октябрь 2017 - top-personal.ru · 2017 А ты заплатил взносы в Фонд капремонта? Наталия Пластинина Опасности, которые

октябрь 2017

А ты заплатил взносы в Фонд капремонта?Наталия Пластинина

Опасности, которые таит цифровизацияОльга Москалева

Реновация и «хрущёвки»: анализ судебных споровАртём Ломакин

Раздел недвижимости между детьми и супругом после смерти второго супруга

Вячеслав Рудич

Опасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью

Светлана Васильева

Доплаты к стоимости построенной квартиры: споры сторон

Ирина Симич

Аренда водных объектовСветлана Казакова

Победить «чёрных» риелторовАлина Попова

Микродоли в квартирах перестанут быть головной болью владельцев ― таков новый закон, о котором читайте в 11.

Удачи! Александр Гончаров

колонка редактора

М. ЛазукинМ. Кюрджев

А. Кайль

Х. Плещицкая

Д. Карпухин

А. ГерасимовА. Волкова

Ю. Чаевцев

А. Русин

Н. Андержанова А. Елисеев

С. Соколова

А. Алистархов

А. Лейба

Д. Ермаков А. Журавлева

О. Москалева

Ю. Сорокина

С. Кукуев

О. Мун

А. Сорокин

ВЕДУщиЕ эКСПЕРты

Н. Пластинина

Л. Миннегалиева

К. Глушко

М. Кузина

А. Столярова

Г. Бигаева

О. Олейникова

А. Корольков

Е. Вершкова

В. трофимова

Н. Красавцева

Г. ткаченко

В. Петров

Г. Крюк

С. НазароваВ. Мариновская

С. Слесарев

В. Белов

А. Стрельцова Н. Фомина

Н. Быстрицкая

Г. СитниковС. СергееваЕ. Разумова

А. Фалеева

Е. Лизина

Е. Кустова

Капремонт

Наталия Пластининаа ты заплатил взносы в Фонд капремонта? . . . . .7

Судебные споры

Артём Ломакинреновация и «хрущёвки»: анализ судебных споров . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Наследство

Вячеслав Рудичраздел недвижимости между детьми и супругом после смерти второго супруга . . . . . . . . . . . . . . .35

Долевое строительство

ирина Симичдоплаты к стоимости построенной квартиры: споры сторон . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49

Цифровизация

Ольга Москалеваопасности, которые таит цифровизация . . . . . .63

№ 10/2017Ежемесячныйпрактический журнал

Со

де

рЖ

ан

Ие

Водные объекты

Светлана Казакова аренда водных объектов. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Риэлторы

Светлана Васильеваопасные связи: посредники в сделках с коммерческой недвижимостью . . . . . . . . . . . . . .85

Риэлторы

Алина ПоповаПобедить «чёрных» риелторов . . . . . . . . . . . . . . .97

Бизнес и власть

Екатерина ШагоБизнес и власть . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .107

Ежемесячныйпрактический журнал

Со

де

рЖ

ан

Ие

№ 10/2017Ежемесячныйпрактический журнал

Читайте в номере

c. 35 Вячеслав рудич

…Бывшая жена сохраняет лишь долю в совместном имуществе, нажитом в супружестве,

в случае если оно ещё не было поделено...

c. 7 наталия Пластинина

…Суд указал на то, что отсутствие оформленного

членства в ТСЖ ответчиков не влияет на их обязанность по уплате

данных платежей...

c. 23 артём ломакин

…Истцы утверждают, что их дом был построен по

индивидуальному проекту и не подпадает под

параметры, указанные в программе сноса жилья...

c. 63 ольга Москалева

…В массовом сознании существует мнение, что

всё, что находится в интернете, принадлежит

всем...

c. 107 екатерина Шаго

…Если директора не любят наемных работников, то пусть сами все делают ― от мытья полов до ответа на

звонки

ДАЙДЖЕСТ

c. 97 алина Попова

…Изготавливались поддельные

доверенности на право сдачи документов

на государственную регистрацию на квартиру,

якобы удостоверенные нотариусом...

c. 49 Ирина Симич

…Суд указал, что действия застройщика

по одностороннему изменению цены договора нарушают установленный статьёй 310 ГК РФ запрет

на изменение условий договора...

c. 73 Светлана казакова

…Нахождение на земельных участках

водных объектов (ручья и озера) само по себе не является определяющим для правового режима земельного участка...

c. 85 Светлана Васильева

…В период стагнации в экономике многие

организации, нуждающиеся в

денежных средствах, пытаются получить

прибыль из сделок с недвижимостью...

Журнал

Свидетельство о регистрациисредства массовой информации№ ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г.,выдано комитетом российскойФедерации по печати.

Главный редактор издательства:Александр Гончаров.

Выпускающий редактор журнала:М. Быкова

редакционная коллегия:А. Сорокин, Н. Пластинина, Е. Кустова, О. Олейникова, Н. Быстрицкая

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. толстых, В. трофимова,А. Угрюмов, К. Ханина

PR-отдел: [email protected]

корректор:О. трофимова.

дизайн, верстка:О. Дегнер.

Интернет-проекты:П. Москвичев.

альтернативная подписка:[email protected]

Пресс-служба:[email protected]

руководитель отдела маркетинга:В. Гончарова.

Гл. бухгалтерН. Фомичева.

рекламный отдел:[email protected]

Прямая подписка и отдел реализации:[email protected]

Претензии по доставке:[email protected]

Подписка: по каталогу агентства«роспечать»: 79154, 79357;по объединенному каталогу:43137, 29429;Интер-почта: 1243.

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам.издательство не несет ответственностиза ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Перепечатка материалов (полнаяили частичная) допускается толькос письменного разрешения редакции.

адрес редакции:117036, Москва, а/я 10.

E-mail: [email protected]

Подписано в печать 25.09.2017.Формат 60х90 1/8.Печать офсетная, бумага офсетная.тираж 2 500 экз. Заказ № 64-28.

отпечатано в полном соответствиис качеством предоставленногоэлектронного оригинал-макетав ао «ИПк «Чувашия»428019, г. Чебоксары, пр. И.Яковлева, 13

© , 2017

Выходные данные

ISBN 978-598172-008-6

Н. ПластининаА ты заплатил…

№ 10/2017 7

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ!

Капрем

онт

Наталия Пластинина

— практикующий юрист с 18-летним опытом работы в юридических отделах различных банков, в том числе в области кадрового производства

А ты заплатил взносы

в Фонд капремонта?А ты заплатил взносы в Фонд капремонта?

Н. Пластинина А ты заплатил…

8 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Ка

прем

онт

Фонд капремонта Саратовской области изобрёл необычный способ воздействия на должников1. Как сообщают читатели ИА «Свободные но-вости», в первых числах сентября жителям Саратова, делающим взносы в общий котёл фонда, прислали счета за август. При этом на обратной стороне платёжек появилась некая «Досудебная претензия»: «Фонд ка-питального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Са-ратовской области уведомляет Вас о необходимости погасить задолжен-ность по уплате взносов (…) на капитальный ремонт в размере, указанном в платёжном документе на обратной стороне в строке «Задолженность» ― напечатано в «претензии». В случае неуплаты долга в течение десяти дней чиновники грозят судебным иском.

Подобные платёжки с уведомлениями получили и граждане, исправно делающие взносы и не накопившие задолженности. В связи с этим неко-торые граждане, к примеру, пенсионеры, могут неправильно понять суть «претензии» и подумать, что их деньги потратили не по назначению, а их выставили должниками. Стоит отметить, что тем саратовцам, которые на-правляют взносы на капремонт на специальные счета (ТСЖ и прочих орга-низаций), платёжки прислали безо всяких «Досудебных претензий».

Следует отметить, что ситуация с фондом капремонта в Саратовской области плачевная: сменилось несколько руководителей, программа ка-премонта домов хронически не выполняется, судами удовлетворён 1851 иск на взыскание с граждан взносов в фонд на сумму 15,5 миллиона...

Вот уже не первый год мы, жильцы многоэтажек больших городов, пла-тим взносы в фонд капремонта. и практически половина из нас по самым разным основаниям не согласны с таким положением дел. Конечно, дале-ко не всегда такая позиция приводит к отказу платить эти взносы. Но всё же процент тех, кто считает неправильными эти взносы и потому их не пла-тит, от общего количества жильцов многоэтажек, кто по закону это делать обязан, ― очень велик. Естественно, к ним же присоединяются и те, кто вообще ни за что платить не хочет ― ни за жилищно-коммунальные услуги, ни взносы на капремонт (или не может). Однако обсуждению в предлага-емой статье будет подвергнуто не это, а вопросы правомерности тех или

1 https://fn-volga.ru/news/view/id/71542


№ 10/2017 9


Капрем

онт

иных действий Фонда капремонта и управляющих компаний по взысканию долгов с жильцов по взносам на капремонт.

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ), собствен-ник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичные положения со-держатся и в ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее ― ЖК РФ), и в п. 1, 2, 9 ст. 155 ЖК РФ.

1. ПлатИть оБЯЗаны!

Фонд капитального ремонта образуют, прежде всего, средства взносов на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в много-квартирном доме. Статьёй 170 ЖК РФ предусмотрены и иные источники формирования (например, средства финансовой поддержки, предостав-ленной в соответствии со ст. 191 ЖК РФ, а также кредитные и (или) иные заёмные средств и иные).

В соответствии с ч. 1. ст. 169 ЖК РФ собственники помещений в много-квартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капи-тальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Есть и ис-ключения из этого правила, но все они чётко оговорены в законе (см. ч. 2 ст. 169, ч. 8 ст. 170 и ч. 5 ст. 181 ЖК РФ).

основными причинами отказа граждан платить данные взносы (но не ограничиваются ими) являются:

― факт того, что гражданин является собственником квартиры в ново-стройке и его дом ближайшие 30 лет даже не будет поставлен в план на ремонт из-за отсутствия в этом надобности;

― факт того, что со дня на день дом, в котором проживает собственник жилья, должен быть признан ветхим и аварийным;

― факт того, что размер взносов, по мнению собственника жилья, был установлен неправомерно;


10 № 10/2017


прем

онт

― факт наличия споров по вопросу отнесения сборщика сумм взносов ― на специальный счёт или на счёт регионального оператора;

― слишком «дорогие» счета: «и так суммы платежей за ЖКУ немалень-кие, а тут ещё и добавка в виде «взноса на капремонт!»;

― уверенность в том, что это «кормушка» для избранных и более по-ловины средств будут украдены теми, кто будет иметь доступ к этой «кор-мушке», а денег для капремонта конкретного дома не хватит.

Следует отметить, что законность взимания взносов на капремонт была предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Постановлени-ем Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П2 положение части 1 статьи 169 Жк рФ, закрепляющее общую обязанность собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в этих домах (за исключением установленных законом случаев), признано не противоречащим кон-ституции рФ.

размер вносов на капремонт также не произволен. Закон устанавли-вает минимальный размер данного вноса и не ограничивает право соб-ственников его увеличить, максимальным пределом не ограничивая. В соответствии с ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ минимальный размер взноса на капи-тальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять ре-шение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превы-

2 По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы. URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=196679&dst=0&profile=UNIVERSAL&mb=LAW&div=LAW&BASENODE=69774703-4081201017&SORTTYPE=0&rnd=282590.1495012804&ts=18005150484540620861&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=221674&REFDST=101663&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C221674#0


№ 10/2017 11


Капрем

онт

шающем минимальный размер такого взноса, установленный норматив-ным правовым актом субъекта РФ (п. 8.2. ст. 156 ЖК РФ).

В настоящее время довольно часто встречаются прямо-таки мошенни-ческие действия управляющих компаний по подделке документов общих собраний, в том числе о порядке сбора платежей за капремонт и установ-лении повышенного размера данного взноса. Увы, но попытки оспорить данные решения пока не приводят к положительному результату. А след-ствие по делам о таких подделках часто просто «забуксовывает», а потом

обязАв выдАть истцу и другому

сособственнику (его супруге) отдельные

плАтёжные документы нА внесение плАты

нА кАпитАльный ремонт

и вовсе «рассыпается». и таких случаев немало. Например, знаменитая афера АтСЖ в Саратове3. Подобные примеры из жизни, увы, тоже оказы-ваются одной из причин отказа собственников жилья уплачивать взносы на капремонт.

2. а еСлИ кто не ПлатИт…

независимо от того, по каким причинам собственники помещений в многоквартирном доме не уплачивают взнос в фонд капремонта при наличии у них обязанности платить, с них приходится этот взнос взыскивать.

3 http://nversia.ru/news/view/id/102963


12 № 10/2017


прем

онт

Рассмотрим несколько причин, по которым собственники не платят взносы на капремонт, что приводят в качестве аргументов своей позиции, и как суд на это смотрит.

2.1. СоБСтВеннИкоВ МноГо, а Я хоЧу ПлатИть отдельно!

Довольно распространённой является ситуация, когда у одной кварти-ры (с одним входом, не поделённой на два разных жилых помещения) есть несколько собственников. В такой ситуации на квартиру заводится один лицевой счёт, на который управляющая организация (сборщик взносов) и ждёт поступления от всех сособственников квартиры. и ей (управляющей компании), в общем-то, всё равно, кто будет вносить денежные средства, лишь бы в полном объёме и регулярно. Однако нередко сособственники ссорятся, разъезжаются (фактически), супруги ― разводятся и т. д. и в этом случае интересы сособственников могут оказаться разными. Один, например, остался проживать в квартире и платит все полагающиеся ком-мунальные платежи и взносы на капремонт, а другой покинул помещение и больше фактически в нём не проживает, хотя и остаётся сособственником. Не проживая в квартире, такой сособственник чаще всего считает оплату и услуг ЖКУ, и взносов на капремонт для себя нелогичными и недопустимы-ми. и платить перестаёт. и второй сособственник, пытаясь защитить свои права и не допустить возложения на себя дополнительных обязанностей (в виде погашения долгов, образовавшихся за неоплату ЖКУ и взносов), предпринимает попытки урегулировать этот вопрос цивилизованно и юри-дически грамотно.

Напомним, что в соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия ― в поряд-ке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.


№ 10/2017 13


Капрем

онт

Собственники жилых помещений вправе заключить соглашение между собой и производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг на основании одного платёжного документа. Если же соглашение между ними не будет достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который дол-жен установить порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг пропорционально долям в праве собственности для каждого из собствен-ников жилого помещения.

Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих раздел сумм оплаты жилищно-коммунальных услуг (далее ― ЖКУ), а ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ прямо предусматривают осуществление собственниками прав и обязанностей в отношении принадлежащего им имущества пропорционально их долям в праве собственности на это имущество. таким образом, при отсутствии соглашения между сособ-ственниками выставляемая им сумма к оплате ЖКУ, равно как и суммы взносов на капремонт, могут быть разделены пропорционально их доле в квартире.

С учетом положений ст. 171 ЖК РФ заключать с собственником жилого помещения отдельного договора на оплату указанных взносов Фонду ка-премонта не требуется.

ВаЖно: само по себе отсутствие заключённого между сторона-ми отдельного договора не освобождает собственников указанного жилого помещения от оплаты взносов на капитальный ремонт, по-скольку такая обязанность возложена на них в силу закона.

Соответственно, применяя положения вышеуказанных норм, добросо-вестный сособственник может потребовать от управляющей компании, ресурсоснабжающих организаций заключить с ним отдельный договор на оказание ЖКУ, а Фонд капремонта ― выставлять отдельные счета на уплату взносов. При выставлении таких требований суд, как правило, их удовлетворяет. Применение такого выхода из ситуации полностью решает проблему безнадёжности накопления долга по взносам из-за невыполнения своих обязанностей собственника одним из сособ-ственников.


14 № 10/2017


прем

онт

Пример из практики. Один из супругов, являющийся сособственни-ком квартиры, после расторжения брака обратился в суд с иском, в кото-ром просил разделить оплату между сособственниками, так как супруга не вносит никаких платежей за квартиру, а он ― платит, хотя в ней никто из них не проживает. Суд установил, что начисление за ЖКУ произво-дится на двоих собственников общей суммой, без разделения платы на каждого собственника. В счетах - квитанциях на оплату коммунальных услуг и ресурсов, а также в извещениях указан собственник ― супруга истца. Суд со ссылкой на ст. 249 ГК РФ иск удовлетворил, обязав ресур-соснабжающие организации заключить с истцом отдельный договор, а Региональный фонд капитального ремонта обязав выдать истцу и дру-гому сособственнику (его супруге) отдельные платёжные документы на внесение платы на капитальный ремонт квартиры (см. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.05.2017 по делу № 33-5966/20174).

4 http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOJ&n=1963951&dst=0&profile=UNIVERSAL&mb=LAW&div=ARB&BASENODE=2556475799-1717874264&SORTTYPE=0&rnd=282590.1844928326&ts=18005150484540620861&REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS&REFBASE=LAW&REFSEGM=-1&REFDOC=221674&REFDST=101663&REFPAGE=0&dirRefFld=65534%2C18%2C221674#0

Вывод: ситуация недостижения согласия между сособственни-ками по вопросу участия в оплате Жку и взносов в Фонд капремон-та вполне и быстро решаема с помощью суда. так вполне успешно удастся избежать статуса должника по взносам на капремонт.

2.2. кВартИра неПрИГодна, ЗаЧеМ ПлатИть ВЗноС?

В некоторых случаях собственники помещений перестают платить за коммунальные услуги и вносить взносы на капремонт по причине того, что в самой квартире невозможно проживать и в ней никто не живёт. Напом-ним, что освобождены от уплаты взносов на капремонт лишь собственники тех домов, которые признаны ветхими, аварийными и подлежащими сносу или находящихся на земельном участке, подлежащем изъятию для госу-дарственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 169 ЖК РФ). От уплаты ЖКУ


№ 10/2017 15


Капрем

онт

и эти собственники не освобождены, так как до их выселения потребляют коммунальные ресурсы.

Пример из практики. Управляющая компания обратилась в суд к соб-ственникам квартиры в многоквартирном доме с иском о взыскании дол-га по ЖКУ и взносам на капремонт. Ответчики исковые требования не признали, пояснили, что не оплачивают ЖКУ в связи с тем, что квартира находится в состоянии, непригодном для проживания: <дата> в квар-тире произошёл пожар, в результате которого выгорели обе лоджии и средняя комната, имущество пришло в негодность. В доме после пожа-ра трижды протекала крыша. Помещение непригодно для проживания. Суд, однако, все платежи взыскал, в том числе и взносы на капремонт, указав, что обстоятельство случившегося у них в квартире пожара не ос-вобождает ответчиков от обязанности производить оплату отопления, технического обслуживания, взноса на капитальный ремонт (Апелляци-онное определение Московского городского суда от 16.05.2017 по делу № 33-6634/20175).


Вывод: непригодность для проживания отдельно взятой квартиры вовсе не предоставляет её собственникам права не оплачивать Жку и взносы на капремонт. При неоплате данных платежей они подле-жат взысканию в судебном порядке.

2.3. денеГ нет ― ПлатИть не Буду?!

это наиболее частая причина неуплаты взносов в Фонд капремонта. Однако в суде управляющей компании по таким делам необходимо дока-зать практически только три факта: принадлежность квартиры собствен-нику и дату возникновения права собственности, а также правомерность


16 № 10/2017


прем

онт

и точность начислений по оплате ЖКУ и взносов на капремонт. такие дела очень просты для разрешения суда (см., например, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 11.10.2016 по делу № 33-17766/20166).

ВаЖно: часть собственников квартир в многоквартирных домах имеет право на получение субсидии в порядке и размерах, опре-деляемых в соответствии с Постановлением Правительства рФ от 14.12.2005 № 761 «о предоставлении субсидий на оплату жилого по-мещения и коммунальных услуг».

Вывод: недостаток денежных средств для уплаты взносов на ка-премонт не освобождает собственника от обязанности по их уплате. Государством предусмотрены программы поддержки малоимущего населения, в том числе в части компенсации части стоимости опла-ты Жку и взносов на капремонт, которыми вправе воспользоваться каждый, кто подпадает под действие указанных программ.

2.4. а Я не Член тСЖ, ПлатИть не оБЯЗан!

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в много-квартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве об-щей собственности на это имущество путём внесения платы за содержа-ние и ремонт жилого помещения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 03.04.1998 № 10-П, отсутствие членства в тСЖ не влечёт для таких домовладельцев утраты с тСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены тСЖ не



№ 10/2017 17


Капрем

онт

освобождает их от участия в несении необходимых расходов, свя-занных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.

обстоятельство случившегося у них

в квАртире пожАрА не освобождАет

ответчиков от обязАнности производить

оплАту отопления, взносА нА кАпитАльный

ремонт

Пример из практики. тСЖ взыскало с собственников квартиры опла-ту коммунальных услуг и взносов на капремонт. Принимая решение о взыскании данных сумм, суд указал на то, что отсутствие оформленного членства в тСЖ ответчиков не влияет на их обязанность по уплате дан-ных платежей (Апелляционное определение Санкт-Петербургского го-родского суда от 22.12.2016 № 33-26489/2016 по делу № 2-6909/20167).


Вывод: обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собствен-ности на помещения в этом доме. При переходе права собственно-сти на помещение в многоквартирном доме к новому собственни-ку переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.


18 № 10/2017


прем

онт

2.5. ВклюЧать СуММу ВЗноСа на каПреМонт В оБщИй ПлатёЖный докуМент МоЖно

В соответствии с п. 3 ст. 170 ЖК РФ установлены два способа формиро-вания фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счёте; перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального опе-ратора в целях формирования фонда капитального ремонта.

суд укАзАл нА то, что отсутствие

оФормленного членствА в тсж ответчиков

не влияет нА их обязАнность по уплАте

дАнных плАтежей

Если в установленные законом сроки собственник не выбрал способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома, формирование фонда капитального ремонта производится на счёте реги-онального оператора.

Бывает, что уплате взносов на капремонт конкретным собственникам мешает недоверие к региональному оператору или, наоборот, тот факт, что все средства направляются на специальный счёт. Как правило, само-стоятельно проверить и достоверно установить факт наличия решения собственников дома о том, что взносы будут перечисляться на специаль-ный счёт, гражданин не может. А ведь простор для мошенничества в этой сфере есть. В связи с высоким риском мошенничества с протоколами общих собраний собственников многие граждане предпочитают данный взнос не платить вообще. В крайнем случае, суд сам разберётся, должен ли собственник оплачивать взносы на капремонт и кому именно. Другие


№ 10/2017 19


Капрем

онт

же граждане вообще считают, что счета на оплату данных взносов управ-ляющая компания выставлять не вправе, равно как и взыскивать их потом. иногда даже сам собственник обращается с иском в суд с требованием

иногдА дАже сАм собственник обрАщАется

с иском в суд с требовАнием исключить

из состАвА плАтёжного документА строку

«взнос нА кАпремонт»

Пример из практики. Гражданин обратился в суд с иском к управля-ющей компании об обязании исключить сведения из платёжного доку-мента, обязании произвести перерасчёт, выставить корректные платёж-ные документы. Указал в иске, что 01.07.2015 в платёжном документе, выставляемом МФЦ от имени ответчика, появилась строка «взнос на капремонт». Считает, что ответчик в нарушение действующего законо-дательства включил взнос на капремонт. Более того, ответчик, получив от истца средства для оплаты своих услуг, зачислял часть средств по позиции «взнос на капремонт» и умышленно создавал задолженность истца перед ответчиком по оплате услуг ответчика. Суд установил пра-вомерность начисления взносов истцу с 01.07.2015 в соответствии с региональным законодательством, а также наличие возникшей у управ-ляющей компании обязанности в силу пунктов договора об управлении многоквартирным домом принимать от собственника плату за содержа-ние и ремонт общего имущества, коммунальные и другие услуги по пла-тёжному документу, в том числе взносы на капремонт (Апелляционное

исключить из состава платёжного документа строку «взнос на капремонт». Но суд не склонен удовлетворять такие требования.


20 № 10/2017


прем

онт

определение Московского городского суда от 22.09.2016 по делу № 33-37948/20168).


Вывод: оспорить начисление сумм взносов на капремонт в едином платёжном документе, выставляемом управляющей компанией, по формальным признакам вряд ли удастся; суд всё равно признает обязанность по уплате взносов за собственником.

меры воздействия в виде выстАвления

претензии должникАм по оплАте взносов

нА кАпремонт могут рАссмАтривАться и кАк

превентивные меры для всех остАльных

собственников квАртир

3. ПраВоМерна лИ ПретенЗИЯ к доБроСоВеСтныМ ПлательщИкаМ?

Фонд капремонта Саратовской области объяснил рассылку «досудеб-ных претензий» всем собственникам жилья, делающим взносы в общий котел9 заботой об информировании всех (и должников, и не-должников) о последствиях нарушения платёжной дисциплины.

9 https://fn-volga.ru/news/view/id/71643


№ 10/2017 21


Капрем

онт

таким образом, меры воздействия в виде выставления претензии долж-никам по оплате взносов на капремонт могут рассматриваться и как пре-вентивные меры для всех остальных собственников квартир в многоквар-тирных домах.

Если выставление персонифицированных претензий произошло и тем, кто не имеет задолженности перед Фондом капремонта, это не требует активных действий со стороны собственника. игнорирование требований претензии, пожалуй, самый разумный вариант реакции.

4. а еСлИ деньГИ… СВороВалИ?

Данная проблема, хоть и может и даже должна волновать каждого пла-тельщика взносов на капремонт, но не находится в компетенции разре-шения граждан. Разбираться со случаями воровства и мошенничества ― задача правоохранительных органов. и планы по капремонту конкретного дома фактами краж средств со счетов Фонда капремонта не должны сры-ваться. По крайней мере, пока будет существовать источник в виде пред-усмотренных ст. 170 ЖК РФ «средств финансовой поддержки, предостав-ленной в соответствии со статьёй 191 ЖК РФ».

ВыВоды

1. Причины, по которым собственники отказываются уплачивать взно-сы на капремонт, могут быть самыми разными. Однако в большинстве сво-ём они не влияют на сохранение у них обязанности по их уплате.

2. Взнос на капремонт можно уменьшить либо путём оформления субсидии (если на это есть право), либо обратившись в суд с иском о разделении лицевых счетов (в случаях, если квартирой в долях владе-ют несколько человек). Но полностью исключить обязанность по уплате взносов нельзя, за исключением случаев и по основаниям, прямо пред-усмотренным законом (например, при признании дома аварийным или при изъятии земельного участка под домом для государственных и муни-ципальных нужд).

А. ЛомакинРеновация и «хрущёвки»…

№ 10/2017 23


Суд

ебны

е сп

оры

Реновация и «хрущёвки»:

анализ судебных споровреновация и «хрущёвки»: анализ судебных споров

общеизвестно, что под новой государственной программой реновации жилых домов подразумевается долгосрочная про-грамма по сносу устаревшего ветхого жилья, которое в недале-ком будущем рискует стать аварийным, с согласия большинства жильцов и переселение в новые дома с лучшими условиями в территориальных пределах старых районов.

Артём Ломакин

А. Ломакин Реновация и «хрущёвки»…

24 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С

удеб

ные

спор

ы

По озвученным заявлениям Департамента градостроительной политики Москвы, в рамках программы реновации жилья в 2018-2019 годах будет осуществляться проектирование и строительство первых домов для пере-селения граждан, но до этого необходимо будет разработать градостро-ительную документацию, создать проект, провести экспертизу, выбрать подрядчика для строительства домов, осуществить строительство и со-ответствующую подготовку домов к заселению. При этом было отмечено, что по действующему законодательству граждане должны быть расселены в пределах территории района проживания, и это планируется сделать по принципу строительства новых домов на месте сносимых «хрущёвок».

Однако, как ранее и предполагалось, реализация данной программы реновации на практике будет не такой ровной, как на бумаге, что впослед-ствии станет причиной проявления недовольства со стороны населения и, в частности, обжалования жильцами действий государственных органов, в том числе и в судебном порядке.

Как известно, при осуществлении программы по реновации жилья не-которых несогласных граждан, составляющих меньшинство от числа про-голосовавших за снос дома, могут выселить в судебном порядке, при этом законопроектом оговаривается, что судебные решения в подобных случа-ях подлежат немедленному исполнению и могут быть оспорены граждана-ми лишь в части равнозначности предоставляемого жилого помещения.

Например, в одном из московских районных судов ещё этой весной на-чалось исковое производство по делу о принудительном выселении жиль-цов из пятиэтажного дома, просивших, во-первых, предоставить им жильё в том же районе, а во-вторых, пожелавших получить хотя бы две квартиры на шестерых человек. Однако, истец ― Департамент городского имуще-ства Москвы ― ответил отказом и обратился в суд с ответствующим иском о выселении граждан.

С одной стороны, программа сноса «хрущёвок» показывает этакое пре-небрежение государством судебной власти в этом вопросе, потому как считается, что все, хоть и многочисленные, судебные споры между граж-данами-истцами и государством-ответчиком будут не в пользу заявите-лей, так как судебные органы своими решениями станут просто подтверж-


№ 10/2017 25


Суд

ебны

е сп

оры

дать указанную в законе процедуру изъятия имущества у граждан. также предполагается, что собственнику будет проблематично оспорить в суде качество нового жилья или инфраструктуру вокруг дома.

Но здесь будет не лишним также напомнить, что согласно Конституции Российской Федерации наши судьи независимы и подчиняются только Конституции и федеральному закону. Суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, при-нимает решение в соответствии с законом.

истцы утверждАют, что их дом был

построен по индивидуАльному проекту и

не подпАдАет под пАрАметры, укАзАнные в

прогрАмме сносА жилья

С другой стороны, программа сноса пятиэтажек по своей правовой сути соответствует российскому законодательству с учётом соблюдения жи-лищных прав граждан, так как предусматривается выдача равнозначного жилья жителям сносимых домов.

Кстати, уже нынешним летом становится известно о наличии представ-ленных в суды исковых заявлений граждан об оспаривании процедур про-граммы реновации, и, вполне вероятно, количество подобных исков будет только увеличиваться.

Например, в одном из районных судов города Москвы уже сейчас нахо-дится гражданское производство по иску собственников жилого помеще-ния к столичной мэрии о признании недействительным включения их пя-


26 № 10/2017


удеб

ные

спор

ы

тиэтажного дома в перечень голосования по программе реновации. истцы утверждают, что их дом был построен по индивидуальному проекту и не подпадает под параметры, указанные в программе сноса жилья.

и этот случай не единственный сегодня в столице, когда жильцы предъ-являют различные претензии, связанные с реновацией жилого фонда. В частности, множество жалоб касается нарушения правил проведения об-щих собраний собственников жилья, когда голоса против сноса дома не учитывались.

в жилищном зАконодАтельстве критерием

рАвнознАчности служит соответствие

общей площАди предостАвляемого жилья

по отношению к рАнее зАнимАемому жилью

Новой судебной практики по оспариванию решений о включении домов в программу реновации пока попросту почти нет, но уже есть со стороны граждан соответствующие жалобы, претензии и подготавливаемые иско-вые заявления в судебные органы в целях защиты своих законных прав и интересов.

Учитывая вышесказанное, обратимся к уже имеющейся судебной прак-тике по нашей теме.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Россий-ской Федерации было рассмотрено дело по кассационной жалобе го-родской администрации на решение городского суда и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда


№ 10/2017 27


Суд

ебны

е сп

оры

по исковому заявлению о выселении физических лиц с предоставлением иного жилого помещения.

исходя из представленных материалов дела, дом, где проживали ответ-чики, в 2007 году был признан непригодным для проживания на основании заключения межведомственной комиссии. В 2016 году ответчикам предо-ставлена двухкомнатная квартира по договору социального найма жилого помещения, после чего ответчики были зарегистрированы в данном по-мещении.

Но, вместе с тем, ответчики по факту продолжали проживать в доме по старому адресу и отказывались от вселения в другое жилое помещение.

Суды нижестоящих судебных инстанций отказали городской админи-страции в удовлетворении заявленных исковых требований, указав на то, что предоставляемое ответчикам жилое помещение неравнозначно ранее занимаемому жилому помещению, так как состоит из меньшего количе-ства комнат, а значит, и ухудшены жилищные условия для граждан.

Высшая судебная инстанция посчитала, что указанные судебные реше-ния были вынесены с нарушением норм закона в связи со следующими основаниями.

В соответствии с жилищным законодательством, граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением им иных благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если дом подлежит сносу и признан непригодным для проживания.

При этом новое жилое помещение должно быть благоустроенным при-менительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнознач-ным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенно-го пункта.

Соответствие порядка предоставления нового жилья условиям жи-лищного законодательства подтверждают также и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах,


28 № 10/2017


удеб

ные

спор

ы

возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» по делам о выселении граждан в другое благо-устроенное жилое помещение.

Действующее законодательство гарантирует, что условия проживания граждан в новом предоставленном жилом помещении не должны быть ухудшены по сравнению с предыдущими условиями.

судАми не был устАновлен ФАкт

выполнения истцом зАконного порядкА

изъятия жилого помещения

Выводы нижестоящих судов являются ошибочными, поскольку в жилищ-ном законодательстве критерием равнозначности служит соответствие общей площади предоставляемого жилья по отношению к ранее занимае-мому жилью.

При рассмотрении дела судами не было принято во внимание, что тре-бования, установленные жилищным законодательством, истцом были вы-полнены и предоставленное ответчикам жилое помещение отвечает кри-терию благоустроенности применительно к населённому пункту, а кроме того, новое жилое помещение большее по общей площади, чем ранее за-нимаемое ответчиками жилое помещение.

Кроме того, из материалов дела выяснилось, что новое жилое помеще-ние по договору социального найма было предоставлено на основании письменного заявления одного из ответчиков, что подтверждает согласие последнего с вариантом предоставляемого жилья и добровольность за-ключения договора социального наймы квартиры.


№ 10/2017 29


Суд

ебны

е сп

оры

таким образом, с учётом вышеизложенных оснований судебные акты нижестоящих судов были признаны незаконными и отменены, а дело на-правлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

теперь обратимся к более ранней судебной практике, где суд встал на сторону собственников, выселяемых из сносимых жилых помещений.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ была рассмотрена и удовлетворена жалоба ответчиков по делу о прекращении их права собственности на жилое помещение.

Дело было инициировано по иску городской администрации к трём жильцам (собственникам) дома, планировавшегося под снос. Гражданам был предложен добровольный обмен жилого помещения на муниципаль-ную квартиру, но собственники отказались. Впоследствии районный суд удовлетворил заявленные исковые требования истца, а краевой суд оста-вил данное решение суда без изменения.

Нижестоящие суды в своих решениях исходили из того, что гражданам было предложено благоустроенное и равнозначное предыдущему жильё, находящееся к тому же на той же территории, что вполне согласуется с жилищным законодательством. При этом было также отмечено, что сноси-мый дом ответчиков подпадал под действие соответствующего постанов-ления городской администрации города об изъятии земельных участков для государственных нужд.

Однако Верховный Суд РФ посчитал применимыми иные нормы жилищ-ного законодательства в данном деле, которые указывают, что если дом, в котором находится жильё, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, то предоставляется аналогичное жилье по договору со-циального найма.

Материалы дела показали, что сносимое жильё являлось не муниципаль-ным, а собственным, что подразумевает применение ст. 32 Жилищного ко-декса РФ, где оговаривается, что жилое помещение можно забрать у соб-ственника, но путём выкупа «в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд». А признание дома аварийным и


30 № 10/2017


удеб

ные

спор

ы

подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, кото-рый принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счёт. В случае бездействия собственника аварийный дом подлежит изъятию для муниципальных нужд, также как и каждое жилое помещение в этом доме.

принудительное отчуждение имуществА

грАждАн для госудАрственных и

муниципАльных нужд возможно лишь

при соблюдении соответствующих

обязАтельных условий

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ по по-добным вопросам от 02 июля 2009 года № 14 принудительное отчуждение имущества граждан для государственных и муниципальных нужд возмож-но лишь при соблюдении соответствующих обязательных условий, глав-ное из которых ― предварительное и равноценное имущественное воз-мещение собственнику.

В рамках рассматриваемого дела также необходимо соблюсти такие обязательные условия, а именно выяснить, предъявлялись ли к собствен-никам требования о сносе дома в разумный срок за свой счёт и изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение на нём в случае бездействия собственника.

В ситуации, когда собственник не согласен с решением об изъятии у него имущества, и при отсутствии договорённости о выкупной цене, к нему


№ 10/2017 31


Суд

ебны

е сп

оры

предъявляется соответствующий иск о выкупе жилья. При этом заявлен-ное требование органа власти, принявшего решение об изъятии жилья и переселении собственника в другое помещение не может быть удовлетво-рено при отсутствии соглашения с самим собственником, как того требует жилищное законодательство.

У собственника в такой ситуации жильё может быть изъято либо путём выкупа, либо предоставления иного жилья по согласованию с ним с за-чётом его стоимости в выкупную цену. это осуществляется путём направ-ления собственнику соответствующего требования о сносе дома за свой счёт, а в случае бездействия собственника ― принятия решения об изъ-ятии участка под домом и каждого из жилых помещений собственника. Суд уточнил, что соблюдение такого порядка является существенным для пра-вильного разрешения подобных дел.

По рассмотренному делу нижестоящие суды должны были установить форму изъятия принадлежащего ответчикам жилого помещения, на ко-торое они были бы согласны. Судам необходимо было выяснить наличие согласия граждан на предоставление им нового жилья либо на выкуп. Од-нако судами не был установлен факт выполнения истцом законного поряд-ка изъятия жилого помещения и, соответственно, соблюдения прав соб-ственников.

К слову, о программе реновации столичных пятиэтажек небезынтерес-ным будет узнать, что ещё в мае сего года президентским Советом по ко-дификации и совершенствованию гражданского законодательства было поддержано отрицательное заключение на новый законопроект о ренова-ции московского жилого фонда.

Основную критику вызвала статья законопроекта о лишении права собственности не по решению суда, а по решению столичных органов власти, что само по себе идёт в противоречие с Конституцией РФ. В за-конопроекте о реновации жилья указано, что право собственности граж-данина на квартиру в сносимом доме прекращается на основании при-нятия органом власти решения о выводе дома из эксплуатации и даже в случае дальнейшего обжалования собственником жилья это не повлияет на решение суда о его выселении. то есть, по сути, право частной соб-


32 № 10/2017


удеб

ные

спор

ы

ственности прекращается с момента принятия органом власти решения о замене принадлежащего гражданину имущества иным равнозначным имуществом и не зависит от того, как закончится судебный процесс в этой ситуации.

также вызывает сомнения, что для прекращения права собственности необходимо решение собрания собственников, основанное на большин-стве голосов, тогда как правильнее было бы договариваться с каждым собственником. и здесь важно недопущение на практике злоупотребле-ния правом, когда проблемные моменты с отдельными гражданами, со-ставившими меньшинство при голосовании, будут решаться государством с помощью силы.

Присутствуют и многие другие спорные аспекты в новом законопроекте о реновации жилья. В результате отрицательный проект заключения до-полнили соответствующими замечаниями, которые, возможно, и были бы учтены, но, впрочем, вряд ли смогли как-то повлиять на принятие законо-проекта.

и действительно, если внимательно читать уже принятый закон о рено-вации жилья, то невооружённым глазом можно увидеть множество неяс-ностей и недоработок, а также явных нарушений прав и имущественных интересов собственников жилых и нежилых помещений, что впоследствии может стать основанием для различных судебных разбирательств.

Во-первых, при определении равнозначности не учитываются рыночная стоимость жилого помещения и удалённость от предыдущего места жи-тельства.

Во-вторых, предусматривается принудительное выселение граждан из жилого помещения в судебном порядке, тогда как гражданским законода-тельством допустимы преддоговорные судебные споры по всем положе-ниям договора.

В-третьих, не учтены обстоятельства, влияющие на порядок расчёта указанного в новом законе шестидесятидневного срока для принятия ре-шения.

В. РудичРаздел недвижимости между…

№ 10/2017 35



Раздел недвижимости

между детьми и супругом

после смерти второго

супруга

раздел недвижимости

между детьми и супругом

после смерти второго

супруга

основной принцип — всё имущество, нажитое мужем и же-ной после вступления в брак, принадлежит им совместно. к нему относят:

• денежные доходы, то есть заработную плату, доходы отпредпринимательской деятельности, любые пособия, полу-ченные женой либо мужем;

• финансовыеактивы,вчастностиценныебумаги,счетавбанках, доли в предприятиях.

• имущество,приобретённоекаждымизсупруговвовремяпребывания в браке, включая движимое и недвижимое, в част-ности дома, квартиры, участки земли, транспортные сред-ства, бытовую технику и мебель.

Вячеслав Рудич

В. Рудич Раздел недвижимости между…

36 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н

асле

дств

о

женАтые и зАмужние приобретАют в личную

собственность любые вещи, полученные в

нАследство либо в дАр

К личному имуществу супруга, на которое, в отличие от совместного, другой супруг правами не обладает, относят по определению всё приоб-ретённое до заключения брака. Женатые и замужние приобретают в лич-ную собственность любые вещи, полученные в наследство либо в дар.

долЯ, ПолаГающаЯСЯ СуПруГе

Поэтому если во время смерти мужа брак сохраняет законную силу, то половина из имущества, нажитого супругами в течение брака, безусловно, достаётся оставшемуся супругу. Она не составляет наследства и не рас-

сматривается как перешедшая по наследству, вне зависимости от того, каков был вклад каждого из супругов в приобретение имущества. эта по-ловина автоматически переходит к жене. Разумеется, требуется точно определить размер полагающегося ей имущества, при разногласиях с другими наследниками это делает суд.

Оставшийся супруг также получает полагающуюся ему часть оставшей-ся половины совместно нажитого. Он принадлежит к наследникам первой очереди в соответствии с законом, Его права на оставшиеся от умершего вещи полностью равнозначны правам прочих родственников, принадле-жащих данной категории, — родителей и любых детей наследодателя.

также следует выделить недвижимость, на которое у жены есть право личной собственности, даже если ранее оба супруга пользовались ею со-


№ 10/2017 37



вместно. Унаследованную от кого-либо оставшимся супругом недвижи-мость, разумеется, нет оснований делить.

В то же время всё, находившееся в личной собственности усопшего, распределяется в равных долях между всеми имеющимися наследника-ми первой очереди. Поскольку к ним относится и жена, ей выделяют рав-ную прочим часть. Супруг тут получает права на свою половину, а получает право на долю такую же, как у всех наследников первой очереди.

ВИды наСледоВанИЯ

По Закону (В отСутСтВИе ВолИ уСоПШеГо)

При наследовании существует три основных вида наследников, которые по закону принадлежат к первой очереди. это супруга, дети (любые, не-зависимо от биологического родства) и родители умершего. Данный круг лиц установлен как исчерпывающий, и расширение не допускается. Дан-ная статья посвящена рассмотрению особенностей наследования первых двух категорий — супруги и детей.

итак, одним из наследников первой очереди является супруг либо су-пруга (на момент смерти наследодателя). Брак должен быть действующим. это подразумевает, что брачные отношения, оформленные за минималь-ный промежуток времени до смерти, дают супруге статус наследницы, относящейся к первой очереди. Напротив, при разводе наследодателя с

бывшАя женА сохрАняет лишь долю

в совместном имуществе, нАжитом в

супружестве, в случАе если оно ещё не

было поделено


38 № 10/2017


асле

дств

о

супругой незадолго до смерти статус наследницы первой очереди она те-ряет. На это не влияет и то, что брак длился долгие годы. Бывшая жена сохраняет лишь долю в совместном имуществе, нажитом в супружестве, в случае если оно ещё не было поделено.

Если развод произошёл за некоторое время до смерти одного из супру-гов, второй не имеет права претендовать на имущество, нажитое покой-ным уже после развода, в том числе если оно оказалось в его владении. такое может случиться, если они продолжали ввести общее хозяйство, не-смотря на развод. Закон предусматривает передачу этой собственности наследникам. Собственно, право на имущество, приобретённое парой в период брака и считающееся совместным, у жены после развода остаёт-ся, лишь если имущество не успели поделить до смерти супруга.

иначе говоря, основное значение имеет формальный статус, но не ре-альное наполнение супружества.

ПраВа ГраЖданСкой СуПруГИ

так, гражданская супруга, которая вела с мужем хозяйство и, возможно, рассматривала себя в качестве настоящей жены, не приобретает права на наследство по закону, за исключением случаев, когда она состояла на ижди-вении у гражданского супруга. В частности, не возникает такого права при приобретении гражданским супругом квартиры из своих средств на своё имя уже в период гражданского брака и дальнейшем совместном прожива-нии. При оформлении брака после покупки квартиры жена получает право на долю в этом жилье, полагающуюся наследнику первой очереди, в том числе на обязательную долю, независимо от наличия воли покойного. Однако факт ведения совместного хозяйства без регистрации отношений в момент покуп-ки квартиры права на половину совместного имущества супруге не даёт.

У гражданской супруги есть право продемонстрировать в ходе судебно-го процесса, что в течение периода совместной жизни она с мужем владе-ла и распоряжалась недвижимостью. Судебная инстанция может вынести вердикт о признании собственности, ставшей предметом иска, их общим долевым имуществом. таким образом, фактическое состояние дел может


№ 10/2017 39



быть принято во внимание судебной инстанцией, но его необходимо дока-зывать. Долевое имущество двух лиц, когда доли не оговариваются самим лицами и соотношение их вкладов невозможно оценить, делится в равных долях. Доказав совместное пользование определённой собственностью, гражданская жена может получить половину этого имущества.

при оФормлении брАкА после покупки

квАртиры женА получАет прАво нА долю в

этом жилье, полАгАющуюся нАследнику

первой очереди

Впрочем, в судебной практике прецеденты, когда принималось реше-ние о разделе общей собственности, нечасты. Поэтому пережившему гражданскому супругу требуется предъявить весомые доказательства. Ему необходимо удостоверить:

• самосожительствосумершим;

• существованиесовместногохозяйства;

• наличиеобщегобюджета;

• формированиеобщейсобственности,котораяприобреталасьсис-пользованием доходов обоих гражданских супругов либо посредством по-ручительства.

Факт совместных вложений в формирование имущества следует под-тверждать документами. также заслушиваются показания свидетелей. Наличие совместных детей также служит уликой.


40 № 10/2017


асле

дств

о

ПраВа детей

Наконец, дети. Право на наследство по закону имущества покойного — личного и половины совместного — имеют абсолютно все лица со стату-сом его детей. это:

• совместныедетиснастоящейсупругой;

• дети,появившиесявпредыдущихбраках;

прАво нА нАследство получАют и отпрыски,

в отношении которых у умершего отняли

родительские прАвА

• приёмныесыновьяидочери,неявляющиесябиологическими;

• внебрачныебиологическиедетизавещателя.

Отцовство наследодателя по отношению к внебрачным детям следует устанавливать в законном порядке. имущество матери её сыновья и до-чери наследуют в обязательном порядке.

Помимо этого, право на наследство получают и отпрыски, в отношении которых у умершего отняли родительские права.

Наконец, права наследства возникают у детей, родившихся у супруги не позднее десяти месяцев после смерти мужа. Для этого срока дополни-тельного подтверждения отцовства не требуется.

Дети, усыновлённые либо удочерённые, теряют свои права наследников в отношении биологического родителя. Разумеется, родитель сохраняет


№ 10/2017 41



право оставить им любую часть имущества за изъятием обязательных до-лей законных наследников, отказав его им по документу.

итак, любые дети данного родителя равны, независимо от того, в каком браке они родились, и также независимо от того, заключался ли в принци-пе брак. Единственная возможность оставить детей без наследства — при-

любые дети дАнного родителя рАвны,

незАвисимо от того, в кАком брАке они

родились, и тАкже незАвисимо от того,

зАключАлся ли в принципе брАк

знание их недостойными наследниками. Подобное возможно в нескольких случаях:

• припокушениинаследниканаубийствокаксамогонаследодателя,так и любого из других наследников (обычное покушение на убийство та-ких последствий не влечёт);

• припопыткепомешатьвыполнениюпредписанийиззавещанияна-следодателя;

• при попытке незаконно увеличить часть имущества, предназначен-ную данному наследнику;

• при неоказании наследником надлежащего ухода родителю, по-скольку подобный уход считается его правовой обязанностью.

При этом все эти обстоятельства требуют непременного доказатель-ства в суде.


42 № 10/2017


асле

дств

о

СтатуС ВнеБраЧных детей

Любые внебрачные дети обладают правомочиями, аналогичными пра-вам детей, рождённых в зарегистрированном союзе. При этом такие права возникают:

• увнебрачныхдетей,длякоторыхотцовствопризнаносамимотцомдобровольно;

• усыновейилидочерей,отцовствокоторыхсамимродителемотри-цалось, но которым удалось доказать его через судебный процесс;

• удетей,биологическоеродствокоторыхснаследодателемприегожизни доказать не удалось, этот факт можно удостоверить в особом по-рядке.

требуется подать иск против признанных наследников. Далее в ходе су-дебного процесса рассматриваются любые доказательства, предъявлен-ные истцом, в том числе фотоснимки, записи разговоров, письма, в том числе электронные, дневниковые записи. Возможно назначение судом генетической экспертизы, хотя её положительный результат не является безусловным свидетельством предполагаемой биологической связи сам по себе. Судам предписано оценивать результаты экспертизы только в со-вокупности с прочими доказательствами. Если в итоге процесса суд при-нимает решение об отцовстве умершего наследодателя по отношению к истцу, то последнего признают его сыном или дочерью и далее он автома-тически получает право на часть оставшегося.

Разумеется, истец не должен быть признан незаконным наследником.

оБъёМ ПраВ детей от Более раннИх СуПруГоВ

Дети умершего, родившиеся в более ранних брачных союзах, чем тот, в котором он состоял перед смертью, по закону могут также претендовать на часть половины имущества, нажитого их отцом в последующем браке (но, безусловно, не на имущество из другой половины совместно нажито-


№ 10/2017 43



го, которое отходит их мачехе!). Равным образом они могут претендовать на часть собственности, приобретённой отцом в период после развода с их матерью и перед заключением нового брака.

наСледоВанИе По ЗаВещанИю

Когда наследодатель оформил завещание, имущество, в отношении ко-торого он может распоряжаться (половина от совместного и личное иму-щество) полностью или частично (при наличии лиц с правом на обязатель-ную долю), распределяется, как он этого пожелает.

Нередко в завещании указываются лица, относящиеся ко второй и третьей очереди, которым отписывается лишь часть имеющегося иму-щества. Наследники же первой очереди автоматически получают свои части. Альтернативный способ — договор дарения. Стоит, впрочем, пом-нить, что отменить его невозможно, и подаренное имущество поступа-ет в полное распоряжение одаряемого после оформления договора. В частности, ничто не мешает одаряемому удалить дарителя с подаренной площади.

Если в своём завещании составитель не обездолил тех, кому полагается обязательная доля, оспорить такую волю максимально сложно. истцу в та-ком деле требуется предъявить сведения, что усопший находился в невме-няемом состоянии, либо вследствие душевной болезни, либо в результате одурманивания алкогольными напитками либо наркотическими вещества-ми. Другой вариант — продемонстрировать, что наследодатель обездо-лил часть наследников вследствие насилия, запугивания, мошенничества. Разумеется, подобный иск требует основательных доказательств.

оБЯЗательные долИ

итак, свобода завещания ограничена оговоркой. Некоторые категории лиц имеют право вне зависимости от решения составителя получить как минимум фиксированную долю, а именно половину имущества, доставшу-юся им при отсутствии документа.


44 № 10/2017


асле

дств

о

Разумеется, это относится к ситуациям, когда завещатель оставил им не только меньше, чем им полагалось бы без завещания, но и меньше, чем составляет эта половина от их доли по завещанию. Если в завещании ука-зано, что они получают меньше доли, полагавшейся бы им без завещания, но больше половины этой доли, выполняется завещание, которое улучша-ет их положение по сравнению с законом.

для судА допускАется снизить величину

присуждАемой обязАтельной доли

имуществА либо вовсе не предостАвлять

вещь тАкому нАследнику

так, если бы без завещания несовершеннолетнему сыну наследодателя полагался 1 миллион рублей наследства, то ему обязательно должны быть выплачены 500 тысяч рублей и никак не менее. Сумма 500 тысяч рублей гарантирована, если отец оставил ему по завещанию 100 тысяч или 300 тысяч рублей. Если отец отказал ему сумму в 600 тысяч рублей, то столько ему и причитается.

Наследники первой очереди, для которых предусмотрена эта норма, это

• любыенетрудоспособныелица,тоестьимеющиеинвалидность1-й,2-й или 3-й группы родители наследодателя, его супруга, его дети;

• несовершеннолетниедети,включаяусыновлённыхиудочерённых;

• родители, супруги и дети, возраст которых равен либо выше пен-сионного возраста, составляющего 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин;


№ 10/2017 45



• наконец,иждивенцы,лишённыетрудоспособности.ПленумВерхов-ного Суда РФ указывает, что такие лица должны получать выплаты от на-следодателя в течение шести месяцев и те должны составлять основу их дохода, в частности к таким иждивенцам может относиться гражданская жена, если она являлась инвалидом либо пенсионером.

Если завещатель составил завещание, где предусмотрено распределе-ние лишь части его наследства, то следует выделить вышеперечисленным родственникам их обязательную долю:

• прежде всего из незавещанного наследства; не играет роли, еслипри этом доля наследников по завещанию уменьшается;

• затем,еслинезавещанногоимуществанедостаточно,такимнаслед-никам выделяют часть завещанного имущества, чтобы в итоге им доста-лась предписанная законом часть.

В то же время для суда допускается снизить величину присуждае-мой обязательной доли имущества либо вовсе не предоставлять вещь такому наследнику. Подобное решение может быть принято, если на-следник по завещанию использовал оставшееся имущество при жизни бывшего собственника для проживания либо для получения дохода, в то время как наследник по закону в указанный период им не пользо-вался.

ЗаВещательный откаЗ

Завещательный отказ представляет собой норму, дающую право заве-щателю оставить недвижимое имущество надлежащему наследнику, ого-ворив, что он обязан позволить жить на данной жилплощади определённо-му лицу. Часто это гражданская супруга завещателя, которая по закону не получает право на наследование части этой собственности. В этом случае обязанность предоставить этому лицу право на проживание возникает и у покупателя, который приобретёт данное имущество у наследника. такой завещательный отказ действует пожизненно, но по наследству его пере-дать нельзя.


46 № 10/2017


асле

дств

о

раЗдел По СоГлаШенИю

Наследники могут прийти к соглашению относительно распределения имущества. их договорённость отменяет и закон, и составленный умер-шим документ. Составленное и подписанное всеми надлежащими лица-ми соглашение получает законную силу. Его удостоверение производит-ся нотариусом.

тАкой зАвещАтельный откАз

действует пожизненно, но по нАследству

его передАть нельзя

Необходимо, чтобы этот документ был принят консенсусом, несогласия всего одного наследника достаточно, чтобы дело пошло в суд. Соглаше-ние обычно актуально в случае, когда наследодатель оставил ряд объек-тов, которые интересуют различных лиц. В этом случае каждый наследник может получить то имущество, которое нужно именно ему.

наСледоВанИе ПрИ БлИЗкой

По ВреМенИ СМертИ СуПруГоВ

Если супруги умерли в один день, но существует возможность до-стоверно определить, кто из них скончался позднее, то в настоящее время определяют, что более поздний момент смерти даёт одному из супругов право наследования против того, чей момент смерти был ра-нее. Далее имущество, унаследованнное по закону либо завещанию супругом с более поздним моментом смерти, переходит к его наслед-никам в соответствии с законом либо завещанием супруга, умершего вторым.

И. СимичДоплаты к стоимости...

№ 10/2017 49


Дол

евое

стр

оите

льст

во

Доплаты к стоимости

построенной квартиры:

споры сторон

доплаты к стоимости

построенной квартиры:

споры сторон

Ирина Симич

В настоящей статье рассматриваются вопросы законности и обоснованности доплат к стоимости построенной квартиры по договорам, заключённым в рамках Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «об участии в долевом строитель-стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» (далее ― Закон № 214).

И. Симич Доплаты к стоимости...

50 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Д

олев

ое с

трои

тель

ство

По общему правилу в статье 5 Закона № 214 законодатель установил, что цена договора участия в долевом строительстве неизменна. Цена по такому договору может быть изменена только по соглашению сторон по-сле его заключения, если договором предусмотрены возможности изме-нения цены, случаи и условия её изменения. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового обо-рота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

При этом, если застройщик и участник долевого строительства предус-мотрели в договоре участия в долевом строительстве твёрдую цену, то они не вправе её изменять даже по своему дополнительному соглашению. эта правовая норма является специальной нормой по отношению к п. 1 ст. 450 ГК РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания себестоимости строи-тельства (Апелляционное определение СК по гражданским делам тамбов-ского областного суда от 16 ноября 2016 г. по делу № 33-4151/2016).

Отметим, что застройщик часто пытается навязать участнику долевого строительства изменение цены договора в сторону увеличения. Рассмо-трим распространённые ошибки в оформлении договорных отношений и в толковании применения материальных норм права на примере толкова-ний и выводов, данных судами.

1. Самый распространённый случай изменения цены договора ― при отклонении общей площади квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в договоре, более чем на один метр в сторону уменьшения или увеличения.

Данные пункт признаётся судами обоснованным в случае соблюдения интересов как застройщика, так и участника долевого строительства.

Участник обязан доплатить, а застройщик обязан возвратить разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рас-считанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в договоре.


№ 10/2017 51


Дол

евое

стр

оите

льст

во

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 23 февраля 1999 г. № 4-П, из смысла статей 8 (ч. 1) и 34 (ч. 2) Конституции РФ выте-кает признание свободы договора как одной из гарантируемых государ-ством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданско-го законодательства. таким образом, данное законоположение направ-лено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда РФ от 24 декабря 2013 г. № 1961-О, от 27 октября 2015 г. № 2461-О и др.) и само по себе не может расцени-

если зАстройщик и учАстник долевого

строительствА предусмотрели в договоре

учАстия в долевом строительстве твёрдую

цену, то они не впрАве её изменять дАже по

своему дополнительному соглАшению

ваться как нарушающее перечисленные в жалобе конституционные права заявительницы, равно как и ч. 2 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не-движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», имеющая целью ― с учётом особенностей регу-лируемых отношений ― достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве (Определение Конституционного Суда РФ от 20 марта 2014 г. № 611-О). (Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2016 № 1875-О).

Следовательно, содержание договора свидетельствует о том, что дан-ное условие договора в своей совокупности обеспечивает баланс интере-сов застройщика и участника долевого строительства.


52 № 10/2017


олев

ое с

трои

тель

ство

возможность взимАния доплАты по

договору учАстия в долевом строительстве

зА увеличение площАди квАртиры дАже

в отсутствие зАрегистрировАнного

дополнительного соглАшения былА

признАнА зАконной

Возможность взимания доплаты по договору участия в долевом стро-ительстве за увеличение площади квартиры даже в отсутствие зареги-стрированного дополнительного соглашения к настоящему договору была признана законной, не содержащей наличия в действиях общества соста-ва административного правонарушения, ответственность за которое уста-новлена частью 1 ст. 14.7 КоАП РФ.

Постановлением Верховного Суда РФ от 5 октября 2016 г. № 302-АД16-12489 определено, что изменение площади объекта долевого строительства произошло за счёт увеличения площади созданного объекта, а не в силу иных обстоятельств, на которые стороны договора не могли рассчитывать, заклю-чая договор и согласовывая условие об уточнении окончательной цены дого-вора после обмеров, производимых органами технической инвентаризации.

Но, как и указывалось ранее, если договор участия в долевом строитель-стве указывает на твёрдую цену договора, не подлежащую изменению, и не содержит условий о возможности изменения цены, а также описание случаев и условия её изменения, то в последующем взимание доплат, в том числе путём обращения в судебные органы, не будет признаваться законным (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 марта 2016 г. № Ф10-490/16 по делу № А62-4155/2015).


№ 10/2017 53


Дол

евое

стр

оите

льст

во

По результатам спора участника объекта долевого строительства с за-стройщиком по вопросу возврата уплаченных денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры по данным технического паспорта по сравнению с проектными данными и уплаченной ценой истцу было отка-зано в удовлетворении требований. Московский городской суд в Апелля-ционном определении от 18.02.2014 по делу № 33-3333/2014 указал: «В удовлетворении исковых требований о взыскании денежных средств в ка-честве возврата излишне уплаченных по договору, процентов за пользо-вание чужими денежными средствами и компенсации морального вреда отказано, поскольку возможности перерасчёта цены договора исходя из данных технического паспорта жилого помещения либо иных правоуста-навливающих документов договором не предусмотрено».

2. В некоторых случаях застройщик указывает в договоре условие, по которому цена 1 кв. м может быть увеличена в случае систематического нарушения участником долевого строительства размеров и сроков пла-тежей, предусмотренных договором, на действующую на момент факти-ческой оплаты образовавшейся задолженности продажную цену кв. м за-стройщика в данном доме. При этом под систематическим нарушением понимается: 1) просрочка внесения платежа в течение более чем 2 меся-цев или 2) нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.

Судебная практика в данном случае придерживается позиции, что дан-ный пункт противоречит ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в части предоставления возможности застройщику в одностороннем по-рядке изменить условие договора о цене при нарушении дольщиком обя-зательств по оплате. Суд указал, что действия застройщика по односто-роннему изменению цены договора нарушают установленный статьёй 310 ГК РФ запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.

Следовательно, как правильно указал суд (Постановление Первого ар-битражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. № 01АП-1250/15), Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено увеличение цены до-говора в связи с неисполнением участником долевого строительства обя-зательств по оплате, а потому спорное условие договоров накладывает на участников долевого строительства дополнительную ответственность за


54 № 10/2017


олев

ое с

трои

тель

ство

ненадлежащее исполнение обязательства в виде увеличения цены дого-вора.

Вместе с тем указанным Законом предусмотрен исчерпывающий пере-чень последствий виновного поведения дольщика. так, помимо права на односторонний отказ застройщика от исполнения договора, частью 6 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ установлена возможность взыскания с дольщика неустойки (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинанси-рования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обя-зательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В этой связи суд пришёл к правильному заключению о том, что пункт до-говоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, уста-навливающий не предусмотренные законодательством основание и вид санкций за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства, в названной части не соответствует ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ.

3. Вправе ли застройщик требовать от дольщика доплаты за наличие в квартире лоджий в соответствии с договором участия в долевом стро-ительстве многоквартирного дома? Ответ на этот вопрос дал Восьмой арбитражный апелляционный суд (Постановление от 01.11.2010 № А81-2110/2010).

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех ча-стей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами быто-вых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за ис-ключением балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

Обязательное приложение к документам, необходимым для госреги-страции наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ― када-стровый паспорт объекта недвижимого имущества. Указанная площадь помещения подлежит включению в состав сведений о его уникальных ха-рактеристиках, вносимых в государственный кадастр недвижимости в со-ответствии с п. 6 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости.


№ 10/2017 55


Дол

евое

стр

оите

льст

во

Планируемая общая площадь помещения должна быть указана не толь-ко в договоре долевого строительства, но и в плане создаваемого жилого дома и в проектной документации (п. 3 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ).

таким образом, общая площадь жилого помещения не включает пло-щадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.

суд укАзАл, что действия зАстройщикА по

одностороннему изменению цены договорА

нАрушАют устАновленный стАтьёй 310 гк рФ

зАпрет нА изменение условий договорА

Следовательно, если в договоре площади лоджий не указаны и не пред-усмотрена доплата за наличие в квартире таких площадей, их стоимость признаётся уже учтённой в цене договора и застройщик не вправе требо-вать от дольщика доплаты.

Если же в договоре указана проектируемая площадь квартиры с учётом балконов и лоджий, то она подлежит оплате по условиям договора, а так-же доплате в случае изменения площади квартиры на основании данных технических паспортов (при условии согласования порядка и условий из-менения цены).

В Апелляционном определении Московского областного суда от 01.04.2015 по делу № 33-7347/15 суд указал, что, заключая договор, участник фактически инвестировал строительство всей квартиры, в том числе оплатил расходы на строительство лоджии, которая имеется в квартире, на которую за ним решением суда было признано право соб-ственности.


56 № 10/2017


олев

ое с

трои

тель

ство

Суд обоснованно не нашёл оснований для возложения на застройщика обязанности несения расходы по строительству лоджии за счёт собствен-ных средств.

исходя из положений ст. 36 ЖК РФ, лоджии, балконы, террасы и др., расположенные в квартирах, не относятся к общему имуществу собствен-ников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.

если в договоре площАди лоджий не

укАзАны и не предусмотренА доплАтА зА

нАличие в квАртире тАких площАдей, их

стоимость признАётся уже учтённой в цене

договорА

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных догово-ром, законом, либо в установленном законом порядке.

Поскольку взаиморасчёты между сторонами должны производиться в соответствии с тем видом площади объекта, которая указана в договоре, оснований для взыскания с застройщика разницы стоимости квартиры не имеется, поскольку суммарная площадь квартиры с учётом помещений вспомогательного использования и лоджии превышает площадь кварти-ры, указанную в договоре.

Доводы участника о том, что площадь лоджии не подлежит учёту для опре-деления окончательной стоимости квартиры, не основаны на договоре.


№ 10/2017 57


Дол

евое

стр

оите

льст

во

Признавая несостоятельной ссылку участника на положения п. 5 ст. 15 ЖК РФ, суд исходил из того, что данные положения регулируют иные пра-воотношения, не связанные с инвестированием денежных средств в объ-ект строительства и получением в связи с этим результата инвестицион-ной деятельности.

Суд в Апелляционном определении СК по гражданским делам Красно-дарского краевого суда от 10 декабря 2015 г. по делу № 33-29284/2015 сделал вывод об отнесении балконов к части квартиры как индивидуаль-ного имущества, а не общедомового, дав толкование в применении ч. 5 ст. 15 ЖК РФ.

Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь поме-щений вспомогательного использования, предназначенных для удовлет-ворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При этом суд указал, что данное положение закона следует толковать в системе действующего правового регулирования данного положения за-кона, поскольку спорный балкон предназначен для обслуживания только спорной квартиры, согласно техническому паспорту площадь балкона уч-тена именно в площадь этой квартиры, и этот балкон не является общедо-мовым, в связи с чем неправомерно возлагать бремя содержания имуще-ства (спорного балкона), не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в доме, на собственников квартир, не оборудованных бал-конами.

Наличие или отсутствие в приобретаемой квартире выхода на балкон (лоджию) выступает условием, конкретизирующим технические характе-ристики объекта строительства, и одновременно служит обстоятельством, вполне определённо влияющим на формирование договорной цены. Обо-рудование квартиры балконом или лоджией повышает потребительские качества жилья (обеспечивает повышенную солнцезащиту, предоставляет дополнительное пространство для хранения лыж, велосипедов и других вещей), но при этом требует от застройщика дополнительных усилий и за-трат при проектировании и строительстве здания.


58 № 10/2017


олев

ое с

трои

тель

ство

В целях осуществления государственного учёта жилищного фонда в Рос-сийской Федерации, который реализуется путём проведения технической инвентаризации жилых помещений, согласно п. 3.37 инструкции о прове-дении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающими коэффициентами. Вышеука-занная инструкция действует и в настоящее время в части, не противо-речащей ЖК РФ.

суд признАл злоупотреблением прАвом

откАз учАстникА долевого строительствА от

приёмки жилого помещения в уточнённых

рАзмерАх и оплАты дополнительной цены

При этом суд признал злоупотреблением правом отказ участника доле-вого строительства от приёмки жилого помещения в уточнённых размерах по обмерам технических паспортов и оплаты дополнительной цены, пред-усмотренной договором.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление граж-данских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объ-ектов недвижимости, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ


№ 10/2017 59


Дол

евое

стр

оите

льст

во

04 декабря 2013 г., при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или от-казывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответ-ствии объекта долевого строительства установленным требованиям к ка-честву объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днём со-ставления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о пере-даче объекта долевого строительства.

При этом следует обратить внимание, как указал Астраханский об-ластной суд в Апелляционном определении от 05.08.2015 по делу № 33-2710/2015, если изменение площади квартиры произошло в результате применения понижающего коэффициента при подсчёте данной площади, а не в результате фактического увеличения площади жилого помещения, то у участника долевого строительства не возникает обязанности по до-плате стоимости квартиры.

4) При наличии в долевом строительстве встроено-пристроенных к многоквартирному дому нежилых помещений в договоре может быть предусмотрено условие о включении в стоимость объекта затрат на строительство мест общего пользования или общедолевого имущества собственников данной пристройки, в том числе тамбуров, коридоров и т. п. то есть по условиям договора в цену может быть включена стоимость мест общего пользования данного встроено-пристроенного нежилого помещения.

В данном случае подлежит оплате участником цена за квадратные ме-тры мест общего пользования, право собственности на которое не под-лежит регистрации.

Данные выводы сделал Двадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 23.11.2015 по делу А62-4155/2015 (подтверждено По-становлением Арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2016 и Определением Верховного суда РФ от 07.07.2016 № 310-эС16-7621).


60 № 10/2017


олев

ое с

трои

тель

ство

Суд указал, что право общей долевой собственности на общее иму-щество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопро-сах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Довод заявителя о том, что строительство мест общего пользования не может быть возложено на дольщика, подле-жит отклонению, поскольку цена договора долевого участия формирова-лась таким образом, что стоимость объекта строительства отдельно не определена. Целью заключённого договора является получение нежилого помещения в многоквартирном доме, что по объективным причинам не-возможно без возведения дома в целом, включая и ту часть имущества, которая будет использоваться собственниками помещений как общее имущество.

Подводя итог, хотелось бы обратить внимание юристов строительных организаций на законность и грамотность включения в договор участия в долевом строительстве пунктов, предусматривающих изменение цены договора.

Любые навязанные дольщику условия договора могут быть признаны су-дом недействительными по требованию самого участника долевого стро-ительства или в рамках административных проверок контролирующими органами в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» усло-вия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правила-ми, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействи-тельными.

Например, внесение в договор условий о праве застройщика отказаться от исполнения договоров в случае, если дольщики не предоставят ему в течение десяти дней письменный ответ на предложение застройщика по увеличению цены договора и (или) переносу сдачи дома или объекта до-левого строительства на более поздний срок или если не будет достигнуто


№ 10/2017 61


Дол

евое

стр

оите

льст

во

согласие с дольщиками по поводу увеличения цены договора и (или) пере-носа сдачи дома или объекта долевого строительства на более поздний срок, также признано не соответствующим действующему законодатель-ству.

Поскольку вышеуказанными договорами для дольщиков не конкретизи-рованы возможности изменения цены, случаи и условия её изменения, а для застройщика данными пунктами договоров предусмотрено право на

в договоре может быть предусмотрено

условие о включении в стоимость объектА

зАтрАт нА строительство мест общего

пользовАния или общедолевого имуществА

собственников

увеличение цены долевого участия без соглашения с дольщиками и одно-сторонний отказ от исполнения договора при недостижении соглашения по увеличению цены, то дольщики ограничены в реализации их права на свободу договора в части установления его существенного условия ― цены, чем нарушены ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ и п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ.

Для застройщика подобные судебные процессы влекут в случае прои-грыша дополнительные финансовые потери в виде штрафов, компенсаций морального вреда, неустоек.

Действия обществ (строительных организаций) по включению в дого-вор участия в долевом строительстве указанных условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, образуют объективную сто-рону состава административного правонарушения, ответственность за

О. МоскалеваОпасности, которые…

№ 10/2017 63


Циф

ровизация

Опасности, которые

таит цифровизацияопасности, которые таит

цифровизация

«Чтоб ты жил в эпоху перемен!» Старинное китайское вы-ражение, полностью отражающее суть жизни и отношения к ней, наверное, не только представителей китайского наро-да, но всего человечества в целом. Перемены ― то, что за-ставляет нас менять привычный образ жизни, двигаться впе-рёд или отступать и пугает неизвестностью. Мы никогда не знаем, к чему приведут нас перемены. а ещё мы не знаем, с какой стороны они придут. Война, смена государственного режима, новый экономический кризис, стихийное бедствие или техногенная катастрофа ― каждое из этих явлений несёт перемены. так получилось, что сейчас мы живем в эпоху пе-ремен, в эпоху перехода к цифровому формату.

Ольга Москалева

О. Москалева Опасности, которые…

64 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Ц

ифро

виза

ция

Сам процесс можно обозначить словом «цифровизация», которое оз-начает переход на цифровой способ связи, записи и передачи данных с помощью цифровых устройств, а поскольку к цифровым устройствам от-носится и, например, компьютер, можно сделать предположение, что со-временная жизнь из реальной всё больше переходит в виртуальную. Жизнь любого человека оцифрована и размещена на серверах. Всё ― от школь-ных дневников до больничных карт ― размещено в глобальной сети, и при наличии желания и определённых навыков можно узнать всё абсолютно о каждом.

Сразу возникает вопрос: а как быть с правами? Конституция нам гаран-тирует их соблюдение. В данном случае правовой вопрос ― это действи-тельно вопрос. Глобальная сеть живёт своей жизнью и слабо поддаётся контролю. В 2000 году состоялась II конференция «Право и интернет: тео-рия и практика», в ходе которой были выделены основные разделы цифро-вого права. итак, к ним относятся:

• Авторскоеправонацифровыесущности;

• Программноеправо;

• Правоцифровыхденег;

• Правоцифровыхопераций;

• Правоцифровыхспоров;

• Правопрограммныхроботов;

• Правоцифровогогосударственногоуправления;

• Правоцифровогогосстроительства;

• Праводоступакданнымизащитыпридоступе.

По каждому из разделов были обозначены свои проблемы, которые, в частности, заключались и в отсутствии законодательного регулирования.


№ 10/2017 65


Циф

ровизация

Однако в повседневной жизни далеко не все из перечисленных вопросов представляют интерес. Что важно для обычных людей ― стабильность, заработок, защищённость и личная свобода, пусть даже и иллюзорная. В связи с этим наиболее актуальными представляются вопросы об автор-ском праве, а также о доступе к информации и её защите.

Первый вопрос регулярно обсуждается на подобных конференциях, ему посвящено множество статей в том же интернете. В чём суть проблемы? Автором может стать каждый, написав, например, рассказ или статью и,

в мАссовом сознАнии существует мнение,

что всё, что нАходится в интернете,

принАдлежит всем

желая познакомить мир со своим творчеством, выложив её в интернет. Что происходит дальше? А дальше каждый может прочитать произведе-ние, скопировать его, разместить у себя. Если для автора это не имеет особого значения, то можно никак не препятствовать данной деятельно-сти. Но если автор заинтересован в соблюдении своих прав? Здесь уже начинаются проблемы, которые до сих пор не имеют решения.

Можно найти много советов, как защитить свои права в интернете, но от незаконного использования произведения это не спасает. В массовом сознании существует мнение, что всё, что находится в интернете, принад-лежит всем. Особенно «страдают» от данного мнения правообладатели музыкальных и видеопроизведений. идёт настоящая война, противниками в которой выступают с одной стороны правообладатели, а с другой ― так называемые торренты и файлообменники, в которых пользователи могут бесплатно получить любое произведение. В РФ для борьбы с этим явлени-ем был принят так называемый «антипиратский» закон, который позволяет


66 № 10/2017


ифро

виза

ция

блокировать сайты по жалобе правообладателя. Примеров предостаточ-но: так, в 2016 году закрылся популярный музыкальный сервис Pleer по причине жалоб со стороны Universal Music о нарушении авторских прав и многие-многие другие.

Но это в РФ, а как обстоят дела на Западе, может там все очень законо-послушные? Нет. и в этом можно убедиться на примере конфликта между компанией Napster и Ассоциацией индустрии звукозаписи Америки (RIAA), которая подала на компанию Napster в суд за «прямое и косвенное нару-шение копирайта». В чём же была проблема? Napster позволяла создать

интерактивную многопользовательскую среду для некоторого специфиче-ского взаимодействия и предоставляла всем подключённым к ней поль-зователям возможность обмениваться музыкальными файлами в формате MP3 практически напрямую: центральные серверы Napster обеспечивали возможность поиска на компьютерах всех подключённых к ним пользова-телей, а обмен происходит в обход центральных серверов, по схеме user-to-user. Как нетрудно догадаться, немалая часть записей, циркулирующих в сформировавшейся вокруг Napster среде, защищена законом об автор-ских правах, однако распространялась бесплатно1.

RIIA подала в суд на Napster, в ходе конфликта сторону RIIA приняли некоторые известные музыканты, возмущённые тем, что их записи рас-

1 http://www.gagin.ru/internet/22/7.html

немАлАя чАсть зАписей, циркулирующих в

сФормировАвшейся вокруг Napster среде,

зАщищенА зАконом об Авторских прАвАх,

однАко рАспрострАнялАсь бесплАтно


№ 10/2017 67


Циф

ровизация

пространяются бесплатно. Но нашлись сторонники среди музыкантов и у Napster, которые, напротив, считали, что это выгодно. В общем, по имею-щимся данным, Napster была закрыта.

Но прогресс остановить невозможно, да и свято место пусто не бывает, поэтому на смену Napster пришёл новый «монстр» под названием Gnutella. эта маленькая программка, «весящая» в разархивированном виде всего 104 килобайта, даёт возможность пользователю искать и обмениваться

есть претензии и к Youtube, который

рАзрАботАл прогрАмму, позволяющую

скАчивАть Аудиодорожку из видеороликА

всеми видами файлов (в том числе МР3) с другими владельцами Gnutella. При этом никакого центрального сервера программа не использует: сеть формируется, когда один пользователь Gnutella входит в IP-адрес другой системы и таким образом мгновенно становится, выражаясь парламент-ской лексикой, пэром (равным по положению) Сети. С этого момента вы можете скачать нужную информацию с удалённого компьютера, равно как и другой пользователь может загрузить открытую вами информацию с ва-шей машины. На Западе эту программу охарактеризовали однозначно. Gnutella, как заметил один прозорливый обозреватель, ― это партизан-ская война2. В настоящее время программа вроде работает, но, если и её закроют, опять придёт что-то новое.

также есть претензии и к YouTube, который разработал программу, по-зволяющую скачивать аудиодорожку из видеоролика. то есть для обвине-ния в нарушении авторских прав даже не обязательно что-то выкладывать

2 http://www.i2r.ru/static/109/out_1069.shtml


68 № 10/2017


ифро

виза

ция

в сеть, достаточно создать программу, которая будет сохранять контент на компьютере пользователя.

Второй ВоПроС ― БеЗоПаСноСть

Если говорить о безопасности в целом, можно выделить два аспекта. Первый ― это защита информации, второй ― это защита от информации.

В первом случае мы имеем дело с личной информацией, которая по раз-личным причинам была размещена в сети и к которой может быть полу-чен несанкционированный доступ со стороны третьих лиц. На самом деле вопрос существенный: персональные данные, номера телефонов, номера и пароли кредитных карт, личные данные, коммерческие и даже военные тайны ― всем этим в своих корыстных целях могут воспользоваться тре-тьи лица. Поэтому предпринимаются значительные усилия по защите ин-формации.

Крупные компании ― разработчики программного обеспечения рабо-тают над устранением ошибок в программных продуктах, делающих их уязвимыми, компании, специализирующиеся на создании антивирусных программ, также по мере сил обновляют свои программные продукты. Конечно, от случайностей никто не застрахован, всегда может произойти сбой, который приведёт к попаданию определённой категории данных в общий доступ. Но главной проблемой всё же остаётся человеческий фак-тор, даже если не затрагивать глобальных вопросов, а остановиться, на-пример, на персональных данных. Наверное, все подписывали согласие на их обработку, поэтому так или иначе явление имеет массовый характер.

Пример. Заочное решение Ленинского районного суда г. Самары по делу № от 2-3383/2016 от 18.07.2016.

Управление Роскомнадзора обратилось в суд с исковым заявлением к Х. о признании деятельности интернет-сайта незаконной и нарушающей права гражданина на неприкосновенность частной жизни, личной и семей-ной, ограничении доступа к информации в сети интернет, мотивируя свои требования тем, что Управлением Роскомнадзора на основании обраще-


№ 10/2017 69


Циф

ровизация

ния Y. проведена проверка, в ходе которой выявлен факт незаконного раз-мещения его персональных данных в статье, размещённой на сайте <***> по адресу: <***>, что является нарушением прав и законных интересов Y. как субъекта персональных данных, поскольку предоставление неограни-ченному кругу лиц доступа к его персональным данным на указанных стра-ницах сайта <***> осуществляется без его соответствующего согласия.

ФАкт незАконного рАзмещения его

персонАльных дАнных в стАтье,

рАзмещённой нА сАйте <***> является

нАрушением прАв и зАконных интересов

Суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 152-ФЗ «О персональ-ных данных» персональные данные ― любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определённому или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 152-ФЗ «О персональ-ных данных», субъект персональных данных принимает решение о предо-ставлении своих персональных данных и даёт согласие на их обработку своей волей и в своём интересе. таким образом, субъект персональных данных реализует своё право запрещать или разрешать обработку своих персональных данных.

Судом установлено, что Управлением Роскомнадзора на основании обращения Y. проведена проверка, в ходе которой выявлен факт неза-конного размещения его персональных данных в статье, размещённой на сайте <***>, что является нарушением прав и законных интересов Y.


70 № 10/2017


ифро

виза

ция

как субъекта персональных данных, поскольку предоставление неогра-ниченному кругу лиц доступа к его персональным данным на указанных страницах сайта <***> осуществляется без его соответствующего со-гласия.

информация, подтверждающая наличие согласия Y. на обработку его персональных данных либо иных законных оснований на обработку ука-занных персональных данных на сайте <***>, отсутствует.

таким образом, в указанном случае допущено нарушение требования ч. 1 ст. 9 и требования конфиденциальности, установленного ст. 7 Фе-дерального закона от № 152-ФЗ «О персональных данных». Незаконное распространение персональных данных граждан в информационно-теле-коммуникационной сети интернет нарушает права и свободы человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе на не-прикосновенность его частной жизни.

иск удовлетворён.

Если изучить судебную практику, то таких дел большинство. Лицо, име-ющее доступ к закрытым данным, на своё усмотрение размещает их на общедоступных ресурсах. Ну, а о страшных хакерах, которые могут всё, слышали все.

ЗащИта от ИнФорМацИИ

Найти нужную информацию в сети интернет не составляет никаких про-блем: там представлено всё ― от последних новостей до запрещённого контента, ввиду наличия которого государство и озаботилось защитой населения от его пагубного воздействия. информация о национальной, классовой, социальной нетерпимости, реклама алкогольной продукции и табачных изделий, пропаганда социального, расового, национального и религиозного неравенства, информация порнографического характера, а также информация, пропагандирующая насилие и жестокость, наркома-нию, токсикоманию, антиобщественное поведение, признаётся вредной и запрещается, а сайты с подобным контентом блокируются.


№ 10/2017 71


Циф

ровизация

Означает ли это, что мы, и особенно наши дети, в безопасности? Ко-нечно, нет. Хотя бы ради интереса можно набрать в поисковой строке лю-бое из приведённых выше слов и получить длинный список сайтов, причём сайтов работающих. Всё, разумеется, делается исключительно в благих целях, для искоренения пропаганды негативных явлений и т. д. и т. п. Но кем и как определяется возможный результат воздействия информации?

незАконное рАспрострАнение персонАльных

дАнных грАждАн в инФормАционно-

телекоммуникАционной сети интернет

нАрушАет прАвА и свободы человекА

Побуждает ли она к употреблению наркотиков или просто рассказывает об объективно существующей реальности, частью которой являются и наркотики тоже? и как блокировка соотносится с правом на получение ин-формации (ведь под запрет попадают не только материалы, содержащие вредную пропаганду)? и с какого момента информация может считаться вредной пропагандой?

ну И наконец, лИЧнаЯ СВоБода

Конституцией гарантирована свобода мысли, слова, совести и верои-споведания, что в свою очередь приводит некоторых пользователей сети к простой мысли: если никто не узнает, то писать можно всё. это не так. Нельзя оскорблять других людей, нельзя писать тексты определённого со-держания (причём не обязательно пропагандирующие противоправные и аморальные вещи), нельзя провоцировать на совершение определённых действий, нельзя оскорблять разные чувства и т. д. и если раньше сеть по-зволяла в большинстве случаев сохранить анонимность, то сейчас активно

С. КазаковаАренда водных…

№ 10/2017 73


Вод

ные

объе

кты

Аренда водных объектов

Аренда водных объектов

Вопросы регулирования арендных отношений в разрезе во-дных объектов мало освещены в профессиональной литературе и в настоящий момент представляют большой интерес с точки зрения правоприменения и судебной практики.

Светлана Казакова

С. Казакова Аренда водных…

74 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В

одны

е об

ъект

ы

изначально сам перечень правовых норм, регулирующих эти специ-фические арендные отношения, является проблематичным и становится предметом рассмотрения судов различных инстанций. так, Постановле-ние Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.01.2017 N Ф07-12019/2016 по делу N А66-17449/2015 посвящено исключительно тол-кованию возможностей применения в отношении водного объекта как объекта аренды не только норм Водного кодекса Российской Федерации, но и иных, не специфических нормативно-правовых актов. Водный объект, как объект правоприменения, обладает интересной спецификой. С одной стороны, в соответствии с частью 1 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации, поверхностные водные объекты, находящиеся в государ-ственной или муниципальной собственности, являются водным объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, а из положений статьи 11 Водного кодекса РФ следует, что пользование по-верхностными водными объектами осуществляется на основании догово-ра водопользования или на основании решения о предоставлении водного объекта в пользование. С другой стороны, сама природа происхождения водного объекта может быть такова, что регулирование отношений по его аренде договором водопользования не представляется возможным. Действительно, при наличии водопреграждающих сооружений (таких, как плотина), находящихся, как и земельный участок, на котором они распо-ложены, в законном владении какого-либо лица, говорить о данном во-дном объекте, как о поверхностном водном объекте в том значении, как оно определено Водным кодексом РФ не верно. таким образом, основным ориентиром в данном вопросе является назначение земель, на площади которых расположен поверхностный водный объект, а также изучение ха-рактеристик самого объекта.

Нередко в ходе судебного разбирательства устанавливаются не только характеристики поверхностного водного объекте, но и в этой связи при-надлежность конкретного земельного участка и находящегося на нем по-верхностного водного объекта тому или иному субъекту права. Следует учитывать, что в собственности муниципального образования могут на-ходиться только такие пруды и покрытые ими земли, которые не имеют гидравлической связи с иными водными объектами и находятся за преде-лами водотоков, то есть замкнутые водоемы. Если пруд расположен на во-дотоке (реке, ручье, канале) и включает в себя в качестве составной части


№ 10/2017 75


Вод

ные

объе

кты

такой водоток и покрытые им земли, которые в силу положений Водного кодекса РФ являются федеральной собственностью, такой водный объ-ект может находиться только в федеральной собственности. так, Поста-новлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2016 N Ф10-3561/2016 по делу N А14-9171/2015 признан обоснованным вывод судов о том, что спорный земельный участок относится к федеральному уровню собственности и действия муниципального образования по распоряже-

водный объект, кАк объект

прАвоприменения, облАдАет интересной

специФикой

нию им являлись незаконными, поскольку соответствующих прав относи-тельно данного объекта у него не имелось, в связи с чем договор аренды земельного участка, заключенный между администрацией и обществом, признан не действительным.

Способ защиты нарушенных прав также специфичен в делах, связан-ных с водопользованием. В большинстве случаев в суде оспаривается сам факт передачи поверхностных водных объектов в пользование конкрет-ному лицу. истцом, как правило, выступает территориальное управление Росимущества, реже ― иные, надзорные государственные органы. В слу-чае же если территориальное управление не является стороной договора аренды, надлежащим способом судебной защиты является виндикацион-ный иск.

так, согласно Постановлению Арбитражного суда Центрального округа от 03.03.2017 N Ф10-320/2017 по делу N А14-15073/2015 территориаль-ное управление Федерального агентства по управлению государственным


76 № 10/2017


одны

е об

ъект

ы

имуществом в Воронежской области обратилось в Арбитражный суд Во-ронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дроно-ву Виктору Викторовичу об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка. исследовав материалы дела, суд установил, что дан-ный земельный участок имеет характеристики: земли сельскохозяйствен-ного назначения, разрешенное использование ― земли под обособлен-ными водными объектами. Установив обстоятельства дела и дав оценку всем представленным доказательствам, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения за-явленных требований.

сАмА природА происхождения водного

объектА может быть тАковА, что

регулировАние отношений по его

Аренде договором водопользовАния не

предстАвляется возможным

Сама возможность аренды тех или иных водных объектов даже в ситу-ации, когда право аренды земельного участка с расположенным на нем водным объектом прошло государственную регистрацию и сведения вне-сены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также становится предметом судебных разбирательств. В данном случае выявляется также масса проблем, начиная от наличия возможности распоряжения такими земельными участками у местной ад-министрации, а также о сроках исковой давности в отношении уже про-шедших государственную регистрацию сделок. В силу положений ч. 1 ст. 8 Водного кодекса РФ все водные объекты, за исключением таких, как пруд


№ 10/2017 77


Вод

ные

объе

кты

или обводненный карьер, расположенные в границах принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципально-му образованию, физическому лицу или юридическому лицу земельного участка, находятся в федеральной собственности.

основным ориентиром в дАнном вопросе

является нАзнАчение земель, нА площАди

которых рАсположен поверхностный

водный объект, А тАкже изучение

хАрАктеристик сАмого объектА

так, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.11.2016 N Ф01-5127/2016 по делу N А39-7480/2015 отменило решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 25.04.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу N А39-7480/2015, принятое и подтвердившее соответственно в отношении вы-водов о течении сроков исковой давности в отношении сделок по аренде водных объектов. Суд указал, что несмотря на наличие сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, срок исковой давности начинает течь с момента проведения уполномочен-ным органом, например, прокуратурой проверки в отношении указанных земельных участков и выявления нарушений, ставших причиной обраще-ния в суд. таким образом, суд указал, что деятельность территориального управления Росимущества направлена на управление землями, а не свя-зана с выявлением нарушений интересов Российской Федерации други-ми участниками гражданского оборота, поэтому сам по себе факт госу-дарственной регистрации права аренды на спорные земельные участки не


78 № 10/2017


одны

е об

ъект

ы

означает, что с указанного момента заинтересованное лицо могло знать о начале исполнения сторонами договора. иными словами, осуществляя государственную регистрацию права, территориальное управление Роси-мущества может не обладать всей полнотой сведений в отношении объек-тов недвижимости и, соответственно, возможных нарушений в отношении режимов использования данных объектов как следствия государственной регистрации права.

К аналогичному выводу пришел в Постановлении от 04.07.2017 N Ф02-2694/2017 по делу N А10-1238/2016 Арбитражный суд Восточно-Сибирско-го округа. В данном деле основанием для предъявления иска послужило письмо N 13-4108-977/13 от 22.04.2012 Министерства сельского хозяй-ства и продовольствия Республики Бурятия. Суд пояснил, что вывод судов о том, что тУ Росимущества о нарушенном праве могло узнать с момента постановки участка на кадастровый учет является ошибочным, поскольку участок был сформирован под сельскохозяйственную деятельность с ка-тегорией земель особо охраняемых территорий и объектов. Сведениями об имеющихся на этом участке объектах федеральной собственности тУ Росимущества на тот момент не обладало. Даже отсутствие уверенности в наличии водного объекта на арендуемом земельном участке по мнению суда не может служить основанием для отказа в рассмотрении искового заявления. то же Постановление от 04.07.2017 N Ф02-2694/2017 по делу N А10-1238/2016 Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа содер-жит разъяснения, что отсутствие информации о водном объекте в фор-мируемом Государственном водном реестре не лишает суд возможности определить его наличие и характеристики с использованием сведений, содержащихся в иных источниках, отвечающих требованиям относимости и допустимости доказательств. Суд пояснил, что возможное отсутствие водного объекта в реестре не свидетельствует о том, что существующий водный объект не может являться федеральной собственностью. Со ссыл-кой на письмо Федерального агентства водных ресурсов N 05-3320 от 04.08.2016 суд указал, что государственный водный реестр постоянно по-полняется сведениями о водных объектах и гидротехнических сооружени-ях и что в целях уточнения наименования и типа водного объекта (озеро, пруд и т.д.) необходимо обратиться в территориальные органы Росгидро-мета. таким образом, суду надлежит при рассмотрении указанного дела привлечь уполномоченные государственные органы к участию в деле с це-


№ 10/2017 79


Вод

ные

объе

кты

лью установления факта наличия, а при наличии ― и характеристик пред-полагаемого водного объекта.

Аналогичная практика прослеживается и в Постановлении Арбитражно-го суда Северо-Кавказского округа от 31.07.2017 N Ф08-5074/2017 по делу N А32-47549/2014. Защищая свои интересы, арендатор обратил внимание

возможное отсутствие водного объектА

в реестре не свидетельствует о том, что

существующий водный объект не может

являться ФедерАльной собственностью

суда, что спорный водный объект отсутствует в государственном водном реестре, однако суд руководствовался иными доказательствами фактиче-ского существования поверхностного водного объекта. Режим предостав-ления участков, в составе которых находятся водные объекты, в аренду в том случае, если данные объекты могут быть предметом договора аренды в соответствии с действующим законодательством РФ, существенно отли-чается отсутствием обязательств по проведению торгов арендодателем и одновременным наличием обязательства арендатора получить лицензию на водопользование. так, Постановление Арбитражного суда Поволжско-го округа от 26.12.2016 N Ф06-16536/2016 по делу N А57-6882/2016 со-держит выводы о том, что договор аренды земельного участка, находяще-гося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования


80 № 10/2017


одны

е об

ъект

ы

водными биологическими ресурсами для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами.

иная практика складывается в Московской области. Согласно Поста-новлению Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 N 10АП-7771/2017 по делу N А41-10315/17 поддерживаются выводы суда первой инстанции, что спорные земельные участки сформированы в ка-

дАже отсутствие уверенности в нАличии

водного объектА нА Арендуемом земельном

учАстке по мнению судА не может служить

основАнием для откАзА в рАссмотрении

искового зАявления

честве земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, доказательств их перевода в иную категорию земель не пред-ставлено, в выписках из кадастровых паспортов земельных участков от-сутствуют сведения об объектах водного фонда, а из текста договоров не следует, что ответчику в аренду передается ручей или озеро. Суд указал, что нахождение на земельных участках водных объектов (ручья и озера) само по себе не является определяющим для правового режима земель-ного участка. Правовой режим земель определяется исходя из их принад-лежности к той или иной категории и разрешенного использования. А по-скольку правовой режим земельного участка определяется именно из его принадлежности к категории земель и разрешенного использования, то при разрешении спора подлежат применению нормы Земельного кодекса РФ о землях сельскохозяйственного назначения и Федерального закона


№ 10/2017 81


Вод

ные

объе

кты

«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а не о землях водного фонда. При разрешении вопроса о подлежащих применению нор-мах законодательства следует руководствоваться принадлежностью зе-мельного участка к категории земель, в данном случае ― к землям сель-скохозяйственного назначения, в связи с чем правовое регулирование осуществляется в соответствии с земельным законодательством.

иной пласт проблем связан с возможностью заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка с собственником недви-жимого имущества, расположенного на данном участке в том случае, если в границах данного участка расположен поверхностный водный объ-ект. Согласно подпункта 9 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Рос-сийской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления такого участка собствен-нику расположенных на нем зданий и/или сооружений. исключительный характер права лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены указанные объекты, означает, что никто, кроме указанного собственника, не имеет права на приватизацию или приоб-ретение в аренду такого земельного участка. Однако в связи с нахожде-нием на участке поверхностных водных объектов и, как следствие, терри-торий общего пользования неограниченного числа людей, пользование

нАхождение нА земельных учАсткАх

водных объектов (ручья и озерА) сАмо

по себе не является определяющим для

прАвового режимА земельного учАсткА


82 № 10/2017


одны

е об

ъект

ы

земельным участком, на территории которого расположены принадле-жащие конкретному лицу здания и/или сооружения, даже собственником указанных объектов не представляется возможным. так, Постановлени-ем Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2017 N Ф08-1726/2017 по делу N А32-23455/2016 собственнику зданий отказано в отмене решения об отказе в предварительном согласовании предостав-ления в аренду земельного участка, необходимого для эксплуатации не-

деятельность территориАльного упрАвления

росимуществА нАпрАвленА нА упрАвление

землями, А не связАнА с выявлением

нАрушений интересов российской

ФедерАции другими учАстникАми

грАждАнского оборотА

жилых зданий лечебно-производственного корпуса, склада инвентаря, аэросолярия, расположенных в районе устья реки и в понуждении к под-готовке и изданию постановления (распоряжения) о предварительном согласовании предоставления земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилых зданий, согласно схеме расположения земельно-го участка на кадастровом плане территории.

Аналогичная практика прослеживается и в постановлении Арбитражно-го суда Уральского округа от 11.04.2017 N Ф09-1059/17 по делу N А07-6451/2016. Собственник здания оспаривал отказ в предоставлении в собственность за плату земельного участка под зданием, указав, что ис-

С. ВасильеваОпасные связи…

№ 10/2017 85


Риэлторы

Опасные связи:

посредники в сделках

с коммерческой

недвижимостью

опасные связи: посредники

в сделках с коммерческой

недвижимостью

Светлана Васильеваюрист

Вопросы правового регулирования оборота недвижимости всегда остаются актуальными. несмотря на большое количе-ство реформ в этой сфере (например, принятие Федерального закона от 15.07.2015 № 218-ФЗ «о государственной реги-страции недвижимости», призванного исключить или хотя бы уменьшить количество разбирательств в категории оспарива-ния прав на объекты недвижимости), суды по-прежнему пере-гружены делами о защите интересов собственников, арендато-ров и других заинтересованных лиц.

С. Васильева Опасные связи…

86 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Р

иэлт

оры

«Серыми кардиналами» в сделках с недвижимостью выступают риэлто-ры. Причём, если с жилой недвижимостью на слуху истории о «чёрных» ри-элторах, мошенниках, выживающих старушек и продающих их квартиры и т. д., то в случае с коммерческой недвижимостью обращения за услугами к посредникам не так часты и противоправные схемы обычно носят не столь явный и примитивный характер.

Почему риэлторы часто с трудом вызывают доверие? Вероятно, слож-ности создаёт отсутствие специального нормативного правового акта, ко-торый урегулировал бы деятельность компаний, оказывающих посредни-ческие услуги на рынке недвижимости. Брешь в законодательстве создаёт благоприятную почву для «левых» схем.

Попытки принять закон о риэлторах предпринимались не раз. Буквально в прошлом году Государственная Дума отклонила проект закона «О посред-нической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Конечно, сложно предугадать, как отразится принятие соответствующего нормативного правового акта на безопасности сделок с недвижимостью, но то, что проблема назрела и вмешательство законодателей в эту сферу необходимо, бесспорно.

нуЖны лИ ПоСреднИкИ В Сделках С коММерЧеСкой недВИЖИМоСтью?

В странах с устойчивой макроэкономической ситуацией и разработан-ной правовой базой процент сделок с недвижимостью, заключаемых с ка-кими-либо нарушениями, очень мал. Например, в США это всего 4 %. Бла-гоприятная обстановка на рынках Великобритании, Швейцарии и Австрии. В то время как в России каждая третья сделка рискованна.

Недвижимость ― один из самых дорогих активов, поэтому важным аспектом в переговорах между контрагентами является участие юристов. Риэлторы далеко не всегда обладают достаточно глубокими юридиче-скими знаниями (часто они даже не имеют юридического образования). тогда о надёжности сделки не может идти и речи, поскольку большин-ство сделок, признанных недействительными, совершались именно при


№ 10/2017 87


Риэлторы

участии профессиональных риэлторов, а впоследствии заверялись нота-риусами.

Против участия в сделках посредников говорит:

• их заинтересованность добиться заключения договора любой це-ной,

• ихнезаинтересованностьвдальнейшихуспехахвашейкомпании,

• отсутствиекритериевоценкипрофессионализмариэлтора,

большинство сделок, признАнных

недействительными, совершАлись именно

при учАстии проФессионАльных риэлторов

• высокий риск получить вместо специалиста по недвижимости про-фана, который работает на рынке всего неделю-другую.

Польза от участия посредника:

• еслиспециалистопытный,тоонхорошознаетрынокипоможетсо-риентироваться в предложениях,

• еслириэлторполучилхорошееюридическоеобразование,оннебу-дет вовлекать вас в сделки-авантюры,

• хороший специалист по недвижимости знает все тонкости своегоремесла и может быть полезным в переговорах с другой стороной.


88 № 10/2017


иэлт

оры

Слишком много «если» в факторах, говорящих за то, чтобы привлекать к сделкам посредников. Грамотный юрист по недвижимости убирает как минимум одно сомнение (и самое важное) ― в части соответствия сдел-ки нормам российского права. Выгоду от подписания договора может по-считать кто-то другой (бизнес-аналитик, финансовый директор и другие), остаётся только поиск возможных вариантов.

Участие нотариуса в заверении сделки с объектом недвижимости, к со-жалению, не гарантирует соблюдения закона в полной мере. Например, в США за «юридическую чистоту» сделки отвечает именно нотариус. В Рос-

учАстие нотАриусА в зАверении сделки

с объектом недвижимости, к сожАлению,

не гАрАнтирует соблюдения зАконА

в полной мере

сии продавцу / покупателю или арендатору / арендодателю придётся са-мостоятельно проверять все документы и в случае возникновения спора отстаивать свои интересы.

Возвращаясь к теме нормативного регулирования деятельности риэл-торов в Российской Федерации, мы можем отметить, что введение раз-решительного порядка оказания посреднических услуг в сделках с недви-жимостью, создание саморегулируемой организации риэлторов (по типу СРО страховых актуариев, арбитражных управляющих или аудиторов), установление образовательного ценза к кандидатам на должности специ-алистов по недвижимости могло бы очистить рынок агентств от некомпе-тентных риэлторов. Но от «великих комбинаторов», желающих получить


№ 10/2017 89


Риэлторы

большие деньги, добросовестных участников правоотношений в сфере оборота недвижимости это не спасёт.

ПроаналИЗИруеМ СудеБную ПрактИку В ЧаСтИ ПрИЗнанИЯ Сделок недейСтВИтельныМИ

Споры, связанные с последствиями несоблюдения нотариальной фор-мы сделки, не слишком часто встречаются в арбитражной практике, так как в данном случае закон прямо не указывает на её обязательность. Но в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ1 соглашением сторон это условие может быть предусмотрено.

При рассмотрении споров, где впоследствии одна из сторон (обычно продавец) уклоняется от выполнения договорённости о нотариальном удостоверении договора, суды зачастую не исследовали в полной мере обстоятельства, влияющие на действительность сделки, ограничиваясь установлением фактов, повлиявших на отказывающуюся заверять сделку сторону. таким образом, предложение контрагента заключить соглаше-ние о нотариальной форме сделки может вызывать подозрение.

Если в переговорах участвует посредник ― специалист по недвижимо-сти, то при обычном ведении дел он нивелирует острые углы и может оце-нить целесообразность внесения отдельных пунктов в договор. Но если риэлтор находится в сговоре с потенциальным партнёром или имеет иную корыстную заинтересованность, не связанную с общими делами с контр-агентом, то он может всячески препятствовать нормальному ходу пере-говоров, настоятельно советовать прописать в договоре невыгодные для вас условия. Опытный риэлтор владеет техникой убеждения и отлично разбирается в терминологии. так, не всякий юрист с первого взгляда рас-познает подвох. Без тщательного анализа договора, согласования ключе-вых условий, доскональной проверки «юридической чистоты» объекта не-движимости совершать сделки не рекомендуется. Стоимость имущества высока, и риски им под стать.

1 Ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание за-конодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст. 3301.


90 № 10/2017


иэлт

оры

Вернёмся к описанной выше проблеме: недостаточное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела. это основание для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции в апелляции2. Поэтому, оказавшись вовлечённым в процесс и даже получив неудовлетворительное решение, не стоит опу-скать руки. Договор может быть признан действительным в судебном по-рядке при условии соответствия всех его положений действующему зако-нодательству.

Однако эта ситуация может выглядеть совсем иначе:

отсутствие правоустанавливающих документов у продавца недвижи-мости + уклонение от нотариального удостоверения сделки = инструмент недобросовестных сторон, не имеющих прав на имущество, заключить сделку.

и часто такие схемы используют посредники в сделках с недвижимо-стью, вступая в сговор с одной из сторон сделки.

таким образом, если суд будет оценивать исключительно обстоятель-ства, по которым сторона уклоняется от нотариального заверения сделки, то участники сделки могут получить судебный акт для осуществления го-сударственной регистрации права собственности на недвижимость, воз-ведённую с нарушениями установленного законом порядка.

контраГент-Банкрот:

отВеЧает лИ За Это ПоСреднИк В Сделке?

Прежде чем подписывать договор по отчуждению объекта недвижимо-сти, необходимо имущество на «юридическую чистоту», то есть изучать документы (правоустанавливающие, правоудостоверяющие и другие), историю объекта (количество сделок, частоту их совершения, наличие об-ременений ― залог, арест). Не поддавайтесь желанию приобрести или

2 Ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации // Собрание законода-тельства РФ, 29.07.2002. № 30. Ст. 3012.


№ 10/2017 91


Риэлторы

арендовать недвижимость побыстрее, особенно если собственник давит на вас. Вообще в период стагнации в экономике многие организации, нуж-дающиеся в денежных средствах, пытаются получить прибыль из сделок с недвижимостью. В ход идут неподготовленные объекты недвижимого иму-щества, с недочётами в оформлении или даже откровенно нелегальные здания, строения, сооружения. Нестабильная обстановка в экономике,

в период стАгнАции в экономике многие

оргАнизАции, нуждАющиеся в денежных

средствАх, пытАются получить прибыль из

сделок с недвижимостью

ошибки в ведении бизнеса и множество других факторов часто приводят к банкротствам. Проверяют ли риэлторы участников рынка недвижимости, когда берутся организовывать сделки? Вряд ли, а если им известна ин-формация о ненадёжности контрагента, то далеко не всегда это становит-ся причиной отказа в получении собственной выгоды.

Рассмотрим пример из судебной практики

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 23 января 2014 года по делу № А13-1003/2011 недействительными признаны сдел-ки ОАО и ООО, конкурсным управляющим последнего был заявитель3. До рассмотрения заявления конкурсного управляющего, в 2011 году решени-ем Арбитражного суда Вологодской области ООО было признано несосто-

3 Определение Арбитражного суда Вологодской области от 23.01.2014 по делу № А13-1003/2011 // URL: https://rospravosudie.com/court-as-vologodskoj-oblasti-s/judge-kuznecov-kirill-anatolevich-s/act-308135692/


92 № 10/2017


иэлт

оры

ятельным (банкротом), в отношении него было введено конкурсное произ-водство.

В собственности ООО находилось недвижимое имущество ― объект не-завершённого строительства и земельный участок. это имущество было продано другому ООО, которое в свою очередь заключило договор с ещё одной компанией, продавшей в конечном итоге имущество Фонду. таким образом, оплата по договорам должна была пройти несколько счетов и вернуться к ООО ― первому продавцу. Однако договор между собствен-ником и первым покупателем был признан судом недействительным. В со-ответствии с п. 1 ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершённые должником или другими лицами за счёт должника, могут быть признаны недействитель-ными в соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в законе4. Соответственно, вся цепочка про-давцов-покупателей указанной недвижимости пострадала или «пострада-ла» (не все приобретатели имущества были добросовестными) от послед-ствий признания сделок недействительными.

Под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III За-кона о банкротстве, понимаются действия, направленные на исполнение обязательств, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, на-логовым, таможенным и иным законодательством РФ, действия, совер-шаемые во исполнение судебных и других актов. Согласно Постановле-нию Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 (с изменениями и дополнениями от 22.06.2012 и 30.07.2013)5 это могут быть:

1) действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обяза-тельств (в том числе наличный, безналичный платёж должником денеж-ного долга кредитору, передача должником иного имущества в собствен-ность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачёте, соглашение о новации и т. п.);

4 Ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ/ 28.10.2002/ № 43, Cт. 4190.5 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23.12.2010 № 63 (с изменениями и дополнениями от 22.06.2012 и 30.07.2013) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федера-ции. 2011. № 3.


№ 10/2017 93


Риэлторы

2) банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счёта клиента банка в счёт погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента);

3) выплата заработной платы, в том числе премии и др.

В рассматриваемом примере ООО заключило сделку с элемента-ми мнимости и притворности, установленными ст. 170 ГК РФ, так как, по мнению суда, договор не направлен на возникновение соответству-

вся цепочкА продАвцов-покупАтелей

укАзАнной недвижимости пострАдАлА

от последствий признАния сделок

недействительными

ющих правовых последствий, а совершён с целью прикрыть предостав-ление средств должника третьему лицу. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, которая не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. В случаях, прямо оговорённых в законе, такая сделка может считаться оспоримой. таким образом, проанализировав доказательства, представленные сторонами, суд установил факты:

• финансовые распоряжения, сделанные уполномоченным лицомООО, датированы ранее заключения договора купли-продажи,

• частьконтрагентовОООнамоментсовершениясделокнемогланезнать о его неплатёжеспособности,


94 № 10/2017


иэлт

оры

• в результате совершения сделки по купле-продаже недвижимостипроизошло уменьшение имущества ООО, что говорит о нарушении прав и законных интересов его кредиторов,

и принял решение в пользу заявителя. так, ни один посредник, занимаю-щийся сделками с недвижимым имуществом, не сможет дать правильную юридическую оценку договора с контрагентом, проанализировать доку-менты и выявить возможные риски. Для этого нужен юрист, который под-готовит правовое заключение с замечаниями по «чистоте» объекта, надёж-ности второй стороны контракта, рекомендациями по условиям, которые должны быть оговорены в договоре. Затем юрист либо составляет проект договора, либо участвует в переговорах по согласованию предложенного контрагентом текста. так как юрист получает вознаграждение за выпол-ненную работу, а не процент от сделки, ему нет надобности настаивать на заключении сделки. К тому же в среде правоведов существуют нормы про-фессиональной этики, юрист дорожит своей репутацией (вопросы по этой теме можно задать юристу [email protected]).

адМИнИСтратИВнаЯ отВетСтВенноСть рИЭлтора

КоАП РФ содержит признаки административного правонарушения, за совершение которого посредник в сфере сделок с недвижимостью может нести ответственность. Ст. 7.27.1 «Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием»6 применяется при отсут-ствии признаков состава преступления, закреплённого ст. 159 Уголов-ного кодекса РФ, и влечёт наложение штрафа в размере до пятикратной стоимости причинённого ущерба, но не менее пяти тысяч рублей. Важно, что указанный состав правонарушения не содержит требования к мотиву (логично предположить наличие корыстного мотива). Однако объективная сторона правонарушения заключается в совершении действий, направ-ленных на причинение собственнику или иному законному владельцу ма-териального ущерба. это может быть, например, передача недвижимого имущества в залог по заведомо неисполнимому обязательству.

6 Ст. 7.27.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 07.01.2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.


№ 10/2017 95


Риэлторыдоговор не нАпрАвлен нА возникновение

соответствующих прАвовых последствий,

А совершён с целью прикрыть

предостАвление средств должникА

третьему лицу

ПрИЗнакИ МоШеннИЧеСтВа В СФере недВИЖИМоСтИ (Ст. 159 ук рФ)

Основанием для привлечения риэлтора к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ является совершение виновным лицом деяния, содержаще-го следующие признаки:

• объект―общественныеотношения,складывающиесявсферерас-пределения или перераспределения материальных благ (в нашем случае ― в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым имуще-ством);

• субъект―лицо,достигшее16-летнеговозраста(поч.5,6,7―лица,зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей или исполняющие управленческие функции в коммерческой организации);

• субъективнаясторона―прямойумысел;

• объективнаясторона―завладениечужимимуществомпутёмобма-на или злоупотребления доверием (по ч. 5, 6, 7 объективной стороной пре-ступления будет преднамеренное неисполнение договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности).

А. ПоповаПобедить «чёрных»…

№ 10/2017 97


Риэлторы

Победить «чёрных»

риелторовпобедить «чёрных»

риелторов

Алина Поповаюрист

Сегодня рынок недвижимости заполнен риэлторскими агент-ствами, которые готовы оказать помощь в проведении сделки. однако не все компании готовы дать гарантии как на собствен-ные услуги, так и на юридическую чистоту сделки. очень часто жертвами недобросовестных посредников становятся незащи-щённые слои населения. Законы, регулирующие риэлторскую деятельность, постоянно дорабатываются и совершенствуют-ся, имеется обширная судебная практика по привлечению не-добросовестных агентов к ответственности.

А. Попова Победить «чёрных»…

98 № 10/2017


иэлт

оры

10 июля 2015 г. Верховным Судом Российской Федерации было выне-сено апелляционное определение, согласно которому приговор Верхов-ного суда Республики Коми от 23 июня 2014 г. был изменён в отношении двух осуждённых. Одному из них необходимо зачесть в срок отбытия на-значенного наказания время содержания под стражей, другому назначен-ное наказание было смягчено по ряду статей Уголовного кодекса. Лицам, которые совершали «риэлторские убийства», было отказано в изменении приговора, и апелляционные жалобы оставлены без удовлетворения.

Характер действий указанных лиц свидетельствует, что все убийства были совершены в интересах преступной организации и банды. Для завла-дения материальными ценностями и последующего убийства они подби-рали социально незащищённых лиц, обманным путём склоняли их к прода-же жилых помещений, заранее готовили орудия убийства, использовали при совершении убийств транспортные средства, подготавливали себе алиби, передавали часть вырученных от продажи жилых помещений денег в общую кассу преступной организации, которые расходовались в интере-сах преступной организации и банды. В наличии преступной организации находилось значительное количество огнестрельного оружия и боеприпа-сов, взрывчатых веществ и взрывных устройств. В интересах данной орга-низации лидерами и участниками были совершены тяжкие и особо тяжкие преступления, в том числе и многочисленные убийства при отягчающих обстоятельствах. Каждый из осуждённых, являющихся участниками банды и преступной организации, понимал свою принадлежность к чётко опре-делённому кругу лиц, занимал своё определённое иерархическое положе-ние в группировке, действовал не только по поручению и указанию руково-дителей, но и по своему усмотрению, в интересах группировки.

Данными лицами, помимо преступлений, связанных с недвижимостью, совершены и иные правонарушения, их действия были чётко спланирова-ны и организованы. Жертвами стали граждане из незащищённых слоев на-селения. Данная схема имеет большую популярность среди мошенников, однако она далеко не единственная.

24 ноября 2008 г. Верховным Судом РФ было вынесено кассационное определение № 47-О08-60 ― приговор Оренбургского областного суда от 17 июня 2008 г. оставлен без изменения, кассационные жалобы осуждён-


№ 10/2017 99


Риэлторы

ных ― без удовлетворения. Фактические обстоятельства, установленные судом и подробно изложенные в приговоре, подтверждают, что осуждён-ными было организованно некоммерческое партнёрство, цель деятельно-сти которого заключалась в предоставлении финансовой помощи гражда-нам для приобретения недвижимости за счёт аккумулирования денежных средств партнёров.

прогрАммА содержАлА зАведомо ложную

инФормАцию о нАличии договорённостей

корпорАции с бАнкАми о кредитовАнии

пАртнёров

Для систематического хищения денежных средств, поступивших в не-коммерческое партнёрство от граждан, нуждающихся в решении жилищ-ной проблемы, были созданы специальные программы. Не раскрывая процесса приобретения жилья, программа содержала заведомо ложную информацию о наличии договорённостей корпорации с банками о креди-товании партнёров.

Для передачи денежных средств партнёрами в некоммерческие пар-тнёрства была разработана система взносов, являющаяся одним из эле-ментов мошеннического обмана.

В нарушение Устава, предусматривающего, что определение, измене-ние, утверждение размера, структуры, сроков оплаты и порядка взносов и иных платежей, относится к исключительной компетенции общего собра-ния членов партнёрств, размеры и виды взносов изменялись единолич-но руководителем, устанавливались в процентном соотношении от суммы


100 № 10/2017


иэлт

оры

финансовой помощи, указывались в бизнес-планах и на руки партнёрам не выдавались. Гражданам была обещана выдача финансовой помощи под выгодный процент.

С целью вовлечения большого количества граждан в партнёрство в средствах массовой информации на протяжении всего времени деятель-ности корпорации публиковалась реклама об оказании корпорацией фи-нансовой помощи всем желающим гражданам, без каких-либо ограниче-ний, в приобретении недвижимости в рассрочку до 25 лет, а также на иные нужды, на выгодных условиях.

Сотрудники, руководствуясь полученными от лидеров партнёрства ука-заниями, доносили до лиц, желающих вступить в корпорацию, ложную ин-формацию о предоставлении финансовой помощи на приобретение жи-лья в короткие сроки за счёт средств различных банков, с которыми у них заключены соглашения, под низкий процент и умышленно умалчивали об отсутствии реальной возможности выполнить обязательства за счёт акку-мулирования взносов партнёров согласно очереди по реестру.

Содержание консультации, состоящее из ложных сведений, заключа-лось в следующем: обязательным условием предоставления финансо-вой помощи являлось внесение партнёром вступительного взноса, еже-месячных взносов на содержание корпорации в кассу либо на расчётные счета партнёрства. При внесении основного взноса, то есть имеющихся накоплений гражданина, он имеет право на первоочередное предостав-ление финансовой помощи, и чем больше сумма основного взноса, тем скорее предоставляется помощь. При отсутствии у партнёра вариантов жилья, подлежащих совместному приобретению, поиском вариантов жи-лья занимаются риелторы корпорации. На партнёра возлагается обязан-ность по сбору документов на квартиру, которые в течение трёх недель проверяются на юридическую чистоту в головном офисе корпорации или в банке, кредитующем партнёров. Партнёр обязан произвести оценку жи-лья у независимого оценщика, представленного корпорацией, после чего корпорация в срок от одного до трёх месяцев приобретает жилье в доле-вую собственность с партнёром, в зависимости от внесённых им денеж-ных средств. Приобретённая недвижимость оформляется в залог в банке, выделяющем кредит, под гарантию некоммерческого партнёрства. После


№ 10/2017 101


Риэлторы

выплаты партнёром суммы финансовой помощи квартира переоформля-ется в собственность партнёра.

При этом в ходе беседы работники корпорации выведывали у граждани-на о наличии собственных накоплений и в зависимости от этого предлагали определённую программу кредитования. так, если у гражданина имелись денежные средства, составляющие определённый процент от стоимости

грАждАнАм былА обещАнА выдАчА

ФинАнсовой помощи под выгодный процент

жилья, либо квартира, им предлагалась только одна программа, предус-матривающая внесение в качестве обеспечительного взноса всей суммы имеющихся денежных средств либо имущества гражданина.

В результате члены организованной группы, действуя через введённых в заблуждение консультантов, создавали иллюзию гарантированного при-обретения жилья за счёт средств банка в короткие сроки и склоняли их к заключению соглашения с партнёрством и внесения необходимых взно-сов в кратчайшие сроки.

Затем сотрудники партнёрства убеждали граждан в подписании доку-ментов ― заявления о приёме, заявления на поиск жилья, положения о членских взносах, договора о совместном приобретении жилья, положе-ния о предоставлении финансовой помощи. имея умысел на хищение де-нежных средств партнёра, за якобы оказанные ему риэлторские услуги в виде поиска жилья подсудимые обязывали граждан, вступающих в корпо-рацию, оформлять заявление на поиск жилья и при наличии у них имеюще-гося варианта жилья, подлежащего приобретению.


102 № 10/2017


иэлт

оры

С целью оформления приобретаемого жилья в собственность партнёр-ства и беспрепятственного распоряжения им, под предлогом оформления купли-продажи квартиры «без проволочек», злоупотребляя доверием пар-тнёров, которые в качестве «основного взноса» предоставляли имеющие-ся у них квартиры для продажи и приобретения жилья большей площади, убеждали их выписать из квартир несовершеннолетних детей. При этом доносили до партнёров ложную информацию, что только с этим условиям сделка на приобретаемую квартиру или дом будет зарегистрирована в уч-реждении юстиции. В результате несовершеннолетние дети были ущем-лены в праве на долю собственности во вновь приобретаемом жилье.

обязАтельным условием предостАвления

ФинАнсовой помощи являлось внесение

пАртнёром вступительного взносА,

ежемесячных взносов нА содержАние

корпорАции

Кроме этого, члены организованной группы, действуя от имени неком-мерческой организации, фактически осуществляли финансово-кредитную деятельность, распределяя похищенные денежные средства граждан на выдачу займов.

В результате тщательно спланированной деятельности каждого члена организованной группы партнёры преступной организации, находящиеся под влиянием обмана, передавали денежные средства в кассу и на рас-чётный счет партнёрства, которые впоследствии незаконно расходова-лись подсудимыми по их усмотрению.


№ 10/2017 103


Риэлторы

из показаний всех осуждённых, которые не обжаловали приговор, ус-матривается, что существовала группа людей для совершения мошенни-ческих действий и хищения денежных средств под видом приобретения квартир ― недвижимости. Всей ситуацией руководил лидер организации, он вёл все расчёты под своим контролем, и все мошеннические действия оплачивались в виде зарплаты и премиальных. Всем осуждённым, как это видно из их показаний, было известно, что их группа была организованна, стабильна, перспективы привлечения партнёров и завладения их денеж-ными средствами обсуждались, планировались.

Суд дал оценку в приговоре показаниям осуждённых, признал их досто-верными доказательствами, показания согласуются между собой и под-тверждают выводы суда об их виновности.

Более 300 граждан пострадали от неправомерных действий организа-ции, которая вела свою деятельность в течение двух лет. Данная мошен-ническая схема в определённый момент дала сбой, что способствовало её раскрытию и привлечению к ответственности виновных лиц.

Очень часто злоупотребляют доверием клиентов сотрудники агентств недвижимости. Ведь в их распоряжении вся информация не только о квар-тире, но и о человеке, его статусе, доходах, наличии родственных связей и прочие подробности личной жизни. так, имеется Постановление Президи-ума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2012 г. № 254-П12, в соответствии с которым приговор Московского городского суда от 30 сентября 2010 г., кассационное определение Судебной коллегии по уголовным делам Вер-ховного Суда РФ от 21 марта 2011 г. в отношении сотрудницы одного из агентств недвижимости подлежит изменению, её действия переквалифи-цированы, и путём частичного сложения наказаний окончательно назначе-но 6 лет лишения свободы в исправительной колонии общего режима.

Президиум Верховного Суда РФ установил, что осуждённая, специ-ализировавшаяся на сделках с недвижимостью и имеющая опыт работы в данной области, занималась сбором информации о квартирах, которые возможно было приобрести мошенническим путём, и их собственниках, подыскивала соучастников, которые за денежное вознаграждение по под-дельным документам должны были оформлять права собственности на


104 № 10/2017


иэлт

оры

квартиры и регистрировать их в отделениях УФРС. С целью систематиче-ского незаконного приобретения прав на недвижимое имущество путём обмана социально незащищённых граждан было создано преступное со-общество.

Будучи осведомленными о планах и задачах преступного сообщества, каждый из участников действовал согласно отведённой роли. ими изго-тавливались поддельные доверенности на право сдачи документов на го-сударственную регистрацию на квартиру, якобы удостоверенные нотари-

подсудимые обязывАли грАждАн,

вступАющих в корпорАцию, оФормлять

зАявление нА поиск жилья

усом, и договоры купли-продажи между сторонами, в которых рукописные записи и подпись выполнил неустановленный соучастник. После этого в целях реализации задуманного плана незаконного приобретения права на квартиру осуждённая вместе с соучастниками в УФРС расписалась в под-дельном договоре купли-продажи квартиры и сдала для государственной регистрации поддельные договор купли-продажи квартиры и доверен-ность на право сдачи документов на государственную регистрацию.

Однако довести до конца свой преступный умысел, направленный на незаконное приобретение права на квартиру не удалось по не зависящим от них обстоятельствам, в связи с поступлением в УФРС потерпевшего об отказе в государственной регистрации вышеуказанного договора купли-продажи, который он не подписывал и полномочий на его подпись никому не давал. Аналогичным образом они действовали и в другой ситуации, од-нако на этот раз довести преступный умысел до конца им всё же удалось.


№ 10/2017 105


Риэлторы

Осуждённые незаконно приобрели право собственности на квартиру, при-чинив материальный ущерб в особо крупном размере.

Несмотря на обширную судебную практику, возбудить уголовное дело достаточно сложно. Как правило, правоохранительные органы направляют пострадавших в суд, мотивируя тем, что договор купли-продажи квартиры является гражданской сделкой и потому надо обращаться в суд. В сло-жившейся ситуации далеко не каждый пострадавший может восстановить

изготАвливАлись поддельные доверенности

нА прАво сдАчи документов нА

госудАрственную регистрАцию нА квАртиру,

якобы удостоверенные нотАриусом

свои права на недвижимость. Мошенниками разрабатываются новые схе-мы, они имеют необходимые связи и хорошо разбираются в сфере купли-продажи недвижимости и в порядке регистрации таких сделок, постоянно следят за изменением законодательства.

Стоимость квартир высока, поэтому риски мошенников оправданны.

Каждый гражданин желает обезопасить свою недвижимость от посяга-тельства. Одним из вариантов защитить свою недвижимость от продажи или иного посягательства и обременения, является подача заявления в Росреестр о запрете государственной регистрации перехода прав, огра-ничения прав и обременения квартиры без личного участия собственника. В Росреестре ставится отметка, что с объектом собственника, подавшим заявление о запрете регистрации перехода прав его недвижимости, сдел-

Е. ШагоБизнес и власть…

№ 10/2017 107


Бизн

ес и

вла

сть

Бизнес и властьбизнес и власть

Екатерина Шагоадвокат, адвокатское бюро «СПАРНЕВ»

Е. Шаго Бизнес и власть…

108 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Би

знес

и в

ласт

ь

― новые законы и воля президента требуют деликатно относиться к проверкам бизнеса и запрещают сажать бизнесменов до суда, но что вы видите на практике?

― Я думаю, что государство по отношению к бизнесу более лояльным не стало. Как было, так и есть, ничего особо не изменилось. Единственное ― были внесены значительные изменения во все, что касается регламен-тации бизнеса. Например, увеличены штрафы по тому же Кодексу об ад-министративных правонарушениях. Да, есть такое пожелание президента, о котором говорится в вопросе, но на практике оно не всегда исполняется.

пожелАние президентА не ужесточАть

бизнес зАчАстую с судебной прАктикой

совершенно в рАзрезе

Судебная система критично относится к бизнесу. Чтобы завести дело по поводу неуплаты по кредитному договору, приходится потрудиться. Сотрудники полиции не всегда возбуждают уголовные дела по таким за-явлениям.

А когда их принимают, возбуждая уголовное дело, то иногда даже мо-гут пострадать невиновные. Если дело возбуждено, то кто-то же должен быть наказан и не всегда это хозяева бизнеса ― управленцы, которые уже «скрылись в неизвестном направлении», поэтому могут быть привлечены и простые сотрудники, например, в том случае, если компания оказывала лицензируемые услуги без лицензии.

Пожелание президента не ужесточать бизнес зачастую с судебной практикой совершенно в разрезе. Пожелание есть пожелание, а на прак-


№ 10/2017 109


Бизн

ес и

вла

сть

тике у нас ужесточается ответственность. и как раз ввели уголовную от-ветственность за уклонение от уплаты страховых взносов.

― За какие преступления в экономике все же можно и надо сажать бизнесменов, а за что нельзя?

― Сажать нужно только за такие преступления, за которые предусмо-трена подобная ответственность. Часто есть смягчающие обстоятельства. В данном случае все решает суд. Он оценивает все обстоятельства дела ― виновен или не виновен предприниматель, насколько виновен, есть ли обстоятельства, смягчающие меру наказания.

если директорА не любят нАемных

рАботников, то пусть сАми все делАют ―

от мытья полов до ответА нА звонки

В России множество преступлений в сфере экономики, когда никто не знает, как назвать данное деяние, и все списывается к мошенничеству. А не всегда можно квалифицировать данное деяние как мошенничество.

― Сотрудники, что-то укравшие в компании, могут сесть, но что делать с бизнесменами, что-то недоплатившими в казну (налоги)?

― За неуплату налогов есть разные степени ответственности, но, как правило, предусмотрены значительные штрафы, в том числе по налогово-му кодексу. Поэтому все недоимки в бюджет могут быть взысканы с пред-приятия в многократном размере ― налоговая просто спишет суммы со счета компании. Затем уже юристу компании придется разбираться в вы-шестоящем налоговом органе, в арбитражном суде по поводу правильно-

Е. Шаго Бизнес и власть…

110 № 10/2017

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Би

знес

и в

ласт

ь

сти применения налогового кодекса и штрафа за неправильно исчислен-ный НДС, например, или налога на прибыль.

Есть и уголовная ответственность за неуплату налогов. Она наступает за уклонение от уплаты налогов в крупном размере. Ответственность мо-жет быть также применена к генеральному директору, учредителю или к другим виновным лицам, которых установят в процессе следствия. Но прежде всего на страже недоимок по налогам у нас стоит налоговая ин-спекция, которая в безотчетном порядке спишет денежные средства со счета.

― как бы вы рекомендовали на практике защитить бизнесменов от судебной машины и классовой неприязни к ним судейского и сило-вого корпуса?

― Чтобы защитить бизнес, надо нанять грамотного представителя ― адвоката, юриста, который сможет отстоять ваши права перед судебной системой. В том числе он даст совет, когда стоит избегать каких-то дей-ствий или, наоборот, действовать. Многие компании не нанимают штатно-го юриста с целью экономии. Но сейчас же можно встать на юридическое обслуживание в хорошей юридической фирме. При этом юрист не будет присутствовать в офисе с 9 до 18, но при необходимости всегда даст ре-комендации. Для небольшого бизнеса это, на мой взгляд, оптимальный вариант. Не зря же крупные компании создают целые юридические отде-лы, которые контролируют их бизнес, помогая избежать неурядиц.

― Часто за «отжатием» бизнеса стоят заказчики-конкуренты. как можно защитить собственность в россии?

― Защитить собственность в России вполне возможно в правовом поле легальным методом. Если у вас все в порядке с документами, я не думаю, что кто-то может прийти и захватить вашу собственность. С другой сто-роны, если вы брали кредит и обеспечивали его своей долей в уставном капитале, своими акциями, то может наступить такой момент, когда вы не сможете расплатиться по долгам. тогда это может привести к смене соб-ственника бизнеса. Но это не рейдерский захват. это вполне капиталисти-ческая ситуация.


№ 10/2017 111


Бизн

ес и

вла

сть

Что касается рейдерских захватов, то они были не только в 90-е годы. Они есть и сейчас. Но есть правовые методы воздействия, которые можно использовать в борьбе с такими захватами. или по крайней мере свести вред от такого захвата к меньшему урону. Все зависит иногда от грамот-ного юриста.

зАщитить собственность в россии вполне

возможно в прАвовом поле легАльным

методом. если у вАс все в порядке с

документАми, я не думАю, что кто-то может

прийти и зАхвАтить вАшу собственность

― Многие бизнесмены откровенно плохо относятся к наемным ра-ботникам. Можно ли и как изменить этот вектор?

― Если директора не любят наемных работников, то пусть сами все де-лают ― от мытья полов до ответа на звонки. Все зависит от величины биз-неса. Что касается юристов, то иногда проще нанять юридическую ком-панию, адвоката, юриста приходящего, который будет обслуживать вас. такая компания на аутсорсе сама обеспечивает обучение своих юристов, вы не будете тратиться на отпускные и больничные. Правовые программы постоянно обновляемые ― это тоже недешевое удовольствие, но они не-обходимы для работы юриста. это что касается юридической работы.

Если брать в целом, то мне известны такие руководители, которые по тем или иным обстоятельствам считают себя лучше своих работников, считают, что работники без того, чтобы они грубо с ними обошлись, ни-

(208)октябрь 2017

№ 10

www.to

p-pe

rson

al.ru

Подписные индексы: «Почта России» – 99724 Агентство «Роспечать» – 47489, 80995

Почасовая оплата труда штатных работников: законность трудового договора с таким форматом. Споры. Анализ вариаций

Екатерина Новикова

Андрей Комиссаров

Нельзя сказать, что сообщение о выявлении нечистого на руку высокопоставленного сотрудника организации негативно повлияет на её деловую репутацию

Леонид Рудако

Удалённые (дистанционные) сотрудники: доказательства причин их увольнения

Наталия Пластинина

Прекращение полномочий судьи ― вопрос спорный?!

Е.Ю. Евтеева

Профессиональные заболевания

Выписки из решений судов

Светлана Малютина

Проверка качества продуктов питания. Административные споры

6 или 13? Ах, эта спорная ставка налога!

Включение контрагента в реестр недобросовестных поставщиков как вид административной ответственности

ДТП было, контакта между автомобилями не было. С кого взыскивать ущерб?

Имеют ли право прокурорские работники писать статьи?

Нынешняя ситуация и перспективы «посадок» предпринимателе

№ 32 0 1 7

практический деловой журналпрактический деловой журнал

Подписной индексы по каталогу РосПечать 36061

Коллектив Harvard Business Review уни-кальное собрание таких ярких умов со-временности, как Дэниел Гоулман, Пи-тер Друкер, Джим Коллинз и др.

О чем книгаHarvard Business Review — главный деловой журнал в мире. Новый выпуск серии «HBR: 10 лучший статей» посвящен вопросам управления командой.

Если вам нужно повысить эффективность работы команды в рамках компании, эта книга для вас. Из сотен статей HBR, посвященных такой важной для руководителей теме, мы выбрали самые полезные и применимые на практике.

Вы узнаете, как правильно подобрать команду с учетом поставленной задачи; что необходимо учесть при управлении многонациональной командой и командой виртуозов; как поддерживать мотивацию и веру в себя всех членов команды. И, самое главное: научите ваших сотрудников вести аргументированные дискуссии и принимать взвешенные единодушные решения.

Почему книга достойна прочтенияПрочитав книгу, вы сможете скорректировать стратегию подбора и управления командой так, чтобы максимально улучшить ее показатели.Вы научитесь решать конфликты, неизбежно возникающие в многонациональных коллективах и командах, собранных из суперпрофессионалов.Лучшие статьи о ключевых вопросах управления командой в одном месте — больше не надо собирать подборку Harvard Business Review и читать краткие содержания.

Глав

ная

те

ма:

во

ро

вс

тв

о

Александр Филиппов

С какого-то уровня управлять компанией без KPI ― невозможно

cover_UP_35.indd 2-3 17.09.2017 19:54:26

Documents

октябрь 2017 - top-personal.ru · 2017 А ты заплатил взносы в Фонд капремонта? Наталия Пластинина Опасности, которые