OPERAT SZACUNKOWY - komornikswarzedz.pl · Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 69500,00CHF na rzecz BANK BPH SPÓŁKA AKCYJNA, KRAKÓW Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 588000,00zł

ANWO-NIERUCHOMOŚCI

KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH

ul. Mścibora 67, 61-062 Poznań, www.anwo.poznan.pl

tel./fax 61 653 31 22 kom. 501-127-919

AM.147.18

OPERAT SZACUNKOWY

Temat opracowania:

Dotyczy opisu i oszacowania wartości rynkowej prawa własności

nieruchomości gruntowej zabudowanej zlokalizowanej w

miejscowości Paczkowo przy ul. Paprykowej nr 16, dz. nr

360/16, gmina Swarzędz, KW NR PO2P/00190058/0

Postępowanie egzekucyjne : KM 6587/16

Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Nowe Miasto i Wilda

w Poznaniu Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul.

Wrzesińska 9a, 62-020 Swarzędz.

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

wynosi:

WRN= 754 250,00 PLNSłownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych.

w tym wartość działku gruntu:

WRG= 113 980,00 PLN

Słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt złotych.

Data: 06.07.2018r.

Opracował:

http://www.anwo.poznan.pl/

Paczkowo ul. Paprykowa nr 16 Sygn. akt KM 6587/16 lipiec 2018r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1 Określenie nieruchomościPowiat poznańskiGmina Swarzędz Obręb Paczkowo ul. Paprykowa nr 16 Nr działki 360/16 Powierzchnia działek 778m2

Pow. użytkowa 136,2m2

Księga wieczysta KW nr PO2P/00190058/02 Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest

określenie wartości rynkowej prawawłasności nieruchomości gruntowejzabudowanej dla celów postępowaniakomorniczego.Sygn. Akt KM 6587/16

3 Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości

Katarzynie Drgas

4 Sposób korzystania z nieruchomości Nieruchomość użytkowana jakomieszkalna

5 Rodzaj nieruchomościOpis nieruchomości

Nieruchomość gruntowa zabudowanaNieruchomość zlokalizowania w częścipośredniej Paczkowa w sąsiedztwiezabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.Kształt działki w miarę regularny.Nieruchomość zabudowana budynkiemmieszkalnym jednorodzinnym wzabudowie wolnostojącej z garażem. Stantechniczny budynku mieszkalnego dobry owykończeniu powyżej standardu.

6 Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej

WRN= 754 250,00 PLNSłownie: siedemset pięćdziesiąt cztery

tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych.

- w tym wartość gruntu:

WRG= 113 980,00 PLN

Słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset

osiemdziesiąt złotych.7 Data określenia wartości 06 lipca 2018r.

8 Data sporządzenia operatu 06 lipca 2018r.9 Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy

majątkowego nr 5260

10 Podpis rzeczoznawcy

2


ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA

1. Przedmiot i zakres opracowania…………………………………………………………………………………3

2. Cel opracowania……………………………………………………………………………………………………...3

3. Podstawa opracowania……………………………………………………………………………………………..3

formalna……………………………………………………………………………………………………….3

merytoryczna……………………………………………………………………………………………….3

prawna…………………………………………………………………………………………………………4

4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego………………………………………………..6

5. Opis stanu nieruchomości…………………………………………………………………………………………6

status formalno – prawny…………………………………………………………………………..6

oznaczenie nieruchomości………………………………………………………………………….7

opis nieruchomości……………………………………………………………………………………..8

6. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości…………………………………………………………….18

7. Podstawy prawne i metodologia……………………………………………………………………………...18

8. Analiza lokalnego rynku nieruchomości…………………………………………………………………….22

9. Określenie wartości rynkowej nieruchomości…………………………………………………………….26

10. Posumowanie i wnioski…………………………………………………………………………………………..33

11. Klauzule i zastrzeżenia…………………………………………………………………………………………...33

12. Załączniki…………………………………………………………………………………………………………..….34

3


1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA.

Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem

mieszkalnym zlokalizowana w miejscowości Paczkowo przy ul. Paprykowej NR 16, gmina

Swarzędz, powiat poznański, woj. wielkopolskie.

Właścicielem nieruchomości jest Katarzyna Drgas

Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr PO2P/00190058/0 przez

Sąd Rejonowy w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych.

Zakres opracowania stanowi określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości

gruntowej zabudowanej zlokalizowanej w Paczkowie przy ul. Paprykowej nr 16 w tym:

- działkę oznaczoną w ewidencji gruntów NR 360/16 o łącznej powierzchni 778m2

- budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej z garażem o łącznej powierzchni użytkowej

136,2m2

2. CEL OPRACOWANIA.

Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności

nieruchomości zabudowanej, wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej

samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień wizji lokalnej i cen

na dzień sporządzenia operatu jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej dla sprzedaży

licytacyjnej.

Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem

Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 6587/16

3. PODSTAWA OPRACOWANIA.

3.1. Formalna.

Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia 26.04.2018r. Komornika Sądowego przy Sądzie

Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego, Kancelaria

Komornicza, ul. Wrzesińska 9a, 62-020 Swarzędz.

Operat szacunkowy sporządził: Łukasz Woźniak – Rzeczoznawca Majątkowy - uprawnienia

państwowe nr 5260.

3.2. Merytoryczna.

Wizja lokalna nieruchomości wraz z opisem przeprowadzona dnia 05.06.2018r. Z

przeprowadzonej wizji lokalnej sporządzona została notatka służbowa, która stanowi

załącznik do niniejszej opinii.

Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM,

4


Kucharska-Stasiak E.: „Nieruchomość w gospodarce rynkowej”, PWN Warszawa 2012

(copyright 2006),

Cymerman R., „Szacowanie nieruchomości”, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki

Koszalińskiej, 2011,

Cymermann R. Hopfer A.: „ Systemy zasady i procedury wyceny nieruchomości”, PFSRM

wyd: IV, Warszawa 2012,

Cymerman R, Hopfer A „System, zasady i procedury wyceny nieruchomości” –, PFSRM,

Warszawa 2012r.,

Żak M. „Wycena nieruchomości”, CH Beck, Warszawa 2012r.,

Wilkowska-Kołakowska D., „Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo

majątkowe”, Wydawnictwo LexisNexis, 2012,

„Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami”, PFRZM 2009

Kucharska-Stasiak E. (red.), „Międzynarodowe standardy wyceny”, PFRZM, 2009,

Cymerman R., „Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz

pośredników w obrocie nieruchomościami”, Educaterra, 2012,

Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., „Ile jest warta nieruchomość”, Poltex 2009,

Dydenko J.: „Gospodarka nieruchomościami”, Wolters Kluwer Polska 2012,

Dydenko J.: „Szacowanie Nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe”, Wolters Kluwer

Polska 2012,

Wilkowska-Kołakowska D., „Wycena nieruchomości Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo

majątkowe”, LexisNexis 2012,

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców

Majątkowych.

Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku nieruchomości zabudowanych i gruntowych

i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Urzędzie Miasta i

Gminy w Swarzędzu, Starostwie Powiatowym w Poznaniu, Kancelariach Notarialnych i

Biurach Obrotu Nieruchomości.

Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o

poziomie ruchu cen nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych

zlokalizowanych w gminie Swarzędz.

3.3. Prawna.

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2018 r.

poz. 121; z późniejszymi zmianami.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad

wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, (Dz. U. Nr

5


207 poz. 2109), z późniejszymi zmianami(Dz.U. nr 196 poz. 1628 z dn.07.10.2005r. oraz

Dz.U. nr 165 poz. 985 z dn. 26.08.2011r.).

Kodeks Postępowania Cywilnego – Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz. U. nr 43,

poz. 296 z późn. zm.

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO.

Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się wg. stanu z dnia:

05 czerwca 2018r.

Poziomu cen na dzień: 06 lipca 2018r.

Operat szacunkowy sporządzony dnia: 06 lica 2018r.

Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 05 czerwca 2018r.

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI.

5.1. Status formalno – prawny

Księga wieczysta KW NR PO2P/00190058/0 zaprowadzona przez Sąd Rejonowy w Poznaniu, VI

Wydział Ksiąg Wieczystych – stan z dnia 06.07.2018r.:

Dział I (oznaczenie nieruchomości):

Województwo wielkopolskie, gmina Swarzędz, miejscowość Paczkowo, działka nr 360/16,

sady, grunty orne, obszar 778m2.

Dział II (właściciel):

Katarzyna Drgas ( pesel 77061706941) , córka Kazimierza i Marii na podstawie umowy

sprzedaży z dnia 2004-04-29, nr rep. 1758/2004.

Dział III (obciążenia i ograniczenia):

- wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie KM 11656/14 z wniosku wierzyciela

Pekao Leasing Sp. z o.o. - postępowanie prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie

Rejonowym Poznań - Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński

- do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Pekao Leasing Sp. z o.o. w sprawie KM

6587/16 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowy, Poznań Nowe

Miasto i Wilda w Poznaniu, Pawła Śliwińskiego

- do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym

Poznań - Nowe Miasto I Wilda Paweł Śliwiński w sprawie KM 12095/14 prowadzonej

przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowy, Poznań Nowe Miasto i Wilda w

Poznaniu Pawła Śliwińskiego

- do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Komornik Sądowy Przy Sądzie

Rejonowym Poznań - Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński w sprawie KM 11657/14

6


prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe

Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego

- do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Axa Towarzystwo Ubezpieczeń i

Reasekuracji S.A. w sprawie KM 194/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy

Sądzie Rejonowym Poznań - Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego

- do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Pekao Leasing Sp. z o.o. w sprawie KM

451/18 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań -

Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu Pawła Śliwińskiego

DZ. KW. / PO2P / 15653 / 18 / 1 - 2018-06-13, 13:25:19 - WPIS WSZCZĘCIA

EGZEKUCJI

DZ. KW. / PO2P / 13433 / 18 / 1 - 2018-05-17, 08:05:23 - WPIS WSZCZĘCIA

EGZEKUCJI

DZ. KW. / PO2P / 12671 / 18 / 1 - 2018-05-09, 08:49:29 - WYKREŚLENIE WSZCZĘCIA

EGZEKUCJI

DZ. KW. / PO2P / 12669 / 18 / 1 - 2018-05-09, 08:54:46 - WYKREŚLENIE WSZCZĘCIA

EGZEKUCJI

Dział IV (hipoteki):

Hipoteka umowna zwykła w kwocie 118656,00CHF na rzecz BANK BPH SPÓŁKA

AKCYJNA, KRAKÓW

Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 69500,00CHF na rzecz BANK BPH SPÓŁKA

AKCYJNA, KRAKÓW

Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 588000,00zł na rzecz POWSZECHNA KASA

OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA

Hipoteka umowna w kwocie 200000,00 zł na rzecz PEKAO LEASING SPÓŁKA Z

OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, WARSZAWA

Hipoteka przymusowa w kwocie 339296,98 zł na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ

SPOŁECZNYCH II ODDZIAŁ W POZNANIU,

Hipoteka przymusowa w kwocie 197450,83zł na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ

SPOŁECZNYCH II ODDZIAŁ W POZNANIU,

5.2. Oznaczenie nieruchomości.

Województwo: wielkopolskie,

Powiat: poznański,

Gmina: Swarzędz,

Obręb: Paczkowo ul. Paprykowa nr 16,

Działka NR: 360/16 o łącznej powierzchni 778m2

7


5.3. Opis nieruchomości

Opis lokalizacji.

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w części pośredniej miejscowości Paczkowa

przy ul. Poprykowej, gmina Swarzędz.

Gmina Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego, na terenie powiatu

poznańskiego, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej, bezpośrednio granicząc z

miastem Poznaniem. W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa

Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i

Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej

jego części. Przez gminę przechodzi droga krajowa nr 92, droga wojewódzka nr 194 (z

Poznania do Gniezna) oraz linia kolejowa, prowadzące od granicy polsko-

niemieckiej w Słubicach przez Poznań i Warszawę do granicy polsko-

białoruskiej w Terespolu.

Gmina posiada własną komunikację autobusową, prowadzoną przez Swarzędzkie

Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. z o.o. W jej zakres wchodzi 14 linii dziennych

(wewnątrzgminnych oraz łączących gminę z Poznaniem) oraz jedna linia nocna do

Poznania[5]. Na terenie gminy kursują także 4 linie organizowane przez ZTM Poznań: 55 do

Zalasewa, 73 do Bogucina i Janikowa oraz 323 i 398, przecinające gminę w Karłowicach i

Wierzonce.

Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej,

jednej z większych i ważniejszych aglomeracji miejskich w Polsce. Co więcej, wchodzi w

skład obszaru, który szczególnie pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno -

gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter.

Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie

rozwijających się obszarów i to nie tylko w skali regionu, ale także całego kraju. Poznań jest

dla mieszkańców Swarzędza głównym rynkiem pracy oraz miejscem realizacji celów,

zwłaszcza związanych z pokryciem potrzeb wyższego rzędu (edukacja, ochrona zdrowia,

kultura). Gmina Swarzędz jest zaś dla Poznania przede wszystkim zapleczem

mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym (centrum handlowe

ETC oraz liczne hurtownie).

8

https://pl.wikipedia.org/wiki/Zarz%C4%85d_Transportu_Miejskiego_w_Poznaniu

https://pl.wikipedia.org/wiki/Swarz%C4%99dz_(gmina)#cite_note-5

https://pl.wikipedia.org/wiki/Terespol

https://pl.wikipedia.org/wiki/Bia%C5%82oru%C5%9B

https://pl.wikipedia.org/wiki/Warszawa

https://pl.wikipedia.org/wiki/Pozna%C5%84

https://pl.wikipedia.org/wiki/S%C5%82ubice

https://pl.wikipedia.org/wiki/Niemcy

https://pl.wikipedia.org/wiki/Tory

https://pl.wikipedia.org/wiki/Droga_wojew%C3%B3dzka_nr_194

https://pl.wikipedia.org/wiki/Droga_krajowa_nr_92_(Polska)


Mapa Nr 1. Widok ogólnej lokalizacji nieruchomości.

Źródło: https://www.google.pl/maps

Opis szczegółowy lokalizacji

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w pośredniej części Paczkowa w otoczeniu nowych,

jednorodzinnych domów, szybki dojazd do Poznania i Swarzędza czyni z Paczkowa doskonałe

miejsce do zamieszkania. Przedmiotowa miejscowość intensywnie się rozwija i przybywa coraz

więcej nowych domów co spowodowane jest bliskością Swarzędza z jego bogatą infrastrukturą

( szkoły, markety, przychodnie lekarskie itp.).

Przedmiotowa nieruchomość położona przy ulicy Paprykowej przy ulicy gruntowej do ulicy

utwardzonej asfaltem około 500m. Przedmiotowa działka ma zapewniony bezpośredni dostęp

do drogi publicznej. Podstawowa infrastruktura społeczna znajduje się w odległości około 1,0km

od wycenianej nieruchomości – szkoła, przedszkole, punkty handlowo-usługowe.

Średni dojazd do nieruchomości samochodem, do Swarzędz około 7 km.

Uzbrojenie techniczne w ulicy: prąd, woda, gaz, kanalizacja sanitarna

Uzbrojenie działki: prąd, woda, gaz, kanalizacja sanitarna

Przedmiotowa nieruchomość jest ogrodzona z frontu ogrodzeniem murowanym, otynkowanym

z elementami drewnianymi a tył i boki parkanem drewniany z gotowych przęseł, brama i furtka

drewniane. Teren zagospodarowany w trawę i zieleń ozdobną oraz małą architekturę – domek i

altanka drewniane, teren utwardzony z kostki brukowej, nawadnianie automatyczne ogrodu.

9


Mam nr 2 i 3. Mapa szczegółowa lokalizacji.

Źródło: www.google.maps

źródło: http://swarzedz.e-mapa.net/

10

http://www.google.maps/


Widok ogólny nieruchomości przedstawia fotografia Nr 1 .

Fot. Nr 1. Widok ogólny nieruchomości.

Opis budynku

Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z poddaszem użytkowym, wybudowany w

technologii tradycyjnej murowanej w roku 2008 w zabudowie wolnostojącej,

niepodpiwniczony. Fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły ceramicznej Porotherm,

ocieplone wełną mineralną i otynkowane tynkiem mineralnym, strop typu Teriva, dach o

konstrukcji drewnianej, ocieplony i pokryty dachówką ceramiczną, rury i rynny spustowe z

blachy ocynkowanej, stolarka okienna PCV z roletami zewnętrznymi i drewniana, drzwiowa –

wewnętrzna drewniana i płycinowa. Podłogi – w pokojach deska barlinecka panele i płytki, na

korytarzu na poddaszu korek a w pozostałych pomieszczeniach płytki, ściany malowane

farbami i częściowo ściany obłożone cegłą ozdobną, sufity malowane farbami i częściowo

podwieszone, grzejniki stalowe, drzwi wejściowe wzmocnione, schody wewnętrzne

drewniane.

Instalacje techniczne w budynku: elektryczna, wodociągowa, kanalizacja sanitarna, gazowa, ,

c.o i c.w. z pieca dwufunkcyjnego na gaz, w części parterowej ogrzewanie podłogowe oraz w

łazience na poddaszu, kominek z płaszczem wodnym, odkurzacz centralny.

Stan techniczny budynku dobry o wykończeniu powyżej standardu.

W czasie wizji lokalnej nie przedstawiono biegłemu zaświadczenia o odbiorze budynku.

Struktura pomieszczeń

Parter: salon aneksem kuchennym, jadalnia, łazienka, dwa korytarze, pokój, pomieszczenie

gospodarcze i garaż

Poddasze: 3 sypialnie, łazienka, garderoba i korytarz

Zestawienie powierzchni przyjęte z projektu budowalnego – powierzchnia użytkowa

zgodna z pomiarem wykonanym dalmierzem elektronicznym.

Powierzchnia użytkowa 136,2m2,

powierzchnia garażu 22,95m2

Powierzchnia całkowita 226,25m2

11


Powierzchnia zabudowy 145m2

Kubatura 763,9m2

Fot. Nr 2 - 19. Widok ogólny budynku i zagospodarowania terenu nieruchomości orazwidok drogi dojazdowej.

12


13


Fot. Nr 20 – 40. Widok pomieszczeń budynku.

14


15


16


6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy Swarzędz,

zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy Swarzędza nr XIV/92/20013 z 01.11.2003r.

( Dz.U.Woj.Wlkp. nr 181, poz. 3375 z dnia 21.11.2003r.) przedmiotowa nieruchomość znajduje

się terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – symbol MJ.

7. PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGIA.

PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI

Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb dokonania egzekucji z

nieruchomości.

Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w:

• Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity Dz. U. z

2018 poz.121) oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie

wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego.

Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2

ustawy o gospodarce nieruchomościami:

“Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.”

Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej:

„1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można

uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych

pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”;

17


Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia

porównawczego:

“Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że

wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były

przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące

nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen

wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.”

Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje

metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych

przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności:

• Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny.

• Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie

nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008r., w. 08.08.2014r.]

Wartość rynkową interpretuje się jako:

- najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej

walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który

wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać

sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić

kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na

szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą.

- możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną,

a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za

którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji

wartości rynkowej.

- w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na

który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub

wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz

uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W

definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy.

METODOLOGIA

Według art. 151.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami „wartość rynkowa nieruchomości

stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen

transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały

stanowczy zamiar zawarcia umowy,

18


- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.”

Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości

rynkowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze uwzględniając warunki

określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.:

- rodzaj nieruchomości,

- położenie nieruchomości,

- sposób użytkowania,

- przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium,

- stan nieruchomości,

- aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt.

3.1.„podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne

nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także

cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie”.

Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku

nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany

rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych

nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą

podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy

są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem

obrotu rynkowego.

Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem

wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową

nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku,

charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego.

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne,

techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową

nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na

wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na

podstawie analizy rynku.

Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym

W podejściu porównawczym stosuje się:

- metodę porównywania parami,

- metodę skorygowanej ceny średniej,

- metodę analizy statystycznej rynku.

19


Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej.

Zgodnie z § 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań

przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem

obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz

cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się

w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi,

uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Założenia ogólne

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, do oszacowania wartości, po analizie

rynku zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą

interpretacyjną NI1 – podejście korygowania ceny średniej.

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i

cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen

na rynku nieruchomości

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych

Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu

do przyjętej skali cech rynkowych

Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę

wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax)

Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o

cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej

skali cech rynkowych

Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy

współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących

dla poszczególnych cech rynkowych

Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej

nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w

przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości

współczynników korygujących cenę średnią.

Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

WR = Cśr x n

I

Ui1

20


gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,

n – liczba współczynników korygujących

Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku

czy lokalu).

8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej

i niezabudowanej przeprowadzano analizę rynku nieruchomości na terenie miasta i gminy

Swarzędz. Analiza dotyczyła segmentu nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami

mieszkalnymi jednorodzinnymi i nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod

zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badań to lata 2016 - 2018.

Poznań i sąsiadujące gminy powiatu poznańskiego zamieszkuje ok. 1 mln osób. Powiat

poznański jest największym pod względem powierzchni powiatem w województwie

wielkopolskim, stanowi zaplecze gospodarcze i mieszkalne Poznania. Zdecydowaną większość

aglomeracji poznańskiej stanowią mieszkańcy miasta (ok. 54 proc.). Od 2007 r. w Poznaniu

utrzymuje się dodatni przyrost naturalny, przy jednocześnie rejestrowanym ujemnym saldzie

migracji. Obserwowany jest stopniowy odpływ ludności z miasta w kierunkach podmiejskich.

Współczesny rynek nieruchomości coraz wyraźniej pokazuje, że jednym z podstawowych

kryteriów wyboru nieruchomości jest jego lokalizacja. Zgiełk wielkich miast sprawia, że coraz

częściej decydując się na zakup nieruchomości nabywcy skłaniają się w stronę uroków

prowincji. Inwestycje zlokalizowane w gminach ościennych konkurują z poznańskimi głównie

cenami, otaczającą przestrzenią oraz bliskością terenów zielonych. Toteż nie brakuje

chętnych na ich kupno, dlatego gmina Swarzędz jest atrakcyjną lokalizacją na zakup

nieruchomości.

Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku nieruchomości jest fakt, że od kilku lat na

obszarze gmin powiatu poznańskiego powstaje więcej nowych domów i mieszkań, aniżeli w

samym Poznaniu. Sytuacja ta jest ewenementem w skali ogólnopolskiej, gdyż w gminach

otaczających pozostałe duże miasta liczba nowych lokali mieszkalnych jest zawsze mniejsza

od tej w stolicy danego regionu.

Lokalizacja nieruchomości to jeden z kluczowych czynników branych pod uwagę przy

wyborze miejsca do zamieszkania. Bez względu na to, czy wolimy ciszę, czy wielkomiejski

zgiełk, zwykle zwracamy szczególną uwagę na bliskość obiektów ułatwiających codzienną

egzystencję – sklepów, szkół i przedszkoli, placówek medycznych czy przystanków

autobusowych i tramwajowych. Dobre położenie nieruchomości – optymalne pod względem

21


bliskości wspomnianych punktów, lecz także obiektów gastronomicznych czy kulturalno-

rozrywkowych – pozwala na co dzień zaoszczędzić czas, a w dni wolne od pracy i nauki

cieszyć się z łatwego dostępu do wielu atrakcji – kina, teatru, terenów spacerowych czy

obiektów sportowych dlatego miejscowość Paczkowo jest atrakcyjną lokalizacją na zakup

nieruchomości.

Nieruchomości zabudowane

Analizując rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi zauważono dość

dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. W gminie prężnie rozwija się

zabudowa mieszkaniowa. Coraz więcej deweloperów inwestuje w gminie i buduje

zorganizowane osiedla mieszkaniowe. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na

nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej do

150m2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to

nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne.

W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami

jednorodzinnymi najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego

obszaru w następującym przedziale:

4 002,46zł/m 2 - 5 777,78 zł/m 2

Nieruchomości przyjęte do porównań:

Datatransakcji Gmina Obręb Ulica

Pow.użyt.

Cena 1mkw pu

Pow.działki

Rodzajzabudowy

Nrrepertorium

29.03.2018 Swarzędz Zalasewo Siewna 114,37 4179,42 340 SZ 1008/2018

08.03.2018 Swarzędz Zalasewo Os. Leśne 120 4291,67 197 SZ 1797/2018

19.02.2018 Swarzędz GruszczynBoya -

Żeleńskiego 118,92 4414,73 675 B 622/2018

12.01.2018 Swarzędz Swarzędz Graniczna 135 5777,78 575 W 39/2018

15.12.2017 Swarzędz Swarzędz Morelowa 109,2 4349,82 442 W 1706/2017

05.10.2017 Swarzędz Swarzędz Wąska 113,6 4339,79 908 W 7866/2017

16.05.2017 Swarzędz Swarzędz Gwiaździsta 115,1 4430,93 351 B 2042/2017

05.05.2017 Swarzędz Swarzędz Wrzesińska 110 4545,45 1183 W 3467/2017

06.04.2017 Swarzędz Swarzędz Szumana 177,8 4386,95 548 W 2608/2017

08.02.2017 SwarzędzGortatow

o Kasztelańska 162,4 4002,46 1012 W 438/2017

24.01.2017 Swarzędz GruszczynBoya -

Żeleńskiego 97,5 4871,79 474 B 201/17

05.01.2017 Swarzędz Gortatowo Owsiana 73,39 4632,78 454 B 100/17

05.12.2016 Swarzędz ZalasewoOs.

Wielkopolskie 107 5560,75 405 B 4343/2016

21.11.2016 Swarzędz ZalasewoOs.

Wielkopolskie 99,2 4737,9 186 SZ 9268/2016

06.09.2016 Swarzędz SwarzędzOs.

Kościuszkowców 107 5327,1 262 SZ 6920/2016

01.08.2016 Swarzędz Gruszczyn Jutrzenki 138,4 4985,55 618 W 2904/2016

22


Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami

jednorodzinnymi miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, powierzchnia

działki, stan techniczny budynku, standard wykończenia oraz garaż.

Analiza nieruchomości niezabudowanych

Analizując rynek nieruchomości gruntowych na terenie gminy Swarzędz zauważono

dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości

przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne położone dość blisko miasta

gminnego oraz z dogodnym dojazdem a równocześnie o dobrych walorach środowiskowych

charakteryzuje dość wysoki wskaźnik częstotliwości transakcji. W gminie coraz więcej działek

z przeznaczenia rolnego zostaje przekształconych na budownictwo mieszkaniowe. Wskaźnik

notowanych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne

w gminie wynosi około 20 transakcji w skali roku.

Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na nieruchomości o powierzchni do

1200m2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to

nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne.

W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo

mieszkaniowe jednorodzinne najbardziej podobne do wycenianej kształtują się w obrębie

badanego obszaru w następującym przedziale:

116,09zł/m 2 - 163,25 zł/m 2

Nieruchomości przyjęte do porównań:

Datatransakcji Gmina Obręb Ulica

Powierzchniadziałek

Cena 1mkw

Nrrepertorium

29.03.2018 Swarzędz Paczkowo Folwarczna 1117 151,30 1821/2018

22.03.2018 Swarzędz Rabowice Olszynowa 1206 116,09 1319/2018

16.03.2018 Swarzędz Paczkowo Paprykowa 774 135,66 869/2018

22.01.2018 Swarzędz Rabowice Limbowa 848 123,82 488/2018

16.01.2018 Swarzędz Kruszewnia Złotopolska 1192 142,62 182/2018

20.12.2017 Swarzędz Rabowice Bliska 905 150,00 6859/2017

15.11.2017 Swarzędz Gortatowo Darniowa 1055 155,45 9004/2017

09.08.2017 Swarzędz Gortatowo Swarzędzka 2486 130,00 8490/2017

18.04.2017 Swarzędz Jasin Rutkowskiego 1223 150,00 2802/2017

05.04.2017 Swarzędz Rabowice Olszynowa 1000 124,00 2581/2017

29.12.2016 Swarzędz Jasin Szafirowa 1562 163,25 5434/2016

Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja,

powierzchnia gruntu, potencjał inwestycyjny, czy też dogodność dojazdu, uzbrojenie działki.

Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje duże zainteresowanie nieruchomościami

gruntowymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 4 do 6 miesięcy. Posiadana

ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. W związku z

23


kryzysem gospodarczym, który objął cały świat jak również Polskę ceny nieruchomości

spadały. Obecnie jest zastój na rynku i przyjęto trend czasowy na poziomie 0% w skali

miesiąca.

Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe, najbardziej podobne, które

będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do

porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej w której jest mowa,

że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem:

cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa budynku lub powierzchnia

gruntu,

stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym,

cech użytkowych i ekonomicznych.

W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka.

Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego

analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy

wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową.

Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych

zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu

mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości:

Natomiast na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w

największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju

nieruchomości:

Cechy rynkowe Waga cechy[%]

Lokalizacja 30Uzbrojenie 20

Powierzchnia gruntu 20Potencjał inwestycyjny 20

Dojazd 10

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy[%]

1 Lokalizacja 152 Powierzchnia gruntu 15

3 Standard wykończenia 20

4 Powierzchnia budynku 255 Stan techniczny budynku 156 Rodzaj zabudowy 57 Garaż 5

Razem 100

24


9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ.

W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej należy określić cechy

rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz

określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości.

Na podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych wyznaczono 7 cech, najbardziej

wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości:

Przyjęte cechy rynkow e

powierzchnia budynku1 25 %Standard wykończenia budynku 20 %

powierzchnia gruntu1 15 %

Stan techniczny budynku 15 % lokalizacja2 15 %

rodzaj zabudowy1 5 %

Garaż 5 %

Rynek został podzielony w zależności od następujących cech:

Lokalizacja - 3 strefy

- bardzo dobra : bardzo atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o

dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje podobna i jednorodna

zabudowa, sąsiedztwo atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, bardzo dobre położenie

komunikacyjne, położenie w mieście gminnym lub przy samej jego granicy

- dobra : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych

walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje mieszana zabudowa z

przewagą zabudowy mieszkaniowej – najczęściej zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna, położenie w miejscowości z pełnym dostępem do infrastruktury

społecznej, w dalszej odległości miasto gminne.

- przeciętna : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych


przewagą zabudowy mieszkaniowej, w miejscowości brak dostępu do pełnej

infrastruktury społecznej

25


Powierzchnia działki – 3 strefy

- słaba - zakres powierzchniowy do 400m2

- średnia - zakres powierzchniowy od 401 – 900 m2

- dobra - zakres powierzchniowy powyżej 900m2

Standard wykończenia – 3 strefy

- powyżej standardu – nowoczesne aranżacje wykończeniowe, użyte materiały

wykończeniowe bardzo wysokiej jakości, ogrzewanie podłogowe, kominek z płaszczem

wodnym, urządzony ogród z małą architekturą i zielenią ozdobną

- standard – użyte materiały wykończeniowe średniej jakości, okna PCV, typowe

zagospodarowanie terenu bez dodatkowej architektury

- poniżej standardu – stan deweloperski

Powierzchnia użytkowa – 3 strefy

- dobra- zakres powierzchniowy od 110m2 do 150m2

- średnia – zakres powierzchniowy do 110m2

- słaba- zakres powierzchniowy powyżej 150m2

Stan techniczny budynku – 2 strefy

- dobry – budynek nowy lub kilkuletni, wybudowany z nowoczesnych materiałów

- zadawalający – obiekt kilkunastoletni, średni stopień zużycia, budynek ocieplony i

otynkowany.

- średni - obiekt kilkudziesięcioletni, budynek ocieplony i otynkowany.

Rodzaj zabudowy – 3 strefy

- korzystny – zabudowa wolnostojąca

- średnio-korzystne – zabudowa bliźniacza

- niekorzystne – zabudowa szeregowa

Garaż – 2 strefy

- korzystny – w budynku znajduje się dodatkowe pomieszczenie garażu

- średnio-korzystny – brak dodatkowego pomieszczenie garażu

Charakterystyka nieruchomości gruntowych zabudowanych o cenie minimalnej i

maksymalnej:

- Nieruchomość zabudowana o cenie minimalnej – cena 4 002,46zł/m2, Gortatowo

ul. Kasztelańska – lokalizacja przeciętna powierzchnia gruntu dobra, wykończenie

standardowe, powierzchnia użytkowa słaba, stan techniczny budynku zadawalający, rodzaj

zabudowy korzystny, garaż korzystny.

26


- Nieruchomość zabudowana o cenie maksymalnej – cena 5 777,78zł/m2, -

Swarzędz ul. Graniczna– lokalizacja bardzo dobra, powierzchnia gruntu średnia, standard

wykończenia powyżej standardu, powierzchnia użytkowa dobra, stan techniczny budynku

dobry, rodzaj zabudowy korzystny, garaż korzystny.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości:

27


Cechy rynkowe Waga cechy Lokalizacja dobraPowierzchnia działki średniaStandard wykończenia powyżej standarduPowierzchnia użytkowa dobraStan techniczny budynku dobryRodzaj zabudowy korzystnyGaraż korzystny

Cmin WN Cmax

Cena średnia = 4 677,18 zł

Cena minimalna = 4 002,46 zł

Cena maksymalna = 5 777,78 zł

Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących:

L.p. Cechy rynkoweWagacechy[%]

Zakreswspółczynników

korygujących

Wartości współczynników dla poszczególnychtypów cech

1 Lokalizacja 15 0,129 - 0,186Przeciętna Dobra Bardzo dobra

0,129 0,158 0,186

2 Powierzchnia działka 150,129 - 0,186 Słaba Średnia Dobra

0,129 0,158 0,186

3 Standardwykończenia

200,172 - 0,248 Poniżej Standard Powyżej

0,172 0,210 0,248

4 Powierzchniaużytkowa

250,215- 0,310 Słaba Średnia Dobra

0,215 0,263 0,310

5 Stan technicznybudynku

150,129 - 0,186 Średni Zadawalający Dobry

0,129 0,158 0,186

6 Rodzaj zabudowy 50,043 – 0,062 Niekorzystny Średnio-

korzystnyKorzystny

0,043 0,053 0,062

7 Garaż 50,043 – 0,062 Średnio-

korzystny- Korzystny

0,043 - 0,062Razem 100 0,86 – 1,24 0,86 1,24

L.p. Cechy rynkowe Waga cechy Zakres wsp. Wartość cechy Wartości

28


[%] korygujących (Nier.wyceniana)

wsp.

1 lokalizacja 15 0,129 - 0,186 dobra 0,1582 Powierzchnia

gruntu15 0,129 - 0,186 średnia 0,158

3 Standardwykończenia

20 0,172 - 0,248 powyżejstandardu

0,248

4 Powierzchniaużytkowa

25 0,215- 0,310 dobra 0,310

5 Stan technicznybudynku

15 0,129 - 0,186 dobry 0,186

6 Rodzaj zabudowy 5 0,043 – 0,062 korzystny 0,0627 Garaż 5 0,043 – 0,062 korzystny 0,062

Razem 100 0,86 - 1,24 1,184

Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się w/g zależności:

Wru1m2 = Cśr x Ui

gdzie : Wru1m2 – wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości

Cśr– cena średnia 1 m2 nieruchomości z próbki reprezentatywnej

Ui - oszacowany współczynnik korygujący

Wartość rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wynosi

Wru1m2 = 4 677,18 zł x 1,184

Wru1m2 = 5 537,78zł/m2

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej o powierzchni użytkowej 136,2m 2

wyniesie:

WRN = 136,2m2 • 5 537,78zł/m2= 754 245,64zł

Po zaokrągleniu do pełnych złotych:

WRN= 754 250,00 PLN

Słownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych.

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ.

W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe

wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie

wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości.

Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 5 cech, najbardziej

wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości:

29


Przyjęte cechy rynkow e

lokalizacja2 30 %

powierzchnia gruntu2 20 %

uzbrojenie1 20 %

potencjał inwestycyjny 20 %

Dojazd 10 %

Rynek został podzielony w zależności od następujących cech:

Lokalizacja - 3 strefy

bardzo dobra : bardzo atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o

dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje podobna i

jednorodna zabudowa, sąsiedztwo atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, bardzo dobre

położenie komunikacyjne, położenie w mieście gminnym lub przy samej jego granicy

dobra : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych


przewagą zabudowy mieszkaniowej – najczęściej zabudowa mieszkaniowa

jednorodzinna, położenie w miejscowości z pełnym dostępem do infrastruktury

społecznej, w dalszej odległości miasto gminne.

przeciętna : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych


przewagą zabudowy mieszkaniowej, w miejscowości brak dostępu do pełnej

infrastruktury społecznej

Uzbrojenie – 3 strefy

korzystne - wszystkie media dostępne na działce lub w zasięgu

średnio-korzystne - media podstawowe dostępne na działce lub w zasięgu

niekorzystne – dostęp tylko do 1 z mediów

Potencjał inwestycyjny – 3 strefy

korzystny - działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub kwadratu, posiadająca

wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje.

średnio - korzystny - działka gruntu o średnio korzystnym kształcie kwadratu, prostokąta,

trójkąta lub rombu lub kształt działki korzystny ale wąski.

30


Powierzchnia gruntu działki – 3 strefy

dobra – zakres powierzchniowy do 750m2

średnia – zakres powierzchniowy od 751m2 do 1200m2

słaba – zakres powierzchniowy powyżej 1200m2

Dojazd – 2 strefy

korzystny – dobry dostęp do dróg - teren przy drodze utwardzonej

średnio - korzystny – teren przy drodze nieutwardzonej, o mniejszej intensywności ruchu,

droga utwardzona w niedalekiej odległości.

Charakterystyka nieruchomości gruntowych o cenie minimalnej i maksymalnej:

- Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej – cena 116,09zł/m2, Rabowice, gm.

Swarzędz– lokalizacja przeciętna, uzbrojenie średnio-korzystne, powierzchnia gruntu słaba,

potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd korzystny.

- Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej – cena 163,25 zł/m2, - Jasin

gmina Swarzędz – lokalizacja bardzo dobra, uzbrojenie średnio-korzystne, potencjał

inwestycyjny korzystny, powierzchnia gruntu słaba, dojazd średnio-korzystny.

31


Charakterystyka wycenianej nieruchomości:

Cechy rynkowe Waga cechy Lokalizacja dobraUzbrojenie korzystnePotencjał inwestycyjny korzystnyPowierzchnia gruntu średniaDojazd średnio-korzystny

Cmin WN Cmax

Cena średnia = 140,20 zł

Cena minimalna = 116,09 zł

Cena maksymalna = 163,25 zł

Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących:

32


L.p.Cechy

rynkowe

Wagacechy[%]

Zakreswspółczynników

korygujących

Wartości współczynników dlaposzczególnych typów cech

1 Lokalizacja 30 0,249 - 0,348Przeciętna Dobra Bardzo dobra

0,249 0,299 0,348

2 Uzbrojenie 200,166 - 0,232 Niekorzystne Średnio-

korzystneKorzystne

0,166 0,199 0,232

3 Potencjałinwestycyjny

200,166 - 0,232 Średnio-

korzystny- Korzystny

0,166 - 0,232

4 Powierzchnia 200,166 - 0,232 Słaba Średnia Dobra

0,166 0,199 0,232

5 Dojazd 10 0,083 - 0,116Średnio-korzystny

- Korzystny

0,083 - 0,116Razem 100 0,83– 1,16 0,83 1,16

L.p. Cechy rynkowe

Waga cechy[%]

Zakres wsp.korygujących

Wartość cechy(Nier. wyceniana)

Wartościwsp.

1 lokalizacja 30 0,249 - 0,348 dobra 0,2992

uzbrojenie20 0,166 - 0,232 korzystne 0,232

3 potencjał inwestycyjny

20 0,166 - 0,232 korzystny 0,232

4 powierzchnia gruntu

20 0,166 - 0,232 średnia 0,199

5 Dojazd 10 0,083 - 0,116 średnio-korzystny

0,083

Razem 100 0,83- 1,16 1,045

Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej określa się w/g zależności:

Wru1m2 = Cśr x Ui

gdzie : Wru1m2 – wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości

Cśr– cena średnia 1 m2 działki z próbki reprezentatywnej

Ui - oszacowany współczynnik korygujący

Wartość rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wynosi

Wru1m2 = 140,20 zł x 1,045

Wru1m2 = 146,51zł/m2

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej o powierzchni 778m 2 wyniesie:

WRG = 778m2 • 146,51zł/m2= 113 984,78zł

WRG= 113 980,00 PLN


33


10. WNIOSKI KOŃCOWE

Stosownie do Postanowienia z dnia 26.04.2018r. o powołaniu biegłego przez Komornika

Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda Pawła Śliwińskiego w sprawie

Sygn. akt KM 6587/16 sporządzono operat szacunkowy dotyczący opisu i oszacowania wartości

rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej zlokalizowanej w miejscowości

Paczkowo przy ul. Paprykowej nr 16, gmina Swarzędz, KW NR PO2P/00190058/0

W operacie szacunkowym określono wartość rynkową prawa własności

nieruchomości gruntowej zabudowanej w wysokości:

WRN= 754 250,00 PLNSłownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych.

- w tym wartość działki gruntu:

WRG= 113 980,00 PLN


Analizując transakcje budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, których

przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości gruntowej

zabudowanej na terenie Miasta i Gminy Swarzędz, uwzględniając między innymi

lokalizacją, powierzchnię użytkową i gruntu, standard, stan techniczny budynku,

rodzaj zabudowy i garaż porównywanych budynków mieszkalnych

jednorodzinny otrzymany wynik 5 537,78zł/m2 p.u. można uznać za realny.

Wartość 1 m2 p.u. szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej odpowiada

pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży nieruchomości

gruntowych zabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na rynku

lokalnym.

Otrzymana wartość 5 537,78zł/m2 p.u. mieści się w przedziale cenowym (Cmin ;

Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo.

Analizując również transakcje nieruchomościami gruntowymi których

przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości gruntowej

niezabudowanej na terenie Gminy Swarzędz, uwzględniając między innymi

lokalizacje, powierzchnie gruntu, uzbrojenie, potencjał inwestycyjny czy dojazd

porównywanych nieruchomości otrzymany wynik 146,51zł/m2 można uznać za

realny.

Wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej odpowiada

pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży nieruchomości

34


gruntowych niezabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na

rynku lokalnym. Otrzymana wartość 146,51zł/m2 mieści się w przedziale

cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo.

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień 05.06.2018r. zgodnie z

przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych.

Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę.

Opis budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej

Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może

być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty

jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany

innych czynników wpływających na wartość

Określona w operacie wartość rynkowa nie zawiera żadnego podatku w tym podatku VAT.

Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu

szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy – Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań

Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu - Pawła Śliwińskiego.

12. ZAŁĄCZNIKI

Notatka służbowa.

Protokół z badania księgi wieczystej

Zestawienie powierzchni

Wypis z rejestru gruntów

Mapa

Polisa ubezpieczeniowa

Opracował :

Poznań, dnia 06.07.2018r.

35


36

Documents

OPERAT SZACUNKOWY - komornikswarzedz.pl · Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 69500,00CHF na rzecz BANK BPH SPÓŁKA AKCYJNA, KRAKÓW Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 588000,00zł