PLANBESTEMMELSER - REKKEFØLGEBESTEMMELSER...– for kommuneplan , pbl. 11-9 første ledd nr. 4 – for reguleringsplaner, pbl. § 12-7 første ledd nr. 10 FBA heldagskurs utbyggingsavtaler

www.dlapiper.com 0FBA heldagskurs utbyggingsavtaler 22. mars 2017

22. mars 2017

PLANBESTEMMELSER -REKKEFØLGEBESTEMMELSERAdvokat Tone Gjertsen


Gjennomføring avrekkefølgebestemmelser er ofte sværtkostbart – hvor langt kan kommunen gå isine krav?

– Lovbestemte opparbeidelseskrav,refusjon og ekspropriasjon

– Bakgrunn og utvikling

– Nærmere om rammene –lovbestemmelser m.m.

– Utforming av bestemmelser

– Noen eksempler

Dagens tema


Eiendommen kan kun bebygges,eksisterende bebyggelse utvides eller nyeiendom opprettes (deling) dersom

a) offentlig vei er opparbeidet frem til oglangs tomten (begrensninger i breddeavhengig av type bygg)

b) hovedavløpsledning fører til og langseller over tomten (begrensninger idiameter rør)

c) hovedvannledning fører til og langs ellerover tomten (begrensninger i diameterrør)

Lovbestemt opparbeidelseav teknisk infrastruktur - pbl.§ 18-1 (1)


Besørges og bekostes av utbygger –overtas av kommunen. Vederlagsfritt,men driftes og vedlikeholdes avkommunen

Gjelder alltid – en "grunnbyrde" på alleiendom

Ikke et spørsmål om forholdsmessighet

Kan være omfattende og fordrer oftegrunnerverv eller behov for rettigheter

Også krav om opparbeidelse av regulertfellesareal, pbl. § 18-2

Lovbestemt opparbeidelseav teknisk infrastruktur - pbl.§ 18-1 (2)


Behov for opparbeidelse av infrastruktur før/samtidig med utbygging

1924-loven, ingen klar hjemmel – behov?

1965-loven, § 21 og 26 nr. 1 bokstav h

– Grunn forutsettes bebygd, men ikke har tilfredsstillende infrastruktur måavvente bygging (generalplanvedtak)

– "rekkefølge og tidsplan for utbygging av ulike områder, herunder omsamtidig ferdigstillelse av boliger og fellesanlegg som skoler, barnehager,lekeareal, gangveier m.v. for strøket"

Rekkefølgebestemmelser – bakgrunn og utvikling (1)


Rekkefølgebestemmelser – bakgrunn og utvikling (2)

1985-loven, § 26

– "Ved reguleringsplan kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser omutforming og bruk av arealer og bygninger i reguleringsområdet.Bestemmelsene kan sette vilkår for bruken eller forby former for bruk for åfremme eller sikre formålet med reguleringen. Det kan også påbys særskiltrekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen.

I dag klare lovhjemler:

– for kommuneplan , pbl. § 11-9 første ledd nr. 4

– for reguleringsplaner, pbl. § 12-7 første ledd nr. 10


Kommunalt selvstyre og "fritt skjønn"

Planvedtaket - valget av arealformål m.m. beror på en fri, skjønnsmessigvurdering ("fritt" skjønn)

Også elementer av ''fritt skjønn'' i rekkefølgebestemmelser

Jus (innenfor pbl.) og politikk (avveining)

Vid helhetsvurdering, men skjønnet må være forsvarlig og saklig - basert påplanfaglige vurderinger (relevante hensyn)

Skjønnet må ikke :

– være basert på utenforliggende hensyn

– være vilkårlig

– være sterkt urimelig

– være uforholdsmessig

– lede til usaklig forskjellsbehandling


Kommuneplanens arealdel, pbl. § 11-9,nr. 4:

"…rekkefølgekrav for å sikre etableringav samfunnsservice, tekniskinfrastruktur, grønnstruktur før områdertas i bruk og tidspunkt for når områderkan tas i bruk til bygge- anleggsformål,herunder rekkefølgen på utbyggingen"

Rekkefølgebestemmelser –kommuneplan


Reguleringsbestemmelser -generelt

Utfyller eller begrenser arealformålet ellerandre juridiske linjer i kartet

Pbl. § 12-7

Det kan i nødvendig utstrekning gisbestemmelser til arealformål oghensynsoner om utforming og bruk avarealer og bygninger i planområdet

Bestemmelsene kan sette vilkår forbruken eller forby former for bruk for åfremme eller sikre formålet medreguleringen.

Diverse presiseringer


Rekkefølgebestemmelser (1)

Hvorfor?

– Privates planer skal ikke påvirkekommunens prioriteringer

– Hva skal til for at området blir"byggemodent''?

Minner om "vilkårslæren"

– hvis forvaltningen kan si nei, kan denogså si ja på saklige vilkår


Reguleringsplan -pbl. § 12-7 nr. 10

"…kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser om….

krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og atutbygging av et område ikke kan finne sted før tekniske anlegg ogsamfunnstjenester som energiforsyning, transport og vegnett, sosialetjenester, helse- og omsorgstjenester, barnehager, friområder, skoler mv. ertilstrekkelig etablert ''

Utløst av tiltaket, dekke et behov oppstått eller fikse en ulempe som påføresomgivelsene (saklig sammenheng)



Planfaglig vurdering – hva er nødvendig for ågjennomføre utbyggingen?

– Utløst av tiltaket, dekke et behov oppståtteller avhjelpe en ulempe som påføresomgivelsene

– Utbyggingen må være den direkteforanledningen for behovet for aktuelletiltak

– Fremme og sikre formålet medreguleringen

– Relevant og nær sammenheng mellomtiltaket og planens innhold



I utgangspunktet ikke enforholdsmessighetsbegrensning

Det kan gis bestemmelser om teknisk, grønnog sosial infrastruktur

Tiltak innenfor og utenfor planområdet

Sier ikke noe om hvem som skalutføre/bekoste

Den som utfører er ansvarlig for grunnerverv

Tidspunktet for gjennomføring kan ha storpraktisk/økonomisk betydning

Kan gå vesentlig lenger enn pbl. §18-1



I følge forarbeider m.m.

…..en forutsetning at de forhold sombegrunner utsettelsen av planensgjennomføring, faktisk og rettslig kan og vil bligjennomført innen rimelig tid, jf. 10-års fristenfor ekspropriasjon….

Hva betyr dette?

Hva blir konsekvensen dersomrekkefølgebestemmelsen blir et byggeforbud?



Presise og entydige….

H-2/05 pkt. 4.3.2

''…Det er viktig at kommunene ved vedtagelsen av plansørger for at rekkefølgebestemmelsene er tilstrekkeligdetaljerte. Man må være bevisst på at kommunensavveininger som reguleringsmyndighet skal skje iforbindelse med plan. Rekkefølgebestemmelsene skalvære et uttrykk for kommunens fremtidige planer forområdet, og forutsetningene for utnyttelsen. Ved tolkningav rekkefølgebestemmelser kan det således være etmoment at kommunen er ansvarlig for utformingen.Eventuelle uklarheter i bestemmelsene bør ikkeinnebære en fordel for kommunen, ved at de gis et foromfattende innhold.''

Rekkefølgebestemmelser - utforming


Løvenskioldsaken - Rt. 2003 s. 764

Kan det sette vilkår for dispensasjon fra reguleringsplan atnæringsutbygger bekoster en gang/sykkelvei som var en del av detoverordne sykkelveinettet i tilknytning til riksvei?

Helhetlig løsning, klar sammenheng mellom vilkåret ogdispensasjonen/mve

Kunne stilt rekkefølgekrav hvis ny regulering

Løsningen valgt av hensyn til Løvenskiold (dårlig tid)

På den bakgrunn, gyldig selv om det skulle ligge i ytterkant av hva somkan pålegges

Eksempler (1)


Før det gis midlertidig brukstillatelse forambassadebygning skal følgende væregjennomført:

Oppgradering av parkeringsplassen sør forFO-bygget tilfritidsaktiviteter/kunstgressbane.

Kunstgressbane – hvor stor/standard?

Kommunen: følger av planens forarbeid atkunstgressbanen skal utformes etterBydelens ønske…

FM 2012/21263-7 FM-J

Opphevet avslag på "7-er bane"

Eksempler (2)


Før det gis igangsettingstillatelse fornye byggetiltak innenfor planområdet,skal torg ved østre inngang tilBrynseng T-banestasjon, samtgangadkomst til T-banestasjonen overØstensjøveien være sikret opparbeidetjf. Kommunedelplan for torg ogmøteplasser.

– Torget er ikke regulert

– Gangatkomsten er ikke regulert

Hva er egentlig forpliktelsen?

Eksempler (3)


Før første rammetillatelse skal detaljplaner for vann, avløps- ogovervannsanlegg være godkjent

Vei- og vann- og avløpsanlegget skal være opparbeidet i henhold tilgodkjent plan (gjelder ikke holdeplass, leskur, plattform)

– Innenfor eller utenfor planområdet? Det er allerede VA-ledninger iveien

– Hvilken standard?

– Kommunen har ikke VA-norm

– Kommunen har ikke generell kvalitet/standard i kommuneplan

Eksempler (4)


Rammen må følge av arealplan/rekkefølgebestemmelsen selv

Generelle krav i kommuneplan - pbl. § 11-9 (1) nr. 3

Hva med uformelle planverktøy?

– VPOR

– Planprogram/områdeprogram/kvalitetsprogram

– Byplangrep

Premissdokumenter/kostnadsoverslag

Et forhandlingstema?

Kvalitetskrav/standard på infrastrukturen?


Veinormaler (utarbeidet med hjemmel i forskrift etter vegl. § 13)

VA-normaler (ikke basert på forskrift, men at kommunen skal overta anlegget)

Kommunen kan stille krav basert på at fremtidig drift og vedlikehold skal kunnevære rasjonelt

Kan man gå ut over disse?

Hva er "kravene" til parker, plasser, allmenninger, lekeplasser, friområder osv.?

Lov/forskriftsbestemte kvalitetskrav?


Tolking av bestemmelsen – hva krevesegentlig?

Forhandle om forståelsen iutbyggingsavtalen?

Søke dispensasjon

Full planendring / ny plan med andrebestemmelser

Mindre endring av plan

Endring avrekkefølgebestemmelsen?


Tvangsmessig kostnadsdeling (refusjon) – pbl. §18-3 flg.

Privat refusjon kan kun kreves for §§ 18-1 og 18-2tiltak (eksempelvis breddebegrensninger for veiog begrenset utstrekning)

Kommunens mulighet kan være større

Fordelingsnøkkelen basert på tomtestørrelse ogutnyttelsespotensial

Refusjonssaken må være startet førinfrastrukturen bygges

Strenge kriterier for kostnader som kan medtas

Noen grunneiere vil ha krav på utsatt forfall

To vedtak, med klagerett

Privat inndrivelse

Oversikt over grunnleggenderegelverk - refusjon


Tvangsmessig avståelse av grunn (ekspropriasjon) – pbl. §§ 16-2 og 16-5

Husk at frivillig ordning ofte er å foretrekke for alle parter

Søknad om ekspropriasjon sendes kommunen (OBS § 16-5 bare aktuelt for§18-1 tiltak)

Kommunestyret vedtar ekspropriasjon (gir ikke rett til å ta arealene i bruk)

Klagerett

Skjønnsbegjæring

Anmodning om forhåndstiltredelse

Gjennomføring av skjønn

Alle skjønnskostnader dekkes av eksproprianten

Ankemulighet

Oversikt over grunnleggende regelverk -ekspropriasjon


Plannivået – rekkefølgebestemmelser kan fremkomme i flere planer

Rekkefølgebestemmelser – forutsetningene for gjennomføring av planen er etviktig plantema – må avklares så tidlig som mulig

Nødvendig og saklig sammenheng med utbyggingen

Bestemmelsen må være entydig og presis

Pbl. § 18-1 - i tillegg til eller en del av bestemmelsen?

Oversikt over kostnadsnivået og andre "hindre" (grunnerverv?)

Tidspunktet for gjennomføring kan ha stor praktisk/økonomisk betydning

Er kommunen og forslagsstiller enige om forståelsen avrekkefølgebestemmelsen? Omfang og nivå? Er dette nedfelt skriftlig?

Forutsettes tiltak utenfor planområdet? Er disse regulert?

Oppsummering


Tone GjertsenPartnerT: + 47 24 13 15 71M:+ 47 920 92 [email protected]

Documents

PLANBESTEMMELSER - REKKEFØLGEBESTEMMELSER...– for kommuneplan , pbl. 11-9 første ledd nr. 4 – for reguleringsplaner, pbl. § 12-7 første ledd nr. 10 FBA heldagskurs utbyggingsavtaler