Exclusivamente para inversores profesionales | Con fines promocionales.

POR

QUÉ

ELE

GIR

Títulos Inmobiliarios Globales

PRO

PIED

AD

INM

OBI

LIA

RIA

G

LOBA

L RE

NTA

VA

RIA

BLE

¿Cómo funciona?

Crecimiento de los mercados de REIT globales: legislación sobre REIT

¿En qué estoy invirtiendo?Los REIT a menudo cuentan con algunos de los mejores activos inmobiliarios del mundo, por lo que al invertir en ellos o en un fondo de este tipo uno se convierte en propietario parcial de estos activos de gran calidad. Actualmente, los REIT ya no invierten simplemente en activos inmobiliarios tradicionales, como son edificios comerciales, de oficinas, industriales o residenciales. Cada vez es más frecuente que inviertan en sectores inmobiliarios alternativos y de más rápido crecimiento, como los relacionados con la logística, torres de comunicaciones, centros de datos y trasteros.

Introducción a los REIT globales

Exclusivamente para inversores profesionales | Con fines promocionales

¿Qué son los REIT?Un REIT (Fondo de inversión inmobiliaria, por sus siglas en inglés) cotizado es un instrumento rentable en términos fiscales* que posee y gestiona inmuebles y opera en una Bolsa de valores. Su modelo comercial es bastante sencillo: compra edificios para arrendar espacio a sus inquilinos, y abona la mayoría de los ingresos a sus accionistas.

“REIT” es una clasificación, no un modelo comercial. Cuando adquiere un REIT, sigue operando en renta variable, ¡solo que es un REIT de renta variable!

*Al distribuir entre sus accionistas más del 90 % de los ingresos imponibles, los REIT quedan exentos de impuestos. En lugar de tributar tanto a nivel corporativo como de inversores, los beneficios se repercuten y tributan como ingresos ordinarios.

Introducción de legislación de REIT En análisis1960 1970 1980 1990 2000 2005 2010

China

Estados Unidos (1960) Primer REIT de Australia (1971) * Brasil (1993)

Canadá (1994)

Ghana (1994)

Bélgica (1995)

Turquía (1995)

Grecia (1999)

Singapur (1999)

Japón (2000)

Corea del Sur (2001)

Rusia (2001)

Francia (2003)

Taiwán (2003)

Hong Kong (2003)

Bulgaria (2004)

México (2004)

Malasia (2005)

Dubái (2006)

Israel (2006)

Alemania (2007)

Reino Unido (2007)

Italia (2007)

Nigeria (2007)

Luxemburgo (2007)

Indonesia (2007)

Pakistán (2007)

Costa Rica (1997/2009)

España (2009)

Finlandia (2010)

Hungría (2011)

Tailandia (2012)

Irlanda (2013)

Sudáfrica (2013)

Lituania (2008/2013)

Kenia (2013)

Vietnam (2013)

India (2014)

Chile (2015)

Abu Dabi, EAU (2015)

Bahréin (2016)

Nueva Zelanda (1960/2007) Puerto Rico (1972)

Fuente: Asociación Europea de Empresas Inmobiliarias Cotizadas (EPRA, siglas en inglés), anuncios de las administraciones públicas, UBS. *Australia no cuenta con un régimen específico para los REIT. Se rige por las Leyes de Liquidación Tributaria de 1936 y 1997, la Ley de Administración Fiscal de 1953 y la Ley Sociedades de 2001

From 1998 to 2016 lisedREITs delivered a 9.4% annualised return versus7.1% for unlisted real estate*

El inversor Los activos/inmuebles

Potencial de obtención dedividendos y revalorizaciónde las cotizaciones

Ingresos por rentasPotencial derevalorización

Inversiones de capitalGestión de activos

Comprar acciones

REIT cotizados

Composición actual del mercado cotizado global

¿Por qué debería invertir?Diversificación Los REIT ofrecen una baja correlación respecto a otras clases de activos, por lo que resultan eficientes a la hora de diversificar las carteras de inversión, y pueden servir para mejorar la rentabilidad ajustada al riesgo.

Cómo mejorar la frontera eficiente

Fuente: Janus Henderson Investors, EPRA, a 31 de marzo de 2019. Nota: La frontera eficiente muestra la cartera de varianza mínima (o la que menos riesgo conlleva) para una determinada tasa de rentabilidad. La línea resultante indica la cartera más eficiente para una determinada combinación de riesgo y rentabilidad. Los inversores racionales construirán carteras que tengan perfiles de riesgo-rentabilidad ubicados en esta frontera. La frontera eficiente se ha calculado usando datos del período renovable de 10 años que concluyó el 31 de marzo de 2019. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.

Correlaciones con otras clases de activos

Fuente: EPRA, boletín estadístico mensual, a 31 de marzo de 2019 Nota: datos del período renovable de 36 meses que concluyó el 31 de diciembre de 2018. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.

LiquidezLos REIT son un modo más fácil y eficiente de invertir en el sector inmobiliario; de hecho, sus acciones ya cotizan en las principales Bolsas de valores, como los demás títulos de renta variable. Este sector ha crecido notablemente y ya cuenta con una capitalización variable del mercado superior a 1,5 billones USD.*

Fuente: Bloomberg, a 30 de junio de 2019.

Naturaleza defensivaEl régimen de los REIT es, por su propia naturaleza, sumamente distributivo. Esto, unido a sus sólidos modelos de generación de flujo de efectivo apoyados en inmovilizado, hacen que los REIT sean una clase de activos defensiva muy eficaz. Y prueba adicional de ello es su bajo beta en comparación con la renta variable global.

Beta de los REIT globales frente al índice MSCI World

Fuente: Janus Henderson Investors, Factset. Beta del FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index (REIT globales) frente al MSCI World Index, entre junio del 2010 y junio del 2019. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.

IngresosDados sus requisitos de distribución, los REIT ofrecen una propuesta de ingresos atractivos y fiables que se caracterizan por un crecimiento continuado tanto de los beneficios como de los dividendos. A largo plazo, los dividendos reinvertidos han supuesto en torno a dos tercios de la rentabilidad de los REIT globales**.

**Fuente: Bloomberg. FTSE EPRA/NAREIT Developed Total Return Index, entre el 1 de enero de 1999 y el 31 de marzo de 2019.

Los REIT globales ofrecen actualmente unos dividendos superiores a los de los bonos del Estado y la renta variable global

Fuente: UBS, Bloomberg, a 30 de junio de 2019. Rentabilidades de los bonos del Estado a 10 años. Las rentabilidades pueden variar y no están garantizadas. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.

Australasia 4,8 %

Reino Unido 4,8 %

Alemania 4,7 %

Otros, Europa 3 %Francia 2,9 %

Hong Kong/China 8,3 %

Japón 11,1 %

Suecia 1,6 %

Estados Unidos 53,2 %

Singapur 2,6 %

Canadá 2,8 %

Comercio minorista23,5 %

O cinas 22,8 %

Inmuebles residenciales 19,7 %

Industria 11,8 %

Otros 7,5 %

Almacenamiento 3,7 %Hoteles 3,9 %

Atención sanitaria 7,1 %

Fuente: Janus Henderson Investors, FTSE EPRA NAREIT, Bloomberg, a 31 de marzo de 2019. Índice: FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index. 336 títulos en el índice.

Ren

tabi

lidad

(%

)

Riesgo (%)

Renta variable y bonosRenta variable, bonos y REIT

3 % 4 %0 %

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

12 %

14 %

16 %

18 %

20 %

5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 %

-1,0

-0,8

-0,6

-0,4

-0,2

0,0

0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

Dic

18

Dic

17

Dic

15

Dic

13

Dic

11

Dic

09

Dic

07

Dic

05

Dic

03

Dic

01

Dic

99

Dic

97

Inmuebles globales frentea bonos globales

Renta variable global frentea inmuebles globales

Renta variable global frentea bonos globales

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%0%

10%20%30%

Mar19

Mar17

Mar15

Mar13

Mar11

Mar09

Mar07

Mar05

Mar03

Global property premium/discount to NAV

0

0.2

0.4

0.6

0.8

1

1.2

Bet

a

1 yr Rolling Beta 10 yr Beta

Mar

10

Mar

11

Mar

12

Mar

13

Mar

14

Mar

15

Mar

16

Mar

17

Mar

18M

ar 19

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

Nov-10

Abr-11

Sep-11

Feb-12

Jul-1

2

Dic-12

May

-13

Oct-13

Mar-

14

Ago-14

Ene-15

Jun-

15

Nov-15

Abr-16

Sep-16

Feb-17

Jul-1

7

Dic-17

May

-18

Oct-18

Mar-

19

Bet

a

Beta 1a suc. Beta 10a

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

AustraliaEE. UU.EuropaContinental

Reino UnidoJapónSingapur

Rentabilidad pordividendo del mercadobursátil (%)

Rentabilidad de ladeuda pública (%)

Prima de rentabilidadde REIT (%)

TransparenciaCon los REIT cotizados, los inversores pueden acceder a activos inmobiliarios de calidad con plataformas de gestión profesionales, además de la transparencia y la supervisión propias de las inversiones cotizadas y que operan en mercados públicos.

RentabilidadHistorial demostrado de dividendos fiables y crecientes, junto con una apreciación del capital a largo plazo.

Cobertura frente a la inflaciónLos dividendos de los REIT han crecido a un ritmo superior al de la inflación durante 18 de los últimos 20 años (Fuente: EPRA, 1998 a 2018). Los alquileres y los valores normalmente suben al ritmo que dictan los precios.

REIT cotizados frente al sector inmobiliario no cotizadoLos REIT no cotizados han sido objeto de una sólida demanda durante los últimos años al ofrecer rentabilidades elevadas y una baja volatilidad, aunque también es cierto que pueden tener una baja liquidez y unas estructuras de costes poco eficientes. En comparación, los REIT cotizados son empresas inmobiliarias gestionadas por profesionales, que cotizan diariamente, ofrecen información financiera transparente y regulada, y con grandes incentivos para crear valor para sus accionistas de forma perpetua. Además,en EE. UU., los REIT cotizados han publicado históricamente una rentabilidad superior a la del sector inmobiliario no cotizado en más del 2 % anual*** (véase a continuación).

Características de los REIT cotizados frente al sector inmobiliario no cotizado

REIT cotizados Sector inmobiliario no cotizado

Rentabilidad anualizada desde 1998*** 9,4% 7,1%

Estructura típica de comisiones (% de los activos) Comisiones generales y administrativas en torno al 0,7 % 1,3 - 2,9%

Apalancamiento financiero (% de los activos) 30-40% 60%+

Liquidez de los inversores Diaria Limitada: a discreción del gestor del fondo

Transparencia en los precios Alta: los títulos cotizan diariamente Baja: valoraciones atrasadas

Puede comprar con descuento respecto del valor liquidativo Sí No

Acceso a tipos de inmuebles especiales Alta Limitada

Diversificación global Alta Limitada

Objetivo básico de la dirección Maximizar rentabilidad para los accionistas Maximizar la base de activos

La dirección puede asignar capital de forma oportunista Sí: los mercados de capital proporcionan flexibilidad No: el capital se gasta según los fondos obtenidos

Volatilidad a corto plazo Más alta Más baja

Volatilidad real a largo plazo en el valor de activos subyacentes Similar Similar

Exclusividad Más baja: fácilmente disponible Más alta: acceso “exclusivo” del gestor

Fuente: Janus Henderson Investors, a 13 de junio de 2019 ***Fuente: CEM Benchmarking a 1 de diciembre de 2018. Rentabilidad neta anual media ponderada a los fondos inmobiliarios para los planes de beneficios del sector público y corporativo estadounidenses definidos en la base de datos CEM Benchmarking 1998-2016, por tipo de implementación. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras. La rentabilidad media geométrica neta es la media compuesta de medias ponderadas al fondo. Las rentabilidades se presentan netas de todos los gastos directos de gestión de la inversión.

¿Cuándo debería invertir?Aunque las distintas clases de activos pueden ganar y perder el favor de los inversores, algunas características de los REIT (su atractivo perfil de ingresos, rentabilidad superior, protección contra la inflación y baja correlación con otras clases de activos) podrían justificar una asignación en cualquier momento para mejorar la eficiencia de la cartera, independientemente de la situación del mercado.

Como es lógico, también hay momentos en los que los REIT pueden ser especialmente valiosos. Por ejemplo, durante períodos de volatilidad elevada, dados los ingresos fiables procedentes de los alquileres, los REIT pueden ofrecer ingresos defensivos de modo que los activos sirvan como protección a la baja para los inversores cuando los mercados se enfrentan a condiciones complicadas.

¿Cuándo no debería hacerlo?Durante períodos de inflación elevada o de aceleración en las perspectivas de crecimiento: es entonces cuando los inversores normalmente se centran más en el crecimiento que en los ingresos. Lo normal es que los REIT queden rezagados respecto del mercado general de renta variable cuando esto ocurra, aunque históricamente han demostrado que pueden ofrecer una rentabilidad atractiva para los inversores incluso cuando suben gradualmente los tipos de interés.

Los inversores pueden considerar su asignación en REIT del mismo modo que una inversión inmobiliaria directa, es decir, con un período de retención de medio a largo plazo. Con períodos de tiempo más largos, la rentabilidad de los REIT puede presentar una elevada correlación con los activos inmobiliarios de las empresas, pero a corto plazo los mercados globales de renta variable pueden dictar el precio de las acciones de los REIT.

Información importanteEste documento está destinado exclusivamente para uso de profesionales, que se definen como Contrapartes Admisibles o Clientes Profesionales, y no para su distribución al público en general.

La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras. El valor de las inversiones y los rendimientos que generen pueden subir o bajar y puede que los inversores no recuperen el importe invertido inicialmente. No existe garantía alguna de que el/los objetivo(s) indicado(s) vaya(n) a cumplirse. No se pretende que la información contenida en el presente documento sea interpretada como asesoramiento ni deberá interpretarse como tal. Este documento no es una recomendación para vender, comprar o mantener inversión alguna.

No puede garantizarse que el proceso de inversión vaya a brindar sistemáticamente inversiones rentables. Todos los procesos de gestión del riesgo analizados incluyen una labor de supervisión y gestión del riesgo que no implica, ni debe confundirse con, la existencia de un riesgo reducido ni con la capacidad de controlar determinados factores de riesgo.

En función de la estrategia o el vehículo de inversión o de la jurisdicción en que se encuentre el inversor, resultarán aplicables distintos importes mínimos de cuenta u otros requisitos de aptitud. Es posible que grabemos las llamadas telefónicas para protección mutua, para mejorar el servicio al cliente y con fines de conservación de registros con arreglo a la normativa vigente. Emitido en Europa por Janus Henderson Investors. Janus Henderson Investors es la denominación con la que ofrecen productos y servicios de inversión Janus Capital International Limited (número de registro: 3594615), Henderson Global Investors Limited (número de registro: 906355), Henderson Investment Funds Limited (número de registro: 2678531), AlphaGen Capital Limited (número de registro: 962757), Henderson Equity Partners Limited (número de registro: 2606646) (registradas en Inglaterra y Gales, con domicilio social en 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE y reguladas por la Autoridad de Conducta Financiera) y Henderson Management S.A. (número de registro: B22848, con domicilio social en 2 Rue de Bitbourg, L-1273, Luxemburgo y regulada por la Commission de Surveillance du Secteur Financier). Puede que los servicios de gestión de inversiones se ofrezcan en otras regiones junto con filiales participantes.

Janus Henderson, Janus, Henderson, Perkins, Intech, Alphagen, VelocityShares, Knowledge. Shared y Knowledge Labs son marcas comerciales de Janus Henderson Group plc o de una de sus filiales. © Janus Henderson Group plc.

H041920/0719

¿Cómo les ha ido a los REIT?Incluso cuando se ha producido un importante crecimiento a nivel mundial, los REIT globales han mostrado históricamente que pueden ofrecer una rentabilidad superior a la de la mayoría de los mercados de renta fija y variable globales a largo plazo.

Rentabilidad total acumulada 2004 -2019

Fuente: Bloomberg, MSCI, S&P Citigroup, a 30 de junio de 2019

Nota: los valores del Índice se dejaron de nuevo en 100 el 30 de junio de 2004. Las rentabilidades pasadas no son indicativas de rentabilidades futuras.

¿Qué podemos esperar del futuro?En vista de las tendencias demográficas actuales, los elevados niveles de endeudamiento y el impacto deflacionario derivado del cambio tecnológico, la inflación y los tipos de interés pudieran seguir bajos durante bastante tiempo. Con este panorama, contar con ingresos seguros, así como con un crecimiento continuado de los beneficios y los dividendos, debería cobrar una importancia máxima. Y los REIT se encuentran perfectamente posicionados para ello.

50

100

150

200

250

300

350

Índice FTSE EPRA / NAREIT Developed Total Return

Índice BofA Global Corporate Bond

Índice MSCI Global Equities Total Return

2019201820172016201520142013201220112010200920082007200620052004

Valo

r in

dexa

do

8,0 % anual7,6 % anual

4,6 % anual

Por qué elegir Títulos Inmobiliarios Globales

Razones para invertir en títulos inmobiliarios: 1) Por el potencial del sector inmobiliario cotizado de incrementar la rentabilidad y reducir el riesgo en carteras equilibradas

A largo plazo, la rentabilidad del sector inmobiliario cotizado ha sido superior a la del sector inmobiliario directo (físico)*. Aunque a corto plazo se suele tener que asumir una mayor volatilidad, lo habitual es que esto quede sobradamente compensado a largo plazo por su rentabilidad superior y mayor liquidez frente a las inversiones en el sector inmobiliario directo. El gráfico 1 muestra que incluir títulos inmobiliarios en una cartera diversificada puede mejorar la rentabilidad sin incrementar el riesgo.

*Fuente: European Public Real Estate Association (EPRA). Sector inmobiliario cotizado global 9,5 % frente al sector inmobiliario físico global 7,4 %, rentabilidad total anualizada durante 15 años hasta el 30 de junio de 2018.

Gráfico 1: Efecto de añadir títulos inmobiliarios a una cartera equilibrada

20 %

18 %

16 %

14 %

12 %

10 %

8 %

6 %

4 %

2 %

0 %

Ren

tabi

lidad

Riesgo (%)

Efecto de los REIT

3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 8 % 9 % 10 %

Renta variable y bonosRenta variable, bonos y REIT

Fuente: Janus Henderson Investors, European Public Real Estate Association (EPRA), a 31 de marzo de 2019. La frontera eficiente muestra la cartera de varianza mínima (o la que menos riesgo conlleva) para una determinada tasa de rentabilidad. La línea resultante indica la cartera más eficiente para una determinada combinación de riesgo y rentabilidad. Los inversores racionales construirán carteras que tengan perfiles de riesgo-rentabilidad ubicados en esta frontera. Las fronteras eficientes se han calculado usando datos de un período escalonado de 10 años, del 31 de marzo de 2009 al 31 de marzo de 2019.

La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

2) Elevada rentabilidad actual en dividendos con un crecimiento sostenido

El sector inmobiliario cotizado ofrece a los inversores una interesante propuesta caracterizada por un crecimiento continuo de los beneficios y los dividendos. A largo plazo, los dividendos reinvertidos han supuesto en torno a dos tercios de la rentabilidad global de los REIT.

Fuente: Bloomberg. FTSE EPRA/NAREIT Global Total Return Index, 1 de enero de 1999 a 31 de marzo de 2019.

La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

Los REIT ofrecen unos resultados atractivos en comparación con las rentabilidades de la deuda pública más importante y del mercado general de renta variable (véase el Gráfico 2).

Gráfico 2: los REIT globales ofrecen una rentabilidad en dividendos superior a la de la deuda pública y la renta variable global

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

AustraliaEE. UU.EuropaContinental

ReinoUnido

JapónSingapur

Rentabilidad endividendos del mercadode renta variable (%)

Rentabilidad delos bonos delEstado (%)

Prima derentabilidad delos REIT (%)

Fuente: UBS, Bloomberg a 31 de marzo de 2019. Bonos del Estado 10 años.

Las rentabilidades pueden variar y no están garantizadas. La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

Los inmuebles cotizados ofrecen también un crecimiento predecible de los flujos de efectivo pues muchos contratos de arrendamiento incluyen alquileres indexados anualmente al crecimiento de la inflación. Además, una economía fuerte hace que aumente la demanda de locales y que existan menos inmuebles disponibles, por lo que los arrendadores pueden subir los precios de muchos contratos de arrendamiento que venzan. Este aumento sostenible de los flujos de efectivo es positivo para los dividendos de los REIT, que han crecido de forma sostenida por encima de la inflación, una tendencia que esperamos que se mantenga.

3) Una rentabilidad ajustada al riesgo favorable frente a la renta variable y los bonos en general

A más largo plazo, los inmuebles cotizados han obtenido una rentabilidad superior (Gráfico 3) y una baja correlación si los comparamos con sus alternativas de renta fija y variable en general. El atractivo y bien diferenciado perfil de resultados del sector se debe a la combinación de una elevada rentabilidad inicial, al crecimiento de los beneficios vinculado a la inflación y a la subida de precios derivada del propio activo físico.

Gráfico 3: rentabilidad de los inmuebles cotizados frente a la renta variable y los bonos globales

50

150

250

350

450

550

650

4,7 % pa5,2 % pa

9,3 % pa

Mar19

Mar16

Mar13

Mar10

Mar07

Mar04

Mar01

Índice MSCI Global Equities Total ReturnÍndice BofA Global CorpÍndice FTSE EPRA / NAREIT Global Total Return

Ree

xpre

sado

con

bas

e 10

0

Fuente: Bloomberg MSCI, S&P Citigroup, a 31 de marzo de 2019Nota: se ha dado un valor de 100 a los índices de rentabilidad total en USD con fecha del 31 de marzo de 2004.

La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

Los títulos inmobiliarios cotizados, entre los que se encuentran los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), presentan a los inversores un modo transparente, líquido de bajo coste de invertir en el sector inmobiliario. A largo plazo, la rentabilidad del sector inmobiliario cotizado ha sido superior a la del sector inmobiliario directo (físico). El Equipo Global Property Equities de Janus Henderson considera que emplear un enfoque activo, selectivo y enfocado les servirá para conseguir la rentabilidad más atractiva posible para sus inversores.

Publicado en junio de 2019

4) Diversificación accesible de inmuebles de gran calidad

El sector inmobiliario cotizado ofrece a los inversores la posibilidad de beneficiarse de la propiedad global de activos inmobiliarios de gran calidad, con plataformas de gestión profesionales y una liquidez diaria. Algunos de los atributos clave de los inmuebles cotizados, como la diversificación geográfica y por sector, declaraciones transparentes y precios diarios, no suelen darse con otros tipos de propiedades inmobiliarias.

El sector inmobiliario cotizado ha experimentado un crecimiento notable por la llegada al mercado de empresas de gran calidad y porque las ya existentes han aprovechado su experiencia operativa. Este hecho quedó reconocido cuando se incluyó al inmobiliario como un sector especial en el Global Industry Classification Standard (GICS) en 2016. Un sector mayor y más líquido brinda más oportunidades para los inversores activos, además de la posibilidad de obtener un crecimiento adicional de los beneficios para las empresas gracias a las economías de escala.

Pese a las buenas cifras obtenidas, solo un 10 % de los activos inmobiliarios comerciales, aproximadamente, pertenece a empresas cotizadas (al 31 de marzo de 2018, según la European Public Real Estate Association (EPRA)). Por ello, creemos que el sector inmobiliario cotizado tiene ante sí muchos años de crecimiento estructural (Gráfico 4).

Gráfico 4: el sector inmobiliario cotizado sigue creciendo

0

300 000

600 000

900 000

1 200 000

1 500 000

Dec18

Dec15

Dec12

Dec09

Dec06

Dec03

Dec00

Dec97

Dec94

Dec91

Índice FTSE EPRA NAREIT Asia DesarrolladaÍndice FTSE EPRA NAREIT Europa DesarrolladaÍndice FTSE EPRA NAREIT Norteamérica

Cap

italiz

ació

n de

l mer

cado

(M

€)

Fuente: Bloomberg, a 31 de marzo de 2019.Índice: índices de rentabilidad total del sector inmobiliario desarrollado FTSE EPRA/NAREIT

Razones por las que los inversores deberían plantearse invertir ahora en inmuebles cotizados:1) Los REIT no son bonos: sus flujos de efectivo sí crecen

Al igual que los bonos, los REIT pueden ofrecer unas propuestas de ingresos atractivas y fiables. No obstante, sus ingresos se caracterizan, y esto les distingue, por un crecimiento sostenido de los beneficios y los dividendos, por lo que ofrecen resiliencia y la oportunidad de aumentar sus flujos de efectivo. De hecho, el sector inmobiliario global ha mostrado históricamente una baja correlación con los bonos generales y con la renta variable (Gráfico 5), por lo que los inversores han podido diversificar eficientemente sus inversiones para reducir el riesgo y potenciar su rentabilidad a largo plazo.

En vista de las tendencias demográficas actuales, los altos niveles de deuda y la incidencia deflacionaria del cambio tecnológico, el Equipo Global Property Equities de Janus Henderson opina que la inflación y los tipos de interés se mantendrán bajos durante más tiempo. Por este motivo, los ingresos y el crecimiento continuado de los beneficios y los dividendos nunca han sido tan importantes. Y los REIT se encuentran perfectamente posicionados para aprovechar esto.

Gráfico 5: correlación con otras clases de activos

-1,0-0,8-0,6-0,4-0,20,00,20,40,60,81,0

Dec17

Dec15

Dec13

Dec11

Dec09

Dec07

Dec05

Dec03

Dec01

Dec99

Dec97

Sector inmobiliarioglobal frente a bonosglobales

Renta variable globalfrente al sectorinmobiliario global

Renta variableglobal frente abonos globales

Fuente: EPRA, boletín estadístico mensual, a 31 de marzo de 2019

La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

2) Acceso a áreas de crecimiento estructural

La tecnología cada vez más sofisticada, la vertiginosa urbanización y los cambios demográficos han transformado de manera fundamental los comportamientos de los consumidores, además de alterar la necesidad de activos inmobiliarios y su utilización (Gráfico 6). Con esta evolución, existen oportunidades de inversión en interesantes empresas inmobiliarias cotizadas que puedan aprovechar los beneficios derivados de factores seculares a largo plazo, a la vez que se evitan las que pudieran encontrarse en el bando perdedor de la historia. Estas compañías están disfrutando de poder fijar sus precios y de tener unos requisitos de gastos de capital relativamente bajos, lo que debería favorecer la obtención de ingresos superiores y de revalorización del capital para sus inversores en el futuro.

Gráfico 6: la evolución del sector inmobiliario

2000 2019

Atención sanitaria

Atenciónsanitaria

Self-storage

Self-storage

Madera

Madera

Infraestructuras

Infraestructuras

EspecializadoEspecializado

O�cinas

O�cinas

Sectorindustrial

Sector industrial

Locales comerciales

LocalescomercialesViviendas

Viviendas

Varios

Varios

Inmuebles hoteleros

Inmuebles hoteleros

Centros de datos

Los sectores nuevos y emergentessolo suponían el 5 % de la capitalizaciónde mercado del sector el año 2000.Esos mismos sectores representanahora el 31 % de dicha capitalización.

Fuente: Factset, FTSE NAREIT All Equity REITs Index, a 31 de marzo de 2019.

La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

3) El sector inmobiliario público está más barato que los mercados privadosUna métrica clave para la valoración del sector tiene que ver con dónde se encuentran las empresas inmobiliarias cotizadas con respecto del valor en el mercado privado de sus inmuebles subyacentes (es decir, su valor liquidativo, o VL). Desde 2017, esta clase de activos ha estado cotizando con descuentos medios sobre el valor liquidativo estimado del mercado privado (Gráfico 7). Aunque pudiera justificarse un descuento con respecto del VL durante periodos de lento crecimiento de este, el descuento actual pudiera suponer un atractivo punto de entrada por la posibilidad de adquirir activos más baratos en la Bolsa que en la calle. Además, los descuentos continuados en el VL pudieran dar lugar a más fusiones y adquisiciones en el sector, como ha ocurrido estos últimos años.

Gráfico 7: los mercados inmobiliarios globales están cotizando con descuento sobre el VL

-50 %

-40 %

-30 %

-20 %

-10 %0 %

10 %20 %30 %

Mar19

Mar17

Mar15

Mar13

Mar11

Mar09

Mar07

Mar05

Mar03

Prima/descuento deinmuebles globalesrespecto de su VL

Fuente: UBS, datos de marzo de 2003 a marzo de 2019. FTSE EPRA/NAREIT Global Index. La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras.

Resumen De cara al futuro, aunque se ha moderado la revalorización del capital, los fundamentales subyacentes del sector inmobiliario cotizado siguen siendo robustos. La oferta y la demanda permanecen debidamente equilibradas en la mayoría de las ciudades y sectores, y la demanda de los inversores de activos inmobiliarios físicos, con flujos de rentas atractivos y en crecimiento, es sólida. Sin embargo, el diferencial de rentabilidades de los títulos inmobiliarios podría ampliarse en los próximos años por factores cíclicos y estructurales, por lo que cada vez resulta más importante ser selectivos.

El riesgo clave para esta hipótesis de referencia es que un crecimiento económico más sólido que el previsto provoque que el extremo largo de la curva de rentabilidades aumente de forma más pronunciada. Dicha evolución resultaría negativa para esta clase de activos. Sin embargo, el equipo cree que las tendencias más a largo plazo de la demografía, la disrupción tecnológica y la deuda mantendrán los tipos a la baja de cara al futuro.

Con este panorama, el enfoque activo y selectivo del Equipo Global Property Equities de Janus Henderson podrá seguir encontrando interesantes oportunidades de inversión en el sector inmobiliario cotizado. El hincapié permanece en aquellas empresas capaces de incrementar sus ingresos y sus dividendos y aquellas mejor posicionadas para aprovechar los avances tecnológicos, las que están cambiando las conductas de los consumidores y las que están modificando las necesidades y los usos de los activos inmobiliarios.

Contacte con nosotrosConsultas generales:+44 (0)207 818 4411Correo electrónico: support@janushenderson.comSitio web: janushenderson.com

Información importanteEste documento está destinado únicamente a ser utilizado por profesionales, definidos como Contrapartes Elegibles o Clientes Profesionales, y no está dirigido al público general. La rentabilidad pasada no es indicativa de rentabilidades futuras. El valor de las inversiones y las rentas que puedan aportar puede disminuir o aumentar y es posible que los inversores no recuperen la cantidad que invirtieron en un principio. Las ventajas fiscales y desgravaciones dependen de las circunstancias particulares del inversor y pueden estar sujetas a cambios si se producen modificaciones en dichas circunstancias o en las leyes. Si invierte a través de terceros, le recomendamos que les consulte directamente, ya que las comisiones, las rentabilidades y las condiciones pueden diferir de manera sustancial. Ninguna información contenida en este documento debe interpretarse como un consejo de inversión. Este documento no es una recomendación para vender o adquirir ninguna inversión. No forma parte de ningún contrato para la venta o adquisición de ninguna inversión. Las solicitudes de inversión se realizarán únicamente a partir de la información contenida en el Folleto (incluidos todos los documentos pertinentes que lo componen), los cuales recogerán restricciones de inversión. Este documento está concebido únicamente como un resumen y recomendamos que los inversores potenciales lean el folleto y, cuando proceda, el documento de datos fundamentales para el inversor antes de invertir. Es posible que grabemos las llamadas telefónicas para protección mutua, para mejorar el servicio al cliente y con fines de conservación de registros con arreglo a la normativa vigente. Emitido por Janus Henderson Investors. Janus Henderson Investors es la denominación bajo la que Janus Capital International Limited (número de registro: 3594615), Henderson Global Investors Limited (número de registro: 906355), Henderson Investment Funds Limited (número de registro: 2678531), AlphaGen Capital Limited (número de registro: 962757), Henderson Equity Partners Limited (número de registro: 2606646), (entidades constituidas y registradas en Inglaterra y Gales con domicilio social en 201 Bishopsgate, Londres EC2M 3AE) están autorizadas y reguladas por la Autoridad de Conducta Financiera del Reino Unido (Financial Conduct Authority) para comercializar productos y servicios de inversión. © 2018, Janus Henderson Investors. La denominación “Janus Henderson Investors” incluye a HGI Group Limited, Henderson Global Investors (Brand Management) Sarl y Janus International Holding LLC. 103542/0519

Por qué elegir Títulos Inmobiliarios Globales

Oportunidades para los gestores activosLa opinión fundamental del Equipo Global Property Equities de Janus Henderson es que resulta básico identificar el crecimiento a largo plazo de los mercados inmobiliarios. Por ejemplo, los avances tecnológicos han supuesto cambios fundamentales para el comportamiento de los consumidores y han alterado las necesidades y los usos de los activos inmobiliarios. Esto ha supuesto oportunidades para los gestores activos; por ejemplo: las carteras del equipo de Janus Henderson se encuentran actualmente muy infraponderadas en el sector inmobiliario de venta minorista y se están centrando otras áreas del mercado que están beneficiándose de aspectos positivos estructurales, como es el caso de las instalaciones de logística, los centros de datos y los inmuebles orientados a la tecnología. El equipo no solo invierte en REIT; el universo general en el que puede hacerlo tampoco queda definido por un índice. Los miembros del equipo cubren más de 500 compañías inmobiliarias desde sus sedes de Londres, Singapur y Chicago. Entre estas pudiera haber algunas ajenas al índice, como las centradas en sectores “alternativos” de rápido crecimiento, como son los centros de datos, torres de repetición y viviendas prefabricadas. La amplia experiencia en el ámbito de la inversión de los ocho miembros del equipo brinda a los inversores oportunidades de inversión que no pueden encontrarse en los fondos cotizados o en otras estrategias con títulos inmobiliarios globales.