PPT Pan Lihua 20110514

报告人：潘丽华

对比中德两国的住房政策谈谈德国住房投

资计划

作者：潘丽华（德国，Schwäbisch Hall）

2011年5月14日海德堡-曼海姆跨学科跨文化沙龙报告演示稿

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Deutschland vs. China



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Immobilienpreis 房价



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德国法国英国

Deutschland vs. China: Preis



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Wohneigentumsquote 住房自有率



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住房自有率 : 德国 43%(2009)



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Bauqualität 住房建筑质量



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Deutschland vs. China: Politik



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Deutschland vs. ChinaDurchschnittliche Lebensdauer der

Immobilien in China: 25-30 Jahre中国建筑平均寿命 25-30 年



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中德住房政策对比 Mietrecht 租房法

– Mietspiegel 租房价格表 Sozialer Wohnungsbau 福利住房 Staatliche Förderung 政府补助



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中德住房政策对比 Steuer und Zusatzkosten gegen

Spetakulation 高昂附加费用增加投机成本– Grundsteuer 房产税– Grunderwerbssteuer 3.5% 房地产转让税– Notarkosten 1,5% 公证费– (Markler 3,25%-7% 房屋经纪人中介费 )– Spekulationssteuer 投机税



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中德住房政策对比 Bau- bzw. Renovierungspreise 造价 ( 整修

费用 )– 造价占总房价的比重高 Hoher Anteil im

gesamten Immobilienpreis– 造价 ( 以及整修费用 ) 是贷款发放的重要考

虑因素之一 Einer der wichtigen Entscheidungsfaktoren für Kreditvergabe



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Deutschland vs. China: Politik中德住房政策对比 : 贷款发放 Kreditvergabe

政府

银行

开放商建筑承包商



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Bank

中德住房政策对比 : 贷款发放 Kreditvergabe

Bau-unternehme

n

...Bank

Verkäufer



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中德住房政策对比 Langfristiger Sparplan – Bausparen

vs.公积金 (public accumulation funds)



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公积金 ( 中国 ) 住房储蓄 ( 德国 )

储蓄原则 - 强制储蓄 + 自愿签订

覆盖范围 - 行政事业单位，国有企业 + 任何个人

经营实体 - 公积金管理中心，银行 + 银行独立承担运营风险

灵活性 - 无法异地使用，无法支取 + 可以异地使用，过期限不用于购房建房可支取并补偿部分利息

贷款利率 - 随政策调整 + 封闭操作，利率固定

附加费用 + 无附加费用 - 1% 贷款额的附加费用

用途 -买房 + 造房，修房，买房



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Investitionen als Altervorsorge 作者：潘丽华（德国，Schwäbisch Hall）


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Immobilieninvestition ist ein langfristiger Plan

住房投资需谨慎，长远计划



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Referenz 参考文献• Der Immobilienmarkt in Deutschland-Struktur und Funktionsweise, Verband

deutscher Pfandbriefbanken e. V.2009



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Kreditvergabe 贷款发放 Kreditentscheidung 贷款审核SCHUFA 第三方信用机构 (http:www.schufa.de/score)

folgende Dinge möglichst vermeiden- Mahnungen, 欠费 ( 例如手机等 )- finanzielle gesetzliche Verpflichtungen Dritter

gegenüber- keine Kontoüberziehung ( 透支 )- keine größeren Kredite für Auto etc aufnehmen

( 另外的大宗贷款，例如买车 )- gerichtliche Streitigkeiten, um Geld, die Sie

verlieren könnten ( 官司 )



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http://www.schufa.de/score

Kreditentscheidung 贷款审核Kreditfähigkeit → Kapitaldienstfähigkeit 资金还贷能力Kreditwürdigkeit → Bonität 个人信用度

Kreditvergabe 贷款发放作者：潘丽华（德国，Schwäbisch Hall）


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Kreditentscheidung 贷款审核Bonitätsprüfung: 个人信用检查Eine BONITÄT ist die Summe aller finanziellen

und persönlichen FaktorenPersönliche Faktoren:

Familiestand 婚姻状况 Branche 职业，行业 Vermögen 资产 Einkünfte 收入



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Kreditentscheidung 贷款审核Gesamtkosten des Vorhabens 贷款数目Kaufpreis / Herstellungkosten inkl. Grundstück

房价地价Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar,

Grundbuchamt, Markler, etc.) 附加费用Renovierungs- / Modernisierungskosten und

sonstiges (bspw. Bauzeitzinsen) 维修翻新费用 ( 以及维修期间产生的利息 )



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Kreditentscheidung 贷款审核自有资产审核Eigenmittel → Bezahltes Grundstück, Sparguthaben, usw.Fremdmittel zur Vor-, Zwischen- oder

endgültigen Finanzierung→ Realkredit / Wohnbaudarlehen→ Bauspardarlehen→ Kombinationen dieser Darlehensarten



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1. Welche ist die richtige Immobilie für mich? 选择哪一种房型？

Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus EigentumswohnungNeu oder gebraucht? 新房或者二手房 ?Zweck des Immobilienkaufs? 投资用途 ?

Schritte für Immobilienkauf

买房的步骤



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买房的步骤2. Finanzielle Rahmen 资金来源 Baufinanzierung



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买房的步骤3. Wo sind die Angebote? 房源 Tageszeitungen, Internetportalen

Immowelt

Banken und Bausparkassen Immobilienmaklern Immobilienfachzeitschriften und

Ausstellungen Über persönliche Kontakte



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买房的步骤4. Wohnung besichtigen Heizung 暖气 Wärme- bzw. Schalldämmung 隔热隔

音 Elektrische Leitungen, Sanitäre

Installation 水电管道 ...



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买房的步骤5. Notar 公证Der Notar ist ein neutraler Betreuer,

welcher die Vertragsschließung überwacht

Unterzeichnung des Kaufvertrages 签订合同

Auflassungsvormerkung: - 2 Woche Auflassung 物权转移 Grundbucheintrag 改写房产证



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Wohnflächeberechnung

Besonderheiten des Immobilienkaufs in

Deutschland



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Gutachter 房屋质量鉴定人 Prüfung der Immobilie auf Qualität und

eventuellen Renovierungsbedarf Sie erhalten ein ausführliches

Gutachten mit Fotos Prüfung von bereits durchgeführten

Reparaturen oder Mängelbeseitigungen Wertgutachten, ist die Immobilie ihren

Preis wert?


Deutschland



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Grundbuch 房产证 / 土地登记册 Abteilung I

- Immobilien - Eigentümer Abteilung II

- Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Wegerecht, Sonstige Nutzungsrechte Dritter

Abteilung III- Darlehen, Hypothek, Kreditgeber / Bank


Deutschland



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Bausparen住房储蓄



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Was ist Bausparen?

概念● 最低存款额● 存款阶段和贷款

阶段● 配贷 Zuteilung



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Bausfinanzierung住房贷款



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Welche Finanzierungsarten

gibt es? 贷款形式

• Annuitätendarlehen 等额还款klassische Form der Baufinanzierungdie mtl. Belastung ist während der gesamten Darlehenslaufzeit gleich =Annuität Rate enthält Zins- und Tilgungsanteildurch die fortlaufende Tilgung sinkt der zu verzinsende Darlehensbetrag



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gibt es? 贷款形式

● Festdarlehenmonatliche Rate = Zinsenwährend der Laufzeit keine Tilgung -> Rückzahlung in einer SummeTilgung am Ende der Laufzeit durch Lebensversicherung oder Bausparguthaben



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gibt es? 贷款形式● Flex-Darlehen – variables Darlehen keine feste Zinsbindung während der

Laufzeit, Zinssatz richtet sich nach der Zinsentwicklung am Markt

- Vorteil: Darlehen kann „jederzeit“ ganz oder teilweise zurückgezahlt werden- Nachteil: Anpassung bei steigenden

Zinsen



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Terminologie

● Zinsfestschreibung 一定期限的固定利率



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Terminologie作者：潘丽华（德国，Schwäbisch Hall）


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Terminologie

● Konditionsanfrage 匿名的贷款申请 Wenn einen Kreditangebot einholen ohne Datenangabe.

– Anonym, damit Ihre Anfrage in dem bankinternem Scoring ( personifiziertes Bewertungssystem ) nicht eingetragen oder gewertet wird. Wenn eine Kreditanfrage Ihrer Finanzierung, in Ihrem Scoring mehrmals verzeichnet ist, steigt Ihr Zins und Ihre Bonität sinkt. Der Kredit wird mit jeder Anfrage teurer. (Basel II)



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