Guía para la Conservación y

Mantenimiento de Edificios

Julio de 2011Grado en Ingeniería de Edificación

Autor: Fernando Vicente Antón Baeza

Salvaguardar el medio ambiente... Es un principio rector de todo nuestro trabajo en el apoyo del desarrollo sostenible; es un componente esencial en la erradicación de la pobreza y uno de los cimientos de la paz.

Kofi Annan

ÍNDICE

1.Introducción

2.Antecedentes

3.Vida útil del edificio

4.Requisitos básicos del edificio

5.La Conservación como objetivo

6.Elementos constructivos y funcionales

7.Procesos patológicos más frecuentes

8.Acciones de mejora y mantenimiento

ÍNDICE

9.Plan de mantenimiento en el Edificio

10. Informe guía para la conservación y mantenimiento

11. Conclusiones.

1. INTRODUCCIÓN

Se entiende por mantener, conservar una cosa en su ser, sostenerla y sustentarla y esa definición la diferencia de los conceptos de restaurar y rehabilitar.

El mantenimiento es un concepto básico y esencial para el uso y disfrute de cualquier bien, pero también para su duración y revalorización.

1. INTRODUCCIÓN

Un edificio, es un bien que merece toda nuestra atención y sensibilidad como profesionales y como usuarios, conscientes de que en ello está implicada nuestra propia calidad de vida y nuestro bienestar.

1. INTRODUCCIÓN

Se debería resaltar la importancia del mantenimiento preventivo en el edificio, con el fin de evitar lesiones mayores a través del tiempo.

1. INTRODUCCIÓN

Es fundamental, la realización de planes y programas que faciliten a los propietarios, hacer un seguimiento de las inspecciones técnicas del edificio a lo largo de su vida útil.

1. INTRODUCCIÓN

Esta guía, pretende ser ese documento que oriente y dirija al inspector, a la hora de realizar un informe de un edificio con fines hacia su conservación y mantenimiento.

2. ANTECEDENTES

• La Constitución Española de 1978.• Ley 38/1999, Ley de Ordenación de la Edificación. cap. 2, art. 3.• Ley de Suelo de 2007, art.9.• El Reglamento de Rehabilitación de Edificios.• Ley 8/2004 de Vivienda de la Comunidad Valenciana.• Ley 16/2005, Ley Urbanística Valenciana. Sec.5ª.art.206.

2. ANTECEDENTES

El Código Técnico de la Edificación, CTE, aprobado mediante RD 314/2006 de 17 de marzo, establece que:

2. ANTECEDENTES

“El edificio debe de conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento:• Realizándose un Plan de mantenimiento.• Realizándose las inspecciones establecidas.• Documentándose a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, consignándolas en el Libro del Edificio.”

3. VIDA ÚTIL DEL EDIFICIO

Factores que determinan la vida útil del edificio(Se estima 50-100 años)

USOFACTOR TIEMPOAGENTES EXTERNOSACCIDENTES OCASIONALES

Degradación del edificio

¿LO PERCIBE EL USUARIO?

Los propietarios y usuarios deben conocer las características generales del edificio y las de sus diferentes partes

Hombre RACIONAL

Hombre RAZONABLE

NO

SI Reparación inmediata.Uso y Mantenimiento adecuado

Reparaciones mas costosas.Daños más graves.Daños a veces irreversibles.

PREVENCIÓN

Actúa después del hecho.Se basa en reglas.

4. REQUISITOS BÁSICOS DEL EDIFICIO

(Conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y las Condiciones de Diseño del Edificio CD-08):

• Funcionalidad

• Seguridad

• Habitabilidad

5. LA CONSERVACIÓN COMO OBJETIVO.

La Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Ley Urbanística Valenciana, establece que los propietarios de edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro.

5. LA CONSERVACIÓN COMO OBJETIVO.

• Mantener por una parte la integridad física del edificio ante las agresiones ambientales.

‣ Análisis periódico de los elementos del edificio:

• Constructivos • Funcionales

• Mantener la funcionalidad arquitectónica.

6. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y FUNCIONALES.

1. Elementos Constructivos.

• La Estructura• La Fachada• La Cubierta• Tabiques y Acabados

6. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS Y FUNCIONALES.

• Elementos Funcionales (Instalaciones).

• Saneamiento• Ventilación y Extracción• Fontanería• ACS• Electricidad• Iluminación• Telecomunicación• Contra Incendios• Transporte

7. PROCESOS PATOLÓGICOS MÁS FRECUENTES.

Porcentaje de lesiones, en función de su localización

en el edificio, durante el período 2000-2010

Porcentaje de lesiones más frecuentes en edificios en el período comprendido entre los años 2000-

2010

T-2. PATOLOGÍAS EN LOS CERRAMIENTOS Y ACABADOS DE UN EDIFICIO

Lesión Tipo Causa Elemento afectado

Efecto

Humedad De Obra Aplicar el acabado antes de alcanzar el “equilibrio húmedo”

•Cerramientos de fábrica.•Acabados de mortero

•Manchas de humedad•Ampollas•Mohos•Eflorescencias

Capilar Ascenso capilar del agua del terreno por los cerramientos

•Bajos de fachadas•Bajos de tabiques•Soleras

•Manchas de humedad•Eflorescencias•Desprendimientos•Erosión

De filtración •Fallo o ausencia de impermeabilización•Grietas o fisuras•Porosidad excesiva

•Cubiertas•Aleros•Cornisas•Paño ciego •Ventanas•Terrazas

•Manchas de humedad•Eflorescencias•Desprendimientos•Erosión

De condensación

Condensación superficial interior

Acabado interior de fachada

•Manchas de humedad•Gotas de agua•Mohos

Accidental

8. ACCIONES DE MEJORA Y MANTENIMIENTO

1. Planteamiento2. Medidas de prevención y mejora3. Acciones de mantenimiento

T-5. acciones para la mejora de las fachadas

Elemento Material Lesión previsible Mejora

Zócalos PiedraLadrillo Mortero HormigónAlicatado

Capilaridad •Drenaje•Hidrofugación en masa•Ventilación

Erosión mecánica •Producto endurecedor•Revestimiento de material más resistente•Cantoneras

Erosión física o química pintadas

•Sellado superficial•Revestimiento de material más resistente

•Lámina impermeable+rodapié protector

Madera Chapa metálica

Erosión mecánica •Sustituir•Proteger

T-9. acciones de mantenimiento en fachada

Elemento Material Periodicidad

Acción

Comprobación Reparación Mantenimiento

Zócalo PétreoCerámicoHormigónMortero

2 años Humedad Capilar

DrenajeBarrera impermeableCámara ventilada

Erosión mecánica, física, química

Saneamiento

Desprendimiento

Reposición Reanclaje

Eflorescencias Limpieza y protección

10 años SuciedadPintadas

Limpieza Sellado

Limpieza

Sellante sobrepuesto

10 años Reposición

9. PLAN DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

(U) = Mantenimiento realizado por el Usuario.(PC)= Mantenimiento realizado por Personal Cualificado

T-12 . PLAN DE MANTENIMIENTO ZONAS COMUNES

Frecuencia/mes/año

1 mes 3 meses

6 meses

1 año 2 años 3 años 5 años 10 años

Cimentación

U PC U/PC

Estructura PC PC U U/PC PC

Fachada U PC

Carpinteríaexterior

U PC U/PC U/PC PC PC

Vidrios U PC U

Defensas exteriores

U PC U/PC U/PC

Remates exteriores

U U/PC PC

Cubierta plana

U/PC U/PC U/PC

Cubierta inclinada

U/PC PC PC PC

10. INFORME GUÍA PARA EL MANTENIMIENTO

11. CONCLUSIONES

1. El mantenimiento, es un factor decisivo, en la duración y revalorización del edificio.

2. Por ello es importante desarrollar una Planificación Preventiva. El Libro del Edificio desempeña un papel fundamental en el área de mantenimiento.

3. Este Informe Guía, pretende formar parte de esa planificación preventiva.

11. CONCLUSIONES

4. Es una herramienta útil para los inspectores del edificio. Es un documento vivo, donde se registran las lesiones o anomalías detectadas. Permite crear un Historial Clínico del edificio.

5. La informatización de esta guía, puede conllevar indudables ventajas de tipo práctico, a la hora de planificar y programar la actividad preventiva en el área del mantenimiento del edificio.

¡¡Muchas gracias por su atención!!