Embed Size (px)
DESCRIPTION
procjena nekretnina
Citation preview
I
Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- NACRT –
PRIJEDLOG UREDBE O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Zagreb, siječanj 2014.
II
PRIJEDLOG UREDBE O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA I. ZAKONSKA OSNOVA ZA DONOŠENJE UREDBE Zakonska osnova za donošenje ove Uredbe sadržana je u članku 196. stavku 6. Zakona o prostornom uređenju (»Narodne novine«, broj 153/2013). II. OCJENA STANJA I OSNOVNA PITANJA KOJA SE TREBAJU UREDITI UREDBOM TE POSLJEDICE KOJE ĆE DONOŠENJEM UREDBE PROISTEĆI Ocjena stanja Svako učinkovito upravljanje i raspolaganje nekretninama kao preduvjet podrazumijevaju poznavanje vrijednosti tih nekretnina. Neovisno da li se radi o nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske, JL(R)S, neke pravne ili fizičke osobe, vrijednosti nekretnina su od bitnog značaja za njenog vlasnika. Nekretnine se mogu koristiti kao pasivni gospodarski potencijal ili se njima namjerava aktivno raspolagati, ali osnovni podatak za svakog vlasnika predstavlja vrijednost njegove nekretnine. Procjenjivanje vrijednosti nekretnina koristi se u prometu nekretnina, za utvrđivanje visine založnog prava, osiguranja imovine, razvrgnuća suvlasničkih zajednica, pitanja ulaganja i povećanja vrijednosti nekretnina, provođenja postupka uređenja građevinskog zemljišta putem urbane komasacije, izvlaštenja, kao i drugih poslova glede zemljišnih čestica. U Republici Hrvatskoj ne postoji propis ili drugi pravni akt koji bi jedinstveno uređivao metode procjena vrijednosti nekretnina, što je prepoznato i od strane VRH u usvojenom Nacrtu strategije upravljanja i raspolaganja imovinom u vlasništvu Republike Hrvatske za razdoblje od 2013. do 2017. god. Ta činjenica upućuje da je procjenjivanje vrijednosti nekretnina u RH prepušteno poslovnoj praksi i diskrecijskim odlukama procjenitelja. Svakako da bi postojanje nekog pravnoga akta olakšalo posao i procjeniteljima, jer bi postojalo referentno polazište za procjenu vrijednosti nekretnina, a s time usporedivost i relevantnost procjene vrijednosti nekretnina. Osim procjenitelja, takav pravni akt bi dao značajan doprinos u sigurnosti između poslovnih i/ili osobnih odnosa svih sudionika u prometu nekretnina. Osim navedenog, u RH ne postoji kvalitetan pregled kretanja cijena nekretnina. Osnovna pitanja koja se uređuju ovom Uredbom Predloženom Uredbom uređuju se sljedeća osnovna pitanja: U prvom redu definiraju se osnovni pojmovi iz područja procjena vrijednosti nekretnina na način kako je to određeno u standardima i propisima zemalja EU, te tako domaći procjenitelji i naručitelji procjena stječu osnovu za međunarodno priznate procjene. Prilikom izrade predložene Uredbe korištena je najbolja praksa iz EU uz prilagodbu lokalnim uvjetima: Baugesetzbuch - 2011 (BauGB); Immobilienwertermittlungsverordnung – 2010 (ImmoWertV); European Valuation Standards – 2012 (EVS) i International Valuation Standards Council – 2010 (IVSC). Uz definiranje osnovnih pojmova postavljen je okvir za izradu procjena kako bi one bile profesionalno izrađene, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze te kako bi rezultat bio održiv nakon provjere. Određen je sustavan način prikupljanja i evaluacije podataka nužnih za izradu procjena. Nužni podaci prikupljat će se putem javnih bilježnika koji ovjeravaju ugovore vezane uz promet nekretnina. Prikupljanje i evaluaciju podataka obavljati će djelatnici upravnih tijela županija, velikih gradova i Grada Zagreba, zaduženi za poslove upravljanja imovinom, za svoje
III
područje nadležnosti. Odgovornost za izdavanje podataka koji su nužni za izradu procjena, te godišnji pregled prometa nekretnina, ima procjeniteljsko povjerenstvo kao neovisno tijelo pri svakoj županiji, velikom gradu i Gradu Zagrebu. Visoko procjeniteljsko povjerenstvo formira se na razini države i usklađuje rad procjeniteljskih povjerenstava, objavljuje objedinjene podatke vezane uz procjene, te po potrebi provodi nadvještačenje. S obzirom da ne postoji kvalitetna baza podataka o realiziranim prometima nekretnina, a što predstavlja osnovicu za svaku procjenu, određeno je osnivanje takve baze iz koje će se izlučivati nužni podaci za procjene. Podaci o orijentacijskim vrijednostima nekretnina bit će javni i prikazivat će se grafički u Informatičkom sustavu prostornog uređenja (ISPU). Određeno je tko može izrađivati procjene i kakva znanja isti mora posjedovati. S obzirom da je procjena vrijednosti nekretnina interdisciplinarna djelatnost koja je izrazito lokalno orijentirana, a za kojom vlada potreba u svim dijelovima Republike Hrvatske, određeno je da su procjenitelji ovlašteni sudski vještaci za procjenu nekretnina. Tradicionalno, kvantitativno i kvalitativno ovlašteni sudski vještaci organizirani u svoje strukovne udruge udovoljavaju potrebama prema ovoj Uredbi. Određene su tri osnovne metode za procjene vrijednosti nekretnina: poredbena, prihodovna i troškovna. Neovisno od odabrane metode, prilikom procjene vrijednosti nekretnina uglavnom se radi o izgrađenim ili neizgrađenim građevinskim česticama. S obzirom da je osnovna namjena zemljišnih čestica određena prostornim planovima, izvršena je kategorizacija zemljišta prema spremnosti za realizaciju investicije, u skladu sa Zakonom o prostornom uređenju i Zakonom o gradnji. Zasebno su propisani posebni slučajevi procjena kod: prava građenja, prava služnosti i u postupcima izvlaštenja. Ujedno je prema uzoru iz njemačkih propisa uvedeno načelo „prethodnog učinka“ kojim se kvalitetno rješava pitanje naknade za zemljišta u postupcima izvlaštenja. Nadalje, prema praksi ESLJP iz Strasbourga, uveden je kao obvezan izračun gubitaka i dobitaka na imovini uslijed postupka izvlaštenja, kao integralno rješenje za procjenu naknade. Definiran je procjembeni elaborat kao dokument kojim se prezentira procjena u pisanom obliku i transparentno. U prijelaznim i završnim odredbama određuje se način dokazivanja statusa i potrebnih znanja procjenitelja, do donošenja zakona koji strukovno uređuje procjenitelje. Nadalje, uređuju se rokovi za: formiranje procjeniteljskih povjerenstava, dostavu ugovora o realiziranim prometima nekretnina, uspostavu zbirke kupoprodajnih cijena i definiranje cjenovnih blokova. Određeno je i postupanje u odnosu na ranije donesene uredbe koje se odnose na turističko zemljište i nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, te na procjene koje su započete prije stupanja na snagu ove Uredbe. Zaključno, određeno je da ova Uredba stupa na snagu u roku od osam dana od objave u Narodnim novinama. Nakon usvajanja ove Uredbe, Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja donijet će pripadni pravilnik kojim se detaljnije opisuju metode, prikupljanje podataka i evaluacija istih, te nužni parametri za izradu procjena.
IV
Posljedice koje će donošenjem Uredbe proisteći S obzirom na navedena i druga pitanja koja se uređuju predloženom Uredbom, očekuje se da će se donošenjem predložene Uredbe otkloniti nedostaci i problemi navedeni u ocjeni stanja. U tom smislu donošenjem predložene Uredbe proisteći će sljedeće najznačajnije izravne posljedice:
- omogućit će se izrada procjena vrijednosti nekretnina koje će biti transparentne i provjerljive;
- omogućit će se međunarodno priznavanje za procjene vrijednosti nekretnina izrađenim od strane procjenitelja u Republici Hrvatskoj;
- postići će se veće povjerenje u procjenitelje; - omogućit će se kvalitetan pregled kretanja cijena i drugih parametara u prometu
nekretnina.
III. OCJENA I IZVORI POTREBNIH SREDSTAVA ZA PROVOĐENJE UREDBE Provođenje Uredbe ne iziskuje dodatna zapošljavanja državnih službenika ni zaposlenika u jedinicama lokalne i područne samouprave. Očekuju se troškovi koji pokrivaju naknade za rad počasnih članova povjerenstava, kako visokog procjeniteljskog povjerenstva koje se osniva za područje Republike Hrvatske, tako i povjerenstava za pribavljanje, evaluaciju i izdavanje podataka o tržištu nekretnina koja se osnivaju u županijama i velikim gradovima. Visoko povjerenstvo ustrojava se u okviru ministarstva nadležnog za poslove graditeljstva i prostornog uređenja i troškove tog povjerenstva snosi Republika Hrvatska. Uz pretpostavku održavanja 4 sjednice visokog povjerenstva godišnje i brojku od 5 počasnih članova koji nisu zaposlenici iz redova državnih službenika Ministarstva graditeljstva i prostornoga uređenja, i koji imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva, sukladno Odluci Vlade RH o visini naknade članovima povjerenstava, vijeća, savjeta, radnih skupina i drugih sličnih tijela iz 2011. godine, očekuje se trošak od 150,00 kn neto po članu za jedno zasjedanje, tj. ukupno godišnje 3.000,00 kn neto, odnosno cca. 6.000,00 kn bruto. Troškove zasjedanja procjeniteljskih povjerenstva osnovanih u županijama i velikim gradovima snose županije i veliki gradovi. Uz pretpostavku održavanja 4 sjednice povjerenstva godišnje i brojku od 4 počasna člana koja nisu iz redova djelatnika županijske odnosno gradske uprave, i koja imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva, očekuje se trošak od 150,00 kn neto po članu za jedno zasjedanje, tj. ukupno godišnje 2.400,00 kn neto, odnosno cca. 4.800,00 kn bruto u svakoj županiji i Gradu Zagrebu, odnosno velikom gradu. Izvadci potrebni za procjenitelje izdavat će se prema načelu samoodrživosti, kao i nadvještačenja od strane Visokog procjeniteljskog povjerenstva (prema cjeniku ovlaštenih sudskih vještaka).
1
- NACRT
Na temelju članka 196. stavka 6. Zakona o prostornom uređenju (»Narodne novine«, broj 153/2013), Vlada Republike Hrvatske je na sjednici održanoj --. ------ 2014. godine donijela
UREDBU O PROCJENI VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
1. OPĆA ODREDBA
Područje primjene
Članak 1.
(1) Ova Uredba primjenjuje se prigodom procjene vrijednosti (utvrđivanja tržišne vrijednosti) nekretnina, njihovih sastavnih dijelova, njihovih pripadaka, drugih stvarnih prava na nekretninama kao i prigodom izvođenja nužnih podataka, uključivo orijentacijskih vrijednosti zemljišta.
(2) Ova Uredba primjenjuje se na odgovarajući način prigodom procjene vrijednosti nekretnina za koje ne postoji tržište. U takvim slučajevima vrijednost se može procijeniti na temelju tržišnih modela uzimanjem u obzir gospodarskih prednosti i nedostataka.
2. VRIJEDNOST NEKRETNINE
Osnovica za vrednovanje i tržišna vrijednost nekretnine
Članak 2.
(1) Osnovica za vrednovanje prema ovoj Uredbi je tržišna vrijednost.
(2) Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji na temelju tržišnih cijena, nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
(3) Iznimno od stavka 1. ovoga članka u troškovnoj metodi se tržišna vrijednost nekretnine utvrđuje na temelju osnovice za vrednovanje koja nije tržišna vrijednost, ali se primjenom koeficijenata prilagodbe troškovna vrijednost može preračunati na tržišnu vrijednost.
2
Osnove za procjenu vrijednosti nekretnine
Članak 3.
(1) Procjena vrijednosti nekretnine treba biti profesionalno izrađena, uzimajući u obzir sve raspoložive dokaze kako bi rezultat bio održiv nakon provjere. Svi korišteni podaci za izradu procjene vrijednosti nekretnine trebaju biti javno dostupni uz precizno navođenje njihova izvora ili se izvor podataka treba priložiti procjembenom elaboratu.
(2) Procjena vrijednosti nekretnine vrši se na temelju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina i stanju katastarske čestice na dan vrednovanja. Odabir parametara u procjeni vrijednosti nekretnine potrebito je detaljno argumentirati.
(3) Budući razvoji (prenamjena u dogledno vrijeme i sl.) uzimaju se u obzir samo ako se mogu očekivati s dovoljnom sigurnosti na temelju konkretnih činjenica. U tim slučajevima uzima se u obzir i predvidivo razdoblje do ostvarivanja pravnih i stvarnih preduvjeta za mogućnost ostvarivanja građevinskog ili drugog korištenja nekretnine (vrijeme čekanja).
Dan vrednovanja i opći vrijednosni odnosi
Članak 4.
(1) Dan vrednovanja je trenutak na koji se odnosi procjena vrijednosti nekretnine.
(2) Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina utvrđuju se prema cjelini okolnosti koje su mjerodavne za oblikovanje cijene nekretnine na dan vrednovanja, pri uobičajenom poslovnom kretanju ponude i potražnje kao što su opća gospodarska situacija, tržište kapitala te gospodarski i demografski razvoj područja.
Dan kakvoće i stanje nekretnine
Članak 5.
(1) Dan kakvoće je trenutak na koji se odnosi stanje nekretnine koje je mjerodavno za procjenu vrijednosti nekretnine. Dan kakvoće odgovara danu vrednovanja, osim ako je zbog pravnih ili drugih razloga za stanje nekretnine mjerodavan drugi trenutak.
(2) Stanje nekretnine utvrđuje se prema cjelini pravnih okolnosti koje utječu na tržišnu vrijednost i stvarnih značajki, drugih svojstava i položaja nekretnine (obilježja nekretnine).
(3) Obilježjima nekretnine osobito pripadaju stanje urbanističkog razvoja, vrsta i mjera građevinskog ili drugog korištenja, prava i tereti koji utječu na vrijednost, iznos doprinosa, položajna obilježja i druga daljnja obilježja.
(4) Kod procjene vrijednosti nekretnine pored stanja urbanističkog razvoja osobito se uzima u obzir jesu li zemljišta na dan kakvoće:
1. prenamjenjiva u dogledno vrijeme,
3
2. mogla biti privedena građevinskom ili drugom korištenju uz trošak koji je značajno iznad uobičajenog na temelju njihovog ranijeg korištenja,
3. zahvaćena značajnim urbanističkim gubitkom funkcija,
4. javne namjene,
5. određena za postav postrojenja za istraživanje, razvoj ili korištenje obnovljivih izvora energije,
6. u području pod zaštitom prirode temeljem posebnih propisa.
Stanje urbanističkog razvoja
Članak 6.
Sukladno Zakonu o prostornom uređenju, a prema prostornim planovima, zemljište može biti sljedeće kategorije prema spremnosti za gradnju:
I. kategorija - građevna čestica uz ispunjenje uvjeta za izdavanje građevinske dozvole prema Zakonu o gradnji,
II. kategorija - za građevinsko zemljište unutar građevinskog područja koje je prostornim planom predviđeno za gradnju i može se ishoditi potrebna dokumentacija za građenje ako je određena neposredna provedba prostornog plana,
III. kategorija – za građevinsko zemljište unutar građevinskog područja za koje je prostornim planom šireg područja određena obveza izrade provedbenog plana, a dokumentacija za građenje može se ishoditi tek po donošenju istog ili ako postoje drugi pravni i stvarni razlozi zbog kojih nije moguće ishoditi dokumentaciju za građenje,
IV. kategorija - izvan građevinskog područja.
Daljnja obilježja nekretnine
Članak 7.
(1) Vrsta i mjera građevinskog ili drugog korištenja u pravilu je dana prostornim planom i drugim propisima koji se odnose na iskoristivost nekretnine. U slučaju da dopuštena mjera korištenja okolnog zemljišta redovito odstupa, mjerodavno je ono korištenje koje se stvarno može postići na katastarskoj čestici.
(2) Kao prava i tereti koji utječu na vrijednost uzimaju se osobito u obzir pravo građenja, služnosti, prava korištenja, ograničenja gradnje kao i obveze koje proizvode ugovori o zakupu i najmu.
(3) Za stanje nekretnine glede doprinosa mjerodavni su propisi koji uređuju to područje.
4
(4) Položajna obilježja se posebno odnose na prometnu povezanost, položaj stambenih i poslovnih sadržaja kao i utjecaj okoliša.
(5) Daljnja obilježja obuhvaćaju poglavito stvarno korištenje, prihode, veličinu katastarske čestice, oblik katastarske čestice i svojstva tla (bonitet, pogodnosti za gradnju, onečišćenje i sl.). Na izgrađenoj građevnoj čestici to su stanje građevine, njena namjena, godina građenja i predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja, način gradnje, oblikovanje, veličina, opremljenost, građevinsko stanje, energetska svojstva i prinos od njenog korištenja.
(6) Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja je broj godina u kojima je nekretninu moguće još gospodarski koristiti dopuštenim načinom korištenja. Predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja može se produžiti održavanjem, rekonstrukcijom i osuvremenjivanjem, odnosno bitnim poboljšanjem uvjeta uporabe, osobito u pogledu povećanja energetske učinkovitosti. Predvidivi ostatak vijeka korištenja može se i skratiti izostankom navedenih mjera ili neprikladnim aktivnostima.
Neuobičajene ili osobne okolnosti
Članak 8.
(1) Za procjenu vrijednosti nekretnine i izvođenje podataka koji su potrebni za procjenu vrijednosti nekretnine navode se kupoprodajne cijene i drugi podaci kao što su najamnine, zakupnine i troškovi gospodarenja koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti. Utjecaj neuobičajenih okolnosti prepoznaje se ako kupoprodajne cijene ili drugi podaci značajno odstupaju od kupoprodajnih cijena i drugih podataka u usporedivim slučajevima.
(2) Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobičajenih okolnosti iz stavka 1. ovoga članka ne smatraju se tržišnim cijenama iz članka 2. stavka 2. ove Uredbe.
Utvrđivanje tržišne vrijednosti
Članak 9.
(1) Za procjenu vrijednosti nekretnina koriste se: poredbena metoda uključujući metodu procjene na temelju orijentacijske vrijednosti zemljišta, prihodovna metoda, troškovna metoda ili više navedenih metoda.
(2) Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
(3) Odabir metode detaljno se obrazlaže.
(4) Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje korištena metoda ili metode.
5
(5) U metodama procjene vrijednosti nekretnina iz stavka 1. ovoga članka redovito se uzima u obzir sljedeći redoslijed:
1. opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina (prilagodba tržištu),
2. posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine,
3. statistička obrada i izračun.
(6) Posebna značajna obilježja procjenjivane nekretnine (gospodarska zastarjelost, natprosječno stanje održavanja, građevinski nedostatci, građevinske štete i značajna odstupanja prihoda koji se mogu postići na tržištu), ukoliko odgovaraju uobičajenom poslovnom prometu, uzimaju se u obzir tržišnim dodatcima, odbitcima ili na drugi prikladan način.
3. SUBJEKTI PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Procjenitelj
Članak 10.
(1) Procjembeni elaborat izrađuje se u skladu s ovom Uredbom od strane ovlaštenog sudskog vještaka za procjenu nekretnina (u daljnjem tekstu: procjenitelj).
(2) Procjenitelj će trajno održavati najviše etičke standarde i obavljati svoju djelatnost na način koji nije štetan za klijente, javnost, struku ili odgovarajuću strukovnu organizaciju.
(3) Procjenitelj mora biti u stanju pokazati stručne vještine, znanje i kompetencije koje su prikladne vrsti i mjeri procjene te mora objaviti bilo koji čimbenik koji bi mogao kompromitirati objektivnu procjenu.
Minimalni obrazovni uvjeti
Članak 11.
(1) Predmetna područja minimalnih obrazovnih uvjeta grupirana su u tri razine znanja koja se očekuju od procjenitelja:
1. razumijevanje,
2. opće znanje i
3. dubinsko znanje.
(2) Procjenitelji moraju razumijevati načela ekonomske teorije, primijenjenu ekonomiju nekretnina te poslovanje i financije.
(3) Procjenitelji moraju imati opće znanje o oglašavanju nekretnina, energetskoj učinkovitosti, zaštiti okoliša i resursa, gradnji i konstrukcijama te prostornom planiranju.
6
(4) Procjenitelji moraju imati dubinsko znanje pravnih propisa o nekretninama, propisa koji uređuju gradnju i prostorno uređenje, javnih politika, profesionalne prakse vrednovanja, propisanih načela i metoda procjene vrijednosti nekretnina te principa tržišta nekretnina.
(5) Procjenitelj mora trajno održavati svoju stručnost u skladu sa svim relevantnim zakonodavnim, tehničkim ili drugim razvojima koji su od utjecaja na zadaće koje mora provesti kako bi zadržao gospodarsku i profesionalnu stručnost za izradu i pružanje usluga procjene vrijednosti nekretnina.
Procjeniteljska povjerenstva
Članak 12.
(1) Za pribavljanje, evaluaciju i izdavanje podataka o tržištu nekretnina osnivaju se samostalna, neovisna procjeniteljska povjerenstva (u daljnjem tekstu: povjerenstva).
(2) Povjerenstva se osnivaju za područje županija, Grada Zagreba i za područje velikih gradova.
(3) Članove povjerenstva imenuje župan, odnosno gradonačelnik Grada Zagreba i gradonačelnik velikog grada na razdoblje od četiri godine, a koje se razdoblje može produžiti.
(4) Župani, odnosno gradonačelnik Grada Zagreba i gradonačelnici velikih gradova kao nadzorna tijela provjeravaju pridržavanje propisa glede jamstava provedbe zadaća povjerenstava, pridržavanje obveza koje su dane povjerenstvima kao i obavljanje administrativno-tehničkih i stručnih poslova koje obavljaju upravna tijela županija, odnosno Grada Zagreba i velikih gradova nadležna za upravljanje imovinom.
(5) Troškove povjerenstva snose županije, odnosno Grad Zagreb i veliki gradovi za čije su područje ista osnovana.
Sastav povjerenstva
Članak 13.
(1) Povjerenstva se sastoje od predsjednika, zamjenika predsjednika te drugih počasnih članova.
(2) Povjerenstvo se sastoji od minimalno pet članova, a pri tome treba voditi brigu da većina članova povjerenstva nije iz redova djelatnika županijske odnosno gradske uprave.
(3) Predsjednik i zamjenik predsjednika imenuju se iz redova djelatnika županijske odnosno gradske uprave koji raspolažu stručnim znanjima iz područja procjene vrijednosti nekretnina.
7
(4) Predsjednik i zamjenik predsjednika u svom glavnom poslu ne smiju biti povezani s upravljanjem, stjecanjem i otuđivanjem nekretnina u ime i za račun županije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada za čije je područje povjerenstvo osnovano.
(5) Drugi počasni članovi imenuju se iz redova iskusnih procjenitelja, a tijekom članstva u povjerenstvu ne smiju pružati procjeniteljske usluge pravnim i fizičkim osobama koje su protustranke Republici Hrvatskoj ili županiji, odnosno Gradu Zagrebu i velikom gradu za čije je područje osnovano povjerenstvo odnosno ustanovama i društvima u vlasništvu navedenih javnopravnih osoba.
(6) Počasni članovi imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva.
Opoziv članova povjerenstva
Članak 14.
Župani, odnosno gradonačelnik Grada Zagreba i gradonačelnici velikih gradova mogu opozvati pojedinog člana povjerenstva:
1. ako su prestali razlozi za imenovanje,
2. ako se ogriješio protiv odredbe članka 10. ove Uredbe,
3. ako se dokaže povreda odredbe članka 13. stavka 4. i 5. ove Uredbe,
4. ako je članu iz redova djelatnika gradske odnosno županijske uprave prestao radni odnos,
5. ako je počasni član navršio 70. godinu života,
6. na vlastiti zahtjev.
Zadaće povjerenstva
Članak 15.
(1) Povjerenstva na temelju podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena izrađuju planove orijentacijskih vrijednosti i izlučuju druge podatke koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina.
(2) Drugi podaci koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina u smislu ove Uredbe smatraju se osobito:
1. stope kapitalizacije (kamatne stope na nekretnine),
2. koeficijenti za prilagodbu,
3. indeksni nizovi,
8
4. koeficijenti za preračunavanje,
5. poredbeni pokazatelji za izgrađene nekretnine.
(3) Podaci koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina mogu se izvoditi i iz prikladnih podataka s područja drugih povjerenstava. Podaci koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina objavljuju se na prikladan način.
(4) Povjerenstvo izrađuje sažeti pregled o promjenama i razvoju na tržištu nekretnina (u daljnjem tekstu: Izvješće o tržištu nekretnina) za svoje područje nadležnosti i objavljuje ga svake godine do 31. ožujka.
(5) Jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave na čijem je području osnovano povjerenstvo mogu odlukom predstavničkog tijela ovlastiti povjerenstvo za donošenje odluka o usklađenosti izrađenih procjembenih elaborata s odredbama ove Uredbe. U tom slučaju jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave sudjeluju u podmirenju troškova održavanja sjednica povjerenstva na kojima se razmatra usklađenost izrađenih procjembenih elaborata.
(6) Prema potrebi povjerenstva razmjenjuju orijentacijske vrijednosti zemljišta, Izvješća o tržištu nekretnina i druge nužne podatke za procjenu vrijednosti nekretnina. Ukoliko je to nužno za ispunjavanje njihovih zadaća, pristup podacima iz zbirke kupoprodajnih cijena omogućit će se drugim povjerenstvima.
Ovlasti povjerenstva
Članak 16.
(1) U svrhu vođenja i evaluacije zbirke kupoprodajnih cijena povjerenstvo može zatražiti od vlasnika ili nositelja drugih prava na nekretnini dostavu potrebnih isprava. Vlasnici i posjednici nekretnina moraju dopustiti da se u svrhu vođenja i uređivanja zbirke kupoprodajnih cijena izvrši očevid na katastarskoj čestici. U slučaju stambenog prostora to se može učiniti samo uz suglasnost posjednika stana.
(2) Tijela javne vlasti dužna su povjerenstvu osigurati službenu pomoć u svrhu realizacije zadaća povjerenstva.
(3) Obveza dostave potrebnih informacija povjerenstvu ne postoji ako je povezana s nesrazmjernim troškom.
Prijenos ovlasti i zadaće predsjednika povjerenstva
Članak 17.
Povjerenstvo može zaključkom koji se donosi natpolovičnom većinom svih članova povjerenstva na predsjednika povjerenstva prenijeti:
1. provedbu ovlasti iz članka 16. stavak 1. ove Uredbe,
9
2. davanje naputaka glede vođenja i evaluacije zbirke kupoprodajnih cijena,
3. pripremu utvrđivanja orijentacijskih vrijednosti zemljišta kao i drugih nužnih podataka,
4. redakcijsku obradu Izvješća o tržištu nekretnina,
5. odluku o izdavanju izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena.
Članak 18.
Pored zadaća iz članka 17. ove Uredbe, predsjednika povjerenstva osobito obvezuju sljedeće zadaće:
1. zastupanje povjerenstva prema drugim osobama,
2. davanje naputaka upravnom tijelu županije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada nadležnom za upravljanje imovinom, vezano uz provedbu ove Uredbe,
3. sazivanje sjednica povjerenstva.
Sjednice povjerenstva
Članak 19.
(1) Povjerenstvo donosi zaključke, odluke, mišljenja i naputke na sjednicama koje nisu javne.
(2) Odluke donosi većinom glasova. Sve odluke moraju biti obrazložene.
(3) Izdvojena mišljenja pojedinih članova povjerenstva se na zahtjev unose u zapisnik.
Nadležnost povjerenstva
Članak 20.
(1) Povjerenstva su nadležna za one nekretnine koje se nalaze na području za koja su osnovana.
(2) Za infrastrukturne linijske građevine nadležno je ono povjerenstvo na čijem se području nalazi najveći dio te građevine.
Upravna tijela županija, odnosno Grada Zagreba i velikih gradova
Članak 21.
(1) Stručne i administrativno-tehničke poslove za potrebe povjerenstva obavlja upravno tijelo županije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada nadležno za upravljanje imovinom (u daljnjem tekstu: upravno tijelo).
10
(2) Stručne i administrativno-tehničke poslove upravno tijelo radi prema ovoj Uredbi, pripadnom Pravilniku i prema naputcima ministarstva nadležnog za poslove graditeljstva i prostornog uređenja, visokog povjerenstva, povjerenstva ili predsjednika povjerenstva.
Članak 22.
Stručni i administrativno tehnički poslovi iz odredbe članka 21. ove Uredbe smatraju se osobito:
1. osnivanje i evaluaciju zbirke kupoprodajnih cijena prema načinu raspolaganja nekretninama,
2. poslovi pripreme za utvrđivanje orijentacijskih vrijednosti zemljišta,
3. izvođenje i ažuriranje drugih podataka koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina,
4. poslovi pripreme pregleda orijentacijskih vrijednosti zemljišta i Izvješća o tržištu nekretnina,
5. izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena,
6. izdavanje izvadaka iz plana orijentacijskih vrijednosti zemljišta,
7. vođenje i izlučivanje zbirke isprava,
8. priprema i unos podatka u ISPU,
9. dostava podataka stručnoj službi visokog procjeniteljskog povjerenstva,
10. drugi stručni i administrativno-tehnički poslovi za potrebe povjerenstva.
Visoko procjeniteljsko povjerenstvo i stručna služba visokog procjeniteljskog povjerenstva
Članak 23.
(1) Za područje Republike Hrvatske osniva se Visoko procjeniteljsko povjerenstvo (u daljnjem tekstu: visoko povjerenstvo) i stručna služba visokog povjerenstva. Članove visokog povjerenstva imenuje ministar nadležan za poslove graditeljstva i prostornog uređenja na razdoblje od četiri godine, a koje se razdoblje može produžiti.
(2) Visoko povjerenstvo i stručna služba visokog povjerenstva ustrojavaju se u okviru ministarstva nadležnog za poslove graditeljstva i prostornog uređenja (u daljnjem tekstu: Ministarstvo). Troškove visokog povjerenstva i stručne službe visokog povjerenstva snosi Republika Hrvatska, osim u slučajevima nadvještačenja.
11
(3) Visoko povjerenstvo može zaključkom koji se donosi natpolovičnom većinom svih članova visokog povjerenstva na predsjednika visokog povjerenstva prenijeti ovlasti iz članka 17. i 18. ove Uredbe na odgovarajući način.
(4) Stručna služba visokog povjerenstva obavlja stručne i administrativno-tehničke poslove za visoko povjerenstvo te prati rad i surađuje sa upravnim tijelima.
Sastav visokog povjerenstva
Članak 24.
(1) Visoko povjerenstvo se sastoji od predsjednika, zamjenika predsjednika te drugih počasnih članova.
(2) Visoko povjerenstvo se sastoji od minimalno sedam članova, a pri tome treba voditi brigu da većina članova visokog povjerenstva nije iz redova državnih službenika Ministarstva.
(3) Predsjednik i zamjenik predsjednika imenuju se iz redova državnih službenika i/ili dužnosnika Ministarstva koji raspolažu stručnim znanjima iz područja procjene vrijednosti nekretnina.
(4) Predsjednik i zamjenik predsjednika u svom glavnom poslu ne smiju biti povezani s upravljanjem, stjecanjem i otuđivanjem nekretnina u ime i za račun Republike Hrvatske, županija, Grada Zagreba, velikih gradova, gradova i općina odnosno ustanovama i društvima u vlasništvu navedenih javnopravnih osoba.
(5) Drugi počasni članovi imenuju se iz redova članova povjerenstava i/ili iskusnih procjenitelja, a tijekom članstva u visokom povjerenstvu ne smiju pružati procjeniteljske usluge pravnim i fizičkim osobama koje su protustranke Republici Hrvatskoj ili županijama, odnosno Gradu Zagrebu i velikim gradovima za čije je područje osnovano povjerenstvo iz kojega dolaze, odnosno ustanovama i društvima u vlasništvu navedenih javnopravnih osoba.
(6) Počasni članovi visokog povjerenstva imaju pravo na naknadu za sudjelovanje na sjednicama povjerenstva.
(7) Član visokog povjerenstva koji je izradio procjembeni elaborat ili sudjelovao u davanju mišljenja na isti u okviru povjerenstva ne može sudjelovati u nadvještačenju.
Zadaće visokog povjerenstva
Članak 25.
(1) Pored analiza i pregleda o stanju na tržištu nekretnina u Republici Hrvatskoj, visoko povjerenstvo, nakon pribavljenog mišljenja nadležnog povjerenstva, treba dati nadvještačenje na zahtjev tijela vlasti u sporazumnom ili upravnom postupku.
12
(2) U cilju osiguranja ujednačenosti visoko povjerenstvo u suglasju s predsjednicima povjerenstava treba izraditi naputke za evaluaciju nužnih podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena.
(3) Visoko povjerenstvo može prikupiti i vrednovati podatke o nekretninama koje samo pojedinačno postoje kod povjerenstava. Rezultati se kao i ostali podaci nužni za procjenu vrijednosti nekretnina mogu objaviti u Pregledu o tržištu nekretnina Republike Hrvatske. Ocjenu treba dokumentirati i priopćiti povjerenstvima.
(4) Visoko povjerenstvo treba najmanje jednom godišnje do 30. travnja za proteklu godinu izdati Pregled o tržištu nekretnina Republike Hrvatske s pregledom orijentacijskih vrijednosti zemljišta i drugim parametrima vezanim uz procjene vrijednosti nekretnina (u daljnjem tekstu: Pregled tržišta).
(5) Pregled tržišta se izrađuje na osnovi dostavljenih podataka od povjerenstava i izdaje u informatičkom obliku te javno objavljuje.
(6) Visoko povjerenstvo podupire izobrazbu i usavršavanje članova povjerenstava. Pored toga savjetuje povjerenstva o pitanjima utvrđivanja nužnih podataka i procjene vrijednosti nekretnina.
(7) Visoko povjerenstvo vodi informacijski sustav tržišta nekretnina u aplikaciji ISPU. Pritom svake godine u ovom informacijskom sustavu do 15. travnja treba objaviti orijentacijske vrijednosti zemljišta koje su povjerenstva dužna dostaviti.
4. PODACI ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Pribavljanje, evaluacija i izdavanje podataka
Zbirka kupoprodajnih cijena
Članak 26.
(1) Zbirku kupoprodajnih cijena vodi, uređuje i evaluira upravno tijelo.
(2) Zbirka kupoprodajnih cijena vodi se na temelju georeferenciranih podataka katastra nekretnina i prikazuje se na prikladnim kartografskim podlogama koje omogućuju uređivanje i evaluaciju. Vlasnik podataka iz zbirke kupoprodajnih cijena je županija, odnosno Grad Zagreb i veliki grad za čije je područje osnovano povjerenstvo. Zbirka kupoprodajnih cijena vodi se ažurno u elektroničkom obliku.
(3) Zbirka kupoprodajnih cijena sastoji se od:
1. podataka iz isprava koje su temelj prijenosa prava vlasništva, prava služnosti, prava građenja, osnivanja zakupa, najma i drugih prava,
2. podataka o okolnostima koje utječu na vrijednost nekretnine i
13
3. prostornih podataka za cjenovne blokove.
(4) Podaci iz isprava odnose se na: kupoprodajne cijene, ugovorene iznose kod prijenosa prava građenja i prava služnosti, zakupnina i najamnina, načina i rokova plaćanja, nadnevaka sklapanja pravnog posla, utjecaja neuobičajenih okolnosti, opisa položaja, oblika, površine, načina korištenja nekretnine, kata, godine izgradnje, energetskih svojstava i drugih pribavljenih i analiziranih podataka koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnina. Nakon evaluacije isprave se čuvaju u zbirkama isprava pet godina od dana njihova nastanka. Nakon isteka tog roka isprave se izlučuju.
(5) Javni bilježnik koji ovjerava potpise na ispravama o prodaji ili drugom načinu raspolaganja nekretnine obvezan je jedan primjerak isprave dostaviti nadležnom povjerenstvu na području na kojem se nalazi nekretnina u roku od 15 dana po isteku mjeseca u kojem je ovjerovljen potpis na ispravi, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena.
(6) Okolnosti koje utječu na vrijednost nekretnine su: za zemljišta stanje urbanističkog razvoja, položaj i površina (širina i dužina), vrsta korištenja i mjera korištenja, zona za obračun komunalnog doprinosa, a za građevine to su starost, stanje i mogući prihodi.
(7) Prostorni podaci su podaci katastra nekretnina i zemljišnih knjiga, naziv gradske četvrti, ulice i kućni broj.
(8) U zbirku kupoprodajnih cijena unose se i podaci iz svih dostupnih procjembenih elaborata koji su izrađeni na području nadležnosti pojedinog povjerenstva.
Izdavanje izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena
Članak 27.
(1) Zbirka kupoprodajnih cijena može se proslijediti nadležnoj ispostavi Porezne uprave za potrebe razreza poreza.
(2) Izvadci iz zbirke kupoprodajnih cijena koji sadrže podatak o adresi i/ili oznaci katastarske čestice izdaju se na zahtjev tražitelja koji je dokazao opravdani interes i jamči zaštitu tajnosti osobnih podataka. Opravdani interes obuhvaća pravni i gospodarski interes. Pravni interes imaju pravosudna i upravna tijela, a gospodarski interes imaju procjenitelji u svrhu izrade pojedinih procjembenih elaborata. Nije dopušteno izdavati izvatke iz zbirke kupoprodajnih cijena u obliku kojim bi se mogli neposredno povezati s fizičkom osobom.
(3) Za izdavanje izvadaka iz stavka 2. ovoga članka naplaćuju se troškovi izdavanja. Kod utvrđivanja troškova izdavanja potrebno se voditi načelom samoodrživosti.
(4) Iznimno od stavka 3.ovoga članka, od plaćanja troškova oslobođeni su procjenitelji koji izrađuju procjembene elaborate u ime i za račun Republike Hrvatske, jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave kao i ustanova čiji su osnivači.
14
5. ORIJENTACIJSKA VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA
I DRUGI NUŽNI PODACI
Osnove za procjenu
Članak 28.
(1) Orijentacijsku vrijednost zemljišta i druge podatke koji su nužni za procjenu vrijednosti nekretnine treba procijeniti poglavito iz zbirke kupoprodajnih cijena na temelju dovoljnog broja prikladnih kupoprodajnih cijena uzimajući u obzir opće vrijednosne odnose.
(2) Drugi nužni podaci za procjenu vrijednosti nekretnine primarno obuhvaćaju stope kapitalizacije, koeficijente za prilagodbu, indeksne nizove, koeficijente za preračunavanje i poredbene pokazatelje za izgrađena zemljišta.
(3) Kupoprodajne cijene onih nekretnina koje međusobno odstupaju u svojim obilježjima prikladne su u smislu stavka 1. ovoga članka samo ako se odstupanja:
1. u svom utjecaju na cijene izjednačuju,
2. putem dodataka, odbitaka ili putem drugih prikladnih postupaka mogu uzeti u obzir.
Orijentacijska vrijednost zemljišta
Članak 29.
(1) Orijentacijska vrijednost zemljišta je poredbena vrijednost zemljišta po četvornom metru u odnosu na stanje urbanističkog razvoja, vrstu i mjeru korištenja te tržišne cijene na području cjenovnog bloka.
(2) Orijentacijska vrijednost zemljišta utvrđuje se svake godine do 15. veljače na dan 1. siječnja tekuće godine za mjesno specifičnu katastarsku česticu (katastarsku česticu orijentacijske vrijednosti).
(3) U područjima u kojima ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena orijentacijska vrijednost utvrdit će se primjenom prikladnog postupka.
(4) U izgrađenim područjima orijentacijske vrijednosti zemljišta utvrđuju se pomoću vrijednosti koje bi postojale kada bi se radilo o istovrsnom neizgrađenom građevinskom zemljištu. Pri utvrđivanju orijentacijskih vrijednosti ne uzimaju se u obzir doprinosi.
(5) Orijentacijska vrijednost zemljišta ima prednost prigodom procjene vrijednosti zemljišta poredbenim postupkom u slučaju da ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena.
15
Plan orijentacijskih vrijednosti zemljišta
Članak 30.
(1) Plan orijentacijskih vrijednosti zemljišta (u daljnjem tekstu: plan) je kartografski prikaz cjenovnih blokova na području županije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada.
(2) Cjenovni blokovi su grupe katastarskih ili građevnih čestica koje prema mjesnim uvjetima na tržištu nekretnina postižu sličnu cijenu.
(3) Plan se javno objavljuje u ISPU, a može i na internetskoj stranici županije, odnosno Grada Zagreba i velikog grada, najkasnije do 31. ožujka tekuće godine. Obilježja koja utječu na vrijednost mjesno specifične katastarske čestice prikazuju se na planu.
Stope kapitalizacije
Članak 31.
(1) Stope kapitalizacije (kamatne stope na nekretnine) su stope kojima se prosječno kapitalizira tržišna vrijednost različitih vrsta nekretnina, poglavito nekretnina namijenjenih stanovanju, komercijalnih nekretnina i nekretnina mješovite namjene.
(2) Stope kapitalizacije trebaju obuhvatiti opće vrijednosne odnose na tržištu nekretnina, a utvrđuju se na temelju prikladnih kupoprodajnih cijena i njima odgovarajućih čistih prihoda za istovrsno izgrađene i korištene nekretnine uzimajući u obzir ostatak održivog vijeka korištenja zgrade prema osnovama prihodovnog postupka.
Koeficijenti za prilagodbu
Članak 32.
Koeficijenti za prilagodbu u smislu ove Uredbe smatraju se osobito:
1. koeficijenti za prilagodbu troškovne vrijednosti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajućim troškovnim vrijednostima, npr. samostojećih obiteljskih kuća i obiteljskih kuća u nizu,
2. koeficijenti za prilagodbu financijsko-matematičke vrijednosti prava građenja ili katastarskih čestica opterećenih pravom građenja koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena s odgovarajućim pravima građenja ili katastarskim česticama opterećenim pravom građenja.
Indeksni nizovi
Članak 33.
(1) Indeksni nizovi su nizovi kojima se prate promjene općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina tako da se prosječan odnos cijene nekretnine nekog obuhvaćenog razdoblja stavi u odnos s cijenama nekretnina iz baznog razdoblja s indeksnim brojem 100.
16
(2) Indeksni nizovi izvode se za nekretnine usporedivog položaja i korištenja, a osobito za:
1. cijene zemljišta,
2. cijene stanova u etažnom vlasništvu,
3. cijene samostojećih obiteljskih kuća.
Koeficijenti za preračunavanje
Članak 34.
Koeficijenti za preračunavanje su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima, osobito zbog različite mjere građevinskog korištenja ili odnosa veličine i dubine katastarske čestice.
Poredbeni pokazatelji za izgrađene katastarske čestice
Članak 35.
Poredbeni pokazatelji služe za izračunavanje poredbene vrijednosti izgrađenih nekretnina te prikazuju kupoprodajne cijene u odnosu na neku pogodnu jedinicu kao što je ostvarivi godišnji prihod, površina ili volumen.
6. METODE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
Poredbena metoda
Utvrđivanje poredbene vrijednosti
Članak 36.
(1) Poredbena vrijednost se u poredbenom postupku utvrđuje na temelju dovoljnog broja poredbenih cijena.
(2) Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
(3) Ako se na području (cjenovnom bloku) u kojem je smještena procjenjivana nekretnina ne pronalazi dovoljan broj poredbenih cijena, kao poredbene cijene mogu se koristiti cijene iz drugih poredbenih područja (cjenovnih blokova).
(4) Promjene općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina ili odstupanja pojedinih obilježja nekretnine u pravilu se uzimaju u obzir na temelju indeksnih nizova ili koeficijenata za preračunavanje.
(5) Kod izgrađenih nekretnina za utvrđivanje poredbene vrijednosti mogu se pored ili umjesto poredbenih cijena koristiti prikladni poredbeni pokazatelji. Poredbena vrijednost
17
dobiva se onda putem umnoška godišnjeg prihoda ili drugih odnosnih jedinica procjenjivane nekretnine s poredbenim pokazateljem. Poredbeni pokazatelji su prikladni ako se obilježja nekretnine korištenih nekretnina dovoljno podudaraju s obilježjima procjenjivane nekretnine.
(6) U slučaju da se radi o prodaji zemljišta i zgrada od strane tijela javnih vlasti sukladno Priopćenju Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti (97/C 209/03) i da ne postoje poredbene kupoprodajne cijene za nekretninu koja je predmet procjene, dopušteno je u okviru poredbenog postupka koristiti i najbolje ponude iz postupka ponude:
1. ako je proveden „kvalificirani ponudbeni postupak“,
2. ako se mogu isključiti neuobičajene ili osobne okolnosti u odnosu na najbolju ponudu i
3. ako se može očekivati da se kupoprodaja i činjenično može sklopiti prema najboljoj ponudi.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišta
Članak 37.
(1) Vrijednost zemljišta utvrđuje se bez uzimanja u obzir građevina u poredbenom postupku. Pri tome se vrijednost zemljišta može utvrditi i na temelju prikladnih orijentacijskih vrijednosti zemljišta. Orijentacijske vrijednosti zemljišta su prikladne ako se obilježja korištene katastarske čestice orijentacijske vrijednosti dovoljno podudaraju s obilježjima procjenjivane katastarske čestice.
(2) Iznimno od stavka 1. ovoga članka, postojeće građevine na katastarskoj čestici izvan građevinskog područja uzimaju se u obzir kod utvrđivanja vrijednosti zemljišta ako su pravno i gospodarski iskoristive.
(3) Očekuje li se uskoro uklanjanje građevina, vrijednost zemljišta iz stavka 1. ovoga članka umanjit će se za uobičajene troškove rušenja, odvoza i čišćenja.
(4) Do skorog uklanjanja građevina dolazi:
1. ako građevine nisu više iskoristive,
2. ako se ne radi o postojećoj građevini,
3. ako nediskontirana vrijednost zemljišta bez uzimanja u obzir troškova rušenja, odvoza i čišćenja dostiže ili prestiže prihodovnu vrijednost koja je utvrđena u prihodovnom postupku.
(5) Značajno odstupanje činjeničnog od mjerodavnog korištenja iz članka 7. stavak 1. ove Uredbe, osobito glede značajne okrnjenosti iskoristivosti putem postojećih građevina na
18
katastarskoj čestici, uzima se u obzir kod utvrđivanja vrijednosti zemljišta ukoliko to odgovara uobičajenom poslovnom prometu.
(6) Prigodom utvrđivanja porasta vrijednosti zemljišta koji je povezan sa sanacijskim i razvojnim mjerama za odmjeravanje doprinosa za poravnavanje početne i završne vrijednosti se utvrđuju na isti dan vrednovanja.
Prihodovna metoda
Utvrđivanje prihodovne vrijednosti
Članak 38.
(1) U prihodovnom postupku prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu. Ukoliko su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili značajno odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na temelju periodički različitih prihoda.
(2) U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu:
1. iz utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg ukamaćivanja vrijednosti; za utvrđivanje iznosa ukamaćene vrijednosti zemljišta mjerodavna je kamatna stopa na nekretnine koja se uzima kao osnovica za kapitalizaciju; kod utvrđivanja iznosa ukamaćene vrijednosti zemljišta ne uzimaju se u obzir djelomične površine koje se mogu samostalno koristiti (opća prihodovna metoda) ili
2. iz kapitaliziranog čistog prihoda i utvrđene vrijednosti zemljišta koja se kapitalizira na dan vrednovanja uz izuzimanje vrijednosti samostalno iskoristivih djelomičnih površina (pojednostavljena prihodovna metoda).
(3) Samostalno iskoristiva djelomična površina je dio katastarske čestice koja nije nužna za redovito korištenje građevina i može se samostalno koristiti ili unovčiti.
(4) U prihodovnoj metodi na temelju periodički različitih prihoda, prihodovna vrijednost utvrđuje se iz ostvarivih čistih prihoda izvedenih iz zajamčenih podataka unutar razmatranog vremenskog razdoblja i ostatka vrijednosti katastarske čestice na kraju razmatranog vremenskog razdoblja. Periodički čisti prihodi kao i ostatak vrijednosti katastarske čestice diskontiraju se na dan vrednovanja.
Ukupni prihod i čisti prihod
Članak 39.
(1) Ukupni godišnji prihod obuhvaća sve na tržištu ostvarive buduće prihode od korištenja nekretnine, ostvarene uz primjereno gospodarenje i dopušteni način korištenja, osobito od najamnine i zakupnine uključujući i naknade.
19
(2) Pogonski troškovi koji se razrezuju na korisnike ne odbijaju se od ukupnog prihoda. Ako se za korištenje nekretnine ili njezinih dijelova ne uzimaju nikakve naknade ili naknade odstupaju od uobičajenih, u obzir se uzimaju na tržištu ostvarivi budući prihodi.
(3) Čisti prihod dobiva se kada se od ukupnoga godišnjeg prihoda odbiju troškovi gospodarenja.
Troškovi gospodarenja
Članak 40.
(1) Troškovi gospodarenja su godišnji izdatci koji se uzimaju u obzir i koji nastaju na tržištu uz primjereno gospodarenje i dopušteni način korištenja nekretnine, a nisu pokriveni davanjima ili drugim uzimanjima.
(2) Troškovi gospodarenja koji se uzimaju u obzir su:
1. troškovi upravljanja nekretninom koji obuhvaćaju troškove radne snage i uređaja potrebnih za upravljanje nekretninom, troškove nadzora, kao i troškove zakonom propisanih ili dobrovoljnih revizija završnih računa i vođenja poslovanja,
2. troškovi održavanja koji nastaju zbog istrošenosti, starenja i utjecaja atmosfere da bi se osiguralo namjensko korištenje građevine tijekom njezina vijeka održivog korištenja,
3. rizik gubitka najamnine i/ili zakupnine je rizik kojim se umanjuje ukupni prihod, a nastaje zbog nenaplativih zaostataka u plaćanju najma i/ili zakupa ili praznog prostora namijenjenog najmu i/ili zakupu. Služi i za pokrivanje troškova naplate potraživanja pravnim putem, dokidanja najamnog i/ili zakupnog odnosa ili iseljenja,
4. pogonski (režijski) troškovi.
(3) Ako nije moguće izračunati troškove gospodarenja, takvi se troškovi utvrđuju na temelju iskustvenih stopa za gospodarenje sličnim nekretninama.
Kapitaliziranje i diskontiranje
Članak 41.
(1) Kao osnovica za kapitaliziranje i diskontiranje koriste se koeficijenti sadašnje vrijednosti.
(2) Dotični koeficijenti uzimaju u obzir odgovarajući ostatak vijeka održivog korištenja i odgovarajuću kamatnu stopu na nekretnine.
20
Troškovna metoda
Utvrđivanje troškovne vrijednosti
Članak 42.
(1) U troškovnoj metodi utvrđuje se troškovna vrijednost nekretnine iz troškovne vrijednosti građevina i vrijednosti zemljišta. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina uzimaju se u obzir poglavito primjenom koeficijenata za prilagodbu troškovne vrijednosti.
(2) Troškovna vrijednost građevina (bez vanjskih uređaja) proizlazi iz troškova gradnje uzimajući u obzir umanjenje vrijednosti zbog starosti građevina.
(3) Troškovna vrijednost vanjskih građevinskih uređaja i drugih vanjskih uređaja, ukoliko nije uključena u vrijednost zemljišta, utvrdit će se na temelju iskustvenih stopa ili na temelju normalnih troškova gradnje.
Troškovi gradnje
Članak 43.
(1) Za utvrđivanje troškova gradnje množe se normalni troškovi gradnje prema površini, volumenu ili drugoj odnosnoj jedinici s brojem odnosnih jedinica građevine.
(2) Normalni troškovi gradnje su troškovi koji bi na tržištu nastali za novogradnju. Pojedini dijelovi građevine, uređaji ili druge naprave koji nisu obuhvaćeni navedenim troškovima uzet će se u obzir dodatcima ili odbitcima ukoliko to odgovara uobičajenom poslovnom prometu. Normalnim troškovima gradnje pripadaju i obično nastali uzgredni troškovi, osobito troškovi planiranja, izvedbe, ishođenje dozvola i doprinosi. Iznimno se troškovi ugradnje građevinskih uređaja mogu utvrditi na temelju uobičajenih troškova gradnje pojedinih sastavnica.
(3) Normalne troškove gradnje se u pravilu prilagođava cjenovnim odnosima na dan vrednovanja uz pomoć prikladnih indeksnih nizova za cijenu gradnje.
Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine
Članak 44.
(1) Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine utvrđuje se uzimanjem u obzir odnosa između ostatka održivog vijeka korištenja građevine i ukupnog vijeka održivog korištenja građevine. Pri tome se kao osnovica u pravilu uzima ravnomjerno umanjenje vrijednosti.
(2) Ukupni vijek održivog korištenja građevine je kod pravilnog gospodarenja građevinom obično gospodarski vijek korištenja građevina odnosno broj godina tijekom kojih se pretpostavlja da će biti moguće gospodarski opravdano korištenje građevine sukladno njezinoj namjeni uz primjereno i redovito održavanje.
21
7. POSEBNE PROCJENE
Postupak utvrđivanja vrijednosti prava građenja
Osnove za procjenu vrijednosti prava građenja
Članak 45.
(1) Prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti prava građenja mora se uzeti u obzir tržišna vrijednost zemljišta neopterećenog pravom građenja, kamata na nekretnine, kamata na pravo građenja, održivi vijek korištenja građevine za čiju se gradnju osniva pravo građenja, vrijednost investicije, dužina trajanja osnovanog prava građenja i ostatak trajanja osnovanog prava građenja.
(2) Prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti prava građenja mora se utvrditi rok za revalorizaciju.
(3) Tržišna vrijednost pravom građenja opterećene nekretnine utvrđuje se u postupcima propisanim ovom Uredbom.
Definicije
Članak 46.
(1) Kamata na pravo građenja je godišnji prihod koji se može ostvariti od naknade za pravo građenja. Kamatna stopa na pravo građenja je omjer kamate na pravo građenja i tržišne vrijednosti pravom građenja neopterećene nekretnine i izražava se u postotku. Kamatna stopa na pravo građenja za zemljišta utvrđuje se na prikladan način u odnosu na kamatnu stopu na nekretnine, a dobiveni iznos kamate na pravo građenja utvrđuje se u obliku godišnjih obroka (anuiteta) koji se plaćaju kao mjesečna naknada.
(2) Vrijednost investicije odnosi se na troškove izgradnje građevine za čiju se gradnju osniva pravo građenja.
(3) Dužina trajanja osnovanog prava građenja je ugovoreno razdoblje osnovanog prava građenja izraženo u godinama i utvrđuje se prema održivom vijeku korištenja građevine za čiju se gradnju osniva pravo građenja, a najduže prema dužini trajanja koja je uređena posebnim propisima.
(4) Ostatak trajanja osnovanog prava građenja je preostala dužina trajanja osnovanog prava građenja nakon revalorizacije izražena u godinama.
(5) Rok za revalorizaciju je ugovoreno razdoblje nakon kojega se provodi ponovno utvrđivanje tržišne vrijednosti prava građenja, izraženo u godinama ovisno o kretanju općih vrijednosnih odnosa na tržištu nekretnina.
22
Financijsko-matematički postupak
Članak 47.
(1) Tržišna vrijednost prava građenja utvrđuje se u financijsko-matematičkom postupku kapitalizacijom razlike između kamate na nekretnine i kamate na pravo građenja prema kamatnoj stopi na nekretnine i dužini trajanja odnosno ostatku trajanja osnovanog prava građenja.
(2) Tržišna vrijednost pravom građenja opterećene nekretnine utvrđuje se u financijsko-matematičkom postupku kao zbroj diskontirane vrijednosti pravom građenja neopterećene nekretnine i kapitalizirane vrijednosti kamate na pravo građenja. Diskontiranje i kapitalizacija računaju se prema prikladnoj kamatnoj stopi na nekretnine i ostatku vijeka korištenja prava građenja.
(3) Ukoliko su u ugovoru o osnivanju i prijenosu prava građenja ugovorene posebne klauzule koje su od utjecaja na vrijednost, tada se tržišna vrijednost pravom građenja opterećene nekretnine iz stavka 2. ovoga članka preračunava uzimajući u obzir odgovarajuće dodatke ili odbitke.
Postupak utvrđivanja vrijednosti prava služnosti
Osnove za procjenu vrijednosti prava služnosti
Članak 48.
(1) Prigodom utvrđivanja tržišne vrijednosti prava služnosti mora se u obzir uzeti tržišna vrijednost zemljišta neopterećenog pravom služnosti, kamata na nekretnine, stupanj okrnjenosti pravom služnosti opterećene nekretnine, veličina prostora za izvršavanje služnosti na poslužnoj nekretnini (pojasa ili puta) ili mjera korištenja cijele nekretnine.
(2) Stupanj okrnjenosti opterećene nekretnine (u daljnjem tekstu: stupanj okrnjenosti) odnosi se na ograničenja u odnosu na vrstu i mjeru korištenja kao i na ostala korištenja predmetne nekretnine neopterećene služnošću.
(3) Iznos naknade prava služnosti utvrđuje se na temelju okrnjenosti koje proizvode umanjenja vrijednosti prostora za izvršavanje služnosti na poslužnoj nekretnini (pojasa ili puta) od strane vlasnika povlasne nekretnine ili umanjenja mjere korištenja cijele nekretnine. Za izračunavanje umanjenja vrijednosti primjenjuju se odgovarajući koeficijenti za preračunavanje vrijednosti zbog različitog stupnja okrnjenosti.
(4) Osnovica za izračun tržišne vrijednosti prava služnosti je tržišna vrijednost predmetne nekretnine neopterećene služnošću.
(5) Tržišna vrijednost prava služnosti je zajamčeni iznos naknade koji je vlasnik povlasne nekretnine dužan plaćati vlasniku poslužne nekretnine ili nositelju osobne služnosti.
23
Osnove za procjenu vrijednosti služnosti puta
Članak 49.
(1) Okrnjenosti koje proizvode služnosti puta obuhvaćaju:
1. umanjenja vrijednosti prostora za izvršavanje služnosti puta na poslužnoj nekretnini (pojasa) od strane vlasnika povlasne nekretnine na temelju sadržaja ovlaštenja ili umanjenja mjere korištenja cijele nekretnine,
2. pokretne emisijske izvore onečišćivanja zraka,
3. buku okoliša,
4. druge gubitke na poslužnoj nekretnini sukladno propisima koji uređuju pitanja vlasništva i drugih stvarnih prava.
(2) U slučaju da okrnjenost proizlazi iz pokretnih emisijskih izvora onečišćivanja zraka, kakvoća zraka vrednovat će se na odgovarajući način uzimajući u obzir propise iz područja zaštite zraka.
(3) U slučaju da okrnjenost proizlazi iz buke okoliša, smetanje bukom vrednovat će se na odgovarajući način uzimajući u obzir propise iz područja zaštite od buke.
(4) Okrnjenosti koje proizlaze iz pokretnih emisijskih izvora onečišćivanja zraka i iz buke okoliša općenito se uzimaju u obzir prema intenzitetu i opsegu kojim utječu na umanjenje vrijednosti prostora za izvršavanje služnosti puta na poslužnoj nekretnini ili na umanjenje vrijednosti cijele poslužne nekretnine.
(5) U slučaju da okrnjenost umanjuje mjeru korištenja cijele nekretnine, primjenjivat će se koeficijenti za preračunavanje razlika u vrijednosti građevnih čestica zbog različite mjere njihova korištenja između poslužne nekretnine neopterećene služnošću puta i dijela poslužne nekretnine koji nije opterećen tom služnošću.
(6) U slučaju da okrnjenost proizvodi druge gubitke na poslužnoj nekretnini sukladno sadržaju ovlasti u okviru prava služnosti prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a koje nisu uređene ovom Uredbom, onda ta umanjenja vrijednosti treba uzeti u obzir na drugi prikladan način.
Utvrđivanje iznosa naknade za služnost puta
Članak 50.
Iznos naknade za služnost puta može se, u pravilu, utvrditi u obliku jednokratne isplate ili u obliku godišnjih obroka (anuiteta) koji se plaćaju prema pravilima zakupa ili u njihovoj kombinaciji, a utvrđuju se na temelju odgovarajućeg ukamaćivanja tržišne vrijednosti služnosti puta. Godišnji obroci utvrđuju se na neograničeno vrijeme kao vječna renta u kojoj
24
se anuitet plaća krajem ugovorenog razdoblja. Utvrđeni iznos naknade u obliku jednokratne isplate funkcija je godišnjih obroka i kamatne stope na nekretnine.
Utvrđivanje vrijednosti povlasne nekretnine
Članak 51.
(1) Vrijednosni dobitak povlasne nekretnine u pravilu proizlazi iz povećanih mogućnosti gradnje ili drugih mogućnosti korištenja i općenito nije identičan s vrijednosnim gubitcima poslužne nekretnine.
(2) Vrijednosni dobitak povlasne nekretnine dobiva se kao razlika između tržišne vrijednosti povlasne nekretnine uzimajući u obzir okolnost služnosti puta i tržišne vrijednosti bez uzimanja u obzir te okolnosti.
(3) Tržišna vrijednost povlasne nekretnine utvrđuje se odgovarajućim razmatranjem služnosti puta u odnosu na tržišnu vrijednost predmetne nekretnine bez uzimanja u obzir te služnosti.
(4) Iznos naknade služnosti puta i iznos naknade za troškove održavanja i popravaka poslužne stvari su umanjenja tržišne vrijednosti povlasne nekretnine.
Utvrđivanje vrijednosti poslužne nekretnine
Članak 52.
(1) Tržišna vrijednost poslužne nekretnine utvrđuje se razmatranjem tržišne vrijednosti služnošću puta neopterećene nekretnine koja je uvećana za iznos naknade služnosti puta i umanjena za iznos vrijednosnih gubitaka koji proizlaze iz služnosti puta.
(2) Vrijednosni gubitci poslužne nekretnine dobivaju se iz procjene okrnjenosti koju proizvode služnosti puta kao trajno ograničenje prava vlasništva na cijeloj nekretnini bez obzira na utvrđeni iznos naknade za okrnjenosti iz članka 50. ove Uredbe, a odgovaraju tržišnoj vrijednosti prostora za izvršavanje služnosti puta na poslužnoj nekretnini (pojasu) bez uzimanja u obzir te služnosti.
(3) Umanjenja vrijednosti građevina razmatraju se odvojeno od umanjenja vrijednosti zemljišta, a dvostruko uzimanje u obzir umanjenja nije dozvoljeno.
(4) Iznos naknade služnosti puta je uvećanje tržišne vrijednosti poslužne nekretnine.
Osnove za procjenu vrijednosti služnosti vodova
Članak 53.
(1) Okrnjenosti koje proizvode služnosti vodova obuhvaćaju:
1. vrstu voda,
25
2. vrstu i mjera korištenja služnošću opterećene nekretnine,
3. ostala korištenja.
(2) Vrsta voda obuhvaća standardne vodove komunalne infrastrukture.
(3) Stupanj okrnjenosti koji je prouzročen vrstom voda može se umanjiti konstrukcijskim rješenjima koja omogućuju nove tehnologije, a poglavito ako su vodovi položeni u zaštitne cijevi. Istovrsni vodovi mogu prouzročiti različite stupnjeve okrnjenosti u ovisnosti o njihovoj važnosti i veličini.
(4) Vrsta i mjera korištenja služnošću opterećene nekretnine obuhvaća namjenu i koeficijent iskoristivosti cijele čestice, a može obuhvatiti i druge pokazatelje koji su od utjecaja na vrijednost nekretnine.
(5) Ostala korištenja odnose se na mogućnosti izgradnje jednostavnih građevina, uređenje građevne čestice te hortikulturno uređenje na prostoru za izvršavanje služnosti vodova na poslužnoj nekretnini (pojasu).
(6) Prigodom razmatranja stupnja okrnjenosti ne uzimaju se u obzir ograničenja koja su rezultat propisa o minimalnoj udaljenosti između građevine i međe.
(7) U slučaju da okrnjenost ne umanjuje mjeru korištenja cijele nekretnine stupanj okrnjenosti izražava se kao postotak umanjenja u odnosu na opterećenu površinu. U tom slučaju primjenjivat će se prikladni koeficijenti za preračunavanje.
(8) U slučaju da okrnjenost umanjuje mjeru korištenja cijele nekretnine, primjenjivat će se koeficijenti za preračunavanje kao razlika u vrijednosti građevnih čestica zbog različite mjere njihova korištenja između predmetne nekretnine neopterećene služnošću i dijela predmetne nekretnine koji nije opterećen služnošću.
Utvrđivanje vrijednosti zaštitnog pojasa
Članak 54.
(1) Veličina opterećene površine služnosti vodova obuhvaća zaštitni pojas koji se u pravilu u odnosu na os voda proteže obostrano za 1,50 do 10,00 metara, a kod važnijih vodova zaštitni pojas može biti većih dimenzija. U slučaju da procjenitelj nije u mogućnosti samostalno utvrditi veličinu zaštitnog pojasa, pribavit će i izvadak iz katastra vodova i/ili odgovarajuću ispravu nadležne komunalne tvrtke ili drugog dobavljača koji je vlasnik ili korisnik vodova (izvadak iz pogonskog katastra).
(2) U slučaju da se zaštitni pojasevi djelomično ili u potpunosti preklapaju, zbroj pojedinačnih umanjenja na opterećenoj površini ne smije biti veći od tržišne vrijednosti iste površine služnošću neopterećene nekretnine.
(3) Služnost će se u slučaju iz stavka 2. ovoga članka izračunati posredno i to:
26
1. na način da se zasebno izračunaju opterećene površine za svaki zaštitni pojas (zanemarujući preklapanja), a izračunati iznosi će se zbrojiti,
2. nakon toga izračunat će se postotak udjela svake pojedine opterećene površine u odnosu na prethodno izračunati zbroj,
3. tako dobiveni udjeli pomnožit će se sa ukupnom površinom opterećenog dijela nekretnine, odgovarajućim koeficijentom za preračunavanje i jediničnom tržišnom vrijednošću nekretnine neopterećene služnošću,
4. prethodno izračunati umnošci zbrojit će se, a njihov zbroj odgovara služnosti.
Procjene u postupcima izvlaštenja
Osnove za procjenu vrijednosti naknade u postupcima izvlaštenja
Članak 55.
(1) Kod procjene ukupnog iznosa naknade u postupcima izvlaštenja potrebno je utvrditi:
1. naknadu za gubitak prava odnosno za zemljišta ili drugi predmet izvlaštenja,
2. naknadu za posljedične gubitke na imovini (obeštećenje za posljedične štete) koji već nisu uzeti u obzir prigodom određivanja obeštećenja za izvlašteni dio nekretnine,
3. dobitke na imovini uslijed izvlaštenja koji nastaju osobi koja ima pravo na naknadu i koji smanjuju iznos naknade.
(2) Za procjenu ukupnog iznosa naknade u pravilu treba voditi računa o danu kakvoće i o danu vrednovanja. Dan kakvoće utvrđuje se u trenutku koji prethodi neposredno prije isključivanja zemljišta buduće javne namjene iz daljnjeg konjukturnog razvoja odnosno prije isključivanja predmetnog zemljišta iz privatnoga gospodarskog korištenja i stvaranja dobiti (načelo prethodnog učinka). Ova dva trenutka mogu biti vremenski odvojena i treba ih u uputi redovito navesti procjenitelju.
(3) Ukupni iznos naknade dobiva se kao zbroj naknade za gubitak prava i naknade za posljedične gubitke na imovini od kojega se oduzimaju dobitci na imovini uslijed izvlaštenja.
(4) Stavak 1., 2. i 3. ovoga članka primjenjuje se na odgovarajući način u sporazumnim postupcima u kojima tijela javne vlasti nastoje steći nekretnine javne i društvene namjene mirnim putem.
27
Naknada za gubitak prava
Članak 56.
(1) Obeštećenje za gubitak prava (naknada) utvrđuje se u visini tržišne vrijednosti toga zemljišta ili drugog predmeta izvlaštenja. Mjerodavna je tržišna vrijednost u trenutku u kojem tijelo za izvlaštenje odlučuje o zahtjevu za izvlaštenje uvažavajući načelo prethodnog učinka.
(2) Pri procjenjivanju naknade ne uzimaju se u obzir:
1. povećanja vrijednosti neke zemljišne čestice koja su nastala u očekivanju promjene dopuštenog korištenja ako se ta promjena ne može očekivati u dogledno vrijeme,
2. promjene vrijednosti koje su nastale uslijed predstojećeg izvlaštenja,
3. povećanja vrijednosti koja su nastala poslije trenutka u kojem je vlasnik radi izbjegavanja izvlaštenja mogao prihvatiti ponudu za kupovinu ili ponudu za zamjensku nekretninu korisnika izvlaštenja uz prihvatljive uvjete, osim ako je vlasnik za njih utrošio kapital ili rad,
4. promjene s povećanom vrijednošću koje su izvršene poslije pokretanja postupka izvlaštenja bez ovlaštene naredbe ili suglasnosti tijela za izvlaštenje,
5. ugovori s kupoprodajnim cijenama koje napadno odstupaju od uobičajenih čime te činjenice opravdavaju pretpostavku da su doneseni radi postizanja veće naknade.
(3) Za građevine čije se uklanjanje može zatražiti u svako doba temeljem javno-pravnih propisa bez naknade, može se procijeniti naknada samo ako je potrebna iz razloga pravičnosti. Ako se uklanjanje bez naknade može tražiti tek nakon isteka nekog roka, tada se naknada mora odrediti prema odnosu ostatka održivog vijeka korištenja i ukupnog vijeka korištenja.
(4) Ako se vrijednost vlasništva na nekoj katastarskoj čestici smanji uslijed prava trećih koja se zadržavaju na katastarskoj čestici, ponovno zasnivaju na nekoj drugoj katastarskoj čestici ili se zasebno nadoknađuju, tada to treba uzeti u obzir kod određivanja naknade za izvlašteni dio nekretnine.
Naknada za posljedične gubitke na imovini
Članak 57.
(1) Naknadu za posljedične gubitke na imovini koji su nastali uslijed izvlaštenja treba uzeti u obzir samo ako i u mjeri u kojoj ovi gubitci na imovini nisu uzeti u obzir kod određivanja naknade za izvlašteni dio nekretnine. Naknadu treba procijeniti uzimajući u obzir poštenu ravnotežu između zahtjeva općeg interesa i prava pojedinca na mirno uživanje svojega vlasništva, posebno:
28
1. za prolazni ili trajni gubitak kojeg dotadašnji vlasnik pretrpi u svojoj stručnoj djelatnosti/zanimanju, poslovnoj djelatnosti ili pri izvršavanju zadaća koje mu pripadaju s tim u svezi, ali samo do iznosa troška koji je neophodan da bi se neka druga nekretnina mogla koristiti na isti način kao ona koju treba izvlastiti,
2. za smanjenje vrijednosti koje izvlaštenjem katastarske čestice ili jednog dijela prostorno ili gospodarski povezanog zemljišnog posjeda nastaje na drugom dijelu ili izvlaštenjem prava na katastarskoj čestici nastaje na drugoj katastarskoj čestici, ukoliko umanjenje vrijednosti nije već uzeto u obzir kod određivanja naknade prema stavku 1. podstavku 1. ovoga članka,
3. za nužne izdatke preseljenja koje postaje potrebno uslijed izvlaštenja.
(2) U slučaju iz stavka 1. podstavka 2. ovoga članka treba primijeniti članak 56. stavak 2. podstavak 3. ove Uredbe.
Dobitci na imovini uslijed izvlaštenja
Članak 58.
(1) Pri utvrđivanju dobitaka na imovini uslijed izvlaštenja uzimaju se osobito u obzir:
1. povećanje vrijednosti okolnog zemljišta zbog poboljšanja stanja urbanističkog razvoja i drugih obilježja koja se odnose na mogućnosti gradnje (prema naprijed pomaknuto stražnje zemljište) i
2. povećanja mogućnosti gospodarskog korištenja zbog dovođenja prometnice i toka prolaznika do nekretnine.
(2) Crta razgraničenja između prednjeg i stražnjeg građevinskog zemljišta iz stavka 1. podstavka 1. ovoga članka je na međama onih građevnih čestica koje su se mogle osnovati uslijed izvlaštenja.
Paušalna metoda
Članak 59.
(1) Umjesto utvrđivanja ukupnog iznosa naknade sukladno odredbi članka 55. stavka 3. ove Uredbe, isti je moguće utvrditi u paušalnoj metodi kao određeni postotak vrijednosti po četvornom metru koja je mjerodavna za preostalo zemljište (paušalizirana procjena udjela) ili na temelju apsolutnih iznosa po četvornom metru.
(2) Povjerenstvo donosi mjerodavne koeficijente za preračunavanje paušalizirane procjene udjela ili apsolutne iznose uz sljedeće uvjete:
1. da je prikupljen i analiziran dovoljan broj poredbenih slučajeva na temelju provedbe postupka iz članka 55.-58. ove Uredbe koji su doista usporedivi s pojedinim slučajem procjene,
29
2. da je ovakav postupak procjene uobičajen na tržištu zemljišta odnosno da se uvriježio kao lokalni običaj,
3. da se cjelokupno zemljište jedinstveno koristi prema vrsti i mjeri korištenja te prema položajnim prednostima,
4. da nisu vidljive druge posebne okolnosti koje smanjuju ili povećavaju vrijednost.
8. PROCJEMBENI ELABORAT
Definicija
Članak 60.
(1) Procjembeni elaborat je dokument kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno prezentira u pisanom obliku i transparentno prema: uputi, svrsi, osnovici, metodi, postupku, podacima, zaključku i budućoj uporabi dokumenta.
(2) Uputu izdaje naručitelj procjembenog elaborata, a obuhvaća prostornu identifikaciju objekta, dan vrednovanja i dan kakvoće.
(3) Svrha se odnosi na vrstu pravnoga posla zbog kojega se izrađuje procjembeni elaborat.
(4) Osnovica se odnosi na osnovicu za vrednovanje.
(5) Metoda i postupak se odnosi na metode i postupke koji su propisani ovom Uredbom.
(6) Podaci se odnose na podatke koji su korišteni prilikom vrednovanja.
(7) Zaključak se odnosi na konačni sud o procijenjenoj vrijednosti nekretnine.
(8) Uporaba dokumenta se odnosi na vrstu isprave koja će se sastaviti na temelju izrađenog procjembenog elaborata.
9. PRIJELAZNE I ZAVRŠNE ODREDBE
Članak 61.
(1) Do donošenja propisa koji uređuju pitanja strukovnog organiziranja procjenitelja, status procjenitelja dokazuje se Rješenjem o imenovanju ovlaštenim sudskim vještakom za procjenu nekretnina izdanog od strane nadležnog suda.
(2) Do donošenja propisa koji uređuju pitanja strukovnog organiziranja procjenitelja, u nedostatku odgovarajućih kvalifikacija stečenih u postupku redovitog ili cjeloživotnog obrazovanja kojima se dokazuje ispunjavanje minimalnih obrazovnih uvjeta iz članka 11. ove
30
Uredbe, potvrda strukovne udruge vještaka smatrat će se dokazom o ispunjavanju propisanih uvjeta.
Članak 62.
(1) U roku od mjesec dana od stupanja na snagu ove Uredbe osnovat će se povjerenstva iz članka 12. i 23. ove Uredbe.
(2) U slučaju da u nekim županijama, odnosno Gradu Zagrebu i velikim gradovima ne započnu s radom povjerenstva, Ministarstvo i visoko procjeniteljsko povjerenstvo osigurat će obavljanje nužnih poslova za potrebe provedbe projekata državne razine.
Članak 63.
(1) U roku od mjesec dana od stupanja na snagu ove Uredbe, Republika Hrvatska, jedinice područne (regionalne) samouprave, jedinice lokalne samouprave, ustanove čiji su osnivači i trgovačka društva u njihovom vlasništvu nadležnom povjerenstvu dostavit će preslike svih kupoprodajnih ugovora i ugovora o zakupu/najmu kojih su u posjedu bez obzira jesu li jedna od ugovornih strana ili je ugovor sklopljen između trećih, koji su sklopljeni nakon 1. siječnja 2012. godine u svrhu osnivanja i vođenja zbirke kupoprodajnih cijena.
(2) Upravna tijela će u zbirku kupoprodajnih cijena unijeti podatke iz članka 26. stavka 3. ove Uredbe najkasnije u roku od dva mjeseca od dana stupanja na snagu ove Uredbe.
Članak 64.
U svrhu provedbe odredbi iz ove Uredbe, a prvenstveno u prikupljanju temeljnih podataka za njenu provedbu, sva tijela javne vlasti su dužna u najkraćem roku povjerenstvima dostaviti tražene nužne podatke.
Članak 65.
(1) U roku od mjesec dana započet će se s definiranjem cjenovnih blokova na temelju digitaliziranih prostorno planskih podloga sukladno namjeni, mogućnostima gradnje, lokacijskim i drugim obilježjima koji su od utjecaja na vrijednost nekretnine radi uspostave radne inačice planova orijentacijskih vrijednosti.
(2) Radne inačice planova orijentacijskih vrijednosti mogu se objaviti prije potpune uspostave zbirke kupoprodajnih cijena odnosno neposredno nakon njihove izrade na internetskim stranicama uz izjavu o odricanju odgovornosti do potpune uspostave zbirke kupoprodajnih cijena.
Članak 66.
(1) Do potpune uspostave zbirke kupoprodajnih cijena, a ne dulje od dvije godine od stupanja na snagu ove Uredbe, umjesto izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena iz članka 27. ove Uredbe izdavat će se nacrti izvadaka iz zbirke kupoprodajnih cijena.
31
(2) U slučaju da niti na temelju podataka koji su uneseni u zbirku kupoprodajnih cijena iz članka 26. ove Uredbe ne bude moguće izdati nacrt izvatka iz zbirke kupoprodajnih cijena s dovoljnim brojem kupoprodajnih cijena za poredbene nekretnine koje se mogu učiniti istovrsnima i da niti na drugim područjima ne postoji dovoljan broj kupoprodajnih cijena, dodatne ugovore će upravno tijelo pribaviti iz nadležnog zemljišnoknjižnog odjela, katastarskog ureda ili upravnog tijela nadležnog za poslove prostornog uređenja i graditeljstva.
(3) Nadležna tijela osigurat će svu potrebnu stručnu i organizacijsku pomoć upravnim tijelima za provedbu zadaća iz stavka 2. ovoga članka.
(4) U slučaju nedostatka javno dostupnih podataka za trošak gradnje i ukupni vijek održivog korištenja građevina u Republici Hrvatskoj, isti mogu biti preuzeti iz javno dostupnih podataka zemalja EU.
Članak 67.
Glede uredbi koje se odnose na turističko zemljište i nekretnine u vlasništvu Republike Hrvatske, iste ostaju na snazi ali se primjenjuju na odgovarajući način glede odredbi ove Uredbe o vrijednosti nekretnine, podacima i postupcima procjene vrijednosti nekretnina.
Članak 68.
Odredbe ove Uredbe ne odnose se na procjene vrijednosti nekretnina koje su započete prije stupanja na snagu ove Uredbe.
Članak 69.
Ova Uredba stupa na snagu osmoga dana od dana objave u »Narodnim novinama«.
Klasa: ________________
Ur. broj: ______________
Zagreb, ___________2014.
