PROCJEMBENI ELABORAT - Valle

IZVRŠITELJ USLUGE:

Goran Pamić, struč.spec.ing.aedif.

Stalni sudski vještak graditeljstva i procjena nekretnina

52100 Pula, Županska ulica 23

OIB: 23813084306

Pula, 01. veljače 2021. godine NARUČITELJ USLUGE :

OPĆINA BALE

Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

OIB: 05198666627

PROCJEMBENI ELABORAT

NEKRETNINA:

KATASTARSKA ČESTICA: 3649/6

KATASTARSKA OPĆINA: Bale.

ADRESA NEKRETNINE: Područje Grote, Bale

VLASNIK NEKRETNINE: OPĆINA BALE

ADRESA VLASNIKA: Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

OIB VLASNIKA: 05198666627

ZADATAK I SVRHA:

TRŽIŠNA VRIJEDNOST : ili

El.br.: B04/2021

Procjenitelj:

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine za prodaju.

70.800,00 € 535.000,00 kn

Građevinsko zemljište, u naravi neizgrađena građevinska čestica unutar

naselja Bale.

Ovaj procjembeni elaborat sastoji se od 27 stranice, uključujući i priloge. Elaborat je izrađen u dva (2) istovjetna ovjerena primjerka, a

digitalni primjerak se čuva u evidenciji sudskog vještaka - procjenitelja.

SAŽETAK

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13. Nije evidentirana na dan kakvoće

14.

15.

16.

17. 2544

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

30.

31.

32.

33.

34.

35.

36.

37.

38.

39.

40.

41.

Tržišna vrijednost budućeg stanja - EUR

Dan vrednovanja 01. veljače 2021. godine

Stanje nekretnine Neizgrađeno zemljište

Dovršenost (%)

Tržišna vrijednost €/m2 81,00 EUR/m2

Metoda procjene Poredbena

Sadašnjeg građevinska vrijednost - EUR

0

PROCJENA VRIJEDNOSTI

Tržišna vrijednost nekretnina

PODACI O NARUČITELJU

OPĆINA BALE

Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

05198666627

PODACI O NEKRETNINI

Zemljište

Gradivo građevinsko zemljište

Neizgrađeno zemljište

Tip nekretnine

Vrsta nekretnine

Opis nekretnine

Dan kakvoće 01. veljače 2021. godine

70.800,00 EUR

Grijanje ---

Klimatizacija ---

Energetski certifikat i razred ---

BP (m2) --- m2

NKP (m2) --- m2

V (m3) ---

godina

NP (m2) --- m2

---

Upisana pozitivna zabilježba

Mogućnost upisa pozitivne zabilježbe

Površina građevinskog zemljišta (m2) 870 m2

---

PREDMET PROCJENE

NE

Mjesto, adresa i kućni broj nekretnine

Naselje

Područje Grote, Bale

Bale.

Status u zemljišnim knjigama

Status u katastarskom operatu

Legalitet nekretnine

Udio vlasništva

Upisana prava, ( utjecaj na utrživost )

Posjedovni list

Broj katastarske čestice

Broj ZK uloška/poduloška/suvlasnički dio

Vlasništvo

Bale.

3649/6

OPĆINA BALE

1/1

NE

STATUS LEGALITETA NEKRETNINE

GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE, k.č. 3649/6, k.o. Bale

Naručitelj

Adresa naručitelja

OIB naručitelja

Općinski sud

ZK odjel

Katastarska općina

PODACI O DOKUMENTACIJI

Pula

Rovinj

Upisana

Ucrtano stanje nekretnine

Legalna

Katnost građevine

Godina gradnje ---

Goran Pamić, Stalni sudski vještak i procjenitelj nekretnina

G: +385 95 373 4467 2/26

2. OVLAŠTENJE


G: +385 95 373 4467 3/26

3. POPIS PRIMIJENJENIH PROPISA, STRUČNE I ZNANSTVENE LITERATURE

Izračun vrijednosti proveden je prema važećoj pravnoj osnovi, literaturi i javno dostupnim

podacima na službenim web stranicama i to:

3.1. PROPISI O VLASNIŠTVU

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (pročišćeni tekst-NN 91/96, 68/98, 137/99,

22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09),

- Zakon o zemljišnim knjigama ( NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08,

126/10, 55/13, 60/13 ),

- Zakon o zaštiti osobnih podataka ( NN 103/03, 118/06, 41/08, 130/11, 106/12)

3.2. GRADITELJSKI PROPISI

- Zakon o gradnji ( NN 153/13, 20/17, 39/2019),

- Zakon o prostornom uređenju ( NN 153/13, 65/17, 114/18, 39/19, 98/19 ),

- Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama ( NN 86/12, 143/13, 65/17 ),

-

- Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade ( NN 93/17 ),

-

- Pokazatelji troškova građenja (HKA, I/2014)

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 59/2020)

-

-

- HRN EN ISO 9836/2011 (izračun površina zgrada)

3.3. PROPISI O VREDNOVANJU NEKRETNINA

- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina ( NN 78/15 ),

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina ( NN 105/15 ),

- Pravilnik o informacijskom sustavu tržišta nekretnina (NN 68/2020)

3.4. PROPISI O VODNOM DOPRINOSU

- Uredba o visini vodnog doprinosa ( NN 78/10, 76/11, 19/12, 151/13, 83/15 i 42/19),

3.5. POSEBNI PROPISI LOKALNE SAMOUPRAVE

- Odluka o komunalnom doprinosu Općine Bale ( SG Općine Bale br.:01/19)

- Odluka o donošenju ID Prostornog plana Općine Bale, ( SG Općine Bale br.:07/06, 06/14, 03/16).

- Odluka o donošenju ID Urbanističkog plana uređenja naselja Bale, ( SG Općine Bale br.:08/15).

- Odluka o donošenju II ID DPU-a područja Grote, ( SG Općine Bale br.: 01/08, 02/17, 09/18).

3.6. JAVNO DOSTUPNI PODACI

- Državna geodetska uprava - DGU

http://www.katastar.hr/dgu/

- Oćina Bale-Valle - službena web stranica

- Cestovna mreža Istarske Županije ( NN 20/20 ),

- Standardna kalkulacija (Bilten IGH)

- European Valuation Standards (EVS).blue book 8. izdanje (TEGoVA)

Pravilnik o energetskom pregledu zgrada i energetskom certicificiranju ( NN 84/14, 150/14, 133/15,

22/16, 49/16, 17/17, 77/17 ),

http://www.opcina.bale-valle.hr/

Pravilnik o utvrđivanju obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN 136/06; 135/10;

14/11; 55/12)

Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa ( NN 15/19 ),

Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima ( NN 112/17, 34/18, 36/19, 98/19,

31/20 ),


G: +385 95 373 4467 4/26

http://www.katastar.hr/dgu/

















4. OPĆI PODACI

4.1. PODACI O ZADATKU I NARUČITELJU

Zadatak:

Dan vrednovanja: 01. veljače 2021. godine

Dan kakvoće: 01. veljače 2021. godine

Dan i vrijeme očevida: 29. siječnja 2021. godine, od 15.30 - 16.45 sati.

Naručitelj: OPĆINA BALE

Adresa: Trg T. Bembo 1., 52 211 Bale

OIB naručitelja: 05198666627

Svrha procjene: Procjena tržišne vrijednosti nekretnine za prodaju.

4.2. PODACI O NEKRETNINI

Nekretnina vrednovanja:

Adresa nekretnine: Područje Grote, Bale

Zemljišno knjižni odjel: Rovinj.

ZK uložak broj: Nije evidentirana na dan kakvoće

Katastarska čestica broj: 3649/6

Katastarska općina: Bale.

Površina zemljišta: m2

Površina zgrade: m2

Opis nekretnine, opći:

Namjena nekretnine: Gradnja građevina stambene namjene - stambene građevine.

4.3. PROSTORNA IDENTIFIKACIJA

Područje lokalne jedinice: Oćina Bale-Valle.

Naselje: Bale-Valle.

---

870

Građevinsko zemljište, u naravi neizgrađena građevinska čestica unutar

naselja Bale.

Neizgrađeno građevinsko zemljište, formirana građevinska čestica u skladu

s detaljnim planom uređenja područja Grote u naselju Bale, zemljište

oznake k.č.br.: 3649/6 u k.o. Bale. Čestica je zatečena u neodržavanom

stanju, travnata površina bez trajnih nasada sa samoniklim niskim stablima i

grmljem. Površina je u razini pristupne prometnice, makadamskog puta, u

cijelosti neograđena i bez vidljivih oznaka granica čestice. Na prometnici

ima dijelom izvedene sekundarne komunalne i energetske infrastrukture, a

na predmetnom zemljištu nema izvedenih priključaka i formiranog kolnog i

pješačkog ulaza.

Na pisani zahtjev naručitelja od 27. siječnja 2021. godine pristupio sam

izradi procjembenog elaborata tržišne vrijednosti neizgrađenog

građevinskog zemljišta na području naselja Bale, građevinska čestica oznake

koje čini k.č.br.: 3649/6, k.o. Bale.

Osnovne napomene o

nekretnini:

Sva saznanja su u okvirima vršenja očevida, obilaska terena i utvrđivanja

stanja građevinskog zemljišta s priloženom dokumentacijom. Opis je

načinjen u obimu koji je potreban za izvođenje zaključaka o vrijednosti

nekretnine. Za sve dijelove nekretnine, koji su zatvoreni i nepristupačni,

procjenjuju se na temelju dostavljenih i prikupljenih podataka procjenitelja,

a procjena pretpostavlja da se stanje nekretnine nije bitno promijenilo od

dana očevida do dana vrednovanja. Nekretnina nije u uporabi i

hortikulturno je neuređena.


G: +385 95 373 4467 5/26

Nekretnina se nalazi u rubnom dijelu naselja Bale, neizgrađenog dijela

građevinskog zemljišta, područja naziva Grote, nastalo u XX stoljeću.

Područje karakterizira otvorenost, obiteljske kuće s većim okućnicama

katnosti do 2 nadzemne etaže, sa stambenim jedinicama. U produžetku

naselja, cca 500 m udaljenom, su poslovno trgovačke građevine u kojima se

obavljaju poslovne i dnevne potrebe, s trgovinama, restoranima i ostalim

sadržajima koji karakteriziraju razvijeno naselje. Naselje Bale ima vrtić,

osnovnu školu, a strukovne srednje škole i gimnazija, kao i sve upravne,

bolničke i dr. ustanove se nalaze u relativno maloj udaljenosti. Mikro-

lokacije nekretnine, koja je predmet elaborata, se može označiti, ukupno,

kao mirna i rijetko naseljena stambena sredina sa zelenim površinama oko

zgrada.

Položaj u naselju i

okruženje:

II ID DPU Grote (SG Općine Bale 8/2019), DETALJNA NAMJENA POVRŠINA, kartog. Prikaz 1

Tip razvoja i korištenja u

naselju:

Predmetna nekretnina se nalazi unutar neizgrađenog dijela građevinskog

područja naselja Bale, određenog Prostornim planom uređenja Općine Bale

(Službeni glasnik Općine Bale br. 07/06, 06/14, 03/16, unutar obuhvata

Urbanističkog plana uređenja naselja Bale (Službeni glasnik Općine Bale br.

08/07, 08/15), a uvidom u grafički dio UPU-a se nalazi u zoni mješovite

stambeno poslovna (turistička) namjena naselja i DPU-a Područja Grote

(Službeni glasnik Općine Bale br. 01/08, 02/17, 09/18), u daljnjem tekstu

planovi na snazi. Neselje Bale je planirano za razvoj kao jedinstveno

središnje naselje, unutar koje će se stvarati uvjeti za prostorni razvoj

središnjih funkcija naselja i društvenih djelatnosti (uprave, predškolskog

odgoja, osnovnog školstva, zdravstva, kulture i informatičke djelatnosti te

sporta i rekreacije stanovništva) i stanovanja. Ostala građevna područja

naselja unutar obuhvata planova na snazi namijenjena su pretežito

stanovanju kao prevladavajućoj funkciji naselja. Unutar granica građevnih

područja naselja mogu se razvijati i turizam i ugostiteljstvo, obrtničke -

servisne djelatnosti, te pružanje osobnih usluga (odvjetničkih, posredničkih,

projektantskih, frizerskih, zdravstvenih i terapeutskih, rekreacijskih, njege

tijela i sl.), i to u sklopu stambenih građevina, ili u građevinama na

zasebnim građevnim česticama.

Uvidom u grafički dio DPU-a Područja Grote utvrđeno je da se predmetna

nekretnina nalazi u zoni stambena namjena - stambene građevine (S)

(kartografski prikaz u nastavku), sa pristupom na javnu kolno pješačku

površinu. Pretpostavka ove procjene je da se neće mijenjati namjena niti

obujam nekretnine.


G: +385 95 373 4467 6/26

Prometna povezanost:

ŽUC Istarske županije - karta prometnica.

II ID DPU Grote (SG Općine Bale 8/2019), PROMET, kartografski prikaz 2A.

Pristupni put do promatrane nekretnine nije izveden, odnosno do

predmetne nekretnine je moguć pješački pristup preko susjednih čestica,

travnate staze. Pristup s postojeće prometnice na istočnoj strani nije

moguć. Uz predmetnu nekretninu je planirana prometnica s površinama za

promet u mirovanju.

Tip lokalne prometnice i

pristup:

Udaljenost od grada Rovinja, prometnicama ŽC 5096, cca. 14,00 km,

osobnim i javnim prijevozom.

Udaljenost od Županijskog središta, grada Pula, prometnicama D 21/75 i

gradskim prometincama, cca. 22,50 km, osobnim ili javnim prijevozom.

Udaljenost od piključka na autocestu A 9 ( E 751), mjesnim prometnicama,

D 21 i 303, cca. 16,30 km.

Udaljenost do zračne luke "Pula", mjesnim prometnicama, D 75/21 66 i D

401, cca. 25,50 km.


G: +385 95 373 4467 7/26

Oštećenja:

Topografija:

4.4. OBLIK I FORMA NEKRETNINE:

Oblik i forma:

Veličina zemljišta: k.č. 3649/6., k.o. Bale, sveukupne površine 870 m2.

Zatečeno stanje zemljišta: Neizgrađeno građevinsko zemljište.

4.5. JAVNO PRAVNO STANJE

Služnost na nekretninu: Ne postoji upis prava služnosti na nekretninu.

Zaštita kulturne baštine: Nekretnina se nalazi izvan kulturno povijesne (urbanističke) cjeline Bale.

Vodozaštitna zona: Izvan zaštićenog područja vodnog sliva.

Areološki lokalitet: Izvan arheloškog lokaliteta.

4.6. PROSTORNO PLANSKI PODACI

Površina kojom se odvija promet, u neposrednoj blizini predmetne

nekretnine, je neuređena, makadamski put.

Područje, prema planovima na snazi, u kojem se nalazi predmetna

nekretnina, je označena kao građevinsko područje naselja - neizgrađeni dio,

prikazano na kartografskom prikazu "KORIŠTENJE I NAMJENA

POVRŠINA", ID UPU naselje Bale, gdje su utvrđena područja korištenje i

namjena površina (SG Općine Bale br. 08/2007, 8/2015). Građevinsko

područje je prostor namijenjen izgradnji i razvoju naselja a planovima na

snazi se prikazuje dvojako - kao neizgrađeni i izgrađeni dio. Istovjetni

Izjave u urbanističkom

planiranju:

II ID DPU Grote (SG Općine Bale 9/2019), PLAN PARCELACIJE, kartografski prikaz 3A.

Promatranu nekretninu čini k.č. 3649/6, k.o. Bale, oznake zemljišta

pašnjak, površine 870 m2, izlomljenog, geometrijski formiranog oblika

sukladno planovima na snazi. Sjeverozapadna i sjeverna strana predmetne

čestice, cjelokupna dužina, je planom predviđena ulična strana.

Jugozapadna strana je prislonjena uz neizgrađenu česticu iste namjene.

Preosta dio čestice je prislonjen na susjedne negradive čestice, planirane za

javne zelene površine.

Izvan prostora ograničenja zaštićenog obalnog područja mora.

Parcela je u blagom nagibu smjera jug-sjever, a okolni teren, prometnice i

javne površine je prilagođen okolišu neizgrađenog zemljišta.

Zaštićeno obalno

područje mora:


G: +385 95 373 4467 8/26

Odredbe za provođenje:

uvjeti uređivanja prostora primjenjivati će se kako za neizgrađeni tako i za

izgrađeni dio građevinskog područja. U građevinskom području Općine

Bale određeni su negradivi dijelovi građevinskog područja kao područja u

kojima se ne mogu graditi građevine visokogradnje. Negradivi dijelovi

građevinskog područja namijenjeni su isključivo uređivanju zelenih

parkovnih površina, sportskih i rekreativnih površina, vrtova, pješačkih i

kolnih površina te infrastrukturnim građevinama i vodovima.

Predmetna nekretnina je u zoni stambena namjena - stambene građevine,

za rekonstrukciju i izgradnju stambenih građevina (S), označena oznakom

građevinske čestice S-40. Način gradnje slobodnostojeće građevin (SS),

planirane površine čestice 870 m2, s koeficijentom izgrađenosti k-ig koji se

može kretati između 0,20 i 0,40. Dozvoljena katnost podrum, prizemlje,

kat i potkrovlje, Po+P+1+Pk. Koeficijent iskorištenosti čestice (k-is) može

iznositi 1,20.

Maksimalna visina svih gradevina unutar gradevnih podrucja naselja i

izdvojenih dijelova naselja iznosi najviše 7,0 metara.

Iznad maksimalne visine može se izvoditi krovna konstrukcija maksimalne

visine od 3,2 m mjereno od vijenca građevine do sljemena krovišta,

računajući i strojarnice dizala, postolja za klimatizacijske i slične uređaje, te

ograde na krovovima nagiba krovnih ploha manjih od 5% koje mogu biti

maksimalne visine do 1,2 m iznad vijenca građevine.

Smještaj vozila kod građevnih čestica svih vrsta i namjena građevina koje

imaju neposredni kolni pristup s javno prometne površine, rješavaju se

unutar građevne čestice u garaži ili otvorenom parkiralištu, a broj je

Predmetna nekretnina se nalazi u zoni obuhvata DPU područja Grote u

naselju Bale, gdje je namjena građevnih parcela određena putem oznake

parcele što je prikazano na listu 1: Detaljna namjena površina i na listovima

3: Uvjeti gradnje. Na grafičkom listu 3b: Uvjeti gradnje, vidljiva je

maksimalna površina unutar koje se mogu smjestiti građevine na parceli te

obavezni građevni i regulacijski pravac. Veličina te oblik površine za

izgradnju građevina utvrđena je na grafičkom listu 3b: Uvjeti gradnje, a

numerički pokazatelji dani su u Tablici u poglavlju I.1. Tekstualnog dijela

DPU-a.

II ID DPU Grote (SG Općine Bale 9/2019), UVJETI GRADNJE, kartografski prikaz 3B.


G: +385 95 373 4467 9/26

5. PODACI S OČEVIDA

5.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

5.2. VLASNIŠTVO I LEGALITET

Posjedovni list broj : 2544 k.o. Bale.

Upisane osobe:

OIB: 05198666627

k.č. Oznaka zemljišta Površina

3649/6 PAŠNJAK 870 m2

5.3. DOSTAVLJENA DOKUMENTACIJA I INFORMACIJE

Sudionici na očevidu:

Izvadak iz ZK:

Posjedovni list:

Kopija katastarskog plana:

Nema.

Akti za gradnju: Nema.

Akti za uporabu: Nema.

određen u tekstualnom dijelu detaljnog plana s obzirom na namjenu

parcele.

Građevna čestica može biti ograđena. Ograde oko građevne čestice treba

riješiti kao zidane, zidano žbukane, kamene, betonske, zelene živice, uz

kombinaciju niskog punog zida i transparentne metalne ograde.

Vlasništvo nekretnine nije predmet procjene niti provjera s upravno-pravnog naslova. Uvidom u

Rješenje o promjeni podataka u katastarskom operatu katastarske općine Bale, Posjedovni list broj:

2544. za predmetnu česticu ostale čestice izostavljene kao nepotrebne, sa stanjem na dan 14.01.2021.

godine, utvrđeno je da:

OPĆINA BALE-COMUNE DI VALLE, T.BEMBO 1, BALE

(VLASNIK)

Nije dostavljen. Na dan vrednovanja ZK izvadak za predmetnu česticu nije

bio dostupan na službenim stranicama Ministarstva pravosuđa i uprave.

Neregistrirana prava i

obveze:

Prijepis posjedovnog lista 2544, službena preslika Rješenja o promjeni

podataka u katastrskom operatu katastarske općine Bale, Klasa: UP/I 932-

07/21-02/7 od 14.01.2021. Odjela za katastar nekrtnina Rovinj-Rovigno.

Predočeno Rješenje o promjeni padataka u katastru, sa službenim prilogom

izvoda iz katastarskog plana, Odjela za katastar nekretnina Rovinj-Rovigno

od 14. siječnja 2021 godine.

Projektna dokumentacija:

Očevidom na licu mjesta identificirana je predmetna nekretnina u naselju Bale-Valle, temeljem

dostavljene dokumentacije, u naravi neizgrađeno građevinsko zemljište, formirana građevinsnka čestica

oznake k.č.br.: 3649/6, pašnjak, sveukupne površine čestice 870 m2 u k.o. Bale, u sjevernom rubnom

dijelu naselja Bale-Valle. Uvidom u zemljišne knjige, ZK odjela Rovinj, za predmernu česticu i Izvodu

iz posjedovnog lista br.: 2544, Odjela za katastar nekretnina Rovinj, u Rovinju je utvrđeno da katastar

nekrentina zemljišnik nisu usklađeni, odnosno provedena parcelacija na dan vrednovanja nije

provedena u zemljišnim knjigama. Na temelju dostavljenog katastarskog plana i izvatka iz prostorno

planske dokumentacije je utvrđena točna lokacija predmetne nekretnine, a očevidom konfiguracija

zemljišta, izgrađenost, uređenje okoliša, te sve ostale odlučne činjenice.

Ostala neregistrirana opterećenja (npr. favoriziranje), povlastice, prava,

posebnosti, prava služnosti, građenja, ugovora kao i nečistoća, (npr.

zagađenih područja), prema iskazu zastupnika naručitelja ne postoje.

Bez sudionika s procjeniteljem.


G: +385 95 373 4467 10/26

Nema.

Informacije sudionika: Nema.

5.4. KOMENTAR LEGALITETA GRAĐEVINE

5.5. POVRŠINA I VOLUMEN GRAĐEVINE

5.5.1. PREDMETNE ČESTICE - EVIDENTIRANA POVRŠINA

R.br.

1. m2

m2

5.5.2. PREDMETNA POVRŠINA IZ POSJEDOVNOG LISTA

R.br.

1. m2

m2

5.6. FOTODOKUMENTACIJA

Pristupni do predmetne nekretnine dio k.č. 3649/9

dio k.č. 3649/9 dio k.č. 3649/9

Sveukupno P predmetnog zemljišta: 870

Sveukupno P zemljišta:

Broj k.č. Udio dijela Način uporabe kat. čestice Kategorija Površina

3649/6 1/1

Kategorija Površina

3649/6 1/1 PAŠNJAK 1. 870

870

870

Broj k.č. Udio dijela Način uporabe kat. čestice

Neizgrađena čestica k.č.br.: 33649/6, k.o. Bale, je formirana građevinska čestica sukladno planovima

na snazi naselja Bale i kao takva je evidentirana u katastarskom operatu i zemljišniku, a evidenirano

stanje je usklađeno, te se temeljem dostavljene dokumentacije može smatrati legalnom.

Mjerenje nije obaveljno nego su preuzete mjere površina iz evidencija nadležnih službi države, te ova

procjena pretpostavlja da iste odgovaraju stvarnom stanju, bez provjere geodetskim mjerenjem.

PAŠNJAK 1.

Energetski certifikat SZ:


G: +385 95 373 4467 11/26

dio k.č. 3649/9 dio k.č. 3649/9

6. KAKVOĆA PROMATRANE NEKRETNINE

6.1. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

Kategorija zemljišta: I kategorija.

Izgrađenost: Neizgrađeno.

Komunalna opremljenost:

6.2. RAZVOJ, GRADILIŠTE I OSTALO

Vrsta prometnice:

Infrastruktura:

Vodovodna mreža: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Elektroenergetska mreža: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Telekomunikacijska mreža: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Odvodnja otpadnih voda: izvedena u javnoj površini u neposrednoj blizini nekretnine.

Plinska mreža: nema izgrađene u naselju.

Komunalna zona:

Uvjeti za stanovanje: Nema.

Nema.

Parkiranje: Sukladno uvjetima građenja.

Buka:

Zagađenje:

Položaj nekretnina u

naselju:

Čestica se nalazi unutar neizgrađene zone stambene namjene - stambene

građevine (S), u neposrednoj blizini glavnih prometnica, obrazovnih i

upravnih ustanova, mora, smještajnih kapaciteta, blizini središta naselja s

vrlo dobrom infrastrukturom.

Uz predmetnu površinu je dijelom izvedena komunalna i energetska

infrastrukutra.

Predmetne nekretnine su iste namjene i uporabe, te sličnog oblika i veličine

kao i granične čestice.

Sabirna mjesna promtnica, ulica s pješačkim i motornim prometom,

manjeg intenziteta.

Komunalna opremljenost

prometnice: neizgrađena.

Uvjeti za poslovnu

djelatnost:

Odlukom o komunalnom doprinosu, Općine Bale, dio naselja u kojem se

nalazi predmetna nekretnina je II zona za plaćanje komunalnog doprinosa

u ukupnom iznosu od 100,00 kn/m3 BRV-a.

Granica parcele i

susjedske sličnosti:

Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati i uočljivi.

Na lokaciji nema izvora zagađenja tla koji bili općepoznati i uočljivi.

Tlo, podzemne vode (ako

je očito vidljivo):

Tlo je pretežito, homogeno, s uređenom sabirnom mjesnom prometnicom,

rezerviranom za pješački promet, bez vidljivih podzemnih voda.


G: +385 95 373 4467 12/26

6.3.

6.4. VODNI DOPRINOS

7. OPĆE VRIJEDNOSTI ODNOSA NA TRŽIŠTU

7.1. GOSPODARSKO STANJE U RH

Izvor: HNB - Informacija o gospodarskim kretanjima - rujan 2020.

7.2. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA U RH

Nepredvidljivost dužine trajanja pandemije koronavirusa je ipak ostavila posljedice i na tržište

nekretnina. Optimizam i lagano buđenje tržišta u lipnju ipak se usporilo krajem kolovoza kao

posljedica povećanja broja zaraženih.

Usprkos solidnom interesu, stranci koji čine većinu stjecatelja u priobalnim županijama nisu u

Nekretnina se nalazi u Zoni B, stambene namjene.

Prvi rezultati DZS-a pokazuju da se u drugom tromjesečju 2020. kao posljedica pandemije

koronavirusa i restriktivnih mjera uvedenih za njezino suzbijanje realni bruto domaći proizvod smanjio

za 14,9% u odnosu na prethodno tromjesečje, dok dostupni podaci za treće tromjesečje upućuju na tek

djelomičan oporavak gospodarske aktivnosti.

Vodni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekta i uređaja vodnog gospodarstva, a obračunava se temeljem Zakona o

financiranju vodnog gospodarstva, pročišćeni tekst (»Narodne novine«, broj 153/09, 90/11, 56/13,

154/14, 119/15, 120/16, 127/17, 66/19). Vodni doprinos se obračunava na temelju glavnoga projekta

ili druge projektne dokumentacije za koju se, prema propisima o gradnji, ishoduje građevinska dozvola

ili potvrda glavnoga projekta.

KOMUNALNI DOPRINOS

Komunalni doprinos predstavlja financijska sredstva kojima vlasnici građevinskih čestica sudjeluju u

financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture na području Općine Bale. Vrijednost

komunalnog doprinosa temelji se na Zakonu o komunalnom gospodarstvu (NN 68/2018).

Nekretnina se, sukladno odluci nadležne jedinice lokalne samouprave nalazi u II zoni gdje je određena

jedinična cijena 100,00 kn/m³ obujma građevine.

Obujam objekta obračunava se prema odredbama Pravilnika kojim se to regulira.

Tijekom lipnja i srpnja 2020. zabilježen je rast broja zaposlenih, dok se nezaposlenost smanjila,

odražavajući otključavanje gospodarstva te kasniji početak sezone od uobičajenog. No, vrijednosti tih

pokazatelja i dalje su zamjetno nepovoljnije u odnosu na razdoblje prije izbijanja pandemije. Godišnja

stopa inflacije potrošačkih cijena smanjila se na –0,3% u srpnju (s –0,2% u lipnju), a najveći doprinos

tome dao je pad cijena neprerađenih prehrambenih proizvoda (poglavito povrća i mesa). Očekivanja u

vezi s jačanjem kune zbog boljih od očekivanih turističkih pokazatelja utjecala su na aprecijaciju tečaja

kune prema euru tijekom srpnja i u prvoj polovini kolovoza, nakon čega je tečaj počeo lagano

deprecirati zbog postroživanja epidemioloških mjera na emitivnim tržištima. Pod utjecajem vrlo

ekspanzivne monetarne politike HNB-a, likvidnost domaćega financijskog sustava dosegnula je dosad

najvišu razinu, čemu je pridonio i HNB-ov otkup državnih vrijednosnih papira krajem lipnja.

Rast ukupnih plasmana monetarnih institucija u srpnju uglavnom je bio rezultat jačanja kreditiranja

stanovništva, ponajviše pod utjecajem programa subvencioniranja stambenih kredita Vlade RH, a

manjim dijelom i zbog zaduživanja u svrhu obnove stambenih jedinica oštećenih u potresu. Manjak

proračuna opće države prema metodologiji ESA bio je u prvom tromjesečju 2020. nešto veći u odnosu

na isto razdoblje prošle godine, dok podaci Ministarstva financija upućuju na znatno produbljivanje

manjka u drugom tromjesečju.


G: +385 95 373 4467 13/26

https://www.hnb.hr/documents/20182/121663/i-040.pdf/e1e49e05-ab3d-4426-ac41-9f00eb6d0e6d

Izvor: https://www.burza-nekretnina.com/statistike

7.3. TRŽIŠTE PONUĐENIH NEKRETNINA NA USPOREDIVOM PODRUČJU

7.4. INDEKS CIJENA NEKRETNINA

mogućnosti realizirati eventualne interese zbog otežanog dolaska u Hrvatsku. Evidentno je da je broj

transakcija manji u cijeloj Hrvatskoj i to tijekom cijele 2020. godine.

ICSN se temelji na različitoj stratifikaciji uzorka od one koja se primjenjivala pri računanju starog

HICN-a, u skladu s Uredbom Komisije 93/2013, u kojoj je definirano da indeks cijena stambenih

nekretnina mora obuhvaćati kategorije izdataka ukupno na razini Republike Hrvatske te izdvojene

kategorije za nove i postojeće stambene objekta.

Prodavatelji nekretnina još uvijek ne donose odluke o eventualnoj korekciji cijena pa se različiti stavovi

kupaca i prodavatelja odražavaju na lošiji promet u cijeloj Hrvatskoj, a posebno u Zagrebu.

Nekretnine i dalje zadržavaju status poželjne investicije čak i usred pandemije. Ulagači traže samo one

nekretnine koje mogu ostvariti povrat, a ako se radi o stambenim u Zagrebu, one koje su novijeg

datuma izgradnje i koje mogu dugo odolijevati svim potresima.

Razlike u cijenama između novijih i kvalitetnijih nekretnina s jedne strane i onih starijih i manje

kvalitetnih s druge strane, bit će sve veće. Tržište će se i dalje usporavati uz blagi prosječni pad cijena

nakon protoka subvencija i dolaska hladnijih dana.

Državni zavod za statistiku (DZS) razvio je indeks cijena stambenih nekretnina (ICSN) za Hrvatsku u

suradnji s Hrvatskom narodnom bankom. Taj se indeks na tromjesečnoj razini, počevši od 20. siječnja

2016., objavljuje na stranicama DZS-a, dok u bazi podataka Eurostata zamijenjuje hedonistički indeks

cijena nekretnina (HICN), koji je dosad reprezentirao kretanje cijena stambenih objekata u Hrvatskoj.

Istodobno, zaključno s drugim tromjesečjem 2015., Hrvatska narodna banka je prestala s

konstrukcijom i objavom hedonističkog indeksa cijena nekretnina (HICN).

Kako na tržištu ima malo sličnih nekretnina u promatranoj zoni stoga je uzeta slična pozicija i

namjena, približno isto vrednovanih mjesta. Zadnje prosječne kupoprodajne cijene sličnih nekretnina,

po površini, namjeni i drugim usporedivim pokazateljima, na bliskim lokacijama, jesu 65,00 - 91,00 €

/m².

Trenutno je smanjena potražnja na tržištu nekretnina zbog pandemije, a prevelika ponuda, uglavnom

slabije atraktivnih, nekretnina na prodaju te ekonomski aspekti društva, koji nisu značajno smanjili

cijene atraktivnih nekretnina, te se očekuje utrživost predmetne nekretnine u kraćem vremenskom

razdoblju.

Lokacija na kojoj se nalazi predmetna nekretnina je dobra. Radi se o nekretnini koja se nalazi u

turistički aktivnom naselju, blizini mora, važnih gradskih i državnih prometnica, kao i trgovačkih

centara, pogodnoj kako za gospodarske tako i za obavljanje proizvodnih djelatnosti.

Dijelom će se krvna slika tržišta poboljšati najavljenim jesenskim subvencijama stambenih kredita, što

će povećanom potražnjom sačuvati vrijednost dijela stambenih nekretnina tijekom rujna i listopada.

Situacija će se ipak pogoršati u studenom.

Metodologija te obveza razvoja i provedbe ICSN-a definirani su Uredbom Komisije (EU) br. 93/2013

o utvrđivanju detaljnih pravila za provedbu Uredbe Vijeća (EZ) br. 2494/95 o harmoniziranim

indeksima potrošačkih cijena u vezi s utvrđivanjem indeksa cijena stambenih objekata u vlasništvu

stanara od 1. veljače 2013.

ICSN se temelji na mnogo opširnijoj i obuhvatnijoj bazi podataka koja obuhvaća transakcije u

trgovanju stambenim objektima na teritoriju Republike Hrvatske i registrirane na temelju Prijave

prometa nekretnina pri Poreznoj upravi Ministarstva financija. Dobra svojstva baze podataka na kojoj

se temelji izračun ICSNa, ponajprije njezin obuhvat i opširnost, omogućuju konstrukciju indeksa koji

vjerodostojnije odražava dinamiku ostvarenih cijena stambenih objekata u Hrvatskoj od postojećeg

HICN-a.


G: +385 95 373 4467 14/26

https://www.burza-nekretnina.com/statistike

Izvor: https://www.dzs.hr/Hrv_Eng/Pokazatelji/MSI%20CIJENE.xlsx

8. ODABIR METODE I OBRAZLOŽENJE

8.1. OPĆENITO O ODABIRU METODE

- približna vrijednost zemljišta

- približna vrijednost nekretnina,

- pregledi tržišta nekretnina,

- poredbeni pokazatelji,

- koeficijenti za prilagodbu,

- koeficijenti za preračunavanje,

- indeksni nizovi,

- stope kapitalizacije.

ICSN je konstruiran s pomoću baze podataka koja pokriva sve transakcije na teritoriju RH registrirane

pri Poreznoj upravi. S obzirom na to da se ICSN temelji na novom izvoru podataka, koji se prvi put

koristi za potrebe službene statistike, treba napomenuti da će se indeks ICSN objavljivati uz veći

vremenski pomak u odnosu na HICN.

Tržišna vrijednost definira cijenu koja se u trenutku procjene, prema statusu izrađene projektne

dokumentacije i statusu legaliteta, te stvarnim obilježjima građenja nekretnina može postići na tržištu,

ne uzimajući u obzir neuobičajene ili osobne elemente. Kod tržišne vrijednosti vrijedi princip "highest

and best use" kako bi se procjenjivala u scenariju koji rezultira maksimalnu vrijednost, a prikladna je za

nekretnine koje generiraju prihod. .

Vrijednosti, koje se dobiju temeljem dovoljnog broja pribavljenih i evaluiranih podataka prikladnih

kupoprodajnih ugovora i koeficijenti koje propisuje Zakon o procjeni nekretnina i Pravilnik o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, su:


G: +385 95 373 4467 15/26

https://www.dzs.hr/Hrv_Eng/Pokazatelji/MSI CIJENE.xlsx

8.2. ODABIR METODE

a)

b)

c)

kategorija zemljišta koja se utvrđuju prema spremnosti za gradnju na temelju prostorno planske

dokumentacije i na temelju tehničkih, stvarnih i gospodarskih obilježja, uzimajući u obzir uvjete zaštite

okoliša i ostale utjecajne čimbenike. Sukladno čl. 10. Pravilnika o procjenama vrijednosti nekretnina

Način i uporaba podataka u odabranoj metodologiji su propisani zakonskom regulativom,

međunarodnim standardima, te su uobičajeni na lokalnom tržištu.

Posebna obilježja poredbenih nekretnina mi nisu poznata, te se stoga pretpostavlja da na poredbenim

nekretninama nema:

1. Neuknjiženih tereta, (plodouživanje, legalnost dijela ili cijele nekretnine i sl.),

2. Nedostataka i posebnih obilježja, (zagađenje tla, buka i sl.).

Usporedba se vrši prvenstveno po dostupnim pokazateljima - kupoprodajnim cijenama.

Ostale poznate prednosti i nedostaci nekretnine uzimaju se u obzir kroz faktore prilagodbe tržištu.

Obzirom na gore sve navedeno odabire se poredbena metoda procjene, glavna metoda, kao

najprikladniji postupak za utvrđivanje tržišne vrijednosti zemljišta prema odredbama Pravilnika o

metodama procjene vrijednosti nekretnina, gdje se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri

kupoprodajne cijene, (transakcije), poredbenih nekretnina i troškovna za građevinu, kao pomoćna

metoda.

S obzirom na zonu i položaj nekretnine, koja je predmetom procjene, zemljište koje se nalazi unutar

granica građevinskog područja naselja, u postupku procjene, prema potrebi, posebno će se odrediti

vrijednost zemljišta istih kategorija ako su dostupne, a onda drugih kategorija, te će se, ovisno o tome

koje kategorije je poredbeno zemljište, odrediti i vrijednost zemljišta građevinske namjene.

Za izračun tržišne vrijednosti zemljišta, pored koeficijenta međuvremenskog izjednačenja, primjenit će

se čl. 27., Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina koji omogućava izvođenje drugih

koeficijenata za preračunavanje razlika u vrijednosti drugih obilježja istovrsnih nekretnina.

Za izračun tržišne vrijednosti nekretnine koristit će se slijedeći korekcioni faktori:

međuvremensko izjednačavanje cijena definiranih za tri geografska područja, (indeks cijena stambenih

nekretnina Državnog zavoda za statistiku), podaci preuzeti sa www.dsz.hr - hedonistički pristup

regresijskih modela, revalorizacija jediničnih cijena s obzirom na vrijeme prodaja usporednih

nekrentina.

zemljište koje je predmet procjene je zemljište I kategorije, (I kategorija zemljišta koja obuhvaća

katastarske čestice na kojima su ispunjeni uvjeti za izdavanje građevinske dozvole prema posebnom

zakonu kojim se uređuju pitanja gradnje). S obzirom na navedeno pri usporedbi vrijednosti zemljišta sa

dostupnim podacima prema potrebi mogu se koristiti koeficijenti za različitu kategoriju zemljišta,

(Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina, PRILOG 4: ORIJENTACIJSKI ODNOSI

VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA OVISNO O SPREMNOSTI ZA GRADNJU).

koeficijenti za preračunavanje kojima se preračunavaju razlike u vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog

odstupanja u njihovim obilježjima.

Kako, za područje u kojem se nalaze promatrane nekretnine, postoji dijelom uređena baza podataka,

propisana Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti

nekretnina, kod ove nekretnine poslužiti će, dostupni podaci iz baze podataka MGIPU E-nekretnine,

kao i podataka koji su dostavljeni iz dostupne baze podataka nadležne lokalne jedinice, e-izvatka i

osobnog poznavanja ponude nekretnina, temeljem koje je rađen odabir, a potom uvidom u zemljišne

knjige, glavnu knjigu i zbirku isprava nadležnog Općinskog suda. Prikupljeni podaci su arhivirani u

digitalnoj bazi procjenitelja samo za potrebe izrade ovog elaborata, a isti se mogu provjeriti u

nadležnom općinskom sudu.


G: +385 95 373 4467 16/26

9. PRIBAVLJENI PODACI

9.1. POREDBENE NEKRETNINE I IZVOR

e- nekretnine (MGIPU)

9.1. OBILJEŽJA PREDMETNE NEKRETNINE

9.2. POREDBENE NEKRETNINE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 386 64,66 1.

2. 1010 90,98 1.

3. 996 70,15 1.

9.3. ANALIZA PRIKUPLJENIH PODATAKA

Isključivanje neuobičajenih okolnosti.

Bale

Za usporedbu se uzimaju, kao poredbene nekretnine, tri građevinske čestice stambene namjene, istih

obilježja prodanih na slobodnom tržištu sa istih i drugih bliskih podudarnih područja, iz baze e-

nekretnine, u vremenskom periodu od 2017 - 2021. godine, što je period manji od četiri godine koji

propisuje Pravilnik.

Cjenovni blok

Bale 3374/7 11.05.2018. S 1,35 Bale

Bale

S obzirom da postoji dijelom uređena baza podataka s vrijednostima, a bez koeficijenata propisanih

Zakonom o procjeni vrijednosti nekrtnina i Pravilnikom o metodama procjene vrijednosti nekretnina

propisuju, kod ove nekretnine ćemo se služiti dostupnim podacima o prodaji sličnih nekretnina

prikupljenih u bazi podataka MGIPU dostavljenih od nadležnih PU, evidentiranih temeljem

kupoprodajnih ugovora, odnosno promjena u zemljišnim knjigama. Podaci su arhivirani osobno kod

procjenitelja, a mogu se provjeriti na nadležnom općinskom sudu. Koristeći njihove podatke koji se

smatraju najrelavantnijima za postignute prodajne cijene nekretnina nisu zatraženi drugi podaci. Prema

dostupnim podacima odabrane su četiri nekretnine stambene namjene (bilo da se radi o jednoj ili više

k.č. ili njihovih dijelova koje čine jednu građevinsku cjelinu), koje se u nastavku razmatraju kao

usporedne nekretnine, obzirom da se radi o nekretnini koja se nalazi u području s malim brojem

nekretnina istovrsne namjene kao i predmetna i gdje nema evidentiranih kupoprodaja tog tipa, a ista se

nalazi u pretežito stambenom području gdje je omogućena izgrađenost u sličnim omjerima.

870,00

Vrsta. S

Mjera: 0,2-0,4

Kategorija:

Obilježja koja utječu na vrijednost procijenjivane nekretnine.

Površina zemljišta:

28.12.2020. S 1,20

1

Lokacija: Bale

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak k

up

op

rodaj

e

nek

rtn

ine

Vrs

ta g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(n

amje

na

i

pra

vila

)

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Bale 3282/2

Neuobičajenim okolnostima smatraju se značajna pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena veća

od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene istovrsnih nekretnina u promatranom cjenovnom bloku

Dan vrednovanja: 01. veljače 2021. godine

Bale 4005/11 27.06.2018. S 1,20


G: +385 95 373 4467 17/26

9.4. GRUBO ČIŠČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Kat

ego

rija

zem

ljišt

a

1. 386 64,66 1. %

2. 1010 90,98 1. %

3. 996 70,15 1. %75,26

10. IZJEDNAČENJA I ANALIZE

10.1. MEĐUVREMENSKO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Kup

op

rod

ajn

a ci

jen

a

€/

m2

Ko

rekci

jski fa

kto

r

1. 386 65 1,16 €

2. 1010 91 1,00 €

3. 996 70 1,16 €€

Kat

asta

rska

čest

ica

11.05.2018.3374/7Bale

Bale 4005/11 27.06.2018. 109,33

3282/2 28.12.2020. S 1,20

126,91

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rod

aji n

ekrt

nin

e

Baz

ni in

dek

s n

a d

an

skla

pan

ja k

up

op

rod

aje

Baz

ni in

dek

s n

a d

an

vre

dn

ovan

ja

Međuvremenski

izjednačena cijena

Razloga za isključenje pojedinih transakcija iz daljnjeg izračuna, jer ne zadovoljavaju prethodno zadane

parametre, nema.

Bale 3374/7 11.05.2018. 109,33 126,91 75,40

Bale 3282/2 28.12.2020. 126,91 126,91 91,00

Prosječna cijena u €/m2: 82,53

S

-7,28

Prosječna cijena u €/m2:

-16,39

ili tijekom utvrđivanja tržišne vrijednosti pojedinačne nekretnine. Analizirajući predmetne kupoprodaje

nekretnina iz evidentiranih kupoprodajnih cijena vidljivo je da nema zemljišta koje značajno odstupa

od ostalih cijena u nacrtu izvatka, te će se sukladno čl. 4. stavak 3., Pravilnika o metodama procjene

vrijednosti nekretnina izostaviti iz daljnjeg postupka utvrđivanja tržišne vrijednosti, a prosjek će se

izračunati iz preostalih cijena.

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Nad

nev

ak o

dlu

ke

o

kup

op

rod

aji

nek

rtn

ine

Vrs

ta g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(n

amje

na)

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Odstupanje %

17,28

1,35

Bale

Bale

Kako nije bilo isključivanja neuobičajenih okolnosti u promatranom području u kojem se nalaze

nekretnine, približno istih ili sličnih obilježja kao nekretnina koja je predmet utvrđivanja tržišne

vrijednosti, pronađene su tri realizirane kupoprodaje unatrag tri godine od dana utvrđivanja tržišne

vrijednosti koje zadovoljavaju propisane kriterije.

Prosječna vrijednost - privremena prosječna postignuta kupoprodajna vrijednost usporedivih

nekretnina iznosi 75,26 €/m2.

Nekertnine, koje su predmetom utvrđivanja tržišne vrijednosti, djelomično odstupaju svojim

obilježjima od usporedivih nekretnina, zemljišta na promatranom i usporedivom području, te će se

navedena odstupanja uzeti u obzir primjenom čl. 62. Pravilnika o metodama procjene vrijednosti

nekretnina, a kako je prikazano u daljnjem postupku utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnina.

81,20

4005/11 27.06.2018. S 1,20


G: +385 95 373 4467 18/26

10.2. INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Po

vrš

ina

stan

a

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

Ko

efic

ijen

t za

pre

raču

nav

anje

1. 386 75 0,96 €

2. 1010 91 1,00 €

3. 996 81 1,00 €82 €

11. STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN

11.1. STATISTIČKA OBRADA POREDBENIH ZEMLJIŠTA

Red

ni b

roj tr

ansa

kci

je

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kup

op

rodaj

na

cije

na

€/m

2

1. Bale 65

2. Bale 91

3. Bale 70

11.2. KUMULATIVNI IZRAČUN

=

Tržišna vrijednost ukupno zaokruženo: = €

12. ZAKLJUČAK

1,200,300,25-0,453374/7Bale 72,00

0

Kat

asta

rska

čest

ica

Po

vrš

ina

zem

ljišt

a

Međ

uvre

men

ski

izje

dn

ačen

a ci

jen

a

Međ

uvre

men

ski i

inte

rakti

vn

o

izje

dn

ačen

a ci

jen

a €/

m2

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(pro

cjen

jivan

e

nek

retn

ine)

€

Kat

asta

rska

op

ćin

a

Kat

asta

rska

čest

ica

Mje

ra g

rađ

evin

sko

g

ko

rišt

eja

(po

red

ben

e

nek

rtn

ine)

3282/2 1010 91,00 91,00 -12% -9,67 94

4005/11 996 81,20 81,00 0% 0,33

70.757

70.800,00

Privremena vrijednost:

Standardno odstupanje (+-): 7,77 10%

Pravilo dva sigma (+-):

Preliminarna vrijednost

zemljišta I kategorije:81,33 € x 870,00 =

Nakon provedenih izjednačenja i analiza pribavljenih podataka poredbenih nekretnina pravilo dva

sigma je zadovoljeno jer je izračunom dobiveni iznos manji od 40%.

70.757,10

15,54

Pula 81,33 181

20%

3374/7O

dst

up

anje

od p

rosj

eka

u %

Odst

up

anje

od p

rosj

eka

(ap

solu

tno

)

Kvad

rat

odst

up

anja

(ap

solu

tno

)

879,3311%72,0075,40386M

jera

grđ

evin

sko

g

ko

rišt

enja

(ko

efic

ijen

t

isko

rist

ivo

sti)

Međuvremenski i

interkvalitativno

izjednačena cijena

Prosječna cijena u €/m2: 81,33

Svrha procjene je bilo iznošenje mišljenja o sadašnjoj poštenoj tržišnoj vrijednosti apsolutnog

vlasništva nad predmetnom nekretninom, neizgrađenog građevinskog zemljišta, k.č.br.: 3649/6,

oznake pašnjak, sveukupne površine čestice 870 m2, upisane u posjedovni list broj 2544 k.o. Bale, u

naravi zapuštena zelena površina, u naselju Bale, kao da su ponuđene na prodaju na otvorenom tržištu.

Bale 3282/2 0,30 0,30 1,20 91,00

Bale 4005/11 0,30 0,30 1,20 81,00


G: +385 95 373 4467 19/26

Poštena tržišna vrijednost i apsolutno vlasništvo su prethodno već definirani.

(slovima: sedamdesettisućaosamstotina eura)

odnosno:

(slovima: petstotinatridesetpettisuća kuna)

Procijenjena vrijednost ne sadrži PDV, kao i porez na promet nekretnina.

13. IZJAVE, PRETPOSTAVKE I OGRANIČAVAJUĆI UVJETI

Iako je procjena rezultat profesionalnog i neovisnog rada izvršenog u skladu sa zakonskom

regulativom, ona kao mišljenje, nema snagu dokazane činjenice.

Nekretnina je procijenjena pod pretpostavkom postizanja cijene koju bi trebalo primiti za prodanu

imovinu u uobičajenoj transakciji između sudionika na tržištu na dan vršenja očevida na nekretnini.

U procjenjenu vrijednost nisu uključeni troškovi i porezi kod kupoprodaje.

Mišljenje iznešeno u ovom izvješću može biti potpuno shvaćeno samo nakon cjelovitog čitanja

elaborata, priloga, pretpostavki, ograničavajućih uvjeta, drugih podataka, te općih uvjeta poslovanja.

Kod izrade procjembenog elaborata sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim

dostupnim podacima.

Naknada za izradu izvještaja o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine ne ovisi o donesenom zaključku

o procijenjenoj vrijednosti iste.

Kao osobno mišljenje, procjena može varirati ovisno o osobi koja vrši procjenu istih činjenica. Iz tog

razloga, procjenitelj jamči da su konačne vrijednosti samo njegova najbolja procjena na dan ispitivanja

nekretnine. Ne postoje jamstva, bilo u pisanoj formi ili implicirana, da će se nekretnina prodati za

iznesenu procijenjenu vrijednost.

Procijenjena vrijednost nekretnina podložna je promjenama u skladu sa situacijom na tržištu.

Procijenjena vrijednost nekretnina u direktnoj je ovisnosti s odnosom ponude i potražnje na tržištu,

vremenom i uvjetima prodaje, visinom kamatnih stopa, načinom reklamiranja te ostalim subjektivnim

čimbenicima. Procijenjena vrijednost nekretnine uzima u obzir atraktivnost nekretnine na tržištu.

Paritet obračunske vrijednosti kn/€ iznosi 7,557591 kn/1 €, prema srednjem tečaju HNB na dan

vrednovanja.

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U KUNAMA 535.000,00

70.800,00 €

535.000,00 kn

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U € 70.800,00

70.757,00 7,56 knPoredbena

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U kn/m2

Prema gore navedenoj analizi utvrđena je sadašnja poštena tržišna vrijednost nekretnine, koja je na dan

01. veljače 2021., razumno predstavljena iznosom od :

615,00

81,00 POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST U €/m2

METODA IZRAČUN U € VRIJEDNOST € IZRAČUN U kn

534.922,92

Vrijednost ili vrijednosti navedene u elaboratu temelje se na navedenim pretpostavkama i važeće su

jedino uz uvažavanje istih. Mišljenje o procjenjenoj vrijednosti je iznešeno temeljem navedenih

podataka o nekretninama i tržištu.

Primjenjivana metoda izrade procjembenog elaborata rezultirale je slijedećim vrijednostima:

Potvrđujem da osobno nemam nikakve poslovne, pravne, vlasničke, suvlasničke ili slične interese na

predmetnoj imovini, te da nemam nikakve osobne ili poslovne interese vezane uz iznos procijenjene

vrijednosti nekretnine.


G: +385 95 373 4467 20/26

Samo je procjenitelj ovlašten za izmjene pojedinih dijelova procjembenog elaborata. U suprotnom

isključujem svoju odgovornost za neovlaštene izmjene.

Moguće je da netko iznese drugačije mišljenje ili tumačenje navedenih podataka.

Pretpostavljam, bez neovisne verifikacije, točnost podataka koji su mi predočeni.

Pretpostavljeno je da pravni položaj nekretnine u potpunosti odgovara službenoj dokumentaciji

dobivenoj od strane nadležnih institucija. Ograđujem se od odgovornosti za podatke dobivene iz

provedenog istraživanja kao i time uzrokovanih mogućih odstupanja, preklapanja i navođenja na krive

zaključke.

Procjena podrazumijeva isključivanje odgovornosti za pojavu naknadnih ekonomskih ili fizičkih

čimbenika koji mogu utjecati na iznešeno mišljenje.

Ne odgovaram za točnost oko pitanja pravne prirode, prirodnih svojstava nekretnine ili anketnih

podataka, kao niti za točnost bilo kakvih podataka arhitektonske, strukturalne, mehaničke ili

građevinske naravi.

Nijedno mišljenje nije prikazano kao pravno pitanje ili kao uvjet stjecanja prava vlasništva predmetne

nekretnine za koje je pretpostavljeno da je potpuno i prenosivo. Smatram da je nekretnina slobodna od

svih tereta (hipoteka, prava retencije, ostalih mjera osiguranja tražbina te ograničenih stvarnih prava),

osim ukoliko je suprotno izričito navedeno u izvještaju. Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine

određena je pod pretpostavkom da takvi tereti i druga ograničenja koja smanjuju tržišnu vrijednost

nekretnine ne postoje.

Pretpostavka je da ne postoje skrivena ili neuobičajena svojstva nekretnine, površine tla i podzemlja

koja bi utjecala na postizanje veće ili manje tržišne vrijednosti nekretnine. Nisu ispunjene pretpostavke

za postojanje odgovornosti u slučaju pojave takvih uvjeta, nepredviđenih troškova ili poduzimanja

istraživanja spomenutih svojstava.

Osobni podaci su zaštićeni od neovlaštenog pristupa i uporabe, do predaje naručitelju elaborata u

pisanom obliku, te se čuvaju u obliku koji omogućava identifikaciju fizičke osobe onoliko vremena

koje je potrebno za ostvarenje svrhe prikupljanja podataka, odnosno do dovršetka elaborata.

Analiza se temelji na pretpostavkama da je pravni položaj nekretnina u cijelosti u skladu sa pravnom

stečevinom Europske unije, zakonodavstvom Republike Hrvatske kao i propisima jedinica lokalne i

područne (regionalne) samouprave ukoliko drugo nije izričito rečeno.

Određivanje zona, dobivanje građevinskih i uporabnih dozvola te poštivanje zabrana je u skladu sa

potrebnim dozvolama, suglasnostima i mišljenjima nadležnih državnih tijela ili tijela jedinica lokalne i

područne (regionalne) samouprave kao i odobrenjima vlasnika nekretnina te se mogu dobiti ili

postojeće produžiti što je uzeto u obzir prilikom određivanja procijenjene vrijednosti.

Sve procijenjene vrijednosti navedene u procjembenom elaboratu tržišne vrijednosti nekretnina

relevantne su za očekivanu upotrebu u skladu sa najboljom namjenom nekretnine i nisu nužno

adekvatne za drugu primjenu.

Ovaj procjembeni elaborat je u cijelosti izrađen osobno od procjenitelja u dva istovjetna pisana

primjerka koji se predaju naručitelju i vrijedi samo za spomenutu namjenu te se bilo koje drugo

korištenje ili pozivanje na isti smatra nevažećim.

Osobni podaci koji su prikupljeni u svrhu izvršenja naručene usluge, obrađivani i dalje korišteni u

elaboratu, su iz dostavljene dokumentacije od naručitelja ili su prikupljeni iz javno dostupnih zbirki

podataka, a u obradi ovog elaborata su točni, potpuni, ažurni te prikupljeni i obrađeni na pošten način.

Podaci su prikupljeni u svrhu s kojom su osobe, odnosno vlasnici korištenih osobnih podataka

upoznati i iste su dale privolu, a obrađivani su samo u svrhu koja je podudarna sa svrhom prikupljanja.

Prikupljeni podaci su primjereni, relevantni i nisu prekomjerni. Brigu o zaštiti osobnih podataka dužni

su voditi i primatelji osobnih podataka, fizičke ili pravne osobe, državna ili druga tijela kojima se

osobni podaci otkrivaju putem ovog elaborata.


G: +385 95 373 4467 21/26

14.1. Rješenje o promjeni podataka u katstarskom operatu, preslika službene kopije,

U Puli, 01. veljače 2021. godine PROCJENITELJ:

Sastavni dijelovi ove procjene su:


G: +385 95 373 4467 22/26

14. PRIVITCI:

14.1. RJEŠENJE O PROMJENI PODATAKA U KATASTARSKOM OPERATU


G: +385 95 373 4467 23/26


G: +385 95 373 4467 24/26


G: +385 95 373 4467 25/26


G: +385 95 373 4467 26/26

Documents

PROCJEMBENI ELABORAT - Valle