PROCJEMBENI ELABORAT − 147/18 St... · Temelji: armiranobetonski temelji, propisne izvedbe Nosiva konstrukcija: AB okvirni sustav sa zidanom ispunom Međukatna konstrukcija: armiranobetonska

Član Grupe HRVATSKE POŠTANSKE BANKE

Amruševa 8, HR-10000 Zagreb

Telefon: +385 1 5553 920

Telefax: +385 1 4839 235

E-mail: [email protected]

Web: www.hpb.hr; www.hpb-nekretnine.hr

Nekretnina: Zgrade i pripadajuće zemljište

Lokacija: 52466 Novigrad, ulica Sv. Antona 15

Naručitelj: HRVATSKA POŠTANSKA BANKA d.d. - SUNZagreb, Jurišićeva 4

Svrha: Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine

Procjenitelj:

HPB – nekretnine d.o.o.Amruševa 8, Zagreb

PROCJEMBENI ELABORAT − 147/18

Zagreb, ožujak 2018. godine

NARUČITELJ: Hrvatska poštanska banka d.d., Zagreb, Jurišićeva 4

VLASNIK:

IZVRŠITELJ: HPB - nekretnine d.o.o., 10000 Zagreb, Amruševa 8

SAŽETAK VAŽNIH ČINJENICA

Adresa:Zemljišnoknjižni uložak: 2961Zemljišnoknjižna čestica: 2266; 2267; 2269/1; 2269/4ZK katastarska općina: NovigradKatastarska čestica: 2266; 2267; 2269/1; 2269/4Katastarska općina: NovigradNamjena: PoslovnaDatum pregleda građevine: 05.03.2018.Svrha procjenjivanja: Određivanje tržišne vrijednostiPretpostavka procjenjivanja: Potrebe naručitelja

Pokazatelji vrijednostiTržišna vrijednost: EUR

EUR

Mišljenja sam da prometna-tržišna vrijednost za nekretninu : Zgrade i pripadajuće zemljištena adresi: 52466 Novigrad, ulica Sv. Antona 15

iznosi :

ili po tečaju 1 € = 7,484120 kn

Napomena:

U iskazanoj tržišnoj vrijednosti nije uključen porez na prijenos vlasništva.

Nova vrijednost za potrebe osiguranja: 1.675.975,00 3.208.000,00

24.009.056,96 kn

3.208.000,00 €

Procijenjena tržišna vrijednost nekretnine uvjetovana je trenutnim stanjem tržišta nekretnina i podložna je promjenama. Navedena vrijednost procijenjena je na promatrani rok u trajanju šest mjeseci do jedne godine i to ukoliko ne dođe do značajnih promjena na tržištu nekretnina uvjetovanih drugim parametrima, kao što su ekonomski, politički i drugi, trenutno neprocjenjivi parametri.

1/1 - MG-GRUPA d.o.o., Poreč, Istarskog razvoda 11

Nekretnina: Zgrade i pripadajuće zemljište52466 Novigrad, ulica Sv. Antona 15

HPB - nekretnine d.o.o. 2

PR 147/18 HRVATSKA POŠTANSKA BANKA d.d. Poslovne zgrade i pripadajuće zemljište

Novigrad, Ulica Svetog Antuna 15




SADRŽAJ:

1. Popis primijenjenih propisa i literature

2. Zadatak procjembenog elaborata

3. Podaci o vlasništvu nekretnine i lokaciji

4. Nalaz na osnovi očevida

5. Tehnički opis nekretnine

6. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina 6.1. Gospodarsko stanje u RH

6.2. Tržište nekretnina na području RH

7. Odabir metode procjene tržišne vrijednosti nekretnina 7.1. Opis metoda procjenjivanja

7.2. Odabir metode procjenjivanja

8. Prikaz površina nekretnine 8.1. Netto razvijena površina 8.2. Brutto razvijena površina 8.3. Brutto volumen

8.4. Površina zemljišta

9. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine 9.1. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta 9.2. Utvrđivanje vrijednosti građevine 9.3. Rekapitulacija vrijednosti nekretnine

9.4. Prilagodba privremene vrijednosti tržišnoj

10. Rekapitulacija procjene - zaključak

11. Tržišna vrijednost zemljišta pripojenog novoj kat.čest.br. 2269/5

12. Izjava o nepristranosti i neovisnosti

13. Prilozi ● fotografije ● dokumentacija




1. Popis primijenjenih propisa i literature

Elaborat je izrađen u skladu s pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna procjene vrijednosti nekretnina i to osobito:

● Građevinski propisi:Zakon o prostornom uređenju (NN 153/13, 65/17)

Zakon o gradnji (NN 153/13, 20/17)

Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (NN 86/12,143/13, 65/17)

● Propisi o vrednovanju:Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15)

Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)

Podatak o etalonskoj cijeni građenja (NN 100/12)

Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3 etalonske građevine (NN 59/10)

● Propisi o vlasništvuZakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

Zakon o zemljišnim knjigama(NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, 60/13)

● Pravilnik o energetskom pregledu zgrade i energetskom certificiranju (NN 88/17)

(NN 93/17)

● Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 78/10, 76/11, 19/12, 151/13, 83/15)

● Važeći građevinski normativi i propisi u RH

● Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina, V. Krtalić, Zagreb, 05.2007.

● Publikacija "Financijska stabilnost", br. 18 od svibnja 2017., HNB, www.hnb.hr

● Priručnik za procjenu vrijednosti nekretnina, Uhlir-Majčica, izdanje 2016.

● Posebni propisi jedinica lokalne samouprave

● Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima (NN 112/17)

Napomene i ograde:

Pri izradi procjene korištena je od naručitelja dostavljena dokumentacija i dostupni web podaci. Pretpostavka procjene je ispravnost korištenih i u procjeni primijenjenih dokumenata i podataka.

Predmet ovog Procjembenog elaborata nije provjera imovinsko-pravnog stanja, niti provjera s upravno-

pravnog naslova. Ovim se elaboratom ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad nekretninom.

● Pravilnik o načinu izračuna građevinske (bruto) površine zgrade

● HRN ISO 9836:2011 Definicija i proračun pokazatelja ploštine i prostora

Pretpostavlja se da zemljište na kojem se građevina nalazi nije zagađeno niti se nalazi u zoni netolerantne razine buke - ne vrši se posebna stručna analiza zagađenja i buke.

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09,

143/12, 152/14, 81/15, 94/17)




2. Zadatak procjembenog elaborata

Na zahtjev izrađena je procjene tržišne vrijednosti nekretnine, koja je u naravi Zgrade i pripadajuće zemljište koja se nalazi u Novigradu.Svrha izrade procjene vrijednosti nekretnine su potrebe Naručitelja.

Predmetna nekretnina je pregledana i fotografirana od strane procjenitelja 05.03.2018.

Datum očevida: 05.03.2018.

Datum kakvoće: 05.03.2018.

Datum vrednovanja: 05.03.2018.

Procjenjuje se tržišna-prometna vrijednost predmetne nekretnine na dan vrednovanja od strane

procjenitelja, u viđenom stanju, prema mogućnostima prodaje.

3. Podaci o vlasništvu nekretnina, legalitetu i lokaciji

Katastarska općina: Novigrad

Zemljišnoknjižni uložak: 2961

Zemljišnoknjižna čestica: 2266; 2267; 2269/1; 2269/4

ZK katastarska općina: Novigrad

Katastarska čestica: 2266; 2267; 2269/1; 2269/4

Katastarska općina: Novigrad

Opis nekretnine: Zgrade i pripadajuće zemljištePovršina zemljišta - ukupno: 9.712,00 m²Vlasnik: 1/1 - MG-GRUPA d.o.o., Poreč, Istarskog razvoda 11Teret: Prema upisu u ZK

NAPOMENA:

Predmet ovog Procjembenog elaborata nije provjera imovinsko-pravnog stanja, niti provjera

s upravno-pravnog naslova.

Ovim se elaboratom ne utvrđuje posjedovno stanje niti vlasništvo nad predmetnomnekretninom.

Pregled interijera zgrada tijekom očevida nije omogućen.

HRVATSKA POŠTANSKA BANKA d.d. - SUN

LEGALITET

Z.K. izvadak: e-izvadak od 05.03.2018 / Općinski sud u Puli-Pola, zemljišnoknjižni odjel Buje

Zgrade su evidentirana u zemljišnoknjižnom i katastarskom operatu – evidentirano stanje je u skladu sa

stanjem u naravi.

U zemljišnoj knjizi, zk.ul.br. 2961 k.o. Novigrad, nema upisanih zabilježbi na legalitet.Za dokaz legaliteta zgrada Naručitelj nije dostavio dokumentaciju.Procjena vrijednosti je izrađena pod pretpostavkom da su zgrade legalne.




LOKACIJA

Prikaz makrolokacije nekretnine

Katastarski prikaz predmetne nekretnine

Prometna povezanost je povoljna zbog blizine državne ceste DC75 Savudrija-Pula i Istarskog ipsilona.

Predmetna nekretnina nalazi se u Novigradu Istarskom, u Ulici Sv. Antona, u okruženju građevina stambene, poslovne, javne i turističe namjene.

Parkiranje je moguće ispred zgrada na vlastitom parkingu.

44

7210 40

40




4. Nalaz na osnovi očevida

Popis dokumentacije dostavljene na uvid od naručitelja:

2. Posjedovni list broj 2237 k.o. Novigrad (neslužbena kopija preuzeta sa web-a) od 05.03.2018.

3. Izvod iz katastarskog plana (neslužbena kopija preuzeta sa web-a) i DGU web

portal od 06.03.2018.

ZATEČENO STANJEFotografije snimljene tijekom očevida dana 05. ožujka 2018. godine nalaze se u prilogu elaborata.

Zgrade su bile u turističkoj namjeni u funkciji odmarališta. Očevidom je utvrđeno da zgrade nisu u funkciji i u potpunosti su zapuštene te ih je potrebno adaptirati ili razviti novi projekt na lokaciji.

STANJE NEKRETNINE

Pristup lokaciji moguć je motornim vozilima direktno s asfaltirane prometnice - ulice Sv. Anton. Parcela ima mogućnost priključenja na javnu infrastrukturu vodovoda, kanalizacije, DTK i elektro distribucije.

Očevidom na licu mjesta dana 05. ožujka 2018. godine identificirana je predmetna nekretnina - zgrade odmarališta, pripadajuće zemljište i okolne ozelenjene površine. Riječ je o vrlo dobroj lokaciji uz centar mjesta, marinu i u prvom redu uz more.

1. e-izvadak iz zemljišne knjige Općinskog suda u Puli-Pola, zemljišnoknjižni odjel Buje, zk.ul.br. 2961;

k.o. Novigrad od 05.03.2018.




KONSTRUKCIJA

Temelji: armiranobetonski temelji, propisne izvedbe

Nosiva konstrukcija: AB okvirni sustav sa zidanom ispunom

Međukatna konstrukcija: armiranobetonska monolitna pločaKrovište i pokrov: ravni krov sa izvedenim slojevima hidroizolacije ravnog krova

Katnost: suteren, prizemlje, katGodina gradnje: cca 1970

ZAVRŠNI RADOVI I ZATVARANJA

Pročelje:Obrada podova: -

Obrada zidova: -

Obrada stropova: -

Vrata i prozori: drvena stolarija

INSTALACIJE I PRIKLJUČCI

- vodovod: pretpostavka da postoji priključak na mrežu koji nije u funkciji- kanalizacija: pretpostavka da postoji priključak na mrežu koji nije u funkciji- struja: pretpostavka da je priključak na mrežu bio izvršen- plin: nije izveden

- telefon: pretpostavka da je priključak na mrežu bio izvršen- dodatne instalacije:

- grijanje:

ODRŽAVANJE, STANJE

INFRASTRUKTURA

Lokacija je dobro komunalno opremljena, a pristup građevini riješen je u sklopu javne prometnice.

VANJSKO UREĐENJE

Okoliš građevna je djelomično uređen - ozelenjen i izgrađen pješačkim stazama.

Prometna povezanost lokacije je dobra, a parkiranje osobnih vozila je moguće na kat. čest. 2269/1.

klasična izvedba, manji dio obložen kamenom

-

pretpostavka je da grijanje nije izvedeno ili nije u funkciji

5. Tehnički opis nekretnine

Nekretnina nije propisno održavana. Zgrade nisu u funkciji zbog potpune devastiranosti i zapuštenosti. Potrebna su značajna ulaganja koja bi omogućila funkcionalnost zgrada.




6. Opći vrijednosni odnosi na tržištu nekretnina

6.1. Gospodarsko stanje u RH

6.2. Tržište nekretnina na područje RH

Oporavak je u 2016. dobio na zamahu. Neznatno povećanje BDP u 2015. označilo je kraj jedne od najdužih i najdubljih recesija u EU-u.

Oporavak se u 2016. ubrzao po procijenjenoj stopi od 2,8 %. Povoljni utjecaji koji su pridonosili oporavku

posljednje dvije godine postupno slabe, no zamjenjuju ih povoljne nove okolnosti zbog kojih se u 2017.

predviđa relativno snažan rast BDP-a od 3,1 % odnosno 2,5 % u 2018. Ekonomski oporavak pridonosi smanjenju domaćeg i vanjskog duga, no ranjivosti su još prisutne. Dug privatnog sektora i dalje se smanjuje, a u 2016. počeo se smanjivati i udio duga opće države. Općenito stabilan financijski sektor temelj je kontinuirane makrofinancijske stabilnosti. No ranjivosti još postoje, osobito u pogledu visokih razina duga denominiranog u stranoj valuti. Smanjuje se dug privatnog sektora, iako je i dalje visok, osobito u

korporativnom sektoru, i znatno izložen valutnom riziku. Dug korporativnog sektora i dalje je visok i koncentriran je u nekoliko sektora te svega nekoliko poduzeća. Propisana konverzija kredita kućanstava u švicarskim francima u eure pridonijela je smanjenju zaduženosti kućanstava u 2016., no financijskom je sektoru uzrokovala znatne gubitke. Očekuje se da će oporavku pridonijeti financijski sektor, koji je i dalje izložen neizravnom kreditnom riziku. Unatoč gubitcima uzrokovanima konverzijom kredita u švicarskim francima, financijski sektor i dalje je dobro kapitaliziran te je tijekom 2016. ponovno postao profitabilan.

Očekuje se da će potražnja za kreditima biti potaknuta boljim ekonomskim uvjetima i niskim kamatnim stopama.

Stopa nezaposlenosti brzo se smanjuje zahvaljujući umjerenom otvaranju novih radnih mjesta, ali i smanjenju radne snage. Međutim, više od polovine tog smanjenja posljedica je smanjenja radne snage, dok se većina novootvorenih radnih mjesta temelji na ugovorima na određeno vrijeme. Nezaposlenost mladih i dugotrajna nezaposlenost i dalje su na visokoj razini.

(Izvadak iz Izvješća Europske komisije za 2017.g. od 22.02.2017.g.)

Izvod iz publikacije HNB-a*: Financijska stabilnost, br. 18. od svibnja 2017., sektor Nekretnine:

"Unatoč poboljšanju pokazatelja financijske dostupnosti stambenih nekretnina potpuni oporavak tržišta nekretnina nije moguć bez rasta potražnje za stambenim jedinicama, na što bi utjecaj mogle imati i najavljene intervencije države. Višegodišnji trend razduživanja sektora poduzeća i kućanstava povezanih s tržištem nekretnina započet krajem 2012. godine nastavio se i tijekom 2016. Unatoč poboljšanjima na tržištu rada i rastu raspoloživog dohotka sektor kućanstava i nadalje se suzdržava od većih dugoročnih ulaganja u nekretnine.Naime, optimizam povezan s planiranjem kupnje odnosno gradnje nekretnine, nakon solidnog porasta sredinom prošle godine, krajem godine zabilježio je novi pad (1,2% godišnje) upućujući na to da se kućanstva i nadalje teže odlučuju na dugoročni oblik zaduživanja u svrhu kupnje ili izgradnje stambenih nekretnina (Slika 4.2.)




*Izvor: Publikacija "Financijska stabilnost", br. 18 od svibnja 2017., HNB, www.hnb.hr

Prosječne cijene stambenih nekretnina nastavile su pozitivan trend godišnjih stopa rasta započet početkom 2016. (Slika 4.3.), no primjetljiva je razlika u trendu kretanja prosječnih cijena s obzirom na to je li riječ o novim ili postojećim stambenim objektima. Naime, za razliku od kretanja prosječnih cijena postojećih objekata koje neprekinuto rastu od posljednjeg tromjesečja 2015., prosječne cijene novih stambenih objekata bilježe kontinuirani negativan trend započet početkom 2012., te su krajem 2016. na godišnjoj razini bile niže za 4,7%. Na korekciju je, među ostalim, utjecala i promjena raspoloženja kupaca pri kupnji. Naime, za razliku od pretkriznih godina, kad su kupci bili manje oprezni, danas se odluka o kupnji ipak donosi opreznije s obzirom na kvalitetu

gradnje, lokaciju te ostala kvalitativna obilježja nekretnine.

Pokazatelji financijske dostupnosti stambenih nekretnina nastavljaju se poboljšavati (Slika 4.5.). Agregatna financijska dostupnost nekretnina nastavila je u 2016. s pozitivnim trendom upućujući na zaključak kako razdoblje povoljnijih kretanja za ulaganje na ovom tržištu još traje.Takvom je kretanju, među ostalim, pridonio i nastavak pada kamatnih stopa na nove stambene kredite, što je zajedno s nižom premijom za rizik države, krajem godine dovelo do smanjenja kamatne razlike. Istodobno je rast raspoloživog dohotka, zajedno s aprecijacijom kune u odnosu na euro, pridonio nastavku povoljne agregatne financijske dostupnosti stambenih nekretnina (Slika 4.5.).

Premda spomenuti trendovi upućuju na početak stabilizacije tržišta nekretnina, snažniji oporavak neće biti moguć bez povećanja potražnje za stambenim jedinicama, na što bi utjecaj mogle imati i najavljene intervencije države. Donošenjem Zakona o subvencioniranju stambenih kredita, koji ima za glavni cilj pomoći pri kupnji prvog stana ili kuće mlađima od 45 godina pod specifičnim uvjetima, mogao bi se potaknuti rast aktivnosti na tržištu nekretnina s trenutačno vrlo niske razine, posebice nakon što su cijene novoizgrađenih stanova dodatno spuštene (Slika 4.3.). No, s druge strane, posljednjom poreznom reformom od početka 2017., kada je smanjena stopa poreza na nekretnine s dosadašnjih 5% na 4%, ukinuto je i oslobođenje plaćanja poreza na osnovi kupnje prve nekretnine, što povećava ukupan trošak nekretnina za kupce prvih nekretnina koji su dosad bili barem djelomično oslobođeni ovog poreza. Ipak, agregatni utjecaj spomenutih zakonskih izmjena na kupce prve nekretnine mogao bi biti

pozitivan uz državne subvencije na kredite, iako one vjerojatno neće obuhvatiti sva kućanstva koja kupuju svoju prvu nekretninu. Od 1. siječnja 2018. očekuje se i uvođenje poreza na nekretnine kao zamjena za komunalnu naknadu, što je već i predviđeno Zakonom o lokalnim porezima.




7. Odabir metode procjenjivanja

7.1. Opis metoda procjenjivanja

7.1.1. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM

Nova građevinska vrijednost

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje:

4. Troškovi izrade tehničke dokumentacije i troškovi nadzora,

Sadašnja građevinska vrijednost

3. Troškovi vodnog doprinosa – određuju se sukladno Uredbi o visini vodnog doprinosa

5. Troškovi ishođenja dozvola te sva ostala administrativna davanja i takse

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijednosti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova nastalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi za vlastite potrebe ali i uz primjenu ostalih metoda procjenjivanja (ili primjenom faktora korekcije kojim se izračunata zamjenska vrijednost nekretnine obračunata troškovnom metodom svodi na tržišnu vrijednost).Pri procjeni vrijednosti nekretnine troškovnom metodom, procjenjuje se visina reprodukcijskih troškova, tj. troškova izgradnje potpuno jednake nove nekretnine. Od te vrijednosti odbija se iznos amortizacije, pribraja cijena građevinskog zemljišta koje pripada nekretnini. Pristup na temelju troškova u pravilu se upotrebljava za procjene nekretnina o kojima nema podataka o obavljenim transakcijama njima sličnih građevina.

1. Vrijednost građevinskog zemljišta – određuje se iz procjenitelju poznatih podataka o prometu

nekretnina, te usporedno s aktualno objavljenom ponudom zemljišta na istoj ili sličnim lokacijama,2. Troškovi komunalnog doprinosa – određuju se sukladno donesenim odlukama jedinica lokalne

samouprave i određenim jediničnim cijenama po m3 sagrađene građevine,

7. Troškovi priključaka na objekte i uređaje komunalne infrastrukture – određuju se temeljem odluka

jedinica lokalne samouprave i komunalnih poduzeća koja isporučuju komunalne usluge.

U slučaju da se radi o starijim građevinama vrijednost istih se utvrđuje umanjenjem u odnosu na starost. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine utvrđuje se uzimanjem u obzir odnosa između predvidivog ostatka održivog vijeka korištenja građevine i održivog vijeka korištenja za pojedinu vrstu građevine, pri čemu se kao osnovica uzima ravnomjerno umanjenje vrijednosti kao postotak troška gradnje. Održivi vijek korištenja građevine je kod pravilnog gospodarenja građevinom gospodarski vijek korištenja građevina, odnosno broj godina tijekom kojih se pretpostavlja da će biti moguće gospodarski opravdano korištenje građevine sukladno njezinoj namjeni uz primjereno i redovito održavanje.

6. Troškovi gradnje nekretnine, odnosno izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša (prometnice i hortikultura), određuju se temeljem podataka o troškovima građenja na području RH koji se tromjesečno objavljuju u biltenu "Standardna kalkulacija cijena u visokogradnji" u izdanju Instituta Građevinarstva Hrvatske, te temeljem drugih, procjenjitelju dostupnih podataka.

To je vrijednost svih radova i materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenjau trenutku procjenjivanja, čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 NKP.




7.1.2. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI PRIHODOVNOM METODOM

7.1.3. PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI POREDBENOM METODOMOva metoda se koristi uglavnom za utvrđivanje vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta,apartmana, stambenih jedinica, obiteljskih kuća, garaža, parkirnih mjesta i poslovnih prostora. U slučaju izgrađenih čestice, poredbena metoda se koristi za određivanje vrijednosti zemljištakod troškovne i prihodovne metode.Kod poredbene metode, vrijednost nekretnine određuje se uspoređivanjem stvarno postignutih otkupnih cijena usporedivih nekretnina u fer transakcijama. To zahtijeva detaljnu analizu tržišta.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije) poredbenih nekretnina.Korištene poredbene cijene, približne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih čestica, svojim obilježjima dokazuju dovoljnu podudarnost s obilježjima procjenjivanekatastarske čestice, ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za interkvalitativnoizjednačenje ne prelazi 40% izlazne vrijednosti.

7.2. Odabir metode procjenjivanja

Zaključak:S obzirom na vrstu nekretnine i dostupne podatke, vrijednost predmetne nekretnine utvrdit će se u nastavku procjene TROŠKOVNOM METODOM. Vrijednost zemljišta odredit će se poredbenom metodom iz dostupnih podataka.Pribavljeni su podaci iz isprava o kupoprodaji nekretnina iz evidencije o

prometu nekretnina prema Zakonu NN 78/15 i Pravilniku NN 105/15, odnosno podacima sa portala eNekretnine Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja.

Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. S pristupom procjeni nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti utvrđuje se sadašnja vrijednost nekretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim bruto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino održavanje.

Analiziraju se nekretnine koje su prodane ili se nude na tržištu uz odgovarajuću korekciju i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje. Metoda usporednih transakcija temelji se

na načelu supstitucije, tj. da racionalni kupac neće htjeti za neku nekretninu platiti više nego što stoji neka druga nekretnina sličnih svojstava.

Izračun tržišne vrijednosti nekretnine metodom kapitalizacije dobiti temelji se na čistom ostvarivom godišnjem prihodu građevine, kojeg treba umanjiti ukamaćivanjem vrijednosti zemljišta. Čisti prihod kapitalizira se faktorom kapitalizacije koji proizlazi iz kamatne stope za nekretnine i preostalog

održivog vijeka korištenja građevine.Prihodovna vrijednost izgrađenih zemljišta obuhvaća vrijednost zemljišta, vrijednost građevine i vrijednost uređaja, odnosno ugrađene, funkcionalne opreme. Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne čestice.




8. Prikaz površina nekretnine

8.1. Brutto razvijena površina (BRP)

m² koef.

ZGRADA - k.č.br. 2267 k.o. Novigrad

Suteren 360,00 1,00 360,00 m²

Prizemlje 616,00 1,00 616,00 m²

Kat 616,00 1,00 616,00 m²

UKUPNO: 1.592,00 1.592,00 m²

ZGRADA - k.č.br. 2269/4 k.o. Novigrad

Prizemlje 160,00 1,00 160,00 m²

Kat 160,00 1,00 160,00 m²

UKUPNO: 320,00 320,00 m²

ZGRADA - k.č.br. 2266 k.o. Novigrad

Prizemlje 614,00 1,00 614,00 m²

Kat 614,00 1,00 614,00 m²

UKUPNO: 1.228,00 1.228,00 m²

UKUPNO: 3.140,00 m²

8.2. Neto korisna površina (NKP)

NRP = BRP x 0,80

BRP = 3.140,00 x 0,80

NKP = 2.512,00 m²

8.3. Brutto volumen (BVO)

BVO = BRP x h

BVO = 3.140,00 x 3,00

BVO = 9.420,00 m³

REKAPITULACIJA POVRŠINA

NRP = 2.512,00 m²

BRP = 3.140,00 m²

BVO = 9.420,00 m³

POVRŠINE ZEMLJIŠTA PREMA KATEGORIJI ZEMLJIŠTA

Novigrad 2961 2269/1 8.322,00

UKUPNO POVRŠINA ZEMLJIŠTA 2. KATEGORIJA: 8.322,00

2266 614,00

2267 616,00

2269/4 160,00

UKUPNO POVRŠINA ZEMLJIŠTA 1. KATEGORIJA: 1.390,00

2961

park

UKUPNO:

katastarska

općinaz.k. uložak z.k. čestica oznaka zemljišta

površina zemljišta

(m²)

Novigrad

zgrada

zgrada

zgrada

UKUPNO POVRŠINA ZEMLJIŠTA 1. i 2. KATEGORIJA: 9.712,00




9. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

9.1. Utvrđivanje vrijednosti zemljišta

9.1.1. Prostorno planski status lokacije

Procjena se vrši troškovnom metodom u skladu sa odredbama Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)







Kategorija zemljišta k.č.br. 2269/1 (Čl.10. Pravilnika): 2.

Kategorija zemljišta k.č.br. 2266, 2267, 2269/4 (Čl.10. Pravilnika): 1.

Uvjeti gradnje u zoni izgrađenog dijela građevinskog područja naselja:

- koeficijent izgrađenosti:

- koeficijent iskoristivosti-max: 1,5

od 0,30 do 0,40 %

Prema planu "Dopune PPU Grada Novigrada" donešenom 23.12.2015.g., prema kartografskom prikazu Korištenje i namjena površina, vidljivo je da se k.č.br. 2269/1, 2267, 2269/4 i 2266 k.o. Novigrad nalaze u zoni izgrađenog dijela građevinskog područja naselja predviđenog za preobrazbu, odnosno u obuhvatu obvezne izrade "UPU plana oznake XXIa" - dio stambenog

naselja Novigrad: Emonija - urbana preobrazba.

NAPOMENA:

Do donošenja urbanističkog plana uređenja, unutar obuhvata urbanističkog plana, ne može se izdati akt za građenje nove građevine na neuređenim dijelovima građevinskih područja i dijelovima građevinskih područja planiranih za urbanu preobrazbu. Postojeće zgrade mogu se adaptirati i staviti u funkciju te će se njima pripadajuće zemljište vrednovati kao zemljište 1. kategorije.




9.1.2. Pregled javno dostupne ponude usporedivih nekretnina

Usporedba 1 ………………… ID ZKC Nekretnine - 333290

Umag

Datum ugovora: 11.12.2014. ICSN: 105,46

k.č. 2894/3

k.o. Umag

Površina: 925,00 m²

Cijena: 1.413.400,00 kn

184.308,10 € srednji tečaj HNB na dan transakcije 1€ = 7,668681 kn

Cijena po m²: 199,25 €

Namjena zemljišta: S

Kategorija zemljišta: 1.

1,2


Novigrad


k.č. 1449/3

k.o. Novigrad

Površina: 1.376,00 m²

Cijena: 1.500.574,20 kn




Kategorija zemljišta: 1.

1,5


Rovinj


k.č. 9275/7

k.o. Rovinj

Površina: 578,00 m²

Cijena: 1.519.535,03 kn




Kategorija zemljišta: 1,00

1,5

Trenutno aktualni indeks cijena za međuvremensko izjednačenje ICSN: 105,46

NAPOMENA:

Mjera korištenja (Kis):


Građevinsko zemljište - grad

POREDBENE TRANSAKCIJE USPOREDIVIH NEKRETNINA ZA PROCJENU VRIJEDNOSTI

ZEMLJIŠTA U ZONI STAMBENE NAMJENE

Budući da na području procjenjivane nekretnine nema transakcija nekretnina sličnih karakteristika, korištene su i transakcije iz drugih poredbenih područja koje sa procjenjivanom nekretninom pokazuju dovoljno podudarnih obilježja.

Građevinsko zemljište

Građevinsko zemljište





9.1.3. Procjena vrijednosti zemljišta poredbenom metodom

9.1.3.1. Međuvremensko (intertemporalno) izjednačenje - prilagodba tržištu

INDEKS CIJENA STAMBENIH NEKRETNINA

Lokacija Kupoprodajna cijena (€)Bazni* indeks na

dan sklapanja

ugovora (A)

Bazni* indeks na

dan vrednovanja

(B)

Korekcijski faktor

= (B)/(A)€/m²

Umag 184.308,10 105,46 105,46 1,0000 199,25

Novigrad 200.000,00 101,39 105,46 1,0401 151,18

Rovinj 205.000,00 106,58 105,46 0,9895 350,94

* Izvor: www.dzs.hr

208.028,41

202.845,75

Prikazane transakcije odnose se na usporedive nekretnine na okolnim lokacijama. Takve nekretnine će se, sukladno

Pravilniku, prilagoditi promatranoj nekretnini međuvremenskim izjednačavanjem putem indeksa cijena stambenih nekretnina

(ICSN) DZS-a i usporedbom njihovih poznatih svojstava kroz tablicu interkvalitativnog izjednačavanja. Pri tome se uzima u

obzir činjenica da sva obilježja poredbenih nekretnina nisu u cijelosti poznata. Pretpostavka je da na poredbenim

nekretninama nema neuknjiženih tereta, podzemnih objekata, niti drugih nepoznatih nedostataka i posebnih obilježja.

Međuvremenski izjednačena cijena ( € )

184.308,10




9.1.3.2. Interkvalitativno izjednačavanje (za odstupanje u kakvoći)

9.1.3.2.1. Odstupanja u mjeri građevinskog korištenja (Pravilnik NN 105/15, čl. 21.)

Lokacija

Koeficijent iskoristivosti

(Kis) poredbenih

zemljišta

Koeficijent

iskoristivosti

(Kis)

procjenjivanog

zemljišta

Linearno

odstupanje

Međuvremenski izjednačena

cijena (€)€/m²

Umag 1,2 2,0 1,67 184.308,10 332,09

Novigrad 1,5 2,0 1,33 208.028,41 201,58

Rovinj 1,5 2,0 1,33 202.845,75 467,93

Postojeće zgrade na k.č.br. 2266, 2267, 2269/4 mogu se adaptirati i staviti u funkciju te će se njima pripadajuće zemljište vrednovati kao zemljište 1. kategorije max. dozvoljenog koeficijenta iskoristivosti 2,0.

Cijena izjednačena zbog odstupanja u mjeri građevinskog

korištenja (€)

307.180,16

277.371,21

270.461,00




9.1.3.2.3. Odstupanje u kakvoći zemljišta

Procjenjivana Usporedba Usporedba Usporedba

nekretnina 1 2 3

k.č.br. 2266,

2267 i 2269/4

k.o. Novigrad

Umag Novigrad Rovinj

OSNOVNI ULAZNI PODACI

Međuvremenski izjednačena cijena -- 307.180,16 277.371,21 270.461,00

Površina zemljišta 9.712,00 925,00 1.376,00 578,00

Cijena po metru kvadratnom -- 332,09 201,58 467,93

FIZIČKI ASPEKTI

Lokacija dobra slična lošija lošija

Prilagodba 1,00 1,00 1,15 1,10

Prilagođena prodajna cijena po m² 332,09 231,81 514,72

Oblik zemljišta dobar sličan sličan nepovoljniji

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00


Površina zemljišta 9.712,00 925,00 1.376,00 578,00

Prilagodba 1,00 0,95 0,95 0,90


dobra lošija lošija lošija

Prilagodba 1,00 1,05 1,20 1,10


Konfiguracija terena dobra dobra dobra dobra

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00


Cestovni pristup i parkiranje dobar sličan lošiji dobra

Prilagodba 1,00 1,00 1,05 1,00


Komunalna infrastruktura dobra dobra dobra dobra

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00


Ostale prilagodbe nema bez uvida bez uvida bez uvida

Prilagodba 1,00 1,00 1,00 1,00


0,25% -37,66% -8,90%

Indikator vrijednosti zemljišta 1. kategorije 372,77 331,26 277,48 509,57

41,51 95,29 -136,80

11% 26% 37%

1.723,36 9.079,76 18.714,55

99,19 27% zadovoljava zadovoljava nezadovoljava

198,39 2-sigma zadovoljava zadovoljava zadovoljava

Odnos vrijednosti zemljišta ovisno o spremnosti za gradnju. (Pravilnik NN 105/15, Prilog 4.)Kategorija predmetnog zemljišta: 2. kat.Udio vrijednosti zemljišta 2. kat. u odnosu na zemljište 1. kat.: 70%

52466 Novigrad, ulica Sv. Antona 15

Atraktivnost

STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN:

Standardno odstupanje:

Dvostruko standard. odstupanje:

Odstupanje od prosjeka:

Vrijednost zemljišta 2. kategorije - zaokruženo: 2.172.000,00 €

Odstupanje od prosjeka u postotku:

Vrijednost zemljišta 1. kategorije - zaokruženo: 518.000,00

Kvadrat odstupanja:

Postotak izlazne vrijednosti u odnosu na prije interkvalitativnog izjednačenja

Vrijednost zemljišta 1. i 2. kategorije - zaokruženo: 2.690.000,00 €




9.2. Utvrđivanje vrijednosti građevine

9.2.1. Izračun troškova gradnje

(€/m²)

(€)

(€/m³)

(€/m³)

(€/m² BRP)

(€) 4,00% NV

(€) 0,40% NV

PRIVOĐENJE SVRSI UKUPNO (€) 182.880,27

1.675.975,00NOVA VRIJEDNOST UKUPNO

12.560,00

Projektiranje, nadzor, konzalting ….

Poslovne zgrade

3.140,00

6.703,90

1.675.975,00

9.420,00UKUPNO 2.512,00

21.057,47

PRIVOĐENJE SVRSI

75.519,90Komunalni doprinos

NOVA VRIJEDNOST (NV) (Cijena građenja preuzeta iz tablice: Pokazatelji troškova građenja - 2017. Hrvatske komore ahitekata, uklj. PDV).

533,75

Vodni doprinos

Ostali troškovi

Priključci (elektro i voda nisu u funkciji)

8,02

2,24

2.512,00

NRP (m²)

3.140,00

BVO (m³)ETAŽA

Poslovne zgrade

BRP (m²)

ISKAZ GEOMETRIJSKIH PODATAKA GRAĐEVINE

4,00

TROŠKOVI

67.039,00

9.420,00




9.2.2. Umanjenje vrijednosti zbog starosti građevine

* … lokacija – označava kvalitetu bitnih (mekih) faktora lokacije tipičnih za zgradu

Starost građevine (G) 2018 - 1970 god.

Održivi vijek korištenja (OVK) - prilog 9 god.

Preostali vijek korištenja (OVK-G) god.

Faktor korištenja - odabrani iz FK MATRICE FK

Relativna starost (G/OVK): %

Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK) - Prilog 10 20%

Zamjenska starost (OVK-OOVK) 45

Linearni otpis (zamjenska starost / OVK) %

TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE (NV x linearni otpis): 335.195,00

• mala oštećenja• puna stabilnost• još dobra uporabivost• daljnje korištenje jedva smanjeno

• jasna oštećenja• smanjena stabilnost• prosječna uporabivost• daljnje korištenje smanjeno

C - Stanje zgrade

• znatna oštećenja• smanjena stabilnost• nedovoljna uporabivost• daljnje korištenje samo kratkoročno

Odabrani faktor korištenja zgrade ( FK )

80%

• nezadovoljavajuća lokacija*

• jedva postoji/ne postoji potražnja za vrstom objekta• velika ponuda

• nedovoljna infrastruktura

• umjereno oblikovanje• nedovoljna prostorna organizacija

• bez fleksibilnosti

12,00

12

5

Uporabivost kratkoročno dana/osigurana

• jasna oštećenja• smanjena stabilnost• smanjena uporabivost• daljnje korištenje jasno smanjeno

48,00

5,0

5,00

48

60

80%

5,0

1,0 2,0

• nema oštećenja• puna stabilnost• puna uporabivost• daljnje korištenje nije smanjeno

2

Uporabivost dovoljna i

dugoročnije dana/osigurana

• dobra lokacija*

• redovita potražnja za vrstom objekta

• mala ponuda

• vrlo dobra infrastruktura

• dobro oblikovanje• dobra prostorna organizacija• dovoljna fleksibilnost

3

Uporabivost smanjena, ali

srednjoročno dana/osigurana

• srednja lokacija*

• još postoji potražnja za vrstom objekta

• dovoljna ponuda

• dovoljna infrastruktura

• prosječno oblikovanje• prosječna prostorna organizacija

• umjerena fleksibilnost

1

Uporabivost u potpunosti i

dugoročno dana/osigurana

• optimalna lokacija*

• velika potražnja za vrstom objekta

• skoro nema/nema ponude

• vrlo dobra infrastruktura

• vrlo dobro oblikovanje• dobra prostorna organizacija• visoka fleksibilnost

4

Uporabivost ograničeno dana/osigurana

• umjerena lokacija*

• mala potražnja za vrstom objekta

• bogata ponuda

• dovoljna infrastruktura

• umjereno oblikovanje• umjerena prostorna organizacija

• mala fleksibilnost

Odabir klasifikacije

FK Matrica A - lokacija/tržište B - Zgrada općenito




9.3. Rekapitulacija vrijednosti nekretnine

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA - k.č. 2266, 2267, 2269/1, 2269/4 k.o. Novigrad €

VANJSKO UREĐENJE €

PRIVOĐENJE SVRSI €

TROŠKOVNA VRIJEDNOST GRAĐEVINE (NV x linearni otpis): €

PRIVREMENA VRIJEDNOST

9.4. Prilagodba privremene vrijednosti tržišnoj

Na takvu prilagođenu vrijednost dodaju se ili oduzimaju vrijednosti eventualnih dodataka i odbitaka:

- umanjenje vrijednosti građevina zbog građevinskih nedostataka i šteta

- gospodarsko umanjenje vrijednosti građevina

- natprosječno tekuće održavanje

- značajno odstupanje stvarnog od mjerodavnog načina korištenja

S obzirom na lokaciju i stanje nekretnine te na ponudu i potražnju takve vrste nekretnina na tržištu,

određuje se koeficijent prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj u iznosu Kt = 1,00

Vrijednost zemljišta 1. i 2. kategorije - zaokruženo: €

Vanjsko uređenje €

Privođenje svrsi €

Troškovna vrijednost građevine (Nv x linearni otpis) €

PRIVREMENA VRIJEDNOST €

Koeficijent prilagodbe tržištu Kt

VRIJEDNOST PRILAGOĐENA TRŽIŠTU €

DODACI - nema €

ODBICI - nema 0%

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE €

335.195,00

2.690.000,00 €

-

182.880,27

3.208.075,27

3.208.075,27

-

182.880,27

335.195,00

3.208.075,27

2.690.000,00 €

1,00

Budući da ne postoji uređena baza podataka s koeficijentima za prilagodbu koje Zakon o procjeni

vrijednosti nekretnina i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina propisuju, prilikom

prilagodbe privremene vrijednosti tržišnoj koristit će se iskustveno poznati tržišni pokazatelji.

-

3.208.075,27

-




10. Rekapitulacija procjene - zaključak

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine:Zgrade i pripadajuće zemljištena adresi: 52466 Novigrad, ulica Sv. Antona 15z.k.uložak: 2961z.k.č.: 2266; 2267; 2269/1; 2269/4k.o.: Novigrad

utvrđene su sljedeće vrijednosti:

- Prometna-tržišna vrijednost predmetne nekretnine iznosi:

1€ = 7,484120 kn

€/m² zemljišta

Napomena:

U iskazanoj tržišnoj vrijednosti nije uključen porez na prijenos vlasništva.

- Nova vrijednost za potrebe osiguranja iznosi (bez poreza):

I z r a d i o : Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretninaAlfred Bernt, d.i.a.


330,31

24.009.056,96 kn

3.208.000,00 €

12.543.198,02 kn

Tržišna vrijednost je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan procjene vrijednosti između zainteresiranog kupca i zaintersiranog prodavatelja, u transakciji pod tržišnim uvjetima, nakon odgovarajućeg marketinga, pri čemu je svaka strana bila dobro obaviještena, te postupila promišljeno i bez prinude.

(Definicija Europske organizacije udruženja sudskih vještaka TEGoVA )

1.675.975,00 €




11. Tržišna vrijednost zemljišta pripojenog novoj k.č.br. 2269/5

Rješenjem Općinskog suda u Puli od 18.04.2017.g. Posl.br. Z-10700/2017 izvršena su promjene podataka:

Navedenim Rješenjem je površina k.č.br.: 2269/1 umanjena za površinu veličine 2.791 m2.

Prikaz promjena na izvodu iz katastarskog plana DGU od 06.03.2018.g.

Nakon provedenog izračuna vrijednosti slijedeće nekretnine:z.k.uložak: 4957z.k.č.: dio 2269-5 površine 2.791 m2

k.o.: Novigrad

Lokacija Kis poredbenih zemljištaKis

procjenjivanog

zemljišta

Linearno

odstupanje

Međuvremenski izjednačena cijena (€/m2)

k.č.br. 2269/5 2,0 1,5 0,75 372,77

utvrđene su sljedeće vrijednosti:

1€ = 7,484120 kn

€/m² zemljišta

Cijena izjednačena zbog odstupanja u mjeri građevinskog

korištenja (€/m2)

279,58

Jedinična vrijednost zemljišta 1. kategorije iskazana na str. 21. elaborata odnosi se na zemljište sa postojećom izgradnjom koeficijenta iskoristivosti 2,0. Obzirom da je zemljište k.č.br. 2269/5 neizgrađeno uzeti će se u izračun maksimalan dopušten koeficijent iskoristivosti 1,50.

279,58

780.000,00 €

Promijenjena je površina k.č.br.: 2269/1 sa priješnjih 11.113 m2 na 8.322 m2, što je provedeno upisima u Posjedovni list br. 2237 i ZK uložak br. 2961 k.o. Novigrad.

Površina zemljišta veličine 2.791 m2 pripojeno je novonastaloj k.č.br.: 2269/5 površine veličine 4.073 m2, što je provedeno upisom u ZK uložak br. 4957 k.o. Novigrad kao "Javno dobro u općoj uporabi u neotuđivom vlasništvu Grada Novigrada".

5.837.613,60 kn

Prema planu "Dopune PPU Grada Novigrada" donešenom 23.12.2015.g., prema kartografskom prikazu Korištenje i namjena površina, vidljivo je da se k.č.br. 2269/5 k.o. Novigrad, nalaze u zoni izgrađenog dijela građevinskog područja naselja, te zaključujemo da se radi o zemljištu 1. kategorije, za koje je PPUG Novigrada (Čl. 80.) planiran maksimalan koeficijent iskoristivosti 1,50.




12. Izjava o nepristranosti i neovisnosti

Alfred Bernt, d.i.a.

Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina


Potvrđujemo da procjenitelj osobno kao i potpisnik ovog elaborata (pravna osoba) nema nikakve poslovne, pravne, vlasničke, suvlasničke ili slične interese na predmetnoj imovini, te da nema nikakve osobne ili poslovne interese vezane uz iznos procijenjene vrijednosti nekretnine.

Procjena je izrađena uvidom u dokumentaciju koja se nalazi u prilogu ovog elaborata. Prilikom procjene korišteni su relevantni podaci za izradu ove procjene (portal eNekretnine izvatci iz zbirke kupoprodajnih cijena), a koji su dobiveni od strane Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja. Internatskih stranica: Katastarske uprave, Zemljišnoknjižnog odjela Općinskog suda. Vještak ne garantira niti snosi odgovornost za točnost podataka, iako su prema našim saznanjima isti točni. Utvrđeni iznos cijene zemljišta procijenili smo u skladu sa važečim zakonima, propisima i odredbama te pravilima struke.

Zadatak ovog elaborata nije uključio provedbu posebnih istraživanja predmetnog zemljišta iz aspekta: kontaminacije tla, ostataka ratnih djelovanja, arheoloških ostataka i sličnih elemenata koji bi utjecali na tržišnu vrijednost zemljišta.

Procjena tržišne vrijednosti zemljišta napravljena je pod pretpostavkom da na predmetnom zemljištu ne postoje elementi kontaminacije tla, ostataka ratnih djelovanja, arheoloških ostataka i sličnih elemenata.




13. Prilozi




FOTOGRAFIJE




Zemljište površine veličine 2.791 m2 pripojeno novonastaloj k.č.br.: 2269/5 :







DOKUMENTACIJA










DGU web portal




Zemljište površine veličine 2.791 m2 pripojeno novonastaloj k.č.br.: 2269/5 :




Documents

PROCJEMBENI ELABORAT − 147/18 St... · Temelji: armiranobetonski temelji, propisne izvedbe Nosiva konstrukcija: AB okvirni sustav sa zidanom ispunom Međukatna konstrukcija: armiranobetonska