PROCJENA-FARMA TOPOLOVAC-u stecaju-1 - sudacka-mreza.hr · Tihomir Bori ć, dipl.ing.gra đ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra đevinarstvo gsm: 098/221735

Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected]

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA OBJEKTI I ZEMLJIŠTE FARME FIRO FARM d.o.o. – u stečaju, TOPOLOVAC

_________________________________________________________________________________

1

P R O C J E N A

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnine : Objekti i zemljište farme FIRO FARM d.o.o. – u stečaju, Topolovac

Naručitelj

procjene : FIRO FARM d.o.o. – u stečaju, Šašna Greda bb, Topolovac

Zagreb, prosinac 2010.

I z r a d i o :



_________________________________________________________________________________

2

1. UVOD

Na zahtjev naručitelja, FIRO FARM d.o.o. – u stečaju, Šašna Greda bb, Topolovac

potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to objekata i zemljišta kompleksa

farme muznih krava na lokaciji Šašna Greda bb, Topolovac (u blizini Siska) koji

obuhvaćaju z.k.č.br. 402/2 i 421/2 koje su upisane u z.k.ul.br. 1572 k.o. Budaševo-

Topolovac, te z.k.č.br. 395/1, 400, 401, 403, 405, 406, 407, 410, 411, 412, 413, 415,

416, 417, 418, 419 i 420 koje su upisane u z.k.ul.br. 2027 k.o. Budaševo-Topolovac.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda

predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te

utvrđivanje slijedećih vrijednosti :

NOVE - građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku

procjenjivanja tj.u mjesecu prosincu 2010. godine,

SADAŠNJE - građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj.

umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata

PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u

trenutku procjenjivanja

Elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje

stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje

pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.



_________________________________________________________________________________

3

2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEČENOG STANJA

2.1. LOKACIJA OBJEKTA:

Predmetna farma muznih krava nalazi se na području Topolovca, preciznije rečeno

uz cestovnu prometnicu koja povezuje Sisak i Popovaču. Do samog kompleksa

farme pristupa se sporednom cestom koja je najvećim dijelom asfaltirana, a

djelomično nije.

Karakteristika je kompleksa farme da je prometno jednostavno dostupna, a

istovremeno se nalazi u mirnom, prirodnom i ekološki potpuno čistom okruženju.

Infrastrukturnu opremljenost karakterizira priključenost na niskonaponsku električnu

mrežu kao i priključenost na telefonsku mrežu.



_________________________________________________________________________________

4

2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

z.k.ul.br.: 1572

kat. općina: Budaševo-Topolovac

br. poduloška: -

z.k.čest.br.: 402/2 i 421/2

opis nekretnine: z.k.č.br. 402/2:

-9 objekata (vodoopskrba i 8 proizvodnih objekata) 10321 m2

-ekonomsko dvorište 57062 m2

ukupno 67383 m2

z.k.č.br. 421/2:

-3 objekta upravne zgrade 763 m2

-jedna zgrada 72 m2

-ekonomsko dvorište 1377 m2

ukupno 2212 m2

vlasnik nekretnine: FIRO-FARM d.o.o. za stočarstvo, poljoprivredu, proizvodnju i

trgovinu, Topolovac, Šašna Greda bb

Objekti – ukupno 11.156 m2 Ekonomsko dvorište – ukupno 58.439 m2



_________________________________________________________________________________

5

z.k.ul.br.: 2027

kat. općina: Budaševo-Topolovac

br. poduloška: -

z.k.čest.br.: 395/1, 400, 401, 403, 405, 406, 407, 410, 411, 412, 413, 414,

415, 416, 417, 418, 419 i 420

opis nekretnine: z.k.č.br. 395/1: -oranica Šašina Greda 57377 m2 -jedna zgrada-benzinska crpka 21 m2 -jedan objekt-pilana 255 m2 ukupno 57653 m2 z.k.č.br. 400: -silos Šašina Greda 2367 m2 ukupno 2367 m2 z.k.č.br. 401: -ekonomsko dvorište 64285 m2 -petnaest (15) objekata-klaonica, skladište, trinaest (13) proizvodnih objekata 6517 m2 ukupno 70802 m2 z.k.č.br. 403: -oranica Šašina Greda 31725 m2 -ekonomsko dvorište 5000 m2 ukupno 36725 m2 z.k.č.br. 405: -ekonomsko dvorište 8002 m2 -dva objekta-portirnica, stambeni objekt i dvorište 845 m2 -jedan objekt-skladište 413 m2 ukupno 9260 m2 z.k.č.br. 406: -ekonomsko dvorište 949 m2 ukupno 949 m2 z.k.č.br. 407: -ekonomsko dvorište 5118 m2 -silosi 1344 m2 ukupno 6462 m2 z.k.č.br. 410: -ekonomsko dvorište 1100 m2 -jedna zgrada 252 m2 ukupno 1352 m2



_________________________________________________________________________________

6

z.k.č.br. 411: -ekonomsko dvorište 1503 m2 -jedna zgrada 390 m2 -dvije zgrade-trafostanica i gospodarska zgrada 326 m2 ukupno 2219 m2 z.k.č.br. 412: -ekonomsko dvorište 3069 m2 -stambeni objekt-društveni 340 m2 -tri zgrade-mehaničke radionioce 965 m2 ukupno 4374 m2 z.k.č.br. 413: -kuća i dvorište 2003 m2 ukupno 2003 m2 z.k.č.br. 414: -oranica 1816 m2 ukupno 1816 m2 z.k.č.br. 415: -ekonomsko dvorište 3701 m2 ukupno 3701 m2 z.k.č.br. 416: -kuća i dvorište 572 m2 ukupno 572 m2 z.k.č.br. 417: -kuća i dvorište 849 m2 ukupno 849 m2 z.k.č.br. 418: -kuća i dvorište 788 m2 ukupno 788 m2 z.k.č.br. 419: -kuća i dvorište 377 m2 ukupno 377 m2 z.k.č.br. 420: -pločnik u Šašinoj Gredi 2190 m2 ukupno 2190 m2

vlasnik nekretnine: FIRO-FARM d.o.o. za stočarstvo, poljoprivredu, proizvodnju i

trgovinu, Topolovac, Šašna Greda bb

Objekti ukupno 20.814 m2 Ekonomsko dvorište ukupno 92.727 m2 Oranica ukupno 90.918 m2



_________________________________________________________________________________

7

2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE

Nekretnine u naravi u skladu su s upisima u zemljišno knjižnim ulošcima.

Tereti i zabilježbe vidljivi su iz priloženih z.k. izvatka.

2.4. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA: Objekti kompleksa farme koji su predmet procjene:

1. upravna zgrada

2. zidane zgrade (skladišta i bivše stambene zgrade)

3. radionice, trafostanica, karantena i slične pomoćne građevine

4. stare štale

5. silosi

6. armirano betonske hale

7. nadstrešnice za sijeno i mehanizaciju

8. horizontalni silosi

9. glavni proizvodni objekti za muženje krava

10. manipulativne površine

Objekti su građeni 1987. godine.

Tehnički opis siljedi:



_________________________________________________________________________________

8

REDNI BROJ

NAZIV OBJEKTA

POVRŠINA m 2

OPIS OBJEKTA

1. Upravna zgrada

1.087,56 Objekt je izveden kao samostojeća zgrada katnosti prizemlje + kat. Konstrukcija je armirano betonska od stupova i greda s obodnim i pregradnim zidovima od opeke, armirano betonskom međukatnom pločom te dvostrešnom krovnom konstrukcijom s pokrovom od profiliranog aluminijskog lima. Pročelje je u najvećem dijelu obloženo profiliranim aluminijskim limom. U prizemnom dijelu objekta nalazi se restaurant društvene prehrane s pripadajućom kuhinjom i sanitarijama te kancelarijski prostori. Na katu kojemu se pristupa internim armirano betonskim stubištem smješten je centralni hodnik te sa svake strane kancelarijski prostori uključujući sanitarne čvorove i čajnu kuhinju. Zgrada je opremljena instalacijama električne struje, vode, kanalizacije i telefona te radijatorskim centranim grijanjem (cijevni razvod, bez radijatora koji su skinuti i odnešeni) Stanje održavanja je loše.

2. Zidane zgrade (skladišta i

bivše stambene

zgrade)

3.351,00 Predmetni objekti građeni su kao klasične zidane građevine s armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima. Međukatne konstrukcije su drveni grednici (skladišta) ili sitnorebričaste međukatne konstrukcije s tlačnom armirano betonskom pločom (bivše stambene zgrade). Krovne konstrukcije su dvostrešne drvene s pokrovom od crijepa ili valovitog salonita. Pregradni zidovi izvedeni su od opeke, obostrano žbukani i ličeni. Podovi su ili bez završnih obrada, ili obloženi keramikom i djelomično parketom Zgrade su opremljene instalacijama struje, vode i kanalizacije. Stanje održavanja je loše.



_________________________________________________________________________________

9

REDNI BROJ

NAZIV OBJEKTA

POVRŠINA m 2

OPIS OBJEKTA

3. Radionice, trafostanica, karantena i

slične pomoćne građevine

2.498,00 Predmetni objekti građeni su kao klasične zidane građevine s armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima. Međukatne konstrukcije su drveni grednici ili su građene bez međukatnih konstrukcija. Krovne konstrukcije su dvostrešne drvene s pokrovom od crijepa ili valovitog salonita, ili ravni krov (npr. trafostanica). Zidovi su od opeke, obostrano žbukani te obojani (ali u derutnom stanju). Završnih obrada podnih ploha uglavnom nema. Zgrade su opremljene instalacijama struje, vode i kanalizacije (ili samo struje) Stanje održavanja je loše.

4. Stare štale 5.235,00 Predmetni objekti građeni su kao klasične zidane građevine s armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima, dvostrešnih drvenih krovnih konstrukcija s pokrovom od crijepa ili valovitog salonita. Pregradnih zidova nema, a unutarnja strana obodnih zidova je ožbukana. Zgrade su opremljene instalacijama struje, vode i kanalizacije. Stanje održavanja je loše.

5. Silosi

11.500,00 m3 Radi se o montažnim objektima valjkastog oblika, izrađenih od čelika te montiranih na armirano betonskim temeljima/nosačima. Funkcionalna sposobnost im je dobra, a stanje održavanja osrednje.

6. Armirano

betonske hale

1.170,00 Predmetne građevine izvedene su kao armirano betonske montažne konstrukcije od stupova, greda i fasadnih panela, s čeličnim rešetkastim krovnim konstrukcijama i pokrovom od valovitog salonita, bez pregradnih zidova, sa završno neobrađenim podnim oplohama, te ugrađenim instalacijama struje, vode i kanallizacije. Funkcionalna sposobnost objekata je dobra, a stanje održavanja loše.



_________________________________________________________________________________

10

REDNI BROJ

NAZIV OBJEKTA

POVRŠINA m 2

OPIS OBJEKTA

7. Nadstrešnice za sijeno i

mehanizaciju

2.144,00 Radi se o armirano betonskim montažnim konstrukcijama od nosivih stupova temeljenima na armirano betonskim trakastim temeljima te uzdužnih i poprečnihh armiranobetonskih greda, s rešetkastim dvostrešnim krovnim konstrukcijama pokrivenim salonitom, bez ikakvih obodnih zidova te bez ikakvih instalacija.

8. Horizontalni silosi

2.367,00 Predmetni objekti građeni su od armiranog betona – obodni zidovi s tri strane visine cca 3 m, dok je čestvrta strana otvorena za ulaz mehanizacije.

9. Glavni

proizvodni

objekti za

muženje krava

7.883,00 m3 Predmetne građevine izvedene su kao armirano betonske montažne konstrukcije od stupova, greda i fasadnih panela, s čeličnim rešetkastim krovnim konstrukcijama i pokrovom od valovitog salonita, bez pregradnih zidova, sa završno neobrađenim podnim oplohama, te ugrađenim instalacijama struje, vode i kanallizacije. Funkcionalna sposobnost objekata je dobra, a stanje održavanja loše.

10. Manipulativne

površine

92.727,00 Manipulativne površine čine interne prometnice za pristup pojedinim objektima, najvećim dijellom su asfaltirane, ali u dosta derutnom stanju, dijelom su betonirane manipulativne površine, a manjim dijelom makadam. Ovdje pripadaju instalacije odvodnje oborinskih voda (djelomično), te manjim dijelom vanjska hidrantska mreža i vanjska rasvjeta.



_________________________________________________________________________________

11

2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA

PROSTORIJA

tlocrtna

površina

m²

koef.

netto

korisna

površina

m²

brutto

površina

m³

BVO m³

upravna zgrada 1.087,56 1,00 1.087,56

zidane zgrade 3.351,00 1,00 3.351,00

radionice, TS, i isl. 2.498,00 1,00 2.498,00

stare štale 5.235,00 1,00 5.235,00

armirano betonske

hale 1.170,00 1,00 1.170,00

nadstrešnice 2.144,00 1,00 2.144,00

horizontalni silosi 2.367,00 1,00 2.367,00

glavni proizvodni

objekti 7.883,00 1,00 7.883,00

UKUPNO: 25.735,56 25.735,56 30.882,67 86.471,48



_________________________________________________________________________________

12

3. PROCJENA

3.1. PRIMIJENJENI PROPISI

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH

- Podaci o cijenama građevinskog zemljišta iz raznih izvora (Porezna uprava, sgencije za promet nekretnina, arhiva vještaka)

- HRN ISO 9836:2002 Standard za obračunavanje površina objekata

- Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske

- Odluka o komunalnom doprinosu za područje Grada Siska

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja - Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim

cijenama sličnih objekata na istoj lokaciji - Arhiva vještaka

3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - TROŠKOVNA METODA

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove

sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene

koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se :

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih

materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku

procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine

sukladno propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N 53/91 iz Sl. list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća troškove građevinskog zemljišta, komunalnog doprinosa,

investiciono tehničke dokumentacije, građevinske dozvole, izvedbe građevinskih,

obrtničkih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, ishođenja dozvole za uporabu,

doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse.



_________________________________________________________________________________

13

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena

postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja koji ovisi o

starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za

elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

PROMETNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim

cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih

pripadajućih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.

Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje

prema slijedećim elementima:

Sg = NKP x Csg Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp

Fl faktor lokacije (0,70 - 1,50)

ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,

katnosti, broju stambenih jedinica i dr.

Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20)

ovisi o korisnoj površini nekretnine

Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50)

ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te

djelatnosti

Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)

ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na

tipski, prosječni građevinski objekt izveden po

standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme

Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)

ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za

navedenu lokaciju



_________________________________________________________________________________

14

3.2.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - UPRAVNA ZGRADA

Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn

1.087,56 4.380,00 4.763.512,80

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n = 23 Vijek trajanja objekta u godinama N = 120 U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = 0,0914

U % = 9,136111111

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA

Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²

Sadašnja građ. Vrijednost - kn/m²

Konstrukcija 55 2409 9,14 220,09 2188,91 Obrtnički radovi 20 876 18,27 160,06 715,94 Završni radovi 15 657 18,27 120,05 536,95 Instalacije 10 438 18,27 80,03 357,97

ukupno 100 4380 3799,77

Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja

građevinska vrijednost

1.087,56 3.799,77 4.132.473,06 kn

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² BVO-m³ kn/m³ kn/m² UKUPNO kn

1 Komunalni doprinos 3.654,20 10,00 36.542,00 Vodni doprinos 3.654,20 70,00 255.794,00 2 Vrijednost zemljišta 1.305,07 73,00 95.270,11

UKUPNO: 387.606,11 kn

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište 95.270,11 kn VRIJEDNOST OBJEKTA Fkp Fp Fki 4.132.473,06 kn 1,00 1,00 0,90 3.719.225,75 kn

UKUPNO 3.814.495,86 kn

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA Fl Fpp 3.814.495,86 kn 0,40 0,30 457.739,50 kn doprinosi 292.336,00 kn

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 750.075,50 kn

750.075,50 kn = 102.750,07 €



_________________________________________________________________________________

15

3.2.2. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - ZIDANE ZGRADE


3.351,00 2.550,00 8.545.050,00


U % = 11,316


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²


Konstrukcija 55 1402,5 11,32 158,71 1243,79 Obrtnički radovi 20 510 22,63 115,42 394,58 Završni radovi 15 382,5 22,63 86,57 295,93 Instalacije 10 255 22,63 57,71 197,29

ukupno 100 2550 2131,59



3.351,00 2.131,59 7.142.961,11 kn



UKUPNO: 546.883,20 kn


UKUPNO 6.079.346,10 kn



739.683,29 kn = 101.326,48 €



_________________________________________________________________________________

16

3.2.3. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - RADIONICE, TS I SL.


2.498,00 2.550,00 6.369.900,00


U % = 11,316


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²


Konstrukcija 55 1402,5 11,32 158,71 1243,79 Obrtnički radovi 20 510 22,63 115,42 394,58 Završni radovi 15 382,5 22,63 86,57 295,93 Instalacije 10 255 22,63 57,71 197,29

ukupno 100 2550 2131,59



2.498,00 2.131,59 5.324.714,07 kn



UKUPNO: 546.883,20 kn


UKUPNO 4.606.566,00 kn



621.860,88 kn = 85.186,42 €



_________________________________________________________________________________

17

3.2.4. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - STARE ŠTALE


5.235,00 1.825,00 9.553.875,00


U % = 14,80625


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²


Konstrukcija 55 1003,75 14,81 148,62 855,13 Obrtnički radovi 20 365 29,61 108,09 256,91 Završni radovi 15 273,75 29,61 81,06 192,69 Instalacije 10 182,5 29,61 54,04 128,46

ukupno 100 1825 1433,19



5.235,00 1.433,19 7.502.747,61 kn



UKUPNO: 536.112,00 kn


UKUPNO 5.149.546,45 kn



660.309,72 kn = 90.453,39 €



_________________________________________________________________________________

18

3.2.5. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - SILOSI

Volumen - m3 Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn

11.500,00 876,00 10.074.000,00


U % = 26,864


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²


Konstrukcija 55 481,8 26,86 129,43 352,37 Obrtnički radovi 20 175,2 53,73 94,13 81,07 Završni radovi 15 131,4 53,73 70,60 60,80 Instalacije 10 87,6 53,73 47,07 40,53

ukupno 100 876 534,77



11.500,00 534,77 6.149.894,93 kn


1 Komunalni doprinos 11.500,00 10,00 115.000,00 Vodni doprinos 11.500,00 12,50 143.750,00 2 Vrijednost zemljišta 0,00

UKUPNO: 258.750,00 kn

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište - kn VRIJEDNOST OBJEKTA Fkp Fp Fki 6.149.894,93 kn 0,50 0,90 0,80 2.213.962,17 kn

UKUPNO 2.213.962,17 kn



435.866,97 kn = 59.707,80 €



_________________________________________________________________________________

19

3.2.6. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - ARMIRANO BETONSKE HALE


1.170,00 2.555,00 2.989.350,00


U % = 9,136111111


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²



ukupno 100 2555 2216,53



1.170,00 2.216,53 2.593.340,01 kn



UKUPNO: 190.944,00 kn


UKUPNO 2.695.832,01 kn



411.951,84 kn = 56.431,76 €



_________________________________________________________________________________

20

3.2.7. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - NADSTREŠNICE


2.144,00 1.095,00 2.347.680,00


U % = 14,80625


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²



ukupno 100 1095 859,91



2.144,00 859,91 1.843.655,11 kn



UKUPNO: 344.648,00 kn


UKUPNO 2.000.167,11 kn



508.162,74 kn = 69.611,33 €



_________________________________________________________________________________

21

3.2.8. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - HORIZONTALNI SILOSI


2.367,00 657,00 1.555.119,00


U % = 14,80625


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²


Konstrukcija 55 361,35 14,81 53,50 307,85 Obrtnički radovi 20 131,4 29,61 38,91 92,49 Završni radovi 15 98,55 29,61 29,18 69,37 Instalacije 10 65,7 29,61 19,46 46,24

ukupno 100 657 515,95



2.367,00 515,95 1.221.249,53 kn



UKUPNO: 226.048,50 kn


UKUPNO 1.394.040,53 kn



220.542,36 kn = 30.211,28 €



_________________________________________________________________________________

22

3.2.9. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - GLAVNI PROIZVODNI OBJEKTI


7.883,00 2.555,00 20.141.065,00


U % = 9,136111111


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²



ukupno 100 2555 2216,53



7.883,00 2.216,53 17.472.905,39 kn



UKUPNO: 1.286.531,88 kn


UKUPNO 18.163.482,47 kn

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA Fl Fpp 18.163.482,47 kn 0,40 0,35 2.542.887,55 kn doprinosi 595.954,80 kn

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 3.138.842,35 kn

3.138.842,35 kn = 429.978,40 €



_________________________________________________________________________________

23

3.2.10. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - MANIPULATIVNE POVRŠINE


92.727,00 365,00 33.845.355,00


U % = 26,864


Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²



ukupno 100 365 222,82



92.727,00 222,82 20.661.641,56 kn


1 Komunalni doprinos 0,00 Vodni doprinos 0,00 2 Vrijednost zemljišta 0,00

UKUPNO: - kn

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište - kn VRIJEDNOST OBJEKTA Fkp Fp Fki 20.661.641,56 kn 1,00 1,00 0,65 13.430.067,01 kn

UKUPNO 13.430.067,01 kn

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA Fl Fpp 13.430.067,01 kn 0,40 0,20 1.074.405,36 kn doprinosi - kn

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 1.074.405,36 kn

1.074.405,36 kn = 147.178,82 €



_________________________________________________________________________________

24

R E K A P I T U L A C I J A

PROMETNIH/TRŽNIH VRIJEDNOSTI (TROŠKOVNA METODA)

OBJEKT POVRŠINA PROMETNA

VRIJEDNOST

kn

PROMETNA

VRIJEDNOST

€

upravna zgrada 1.087,56 750.075,50 102.750,07

zidane zgrade 3.351,00 739.683,29 101.326,48

radionice, TS, i isl. 2.498,00 621.860,88 85.186,42

stare štale 5.235,00 660.309,72 90.453,39

silosi 11.500 m3 435.866,97 59.707,80

armirano betonske hale 1.170,00 411.951,84 56.431,76

nadstrešnice 2.144,00 508.162,74 69.611,33

horizontalni silosi 2.367,00 220.542,36 30.211,28

glavni proizvodni objekti 7.883,00 3.138.842,35 429.978,40

manipulativne površine 92.727 1.074.405,36 147.178,82

SVEUKUPNO: 8.561.701,01 1.172.835,75



_________________________________________________________________________________

25

3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE -

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnostipretvaramo u

jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod

vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na

temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na

temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina

donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino

održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj

prodaji.

Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz

kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad

nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u

pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te

visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto

prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne

kapitalizacije. Stopa kapitalizacije određuje se prema podacima HGK.

STOPA KAPITALIZACIJE

izvanredna vrlo dobra dobra loša STAMBENA NEKRETNINA 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 UREDSKA NEKRETNINA 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 POSLOVNA NEKRETNINA 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 SUPERMARKET 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 PRIVREDNO KORIŠ. 4,5 - 7,0 5,0 - 8,0 5,5 - 8,5 6,0 - 9,0 INDUSTRIJSKA NEKR. 6,5 - 9,5 6,0 - 10,0 5,5 - 10,5 7,0 - 10,0 POLJOPRIVREDNA 2,5 - 3,5



_________________________________________________________________________________

26

3.3.1. IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

PARAMETAR VRIJEDNOST

NKP 25735,56

m²

Najamnina 0,50 € 12.867,78 Održavanje i zaštita 5,00 % očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) 0,00 %

Porez 20,00 % Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25) 9.650,84 Netto godišnji prihod 115.810,02 Stopa kapitalizacije 10,00 %

optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti

1.158.100,20 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

8.454.131,46 kn = 1.158.100,20 €

TROŠKOVNA METODA

8.561.701,10 kn = 1.172.835,75 €

SREDNJA VRIJEDNOST

8.507.916,28 kn = 1.165.467,98 €



_________________________________________________________________________________

27

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna - tržna vrijednost

nekretnina i to objekata i zemljišta kompleksa farme muznih krava na lokaciji Šašna

Greda bb, Topolovac (u blizini Siska) koji obuhvaćaju z.k.č.br. 402/2 i 421/2 koje su

upisane u z.k.ul.br. 1572 k.o. Budaševo-Topolovac, te z.k.č.br. 395/1, 400, 401, 403,

405, 406, 407, 410, 411, 412, 413, 415, 416, 417, 418, 419 i 420 koje su upisane u

z.k.ul.br. 2027 k.o. Budaševo-Topolovac u iznosu od sveukupno:

8.507.916,28 kn odnosno 1.165.467,98 €

Elaborat procjene poslužiti će naručitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske

radnje koje pretpostavljaju utvrđivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti

nekretnina.

Zagreb, 19. prosinca 2010.

I z r a d i o :



_________________________________________________________________________________

28

P R I L O Z I



_________________________________________________________________________________

29



_________________________________________________________________________________

30



_________________________________________________________________________________

31



_________________________________________________________________________________

32



_________________________________________________________________________________

33



_________________________________________________________________________________

34



_________________________________________________________________________________

35



_________________________________________________________________________________

36

Documents

PROCJENA-FARMA TOPOLOVAC-u stecaju-1 - sudacka-mreza.hr · Tihomir Bori ć, dipl.ing.gra đ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za gra đevinarstvo gsm: 098/221735