PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - Sudačka mreža · Biltena standardna kalkulacija radova u visokogradnji, -Rješenja gradske uprave, u pogledu visine troškova pripreme zemljišta

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

NEKRETNINA: Skladišna halla, Gaženička bb, Zadar, č.z. 8499/17 – etaža 2, etaža 3 NARUČITELJ: „DIMO“ d.o.o. , Gaženička bb, Zadar VLASNIK: „DIMO“ d.o.o. , Gaženička bb, Zadar SVRHA: Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

VRIJEDNOST: 2.296.141,05 Kn ili 316.709,11 €

U Zadru, 30. lipanj 2006. godine I Z R A D I O: _____________________ Dražen Džepina dipl.ing.građ. Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

Ured ovlaštenog inženjera građevinarstva – Dražen Džepina dipl.ing.g. stalni sudski vještak Zadar, Privlačka 8, tel. 023/321-543; fax. 023/220-286; mob. 098/272-665 Email: [email protected]

2

SADRŽAJ: --------------- Opis nekretnine .......................................................................................... 3 Tehnički podaci ………………………………………………………………… 4 Proračun građevinske površine ..…………………………………………….. 5 Procjena građevinske vrijednosti ............................................................... 6 Procjena vrijednosti pripreme i priključka ................................................... 7 Izračun nove i sadašnje građevinske vrijednosti......................................… 8 Izračun sadašnje tržišne vrijednosti .......................................................... 9 Rekapitulacija vrijednosti nekretnine ......................................................… 10 Fotografije ................................................................................................. 11 Preslik zemljišno knjižnog izvatka............................................................ 12 Preslik katastarskog plana …………………………………………………… 13

OPIS NEKRETNINE

LOKACIJA

Predmet ove procjene je skladišna halla na adresi Gaženička bb, Zadar u gradskom predjelu Gaženica. Pristup nekretnini je asfaltiranom gradskom prometnicom. Skladišna hala izgrađena je kao slobodnostojeći čvrsti objekat s tim da je u jednom dijelu halle prostor izgrađen kao katni dio. Skladišna halla se nalazi u zoni poslovne izgrađenosti niže gustoće (industrijska zona). Zgrada je evidentirana u Zemljišno – knjižnom ulošku 12686, Katastarska općina Zadar, izgrađena na čestici zemlje 8499/17, etaža 2, etaža 3. Skladišnoj halli pripadaju i zajednički dijelovi i uređaji zgrade. Visina prizemlja 4,45 m, a visina katnog dijela je 2,49 m. Prostor je građevinski uređen ali neodržavan i trenutno se koristi kao skladišni prostor.


3


4

TEHNIČKI PODACI Godina izgradnje 1971 g. Građevinska dozvola Nije priložena Namjena Poslovna konstrukcija Temelji Armirano – betonski Nadtemeljni zidovi Armirano – betonski Nosiva konstrukcija Betonski blokovi, horizontalni i vert. serklaži Stropna konstrukcija Sistem istega Stepenište Drvene Krovna konstrukcija Ravni krov Seizmičko osiguranje Dokazano projektom : instalacije Vodovodna Priključak na gradsku mrežu Odvodnja Priključak na gradski kolektor Električna Priključak na niskonaponsku mrežu Gromobranska - Telefonska - Grijanje - Klimatizacija - Ventilacija Prirodna Hidrantska mreža - Protupožarna dojava - Protuprovalna dojava - Satelitska TV - završni radovi Hidroizolacija Izvedena Fasada Ožbukana, sep, salonit Pokrov Ravni krov, termo paneli Limarija Pocinčani lim Pregradni zidovi Opeka kant, ožbukani, oličeni Podovi Betonska podloga, parket dotrajali Fasadni otvori Željezni, ostakljeni Unutarnji otvori Drveni oličeni Oprema sanitarija - Vlažnost Uočena Praktičnost prostora Prosječna Održavanje Ispodprosječno Posebna napomena


5

PRORAČUN GRAĐEVINSKE POVRŠINE Neto korisna površina poslovnog prostora (prizemlje hale) iskazana je u zemljišno – knjižnom ulošku 12686 , koji je izgrađen na čestici zemlje 8499/17, katastarska općina Zadar, iznosi 909,60 m2. Elaboratom o etažiranju predmetni prostor vodi se kao ETAŽA DRUGA , obojano žutom bojom i označeno slovom «B». Neto korisna površina poslovnog prostora (I kat hale) iskazana je u zemljišno – knjižnom ulošku 12686 , koji je izgrađen na čestici zemlje 8499/17, katastarska općina Zadar, iznosi 55,90 m2. Elaboratom o etažiranju predmetni prostor vodi se kao ETAŽA TREĆA , obojano žutom bojom i označeno slovom «E». Netto građevinska površina prizemlja - 2. etaža 909,60 m2 Netto građevinska površina I kata - 3. etaža 55,90 m2 Ukupna netto građevinska površina 965,50 m2 Navedenom prostoru pripada alikvotni idealni dio zajedničkih djelova i uređaja , koji služe zgradi kao cjelini. Brutto građevinska površina Naziv prostora Netto korisna površina

(NKP) m2 Koeficijent Brutto razvijena površina

(BRP) m2 Poslovni prostor

965,50

1,08

1.042,74

SVEUKUPNO 1.042,74


6

PROCJENA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI Procjena je izvršena izmjerom i uvidom na licu mjesta, te uvidom u dostupnu dokumentaciju. Istraživanje koje smo proveli da bi dali svoje mišljenje obavljeno je uz pretpostavku da se procjena traži u cilju prodaje na otvorenom tržištu. Dakle potrebno je utvrditi onu vrijednost koju nekretnina ima pri transakciji između prodaji sklonog prodavatelja i istog takvog kupca kada obadvije stranke imaju sve bitne podatke o posjedu i nijedna od njih nije prisiljena na tu transakciju. Procjena vrijednosti nekretnine provedena je na osnovu slijedećih zakona i propisa: - Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiriranih objekata (NN

52/84), - Važećih građevinskih propisa i normativa RH, - Podataka gradskih organa o utvrđivanju prometne vrijednosti građevinskog zemljišta, - Biltena standardna kalkulacija radova u visokogradnji, - Rješenja gradske uprave, u pogledu visine troškova pripreme zemljišta i troškova

komunalne naknade, - Podataka o cijenama Agencija za promet nekretnina , - Zakona o obveznim odnosima, Informator 1993., - Podataka tvrtki koje prodaju nekretnine, - Podataka Porezne uprave, - Podataka iz arhive vještaka. Vrijednost nekretnina izražena je u hrvatskim kunama i Eurima u odnosu ( 7,25:1)


7

PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA PRIPREME I PRIKLJUČAKA

R.b.

Vrste troškova Površina zemljišta

m2

Brutto razvijena površina BRP m2

Cijena

Ukupno

€

€

1. Naknada

1.042,74

- 65,00

67.778,10

2. Priprema 1.042,74 11,00 11.470,14 3. Komun.doprinosi 1.042,74 8,20 8.550,47 4. Priključci 1.042,74 1,75 1.824,80 UKUPNA VRIJEDNOST PRIPREME I PRIKLJUČAKA 89.623,51 Sadašnja građevinska vrijednost se izračunava kao razlika između nove građevinske vrijednosti i umanjenja zbog starosti objekta.

SGV = NGV - U Nova građevinska vrijednost izračunava se kao produkt netto korisne površine Nkp i jedinične cijene ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena 1 m2 objekta određuje se prema podacima građevinskih poduzeća, prema podacima biltena standardna kalkulacija IGH, te normativa i standarda u građevinarstvu, tako da se izračuna suma umnožaka količina i jediničnih cijena po stavkama troškovnika. NGV = Nkp x Jc

Jc = 280,00 € / m2

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti objekta (nije amortizacija) je funkcija prosječnog vjerojatnog vijeka trajanja konstrukcije (N) i starosti konstrukcije (n) i postotka učešća pojedinih radova u ukupnoj cijeni građenja objekta. Umanjenje vrijednosti računa se prema izrazu U = 0,80 x n/N x( n+N)/2N

UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI Prosječna starost objekta (n) 35 godina Vjerojatni vjek trajanja (N) 120 godina Godina izgradnje 1971 g. U = 0,8 X n/N X (N + n)/2N 0,151 16%


8

IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (NGV) Netto korisna površina Nkp (m2)

Jedinična cijena ekvivalentnog objekta

Faktor izgrađenosti

Nova građevinska vrijesnot

€ /m2

Nkp x Jc (€)

965,50

280,00

1,00

270.340,00

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI (SGV) Vrsta radova

Nova građevinska vrijednost Umanjenje Sadašnja građevinska vrijednost

%

€ /m2

%

€ /m2

€/m2

Konstrukcija

50

140,00

16

22,40

117,60

Obrtnički radovi

20

56,00

16

8,96

47,04

Završni radovi

20

56,00

16

8,96

47,04

Instalacije

10

28,00

16

4,48

23,52

Ukupno

280,00

44,80

235,20

Sadašnja građevinska vrijednost dobije se da se pomnoži Netto korisna površina i sadašnja građevinska cijena za 1 m2 netto površine. Netto korisna površina NKP (m2)

Sadašnja cijena ekvivalentnog objekta

Faktor izgrađenosti

Sadašnja građevinska vrijednost

€ /m2

Nkp x Jc (€)

965,50

235,20

1,00

227.085,60


9

IZRAČUN SADAŠNJE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI Faktori koji određuju tržnu vrijednost nekretnine Fl faktor lokacije

0,70 – 1,50

Ovisi o makro i mikro lokaciji položaju i prostoru, infrastrukturi

Fp faktor za poslovne objekte

1,00 – 5,00

Za objekte poslovne namjene. Ovisi o vrsti djelatn. uređenosti i opremlj. za obavljanje tog posla

Fkp faktor korisne površine

0,80 – 1,20

Ovisi o korisnoj površini nekretnine

Fkv faktor kvalitete

0,20 – 1,50

Ovisi o opremlj. u odnosu na prosječni tipski građ. objekat, te kvaliteti ugrađenih materijala

Fi faktor izgrađenosti

0,20 – 1,00

Ovisi o izgrađenosti pema prosječnom tipskom objektu

Fpp faktor ponude i potražnje

0,20 – 2,00

Ovisno o ponudi i potražni na tržištu

SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST Stv Nkp SGV Fl Fp Fkp Fkv Fi Fpp Stv (€)

965,50

235,20

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

227.085,60


10

REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE R.br.

VRIJEDNOSTI

(€)

1. VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA PRIPREME I PRLJUČAKA

89.623,51

2.

VRIJEDNOST SKLADIŠNOG PROSTORA

227.085,60

3.

UKUPNO

316.709,11

JEDINIČNA CIJENA 1 m2 SKLADIŠNOG PROSTORA

NKP (m2)

€ / m2

SKLADIŠNI PROSTOR

965,50

328,03

SVEUKUPNO: 2.296.141,05 Kn 316.709,11 €

Zadar, 30. lipanj 2006. godine S A S T A V I O: ____________________________ Dražen Džepina dipl. ing. građ.


11


12

Documents

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - Sudačka mreža · Biltena standardna kalkulacija radova u visokogradnji, -Rješenja gradske uprave, u pogledu visine troškova pripreme zemljišta