– 1 –

P R O C J E N A

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnina: stan, z.k.ul. br. 5318 k.o. Grad Zagreb, z.k. tijelo I – 3. etaža peterosobni stan na III. katu, Zagreb, Pavla Hatza 10

Naručitelj procjene: STEČAJNA UPRAVITELJICA

Odvjetnica RAJKA JAGMAREVIĆ

Zagreb, 20. svibnja 2013.

– 2 –

SAŽETAK PROCJENE:

Podaci Zabilježba

Naručitelj procjene STEČAJNA UPRAVITELJICA Rajka Jagmarević

Adresa nekretnine ZAGREB, Pavla Hatza 10Tip nekretnine stanz.k.ul. 5318Poduložak broj z. k. tijelo – 3. Etaža peterosobni stan na III. katuz.k.č. br. 2860k.o. Grad Zagrebpovršina zemljišta (m2) –površina građevina (m2) 129,08 m2 Tržišna vrijednost nekretnine (€) 214.000 €Nova građevinska vrijednost (€) 90.356 €Legalitet DA, upis bez zabilježbiNeposredan pristup javnom putu DAUsklađenost katastra i gruntovnice DAGodina izgradnje 1930.Godina obnove u više navrata

Ime procjenitelja BILD PROMET d.o.o., MARIO ČUTURA, dipl. inž.

– 3 –

1. U v o d

Na zahtjev naručitelja stečajne upraviteljice odvjetnice Rajke Jagmarević iz Zagreba,

potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnine – peterosobni stan površine 129,08 m2

3. etaža, peterosobni stan (koristi se kao uredski prostor) na III. katu s nusprostorijama

zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 2860

k.o. Grad Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu, Pavla Hatza 10, procjenjivana nekretnina

upisana je u z emljišne knjige Općinskog suda u Zagrebu, k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br.

5318 z.k. tijelo I – 3. etaža.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda predočene

dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta 20. svibnja 2013. godine

te utvrđivanje slijedećih vrijednosti:

NOVE – građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku procje-

njivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine,

SADAŠNJE – građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj. umanjenja

vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata i

PROMETNE – građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u trenut-

ku procjenjivanja sa zasebnim iskazom vrijednosti zemljišta i gra-

đevina izgrađenih na zemljištu

Elaborat procjene služit će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje stvarne

vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje pretpostav-

ljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.

– 4 –

2. M e t o d a p r o c j e n e

2.1. Izračun vrijednosti nekretnine troškovnom metodom procjenjivanja

Uputstvom o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata

(N.N. br. 52/84), a osnova proračuna je netto korisna površina nekretnine čija se vrijed-

nost procjenjuje, te jedinična cijena 1 m2 iste.

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove sadržaje,

opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene koštanja 1 m2

netto površine utvrđuje se:

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (NG)

To je vrijednost svih radova i uporabljanih materijala te svih ostalih troškova izgradnje

pod pretpostavkom građenja u trenutku procjenjivanja tj. u mjesecu svibnju 2013. godine

čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine tretirane po uvje-

tima izračunavanja površina prema propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N. 53/91 iz Sl.

list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća sve troškove izgradnje, tj. vrijednosti građevinskog zemljišta,

troškove komunalnog doprinosa, troškove vodnog doprinosa, troškove priključaka, troš-

kove investicijsko – tehničke dokumentacije, troškove građevinske dozvole, troškove

izvedbe građevinskih, obrtničkih i instalaterskih radova i opreme te uređenja okoliša

(prometnice i hortikultura), troškove nadzora, troškove ishođenja dozvole za uporabu, te

sva ostala administrativna davanja i takse. Jedinična cijena formirana je na osnovi poda-

taka o troškovima građenja prema biltenu "Standardna kalkulacija" u izdanju IGH u us-

poredbi s aktualnim cijenama građenja dobivenim od građevinskih poduzeća, te ostalim

troškovima koji sudjeluju u izgradnji svedeno na jediničnu cijenu 1 m2 netto korisne po-

vršine (NKP), a koriste se podaci lokalnih organa uprave o vrijednosti građevinskog ze-

mljišta, komunalnog i vodnog doprinosa za gradsku zonu odnosno skupinu objekata kojoj

predmetne nekretnine pripadaju.

– 5 –

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST (SG)

To je vrijednost Ng umanjena određenim postotkom amortizacije odnosno umanjenja

vrijednosti troškova građenja (građevinsko obrtničkih i instalaterskih radova) koji ovisi o

starosti i stanju održavanja izgrađenih objekata, a iznosi se posebno za konstrukciju i

posebno za elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

Postotak umanjenja vrijednosti određuje se u skladu sa spomenutim Uputstvom o načinu

utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (N.N. br. 52/84), te ostalim

procjendbenim priručnicima i tablicama koje vještaci koriste u sudskoj praksi.

TRŽIŠNA VRIJEDNOST TROŠKOVNOM METODOM (TV)

To je vrijednost dobivena zbrojem sadašnje građevinske vrijednosti nekretnine, vrijedno-

sti zemljišta, komunalnog i vodnog doprinosa, priključaka te svih zavisnih troškova na-

stalih pri ishođenju dozvola temeljem kojih se gradi građevina. Ova metoda koristi se kod

procjena vrijednosti nekretnina za nekretnine koje Naručitelj procjene vrijednosti koristi

za vlastite potrebe ali uz obaveznu primjenu ostalih metoda procjenjivanja.

2.2. Procjena vrijednosti nekretnine prema usporednim transakcijama

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom neposredne usporedbe

transakcija ili prodaja, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti

sličnih nekretnina u stvarnim transakcijama. Analiziraju se nekretnine koje su bile proda-

ne i uspoređuju se njihova svojstva i svojstva nekretnine koja se procjenjuje.

Prilagodbe u uspoređivanju vrše se na osnovu podataka o vremenskom periodu u kojem

se usporedne nekretnine pokušavaju prodati, lokaciji, veličini i obliku parcele, infrastruk-

turi, mogućnosti gradnje zoni, itd.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu uspored-

nih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna

nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu

– 6 –

cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine

(građevine ili zemljišta).

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim

procjenama vrijednosti stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća

te zemljišta, uz obaveznu primjenu dohodovne metode.

2.3. Procjena vrijednosti nekretnine na temelju kapitalizacije dobiti

(dohodovna metoda)

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnosti, uzevši u obzir

moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može

upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni

nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost ne-

kretnine na temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.

Osim brutto dobiti, koju nekretnina donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz

upravljanje nekretninom i njezino održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti

kakva se očekuje u slijedećoj prodaji.

Nekretnina se obično procjenjuje s obzirom na njenu sposobnost generiranja prihoda.

Nadalje, analiza nekretnine u smislu sposobnosti omogućavanja dovoljno visokog čistog

godišnjeg povrata na investirani kapital predstavlja važnu stavku u razvoju indikatora

vrijednosti. Kod dohodovne metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih či-

stih prihoda uz kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo

nad nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u pra-

vilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod dohodovne metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te visi-

na troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto prihod.

Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem dviju tehnika kapitalizacije – direk-

tne kapitalizacije i/ili analize sume dotoka gotovine. Operativni troškovi su računati kao

– 7 –

postotak potencijalnog brutto prihoda, koristeći odnose koji su uobičajeni za slične ne-

kretnine.

Dohodovna metoda (metoda kapitalizacije dobiti) primjenjuje se kod procjena vrijednosti

nekretnina namijenjenih za najam, građevine uredske namjene, prodajne centre (shop-

ping centre), trgovine i nekretnine industrijske namjene.

– 8 –

3. O p ć i p o d a c i

3.1. Lokacija

Predmet procjene je peterosobni stan (koristi se kao uredski prostor) oznake z.k. tijelo I

– 3. etaža na III. katu zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene

na z.k.č. br. 2860 k.o. Grad Zagreb.

Lokacija procjenjivane nekretnine nalazi se u Zagrebu, Pavla Hatza 10, lokacija procje-

njivane nekretnine okružena je stambenim i stambeno-poslovnim zgradama.

Procjenjivana nekretnina dobro je povezana gradskim prometnicama i ima izravan pri-

stup na JPP.

3.2. Dokaz vlasništva

Naručitelj procjene dostavio je procjenitelju na uvid izvadak iz Zemljišne knjige Općinskog

građanskog suda u Zagrebu za k.o. Grad Zagreb z.k.ul. br. 5318 z.k. tijelo I – 3. etaža.

– 9 –

3.3. Komentar legaliteta

U navedenim zemljišnoknjižnim izvadcima nema vidljivih zabilježbi odnosnih na

legalitet nekretnine.

Građevina je etažirana na način da je provedeno etažno vlasništvo s neodređenim

omjerima.

– 10 –

4. T e h n i č k i o p i s

Godina gradnje 1930.

Katnost građevine podrum, prizemlje, četiri kata i potkrovlje (nekretnina na III. katu)

Namjena građevine stambena

Uporaba građevine uredski prostor

Nekretnina koja je predmet ove procjene u naravi predstavlja peterosobni stan (koristi se

kao poslovni prostor) s nusprostorijama NKP 129,08 m2 (ulaz, WC, kuhinja, dva balkona

i sedam ureda) oznake z.k. tijelo I. – 3. etaža, na III. katu zgrade katnosti podrum, prize-

mlje, četiri kata i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 5318 k.o. Grad Zagreb na lokaciji

Zagreb, Pavla Hatza 10.

Objekt u kojem se nalazi stan koji je predmet ove procjene sagrađen je 1930. godine su-

kladno prosječnim standardima koji su vrijedili u vrijeme gradnje za ovakvu vrstu zgrada

bez posebnih završnoobrtničkih i instalaterskih radova. Opće stanje nekretnine ukazuje

na nedostatno održavanje.

Konstrukcija zgrade

Temelji: izvedeni od pune opeke

Nosiva konstrukcija: zidovi izvedeni od pune opeke starog formata

Međukatna konstrukcija: drveni grednik

Krovište: dvostrečno, drvena rezana građa, pokrov crijep

Pregradni zidovi: izvedeni od pune opeke

Vanjski otvori: ulazna vrata – puna protuprovalna, prozori drveni dvokrilni,

oličeni uljanim naličem, ostakljeni običnim staklom

Pročelja: ožbukani i hirofa kao završni fasadni sloj

Limarija: izvedena od pocinčanog lima

Unutarnja obrada

Podovi: tapison postavljen na parket, keramičke pločice

Zidovi: ožbukani i oličeni

– 11 –

Stropovi: ožbukani, oličeni

Unutarnja stolarija: sobna vrata – drvena puna, dvorkilna i jednokrilna oličena

uljanim naličem

Zagrijavanje: etažno centralno grijanje, energent plin

Instalacije

priključci na:

NN mrežu: izveden

Vodoopskrba: izvedena

Odvodnja: izvedena

Plin: izveden

Telefon: –

Portafon: izveden

NAPOMENA: Poradi potreba namjene prostora izvedene su instalacije za računala te

dodatna rasvjetna tijela.

Ovaj elaborat procjene vrijednosti nekretnine izrađen je temeljem uviđaja na nekretnini

dana 20. svibnja 2013. godine, Izvadaka iz Zemljišne knjige te podataka o tržišnim vri-

jednostima sličnih nekretnina dostupnih na specijaliziranim stranicama interneta.

Prilikom izrade ovog elaborata procjene primjenjivale su se odgovarajuće odredbe i

smjernice odgovarajućih zakona, podzakonskih akata, propisa, odluka i normativa i to

kako slijedi:

– Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropiranih objekata

(NN br. 52/84)

– Bilten standardne kalkulacije radova u visokogradnji (IGH 03/2006)

– Pravilnik o stalnim sudskim vještacima (NN 21/98)

– Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00)

– Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96)

– 12 –

– Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/2007)

– Odluka o komunalnom doprinosu

(Službeni glasnik Grada Zagreba broj 20/01, 10/04, 18/05, 2/06 i 18/06))

– Uredba o visini vodnog doprinosa (NN 14/2006 i 35/2006)

PRILOZI

Prilog br. 1 Fotodokumentacija

Prilog br. 2 Izračun vrijednosti nekretnine – troškovna metoda

Prilog br. 3 Izračun vrijednosti nekretnine – metoda usporednih transakcija

Prilog br. 4 Izračun vrijednosti nekretnine – ponderiranje

Prilog br. 5 Izvaci iz Zemljišne knjige k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 5318

– 13 –

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđuje se prometna vrijednost nekretnina i to

stana (koristi se kao uredski prostor) NKP 129,08 m2 oznake z.k. tijelo I – 3. etaža pete-

rosobni stan s nusprostorijama na III. katu zgrade katnosti podrum, prizemlje, četiri kata

i potkrovlje sagrađene na z.k.č. br. 2860 k.o. Grad Zagreb, koja se nalazi u Zagrebu,

Pavla Hatza 10, a koje su nekretnine upisane u k.o. Grad Zagreb, z.k.ul. br. 5318 z.k. tije-

lo I – 3. etaža.

Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER PONDERIRANA

VRIJEDNOST

TROŠKOVNA METODA 180.000 € 25% 45.000 €

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA 225.000 € 75% 168.750 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI 0 € 0% 0 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST 100% 213.750 €

ZAOKRUŽENO 214.000 €

Ovim elaboratom procjene vrijednosti nekretnina utvrđuje se tržišna vrijednost nekretni-

na u iznosu od:

214.000 €(cca 1.657,88 €/m2)

Zagreb, 20. svibnja 2013.

P r o c j e n u i z r a d i o:

mr. Mario Čutura, dipl. inž.

– 14 –

Prilog br. 1: fotodokumentacija

– 15 –

Rekapitulacija geometrijskih karakteristika

Stan – koristi se kao uredski prostor na III. katu.

NKP (m2)

Ulaz 4,95 m2

WC 1,35 m2

Kuhinja 3,45 m2

Ured 13,90 m2

Ured 20,90 m2

Ured 15,75 m2

Ured 22,55 m2

Ured 19,75 m2

Ured 13,95 m2

Ured 11,20 m2

Balkon 2,20 × 0,25 = 0,55 m2

Balkon 3,10 × 0,25 = 0,78 m2

UKUPNO NKP 129,08 m2

BGP (m2)

BGP = NKP × 1,20 = 129,08 m2 × 1,20 = 154,89 m2

BV (m3)

BV = BGP × 3,50 m = 154,89 m2 × 3,50 m = 542,13 m3

– 16 –

Prilog br. 2: procjena vrijednosti – troškovna metodaRajka JagmarevićZagreb,Pavla Hatza 10stan

TEČAJEUR HKN

1,00 € 7,56 knVRIJEDNOST ZEMLJIŠTA

Površina zemljišta Pz = 154,89 m2

Jedinična cijena zemljišta Jcz = 800,00 €/m2 6.048,00 kn/m2 NKP

Prometna vrijednost zemljišta Vz = 123.912,00 € 936.774,72 kn

KOMUNALNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 542,13 m3

Jedinična cijena komunalnog doprinosa Jckd = 18,25 €/m3 138,00 kn/m3

Vrijednost komunalnog doprinosa Vkd = 9.896,02 € 74.813,94 kn

VODNI DOPRINOSBruto volumen Bv = 542,13 m3

Jedinična cijena vodnog doprinosa Jckd = 3,47 €/m3 26,25 kn/m3

Vrijednost vodnog doprinosa Vkd = 1.882,40 € 14.230,91 kn

TROŠAK PRIKLJUČENJA NA KOMUNALNU INFRASTRUKTURUnova građevinska vrijednost 90.356,00 € 683.091,36 kn

TROŠKOVI PRIKLJUČAKAtroškovi priključenja na komunalnu infrastrukturu 2,0% 14,00 €/m2 105,84 kn/m2

Vrijednost priključaka 1.807,12 € 13.661,83 kn

TEHNIČKA DOKUMENTACIJA I KONZALTINGtroškovi tehničke dokumentacije i konzaltinga 3,5% 24,50 €/m2 NKP 185,22 kn/m2 NKP

Vrijednost tehničke dokumentacije 3.162,46 € 23.908,20 kn

TAKSE, DOPRINOSIostali troškovi (doprinosi, takse) 1,9% 13,30 €/m2 NKP 100,55 kn/m2 NKP

vrijednost taksa 1.716,76 € 12.978,74 kn

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUčešće u ukupnoj vrijednosti EUR HKN

troškovi građenja i opremanja 100,0% 700,00 €/m2 NKP 5.292,00 kn/m2 NKPNOVA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Ng 90.356,00 € 683.091,36 kn

UMANJENJE VRIJEDNOSTISTAROST OBJEKTA n = 83 godinaVJEROJATNO TRAJANJE OBJEKTA N = 100 godinaNETTO KORISNA POVRŠINA Fn = 129,08 m2

UMANJENJE VRIJEDNOSTI : Udio u konstrukciji Umanjenjea) konstrukcija 60% 60,76% u1 = 36,45%b) obrada zidova i stropova 10% 50% u2 = 5,00%c) podne obloge 10% 50% u3 = 5,00%d) vanjska i unutarnja stolarija 10% 50% u4 = 5,00%e) instalacije 10% 50% u5 = 5,00%f) ugrađena oprema 0% 0% u6 = 0,00%

UKUPNO UMANJENJE u = 56,45%

Fu = 43,55%

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOSTUmanjenje Ng postotkom umanjenja troškova građenja EUR HKN

Fn x Jc (EUR/m2) x u 51.009,21 € 385.629,66 knSADAŠNJA GRAÐEVINSKA VRIJEDNOST Sg 39.346,79 € 297.461,70 kn

zaokruženo: 39.300,00 € 297.108,00 kn

PROMETNA VRIJEDNOST Pv EUR HKNVrijednost objekta (Sgv) = 39.300,00 € 297.108,00 kn

Vrijednost zemljišta = 123.912,00 € 936.774,72 knVrijednost komunalnog doprinosa = 9.896,02 € 74.813,94 kn

Vrijednost vodnog doprinosa = 1.882,40 € 14.230,91 knVrijednost priključaka = 1.807,12 € 13.661,83 kn

Vrijednost tehničke dokumentacije i nadzora = 3.162,46 € 23.908,20 knVrijednost taksi = 1.716,76 € 12.978,74 kn

Ukupno = 181.676,76 € 1.373.476,33 kn

zaokruženo 180.000,00 € 1.360.800,00 kn

Jedinična cijena: 1.394,48 €/m2 10.542,30 kn/m2

– 17 –

Prilog br. 3: procjena vrijednosti – metoda usporednih transakcija

Rajka JagmarevićZagreb,Pavla Hatza 10stan

Procjenjivana Usporedba Usporedbanekretnina Nr.1 Nr.2

Zagreb Pavla Hatza 10 Zagreb,ugao Hatza i Draškovićeve Zagreb,Hatzova i Tomis. Trg

OSNOVNI ULAZNI PODACI

Prodajna/tražena cijena -- 199.000 250.000 Netto korisna površina 129 102 130 Cijena po metru kvadratnom -- 1.951 1.923 EKONOMSKI ASPEKTI

Vrsta transakcije -- ponuda ponudaPrilagodba -- 0,95 0,95 Prilagođena prodajna cijena -- 189.050 237.500 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.853 1.827

Datum transakcije -- 2013 2013Prilagodba prema tržišnim uvjetima -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.853 1.827

Vlasnička prava Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvo Apsolutno vlasništvoPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.853 1.827

FIZIČKI ASPEKTI

Tehničko stanje dobro bolje boljePrilagodba -- 0,95 0,95 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Odnos bruto/netto kvadrature dobar dobar dobarPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Lokacija dobra ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Mogućnost parkiranja osrednja ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Cestovni pristup odličan isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Pristup sredstvima javnog prijevoza dobar isti istiPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Atraktivnost nekretnine srednje atraktivna ista istaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Komunalna infrastruktura sva sva svaPrilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Etaža 3.kat 3.kat 3.katPrilagodba 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 1.761 1.736

Veličina prostora 129 102 130Prilagodba -- 1,00 1,00 Prilagođena prodajna cijena po m2 -- 1.761 1.736

Indikator vrijednosti po m2 1748 1.761 1.736 1 1

TRŽIŠNA METODA - ZAKLJUČAK

Usklađena vrijednost po m2 1.748 225.492

ZAOKRUŽENO 225.000

– 18 –

NAPOMENA: Nekretnine s kojima je uspoređivana nekretnina koja je predmet ove

procjene su:

Nr. 1 – Zagreb, ugao Pavla Hatza i Draškovićeve, 3,5 sobni stan površine 102 m2

sa balkonom, smješten je na III. katu lijepe secesijske zgrade sagrađene

1912. godine, vrijednost 199.000 € (cca 1.950 €/m2)

Nr. 2 – Zagreb, ulica Pavla Hatza nedaleko od Tomislavova trga, adaptiran petero-

sobni stan površine 130 m2, na III. katu,

vrijednost 250.700 € (cca 1.920 €/m2)

– 19 –

Prilo

g br

. 4: o

dređ

ivan

je tr

žišn

e vr

ijedn

osti

pond

erir

anje

m

Raj

ka J

agm

arev

ićZa

greb

, Pav

la H

atza

10

stan

S-3

PR

OC

IJE

NJE

NA

VR

IJE

DN

OS

TP

ON

DE

RP

ON

DE

RIR

AN

A V

RIJ

ED

NO

ST

TRO

ŠKO

VNA

MET

OD

A€

180.

000,

0025

%€

45.0

00,0

0

MET

OD

A U

SPO

RED

NIH

TR

AN

SAK

CIJ

A€

225.

000,

0075

%€

168.

750,

00

MET

OD

A K

API

TALI

ZAC

IJE

DO

BIT

I€

0,00

0%€

0,00

TRŽI

ŠNA

VRIJ

EDN

OST

100%

€ 21

3.75

0,00

ZAO

KR

UŽE

NO

€ 21

4.00

0,00

– 20 –

– 21 –

– 22 –

– 23 –

– 24 –

– 25 –