1

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 04/2014

ZEMLJIŠTEZagreb, Vrbje bb

Naručitelj procjene:

zk. čest. br. 6049, k.o. Vrapče novo,zk. uložak 100769, k.o. Vrapče novo,kat. čest. br. 6049, k.o. Vrapče

RESPECTO GRANA d.o.o., u stečaju,Zagreb, Tomislavova 11,OIB 52245200035zastupano po stečajnoj upraviteljiciMirjana Zuzija, dipl.oec.Velika Gorica, Slavka Kolara 25,OIB 26497768352

PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOSTZEMLJIŠTA 2.804.077,939 Kn (370.000,00 EUR)

ZAGREB, 10.6.2014. Izradio: Nino Frković, dia

2

S A D R Ž A J

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1. Uvod

2. Nalaz

2.1. Identifikacija nekretnine2.2. Opis nekretnine

2.3. Lokacija u prostorno planskoj dokumentaciji GUP grada Zagreba

3. Procjena nekretnine

3.1. Procjena vrijednosti nekretnine

4. Zaključak

5. Dokumentacija

5.1. Kopija izvatka iz zemljišne knjige5.2. Kopija katastarskog plana5.3. Fotodokumentacija5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

3

1.0. UVOD

Na temelju zahtjeva RESPECTO GRANA d.o.o., u stečaju, Zagreb, Tomislavova 11, OIB 52245200035,zastupano po stečajnoj upraviteljici Mirjana Zuzija, dipl.oec., Velika Gorica, Slavka Kolara 25, OIB26497768352, potrebno je izvršiti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine i to: zemljišta, zk. čest. br. 6049,površine 1743 m2 (485 čhv), upisane kao oranica, u zemljišnoknjižni uložak 100769, k.o. Vrapče Novo,Zemljišnoknjižnog odjela Zagreb, Općinskog građanskog suda, odnosno kat. čestice br. 6049, površine1586 m2, k.o. Vrapče, upisana u posjedovni list 6011, katastarskog operata Republike Hrvatske.

Predmet procjene je :- zemljišnoknjižna čestica broj 6049, k.o. Vrapče novo, površine 1743 m2, upisana kao oranica, uzemljišnoknjižni uložak 100769, k.o. Vrapče Novo, u zemljišnoknjižni odjel Općinskog građanskog suda uZagrebu odnosno kat. čest. br. 6049, k.o. Vrapče, površine 1586 m2, prema kopiji e - izvatka iz zemljišneknjige i kopije katastarskog plana u prilogu elaborata.

Nije predmet ove procjene imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno - pravnog naslova.

Pregled nekretnine izvršen je dana 8.6.2014. godine, a na temelju utvrđenih činjenica i ocjene kvalitete salica mjesta, izrađena je ova procjena sadašnje tržišne vrijednosti.Procjena je izrađena sukladno pravilima struke, na temelju informacija i preslika orginalne dokumentacijepredočenih od strane naručitelja i ne podrazumijeva provjeru vlasništva.Za pravovaljanost dostavljene dokumentacije odgovara naručitelj.

Tržišna vrijednost predstavlja cijenu po kojoj bi se nekretnina mogla prodati u privatnom dogovoru izmeđuvoljnog prodavatelja i neovisnog kupca, na dan procjene. Podrazumijeva se da je nekretnina javnoponuđena na tržištu, da tržišni uvijeti dopuštaju redovnu prodaju i da je vremenski okvir za pregovore uprodaji razuman.Ova procjena tržišne vrijednosti zemljišta izrađena je kroz potencijal buduće izgradnje prema smjernicamavažećeg GUP-a grada Zagreba. Procjena je izrađena uz pretpostavku mogućnosti formiranja građevinskečestice i ishođenja potrebne dokumentacije za izgradnju građevina odnosno provedenog urbanističkogplana uređenja.

4

2.0. NALAZ

2.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

Predmetno zemljište nalazi se u jugozapadnom dijelu grada Zagreba, naselje Prečko u Ulici Vrbje bb, nazk. čest. br. 6049, k.o. Vrapče Novo odnosno na kat. čest. br. 6049, k.o. Vrapče.Pristup zemljištu je moguć asfaltiranom prometnicom, Ulicom Vrbje koja prolazi zapadno od zemljišta upunoj dužini. Lokacija se nalazi u gradskoj četvrti Trešnjevka – jug.

Položaj na karti grada

POVRŠINA ZEMLJIŠTAkat. općina oznaka zemljišta površina

1. zk. k.o. Vrapče Novo m2

6049 oranica 1.743,002. k.č. k.o. Vrapče

6049 oranica 1.586,00Napomena: zemljišnoknjižna i katastarska čestica nisu usklađene.

Za potrebe procjene koristi se površina iz katastarskog operata.

5

2.2. OPIS NEKRETNINE

Predmetno zemljište površine je, prema izvatku iz zemljišne knjige 1743 m2, a prema kopiji katastarskogplana i posjedovnom listu 1586 m2.Parcela je pravokutnog oblika, dimenzija ca 17m x 100m. Položena je u smjeru sjeveroistok – jugozapadsa dužom stranicom te sa zapadne strane u punoj dužini od ca 100 m graniči sa Ulicom Vrbje.Parcela je ravna, neizgrađena i neograđena. Na terenu se nalaze drveće i šikara. Sa sjeverne, istočne ijužne strane graniči sa neizgrađenim parcelama. Okolica je izgrađena višim stambeno poslovnimzgradama i obiteljskim kućama.Za izgradnju na predmetnoj čestici nema izrađene projektne dokumentacije niti ishođenih dozvola nitiplaćenih doprinosa niti je započeta izgradnja.Lokacija je komunalno opremljena vodovima električne energije, gradskog vodovoda i kanalizacije, plina itelefonske instalacije. Na predmetnoj čestici nema izvedenih priključaka niti su započeti građevinski radovi.U neposrednoj blizini nalazi se sva potrebna infrastruktura: vrtići, osnovne škole, apoteka, poslovnicebanke i pošte, zdravstvene ustanove, trgovački centri, poslovne zgrade, zone sporta i rekreacije, tekulturne i zabavne ustanove i ostali sadržaji.Predmetna lokacija vrlo dobro je povezana sa ostalim dijelovima grada širokim prometnicama te javnimautobusnim prijevozom na Zagrebačkoj aveniji i tramvajskim prijevozom na Horvaćanskoj cesti.

Kopija izvoda katastarskog plana

6

2.3. LOKACIJA U PROSTORNO PLANSKOJ DOKUMENTACIJIGUP GRADA ZAGREBA

Za područje obuhvata važeća prostorno - planska dokumentacija je Generalni urbanistički plangrada Zagreba (Odluka o donošenju Generalnog urbanističkog plana grada Zagreba) .

Prema GUP-u Grada Zagreba, kartografski prikaz Korištenja i namjene površine, predmetna lokacija senalazi unutar zone planske oznake M1 – mješovita namjena – pretežito stambena.

korištenje i namjena

MJEŠOVITA NAMJENA – PRETEŽITO STAMBENA

Prema kartografskom prikazu Urbanih pravila predmetna lokacija se nalazi unutar zone planske oznake3.1. urbana obnova.Za predmetnu lokaciju potrebno je provesti urbanistički provedbeni plan UPU Prečko - istok.

urbana pravila

3.1 Urbana obnovaUPU PREČKO ISTOK

7

3.0. PROCJENA NEKRETNINE

Izračun se vrši prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe utvrđenja vrijednosti.Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena ugraditeljstvu, te prema osobnim iskustvima i saznanjima te informacijama o trenutačnim kretanjimavrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt.

Važeća urbanistička dokumentacija za predmetno područje jeOdluka o donošenju urbanističkog plana grada Zagreba.Ova procjena tržišne vrijednosti zemljišta izrađena je kroz potencijal buduće izgradnje prema smjernicamavažećeg GUP-a grada Zagreba. Procjena je izrađena uz pretpostavku mogućnosti formiranja građevinskečestice i ishođenja potrebne dokumentacije za izgradnju građevina odnosno provedenog urbanističkogplana uređenja Prečko – istok.Za potrebe procjene koristi se površina zemljišta upisana u katastarski operat te pretpostavljena BRPidentična površini zemljišta.

Pri proračunu građevinske vrijednosti korišteni su sljedeći propisi i izvori podataka:- Podaci o početnim cijenama građevinskog zemljišta objavljeni

u Službenom glasniku broj 1/1998- Odluka o komunalnom doprinosu za predmetno područje- uka o visini vodnog doprinosa za predmetno područje- HRN ISO 9836 Standard za obračunavanje površina objekata- Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma- Bilten "Standarda kalkulacija radova u visokogradnji" Instituta

građevinarstva Hrvatske- Podaci o etalonskoj cijeni građenja- Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, Zagreb, cijena

stanova na području RH- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti

objekta, NN 52/ 84 RH- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima- Zakon o prostornom uređenju- Zakon o građenju

8

3.1. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

USPOREDNA METODALokacija Trešnjevka

PONUDA NA PRODAJU ODABRANOgrađevinsko zemljište 160 - 430 eur/m2 >20% 240,00 eur/m2

oznaka oglasa lokacija m2 cijena /eur/ cijena /eur/m2/9448541 Trešnjevka sjever 986,00 260.000,00 263,692966156 Trešnjevka sjever 291,00 59.000,00 202,759211754 Špansko 489,00 230.000,00 470,3595990066 Trešnjevka sjever 407,00 68.000,00 167,0810127141 Trešnjevka sjever 1.200,00 460.000,00 383,335867344 Trešnjevka sjever 2.530,00 1.100.000,00 434,78

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 380.640,00 EUR

1.586,00 240,00 EUR/m2

REZIDUALNA METODA

POVRŠINA ČESTICE 1.586 m2GBPPROCIJENJENI/PRETPOSTAVLJENI 1.586 m2BVO 4.599 m3

1. REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI ULAGANJA

UKUPNA VRIJEDNOST ULAGANJA (s pdv-om) 1.642.313,38 EURUKUPNA VRIJEDNOST ULAGANJA (bez pdv-a) 1.420.068,49 EURGBP građevinska brutto površina 1.586,00 m2Prosječna vrijednost ulaganja sa zemljištem bez pdv-a 895,38 EUR/m2

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA 370.000,00 EUR

porez na promet 18.500,00 EURUKUPNA VRIJEDNOST ULAGANJA BEZ ZEMLJIŠTA (bez pdv-a) 1.031.568,49 EURProsječna vrijednost ulaganja bez zemljišta i bez pdv-a 650,42 EUR/m2

2. REKAPITULACIJA PRODAJNIH VRIJEDNOSTIUKUPNO PRODAJNA VRIJEDNOST (sa pdv-om) 1.770.000,00 EURUKUPNO PRODAJNA VRIJEDNOST (bez pdv-a) 1.522.217,78 EUR

3. RAZLIKA PRODAJNIH VRIJEDNOSTI I ULAGANJA U INVESTICIJUUKUPNO PRODAJNA VRIJEDNOST (bez pdv-a) 1.522.217,78 EURUKUPNO VRIJEDNOST ULAGANJA SA ZEMLJIŠTEM (bez pdv-a) 1.420.068,49 EURUKUPNO VRIJEDNOST ULAGANJA BEZ ZEMLJIŠTA (bez pdv-a) 1.031.568,49 EURRAZLIKA BEZ ZEMLJIŠTA 490.649,30 EURUKUPNA RAZLIKA 102.149,30 EURu odnosu na vrijednost ulaganja bez pdv-a (bez poreza na dobit) 7,19%

233,29 EUR/m²

VRIJEDNOST 1m² ZEMLJIŠTA 230 EUR/m²

9

4.0. ZAKLJUČAK

S obzirom na trenutnu situaciju u pogledu ponude i potražnje na tržišu nekretnina, za procjenu vrijednosti uobzir su uzeti slijedeći parametri:lokacija, veličina, površina, položaj, orijentacija, mogućnost izgradnje, trenutna izgrađenost, uređenost iopremljenost, postojeća prostorno planska dokumentacija, tražene i ostvarene cijene nekretnina, ponuda ipotražnja, NKP prema izračunu uz primjenu standardnih koeficijenata, upis nekretnine i stanje nekretnineprilikom obilaska, te s obzirom na navedeno

Procijenjena vrijednost nekretnine, na današnji dan iznosi:

2.804.077,93 Kn ili 370.000,00 EUR 1 EUR (Kn) 7,578589

Srednji tečaj EUR-a obračunat je prema tečajnoj listi HNB-e od 10.6.2014. godine i iznosi7,578589 Kn za 1 EUR.Ova procjena rađena je na osnovu činjeničnog stanja i u skladu je sa građevinsko tehničkim propisima.

U Zagrebu, 10.6.2014.g.

IZRADIO : Nino Frković, dia

10

5.0. DOKUMENTACIJA

5.1. Kopija izvatka iz zemljišne knjige5.2. Kopija katastarskog plana5.3. Fotodokumentacija5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

11

5.1. Kopija izvatka iz zemljišne knjige

12

5.2. Kopija katastarskog plana

Prikaz sa Zg geoportala

13

14

5.3. Fotodokumentacija

15

5.4. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka