Progetto Maratea

Progetto Fintur Novembre 2002

------------------ Progetto Fintur - Maratea1

1 La filosofia del Gruppo____________________________________________________3

2 Maratea________________________________________________________________52.1 Perché Maratea____________________________________________________________5

2.2 I punti di forza_____________________________________________________________6

2.3 Punti di debolezza__________________________________________________________7

3 Il progetto_______________________________________________________________73.1 L’avvio___________________________________________________________________7

3.2 Che cosa è stato fatto sinora__________________________________________________8

3.3 I progetti “speciali”________________________________________________________10

3.4 Gli obiettivi_______________________________________________________________11

3.5 Il piano di Comunicazione__________________________________________________12

4 la situazione attuale______________________________________________________14

5 le prospettive____________________________________________________________155.1 La ristrutturazione societaria________________________________________________15

5.2 L’Organigramma Mondo Maratea Gestioni turistiche___________________________18

5.3 Gli obiettivi societari_______________________________________________________18

5.4 Gli obiettivi reddituali______________________________________________________205.4.1 Il Gruppo______________________________________________________________________205.4.2 Fintur Holding Finanziaria_________________________________________________________205.4.3 Fintur Immobiliare_______________________________________________________________205.4.4 Fintur Lavori & Manutenzioni______________________________________________________205.5.5 Fiumicello srl___________________________________________________________________215.5.6 Le Club________________________________________________________________________215.4.5 La Gestionale___________________________________________________________________215.4.6 Criteri valutativi dei budgets_______________________________________________________22

6 ALLEGATI____________________________________________________________23


1 LA FILOSOFIA DEL GRUPPO

L’industria della vacanza non è stata, tranne casi eccezionali, mai approcciata con

metodologie progettuali e realizzative complesse e coscienti tali da generare progetti

industriali che potessero, rispettando gli assets e le vocazioni dei territori, sviluppare

ricchezza e valorizzazione duratura nel tempo.

In prevalenza fino ad oggi lo sviluppo turistico è stato il più delle volte inteso come

realizzazione e gestione di singole strutture ricettive, commerciali o di

intrattenimento, affidate all’iniziativa di singoli in mancanza assoluta di una

pianificazione politico-economica di sviluppo del territorio, ma ancor peggio in

assenza di un qualunque spirito consortile tra i singoli operatori.

Va da sé che questa incapacità di dialogo tra il pubblico e il privato e tra privati nel

condividere le sorti e il destino del territorio ha prodotto per un verso l’aggressione e

la deturpazione del territorio, per un altro una totale inconsapevolezza nella

definizione dell’offerta e del target da colpire.

L’improvvisazione generalizzata che ha governato e che governa nel sud Italia

l’industria del turismo ha fatto si che territori con assets di grande qualità fossero

aggrediti e trasformati in modo da dover soddisfare bisogni di una domanda da

“grandi numeri”. Residenze estive, camping e villaggi che sull’onda dell’emotività

degli anni del boom economico sono proliferati sulle nostre coste hanno prodotto i

risultati disastrosi ed inconfutabili che tutti noi conosciamo. Il non aver compreso in

quegli anni che il mondo stava subendo delle profonde trasformazioni e che i sistemi

di comunicazione e di trasporto avrebbero favorito per primo nel settore del turismo

la vera globalizzazione ha fatto si che il nostro Paese si attrezzasse per competere

su un’offerta di grandi numeri su cui per diverse motivazioni, non da ultimo quella del

costo della manodopera, è assolutamente perdente. Si sarebbe dovuto e si dovrebbe

invece lavorare sulla preservazione e valorizzazione di assets quali la esclusività

delle nostre bellezze mediterranee, la storia, la cultura e le tradizioni che hanno fatto

e fanno dei nostri territori tesori unici.

Queste considerazioni di tipo politico-industriale rappresentano però solo una parte

del ragionamento che risulta essere sicuramente più complesso e che non può

prescindere da un’analisi sociologica ed antropologica, unica chiave per una corretta

analisi di questa complessa tematica. L’epoca post-industriale caratterizzata dallo


sviluppo dell’informatica e delle telecomunicazioni, da Internet e dalla genetica ha

cambiato e cambierà sempre di più i nostri bisogni e il nostro modo di vivere.

La globalizzazione che è una delle figlie di questa nuova era, pur avendo prodotto

grandi ed importanti effetti positivi nel mondo, vedi per esempio l’informazione e la

comunicazione, ha rappresentato invece in altri casi grande pericolo per il tentativo di

pochi di voler prevalere omologando il mondo. Abbiamo rischiato seriamente di

nutrirci di hamburger di Mc Donald’s indifferentemente in qualunque parte del

mondo, di trascorrere anonimamente le nostre vacanze in una grande catena

alberghiera americana, di vestire e di comportarci come tanti soldatini di un unico

esercito abbandonando e ripudiando storia e tradizioni.

L’uomo però riesce sempre a fermarsi ad un passo dal baratro per un forte spirito di

auto-conservazione che lo preserva anche da se stesso. E’ inconfutabile, infatti, una

sempre maggiore presa di coscienza dell’uomo sull’importanza di preservare le

proprie origini e peculiarità che necessariamente lo spingono verso la ricerca e la

comprensione delle peculiarità degli altri territori e degli altri uomini.

Fare turismo significa vendere territorio, la sua storia, la sua cultura, le sue tradizioni.

E’ questo che oggi per fortuna sempre più uomini nel mondo cercano ed apprezzano.

Siamo ben lontani dal concetto di turismo inteso come vendita di posti letto, di

ombrelloni o di villaggi che organizzano e gestiscono il tempo libero di chi forse è

incapace di auto-gestirlo. Tempo libero o meglio liberato questo sarà uno dei

problemi a cui la politica e l’impresa dovranno nel prossimo futuro neanche troppo

lontano dare una risposta.

Il progresso tecnologico ha cambiato profondamente il sistema lavorativo di questi

ultimi tempi. Quanto più esso avanzerà tanto più diminuiranno i posti di lavoro

tradizionali. Oggi siamo nell’epoca della creatività favorita ed assecondata proprio dal

progresso. La fisicità del vecchio modo di lavorare lascerà sempre più spazio a

nuove forme e a nuovi modi di lavorare. Il tele-lavoro, la condivisione del lavoro a

distanza e quant’altro ci renderà sempre più liberi nei nostri movimenti consentendoci

sempre di più e meglio di lavorare in ogni posto del mondo.


Questo profondo cambiamento che non pochi disagi creerà nelle abitudini e nella

psicologia dell’uomo sarà uno dei problemi che la società dovrà quanto prima

affrontare.

I lavori di domani saranno sempre di più i non lavori di oggi. Presidio del territorio,

prevenzione ambientale ed ecologica, riscoperta delle arti e delle tradizioni,

assistenza degli anziani, maggiore tutela ed attenzione verso i minori, attenzione ed

attività verso i popoli poveri saranno per fortuna i lavori di domani che contribuiranno

a rendere più giusto e migliore questo mondo. L’aiuto e la sostituzione delle

macchine all’uomo nei lavori tradizionali, l’allungamento della vita media grazie al

progresso della genetica e della medicina daranno sempre più tempo libero all’uomo

e lo renderanno sempre più padrone del suo tempo. Questa condizione che, se ben

utilizzata può rappresentare un punto di forza ed occasione di arricchimento

dell’uomo può di contro se mal utilizzata diventare un serio pericolo per la socialità.

La risposta ad un giusto e corretto modo di utilizzare il tempo libero sarà la sfida di

domani. L’ozio padre dei vizi può, come dice De Masi, in presenza di un corretto

utilizzo del tempo liberato diventare l’otium creativo, di romana memoria.

La vacanza per l’uomo non sarà più come originariamente era un lusso ma diventerà

un destino. Sapere organizzare la vacanza, che non è e non può essere solo

occasione di divertimento o di stordimento ma momento anche di riflessione e di

arricchimento, sarà l’impegno che coloro i quali si occuperanno di turismo dovranno

profondere nella loro opera politico-industriale.

Queste riflessioni che richiederebbero sicuramente molte più righe di

approfondimento sono state e sono le fondamenta su cui si basa l’iniziativa FINTUR-

MARATEA.

2 MARATEA

2.1 Perché Maratea

Splendida cittadina, unico Comune della Basilicata che affaccia sul mar Tirreno, tra

Calabria e Campania, con una costa di 32 chilometri ed un entroterra di 8

abbracciata dai parchi del Cilento e del Pollino baricentrica tra Capri e le Eolie,


presenta le più esclusive condizioni di preservazione del territorio e di esempio di

corretto sviluppo urbanistico che, unitamente alla sua storia e al suo nome,

conosciuto nel mondo per i suoi illustri trascorsi degli anni 50-70, ne fanno oggi in

termini di potenzialità inespresse il miglior prodotto turistico del territorio italiano.

Circostanze storico-culturali ed una forte coscienza da parte dei Lucani sul valore e

la necessità di preservarla hanno fatto si che Maratea in questi ultimi 20 anni

rimanesse luogo esclusivo di pochi assolutamente fuori dai circuiti internazionali e

nazionali di moda. Non ha conosciuto cementificazioni selvagge, frequentazioni e

aggressioni di massa, futili mondanità che hanno invece caratterizzato quasi tutti i

posti turistici della nostra penisola.

E’ proprio l’assenza di questi errori e la diffusa conoscenza nazionale ed

internazionale del suo nome che fanno di Maratea la località oggi più appetibile per

una elite di clientela che sempre più disorientata è alla ricerca di posti esclusivi.

2.2 I punti di forza

Tra i punti di forza sono sicuramente da sottolineare:

la vastità e la varietà del suo territorio che, diviso in nove rioni, sale, con

un’esplosiva macchia mediterranea di querce, lecci e carrubi, dal livello del mare,

in pochi chilometri, fino ad un altitudine di 800 metri;

le ricchezze artistico monumentali racchiuse nelle sue 44 chiese, tutte

puntualmente ristrutturate;

il nuovo centro urbano, ricco di vicoletti ben curati e di tanti piccoli negozi, e

l’antico castello dove si sviluppa, ai piedi dell’imponente e vigilante Cristo a picco

sul mare, l’antico borgo di Maratea;

le tre stazioni ferroviarie poste sulla linea principale Milano-Reggio Calabria, dove

sostano i treni più importanti; la breve distanza (solo trenta chilometri) dallo

svincolo autostradale di Lagonegro, sulla Salerno-Reggio Calabria ed il bellissimo

ed affascinante porticciolo, unico vero e sicuro ricovero tra Capri e le Eolie;

il realizzando aeroporto di Scalea, a soli 30 chilometri da Maratea;

la caserma dei Carabinieri, della guardia di finanza, della capitaneria di porto, dei

vigili del fuoco, della forestale e un ospedale, che concorrono a garantire tutti i

servizi che ogni ospite ha necessità di avere;


la totale ed assoluta mancanza di micro-criminalità e di criminalità organizzata,

che garantiscono quell’ulteriore ed irrinunciabile condizione di sicurezza di cui ha

bisogno ogni vacanziere;

la condivisione ed il forte sostegno, da parte della classe politica locale e

regionale, al progetto integrato Fintur di rilancio del territorio.

2.3 Punti di debolezza

Tra i punti di debolezza sono sicuramente da considerare:

la distanza di 140 chilometri dall’aeroporto internazionale di Lamezia Terme e di

circa 200 dall’aeroporto internazionale di Napoli;

l’assoluta mancanza di trasporto marittimo da/per Napoli e le Eolie;

la mancanza di professionalità qualificate nel settore turistico, se pur in presenza

di un Istituto Alberghiero;

la mancanza di alcune infrastrutture di servizio, come cinema e teatro coperti;

strutture ricettivo-alberghiere che necessitano di essere riqualificate e recuperate;

Maratea presenta infatti un ottimo e valorizzato sviluppo immobiliare di residenze

private (circa 7000 posti), a fronte di un contenutissimo numero di posti letto

alberghieri (circa 2700).

3 IL PROGETTO

3.1 L’avvio

La FINTUR SpA è stata costituita nel 1999 con sede in Torino via del Carmine n°10

ed ha iniziato ad operare sul territorio di Maratea nel febbraio 2000.

Il progetto, redatto con l’ausilio di primarie aziende di consulenza e studi legali quali

Ernest & Young, lo studio Grande Stevens ed altri, ha avuto il suo impulso iniziale ad

opera di un ristretto gruppo di imprenditori meridionali, i quali hanno mirato il proprio

intervento nell’ambito dell’industria del turismo locale volto a:

-riqualificare e potenziare alcune strutture ricettive già esistenti

-sviluppare servizi ed attività complementari integrative a quelle ricettive-alberghiere


-coordinare e gestire tutte le attività tramite la costituzione di un gruppo societario

composto dalla capogruppo FINTUR proprietaria di tutte le società che detengono gli

immobili alberghieri e dalla società gestionale unica Mondo Maratea.

3.2 Che cosa è stato fatto sinora

La metodologia industriale utilizzata è stata quella di non rincorrere assolutamente la

domanda ma, valutati gli assets e le vocazioni del territorio, di definire l’offerta e i

canali necessari per colpire il target desiderato. L’approccio è stato quello del

distretto e cioè una forte concentrazione di risorse economiche ed umane che hanno

inciso in tutta la filiera dell’industria turistica del territorio per concorrere a garantire

l’erogazione di servizi con standard qualitativi omogenei.

Si sono acquisite al momento le tre strutture alberghiere più belle e prestigiose del

territorio “Pianeta Maratea”, “La Locanda delle Donne Monache” e

“Santavenere Hotel” che adeguatamente ristrutturate e riqualificate per le diverse

caratteristiche ed ubicazioni soddisfano, seppur all’interno di un target medio-alto,

bisogni diversi. La capacità ricettiva a oggi è di circa 600 posti letto.

Si è acquisita la FIUMICELLO SRL, società controllata per l’80% da FINTUR e per il

20% da IPI gruppo FIAT, proprietaria dell’area ex industria Rivetti dove è in progetto

la realizzazione di tutte le infrastrutture e servizi di cui il territorio è carente

(parcheggi coperti, grande area fitness, cinema e teatro) nonché di una struttura

ricettivo-alberghiera dedicata ai giovani con forte propensione di spesa con l’obiettivo

di favorire l’incontro di culture e di esperienze dei giovani di tutto il mondo.

Si sono acquisite le strutture ristorative più prestigiose del territorio quali il “Bar Sambacco” nella lussuosa area di Fiumicello dove è ubicato il “Santavenere Hotel”

albergo 5 stelle lusso, “L’Antico Caffè del Porto” nella piazzetta del porto di

Maratea che ha in concessione la quasi totalità dell’area demaniale della piazza ed il

ristorante “Il Capitano” sempre ubicato sulla piazzetta del porto a cui spetta in

concessione la rimanente area demaniale.

Queste strutture alberghiere e ristorative di proprietà della FINTUR sono oggi gestite

da un'unica società di gestione la Mondo Maratea Gestione Turistiche Integrate (GTI) che garantisce armonia nel perseguimento degli obiettivi gestionali del gruppo.


Sono state costituite poi, per meglio ordinare ed ottenere il raggiungimento degli

obiettivi, altre due società controllate e coordinate dalla “Mondomaratea GTI”, la

Mondo Maratea Shopping che ha come mission l’apertura e la gestione a regime di

12 negozi che devono garantire l’offerta di prodotti esclusivi e particolari marchiati

“Maratea Moda” e la Mondo Maratea Servizi che ha come mission la gestione

dell’offerta dell’intratainment, dell’escursioni e degli sports.

Attualmente la “Mondo Maratea Shopping” ha aperto e gestisce cinque prestigiosi

punti vendita dislocati tra Porto, Fiumicello e Centro Storico mentre la “Mondo

Maratea Servizi” dopo aver acquisito know-how dall’esperienza 2002 con la società

In Action del gruppo Francorosso oggi ha in dotazione e gestisce una Agenzia di Viaggio situata nel porto di Maratea necessaria alla vendita oltre che della

biglietteria aerea e ferroviaria delle attività escursionistiche-sportive da essa

organizzate, un punto Diving situato sul molo principale del porto dove, oltre alla

vendita di servizi alla diportistica, si offrono servizi di rent electric cars and scooters,

nolo di gommoni e di gozzi, un Maneggio situato in una meravigliosa cornice

naturale al lato del “Pianeta Maratea”, una vasta area attrezzata nella zona di

Fiumicello denominata “Santavenere Park” dove vengono organizzati innumerevoli

spettacoli di grande qualità come per esempio il Mara Jazz, spettacoli teatrali e per

bambini, due Lidi balneari necessari ad accogliere non soltanto la clientela del

“Pianeta Maratea” ma dove si organizzano sport ed attività acquatiche quali canoa,

surf, corsi di vela, sci nautico e quant’altro, un Servizio di Trasporto con navette

che assicurano h24 agli ospiti Mondo Maratea la possibilità di spostarsi sul vasto

territorio.

La società si è dotata inoltre di una variegata offerta di animazioni ed Hostess che

offre alle strutture del gruppo e di innumerevoli pacchetti di escursioni di terra, di

mare e di cultura che vedono coinvolti innumerevoli aree Campane e Calabre oltre

che Lucane.

La costituzione dell’“Art-cafè” con gli eventi culturali proposti e la realizzazione

dell’associazione “Le Club” che con i suoi 100 e più soci ha come obiettivo quello di

monitorare e promuovere attività di sensibilizzazione, mediante l’organizzazione

anche di eventi in settori come l’ecologia, l’urbanistica, medicina e salute, sport,

cultura e volontariato completano il quadro dell’offerta che il gruppo ha inteso mettere

a disposizione degli ospiti del territorio.


3.3 I progetti “speciali”

E’ chiaro che partendo dall’assunto che industria della vacanza è, assolutamente

vendita del territorio, della sua storia e cultura il progetto industriale non poteva non

dedicare particolare attenzione ed impegno ad alcune tematiche strategiche per

l’arricchimento dell’offerta.

All’enogastronomia è dedicata grande attenzione e con il coinvolgimento delle

migliori e più qualificate risorse che il territorio offre è stata costituita “La Scuola del Gusto” con l’obiettivo di formare e preparare chef, somelier e formager in una logica

di riscoperta e valorizzazione di prodotti tipici del territorio e di antiche ricette.

E’ stata avviata una intensa collaborazione con l’organizzazione Slow Food e con

Caseus, centro sperimentale di ricerca nel mondo caseario con sede in Bella, che ha

portato da due anni all’organizzazione del “Premio Caseus Mondo Maratea” per la

premiazione del miglior carrello di formaggi italiani, premio che oramai ha assunto

una grande rilevanza internazionale.

Con l’obiettivo di creare cultura dell’accoglienza e di formare professionalità di

settore si sta lavorando ad un importante progetto che vede coinvolto Mondo

Maratea e la Scuola Alberghiera di Maratea. Con una primaria Università privata

internazionale si sta invece pensando di realizzare in Maratea “l’Università del Turismo”.

La necessità di dover comprendere cambiamenti ed esigenze nel modo di fare

vacanza unitamente alle problematiche del tempo liberato hanno determinato la

scelta di costituire una Fondazione che presieduta da scrittori, storici, antropologi e

studiosi del settore del turismo, dovrà occuparsi di individuare e suggerire

metodologie e strumenti efficaci per comprendere come utilizzare proficuamente e

meglio il tempo liberato. “Chi ha paura delle Vacanze” è stato il tema che ha riscosso

grandissima attenzione e successo nel primo convegno del 2001 organizzato dalla

Fondazione e si ripeterà con cadenza biennale.

Altro settore strategico è quello della salute perché fermamente convinti che salute e

vacanza costituiscono un binomio eccellente. E’ in animo del Gruppo di portare


avanti insieme ad un team di grossi medici specialistici un progetto sulla diagnostica,

sul day hospital orientato a piccoli e veloci interventi e sulla chirurgia plastica.

Tutte queste iniziative hanno come unico obiettivo, unitamente alle attività

convegnistiche e congressuali che sono altri segmenti di mercato che il gruppo sta

già sviluppando da ormai due anni, quello di destagionalizzare ottenendo un

graduale ma continuo allungamento del periodo di permanenza di ospiti sul territorio.

Altre iniziative come mostre permanenti di pittura, di eventi di arte contemporanea

con grandi nomi di galleristi internazionali, seminari di musica e filosofia come ormai

da due anni si stanno organizzando e ripetendo sul territorio, presentazione di libri

con l’ausilio di case editrici di grande importanza come la Mondatori, nell’ambito del

progetto “Alta Marea”, con la partecipazione di scrittori del calibro di De Crescenzo,

Zecchi, Ravera ed altri, sono alcune delle altre iniziative di cui Mondo Maratea si sta

occupando per rendere sempre più appetibile ed esclusivo il territorio e la sua offerta.

3.4 Gli obiettivi

La eccezionalità dell’esperienza che Maratea vive dovuta alla coincidenza di valori e

di interessi tra il pubblico e l’impresa, ed alla trascinante integrazione dell’esperienza

Fintur con il territorio, ci hanno spinto e ci spingono a puntare su obiettivi molto

ambiziosi: fare di Maratea un luogo unico ed esclusivo in termini di vivibilità e qualità

della vita.

Rispetto della natura, non edificabilità ma recuperi e riqualificazione, aree di

parcheggio coperte, trasporti elettrici ed isole pedonali, parco marino e presidio

ecologico delle coste, cultura dell’accoglienza, qualità dell’offerta alberghiera-

commerciale e centralità dell’ospite sono gli obiettivi, in parte già realizzati, che

serviranno a far scegliere a sempre più vacanzieri, italiani e non, di trascorrere il

proprio tempo libero a Maratea.

E’ assolutamente inconfutabile che contrariamente a quanto avviene nel segmento

business la qualità delle condizioni di vita, la pregevolezza dell’offerta alberghiera, la

capacità di accogliere gli ospiti e di fidelizzarli sono gli elementi fondamentali e

determinanti per il successo dei territori di vacanza.


La veridicità di queste considerazioni fa comprendere le difficoltà che le grandi

compagnie alberghiere internazionali stanno incontrando nel segmento della

vacanza che non può essere trattato con lo stesso approccio e con gli stessi

strumenti utilizzati nel segmento business.

Sulla necessità di un differente criterio metodologico e sulla chiara diversità di

presupposti economici da cui non può prescindersi quando si affrontano i segmenti

vacanza e business, dedicheremo un intero capitolo successivamente quando

affronteremo il tema della ristrutturazione aziendale ed i suoi obiettivi.

3.5 Il piano di Comunicazione

L’ambizioso obiettivo di fare di Maratea la risposta ideale ai bisogni di una clientela

d’elite sempre più crescente non poteva non determinare un’attenzione particolare

sull’utilizzo di metodologie efficaci a colpire il target di clientela desiderato. Tutta

l’offerta turistica integrata è stata predisposta in modo da evitare rischi di poca

chiarezza nella comunicazione dell’immagine Maratea e favorire il contenimento del

numero di visitatori non in grado di apprezzare e rispettare quanto questo territorio è

in grado di offrire.

Elementi determinanti nella definizione dell’offerta sono stati e, sono, elementi diversi

tra i quali concorre sicuramente, ma non in maniera determinante, il posizionamento

economico. Siamo certi infatti che pur concorrendo alla selezione della domanda,

l’elevato posizionamento economico non basta da solo a selezionare la domanda.

Natura e suo rispetto, qualità della vita, occasioni di arricchimento, curiosità uniche,

enogastronomia, divertimenti in assoluta armonia con il rispetto dell’ambiente, qualità

dei servizi alberghieri unitamente al posizionamento medio-alto del prezzo,

costituiscono gli elementi determinanti dell’offerta con cui Mondo Maratea intende

selezionare il target dei propri ospiti.

Anche i canali utilizzati per trasmettere questo messaggio non potevano non essere

attentamente selezionati e valutati escludendo a priori qualunque forma di pubblicità

diretta. Pagine di giornali e/o di riviste con articoli commissionati a pagamento sono

stati puntualmente esclusi dalla strategia di comunicazione così come sono stati

esclusi dalla politica di sviluppo commerciale l’utilizzo indiscriminato dei Tours


Operators. La scelta è stata quella di partecipare alle fiere internazionale del turismo

più prestigiose. Invitare, con cadenza mensile, giornalisti nazionali ed internazionali

di primarie riviste e guide di viaggi e di vacanze nonchè, esperti scrittori di

enogastronomia ed ambiente. Far sì che Maratea fosse oggetto di attenzione di

programmi televisivi particolarmente attenti e sensibili alla natura ed all’ambiente. E’

a questi osservatori, unitamente agli ospiti soddisfatti, alla loro sensibilità e alla loro

capacità di saper trasmettere il messaggio di Mondo Maratea a cui noi ci siamo

affidati. Per individuare ed invitare nel nostro territorio queste prestigiose figure, è

stato definito un accordo, in ognuna delle aree internazionali ritenute strategiche, con

primarie risorse del mondo giornalistico-vacanziero che, sposando e condividendo in

pieno la nostra filosofia, avesse come obiettivo quello di selezionare ed invitare i più

qualificati esponenti del giornalismo vacanziero dell’area. Il mercato inglese è seguito

per noi da Maggie Garratt, quello tedesco da Jaqueline Tschiesche, quello

americano da Alyse Booth e quello giapponese da Oshima Etsuku. Il mercato italiano

è seguito invece direttamente dalla nostra struttura interna di Marketing e

Comunicazione.

E’ chiara la forte attenzione che il Gruppo ha verso i mercati internazionali, unico

modo per favorire una progressiva e forte destagionalizzazione.

Le difficoltà e i costi che questo approccio metodologico presenta è, penso, evidente

a tutti ma siamo confortati e fermamente sicuri che solo una politica di coerenza e di

coraggio potrà produrre nel tempo risultati duraturi e proficui per l’impresa e per

l’intero territorio.

4 LA SITUAZIONE ATTUALE

Il Gruppo è costituito dalle seguenti società:


Fintur è la capogruppo proprietaria delle partecipazioni delle sopra citate società per

le quote indicate. Queste società sono a loro volta proprietarie delle diverse realtà

immobiliari.

La società Mondo Maratea (ex Sigest) srl, oltre ad essere proprietaria dell’immobile

alberghiero “Grand Hotel Pianeta Maratea”, è l’attuale società del Gruppo attraverso

la quale viene espletata l’attività di gestione degli alberghi e di quelle complementari.

ITGP srl e CCTI srl sono, di fatto, due società “vuote”, essendo solo proprietarie dei

due alberghi “Hotel Santavenere” e “Locanda Donne Monache”.

Il 40% di ITGP che non è di proprietà Fintur appartiene agli azionisti che

rappresentano il “nucleo storico” della capogruppo, mentre il 20% rimanente della

Fiumicello appartiene all’Istituto Piemontese immobiliare, società del Gruppo Fiat.

Fintur ha un capitale sociale di circa 10 ml€ che è stato sottoscritto per:

53%: Simon Fiduciaria e Nomen Fiduciaria, che fanno riferimento al nucleo

storico” dei soci fondatori;

42,17%: Delfin s.p.a., società costituita da investitori del comasco appositamente

per intervenire nella operazione Fintur;

4,83%: altri imprenditori.

Nell’ottobre 2002 il cda di Fintur ha deliberato:

un aumento di capitale sino a 9,8 ml€;

un finanziamento soci per 2 ml€, al tasso del 5,5% fisso.

Tali deliberazioni verranno proposte in assemblea dei Soci, convocata per il 19

dicembre 2002.


Inoltre, il nucleo dei “soci storici”, al fine di soddisfare i bisogni finanziari

immediati,nelle more della sottoscrizione dell’aumento di capitale, ha effettuato un

finanziamento soci per circa 3,2 ml€, versati nelle casse societarie nel luglio 2002.

Le banche che hanno finanziato le diverse iniziative del Progetto sono:

Banca di Roma, attraverso la locale Banca Mediterranea (appartenente al

Gruppo all’epoca della erogazione dei finanziamenti), per una esposizione

complessiva di 8,6€, oltre ad uno scoperto di C/C di 1 ml€; l’indebitamento verso

l’Istituto di credito è costituito dai seguenti mutui ipotecari: (i) 2,1 ml€ garantiti

dagli immobili della “Locanda delle Donne Monache”; (ii) 1,2 ml€ dai terreni della

Fiumicello srl; (iii) 5,3 ml€ garantiti dagli immobili del complesso del Santavenere;

Banca Sella, che ha erogato un mutuo ipotecario di 2,6 ml€ a Mondo Maratea

s.r.l., garantito dall’immobile del Grand Hotel Pianeta Maratea, oltre ad una

fideiussione a favore del venditore Finec di 1,6ml€ (scadenza 31.3.2003);

Banca Popolare del Materano, che ha erogato un mutuo ipotecario di 1,9 ml€ a

favore di ITGP, garantito dagli immobili del complesso del Santavenere.

5 LE PROSPETTIVE

5.1 La ristrutturazione societaria

E’ in corso una ristrutturazione del Gruppo, finalizzata ad avere, sotto la Fintur che

diventerà la Holding Finanziaria:

1. una società di nuova costituzione che si occuperà, dal 1° gennaio 2003, della

Gestione di tutte le attività alberghiere e ristorative: Mondo Maratea Gestioni

Turistiche Integrate srl (“Gestionale”);

2. altre due nuove società che partecipate al 50% da Fintur e da Mondo Maratea

Gestioni Turistiche Integrate s.p.a. e da quest’ultima coordinate, dovranno

occuparsi di seguire due filoni di business attualmente in carico alla Mondo

Maratea (ex Sigest) s.r.l.: Shopping ed attività di servizi, di escursioni,

intratainment e sportive. Le due società, Mondo Maratea Shopping s.r.l. e Mondo

Maratea Service già costituite, inizieranno a svolgere la loro attività dal 1 gennaio

2003 data ento la quale dovranno essere effettuati gli spin-off dalla Mondo

Maratea (ex Sigest) s.r.l.


3. una immobiliare, proprietaria di tutti gli immobili: Fintur Immobiliare s.p.a.

(“Immobiliare”).

4. una società di manutenzioni e lavori di proprietà 100% Fintur Holding: Fintur

Lavori & Manutenzioni s.r.l.

5. un’ associazione con l’obiettivo di sensibilizzare e promuovere sul territorio

attività nei settori ecologico-ambientale, urbanistico, formativo, medico ed altro

denominata “Le Club”. Tale associazione promossa da Fintur e costituita nel

settembre 2002 ha gia circa 100 prestigiosi soci.

6. Una società la Fiumicello srl che partecipata da Fintur per l’80% e da IPI spa per

il 20%, ha come obiettivo quello di realizzare sull’area industriale di proprietà ex

Intesa tutte le infrastrutture ed i servizi di cui il territorio è carente (cinema, teatro,

parcheggi coperti, fitness e centro commerciale) nonché di una struttura

alberghiera per giovani con forte propensione alla spesa. Si sta valutando con IPI

l’opportunità di coinvolgere anche la Fiumicello nel progetto di fusione e scorporo

portando nella Fintur Immobiliare anche la proprietà dell’area industiale

Gli obiettivi di riassetto del Gruppo saranno realizzati ponendo in essere operazioni

straordinarie ed ordinarie secondo tre fasi:

1. fusione per incorporazione delle società Mondo Maratea ex Sigest srl e CCTI e

fusione di ITGP (con cambio di azioni Fintur ai soci possessori del 40% del

capitale ITGP)

2. scorporo degli immobili dalla Fintur Holding alla Fintur Immobiliare

3. fitto degli immobili e delle attrezzature dal 1 gennaio 2003 alla società di gestione

di nuova costituzione Mondo Maratea Gestioni Turistiche Integrate srl. Spin-off


S tru ttu ra soc ie taria

100% 100% 100% 100%

80%

80%

80%

20%

20%

20%

IP I S pA

M ond o M ara teaS ervice S .r. l.

M ond o M ara teaS h op p in g S .r. l.

M on d o M ara teaG est ion i Tu ris t ich e In teg ra te

S .r. l

F in tu r Im m ob ilia re S .r. l. F in tu rL avori & M an u ten z ion i S .r.l.

L e C lu b F ium icello S .r. l.

F IN TU R S p AH old ing d i p artec ip az ion i

entro il 31/12/2002 delle attività attualmente svolte dalla Mondo Maratea ex

Sigest srl alla Mondo Maratea Shopping e alla Mondo Maratea Service.

Nello studio del processo di ristrutturazione è emersa la possibilità di massimizzare

l’effetto “patrimonializzazione” del gruppo, minimizzando l’impatto fiscale

dell’operazione.

Il “nucleo storico” dei Soci ha costituito, nel Luglio 2002, la Immobiliare, con la quale

è stato acquistato l’immobile “Villa Rosa” al prezzo di 1,87ml€. Si tratta di una

bellissima villa, adiacente l’Hotel Santavenere, che un tempo faceva parte dello

stesso complesso turistico e che, negli ultimi anni, per volontà della precedente

proprietà, era stata destinata a civile abitazione. La destinazione d’uso dell’immobile

ritornerà quella precedente già entro la prossima stagione turistica, offrendo in tal

modo al Santavenere una maggiore capacità ricettiva.

Gli attuali soci di Fintur immobiliare si sono inoltre impegnati a cedere le proprie

partecipazioni alla capogruppo Fintur Holding entro il giugno 2003, al prezzo pagato

per l’acquisto di Villa Rosa più un minimo mark-up.

In prospettiva, quindi, Fintur Immobiliare diventerà la società nella quale dovranno

confluire tutti i beni immobili del Gruppo.


5.2 L’Organigramma Mondo Maratea Gestioni turistiche

5.3 Gli obiettivi societari

I presupposti del novembre 1999, che hanno determinato la redazione del progetto

“Costa dei Delfini”, alla luce dell’esperienza fatta fino ad oggi, necessitano di un

approfondimento e di un’eventuale rivisitazione. La strategia di un forte

indebitamento iniziale da ridurre nell’arco dei due anni successivi, ricercando e

favorendo l’ingresso di nuovi soci, in parte è stata realizzata in parte è in corso di

perfezionamento. Dai 100mila€ di capitale sociale iniziale si è arrivati ai quasi 10ml€

di oggi interamente sottoscritti e versati. E’ stato, inoltre, deliberato nel cda di

novembre un ulteriore aumento di capitale di 9,8ml€ da proporre all’assemblea del

19 dicembre e da destinare in parte a terzi nuovi soci sottoscrittori.

Tali risorse finanziarie si rendono necessarie in parte per acquisire, per fusione con

con cambio di azioni Fintur, il rimanente 40% ITGP, in parte per procedere a nuove


O rg an ig ram m a

S ta m p a & C o m u n ica z ion e A rea C om m erc ia le

A rea A cq u is t i ed E con om a to A rea P ro g e tt i S p ec ia li

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A m m in is tra to re D e leg ato

C d A M .M .G .T .I.

acquisizioni, in parte per 5ml€ per ridurre ulteriormente l’indebitamento bancario e

verso i soci finanziatori. Attualmente l’indebitamento bancario costituito

esclusivamente da mutui ipotecari ammonta a circa 13,5ml€ con un piano

d’ammortamento su una parte delle esposizioni a dieci anni, su una parte a cinque,

su una parte a tre.

L’impegno finanziario di Fintur risulta particolarmente gravoso per l’elevato importo

dei ratei di mutuo annui da pagare circa 2,2ml€ in considerazione del fatto che la

società gestionale Mondo Maratea GTI trovandosi ancora in una fase di start-up fino

ad oggi non è stata in grado di garantire una corretta redditività immobiliare che

consentirebbe a Fintur di far fronte ai propri impegni finanziari.

Le prospettive, però che presenta il conto economico della Mondo Maratea GTI per i

prossimi cinque anni (vedi prospetti allegati), ci hanno determinato, si, a procedere

verso un più corretto riequilibro tra capitale di rischio e capitale di debito ma ci hanno

indotto anche ad evitare di distribuire ricchezza.

Una eccessiva o totale riduzione dell’indebitamento, mediante ulteriori aumenti di

capitale anche se con sovrapprezzo, determinerebbe depauperamento dei valori

patrimoniali degli attuali azionisti.

Alla luce di queste considerazioni la strategia elaborata dal Gruppo è la seguente:

1. perfezionare l’ultimo aumento di capitale di 9,8ml€ riducendo l’indebitamento

bancario a 10ml€

2. rinegoziare tutti i mutui in essere con piani di ammortamento a quindici anni

con ratei annuali non superiori ad 1ml€

3. ottenere dalla Mondo Maratea GTI per Fintur Immobiliare, un canone di fitto

più adeguato agli standard di redditività immobiliare (vedi prospetti allegati)

Il raggiungimento di questi obiettivi metterebbe in condizioni il Gruppo di poter

autonomamente far fronte agli impegni finanziari senza dover procedere a nuovi

aumenti di capitale da offrire a terzi o ad operazioni di collocamento di parte o tutto il

patrimonio immobiliare.


5.4 Gli obiettivi reddituali

5.4.1 Il Gruppo

Il Gruppo ha, nei primi due esercizi di attività, dovuto affrontare notevoli costi di

struttura e di start-up, inoltre, i margini operativi lordi non sono stati sufficienti per far

fronte, in modo autonomo, agli oneri finanziari sostenuti per l’indebitamento relativo

alle strutture immobiliari.

Oneri finanziari e costi di start-up hanno determinato inevitabilmente in questi primi

due anni una perdita di circa €4.000.000,00, ma già dal 2003, come si evince dalle

tabelle di Conto Economico, grazie anche al progetto generale di ristrutturazione del

Gruppo questa tendenza negativa è nettamente in miglioramento. Il 2004 grazie al

reddito che la Gestionale sarà in grado di riconoscere all’immobiliare il gruppo

raggiungerà il break even point.

5.4.2 Fintur Holding Finanziaria

L’attuale Fintur spa per effetto delle attività di fusione e di successivo scorporo degli

immobili che saranno attribuiti a Fintur Immobiliare rimarrà esclusivamente a

svolgere attività di coordinamento e di finanziaria intra-Gruppo.

5.4.3 Fintur Immobiliare

Per effetto delle attività di scorporo Fintur immobiliare diventerà l’unica proprietaria di

tutti gli immobili del Gruppo che concederà in fitto alle Società Gestionali Mondo

Maratea GTI, Mondo Maratea Service e Mondo Maratea Shopping. Queste ultime

dovranno riconoscere a Fintur Immobiliare adeguati canoni di fitto tali da consentire

di avere già dall’esercizio 2004 risorse finanziarie per poter far fronte ai ratei dei piani

di ammortamento dei vari mutui ipotecari.

5.4.4 Fintur Lavori & Manutenzioni

Questa Società da costituirsi entro il 31/12/2002 posseduta al 100% da Fintur

Holding dovrà occuparsi di tutte le attività di piccoli interventi e di manutenzioni degli

immobili di Fintur Immobiliare. La scelta di costituire una società da dedicare a

questa tipologia di interventi è maturata grazie all’esperienza dei due anni precedenti


e consentirà di ottenere un notevole contenimento di costi ed un forte innalzamento

della qualità dei servizi

5.5.5 Fiumicello srl

E’ in corso di definizione da parte di IPI un Project financing tendente a reperire le

risorse finanziarie necessarie per la realizzazione delle infrastrutture e dei servizi da

realizzare sulla proprietà della Fiumicello srl. Le valutazioni tecniche fatte ci fanno

ritenere che l’ultimazione dei lavori non possa avvenire prima della fine del 2006

momento in cui la gestione di quanto realizzato sarà affidata alla Mondo Maratea GTI

5.5.6 Le Club

Gli obiettivi di immagine e promozione che hanno determinato la scelta di costituire

Le Club giustificano la mancanza di redditività dell’associazione per il Gruppo. Le

quote associative sono assolutamente sufficienti a garantire l’efficiente

funzionamento del club.

5.4.5 La Gestionale

Le allegate tabelle dei dati reddituali prospettici evidenziano l’obiettivo del

Management per i prossimi cinque anni.

Bisogna però fare alcune considerazioni sui fattori che il Management ritiene

assolutamente necessari al fine di ottenere il raggiungimento degli obiettivi come da

Conti Economici. La voce “costi commerciali” presente in tutti e cinque gli esercizi si

è resa necessaria in quanto le attività di sviluppo nelle aree internazionali di interesse

necessitano di una costante attività e presenza al fine di ottenere sempre di più il

processo di destagionalizzazione in atto. Altrettanto importante per favorire lo

sviluppo del mercato italiano e dell’attività congressuale, segmento di primaria

importanza per il processo di destagionalizzazione, è continuare ad investire nei

prossimi anni in fiere ed eventi internazionali come per esempio la BIT, il convegno

“Chi ha paura delle vacanze” il “Premio Caseus Mondo Maratea” ed altro.

Tematica di altrettanta importanza è il progetto formativo di risorse, indispensabile

per un puntuale raggiungimento degli obiettivi di qualità medio-alta che il Gruppo

intende raggiungere. Si sta lavorando alla stesura di un documento che vede


coinvolti in una formula consortile Telecom Italia Learning Service, una primaria

Università Internazionale del Turismo, la Scuola Alberghiera di Maratea ed il Gruppo

Fintur quale espressione dell’imprenditoria di settore al fine di realizzare sul nostro

territorio una Scuola di specializzazione e una Università del Turismo. I Conti

Economici previsionali 2003-2007 non prevedono alcuna risorsa destinata a questa

iniziativa. Si dovrà pertanto, nel caso di positivo sviluppo, individuare quale delle

Società del Gruppo parteciperà al Progetto e i tempi e le modalità per il reperimento

delle risorse finanziarie necessarie.

5.4.6 Criteri valutativi dei budgets

Per quanto attiene le previsioni relative ai costi e ai ricavi riportati nelle tabelle di

Conto Economico allegate, c’è da dire che sono state effettuate facendo riferimento

ai dati dei due esercizi precedenti.

Per ciò che concerne i ricavi, se si considera che l’esercizio 2002 ha riportato livelli di

fatturato identici o minimamente migliorativi a quelli del 2001 anche se con una

riduzione del numero delle presenze (determinato dalle condizioni meteorologiche,

dall’effetto sicurezza e dall’incremento inflazionistico con l’ingresso dell’Euro) le

previsioni 2003 in termini di percentuale di occupazione sono da considerarsi

assolutamente prudenziali. Il numero di presenze previste per il 2003 è, difatti,

assimilabile a quello già ottenuto nel 2001.

L’incremento dei ricavi che si evince nel Conto economico 2003, è determinato per

minima parte da un aumento di presenze, per la gran parte per un incremento delle

tariffe, per altro, già concordate ed accettate dai grandi operatori nazionali ed

internazionali con i quali il Gruppo intrattiene consolidati rapporti.

Anche i costi previsionali 2003 sono da stimare prudenziali se si considera che quelli

concernenti il 2002 sono stati difficilmente ottimizzabili in presenza di innumerevoli

soggiorni già confermati e disdetti per cause meteorologiche.

I costi indiretti, commerciale,amministrazione, economato, autisti ed altri, sono stati

attribuiti alle singole strutture operative in percentuale all’effettivo carico ed utilizzo.


6 ALLEGATI


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