Projet Memoire Licence

7/26/2019 Projet Memoire Licence

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PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANAIS 2015/2016

ANCADRE PAR MADAME OUALJI IMANE

REALSE PAR LES ETUDIANTS (TES) :

ZOUHAIR OUNSY

YOUSSEF SHAMIR

NEZHA KASSAB

ASSALA MOUTABID

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LA PROTECTION DE LACHETEUR AU COURSDE LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE

DIMMEUBLE

EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT

( VIEFA)


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INTRODUCTION..................................................................................................................4PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT PRELIMINAIRE .....................6

Jurispru!"#! ! $% #&ur ! #%ss%'i&".................................................................................. 7

DEU(IEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE PROTECTION DE) PARTIE)AU CONTRAT DE *E+A.....................................................................................................8

PARTIE I : LE R,-IME JURIDIQUE DE LA *ENTE D.IMMEU/LE EN L.,TAT +UTURD.AC01*EMENT.................................................................................................................9

C0APITRE I : LECONTRATPR,LIMINAIREOULECONTRATDER,)ER*ATION2.................................9

D34i"i'i&" ! $% *!"'! !" $53'%' 4u'ur 5%#678!9!"' $% $&i ;;...............................................9)!#'i&" ? : +&r9%'i&" u #&"'r%' pr3$i9i"%ir! ! 8!"'! 2..........................................................9

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2 U" pr&!' ! $&i !" r!9p$%#!9!"' .u" '!B'! i"i'i%$ p!u pr&%"'..........................................!6

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INTRODUCTION

la vente est le mode &uridi"ue d'accession la proprit le plus naturel, puis"ue cette oprationa pour effet le transfert du droit du vendeur l'acheteur . r le schma classi"ue de la vente alongtemps paru inadapt la commercialisation des immeubles neufs pour des raisons tenant aufinancement de la construction car mme soutenus par les ban"ues Avec l(volution de la vie desaffaires, et au en&eu de plus en plus importants les contrats deviennent de plus en plus complees et,ncessitent la conclusion d(avant)contrats afin de scuriser les transactions et de protger les intrtsdes parties. *es avant)contrats sont des actes prparatoires au contrat dfinitif de vente. +ls peuventtre prcds de ngociations ou de pourparlers comme ils peuvent appartenir la grande famille desavant)contrats imposs par les rglementations. En effet, ceu)ci ont diverses appellations et

s(appli"uent dans des domaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de contrats prparatoires -, contrats prliminaires -, contrats pralables -, promesses de contrats -, accord de principe - etautres. *ependant, il eiste un secteur o ils ac"ui/rent une importance particuli/re, et c(est celui desventes immobili/res o, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devient imprative. #ufait de la compleit de la rdaction des contrats de ventes immobili/res, et en raison de la difficultdu financement de ces ventes, des avant)contrats comme les promesses de vente ou les pactes de

prfrence, sont fr"uemment conclus de nos &ours. La promesse de vente, "ui peut tre unilatrale ous0nallagmati"ue, a pour ob&et essentiel l(option donne l(ventuel ac"ureur pendant un tempsdtermin. Le promettant s(engage ne vendre personne d(autre et il immobilise le bien sans

contrepartie. 1ne indemnit d(immobilisation peut tre pa0e par le bnficiaire en amont, c(est))direau moment de la conclusion de la promesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas tre considrecomme contrepartie de l(immobilisation en mati/re de promesse unilatrale. La leve de l(option par le

bnficiaire transforme instantanment la promesse en vente. 2(agissant de la promesses0nallagmati"ue, plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne conf/re aucune des partiesune option. Autrement dit, leur consentement la vente est ferme et dfinitif sauf dans le cas o unecondition de ddit est prvue dans le contrat. 3outefois, celle)ci n(impli"ue pas ncessairement la ventecar elle peut tre conclue sous condition suspensive et se transforme alors en vente conditionnelle. Le

pacte de prfrence "uant lui, est une convention conclue entre le propritaire d(un bien et unbnficiaire, par la"uelle le premier s(engage, au cas o il vendrait sa chose, donner la prfrence aubnficiaire du pacte s(il paie le mme pri "ue celui offert par les autres personnes intresses.*omme dans la promesse unilatrale de vente, la *our de cassation dcide "ue le droit du bnficiaireest un simple droit de crance contre le promettant et non un droit rel sur le bien 4 il s(agit plut5t d(undroit potestatif . 3ous ces contrats deviennent d(autant plus utiles lors de la conclusion d(un contrat devente d(immeuble en construction ou ce "ui est plus connu sous le nom de vente d(immeuble en l(tatfutur d(ach/vement 6VEFA7, ou encore lors d(une vente d(immeuble sous forme de location accession.#(o l(intrt de leur tude. L(avant)contrat conclu dans les VEFA est dit contrat prliminaire -.

En France, la vente d(immeubles construire a vu le &our avant "ue le lgislateur ne larglemente. En effet, celle)ci mme n(tant pas rglemente par le code civil, tait compatible avec lestermes de son article 889: "ui dispose "ue ! les choses futures peuvent tre l(ob&et d(une obligation4


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-. *ependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garanties suffisantes, notamment l(acheteur "ui avait avanc des fonds pour financer la construction, et "ui se trouvait dsarm devantl(arrt de l(opration d; la faillite du vendeur. #e plus, au lendemain de la deui/me


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PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRATPRELIMINAIRE

La nature &uridi"ue du contrat prliminaire est une "uestion tr/s controverse. L(uni"ue vritincontestable est "ue le contrat prliminaire est un avant)contrat, mais la notion d(avant)contrat tantelle)mme ambigu, ceci ne clarifie pas la nature &uridi"ue du contrat prliminaire. La controversedoctrinale apparut d/s l(adoption de la loi franaise de 8>?@, et continue nos &ours se prolonger

puis"ue la &urisprudence reste prudente sur la "uestion. +l eiste deu opinions doctrinales en lamati/re, l(une a une conception moniste de ce contrat, l(autre en a une conception dualiste.

C&"#!p'i&" 9&"is'! :Gour certains des auteurs a0ant cette conception du contrat prliminaire, ceserait un pacte de prfrence . La &urisprudence a condamn cette anal0se, apr/s avoir remar"u "ue le

rservant n(a pas une libert discrtionnaire de ne pas vendre contrairement au promettant du pacte deprfrence "ui &ouit de cette libert. Gour d(autres auteurs, le contrat prliminaire n(est autre "u(unepromesse unilatrale de vente sous condition d(accomplissement du programme . *ependant, la *ourde *assation a0ant cass un arrt de la cour d(appel de Hennes, du 8C dcembre 8>@9 et "ui avaitreconnu "ue le contrat prliminaire n(tait "u(une promesse unilatrale de vente, paraDt avoir voulucarter cette opinion. Enfin, pour d(autres, le contrat prliminaire n(a "u(une valeur eploratoire et noncontraignante . Autrement dit, c(est un contrat non obligatoire.

C&"#!p'i&" u%$is'! :Gour les auteurs a0ant une conception dualiste du contrat prliminaire, la

nature du contrat change selon l(intention du constructeur. *'est))dire "u(elle varie selon si, aumoment de la conclusion du contrat, ce dernier avait ou non l(intention d(accomplir l(opration deconstruction ou pas . Ainsi, lors"ue le contrat prliminaire est conclu avant la mise au point dfinitivedu pro&et de construction, il est un simple test commercial constituant un contrat sui generis. #ans cecas, le rservant s(engage uni"uement rserver et n(encourt aucune responsabilit si le pro&et deconstruction n(est pas ralis. 2i par contre, il ralise son pro&et mais s(abstient de vendre aurservataire, il n(engagera sa responsabilit "ue s(il est en faute ou s(il le fait de mauvaise foi.Autrement dit, le contrat prliminaire n(a plus de valeur obligatoire. +l devient similaire desfianailles. 2i le contrat prliminaire est conclu apr/s la mise au point dfinitive du pro&et de

construction, il est considr comme une promesse de vente car ce moment)l il peut prciser lesconditions de la vente pro&ete, savoir la description de l(immeuble promis, le pri et les modalitsd(ecution. 2i en outre, le rservant s(engage vendre de faon actuelle et inconditionnelle, le contratconstitue alors une promesse unilatrale de vente avec facult de ddit pour le rservataire. Autrementdit, le rservataire aura le droit de changer d(avis contrairement au rservant "ui, en cas d(inecutionde son obligation, aura soit pa0er des dommages intrts au rservataire, soit en ralisant de forceson obligation. *eci dit, cette derni/re facult est plus incertaine. La prati"ue a ainsi compris le contrat

prliminaire. 3ant5t la construction est l(tat de simple pro&et, et au"uel cas le contrat n(indi"ue "ueles mentions prescrites par la loi, le vendeur - est alors tenu au minimum d(obligations et il peutlibrer sa responsabilit s(il ne donne pas suite son pro&et. 3ant5t, la construction est dcide etorganise, l(acte dtermine dans ce cas avec prcision le pri et la chose, et le rservant s(engagefermement. La "uestion souleve n(est pas de savoir "uels sont les effets du contrat prliminaire dans

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chacun des deu cas prcits mais plut5t celle de connaDtre le pouvoir de la volont en la mati/re. Icet effet, il est clair "ue les r/gles lgales forment un rgime de protection pour l(ac"ureur. *ette

protection ne peut tre diminue par le contrat, mais elle peut augmenter en accroissant les obligationsdu rservant. En effet, si la chose et le pri sont dtermins, celui)ci peut mme s(engager unevritable promesse unilatrale de vente. Le rservataire "uant lui ne peut &amais s(engager dpasserle seuil maimum lgal des dp5ts de garantie. 3outefois, si le rservant - promet une chose prciseet dtermine au mo0en d(un pri galement dtermin, l(acte devrait tre soumis au r/gles de la

promesse unilatrale de vente tant dans ses conditions 6surtout l(enregistrement obligatoire de l(actesous seing priv7, "ue dans ses effets 6notamment la sanction de l(inecution de ses obligations par le

promoteur7.

Jurispru!"#! ! $% #&ur ! #%ss%'i&"

La *our de cassation n(a pas pris parti dans cette controverse. Gour ne pas soumettre le contratprliminaire l(article 8C: A du *ode gnral des imp5ts , elle s(est borne dire "u(il ne constituaitpas une promesse unilatrale de vente et dcide "u(il s(agissait d(un contrat sui generis, et "u(il taitessentiellement s0nallagmati"ue . #ans une autre dcision, elle a admis "ue les &uges du fond avaient

pu "ualifier le contrat de promesse de vente ferme - 6sans doute unilatrale7, en raison de la volontdes parties.

En ralit les deu conceptions ne refl/tent pas la ralit car la loi n(impose pas un seul t0peeclusif de contrat ni n(en organise deu. *elle)ci se limite garantir une protection minimum au

rservataire "ue la convention ne saurait diminuer mais "u(elle peut augmenter. Les contractantspeuvent faire une promesse unilatrale de vente, mais l(indemnit d(immobilisation est tou&ourssoumise au rgime spcial des dp5ts de garantie.

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DEU(IEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DEPROTECTION DE) PARTIE) AU CONTRAT DE *E+A

La protection des parties au contrat de la vente d(immeuble en l(tat futur d(ach/vement estconcrtise par la conclusion du contrat prliminaire certes, mais encore plus par les conditionsimposes par la loi sa conclusion 687 d(une part, et par les obligations "u(il fait naDtre pour les deu

parties 6B7 d(autre part .En signant le contrat prliminaire, une sorte d(avant)contrat l(achat de laproprit, l(acheteur s(engage faire l(ac"uisition de la maison dsigne au contrat, procder sarception et en prendre possession ainsi "u( pa0er le pri convenu, tandis "ue l(entrepreneur esttenu de construire la maison conformment au spcifications contractuelles, de mettre l(acheteur en

possession de la maison et de lui transfrer les titres de proprit. Le contrat prliminaire peutgalement tre cd, comme tout contrat "ui n(est pas conclu en intuitu personae et pour le"uel uneclause d(incessibilit n(a pas t stipule. Elle ne peut tre opposable au rservant "ue s(il l(a acceptedans un acte authenti"ue ou si elle lui a t signifie. *ette cession devra tre effectue dans les mmesformes et conditions du contrat prliminaire. Elle substitue alors de plein droit le cessionnaire dans lesdroits et obligations de l(ac"ureur envers le vendeur. 3outes ces conditions sont imposes par lalgislation sur les ventes immobili/res en l(tat futur d(ach/vement, "ui vise certes la protection del(ac"ureur et vite au promoteur de tomber dans des situations compli"ues .

Afin de rsoudre ce probl/me, il 0 a eu la proposition de faire participer au financement de laconstruction d'immeubles ceu "ui sont directement intresss par le programme, c'est))dire les

accdant la proprit. =ais cette proposition man"uait du cadre lgal et &uridi"ue Grati"ue rpandueau =aroc, la vente VEFA n'tait soumise aucune rglementation particuli/re &us"u( une priodercente et l(absence de r/gles prcises en avait fait un terrain fertile toute sorte d'abus. 2ouvent, les

promoteurs immobiliers, aussi bien publics "ue privs, recourent au avances des futurs ac"ureursafin de mobiliser des mo0ens financiers complmentaires au fur et mesure de l'avancement destravau de construction. *ette prati"ue, "uoi"u'elle comporte des ris"ues vidents pour l'acheteur et nerepose sur aucune base &uridi"ue, est devenue un instrument de financement incontournable pour les

promoteurs en raison de la faible implication des ban"ues dans le financement des logements, enparticulier le logement social. une "uestion semble s(imposer avec force ! doit)on protger les partiesau dtriment du principe de l(autonomie de la volont % *ar il est clair "u(il se voit rduire son champ

d(application.

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PARTIE I : LE R,-IME JURIDIQUE DE LA *ENTED.IMMEU/LE EN L.,TAT +UTUR D.AC01*EMENT

C0APITRE I : LECONTRATPR,LIMINAIREOULECONTRATDER,)ER*ATION2

la vente sur plans et la vente en l'tat futur d'ach/vement sont les contrats les plus utiliss enmati/re de promotion immobili/re. La vente d'immeubles construire d'une mani/re gnrale a vu le

&our avant "ue le lgislateur n'intervienne pour la r/glementer "ue ce soit en France ou au =aroc .*ette rglementation s'est faite d'une mani/re progressive et, en France particuli/rement, c'estseulement partir de 8>?@ 6et plus tard en 8>>9 et 8>>7 "u'on a dcrt un vritable statut lgal cet0pe de vente .

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)!#'i&" ? : +&r9%'i&" u #&"'r%' pr3$i9i"%ir! ! 8!"'! 2

La formation du contrat prliminaire de vente est encadre par des conditions de fond, de formeet de publicit.

Conditions de fond :

utre la mention de l'identit des parties contractantes, du titre de proprit de l'immeubleimmatricul ou les rfrences de la proprit de l'immeuble non immatricul et du numro et la date del'autorisation de construire, le contrat prliminaire de vente doit comporter certaines clauses

obligatoires "ui ont trait

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J Au conditions techni"ues de la vente 4

J Au conditions financi/res de la vente 4

*lauses relatives au conditions techni"ues de la vente !

2'agissant d'une vente portant sur un immeuble construire, l'ac"ureur doit pouvoir apprcierce "ui lui va tre livr . #'o des prescriptions particuli/res "uant !A la dsignation du bien vendu 4 Ala description dtaille et eacte de l'immeuble ob&et de la vente6surface habitable approimative,nombre de pi/ces principales, pi/ces de services, dpendancesK7 4La construction d'un immeubledonne lieu la cration de documents graphi"ues ou crits nombreu et volumineu ! plans, coupes,lvations, plans de rseau, devis descriptifsK La loi permet "ue la description gnrale del'immeuble soit faite par rfrence un &eu complet de ces documents graphi"ues et techni"ues

dposs au rang des minutes d'un notaire ou d'un professionnel.

#oivent tre galement annees au contrat !un cahier des charges portant les indications utilesrelatives la consistance et au caractristi"ues techni"ues de l'immeuble, la nature et la "ualit desmatriau et des lments d'"uipement ainsi "ue les dlais de ralisation et de livraison del'immeuble. 4 des copies conformes des plans d'architecture et le certificat dlivr par l'ingnieurattestant l'ach/vement des fondations au niveau du re)de)chausse.

Le vendeur est en outre tenu de remettre l'acheteur !une copie du cahier des charges d;mentsign par les parties 6Article?8C) du #*7 4le r/glement de coproprit provisoire 6Article 88 de laloi sur $! s'%'u' de la coproprit et Article ?8C), 9 alina de la loi nM)::7

R!9%rHu!s

8)Le promoteur garde la possibilit d(apporter son pro&et des modifications mineures pourl'adapter au alas de sa commercialisation L'ac"ureur doit donc tre vigilant et tudier attentivement,d/s le stade de la ngociation, tous les documents sa disposition.

@ )Le contrat doit indi"uer le dlai de livraison.

*ompte tenu des alas au"uels peut tre soumise la conduite du chantier, les actesmentionnent plut5t une priode de livraison 6par eemple ! tel trimestre de l'anne7 "u'une date prcise.*e dlai de livraison peut tre prolong, mais apr/s accord pralable de l'ac"ureur. En cas du non)respect du dlai de livraison, la loi prvoit, au profit de l'ac"ureur, le paiement d'une indemnit de 8N

par mois de la somme due plafonne 8:N par an.

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9)+l est vivement recommand de prvoir dans le contrat, une date de livraison, plut5t "u'undlai, ainsi, la clause de pnalit prvue en cas de retard du vendeur aura)t)elle plus de chanced'aboutir. En vertu des r/gles de droit commun, des causes de suspension lgitimes peuvent eonrer levendeur de toute responsabilit. +l en est ainsi !

J si le retard est d; des intempries 4

J si des &ournes de gr/ves ont perturb l'avancement du travail 4

J si des travau supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont d; tre raliss,, etc.

*lauses relatives au conditions financi/res de la vente !

#termination du pri ! Le contrat doit prciser le pri de l'immeuble, ou de la partied'immeuble, vendu ainsi "ue ses modalits de paiement .La fiation du pri doit tre dfinitive. Le prine peut faire l'ob&et d'aucune rvision. Versement du pri ! #eu principes le gouvernent !Gremier

principe ! Le vendeur ne peut eiger, ni mme accepter, aucun versement, "uel"ue titre et sous"uel"ue forme "ue ce soit, avant la signature du contrat prliminaire de vente. 2econd principe ! Les

paiements ne peuvent tre eigs ou accepts "u' mesure et en fonction de l'avancement des travau.Ainsi, l'ac"ureur est tenu de pa0er une partie du pri de la construction selon les phases suivantes !

8)l'ach/vement des travau relatifs au fondations de la construction au niveau du re)de)chausse 4

B)l'ach/vement du gros Ouvre de l'ensemble de l'immeuble 4

9)l'ach/vement des travau de finition.

Hemar"ue

+l n'0 a pas comme en droit franais d'indication "uant la "uote)part du paiement du priaffecte chacune des phases de ralisation de l'immeuble d'o une responsabilit accrue du notairemarocain et un ris"ue d(atteinte la crdibilit de la profession par des facilits trop gnreusementaccordes au promoteur.

)Gnalits sanctionnant le retard du paiement !

En cas de retard dans le versement du pri d'achat, la loi a prvu une indemnit de retard auprofit du vendeur limite 8 N par mois de retard de la somme due, sans "u(elle puisse dpasser 8:N

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par an. 3outefois, cette indemnit n(est encourue "u'un mois apr/s une mise en demeure de pa0er restinfructueuse adresse l'autre partie par lettre recommande ou par le secrtariat greffier du tribunalde premi/re instance .

Les conditions de Forme

Le contrat prliminaire de vente doit tre tabli par crit. +l doit, sous peine de nullit, revtirsoit la forme d'un acte authenti"ue sign devant un notaire ou d'un acte sous seing priv a0ant datecertaine dress par un professionnel appartenant une profession lgale. La liste nominative des

professionnels agres pour dresser lesdits actes sera fie annuellement par le ministre de la &ustice.*(est le cas des avocats agres aupr/s de la cour suprme. Leurs signatures sont lgalises non par unofficier communal mais par le chef du secrtariat greffe du tribunal de premi/re instance dans leressort du"uel eerce l'avocat concern. *ette disposition apporte une innovation dans la mesure o,auparavant, les actes de lgalisation taient tou&ours du ressort des officiers publics. *ependant, elle

vient encombrer un peu plus les tribunau et notamment le service du secrtariat greffe Les conditionsde publicit Le vendeur 6promoteur immobilier ou lotisseur7 est soumis des formalits lgales de

publicit. L(ob&et de la publicit est de fournir une information fiable et eacte au futurs bnficiairesdes lots ou logements "uant la consistance de l'opration de construction. Le contenu de la publicitdoit faire rfrence au documents de l'opration. La loi distingue sur ce point entre les immeublesimmatriculs et les immeubles non immatriculs.

Les immeubles immatriculs !

#/s l'obtention du permis de construire, le vendeur 6promoteur immobilier ou lotisseur7 esttenu de dposer la conservation fonci/re concerne des copies!

J du cahier des charges tabli et sign par l'architecte 4

J du plan d'architecture ne varietur 4

J et du r/glement de coproprit lors"u'il en eiste un.

Les immeubles non immatriculs !

Le vendeur est tenu de procder l'inscription sur un registre spcial tenu au greffe du tribunalde premi/re instance de la circonscription use trouve l'immeuble et au dp5t aupr/s dudit greffe descopies !

J du cahier des charges 4

1!


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J du plan d'architecture ne varietur 4

J et du r/glement de coproprit lors"u'il en eiste un.

)!#'i&"@ : $! #6%9p .%pp$i#%'i&" ! $% $&i ;;PN desventes en France sont effectues avec le principe de la VEFA et "ue 8PN seulement desB:promoteursfinancent leurs oprations avec des fonds propres contre un minimum de P:N au =aroc.

La proprit des constructions

Le vendeur, dans le cadre de la VEFA, conserve la proprit des constructions finances parl'ac"ureur et ce &us"u' !

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)L'inscription du contrat dfinitif de vente sur les registres fonciers pour les immeublesimmatriculs 4La conclusion du contrat dfinitif de vente pour les immeubles non immatriculs ou encours d'immatriculation, La VEFA prsentera, donc, un avantage indniable pour le vendeur dans lamesure o il va lui permettre de bnficier des avances verses par l'ac"ureur tout en gardant la

proprit des constructions.

La cession de la VEFA

L'ach/vement des travau de construction entraDne en effet le transfert de proprit. #ans cettesituation, c'est la vente du droit commun "ui s'impose.6*our de cassation, 9 chambre civ, B9 octobreB::B7.

Les inconvnients de la VEFA

=algr les avantages accords par la VEFA aussi bien l'ac"ureur "u'au vendeur, la loi sur lavente d'immeubles en l'tat futur d'ach/vement 6VEFA7 prsente des insuffisances. La loi sur la VEFA

comporte en effet certaines lacunes, voire certaines contradictions avec d'autres tetes de loi, et suscitedonc des rserves.

La qualification de la VEFA

A la lecture de l'article ?8C)8 de la loi nM)::, il ressort "ue la vente dont il est "uestion, nesemble pas correspondre une VEFA pour les raisons suivantes !

#ans la VEFA classi"ue -, le transfert de la proprit et le paiement du pri ont lieu au fur et mesure de l'dification de l'immeuble. r, si le pri doit tre pa0 au fur et mesure de l'avancementdes travau comme le souligne l'article ?8C)?, le transfert de proprit et le droit de proprit n'ont lieu

"u(avec l'inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers conformment au dispositionsde l'article ?8CQB:.Rous sommes, donc, en prsence d'une Vente terme sans l'avantage essentiel"u(elle devrait comporter d(une transmission l'accdant la proprit de l'immeuble de mani/rertroactive. *ela pose le probl/me de la "ualification de cette vente.

La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculs ou non immatriculs. *e tete est encontradiction avec d'autres tetes lgislatifs notamment !Le dahir du 8B ao;t 8>89 surl'immatriculation des immeubles "ui encourage l'immatriculation 4 et surtout le dcret ro0al du 8@dcembre 8>?C relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'h5tellerie "ui autoriseles tablissements de crdit octro0er des prts uni"uement si l'immeuble est immatricul ou en cours

d'immatriculation.

Le Transfert de la Proprit

Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des ac"ureurs n'est valable ! "u'partir de la conclusion du contrat dfinitif de vente lors"ue l'immeuble st non immatricul ou en coursd'immatriculation 4 et de l'inscription du contrat dfinitif sur les registres fonciers lors"ue l'immeubleest non immatricul 6Article ?8C)B: de la loi sur la VEFA7.

*ette disposition constituera un handicap pour l'ac"ureur ncessitant un crdit dans la mesureo les prts ne sont consentis par les tablissements de crdits "ue sur la base d'une h0poth/"ue de

premier rang inscrits sur les livres fonciers si l'immeuble est immatricul, ou d'une promessed'h0poth/"ue si l(immeuble est en cours d'immatriculation 6Article > du dcret ro0al portant loi nMPPB)

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?@ du 8@ dcembre 8>?C relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'h5tellerie7.*es financements impli"uent "ue l'ac"ureur dispose d& de la proprit du bien vendu. r, dans lecadre de la VEFA, ledit ac"ureur ne deviendra propritaire du bien ob&et de la vente "u'apr/sl'ach/vement des travau de construction et la conclusion du contrat dfinitif. #ans ces conditions,comment l'ac"ureur peut)il alors prtendre un crdit %

La loi autorise les dsistements

L(un des inconvnients de la VEFA tient la possibilit laisse aussi bien au vendeur "u'l'ac"ureur de ne pas conclure le contrat dfinitif. r, la VEFA n(a d(intrt "ue si les dsistementssont interdits.

En France par eemple, la VEFA impli"ue un engagement ferme des deu parties, l'une pourvendre et l'autre pour acheter, sans aucune possibilit de rtractation.

Le dlai d'achvement des travau de construction

Le vendeur doit s'engager sur un dlai d'ach/vement des travau, faute de "uoi il sera eposau paiement d(indemnits de retard envers l'ac"ureur. *ette obligation paraDt contraignante eteorbitante car elle peut aboutir in&ustement pnaliser le vendeur du fait de facteurs eternes ou dedcisions administratives non maDtrisables par lui.

La pr notation

Les dispositions de l'article ?8C)8: de la loi donnent l'ac"ureur, pour la conservation deson droit, la facult de re"urir la pr notation au vu du contrat prliminaire et avant distraction destitres fonciers individuels. 3outefois, la pr notation prsente l(inconvnient de ne pouvoir tre prise"u'avec l'accord du vendeur. *ette disposition est en recul par rapport au dispositions du dahir du 8B

ao;t 8>89 sur l'immatriculation des immeubles "ui n'eige aucune condition pralable pourl(inscription d'une pr notation 4Ensuite, cette disposition lgale n(apporte aucune protection l'ac"ureur dans la mesure o le vendeur ne donnera &amais son accord sur une disposition "ui entravedirectement l(eercice de son droit de proprit.

La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel,commercial, industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou dedroit priv.

)!#'i&" : M&! ! r3%$is%'i&" ! *E+A

La VEFA a pour particularit de se drouler en deu phases ! la loi dicte en effet unmcanisme "ui s'chelonne dans le temps et dans le"uel la VEFA donne lieu un contrat prliminaireet un contrat de vente dfinitif. #onc $uels en sont les mcanismes et rgimes %

!i"nature du contrat prliminaire de vente

Le contrat d'une vente en tat futur d'ach/vement ne peut en aucune cas tre conclu avant

l'ach/vement des fondations de l'immeuble. 2eul un contrat prliminaire de vente pourra tre envisag

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ce stade et il ne pourra tre sign "u'apr/s l'ach/vement des fondations au niveau du re)de)chausse.*e contrat prliminaire est strictement encadr par la loi nouvelle.

C0APITREII : LECONTRATDE*ENTED,+INITI+2

Le contrat dfinitif de vente ne peut tre conclu avant l'ach/vement de l'immeuble. *'est cestade "ue s'effectuera le transfert de proprit du bien au profit de l'ac"ureur.

)ECTION ? : $.%#678!9!"' !s 'r%8%uB ! #&"s'ru#'i&"

1n immeuble vendu en tat futur d'ach/vement est rput achev compter du &our de ladlivrance au propritaire des constructions !

#u permis d'habiter s'il s'agit d'un immeuble usage d'habitation 4 #u certificat de conformitpour les autres constructions 6Article ?8C)8P de la loi sur la VEFA et article PP de la loi surl'urbanisme7 u d'une attestation de conformit des constructions au cahier des charges dlivre par levendeur la demande de son ac"ureur. Le permis d'habiter et le certificat de conformit sont dlivrs

par le prsident du conseil communal suite la dclaration d'ach/vement de la construction par lepropritaire et apr/s rcolement des travau. 6Article PP de la loi sur l'urbanisme7. L'ach/vement destravau de construction de l'immeuble doit tre notifi par le vendeur l'ac"ureur par lettrerecommande avec accus de rception, dans les 9: &ours "ui suivent la date de l'obtention du permisd'habiter ou du certificat de conformit.

)!#'i&" @ : C&"#$usi&" u #&"'r%' 34i"i'i4 ! 8!"'! *IE+A

Apr/s le r/glement intgral du pri de l'immeuble, ou de la fraction de l'immeuble, ob&et ducontrat prliminaire de la vente, le contrat dfinitif de vente est conclu dans le dlai de trente &ours compter de la date de la notification de l'ach/vement des travau de construction. La formation ducontrat dfinitif de vente obit au mmes conditions de fond et de forme "ue le contrat prliminairede vente. $uant au conditions relatives au formalits de la publicit fonci/re, le contrat dfinitif devente doit tre inscrit sur les livres fonciers lors"ue l'immeuble est immatricul. Ainsi a ce stade il fautfaire Attention car Le contenu de l'acte dfinitif de vente doit tre identi"ue celui du contrat

prliminaire.

A cet gard, l'ac"ureur doit s'assurer "u'il n'0 a pas eu de modification dans l'immeuble et "ueson tat effectif correspond bien la description du contrat prliminaire.

)!#'i&" : $!s !44!'s u #&"'r%' ! 8!"'! *IE+A

Le contrat prliminaire est un avant)contrat provisoire et prparatoire la conclusion d(unevente d(un immeuble construire, mais il n(oblige pas le rservant conclure la vente, et c(est cetgard "u(il se distingue le plus d(une promesse de vente. *onformment au dispositions de l(article?8C)8C de la loi ):: ! Le vendeur est tenu d/s l(obtention du permis d(habiter ou du certificat de

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conformit, dans un dlai n(ecdant pas 9: &ours compter de la date de leur dlivrance, d(eninformer l(ac"ureur, par lettre recommande avec accus de rception, et re"urir l(clatement dutitre foncier, ob&et de la proprit sur la"uelle est difi l(immeuble en vue de crer un titre foncier decha"ue partie divise lors"ue l(immeuble est immatricul -. *ertains auteurs estiment "ue cettedisposition signifie "ue le rservant est tenu de vendre, ce "ui paraDt attacher au contrat prliminaireune porte ecessive. En ralit, cette r/gle a pour ob&et de permettre au rservataire d(avoir le tempsncessaire de pour comparer le pro&et de contrat dfinitif et le contrat prliminaire, afin d(en apprcierles ventuelles diffrences. =ais le rservataire peut renoncer ce dlai et signer la vente avant sonepiration. 3oute notification tardive est un &uste motif de retrait du rservataire, &ustifiant la restitutiondu dp5t. 2i la vente a t conclue des conditions diffrentes de celles prvues dans le contrat

prliminaire mais "ue le rservant avait fait figurer ces modifications sur le pro&et de contrat dfinitifnotifi au rservataire, l(acheteur ne peut se plaindre du pr&udice subit, en prtendant ne pas avoir tspcialement prvenu des modifications par le vendeur. Gar contre, ce dernier peut tre tenu de pa0erdes dommages intrts lors"ue la vente est conclue et l(immeuble livr plus tardivement "ue le dlai

prvu par le contrat prliminaire. Lors"ue la vente n(est pas conclue, il faut distinguer entre le cas oc(est le rservant "ui refuse de vendre et celui o c(est le rservataire "ui n(est plus intress !

R!4us i9pu'%$! %u r3s!r8%'%ir!

2i le rservataire refuse de conclure la vente, sans pouvoir prouver un fait &ustificatif, lerservant a le droit de conserver le dp5t de garantie, sans pouvoir prtendre aucun dommage intrtsupplmentaire, puis"ue le contrat est unilatral, le rservataire ne s(tant aucunement engag acheter. *ependant, une dcision a &ug "ue si le dp5t de garantie n(avait pas t vers lors de la

signature du contrat, le rservant sera alors fond demander la rparation de tout le pr&udice subi dufait de la rsolution du contrat, imputable au rservataire.

R!4us i9pu'%$! %u r3s!r8%"'

Lors"ue le rservant refuse de conclure la vente avec le rservataire ou lors"ue ce dernierrefuse de conclure la vente cause d(un fait &ustificatif, l(absence de conclusion de la vente estimpute au rservant. Les cons"uences de cela diff/rent selon "ue le contrat prliminaire est unsimple contrat de rservation ou "ue c(est une promesse de vente ferme.

2(il s(agit d(un contrat de rservation, "ualifi de contrat sui generis le rservant s(estsimplement oblig rserver, il n(est tenu ni de construire ni de proposer la vente au conditions

prvues par le contrat prliminaire. Lors"ue le refus de conclure la vente lui est imputable, il doitrestituer au rservataire le dp5t de garantie 4 il peut tre tenu, en plus, des dommages intrts en casde faute.

La restitution doit tre faite sans retenue ni pnalit et sans "u(aucune distinction ne soitfaite entre les dpositaires 4 par cons"uent, le notaire dpositaire ne peut, lors de la restitution dudp5t, retenir sur le montant du dp5t une somme titre d(honoraires. Le rservataire doit obtenir larestitution du dp5t de garantie dans les trois mois de la demande "u(il adresse, par lettrerecommande avec demande d(avis de rception, au rservant et au dpositaire.

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utre la restitution du dp5t, le rservant "ui refuse de conclure la vente peut tre tenude dommages intrts supplmentaires en cas de faute de sa part et d(un pr&udice prouv par lerservataire "ue s(il n(a pas rpar la restitution du dp5t. La faute du rservant peut rsulter de sesatermoiements dans la signature de l(acte dfinitif ou le dpassement du dlai prvu dans le contrat

prliminaire pour la signature de l(acte dfinitif. La faute peut aussi consister en la modification demauvaise foi d(une des obligations essentielles du contrat prliminaire. 3outefois, le rservataire ne

peut obtenir la ralisation &udiciaire de la vente "ue le rservant ne veut pas signer. +l en est ainsinotamment lors"u(il est impossible de raliser le pro&et pour des raisons indpendantes de la volontdu rservant ou en raison de l(epiration du dlai de validit du contrat prliminaire.

2i par contre le contrat prliminaire ac"uiert la "ualification d(une promesse de venteferme, le rservant est tenu de donner suite son pro&et sans pouvoir le modifier sauf accord durservataire. +l est alors responsable non seulement du retard de livraison de l(immeuble promis, maisgalement du pr&udice rsultant de la diffrence de surface si le contrat dfinitif ne l(avait pas

mentionne.L(une des raisons a0ant pouss le lgislateur instituer le contrat prliminaire dans les ventes

d(immeubles en l(tat futur d(ach/vement est la protection des parties au contrat. #ans "uelle mesurece contrat prot/ge)t)il l(accdant la proprit et le promoteur immobilier %

PARTIE II : LE) -ARANTIE) DE PROTECTION DEL.AC0ETEUR DAN) *IE+A2

Afin de rendre le contrat Viefa , un outil efficace et sur dans la promotion de ce secteur

d(activit , le lgislateur a donn une place prpondrante l(acheteur au niveau des garanties deprotection de ce dernier , "u(on peut les aborder selon chapitres suivants 6 chapitre 8 et B 7.

C0APITRE I : LE) -ARANTIE) COMMUNE) PROPRE) LA *ENTE D.IMMEU/LE EN,TAT+UTURD.AC01*EMENT2


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dans le cas de la vente en l'tat futur d'ach/vement. Le vendeur conserve les pouvoirs de maDtre del'ouvrage &us"u' la rception des travau -. *e tete rappelle "ue la rception des travau effectus

par les entrepreneurs est faite par les maDtres de l'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, mme sices derniers ont droit 0 assister, mais cette prsence n'a ni valeur, ni effet &uridi"ue.

2ection B ! la garantie des vices ou malfaon de la construction *ette garantie biennale concerne certains lments d'"uipement "ui peuvent tre

#issocis de la construction et enlevs ou remplacs sans dtriorer le bTtiment ! "uipementsmnagers, portes, fentres, revtements murau, volets, robinets, mo"uettes, etc.

la garantie dcennale, les constructeurs garantissent les dsordres "ui compromettent la soliditde l(ouvrage ou de l(un de ses lments d("uipement "ui fait, indissociablement, corps avec lesouvrages de viabilit, de fondation, d(ossature, de clos ou de couvert, "uel "ue soit le vice l(originedu dsordre. Autrement dit, la garantie dcennale s(appli"ue, l(eclusion des lments dissociables,

au dsordres "ui affectent un lment constitutif de l(ouvrage, de telle sorte "u(ils le rendentimpropre sa destination. 1ne fois sa responsabilit est tablie, le dbiteur de la garantie dcennale esttenu de rparer les pr&udices de toute nature, directement, causs par les dsordres ou de verser uneindemnit "ui rpare intgralement ces pr&udices. +l ne saurait, en revanche, tre contraint d(ecuterdes travau "ui donneraient une plus)value l(ouvrage. Le montant de l(indemnit, verse au

bnficiaire de la garantie dcennale, doit prendre en compte la vtust de l(ouvrage la date la"uelle les dsordres sont survenus.

Les constructeurs sont dbiteurs de la garantie dcennale dans la limite des dsordres "uileur sont imputables. 3outefois, si ces constructeurs sont membres d(un groupement d(entreprisessolidaires, le bnficiaire de la garantie dcennale peut demander un ou plusieurs des membres de cegroupement de rparer les dsordres, mme si ces derniers ne leur sont pas imputables. Gar ailleurs,durant la phase postrieure la rception, les constructeurs sont, malgr l(imprcision de l(article @?>du #*, solidairement responsables des dgTts entachant l(ouvrage. Les constructeurs ne peuvent pas

prvoir une clause d(eonration totale de leur responsabilit dcennale. Gar contre, leur responsabilitdcennale ne saurait tre engage pour des dsordres causs par un cas de force ma&eure, du fait d(untiers ou encore l(immition du maDtre d(ouvrage.

A cet effet, la mise en Ouvre de la garantie dcennale dpond de l(croulement total ou

partiel de l(ouvrage ou d(un danger vident de s(crouler. *ette prcision soul/ve la "uestion de savoir,est ce "ue la destruction partielle dit)elle tre d'une certaine importance pour mettre en Ouvre lagarantie des constructions %

U vrai dire, le lgislateur n(a pas prcis la gravit de la dgradation eigeantl(application de cette garantie. Face cette passivit, il est permis de dduire "u'une destruction mmeminime de l'ouvrage est suffisante pour engager la responsabilit des constructeurs. *e raisonnementest motiv par les termes de l(article @?> "ui a donn droit au maDtre d(ouvrage de dclencher l(actionen garantie dcennale, si l(ouvrage prsente un danger vident de s'crouler.

$uant au personnes bnficiaires de la garantie, l(article @?> du #* n(offre ce droit"u(au maDtre d(ouvrage, et ce contrairement son homologue franais "ui, dans l(article 8@>B du codecivil, prend aussi l(ac"ureur en considration. U cet gard, ladite garantie, bien "u(elle soit, en

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principe, une mesure protectrice attache la proprit de l'ouvrage, elle devient un accessoire decelui) ci, susceptible d(tre transmis corrlativement avec la garantie en "uestion.

La transmission de l'action est, en principe, subordonne au transfert de la proprit. *'est

pour"uoi seul le maDtre de l'ouvrage et tous ceu "ui lui succ/dent cette proprit, comme pareemple les ac"ureurs, peuvent en bnficier.r, cette th/se se trouve rfute, en l(absence d(unedfinition prcise de la "ualit du maDtre d(ouvrage, dans la mesure o il a t tabli "ue l(ac"uisitionde cette "ualit n(est pas lie, seulement, la proprit, mais elle peut tre attache d(autres droitsrels immobiliers, tel "ue le bail d(un terrain nu construire et l(emph0tose. La garantie dcennaleest, par ailleurs, une obligation "ui forme l(armature du droit commun. 2a finalit consiste tant assurer une protection particuli/re au maDtre d(ouvrage "u( sauvegarder la scurit publi"ue. Sref etau bas mot, la garantie dcennale repose sur l(ide "ue les constructeurs doivent, en dpit del(ach/vement des travau, prendre en charge les dfauts et vices survenant postrieurement la

rception. Eu gard l(importance et la compleit de la responsabilit dcennale des constructeurs,le prsent su&et revt un double intrt, le premier est d(ordre thori"ue alors "ue le second est d(ordreprati"ue.

+ntrt thori"ue ! "ui tend eposer les caractristi"ues "ui mar"uent le particularisme de lagarantie dcennale, en tant "ue mode visant la protection du maDtre d(ouvrage vis))vis desconstructeurs inclus dans le processus de la construction. +ntrt prati"ue ! en vertu du"uel, nousmettons l(accent sur les limites de l(article @?> du #*, dcoulant de sa confrontation avec la ralitde la prati"ue &udiciaire, "ui n(est "ue l(manation des eigences du domaine de la construction. #(o

la porte de n5tre intervention "ui consiste constater les lacunes entachant l(institution de la garantiedcennale, tout en essa0ant de cerner les solutions capables de perfectionner ladite institution.

D%"s #!''! p!rsp!#'i8!

on se demande comment et dans "uelle mesure la garantie dcennale est)elle, suffisamment,apte assurer une meilleure protection du maDtre d(ouvrage et de ses a0ants droit %

*ertes, la garantie dcennale constitue le centre nvralgi"ue garantissant le ris"ue del(apparition de certains faits compromettant la solidit de l(ouvrage. 3outefois, ce mcanisme mar"uedes insuffisances "ui doivent tre combles.

En effet, comment l(largissement du champ des personnes et des dfauts, concerns par lagarantie dcennale, peut contribuer la perfection du prsent dispositif % #e surcroDt, il 0 a lieu denoter "ue le lgislateur confonde, dans le cadre de la computation du dlai de la garantie dcennale,entre la rception et l(ach/vement des travau. #e ce fait, tout en sachant "ue les deu notions sontdistinctes l(une de l(autre .

on se demande pour"uoi le lgislateur n(a pas rpar cette confusion %!"


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#e mme, en mati/re de la responsabilit des constructeurs, les termes de l(article @?> susvisne prcisent pas, epressment, le caract/re prsum ou solidaire de ladite responsabilit. Gour faireface cette imprcision, le lgislateur ne doit)t)il pas insrer la solidarit -, mar"uant la rponsecollective de tous les constructeurs, et la prsomption -, dsignant le dchargement de la victimed(tablir la preuve du dommage, dans le tete de l(article ob&et de notre su&et , 2ur un autre registre, larecevabilit de l(action en garantie dcennale soul/ve des probl/mes relatifs la dtermination de la"ualit du maDtre d(ouvrage et au dlai d(action.

alors #(une part, est ce "ue la "ualit du maDtre d(ouvrage s(attache, uni"uement, aupropritaire foncier ou bien elle vise la personne avec la"uelle les constructeurs s(taient contracts %

#(autre part, en tant "ue priode distincte de celle de la garantie dcennale, le dlai d(actioncommence)t)il courir partir du moment de la dcouverte pure et simple du vice par le maDtre

d(ouvrage, ou bien il coule dater de la constatation officielle du dommage compromettant la soliditde l(ouvrage %

Gar ailleurs, la rparation du dommage, rsultant de la ralisation ou la menace vidente del(croulement total ou partiel de l(ouvrage, constitue une autre faille suscitant, ainsi, le probl/me del(absence d(une r/glementation des pourcentages "ui organise la contrebalance des vices soulevs. La

prsente contrebalance est, en absence d(une fiation lgale des pourcentages, soumise l(apprciationsouveraine du &uge.

U cet gard, comment peut)on limiter ce pouvoir %

En effet, l(assurance obligatoire constitue l(pine dorsale garantissant, ainsi, une meilleureprotection maints gards. Elle permet, d(une part, au maDtre d(ouvrage d(viter l(ventuelleinsolvabilit des constructeurs, tout en limitant l(tendue du pouvoir du &uge en mati/re d(apprciationde l(allocation de l(indemnit, d(autre part.

#e ce fait, vue ses avantages considrables, la "uestion est de savoir, pour"uoi le lgislateurmarocain ne s(est pas rendu compte de la valeur de cette institution %

Afin de rpondre cette problmati"ue, il nous semble perspicace de diviser le prsentmmoire en deu parties. En premier lieu, nous allons aborder les lments constitutifs de la garantiedcennale et, en second lieu, nous allons aborder l(action en garantie dcennale dirige contre lesconstructeurs immobiliers.

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C0APITRE II : LE) -ARANTIE) PROPRE) LA *ENTE EN L.,TAT +UTURD.AC01*EMENT

#ans ce chapitre n peut distinguer !

les garanties lies la nature et au caractristi"ues du logement, et "ui concernent les vices,cachs ou apparents, les dfauts d'isolation phoni"ue, etc. Voir #fauts du logement neuf ! lesgaranties.

les garanties lies l'opration elle)mme ! la garantie de remboursement et la garantied'ach/vement. *es garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de rservation sign parl'ac"ureur.

)!#'i&" ? : $% F%r%"'i! !B'ri"s7Hu! .%#678!9!"' &u ! r!9&urs!9!"'

La "arantie de rem#oursement

La garantie de remboursement est accorde par un tablissement financier. En cas dedfaillance dupromoteur, si le logement n'est pas achev, l'acte est annul et l'acheteur rcup/rel'intgralit des paiements effectus .

La "arantie d'achvement

La garantie d'ach/vementne permet pas la rcupration des fonds verss, mais, comme sonnom l'indi"ue, vise garantir l'acheteur "ue le logement lui sera bien livr et "ue les travau serontachevs dans les conditions prvues initialement.

n distingue la garantie d'ach/vement etrins/"ue et la garantie d'ach/vement intrins/"ue.La "arantie d'achvement etrinsque

*omme pour la garantie de remboursement, la garantie d'ach/vement etrins/"ue fait intervenirun tiers, gnralement un tablissement financier. En cas de dfaillance dupromoteurou duconstructeur, la ban"ue ou la socit d'assurance concerne financera le droulement du chantier etl'ach/vement des travau.

*(est une garantie "ui prot/ge bien les intrts de l(acheteur.

)ECTION @ : $% F%r%"'i i"'ri"s7Hu! .%#678!9!"'

*ontrairement l'etrins/"ue, la garantie d'ach/vement intrins/"ue ne repose pas sur lescapacits financi/res d'une ban"ue ou d'une socit d'assurance mais sur celles du promoteur lui)

!!
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1068-logement-neuf-et-vefa-defauts-vices-et-litigeshttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1068-logement-neuf-et-vefa-defauts-vices-et-litigeshttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/670-garanties-des-travaux-et-constructionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/670-garanties-des-travaux-et-constructionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23942-promoteur-immobilier-definitionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23942-promoteur-immobilier-definitionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/670-travaux-desordres-malfacons-les-garantieshttp://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23942-promoteur-immobilier-definitionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23942-promoteur-immobilier-definitionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1068-logement-neuf-et-vefa-defauts-vices-et-litigeshttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1068-logement-neuf-et-vefa-defauts-vices-et-litigeshttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/670-garanties-des-travaux-et-constructionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/670-garanties-des-travaux-et-constructionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23942-promoteur-immobilier-definitionhttp://droit-finances.commentcamarche.net/contents/670-travaux-desordres-malfacons-les-garantieshttp://droit-finances.commentcamarche.net/faq/23942-promoteur-immobilier-definition


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mme. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spcifi"ue avec un tiers, le promoteurapporte cette garantie intrins/"ue sur ses fonds propres.

Elle dpend donc essentiellement de la solidit financi/re du promoteur et prsente donc un

certain ris"ue pour l'acheteur ! en cas de dfaillance, et notamment en cas de dp5t de bilan, lestravau ne sont gnralement pas achevs et l'ac"ureur ne rcup/re pas les sommes d& verses.

*'est pour cette raison "ue la rglementation a renforc les conditions dans les"uelles unpromoteur peut fournir une garantie intrins/"ue, "ui ne peut tre dlivre "ue dans deu cas !

soit l'immeuble est hors d'eau 6structure et toit termins7 et aucun privil/ge ou gageounantissementne gr/ve la construction

soit les fondations sont acheves et le pro&et financ hauteur de @PN de son montant total,avec des fonds dposs sur un compte spcifi"ue et destins eclusivement au financement del'opration.

En outre, pour protger les intrts de l'acheteur, les paiements sont davantage tals dans letemps "u'avec la garantie etrins/"ue

CONCLU)ION :

Avis sur la saisine relative au pro&et de loi nM8:@)8B modifiant et compltant le #ahir du >ramadan 8998 68B ao;t 8>897 formant *ode des bligations et des *ontrats

Le *onseil Economi"ue, 2ocial et Environnemental 6*E2E7 a t saisi par le Grsident de la*hambre des *onseillers, en date du B> avril B:8, afin "u(il mette un avis sur le Gro&et de loi

numro 8:@)8Bmodifiant et compltant le #ahir du > ramadan 8998 68B ao;t 8>897 formant *ode desbligations et des *ontrats. *onformment au articles B et @ de la loi organi"ue relative l(organisation et son fonctionnement, le Sureau du *onseil a confi cette saisine la *ommissionGermanente charge des Affaires conomi"ues et des pro&ets stratgi"ues.

Lors de sa 9>/me session ordinaire tenue le B? &uin B:8, l(Assemble


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d(epertise enfermes de normes de construction la rcupration du bien, pas de limite des acomptes,superficies "ui changent entre l(achat et la livraison, prati"ue du noir -K, tout cela sans relles

possibilits de recours lgal.

Afin d(encadrer un mod/le de vente courant, la vente sur plan, l(Etat a introduit, en novembreB::9,une nouvelle loi nM):: sur la vente d(immeuble en l(tat futur d(ach/vement, visant rglementer davantage ce t0pe de vente et protger les parties concernes des abus relevs. *ettenouvelle rglementation n(a toutefois pas eu les effets escompts. En effet, elle a t dcrie pour sesconditions difficilement applicables et donc peu respectes.

1n nouveau pro&et de rforme de la loi a donc t labor, tou&ours dans l(esprit de mieuprotgere consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables et applicables "ue laloi prcdente.

*ette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas l(unanimit. Elleris"ue mme d(engendrer de nouvelles distorsions dans le march de l(immobilier. Garmi les

principau points soulevs figurent ! la nullit des actes, en cas de non)respect des dispositions de laloi, ce "ui peut encourager des comportements contraires l(esprit de la loi, tels "u( titre d(eempledes retards prmdits dans une situation d(importantes hausses de pri, aboutissant l(annulation desengagements de vente, apr/s avoir utilis les avances pour financer la construction.

Le *onseil Economi"ue 2ocial et Environnemental a t saisi par la *hambre des *onseillersafin d(tudier les impacts conomi"ue et social du pro&et de loi nM8:@)8B modifiant et compltant le#ahir du > ramadan 8998 68B ao;t 8>897 formant *ode des bligations et des *ontrats. La saisineconcerne la 2ection +V du *ode ! de la vente d(immeuble en l(tat futur d(ach/vement, articles ?8C)8?8C)B:.Le traitement de la saisine s(est bas sur "uatre sources d(epertise et d(information !l(anal0se documentaire, les auditions des principau intervenants concerns par la thmati"ue,l(anal0se d(epriences internationales et l(epertise des membres du *E2E impli"us dans ledomaine. Rotamment !

=inist/re de l(abitat et de la Goliti"ue de la Ville

=inist/re de la Wustice et des Liberts

Agence Rationale de la *onservation fonci/re, du *adastre et de la *artographie

Gromoteurs immobiliers

Fdration Rationale des Gromoteurs +mmobiliers

!4


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olding Al mrane

*ompagnie


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con&oncture actuelle montre toutefois un relatif essoufflement du secteur ! la valeur a&oute du S3G,"ui avait volu en mo0enne de CN sur la priode B:::)B::C, n(a connu "u(une croissance de9,8Nentre B::> et B:8B. Les ventes de ciment, principales &auges du d0namisme du secteur, se sontdgrades de ?N en B:89. #e mani/re plus spcifi"ue, l(+ndice des Gri des Actifs +mmobiliers6+GA+87a connu une dclration de son r0thme d(volution, passant de ZB,?N en B:8B 8,8N enB:89,mme si les grandes villes 6Habat, *asablanca et =arraXech restent peu touches par ce

phnom/ne de baisse des pri7. Le volume des transactions immobili/res a connu un repli de P,?N,apr/s une hausse de ,CN en B:8B. En effet, les crdits immobiliers n(ont connu "u(une croissance deZ9,PN afin mars B:8, contre Z@,8N fin mars B:89, en glissement annuel, avec une baisse des crditsau promoteurs immobiliers, se traduisant par un acc/s plus difficile au crdit au ac"ureurs et une

baisse des mises en chantierB.

*et tat des lieu ncessite une vigilance accrue dans l(encadrement et l(accompagnement de

ce secteur, dont les en&eu la fois conomi"ues et sociau sont criti"ues pour le dveloppement dupa0s et le bien)tre des cito0ens.

3oute nouvelle rglementation ou rforme du secteur doit veiller prserver l(importancestructurelle de ce secteur dans l(conomie et la politi"ue sociale du pa0s.

@< ANAL)ECRITIQUEDUPROJETDELOI

% 2 R%pp!$ u 9&! ! 4&"#'i&""!9!"'

En ce "ui concerne cette partie nous recommandons vivement a le lecteur +ntress de rviserles l pages en haut

2 U" pr&!' ! $&i !" r!9p$%#!9!"' .u" '!B'! i"i'i%$ p!u pr&%"'

La loi nM):: 6compltant le #ahir du 8B ao;t 8>89 formant code des obligations et descontrats7dfinit la vente en l(tat futur d(ach/vement comme toute convention par la"uelle levendeur s(oblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et l(ac"ureur s(engage en pa0er le

pri au fur et mesure de l(avancement des travau -. Elle a t adopte le 9 octobre B::B et est entre

en vigueur le ? novembre B::9, dans un souci de protection &uridi"ue des parties prenantes lors del(achat sur plan d(un bien immobilier, en particulier l(acheteur. En effet, par le pass, l(absenced(encadrement &uridi"ue de ce t0pe de vente donnait lieu des abus, aussi bien de la part des

promoteurs immobiliers publics "ue privs, "ui peuvent tre rsums en "uatre grands cas de figures !

) Ron)conformit du bien livr avec le plan et le cahier des charges initiau 4

) Livraison du bien sans apurement de la situation administrative, et donc non possession des

titres de proprit 4

!6


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) Ron ach/vement du programme immobilier, apr/s encaissement des avances 4

) Ron restitution des sommes pa0es en cas de dfaillance.

L(Etat a donc voulu rguler la prati"ue de vente sur plan par la voie lgale. Elle prvoit desmcanismes de scurisation de l(acheteur. =ais au)del du fait "ue ces mcanismes ne couvrent pastous les cas de figure litigieu dans la relation entre l(acheteur et le vendeur, certains des principesdicts ont but sur des aspects prati"ues, rendant leur application difficile et donc abandonne. Lamise en corrlation des appels de fonds avec l(tat d(avancement des travau

Le lgislateur a cherch mettre en ad"uation les priodes de paiement avec les grandesphases d(avancement des pro&ets immobiliers, tout en laissant la libert au vendeur d(en fier les

montants.

3rois phases dans la construction ont t retenues ! l(ach/vement des travau relatifsau fondations de la construction au niveau du re)de)chausse, l(ach/vement des gros Ouvres del(ensemble de l(immeuble et l(ach/vement des travau de finition. Sien "ue louable, cetterglementation s(est rvle insuffisante car elle ne couvre pas l(ensemble du c0cle de vente, &us"u(la remise des cls. $ui plus est, en l(absence de plafonds pour les montants pa0er, elle ne garantit niun appel de fonds en phase avec les besoins du chantier, ni un chelonnement "uitable et &ustifi des

paiements. La possibilit de pr notation Afin de prserver les droits de l(ac"ureur, la lgislation

prvoit la possibilit de pr notation, surproduction du contrat prliminaire de vente, et apr/s l(accorddu vendeur. #/s lors, le vendeur ne peut plus disposer d(un duplicata du titre foncier. r, dans la

prati"ue, il est difficile pour l(ac"ureur d(obtenir l(accord de principe du vendeur pour la pr notation.$ui plus est, l(clatement du titre foncier en vue de crer un titre foncier de cha"ue partie divisen(intervient "u( la fin des travau, l(obtention du permis d(habiter ou du certificat de conformit. Lagarantie de remboursement apporte par le cautionnement La loi prvoit "ue le paiement de l(avance

par l(acheteur doit tre assorti d(une caution bancaire ou similaire, engageant le vendeur restituer lesmontants avancs sur demande. r, les ban"ues n(ont pas adhr au principe de caution bancaire, enraison des ris"ues encourus en cas de dfaut. Et les promoteurs se basant sur un financement sur fonds

propres ont refus le recours l(intermdiation de la ban"ue. Hares sont les pro&ets immobiliers "ui,dans les faits, se sont inscrits sous le rgime de la VEFA et donc de l(apport de la garantie bancaire.L(essentiel est rest sur la prati"ue de l(avance sur la base de contrats de rservation. La possiblegarantie de conformit La loi consid/re "ue l'immeuble vendu n'est rput achev, bien "ue lestravau de sa construction soient termins, "u'apr/s l'obtention du permis d'habiter, ou du certificat deconformit, ou le cas chant, lors"ue le vendeur prsente, la demande de l'ac"ureur, un certificatattestant "ue l'immeuble est conforme au cahier des charges-. La garantie de la conformit du bienlivr avec celui achet sur plan reste donc partielle et non s0stmati"ue, dans la mesure o le vendeur

peut lui substituer le permis d(habiter sans &ustifier des diffrences, et "u(elle reste demander parl(ac"ureur. La sanction des retards La loi prvoit, en cas de retard de paiement de la part de

l(ac"ureur ou du vendeur, une indemnit de retard hauteur de 8N par mois au maimum de lasomme due, sans "u(elle puisse dpasser 8:Npar an. #ans les faits, la lenteur des procdures

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&udiciaires et les dlais d(ecution sont autant de barri/res au recours et l(application effective deces sanctions.

#2 O!#'i4s !' p&r'3! u pr&!' ! $&i "K?=


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Les amendements apports la loi initiale tendent rsoudre un certain nombre de points noirsreconnus par les professionnels et les consommateurs. Les changes et auditions mens au sein du*E2E ont toutefois permis de relever des pistes complmentaires, mme de satisfaire davantage lesdeu parties, sans porter atteinte au intrts des uns et des autres.

< RECOMMANDATION) DU LE CON)EIL ECONOMIQUE )OCIAL ETEN*IRONNEMENTAL CE)E

3rois grands ob&ectifs structurent les recommandations du *E2E, "ui portent aussi bien sur lefond "ue sur la forme, et visent vritablement crer une relation plus &uste entre l(acheteur et levendeur, en protgeant les plus faibles et donc les particuliers, sans porter pr&udice ou contraindre lesautres parties !

[ La garantie de l(ach/vement des travau. En effet, la vritable protection et scurisation del(intrt de l(acheteur ncessite un changement de paradigme dans la loi ! elle doit reposer sur la notionde garantie d(ach/vement des travau, en plus de la notion de remboursement ou de ddommagement6 travers l(annulation ou les pnalits7. L(ac"uisition d(un logement constitue en effet un acte nonseulement conomi"ue mais un &alon important dans la vie de l(ac"ureur. La satisfaction provient dela livraison du bien, et pas seulement dans la rcupration des montants investis.

[ La simplification et la clarification des procdures et tapes lors de la vente sur plan. 2eule laclarification des procdures permettra une relle responsabilisation des uns et des autres et une

maDtrise des dlais. L(ensemble des tapes et scnarii de la vente en l(tat futur d(ach/vement doit trecouvert par le pro&et de loi, ce "ui n(est pas le cas au&ourd(hui.

[ L(amlioration de l(efficacit des possibilits de recours en cas de litige, notamment par desprocdures acclres. La mise en Ouvre de ces recommandations aura des effets bnfi"ues la foissur la vie des cito0ens et la structuration du march de l(immobilier. Gour le cito0en en "ute d(acc/s la proprit, l(acte d(achat sera plus transparent et la livraison du bien sera garantie, et ce dans desdlais raisonnables, mme en cas de dfaillance du promoteur. Gour les promoteurs immobiliers, lenouveau cadre de la VEFA donne acc/s une gestion optimise du financement, la fois travers un

chelonnement intelligent des avances, mais aussi travers le support apport par les tablissements decrdit et d(assurance dans l(acte de construction et de vente, favorisant ainsi une professionnalisationdu secteur, et minimisant de ce fait les ris"ues de dfaillances.

2ur le fond !

Les recommandations sur le fond permettent de rpondre au trois ob&ectifs assigns, savoir !

[ Le renforcement des mcanismes de protection de l(ac"ureur, notamment travers unnouveau concept central et hautement stratgi"ue ! la garantie de l(ach/vement des travau 4

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[ La simplification et la clarification des procdures et tapes lies la vente 4

[ Et l(amlioration de l(efficacit des traitements &uridi"ues.

Henforcement des mcanismes de protection des intrts de l(ac"ureur Gour parvenir unerelle protection de l(ac"ureur, deu grandes actions sont engager !

Hevue du prim/tre de la loi, en la ddiant au particuliers en "ute d(acc/s la proprit pourle logement, et en spcifiant le traitement des cas particuliers, notamment les logements sociau !

?2 R!#%r%F! ! $% $&i %u'&ur ! $% 8!"'! .i99!u$! us%F! .6%i'%'i&" u"iHu!9!"' :

revoir le prim/tre de la loi, en rservant son application la vente d(immeuble en l(tat futurd(ach/vement usage d(habitation, 0 compris les lotissements, et en eclure les ventes d(immeubles usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal. En effet, ce sont les logements usaged(habitation "ui re"ui/rent l(attention du lgislateur, dans la mesure o c(est dans ce prim/tre "uel(on retrouve l(essentiel des abus et ds"uilibres. En gnral, les relations entre le promoteur et les

professionnels et socits cherchant ac"urir un bien immobilier sont plus "uilibres et mme, lesinclure dans la loi sur la VEFA leur serait plus contraignant "ue bnfi"ue.

#(ailleurs, en France, la loi instaure une diffrenciation entre le secteur protg et le secteur

libre, le secteur protg regroupant les ventes portant sur les locau usage d(habitation ou usagemite d(habitation et professionnel. +l bnficie d(un rgime spcifi"ue, avec un encadrement renforcdes ventes, en termes de conclusion, de contenu et de garanties apportes dans le contrat de vente, pourune meilleure protection des particuliers.

@2 Pris! !" #&9p'! ! $.!"s!9$! !s #%s p%r'i#u$i!rs p&'!"'i!$s :

) Le cas des logements sociau ! le droit l(ac"uisition d(un logement social n(est constat "uelors de l(acte de vente dfinitif, l(ac"ureur devant prsenter au notaire une attestation d(ligibilit. r,

dans certains cas, la situation sociale et financi/re de l(ac"ureur peut changer et donc le rendreinligible l(acc/s au logement social, alors "ue son intrt pour le logement reste mar"u. +l est doncpropos d(aider ces ac"ureurs finaliser leur achat, en prvo0ant une clause dans le contratprliminaire autorisant l(ac"ureur pa0er le diffrentiel entre le pri rglementaire de BP: ::: dh etle pri de revient 6en gnral suprieur ! : ::: dh en mo0enne7. *ette mesure ne peut "ue favoriser lamiit sociale et garantir l(acc/s la proprit pour tous.

) Le cas des recasements des mnages bidonvillois ! les oprations de recasement desbidonvillois doivent faire l(ob&et d(un traitement particulier, inscrire dans une rglementation

spcifi"ue, et donc eclus du pro&et de loi sur la VEFA.

3"


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) Les cas des entreprises et tablissements publics ! les probl/mes de retards de

livraison et de malfaon concernent aussi bien des promoteurs immobiliers privs "ue ceurelevant de l(Etat. #e ce fait, l(application de la loi devra couvrir les deu t0pes de promoteurs, sans

traitement particulier pour aucun des deu.

) Les cas de ramnagements en cours de route ou de changements des finitions la demande,ou l(introduction d(un plan modificatif autoris, ne sont pas prvus.

=ise en place de mcanismes de garantie ! pour le remboursement des avances en cas deprobl/me, pour la livraison effective du bien immobilier, ainsi "ue pour la protection des droits deproprit !

2 R!"4&r#!9!"' ! $% F%r%"'i! ! r!9&urs!9!"' !Bis'%"'!2

Le cautionnement bancaire prvu par la loi est consolid travers la suppression de lapossibilit de cautionnement par des organismes ou entits en dehors des ban"ues et socitsd(assurance. *ette garantie ne peut tre ecute "u(en cas de dfaillance du promoteur, afin d(viterles demandes de remboursement ou retraits abusifs. La caution devra tre dpose aupr/s d(un

professionnel agr 6notaire7, et son retrait sera conditionn par un &ustificatif de dfaillance dupromoteur. En cas de refus d(ecution par le notaire, l(ac"ureur pourra recourir la voie &udiciaire,via une procdure acclre.

La caution pourra tre subroge au profit d(un autre tablissement financier 6transmission decrance7 afin de financer les ac"ureurs.

La =ise en place d(une nouvelle garantie pour l(ac"ureur ! la garantie d(ach/vement destravau *ette garantie doit primer dans l(esprit de la loi car elle reprsente la seule vraie garantieattendue par l(ac"ureur ! se faire livrer son bien, dans le respect des dlais.

OR-ANI)ME)DE-ARANTIE

Au vu de la lgislation eistante et des cueils relevs dans son application, la neutralit etl(effectivit de cette garantie doivent tre assures, et ce travers le renforcement du r5led(intermdiation de la ban"ue, des compagnies d(assurance ou tout autre organisme de cautionnementreconnu par la loi. La ban"ue ou compagnie d(assurance doivent tre positionnes comme garantes del(ach/vement des travau, et ce en veillant la bonne allocation des mo0ens financiers au dit pro&etimmobilier, et en s(engageant prendre le relais en cas de dfaillance ou empchement par le

promoteur initial. *ette garantie procurera un double avantage ! assurer l(ach/vement des travau et

faire respecter ainsi les dlais de livraison. Le promoteur ne sera plus en droit d(apporter sa propre

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garantie d(ach/vement, comme c(tait le cas dans la loi nM):: pour la garantie de remboursement, travers un cautionnement bancaire ou similaire.

=odalits d(application de la garantie Le dtail des conditions d(application et modalits

d(activation de la garantie d(ach/vement devra tre fi par voie rglementaire. 1ne fois la garantied(ach/vement des travau rglemente et mise en place par les organismes agrs, le promoteur seraen droit de substituer cette nouvelle garantie la caution dont il dispose. 20stmatisation etconditionnement de la possibilit de recours la pr notation. L(ob&ectif est d(viter les spculations la fois de la part de l(ac"ureur et du vendeur. L(ac"ureur est ainsi en droit, sans passer par l(accorddu vendeur, de demander la conservation fonci/re d(inscrire les droits lis au titre son nom,

protgeant de toute revendication de proprit d(un tiers, mais seulement compter du paiement d(aumoins P:N du pri de vente global. A terme, et pour renforcer le mcanisme de garantie des droits de

proprit, le transfert de proprit progressive devrait tre envisag. *ette mesure re"uiert une refonte

de la rglementation relative la conservation fonci/re, mais viendrait renforcer, de mani/re effective,les garanties accordes l(ac"ureur.

)i9p$i4i#%'i&" !' #$%ri4i#%'i&" !s prur!s !' 3'%p!s $i3!s $% 8!"'!

Le *E2E a &ug essentiel de rglementer deu moments phares dans la vente sur plan ! laconcrtisation de l(acte d(achat, souvent fait dans la prcipitation en raison du dficit en logements etde l(engouement cr sur certains pro&ets 4 et le paiement des avances en fonction de l(tatd(avancement des travau. +ntroduction d(une nouvelle tape dans la vente ! la phase de rservation.+ntroduction d(un dlai de rservation Le droit de rtractation sans avoir supporter des fraissupplmentaires figure parmi les droits fondamentau dicts dans la loi nM98):C sur les mesures de

protection du consommateur. Le dlai de rtractation est fi @ &ours dans la loi 6art.9?7 et lors"ue cedroit est eerc, le fournisseur est tenu de rembourser le montant pa0 dans un dlai de 8P&oursmaimum 6art.9C7.

*ette facult de rtractation n(eiste pas dans la forme actuelle de la loi. 2on ra&out permettraitd(harmoniser le tete de loi avec les dispositions de la loi sur le consommateur, et de davantage

protger les intrts de l(ac"ureur. #e ce fait, et afin d(viter de lser le promoteur et de permettre auclient potentiel de m;rir son achat, il est propos d(intgrer une nouvelle tape, relative la signatured(un contrat de rservation, pralable au contrat prliminaire.

C&"'!"u !' 9&%$i'3s u #&"'r%' ! r3s!r8%'i&"

*e contrat de rservation ne pourra tre sign par les deu parties "ue sous rserve d(obtentiondu permis de construire, dfaut, il sera considr comme nul. +l ne ncessitera pas l(intermdiationd(un professionnel du droit 6notaire ou autre7, mais devra comporter a minima les lments suivants !

) l'identit des parties contractantes 4

3!


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) la date d(octroi et le numro de l(autorisation de construire 4

)le pri de vente et les modalits de paiement 4

) la description du bien ob&et de la vente sous forme d(un cahier de charges -

dtaillant la nature des prestations prvues pour cha"ue corps d(tat. *e cahier des charges -fera partie intgrante du contrat. Gaiement du droit de rservation L(ac"ureur devra dposer unmontant en acompte pour la rservation, "ui pourrait tre dePN du montant global du pri de vente, et"ui sera consign la ban"ue, dans un compte sous s"uestre, tant "ue le contrat de vente prliminairen(a pas t sign, pour viter les drapages ou abus. Et pour garantir la rcupration de la somme,mme en cas de saisie des comptes 6procdure d(avis tiers dtenteur7, le montant consign devra tre

considr comme insaisissable et ne peut tre cd ni donn en nantissement ou toute autre fin. Enchange, il recevra un reu de paiement. +l sera toutefois en droit de se rtracter dans un dlai de troissemaines, compter de la date de signature du contrat, sur simple signature d(un acte de dsistementaupr/s du promoteur. A la fin de ce dlai de trois semaines, l(ac"ureur pourra ainsi soit procder lasignature de l(acte de vente prliminaire, soit, en cas de dcision de se rtracter, faire une demande derestitution sur prsentation du bordereau d(avance aupr/s du promoteur, pour rcuprer la totalit de lasomme avance, premi/re demande, dans un dlai fi sept 6@7 &ours. Le promoteur, lui, est libre derevendre le bien pass le dlai des trois semaines, d/s lors "ue le contrat de vente prliminaire n(a past sign. Aucune avance financi/re ne peut tre demande ou octro0e en dehors de celle prcite.*ette tape de rservation, mise en place pour le bnfice de l(ac"ureur, reste toutefois optionnelle. +l

peut choisir de confirmer d/s le dpart l(acte de vente avec la signature du contrat prliminaire.Hglementation et revue de l(chelonnement des paiements en fonction de l(avancement des travau.La nouvelle tape de rservation impacte la structure des avances pa0er, "ui pourra tre rpartieconformment au tau de paiement suivants, eprims en cumul !A la signature du contrat deHservation PN du pri de vente global A la signature du contrat Grliminaire 8PN du pri de venteglobal A l(ach/vement des travau relatifs au fondations et du gros)Ouvre du re)de)chausse C:Ndu pri de vente global, rpartir librement entre les trois phases A l(ach/vement du gros Ouvre del(ensemble de l(immeuble A l(ach/vement des travau de finition et l(obtention du permis d(habiter oude l(attestation de conformit A la remise des cls 8::N du pri de vente


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&udiciaires, et le s0ndic dsign dans le &ugement d(ouverture de la procdure devra veiller lapoursuite de l(ecution des contrats prliminaires de vente. Amlioration des mcanismes de recoursen cas de litige. Afin d(optimiser les voies de recours &udiciaire en cas de litige, il est propos de

permettre l(acc/s des procdures acclres, avec des dlais de traitement limits dans le temps 6unmois, avec un maimum de si mois7 pour fluidifier et clarifier les alternatives actuelles de mise endemeure pour le paiement des indemnits de retard et de proc/s en &ustice pour un &ugement ordinaire

pour la conclusion du contrat dfinitif ou la rsiliation du contrat prliminaire. Gour tre efficace etrespecte, cette procdure acclre devra s'appu0er sur des dispositions dterministes de la loi, "ui nesoient pas su&et interprtation. Le recours au modes alternatifs de r/glement des conflits, savoir lamdiation et l(arbitrage, doit tre envisag galement, afin d(acclrer le traitement des dossiers. 1naccompagnement &uridi"ue des ac"ureurs devra toutefois alors tre mis en place au niveau des centresde mdiation et d(arbitrage, vu "ue les promoteurs disposent d(epertises &uridi"ues au"uelles les

particuliers n(ont pas ncessairement acc/s.

)ur $% 4&r9! !L(ensemble des recommandations ci)dessous visent simplifier et faciliter lesprocdures lies la VEFA. La suppression de la lgalisation des signatures des actes est unerecommandation ncessaire pour la simplification des procdures administratives au =aroc, demani/re gnrale. En cas de maintien de la lgalisation, les contrats de rservation et prliminairedevraient tre eempts des frais de timbre et d(enregistrement. Allongement des dlais d(informationet de notification, afin de tenir compte des contraintes ventuelles rcipro"ues des vendeurs etac"ureurs en termes de gestion administrative ou d(emplois du temps, et viter ainsi l(acclrationrapide des cas de dsaccords et litiges !

[ 1ne fois "ue le vendeur a obtenu le permis d(habiter ou le certificat de conformit, il disposed(un dlai de 9 mois 6au lieu de 9: &ours actuellement7 pour en informer l(ac"ureur et re"urirl(clatement du titre foncier [ #e mme, le dlai passe de 8P &ours 9 mois pour l(information surl(obtention des titres fonciers clats 4

[ En cas de retard, le dlai de versement des indemnits de retard est fi un mois de la datede rception de la notification envo0e par l(acheteur au vendeur

[ En cas de refus d(une des deu parties de conclure la vente apr/s notification, le dlaiaccord avant de pouvoir rsilier le contrat ou recourir la &ustice passe de 9: ?: &ours. Et afind(viter les probl/mes de non rception des informations et fluidifier les changes entre les deu

parties, les adresses de notification seront obligatoirement prcises dans le contrat prliminaire, ettout changement d(adresse devra tre notifi par courrier recommand. =aintenir dans le contrat devente prliminaire le pri global, au lieu du pri de vente du m/tre carr. Le contrat de vente

prliminaire doit spcifier le pri de vente global, en respectant la superficie globale prcise dans letitre foncier, conformment au dispositions de l'articlePB> du code des obligations et des contrats 6Article PB> ! 2i la chose a t vendue en bloc ou comme un corps dtermin par son individualit,

l'epression du poids, de la mesure ou de la contenance ne donne lieu aucun supplment de pri enfaveur du vendeur, ni aucune rduction en faveur de l'acheteur, moins "ue la diffrence de la

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"uantit ou mesure relle celle eprime au contrat ne soit d'un vingti/me en plus ou en moins. Letout s'il n'0 a stipulation ou usage contraire. -7, au lieu du pri au m/tre carr comme propos dans laloi. En ou \. $ui plus est, mettre le pri global est plus adapt au diffrents cas de vente, en

particulier le cas des logements sociau dont le pri global est plafonn. Eclaircissement de certainesdispositions de la loi !

[ 1ne fois le cahier des charges sign par le vendeur et l(acheteur, ce dernier doit rcuprerune copie certifie conforme du document. La prise en charge de ce document pourrait revenir au

professionnel agr a0ant dress l(acte de vente prliminaire .

[ le cahier des charges peut, au besoin, tre accompagn d(une fiche techni"ue s0nthti"uesigne par le vendeur, comportant la description des "uipements de l(immeuble 6au lieu de ladescription d(un local mod/le7.

[ 2uppression de la notion de nullit absolue - de la vente en cas de non)respect desdispositions de la loi. La nullit de l(acte de vente consiste en l(annulation rtroactive du contrat, avecune rcupration, pour l(ac"ureur, des sommes avances, et du promoteur du bien initialement cd,lors"u(une des conditions de vente n(est pas respecte. *ette disposition devrait tre remplace par une nullit relative -, car cette derni/re couvre tous les cas de dfaut ou de litiges lis au contrat et lavente, et peut ne pas tre appli"ue si les parties s(entendent sur un accord l(amiable, alors "ue lanullit absolue concerne les cas o l(intrt gnral n(a pas t respect, et ne peut donc tre annulemme si les deu parties se mettent d(accord 6nullit de droit vs susceptible d(tre annule7.

L(ac"ureur doit bnficier des dispositions de la loi partir du moment o le contrat est considrcomme une vente en l(tat futur d(ach/vement.

ecommandations plus lar"es : au,del+ du pro%et de loi :

En plus des recommandations directement lies la refonte de la loi sur la vente en l(tat futurd(ach/vement, le *E2E estime "ue d(autres mesures d(accompagnement devraient tre mises en place,mme si elles n(entrent pas dans le prim/tre de la loi en "uestion. *es mesures portentessentiellement sur l(aspect rglementaire global du secteur, notamment la "uestion des normes et de

la "ualit des constructions. Henforcement de la visibilit et de la force probante du pro&et de loi. 3outcomme la loi nM):: compltant le #ahir du > ramadan 8998 68B ao;t 8>897 formant *ode desbligations et des *ontrats, le nouveau pro&et de loi vient modifier et complter ledit *ode, etcorrespond l(article ?8C, subdivis en vingt points. 2ortir la loi sur la VEFA du *ode des bligationset des *ontrats, "ui est gnral, et la mettre en loi spcifi"ue part, lui confrerait une meilleurevisibilit et lisibilit. En effet, en &ustice, la loi spcifi"ue prime sur la loi gnrale et donc la protectiondes plaignants en cas de litige sera plus s;re,d(autant plus "ue le domaine de l(urbanisme est rgi parune loi spciale, ce "ui ne ferait "u(harmoniser et mettre au mme niveau les deu tetes. Rcessitd(acclrer la rglementation du secteur 6refonte des codes de l(urbanisme et de la construction, de la

loi sur la conservation fonci/re, et dcrets d(applicationK7 et de veiller la "ualit des livrables.L(ensemble de la lgislation relative au dfauts de conformit, au vices de construction et augaranties 6notamment dcennale7 devra tre revue dans le cadre de la refonte en cours du code de la

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construction. Le lancement d(un label "ualit, +ltiam -, par la Fdration Rationale des Gromoteurs+mmobiliers 6FRG+7 en &anvier B:8mar"ue une prise de conscience du besoin d(assurer la fois lascurit dans les chantiers et la "ualit des produits finau. *ette initiative devra tre renforce par uncadre rglementaire pour les normes et les garanties. En particulier, pour les pro&ets entrant dans lecadre de la VEFA, l(assurance de la garantie dcennale doit tre rendue obligatoire.

En effet, la rglementation doit tendre les garanties au)del de la livraison du bien, enapportant la garantie pour l(ac"ureur de la durabilit de son bien immobilier. *ette garantie est d&obligatoire au&ourd(hui pour les constructions destines au secteur public 6marchs publics7 ainsi "ueles pro&ets immobiliers caract/re commercial et industriel.

En effet, le fait d(assurer - la garantie dcennale aupr/s d(une compagnie d(assurance donneun recours certain l(ac"ureur "ui n(est plus oblig de dplo0er des efforts, souvent vains, pour

rechercher l(architecte ou l(entrepreneur, dsigns par l(article @?> du #* comme garants de la garantie dcennale -. #u reste, faut)il rechercher l(architecte ou l(entrepreneur % u les deu,obligatoirement %

Gar ailleurs, le fait d(assurer la garantie dcennale dclenche le processus vertueu de la"ualit, car la compagnie d(assurance va eiger le recours au professionnels de la construction - !architecte, bureau d(tudes, bureau de contr5le et entreprise "ualifie, pour difier le pro&et en "uestionil est ncessaire de mettre en place les mcanismes ad"uats pour mettre fin la spculation et auabus, notamment en ce "ui concerne l(ac"uisition abusive de logements sociau par des personnes non

ligibles.

Le *E2E consid/re "ue l(ensemble de ces recommandations est mme d(apporter unenouvelle d0nami"ue dans les relations entre promoteur et ac"ureur, base sur la confiance et l(intrtmutuel. Et au)del de rpondre, de mani/re directe, travers la garantie d(ach/vement, la

proccupation cito0enne d(acc/s la proprit dans les meilleures conditions, les recommandationsrelatives au pro&et de loi permettront, pour les professionnels du secteur, de faciliter leur acc/s aufinancement eterne et de professionnaliser toute la chaDne d(intervenants, pour accompagnerdurablement le dveloppement conomi"ue du pa0s.

Hcapitulatif du mod/le de la VEFA en France

Le march immobilier franais se rpartit de mani/re relativement "uitable entre la propritet la location, d(o l(importance accorde la rglementation de la VEFA. Lanc en 8>?@, le dispositiffranais de la VEFA reste relativement rcent. +l rsulte de la volont de crer un "uilibre entre lesdiffrents acteurs, travers un s0st/me oprationnel et fluide, mme de lever l(amiable lesdifficults lies l(acte de vente sur plan, faisant des solutions &udiciaires l(ultime recours. +l constituegalement un instrument tr/s largement adopt de financement des pro&ets immobiliers nationau.

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1n transfert immdiat de la proprit l(ac"ureur *omme le stipule la dfinition mme de laVEFA, la proprit du bien revient l(ac"ureur, et ce d/s la signature !

La vente en l'tat futur d'ach/vement est le contrat par le"uel le vendeur transf/re

immdiatement l'ac"ureur ses droits sur le sol ainsi "ue la proprit des constructions eistantes.Les ouvrages venir deviennent la proprit de l'ac"ureur au fur et mesure de leur ecution 4l'ac"ureur est tenu d'en pa0er le pri mesure de l'avancement des travau. Le vendeur conserve les

pouvoirs de maDtre de l'ouvrage &us"u' la rception des travau -. 6*ode *ivil7

1n contrat prliminaire de rservation norm et obligatoire L(ac"ureur doit signer deucontrats pendant la VEFA ! un contrat prliminaire de rservation et le contrat de vente. Le contrat

prliminaire de rservation se fait directement entre les deu contractants,

sans passer par un notaire ou autre professionnel agr 6acte sous seing priv7, mais restenorm, avec une obligation lgale d(informations minimales intgrer dans le contrat. +l se traduit parun dp5t de garantie de PN dans un compte rservataire 6en gnral une ban"ue7. *es PN ne sontdblo"us "ue lors de la signature de l(acte de vente final. Gendant cette priode, les parties restentlibres. La commercialisation et donc la signature du contrat prliminaire n(est pas conditionne l(obtention du permis de construire. =ais dans la prati"ue, tous les pro&ets disposent du permis deconstruire avant la commercialisation.

Le contrat authenti"ue de vente est une phase tr/s importante de la VEFA car signe le dbut dutransfert progressif de proprit. +l peut tre sign tr/s en amont, d/s "ue les garanties financi/resd(ach/vement ou intrins/"ue dont disponibles. 1n mcanisme d(ach/vement obligatoire des travauLa loi impose un mcanisme de garantie d(ach/vement, avec deu t0pes !

) 1ne garantie etrins/"ue ! porte par un tiers 6une ban"ue, compagnie d(assurance outablissement financier7, elle garantit l(ac"ureur l(ach/vement du bien. *ette garantie est entrel(organisme "ui la dlivre et l(ac"ureur, et reste donc valable mme en cas de dfaillance du

promoteur 4

) 1ne garantie intrins/"ue ! dans certaines conditions uni"uement !

) cas de l(immeuble hors d(eau 6clos et couvert7

) u lors"ue les fondations sont faites et le promoteur est capable de dmontrer l(ac"ureur"ue le financement de l(opration est couvert 6@PN du pri de vente total de l(opration, composlibrement des fonds propres, ventes passes, etQou crdits consentis par une ban"ue7

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=ais partir du 8er &anvier B:8P, il ne pourra plus 0 avoir de garantie intrins/"ue. Lasuppression de cette garantie intrins/"ue tient au fait "u(elle gnrait la ma&orit des cas dedfaillances et litiges ! le fait "ue le gros Ouvre soit termin 6hors d(eau7 ne garantit pas l(ach/vement,de mme "ue la disponibilit de @PN du financement ne rduit pas le ris"ue si l(essentiel de cette partest couvert par les fonds propres par eemple. La garantie de rembour

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