PromessadeCompraeVenda-EduardoPacheco

8/18/2019 PromessadeCompraeVenda-EduardoPacheco

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I ENCONTRO DEI ENCONTRO DE

NOTÁRIOS ENOTÁRIOS EREGISTRADORES NAREGISTRADORES NA

REGIÃO DOS LAGOSREGIÃO DOS LAGOS

Eduardo Pacheco Ribeiro deEduardo Pacheco Ribeiro de

SouzaSouza


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A promessa de compra e venda comodireito real – Aspectos do Novo Código

CivilA vigência do Código Civil de 2.002 trouxe

inovações relativas aos compromissos de compra

e venda, contidas nos arts. 1.225, V, 1.!1", e1.!1#, ense$ando re%lexões no con%ronto com oart. 10# e com dispositivos de leis especiais n&o

expressamente revogadas pelo novel diploma.'xige a(ordagem, tam()m, a aplicaç&o dos arts.!*" a !"1, +ue cuidam do contrato com pessoa adeclarar, s promessas de compra e venda.


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DEFINIÇÃO

A promessa de compra e venda ) esp)cie decontrato atrav)s do +ual uma pessoa, %-sicaou $ur-dica, denominada promitente ou

compromitente vendedora, se o(riga avender a outra, denominada promissria oucompromissria /ou promitentecompradora, (em imóvel por preço,condições e modos pactuados.


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HISTÓRICO art. 1.0## do C.C. de 1.1* pode ser considerado o ponto de partidada s)rie de %ases envolvendo a promessa de compra e venda, pois

permitia o arrependimento do promitente vendedor.

3ecreto4ei 5#67", +ue protege o consumidor, coi(iu a prtica aocon%erir ao promissrio comprador direito real so(re o lote compromissado.

8a esteira da evoluç&o, o art. 25 da ei *."**6" atri(ui direito real acompromissos de compra e venda, cessões e promessas de cess&o,estando registrados, atri(uindo o art. * da ei !.7#06*! e%iccia dedireito real ao contrato de promessa de cess&o de compromissoregistrado.


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DIREITO REAL

O Código Civil de 2.002 incluiu o direito do promitentecomprador no rol dos direitos reais (art. 1.225, VII).

No o!stante alguns o entendam como direito real de

go"o ou #rui$o, e outros como direito real de garantia,antes mesmo da edi$o do novo Código Civil, Caio %&rioda 'ilva ereira invocou 'erpa opes para asseverar *uea promessa de compra e venda mais se apro+imava deuma categoria de direito real de a*uisi$o-. %aria elena

/ini" o en*uadra como direito real so!re coisa aleia dea*uisi$o-. Ocupa, pois, lugar parte na classi#ica$o dosdireitos reais, #ormando uma nova categoria-, segundo

rnold 3ald.


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AD!DICA"#O CO$%!LSÓRIAO Código Civil vigente regulamentou a ad4udica$o

compulsória, esta!elecendo no art. 1.16 *ue o promitentecomprador, titular de direito real, pode e+igir do promitentevendedor, ou de terceiros, a *uem os direitos deste #oremcedidos, a outorga da escritura de#initiva de compra evenda, con#orme o disposto no instrumento preliminar7 e, seouver recusa, re*uerer ao 4ui" a ad4udica$o do imóvel-.

8itular de direito real a*uisi$o 9 a*uele *ue, nos e+atostermos do art. 1.1:, registrou na serventia de registro deimóveis o instrumento de promessa de compra e venda em*ue no se pactuou arrependimento.

ssim, 9 re*uisito indispens&vel para a ad4udica$o

compulsória, dentre outros, o registro do instrumento depromessa.

;staria em vigor a ' do '.8.?.@


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INSTR!$ENTO %&'LICO O!

% RTIC!L R(

1 rt. 1.225, VII7

2) rt. 1.22:7

=) rts. 1.1: e 1.167

) rt. 1067

5) rt. A27

A) rt. 51.


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EXCEÇÕES

Art. 10# do Código Civil, art. 11do 3ecreto4lei 5#67", art. 2* da

ei *."**6", 9 5: do art. *1 daei !.7#06*! e art. 7# da ei.51!6", exceções a admitir oinstrumento particular.


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O )*+ do art, -* da Lei

*,.**,

A ei ."#5, de 260161., alterou o 3ecreto4ei no 7.7*5, de2160*61.!1 /desapropriaç&o por utilidade p;(lica, e as eis nos *.015,de 7161261."7 /registros p;(licos e *."**, de 161261."

/parcelamento do solo ur(ano.Ao criar a desapropriaç&o para implantaç&o de parcelamentos populares,destinado s classes de menor renda, a lei esta(eleceu regras pertinentesa tal modalidade, e dentre as alterações da ei *."**6" incluiu +uatro

pargra%os ao art. 2* /997: ao *:.§ 6º< s compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas decess&o valer&o como t-tulo para o registro da propriedade do lotead+uirido, +uando acompan=ados da respectiva prova de +uitaç&o.


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Aplica-se o §6º do art. 26 da ei 6.!66"!# a $%al$%erlotea&e'to( >ri(unal de ?ustiça de @&o aulo decidiu +ue n&o<

BComo %icou consignado, recentemente, em acórd&o prolatado +uando do $ulgamento da Apelaç&o 2.20#.06#400, da Comarca de ogi irim, o texto do 9 *: do artigo2* da ei *."**6", acrescido pela ei ."#56, necessitaser interpretado restritivamente, ante a regra geral de +ue ainstituiç&o ou a transmiss&o de direito real incidente so(reimóvel re+uer instrumentaliDaç&o p;(lica. legislador

construiu um sistema destinado a dotar de a(soluta praticidade a realiDaç&o de empreendimentos =a(itacionaise de salvaguardar a posiç&o dos ad+uirentes de lotes emEparcelamentos popularesF.


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Goram introduDidos, numa ;nica oportunidade, os 99 7:,!:, 5: e *: do aludido artigo 2*, os +uais merecemapreciaç&o con$unta e sempre o(servada a consonHncia

entre cada uma das novas normas positivadas estatu-das.Assim, Eos compromissos de compra e venda, as cessões e

promessas de cess&oF, re%eridas no texto legal, para +uese$am admitidos como Et-tulo para o registro da

propriedade do lote ad+uirido, +uando acompan=ados darespectiva prova de +uitaç&oF, devem se re%erir a imóveis

provenientes de parcelamentos populares e n&o, a

+ual+uer unidade imo(iliria, proveniente de +ual+uer parcelamento.8esse sentido, n&o se poderia cogitar datrans%erência do dom-nio, so( pena do registro dese$adoviolar, tam()m, o disposto nos artigos 10# do vigente

Código Civil e 221, inciso da ei *.0156"7I.


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A aplica)*o dos arts. +6! a +!, aosco&pro&issos de co&pra e e'da.

novaç&o no direito ptrio, o contrato com pessoa a declarar )instituto $ regulado no direito civil português e italiano. negócio

$ur-dico ) cele(rado com a inclus&o da clusula pro amico eligendo,

+ue permite a um dos contratantes indicar outra pessoa +ue osu(stitua na relaç&o contratual, ad+uirindo os direitos e assumindo aso(rigações dele decorrentes. 'm verdade, trata4se de clusula a serinserida em um contrato.

A relevHncia da inclus&o da clusula pro amico eligendo est ema%astar a solidariedade passiva do promitente comprador6cedenteindependentemente da anuência do promitente vendedor no ato dacess&o, pois antecipadamente a admitiu ao contratar nos termos doart. !*" e seguintes da lei civil.


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Co'cl%ses14 J re+uisito indispensvel para a ad$udicaç&o

compulsória o registro da promessa de compra e venda, perdendo e%iccia a @;mula 27 do @.>.?.K24 instrumento p;(lico, em regra, ) essencial validadeda promessa de compra e venda irretratvel.

instrumento particular só ) admiss-vel em se tratando deimóveis de valor igual ou in%erior a 70 veDes o maiorsalrio m-nimo vigente no a-s, ou =avendo previs&o emlei extravagante /'x.< 3ec.4lei 5#67", ei *."**6"K

74 As normas relativas ao contrato com pessoa a declarar,inseridas no >-tulo V, 3os Contratos em Leral, aplicam4seao contrato de promessa de compra e venda, por n&o =aver+ual+uer incompati(ilidadeK


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!4 A indicaç&o da pessoa nos termos da clusula pro amico

eligendo importa em cess&o dos direitos do promitentecompradorK estando registrada a promessa, =trans%erência de direito real so(re imóvelK54 A cess&o nos termos do item anterior importa em

pagamento de tri(utos e na prtica de ato de registro noMegistro de móveisK*4 A ine%iccia da nomeaç&o ter como conse+Nência ocancelamento do registro da cess&o, por aver(aç&o, +ue se

dar a re+uerimento dos interessados ou por determinaç&o $udicial, dependendo de sua causa.


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$/ito o0rigado1

Ed/ardo %ac2ecoRi0eiro de So/3a

Ca!o Brio, de outu!ro de 2.006

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