Upload
others
View
0
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent
Academiejaar 2009-10
Publiek-private samenwerking (PPS) in de vastgoedsector
Masterproef van de opleiding ‘Master in het notariaat’
Ingediend door
Frederik VANDEN DRIESSCHE
(studentennr. 20041936)
Promotor: Prof. dr. G. VAN HOORICK Commissaris: Mr. L. DEKIMPE
III
Een woord van dank
Deze scriptie kwam tot stand in het kader van het behalen van het diploma Master in het Notariaat aan
de Universiteit Gent. Vooraleer van wal te steken, wil ik graag enkele personen hartelijk bedanken.
In de eerste plaats, weinig verrassend maar daarom niet minder oprecht, gaat mijn dank uit naar mijn
promoter, professor dr. Geert Van Hoorick. Niet alleen voor het vlot verloop van de samenwerking
gedurende de periode die ik bezig was met mijn masterproef, maar ook voor de grote vrijheid die mij
werd gegund. Zijn opmerkingen hebben mij zeker op de goede weg gezet.
Het thuisfront, voor de vele financiële tussenkomsten tijdens de voorbije zes jaar. Jullie geduld en
begrip in minder aangename periodes stel ik zeer op prijs.
Al diegenen die oprecht interesse vertoonden in het onderwerp van deze scriptie.
Frederik Vanden Driessche.
Oudenburg, 15 mei 2010.
IV
Inhoudsopgave
Een woord van dank...............................................................................................................III
Inhoudsopgave........................................................................................................................IV
Trefwoorden............................................................................................................................VI
Lijst van gebruikte afkortingen...........................................................................................VII
Inleiding.....................................................................................................................................1
Hoofdstuk 1. Ontstaan en begripsafbakening van PPS........................................................3
Afdeling 1. Historische schets en totstandkoming van het PPS-decreet..................3
Afdeling 2. Is een definitie van PPS mogelijk?........................................................4
Afdeling 3. “Publiek”, “Privaat”, “Samenwerking”.................................................4
Afdeling 4. Een overvloed aan definities.................................................................5
Afdeling 5: Definitie in het PPS-decreet..................................................................7
Afdeling 6: Is PPS te vergelijken met de klassieke overheidsopdrachten of met......
alternatieve financieringswijzen?...........................................................................10
Afdeling 7. Eigenschappen van PPS......................................................................12
Hoofdstuk 2. Voordelen van de PPS-formule......................................................................13
Afdeling 1. Algemeen.............................................................................................13
Afdeling 2. Mogelijke meerwaarden......................................................................13
Hoofdstuk 3. De samenwerking tussen de publieke en de private partner.......................15
Afdeling 1. Is PPS een aparte rechtsfiguur?...........................................................15
Afdeling 2. De contractuele PPS............................................................................16
§1. Algemeen.................................................................................................16
§2. Mag de overheid wel contracten sluiten?................................................16
§3. Mogelijke rechtsinstrumenten.................................................................18
A. Koop-verkoop....................................................................................18
B. Erfpacht..............................................................................................19
V
C. Opstal.................................................................................................20
D. Onroerende leasing............................................................................21
E. Domeinconcessie...............................................................................22
F. Promotieovereenkomst......................................................................22
G. Concessie van openbare dienst en concessie van openbare werken..23
Afdeling 3. De participatieve PPS..........................................................................24
§1. Algemeen.................................................................................................24
§2. De participatieve PPS..............................................................................24
Hoofdstuk 4. PPS en het Grond- en Pandendecreet............................................................28
Afdeling 1. Algemeen.............................................................................................28
Afdeling 2. Maatregelen ingeval van bouw- of verkavelingsprojecten..................29
Hoofdstuk 5. De taak van de notaris.....................................................................................34
Afdeling 1. Relatie tussen PPS en de verplichtingen van de notaris......................34
Afdeling 2. De VCRO: informatieverplichtingen voor de notaris.........................34
§1. Algemeen.................................................................................................34
§2. Opgelegde verplichtingen........................................................................35
Afdeling 3. Het Bodemdecreet: verplichtingen met betrekking tot de overdracht.....
van gronden............................................................................................................38
§1. Algemeen.................................................................................................38
§2. Overdracht van alle gronden....................................................................38
A. Toepassingsgebied.............................................................................38
B. Verplichtingen...................................................................................39
C. Sanctie................................................................................................40
§3. Overdracht van risicogronden..................................................................41
A. Toepassingsgebied.............................................................................41
B. Verplichtingen...................................................................................41
C. Sanctie................................................................................................42
Besluit.......................................................................................................................................43
VI
Trefwoorden
- Publieke partij
- Private partij
- Samenwerking
- Notariële taak
VII
Lijst van gebruikte afkortingen
DRO: Decreet Ruimtelijke Ordening
EVA: Extern Verzelfstandigd Agentschap
GIMV: Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Vlaanderen
GOMB: Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
IVA: Intern Verzelfstandigd Agentschap
KFBN: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat
LRM: Limburgse Reconversiemaatschappij
Org.W.: Organieke Wet Notariaat
OVAM: Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij
PPS: Publiek-Private Samenwerking
VCRO: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
VLAREBO: Vlaams Reglement rond de Bodemsanering
VMH: Vlaamse Milieuholding
VVSG: Vlaamse Vereniging van Steden en Gemeenten
1
Inleiding
Hoewel samenwerking tussen de publieke en de private sector micro-economisch
voordeel kan opleveren waardoor de prijs-kwaliteitverhouding van een project beter
kan worden zonder dat het publieke belang eronder te lijden heeft, moet PPS niet
worden gepresenteerd als wondermiddel waarmee de publieke sector zijn budgettaire
problemen kan oplossen. De ervaring wijst uit dat per project moet worden bezien
of PPS daadwerkelijk meerwaarde oplevert ten opzichte van andere opties, zoals het
uitschrijven van een gewone aanbesteding.1
1. Zonder blozen kan men vandaag stellen dat publiek-private samenwerking (hierna: PPS)
een hot topic is. We kunnen spreken van een echte hype2, aangezien PPS jaar na jaar aan
populariteit wint. Niet alleen Vlaanderen kent dit fenomeen. Alle geïndustrialiseerde landen,
van de Verenigde Staten tot Japan, interesseren zich in dit fenomeen.3 De drang naar een
grotere private betrokkenheid bij de uitvoering van overheidstaken via de PPS-formule blijkt
bijgevolg een mondiaal gegeven. Bij ons, in Vlaanderen, werd het PPS-begrip geïntroduceerd
eind jaren 80.4
2. Burgers hebben, vooral sinds de Tweede Wereldoorlog, meer en meer verwachtingen van
de overheid.5 Voor de realisatie van deze wensen heeft de overheid een steeds groter wordend
budget nodig, wat vandaag eerder als een utopie moet worden beschouwd. Om tegemoet te
kunnen komen aan de behoeften van de kiezer, ziet de overheid zich genoodzaakt een beroep
te doen op de privé-sector die direct klaarstaat met termen als flexibiliteit, doelmatigheid,
1 Groenboek over publiek-private samenwerking en het Gemeenschapsrecht inzake overheidsopdrachten en concessieovereenkomsten, 30 april 2004, 4. Hierna verkort weergegeven: COM(2004)327def, 4. Merk op dat Eurostat, het statistische bureau van de Europese Unie, aanbeveelt om de activa betreffende publiek-private samenwerking niet als overheidsactiva te catalogeren en bijgevolg niet in de overheidsbalans op te nemen indien aan twee voorwaarden werd voldaan, nl. als de private partij het bouwrisico draagt en als diezelfde partij het risico van de beschikbaarheid en/of dat van de vraag op zich neemt. 2 J. DE STAERCKE, “De valorisatie van het openbaar domein”, TBO 2005, (186) 186; K. VERHOEST, “De meerwaarde en de succesfactoren van publiek-private samenwerking voor openbare besturen” in D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private samenwerking, Brugge, die Keure, 2004, 3; P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels en
hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, v. De auteurs stellen terecht dat PPS op economisch vlak nieuw is, maar dat het op juridisch vlak allerminst zo is; P. MARTENS, “Lonken naar de privésector”, Knack 5 april 2006, 32-35. 3 VAN HERZELE schrijft dat PPS al geruime tijd toegepast wordt in het Verenigd Koninkrijk. Daar is men er in geslaagd om meer dan 10% van de overheidsbegroting via PPS te realiseren. Zie: E. VAN HERZELE, “Publiek-Private Samenwerking in Vlaanderen. Een analysekader voor een profielschets”, OCMW-Visies 2006, afl. 3, (18) 18. In dezelfde positieve zin: S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking in Vlaanderen. Een blik op het Vlaams Kenniscentrum en een analyse van het PPS-decreet”, RW 2003-04, afl. 19, (721) 721. 4 K. LEUS en J. DEBIÈVRE, “De gemeente en de publiek-private samenwerking” in S. VANSTEENKISTE en L. VENY (eds.), Een toekomst voor de gemeente, Brussel, Larcier, 2001, 5 B. WILMS, ‘De financiering van publiek-private samenwerking in België’, T.Fin.R. 2003, afl. 2, (459) 460.
2
rendabiliteit en efficiëntie. Deze relaties met private investeerders moeten dan ook
beschouwd worden als broodnodige contacten, zeker wanneer het financieel en economisch
klimaat niet gunstig uitvalt. Overheden gaan, in navolging van grote bedrijven, meer en meer
activiteiten afstoten, zodat ze zich op hun core business kunnen toeleggen.6 De klassieke
overheidsopdrachten (offerteaanvraag en aanbesteding) schieten te kort, omdat de overheid
niet langer in staat is om de realiseerbare marktoplossingen te kennen.7 De ontwikkeling van
PPS maakt in ieder geval deel uit van een bredere evolutie waarbij de rol van de overheid in
de economie verandert van rechtstreekse speler naar organisator, regelgever en controleur.8
Binnen het door de overheid geschepte kader vervult de privésector haar werkzaamheden.
Zowel de privéspeler als de overheid kunnen niet zonder elkaar: ze zijn onmiskenbaar
complementair.
3. Voorliggend stuk wordt benaderd vanuit de notariële praktijk. De bedoeling bestaat erin
om bij de bespreking van de PPS-formule telkens te wijzen op de relevante bepalingen voor
het notariaat.
4. Deze masterproef bevat 5 hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk schetst de
ontstaansgeschiedenis van PPS en tracht duidelijkheid te geven over een mogelijke werkbare
definitie. Vervolgens worden de voordelen van PPS besproken. Een derde hoofdstuk duidt
aan hoe de samenwerking tussen de publieke en private sector kan plaatsgrijpen. Hierbij
wordt een tweedeling gemaakt: ofwel kiest men voor de contractuele PPS, ofwel voor de
participatieve PPS. In het Grond- en Pandendecreet vinden we, althans voor wat betreft de
woningbouw, de essentie terug van samenwerking tussen de publieke en private partner. De
aan de bouwheer of verkavelaar opgelegde maatregelen bij bouw- of verkavelingsprojecten
worden uitvoerig besproken. Tot slot vestig ik in een laatste hoofdstuk de aandacht op een
aantal verplichtingen voor de notaris. Meer bepaald komen de Vlaamse Codex Ruimtelijke
Ordening en het Bodemdecreet aan bod.
6 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking in Vlaanderen. Een blik op het Vlaams Kenniscentrum en een analyse van het PPS-decreet”, RW 2003-04, afl. 19, (721) 721. 7 P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels
en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 2. 8 Beleidsnota Publiek-private Samenwerking 2004-2009 ingediend door de heer Yves Leterme, minister-president van de Vlaamse Regering, Vlaams minister van Institutionele Hervormingen, Landbouw, Zeevisserij en Plattelandsbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2004-05, nr. 107/1, 5; P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private
samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor
overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 2.
3
Hoofdstuk 1. Ontstaan en begripsafbakening van PPS
Afdeling 1. Historische schets en totstandkoming van het PPS-decreet
5. Het verschijnsel PPS is ouder dan men denkt. De Verenigde Oost-Indische Compagnie
(VOC) die in 1602 werd opgericht, illustreert dit zeer goed. De stad Amsterdam participeerde
bij de oprichting van de VOC voor meer dan vijftig procent in het kapitaal en de Compagnie
was direct betrokken bij de inrichting van de stad.
Zoals supra werd aangehaald, was de wederopbouwperiode na 1945 een periode waar
overheid en bedrijfsleven elkaar maar al te graag in de armen vlogen. Inderdaad, de
vernieuwing van de economische en sociale structuur van de getroffen landen, de opbouw
van de steden… waren een gemeenschappelijk doel geworden.
In de jaren 70 kwam hierin verandering: de overheid had zijn greep terug op het ganse bestel,
waardoor private partners niet langer geduld werden in o.a. de stedenbouw.9
6. Gelet op de beperkte budgettaire middelen verkondigde de Vlaamse regering in het
regeerakkoord “Een nieuw project voor Vlaanderen” van 13 juli 1999 dat ze een systeem van
PPS en alternatieve financiering ging opzetten.10 Hierbij werden vooral de sectoren van de
sociale huisvesting, stadsvernieuwing, ruimtelijke ordening, infrastructuur, milieu, cultuur,
technologie en toerisme geviseerd.11
Een volgende stap in de goede richting kwam er op 16 juni 2000 toen de Vlaamse regering op
voorstel van minister-president Dewael een aantal (principiële) maatregelen heeft genomen
om de introductie van PPS-projecten in Vlaanderen op talrijke beleidsdomeinen te
vergemakkelijken.12 Een van deze maatregelen werd geconcretiseerd door de oprichting van
het Vlaams Kenniscentrum PPS bij decreet van 22 december 200013. Deze dienst wordt belast
met beleidsvoorbereidende en beleidsevaluerende taken van alle PPS-projecten, die
ressorteren onder de Vlaamse Gemeenschap en de instellingen die van haar afhankelijk zijn.
Bovendien behelst het takenpakket van het Kenniscentrum de sensibilisatie en intermediatie
van en tussen de overheid en de private sector.
Dat PPS meer en meer de aandacht hield van de regeringsleden werd duidelijk op 27 april
2001 toen het begrip PPS verder verduidelijkt werd en de concrete oprichting,
taakomschrijving en werking van het Kenniscentrum vastgelegd werd door de ministerraad. 9 M. BULT-SPIERING, Publiek-Private Samenwerking – De interactie centraal, Utrecht, Lemma, 2003, 8. 10 Regeringsverklaring van de Vlaamse Regering, Parl.St. Vl.Parl. 1999, nr. 31/1, 49. 11 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 3. 12 Persbericht van Patrick Dewael, minister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Financiën, Begroting, Buitenlands Beleid en Europese Aangelegenheden inzake ‘Publiek-Private Samenwerking (PPS)’, 16 juni 2000, te consulteren op www.vlaanderen.be. 13 Decreet 22 december 2000 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2001, B.S. 30 december 2000. Meer bepaald kan verwezen worden naar het (toenmalige) art. 58 van voornoemd begrotingsdecreet.
4
Alsook besliste men een ontwerp van kaderdecreet binnen korte tijdspanne aan het parlement
voor de te leggen.14
Uiteindelijk was de kogel op 18 juli 2003 door de kerk: het PPS-decreet15 zag – mede door de
vaste steun van het parlement16 – het levenslicht. Het decreet werd gepubliceerd in het
Belgisch Staatsblad van 19 september 2003. Met dit decreet wou de Vlaamse regering een
kader creëren waardoor binnen de Vlaamse bevoegdheidsdomeinen PPS-projecten
aangemoedigd of vergemakkelijkt worden en tevens een krachtige stimulans krijgen, hetzij
door de rechtszekerheid van PPS-projecten te vergroten, hetzij door mogelijke
belemmeringen in de bestaande wetgeving weg te werken.
Afdeling 2. Is een definitie van PPS mogelijk?
7. Over PPS vloeide al heel wat inkt. Elke instantie en elke auteur creëert wel een of andere
definitie. Daarom hangt er rond het begrip PPS een zekere mist die de duidelijkheid
allerminst ten goede komt. Niemand kan PPS vatten in één welbepaald en strikt juridisch
schema, omdat PPS een economische vorm van projectuitvoering betreft.17 Als jurist speelt
het echter een grote rol te weten wat precies de afbakening van PPS is om het
toepassingsgebied van het decreet te kennen. In de volgende randnummers wordt een
overzicht gegeven van de verschillende gangbare definities.
Afdeling 3. “Publiek”, “Privaat”, “Samenwerking”
8. In de meest ruime zin van het woord omvat publiek-private samenwerking elke vorm van
samenwerking tussen enerzijds de overheid en anderzijds de privésector.18 De drie begrippen
14 Persbericht van Patrick Dewael minister-president van de Vlaamse Regering en Vlaams minister van Financiën, Begroting, Buitenlands Beleid en Europese Aangelegenheden inzake ‘Kenniscentrum Publiek-Private Samenwerking in de maak’, 27 april 2001, te consulteren op www.vlaanderen.be. 15 Decreet 18 juli 2003 betreffende publiek-private samenwerking, B.S. 19 september 2003. 16 Ontwerp van decreet betreffende publiek-private samenwerking. Verslag namens de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting uitgebracht door de heer Frans De Cock, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/2, 5. Er wordt verwezen naar het voorstel van resolutie van mevrouw Wivina Demeester-Demeyer c.s. betreffende de uitvoering van Publiek-Private Samenwerking en het oprichten van een Kenniscentrum (Parl.St. Vl.Parl. 1999-00, nrs. 128/1 en 2). Dit voorstel van resolutie beklemtoont dat PPS zich niet beperkt tot alternatieve financiering van infrastructuurwerken. Zo kan PPS ook in de milieu- of onderwijssector toepassing vinden. 17 P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels
en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 4. 18 J. DE STAERCKE, “Het decreet betreffende publiek-private samenwerking”, TBO 2003, (140) 144; P. LIGNIÈRES, Partenariats Publics Privés, Parijs, Litec, 2000, 1; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 3.
5
zijn bijzonder ruim opgevat. PPS wordt daarom al te vaak als een koepelbegrip gebruikt.19
Ten gevolge hiervan is het een quasi onmogelijke opgevave het begrip PPS uit te klaren.20
9. Het overheidsbegrip omhelst niet alleen de centrale overheden (de federale staat, de
Gemeenschappen en Gewesten), maar ook de lokale besturen (de gemeenten en de
provincies), alsook de functioneel gedecentraliseerde overheidsdiensten (intercommunales,
openbare instellingen, (autonome) overheidsbedrijven…).
10. De privésector omvat elke partij die geen publiekrechtelijke partij is: bedrijven, non-
profitorganisaties…
11. Samenwerking mag op zijn beurt ook niet eng worden bekeken. Het betreft elke vorm
van samenwerking tussen de overheid en een private partij.21
Afdeling 4. Een overvloed aan definities
12. Net zoals op het internationale terrein22 werd PPS in Vlaanderen, al naargelang de
auteur, bijzonder ruim of bijzonder specifiek omschreven.
13. Oorspronkelijk werd PPS beschouwd als “een gestructureerde samenwerking tussen de
overheid en private partijen op het terrein van de bouw”.23 Dit kan gezien worden als de
infrastructuur-historische omschrijving van PPS.24 Inderdaad, op het domein van de bouw
19 P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels
en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 3; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 3. 20 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 3. 21 D’HOOGHE en VANDENDRIESSCHE geven een opsomming van mogelijke samenwerkingsvormen: de oprichting van een gezamenlijke rechtspersoon, een feitelijke samenwerking op milieugebied, een contractuele relatie in het kader van een stedenbouwkundig ontwikkelingsproject, het betrekken van burgers bij de beleids- en beslissingsvorming van de overheid, zelfs de verhouding tussen de overheid en haar personeel zou in de brede betekenis als PPS kunnen bestempeld worden, zie: D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 3. 22 Zo omschrijft SAVAS PPS als “any arrangement between a government and the private sector in which
partially or traditionally public activities are performed bij the private sector” (E.S. SAVAS, Privatization and
public-private partnerships, Londen, Chatham House Publishers, 2000, 4). STAINBECK schrijft daarentegen over PPS als “the collaboration of a public entity and a private entity or team to structure, negotiate and
implement, the finance, design, development, construction and operation of building(s)” (J. STAINBECK, Public/private finance and development – Methodology/Deal Structuring/Developer Solicitationt, New York, John Wiley & Sons, 2000, 1. 23A. BREGMAN, “De richtlijn werken en publiek-private samenwerking”, Bouwrecht 1993, 499-503.B. BOUCKAERT, “In ‘the twilight zone’ van het contractenrecht: beleidsovereenkomsten en publiek-private samenwerking in M. STORME, Y. MERCHIERS en J. HERBOTS (eds.), De overeenkomst vandaag en morgen, Antwerpen, Kluwer, 1990, 113; A.G. BREGMAN, Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private
samenwerking: rapport van een in opdracht van het Ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en
milieubeheerdoor het instituut voor bouwrecht uitgevoerd onderzoek , Deventer, Kluwer, 1990, 5. 24 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 3-4.
6
wordt PPS in de praktijk het meest gebruikt. Vooral overwegingen van financiële aard hebben
hierin een doorslaggevende impact.
14. GERSON meent dat “er sprake (is) van PPS wanneer een overheidsorganisatie en een
private partij, ieder vanuit hun eigen doelstellingen, samenwerken aan een gezamenlijk
project, waarbij risico’s, kosten en opbrengsten op een evenredige wijze over de partijen zijn
verdeeld”.25
15. LEUS en DEBIÈVRE hanteerden volgende, m.i. nogal omslachtige, definitie: “De
publiek-private samenwerking is het samenwerkingsverband dat ten grondslag ligt aan een
bepaald project of een bepaalde reeks projecten, ter verwezenlijking van een overheidstaak,
in het bijzonder de collectieve infrastructuurvoorziening en de openbare dienstverlening,
verdeeld over verschillende fases (ontwerp, financiering en beheer) en gegoten in één of meer
juridische vormen, waarbij een overheid, zonder verlies van haar identiteit als overheid, gaat
samenwerken met een private partner of met een veelheid van private partners, teneinde te
komen tot de daadwerkelijke verwezenlijking van bepaalde voordelen – voor de overheid, van
een toename van het maatschappelijk rendement (meerwaarde) en van de efficiëntie van het
overheidsoptreden en voor de private partner, van een economische rendabiliteit – en
waarbij de taken, de project- en structuurrisico’s en de verantwoordelijkheden verbonden
aan de samenwerking op een gelijkwaardige wijze worden verdeeld tussen de partijen, op een
wijze die het primaat van de overheid niet aantast”.26
16. Kernachtiger wordt het begrip geduid door VAN GARSSE. Deze auteur beschouwt PPS
als “één of meer publieke actoren die met één of meer private actoren, met behoud van eigen
identiteit, op een min of meer georganiseerde en gestructureerde wijze, door middel van een
integrale aanpak, gezamenlijk één of meerdere doelstellingen nastreven”.27
17. Later werd het duidelijk dat PPS niet alleen voor de bouwsector kon aangewend worden.
Dit brengt D’HOOGHE en VANDENDRIESSCHE tot de conclusie dat PPS kan gebruikt
worden voor “elk project waarbij beoogd wordt de strakke verhouding tussen enerzijds de
overheid (als aanbesteder, initiatiefnemer, financier en ontwerper) en anderzijds de privé (als
loutere uitvoerder) om te buigen naar een alternatieve en meer coöperatieve relatie waarbij
overheid en privé samenlopende doelstellingen realiseren”.28
25 J. GERSON, “Publiek-private samenwerking in Amsterdam: een blik vanuit het Grondbedrijf”, Vastgoedrecht 1998, 75. 26 K. LEUS en J. DEBIÈVRE, “De gemeente en de publiek-private samenwerking – Een juridische terreinverkenning vanuit het oogpunt van de democratische controle” in S. VANSTEENKISTE en L. VENY (eds.), Een toekomst voor de gemeente, Brussel, Larcier, 2001, (61) 79-80. 27 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 229. 28 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 4.
7
18. Het Vlaamse kenniscentrum PPS beschouwt PPS als “een samenwerkingsverband
waarin de publieke en de private sector, met behoud van hun eigen identiteit en
verantwoordelijkheid, gezamenlijk een project realiseren om meerwaarde te realiseren, en dit
op basis van een heldere taak- en risicoverdeling”.29
Afdeling 5. Definitie in het PPS-decreet
19. De decreetgever was de terechte overtuiging genegen dat het PPS-begrip moest afgelijnd
worden om een correcte toepassing binnen het decreet mogelijk te maken; echter, tezelfdertijd
benadrukten de volksvertegenwoordigers dat een eenduidige definitie een utopie is: “Het
PPS-concept wordt in de praktijk veelal gebruikt als koepelbegrip. Elke vorm van overleg
tussen de publieke en private sector met betrekking tot de realisatie van een maatschappelijke
wens wordt al te vaak omschreven als PPS. Dit heeft tot gevolg dat PPS een relatief
inhoudsloos begrip dreigt te worden. Het is daarom noodzakelijk het PPS-concept eenduidig
te definiëren. Optimaal zou dit begrip in een decreet moeten worden omschreven, zodat het
ook rechtskracht verkrijgt. Een dergelijk decretaal initiatief vereist echter dat het voorwerp
duidelijk juridisch omschrijfbaar is. PPS is evenwel een economische vorm van
projectuitvoering. PPS is dan ook niet te vatten in één welbepaald en strikt juridisch schema.
Het is immers eigen aan een PPS-project dat de economische uitvoeringsvorm kan
voorkomen in verschillende juridische vormen.”30
20. Tengevolge hiervan kan de omschrijving van ‘een PPS-project’ in het decreet, hoewel ze
uniform is, nogal vaag overkomen. Art. 2, 1° van het PPS-decreet beschouwt als PPS-
projecten: “Projecten die door publiek- en privaatrechtelijke partijen, gezamenlijk en in een
samenwerkingsverband worden gerealiseerd om een meerwaarde voor die partijen tot stand
te brengen”.
21. De Memorie van Toelichting bij het decreet verduidelijkt dat in voornoemde definitie
vijf constitutieve elementen31 van belang zijn. Hierna worden ze kort toegelicht.
29 www2.vlaanderen.be/pps/PPS/pps_definitie.html (datum consultatie: 13 maart 2010). 30 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 3. 31 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 4-6; Ontwerp van decreet betreffende publiek-private samenwerking. Verslag namens de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting uitgebracht door de heer Frans De Cock, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/2, 9-10.
8
- A. Samenwerkingsverband:
Het samenwerkingsverband tussen de overheid en de privéspeler kan de juridische
vorm aannemen van een participatieve PPS of van een contractuele PPS. In beide
gevallen vormt het mikpunt een samenwerking op lange termijn. De reden van deze
nogal schimmige omschrijving, is gelegen in het feit dat de decreetgever het PPS-
concept niet wou verankeren in bepaalde bestaande rechtsfiguren.32 Bij een
participatieve PPS wordt per project een vennootschap (‘projectvennootschap’)
opgericht, waarbij zowel de publieke als de private sector een aanzienlijke inbreng
doen. Beoogt men een contractuele PPS, dan gaat het meestal om een concessie van
openbare werken en diensten, of om promotieovereenkomsten.
- B. Gezamenlijk:
De drastische wijziging van de rol van de overheid typeert PPS-projecten. Er ontstaat
een vereniging van publieke en private belangen. Daar waar de overheid bij de
klassieke overheidsopdrachten een directieve rol heeft, is dat bij PPS niet langer het
geval.33 Taken en risico’s, maar ook beslissingsautoriteit, worden overgedragen, in
ruil voor een inbreng van de private partner. In plaats van een verticale relatie, wordt
een meer horizontale verhouding tussen beide partijen bewerkstelligd. Aldus neemt de
overheid een regisserende rol op zich. De overheid bepaalt nog steeds wat er moet
worden geproduceerd en gedistribueerd enerzijds, en op welke wijze dit moet
gebeuren anderzijds. Dit wordt het primaat van de politiek genoemd.34 Iedere partij
neemt de risico’s op zich waar ze het meest ervaring en kunde mee heeft: de
regelgevende en planologische risico’s vallen onder de verantwoordelijkheid van de
politieke overheid en de marktrisico’s, technische risico’s en dergelijke komen ten
laste van de private partijen.35 Zodoende zijn de risico’s verdeeld op basis van
specifieke expertise en sterkte.
32 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 213. 33 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 211. 34 B. WILMS, “De financiële aspecten van de Publiek Private samenwerking. Aflevering 1. Financiering van Overheidsoptreden – Begripsafbakening publiek-private samenwerking”, T.Fin.R. 2003, afl. 2, (459) 459. 35 Ontwerp van decreet betreffende publiek-private samenwerking. Verslag namens de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting uitgebracht door de heer Frans De Cock, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/2, 9.
9
- C. Project:
Er moet steeds een concreet project of initiatief voorliggen in het kader van het
remediëren aan een maatschappelijk probleem. Denk bijvoorbeeld aan het aanleggen
van een stadspark of het bouwen van een sporthal. PPS kan dientengevolge niet
gebruikt worden in het kader van beleidsvoorbereiding of algemene taakstelling.36
Bovendien moet het project steeds tot een langdurige en duurzame samenwerking
leiden die voor beide partijen voordelen en meerwaarde(n) meebrengt. Principieel
komen alle beleidssectoren in aanmerking.37
- D. Meerwaarde:
In de Memorie van Toelichting bij het decreet valt te lezen dat er drie vormen van
PPS-meerwaarde moeten onderscheiden worden. Er kan zowel een financiële,
maatschappelijke als operationele meerwaarde nagestreefd worden.
Wanneer een project op een betere en goedkopere manier kan gerealiseerd worden,
spreekt men over een financiële meerwaarde. Partijen bereiken een maatschappelijke
meerwaarde als de overheid beter maatschappelijke behoeften kan invullen. Is een
project sneller of op een minder complexe wijze verwezenlijkt, dan kan gesproken
worden van een operationele meerwaarde.38 Om deze drie meerwaarden te meten,
ontwikkelde het Vlaams Kenniscentrum PPS de ‘PPS Balanced core Card’.39 Er
moeten niet uitsluitend meerwaarden gerealiseerd worden in hoofde van de overheid.
Ook de private partner moet bepaalde belangen vervuld zien: een win-winsituatie voor
beide partijen staat voorop.
- E. Publiek- en privaatrechtelijke partijen:
Opdat van een PPS sprake kan zijn, moet er steeds minstens één publieke en minstens
één private partner deel uitmaken van de samenwerking. Een limiet betreffende het
aantal publieke of private partners voorziet het decreet niet. De private partner wordt
betrokken bij verschillende projectfasen (ontwerp, uitvoering, financiering). Het
bestuur definieert de te bereiken doelstellingen betreffende het publiek belang, de
kwaliteit van de geboden diensten en het prijzenbeleid, en controleert ook of deze
36 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 9. 37 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 4. 38 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 212. 39 Ontwerp van decreet betreffende publiek-private samenwerking. Verslag namens de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting uitgebracht door de heer Frans De Cock, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/2, 21-31.
10
doelstellingen daadwerkelijk werden gehaald.40 De notie ‘publieke partij’ mag zeker
niet te eng beschouwd worden, in de zin van ‘het Vlaamse Gewest en de Vlaamse
Gemeenschap’. Hoewel het PPS-decreet uitgaat van de Vlaamse overheid, kunnen
ook de provincies, de gemeenten en andere lokale overheden zoals de OCMW’s van
de PPS-regelgeving gebruikmaken.41 Zo onderscheid men enerzijds ‘Vlaamse PPS-
projecten’ en anderzijds ‘lokale PPS-projecten’. Vlaamse PPS-projecten zijn volgens
art. 2, 2° PPS-decreet “(…) projecten van de Vlaamse Gemeenschap, van het Vlaamse
Gewest, van de intern verzelfstandigde agentschappen met rechtspersoonlijkheid en
van de publiek- en privaatrechtelijk vormgegeven extern verzelfstandigde
agentschappen en die, na advies van het Vlaams Kenniscentrum PPS, door de
Vlaamse regering als Vlaamse PPS-projecten worden erkend42
”. Daarnaast zijn er de
lokale PPS-projecten “van de lokale besturen [gemeenten, provincies, autonome
overheidsbedrijven, autonome provinciebedrijven, openbare centra voor
maatschappelijk welzijn, intergemeentelijke samenwerkingsverbanden en
kerkbesturen] en van de ervan afhangende rechtspersonen”.43 Uit deze definitie van
lokale PPS-projecten vloeit voort dat er geen toetsing voorzien is voor wat betreft de
PPS-criteria. Art. 7, eerste lid PPS-decreet is in dat verband ondubbelzinnig: “De
bepalingen van dit hoofdstuk zijn uitsluitend van toepassing op Vlaamse PPS-
projecten”. Zodoende wordt de lokale autonomie gerespecteerd.
Afdeling 6. Is PPS te vergelijken met de klassieke overheidsopdrachten of met
alternatieve financieringswijzen?
22. PPS moet onderscheiden worden van de aanbesteding (gunnen tegen de laagste prijs) en
de offerteaanvraag (gunnen tegen de voordeligste voorwaarden). Wanneer de overheid een
werk, levering of dienst wil, zal ze – onafhankelijk van derde partijen – een bestek opmaken.
Het bestek behelst de beschrijving van de opdracht die bestaat uit enerzijds een technisch luik
en anderzijds de omschrijving van een reeks administratieve bepalingen die de rechten en
plichten van de aanbestedende overheid en van de inschrijvers bepalen. Dit bestek moet
verplicht gevolgd worden door de indiener van de offerte. Zodoende kan er onmogelijk
sprake zijn van enige samenwerking, gezamenlijke inbreng of risicoverdeling. De overheid
sluit met de private persoon een contract tegen een vaste prijs, zodat alle risico’s – behalve als 40 COM(2004)327def, 3. 41 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 3-4; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 8. 42 Over de noodzakelijke erkenning van een (Vlaams) PPS-project, zie: Rb. Antwerpen 28 april 2008, RABG 2009, afl. 6, 410 e.v., noot S. VERBIST. In casu werd het betrokken PPS-project niet voorafgaand voorgelegd aan het Vlaams Kenniscentrum voor eventuele erkenning. De genomen beslissing werd onwettig verklaard aangezien het tot stand was gekomen door schending van het PPS-decreet. 43 Art. 2, 2° en 3° PPS-decreet.
11
er onvoorzienbare omstandigheden optreden, zoals slechte weersomstandigheden – ten laste
komen van de private contractspartij.44
We kunnen ons de vraag stellen of de overheidsopdrachtenwetgeving geldt wanneer de
overheid een PPS-project wil opstarten. De parlementaire voorbereiding brengt hierin
duidelijkheid.45 Het PPS-decreet doet in geen enkel opzicht afbreuk aan de (federale) wet op
de overheidsopdrachten. Er dient geval per geval te worden nagegaan of de beoogde
samenwerking onder het toepassingsgebied van de wet op de overheidsopdrachten valt. Zo ja,
dan zal de private partner moeten worden gekozen zoals bij de traditionele
overheidsopdrachten. De toepassing van voornoemde wetgeving zal afhangen van de concrete
juridische structurering en de gebruikte rechtsinstrumenten. Wordt er gewerkt met
domeinconcessies, concessies van openbare dienst, koop-verkoopovereenkomsten, erfpacht,
opstal… dan valt men niet onder de wetgeving overheidsopdrachten. Prefereert men
daarentegen promotieovereenkomsten, concessies van openbare werken, onroerende
leasing… dan zal de regelgeving wel toepassing vinden.46
23. Tevens mag PPS niet worden verward met ‘alternatieve financiering’47, hetgeen een
oplossing kan bieden voor de beperkte budgettaire ruimte waarmee de overheid
geconfronteerd wordt.48 Om de vele overheidsprojecten toch te laten slagen, kan een beroep
gedaan worden op alternatieve financieringsmethoden. Alternatieve financiering bestaat uit
een louter financiële operatie in hoofde van de overheid; risicoverdeling en het nastreven van
gezamenlijke doelstellingen zijn hier vreemd aan.
Een eerste mogelijke vorm van alternatieve financiering betreft de vervreemding van
overheidsgoederen. In dat geval draagt de overheid gebouwen, gronden of rechten over aan
een privépersoon in ruil voor een vergoeding. Daarmee worden vervolgens de vooropgestelde
projecten gefinancierd.
De zgn. ‘effectisering van overheidsactiva’ vormt een tweede mogelijke alternatieve
financieringsbron. In zo’n situatie worden gronden, tunnels, wegen, gebouwen… via
verschillende financiële constructies als onderpand gebruikt ten behoeve van de financiers
44 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 14. 45 Ontwerp van decreet betreffende publiek-private samenwerking. Verslag namens de Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting uitgebracht door de heer Frans De Cock, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/2, 20. 46 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 240. Voor een exhaustieve bespreking, zie D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private
Samenwerking, die Keure, 2003, 51-121. 47 Een uitgebreide bespreking i.v.m. alternatieve financiering vindt u bij: M. SAINTRAIN en M. FESTJENS, “De alternatieve financiering: concept en ontwikkeling”, BTSZ 1997, 477-521. 48 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 212; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 15-16. De auteurs merken op dat PPS en alternatieve financiering elkaar niet automatisch uitsluiten. Meer nog, een PPS-project zal doorgaans een belangrijke component alternatieve financiering omvatten; B. WILMS, ‘De financiering van publiek-private samenwerking in België’, T.Fin.R. 2003, afl. 2, (459) 462.
12
van de overheid. Deze laatsten stellen zich daardoor, mede gelet op de relatief stabiele waarde
van de onroerende overheidsgoederen, meer bereid financiële middelen te verstrekken. Na de
effectiseringsperiode komen de genoemde goederen opnieuw en onbezwaard in het
overheidspatrimonium terecht.49 De meest bekende formule in het kader van de effectisering
van overheidsactiva is de zgn. ‘sale and lease back’.
Afdeling 7. Eigenschappen van PPS
24. LEUS en DEBIÈVRE halen in hun bijdrage50 een zestal kenmerken aan van PPS-
projecten.
1. Er moet steeds samengewerkt worden m.b.t. overheidstaken zoals woonbeleid,
stedelijke ontwikkeling, transportinfrastructuur…
2. De publieke en private sector werken samen om een meerwaarde en een
efficiëntiewinst voor de overheid te creëren. Principieel kan de nood aan private
financiering niet meespelen, hoewel dit m.i. toch regelmatig een doorslaggevende
factor betekent.
3. Er bestaat een evenwaardige risicoverdeling tussen de verschillende partners. Elk
van de partners draagt de risico’s die gekoppeld zijn aan de voordelen die ze uit
het project haalt.
4. De rol van de overheid verandert.51 Ze neemt een regisserende rol op zich: de
overheid schetst een juridisch kader, legt de risicoverdeling vast en werkt een
geschillenregeling uit.
5. De samenwerkingsvormen zijn zeer divers, gaande van een koop-verkoop tot de
oprichting van een nieuwe vennootschap.
6. Drie fasen behelzen het samenwerkingsproject: de ontwikkelings- of
voorbereidingsfase, de uitvoeringsfase en de exploitatie- of beheersfase.
49 Ibid. 50 K. LEUS en J. DEBIÈVRE, “De gemeente en de publiek-private samenwerking – Een juridische terreinverkenning vanuit het oogpunt van de democratische controle” in S. VANSTEENKISTE en L. VENY (eds.), Een toekomst voor de gemeente, Brussel, Larcier, 2001, (61) 78-79. 51 Zie supra, randnummer 21.
13
Hoofdstuk 2. Voordelen van de PPS-formule52
Afdeling 1. Algemeen
25. PPS heeft een aantal belangrijke voordelen voor een openbaar bestuur. Hierna worden de
meest in het oog spingende meerwaarden nader toegelicht: de hogere value for money, de
voordelen op budgettair vlak , de innovatie in de wijze van realisatie en uitvoering van de
publieke taak en tot slot de bewaking van de uitgetekende kwaliteitsnormen.
Afdeling 2. Mogelijke meerwaarden
26. De eerste meerwaarde uit zich in een snellere realisatie van overheidsinfrastructuur en in
een betere kwalitatieve uitvoering in vergelijking met de klassieke overheidsopdracht.53
Immers, de private partij bij PPS wordt slechts integraal vergoed nadat hij de vooropgestelde
kwaliteit- of termijnvereisten heeft gehaald. Evenzeer zal de gebruikskwaliteit van de
infrastructuur een essentieel gegeven blijken voor de private speler, aangezien ze de
verantwoordelijkheid op zich neemt voor het latere onderhoud en de (eventuele) exploitatie.
Daarentegen, bij een gewone overheidsopdracht draagt het openbaar bestuur het risico voor
een te late oplevering en de eventuele meerkost. De private partner draagt geen risico voor
een te lage kwaliteit van een bepaalde infrastructuur, daar de overheid ze niet betrekt bij het
onderhoud of de exploitatie.
27. Er kunnen twee budgettaire voordelen aangestipt worden. Een eerste meerwaarde op
budgettair vlak wordt bereikt als cofinanciering door de private partner doorgevoerd wordt of
als de infrastructuurkost door retributies op de gebruiker wordt verhaald. Een tweede –
schijnbaar – voordeel houdt het uitsmeren van de nodige financiële middelen over de tijd in.
Dit kan beschouwd worden als een voordeel, maar uiteindelijk blijft het gevolg voor de
schuldgraad van de overheid onveranderd.
52 Dit hoofdstuk is gebaseerd op K. VERHOEST, “De meerwaarde en de succesfactoren van publiek-private samenwerking voor openbare besturen” in D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private
samenwerking, Brugge, die Keure, 2004, (1) 8-11. De auteur verwijst naar o.a. S.P. OSBORNE, “Understanding public-private partnerships in international perspective: globally convergent or nationally divergent phenomena?” in S.P. OSBORNE (ed.), Public-private partnerships. Theory and practice in international
perspective, Londen, Routledge, 2000, 1-2 en THE COMMISSION ON PUBLIC PRIVATE PARTNERSHIPS, Building better partnerships. The final report of the Commission on Public Private Partnerships, Londen, Institute for Public Policy Research, 2001, 42-48 en 73; andere auteurs belichten evenzeer de voordelen van PPS: zie M. CANOY, M. JANSSEN en B. VOLLAARD, PPS: een uitdagend huwelijk. Publiek-private
samenwerking bij combinatieprojecten, Den Haag, CPB, 2001, 38-41 en S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 229. 53 P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels
en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 3.
14
28. PPS leidt tot een grotere innovatie in vergelijking met klassieke overheidsopdrachten.54
Private actoren hebben een nooit aflatende drang om te innoveren, zowel wat betreft
managementtechnieken, productiemethoden als dienstverleningsconcepten. Prestatiegerichte
oplossingen staan voor hen centraal. Merk op dat dit enkel kan als er voldoende mededinging
van andere kandidaten heerst. Geen competitie, geen innovatie.
29. Het feit dat de kwaliteitseisen op permanente wijze worden nagestreefd en bewaakt, kan
als vierde voordeel worden aangehaald. Daarbij richt de overheid zich op de te behalen
resultaten en niet op de taakuitvoeringsprocessen.
54 COM(2004)327def, 3.
15
Hoofdstuk 3: De samenwerking tussen de
publieke en de private partner
Afdeling 1. Is PPS een aparte rechtsfiguur?
30. Wanneer men zegt dat een bepaald project tot stand komt via PPS, geeft dat een weinig
concrete en quasi inhoudsloze boodschap mee. PPS mag geenszins beschouwd worden als
een op zichzelf staande rechtsfiguur. PPS behelst louter de manier van samenwerken tussen
de overheid en de privépersoon. Deze manier van samenwerken kan tot uiting komen via
allerhande rechtsfiguren; de decreetgever heeft geen enkele rechtsfiguur a priori willen
uitsluiten om de samenwerking gestalte te geven.55 PPS blijft dus een vaag concept
waarbinnen heel wat rechtsfiguren kunnen ondergebracht worden. De rechtsregels die gelden
voor de gebruikte rechtsfiguur zullen bijgevolg ook van toepassing zijn op het desbetreffende
PPS-project.
31. De samenwerking kan contractueel, dan wel participatief van aard zijn. Bij een
contractuele PPS worden één of meerdere contracten gesloten, bij een participatieve PPS
wordt een nieuwe rechtspersoon opgericht of wordt geparticipeerd in een reeds bestaande
rechtspersoon. Ter volledigheid dient nog te worden vermeld dat de samenwerking ook louter
feitelijk kan plaatsgrijpen, bijvoorbeeld wanneer de overheid en de private partner elkaar
informatie uitwisselen. In dergelijke situatie kent men geen afdwingbare verhoudingen,
rechten en verplichtingen.56 Mogelijks neemt deze niet-bindende samenwerking een
gestructureerde vorm aan doordat er bijvoorbeeld een overlegorgaan wordt opgericht waarin
de publieke en de private partner afgevaardigd zijn.57
55 A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch
administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 149; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-
Private Samenwerking, die Keure, 2003, 16; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 229; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, “Recente evoluties inzake publiek-private samenwerking en de overheidsondernemingen” in J. STUYCK (ed.), Economisch recht, Brugge, die Keure, 2003, (85) 85. 56 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 213; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 17. 57 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 17.
16
Afdeling 2. De contractuele PPS
§1. Algemeen
32. De overheid doet steeds vaker een beroep op vormen van contractuele samenwerking.
Denk bijvoorbeeld aan de contractuele ambtenaren, de beheersovereenkomsten met de VRT
en De Lijn, de talrijke aannemingsovereenkomsten… Men kan gerust zeggen dat er de laatste
decennia een zekere dynamiek in het overheidsoptreden zit.58 Het eenzijdig optreden van de
overheid maakt plaats voor contractuele samenwerking.59 Aldus spreekt men nu vaak over het
‘gecontractualiseerde’ overheidsoptreden.60 Een mogelijke verklaring daarvoor ligt in het feit
dat het privaatrecht als flexibel en efficiënt bestempeld wordt.61 De overeenkomst is vanwege
deze flexibiliteit en efficiëntie een zeer geschikt middel om een publiek-private
samenwerking vorm te geven.62 Adequate publiekrechtelijke alternatieven ontbreken.63
Hoewel het contractuele optreden nu in de lift zit, wil dit niet zeggen dat het om een nieuw
verschijnsel gaat.64 Sinds haar bestaan heeft de Belgische Staat contracten met particulieren
gesloten, bijvoorbeeld voor scholenbouw en infrastructuurwerken.
In de volgende paragraaf wordt nagegaan of de overheid mag contracteren met privépersonen.
Daarna worden een aantal mogelijke overeenkomsten besproken die in aanmerking komen
voor contractuele samenwerking tussen de publieke en de private partner. Het ligt niet in mijn
bedoeling een exhaustieve opsomming weer te geven.
§2. Mag de overheid contracten sluiten?
33. Uit art. 105 van de Grondwet volgt dat elke rechtshandeling van een overheidsinstantie
steun moet vinden in grondwettelijke of wetskrachtige bepalingen.65 Hoewel traditioneel
wordt aangenomen dat er geen specifieke wet nodig is om aan de overheid de bevoegdheid te
verlenen contracten te sluiten, mag men dat niet als een vanzelfsprekendheid beschouwen.66
58 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 19. 59 F. VANDENDRIESSCHE, Publieke en Private Rechtspersonen: naar een graduele, meerduidige en
evolutieve benadering van het onderscheid in de wetgeving en de rechtspraak, Brugge, die Keure, 2004, 79. 60 R. KRUITHOF, “Leven en dood van het contract”, RW 1985-86, (2731) 2744. 61 F. VANDENDRIESSCHE, Publieke en Private Rechtspersonen: naar een graduele, meerduidige en
evolutieve benadering van het onderscheid in de wetgeving en de rechtspraak, Brugge, die Keure, 2004, 87. 62 J.H. BEESTMAN, “Publiek-private samenwerking. Juridisch-bestuurlijke aspecten”, BR 1987, 648. 63 F. VANDENDRIESSCHE, Publieke en Private Rechtspersonen: naar een graduele, meerduidige en
evolutieve benadering van het onderscheid in de wetgeving en de rechtspraak, Brugge, die Keure, 2004, 83; S. BAETEN, De overheid als ondernemer, Brugge, die Keure, 2003, 75-79. 64 M. VAN DAMME, “Goede trouw van burger en bestuur”, RW 1989-90, (1107) 1109. 65 A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch
administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 19. 66 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 21. Auteurs verwijzen naar RvS, Compagnie Congolaise de Construction, nr. 7.205, 4 september 1959, RJDA 1959, 208 en Brussel 21 juni 1988, JT 1989, 26.
17
Art. 1123 B.W. vormt een algemene wettelijke basis voor de overheid om te contracteren.67
Het artikel bepaalt dat eenieder, dus ook de overheid, overeenkomsten kan aangaan voor
zover deze daartoe door de wet niet onbekwaam is verklaard. Zo’n verbod tot contracteren
bestaat voor geen enkele overheid. Hiermee kunnen we het verhaal niet afsluiten. De overheid
beschikt ook over publiekrechtelijke middelen om haar taak te verwezenlijken. Mag de
overheid de contractuele weg opgaan wanneer zij ook publiekrechtelijke alternatieven heeft?
34. De meeste auteurs nemen aan dat de overheid twee wegen kan bewandelen om het
algemeen belang te behartigen. Er kan gekozen worden voor de publiekrechtelijke weg of
voor de privaatrechtelijke weg, zelfs wanneer de overheid daartoe niet uitdrukkelijk bij wet
gemachtigd werd.68 Dit wordt de ‘tweewegenleer’ genoemd. Hierbij moet de overheid wel
een aantal spelregels respecteren. Vooreerst mag het gebruik van de contractuele techniek niet
strijdig zijn met een dwingende positiefrechtelijke regeling.69 Dit kan voorvallen wanneer de
publiekrechtelijke weg expliciet wordt voorgeschreven. Bovendien mag de contractuele
techniek niet gehanteerd worden als ze botst met een algemeen rechtsbeginsel, zoals het
gelijkheidsbeginsel.70 Tot slot mag het gebruik ook niet leiden tot bevoegdheidsoverdracht of
miskenning van bevoegdheden, noch tot een wezenlijke beperking van de
beoordelingsvrijheid van de optredende overheid.71
De weinige rechtspraak72 in dit verband bevestigt de visie van de rechtsleer.
67 A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch
administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 147; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-
Private Samenwerking, die Keure, 2003, 21; D’HOOGHE, D., “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, (75) 78. 68 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 22; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 230-231; D. D’HOOGHE, “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, (75) 90; B. PEETERS, Convenanten, in het bijzonder
milieuconvenanten, Zwolle, Tjeenk Willink, 1994, 34; D. DEOM, Le statut juridique des entreprises publiques, Brussel, Story-Scientia, 1990, 56; M. BOSMANS, “De verhouding tussen het privé-contractenrecht en het publiekrecht”, RW 1985-86, (2101) 2118. Contra: M. PAQUES, De l’acte unilatéral au contrat dans l’action
administrative, Brussel, Story-Scientia, 1991, 345-413; M. PAQUES, “Les conventions sectorielles en matière d’environnement du point de vue du droit public” in H. BOCKEN en I. TRAEST (eds.), Milieubeleidsovereenkomsten, Brussel, Story-Scientia, 1991, 56-85. 69 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 23-24; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 231; D. D’HOOGHE, “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, (75) 79; B. PEETERS, Convenanten, in het bijzonder
milieuconvenanten, Zwolle, Tjeenk Willink, 1994, 34. 70 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 24-25; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 231; D. D’HOOGHE, “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, (75) 87. 71 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 25-32; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 231; D. D’HOOGHE, “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, (75) 79; B. PEETERS, Convenanten, in het bijzonder
milieuconvenanten, Zwolle, Tjeenk Willink, 1994, 34. 72 RvS, P.V.B.A. Van Laere, nr. 33.685, 19 december 1989; Brussel 21 juni 1988, JT 1989, 26.
18
35. Vroeger gold dat op goederen van het openbaar domein geen zakelijke rechten konden
worden gevestigd. Echter, in de rechtspraak bestaat er evenwel al geruime tijd een tendens
deze beperking terug te dringen tot de gevallen waarin de vestiging van een zakelijk recht de
bestemming van het openbaar domeingoed in de weg staat. Hiermee wou de rechtspraak
tegemoetkomen aan de veel gehoorde klacht dat het leerstuk van het openbaar domein de
valorisatie ervan in de weg zou staan.73 Een aantal bepalingen van het PPS-decreet voorzien
expliciet in de mogelijkheid om, in afwijking van het klassieke domeingoederenrecht74, toch
zakelijke rechten te vestigen op het openbaar domein. Zo voorziet art. 10 PPS-decreet dat de
Vlaamse regering voor de Vlaamse Gemeenschap of het Vlaamse Gewest zakelijke rechten
kan vestigen op de onroerende goederen die behoren tot het openbaar domein, voor zover de
gevestigde zakelijke rechten niet kennelijk onverenigbaar zijn met de bestemming van deze
goederen. Een zelfde regeling is uitgewerkt voor de provincies75, de gemeenten76 en de
OCMW’s77.
§3. Mogelijke rechtsinstrumenten
A. Koop-verkoop78
36. De koop is een bijzondere overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een goed
te leveren, en de andere daarvoor een prijs te betalen. Hij kan bij authentieke of bij
onderhandse akte worden aangegaan.79
In de praktijk gaat het om koop-verkoopovereenkomsten waarbij bepaalde verplichtingen
opgelegd worden. De verkoop van een perceel grond op voorwaarde dat de koper de
verplichting op zich neemt bepaalde infrastructuurwerken uit te voeren, kan hier als
voorbeeld dienen.80 Via de uitgifte van bouwgrond, kunnen (vooral) gemeenten invloed
uitoefenen op wat op de grond gebouwd wordt en hoe het gebouwde in gebruik moet worden
genomen en gehouden.81
Het belang van de techniek van de koop in het kader van PPS mag men niet overschatten. Het
betreft zeker niet het belangrijkste rechtsinstrument. Meestal zal de koopovereenkomst
73 J. DE STAERCKE, “De valorisatie van het openbaar domein”, TBO 2005, (186) 191. 74 Wet 31 mei 1923 betreffende de vervreemding van onroerende domeingoederen, B.S. 3 juni 1923. 75 Artt. 114novies §1 en 146 Provinciewet. 76 Artt. 237bis en 263sexies Nieuwe Gemeentewet. 77 Art. 77 OCMW-wet. 78 Voor een uitvoerige bespreking, zie C. ENGELS, Bijzondere overeenkomsten. Syllabus, Brugge, die Keure, 2006, 3-111. 79 Art. 1582 B.W. 80 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 234. 81 R. TIMMERMANS, “Appartementsrecht als bindmiddel bij publiek-private samenwerking”, T.App. 2002, afl. 2, (1) 2.
19
kaderen binnen een groter geheel van contracten die samengenomen een bepaald project
vormen.82
B. Erfpacht83
37. Erfpacht kan omschreven worden als het zakelijk recht om het volle genot te hebben van
andermans onroerend goed, onder gehoudenheid aan de eigenaar van dit onroerend goed een
jaarlijkse vergoeding, de canon, te betalen ter erkenning van zijn eigendomsrecht. Het
erfpachtrecht mag noch voor een langere periode dan 99 jaar, noch voor een kortere periode
dan 27 jaar, worden gevestigd.84 De bepalingen van de erfpachtwet zijn van suppletief recht,
wat betekent dat partijen afwijkende bepalingen kunnen opnemen in hun contract. Echter, de
regels m.b.t. de minimale en maximale termijn zijn van dwingend recht.
38. Hieruit volgt dat de erfpachter gebouwen mag oprichten waar hij het eigendomsrecht
van bekomt, en dit voor de duurtijd van de erfpacht. De grondeigenaar blijft wel eigenaar van
het in erfpacht gegeven goed. Behoudens andersluidende overeenkomst kan de erfpachter de
goederen waarover hij erfpacht heeft, voor de duur van zijn recht in huur geven of ze, voor
eenzelfde duur, met een hypotheek of met een erfdienstbaarheid bezwaren.85 Op het einde van
de erfpacht, kan de erfpachter de gebouwen die hij heeft opgericht, wegnemen voor zover hij
niet verplicht was deze op te richten. In dat laatste geval komen deze de eigenaar toe die
hiervoor, behoudens andersluidende bepalingen, geen vergoeding moet betalen.86
39. Deze juridische techniek biedt in het kader van de overheidspolitiek inzake ruimtelijke
ordening interessante mogelijkheden. Zo is de totstandkoming van de steden De Haan en
Louvain-la-Neuve te danken aan de door de overheid verleende erfpachtrechten.87 Ook de
82 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 231. 83 Voor een grondige bespreking, zie bijv.: C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het
opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 161-190; A. VAN OEVELEN, “Overeenkomsten op basis van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN BELGISCHE NOTARISSEN (ed.), Oude en nieuwe rechtsfiguren:
erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, 1-67. 84 Artt. 1 en 2 Wet 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, Journal officiel du royaume des Pays-Bas 1824, nr. 14 (hierna: Erfpachtwet). 85 Art. 6 Erfpachtwet. 86 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 233-234; A. VAN OEVELEN, “Overeenkomsten op basis van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN BELGISCHE NOTARISSEN (ed.), Oude en
nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, 8. 87 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 163. Auteurs verwijzen naar een ordonnantie van de Brusselse Hoofdstedelijke Executieve waarbij de rechtsfiguur van de erfpacht gehanteerd wordt met het oog op stedenbouwkundige renovatie.
20
ondergrond kan in erfpacht worden gegeven. De uitbreiding van de Brugse parking ’t Zand
kan hierbij als voorbeeld worden aangehaald.88
C. Opstal89
40. Het opstalrecht is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen op
andermans grond te hebben.90 Dit recht kan worden toegestaan voor een termijn van
maximum 50 jaar. Deze ‘termijnbepaling’ heeft als enige een dwingende aard. Komt men een
langere termijn overeen, wordt ze herleid tot de maximale duurtijd. Wel zal men het
opstalrecht kunnen hernieuwen voor opnieuw een periode van maximaal 50 jaar. Het arrest
van het Hof van Cassatie van 18 mei 2007 maakte het overheden mogelijk om een zelfstandig
opstalrecht, dus onafhankelijk van een andere rechtsfiguur, te vestigen op het openbaar
domein, voor zover het gebruik dat elke burger moet krijgen niet belemmerd wordt.91
41. Het recht van opstal verleent de houder van het recht om tijdelijk gebouwen, werken en
beplantingen in eigendom te bezitten op een grond die aan een ander toebehoort. De
opstalhouder kan zijn recht vervreemden, en tevens de door hem opgerichte gebouwen met
hypotheek en erfdienstbaarheden bezwaren.
42. In de overeenkomst houdende vestiging van het opstalrecht kunnen partijen, zoals reeds
gezegd, afwijken van de wettelijke regeling. Zo is het realistisch dat voorzien wordt dat de
opstalhouder de verplichting heeft tot het bouwen van een specifiek omschreven goed: een
appartementsgebouw, een sporthal…
Opstalconstructies worden vandaag vaak gebruikt door (gemeentelijke) overheden die nieuwe
industrieën willen aantrekken of economische expansie willen stimuleren.92 De techniek gaat
terug op een circulaire van de minister van Binnenlandse Zaken en Openbaar Ambt van 17
september 1963.93 DE WULF, BAEL, DEVOS en DE DECKER schetsen de werkwijze als
volgt: “De gemeente verkoopt, contant of op termijn, een perceel grond aan een industrieel
met voorbehoud van het recht van opstal. De gemeente richt vervolgens krachtens het
opstalrecht op die grond een nijverheidsgebouw op, en verhuurt dit gedurende een lange
88 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 234. 89 Voor een grondige bespreking, zie bijv.: C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het
opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 191-246. 90 Art. 1 Wet 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas 1824, nr. 13 (hierna: Opstalwet). 91 Cass. 18 mei 2007, RW 2007-08, 736, noot V. SAGAERT, NjW 2007, 652, noot W. RASSCHAERT; RNB 2007, 631, noot D. LAGASSE; V. SAGAERT, “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van onroerende eigendom”, TPR 2009, afl. 1, (21) 78. 92 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 192. 93 Circulaire van de minister van Binnenlandse Zaken en Openbaar Ambt van 17 september 1963, B.S. 28 september 1963.
21
periode (15 à 20 jaar) aan de industrieel tegen een huurprijs die de gemeente toelaat de
lening, die zij zelf aanging om de bouw te financieren, te dragen. Op het einde van het
opstalrecht wordt de industrieel, zonder vergoeding, eigenaar van het gebouw. Het voordeel
voor de industrieel is dat de gemeente vaak over “goedkoop” geld kan beschikken zodat de
huurprijs relatief laag zal zijn.”94
Wanneer de lokale overheid bepaalde infrastructuur wil oprichten, zonder zelf in te staan voor
de volledige uitwerking en opvolging van het project, zal vaak een opstalrecht verleend
worden aan een financiële instelling. In zo’n geval zal de vestigingsakte voorzien dat de
financiële instelling het project zal realiseren en vervolgens het goed zal verhuren aan de
lokale overheid. De lokale overheid betaalt de huur aan de financiële instelling, zodat deze
laatste de geïnvesteerde gelden, interesten en projectontwikkelings- en opvolgingskosten kan
recupereren. Verstrijkt de termijn van het opstalrecht, wordt de overheid zonder enige
vergoeding eigenaar van de opgerichte constructies.95
Een concreet voorbeeld waarbij opstalrechten werden verleend, betreft de renovatie van de
gebouwen aan het Martelaarsplein, waar de Vlaamse regering gevestigd is.96
D. Onroerende leasing
43. Er bestaat geen wettelijk omschreven definitie van onroerende leasing. Het gaat om een
uit de praktijk gegroeid onbenoemd contract. Er wordt aangenomen dat het om een autonome
en ondeelbare overeenkomst sui generis gaat, met een intuitu personae-karakter.97
“Onroerende leasing kan worden omschreven als een driepolige financieringsoperatie
waarbij de leasinggever (lessor) de verbintenis aangaat een gebouw op te richten, aan te
kopen of in te richten volgens de plannen en de aanwijzingen van de toekomstige gebruiker
van dit goed, de leasingnemer (lessee), en dit goed aan deze laatste in gebruik te geven voor
een lange termijn, tegen betaling van een vergoeding die in functie staat van het door de
leasinggever geïnvesteerde kapitaal”.98
44. Deze techniek werd o.a. gebruikt voor de oprichting van de WTC-toren III aan het
Brusselse Noordstation.99
94 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 192-193. 95 C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 193. 96 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 234. 97 Antwerpen 1 juni 1994, Not.Fisc.M. 1995, afl. 3, 15, noot C. VANHALEWYN; C. DE WULF, J. BAEL, S. DEVOS en H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten – Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 247. 98 A. VAN OEVELEN, “Overeenkomsten op basis van erfpacht en het recht van opstal. Onroerende leasing: een theoretisch kader” in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN BELGISCHE NOTARISSEN (ed.), Oude en nieuwe
rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, 56; F. HAEX, “‘Onroerende leasing’ als financieringsformule voor gemeentelijk investeringen”, De Gem. 1980, (94) 94 e.v. 99 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 235.
22
E. Domeinconcessie
45. De domeinconcessie heeft zich ontwikkeld in de rechtsleer100 en de rechtspraktijk101. Het
betreft een overeenkomst waarbij het bestuur tijdelijk en mits betaling van een vergoeding
aan een persoon de toelating geeft om exclusief en voor een welbepaald doel het openbaar
domein te bezetten.102 De Raad van State omschrijft de domeinconcessie als “een
administratieve overeenkomst waarbij de overheid een persoon het recht verleent om een
gedeelte van het openbaar domein tijdelijk en op een wijze die het recht van anderen uitsluit,
in gebruik te nemen, en die om redenen ontleend aan het openbaar belang eenzijdig kan
worden herroepen”.103 De ingebruikname van het openbaar domein door de privépersoon
dient niet om het algemeen belang te benaarstigen. Enkel de uitoefening van diens
privéactiviteiten speelt een rol.104 De goederen van het openbaar domein zijn niet in de handel
en kunnen bijgevolg niet aan particulieren vervreemd worden.105 Mogelijks maken ze wel het
voorwerp uit van precaire gebruiksrechten, toegestaan aan particulieren.
46. Illustratief kan bij deze techniek verwezen worden naar de overeenkomst van 14 juni
1995 omtrent de overdracht in beheer en genot van terreinen gelegen in het nieuwe
havengebied aan de Maatschappij van de Brugse Zeevaartinrichtingen.106
F. Promotieovereenkomst
47. Een promotieovereenkomst omschrijft men als de overheidsopdracht voor aanneming
van werken of van leveringen die zowel betrekking heeft op de financiering en de uitvoering
van werken of leveringen als, in voorkomend geval, op de studie ervan of op elke
100 Zie o.a. P. ORIANNE, “La loi et le contrat dans les concessions de service public”, RPDB 1966, 241-250. 101 Deze domeinconcessie heeft zich vooral ontwikkeld in de havenpraktijk, zie: E. VAN HOOYDONK, Beginselen van havenbestuursrecht: onderzoek naar de grondslagen en de draagwijdte van de havenbestuurlijke
autonomie, Brugge, die Keure, 1996, 240 e.v. 102 S. VAN GARSSE, “De contractuele ingebruikname van het openbaar domein”, Huur 2004, afl. 4, (126) 127; J. VAN COILLIE, “Recente contractvormen in het bouwrecht” in M. STORME, Y. MERCHIERS en J. HERBOTS (eds.), De overeenkomst vandaag en morgen, Antwerpen, Kluwer, 1990, 266. 103 RvS, NV Seaport Terminals, 2 januari 1993, nr. 41.878; RvS, Singule, 22 november 2004, nr. 137.417; S. VAN GARSSE, De concessie in het raam van de publiek-private samenwerking: een analyse van het openbaar en het privaat domein, van de domeinconcessies, de concessies van openbare werken, de concessies van diensten en hun aanbesteding, Brugge, die Keure, 2007, 237; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-
Private Samenwerking, Brugge, die Keure, 2003, 43. 104 RvS, Diependale, 29 september 1978, nr. 19.159; RvS, Grauwels, 7 mei 1965, nr. 11.221; D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, Brugge, die Keure, 2003, 44. 105 T. VILLÉ, “Publiek-private samenwerking. PPS-instrumenten in het licht van het aanbestedingsrecht”, Jura
Falc. 2004-05, afl. 2, (203) 230. 106 Boek Rekenhof 1998, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 11/1, 224; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 236.
23
dienstverlening in dat verband.107 Typerend voor dergelijke overeenkomst is de
prefinanciering van het project door de privésector. Het levert aan deze soort van
overeenkomsten een zeker PPS-gehalte. De integrale financiële verantwoordelijkheid ligt bij
de promotor, die zich genoodzaakt ziet om de realisatie van het project eerst zelf te
financieren, en daarvoor pas wordt vergoed indien hij alle verplichtingen is nagekomen.
Aldus kan men stellen dat de promotor het financiële risico draagt.108
48. Als voorbeeld kan de overeenkomst van 16 december 1994 worden aangehaald, die de
Vlaamse Gemeenschap sloot voor de bouw van een kantoorgebouw om het Departement
Leefmilieu en Infrastructuur te huisvesten.109
G. Concessie van openbare dienst en concessie van openbare werken110
49. De concessie van openbare dienst en van openbare werken worden wettelijk niet
gedefinieerd. Deze rechtsfiguren zijn ontleend aan het Franse administratief recht.111 Volgens
MAST e.a. is de concessie van een openbare dienst “een administratief contract waarbij de
overheid, een particulier (natuurlijk persoon of rechtspersoon) of een publiekrechtelijk
orgaan tijdelijk ermee belast, onder haar gezag en mits naleving van de door haar bepaalde
voorwaarden, een openbare dienst op eigen kosten en risico te exploiteren tegen een
vergoeding die normaliter op de gebruikers wordt verhaald”.112 Over de bruikbaarheid van
de concessie van openbare dienst voor PPS-projecten bestaat enige discussie, gezien het
stringente karakter van een dergelijk administratief contract.113
50. Een concessie van openbare werken is “een overeenkomst waarbij de overheid –
normaliter de bouwheer – de uitvoering gunt van een bouwwerk dat beantwoordt aan de
107 Art. 9, lid 3 Wet 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor aanneming van werken, leveringen en diensten, B.S. 22 januari 1994. 108 P. FLAMEY en S. KNAEPEN, Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele juridische spelregels
en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 127-128. 109 Boek Rekenhof 1998, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 11/1, 182; S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 236. 110 Voor een uitgebreide bespreking van de concessie, zie: S. VAN GARSSE, “De concessieve techniek: oud en nieuw instrument van PPS” in D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private
samenwerking, Brugge, die Keure, 2004, 27-54. 111 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, Brugge, die Keure, 2003, 44. 112 A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch
administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 153. 113 K. LEUS en J. DEBIÈVRE, “De gemeente en de publiek-private samenwerking – Een juridische terreinverkenning vanuit het oogpunt van de democratische controle” in S. VANSTEENKISTE en L. VENY (eds.), Een toekomst voor de gemeente, Brussel, Larcier, 2001, (61) 111. De auteurs verwijzen naar een uiteenzetting gegeven door D. D’HOOGHE naar aanleiding van de lessenreeks ‘Overheid en economische activiteit: recht en beleid’, georganiseerd door het Instituut voor de Overheid en gehouden te Leuven op 21 december 2000.
24
behoeften en de normen van de overheid, dat bestemd is voor de werking van de openbare
dienst en dat op het einde van die overeenkomst eigendom wordt van die overheid, met als
tegenprestatie de verlening door de overheid van het recht van exploitatie van het opgerichte
bouwwerk, al dan niet gepaard gaande met een vergoeding door de overheid of van een
retributie door de concessiehouder gedurende de duur van de overeenkomst”.114
51. Het in de rechtsleer meest aangehaalde voorbeeld van een (Vlaamse) concessie, de
exploitatie van de Liefkenshoekstunnel door de NV Tunnel Liefkenshoek, een consortium
van drie aannemers, wordt veelal op uitvoerige wijze beschreven.115 Hier wil ik me niet laten
verleiden deze – eigenlijk nogal ingewikkelde – constructie uiteen te zetten. Samengevat
komt het er op neer dat de gebruikers van de tunnel tol dienen te betalen in ruil voor de
terbeschikkingstelling van de wegeninfrastructuur. De concessieve techniek hanteerde men
ook in Mechelen, waar een privébedrijf 1600 parkeerplaatsen exploiteert.116
In het verleden werd de concessie gebruikt voor de eerste spoorwegverbinding tussen Gent en
Antwerpen (1843), de Eiffeltoren (1887), de Kanaaltunnel (1986), de HSL-Zuidverbinding in
Nederland (2001).117
Afdeling 3. De participatieve PPS
§ 1. Algemeen
52. Deze masterproef heeft geenszins de bedoeling de finesses weer te geven met betrekking
tot de participatieve PPS. Het lijkt mij te volstaan de grote krachtlijnen hiervan weer te geven.
Supra werd duidelijk gemaakt dat de overheid een beroep mag doen op rechtsfiguren die
voortspruiten uit het burgerlijk recht om haar doelstellingen te realiseren. Anders ligt de vraag
of de overheid participaties mag nemen in privaatrechtelijke rechtspersonen.
§ 2. De participatieve PPS
53. Naast de contractuele PPS, kan men projecten ook realiseren via een participatieve PPS.
Hierdoor wordt de realisatie van PPS-projecten toevertrouwd aan een speciaal op te richten
114 A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch
administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 153. 115 A. MAST, J. DUJARDIN, M. VAN DAMME en J. VANDE LANOTTE, Overzicht van het Belgisch
administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 153; M. VERVOORT, “Fiscale aandachtspunten bij publiek-private samenwerking” in D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private samenwerking, Brugge, die Keure, 2004, (137) 162. 116 S. VAN GARSSE, “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem. 2001, (225) 237. 117 S. VAN GARSSE, “De concessieve techniek: oud en nieuw instrument van PPS” in D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private samenwerking, Brugge, die Keure, 2004, (27) 29.
25
vennootschap of andere rechtspersoon, waarin zowel private als publieke partners een belang
nemen.118
54. D’HOOGHE en VANDENDRIESSCHE119 formuleren een drietal argumenten die
pleiten voor dergelijke verregaande samenwerking. Wanneer een vennootschap opgericht
wordt, kan deze zelfstandig beslissingen nemen, zonder dat de publieke en de private partners
telkenmale afzonderlijk stelling moeten innemen.120 Vervolgens kan de herkenbaarheid t.a.v.
derden ook als een belangrijk voordeel aangemerkt worden.121 Alle personen die bij het PPS-
project betrokken zijn, beschikken over één centraal aanspreekpunt, nl. de afzonderlijke of
gemengde rechtspersoon. Tot slot kunnen de fiscale voordelen en de
aansprakelijkheidsbeperking een rol spelen bij de keuze voor deze techniek.
55. Kiest de overheid voor de figuur van de participatieve PPS, kan het zowel om een
publiekrechtelijke als om een privaatrechtelijke rechtspersoon gaan. Dit is de zogeheten
‘tweewegenleer’.122
56. Bij een publiekrechtelijke rechtspersoon richt de overheid de rechtspersoon op via een
organieke oprichtingswet, een decreet of een ordonnantie. De rechtspersoonlijkheid wordt dus
door of krachtens een wetskrachtige bepaling toegekend. Op deze manier kan de
publiekrechtelijke partij de werking, het toezicht… van de op te richten rechtspersoon
regelen. Niet alleen de oprichting en de rechtspersoonlijkheid moeten geregeld worden, ook
alle overige essentiële bestanddelen van de op die rechtspersoon toepasselijke regels dienen
door de formele wetgever te worden uitgevaardigd.123
57. De Raad van State, afdeling wetgeving, heeft in tal van adviezen124 aanvaard dat de
verschillende overheden ook een beroep kunnen doen op privaatrechtelijke technieken, zijnde
het vennootschapsrecht en de v.z.w.-wetgeving. De oprichting en de rechtsvorm van de
118 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 12. 119 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, Die Keure, 2003, 148. 120 A.G. BREGMAN, Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking: rapport van een in
opdracht van het Ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheerdoor het instituut voor
bouwrecht uitgevoerd onderzoek , Deventer, Kluwer, 1990, 85-86. 121 S. BAETEN, De overheid als ondernemer, Brugge, die Keure, 2003, 74. 122 P. COLLE en S. VAN CROMBRUGGE, “De verzelfstandiging van het stedelijk museaal beleid: juridische en fiscale aspecten”, RW 1991-92, (912) 912; D. D’HOOGHE, “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, (75) 103. 123 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 150-152. 124 O.a. advies bij het ontwerp van decreet betreffende de oprichting van de v.z.w. Educatief Bosbouwcentrum Groenendaal, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 1371/1, 14-15; advies bij het ontwerp van decreet houdende oprichting van de v.z.w. “De Rand” voor de ondersteuning van het Nederlandstalige karakter van de Vlaamse rand rond Brussel, Parl.St. Vl.Parl. 1995-96, nr. 402/1, 28-31. Zo stelt de Raad van State dat “aangenomen wordt dat de Gemeenschappen en Gewesten, voor het oprichten van een openbare dienst, twee wegen uit kunnen: een publiekrechtelijke en een privaatrechtelijke”.
26
rechtspersoon worden aldus niet geregeld door een of andere publiekrechtelijke bepaling. Het
Rekenhof125, de Raad van State126 en de toezichthoudende overheden vereisen echter voor het
gebruik door de overheid van het privaatrechtelijk instrumentarium een bijzondere
wetskrachtige machtiging. Zodoende zou de overheid niet op rechtmatige wijze kunnen
deelnemen in een privaatrechtelijke rechtspersoon indien hiervoor niet de vereiste
reglementaire machtiging voorhanden is.127 Als deze redenering gevolgd wordt, staat dit
gelijk met het verwerpen van de tweewegenleer, wat niet de bedoeling kan zijn…128 Toch
waakte de Vlaamse overheid er over te beschikken over een decretale machtiging alvorens
gebruik te maken van een privaatrechtelijke rechtspersoon.129 Op het Vlaamse niveau (en hier
beperk ik me toe) heeft de decreetgever in het PPS-decreet een generieke machtiging
ingevoerd. Een onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds de machtigingen voor de
Vlaamse Gemeenschap en het Vlaamse Gewest en anderzijds de machtigingen voor de intern
verzelfstandigde agentschappen (IVA’s) met rechtspersoonlijkheid en de extern
verzelfstandigde agentschappen (EVA’s). Art. 13 PPS-decreet machtigt de Vlaamse regering
voor de Vlaamse Gemeenschap of het Vlaamse Gewest om op grond van het private
vennootschaps- of verenigingsrecht, instellingen, verenigingen en ondernemingen op te
richten of erin deel te nemen, voor zover het niet met een bevoegdheidsoverdracht gepaard
gaat en de oprichting of deelname niet gepaard gaat met een inbreng in geld (bijv. een inbreng
in natura). Gaat de deelname gepaard met een bevoegdheidsoverdracht, dan moet de Vlaamse
regering telkenmale een individuele decretale machtiging bekomen, zodat de voorwaarden
van de bevoegdheidsoverdracht kunnen vastgesteld worden.130 Ook de IVA’s en EVA’s
worden in art. 14 van het PPS-decreet gemachtigd om op grond van het private
vennootschaps- of verenigingsrecht, instellingen, verenigingen en ondernemingen op te
richten of erin deel te nemen. Gaat de deelneming of oprichting gepaard met
bevoegdheidsoverdracht, dan vereist het PPS-decreet machtiging van de Vlaamse regering.
De verleende machtigingen moeten binnen de dertig dagen meegedeeld worden aan het
Vlaams Parlement.
125 Parl.St. Vl.Parl. 1989-90, nr. 14/1. Het betreft het 146e opmerkingenboek van het Rekenhof voor het jaar 1989. 126 RvS, Driessens, 15 september 1992, nr. 40.314. In casu werd de deelname van de Vlaamse Gemeenschap in de v.z.w. Vlaamse Operastichting als onwettig aangemerkt, omdat er geen bijzondere decretale machtiging voorhanden was. 127 J. DUJARDIN, “Verzelfstandiging van gemeentediensten als instrument voor een modern management” in X. (ed.) Liber Amicorum Prof. Dr. G. Baeteman, Deurne, Story-Scientia, 1997, (479) 507; K. LEUS, “Een klassiek bestuursrechtelijke benadering van het verschijnsel ‘verzelfstandiging’ van openbare diensten: naar een nieuw evenwicht tussen autonomie en centrale sturing” in X. (ed.), Liber Amicorum Prof. Dr. G. Baeteman, Deurne, Story-Scientia, 1997, (585) 614-616. 128 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 179. 129 Zie o.a. Decreet 23 maart 1994 houdende regularisatie van de toetreding van de Vlaamse regering tot verenigingen zonder winstgevend doel, B.S. 23 juni 1994; Decreet 2 maart 1999 tot machtiging van de Vlaamse regering om mee te werken aan de oprichting van de naamloze vennootschap “Reproductiefonds Vlaamse Musea”, B.S. 13 april 1999. 130 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1, 13.
27
Het instrument van de commerciële vennootschap werd recent nog gebruikt door de
Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (GOMB)
bij de realisatie van drie vastgoedprojecten op sites in Sint-Jans-Molenbeek, bestemd voor
kantoren, KMO’s en woonflats.131
58. In sommige rechtsleer132 blijft het niet bij de voormelde twee wegen. Er is bovendien
nog een derde weg, nl. de hybride weg. Het betreft een mengvorm tussen rechtspersonen met
zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk statuut. Deze gemengde rechtspersoon
komt in de praktijk regelmatig voor. Een zuivere scheiding tussen de publiekrechtelijke en de
privaatrechtelijke weg is niet steeds mogelijk of wenselijk. Zo kan het zijn dat de overheid
bepaalde elementen van het private vennootschapsrecht of verenigingsrecht van toepassing
maakt op de publiekrechtelijke rechtspersoon. Als typevoorbeelden van hybride
rechtspersonen kunnen de Vlaamse investeringsmaatschappijen dienen. Denk hierbij vooral
aan de Gewestelijke Investeringsmaatschappij voor Vlaanderen (GIMV) met haar
gespecialiseerde dochtermaatschappijen, o.a. de Vlaamse Milieuholding (VMH) en de
Limburgse Reconversiemaatschappij (LRM).133
131 R. TIMMERMANS, “Appartementsrecht als bindmiddel bij publiek-private samenwerking”, T.App. 2002, afl. 2, (1) 2. 132 A. ALEN en W. DEVROE, Verzelfstandiging van bestuurstaken in België, Deventer, Tjeenk Willink, 1999, 108. 133 D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE, Publiek-Private Samenwerking, die Keure, 2003, 208-231.
28
Hoofdstuk 4: PPS en het Grond- en Pandendecreet
Afdeling 1. Algemeen
59. Het belang van het decreet134 van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid
mag niet onderschat worden. In het decreet verstaat men onder grond- en pandenbeleid het
aansturen, het coördineren, het ontwikkelen en het aanwenden van ruimtelijke en sectorale
beleidsstrategieën en instrumenten, met het oog op het faciliteren, het stimuleren, het
bevorderen en het corrigeren van de grond- en pandenmarkt.135 De overheid stuurt de
aspecten van de markt van onroerende goederen (gronden en panden) aan, zodat het gebruik
en de gebruiksmogelijkheden van gronden enorm beïnvloed wordt. Soms maken overheden
zelfs afspraken met marktpartijen die tot ontwikkeling willen overgaan.136
Het decreet trad in werking op 1 september 2009, behoudens een aantal specifieke bepalingen
en overgangsbepalingen.
60. Met het Grond- en Pandendecreet wil de Vlaamse decreetgever rekening houden met de
mogelijkheden op het vlak van PPS, of op het vlak van de uitvoering van publieke doelen
door private actoren. Om de realisatie van deze publieke doeleinden waar te maken, zijn
duidelijke en bindende juridische instrumenten nodig.137
“Op zeer korte tijd is het inzicht ontstaan dat de tijd dat ‘overheden’ alles kunnen, zeer snel
aan het voorbijgaan is. Overheden kunnen nog wel beleidsplannen opmaken, richtingen
aangeven, keuzes maken en bij de uitvoering coördinerend optreden. Het uitvoeren van taken
die altijd als ‘overheidstaken’ werden aanzien moeten ze evenwel om diverse redenen meer
en meer uit handen geven, zoals o.m. omwille van de snelheid van de maatschappelijke
evolutie, de mogelijkheid om er snel op in te spelen door o.m. het aantrekken van
gekwalificeerd personeel aan een prijs die er tegenover staat, de kostprijs van de acties en de
omvang van de in te zetten middelen, de ingewikkeldheid van het maatschappelijk raderwerk.
Op zeer korte tijd heeft een nieuwe ‘constructie’, een nieuw instrument, hierop het antwoord
trachten te zoeken : de publiek private samenwerking.”138
134 Decreet 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009 (hierna: Grond- en Pandendecreet). Voor een grondige bespreking, zie T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, 474-486; P.-J. DEFOORT, “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 213-247. 135 Art. 2.1.1 lid 1 Grond- en Pandendecreet. 136 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 3. 137 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 8. 138 H.C. SEBREGHTS en F. SEBREGHTS, Handboek voor de GECORO, Brugge, Vanden Broele, 2006, 134-135.
29
61. Het decreet laat directe overheidsinterventie in de grond- en pandenmarkt toe wanneer
private actoren niet, of niet alleen, bij machte zijn om de gestelde publieke doelen te bereiken,
of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen gelijke kansen te
bieden om vrij aan die markt te participeren. Dergelijke directe overheidsinterventie is
eveneens gerechtvaardigd indien het optreden van de overheid ten opzichte van private
initiatieven kennelijk sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden
voordelen of minderkosten inhoudt.139
62. De inschakeling van PPS in de sociale huisvesting beoogt de realisatie van sociale
woningen bovenop de bestaande programma’s, nl. het investeringsprogramma van de
Vlaamse Huisvestingsmaatschappij (IP) en de Subsidies voor de Bouw en Renovatie van
sociale woningen (SBR).140
63. In het kader van deze masterproef trekt vooral Boek 4 van het Grond- en Pandendecreet
de aandacht, nl. de maatregelen betreffende betaalbaar wonen. Concreet worden hier de
opgelegde maatregelen besproken ingeval van bouw- of verkavelingsprojecten.
Afdeling 2. Maatregelen ingeval van bouw- of verkavelingsprojecten
64. Boek 4 is het belangrijkste en omvangrijkste deel van het nieuwe decreet. De bedoeling
van de decreetgever bestaat erin om een sociaal woonaanbod op te leggen.141 Fundamentele
rechtvaardigheidsnormen dienen te bepalen waaraan de vrije woningmarkt moet
beantwoorden.142 Als constitutionele grondslag voor een huisvestingsbeleid wordt gewezen
op art. 23 derde lid 3° van de Grondwet, nl. het recht op menswaardig wonen. Een
samenleving die niet enkel wordt gekarakteriseerd door vrijheid en juridische gelijkheid moet
een streefdoel zijn voor de overheid. Via sociale, economische en juridische structuren komt
feitelijke gelijkheid (in casu op het vlak van huisvesting) steeds dichterbij.143
65. Aangezien de publieke sector zich op het vlak van sociaal woonbeleid niet op de
achtergrond kan houden, draagt ze gretig haar steentje bij om het sociaal woonaanbod te
verwezenlijken. Zo voorziet art. 4.1.7 Grond- en Pandendecreet dat de gemeenten moeten
waken over de acties die de diverse Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke
rechtspersonen nemen voor de verwezenlijking van een sociaal woonaanbod. Minstens 25%
139 Art. 2.1.1 lid 2 Grond- en Pandendecreet. 140 www.vmsw.be (datum consultatie: 26 april 2010). 141 T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, (474) 479. 142 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 32. 143 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 31.
30
van de gezamenlijke oppervlakte van onbebouwde bouwgronden en kavels moeten voor het
sociaal doel voorbehouden worden. Daartoe stelt de gemeenteraad een actieprogramma op.
66. Daarnaast voorziet het decreet sociale verplichtingen voor bouw- of
verkavelingsprojecten van een bepaalde schaal. Een bepaald percentage sociaal woonaanbod
is een vereiste wil men een vergunning bekomen. Bedoeld worden144:
(1) verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een
grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten;
(2) groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld
worden;
(3) de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen waarbij ten minste vijftig
appartementen (studentenkoten komen niet in aanmerking)145 gecreëerd worden;
(4) verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw
van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1°, 2° of 3°, en
waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt
aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door
dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop
de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.
Hiermee wou de wetgever vermijden dat grote projecten kunstmatig zouden opgesplitst of
gefaseerd worden om te ontsnappen aan de verplichtingen van het decreet.146
67. Voldoet een verkavelingsproject of bouwproject aan één van de vier voornoemde
categorieën, moet een sociaal woonaanbod verwezenlijkt worden dat gelijk is aan 20 tot 40%
indien het gronden betreft van Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen, en
10 tot 20% indien de gronden eigendom zijn van overige natuurlijke of rechtspersonen.147
Deze regels gelden niet langer als de gemeente een gemeentelijk reglement Sociaal Wonen
heeft opgemaakt waaruit blijkt dat het bindend sociaal objectief148 verwezenlijkt is. In dat
geval kan de gemeente afzien van het opleggen van een percentage sociaal woonaanbod.
Tevens kan de gemeente een percentage sociaal woonaanbod bepalen dat lager is dan de
144 Art. 4.1.8 eerste lid Grond- en Pandendecreet. 145 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 49. 146 T. VANDROMME, “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW 2009-10, afl. 12, (474) 481; P.-J. DEFOORT, “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek, woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, (213) 221. 147 Art. 4.1.8 tweede lid Grond- en Pandendecreet. 148 Een bindend sociaal objectief is een gemeentelijke omschrijving van het sociaal woonaanbod dat binnen de tijdshorizon van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ten minste moet worden verwezenlijkt (art. 4.1.2 §1 Grond- en Pandendecreet). Het betreft dus een taakstelling om sociale woongelegenheden te creëren.
31
normering.149 Voorwaarde is wel dat minstens de helft van de in het reglement vermelde
percentages gehanteerd blijven.150
68. Indien een bouw- of verkavelingsproject in een nieuw gecreëerd woongebied met een
oppervlakte van minstens een halve hectare ligt, streeft de decreetgever strengere objectieven
na. Een sociaal woonaanbod van 40 tot 50% dringt zich op als de gronden toebehoren aan
Vlaamse besturen of Vlaamse semipublieke rechtspersonen; voor private gronden gaat het om
een percentage van 20 tot 25%.151
69. Aan alle verkavelingsprojecten of bouwprojecten die beantwoorden aan één van de
supra gestelde categorieën worden van rechtswege een sociale last verbonden. Deze last
verplicht de verkavelaar of bouwheer handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod
zou worden verwezenlijkt dat in lijn is met het vereiste percentage aan sociaal
woonaanbod.152 Principieel betekent dit de toepassing van 20 tot 40% voor publieke gronden,
resp. 10 tot 20% voor private gronden.153 Heeft de gemeente een gemeentelijk reglement
Sociaal Wonen, zullen de daarin vermelde percentages toepassing vinden.
70. De Memorie van Toelichting bij het decreet bevat een omstandige motivering voor het
gebruik van de sociale last.154 De verantwoording is tweeërlei. Enerzijds is de opgelegde last,
aldus de decreetgever, niets meer dan een billijke prijs die de verkavelaar of bouwheer moet
betalen voor het mogen uitvoeren van de vergunning. Anderzijds zijn stedenbouwkundige
vergunningen en verkavelingsvergunningen niet louter een toelating om bepaalde werken uit
te voeren. Het zijn instrumenten om steden en gemeenten te ontwikkelen. Dergelijke
vergunningen zorgen ervoor dat plaatselijke overheden bijkomende taken krijgen, zoals
waterzuivering, sociale voorzieningen, behoefte aan woningen… Deze bijkomende
opdrachten rechtvaardigen het opleggen van de last.
71. De verkavelaar of bouwheer kan een sociale last uitvoeren op één van de volgende door
hem gekozen wijzen155:
(1) in natura;
(2) door verkoop van de voor het vooropgestelde sociaal woonaanbod vereiste gronden aan
een sociale woonorganisatie;
149 Art. 4.1.8 derde lid Grond- en Pandendecreet. 150 Art. 4.1.9 §1 in fine Grond- en Pandendecreet. 151 Art. 4.1.12 Grond- en Pandendecreet. 152 Art. 4.1.16 §1 Grond- en Pandendecreet. 153 Art. 4.1.10 Grond- en Pandendecreet. 154 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1, 57-58. 155 Art. 4.1.17 Grond- en Pandendecreet.
32
(3) door verhuring van binnen een verkaveling of een bouwproject verwezenlijkte woningen
aan een sociaal verhuurkantoor;
(4) een combinatie van de voorgaande mogelijkheden.
72. Uitvoering in natura. Voert de verkavelaar of de bouwheer een sociale last uit in natura,
dan dient hij het sociaal woonaanbod onder een aantal stringente voorwaarden156 te
verwezenlijken. Ten eerste vereist het decreet dat het sociaal woonaanbod beantwoordt aan de
reglementaire normen die gelden in hoofde van de sociale huisvestingsmaatschappijen.
Vervolgens moeten de werken voltooid zijn binnen de vijf jaar na de afgifte van de
vergunning in laatste administratieve aanleg, of binnen de vijf jaar na de aanvang van de
vergunningsfase waarin het sociaal woonaanbod moet worden verwezenlijkt. Tot slot zal de
onderhandse overdrachtsakte binnen een termijn van vier maanden na de voltooiing van de
werken moeten verleden zijn.
De op grond van de sociale last verwezenlijkte sociale huurwoningen worden door de
bouwheer of verkavelaar verkocht overeenkomstig een cascadesysteem.157 De op grond van
de sociale last verwezenlijkte sociale koopwoningen en sociale kavels worden in naam en
voor rekening van de bouwheer of verkavelaar aangeboden door een sociale
huisvestingsmaatschappij tot wiens werkgebied de gemeente behoort.158
73. Verkoop aan een sociale woonorganisatie. Een sociale last kan ook worden uitgevoerd
door de verkoop van de voor het vooropgestelde sociaal woonaanbod vereiste gronden aan
een sociale woonorganisatie.159 Opnieuw geldt er een cascadesysteem voor het aanbieden van
de gronden. De verkoopovereenkomst mag worden gesloten onder de opschortende of
ontbindende voorwaarde dat de verkavelingsvergunning of de stedenbouwkundige
vergunning zal worden afgeleverd. Een ontvanger van registratie en domeinen of een
commissaris van het comité tot aankoop raamt de verkoopprijs. Deze schattingsprijs is gelijk
aan de venale waarde van het goed, zonder rekening te houden met de gevolgen van de
sociale last. De verkochte gronden worden door de overnemer ingericht als sociale kavels of
hij richt op deze gronden sociale woningen op. De werken worden voltooid binnen de vijf
jaar na het verlijden van de authentieke verkoopakte.
74. Verhuring aan een sociaal verhuurkantoor. Als derde uitvoeringswijze voor de sociale
last kan gewezen worden op de mogelijkheid om de binnen een verkaveling of een
bouwproject verwezenlijkte woningen te verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.160 Daartoe
156 Art. 4.1.20 §1 Grond- en Pandendecreet. 157 Art. 4.1.21 Grond- en Pandendecreet. 158 Art. 4.1.22 Grond- en Pandendecreet. 159 Art. 4.1.25 Grond- en Pandendecreet. 160 Art. 4.1.26 Grond- en Pandendecreet.
33
zijn drie vereisten gesteld. Vooreerst moet de hoofdhuurovereenkomst tussen de verkavelaar
of de bouwheer en het sociaal verhuurkantoor gesloten zijn op de datum van de afgifte van de
verkavelingsvergunning of de stedenbouwkundige vergunning. Vervolgens moet de
hoofdhuurovereenkomst gelden voor een periode van ten minste 27 jaar en mag de huurprijs
een bepaald maximum161 niet overschrijden.
75. Afsluitend wordt gewezen op de mogelijkheid om de last uit te voeren door het
verleggen van de uitvoering van de last naar andere terreinen162, door het storten van een
sociale bijdrage aan de gemeente waarbinnen het project ontwikkeld wordt163 en door het
gebruik van kredieteenheden164.
161 De huurprijs van de woning mag op de inschrijvingsdatum niet meer bedragen dan 485 euro, te verhogen met 7% per slaapkamer vanaf de tweede, en maximaal te verhogen met 28%, met dien verstande dat deze bedragen gekoppeld worden aan de gezondheidsindex. 162 Art. 4.1.18 Grond- en Pandendecreet. 163 Art. 4.1.19 Grond- en Pandendecreet. 164 Art. 4.1.16 §§ 2-3 Grond- en Pandendecreet.
34
Hoofdstuk 5: De taak van de notaris
Afdeling 1. Relatie tussen PPS en de verplichtingen van de notaris
76. Hoofdstuk 3 bevatte een aantal rechtsinstrumenten om PPS gestalte te geven. Voor elke
overeenkomst houdende koop-verkoop, erfpacht, opstal… zal de notaris bepaalde
verplichtingen moeten nakomen. Het betreft ‘elke overeenkomst’, dus ook de contracten om
PPS-constructies op te zetten, worden geviseerd. De houding van de notaris verandert
geenszins bij PPS: een soepelere interpretatie van de geldende decretale regels kan niet de
bedoeling zijn.
Hierna licht ik de informatieverplichtingen uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
(hierna: VCRO) toe, alsook de verplichtingen met betrekking tot de overdracht van gronden
uit het Bodemdecreet.
Afdeling 2. De VCRO: informatieverplichtingen voor de notaris
§1. Algemeen
77. De VCRO bevat informatieverplichtingen die zich richten tot instrumenterende
ambtenaren die onderhandse en authentieke akten opmaken.165 Hierna behandel ik uitsluitend
de actuele informatieverplichtingen die de Vlaamse Codex aan de notaris oplegt.
78. De notaris wordt in art. 1 Organieke Wet Notariaat (hierna: Org.W.) omschreven als
“een openbaar ambtenaar die aangesteld is om alle akten en contracten te verlijden waaraan
partijen de authenticiteit van overheidsakten moeten of willen doen verlenen, de dagtekening
ervan te verzekeren, ze in bewaring te houden en er grossen en uitgiften van te geven”. Hij
licht elke partij volledig in over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de
rechtshandelingen waarbij ze betrokken is en geeft aan alle partijen op onpartijdige wijze
raad.166 De informatieplicht uit de VCRO kadert in de ruimere bijstandsplicht van de
notaris167 en strekt ertoe de verkrijger zo volledig mogelijk in te lichten omtrent het
stedenbouwkundig statuut van het onroerend goed.168
165 Art. 5.2.1-5.2.6 VCRO. 166 Art. 9 §1 derde lid Org.W. 167 D. MICHIELS, “De praktische gevolgen voor de notarissenpraktijk van de nieuwe, geldende stedenbouwreglementering in Vlaanderen” in P. FLAMEY, J. GHYSELS en H. BERQUIN (eds.), Het
milieurecht en de notariële praktijk, Diegem, Kluwer, 2002, (1) 6; S. DENOO, “Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend goed”, RW 1999-00, (197) 197-200. 168 F. HAENTJENS, “Een blik op de gewijzigde informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, onuitg., 15; B. VAN OPSTAL, “Informatieverplichting: afbakening van de notariële taak” in B. HUBEAU (ed.), Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, Brugge, die Keure, 1999, (413) 431.
35
79. Art. 5.2.1 VCRO legt uitdrukkelijk een aantal verplichtingen op aan de instrumenterende
ambtenaar. De benaming ‘instrumenterende ambtenaar’ behelst niet alleen de notaris; ook de
commissarissen van de Comités tot aankoop, de provinciegouverneur en de burgemeester zijn
tot dezelfde uitdrukkelijke informatieverplichtingen gehouden die het decreet oplegt.169 Deze
categorieën van personen kunnen immers ook authentieke akten verlijden.
De verplichtingen gelden voor alle onderhandse170 en authentieke akten van verkoop of van
verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, van een inbreng van een
onroerend goed in een vennootschap, en ook voor alle akten van vestiging van erfpacht of
opstal en voor elke andere akte van een eigendomsoverdracht ten bezwarende titel.
Huwelijkscontracten en hun wijzigingen, alsook contracten aangaande mandeligheid, vallen
buiten het toepassingsgebied.171 De verplichtingen gelden voor zowel bebouwde als
onbebouwde onroerende goederen.172 Hoewel overdrachten ten kosteloze titel niet geviseerd
worden, lijkt het toch opportuun de vereiste informatie in de akte op te nemen.173
§2. Opgelegde verplichtingen
80. Wanneer de notaris geconfronteerd wordt met de zonet aangehaalde akten, zal hij zeven
vermeldingen in de akte dienen op te nemen.
Volgende vermeldingen moeten in de akte opgenomen worden:
1) of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt;
2) de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit onroerend goed met de
benamingen gebruikt in het plannenregister;
3) of er voor het onroerend goed een dagvaarding werd uitgebracht overeenkomstig art.
6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43 en iedere in de zaak gewezen beslissing;
169 M. BOES, S. VERBIST, K. VAN ALSENOY en J. GEENS, “Het decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid”, RW 2009-10, afl. 1, (2) 29; F. SCHRAM, “Informatieverplichtingen” in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.), Ruimtelijke
Ordening en Stedenbouw, Brugge, die Keure, 2004, (698) 699. 170 HAENTJENS merkt op dat de Nederlandstalige Raad van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) prefereerde om de woorden ‘(…) onderhandse en (…)’ te schrappen. De KFBN haalde hiervoor art. 5.2.5 VCRO aan, nl. de beperkte verplichtingen die vereist zijn voor overeenkomsten die buiten het notariskantoor opgesteld worden. Zie F. HAENTJENS, “Een blik op de gewijzigde informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, onuitg., 10 met verwijzing naar Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2011/4,57. 171 Art. 5.2.1 §1 eerste lid VCRO. 172 M. BOES, Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Brussel, Larcier, 2006, 117; M. BOES, “Milieu en notarieel recht” in K. DEKETELAERE (ed.), Handboek Milieurecht, Brugge, die Keure, 2001, (1413) 1418. 173 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 179; G. VAN HOORICK, “Ruimtelijke ordening” in X. (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat, deel 2, Brugge, die Keure, 2003, 117; S. SNAET en B. VAN OPSTAL, “Het nieuwe decreet op de Ruimtelijke Ordening: regels inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, (321) 343; S. SNAET, “Het recht van voorkoop en de regels inzake informatieverschaffing in het nieuwe Decreet op de Ruimtelijke Ordening”, Notarius 2000, (41) 47.
36
4) of er op het onroerend goed een voorkooprecht rust, vermeld in art. 2.4.1;
5) of er voor het onroerend goed een verkavelingsvergunning van toepassing is;
6) of het krachtens art. 4.2.12, §2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is
uitgereikt en gevalideerd;
7) de verwijzing naar art. 4.2.1 (vergunningsplichtige handelingen).
81. We kunnen ons de vraag stellen hoe de notaris deze informatie kan bekomen en – als de
betrokken instantie de informatie aflevert – of hij de verstrekte gegevens mag betrouwen.
Doorgaans vraagt de notaris via het modelformulier vastgoedinformatie174 de gemeente om de
nodige informatie.175 De gemeentebesturen beschikken over tal van informatie over
onroerende goederen. Om tegemoet te komen aan de behoefte aan informatie hebben de
Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (KFBN) en de Vlaamse Vereniging van
Steden en Gemeenten (VVSG) dit modelformulier opgemaakt, zodat notarissen
vastgoedinformatie kunnen aanvragen bij de gemeentelijke diensten. Het gebruik van het
formulier kan – hoewel het geen verplichting is – als een goede notariële praktijk bestempeld
worden.176 De parlementaire voorbereiding en de literatuur geven geen eenduidig antwoord
op de vraag of de notaris deze informatie blindelings mag vertrouwen. Uit de voorbereidende
werken bij het vroegere Decreet Ruimtelijke Ordening (hierna: DRO) vloeit voort dat de
notaris die de informatie bekomt, zich persoonlijk dient te vergewissen van de situatie,
aangezien de gemeente de informatie slechts onder voorbehoud kan verlenen.177 In de
rechtsliteratuur onderschrijven de meeste auteurs deze visie niet. Er kan geenszins verwacht
worden van de notaris dat hij zich bij elke verkoop persoonlijk vergewist van de situatie. Hij
dient zich in alle redelijkheid af te vragen of dit noodzakelijk blijkt.178 Wel zal de notaris
binnen zijn mogelijkheden de bekomen informatie moeten toetsen aan zijn eigen 174 Zie bijlage 5. 175 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 180; D. MICHIELS, “De praktische gevolgen voor de notarissenpraktijk van de nieuwe, geldende stedenbouwreglementering in Vlaanderen” in P. FLAMEY, J. GHYSELS en H. BERQUIN (eds.), Het milieurecht en de notariële praktijk, Diegem, Kluwer, 2002, (1) 8. 176 D. MICHIELS, “De praktische gevolgen voor de notarissenpraktijk van de nieuwe, geldende stedenbouwreglementering in Vlaanderen” in P. FLAMEY, J. GHYSELS en H. BERQUIN (eds.), Het
milieurecht en de notariële praktijk, Diegem, Kluwer, 2002, (1) 8. 177 Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 1332/1, 68; G. VAN HOORICK, Handboek
notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 180; S. SNAET, “Het recht van voorkoop en de regels inzake informatieverschaffing in het nieuwe Decreet op de Ruimtelijke Ordening”, Notarius 2000, (41) 48; S. SNAET en B. VAN OPSTAL, “Het nieuwe decreet op de Ruimtelijke Ordening: regels inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, (321) 347. 178 D. MICHIELS, “De praktische gevolgen voor de notarissenpraktijk van de nieuwe, geldende stedenbouwreglementering in Vlaanderen” in P. FLAMEY, J. GHYSELS en H. BERQUIN (eds.), Het
milieurecht en de notariële praktijk, Diegem, Kluwer, 2002, (1) 9; A. CARETTE, “De informatieplicht uit het Decreet houdende organisatie van de ruimtelijke ordening” in P. FLAMEY en J. GHYSELS (eds.), Ruimtelijke
Ordening en Stedenbouw anno 2000: het nieuwe decreet ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, Diegem, Kluwer, 2000, (173) 186; S. SNAET, “Het recht van voorkoop en de regels inzake informatieverschaffing in het nieuwe Decreet op de Ruimtelijke Ordening”, Notarius 2000, (41) 48; S. SNAET en B. VAN OPSTAL, “Het nieuwe decreet op de Ruimtelijke Ordening: regels inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, (321) 347.
37
praktijkervaring en aan de door hem gehanteerde informatiekanalen (o.a. hypotheekstaat,
verklaringen van partijen,…). Zo zal een plaatsbezoek zich opdringen bij een openbare
verkoop, of als partijen tegenstrijdige informatie geven m.b.t. een bouwmisdrijf, of als de
verkoper spontaan laat weten dat het goed beschermd is, hoewel dit niet blijkt uit het
inlichtingenformulier.179
82. Naast het modelformulier vastgoedinformatie, kan (beter: moet) ook een
stedenbouwkundig uittreksel aangevraagd worden. In de authentieke akte neemt de notaris
dan de verklaring van de verkrijger op dat hij een stedenbouwkundig uittreksel heeft
ontvangen, dat ten hoogste één jaar voor het verlijden van de authentieke akte werd
verleend.180 Het uittreksel bestaat uit een informatief uittreksel uit het plannenregister en het
vergunningenregister voor de percelen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning werd
aangevraagd.181
83. Indien op het onroerend goed, ten gevolge van een definitieve rechterlijke beslissing, een
verplichting rust om herstelmaatregelen uit te voeren, in de zin van de artikelen 6.1.41 tot en
met 6.1.43 VCRO, dan wordt dit in een afzonderlijke akte vermeld. In deze akte wordt tevens
vermeld dat de nieuwe eigenaar, voor zover de tenuitvoerlegging van de door de rechter
bevolen herstelmaatregel niet verjaard is, de verbintenis aangaat om de opgelegde
herstelmaatregel uit te voeren, onverminderd de verplichting van de oorspronkelijke eigenaar.
De instrumenterende ambtenaar stuurt een afschrift van die akte aan de stedenbouwkundige
inspecteur.182
Moet de afzonderlijke akte ook opgemaakt worden als de tenuitvoerlegging van een door de
rechter bevolen herstelmaatregel verjaard is? De meeste auteurs183 menen dat er steeds een
afzonderlijke akte moet opgemaakt worden. Immers, de overnemer dient zich te verbinden
om de herstelmaatregelen uit te voeren, maar wel onder voorbehoud van verjaring. De
overnemer moet bijgevolg in ieder geval de verbintenis tot herstel op zich nemen.
179 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 180-181; D. MICHIELS, “De praktische gevolgen voor de notarissenpraktijk van de nieuwe, geldende stedenbouwreglementering in Vlaanderen” in P. FLAMEY, J. GHYSELS en H. BERQUIN (eds.), Het
milieurecht en de notariële praktijk, Diegem, Kluwer, 2002, (1) 9. 180 Art. 5.2.1 §1 lid 2 VCRO. 181 Art. 5.2.7 lid 1 VCRO. 182 Art. 5.2.1 §1 lid 4 VCRO. 183 M. BOES, S. VERBIST, K. VAN ALSENOY en J. GEENS, “Het decreet van 27 maart 2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en handhavingsbeleid”, RW 2009-10, afl. 1, (2) 29; F. HAENTJENS, “Een blik op de gewijzigde informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening”, onuitg., 20; W. DE CUYPER, T. HUYGENS, E. RENTMEESTERS en S. WALGRAEVE, “De ruimtelijke ordening opnieuw geordend”, TMR 2009, afl. 5, (476) 549. Contra: B. ROELANDTS en P.-J. DEFOORT, “Ruimtelijke ordening anno 2009: nieuwe regels, nieuwe vragen”, TROS 2009, afl. 54, (71) 174.
38
Afdeling 3. Het Bodemdecreet: verplichtingen met betrekking tot de overdracht van
gronden184
§1. Algemeen
84. Een grondige kennis van de verplichtingen met betrekking tot de overdracht van gronden
is essentieel voor de notaris. De wetgeving bevat niet alleen uitdrukkelijke verplichtingen
voor de notaris inzake de overdracht van onroerende goederen, ook de juridische toestand van
het goed wordt door de wetgeving bepaald.185 In deze afdeling wordt het toepassingsgebied
van het Bodemdecreet186 besproken, alsook de verplichtingen voor de notaris en de sancties
bij miskenning van de gestelde verplichtingen.
§2. Overdracht van alle gronden
A. Toepassingsgebied
85. Art. 2, 9° Bodemdecreet omschrijft ‘grond’ als “de bodem of de opstallen die zich op of
in de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering
worden bepaald”.
Het decreet verstaat onder ‘overdracht van grond’:
“a) de overdracht onder de levenden van het eigendomsrecht op een grond;
b) het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een
opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op
voormelde wijze gevestigde rechten;
c)het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond;
d) de overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van een recht
als vermeld in b) of c), ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon;
e) de overdracht onder levenden van een recht als vermeld in b) of c);
f) de fusie van rechtspersonen, de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of
splitsing gelijkgestelde verrichtingen waarbij de rechtspersoon of de rechtspersonen
184 Voor een uitgebreide bespreking over het Bodemsanderingsdecreet, zie G. VAN HOORICK, Handboek
notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 399-419; D. RYCKBOST, “Bijsturing van het Decreet betreffende de bodemsanering”, TMR 1998, 334-352; D. RYCKBOST, “Het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering”, TMR 1995, 178-205; C. DE WULF, “Het Bodemsaneringsdecreet en de notariële praktijk”, T.Not. 1996, 327-435; A. VAN OEVELEN, “De weerslag van het Vlaamse Bodemsaneringsdecreet op overeenkomsten tot toekenning van een eigendoms- of gebruiksrecht op al dan niet bebouwde gronden” in K. DEKETELAERE (ed.), Het decreet betreffende de bodemsanering, Brugge, die Keure, 1995, 159-192. 185 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 410. 186 Decreet 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22 januari 2007, err. B.S. 20 februari 2007 (hierna: Bodemdecreet).
39
waarvan het vermogen zal overgaan eigenaar is van grond of houder is van een recht
als vermeld in b) of c);
g) de inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak, voor zover
daartoe een recht als vermeld in a), b) of c), behoort;
h) het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel 577-4 van het
Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met
de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij
eenzijdige wilsuiting.
In afwijking van de voorgaande bepalingen worden niet beschouwd als een overdracht
van gronden:
a) de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een recht, als vermeld
in het eerste lid, a), b) of c);
b) de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot
nutsleidingen en aanhorigheden.”187
Ter aanvulling op het decreet gaf de rechtsleer188 aan dat andere situaties ook geen
‘overdracht van grond’ kunnen uitmaken. Meer bepaald gaat het over een overdracht
ingevolge overlijden, een verkaveling van gronden, een uitonverdeeldheidtreding, een
overdracht van aandelen…
Toch lijkt het soms nuttig om een bodemattest aan te vragen, hoewel het volgens de letter van
het decreet geenszins verplicht is.189 Denk bijvoorbeeld aan een perceel grond dat een verre
neef erft van zijn oom. Als de grond vervuild is, zal het vaak een reden zijn om de
nalatenschap of het legaat te verwerpen. Een aanvaarding onder voorrecht van
boedelbeschrijving behoort ook tot de mogelijkheden.
Summier gezegd kan een ‘overeenkomst betreffende de overdracht van grond’ omschreven
worden als een overeenkomst die een ‘overdracht van grond’ tot voorwerp heeft.
B. Verplichtingen
86. Bij het verkopen van een ‘grond’ zijn er drie verplichtingen te onderscheiden: de
verplichtingen vóór het sluiten van de overeenkomst, deze bij het sluiten van de onderhandse
overeenkomst zelf, en deze bij het opmaken van de notariële verkoopakte.
87. (1) Vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet
de overdrager (of desgevallend de gemandateerde) bij de Openbare Vlaamse
Afvalstoffenmaatschappij (hierna: OVAM) een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan
187 Art. 2, 18° Bodemdecreet. 188 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 413. 189 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, 47; G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 413.
40
meedelen aan de verwerver. Het bodemattest wordt door de OVAM afgeleverd binnen een
termijn van dertig dagen na ontvangst van de aanvraag. Heeft de aanvraag betrekking op een
risicogrond, dan wordt het bodemattest afgeleverd binnen een termijn van zestig dagen na
ontvangst van de aanvraag.
(2) De onderhandse akte (compromis) waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd,
bevat de inhoud van het bodemattest190.
(3) De instrumenterende ambtenaar neemt in alle akten betreffende de overdracht van
gronden de verklaring van de overdrager (of desgevallend de gemandateerde) op dat de
verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van
het bodemattest. Hij neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op.191
Conform art. 117 Bodemdecreet dient de instrumenterende ambtenaar in de akte houdende
overdracht van gronden te vermelden dat de bepalingen van het hoofdstuk i.v.m. overdrachten
werden toegepast.
C. Sanctie
88. Als de overdrager geen bodemattest aanvraagt, kwalificeert de decreetgever dit als een
milieu-inbreuk. Niet alleen de persoon die de maatregelen of voorschriften van het
Bodemdecreet overtreedt, maar ook de persoon die de verplichtingen tot het aanvragen van
een bodemattest en de mededeling van de inhoud ervan aan de verwerver voor het sluiten van
een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden niet respecteert, begaat een milieu-
inbreuk.192 Daarnaast kan de verwerver de nietigheid vorderen van de overdracht. Het betreft
een relatieve nietigheid, aangezien uitsluitend het belang van de verwerver behartigd
wordt.193 De nietigheid kan niet meer worden ingeroepen als de verwerver in het bezit is
gesteld van het meest recent afgeleverde bodemattest of van een bodemattest waarvan de
inhoud identiek is aan de inhoud van het meest recent afgeleverde bodemattest én als de
verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in een authentieke akte
laat vaststellen.194
190 Dit moet het meest recente bodemattest zijn. Zie Brussel (8e k.) 25 november 2003, RW 2006-07, afl. 2, 59. Deze zaak betrof een notaris die een bodemattest in de onderhandse akte had opgenomen, hoewel een recenter attest werd afgeleverd door OVAM. Geviseerde notaris werd hiervoor aansprakelijk gesteld. 191 Art. 101 Bodemdecreet. 192 Art. 173, 1° en 2° Bodemdecreet. De decreetgever sanctioneert met bestuurlijke geldboetes. 193 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 416. 194 Art. 116 Bodemdecreet; Antwerpen 27 april 2004, RABG 2006, 423; Gent 17 februari 2005, RABG 2006, 428, noot G. JABOBS; Rb. Hasselt 25 februari 2002, TMR 2002, 341.
41
§3. Overdracht van risicogronden
A. Toepassingsgebied
89. Risicogronden zijn gronden waarop een ricico-inrichting gevestigd is of was. Dergelijke
inrichtingen betreffen fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties,
toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden
en die opgenomen zijn in de lijst van bijlage 1 bij het VLAREBO. Meer specifiek gaat het om
benzinestations, chemische installaties, textielfabrieken, metaalgieterijen, papier- en
kartonfabrieken…
B. Verplichtingen
90. Bij de overdracht van risicogronden kunnen opnieuw drie verplichtingen worden
onderscheiden.195
(1) Vóór het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van risicogrond moet op
initiatief en op kosten van de overdrager (of desgevallend de gemandateerde) een oriënterend
bodemonderzoek worden uitgevoerd.196 Het onderzoek staat onder leiding van een erkend
bodemsaneringsdeskundige.197 Tevens meldt de overdrager (of desgevallend de
gemandateerde) aan de OVAM zijn bedoeling om tot overdracht over te gaan. Op straffe van
onontvankelijkheid voegt hij bij de melding een verslag van het oriënterend
bodemonderzoek.198
(2) Als de OVAM op basis van het oriënterend bodemonderzoek van oordeel is dat er
duidelijke aanwijzingen zijn dat een risicogrond is aangetast door een nieuwe
bodemverontreiniging die de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden,
maant de OVAM binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van de melding van
overdracht de overdrager (of desgevallend de gemandateerde) aan om een beschrijvend
bodemonderzoek uit te voeren.199 Bijgevolg moeten de partijen zestig dagen wachten om de
overeenkomst te sluiten. Het is een wachttermijn die ook voor de notaris belang heeft.200
(3) Heeft de OVAM binnen de zestig dagen niet aangemaand, kan de overdracht
plaatsvinden. Het spreekt voor zich dat de gewone regels, die gelden voor elke overdracht van
grond, moeten gerespecteerd worden.201
195 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 418. 196 Art. 102 j° art. 29 Bodemdecreet. 197 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 418. 198 Art. 103 Bodemdecreet. 199 Art. 104 §1 lid 1 Bodemdecreet. 200 G. VAN HOORICK, Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006, 418. 201 Art. 104 §1 lid 2 Bodemdecreet.
42
Heeft de OVAM de overdrager wel aangemaand, kan de overdracht maar plaatsvinden mits
de overdrager (of desgevallend de gemandateerde) zich verbonden heeft een aantal
maatregelen te nemen.202
Tot slot dient de instrumenterende ambtenaar, overeenkomstig art. 117 Bodemdecreet, te
vermelden dat de bepalingen van Titel III, Hoofdstuk VIII, Afdeling II werden nageleefd.
C. Sanctie
91. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met
de regels inzake risicogronden. Het betreft een milieu-inbreuk die gesanctioneerd wordt met
een relatieve nietigheid. Wanneer de overdrager de verplichtingen voor risicogronden alsnog
naleeft en de verwerver in de authentieke akte uitdrukkelijk verzaakt aan zijn vordering, kan
deze laatste de nietigheid niet langer inroepen.
Elke overdracht die plaatsvindt in strijd met de bepalingen over risicogronden is niet
tegenstelbaar aan de OVAM.203
202 Art. 104 §2 Bodemdecreet. Meer bepaald gaat het om het opstellen van een bodemsaneringsproject waarvoor een conformiteitsattest werd afgeleverd, de verbintenis om de verdere bodemsanering en de eventuele nazorg uit te voeren, het stellen van financiële zekerheden tot waarborg van de uitvoering van de hiervoor vermelde verbintenis. 203 Art. 116 §2-§3 Bodemdecreet.
43
Besluit
92. De centrale doelstelling die ik in het begin van deze masterproef heb omschreven, nl. de
bespreking van PPS in het licht van de notariële taak, lijkt mij bereikt. Het ontstaan en de
wettelijke omkadering van PPS werden verduidelijkt, de voordelen van de techniek werden
uiteengezet en de manier van samenwerking tussen de publieke en de private partner heeft
duiding gekregen. In de laatste twee hoofdstukken kwamen de verschillende relevante
bepalingen voor het notariaat duidelijk in beeld.
In deze conclusie past het om enkele bedenkingen te maken bij het gebruik van PPS.
93. PPS trekt de laatste tijd meer en meer de aandacht. Overheden beschouwen het als een
goddelijk geschenk en maken er gretig gebruik van. Taken die niet echt tot de essentie van de
publieke taak behoren, worden dikwijls op deze manier verwezenlijkt. M.i. denkt men – ten
onrechte – al te vaak dat PPS een wondermiddel is dat alleen maar voordelen kan hebben.
Hoewel het niet de bedoeling van de decreetgever was, wordt PPS door vele overheden als
een budgettaire truc toegepast om hun schulden binnen de perken te houden. Een PPS-project
zal alleen maar een private investeerder vinden als deze laatste denkt voordeel te halen uit de
samenwerking. Is het voor de overheid een onoverkomelijk probleem om grote sommen vrij
te maken? Waarom een private partner, die in de praktijk vaak een last aan het been betekent,
bij een project betrekken? Als er een terugverdieneffect plaatsvindt in hoofde van de private
partner, dan zou datzelfde positieve effect zich ook moeten realiseren wanneer de overheid de
vooropgestelde taken alleen op zich neemt.
Tegen deze redenering kan men opwerpen dat de private partij vaak een meerwaarde
genereert (financieel, operationeel, maatschappelijk). Dat kan bijgetreden worden. Inderdaad,
er kan eventueel een positief verschil zijn met het geval dat de overheid kiest voor een
klassieke overheidsopdracht. Maar deze verschillen zouden toch op een of andere manier
moeten overbrugd kunnen worden, als er tenminste onmiskenbare verschillen blijken te
bestaan…
94. PPS wordt voor de verwezenlijking van het sociaal woonbeleid als één van de mogelijke
instrumenten naar voren geschoven. M.i. kan deze werkwijze positief onthaald worden. PPS
is uiterst geschikt om het publieke doel, nl. ervoor zorgen dat iedere burger een
woongelegenheid heeft, mogelijk te maken. Daarbij komt ook dat grote projectontwikkelaars
ten gevolge van het Grond- en Pandendecreet enige sociaal en ethisch besef bijgebracht
worden.
I
Bibliografie
1. WETGEVING
2. PARLEMENTAIRE DOCUMENTEN
3. RECHTSPRAAK
4. RECHTSLEER
4.1 VERZAMELWERKEN
4.2 BOEKEN
4.3 TIJDSCHRIFTARTIKELEN
5. PERSARTIKEL
6. ELEKTRONISCHE BRONNEN
II
1. WETGEVING
Decreet 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, B.S. 15 mei 2009.
Decreet 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, B.S. 22
januari 2007, err. B.S. 20 februari 2007.
Decreet 18 juli 2003 betreffende publiek-private samenwerking, B.S. 19 september 2003.
Decreet 22 december 2000 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 2001, B.S.
30 december 2000.
Decreet 2 maart 1999 tot machtiging van de Vlaamse regering om mee te werken aan de
oprichting van de naamloze vennootschap “Reproductiefonds Vlaamse Musea”, B.S. 13 april
1999.
Decreet 23 maart 1994 houdende regularisatie van de toetreding van de Vlaamse regering tot
verenigingen zonder winstgevend doel, B.S. 23 juni 1994.
Wet 24 december 1993 betreffende de overheidsopdrachten en sommige opdrachten voor
aanneming van werken, leveringen en diensten, B.S. 22 januari 1994.
Wet 31 mei 1923 betreffende de vervreemding van onroerende domeingoederen, B.S. 3 juni
1923.
Wet 10 januari 1824 over het recht van erfpacht, Journal officiel du royaume des Pays-Bas
1824, nr. 14.
Wet 10 januari 1824 over het recht van opstal, Journal officiel du royaume des Pays-Bas
1824, nr. 13.
2. PARLEMENTAIRE DOCUMENTEN
Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2008-09, nr. 2012/1.
Beleidsnota Publiek-private Samenwerking 2004-2009 ingediend door de heer Yves Leterme,
minister-president van de Vlaamse Regering, Vlaams minister van Institutionele
III
Hervormingen, Landbouw, Zeevisserij en Plattelandsbeleid, Parl.St. Vl.Parl. 2004-05, nr.
107/1.
Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/1.
Ontwerp van decreet betreffende publiek-private samenwerking. Verslag namens de
Commissie voor Algemeen Beleid, Financiën en Begroting uitgebracht door de heer Frans De
Cock, Parl.St. Vl.Parl. 2002-03, nr. 1722/2.
Regeringsverklaring van de Vlaamse Regering, Parl.St. Vl.Parl. 1999, nr. 31/1.
Memorie van Toelichting, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 1332/1.
Boek Rekenhof 1998, Parl.St. Vl.Parl. 1998-99, nr. 11/1.
3. RECHTSPRAAK
Cass. 18 mei 2007, RW 2007-08, 736-740, noot V. SAGAERT; NjW 2007, 652, noot W.
RASSCHAERT; RNB 2007, 631, noot D. LAGASSE.
RvS, Singule, 22 november 2004, nr. 137.417.
RvS, NV Seaport Terminals, 2 januari 1993, nr. 41.878.
RvS, Driessens, 15 september 1992, nr. 40.314.
RvS, P.V.B.A. Van Laere, 19 december 1989, nr. 33.685.
RvS, Diependale, 29 september 1978, nr. 19.159.
RvS, Grauwels, 7 mei 1965, nr. 11.221.
RvS, Compagnie Congolaise de Construction, nr. 7.205, 4 september 1959, RJDA 1959, 208.
Gent 17 februari 2005, RABG 2006, 428, noot G. JABOBS.
Antwerpen 27 april 2004, RABG 2006, 423.
IV
Brussel (8e k.) 25 november 2003, RW 2006-07, afl. 2, 59.
Antwerpen 1 juni 1994, Not.Fisc.M. 1995, afl. 3, 15, noot C. VANHALEWYN.
Brussel 21 juni 1988, JT 1989, 26.
Rb. Antwerpen 28 april 2008, RABG 2009, afl. 6, 410-416, noot S. VERBIST.
Rb. Hasselt 25 februari 2002, TMR 2002, 341.
4. RECHTSLEER
4.1 VERZAMELWERKEN
BOES, M., “Milieu en notarieel recht” in K. DEKETELAERE (ed.), Handboek Milieurecht,
Brugge, die Keure, 2001, 1579 p.
CARETTE, A., “De informatieplicht uit het Decreet houdende organisatie van de ruimtelijke
ordening” in P. FLAMEY en J. GHYSELS (eds.), Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw anno
2000: het nieuwe decreet ruimtelijke ordening van 18 mei 1999, Diegem, Kluwer, 2000,
445 p.
DESMET, A., “Informatieverplichtingen” in A. DESMET, S. SNAET en R. VEKEMAN
(eds.), Stedenbouw in Vlaanderen, Mechelen, Kluwer, 2004, 312 p.
D’HOOGHE, D. en VANDENDRIESSCHE, F., “Recente evoluties inzake publiek-private
samenwerking en de overheidsondernemingen” in J. STUYCK (ed.), Economisch recht,
Brugge, die Keure, 2003, 105 p.
DUJARDIN, J., “Verzelfstandiging van gemeentediensten als instrument voor een modern
management” in X. (ed.) Liber Amicorum Prof. Dr. G. Baeteman, Deurne, Story-Scientia,
1997, 748 p.
LEUS, K. en DEBIÈVRE, J., “De gemeente en de publiek-private samenwerking – Een
juridische terreinverkenning vanuit het oogpunt van de democratische controle” in S.
VANSTEENKISTE en L. VENY (eds.), Een toekomst voor de gemeente, Brussel, Larcier,
2001, 249 p.
V
LEUS, K., “Een klassiek bestuursrechtelijke benadering van het verschijnsel
‘verzelfstandiging’ van openbare diensten: naar een nieuw evenwicht tussen autonomie en
centrale sturing” in X. (ed.), Liber Amicorum Prof. Dr. G. Baeteman, Deurne, Story-Scientia,
1997, 748 p.
MICHIELS, D., “De praktische gevolgen voor de notarissenpraktijk van de nieuwe, geldende
stedenbouwreglementering in Vlaanderen” in P. FLAMEY, J. GHYSELS en H. BERQUIN
(eds.), Het milieurecht en de notariële praktijk, Diegem, Kluwer, 2002, 331 p.
PAQUES, M., “Les conventions sectorielles en matière d’environnement du point de vue du
droit public” in H. BOCKEN en I. TRAEST (eds.), Milieubeleidsovereenkomsten, Brussel,
Story-Scientia, 1991, 172 p.
SCHRAM, F., “Informatieverplichtingen” in B. HUBEAU en W. VANDEVYVERE (eds.),
Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw, Brugge, die Keure, 2004, 1084 p.
SIJNAVE, J. en THEIRSSEN, M., “Van hype naar hefboom?!” in D. D’HOOGHE en F.
VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private samenwerking, Brugge, die Keure, 2004,
224 p.
VAN COILLIE, J., “Recente contractvormen in het bouwrecht” in M. STORME, Y.
MERCHIERS en J. HERBOTS (eds.), De overeenkomst vandaag en morgen, Antwerpen,
Kluwer, 1990, 595 p.
VAN GARSSE, S., “De concessieve techniek: oud en nieuw instrument van PPS” in D.
D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private samenwerking, Brugge,
die Keure, 2004, 224 p.
VAN HOORICK, G., “Ruimtelijke ordening” in X. (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat,
deel 2, Brugge, die Keure, 2003, 265 p.
A. VAN OEVELEN, “De weerslag van het Vlaamse Bodemsaneringsdecreet op
overeenkomsten tot toekenning van een eigendoms- of gebruiksrecht op al dan niet bebouwde
gronden” in K. DEKETELAERE (ed.), Het decreet betreffende de bodemsanering, Brugge,
die Keure, 1995, 252 p.
VI
VAN OEVELEN, A., “Overeenkomsten op basis van erfpacht en het recht van opstal.
Onroerende leasing: een theoretisch kader” in KONINKLIJKE FEDERATIE VAN
BELGISCHE NOTARISSEN (ed.), Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal,
onroerende leasing, time-sharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, 145 p.
VAN OPSTAL, B., “Informatieverplichting: afbakening van de notariële taak” in B.
HUBEAU (ed.), Het nieuwe decreet op de ruimtelijke ordening, Brugge, die Keure, 1999,
621 p.
VERHOEST, K., “De meerwaarde en de succesfactoren van publiek-private samenwerking
voor openbare besturen” in D. D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-
private samenwerking, Brugge, die Keure, 2004, 224 p.
VERVOORT, M., “Fiscale aandachtspunten bij publiek-private samenwerking” in D.
D’HOOGHE en F. VANDENDRIESSCHE (eds.), Publiek-private samenwerking, Brugge,
die Keure, 2004, 224 p.
4.2 BOEKEN
ALEN, A. en DEVROE, W., Verzelfstandiging van bestuurstaken in België, Deventer, Tjeenk
Willink, 1999, 172 p.
BAETEN, S., De overheid als ondernemer, Brugge, die Keure, 2003, 543 p.
BOES, M., Stedenbouw en ruimtelijke ordening in het Vlaams Gewest, Brussel, Larcier,
2006, 147 p.
BREGMAN, A.G., Juridisch-bestuurlijke aspecten van publiek-private samenwerking:
rapport van een in opdracht van het Ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en
milieubeheerdoor het instituut voor bouwrecht uitgevoerd onderzoek , Deventer, Kluwer,
1990, 209 p.
BULT-SPIERING, M., Publiek-Private Samenwerking – De interactie centraal, Utrecht,
Lemma, 2003, 333 p.
CANOY, M., JANSSEN, M. en VOLLAARD, B., PPS: een uitdagend huwelijk. Publiek-
private samenwerking bij combinatieprojecten, Den Haag, CPB, 2001, 129 p.
VII
DEOM, D., Le statut juridique des entreprises publiques, Brussel, Story-Scientia, 1990,
556 p.
DE WULF, C., Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008,
130 p.
DE WULF, C., BAEL, J., DEVOS, S. en DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten
– Deel IIa, Mechelen, Kluwer, 2007, 1094 p.
D’HOOGHE, D. en VANDENDRIESSCHE, F., Publiek-Private Samenwerking, Brugge, die
Keure, 2003, 251 p.
D’HOOGHE, D. en VANDENDRIESSCHE, F., Publiek-Private Samenwerking, Brugge, die
Keure, 2001, 192 p.
ENGELS, C., Bijzondere overeenkomsten. Syllabus, Brugge, die Keure, 2006, 391 p.
FLAMEY, P. en KNAEPEN, S., Publiek-private samenwerking (PPS). De fundamentele
juridische spelregels en hun afdwingbaarheid – Leidraad voor overheden en
projectontwikkelaars, Brugge, Vanden Broele, 2005, 249 p.
LIGNIÈRES, P., Partenariats Publics Privés, Parijs, Litec, 2000, 351 p.
MAST, A., DUJARDIN, J., VAN DAMME, M. en VANDE LANOTTE, J., Overzicht van
het Belgisch administratief recht, Antwerpen, Kluwer, 2009, 1277 p.
PAQUES, M., De l’acte unilatéral au contrat dans l’action administrative, Brussel, Story-
Scientia, 1991, 450 p.
PEETERS, B., Convenanten, in het bijzonder milieuconvenanten, Zwolle, Tjeenk Willink,
1994, 76 p.
SAVAS, E.S., Privatization and public-private partnerships, Londen, Chatham House
Publishers, 2000, 328 p.
SEBREGHTS, H.C. en SEBREGHTS, F., Handboek voor de GECORO, Brugge, Vanden
Broele, 2006, 225 p.
VIII
STAINBECK, J., Public/private finance and development – Methodology/Deal
Structuring/Developer Solicitationt, New York, John Wiley & Sons, 2000, 304 p.
VANDENDRIESSCHE, F., Publieke en Private Rechtspersonen: naar een graduele,
meerduidige en evolutieve benadering van het onderscheid in de wetgeving en de
rechtspraak, Brugge, die Keure, 2004, 531 p.
VAN GARSSE, S., De concessie in het raam van de publiek-private samenwerking: een
analyse van het openbaar en het privaat domein, van de domeinconcessies, de concessies van
openbare werken, de concessies van diensten en hun aanbesteding, Brugge, die Keure, 2007,
745 p.
VAN HOORICK, G., Handboek notarieel bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006,
556 p.
VAN HOORICK, G., Handboek ruimtelijk bestuursrecht, Antwerpen, Intersentia, 2006,
373 p.
VAN HOOYDONK, E., Beginselen van havenbestuursrecht: onderzoek naar de grondslagen
en de draagwijdte van de havenbestuurlijke autonomie, Brugge, die Keure, 1996, 546 p.
4.3 TIJDSCHRIFTARTIKELEN
BEESTMAN, J.H., “Publiek-private samenwerking. Juridisch-bestuurlijke aspecten”, BR
1987, 647-648.
BOES, M., VERBIST, S., VAN ALSENOY, K. en GEENS, J., “Het decreet van 27 maart
2009 tot aanpassing en aanvulling van het ruimtelijk plannings-, vergunningen- en
handhavingsbeleid”, RW 2009-10, afl. 1, 2-29.
BOSMANS, M., “De verhouding tussen het privé-contractenrecht en het publiekrecht”, RW
1985-86, 2101-2118.
BRUYNINCKX, T., “Garantieverlening bij PPS-projecten in het licht van de bepalingen
inzake staatssteun”, CDPK 2008, afl. 4, 775-799.
IX
BUIJS, X. en VAN BOUWEL, M., “Regierol in woonbeleid: samenspel van vele partners”,
Lokaal 2010, afl. 4, 14-17.
BUIJS, X., “Betaalbaar wonen realiteit dankzij het Decreet Grond- en Pandenbeleid?”,
Lokaal 2009, afl. 4, 28-31.
COLLE, P. en VAN CROMBRUGGE, S., “De verzelfstandiging van het stedelijk museaal
beleid: juridische en fiscale aspecten”, RW 1991-92, 912-916.
DE CUYPER, W., HUYGENS, T., RENTMEESTERS, E. en WALGRAEVE, S., “De
ruimtelijke ordening opnieuw geordend”, TMR 2009, afl. 5, 476-574.
DEFOORT, P.-J., “De doorwerking van het grond- en pandendecreet in de ruimtelijke
ordening: het sociaal en bescheiden woonaanbod, wonen in eigen streek,
woonuitbreidingsgebieden en kapitaalschadecompensatie”, TROS 2009, afl. 55, 213-247.
DENOO, S., “Bijstands- en informatieplicht van de notaris bij de verkoop van een onroerend
goed”, RW 1999-00, 197-200.
DE STAERCKE, J., “De valorisatie van het openbaar domein”, TBO 2005, 186-200.
DE STAERCKE, J., “Het decreet betreffende publiek-private samenwerking”, TBO 2003,
140-155.
DE WULF, C., “Het Bodemsaneringsdecreet en de notariële praktijk”, T.Not. 1996, 327-435.
D’HOOGHE, D., “De mogelijkheid voor openbare besturen om beleidsovereenkomsten te
sluiten en deel te nemen aan de oprichting van rechtspersonen”, T.Gem. 1995, 75-105.
DUJARDIN, J., “PPS”, TVW 2003, afl. 10, 596-598.
HAENTJENS, F., “Een blik op de gewijzigde informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening”, onuitg., 1-48.
HAEX, F., “‘Onroerende leasing’ als financieringsformule voor gemeentelijk investeringen”,
De Gem. 1980, 94.
KRUITHOF, R., “Leven en dood van het contract”, RW 1985-86, 2731-2768.
X
LAENEN, G., “Aanbesteding, inbesteding, verzelfstandiging en PPS: de strenge hand van
Europa en de gevolgen voor de (lokale) besturen. Een overzicht”, CDPK 2006, afl. 3, 583-
622.
ORIANNE, P., “La loi et le contrat dans les concessions de service public”, RPDB 1966, 241-
250.
ROELANDTS, B. en DEFOORT, P.-J., “Ruimtelijke ordening anno 2009: nieuwe regels,
nieuwe vragen”, TROS 2009, afl. 54, 71-196.
RYCKBOST, D., “Bijsturing van het Decreet betreffende de bodemsanering”, TMR 1998,
334-352.
RYCKBOST, D., “Het decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering”, TMR
1995, 178-205.
SAGAERT, V., “Volume-eigendom. Een verkenning van de verticale begrenzing van
onroerende eigendom”, TPR 2009, afl. 1, (21) 74-80.
SAINTRAIN, M. en FESTJENS, M., “De alternatieve financiering: concept en
ontwikkeling”, BTSZ 1997, 477-521.
SNAET, S., “Het recht van voorkoop en de regels inzake informatieverschaffing in het
nieuwe Decreet op de Ruimtelijke Ordening”, Notarius 2000, (41) 47-57.
SNAET, S. en VAN OPSTAL, B., “Het nieuwe decreet op de Ruimtelijke Ordening: regels
inzake informatieverschaffing en het recht van voorkoop”, T.Not. 2000, (321) 341-376.
THOMAES, P., “Nieuwe of gewijzigde verplichtingen van de notaris in de Codex
Ruimtelijke Ordening”, Nieuwsbrief Notariaat 2010, afl. 3, 1-7.
TIMMERMANS, R., “Appartementsrecht als bindmiddel bij publiek-private samenwerking”,
T.App. 2002, afl. 2, 1-7.
VAN DAMME, M., “Goede trouw van burger en bestuur”, RW 1989-90, 1107-1119.
XI
VANDROMME, T., “Het nieuwe grond- en pandenbeleid besproken en toegelicht”, RW
2009-10, afl. 12, 474-486.
VAN GARSSE, S., “De contractuele ingebruikname van het openbaar domein”, Huur 2004,
afl. 4, 126-132.
VAN GARSSE, S., “Publiek-private samenwerking in Vlaanderen. Een blik op het Vlaams
Kenniscentrum en een analyse van het PPS-Decreet”, RW 2003-04, 721-731.
VAN GARSSE, S., “Publiek-private samenwerking op lokaal vlak: een inleiding”, T.Gem.
2001, 225-247.
VAN GEETERUYEN, S., “Het Vlaamse decreet betreffende de inhaalbeweging voor
schoolinfrastructuur: een trendsetter?”, T.Gem. 2007, afl. 2, 119-130.
VAN GERVEN, Y., “Publiek-Private samenwerking en mededingingsrecht”, RW 2001-02,
505-517.
VAN HERZELE, E., “Publiek-Private Samenwerking in Vlaanderen. Een analysekader voor
een profielschets”, OCMW Visies 2006, afl. 3, 18-21.
WILMS, B., “De financiële aspecten van de Publiek Private samenwerking. Aflevering 1.
Financiering van Overheidsoptreden – Begripsafbakening publiek-private samenwerking”,
T.Fin.R. 2003, afl. 2, 459-466.
WILMS, B., “De financiële aspecten van de Publiek Private samenwerking. Aflevering 2. De
realiseerbaarheid en financierbaarheid getoetst aan het huidige juridische kader”, T.Fin.R.
2003, afl. 4, 582-591.
5. PERSARTIKEL
MARTENS, P., “Lonken naar de privésector”, Knack 5 april 2006, 32-35.
XII
6. ELEKTRONISCHE BRONNEN
www.ovam.be
www.raadvst-consetat.be
www2.vlaanderen.be/pps/
www.vmsw.be