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CS 31622 - 75

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France

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2011

Cration et ralisation :

Ce document a t imprim sur un papier couch certifi FSC compos de 60 % de fibres recycles pr et post-consommation et de 40 % de fibres vierges FSC. Il est fabriqu dans des usines certifies ISO 9001 et ISO 14001 pour leur gestion de lenvironnement. Impression : HANDIPRINT, entreprise adapte.

Crdit photos

Photos sans lgende : Tour Ariane (pp. 2-3) ; Cit Europe/Nicolas Claeyssen (pp. 18-19) ; Parly 2 (p. 34) ; Tour Ariane/Fabrice Rambert (p. 52/53); Tour Majunga/Agence Jean-Paul Viguier & Associs (p. 54) ; Splau (p. 57) ; Rivtoile Strasbourg/Frank Barylko (p. 58-59, 63) ; Panneaux solaires (p. 64) ; Lyon Confluence/Agence Jean-Paul Viguier & Associs (p. 65) ; Cnit/Paris-La Dfense (p. 67) ; Docks Vauban - Le Havre/Frank Barylko (p. 68-69) ; Carr Snart/Frank Barylko (p. 71) ; Acadmie/Michel Labelle (p. 75).

Photos : Lyon la Part-Dieu/Frank Barylko (couverture) ; Nicolas Gallon/Contextes (p. 6) ; Michel Labelle (pp. 9, 11) ; La Part-Dieu (p. 20) ; Parquesur (pp. 22-23) ; Lyon Confluence/Agence Jean-Paul Viguier & Associs (pp. 24-25) ; Tby Centrum (pp. 26-27, 39, 72) ; Mall of Scandinavia (pp. 28-27) ; Oceanic (pp. 30-31); Cnit/Paris-La Dfense (pp. 32-33) ; Cirque du Soleil/Laurent Clment (p. 35) ; La Part-Dieu/Frank Barylko (p. 35) ; Amstelveen (p. 36) ; Leidsenhage (p. 36) ; Amstelveen/Michel Claus (p. 37) ; Fisketorvet Danemark/Gyrithe Lemche (pp. 38, 66) ; Solna Centrum/Gyrithe Lemche (p. 39) ; Centrum Chodov (p. 40) ; Arkadia (pp. 40,41) ; Donau Zentrum/Andi Brucknev (pp. 42,43) ; Shopping City Sd/Andi Brucknev (p. 43) ; La Vaguada/David Munchavaz (p. 44) ; Bonaire (p. 44) ; Splau (p. 45) ; SO Ouest Offices - Levallois-Perret/Agence Jean-Paul Viguier & Associs (p. 48) ; Tour Majunga/Agence L'Autre Image (p. 49) ; Cirque Bouglione/Agence Sofiacome (p. 50) ; Palais des Congrs de Paris/Alain Potignon (p. 51) ; Tour Majunga & Aroville/Agence Jean-Paul Viguier & Associs (p. 61) ; Albecenter Espagne (p. 62) ; Shopping city sd, Autriche (p. 66) ; Centrum Chodov,- Prague (p. 70) ; Enfants de Majunga/Association coles du Monde (pp. 76, 77) ; ainsi que des photos issues de la banque dimages dUnibail-Rodamco.

Corporate04 Profil06 Message du Prsident du Directoire08 Message du Prsident du Conseil de Surveillance10 Performance 201112 Bourse et actionnariat14 Mesures de performance EPRA16 Gouvernance dentreprise et gestion des risques

Stratgie20 Activits24 Investissements et cessions 26 Dveloppement28 Ressources financires 30 Ressources humaines

Activits34 France 36 Pays-Bas38 Pays nordiques40 Europe centrale42 Autriche44 Espagne46 Les Hommes et les Femmes dUnibail-Rodamco48 Bureaux50 Congrs & Expositions

Dveloppement durable54 Faits marquants 2011 56 Une stratgie globale58 Systmes de management environnemental60 Projets de dveloppement responsables62 Cooprer dans le domaine environnemental 64 Climat, missions et consommation nergtique 68 Une approche rationnelle et responsable des risques et des ressources 72 Favoriser le dialogue et renforcer les relations 76 Une entreprise citoyenne

Comptes80 Portefeuille92 Rapport de gestion et rsultats 2011120 Dveloppement durable156 Comptes consolids216 Comptes sociaux246 Renseignements juridiques286 Rapport du Prsident du Conseil de Surveillance

Pour le shopp

ing, le travai

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dexception

Le leadership

Le leadership

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Corporate04 Profil06 Message du Prsident du Directoire08 Message du Prsident du Conseil de Surveillance10 Performance 201112 Bourse et actionnariat14 Mesures de performance EPRA16 Gouvernance dentreprise et gestion des risques

Unibail-Rodamco est le leader europen de limmobilier commercial cot, propritaire dun portefeuille de 25,9 Md au 31 dcembre 2011.

Une stratgie claireUnibail-Rodamco est prsent dans trois segments du secteur immobilier commercial : les centres commerciaux, les bureaux, et les centres de congrs-expositions. Les grands centres commerciaux de qualit situs dans les principales villes dEurope pouvoir dachat lev et larges zones de chalandise sont au cur de la stratgie du Groupe. Sa stratgie dinvestissement cible des actifs disposant dun potentiel de rversion pouvant tre exploit grce au savoir-faire du Groupe en matire de gestion dactifs et des opportunits de dveloppement telles que des extensions et des rnovations. Sur les 74centres commerciaux du Groupe, 51 reoivent plus de 6 millions de visites par an.

Une vocation de cration de valeurLes 1 500 collaborateurs dUnibail-Rodamco crent de la valeur pour les actionnaires du Groupe grce une intgration des mtiers qui associe la gestion dactifs immobiliers, linvestissement et le dveloppement.

Afin daccrotre le pouvoir dattraction de ses actifs et dattirer plus de visiteurs, le Groupe renouvelle constamment loffre commerciale et lexprience shopping . Prsent dans 12pays de lUnion europenne, Unibail-Rodamco est un partenaire incontournable pour toute enseigne qui cherche pntrer ces marchs ou sy dvelopper.

Sur le segment des bureaux, Unibail-Rodamco se concentre sur les immeubles modernes et efficients dune surface de plus de 10000m, essentiellement Paris, o la demande est forte en raison dune pnurie dimmeubles neufs de qualit et de lobsolescence de loffre existante. Les investissements sont choisis en fonction des opportunits de dveloppement et de rnovation.

Enfin, conjointement avec la Chambre de Commerce et dIndustrie de Paris, Unibail-Rodamco possde et exploite les principaux centres de congrs-expositions de la rgion parisienne. Avec 10sites parisiens, VIPARIS est un oprateur de taille sur ce march de plus en plus international.

Les projets de dveloppement, qui concernent essentiellement des bureaux Paris et des centres commerciaux travers lEurope, sont le gage de la croissance future. Fin2011, ces projets reprsentaient une surface de 1,4million de mtres carrs pour un cot total dinvestissement estim 6,9Md.

Un groupe financirement solideUnibail-Rodamco est cot sur Euronext. Le Groupe entre dans la composition des indices CAC 40, AEX et Dow Jones EURO STOXX 50. Son engagement en matire de durabilit environnementale, conomique et sociale est attest par son intgration dans les indices DJSI (Monde et Europe), FTSE4Good et STOXX Global ESG Leaders. Le Groupe bnficie dune structure financire solide et dun ratio dendettement rapport la valeur de son patrimoine de 37%. Fort des notations A attribues par les agences Standard & Poors et Fitch, il affiche la meilleure notation de son secteur.

PORTEFEUILLE PAR ACTIVIT*

PORTEFEUILLE PAR RGION*

Profil

France - Commerces 41 %France - Bureaux 13 %France - Congrs-Expositions 9 %Espagne 9 %Pays nordiques 8 %Europe centrale 7 %Autriche 7 %Pays-Bas 6 %

*Au 31 dcembre 2011, en valeur, droits et frais de transaction inclus.

Centres commerciaux 76 %Bureaux 15 % Congrs-Expositions 9 %

04unibail-rodamcoRAPPORT ANNUEL ET DE DVELOPPEMENT DURABLE 2011corporate

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Bureaux15 immeubles de bureaux 398 122 m2 de GLAdont deux bureaux Lyon

Congrs- Expositions10 sites 616 300 m2 de GLA

BUREAUX ET CONGRS-EXPOSITIONS PARIS

FRANCE33 centres commerciaux1 197 100 m de GLA353 millions de visites par an

PAYS-BAS5 centres commerciaux285 400 m de GLA35 millions de visites par an*

* Chiffre pour cinq centres commerciaux seulement

PAYS NORDIQUES10 centres commerciaux356 400 m de GLA53 millions de visites par an

EUROPE CENTRALE8 centres commerciaux338 400 m de GLA99 millions de visites par an

AUTRICHE3 centres commerciaux299 100 m de GLA51 millions de visites par an

ESPAGNE15 centres commerciaux549 200 m de GLA127 millions de visites par an

Prsent travers lEurope

05

06Unibail-RodaMcoRAPPoRt AnnuEL Et DE DvELoPPEMEnt DuRABLE 2011CORPORATE

La stratgie dUnibail-Rodamco, consistant se concentrer sur les grands centres commerciaux trs frquents, sur des emplacements de premier plan, dans les capitales europennes, a fait ses preuves dans le contexte actuel difficile, imprvisible et instable du commerce de dtail. Les rsultats du Groupe en 2011, suprieurs aux attentes, ont dmontr quil tait possible de surmonter une conjoncture dprime en proposant aux clients et aux commerants une exprience unique de shopping et de loisirs, en runissant les tendances les plus rcentes de la distribution au sein denvironnements modernes, srs et agrables. Le rythme d'introduction de nouvelles enseignes prestigieuses dans les centres commerciaux du Groupe par des enseignes premium sest acclr en 2011. Certains centres ont ainsi accueilli pour la premire fois les enseignes Apple, Hollister, Aldo et Forever 21. La surperformance en termes de frquentation et de chiffre daffaires des locataires par rapport aux indices nationaux tmoigne de notre russite.

En 2011, Unibail-Rodamco a accompli des progrs significatifs dans la rationalisation de son portefeuille. Aujourdhui presque achev, le programme de cession des actifs non stratgiques s'est lev quelque 5,6Md depuis 2007, anne de sa mise en uvre. la suite dinvestissements dans les actifs du portefeuille et de lacquisition de nouveaux actifs stratgiques qui ont encore rehauss la qualit globale du portefeuille, le Groupe dtient 74 centres commerciaux, dont 51 bien situs et frquentation leve, qui reprsentent 88 % du portefeuille du Groupe sur ce segment. La taille et lemplacement ne suffisent toutefois pas se distinguer auprs de consommateurs de plus en plus exigeants ni saffranchir de la concurrence croissante des ventes au dtail en ligne. Le Groupe continue donc de mettre laccent au plan oprationnel sur une politique de re-designing (amliorer lattrait du centre commercial pour les dtaillants et les consommateurs), re-tenanting (introduire des enseignes qui attireront plus de visiteurs) et re-marketing (promouvoir activement le centre dans sa zone de chalandise). Le souci du dtail est indispensable et exig de tous les collaborateurs du Groupe dans lensemble du portefeuille.

En 2011, le Groupe a ralis de nouvelles avances dans plusieurs projets de dveloppement de centres commerciaux et de bureaux. Plusieurs projets denvergure sont entrs cette anne en phase de construction, avec notamment les travaux de

rnovation/dextension du Forum des Halles, le projet Aroville, lextension de Cern Most et la tour de bureaux Majunga. Le Groupe a sign des accords dfinitifs pour la construction de Mall of Scandinavia, qui devrait dbuter en 2012. Plusieurs projets de centres commerciaux et de bureaux devraient tre livrs en 2012, en particulier Lyon Confluence, El Faro et SO Ouest.

Le Groupe est fier davoir t distingu plusieurs reprises cette anne pour son importante contribution au dveloppement durable. Le portefeuille de projets en dveloppement est pass 6,9 Md, enrichi de projets tels que Bubny Prague et les extensions de Chodov et de La Maquinista.

Laccs aux marchs financiers de la dette reste crucial pour le succs du Groupe. La notation A du Groupe lui a permis dmettre plusieurs obligations bien accueillies, des taux trs attractifs, de renouveler ses lignes de crdit et den obtenir de nouvelles auprs de diverses banques. En 2011, le Groupe a obtenu plus de 3 Md de nouveaux crdits des taux attractifs.

lhorizon 2012, la prudence reste de mise. Lconomie est confronte des difficults complexes et sans prcdent, sans quaucune feuille de route ne permette de dterminer clairement quelle sera la voie vers la reprise. Toutefois, mme dans cet environnement, fort de son portefeuille exceptionnel, de son style de gestion dactifs, de ses projets de dveloppement, de sa gouvernance et de son quipe de professionnels trs motivs, le Groupe est bien positionn pour surperformer et continuer daccrotre ses rsultats rcurrents.

Enfin, je voudrais remercier Robert van Oordt, qui prsentera sa dmission lors de la prochaine Assemble Gnrale le 26avril 2012, conformment aux contraintes statutaires relatives lge, pour sa contribution exceptionnelle au Groupe. Robert a t successivement Directeur gnral par intrim de Rodamco (2000-2001), Prsident du Conseil de Surveillance de Rodamco (2001-2007) puis premier Prsident du Conseil de Surveillance dUnibail-Rodamco compter de 2007. Loccasion mest ainsi donne de souligner le dvouement avec lequel Robert a contribu la russite du rapprochement entre Rodamco Europe et Unibail. Sous la nouvelle Prsidence de Robert ter Haar, membre dexprience et de longue date du Conseil de Surveillance de Rodamco Europe et dUnibail-Rodamco, lengagement du Directoire et du Conseil de Surveillance en faveur dune gouvernance irrprochable est assur.

07Guillaume Poitrinal

Message du Prsident du Directoire

Ceci est mon dernier message aux actionnaires dUnibail-Rodamco S.E. Lors de la prochaine AGA prvue le 26 avril 2012, je prsenterai en effet ma dmission de mes fonctions de Prsident du Conseil de Surveillance, conformment aux critres de limite dge prvus par les Statuts du Groupe. Je me rjouis de la dcision unanime du Conseil de Surveillance, lors de sa runion du 5 mars 2012, de dsigner pour me remplacer Rob ter Haar, membre du Conseil de Surveillance dUnibail-Rodamco depuis 2007.

Plusieurs changements majeurs ont t effectus en 2011 dans la structure et la composition du Directoire et du Conseil de Surveillance dUnibail-Rodamco, afin de mieux armer le Groupe pour relever les dfis futurs. Au sein du Directoire, Michel Dessolain, membre de longue date, dot d'une vaste exprience, a t nomm au nouveau poste de Directeur de la stratgie, tandis que Christophe Cuvillier a rejoint Unibail-Rodamco en qualit de Directeur excutif Oprations. Au nom du Conseil de Surveillance, je tiens remercier pour leurs contributions prcieuses Henri Moulard et Bart Okkens, deux membres de longue date des Conseils dUnibail, de Rodamco Europe et dUnibail-Rodamco, dont les dparts la retraite ont t entrins lors de lAssemble Gnrale 2011. Rappelons galement que le Conseil de Surveillance a accueilli trois nouveaux membres en 2011 : Marella Moretti (Italienne), Jos Luis Duran (Espagnol) et Herbert Schimetschek (Autrichien), qui ont contribu enrichir la diversit, lexprience et le savoir-faire du Conseil.

En mai 2011, la Section Commerce de la Cour dAppel dAmsterdam a rendu son arrt final concernant la procdure de rachat qui a officialis la dtention par Unibail-Rodamco de lintgralit du capital de Rodamco Europe.

En octobre 2011, le sminaire stratgique annuel du Conseil de Surveillance sest droul Barcelone, au moment o le Groupe annonait lacquisition du centre commercial Splau, au sud de cette mtropole. Le Conseil de Surveillance a eu le plaisir de rencontrer

les membres de lquipe dirigeante espagnole, a reu un expos trs complet sur les activits du Groupe dans la rgion et sest entretenu avec le Directoire de la

performance globale, de la stratgie future et des objectifs dUnibail-Rodamco.

Le Conseil de Surveillance sest runi sept fois en 2011, avec un taux de participation global de 95 %. En dcembre 2011, le Conseil de Surveillance a procd son autovaluation annuelle. La synthse des activits du Conseil de Surveillance en 2011 et les principales conclusions de son autovaluation

sont prsentes page 290 du Rapport du Prsident dans le prsent rapport dactivit.

Les prochaines annes seront trs probablement aussi difficiles que celles que nous avons connues depuis le rapprochement effectu

en 2007. Dans ce contexte, je suis convaincu que la restructuration du portefeuille, le recentrage sur les meilleurs actifs offrant

le potentiel de croissance le plus lev, la motivation, les comptences et lefficacit de lquipe dirigeante et de lensemble du personnel permettront au Groupe de continuer de raliser dexcellents rsultats.

08unibail-rodamcoRAPPORT ANNUEL ET DE DVELOPPEMENT DURABLE 2011corporate

Robert F. W. van Oordt

Message du Prsident du Conseil de Surveillance

MEMBRES DU C

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09

Unibail-Rodamco a publi des rsultats solides au titre de lexercice 2011 la faveur de la progression des loyers et de la surperformance de l'activit de ses commerants. Lacclration de larrive denseignes internationales premium et la rotation active des locataires ont permis une augmentation sensible des loyers dans les centres commerciaux du Groupe. Les centres rcemment tendus/rnovs ont rencontr un franc succs en 2011, validant ainsi la stratgie du Groupe de rnovation constante de son portefeuille de grands centres commerciaux. Dici 2014, les trois quarts du portefeuille de grands actifs du Groupe auront t entirement rnovs. En 2011, le Groupe a cd 1 084M despaces commerciaux non stratgiques et 242M dactifs de bureaux, une prime moyenne de 7, 8 % par rapport aux valeurs dexpertise externes les plus rcentes. Ces oprations ont port la valeur totale des cessions effectues depuis mi-2007 5,6 Md. Dans le secteur des bureaux, le Groupe se prpare un environnement futur caractris par une offre limite dactifs de qualit suprieure et des taux doccupation levs.

lactif net rvalu triple net EPRa du Groupe a progress 130,70/action au 31 dcembre2011, soit une augmentation de 4,9% en rythme annuel. lactif net rvalu de continuation, prenant en compte les droits de mutation et les impts diffrs, dans une logique de poursuite de lactivit, ressort 143,10/action. La valeur du patrimoine du Groupe droits inclus slve au 31 dcembre2011 25,9Md, alors que les taux de rendement initiaux ressortent en moyenne 5,5% pour les centres commerciaux et 6,6% pour les bureaux occups.

Le rsultat net rcurrent par action (RnRPa) ressort 9,03 /action en 2011, soit un repli de 2,6% par rapport 2010, infrieur la fourchette de - 3% - 5% annonce dbut 2011. Ajust de limpact de - 6,5% sur le RNRPA de la distribution exceptionnelle doctobre 2010 (1,8Md, 20/action), le RNRPA affiche une croissance robuste en 2011. Les rsultats traduisent une bonne performance primtre constant sur tous les segments, le faible cot de la dette et la rduction des frais gnraux.

Au regard du RNRPA de 9,03 et conformment la politique du Groupe de fixer le ratio de distribution dans la fourchette 85-95%, le Groupe a lintention de proposer lAssemble Gnrale Annuelle de dclarer un dividende de 8,00/action en numraire, ce qui reprsente un taux de distribution de 89%.

Performance 2011

1 257

1 262

2010

2011

REVENUS LOCATIFS NETS(en millions deuros)

9,27

9,03

2010

2011

RSULTAT NET RCURRENT PAR ACTION (RNRPA)(en euros)

8,00

*

distribution exceptionnelle

8,00

20,00

2010

2010

2011

DISTRIBUTION PAR ACTION(en euros)

* Sous rserve de lapprobation par lAssemble Gnrale Annuelle des Actionnaires.

10Unibail-RodaMcoRAPPoRt AnnuEL Et DE DvELoPPEMEnt DuRABLE 2011CORPORATE

(en millions deuros)

2011 2010 Croissance en %

volution primtre

constant en %

Centres commerciaux

France 499 481 3,9% 4,9%

Pays-Bas 75 105 -28,4% 1,2%

Pays nordiques 90 95 -5,0% 7,0%

Espagne 129 123 4,5% 2,0%

Europe centrale 101 79 27,5% 4,9%

Autriche 90 78 14,5% 8,0%

Loyers nets 984 961 2,4% 4,6%

Bureaux

France 155 174 -10,6% 3,5%

Autres 29 33 -9,9% 8,7%

Loyers nets 185 206 -10,5% 4,2%

Congrs-Expositions Loyers nets 93 90 3,5% 3,5%

total Loyers nets 1 262 1 257 0,4% 4,4%

REVENUS LOCATIFS NETS

(en millions deuros) 2011 2010 Croissance en %

volution primtre

constant en %

Loyers nets 1 262 1 257 0,4 % 4,4 %

Ajustement de juste valeur et rsultat de cession1 904 1 806

Rsultat net, part du Groupe 1 328 2 188

dont rsultat net rcurrent, part du Groupe 830 848 -2,2 %

Rsultat net rcurrent par action 9,03 9,27 -2,6 %

Distribution courante par action2 8,00 8,00

Distribution exceptionnelle par action 20,00

CHIFFRES CLS CONSOLIDS

(en euros par action) 31 dc. 2011 31 dc. 2010

Actif net rvalu de continuation par action 143,10 136,50

Actif net de liquidation par action sur une base pleinement dilue 130,70 124,60

ACTIF NET RVALU

1. Hors ajustement de juste valeur des instruments financiers. 2. Sous rserve de lapprobation par lAssemble Gnrale Annuelle des Actionnaires.

DIRECTOIRE, DE G

AuChE DRoitE :

GUILLAUME POIT

RINAL, PRSiDEnt

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vEStiSSEMEnt.

ActionnariatCot la Bourse de Paris depuis 1972, Unibail-Rodamco est une composante de lindice CAC 40 depuis le 18juin 2007. Au 31 dcembre 2011, sa capitalisation boursire ressortait 12,8 Md1. la suite de son rapprochement avec Rodamco, le Groupe est galement reprsent dans lindice AEX de la Bourse dAmsterdam depuis le 22juin 2007. Depuis le 8 fvrier 2010, Unibail-Rodamco a intgr lindice Dow Jones Euro Stoxx 50. Unibail-Rodamco dispose dun actionnariat international et diversifi, compos principalement dinvestisseurs institutionnels amricains, nerlandais, britanniques et franais. Au 1er janvier 2012, aucun des actionnaires dUnibail-Rodamco navait dclar dtenir plus de 10 % du capital du Groupe. Les principaux investisseurs connus, avec des participations comprises entre 5 % et 10 %2, sont notamment APG et Amundi.

Performance boursireLa cration de valeur boursire est mesure par la rentabilit totale pour lactionnaire ou le Total Shareholder Return (TSR). Elle est fonction de lvolution du cours de Bourse major du dividende ou de toute autre distribution ralise et paye par la Socit. Le TSR annualis des actions Unibail-Rodamco incluant les dividendes (ou toute autre distribution) rinvestis slve : 17,9 % par an, sur la priode de dix ans entre le

31 dcembre 2001 et le 31 dcembre 2011, contre -0,6% pour lindice CAC 40 et 8,3 % pour lindice EPRA3 des foncires europennes (zone euro).

12,9 % par an, pour la priode entre le 28 avril 20054 et le 31 dcembre 2011, contre 0,5 % pour lindice CAC 40 et 1,4 % pour lindice EPRA des foncires europennes (zone euro).

- 1,1 % par an, sur 2011, contre - 13,4 % pour lindice CAC40 et -14,3 % pour lindice EPRA des foncires europennes (zone euro).

Volumes ngocisEn 2011, le volume journalier des titres Unibail-Rodamco a lgrement flchi, avec une moyenne de 404 000actions ngocies quotidiennement, contre 443 000 en 2010. Les capitaux moyens journaliers ngocis se sont levs 65,5 M en 2011, contre 64,3M en 2010.

Distribution agenda 2012La politique actuelle dUnibail-Rodamco est de distribuer aux actionnaires entre 85 % et 95 % du rsultat net rcurrent de lexercice. Dans ce cadre, il sera propos lAssemble Gnrale du 26 avril 2012 une distribution de 8 /action5 au titre de lexercice 2011. Sous rserve de lapprobation de lAssemble Gnrale, la distribution de 8 /action sera paye en mai 2012.

Bourse et actionnariat

1 - En incluant 8 173 ORA existantes au 31 dcembre 2011.2 - Sur la base des dernires dclarations de franchissement de seuil

reues.3 - European Public Real Estate Association (www. epra.com), le TSR pour

lindice EPRA zone euro est calcul dividende brut rinvesti.4 - Date de la nomination de M. Guillaume Poitrinal en qualit de

Directeur Gnral du Groupe.5 Sous rserve de lapprobation de lAssemble Gnrale Annuelle

des actionnaires.

Services financiers de laction et du dividende :Crdit Agricole Caisse dpargne Investor Services (CACEIS)Service metteurs-Assembles14, rue Rouget de Lisle 92862 Issy-les-Moulineaux Cedex 9 FranceTl. : +33 (0)1 57 78 32 32 - Fax : +33 (0)1 49 08 05 82

Contact service Relations actionnaires et investisseurs :Site Internet : www.unibail-rodamco.comRelations investisseurs : Tl. : +33 (0)1 53 43 72 01investors@unibail-rodamco.com

12unibail-rodamcoRAPPORT ANNUEL ET DE DVELOPPEMENT DURABLE 2011corporate

2005 2006 2007 2008 2009 2010 20110

50

100

150

200

250

Cours de clture au 31 dcembre 2011 : 138,9

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

60

80

100

120

140

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180

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506

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1

PERFORMANCE RELATIVE DE LACTION UNIBAIL-RODAMCO6(base 100 au 28 avril 2005 7)

VOLUTION DU COURS DE LACTION ET DES VOLUMES NGOCIS DEPUIS 2005

VOLUME (EN MILLIONS DEUROS) COURS (EN EUROS)

Unibail-Rodamco (dividendes rinvestis) Indice EPRA8 zone Euro (dividendes rinvestis) Indice CAC 40 (dividendes rinvestis)

Volume annuel moyen ngoci sur 12 mois glissants (en millions deuros) Moyenne mensuelle du cours la clture (en euros)

6 - Au 31 dcembre 2011.7 - Date de la nomination de M. Guillaume Poitrinal en qualit de Directeur Gnral du Groupe.8 - European Public Real Estate Association (www.epra.com).

13

Unibail-Rodamco applique les meilleures pratiques recommandes par lEPRa1, lorganisme reprsentatif du secteur immobilier en Europe. ces recommandations portent essentiellement sur les mesures considres comme les plus pertinentes pour les investisseurs et visent favoriser la clart et la transparence des tats financiers publis par les socits immobilires cotes afin de faciliter leur comparaison lchelle europenne.

Mesures de performance EPRA

9,03

137,50

130,70

5,2 %

5,5 %

9,27

129,20

124,60

5,4 %

5,6 %

9,19

133,30

128,20

2010

2010

2010

2010

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2010

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2011

2011

2011

2011

2009

2009

2009

1. Rsultats EPRA (en euros/action)

2. ACTIF NET RVALU EPRA (en euros/action)

3. ACTIF NET RVALU EPRA TRIPLE NET (en euros/action)

4.I. Rendement initial net EPRA Centres commerciaux

4.I. Rendement initial net EPRA Bureaux

1 - European Public Real Estate Association (www.epra.com).

14Unibail-RodaMcoRAPPoRt AnnuEL Et DE DvELoPPEMEnt DuRABLE 2011CORPORATE

15

Dfinition Rfrence

1. Rsultats EPRA Rsultat rcurrent provenant des activits oprationnelles Page 118

2. ACTIF NET RVALU EPRA

Actif net Rvalu ajust incluant les actifs et investissements valoriss en valeur de march et excluant certains lments non significatifs pour une socit avec un profil d'investissement immobilier long terme

Page 118

3. ACTIF NET RVALU EPRA TRIPLE NET

Actif net Rvalu EPRA ajust incluant la valeur de march (i) des instruments financiers, (ii) de la dette et (iii), des impts diffrs

Page 118

4.I. Taux de rendement initial net EPRA

Loyer contractuel annualis, excluant les amnagements de loyer, net des charges, divis par l'valuation du patrimoine en valeur, droits inclus

Page 118

4.II. Taux de rendement initial net EPRA topped-up

Loyer contractuel annualis, aprs dduction des amnagements de loyer en cours, net des charges, divis par l'valuation du patrimoine en valeur, droits inclus

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5. Taux de vacance EPRA

Ratio entre le loyer de march des surfaces vacantes et le loyer de march de la surface totale

Page 118

5,4 %

5,7 %

1,9 %

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5,9 %

1,7 %

7,1 %

1,7 %

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2010

2009

2010

2009

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2010

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2011

2011

2009

2009

4.II. Rendement initial net EPRA topped-up Centres commerciaux

4.II. Rendement initial net EPRA topped-up Bureaux

5. Taux de vacance EPRA Centres commerciaux

5. Taux de vacance EPRA Bureaux

Unibail-Rodamco est dot dune structure duale de gouvernance, gage dun processus dcisionnel quilibr et fiable au service dune croissance durable.

Conseil de SurveillancePrsid par M. Robert van Oordt, le Conseil de Surveillance exerce une supervision et un contrle sur le Directoire et les affaires gnrales du Groupe. Les membres du Conseil de Surveillance se runissent rgulirement pour examiner les diffrentes questions ayant trait notamment lvolution du march et du secteur, aux enjeux financiers et juridiques, au dveloppement durable, la gestion des risques ou la gouvernance1. Le Conseil de surveillance est assist de deux comits spcialiss, chargs de laider dans lexcution de sa mission : le Comit dAudit et le Comit de la Gouvernance, des Nominations et des Rmunrations.

Le Conseil de Surveillance a confirm limportance dassurer en son sein une diversit en termes dexpertise, dge, de genre et de nationalit. Au 31 dcembre 2011, tous ses membres rpondaient aux critres dindpendance dfinis dans la Charte du Conseil de Surveillance sur la base du Code AFEP-MEDEF sur le gouvernement dentreprise. Conformment aux recommandations du Code AFEP-MEDEF, le Conseil de Surveillance procde son autovaluation annuelle.

DirectoirePrsid par M. Guillaume Poitrinal, le Directoire se compose de six membres. Sa mission consiste formuler et excuter la stratgie du Groupe conformment au profil de risque, dterminer la structure et le dimensionnement de lorganisation dans un souci defficacit, veiller au respect des principes de durabilit dans ses activits et projets de dveloppement et atteindre les rsultats financiers prvus et les communiquer de manire adquate. Le Directoire

exerce ses fonctions sous la supervision du Conseil de Surveillance et son action est rgie par une Charte qui lui est propre.

Code dthiqueLe Code dthique nonce les valeurs et les principes fondamentaux du Groupe et dfinit les rgles de conduite thique des activits : respect des personnes et de leur travail, loyaut, intgrit, conflits dintrts, principes dontologiques et traitement des informations confidentielles. En particulier, il interdit strictement le versement et/ou lacceptation de sommes illicites, impose aux employs dobir aux lois en vigueur et tablit des restrictions claires la remise et/ou lacceptation de cadeaux. La violation du Code dthique est susceptible dentraner des sanctions disciplinaires et des poursuites judiciaires.

Outre le respect des lois, les collaborateurs sont tenus de se conformer aux procdures internes en matire doprations sur les titres du Groupe (ou autres instruments financiers lis ces titres) ou sur ceux de ses filiales cotes. Sappliquent en outre des rgles interdisant les oprations sur les titres Unibail-Rodamco durant certaines priodes prcdant la publication des comptes semestriels et annuels. Les collaborateurs sont, par ailleurs, tous tenus de communiquer au Groupe les dtails des postes, fonctions ou intrts financiers quils exercent ou dtiennent au sein de toute socit concurrente, cliente, ou fournisseur dUnibail-Rodamco. Ils doivent alerter le Groupe sur tout conflit dintrts, mme potentiel, en raison dintrt personnel direct ou indirect.

En outre, en tant que signataire du Pacte mondial des Nations unies Global Compact , Unibail-Rodamco sest engag promouvoir lapplication des valeurs fondamentales lgard des droits de lHomme, du travail, de lenvironnement et de la lutte contre la corruption.

Gouvernance dentreprise et gestion des risques

16unibail-rodamcoRAPPORT ANNUEL ET DE DVELOPPEMENT DURABLE 2011corporate

Gestion des risquesGlobalement, la philosophie du Groupe en matire de risques peut tre qualifie de prudente, laccent tant mis sur la prise en compte des risques inhrents la nature mme de ses activits, tels que la fluctuation de la valeur des actifs, le taux de vacance, la volatilit des loyers ou les risques associs aux activits de dveloppement. Les principaux risques sont valus dans le cadre dune procdure standardise lchelle du Groupe et la cartographie des risques permet de classer lexposition en fonction de la probabilit doccurrence et de lampleur du risque. Des analyses de sensibilit sont effectues au niveau du Groupe. Les autres risques notamment lis la fluctuation des taux dintrt et taux de change sont grs au plus prs et sont activement couverts. Les risques de financement lis aux possibles dpassements des seuils des ratios financiers (covenants) dans les conventions de prt sont minimiss grce une politique de financement prudente qui a prouv son efficacit ces dernires annes. Le tableau ci-dessous montre limpact potentiel de trois types de risque sur le rsultat rcurrent et les fonds propres du Groupe.

Type de risque impact sur le rsultat rcurrent

impact sur les fonds propres

Taux dintrt +50 points de base - 1,8 M -

Couronne sudoise/Euro -10 % - 1 M - 94 M

Taux de rendement des actifs2 +25 points de base

- - 954 M

La Direction de lAudit interne procde des missions daudit rgulires des activits oprationnelles et fonctionnelles du Groupe. Visant identifier les sources de risque, ces missions sont effectues conformment au plan daudit annuel. Les rapports daudit sont transmis aux services concerns et au Directoire. Des plans dactions sont ensuite labors, mis en uvre et valus. La Direction de lAudit interne est directement rattache au Prsident du Directoire et au Prsident du Comit dAudit.

Les statuts, le Code dthique et la Charte du Directoire et du Conseil de Surveillance sont disponibles sur le site Internet du Groupe : www.unibail-rodamco.com

1 - Le rapport du Prsident du Conseil de Surveillance et le chapitre Renseignements juridiques fournissent des informations compltes sur la structure de gouvernance du Groupe et sa politique de gestion des risques.

2 - Sur les centres commerciaux et bureaux (frais et droits de mutation inclus).

17

PlacesDes lieux

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Stratgie20 Activits24 Investissements et cessions26 Dveloppement28 Ressources financires30 Ressources humaines

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unibail-rodamcorapport annuel et de dveloppement durable 2011

stratGIE & rapport dactivit

La qualit du portefeuille dactifs du Groupe ainsi que sa stratgie oprationnelle intgre ont de nouveau dmontr

leur pertinence en 2011. Unibail-Rodamco travaille sans relche renforcer lattrait de ses centres commerciaux

tant auprs de ses locataires que du public, assurer une croissance rentable de ses activits et poursuivre son

objectif de cration de valeur pour lactionnaire.

Unibail-Rodamco se concentre sur les centres commerciaux de qualit et de grande taille implants dans les principales capitales euro-pennes. Limportance de son portefeuille, tout comme les multiples projets de rnovation, dextension et de repositionnement mis en uvre ces dernires annes, font dUnibail-Rodamco le partenaire privilgi des enseignes internatio-nales premium.

Elle sont de plus en plus nombreuses choisir de crer des flagship stores qui leur permettent de dialoguer avec leurs clients, de mettre en scne leurs produits et de promouvoir leur marque. Alors que la vente en ligne offre practicit et prix, l'exp-rience shopping exceptionnelle que proposent des magasins et des centres commerciaux flagship renforce leur position au sein du com-merce. Forts de ses actifs prestigieux, Unibail-Ro-damco offre ces enseignes un accs direct

de nouveaux marchs ainsi quun nombre consi-drable de nouveaux clients potentiels, dans des environnements stimulants, conformes leur posi-tionnement et leur image.

Des enseignes dexceptionLaugmentation des nouveaux baux signs avec des enseignes internationales premium tmoigne de lefficacit de cette stratgie : le Groupe a ainsi conclu 104 nouveaux baux en 2011, contre 48 en 2010. Aprs avoir lanc Hollister (Abercrombie & Fitch Group) en Espagne en 2010, Unibail-Rodamco a accueilli les quatre pre-miers magasins de la marque en France ainsi que sa premire boutique en Sude et Vienne. Le Groupe compte prsent 7 Apple Stores au sein de ses centres commerciaux et le premier maga-sin Forever 21 d'Espagne a ouvert La Maqui-nista, en mai 2011.

En toffant ainsi son offre commerciale, Unibail- Rodamco sattire la prfrence des clients et entre-tient un cercle vertueux, laugmentation des ventes veillant lintrt dautres marques et ali-mentant la hausse des loyers. La frquentation de Carr Snart, par exemple, a fortement bnfici de larrive denseignes premium telles que Apple, Hollister, Kiko et Jack&Jones.

Stratgie

Des centres commerciaux uniquesLe Groupe optimise les qualits intrinsques de ses actifs afin de procurer au public une exprience shopping ingalable. Ainsi, La Part-Dieu et Parly 2 ont t entirement rnovs et les premires phases des programmes majeurs dextension et de rnovation de Tby Centrum et de Fisketorvet sont dsormais acheves. La qualit de leur conception, des services et du confort offerts les distinguent clairement des centres commer-ciaux traditionnels. Dauthentiques feuilles de cuivre ont servi restaurer le plafond sixties chic de Parly 2, tandis que Fisketorvet a accueilli le Li-quid Piano de lartiste Nina Saunders, une instal-lation sculpturale monumentale mlant le plaisir de la musique lart visuel.

Shopping et sensationsUne attention particulire est porte la frquen-tation et la fidlisation des visiteurs. En 2011, le Groupe a plac la barre encore plus haut au plan vnementiel : le Cirque du Soleil a t accueilli dans les six centres commerciaux stratgiques de la rgion parisienne avant Nol et 31 centres com-merciaux travers lEurope ont accueilli le concours Elite Model Look. En outre, grce aux nouveaux outils numriques applications iPhone et Android, pages de fans Facebook Unibail-Rodamco peut tisser des liens directs avec ses clients tandis quun nouveau Webmagazine, shoppingetsensations.com, les guide dans leur shopping en leur faisant dcouvrir les dernires tendances et en leur prodi-guant des conseils dachat.

En dpit dun environnement conomique difficile, le Groupe a surperform les indices nationaux en 2011. Unibail-Rodamco a enregistr une hausse des ventes de 2,7 %, une frquentation stable de ses centres commerciaux et une progression de 19,4 % du Loyer Minimum Garanti lors du renouvel-lement et de la recommercialisation des baux.

Stratgie

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unibail-rodamcorapport annuel et de dveloppement durable 2011

IDAlemenT sITu lyon eT DessIn pAR lARchITecTe De Renom jeAn-pAul vIguIeR, ConfLuenCe oFFRIRA

une expRIence shoppIng unIque 500 000 clIenTs poTenTIels DIx mInuTes De TRAjeT Du cenTRe.

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InvestIssements et cessIonsLe programme de rationalisation du portefeuille sachveEn ligne avec sa stratgie de recentrage sur les actifs commerciaux de qualit et de grande taille, situs dans des endroits centraux, Unibail-Rodam-co a procd la cession rgulire dactifs non stratgiques, principalement des commerces de pieds d'immeubles ainsi que des centres commer-ciaux de petite taille, depuis la fusion dUnibail avec Rodamco en juin 2007. Les produits de ces-sions totaux stablissent depuis lors immobilier de bureaux inclus 5,6Md. En 2011, les cessions se sont leves 1,3 Md, faisant ressortir une prime moyenne de 7,8 % par rapport aux dernires valeurs dexpertise.

Fidle son approche rigoureuse et opportuniste en matire dinvestissements et de cessions, le Groupe a pu, en dpit dun environnement macroconomique instable, raliser la quasi- totalit de son programme de rationalisation avant que le march ne se referme au quatrime trimestre. Grce la mise en uvre mthodique de ce programme de cessions, qui est quasiment termin aujourdhui, Unibail-Rodamco aborde 2012 avec un portefeuille dactifs rationalis, en ligne avec ses objectifs stratgiques. Le Groupe continuera de grer son portefeuille de manire pouvoir raliser des cessions opportunistes et en rinvestir le produit dans des actifs offrant de meilleurs rendements.

Rinvestir dans des actifs fort potentielLa composition du portefeuille fait lobjet de revues rgulires et le Groupe continue dacqurir des actifs de grande taille et de cibler les projets de

dveloppement qui satisfont ses critres dinvestis-sement exigeants. En 2011 le Groupe a acquis Splau, un centre commercial moderne dune sur-face GLA de 55 100 mtres carrs, situ Barce-lone, pour 189M. Un certain nombre dopportuni-ts dacquisitions ont t envisages en 2011, mais la rarfaction des actifs de premire qualit mis sur le march a eu pour effet de faire monter les enchres des niveaux ne permettant pas dat-teindre les seuils de rentabilit du Groupe. Unibail- Rodamco sen est donc tenu son approche dinvestissement discipline.

Paralllement au rinvestissement de ses produits de cessions dans de nouveaux actifs fort poten-tiel tels que Splau, le Groupe a poursuivi la conso-lidation de ses positions existantes. Il a ainsi acquis la pleine proprit de Galeria Mokotw et dAu-park en rachetant leurs parts aux promoteurs ini-tiaux. Lapproche dUnibail-Rodamco vise rin-vestir ses produits de cessions dans des actifs rendements suprieurs qu'il connat bien, rdui-sant le risque tout en permettant d'acclrer le programme de cration de valeur de ces actifs. En outre, des contrats dun montant de 1 Md au total ont t conclus en vue de prendre le contrle de nouvelles opportunits de dveloppement dans les pays o le Groupe est prsent.

Perspectives de croissanceLhorizon macroconomique demeurant incer-tain, le Groupe entend conserver une politique dinvestissement rigoureuse et mettre profit ses capacits de prospection, la solidit de son bilan et lefficacit de son modle oprationnel pour saisir les opportunits venir.

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Stratgie

Des projets qui prennent vie 2011 a t une anne charnire en dveloppe-ment du Groupe. Parmi eux, des projets de grande envergure, en gestation depuis plusieurs annes, se sont concrtiss, linstar du centre commer-cial Aroville dune surface GLA de 83 900 mtres carrs, qui avait t entirement repens et ren-goci en 2010. De mme, le projet de dveloppe-ment du Mall of Scandinavia, dune surface GLA de 101 300 mtres carrs, a t lanc fin 2011. La construction dautres grands projets de dvelop-pement, tels que le projet mixte commerces-bu-reaux SO Ouest, ou encore les centres commer-ciaux de Lyon Confluence et Badajoz, se poursuit. Ces actifs seront livrs en 2012.

La capacit dUnibail-Rodamco poursuivre une stratgie de dveloppement contra-cyclique tient la solidit de son bilan et sa stabilit financire. Ces investissements dans le dveloppement dactifs permettent dassurer une croissance organique dans des conditions macrocono-miques difficiles tout en bnficiant de contrats de construction des conditions favorables. En 2011, le Groupe a ainsi conclu prs d1 Md de contrats de construction des prix qui refltent ltat actuel du march et respectent ses critres stricts dinvestissement.

Au 31 dcembre 2011, le portefeuille de projets en dveloppement reprsentait 1 410 532 mtres carrs pour un cot dinvestissement total de 6,9 Md, dont 1,5 Md ont dj t dpenss et

1,7 Md concernent des constructions en cours. Le portefeuille sest enrichi de plusieurs projets majeurs tels que les extensions de La Maquinista en Espagne et de Chodov en Rpublique Tchque ou encore le projet commercial Bubny dans le centre de Prague. Le Groupe a obtenu les permis de construire pour les projets Courcellor 1 et Mall of Scandinavia. La construction de la tour Majunga La Dfense a commenc et progresse bien ; sa livraison est prvue dbut 2014. Les projets de tours Phare et Triangle ( Paris) voluent dans le proces-sus dautorisation administrative.

Crer de la valeur pour nos partenairesLa stratgie de dveloppement du Groupe se concentre sur la cration de valeur et la perfor-mance environnementale. Chaque projet doit assurer un rendement financier appropri, mais galement satisfaire des critres dattractivit, defficacit et daccessibilit. Compte tenu de lessor de l'e-commerce et du tltravail, le confort et lesthtique des centres commerciaux et des immeubles de bureaux revtent une importance croissante aux yeux des locataires comme des utilisateurs. Les grandes enseignes, de mme que les locataires de bureaux, recherchent des actifs bien situs, qui soient la vitrine de la marque. Unibail-Rodamco rpond cette demande en dveloppant une nouvelle gnration de centres commerciaux et dimmeubles de bureaux lar-chitecture spectaculaire et au design intrieur of-frant un vaste ventail de services et un environne-ment accueillant, anim et agrable.

Dveloppement

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unibail-rodamcorapport annuel et de dveloppement durable 2011

Un bon accs au financementLanne 2011 a t marque par une nette dgra-dation de lenvironnement financier en Europe en raison de la crise de la dette souveraine.

Celle-ci, dabord circonscrite la Grce, lIrlande et au Portugal, sest ensuite tendue presque tous les pays de la zone euro. Elle a affect les marchs dactions et du crdit ainsi que les banques, rendant laccs la liquidit et au finan-cement de plus en plus difficile. En dpit de ce contexte dfavorable, Unibail-Rodamco a pu lever plus de 3 Md de financement moyen et long terme en 2011, dont 1,7 Md auprs des banques et 1,4 Md sur le march obligataire. Sur le march bancaire, le Groupe a obtenu le refinancement dun prt syndiqu de 500 M arrivant chance en 2012, ainsi que plusieurs nouvelles lignes de crdit bilatrales.

Le Groupe sest particulirement distingu sur le march obligataire, o il a mis 1 Md dobliga-tions dans le cadre dmissions publiques au se-cond semestre 2011, montrant ainsi sa capacit tirer parti des opportunits soffrant lui pour lever des fonds sur des marchs plus volatils. Le succs de ces missions tmoigne de la confiance des investisseurs dans la qualit de crdit dUnibail-Rodamco, qui a prserv sa solidit lan dernier grce une discipline financire trs stricte ; son

ratio dendettement LTV est rest stable 37 %, pour un ratio de couverture des intrts (ICR) ro-buste de 3,6. En 2011, Standard & Poors a confirm sa note long terme A sur le Groupe, relevant sa perspective de notation de ngative stable ; de son ct, Fitch a maintenu sa note long terme A et sa perspective de notation stable.

Unibail-Rodamco a su diversifier ses sources de financement : fin 2011, sa dette se composait 48 % dobligations, 38 % demprunts bancaires, 8 % de titres court terme et 6 % dobligations convertibles. Le Groupe entend poursuivre cette politique de diversification lavenir. Fort de 3,2 Md de lignes de crdit disponibles fin 2011, il reste bien positionn dans lenvironnement finan-cier actuel.

Une dette peu coteuseLe cot de la dette dUnibail-Rodamco est rest faible en 2011, 3,6 % contre 3,9 % en 2010. Le Groupe a profit de la faiblesse des taux dintrt pour renforcer son programme de couverture ; il est quasi intgralement couvert contre les risques de taux pour les exercices 2012, 2013 et 2014. Sa visibilit en termes de cot de la dette sur les an-nes venir sen trouve ainsi amliore. Enfin, le faible niveau des taux devrait compenser laug-mentation des spreads observe actuellement et permettre ainsi au cot de la dette de rester limit.

RessouRces financiRes

Stratgie

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RessouRces humainesConfiance et leadershipDans la gestion de ses ressources humaines Unibail-Rodamco donne tous ses collabora-teurs, et notamment aux jeunes diplms, la confiance et les comptences ncessaires pour prendre des dcisions objectives et la hauteur des enjeux du Groupe, dans toutes les situations.

Lassociation de cours thoriques et de formations sur le terrain, tout comme la mobilit interne et in-ternationale, confrent aux collaborateurs des fonctions centrales dveloppement, investisse-ments et management oprationnel des com-ptences et une exprience essentielles. La connaissance approfondie de ces fonctions et des diffrents pays o le Groupe est prsent per-met aux collaborateurs dagir en toute autonomie

mesure quils progressent dans leur carrire et assument des rles dencadrement. Si en termes de complexit oprationnelle et de chiffre daf-faires, chaque actif du portefeuille peut sappa-renter une grande entreprise, sa gestion ne re-pose en ralit que sur une quipe restreinte, dont les membres exercent dimportantes responsabili-ts tant financires quoprationnelles.

Des collaborateurs jeunes et de talent se voient confier des postes responsabilit ds le dbut de leur carrire. Une enqute ralise en 2011 auprs de 27 000 jeunes diplms de grandes coles de commerce et dingnieurs franaises a montr quUnibail-Rodamco tait considr comme lentreprise qui offre le plus de responsa-bilits aux nouvelles recrues.

Stratgie

Une conception rigoureuse des comptences et des normes oprationnellesLAcadmie Unibail-Rodamco veille ce que les processus stratgiques, tels que les dcisions din-vestissement, la modlisation conomique et la planification long terme, soient mis en uvre avec la plus grande rigueur et sappuient sur une mthodologie identique dans toutes les rgions. Cette approche permet de sassurer de lexistence de normes oprationnelles trs exigeantes et faci-lite la mobilit. En 2011, une nouvelle formation a t propose sur les thmatiques du manage-ment et du leadership. Elle vise transmettre aux managers le savoir-faire ncessaire la cration dun environnement de travail associant culture du rsultat et reconnaissance des mrites, afin de promouvoir la discipline de travail autant que lpanouissement des collaborateurs.

Les efforts rcompenssAfin de garantir une reconnaissance juste et qui-table des efforts et de limplication de ses quipes, Unibail-Rodamco a progressivement introduit en 2011 un nouveau systme dvaluation des performances. Les rsultats des leasing managers ont t mesurs et rcompenss laune de critres objectifs et comparables. En corrigeant les variations dues aux facteurs externes tels que la situation macroconomique du pays et en mettant laccent sur la qualit des rsultats obtenus, cette approche garantit une meilleure transparence et une reconnaissance quitable des performances dans toutes les rgions et tous les dpartements. En 2012, elle sera tendue dautres fonctions, et notamment la gestion des centres commerciaux.

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unibail-rodamcorapport annuel et de dveloppement durable 2011

LExprience

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Activits34 France 36 Pays-Bas38 Pays nordiques40 Europe centrale42 Autriche44 Espagne46 Les Hommes et les Femmes dUnibail-Rodamco48 Bureaux50 Congrs & Expositions

OUvERt En 1969, Parly 2 FUt LE PREmiER CEntRE COmmERCiAL CR En EUROPE. RCEmmEnt RnOv, iL A COnsERv

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unibail-rodamcoRappoRt annuel et de dveloppement duRable 2011

ACTIVITS

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PARis

LyOn

BORdEAUx

Lanne 2011 a t marque par larrive dune nouvelle vague de marques de premium. Une tendance qui sexplique par la cohrence entre ces marques et les actifs du Groupe en termes de service, de qualit et de design, et dont les rpercussions sur les ventes et la frquentation sont trs positives.

Jean-Marie Tritant, Directeur Gnral, France

Principaux actifsles Quatre Temps-Cnit, 61,7 millions de visitesParly 2, 13,3 millions de visitesVlizy 2, 15,4 millions de visitesCarr Snart, 14,4 millions de visitesrosny 2, 14,4 millions de visitesle Forum des Halles, 40,1 millions de visiteslyon Part-Dieu, 32,7 millions de visites

33 centres commerciaux1 197 100 m de GLA 353 millions de visites par an

Linnovation commerciale est un fac-teur cl de notre succs. Apple, Hollister, Uniqlo, Gant, Lacoste, Disney Store, Prt A Manger la liste des marques premium qui choisissent Unibail-Rodamco pour simplanter sur le march franais ou y dvelopper leurs activits ne cesse de sallonger.

Parmi ces enseignes, Hollister a ouvert ses quatre premires boutiques en France en trs peu de temps. Uniqlo a choisi de tester le march franais en 2007, avec louverture dune boutique dans le centre commercial Les Quatre Temps. En 2011, cet emplacement pi-lote a t transform en un vritable flagship de 2 800 m2. Le nouveau concept de Disney Store La Part-Dieu remporte galement un franc succs. Les ventes ont dpass les prvisions et

limpact sur la frquentation a t considrable : Lyon Part-Dieu, par exemple, le nombre de visites a aug-ment de 7,3 % dans les deux mois qui ont suivi la rnovation du centre, fin octobre 2011.

Lanne passe a galement t mar-que par lextension et lamlioration des services numriques ddis aux clients. Les applications gratuites pour smart phone, dveloppes dans tous les prin-cipaux centres commerciaux, sont utili-ses chaque mois par 300 000clients. Paralllement aux bornes interactives et aux panneaux publicitaires numriques, ces services permettent au Groupe et ses preneurs de communiquer directe-ment avec les clients, via de nouveaux canaux.

Lassociation de marques dexception, dvnements attractifs et de services orients vers le client a permis Unibail-Rodamco denregistrer une croissance du chiffre daffaires et de la frquentation de son portefeuille de centres commerciaux franais (+ 2,2 % et 1,1 % respectivement).

Ce portefeuille ne cesse de se dvelop-per et de senrichir. Dimportants tra-vaux de rnovation ont t raliss La Part-Dieu et Parly 2 et des projets de programmes similaires sont actuelle-ment en cours Rennes Alma et Toison dOr. Lyon Confluence et SO Ouest se-ront livrs en 2012, Aroville et le nou-veau Forum des Halles viendront toffer le portefeuille d'ici 2014. Ces actifs exceptionnels augmenteront la capa-cit du portefeuille et offriront de nou-velles opportunits de croissance.

grce un partenariat unique entre Unibail-Rodamco et le Cirque du Soleil, mondialement connu, les grands centres parisiens ont propos de vritables contes de fes.

la Part-Dieu, le plus important centre commercial pour une ville europenne de ce type, a fait lobjet dun important projet de rnovation et bnfici dune

extension de 15 000m2 en 2010.

France

AmstERdAm

LA HAyE

Principaux actifs Citymall almere, 10,0 millions de visitesStadshart amstelveen, 9,3 millions de visitesVier Meren, 6,1 millions de visites

Zoetermeer, 9,1 millions de visitesleidsenhage

Le programme de rationalisation des actifs mis en uvre ces dernires annes porte aujourdhui ses fruits. Les cinq principaux centres commerciaux du Groupe sduisent les enseignes premium comme les clients et offrent un solide tremplin pour le dveloppement et la croissance des revenus .

John van Haaren, Directeur Gnral, Pays-Bas

5 centres commerciaux285 400 m de GLA 35 millions de visites par an** Estimations au 31/12/2011

Pays-Bas

The Elite Model look, le concours de mannequins le plus prestigieux au monde, a t organis Amstelveen dans le cadre dun partenariat exclusif avec les centres commerciaux Unibail-Rodamco.

Le programme de redveloppement de leidsenhage, situ proximit de

La Haye, a pour ambition de transformer ce lieu en une destination de shopping privilgie pour la clientle de la rgion.

Au cours des quatre dernires an-nes, Unibail-Rodamco a rationalis ses activits aux Pays-Bas et reposition-n son portefeuille conformment aux objectifs stratgiques du Groupe. En 2011, 246 M dactifs non stratgiques ont t cds pour une prime moyenne de 8,3 % par rapport aux dernires va-leurs dexpertise de 2011.

En 2011, les activits oprationnelles du Groupe ont t recentres autour dun portefeuille de cinq grands centres commerciaux situs dans dimportants centres urbains. La taille, la situation gographique et la qualit de ces actifs ont permis Unibail-Rodamco dattirer des enseignes internationales pre-mium, au moment o certaines op-taient pour une stratgie de dvelop-

pement prudente. Parmi ces nouvelles enseignes, citons, entre autres, Rituals, G-Star, Footlocker, Adidas, Bose et Saint-Tropez Amstelveen, Sabon, Guess et Jack&Jones Zoetermeer, Guess Almere, Rituals et le nouveau concept G-Star Leidsenhage on Man-go Hoofddorp, Vier Meren.

Pour tirer parti des actifs existants, le Groupe prvoit, court terme, dinvestir massivement dans des programmes de rnovation et dextension. Ces pro-jets permettront damliorer lexp-rience client grce une offre com-merciale accrue et une meilleure qualit des services lis. Almere, par exemple, le cur du centre commer-cial a t transform en un lieu de ren-contre populaire grce un nouveau

design et un ensemble trs attractif de restaurants, de boutiques de mode et de beaut.

Les programmes marketing et les di-verses manifestations organises conti-nuent davoir un impact positif sur la popularit et la frquentation des actifs du Groupe. titre dexemple, Almere a vu sa frquentation crotre de 16 % pen-dant les week-ends estivaux grce CityBEACH et a enregistr une hausse de 35 % du nombre de visiteurs le jour d Amstelveen Midsummer . Enfin, le concours international de mannequins Elite a une fois encore eu des rpercus-sions positives sur la frquentation et la couverture mdiatique.

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s.

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unibail-rodamcoRappoRt annuel et de dveloppement duRable 2011

ACTIVITS

UnE nOtE CRAtivE : CE PiAnO LiqUidE dE 7 mtREs, RALis PAR LARtistE dAnOisE ninA sAUndERs

FiSkETorVET, PERmEt LA CLiEntLE dCOUtER CHAqUE jOUR dE LA mUsiqUE LivE.

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unibail-rodamcoRappoRt annuel et de dveloppement duRable 2011

ACTIVITS

COPEnHAgUE

stOCKHOLmHELsinKi

Principaux actifs Tby Centrum, 10,0 millions de visitesSolna Centrum, 6,4 millions de visitesnacka Forum, 5,8 millions de visitesJumbo, 9,4 millions de visitesFisketorvet, 6,4 millions de visites

10 centres commerciaux356 400 m de GLA 53 millions de visites par an

Le programme destin amliorer et recentrer le portefeuille dactifs nor-diques s'est achev avec succs. Paralllement la cession de 424M dactifs, des projets dextension et de rnovation denvergure ont permis daugmenter la capacit et damlio-rer lexprience client.

titre dexemple, le centre commercial Fisketorvet a t entirement repens et rnov. Il bnficie prsent dune offre commerciale plus complte, avec de nouveaux concepts internationaux comme G-Star Raw, Joe & The Juice, Peak Performance, Face Stockholm et Pandora, ainsi que des parkings et des services la clientle optimiss. La pre-mire phase des grands projets de rno-vation de Solna Centrum et de Tby

Centrum est dsormais acheve, les li-vraisons finales tant prvues pour 2012 et 2014 respectivement.

Les enseignes premium demeurent fi-dles Unibail-Rodamco qui reste leur partenaire privilgi sur le march nordique : Tby Centrum a accueilli le premier magasin Hollister en Sude, le premier Rituals des pays nordiques, et les premires boutiques Thomas Sabo et Swarovski dans des centres commer-ciaux sudois. s. Oliver a choisi Jumbo pour sa premire ouverture en Fin-lande et Superdry a ouvert son premier magasin dans un centre commercial dUnibail-Rodamco Fisketorvet. Au total, Unibail-Rodamco a sign 214nou-veaux baux et renouvellements. La qualit des actifs du Groupe en termes

denseignes, de loisirs et de services continue de nourrir ce capital confiance. Lorganisation dvne-ments exceptionnels participe aussi au succs de ces centres commerciaux. Ainsi, Nacka Forum a vu sa frquenta-tion augmenter de 23 % le jour du concours Elite.

La qualit des quipes dUnibail- Rodamco est aussi un facteur dtermi-nant. Le programme de rationalisation men bien en 2011 sest naturelle-ment accompagn dajustements im-portants, dont des promotions internes. La gestion de ce portefeuille de qualit par une quipe motive et trs quali-fie devrait continuer de produire de solides rsultats en 2012.

Un important projet de rnovation/extension est en cours Solna Centrum. La premire phase a t inaugure en octobre 2011 et la livraison finale est prvue pour 2012.

Lespace et la luminosit sont trs importants, comme en tmoigne cette photo du plafond

de Tby Centrum. Ce centre commercial, lun des plus grands de sude, fait

actuellement lobjet dune rnovation complte et de deux extensions majeures

qui, une fois acheves, offriront 28 000m2 de gLA supplmentaires dici 2014.

Le portefeuille nordique a t rationalis et rnov en 2011 et comprend dsormais dix centres commerciaux trs performants et bien situs. Nous avons par ailleurs mis en uvre un ambitieux programme de dveloppement permettant de renforcer la position des actifs nordiques.

Olivier Coutin, Directeur Gnral, Pays nordiques

Pays nordiques

vARsOviE

PRAgUE

Grce leur situation gographique, leur qualit et une gestion trs proactive, les actifs dUnibail-Rodamco en Pologne et en Rpublique tchque ont continu crotre en 2011. Lintgration russie dArkadia et de Wilenska dans le portefeuille a donn des rsultats trs positifs.

Arnaud Burlin, Directeur Gnral, Europe centrale

Principaux actifs arkadia, 20,8 millions de visitesWilenska, 19,3 millions de visitesGaleria Mokotw, 13,6 millions de visites

Centrum Chodov, 12,5 millions de visitesCern Most, 9,5 millions de visites

8 centres commerciaux338 400 m de GLA 99 millions de visites par an

Unibail-Rodamco continue dinvestir dans son exceptionnel portefeuille dactifs en Europe centrale. Aprs lac-quisition des centres commerciaux dArkadia et Wilenska, cds par Simon Ivanhoe en 2010, le Groupe a consoli-d sa position Varsovie en 2011 en rachetant les 50 % de parts dtenues par son associ dans Galeria Mokotw.

Prague, les travaux dextension/rno-vation de Cern Most ont dbut en septembre. Ce projet, dont la livraison est prvue en 2013, augmentera la ca-pacit commerciale de 44 000m2 GLA. Avec au total plus de 96 000m2, Cern Most deviendra ainsi lun des principaux centres suprargionaux. Cette extension suscite un vif intrt parmi les enseignes et le Groupe enregistre dj un taux de prlocation de 77 %. Prague toujours,

le Groupe a acquis les droits de dve-loppement dun terrain destin ac-cueillir un grand centre commercial ayant le potentiel de devenir lun des centres commerciaux et de loisirs les plus attractifs de la ville. Conformment la stratgie de gestion de portefeuille du Groupe, deux actifs non strat-giques , Arkad (Hongrie) et Allee-Center (Allemagne), ont t cds en 2011.

La qualit du portefeuille en Europe centrale le rend trs attractif pour les enseignes dsireuses de simplanter sur ce march. Tout au long de lan-ne2011, lactivit locative a t soute-nue, avec la signature de plus de 157baux et renouvellements. Parmi les nouvelles enseignes, citons les pre-mires boutiques Gap en Pologne (Arkadia) et Karen Millen en Rpu-

blique tchque (Centrum Chodov). Ces deux ouvertures, largement cou-vertes par les mdias, ont reu un ac-cueil enthousiaste dune clientle la pointe de la tendance. Cette dernire a galement t sduite par larrive dans la rgion de Gant Kids, Footloc-ker, Tous, Aldo et Guess.

Paralllement la gestion active de son offre commerciale, le Groupe in-vestit dans la fidlisation de sa clientle, en amliorant son exprience shop-ping. Arkadia, par exemple, lactivit de specialty leasing a t renforce pour enrichir loffre et accrotre la qua-lit, et le centre a accueilli plusieurs enseignes premium trs attractives.

Europe centrale

Cette zone de restauration trs tendance de Centrum Chodov sduit les foules par son spectaculaire design.

arkadia, l'exposition photos Wild for Art de lartiste italien

daniele guido, connu pour ses remarquables reprsentations

pdagogiques de la faune sauvage, a gnr une hausse

de 13 % de la frquentation.

arkaDia, LUn d

Es dEUx CEntRE

s COmmERCiAUx

dE vARsOviE R

ACHEts En jUi

LLEt 2010 PAR U

niBAiL-ROdAmC

O.

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ACTIVITS

UnE AiRE dE jEUx intERACtivE FAit LE BOnHEUR dEs PLUs jEUnEs Donau ZEnTruM.

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ACTIVITS

viEnnE BRAtisLAvA

3 centres commerciaux299 100 m de GLA51 millions de visites par an

Le portefeuille autrichien a connu plu-sieurs changements majeurs en 2011. Le Groupe a rachet les 50 % de parts de son partenaire pour obtenir la pleine proprit du centre commercial Aupark Bratislava. Il a galement fait lacquisi-tion dune parcelle de terrain adja-cente en vue dune ventuelle exten-sion. Compte tenu de la proximit gographique de Brastislava et de Vienne, cet actif trs attractif et perfor-mant est dsormais gr par lquipe autrichienne. La stratgie de re-desi-gning, re-tenanting et re-marketing du Groupe sera dploye en 2012/2013.

Par ailleurs, le Groupe a cd ses 50 % de parts dans le centre commercial Sdpark, un actif non stratgique situ Klagenfurt, pour 29,1 M, soit une

prime de 9 % par rapport aux dernires valeurs dexpertise. Un vaste pro-gramme de rnovation de Shopping City Sd a t lanc et la plupart des amliorations prvues devraient tre acheves temps pour Nol 2012.

Un an aprs la livraison des travaux de rnovation/extension de Donau Zen-trum, lactivit du centre commercial ne cesse de se dvelopper. Les ventes sont en hausse de 31 % par rapport lan pass, alors que lextension ne re-prsente que 28 % de capacit suppl-mentaire. La valeur du panier moyen a galement considrablement aug-ment grce lamlioration de loffre commerciale et la capacit du centre sduire une clientle plus riche ve-nue du centre de Vienne.

En 2011, lquipe autrichienne a ac-cueilli plusieurs nouvelles enseignes premium. Donau Zentrum a ouvert ses portes la premire boutique Hollister et Bershka Vienne, mais aussi G-Star Raw et au grand magasin Mueller dune superficie de 3 500m2. Guess et le bijoutier autrichien Thomas Sabo ont ouvert des boutiques Donau Zentrum et Shopping City Sd. Thomas Sabo sappuie galement sur la plate-forme europenne dUnibail-Rodamco pour simplanter en Sude.

Autriche

Alliance parfaite entre architecture, design et enseignes prestigieuses, Donau Zentrum est aujourdhui le plus grand centre commercial de vienne.

Un bar tendance Shopping City Sd, le plus grand centre commercial dAutriche et

lun des plus importants au niveau europen.

Lexcellente performance de Donau Zentrum en 2011 tmoigne de la pertinence de la stratgie dinvestissement et oprationnelle du Groupe. LAutriche regroupe aujourdhui plusieurs pays, avec lintgration du centre commercial Aupark de Bratislava, en Slovaquie.

Markus Pichler, Directeur Gnral, Autriche

Principaux actifs aupark, 11,6 millions de visitesShopping City Sd, 22,3 millions de visitesDonau Zentrum, 16,9 millions de visites

BARCELOnE

vALEnCE

sviLLE

mAdRid

15 centres commerciaux549 200 m de GLA 127 millions de visites par an

La qualit, la taille et la situation go-graphique des actifs dUnibail-Rodamco en font un partenaire privilgi des en-seignes internationales premium cher-chant simplanter sur le march ibrique.

En 2011, le Groupe a accueilli plusieurs enseignes de premier plan. Fortes du succs de leurs premiers magasins en Espagne (ouverts La Maquinista), Apple et Hollister ont procd une deuxime ouverture Parquesur, o Pri-mark sinstallera galement au premier trimestre 2012. Nespresso a ouvert en 2011 au centre commercial La Maqui-nista, lequel accueillera galement Su-perdry au premier trimestre 2012. Primark et Hollister ont sign Bonaire, avec une ouverture prvue au premier semestre 2012. H&M a dj ouvert dans lexten-sion de Vallsur et New Yorker devrait

suivre au premier trimestre 2012. Ces oprations, ainsi que dautres ngocia-tions actives, ont aid le Groupe sur-performer le march en termes de chiffre daffaires et de frquentation.

Lacquisition de Splau fut lun des moments forts de lanne coule. Ce centre commercial moderne, dune sur-face commerciale de 55 100m2 GLA, b-nficie dun emplacement stratgique dans la banlieue sud fortement peuple et encore sous-quipe de Barcelone. En 2012, un programme dinvestissement ci-bl et une stratgie locative active per-mettront de repenser et de repositionner cet actif pour en optimiser le potentiel de revenu. Unibail-Rodamco a par ailleurs procd plusieurs acquisitions strat-giques de moindre importance afin de consolider la position de ses actifs actuels.

Le projet de dveloppement dOceanic (97 000 m2), rcemment prsent Valence, est en bonne voie. La construction du centre commercial El Faro Badajoz sachemine vers une ouverture en 2012. Il accueillera notam-ment Inditex, H&M, Primark, C&A et Sephora, ainsi que le grand magasin El Corte Ingls.

Lamlioration permanente du porte-feuille du Groupe demeure une priorit. La Vaguada, Bonaire et Vallsur ont t rnovs ou restructurs en 2011. La cration dun environnement de shop-ping plus attractif a ainsi permis dam-liorer la qualit et la diversit des ser-vices la clientle et de favoriser la fidlisation des clients et la prfrence des preneurs. Los Arcos, Garbera et Las Glries suivront en 2012.

la Vaguada fait lobjet dune rnovation complte, destine lui redonner une image de prestige. ici, lattention des visiteurs est attire par une uvre dart conue par des architectes, qui diffuse une lumire chaleureuse la tombe du jour.

durant quatre jours, quatre artistes de lmission tlvise la plus populaire

dEspagne ont diverti les clients de Bonaire avec des sketchs de 45 minutes.

Lvnement a augment la frquentation de 35 % par rapport lanne prcdente,

lors des reprsentations.

Espagne

Principaux actifs la Maquinista, 14,3 millions de visiteslas Glries, 11,4 millions de visitesSplau, 8,2 millions de visitesla Vaguada, 24,1 millions de visitesParquesur, 16,3 millions de visitesBonaire, 9,4 millions de visiteslos arcos, 6,6 millions de visitesBaha Sur, 7,7 millions de visites

Une fidlit sans faille sa stratgie oprationnelle et son approche de gestion proactive lgard de ses principaux actifs permet Unibail-Rodamco denregistrer des rsultats positifs en dpit dun environnement macro-conomique difficile. Le Groupe continue dinvestir pour sa croissance future.

Simon Orchard, Directeur Gnral, Espagne

gRCE UnE t

RAnsFORmAtiO

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OmmERCiAL.

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unibail-rodamcoRappoRt annuel et de dveloppement duRable 2011

ACTIVITS

France

PaYS nOrDIQUeS

01 02 03 04 05

06 07 08 1009

12

21

27 28

22 23 24

25 26

13 14

16 17 18 1915

11

20

Les Directeurs de centres commerciaux forment une quipe exceptionnelle, l'origine de notre russiteFrance 01 - Arcayna lodie (4 Temps & CNIT) - 02 - Aubree Galle (Rennes Alma) - 03 - Baloud lonore (Usine Mode & Maison) - 04 - Briosne Stphane (Bab 2) - 05 - Delamarre Olivier (Bay 2) - 06 - Desprets Jeremy (Cit Europe) - 07 - Dury Anne-Laure (LUsine Cte dOpale) - 08 - Dussauze Thierry (Mriadeck) - 09 - Escrivant Martine (Cot Seine) - 10 - Foresto Audrey (Carrousel du Louvre & Galerie Gait) -11 - Gaillard Bertrand (Vlizy 2) - 12 - Gailly Matthieu (Toison dOr) - 13 - Gerecht Julie (Docks Vauban) - 14 - Kozubek Nicolas (Rosny 2) - 15 - Lapeyre Elisabeth (Rivetoile) -16 - Margerie Vronique (Carr Snart) - 17 - Mercier Sbastien (Nicetoile) - 18 - Milutinovic Dusan (Parly 2) - 19 - Mouchot Laure (Euralille) - 20 - Pais Nelly (Ulis 2) - 21 - Pelou Jean-Philippe (La Part-Dieu) - 22 - Psomiadis Stphane (Lyon Confluence) - 23 - Reungoat Pascal (Palais des Congrs de Paris) - 24 - Toulemonde Jonathan (Le Centre V2) - 25 - Varin Philippe (Docks 76) - 26 - Veron Alexis (Forum des Halles) Pays nordiques 27 - Bannor Jacob (Fisketorvet) - 28 - Bengt Johansson (Balsta Centrum) - 29 - Bergovist Louise (Solna Centrum) - 30 - Strand Hanna (Nacka Forum) - 31 - Wallner Mikael (Tby Centrum) espagne 32 - Alemany Vicente (Barnasud) - 33 - Burgo Martin (Sevilla Factory) - 34 - Casaponsa Immaculada (Albacenter) - 35 - Corwith Katherine (Splau) - 36 - Fernndez Joaqun (Las Glorias) - 37 - Garcia Sergio (Parquesur) - 38 - Garcia Victor (La Maquinista) - 39 - Garcia Fernando (Equinoccio) - 40 - Guerrero Alvaro (Los Arcos) - 41 - Herrero Sebastin (Habaneras) - 42 - Lpez Germn (Bonaire) - 43 - Marin Eva (La Vaguada) - 44 - Pardo Ernesto (Bahia Sur) - 45 - Pascual Noemi (Vallsur) - 46 - Vegas Nuria (Garbera) Pays-Bas 47 - Slegtenhorst Doris (Vier Meren) - 48 - Steenbeek Allard (Citymall Almere) - 49 - Van Geemert Monique (Leidsenhage & Zoetermr) - 50 - Verheijen Ben (Amstelveen) europe centrale 51 - Hrdlickov Marcela (Centrum Chodov) - 52 - Jaksic Zdenka (Centrum Cern Most) - 53 - Klimczak Pawel (Galeria Mokotw) - 54 - Krylowicz Filip (Wilenska) - 55 - Vestin Anthony (Arkadia) autriche 56 - Cech Anton (Shopping City Sd) - 57 - Kuciak Rudolf (Aupark)

PaYS-BaS

eUrOPe cenTra

Le

aUTrIcHe

eSPaGne

50

56

33

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39 40 41 42 43

44 45 46

55

32

unibail-rodamcoRAPPORT ANNUEL ET DE DVELOPPEMENT DURABLE 2011

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SoouEST, qUi PARtiCiPE LA RHABiLitAtiOn dE LEvALLOis-PERREt En qUARtiER dAFFAiREs PROCHE dE PARis,

sERA ACHEv En 2012. LimmEUBLE dFinit UnE nOUvELLE nORmE ARCHitECtURALE POUR CEttE ZOnE.

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unibail-rodamcoRappoRt annuel et de dveloppement duRable 2011

ACTIVITS

En 2011, notre priorit a t la gestion active de nos actifs. Les principaux actifs sont soit rnovs, soit restructurs, pour offrir un niveau de confort et de fonctionnalit conforme la demande de nos preneurs, qui souhaitent disposer despaces de bureaux modernes, performants, nergtiquement efficaces et bien situs.

Jean-Marc Jestin, Directeur Gnral, Bureaux

Le march locatif en rgion pari-sienne connat une croissance relative depuis 2010, avec un volume doccu-pation proche de 2,4millions de m. Les taux de vacance sont rests stables, prs de 6,6 % pour la rgion parisienne, 4,9 % pour le Quartier Central des Affaires (QCA) de Paris et 7 % pour La Dfense, en fin danne.

Les loyers des actifs de premire qualit ont bien rsist, voire augment dans le QCA en raison de la pnurie de surfaces de qualit : loffre de bureaux neufs ou rnovs atteint des niveaux historique-ment bas et reprsente 23 % seulement de lespace disponible. La qualit et la situation privilgie des actifs du Groupe lui ont permis de louer la totalit de ses locaux dans ce secteur.

Lactivit sur le march de linvestissement parisien a t trs soutenue, avec plus de 11 Md de transactions et une nette prfrence pour les biens de qualit. Le Groupe a cd un immeuble de bureaux entirement lou, arriv maturit, situ aux 3-5avenue Malesherbes, pour un prix de cession net de 134,3 M, soit un rende-ment initial net de 5 %.

Les projets de restructuration en cours renforcent la position du Groupe, en apportant sur un march sous-approvi-sionn des biens modernes et fonction-nels. SOOuest (33 400m2) sera livr au second semestre 2012. Les travaux de rnovation des immeubles de bureaux Wilson (13 000 m2) et Issy Guynemer (15 000m2) ont dmarr, avec une livrai-son prvue dans les deux cas dbut 2012. La rnovation complte des locaux situs aux 2-8 Ancelle (16 000 m2, plus une nouvelle extension de 3 000 m2) dbutera en 2012.

Deux nouveaux projets de dveloppe-ment denvergure sont galement en bonne voie : le SO Ouest Plaza de 39 600m2, livraison prvue en 2014, et Majunga, une tour de 63 000m2 situe La Dfense, qui devrait arriver sur le march dbut 2014.

Fidle ses stratgies de dveloppe-ment et de dveloppement durable, le Groupe cible des quartiers centraux, bien desservis par les transports pu-blics, et propose des immeubles mo-dernes, fonctionnels et confortables rpondant aux besoins actuels et futurs

des entreprises et leurs employeurs. Majunga, par exemple, est le premier dune nouvelle gnration dimmeubles de grande hauteur offrant une efficacit incomparable en termes de cot par poste de travail, des services innovants et des espaces sociaux pour le confort de leurs occupants. Il sagit du premier im-meuble de ce type obtenir, en Europe, la certification BREEAM Excellent et le premier en France tre certifi HQE-BBC (voir page 61). La demande en nouveaux actifs La Dfense devrait sintensifier encore dans les prochaines annes, compte tenu des amliorations impor-tantes apportes aux infrastructures, no-tamment lautomatisation complte de la ligne 1 du mtro et lextension prvue de la liaison express rgionale Eole.

Le rendement nergtique des pla-teaux, la trs faible consommation dnergie et la situation centrale au cur de Paris, de La Dfense et des banlieues ouest de Neuilly et Issy-les-Moulineaux permettent au Groupe de se positionner dans des quartiers daf-faires dynamiques et reconnus exer-ant un fort pouvoir dattraction sur les preneurs.

Bureaux

13 immeubles de bureaux dans la rgion parisienne398 122 m de GLA au total

La tour Majunga (livraison prvue en 2014) est un modle

dinnovation et de crativit. Elle sera la premire tour de La

dfense avec fentres ouvrantes pour une ventilation naturelle et

jardins suspendus.

2011 fut une excellente anne pour lactivit Congrs & Expositions. Une croissance significative a t enregistre dans toutes les activits, grce lattrait de loffre propose et aux investissements continus du Groupe dans des sites et des services de forte valeur pour les organisateurs et les participants.

Renaud Hamaide, Directeur Gnral, Congrs & Expositions France

10 sites9 millions de visites 151 congrs312 salons524 vnements dentreprises

2011 a t une anne record pour VIPARIS, avec un total de 987manifesta-tions, dont 312 salons, 151 congrs et 524vnements dentreprises organiss. Ces deux dernires annes, lactivit Congrs et Expositions internationaux a gnr une croissance deux chiffres la plus leve de toutes les capitales europennes.

Parmi les vnements bisannuels, citons notamment Batimat, le Salon Franais de la Construction, et le Salon de lAro-nautique au Bourget. Ce dernier a at-teint de nouveaux sommets en termes de frquentation (visiteurs et exposants) et, surtout, de montant des commandes (environ 35Md). Fort du succs de sa premire dition, le Paris Games Week, un salon ddi aux jeux vido et en ligne, a enregistr une hausse de fr-quentation de 40 % par rapport lan-ne dernire. Cette manifestation, lau-rate du prix spcial du jury lors du

concours Expocra organis VIPARIS en 2010, est gre par Comexposium, la joint-venture dUnibail-Rodamco dans lorganisation dvnements.

Les investissements consentis par le Groupe pour dvelopper linfrastruc-ture des actifs (taille, volutivit et qua-lit) continuent de porter leurs fruits. En aot, Paris Nord Villepinte a accueilli le congrs ESC, premier congrs mdical en Europe et troisime lchelle mon-diale en termes de participants. La li-vraison du hall7 en 2010, les investisse-ments dans laccueil des congressistes, la signaltique et la gestion des flux de visiteurs, de mme que la collaboration fructueuse avec des acteurs cls de la rgion parisienne ont largement contri-bu au succs de lorganisation de ce congrs, le tout premier pour Villepinte. Ldition2011 de lESC a t la plus fr-quente, avec 32 900participants pen-dant quatre jours.

Paris expo Porte de Versailles a galement montr sa flexibilit. titre dexemple, le site a accueilli en juillet son premier grand congrs (6 000 participants la Conf-rence internationale sur la maladie dAlzheimer) et, en fvrier 2011, le Salon de lAgriculture a rassembl quelque 678 732 visiteurs et prs de 5 000 btes.

En 2011, VIPARIS a dploy une srie de nouveaux services en ligne, dont EPEX, un site de-commerce intuitif qui permet aux exposants et aux organisateurs de tester et de commander diffrents ser-vices techniques pour les stands. Les organisateurs peuvent aussi utiliser le service marketing Standtag. Celui-ci leur permet de crer leur propre plate-forme en ligne pour partager des documents, que les visiteurs peuvent ensuite recevoir en scannant un flashcode. VIPARIS a galement lanc des applications pour smart phone, incluant notamment des services de golocalisation.

Congrs & Expositions

Un spectacle couper le souffle du clbre cirque

Bouglione Paris le Bourget.

AvEC sEs LignE

s PUREs Et sE

s EsPACEs LUmin

EUx, LE PalaiS D

ES ConGrS dE

mEURE Un LiEU P

RiviLgi

POUR LEs gRAn

dEs mAniFEstAt

iOns.

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unibail-rodamcoRappoRt annuel et de dveloppement duRable 2011

ACTIVITS

Sustainability

Dveloppeme

nt

En phase ave

c lenvironnem

ent et le socia

l

durable

Dveloppement durable54 Faits marquants 2011 56 Une stratgie globale58 Systmes de management environnemental60 Projets de dveloppement responsables62 Cooprer dans le domaine environnemental 64 Climat, missions et consommation nergtique 68 Une approche rationnelle et responsable des risques et des ressources 72 Favoriser le dialogue et renforcer les relations 76 Une entreprise citoyenne

54

OUVERNANCEG

OCiAlS

NViRONNEMENTE

- 30 % CO2/visite (- 52 % depuis 2006)*- 6 % kWh/visite (- 18 % depuis 2006)*- 1 % litres/visite (- 14 % depuis 2006) 1 434 baux verts signs sur 1 680 baux totaux au sein du Groupe*

4 certifications BREEAM In-Use obtenues

1 464 collaborateurs* (49,2 % de femmes et 50,8 % dhommes)

Critres de dveloppement durable intgrs dans la part variable de la rmunration des Directeurs oprationnels rgionaux

37 jeunes diplms recruts dans le cadre du European Graduate Programme

2,5 millions conomiss sur les cots oprationnels dans les centres commerciaux grs par le Groupe grce la rduction de la consommation dnergie

Plus de 1 000 000 m GLA en voie de certification BREEAM (projets engags et contrls)*

7indicateurs cls de la performance vrifis*

26 083 heures de formation ddies aux collaborateurs*

Mise jour de la Politique Hygine et Scurit du Groupe

3 070 373 verss en espces et en nature des projets caritatifs

3 indicateurs cls de performance vrifis*

100 % des membres du Conseil de Surveillance sont indpendants18 % des membres du Conseil de Surveillance sont des femmes6 nationalits reprsentes au sein du Conseil de Surveillance100 % des effectifs ont suivi un programme de formation en ligne sur le Code dthique

* Vrifi par Ernst & Young. Voir rapport d'assurance pages 154-155.

Faits marquants 2011

55

unibail-rodamcoRAPPORT ANNUEL ET DE DVELOPPEMENT DURABLE 2011

DVELOPPEMENT DURABLE

Conscient de sa responsabilit en tant quacteur majeur du march de limmobilier commercial, Unibail-Rodamco dploie une stratgie globale et cohrente en matire de dveloppement durable.

La dfinition et la mise en uvre de cette stratgie tiennent compte des besoins et des intrts de toutes les parties prenantes dUnibail-Rodamco. Cette stratgie englobe tous les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance dont la pertinence pour les activits du Groupe a t identifie. Par exemple, cette stratgie amliore la qualit de la performance du Groupe et gnre des opportunits de cration de valeur long terme en : livrant les btiments durables de nouvelle gnration ; rduisant les dpenses dinvestissement et les cots oprationnels ; assurant un environnement attractif pour les preneurs de bureaux et despaces

commerciaux haut de gamme ; garantissant un environnement scuris pour les collaborateurs, les clients

et les preneurs ; renforant la coopration avec les communauts et les pouvoirs publics locaux ; matrisant et en attnuant les risques juridiques, oprationnels et de rputation ; maintenant un avantage concurrentiel sur le march.

Afin de garantir que ses activits restent pertinentes et sont toujours opres en tenant compte des volutions