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RÉGIMEN JURÍDICO DEL ARRENDAMIENTO DE LOS INMUEBLES COMERCIALES
Rafael Badell Madrid
I. INTRODUCCIÓNII. PUNTO PREVIO: EL INCONSTITUCIONAL DECRETO 602
III. LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
1. Objeto.2. Ámbito Subjetivo.
2.1 Inmuebles excluidos.3. Carácter irrenunciable de los derechos establecidos en la Ley.4. Órgano Competente.5. Relación Arrendaticia. Deberes y Derechos.
5.1 Deberes y Derechos del Arrendador.5.2 Deberes y Derechos del Arrendatario.5.3 Culminación Anticipada.5.4 Daño Malicioso
6. Garantías.6.1 Depósito en efectivo.6.2 Fianza de Fiel Cumplimiento.6.3 Garantías al finalizar la relación arrendaticia.6.4 Obligaciones insolutas.6.5 Negación al Reintegro del Depósito.
7. El Contrato de Arrendamiento.7.1 Vencimiento del contrato y Prórroga Legal.
8. Los Cánones, su Pago y Fijación.8.1 Prescripción.8.2 Factura legal por Concepto de pago recibido.8.3 Fijación del Canon de Arrendamiento.8.4 Revisión de los Cánones de Arrendamiento.
9. Sobrealquileres y Gastos Condominales.9.1 Regulación sobre los reintegros.9.2 Comité Paritario de Administración del Condominio y los
gastos comunes.10. Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio.11. Desalojo y Prohibiciones.
11.1 Causales de Desalojo.11.2 Prohibiciones.
12. Procedimiento Judicial.13. Sanciones
IV. CONCLUSIONES
I. INTRODUCCIÓN
Individuo de Número de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales. Doctor en Derecho. Master en Derecho Administrativo. Abogado. Socio fundador del Despacho de Abogados Badell & Grau. Profesor de la Universidad Católica Andrés Bello (pregrado y postgrado). Cátedra Andrés Bello en la Universidad de Oxford durante el año académico 1998-1999. Profesor Asociado (Senior Associate Member) de la Universidad de Oxford durante el año académico 2006-2007.
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El arrendamiento, regulado por el Código Civil de Venezuela1 en los artículos
1579 y siguientes, es (…) un contrato por el cual una de las partes contratantes se
obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y
mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.
Por su parte, la Ley de Arrendamiento Inmobiliario2 reguló de manera especial
los contratos de arrendamiento cuyo objeto fueran los bienes inmuebles. A partir de esa
Ley se concertó por primera vez en un solo texto normativo toda la regulación
concerniente al arrendamiento inmobiliario, lo que reflejó el avance y especialización de
nuestro Derecho en esta materia. Esta ley fue derogada parcialmente por la Ley de
Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas3 y por el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso
Comercial4, en los cuales se desarrollaron de una manera especializada las materias
sobre arrendamiento de viviendas y de inmuebles comerciales respectivamente.
De otra parte téngase en cuenta también el Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley contra el Desalojo y la Desocupación arbitraria de viviendas5, según el cual se
prohíbe el desalojo forzoso y la desocupación coactiva ejercida contra los arrendatarios
sin que medie procedimiento previo.
Me corresponde referirme en este foro, organizado por la Academia de Ciencias
Políticas y Sociales dentro del marco de la celebración de su primer centenario, sólo al
régimen jurídico del arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. Sin
embargo, una breve referencia me permitiré respecto de la normativa que con carácter
transitorio se dictó en forma previa hasta tanto se promulgara como en efecto se hizo la
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC), la
cual debe precisarse, es un decreto ley dictado por el Presidente de la República, en uso
de las facultades que le fueran atribuidas por Ley habilitante. La necesidad de Ley en
esta materia viene dada por la circunstancia de que se trata de normas limitativas de
1 Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio de 1982.2 Gaceta Oficial Nº 36.845 del 07 de diciembre de 1999.3 Gaceta N° 6.053 Extraordinaria del 12 de noviembre de 2011. 4 Gaceta Oficial N° 40.418 del 23 de mayo de 2014.5 Gaceta Oficial N° 39.668 del 06 de mayo de 2011.
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derechos constitucionales: la propiedad y la libertad contractual, entre otras, como se
verá a lo largo de nuestra exposición.
En este sentido, un primer aspecto que debe llamar a nuestra reflexión es que a
los fines de regular una materia que forma parte del ámbito de la reserva legal, el
Presidente dictó un Decreto ejecutivo, la aludida normativa transitoria, la cual estuvo
contenida en el Decreto 6026 vigente desde el 29 de noviembre de 2013 hasta el 23 de
mayo de 2014 cuando se publicó la Ley, y con este que no tenía el rango de Ley
intervino transitoriamente la materia que regularía posteriormente por ley sobre la
protección a los arrendatarios de inmuebles destinados al desempeño de actividades
comerciales, industriales o de producción, en los términos que se exponen a
continuación.
II. PUNTO PREVIO: EL INCONSTITUCIONAL DECRETO 602
La materia arrendaticia en el ordenamiento jurídico venezolano ha tenido un
particular desarrollo en los últimos años, en los que hemos sido testigos de la
transformación del derecho inquilinario en un medio de reivindicación social, mediante
el cual se busca proteger, en algunos casos de manera desmedida y desequilibrada, los
derechos del arrendatario, quien se ha convertido en una suerte de débil jurídico frente
al arrendador, a quien quedan anulados en buena parte los atributos de su derecho de
propiedad. Ciertamente este desarrollo afecta directamente uno de los elementos más
importantes del derecho de propiedad, la libre disposición de la cosa.
El propietario de inmuebles arrendados se ha visto sometido a disposiciones
legales que disminuyen y, en ciertos casos, eliminan el principio de la libertad de
contratación al establecerse regulaciones que determinan el contenido de los contratos
de arrendamiento no sólo en cuanto a la fijación del canon sino además respecto de las
condiciones y obligaciones de las partes dentro de la relación, incluida la facultad de
recuperar el pleno uso del bien al término de la relación contractual.
6 Decreto N° 602. Publicado en Gaceta Oficial N° 40.305 del 29 de noviembre de 2013.
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Mediante ese Decreto transitorio se derogó entonces de manera provisional el
principio de la libre voluntad de las partes en materia de arrendamiento de estos
inmuebles. De manera que estuvieron sujetos a este régimen transitorio los
arrendamientos sobre inmuebles destinados al uso comercial e industrial o de
producción “…hasta tanto se dictare un régimen definitivo…”(artículo 1).
El paralelismo de las formas nos permite además construir la premisa de que lo
que con carácter definitivo requiere una regulación legal, también lo exigiría en lo
transitorio. De manera que este Decreto estaba sin dudas viciado de
inconstitucionalidad.
El régimen transitorio previsto en el Decreto reguló y estableció prohibiciones
relacionadas con el canon de arrendamiento y los gastos de condominio, como son la
fijación del canon de arrendamiento a un máximo de doscientos cincuenta bolívares (Bs.
250,00) por metro cuadrado y la fijación del monto correspondiente al pago del
condominio por debajo del veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento;
finalmente, suspendió en forma automática cláusulas contenidas en los vigentes
contratos de arrendamiento, tales como: cánones en moneda extranjera, ajustes
periódicos de canon, multas al arrendador por no abrir el local, por abrir fuera del
horario o por cierre anticipado, y las imposiciones de arreglo de fachadas y vitrinas, y la
resolución unilateral. Además, se prohibió la aplicación de medidas cautelares judiciales
de secuestro de bienes comerciales o inmuebles vinculados con la relación del
arrendatario, así como el arbitraje comercial, y atribuyó al Ministerio de Comercio la
competencia para resolver controversias relacionadas con su aplicación.
La materia señalada deja en evidencia la flagrante inconstitucionalidad de esta
medida porque, como se ha expuesto, se trataba de un Decreto Ejecutivo que establecía
unas obligaciones y prohibiciones a las partes de la relación arrendaticia. A través de un
acto administrativo sublegal el Ejecutivo dictó una serie de disposiciones limitativas de
la libertad de contratación de los particulares, su derecho de propiedad y hasta la justicia
arbitral, interviniendo así en unas materias que son de la estricta reserva legal.
Cabe destacar que muchos de estos aspectos fueron regulados de forma
definitiva con la Ley, a cuyo estudio nos referiremos de seguidas.
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III. LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO
COMERCIAL
1. OBJETO
La Ley regula y controla la relación entre las partes de un contrato de
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, rigiendo las condiciones y
procedimientos que envuelven a dicho contrato (art. 1 LRAIUC).
2. ÁMBITO SUBJETIVO
Se definen como “inmuebles destinados a uso comercial”, aquellos en los
cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte
del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que
constituya una unidad inmobiliaria, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o
se encuentre anexado a éste e independientemente de que con tal actividad los
arrendatarios generen lucro o no (artículo 6). Lo que importa es la naturaleza comercial
de la actividad.
Se establece además una presunción salvo prueba en contrario sobre los que son
inmuebles destinados a uso comercial, incluyéndose los locales ubicados en centros
comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines
turísticos, de uso médico asistencial destinados a consultorios, laboratorios o
quirófanos, o educacional, así como los inmuebles que forman parte, sin ser solo
depósitos, de un galpón o estacionamiento, los quioscos, stands, y establecimientos
similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble
donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público (art. 2 LRAIUC).
2.1 Inmuebles excluidos
Están excluidos expresamente de la aplicación de la Ley, las viviendas, oficinas,
industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, los alojamientos turísticos
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o de temporada vacacional, fincas rurales y terrenos no edificados (artículo 4) por
considerarlos que no encuadran dentro de la categoría a la que se refiere la ley como
inmuebles destinados a uso comercial.
Dentro de la clasificación de inmuebles no destinados al uso comercial, debemos
agregar también a los depósitos, que si bien no se les hace una mención expresa en esta
disposición (artículo 4), están previstos en la otra norma ya mencionada (artículo 2)
cuando dispone que se presumen legalmente inmuebles destinados a uso
comercial, salvo prueba en contrario, los locales: “(…)que forman parte, sin ser
sólo depósitos, de un galpón o estacionamiento, (…)”. En este sentido, los
inmuebles destinados exclusivamente a depósito tendrían que considerarse igualmente
excluidos de la aplicación de la Ley.
También es claro que están excluidos las oficinas profesionales desde que están
previstas en la categoría excluida, oficinas, y en todo caso, no son consideradas
actividades de carácter comercial.
3. CARÁCTER IRRENUNCIABLE DE LOS DERECHOS ESTABLECIDOS EN EL
DECRETO
Los derechos establecidos en la Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo
acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de
ellos, se considera nulo.
Se contempla en la Ley el principio de prevalencia del negocio o la realidad
sobre la forma jurídica escogida cuando se prevé que los órganos o entes
administrativos y los tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la
celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos,
mediante los cuales se pretenda evadir bien (i) la naturaleza jurídica arrendaticia de la
relación o bien (ii) el carácter comercial del inmueble arrendado (art. 3).
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Sólo comentar que esta facultad desde la perspectiva administrativa resultará
siempre supeditada al control judicial, que es el órgano que en definitiva deberá decidir
sobre la aplicación de este principio.
4. ÓRGANO COMPETENTE
El órgano competente a los efectos de la rectoría en la aplicación de la Ley es el
Ministerio del Poder Popular para el Comercio (MPPC), específicamente la Unidad en
materia de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, la cual está adscrita al
Viceministerio de Gestión Comercial de este Ministerio. Dicha unidad cuenta con
asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio
Económicos (SUNDDE) (art. 5).
Dentro de las atribuciones de la Unidad en materia de arrendamiento para uso
comercial, establecidas en la Resolución N° 057-14 del MPPC7, encontramos:
a) Velar por la aplicación y cumplimiento de las disposiciones legales y
reglamentarias en la materia.
b) Planificar, formular y regular la aplicación de las políticas establecidas por el
Ejecutivo Nacional en esta materia.
c) Recibir, sustanciar y decidir las solicitudes para la resolución de conflictos
entre arrendadores y arrendatarios que versen sobre la relación contractual.
Así como actuar como instancia de mediación en estos casos.
d) Recibir denuncias, abrir el procedimiento administrativo correspondiente y
decidir acerca de la aplicación o no de sanciones en contra de los propietarios,
administradores, arrendadores o arrendatarios, por el incumplimiento de lo
dispuesto en la LRAIUC.
e) Desconocer la adopción de formas y negocios jurídicos (i.e. constitución de
sociedades o celebración de contratos) que menoscaben los derechos del
arrendador o del arrendatario.
f) Informar a los tribunales del agotamiento de la vía administrativa en caso de
aplicación de medidas cautelares de secuestro de bienes relacionados con la
7 Resolución 057-14 Ministerio del Poder Popular para el Comercio del 4 de agosto de 2014. Publicado en Gaceta Oficial N° 40.472 del 11 de agosto de 2014.
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relación arrendaticia, para la verificación de actos contrarios a la Ley por vías
de hecho.
g) Ordenar la inspección del inmueble destinado a uso comercial objeto de la
controversia, a instancia de parte o de oficio, para verificar actos contrarios a
la Ley por vías de hecho.
h) Llevar un registro de los inmuebles destinados a uso comercial, así como de
las empresas dedicadas a la administración de éstos.
i) Garantizar a los propietarios o arrendatarios, su participación en el Comité
Paritario de Administración del Condominio.
j) Recibir y tramitar denuncias acerca de violaciones en la fijación del canon de
arrendamiento.
k) Solicitar a instancia de parte o de oficio, el apoyo de entes privados o
públicos para la determinación de hechos que se hayan suscitado en el
inmueble arrendado.
5. RELACIÓN ARRENDATICIA. DEBERES Y DERECHOS
La relación arrendaticia se establece entre arrendador y arrendatario pero cuando
el propietario del inmueble no fuere su arrendador, éste será solidariamente responsable
con el administrador, gestor, mandante, recaudador o subarrendador, respecto de las
obligaciones de la relación arrendaticia.
La Ley regula las fuentes para la regulación de la relación arrendaticia en el
orden siguiente (art. 6):
a) Las disposiciones de esa Ley.
b) Los reglamentos que la desarrollen.
c) Las disposiciones contenidas en instrumentos normativos de rango sublegal,
de carácter general, que fueren dictadas por el Ministerio con competencia
en materia de comercio, de conformidad con lo dispuesto en la Ley.
d) Los contratos, acuerdos o convenciones establecidos de mutuo acuerdo por
las partes, mediante la manifestación fehaciente de voluntad de las mismas,
en base a esta exigencia se dispone que no tendrán validez alguna las
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disposiciones establecidas en contratos de adhesión, por cuanto en ellos no
habría esta manifestación fehaciente del consentimiento.
La SUNDDE se constituye en una especie de árbitro al preverse que en caso de
dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la
SUNDDE (art. 7). No se aclara el alcance de esta intervención pero obviamente no
podría este organismo considerarse un árbitro de derecho en el sentido judicial del
arbitraje, a lo sumo podrá dictar un acto administrativo sujeto al control de la
jurisdicción contencioso administrativa.
5.1. Deberes y Derechos del Arrendador:
a) Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de
entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en
servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia (art. 8 ‘).
b) Tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al
arrendatario durante el tiempo del contrato (art. 10).
c) Cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales, a menos que el
daño sea imputable al arrendatario (art. 11).
d) No puede cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados
según los métodos que la Ley ofrece (art. 17).
5.2. Deberes y Derechos del Arrendatario:
a) No estará obligado a pagar primas por cesión, traspaso, arriendo, por venta
de punto comercial, o aceptar como condición para la celebración del
contrato la compra de bienes muebles que se encuentren en el local que se
pretende arrendar, a menos que lo desee. (art. 15).
b) Debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y
oportunidad que se haya fijado en el contrato (art. 14).
c) No podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación o marca
establecidos en el contrato de arrendamiento pero cuando el inmueble
arrendado acarree la obligación de vender o prestar ciertos bienes y
servicios, no está obligado a vender productos o prestar servicios de
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determinadas marcas comerciales o adquirirlos de determinados proveedores
(art. 16).
d) Debe notificar al arrendador en los tres (3) días siguientes a la detección de
la falla, los daños que afectaren al inmueble en caso de que éstos no fuesen
conocidos por el arrendador (art. 11).
e) Debe pagar los gastos por las mejoras que se realicen en el inmueble
comercial para adecuarlo al uso, previo acuerdo con el arrendador. (art. 12).
f) Culminada la relación arrendaticia, el arrendatario deberá entregar el
inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, salvo lo originado por
casos fortuitos o de fuerza mayor (art. 8).
g) Tiene derecho a que le otorgue un contrato escrito y autenticado (art. 13).
5.3. Culminación Anticipada:
El contenido y vigencia del contrato de arrendamiento no sufrirán derogación o
modificación por el cambio de arrendador, como consecuencia de la transferencia de
propiedad o administración del inmueble, salvo que el arrendatario invoque la
culminación anticipada del contrato por motivos imputables al arrendador (art. 18). De
igual forma, la Ley de Arrendamiento de 1999 establecía que en casos en donde el
inmueble arrendado pasaba a ser propiedad de una persona distinta al propietario-
arrendador, el nuevo propietario estaba en la obligación de respetar la obligación
arrendaticia en los mismos términos pactados (art. 20).
5.4. Daño Malicioso:
La parte que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la
vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se
originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá
acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento
correspondiente (art. 9).
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6. GARANTÍAS
El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las
obligaciones asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza.
En ningún caso podrán coexistir ambos tipos de garantías (art. 19).
El artículo 21 de la Ley de Arrendamiento de 1999 contemplaba el derecho del
arrendador de recibir garantías reales o personales por parte del arrendatario en respaldo
de sus obligaciones, en ningún caso pudiendo coexistir ambos tipos de garantías.
6.1. Depósito en Dinero:
Cuando se constituya depósito en dinero, éste no podrá exceder del equivalente a
tres (3) meses del canon de arrendamiento, y deberá acreditarse en una cuenta bancaria
exclusiva para esos fines a nombre del arrendador. Los intereses que se produzcan
corresponderán al arrendatario, a menos que sean requeridos en ejecución de la garantía
(art. 19). La presente disposición difiere de la contenida en la Ley de Arrendamiento de
1999, en la cual el depósito en dinero no puede exceder del equivalente a cuatro (4)
meses del canon de arrendamiento acordado (art. 22).
6.2. Fianza de Fiel Cumplimiento:
Cuando se constituya una fianza de fiel cumplimiento, ésta no podrá exceder el
equivalente a tres (3) meses del canon de arrendamiento establecido, y deberá ser
emitida por una institución debidamente reconocida (art. 19).
6.3. Garantías al finalizar la relación arrendaticia:
Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del
inmueble arrendado al arrendador en las mismas condiciones en que lo recibió,
considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble. Si al
momento de la recepción del inmueble hubieren obligaciones insolutas por parte del
arrendatario, las partes podrán acordar de manera consensuada la forma de
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cumplimiento o pago de tales obligaciones, pudiendo acudir al proceso jurisdiccional de
no alcanzar un acuerdo (art. 20).
Dentro de los quince (15) días continuos siguientes al término de la relación
arrendaticia, o del día del cumplimiento de la última de las obligaciones pendientes, si
las hubiere, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como
garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o liberar
la fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento se acudirá a la vía
jurisdiccional (artículo 21).
Bajo el régimen de la Ley de Arrendamiento de 1999 el lapso que tenía el
arrendador para reintegrar la suma recibida en garantía, más intereses, era de sesenta
(60) días continuos (art. 25).
6.4. Las Obligaciones Insolutas:
En caso de que la relación arrendaticia no pudiera ser culminada por
obligaciones insolutas de cualquiera de las partes, se procederá de la siguiente manera
(art. 22):
a) Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a restituir la garantía
o liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo
legalmente establecido, se generarán, intereses a la tasa activa más alta del
sector bancario de conformidad con la Información del Banco Central de
Venezuela, los cuales se calcularán sobre la base del monto de la garantía.
Si la garantía se hubiere consignado en efectivo y no hubiera sido depositada
en cuenta bancaria que genere intereses, el arrendador tendrá la obligación
de devolver al arrendatario el monto consignado más los intereses generados,
aplicando la tasa activa más alta del sector bancario.
b) Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario, los montos
calculados corresponderán al arrendador, el cual podrá solicitar a la
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SUNDDE que autorice su retención o acudir a la vía judicial requiriendo la
ejecución de la fianza.
c) Cuando el arrendatario se negare a desocupar el inmueble una vez culminada
la relación arrendaticia, el arrendador tendrá derecho a percibir por cada día
transcurrido, el precio diario del arrendamiento, mas una cantidad adicional
equivalente al cincuenta por ciento (50%) del mismo. El monto podrá ser
imputado a la garantía, ejecutándose conforme a lo establecido en la Ley.
6.5. Negación al Reintegro del Depósito:
En los casos donde el arrendador se negare injustificadamente y sin razón a
reintegrar el depósito con sus respectivos intereses, el arrendatario podrá acudir a la vía
jurisdiccional para hacer valer sus derechos (art. 23).
7. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento contendrá:
a) Las especificaciones físicas del inmueble arrendado y de la edificación que
lo contiene.
b) La duración del contrato, la cual será de un (1) año como mínimo, excepto
cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas,
en cuyo caso no se podrá ajustar el canon de arrendamiento si se diera
continuidad o prórroga, a menos que ésta supere un año.
c) El valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo
adoptada.
d) Las obligaciones del arrendador y del arrendatario.
e) Además, las partes deberán declarar su apego a las consideraciones
establecidas en la Ley (art. 24).
7.1. Vencimiento del contrato y Prórroga legal:
Si el propietario pretende una vez terminado el contrato mantener al inmueble en
condición de arrendamiento, en el mismo rubro comercial, el arrendatario tiene derecho
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de preferencia para arrendarlo siempre y cuando esté solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento y condominio, y haya cumplido con las demás obligaciones
derivadas del contrato y de las leyes (art. 25).
Así mismo, si el contrato finalizado estaba sujeto a tiempo determinado, operará
de pleno derecho la prórroga legal del mismo, la cual será obligatoria para el arrendador
y potestativa para el arrendatario y se aplicará según las siguientes reglas:
a) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de hasta un (1) año, la
prórroga máxima será de seis (6) meses.
b) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de más de un (1) año y
menos de cinco (5) años, la prórroga máxima será de un (1) año.
c) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de más de cinco (5) años y
menos de diez (10) años, la prórroga máxima será de dos (2) años.
d) Cuando la duración de la relación arrendaticia sea de más de diez (10) años,
la prórroga máxima será de tres (3) años.
Durante la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo
determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y
actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las
variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de
regulación (art. 26).
8. LOS CÁNONES, SU PAGO Y FIJACIÓN
El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo
titular sea el arrendador y la cual no podrá ser clausurada durante la relación
arrendaticia. Los datos correspondientes a dicha cuenta deberán ser establecidos en el
contrato de arrendamiento. En caso de cambio o modificación, el arrendador deberá
participarle al arrendatario los datos de la nueva cuenta, o las modificaciones hechas
según sea el caso, con quince (15) días de anticipación de la fecha de pago. Si el
arrendatario no pudiese efectuar el pago a la entidad bancaria por causas imputables al
arrendador o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la
cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios la SUNDDE. Estos
montos sólo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador (art. 27).
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8.1. Prescripción:
Vencido el plazo de dos (2) años sin que el arrendador requiriera las cantidades
consignadas por el arrendatario a su favor en la cuenta dispuesta por la SUNDDE,
prescribirá su derecho a solicitarlas, quedando dichas cantidades a la disposición del
organismo para ser utilizadas de acuerdo a lo establecido en el reglamento respectivo
(art. 28).
El cálculo del plazo de prescripción está sujeto a un conjunto de normas sobre
suspensión e interrupción de la prescripción, las cuales señalaremos a continuación (art.
29):
El cómputo del plazo de prescripción se interrumpe cuando:
a) Por cualquier actuación del arrendador ante la SUNDDE, solicitando las
cantidades a su favor.
b) Por cualquier acto formal del arrendador que pretenda ejercer el derecho de
recibir las cantidades a su favor, ante la jurisdicción contenciosa.
c) Interrumpida la prescripción, comenzará a computarse nuevamente al día
siguiente de aquél en que se produjo la interrupción.
Por otro lado, el cómputo del plazo de la prescripción se suspende:
a) Por la interposición de solicitudes o recursos administrativos o judiciales,
que tengan por objeto la relación arrendaticia con ocasión de la cual fueron
consignadas las cantidades a su favor, hasta sesenta (60) días después que se
adopte resolución o sentencia definitiva sobre los mismos, u opere el silencio
administrativo, de ser el caso.
b) Por decisión o auto judicial que ordene la suspensión del plazo de
prescripción hasta el cumplimiento de un plazo o condición.
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8.2. Factura Legal por Concepto de Pago Recibido:
El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por
concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá
contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así
como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en
materia tributaria (art. 30).
8.3. Fijación del Canon de Arrendamiento:
La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a la Ley la
determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes tres
métodos, seleccionado de común acuerdo (artículo 32):
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF) se toma como base el valor actualizado
del inmueble, dividido entre doce (12) meses y entre el área arrendable, obteniendo el
canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar y por el
porcentaje de rentabilidad anual, establecido en 12% para el primer año de la relación
arrendaticia. Cuando se trate de centros comerciales y/o locales comerciales
completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual establecido, podrá ser como
máximo de 20% sólo para el primer año.
2. Canon de arrendamiento variable (CAV) el cual se determinará sobre la
base de las ventas brutas expresadas en la declaración regular del Impuesto al Valor
Agregado del mes anterior y en caso de haber declaración sustitutiva se deberá sumar al
porcentaje que allí se refleje, el porcentaje del monto reflejado en la declaración del mes
siguiente.
Las partes acordarán el porcentaje a aplicar, el cual oscilará en general, entre el
1% y el 8%, y, cuando se trate de comercio de entretenimiento como actividad
principal, entre el 8% y 15%.
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3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más
porcentaje de ventas: La porción fija no podrá ser superior al 50% de la que
correspondería si se utilizará el CAF, es decir que se aplica la fórmula prevista en el
numeral 1 del artículo 32, y sobre ese resultado la porción fija del CAM sería no mayor
al 50% de lo que arroje el cálculo del CAF. El porcentaje, no superior al 50%, deberá
ser acordado por las partes.
La parte variable, está constituida por un porcentaje sobre las ventas, como en el
método CAV, hasta su límite máximo. El CAM será entonces la combinación de la
porción fija más el porcentaje de las ventas.
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el
canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su
determinación. La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los
porcentajes de rentabilidad anual establecidos en este artículo, cuando así lo determinen
razones de interés público o social.
La fijación del canon de arrendamiento en el régimen establecido por la Ley de
Arrendamiento de 1999 estaba basada en el porcentaje de rentabilidad anual, que
variaba según el valor del inmueble expresado en Unidades Tributarias, pudiendo el
Ejecutivo Nacional modificar los porcentajes de rentabilidad por razones de interés
público o necesidad social (art. 29). Para la determinación del valor del inmueble se
tomaban en consideración factores como el uso, clase, calidad, situación, dimensiones
aproximadas del inmueble, así como el valor fiscal declarado por el propietario y el
valor establecido en actos de transmisión del inmueble previos a su regulación. También
se toma en consideración los precios en que se hayan enajenado inmuebles parecidos
(art. 30).
8.4. Revisión de los Cánones de Arrendamiento:
Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos al Decreto, serán
revisados en los casos siguientes (artículo 33):
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1. Cuando hubiere transcurrido un año después de firmado el contrato de
arrendamiento, y su ajuste se hará tomando como tope máximo la variación porcentual
anual del grupo "Bienes y servicios diversos" considerado en el índice Nacional de
Precios al Consumidor del año inmediatamente anterior, de acuerdo con lo publicado
por el Banco Central de Venezuela.
2. Cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores cuyo
costo excedan cuarenta por ciento (40%) del valor del inmueble establecido como base
de cálculo para determinar el canon de arrendamiento.
En el régimen de la Ley de Arrendamiento de 1999 la revisión del canon de
arrendamiento, por parte del órgano encargado de su regulación, procedía cuando se
traspasaba la propiedad del inmueble arrendado y bajo los siguientes supuestos:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del
canon máximo de arrendamiento mensual.
b) En caso del cambio total o parcial del uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble.
c) Cuando el arrendador o propietario hayan ejecutado en el inmueble mejoras
que sobrepasen en su costo del veinte por ciento (20%) del valor del
inmueble.
9. DE LOS SOBREALQUILERES Y GASTOS CONDOMINIALES
9.1. Regulación sobre los reintegros
Todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido, o lo cobrado por
conceptos contrarios al Decreto, quedará sujeto a reintegro por parte del propietario,
arrendador o recaudador. La acción para reclamar el reintegro de sobre alquileres
prescribe a los dos (2) años, los montos por este concepto serán objeto de actualización
con base en la variación del índice nacional de precios al consumidor, de acuerdo con lo
publicado por el Banco Central de Venezuela, y podrán ser compensables con los
cánones de arrendamiento que el arrendatario deba satisfacer (art. 34).
18
9.2. Comité Paritario de Administración del Condominio y los gastos
comunes
En los inmuebles destinados al uso comercial, que formen parte de otros
inmuebles bajo régimen de condominio u otro régimen de propiedad colectiva o de
comunidad, la administración del condominio será coordinada por un "Comité Paritario
de Administración del Condominio", integrado paritariamente por representantes
seleccionados por los propietarios y por los arrendatarios respectivamente.
La representación de los arrendatarios será escogida por los mismos
arrendatarios de inmuebles destinados al uso comercial. El Comité Paritario de
Administración del Condominio" podrá establecer de común acuerdo con propietarios e
inquilinos las normas o reglamentos de condominio, así como la aplicación de sanciones
por incumplimiento de lo acordado entre las partes (art. 35).
Los gastos comunes que deba pagar el arrendatario de cada inmueble destinado
al uso comercial se calcularán sobre la base de la alícuota que corresponda a dicho
inmueble, del valor total del inmueble que le sirve de asiento.
A efectos de la Ley, se entiende por gastos comunes las erogaciones que deban
realizarse para atender el mantenimiento y conservación del inmueble que sirve de
asiento al establecimiento comercial, así como los servicios de aseo y limpieza,
recolección y disposición de desechos sólidos, agua potable, energía eléctrica,
vigilancia, reparación y mantenimiento de maquinaria y equipos, gastos de
administración y cualesquiera otros bienes y servicios necesarios para el buen
funcionamiento del inmueble.
El "Comité Paritario de Administración del Condominio", podrá establecer
contribuciones y/o fondos adicionales para atender gastos de mercadeo o propósitos
especiales, cuando así se requiera para el mejor funcionamiento de las actividades
comerciales (art. 36).
Los gastos comunes serán cancelados por los arrendatarios cuando así lo
disponga el respectivo contrato de arrendamiento y deberán ser fehacientemente
19
demostrados por el administrador y descritos en la correspondiente factura, emitida
según las disposiciones del ordenamiento jurídico vigente sobre el particular. Las
reparaciones mayores serán por cuenta del arrendador.
Los honorarios contratados por concepto de administración o gestión de los
gastos comunes o de condominio en ningún caso serán superiores a diez por ciento
(10%) del monto total de los gastos comunes (art. 37).
10. PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO:
En caso de que el propietario del inmueble o su apoderado, tuviere intención de
venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá el arrendatario que lo ocupa, siempre y
cuando concurran los siguientes aspectos:
a) Que el arrendatario que tenga más de 2 años como tal;
b) Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de
arrendamiento, de condominio y demás obligaciones contractuales, legales y
reglamentarias, y satisfaga las aspiraciones del propietario.
El propietario deberá informar al arrendatario su voluntad de vender el
inmueble, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, expresando su
derecho de preferencia, e indicando el precio, condiciones de venta, plazo de
sostenimiento de la oferta no menor a tres (3) meses, procedimiento y dirección de
notificación de la correspondiente respuesta, documento de propiedad del inmueble,
documento de condominio o propiedad colectiva y certificación de gravámenes.
El arrendatario deberá notificar por escrito su aceptación o rechazo, al oferente a
través de Notaría Pública dentro de los quince (15) días calendarios siguientes al
ofrecimiento; si el arrendatarios rechazo la oferta o se abstiene de pronunciamiento, el
propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros bajo las mismas
condiciones (art. 38).
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En caso de violación de la preferencia ofertiva, o de que la venta a un tercero
haya sido en condiciones más favorables que las ofrecidas al arrendatario, éste tendrá
derecho al retracto legal arrendaticio, que deberá ejercer dentro de un lapso de seis (6)
meses, contado a partir de la fecha de la notificación que de la negociación celebrada
deberá hacerle el adquiriente, junto con copia certificada del documento contentivo de
la negociación (art. 39).
11. DESALOJO Y PROHIBICIONES:
11.1 Causales de desalojo
De conformidad con lo previsto en el artículo 40 de la Ley, son causales de
desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento
y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos,
indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas
que regulen la convivencia ciudadana.
c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el
arrendador.
d) Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de
uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga
sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las
normas o reglamento de condominio.
e) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores
que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente
justificado.
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f) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado
total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados
con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o
renovación entre las partes.
h) Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva
del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le
corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio
y/o las Normas dictadas por el "Comité Paritario de Administración de
Condominio".
Las causales “d”, “g” y “h”, no estaban previstas en la Ley de Arrendamiento
Inmobiliario derogada.
11.2 Prohibiciones
De conformidad con lo previsto en el artículo 41 de la Ley, en los inmuebles
regidos por queda taxativamente prohibido:
a) El cobro por exhibir o mostrar inmuebles en oferta para el arrendamiento;
b) El arrendamiento de inmuebles con condiciones físicas inadecuadas;
c) El subarrendamiento, salvo en los casos previamente acordados con el
propietario y/o arrendador en el contrato respectivo;
d) Establecer cánones de arrendamiento según procedimientos ajenos a lo
estipulado en el Decreto;
e) Establecer cánones de arrendamiento en moneda extranjera;
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f) El cobro por activos intangibles tales como relaciones, reputación y otros
factores similares;
g) El ajuste al canon de arrendamiento durante la vigencia del contrato, salvo
por lo previsto en el propio contrato y en el Decreto;
h) El cobro de multas por parte del arrendador por la no apertura del local
comercial, por incumplimiento en el horario de apertura y/o cierre, por
incumplimiento de imposiciones por el arreglo de fachadas y vitrinas y
demás normas de convivencia; salvo que estas hayan sido establecidas de
común acuerdo en las normas o reglamento de condominio por parte del
Comité Paritario de Administración del Condominio;
i) El cobro por parte del arrendador de cualquier otras penalidades, regalías o
comisiones parafiscales, salvo por lo previsto en el contrato y en el Decreto;
j) El arbitraje privado para resolver los conflictos surgidos entre arrendador y
arrendatario con motivo de la relación arrendaticia;
k) La resolución unilateral del contrato de arrendamiento;
l) Dictar o aplicar medidas cautelares de secuestro de bienes muebles o
inmuebles vinculados con la relación arrendaticia, sin constancia de haber
agotado la instancia administrativa correspondiente, que tendrá un lapso de
30 días continuos para pronunciarse. Consumido este lapso, se considera
agotada la instancia administrativa;
m) La administración del contrato de arrendamiento por parte de empresas
extranjeras no radicadas en el país.
Asimismo, el artículo 42 establece que quedan prohibidos los avisos o anuncios
de publicidad ofreciendo inmuebles en arrendamiento comercial en los cuales se
considere una o más de las siguientes condiciones:
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a) Se limite por condiciones de preferencia sexual, política o religiosa,
identidad de género, origen étnico, estado civil, clase social, profesión o
condición social, discapacidad, enfermedades crónicas y/o terminales, para el
arrendamiento de inmuebles destinado a uso comercial;
b) Se oferten montos de rentas falsas o engañosas;
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las
normas contenidas en el Decreto.
12. PROCEDIMIENTO JUDICIAL
En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la
SUNDDE, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a
los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la
competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, a los cuales se les atribuye la
competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos
Comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de
arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción
Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de
Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión (art. 43).
13. SANCIONES
De conformidad con lo previsto en el artículo 44 del Decreto, los propietarios,
administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones
previstas en el Decreto, serán sancionados por el órgano rector en la materia, o la
instancia bajo su adscripción que este designe, que deberá señalar la forma en que el
sancionado podrá satisfacer el pago de la multa impuesta, utilizando todos los medios
legales a su alcance. Asimismo, el Decreto estableció mediante el referido artículo que
las multas podrán ser las siguientes:
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a) Quinientas Unidades Tributarias (500 UT), a quienes incumplan con
cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 30, 41 (en sus
literales "a" y "b") y 42.
b) Un mil quinientas Unidades Tributarias (1.500 UT), a quienes incumplan
con cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 10, 11, 15, 16,
18, 19, 24, 26, 38 y 41, en sus literales "d" "f", "g", "i", y "j".
c) Dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 UT), a quienes incumplan
con cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 8, 13, 17, 31,
32, 34, 35, 36, 37 y 41 en sus literales "c", "e", "h", "k", "l" y “m”.
IV. CONCLUSIONES
1. El 23 de mayo de 2014 el Presidente de la Republica dictó Decreto Nro. 929,
con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento
Inmobiliario para el uso Comercial (LRAIUC).
2. La LRAIUC regula y controla la relación entre las partes de un contrato de
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, es decir, aquellos en
los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicio
como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona.
3. El órgano competente para la ejecución de las disposiciones contenidas en la
Ley es el Ministerio competente en materia de comercio, con asistencia de la
Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Económicos y
Sociales (SUNDDE).
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4. Respecto de la impugnación de los actos administrativos dictados por la
SUNDDE, tendrán conocimiento dentro del Área Metropolitana de Caracas los
Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo, por otra parte, en el
resto del territorio nacional, serán competentes los Tribunales de Municipio, a
los que les atribuye competencia contencioso administrativa en materia de
arrendamientos. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales
en materia de arrendamientos comerciales corresponderá a la Jurisdicción Civil
ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de
Procedimiento Civil.
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