REGULARIZACION DE EDIFICACIONES -

FABRICADra. Salomé Jó Luza

Registradora Pública

Base Legal Ley Nº 27157 – Ley de

Regularización de Edificaciones D.S. 035-2006-Vivienda TUO del

Reglamento de la Ley Nº 27157. Resoluciones del Superintendente

Nacional de los Registros Públicos 248-2008 y 340-2008-SUNARP-SN

Regularizar ¿Qué es regularizar?

Significa normalizar Ley 27157: establece los procedimientos para:

Saneamiento de titulación; Declaratoria de fábrica Régimen de unidades inmobiliarias que

comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común

Ley 27157 Título I: Procedimientos para

regularización de edificaciones Título II: Declaratoria de Fábrica Título III: Régimen de Unidades de

Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Formularios registrales Formulario Registral N° 1: Propiedad

exclusiva Formulario Registral N° 2: Edificio de

Departamentos Formulario Registral N° 3: Quintas Contenido del expediente de

regularización - participantes

Declaratoria de fábrica  Es el reconocimiento legal de

cualquier tipo de edificación efectuada mediante declaración del propietario, con los requisitos de ley

La declaratoria de fábrica comprende : la edificación nueva, la demolición total o parcial; la modificación, la remodelación, la ampliación de fábrica

Tipos de Declaratoria de Fábrica

 Ley 24687: DF vivienda única - Municipalidades hasta el 31.12.88

Ley 26389: DF - rústicos y urbanos, terminadas hasta el 31.12.97 (Para acogerse hasta 31.12.98). El valor no debe exceder de 50 UIT (Ley 26609, 27609 y 26919)

Ley 27157: FOR, FUE, Escritura Pública con Conformidad de obra: 10ª Disp. Transitoria.

Tipos de Declaratoria de Fábrica

 Regularización Municipal: Se rige por diversas Ordenanzas. Ej: Edificaciones construidas desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima Cercado

Saneamiento de Bienes del Estado: D.S. 130-2001-EF: saneamiento integral especial

Centro Histórico

Por formulario registral  Edif. construidas antes del 21.07.99 -

proyecto de habilitación urbana. Edif. construidas desde el 21.07.99 -

31.12.2003. Fecha cierta: 31.12.2005 (14ª D. C. LOM modificada Ley 28437)

Edificaciones construidas desde el 21.07.99 - 30.04.2004; plazo para acogerse hasta el 01.02.2006: Ordenanza 740 - Lima Cercado

Regularización Artículo 4° D.S 008-2000 MTC.-

Regularización: Tramite para obtener reconocimiento legal e inscripción de edificaciones sobre: Predios urbanos. Terrenos con proyecto aprobado de

habilitación urbana con construcción simultánea.

Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas

Habilitación Urbana de Oficio

Las Municipalidades Provinciales y las Distritales, identificarán los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas (Urbanos en la Municipalidad e inscritos como rústicos en RRPP), declarándolos habilitados de oficio mediante Resolución de Alcaldía, disponiendo la inscripción del cambio de uso, acto que será gestionado por el propietario.”

Criterios de Calificación Formalidad del título a inscribir

Fábrica: FOR, FUE, FORMUN, EP, Formularios antiguos

Reglamentos: FOR 2 o 3; Doc. Privado, EP,

Patrimonio Cultural, Bienes del Estado Fecha de culminación de obra

Dominio / Representación Adecuación a antecedentes registrales

Acto de AdministraciónLa declaratoria de fábrica constituye un acto de administración, y debe ser declarada por el propietario

Personas Jurídicas Copropietarios Cónyuges. Art. 310 CC Caso de Menores Art. 448 CC.

Calificación de Fábricas Formalidad del ingreso y del reingreso Adecuación de la declaratoria con los

antecedentes registrales Concordancia de la memoria

descriptiva con los planos Descripción correcta de ambientes. Participación del Verificador

Responsable: Cumplimiento de parámetros y normas de edificación

Asiento de dominio  Cuando intervengan ambos cónyuges

en la declaratoria de fábrica sobre terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio

Art. 50K del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios

Ampliaciones y otros  En el caso de remodelación, ampliación,

modificación o reparación, los planos de arquitectura se desdoblarán en dos: uno correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliación, la modificación o la remodelación efectuada, según sea el caso.

Finalmente, se debe declarar la fábrica resultante.

Pre – Declaratoria de Fábrica

 Requisitos Cargo del FUE (sellado, Nro Exp.) Resolución de Licencia de Edificación Plano de Ubicación y de Arquitectura Memoria descriptiva

Pre- reglamento por documento privado con firmas legalizadas

Anotación Preventiva  1 año contado desde la fecha del

asiento de presentación Prorrogable antes de su

vencimiento por el mismo plazo. La vigencia de la anotación no

puede exceder del plazo de la vigencia de la Licencia de Edificación

Verificadores Verificador Responsable / Verif. Ad Hoc Funciones:

Emisión del ITV Solicita Informe Ad Hoc y cancela derechos

Art. 16 y 17 literal b) D.S. 035-2006-Viv. Art. 25 del Reglamento de Verificadores Entidades Rectoras -INC, INRENA, CGBVP,

INDECI, Ministerio de Defensa

Cuadro de Áreas Item 4 FOR / Plano de Ubicación Area Techada: El área encerrada por el perímetro

de la proyección de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso: Incluye: Muros, aleros, mezzanines Excluye: elementos arquitectónicos elevados que no

constituyen techos (cornisas, jardineras, etc)

Área Libre En el 1er piso, es la resultante de la

diferencia entre el área del terreno y el área techada de ese piso. En los pisos superiores, es la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso correspondiente.

Los porcentajes que fijan los parámetros están referidos al área libre del primer piso.

Área Ocupada Es el área total del piso correspondiente, que

incluye áreas techadas y libres, cercos, etc. Area Ocupada por niveles / Area Ocupada por

unidad a independizar. En el 1er piso: Area Ocupada es igual al Area

del terreno.

Discrepancia de medidas

Cuando hay discrepancias entre el área real, linderos y medidas perimétricas respecto de las registradas: Si el el área real es menor, se inscribe

como carga. Si el área es mayor y no hay

superposición, se puede anotar preventivamente – 1 año

Catastro ¿Qué verifica Catastro?

Los datos técnicos del plano presentado Su informe incluye el análisis de los

antecedentes registrales – aspectos técnicos

La existencia o no de superposición con propiedades de terceros

Otras informaciones relevantes

Cargas Técnicas Las cargas técnicas son

declaradas por el verificador responsable.

Constatación del cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios

Constatación del cumplimiento de normas de edificación

Levantamiento de Cargas

Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico, en el que se acredite el levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su anotación, acompañando, de ser el caso, de la documentación adicional que lo corrobore.

Art. 34 del D.S.008-2000MTC.

Normas Especiales Centro Histórico – Zona Monumental:

Ordenanzas Nº 062, 201, 232; 201 Ley 28296 Ley 27580 Ordenanza 011-MDB Ordenanza 184 MML

Centro Histórico Ordenanzas Nº 062, 201, 232; las

obras deben ejecutarse con autorización de la Municipalidad Metropolitana de Lima;

Ordenanza Nº 201: Comisión Técnica Especial de Licencias de Construcción revisa y califica los proyectos de edificación, ampliación, remodelación, demolición y/o cercado.

Centro Histórico Ordenanza 232-99-MML: las obras

que se ejecuten sin la autorización o licencia de la Municipalidad Metropolitana de Lima, o que transgredan las otorgadas, serán paralizadas o suspendidas por el órgano de control urbano de la Municipalidad o por disposición del Instituto Nacional de Cultura de acuerdo a Ley...".

Ordenanza 062 Zona A: gran cantidad de ambientes

monumentales y de monumentos de arquitectura civil y religiosa, de producción artístico cultural de los Siglos 17 y 18. Esa Zona debe conservarse en forma integral y rigurosa, considerando tanto a los monumentos como el entorno físico y cultural que relieva y defina la calidad de los mismos. - Zona B

Ley 28296 Se presume bien integrante del

Patrimonio Cultural de la Nación toda manifestación del quehacer humano que por su importancia, valor y significado ... sea expresamente declarado como tal o sobre el que exista la presunción legal de serlo. La presunción legal queda sin efecto por declaración expresa de la autoridad competente

Ley 27580 Toda obra pública o privada .... que se

relacione con un bien cultural declarado, requiere para su inicio la autorización previa del INC, con la intervención de un representante de las municipalidades.

Respecto de éste tipo de bienes está prohibido, sin excepción alguna, conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad penal

Ordenanza 184 ZRE de Pantanos de Villa y Zona de

Amortiguamiento. Determinación de Zonas y aplicaciòn

de normas especiales Las áreas habilitadas no podrán ser

subdivididas y toda edificación futura debe adecuarse a las normas de la ordenanza

Ordenanza 011-MDB Certificado de Parámetros establece si el

inmueble se encuentra ubicado en ZM. La Ordenanza determina que para

inmuebles ubicados en la Zona Monumental no son de aplicación las normas y los procedimientos de regularización de edificaciones y sobre declaratorias de fábrica que contiene la Ley N° 27157.

D.S. 130-2001-EF Medidas reglamentarias para el

saneamiento técnico, legal y contable de bienes de propiedad estatal.

Están obligadas a realizar el tramite: Poder Ejecutivo, Legislativo, Judicial, Gobiernos Regionales, Org. Públicos Autónomos, Gob. Locales.

5ta Disp. Ley 27333 - FOR

Actos a inscribir Inmatriculación ,Inscripción de dominio Declaratorias de fabrica Rectificación de áreas y linderos Inscripción o modificación de lotización Independización, acumulación,

desmembración, servidumbres, ... Cancelación de cargas y gravámenes, etc

Trámite Publicación (1 día): Diario Oficial y otro

de circulación nacional la relación de bienes

Puede existir oposición judicial que impide la inscripción definitiva

Declaración jurada (no existir proceso), memoria, publicaciones, planos, declaración jurada del Verificador Ad Hoc inscrito en RRPP, dando fe de los datos técnicos.

Trámite Inscripción provisional en los RRPP por

30 días calendario a partir de la fecha de publicación de los avisos

Conversión a inscripción definitiva vencido el plazo

¿Que sucede con los derechos registrales??

Resoluciones del Tribunal Registral

Segunda RegularizaciónNo procede admitir a Registro, la inscripción de una segunda regularización otorgada respecto de actos de demolición, remodelación y ampliación que preexistían a la fecha en que se realizó la primera regularización de la fábrica.(Res. 333-2005-SUNARP-TR-L )

Rectificación de declaratoria de fábrica

Es posible la rectificar para consignar el área techada que realmente tiene la edificación, si el error incurrido se refiere al cálculo del área techada sin que se hayan realizado nuevas construcciones

(Res. 718-2012-SUNARP-TR-T del 05/12/2012)

Resolución 167-2005 (23.03.05)

Cuando de los documentos presentados se advierta que la edificación a regularizar, tiene las características señaladas en el art. 11 DS. 008-2000 MTC, que ameritan la intervención del Verificador Ad Hoc, se debe exigir se acredite la comunicación efectuada a la entidad rectora que corresponda

Regularización – Ordenanza 740MML

Esta regularización, es un acto administrativo mediante el cual la administración municipal efectúa una declaración en el marco de las normas de derecho público. Esta declaración no puede ser objeto de cuestionamiento registral(Res. 2374-2011-SUNARP-TR-L del 28/12/2011)

Saneamiento de Bienes del Estado

Para el saneamiento de inmuebles pertenecientes al Estado y/o entidades públicas debe cumplirse con los requisitos establecidos en el D.S 130-2001-EF y D.S. 007-2008- Vivienda.Las anotaciones preventivas son asientos provisionales.

CopropiedadEs válida la regularización de una fábrica formulada por alguno de los copropietarios, si la edificación según declaración del verificador se concluyó antes de la adquisición del bien por parte de los copropietarios

Muchas Gracias por su atención!!

salome_jo2004@yahoo.essalomeluza@gmail.com