RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE IMMOBILIARE · relazione di stima del valore immobiliare relativa al fabbricato industriale sito in comune di settimo milanese (mi) via darwin n° 19/2

ARCH. LAURA FONTANA

STUDIO DI ARCHITETTURA E URBANISTICA

Via G. Silva n° 43 20149 Milano – Tel..0243980561 – mail: [email protected]

1

RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE IMMOBILIARE

RELATIVA AL FABBRICATO INDUSTRIALE SITO IN

COMUNE DI SETTIMO MILANESE (MI) VIA DARWIN N° 19/2

proprietà: Società VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY S.p.A. – IN LIQUIDAZIONE

***********

Maggio 2015

ARCH. LAURA FONTANA



2

La sottoscritta, dott. arch. Laura Anna Fontana, con studio in Milano, via Silva n °

43, iscritta all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n ° 4651, a seguito

dell’incarico conferitogli dal Dott. Carlo Lamura, in qualità di Liquidatore del

Concordato Preventivo VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY S.P.A. in

liquidazione, con sede in via Darwin 19/2, 20019 Settimo Milanese (MI) – P.I.

01476350150, appronta, relativamente al complesso industriale ubicato nel

Comune di Settimo Milanese, via Darwin n.19/2 - la seguente relazione di stima

che, per una migliore comprensione, sarà articolata come segue:

1 – INDIVIDUAZIONE DEL BENE IMMOBILIARE - UBICAZIONE

1.1 – Individuazione del bene -ubicazione

2 - IDENTIFICAZIONE CATASTALE

3 – TITOLI DI PROPRIETA’

4 - DESCRIZIONE GENERALE E PARTICOLAREGGIATA DEL COMPLESSO

IMMOBILIARE

4.1 - Caratteristiche tipologiche ed architettoniche dello stabile

4.2 - Caratteristiche costruttive- Finiture esterne

4.3 - Caratteristiche e destinazioni d’uso dei locali – Finiture interne

4.4 – Pertinenze esterne

4.5 – Dotazione impianti

4.6 – Stato di manutenzione dello stabile

5 – SITUAZIONE URBANISTICA – EDILIZIA

6 - CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA - CONSISTENZA ANALITICA

7 - STIMA DEI BENI

_______________________________________________________________

ARCH. LAURA FONTANA



3

1 – INDIVIDUAZIONE DEL BENE IMMOBILIARE - UBICAZIONE

1.1– Individuazione dei beni - ubicazione

Il bene immobiliare oggetto della presente relazione di stima, è costituito da un

fabbricato a destinazione industriale con annesse aree cortilizie pertinenziali,

ubicato in Comune di Settimo Milanese (MI), via Darwin n.19/2, di proprietà della

Società Vitrododi International Company S.P.A. – in liquidazione

L’immobile è ubicato a sud-ovest del territorio del Comune di settimo Milanese, in

prossimità dei comuni di Cusago e Milano; la zona è servita da infrastrutture viarie,

tra le quali il raccordo autostradale della tangenziale ovest di Milano.

2 – IDENTIFICAZIONE CATASTALE

L’immobile oggetto di stima è così censito all’Ufficio del Territorio di Milano, Catasto

fabbricati, Società Vitrododi International Company S.P.A :

Foglio

Mapp

Sub

indirizzo

piano

categoria

Zona

censuaria

Rendita

21

293

-

Via Darwin n.19

T-1

D/7

-

Euro 11.510,00

3 – TITOLI DI PROPRIETA’

Il bene in oggetto è pervenuto di proprietà della Società Vitrododi International

Company S.P.A in forza di:

- atto di compravendita tra la Società Immobiliare Fondiaria e Costruzioni s.r.l e

Società Interitalia s.r.l stipulato in data 12 dicembre 1979, Repertorio n. 202332, a

rogito Dr. Francesco Mancosu Notaio in Milano

- atto di fusione tra la Società Interitalia s.r.l e la Società Vitrododi International

Company S.P.A del 30-01-1986, - Repertorio 177633 – notaio Dott. Giuseppe Alessi

ARCH. LAURA FONTANA



4

4 - DESCRIZIONE GENERALE E PARTICOLAREGGIATA DEL COMPLESSO

IMMOBILIARE

4.1 - Caratteristiche tipologiche ed architettoniche dello stabile.

Il fabbricato, edificato nella metà degli anni 70, fa parte di un complesso industriale-

artigianale composto da vari capannoni in linea distribuiti dalle aree scoperte di

pertinenza.

L’accesso carraio e pedonale, comune ad altre proprietà, consente l’accesso

all’ampio cortile sul quale si aprono gli ingressi all’edificio in oggetto, ubicato in

aderenza con altro fabbricato lungo il lato est.

4.2 – Caratteristiche costruttive- Finiture esterne

Finiture esterne-strutture:

Il fabbricato è caratterizzato da:

- Struttura portante verticale in cemento armato prefabbricato

- Struttura portante di copertura in travi a capriata in cemento armato

prefabbricato (ad altezza 6,50 ml da terra) con sovrastanti tegoli in cemento

prefabbricato a sched dotati di lucernari

- Manto di copertura in lastre di fibrocemento (eternit)

- I tamponamenti perimetrali in muratura in blocchi di cls

- Serramenti in ferro, alluminio/acciaio dotati in parte di vetro tipo u-glas e di

inferriate

- Portoni e porte di accesso in ferro

4.3 - Caratteristiche e destinazioni d’uso dei locali – Finiture interne

L’edificio si compone di un capannone monopiano (parzialmente a due livelli), a

pianta rettangolare a doppio padiglione, nel quale sono ubicate:

- la zona spogliatoi e servizi e la zona laboratori delimitate da parte mobili

ARCH. LAURA FONTANA



5

- la zona deposito su due livelli, piano terra e soppalco, avente struttura in ferro e

delimitata da scaffalature

- la zona uffici, che si sviluppa su due livelli collegati da scala in ferro, delimitata al

piano terra da pareti in muratura in blocchi di c.l.s ed al piano superiore da pareti

mobili

- il locale caldaia è inserito nel corpo uffici al piano terra ed ha accesso diretto dal

cortile

Finiture interne:

- pavimenti: nel capannone in battuto di cemento, negli uffici e nella zona

servizi/spogliatoi in piastrelle di gres e ceramica

- rivestimenti pareti servizi igienici in ceramica

- finitura pareti del capannone in blocchi di c.l.s,

- finitura pareti zona uffici e locali accessori uso spogliatoi-servizi laboratori in parte

con tavolati intonacati ed in parte in pareti mobili

4.4 – Pertinenze esterne

Il complesso è dotato di un’area cortilizia recintata lungo i lati ovest e nord (ove è

presente una tettoia) e di un’area cortilizia prospiciente gli ingressi ubicata a sud

avente pavimentazione in asfalto

4.5 – Dotazione impianti

Lo stabile è dotato di:

impianto di riscaldamento:

- nel capannone impianto di riscaldamento ad irraggiamento, tramite nastri-tubi

radianti, alimentato da g.p.l.

- nella zona uffici impianto di riscaldamento-condizionamento tramite pompa di

calore

impianto idrico-sanitario-fognario

ARCH. LAURA FONTANA



6

impianto elettrico

impianto antincendio

4.6 - Stato di manutenzione dello stabile

Nel complesso l’intero fabbricato e relativa area di pertinenza è in mediocre stato di

conservazione, necessitando vari interventi manutentivi, tra i quali si segnalano le

opere relative all’incapsulamento o smaltimento delle lastre in amianto eternit della

copertura con rifacimento del nuovo manto di copertura

5 – SITUAZIONE URBANISTICA – EDILIZIA

Il Piano del Governo del Territorio (P.G.T.) vigente nel Comune di Settimo Milanese

prevede, per la zona su cui insiste l’edificio oggetto della presente relazione di

stima, la seguente destinazione:

Zona Urbanistica B/P produttiva mista e di completamento.

Lo stabile è stato edificato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:

- Concessione edilizia n.80/76 rilasciata in data 10-11-1976

- Concessione edilizia in sanatoria n.85/96 del 18-07-1996

- Denuncia di Inizio attività presentata in data 12-04-2002

6- CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA - CONSISTENZA ANALITICA

Al fine della determinazione dei valori unitari, ovvero dei valori di possibile realizzo

con le prospettive di mercato attuale, è stata condotta un’attenta analisi riferita:

- alle caratteristiche del bene immobiliare, al grado di manutenzione ed alle opere

necessarie per all’incapsulamento o smaltimento delle lastre in amianto eternit della

copertura con rifacimento del nuovo manto di copertura

- alla posizione nell’attuale contesto urbano

- alla condizione attuale del mercato immobiliare nel comune di Settimo Milanese,

tramite informazioni atte a ricostruire un certo numero di dati storici, cioè di prezzi

ARCH. LAURA FONTANA



7

effettivamente riscontrati in operazioni di compravendita di beni analoghi,

capannoni industriali vetusti, ubicati nella zona periferica del Comune.

In termini di prezzi unitari suddetta l’analisi si può concretizzare nel valore, pari a

€/mq. 460,00.

Le superfici lorde delle zone destinate a:

- uffici, servizi e spogliatoi, locale tecnologico, soppalco deposito sono state

opportunatamente adeguate tramite coefficienti determinati in funzione della

destinazione d’uso e delle caratteristiche dei locali stessi.

Piano

SUPERFICIE

COMMERCIALE LORDA

(mq)

SUPERFICIE

COMMERCIALE

LORDA (mq)

coefficiente di

adeguamento

SUPERFICIE

RAGGUAGLIATA

(mq)

VALORE

UNITARIO

€/mq.

VALORE

STIMATO

LOCALI PRODUZIONE-

MAGAZZINO

terra capannone compreso

laboratorio e deposito 1386,00 1 1386,00

terra zona servizi/spogliatoi 60,00 0,8 48,00

terra zona uffici 77,00 1,1 84,70

centrale termica-locale

tecnico 17,00 0,4 6,80

primo uffici 92,00 1,1 101,20

primo-soppalco

deposito 63,00 0,6 37,80

TOTALE 1695,00 1664,50 € 460,00 € 765.670,00

Il valore stimato è comprensivo anche dell'area cortilizia pertinenziale

ARCH. LAURA FONTANA



8

7- STIMADEI BENI

In virtù di quanto sopra esposto il valore complessivo dei beni oggetto di perizia come

sopra descritti è stimato in €. 765.670,00

(diconsi euro settecentosessantacinquemilaseicentosettanta/00)

Milano, 20/05/2015

I l Perito

Dott. Arch. Laura Anna Fontana

Allegati:

- Documentazione fotografica

- Mappa catastale

- Visura catastale

- Planimetrie

DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Data maggio 2015 Il Perito Arch. Laura Anna Fontana

Ufficio Provinciale di Milano - Territorio

Servizi Catastali

* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria

Data: 20/05/2015 - Ora: 23.17.08

Visura storica per immobile Visura n.: T342779 Pag: 1

Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 20/05/2015

Dati della richiesta Comune di SETTIMO MILANESE ( Codice: I700)

Provincia di MILANO

Catasto Fabbricati Foglio: 21 Particella: 293

INTESTATO

1 VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY SPA con sede in MILANO 01476350150* (1) Proprieta`

Unità immobiliare dal 12/08/2011

N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA

Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita

Urbana Cens. Zona

1 21 293 D/7 Euro 11.510,00 VARIAZIONE TOPONOMASTICA del 12/08/2011 n.

204464.1/2011 in atti dal 12/08/2011 (protocollo n.

MI0757964) VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA

RICHIESTA DAL COMUNE

Indirizzo VIA DARWIN n. 19 piano: T-1;

Notifica Partita Mod.58

in corso con prot. MI0043450/2005 del 19/01/2005 - -

Situazione dell'unità immobiliare dal 19/01/2005



Urbana Cens. Zona

1 21 293 D/7 Euro 11.510,00 VARIAZIONE del 09/03/1995 n. 9703.1/1995 in atti dal

19/01/2005 (protocollo n. MI0042889) ISTANZA N. 36789/05

Indirizzo , VIA CARLO ROBERTO DARWIN n. 19 piano: T-1;

Notifica Partita Mod.58MI0043450/2005 - -

Segue


Servizi Catastali


Data: 20/05/2015 - Ora: 23.17.08



Situazione dell'unità immobiliare dal 19/01/2005



Urbana Cens. Zona

1 21 293 VARIAZIONE del 26/11/1979 n. 46358.1/1979 in atti dal

19/01/2005 (protocollo n. MI0042887) ISTANZA N. 36789/05

Indirizzo , VIA DARWIN n. 19 piano: T-1;

Situazione degli intestati dal 26/11/1979

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY SPA con sede in MILANO 01476350150 (1) Proprieta`

DATI DERIVANTI DA VARIAZIONE del 26/11/1979 n. 46358.1/1979 in atti dal 19/01/2005 (protocollo n. MI0042887) Registrazione: ISTANZA N. 36789/05

Situazione dell'unità immobiliare che ha originato il precedente dal 26/11/1979


Tipo Protocollo Anno Zona Micro Categoria Classe Consistenza Rendita

Cens. Zona

1 P 46358 1979 COSTITUZIONE del 26/11/1979 n. 46.358/1979 in atti dal

30/06/1987

Indirizzo VIA DARWIN n. 19;

Notifica Partita Mod.58- 1000630 -



1 VITRODODI INTERNATIONAL COMPANY SPA con sede in MILANO 01476350150 (1) Proprieta` fino al 26/11/1979

DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/01/1986 Voltura n. 157758.1/1986 in atti dal 07/04/1994 Repertorio n.: 177633 Rogante: ALESSI G. Sede: MILANO Registrazione: Sede:

MILANO n: 4880 del 07/02/1986 ATTO DI FUSIONE PER INCORPORAZ



1 R.L. INTERITALIA CON SEDE IN MILANO 03562570154 (1) Proprieta` fino al 30/01/1986

DATI DERIVANTI DA SCRITTURA PRIVATA del 12/12/1979 Voltura n. 163229.1/1980 in atti dal 07/04/1994 Repertorio n.: 202332 Rogante: MANCOSU Sede: MILANO Registrazione: Sede: MILANO

Volume: 2 n: 63665 del 28/12/1979 COMPRAVENDITA

Segue


Servizi Catastali


Data: 20/05/2015 - Ora: 23.17.08





1 SRL IMMOBILIARE FONDIARIA E COSTRUZIONI con sede in MILANO fino al 12/12/1979

DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 26/11/1979 n. 46.358/1979 in atti dal 30/06/1987 Registrazione:

Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90

Visura telematica

Fine

Documents

RELAZIONE DI STIMA DEL VALORE IMMOBILIARE · relazione di stima del valore immobiliare relativa al fabbricato industriale sito in comune di settimo milanese (mi) via darwin n° 19/2