июнь 2009

рекламное издание

Квартира или äом?

налоãовый вопрос

Проùай, стройка!

2

3

2

редакция

Журнал зарегистрирован в Управлении федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Уральскому федеральному округу. Свидетельство о регистрации ПИ №ФС11-1366 от 24 августа 2007 г. Товарный знак Residence. Europe-Asia является собственностью издателя. Все права защищены. Полное или частичное воспроизведение статей и фотографий возможно только с письменного разрешения редакции. Редакция не несет ответственности за содержание рекламных материалов. Все рекламируемые товары подлежат обязательной сертификации, все рекламируемые услуги – лицензированию.

ООО «Элит» журналы: «Стольник», «Екатеринбург», глянцевая газета YG, Residence

Екатеринбург, Сургут

Residence ЮГРА№6 июнь 2009

Сертифицирован Национальной тиражной службой. Журнал зарегистрирован Управлением Федеральной службы по надзору в сфере массовых коммуникаций, связей и охраны культурного наследия по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре. Свидетельство о регистрации СМИ ПИ №ТУ 86-00002 от 23.06.2008 года. Все права защищены. Категорически запрещается воспроизводить полностью или частично статьи и фотографии, опубликованные в журнале. Редакция журнала не несет никакой ответственности за содержание рекламных материалов. Все реклами-руемые товары подлежат обязательной сертификации, все рекламируемые услуги – лицензированию.

ООО «Чемпион», 628400 г. Сургут, ул. Дзержинского, 3б, оф. №1Тел/факс.: +7 (3462) 32-93-93, 69-10-08. e-mail: residence100@bk.ru

Редакция

Главный редактор

Руководитель проекта

Выпускающий редактор

Технический директор

Авторы:

Корректура

Фотографы:

Дизайн, верстка

Реклама:

Печать

Подписано в печать

Заказ

Тираж

Учредитель и издатель

628400, г. Сургут, ул. Дзержинского, 3б, оф. №1

Тел./факс.: +7 (3462) 32-93-93, 69-10-08, 71-93-93

Наталия Иванова

Наталья Жукова

Ольга Пакина

Евгений Филатов

Ольга Пакина, Ольга Балмашева, Екатерина Олейникова,

Николай Попков, Ольга Широкова, Татьяна Кремлева,

Василий Петровский

Вероника Ермакова

Александр Шумай, Сергей Молодушкин

Константин Непряхин, Любовь Ситдикова

Надежда Крапивкина, Инна Никитина, Елена Желудкова

Печатный дом «Формат»

620100, г. Екатеринбург, ул. Восточная, 27а

Тел./факс: (343) 263-70-00

14.05.2009 г.

№619

7 000 экземпляров

ResidenceСтольник Медиа групп

Главный редактор / Татьяна Кремлева Выпускающий редактор / Ольга Балмашева Арт-директор / Любовь Ситдикова Руководитель фотостудии / Андрей Цибусов Директор / Алексей Калиев Коммерческий директор / Владимир Кузнецов Директор по продажам / Анастасия Антонова Финансовый менеджер / Елена Ушенина Маркетинг / Яна Воронова Распространение / Игорь Золотухин

редакция сети Residence:

Адрес редакции:

Учредитель и издатель

Журнал издается в городах:

620014, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 8д, офис №18, телефон/факс: +7 (343) 377-68-71, 377-68-53, е-mail: residence@stolnick.ru, residence-estate.com

4

редакция

Наконец-то мы дождались лета! Кризисная зима, принесшая с собой глобальную встряску мозгов, кошельков и планов, осталась далеко позади. Подходит к концу и депрессивная весна, сопровождавшаяся в этот раз не обострением, а, скорее, наоборот — ремиссией. И какими бы пессимистичными ни были прогнозы на будущее, на пороге летних месяцев мы все равно полны надежд и ожиданий. Правда, ждем мы даже не столько удовольствий во время отпускных ка-никул, сколько того, что вместе с первой листвой и одуванчиками нам посчастливится наблюдать и другие изменения к лучшему: возрождение строек, рост курса акций, снижение кредитных ставок...

Кто-то упрекнет меня, мол, оптимизм — удел инфантильных особ, а для выживания сегодня нужно быть по меньшей мере реалистом. Однако никто и не утверждает того, что нужно забыть об агрессивной реальности и слепо верить в успех.

Оптимистичный настрой — это всего лишь искра, способная разжечь факел, который будет осве-щать дальнейшую дорогу к новым возможностям. А возможности есть всегда. Более того, каждый точно знает, какая именно дверь к ним ведет. И если вы все еще ищете оправдания неудачам, то, может, именно сейчас, с приходом длинных солнечных дней, настало время для того, чтобы начать верить в свои силы и преодолевать трудности?

Ольга Пакина

5

6

содержание

События8 Новости Residence

18 Светопрезентация

Рынок

20 Без паники!

22 «Меняю квартиру»

26 Платить налоги? Хитрости дешевой сделки

Мегаполис

30 Выставки, конференции, cеминары

32 Светлана Шах: «Вершина достижима!»

38 Прощай, стройка!

стр. 38

Как по волшебству, в России остановились стройки. Опустевшие площадки сегодня – привычный ландшафт мегаполиса. Однако консервация участка по всем правилам – дело непростое и достаточно затратное.

7

содержание

стр. 54

Пафос – маленький и необыкновенно красивый город на берегу Средиземного моря. Рыбацкая гавань, построенная при Александре Македон-ском, узкие улочки, прибрежные скалы, чистей-шее море – все это на фоне гор, покрытых сосновыми лесами и виноградниками. По стати-стике, Пафос занимает первое место по популяр-ности среди туристов. Сюда приезжают отдыхать. И остаются жить.

Чистый воздух

42 Квартира или дом?

44 Четыре способа переехать за город

Áез границ

50 Полезные советы для инвесторов-новичков

54 Добро пожаловать на Кипр!

8

В Америке достигнут очередной рекорд – особняк покойного телепродюсера Аарона Спеллинга, благодаря которому на свет появился молодежный сериал «Беверли Хиллз, 90210», выставлен на продажу за 150 млн. долларов. На сегодня это самый дорогой жилой дом в Штатах. В особняке, постро-енном в стиле средневекового замка, располагаются спортзал, библиотека, салон красоты и зал для боулинга. Площадь здания превышает 5 тыс. кв. м, а площадь прилегающего участка достигает 4,6 акра. В семейных владениях можно насладиться игрой в теннис – тут расположен теннисный корт, а также обустроены бассейн и мотокорт на 100 автомобилей.

события/мир

Самые дорогие складские площади в мире – 185 евро за кв. м в год – в аэро-порту Хитроу. По данным Cushman & Wakefield, пальму первенства Хитроу по-лучает уже 8–й год подряд. Возможно, 185 евро не были бы большой суммой, если бы не огромные площади. Так, в 2007 году оператор аэропортов British Airports Authority (BAA) заявил о намерениях выставить на торги офисные и складские помещения в районе Хитроу. Самым заманчивым лотом называли BA Cargo Centre площадью 40 тыс. кв м. То есть годовая аренда стоила бы 7,4 млн. евро.

Суммарная задолженность по заработной плате на строительном рынке Украины достигла к началу марта 30 млн. долларов, сообщает портал Prian.ru. Как рассказывают профсоюзные лидеры страны, из 200 частных застройщиков, действующих в Киеве, 11 имеют большие долги по зарплате, 37 ввели неполный рабочий день, 60 отправили персонал в вынужденный отпуск. Теперь в столице Украины работает порядка 10 тыс. строителей (от рабочих до топ–менеджеров), в то время как еще в 2008 году их насчитывалось около 100 тыс. По прогнозам министра регионального развития и строительства Украины Виктора Куйбиды, к концу 2009 года в стране будет уволено свыше 116 тыс. профильных специалистов.

В Австралии построят экологичное здание–подсолнух. Проект сравнивают с цветком, так как 16 тыс. стеклянных дисков, которыми планируется выложить купол, будут по-ворачиваться вслед за движением солнца. Это обеспечит здание энергией и позволит кондиционировать воздух. Площадь объекта составит 12 тыс. кв. м. Строительство на-чалось в апреле 2009 года.

складские помещения в районе Хитроу. Самым заманчивым лотом называли BA Cargo Centre площадью 40 тыс. кв м. То есть годовая аренда стоила бы

9

события/мир

Румынский рынок риелторских услуг захлестнула волна бан-кротств. Эксперты полагают, что из всего докризисного объема игроков работу продолжат не больше десятой части компаний. Как сообщает национальная ассоциация агентств недвижимости, в 2008 году о банкротстве заявила почти половина риелторских фирм. Главная причина – нехватка финансирования, падение до-ходов компаний.

Эстония лидирует среди стран Прибалтики по метражу торговых площадей на душу насе-ления. По данным Re&Solution, на 1 тыс. жителей здесь приходится 364 «торговых» кв. м, в то время как в Литве – 200, а в Латвии – только 176 кв. м. Между прочим, Эстония по данному показателю занимает 4 место и в Евросоюзе, уступая только Нидерландам, Ирландии и Швеции. Как от-мечает портал «dv.ee», спад рынка коммерческой недвижимости, который произошел в конце 2008 – начале 2009 года, создал предпосылки для его активизации. И теперь рынок коммер-ческой недвижимости стран Балтии может быть привлекательным для инвесторов из–за рубежа. В первую очередь это относится к тем сег-ментам, в которых еще есть «белые пятна», в частности – к логистике.

Правда, как поведет себя рынок в современных кризисных условиях, предсказать крайне сложно.

10

события/мир

Земельное ведомство (Land Registry) Великобритании, в ведении которого находится регистрация сделок с недвижимостью, с 6 июля повысит стоимость этой процедуры для покупателей жилья в Англии и Уэльсе. Как сообщает Prian.ru, теперь при приобретении дома или квартиры стоимостью 100 тыс. фунтов придется заплатить 130 фунтов, а не 100, как ранее. Если же объект куплен за 1 млн фунтов – 920 фунтов вместо 700. По словам чиновников, решение о повышении цен было вызвано сокращением объемов продаж недвижимости в стране, а следовательно, снижением бюджетных доходов. В то же время эксперты полагают, что данная мера незначительно повлияет на рынок, так как общее снижение стоимости жилья создает в целом благоприятную конъюн-ктуру для всех сторон сделок купли-продажи.

Власти Австралии планируют по-высить планку экологичности для покупателей жилья. По данным News.com.au, стандарты энер-гоэффективности новых домов будут увеличены в этом случае с уровня «5 звезд» до «6 звезд». В частности, окна коттеджа должны быть двухкамерными и выходить на север; крышу, стены и пол не-обходимо снабдить изоляцией и так далее. Кроме того, дом нужно спроектировать так, чтобы мини-мизировать использование конди-ционеров и системы отопления. Также с 2011 года продавцов и арендодателей обязуют рас-крывать информацию об энерго-эффективности жилья. По мнению специалистов Ассоциации строи-телей Австралии (Master Builders Australia), в результате стоимость домов в среднем вырастет на 10 тыс. долларов. Вероятно, ряд потенциальных покупателей от-кажется от приобретения недви-жимости. Эксперты считают, что правительству нужно сосредото-читься на «экологизировании» уже существующих домов – эта мера является более эффективной, тем более что в условиях кризиса объемы строительства значи-тельно сократились.

Администрация одного из районов Буэнос-Айреса распорядилась начать строительство стены, которая отделит богатый округ Сан-Исидро от бедного Сан-Фернандо.

Как сообщает портал «Все дома.ру», протяженность стены составит 800 м, высота – 3 м. По мнению чиновников, это единственная возможность снизить уровень преступности, источником которой являются трущобы.

Ранее подобный проект предпола-галось реализовать в Рио-де-Жанейро.

события/мир

Общая стоимость трех офисных вы-соток крупнейшего банка Европы, британского HSBC Holdings, выстав-ленных компанией на продажу из-за финансовых трудностей, снизилась за 2 последних года почти на 45%.

По данным портала Lenta.ru, с молотка пойдут штаб-квартиры банка Canary Wharf в Лондоне, а также здания, рас-положенные в Нью-Йорке и Париже.

HSBC планировал заработать на продаже около 4 млрд. долларов, однако сейчас, по данным анали-тиков, финансистам не стоит рассчи-тывать на сумму более 2,265 млрд. В частности, потенциал лондонской штаб-квартиры HSBC оценивается в 1,2 млрд. долларов, парижский офис – примерно в 665 млн., а высотка в Нью-Йорке – в 400 млн. долларов.

На севере Испании построят самый крупный в Европе развлекательный комплекс Gran Scala. В него войдут около 30 гостиниц-казино, темати-ческие парки, поля для гольфа, ипподром и другое. Несмотря на кризис, застройщик – компания International Leisure Development – планирует вложить в покупку земли у проживающих здесь домовладельцев по-рядка 20 млрд. долларов. После завершения строительства комплекс обеспечит работой 200 тыс. человек, что в условиях кризисной безра-ботицы вызвало горячую поддержку населения.

12

За I квартал 2009 года в Челябинской области было построено 163 тыс. 985 кв. м жилья, из которых более 50% пришлось на март. По данным Урал–пресс–информ, всего за год на Южном Урале планируется ввести 1 млн. 950 тыс. «квадратов». По словам первого вице–губернатора Владимира Дятлова, Челябинская область имеет все шансы выполнить на-меченные планы по вводу жилья в 2009 году. Существует реальный задел для выполнения индикативных показателей, намеченных в областной про-грамме «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Напомним, что в прошлом году в регионе было введено рекордное количество жилья – более 2 млн. кв. м.

В конце марта «Логистический центр Тюмень» арендовал 22 тыс. кв. м площадей складского комплекса класса А «Пышма», девелопером которого является компания «Евразия логистик». Новый арендатор крупнейшего комплекса класса А на Урале планирует разместить на этой площади региональный центр дистрибуции продуктов питания. Отгрузки с нового дистрибуционного центра планируется начать уже в апреле 2009 года.

«Мы долго и тщательно искали площади для организации складской логистики в регионе. В этом смысле альтернативы комплексу «Пышма» на Урале пока нет. Кроме того, эта сделка продемонстрировала нам и то, что кризис можно использовать для развития бизнеса. Сложившаяся ситуация на рынке предоставила нам возможности, которых ранее и быть не могло», – сообщил Святослав Пинигин, гене-ральный директор компании «Логистический центр Тюмень».

Коммерческий директор компании «Евразия логистик» Сергей Верещагин: «В сегодняшних условиях, на фоне отсутствия сделок на рынке складской недвижимости даже в Москве, эта крупная сделка значима не только для региона, но и для складской недвижимости России в целом. Сложившаяся ситуация крайне выгодна для компаний, готовых выйти на новые рынки».

Мэрия Нягани озаботилась поддержкой малого строи-тельного бизнеса. Как сообщает Уралинформбюро, в 2008 году в городе было введено 57,2 тыс. кв. м жилья, что почти в 2 раза превышает показатели предыдущего года. 8 тысяч «квадратов» сдано за счет инди-видуального строительства. Глава Нягани Александр Рыженков считает, что в условиях нестабильной экономи-ческой ситуации необходимо уделить максимальное внимание поддержке малого бизнеса, специализирую-щегося на производстве строймате-риалов. В качестве одной из мер под-держки отрасли мэр Нягани считает продвижение проектов индивиду-ального домостроения. Планируется, что они будут дешевле «иного-родних» аналогов за счет применения местных строительных материалов. Организовать их производство по-зволяют богатые месторождения кирпичной глины, строительных и сте-кольных песков и песчано–гравийных смесей. Это поможет не только значи-тельно снизить себестоимость произ-водства, но и создать новые рабочие места.

события/урал

14

В строительную отрасль Югры в 2009 году поступит не менее 110–120 млрд. рублей, тогда как в 2008 году сумма составила 177 млрд. Поэтому заявления о том, что отрасль терпит бедствие и объемы строительства резко снижены, не имеют под собой основания. Об этом заявил на апрельской пресс-конференции заместитель председателя правительства по вопросам строительного комплекса Алексей Сафиоллин.

Как сообщает пресс-служба главы региона, Сафиоллин от-метил, что скорректированный бюджет округа, конечно, дает отрасли в нынешнем году меньше возможностей, особенно в части строительства автодорог – здесь в основном планируется ремонт и со-держание. Но возможности эти сопоставимы с недавним 2007-м годом – отнюдь не проблемным, когда размер общих вложений составлял 136 млрд. руб.

В строительстве же зданий пока придется отказаться от новых проектов, хотя из 2 млн. кв. м, запланированных к сдаче на период до 2012 года, отложено строительство всего 600 тыс. кв. м. При этом в текущем году новые произ-водственные мощности получила база деревянного домо-строения, потенциал которой теперь доведен до 200 тыс. кв. м. К середине года в правительстве будет разработана программа индивидуального жилищного строительства с применением деревянных сборных конструкций.

Все эти меры югорских властей совпадают с политикой фе-дерального центра, который также ставит задачу достроить почти готовые квартиры, чтобы вложенные в них средства государства, региона и самих граждан начали давать отдачу. Поэтому строители намерены сполна получить средства федеральной поддержки, а это 900 млн. руб.

Привлечению небюджетных средств должны способ-ствовать и государственные гарантии, и средства самих югорчан. Людей должно ободрить то, что Ипотечное агентство Югры довело объем предоставляемых гарантий до 1, 6 млрд. руб, а правительство округа и жилищная инспекция ведут постоянный контроль за деятельностью застройщиков, чтобы у них не появился соблазн списать свои промахи на кризис.

Стимулировать частный интерес должно и то обстоя-тельство, что в бюджете округа на 2009 год выделены

2 млрд. руб. на субсидирование процентной банковской ставки по ипотечному кредитованию.

Окружные власти не собираются сворачивать и строи-тельство социального жилья – наоборот, его объем пред-полагается увеличить до 166 тыс. кв. м в год. Сюда плани-руется направить дополнительно 1 млрд. руб. бюджетных средств. В целом в Югре будет введено в эксплуатацию новых квартир суммарной площадью 900 тыс. кв. м – это показатель прошлогоднего достижения, который меньше запланированного ранее, но и он в нынешних условиях станет большим достижением строителей автономного округа.

«В первом полугодии мы сохраняем все запланированные объемы, а на весь год перед нами стоит задача принять дополнительные меры для того, чтобы достроить начатое – для этого нам нужно привлечь 8–10 млрд. руб. Мы про-гнозируем их поступление. В прошлом году мы привлекли 14 млрд. руб. частных средств с рынка ипотечного креди-тования. С учетом пилотных схем, когда в финансировании объекта участвуют банк, застройщик и человек, а мы такой проект сейчас прорабатываем, – в этом году планируем привлечь как минимум 7 млрд. руб. средств населения», – заявил Алексей Сафиоллин, отметив при этом, что сегодня не каждый регион России может говорить о таких суммах.

И еще один факт, на первый взгляд не имеющий прямого отношения к новостройкам, назвал главный правитель-ственный куратор отрасли: в период с ноября по начало апреля в Союз строителей Югры вступили 44 новые организации. Это говорит о том, что у представителей профессии есть ясное понимание: и в рыночных, конку-рентных условиях бороться с кризисом лучше сообща, консолидировав усилия. А это и есть залог того, что сегод-няшние проблемы будут строителями преодолены.

события/югра

15

события/югра

Ипотечные кредиты с государственной поддержкой в Югре можно направить только на приобретение жилья на первичном рынке. Такие меры введены для сохранения объемов строительства с 26 апреля, со дня вступления в силу окружного закона, вносящего изменения в реализацию жилищной программы. Перемены направлены на стабилизацию рынка ипотечного кредитования в Югре, вовлечение банков и обеспечение предоставления государственной поддержки желающим улучшить условия проживания.

Определен фиксированный процент компенсации части банковской процентной ставки. Он составляет 7, 5% годовых, вне зависимости от ставки по ипотечному кредиту банка. Изменения в законода-тельной базе позволят гражданам брать кредиты с государственной поддержкой на более длительный срок. Это будет способствовать развитию конкуренции между банками, повысит их заинтересо-ванность в совершенствовании собственных ипотечных программ. Югорчане смогут получить дополнительное снижение процентной ставки по кредитам с государственной поддержкой. Так, при оформ-лении займа под рыночный процент 7, 5% будет компенсировать автономный округ. Оставшуюся часть может возместить застройщик, если у него есть подобные программы, или работодатель по нормам Налогового кодекса Российской Федерации.

В конце апреля, после завершения комп-лекса работ по строительству и проведению многочисленных проверок контрольно-надзорными органами, началось заселение 8-этажного жилого дома в 16-м микро-районе города. Это уже четвертый дом в му-ниципальном образовании, который принял жильцов с начала 2009 года. Первыми ключи от новых квартир получили 20 семей. Ранее они проживали в аварийном жилом фонде по договорам социального найма. Еще 11 новоселов – из числа очередников на улучшение жилищных условий по месту жи-тельства. В ближайшее время в дом заселятся остальные 59 семей – владельцы привати-зированных квартир, чье жилье пошло под снос. Им предстоит в рассрочку возместить разницу между стоимостью своих прежних и новых квартир.

В новом доме 45 однокомнатных и столько же двухкомнатных квартир. Еще четыре помещения первого этажа будут исполь-зованы под объекты социально-бытового назначения. Каркас здания возводил нижне-вартовский «Строительно-промышленный комбинат», но на всех последующих этапах строительства работы вело мегионское общество с ограниченной ответственностью «Мегаспецстрой». В настоящее время ведется благоустройство придомовой территории.

Спрос на недвижимость в новостройках Нижневартовска достиг исторического минимума. По информации местных строителей, объемы продаж жилья за последние полгода упали в 6 раз. Если раньше в месяц заключалось по 30 договоров, то сейчас их – не более 5.

Также наблюдается рост числа неплатежей за строя-щееся жилье. Руководитель Западно-Сибирской ассо-циации строителей Вячеслав Танкеев сообщил, что только «Строительно-промышленному комбинату» (второму по величине производства предприятию нижневартовской стройиндустрии) дольщики задолжали более полумил-лиарда рублей.

На вторичном рынке недвижимости Нижневартовска также наблюдается значительное падение числа продаж.

Это привело к резкому снижению цен на квартиры. Общие скидки могут достигать до 45% от первоначально ука-занной стоимости жилья. По данным специалистов риел-торского отдела нижневартовского БТИ, сегодня одноком-натная квартира в пятиэтажке стоит от 1,6 до 1,8 млн. руб. Однако если покупатель платит наличными долларами или евро, то в пересчете на рубли он может выторговать квартиру за 1 – 1,25 млн. руб. Двухкомнатные квартиры в панельных домах типовой серии ДСК на данном этапе выставляются на продажу по стартовой цене 2 мил-лиона 500 тысяч, а уходят меньше чем за 2 млн. рублей. Трехкомнатные квартиры выставляются на продажу с самой большой ценовой вилкой – от 2,9 до 3,5 млн. рублей. Покупают же их, как правило, не дороже 2,7 млн. руб.

16

события/сургут

В 2009 году в Сургуте планируется ввести до 140 тыс. кв. метров жилья. Этот показатель сопоставим с прошло-годними объемами, введенными в городе. Сохранить положительную динамику удастся за счет того, что в свое время здесь были созданы серьезные заделы и в на-стоящее время возведено немало домов, которые нахо-дятся в высокой степени готовности.

В Сургутском районе по вводу жилья ожидается не-значительное снижение, в связи с тем что достаточно много объектов социального назначения ранее финан-сировалось из бюджета. В настоящее время произведен анализ ситуации, сложившейся на строительном рынке муниципального образования, определена приоритет-ность ввода объектов. В течение года в Сургутском районе планируется построить более 60 тысяч метров жилья.

Об этом рассказал заместитель председателя прави-тельства по вопросам строительного комплекса Алексей Сафиоллин по результатам своей плановой поездки в Сургут и Сургутский район, которую он совершил по поручению губернатора Югры Александра Филипенко. «По вводимому жилью Сургут и Сургутский район под-тверждают объемы прошлого года, хотя может быть отмечено незначительное снижение, – сказал Алексей Сафиоллин. – Одной из положительных тенденций последнего времени является активизация индивиду-ального жилищного строительства на этих территориях. По нашим оценкам, через 2-3 года оно составит порядка 20% в общем объеме вводимого здесь жилья».

По словам Алексея Сафиоллина, одной из важных задач сейчас является координация действий окружной и

муниципальной власти в реализации на местах при-нятой антикризисной программы, предусматривающей комплекс мер, направленных на стабилизацию экономики региона, ситуации на рынке труда, сохранение уровня жизни населения.

По этим вопросам заместитель председателя прави-тельства провел совещание, в котором участвовали глава Сургутского района, замглавы Сургута, руководители жилищной инспекции, инспекции по труду. Алексей Сафиоллин подчеркнул, что в работе по реализации ме-роприятий антикризисной программы важная роль отво-дится администрациям муниципальных образований. Им необходимо активно использовать возникающие новые возможности, напрямую работать с предприятиями, которые испытывают трудности, могут оказаться на грани неисполнения обязательств, улавливать тревожные сигналы.

«В целом можно констатировать тот факт, что за четыре прошедших месяца заметного ухудшения жизни горожан и жителей района не произошло. Предприятия топливно-энергетического комплекса, строительной отрасли, бюд-жетной сферы, находящиеся здесь, работают стабильно, заработная плата работникам выплачивается вовремя. У меня нет сомнений в том, что все намеченные нами мероприятия в рамках антикризисной программы будут эффективно реализованы на территории этих муници-пальных образований», – подчеркнул по итогам рабочей поездки заместитель председателя правительства авто-номного округа.

события/сургут

17

события/сургут

Около 4 млрд. рублей будет выделено на поддержку жилищного строительства в Сургуте в текущем году. Пять домов (540 квартир) планируется построить за счет городского и окружного бюджетов по программам пере-селения из ветхого жилья и предоставления жилой площади на условиях социального найма. Городские власти также планируют принять участие и в федеральной программе по переселению жителей аварийных строений. Пока на новые квартиры в рамках этой программы могут рассчитывать жители шести ветхих домов – около 70 сургутских семей.

Кроме того, среди мер поддержки строительного сектора – новая окружная инициатива. Предполагается, что фонд «Жилище» под гарантии региона возьмет в банке кредит на общую сумму 1 млрд. 700 млн. рублей. На эти деньги планируется массово выкупать у застройщиков квартиры в домах с высокой степенью готовности, после чего это жилье будет продаваться на рынке.

Приостановить строительство 16-этажного дома для переселения жильцов первых пятиэтажек – такое решение приняли депутаты Сургутской гордумы. Возведение многоэтажки является частью проекта по реконструкции муни-ципального жилого фонда, который реализуется за счет кредитных средств Европейского Банка Реконструкции и Развития. Как сообщили в пресс-службе Думы Сургута, соглашение с международной кредитной организацией было заключено в 2007 году. Оно предполагало финансирование сноса домов первых массовых серий и строительства на их месте новых зданий. Теперь, в связи с принятием ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ», у муниципали-тетов появилась возможность привлечения средств на реконструкцию домов из федерального и окружного бюджетов. В результате вопрос о дальнейшей судьбе кредитного соглашения с Европейским Банком Реконструкции и Развития депутаты планируют рассмотреть на майском заседании гордумы.

18

кирпичей в среднем необходимо для строитель-

ства 1 кв. м жилья: 360 обычных, укладочных, и 120 облицовочных.

Cамая длинная в мире улица – Йондж-стрит в Торонто (Канада)

растянулась на 1896,3 км

За 25 000 000 фунтов стерлингов будет продана английская дерев-ня с крикетным полем, куз-ницей и усадьбой. Купить ее можно будет с аукциона – по-купатель приобретет 22 кот-теджа, магазин, 1,5 тыс. акров земли и 450 акров леса

21 млн.

россиян владеют сегодня земель-ными участками по всей стране

На 19% вырастет в 2009 году количество «рецес-

сионных» огородов в Америке. Их разбивают люди для пропитания во время кризиса.

21 млн.россиян владеют сегодня земель-

ными участками по всей стране

На19%вырастет в 2009 году количество «рецес-

лет шло строительство собора святого Витта в Праге. Начавшись в 1344 году, оно было завершено только в 1929 году. Это не только крупнейший собор Чехии, но и второй по величине в Западной Европе.

585

интересные цифры

19

интересные цифры

– таково расстояние между домами бывших супругов Гая Ричи и американской поп-дивы Мадонны. Режиссер купил четырехэтажный дом недалеко от резиденции певицы в Лондо-не, чтобы быть рядом со своими сыновьями, когда те приезжают в Великобританию.

2 700 000

на побережье Красного моря, в Хургаде, или 11 квартир в Болгарии, в районе Солнечного Берега, можно купить за годовую стоимость аренды самой дорогой

квартиры в Москве – 18 млн. рублей в год (1,5 млн.

в месяц). Эта квартира, общей площадью

350 кв. м, с прекрасным видом на столицу, расположена в самом центре

Москва-Сити, в башне

«Федерация».

В £ 660 000 000 оценивается сегодня состояние основателя самого известного лондонского агентства недвижимости Foxtons Джона Ханта. Миллионер продал свое агентство в 2007 году

за £ 370 000 000.

квартиры в Москве – 18 млн. рублей в год (1,5 млн.

в месяц). Эта квартира, общей площадью

350 кв. м, с прекрасным видом на столицу, расположена в самом центре

Москва-Сити, в башне

«Федерация».

рублей стоит самая дешевая квартира общей площадью 13 кв. м в Москве.

«Однушка» гостиничного типа на последнем этаже старой кирпичной

пяти этажки находится в районе Щелковского шоссе. Эта квартира

была выставлена на продажу в ноябре прошлого года, цена на нее с тех пор

снизилась на 1,2 млн рублей.

20

СветопрезентацияВажность профессионального архитектурно-художественного освещения города в темное время суток осознается сегодня как на уровне властей, так и среди представителей бизнес-сообщества. Функции, которые несет в себе освещение, разнообразны – от обеспечения безопасности жителей до стимулирования покупательского спроса. Ключевым вопросом для действующих участников рынка в настоя-щий момент является поиск конкретных идей и решений.

В связи с этим в апреле в Сургутской торгово-промышленной палате ком-пания «Светодизайн-Югра» провела презентацию своих возможностей и предложений для предпринима-телей города. Специалисты компании принимали непосредственное участие в разработке концепции архитектурно-художественного освещения Сургута и уже не первый год занимаются ее реализацией.

Главный архитектор г. Сургута Алексей Васильевич Усов, приглашенный на встречу, рассказал: «Последние несколько лет работа по архитектурно-художественному освещению города ведется достаточно активно. Сургутская гордума приняла поправки и до-полнения в правила благоустройства Сургута, в которых в том числе регла-ментированы работы по освещению зданий и сооружений в городе. Никто не станет оспаривать того, что значи-мость цвета и света в наших северных условиях особенно велика. Но при этом важно, чтобы к вопросам создания световой среды был осуществлен про-фессиональный подход».

Действительно, в нашем округе (осо-бенно зимой) темное время суток превалирует. Совместно с лаборато-рией социальных исследований СурГУ ООО «Светодизайн-Югра» провело социологическое исследование среди жителей нашего города. Согласно его результатам, 89% сургутян считают, что город нуждается в дополнительном красивом освещении объектов, а не-достаток света отрицательно влияет на самочувствие человека. Среди не-достатков в существующей подсветке были выделены отсутствие единой концепции и недостаточный дизайн. Одним словом, несмотря на то, что наш город заметно похорошел в последнее время и вечером сверкает огнями и ре-кламными витринами, нам еще есть к чему стремиться.

Как отметил архитектор компании «Светодизайн-Югра» Михаил Симонов, в повышении инвестици-

cобытия

Алексей Усов, главный архитектор г. Сургута

21

события

онной привлекательности Сургута заинтересованы все сургутяне. Изменить внешний вид типовых по-строек – задача не из легких. Но уже сейчас сотрудники компании обладают достаточным опытом в своем деле. Разработка светового дизайна и уста-новка осветительного оборудования таких объектов, как здание городской администрации, ИКЦ «Старый Сургут», здание НГДУ «Быстринскнефть», торговый центр «Керама», библиотека имени Пушкина – выполнены компа-нией «Светодизайн-Югра». Компания осуществляет весь спектр услуг светового дизайна: ландшафтное и до-рожное освещение, освещение малых форм, подсветка баннеров и рекламы, интерьерное освещение и многое другое. Специалисты компании готовы работать с проектами любой слож-ности и гарантируют, что предлагаемая концепция никогда не расходится с конечным результатом.

г. Сургут, ул. рабочая, 31/2, оф. №112. тел. (3462) 50-10-84 www.sd-ugra.com

Андрей Матыцин, зам. генерального директора по проектированию компании «Светодизайн-Югра»

Михаил Симонов, архитектор компании «Светодизайн-Югра»

Александр Коршков, зам. генерального директора компании «Светодизайн-Югра»

22

цена вопроса

Рынок недвижимости чрезвычайно чувствителен как к внешним, так и ко внутренним факторам. Падение/рост цены на нефть, высказывания чиновников высшего ранга могут кар-динально изменить все прогнозы ана-литиков. Хотя именно эти прогнозы порой дестабилизируют рынок, от-чего и положение агентств недвижи-мости становится шатким. Риелторы работают на объеме сделок, поэтому спокойная ситуация на рынке для них является залогом успеха – сделки доходят до логического завершения. А так как большинство из них альтер-нативные, то и клиенты довольны. Сегодня многие агентства сталки-ваются со случаями, когда продажа срывается не по их вине. К примеру, после внесения покупателем аванса и подписания предварительного договора продавец повышает цену, после чего покупатель отказыва-ется от совершения сделки. В этой ситуации риелторы практически бессильны, ведь возможности по-влиять на хозяина квартиры у них нет, а по закону ответственность за по-добные действия продавец не несет.

Невозможно отрицать тот факт, что рынок жилья в последние пару-тройку лет был «перегрет». С начала

этого года произошел серьезный сдвиг, и то, что случилась кор-рекция цен, – вполне нормальное явление. Сегодня многие граждане, да и аналитики продолжают говорить о грядущем обвале рынка. Но когда он наступит и наступит ли вообще – предугадать невозможно. Что же делать несчастному покупателю, теряющему последнюю надежду на приобретение «своего угла»?

По большому счету самое главное – это не паниковать и не бросаться из крайности в крайность. На рынке не происходит ничего из ряда вон вы-ходящего. Да, конец 2008 года внес сумбур в головы людей – как про-давцов, так и покупателей. Но эта ситуация должна была случиться рано или поздно. А сегодня агентства недвижимости, основываясь на воз-росшем количестве поступающих звонков, заявляют о начавшейся ста-билизации. И если в конце прошлого года в вопросах клиентов звучала па-ника: «А насколько цены будут падать? Когда лучше приобретать? Стоит ли подождать?», то сейчас содержание звонков стало более осмысленным и внятным. Большинство людей пони-мают, что резкого снижения цен на не-движимость не будет. Покупатели

стали интересоваться реальными квартирами, которые нужны им здесь и сейчас, причем по определенной цене. Те, кто намеревался приобрести с помощью ипотеки жилье получше и подороже, поняли, что сделать это в настоящее время достаточно сложно. Условия кредитования остаются жесткими, поэтому при-ходится покупать то, что по карману. А с этой точки зрения сегодня по-купателю стало намного лучше, так как на вторичном рынке появился отличный выбор квартир по разным ценам и в разных районах города. Продавцы стараются не упустить по-тенциального покупателя и охотно идут на уступки. Ведь остроту во-просов, стоящих перед продавцом, никто не снимал, и задержка по вре-мени в решении жилищных вопросов всегда ведет только к ухудшению си-туации. Продавцы понимают, что если выставить для продажи квартиру с хорошим дисконтом, то она уйдет очень быстро, если же держать цену на уровне среднерыночной, то спроса на объект не будет. Практика агентств недвижимости показывает: звонки поступают по тем объектам, на ко-торые владельцы снижают цену хотя бы на 10%.

Без паники!

РайоныМарт Апрель изменение

руб.цена за один кв.м

ж/д вокзал 57 760 56 600 -1 160

пр. Ленина 67 600 67 000 -600

ул. Энергетиков 62 290 61 180 -1 110

ул. киртбая 60 300 59 800 -500

р-н нГДУ 56 910 56 150 -760

пр. Мира 59 000 58 650 -350

ул. островского 57 550 56 840 -710

25 мкрн. 58 840 58 250 -590

ДинаМика цен на рынке вторичноГо жиЛья в СУрГУте (с разбивкой по районам)

Ситуация на рынке недвижимости для многих остается неясной. Покупатели ждут еще большего падения цен, продавцы, напротив, надеются на внезапный рост. Но не стоит забывать, что кризис открывает для всех новые, ранее не-доступные возможности. К тому же инвестиции в недвижимость, несмотря на все происходящее, не исчерпали своей финансовой привлекательности.

23

цена вопроса

ДинаМика цен на рынке вторичноГо жиЛья в СУрГУте (с разбивкой по количеству комнат)

кол-во комнат, серия январь февраль март апрель

цена за один кв.метр1 (ср. зн.) 64 367 64 394 61 727 60 647112-я серия 63 350 59 880 59 680 59 320ленпроект 60 520 60 460 61 640 62 840индив. (30-40) 64 770 73 570 61 540 60 020индив. (40-50) 61 740 56 110 60 350 60 660индив. (более 50) 60 530 67 540 60 130 58 780моспр. улучш. 70 750 73 130 69 110 67 120моспр. улучш. 70 750 65 150 66 810 64 314«малосемейка» 64 120 67 500 59 730 58 120общеж. 62 770 56 210 56 550 54 6502 (ср. зн.) 60 330 64 596 58 414 57 580112-я серия 59 480 56 300 59 030 59 860ленпроект 64 560 63 370 60 000 59 800индив. (30-40) 59 580 57 640 55 630 54 560индив. (40-50) 63 650 58 880 57 830 56 780индив. (более 50) 56 340 69 780 63 280 62 320моспр. улучш. 64 560 97 630 61 070 59 100моспроект 62 560 63 390 58 420 57 840«малосемейка» 53 300 62 190 56 230 54 620«трехлистник» 56 700 64 430 60 040 59 660общежитие 62 570 52 350 52 610 51 2603 (ср. зн.) 59 128 60 344 57 791 56 695112-я серия 65 850 62 580 59 770 58 960ленпроект 66 100 62 650 61 510 60 150индив. (более 50) 69 830 60 700 60 645 59 660моспр. улучш. 48 640 60 330 52 410 51 240моспроект 45 220 55 460 54 620 53 4654 (ср. зн.) 58 203 59 335 53 535 52 720112-я серия 71 160 72 320 57 390 56 730ленпроект 56 240 58 370 56 880 55 670моспр. улучш. 55 310 55 920 50 770 49 570моспроект 50 100 50 730 49 100 48 910

Попытки выяснить, когда же цены достигнут «дна», ни к чему не приведут. Если вы – участник рынка, то лучше сразу позвонить в солидное агентство недвижимости и обсудить со спе-циалистами свою ситуацию. Профессиональные агенты помогут подобрать самый правильный вариант решения жилищного вопроса, учтут все переменные и постоянные величины. Не надо забывать и то, что окружная программа по улучшению жилищных условий продолжает работать, имеется возможность в получении субсидий на несовершеннолетних детей, суб-сидий для работников бюджетной сферы и т. д. Риелторы полагают, что сегодня рынок дает всем четкое и ясное понимание простой истины: разу-мный компромисс по цене, на который идут про-давец и покупатель, выгоден обеим сторонам.

24

рынок

25

К онечно, когда речь идет о переоформлении недвижимости между родственниками, то обмен является

самой оптимальной процедурой, при условии договоренности и от-сутствии материальных претензий. В других случаях следует различать сделки по обмену недвижимости. Например, есть равноценная мена (когда стоимость обмениваемых объектов недвижимости признается одинаковой) и неравноценная (когда одна квартира имеет более высокую рыночную стоимость). Здесь не сле-дует принимать за «чистую» цену объекта ту цифру, в которую объект оценивает БТИ. Можно, конечно, об-ратиться к оценщику, но официально его заключение не является обяза-тельным – о размере доплаты стороны договариваются самостоятельно. Вообще, сделки мены редко заклю-чаются без сопровождения риелтора. Поэтому он может также помочь в оценке объекта. При неравноценном обмене сторона, передающая жилье, которое стоит меньше, доплачивает недостающую сумму. В этом случае, согласно Гражданскому кодексу РФ, к договору мены применяются правила о купле–продаже. И каждая из сторон признается продавцом

товара, который она обязуется пере-дать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Согласно договору мены, вместе с имуществом переходит и право собственности на него, но, конечно, только в том случае, если такое право установлено.

«Обычно вариантов прямого обмена немного, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Адъютор» Галина Козырева. – Интересы тех, кто обменивается, совпадают редко. Например, у нас – «двушка» на пр. Ленина, у вас – на Привокзальной. Вас наша квартира вполне устраивает, а вот мы на Привокзальную переезжать не хотим. Тогда обмен оформляется путем купли-продажи с встречной покупкой. Это уже цепочка, хотя по сути – все равно обмен».

Почему сейчас?По оценкам риелторов, в первые месяцы нового года количество предложений продавцов по обмену своей квартиры на другую – большую или меньшую по площади, либо одной большой на две маленькие – увеличилось. В Сургуте это связано не со спокойным рынком недвижи-

рынок

«Меняю квартиру»На неоднородном рынке, когда продавец пытается удержать ценовую планку, а покупатель диктует условия дисконта, операции купли–продажи стали отнюдь не единственным решением для улучшения жилищных условий. Куда проще нередко оказывается обмен.

26

мости, а с отсутствием покупателей, а следовательно – с невозможностью продать свое жилье. Наличные сред-ства есть не у всех, а условия кредито-вания в банках стали очень жесткими, проценты – высокими.

Тут следует учесть, что сделки по об-мену – это сделки практически без «живых» денег, если мы говорим о равноценном обмене. И даже неста-бильный курс национальной валюты не играет особой роли. По сути, об-мениваются одни квадратные метры на другие, стоимость которых фикси-рована, а сам процесс сделки не за-висит от долларовых колебаний.

Еще один весомый бонус – сокра-щение издержек. При равноценной мене не надо платить НДФЛ, поэтому оформлять договор купли–продажи невыгодно. При неравноценной мене НДФЛ платит тот, кто получает доплату и с суммы этой доплаты, так как сумму облагаемых налогом доходов можно уменьшить на стоимость отданного жилья.

Законы меныСтатья 72 Жилищного кодекса РФ закрепила право нанимателя жилого помещения при наличии письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая вре-менно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого по-мещения с другими нанимателями. Обмену подлежат: жилые помещения (квартира либо одна или несколько комнат) и смежные, не изолиро-ванные комнаты, связанные общим входом. При обмене комнат, свя-

занных общим входом (смежные комнаты), необходимо письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей. «При обмене не сле-дует забывать и про органы опеки, – объясняет Галина Козырева. – Это касается тех случаев, если в обмени-ваемом жилом помещении прожи-вают несовершеннолетние или лица, над которыми установлено попечи-тельство. В данном случае потребуется письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен».

Итак, согласно статье 73 ЖК РФ, не до-пускается обмен жилыми помеще-ниями, если:

1). К нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения.

2). Право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке.

3). Обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания.

4). Принято решение о сносе соответ-ствующего дома или его переобору-довании для использования в других целях.

5). Принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома, с переустройством и (или) перепла-нировкой жилых помещений в этом доме.

6). В результате обмена в комму-нальную квартиру вселяется граж-данин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в нормативном акте.

Если на этом этапе никаких вопросов не возникло, можно переходить к со-ставлению договора мены. Он должен содержать точное описание объ-ектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке БТИ. В договоре также указывается сви-детельство о собственности. Если квартира или дом находится в до-левой собственности, то указываются все собственники. Опытные риел-торы советуют проверить историю

Согласно главе 31 Гражданского кодекса РФ, мена – это сделка, при которой одна сто-рона передает имущество второй сторо-не, а взамен получает от нее другое иму-щество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены.

рынок

К заявлению об обмене жилыми помещениями прилагаются следующие документы:

■ правоустанавливающий документ на обмениваемую жилую площадь (ордер, договор социального найма)

■ справка БТИ о характеристике обмениваемой жилой площади с обсле-дованием объекта (об отсутствии несогласованной перепланировки)

■ выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации объекта недвижимости и отсутствии ареста (обременения)

■ справка из паспортного стола о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, с указанием сведений о ранее проживавших

■ справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и за найм

■ согласие органа опеки и попечительства, если в обмениваемом поме-щении проживают несовершеннолетние дети, недееспособные или огра-ниченно дееспособные лица

■ документы, подтверждающие родственные отношения или отношения членов семьи, – при обмене части жилого помещения (съезд)

■ справка об отсутствии у гражданина тяжелой формы хронического за-болевания, при которой совместное с ним проживание в одной квартире невозможно, если в результате обмена происходит вселение гражданина в коммунальную квартиру

К вашему сведению

27

квартиры – кто был ранее прописан в квартире, когда была приватизация, сколько было участников привати-зации, что было с квартирой до при-ватизации. Эти сведения необходимы для юридической чистоты сделки. Получить их самостоятельно можно, но сложно, поэтому в бюджет сделки все же следует заложить гонорар риелтору – так вы откупитесь от хож-дений по инстанциям, а также смо-жете избежать распространенных ошибок, являющихся следствием юридической неграмотности.

Как оформить сделку?Поскольку в сделке фигурируют собственники, то необходима го-сударственная регистрация сделки и перехода права собственности. Обмен жилыми помещениями муни-ципального жилищного фонда до-пускается с согласия администрации города Сургута или Сургутского района и завершается оформлением договора социального найма на обме-ниваемые жилые помещения. Прием документов на оформление обмена, а также регистрацию сделок и фор-мирование архива обменных до-кументов осуществляет департамент городского хозяйства и управление учета и распределения жилья.

Согласно ст. 74 п. 3 ЖК РФ, согласие (или отказ в даче согласия) на обмен оформляется в течение 10 рабочих дней со дня подачи заявления. После согласования обмена департамент городского хозяйства и управ-ление учета и распределения жилья осуществляют прием документов на оформление обмена и составляют договор, который подписывается соответствующими нанимателями и членами их семей в присутствии специалиста госучреждения. Далее оформленные договоры подписы-ваются в комитете по жилищной политике. «Из вышеуказанного перечня документов видно, что про-ведение оценки не требуется, – уточ-няет Галина Козырева. – К договору об обмене жилыми помещениями применяются общие положения граж-данского законодательства о дого-ворах, обязательствах и сделках, в том числе нормы о признании сделки

недействительной. Поэтому в случае признания договора обмена недей-ствительным каждая сторона получит то имущество, которое у нее было до проведения сделки (жилое по-мещение). Участники сделки рискуют гораздо меньше, нежели при купле–продаже жилого помещения. Так как нет гарантии того, что при при-знании сделки купли–продажи недей-ствительной покупатель получит свои деньги обратно».

Мы за чистоту!Старожилы риелторского бизнеса помнят те времена, когда в цепочке сделки было до десятка квартир.

Сегодня все проще – больше вари-антов выбора объекта, сам процесс отработан. Однако и сейчас случаются сложные договоры мены, в которых участвует несколько сторон, а право собственности переходит на не-сколько объектов недвижимости (например, когда одну большую

квартиру меняют на две меньшей площади). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны пере-давали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права. Что касается стоимости услуг риелтора, то обходятся они неде-шево. «Как правило, риелтор берет за каждую сделку 50 – 60 тыс. руб.», – говорит Галина Козырева.

В заключение еще раз отметим: равноценный обмен – наверное, единственная «безденежная» сделка на рынке недвижимости. И в этом есть очевидный плюс – риск быть обма-нутым минимизируется. Что касается основного совета, который могут дать

риелторы всем совершающим сделку мены, то он универсален: нельзя терять бдительность, а юридическую чистоту выбранного объекта надо тщательно проверять. ■

рынок

28

наЛоГовый вопроС

После сделки купли–продажи жилья обеим сторонам предстоит поход в налоговую

службу. Только покупатель идет туда с лег-ким сердцем – за налоговым вычетом, а про-

давец, наоборот, с сожалением – ему пред-стоит заплатить налог на продажу. Однако

граждане научились находить точки сопри-косновения и помогать друг другу.

Определимся с понятиями и начнем с неприятного – налога на доход с продажи жилья. Им облагаются только те граждане, которые владеют помещением менее трех лет и про-дают недвижимость стоимостью более 1 млн. рублей. Они должны передать государству 13% от полу-ченной прибыли (а именно от суммы свыше миллиона, указанной в до-говоре купли–продажи), то есть, на-пример, 130 тыс. рублей от квартиры, реализованной за 2 млн. Затраты достаточно ощутимые, особенно сегодня.

Теперь о приятном. Покупателю, наоборот, заплатит государство, предоставив налоговый вычет в размере все тех же 13% – правда, не со всей суммы, а только с той ее части, которая постепенно растет: до 2004 года она составляла 600 тыс. рублей, в последующие годы –

рынок

29

1 млн., а с 1 января 2008 года – 2 млн. рублей, то есть 260 тыс. Деньги также немалые – лишиться их более чем обидно. Возникает противо-речие – продавцу выгодно миними-зировать затраты на налог, в то время как покупателю – указать сумму, с которой вычет будет больше. Наши сограждане научились блестяще выходить из этого сложного поло-жения путем компромисса. Вариантов тут несколько, главное – уметь договариваться.

ХитроСти Дешевой СДеЛкиСпособ первый. Он актуален только в тех случаях, когда владелец продает свою квартиру по той же цене, по ко-торой он ее когда–то купил. В таком случае он не получает прибыли с реализации, а раз не было прибыли, то и налог взимать не с чего.

Способ второй – занизить указанную в договоре стоимость продаваемой квартиры. При этом варианте инте-ресы сторон сталкиваются – ведь, по-вторимся, покупателю предстоит полу-чать налоговый вычет, и хотелось бы, чтобы он был максимальным. Поэтому участникам сделки приходится искать «компромиссную» сумму. Как правило, такая цифра находится – люди идут навстречу друг другу. В реальности, конечно, платятся деньги значительно большие, соответствующие рыночной стоимости квартиры. На разницу между действительно выплаченными средствами и цифрой, проставленной в договоре, продавец пишет расписку. Вот на этом моменте стоит остано-виться подробнее.

Во–первых, расписка должна быть оформлена надлежащим образом, в частности, написана от руки, с ука-занием паспортных данных получа-теля средств и плательщика, с датой, переданной суммой, предметом сделки и прочим. Во–вторых, не факт, что она будет принята судом, если после регистрации сделки покупа-тель захочет вернуть жилье, получив свои деньги назад. Пока о судебной практике по таким делам специалисты не слышали – люди либо никогда не обнаруживали каких–то скрытых

дефектов в купленных квартирах и не хотели аннулировать сделку, либо обнаруживали, но догова-ривались полюбовно, либо просто молча проглатывали обиду и не об-ращались в суд. Как отмечает юрист сургутского агентства недвижи-мости «Фэст» Евгения Осокина, расторгнуть сделку в одностороннем порядке, если не были преступлены границы законности, практически невозможно. Нельзя просто переду-мать, так как для этого должны быть веские основания. В договоре специ-ально ставятся две подписи продавца: одна – о том, что деньги получены полностью и претензий продавец не имеет, вторая – о согласии с пунк-тами договора.

В-третьих, стоимость квадратного метра жилья не является секретом. Ее публикуют различные риелтор-ские компании, по оценкам ко-торых сегодня «квадрат» в среднем по Сургуту стоит 55 тыс. рублей. Это значит, что стоимость стандартной однокомнатной квартиры на 30 кв. м составляет около 1,6 млн. рублей, и работники налоговой прекрасно об этом осведомлены. Может ли вы-звать у них сомнения сделка со стои-мостью «трешки» в один миллион рублей? Безусловно. Повлечет ли это за собой карательные меры в отно-шении продавца? Возможно. С одной стороны, речь не идет о том, чтобы «нагреть» систему, – эксперты отме-чают, что если государство предо-ставило гражданам возможность по-добным образом проводить сделки, то это не является прямым наруше-нием закона. С другой – быть при-влеченным за уклонение от уплаты налогов рискует каждый участник такой сделки. Если вы готовы риск-нуть, то, как известно, риск – дело благородное.

рынок

Быть привлеченным к ответственности за уклонение от уплаты налогов рискует каждый участник такой сделки. Если вы готовы рискнуть, то, как извест-но, это дело благородное.

30

Кроме того, если обе стороны до-вольны сделкой, то доказать, что ре-альная сумма ее утаена, невозможно. Какова рыночная цена квартиры, от-нюдь не важно: мало ли какие условия были у людей – возможно, им было выгодно так дешево сбыть свое жилье, на это у каждого есть право. «Доказать после сделки, что сумма, указанная в договоре, не верна, практически не-реально, – говорит Евгения Осокина. – Поэтому о прецедентах, каких–либо разбирательствах я не слышала. Граждане имеют право продавать свою собственность за какую угодно сумму».

Наконец, существует еще один ва-риант, когда налог на прибыль от про-дажи недвижимости или его часть по договоренности с продавцом оплачивает покупатель. В этом случае сумму продажи в договоре указывают полностью. Довольными оказываются все, в том числе и государство.

разДача СЛонов Теперь подробнее о налоговом вы-чете. По словам Евгении Осокиной, вернуть часть потраченных на по-купку жилья денег могут и заемщики по ипотеке. Речь идет не только об основном долге, но и о про-центах, выплачиваемых по кре-диту. За каждый год покупатель предоставляет в налоговую службу декларацию с сопутствующими до-кументами – в частности, справкой из банка, в которой указывается сумма начисленных процентов. Воспользоваться такой льготой можно только один раз в жизни. Поэтому если заемщик перекреди-товывался в другой финансовой ор-ганизации под тот же самый объект недвижимости или просто восполь-зовался предложением своего банка о снижении ставок, то это будет рассматриваться как покупка того же жилья заново и вычет получить не удастся. Правда, эксперты отме-чают, что пока эта схема не отрабо-тана, в законодательство еще пред-стоит вносить поправки и, возможно, в ближайшее время правила игры будут изменены.

ФорМаЛьноСтиВне зависимости от условий сделки и сроков владения недвижимостью продавец должен предоставить налоговую декларацию по месту прописки налогоплательщика, а не по месту нахождения приобре-тенного жилья. Напомним, ее нужно подать до 30 апреля следующего года (сделка – в 2009 году, декларация – до начала мая 2010-го). Вместе с ней подается заявление на возврат подоходного налога. Если сделка проходила на рубеже 2009 года, то налоговый вычет будет считаться с момента регистрации права соб-ственности в Федеральной реги-страционной службе. Эта дата будет указана в выданном свидетельстве. Если продавцов или покупателей не-сколько, то общая сумма налога и вы-чета разбивается по принадлежащим им в недвижимости долям. Если речь идет о строящемся доме, то право на налоговый вычет появляется у вла-дельца с момента регистрации права собственности в Регистрационной палате, а не с момента уплаты по-следнего взноса или сдачи дома в эксплуатацию.

В статье №220 Налогового кодекса РФ отмечено, что право применения имущественного налогового вычета при строительстве либо приобре-тении жилья не ограничивается только тем периодом, когда были произ-ведены соответствующие расходы. В результате доказать свое право на владение данной жилплощадью собственник может только при на-личии у него акта приема–передачи квартиры и свидетельства о праве соб-ственности. А пока он эти документы не получит – нести ему в налоговую нечего. И возможно, что если этих документов в 2007 году у владельца не было, а выданы они были только в 2008 году, он может обратиться за вычетом уже с 2 млн. рублей. Как говорят специалисты, пока Минфин и Федеральная налоговая служба своих разъяснений по этому вопросу не дали, однако именно такая практика применялась в период прош-лого увеличения суммы налогового вычета. ■

рынок

32

дата/место мероприятие информация организатор

27–31 мая

Москва, Центральный дом художника

XIV Международная выставка архитектуры и дизайна

«АРХ МОСКВА – 2009»

Строительные выставки: материалы, сантехника, конди-ционирование, отопление, энергосбережение, вентиля-ция, городское хозяйство, дороги, недвижимость «АРХ МОСКВА» представляет специальные экспозиции «АРХ Каталог», акции «Жилье», «Архитектор Года», а также многочисленные лекции и мастер-классы

ЭКСПО-ПАРК «Выставочные проекты»

тел.: (495) 657-99-22, 238-45-16

29–30 мая

г. Ноябрьск, ЦД «Нефтяник», ул. Ленина, 12

Выставка

«Рынок недвижимости. Туризм и отдых»

Основные тематические разделы:– Строительство: объекты жилой, коммерческой и за-городной недвижимости– Коттеджные поселки: приватные особняки в городах; коттеджи и виллы в поселках; деревянные дома– Земельные участки: для юридических лиц; для физиче-ских лиц (под строительство частных домов)– Инвестиции: инвестиционные проекты для юридиче-ских лиц; для частных инвесторов; правовое урегулирова-ние инвестиционной деятельности– Кредитование: ипотека; молодежные кредиты; консуль-тации, советы, условия предоставления кредита финансо-выми учреждениями; лизинг– Страхование имущества и финансовых рисков– Купля/продажа и аренда жилой/коммерческой недвижимости– Недвижимость за границей– Туризм и отдых– Оздоровительное оборудование– Туроператоры и турагентства– Достопримечательности и музеи– Снаряжение и спецодежда для спорта и отдыха, охоты и рыбалки

ООО «Выставочная компания «Экспо-Сиб»

тел. (383) 363-07-73

2–6 июня

г. Москва, Международный выставочный комплекс «Крокус Экспо»

10-я Международная специализированная выставка

«Строительная техника и технологии – 2009»

СТТ («Строительная техника и технологии») – крупнейшая в мире выставка строительной техники и оборудования, которая ежегодно собирает ведущих производителей и поставщиков оборудования и услуг

MEDIA GLOBE

тел. (495) 961-22-62

9–10 июня

г. Сургут, СОК «Энергетик», ул. Энергетиков, 47

Межрегиональная специализированная выставка

«Дом-Экспо – 2009»

Тематика выставки:– Архитектурные проекты, дизайн зданий, помещений и интерьеров – Новые строительные материалы для северных районов России – Мебель, домашний текстиль, предметы интерьера – Облицовочные и отделочные материалы – Жилищное страхование, ипотека, жилая и коммерче-ская недвижимость в России и за рубежом – Фасадные и кровельные материалы, наружная отделка – Системы отопления, вентиляции, водоснабжения, водоочистки и канализации – Электрооборудование, осветительные приборы, изо-ляционные материалы – Энергосберегающие технологии и материалы – Бассейны, сауны, бани, аксессуары – Ландшафтное проектирование и дизайн, малые архи-тектурные формы – Системы охраны и пожарной безопасности «УМНЫЙ ДОМ»

СИБЭКСПОСЕРВИС-Н

тел. (383) 335-63-50

Выставки, конференции, семинары

календарь

33

календарь

9–10 июня,

Сургутская торгово-промышленная палата, г. Сургут, ул. 30 лет Победы, 34а

V Межрегиональная специализированная выставка «Энергетика. Строительство. ЖКХ»

Мероприятие включает в себя обширную деловую про-грамму, предоставляющую площадку для обмена опытом, презентаций новейших разработок и оборудования для реконструкции и модернизации предприятий энерге-тики, строительства и ЖКХ.Тематика выставки: – Автоматизация производства – Энергосбережение – Учет и контроль электроэнергии – Энергетика в коттеджных поселках и многоквартирных домах – Энергосберегающие технологии – Электропроводное оборудование – Эффективное распределение электроэнергии – Оборудование для автоматизации технологических процессов – Новые тенденции развития кабельно-проводниковой продукции и области ее применения – Альтернативные источники электроэнергии – Газификация коттеджных поселков – Современные системы безопасности в газовой (котель-ной) области

Сургутская торгово-промышленная палата, ЦДС «Меркурий»

тел.: (3462) 50-09-54, 50-16-16, 50-16-01

9–12 июня

г. Милан (Италия)

V Международная вы-ставка недвижимости

EIRE/ Expo Italia Real Estate

Тематические профили:– Разработка и планирование инвестиционных проектов – Коммерческая недвижимость как вложение капитала– Управление коммерческой недвижимостью– Городские объекты инфраструктуры– Сохранение и обновление объектов недвижимости– Международные рынки недвижимости– Информационные системы, программное обеспечение– Страховые, консалтинговые, банковские услуги в строительстве

ООО «Агентство дело-вых услуг «БСБ»

тел. (495) 935-87-55

23–25 июня 2009 г.

г. Пермь, бульвар Гагарина, 65, ВК «Пермская ярмарка»

Межрегиональная выставка-демонстрация оборудования, техноло-гий и материалов для дорожно-строительных и коммунальных работ «Дорожно-строительная техника и технологии»

Основные тематические разделы:– Коммунальная техника – Крановая и грузоподъемная техника – Буровая техника – Материалы для дорожного строительства – Ремонт и сервис строительной и дорожной техники – Технологии строительства, реконструкции, ремонта и содержания дорог, мостов, путепроводов – Дорожные знаки и средства регулирования дорожного движения – Аренда и лизинг строительной техники и оборудования – Инвестиции в программы дорожного строительства

ВЦ «Пермская ярмарка»

тел.: (342) 262-58-70

23–26 июня

г. Москва, пр. Мира, 119, Всероссийский выставочный центр

X Международная выставка

«ЭКСПОКАМЕНЬ – 2009»

Детализация тематики выставки: – Технологии разработки месторождений и добыча блочного сырья – Машины и оборудование для добычи и переработки камня – Оборудование и инструмент для обработки камня – Природный камень в архитектуре, городском строи-тельстве, реставрационные работы – Камень в искусстве и народных промыслах, изделия из камня – Культура использования камня – Использование отходов камнеобработки – Ритуальные изделия из камня

Выставочный комплекс «ЭКСПОСТРОЙ на Нахимовском»

тел.: (499) 127-38-81, 124-55-21

34

мегаполис

Вершина достижима!

35

С просьбой развеять все домыслы и рассказать о том, будет ли ТРЦ до-строен в срок, мы обратились к коммерческому директору ООО «Вершина» Светлане Шах.

– В какой стадии сегодня на-ходится строительство ТРЦ «Вершина»?

– Строительство «Вершины» ведется в плановом режиме, и, вопреки множеству слухов, оно не было приостановлено. Генеральным под-рядчиком по-прежнему выступает

Специализированное карьерное управление, финансовым парт-нером – банк «Петрокоммерц». Срок сдачи объекта также остается прежним – это четвертый квартал 2009 года. Мысли о том, что стройка была приостановлена, могли возник-нуть у людей из-за того, что основная часть фасадных и кровельных работ уже выполнена, а к отделке еще не приступили. Снаружи не видно того, что основные работы ведутся внутри центра (устройство инженерных ком-муникаций, перегородок, отделочные работы и т. д.).

мегаполис

За строительством ТРЦ «Вершина» следит, пожалуй, весь город. Уникальный восьмиэтажный архитектурный объект, спроектированный для Сургута известным голландским архитектором Эриком Ван Эгераатом, станет крупнейшим торгово-развлекательным центром в ХМАО-Югре. Однако сложная экономическая ситуация поставила под угрозу даже самые перспективные инвестиционные проекты, и ходят слухи, что «Вершина» также почувствовала на себе удар кризиса.

36

– Был ли скорректирован проект ТРЦ в связи с кризисными явлениями?

– Небольшие изменения в кон-цепцию были внесены. Из наиболее существенных можно назвать отказ от размещения на пятом этаже рол-лердрома. Он весьма ограничивал возможности арендатора, поскольку такой вид развлечений предна-значен для достаточно узкой кате-гории людей. Вместо роллердрома в развлекательной зоне предпо-лагается открытие либо большого магазина «Детский мир», либо ки-ноцентра. И тот, и другой арендатор привлечет людей разного возраста и достатка, а значит, сможет по-стоянно поддерживать поток людей на нужном уровне. Что касается строительно-отделочных мате-

риалов, то на них мы никоим об-разом не экономим. Это относится и к фундаменту, и к инженерным системам. Стоимость строительства «Вершины» довольна высока, по-скольку все материалы закупаются у иностранных производителей и имеют безупречное качество. Помещения для арендаторов в ТРЦ будут сдаваться в черновой отделке, так как разрабатывать дизайн и де-лать ремонт необходимо индиви-дуально для каждого помещения. На застройщика ложатся все работы по отделке общественных зон, а их будет немало. На каждом этаже предусмотрено широкое простран-ство для свободного перемещения посетителей ТРЦ. Там же будут расположены зоны отдыха для по-сетителей, где уставшие от шопинга гости смогут отдохнуть.

– Площадь ТРЦ, подлежащая сдаче в аренду, составляет по-рядка 14 тысяч кв. м. Для Сургута это рекорд. Есть ли трудности с поиском арендаторов?

– Мы ведем активную работу как с потенциальными сургутскими арендаторами, так и с федеральными сетями, поиском которых занимается наш московский брокер – компания SA Ricci. Нами частично реализован и сейчас разрабатывается новый план PR-мероприятий проекта на окружном, федеральном и между-народном уровнях. В прошлом году мы принимали участие в выставке в Каннах, а также в ежегодной вы-ставке «Молл – 2008» в Москве. Нужно учитывать, что «Вершина» – это не просто место, куда люди приходят за покупками или по-сидеть в кафе. Это место для ин-тересного проведения свободного времени, когда особое внимание уделяется удобству, комфортности и эстетической привлекательности окружающего пространства. Сдача площадей не может осуществляться в хаотичном порядке, необходимо соблюдать разработанную для ТРЦ концепцию заполнения помещений. Сейчас к нам обращаются компании, которым «Вершина» действи-тельно очень интересна. Дело в том, что они хотели выйти на сургутский рынок еще в 2007–2008 годах, но ни один из местных торговых цен-тров не мог удовлетворить предъяв-ляемым ими требованиям к аренду-емой площади. Многие федеральные торговые компании, ранее не рабо-тавшие по системе франчайзинга, сегодня начали практиковать такую форму работы с регионами. Поэтому у сургутских предпринимателей появилась отличная возможность стать официальным представителем того или иного бренда и впослед-ствии развивать сеть.

– Приходится ли идти на уступки арендаторам в отношении арендной платы?

– Несмотря на то, что себестои-мость строительства увеличилась,

«Если арендатор предлагает интересный проект, способный обеспечить дополнитель-ный процент посещаемости торговому цен-тру, то мы готовы рассматривать различ-ные условия сотрудничества».

мегаполис

37

мы ни в коем случае не собираемся возмещать свои расходы за счет увеличения арендной платы. Более того, мы снизили арендные ставки по сравнению с первоначальным планом. Ходили слухи, что аренда в «Вершине» составит порядка трех тысяч долларов за квадратный метр! Эти данные не имеют ничего общего с реальностью. Цены на аренду площадей в ТРЦ «Вершина» для сургутского уровня сегодня вполне конкурентоспособные. Оплата аренды начинается со дня офици-ального открытия торгового центра, и это стандартная система работы. Мы работаем по системе депозитов, что дает уверенность как нам, так и нашим партнерам. Конечно, если арендатор предлагает интересный проект, который сможет обеспечить дополнительный процент посещае-мости торговому центру, то мы готовы рассматривать различные условия сотрудничества. Многие развлека-тельные сети предъявляют особые требования к арендодателю. К при-меру, договор может предусматри-вать ремонт помещения за наш счет, или же систему арендной платы, в за-висимости от оборота арендатора. Безусловно, в нынешней ситуации все торговые центры идут на уступки арендаторам. Основное наше преи-мущество в том, что мы делаем ставку на долгосрочные договоры аренды. Таким образом, у арендатора появ-ляется стимул вкладывать средства в дизайн и ремонт помещения, в ка-чественное оборудование, и при этом не бояться, что его договор может быть не продлен. Реконцепцию тор-говых центров проводят, как правило, каждые три–пять лет, и ее цель – из-менить набор арендаторов, для того чтобы стимулировать интерес посети-телей. Для «якорных» арендаторов, минимальный срок аренды состав-ляет 5–7 лет.

– Расскажите о концепции «Вершины»?

– «Вершина» – это торгово-развлекательный центр класса «средний и выше среднего». На восьми этажах центра разместятся несколько кафе и ресторанов разного

уровня – от фастфуда до заведений с полноценной кухней. Также мы пла-нируем открытие детской развлека-тельной зоны, которая станет на-стоящим спасением для родителей в выходной день. Два этажа ТРЦ будет занимать так называемая торговая галерея – магазины одежды, обуви, аксессуаров, кожгалантереи, юве-лирных изделий и т. п. Естественно, при подборе арендаторов мы не ори-ентируемся только на премиум-бренды, поскольку таким образом мы оттолкнем значительную часть посетителей.

На первом этаже разместится супер-маркет «Премьер», там же будет ма-газин мультимедиа, аптека. В здании предусмотрена удобная система передвижения посетителей – множе-ство лифтов, эскалаторов и лестниц.

– Есть ли в «Вершине» офисные помещения под сдачу?

– Как таковых офисных площадей в ТРЦ не предусмотрено. Но в здании есть мезонин (второй уровень первого этажа), где мы предостав-ляем офисные и складские поме-щения для наших арендаторов. Это очень удобно, особенно для крупных компаний.

– И, наконец, интересующий всех вопрос: где будет располагаться паркинг?

– В здании запланирован двух-уровневый подземный паркинг на 189 машино-мест. А через дорогу от торгово-развлекательного центра расположится большой наземный паркинг. ■

«Вершина» – это не просто место, куда люди приходят за покупками или посидеть в кафе. Это место для интересного прове-дения свободного времени, когда особое вни-мание уделяется удобству, комфортности и эстетической привлекательности окру-жающего пространства».

СветлАнА ШАх: коммерческий директор ооо «вершина»

мегаполис

38

Goodbye building

мегаполис

Как по волшебству, в России остановились стройки. Опустев-шие площадки сегодня – при-вычный ландшафт мегаполиса. Однако консервация участка по всем правилам – дело непростое и достаточно затратное.

39

Goodbye building

мегаполис

40

Суть вопросаКак показывает практика, строи-тельные материалы с заброшенных площадок быстро растаскиваются активным населением, а сами строения становятся пристанищем для животных и лиц без определен-ного места жительства, местом игр для детей, причем местом крайне опасным. Это аргументы в пользу того, чтобы замороженные площадки тща-тельно охранялись. Таким образом, застройщику предстоят затраты на содержание группы сторожей и создание им условий для круглосу-точного нахождения на площадке: крытого помещения с местом для от-дыха, туалетом и кухней. Кроме того, площадку нужно освещать. Это первая

статья расходов – не самая затратная и не особенно сложная в организаци-онном плане.

С гораздо большими трудностями сопряжен процесс создания условий сохранности самого строящегося здания. В частности, эксперты от-мечают, что при отсутствии защиты может начаться коррозия металло-конструкций плюс разрушение бетона (если остановка работ произошла на фазе заливки основания), также можно ожидать порчи утеплителя (если он установлен). Влияют на ма-териалы и климатические факторы. Таким образом, безопасность стро-ений снижается соответственно вре-мени простоя. При оживлении рынка застройщику либо придется сносить все, что уже построено, и начинать заново, либо продолжать и сдавать в эксплуатацию «дом с привидениями», в котором что–нибудь «осаживается» или проваливается. Чтобы этого не произошло, и нужна консервация.

Решение по ней принимает заказчик строительства, оформляя приказ с указанием сроков разработки не-обходимой документации, он же проводит инвентаризацию объекта, согласовывает с подрядчиком смету на строительно–монтажные, ре-монтные и восстановительные работы и оплачивает расходы, связанные с консервацией.

Инвентаризацию проводит комиссия, в которую входят представители проектировщика, генподрядчика и субподрядчиков. Составленные описи передаются в бухгалтерию за-казчика и подрядной строительной организации. Затем в течение ме-сяца стороны подписывают акт о приостановлении строительства по форме №КС–17, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной доку-ментации по учету работ в капи-тальном строительстве и ремонтно–строительных работ». Документ оформляется в двух экземплярах: первый передается подрядчику, второй – заказчику. В дополнительном соглашении прописывается пере-чень необходимых строительно–монтажных работ, а также сроки их выполнения и расходы по ним.

Налоги Эксперты уточняют: затраты на кон-сервацию не включаются в общую стоимость строящегося объекта – при налоговом учете они отражаются как внереализационные. Как прописано в пункте 9 статьи 265-й Налогового кодекса РФ, эта сумма может быть вы-чтена из налогооблагаемой прибыли компании. Затраты застройщика, вы-званные подготовкой объекта к кон-сервации и содержанием площадки в консервационный период, никак не связаны с осуществлением операций, подлежащих обложению НДС (налог на добавочную стоимость). При исчис-лении налога на прибыль суммы НДС

мегаполис

Решить проблему «обманутых» дольщи-ков без серьезных финансовых и имиджевых потерь не удастся.

42

мегаполис

вычитаются из расходов, снижающих налогооблагаемую прибыль.

ПрактикаНе секрет, что каждый бизнесмен стремится минимизировать свои рас-ходы, и не только финансовые, но и временные. Поэтому ряд компаний предпочитает избежать установленных законодателем порядков и двигаться другим, гораздо более простым путем. Заказчик приостанавливает строитель-ство на срок менее полугода, раз в 4–5 месяцев заводя на площадку рабочих, технику и производя какие–либо

мелкие работы. Или (что еще проще!) создает видимость деятельности, оставляя на объекте одну бригаду не-притязательных и низкооплачиваемых гастарбайтеров, а остальных отправ-ляет в неоплачиваемый отпуск.

К слову, некоторые застройщики активно обращались к такой прак-тике еще до кризиса. В результате срок строительства объекта увели-чивался на несколько лет. К примеру, многоэтажный жилой дом на улице

Чехова, возводимый компанией «СургутСтройТрест», изначально под-лежал сдаче в 2006 году. По словам людей, вступивших в долевое строи-тельство этого дома, сроки сдачи от-кладывались с тех пор неоднократно. По состоянию на сегодняшний день можно сказать, что повезло тем, кто приобрел квартиры в первом блоке, – в отличие от второго, процент его го-товности достаточно высок, а значит, есть большая вероятность завершения строительства до конца этого года. Схожая ситуация складывается с мно-гоэтажным домом на улице Киртбая, застройщиком которого является компания «СибПроектСтрой». Объект должен был сдаться еще в декабре 2007 года. Несмотря на то, что строи-тельство дома завершено, покупатели недвижимости в этом здании сегодня не могут получить от застройщика документы, необходимые для оформ-ления ее в собственность.

Такие примеры лишний раз доказы-вают, что в любое время безответ-ственно начинать строительство объ-екта при отсутствии 100–процентного внятного источника финансирования. С наступлением кризиса многие поняли, что не стоило полагаться ис-ключительно на кредиты и гарантии, которые вчера дали, а завтра забрали с процентами.

Другая сторона вопросаСуществует и другой, гораздо более тонкий аспект проблемы. Сама про-цедура заморозки объекта сводится к уведомлению областного Управления госстройнадзора о консервации не-завершенного объекта, внутренним приказам компании, поставке в из-вестность третьих лиц – подрядчиков и поставщиков. Это, конечно, связано с определенным документооборотом, но по–настоящему серьезных рас-ходов от крупной компании данный процесс не требует. Действительно же важно то, что практически все незавершенные объекты имеют за-

В соответствии с частью 4-й ст. 52-й Градостроительного кодекса РФ при пре-кращении работ или их приостановке более чем на шесть месяцев застройщик (или заказчик) должен обеспечить консер-вацию объекта капитального строитель-ства. В таком случае объект официально считается приостановленным. «Проблем-ные» объекты – это те, на которых рабо-ты по различным причинам отстают от графика (нет положительного заключения госэкспертизы проекта, не получено разре-шение на строительство).

43

мегаполис

емные и долевые обременения. С банками–кредиторами есть возмож-ность каким–то образом договориться о рассрочке погашения задолжен-ности, а вот проблему «обманутых» дольщиков решить без серьезных финансовых и имиджевых потерь не удастся. В связи с высокой социальной значимостью проблемы будущего у компаний, которые заморозят объ-екты в ущерб интересам дольщиков, практически нет. Именно поэтому такое решение является самым крайним и этой процедуре сопутствует банкротство компании. Ряд участ-ников рынка полагают, что сегод-няшних дольщиков (в это понятие мы включаем не только тех, кто приоб-ретает жилье по стандартной схеме долевого участия, но и всех граждан, вложившихся в покупку квартиры на стадии строительства) нельзя назы-вать «обманутыми» в полном смысле слова. Ведь застройщики не имели злого умысла, их «приморозил» кризис. Большая часть потенциальных покупателей сегодня выбирает стра-тегию ожидания. Полностью «отпала» группа ипотечных заемщиков. Все это привело к резкому снижению покупок квартир в новостройках. В настоящих условиях участники строительного рынка могут ориентироваться только на государственную помощь, а значит, даже через суд дольщикам вернуть своих денег, скорее всего, не удастся.

Если жилье, недостроенное сегодня, приобреталось по ФЗ №214, то у покупателя есть неплохие шансы по-лучить готовую квартиру, пусть и со значительными задержками. Деньги, привлекаемые по такой схеме, ис-ключают возможность нецелевого использования, в противном случае реален вариант с привлечением топ–менеждмента застройщика к уголовной ответственности по составу преступления против собственности. Кроме того, высока вероятность участия в решении таких вопросов государства.

Другая ситуация – покупка квар-тиры по различным «экзотическим»

схемам: предварительная продажа, инвестиционный договор, ЖСК и прочие. Здесь вероятность получить жилье резко снижается. И реальных способов заставить строителя вы-полнить свои обязательства не про-сматривается, у него и так предельно сложная ситуация.

Единственное, на что остается уповать участнику таких проектов, – это «честь купеческая», в противном случае реальных механизмов, которые бы заставили застройщика завершить строительство, просто не существует. Действительно, можно получить ре-шение суда, в котором будут установ-лены права участника такого проекта, однако исполнимость такого судеб-ного акта маловероятна».

Вместо выводаЭкономика России находится в сво-бодном неконтролируемом падении. А макроэкономические показатели всегда сильно влияли на бизнес, и особенно на рынок недвижимости. Для того, чтобы четко определить свои возможности и расставить приори-теты, для начала застройщикам необходимо провести внутреннюю «инвентаризацию» активов. В разрезе незавершенных объектов необходимо детально оценить каждый проект и понять, сколько денег требуется на его достройку и за какие деньги он потом реально будет продаваться. Соответственно, существует ли во-обще возможность достроить его за привлеченные средства.

Стратегия строительной компании сейчас – сокращение расходов, оптимизация внутренних процессов, получение госзаказов любыми способами, продажа активов, в том числе незавершенных объектов, по ценам, приемлемым для покупателя (даже ниже себестоимости), выпол-нение обязательств перед доль-щиками и инвесторами – имидж надежного застройщика в данном случае важнее. ■

44

блиц–опрос

– Для меня дом более привлекателен, причем я считаю, что его нужно не купить, а построить. Ведь если прини-мать непосредственное участие в разработке проекта, вы-боре строительных и отделочных материалов, то можно учесть все потребности своей семьи. В своей работе я постоянно наблюдаю предлагаемые нашими застройщиками планировки квартир, и очень часто они вызывают недоумение. Непонятно, к примеру, чем руководствовался проектировщик, создавая кухню с колонной посередине. Еще одна извечная проблема для жителей многоэтажек – отсутствие мест для пар-ковки. В доме же есть собственный теплый гараж. В срав-нении с квартирой дом экономичнее с точки зрения затрат на содержание. Еще один немаловажный фактор – отсут-ствие соседей, которые способны доставить много хлопот и неудобств. На мой взгляд, лучший выбор – это дом в чистом и благоустроенном районе, недалеко от города.

Квартира или дом?

Наталья Шпак, представитель инвестиционной компании «Финам»:

– Самый оптимальный вариант – иметь и то, и другое. Думаю, всем иногда хочется пожить в квартире, а иногда – в доме. Если возможности приобрести оба вида жилья нет, то выбор зависит только от предпочтений конкретного покупателя. Принципиальной разницы, кроме наличия соседей за стенкой, между квартирой и домом сегодня нет. Площадь может быть раз-личной и у квартиры, и у отдельного дома. Можно построить ком-пактный домик с одной спальней, а можно – настоящий дворец, причем сроки строительства тоже варьируются в зависимости от потребностей заказчика. Если в крупных городах большинство коттеджей строятся за городом и их жителям приходится испыты-вать транспортные неудобства, то в Сургуте такой проблемы нет. К тому же здесь дом можно купить и в центре города.

– И дом, и квартира имеют свои плюсы и минусы. Думаю, каждый делает выбор, исходя из своих предпочтений. Преимущество покупки квартиры заключается в том, что вам предоставляется широкий выбор районов прожи-вания, и есть возможность приобрести жилье близко к ра-боте, родителям и т. п. С другой стороны, квартира огра-ничивает в части внутреннего пространства. И если купить квартиру свободной планировки сейчас вполне реально, то квадратура все равно останется строго фиксированной. Дом предоставляет владельцам больше площади и сво-боды в расположении жилых зон. Дома следует разделять по месту их расположения – либо в городе (обычно это та-унхаусы), либо в пригороде. В случае с последними возни-кает проблема с тем, насколько он удален от центра города и насколько развита инфраструктура в месте расположения дома. Отличным вариантом считаются таунхаусы, которые обладают всеми достоинствами отдельного дома (хорошей шумоизоляцией, отдельной входной группой) и при этом располагаются в центре города.

Светлана Бочерова, директор ООО ИК «Развитие»:

– Я положительно отношусь к обоим вариантам. В со-временном мире удобнее и проще жить в квартире. В нашем городе сегодня представлен большой выбор квартир – и по месту расположения, и по пла-нировке, и по усло-виям их приобретения. Застройщики давно отказались от возведения типовых «коробок», поэтому даже самый взыскательный покупатель сможет найти квартиру в соответствии со своими потребностями. Однако лично я пред-почла бы жить в доме с садом, расположенном в городе. Таким образом можно «убить двух зайцев». С одной стороны, дом позволяет почувствовать некое уединение, отдох-нуть от ежедневной суеты, а с другой стороны, вся инфраструктура находится рядом, да и транспортных проблем нет. Правда, такой вариант можно найти лишь в крупных городах, да и сто-имость дома в центре города будет немалой.

Максим Сафонов, директор салона кухонь «Эмфа»:

Мария Драпеза, дизайнер интерьера:

45

блиц–опрос

– Я уверен, что любые кризисы лучше пережи-дать под собственной теплой крышей. Вопреки распространенному мнению, возведение частного дома не является длительным про-цессом. Современные технологии малоэтажного строительства – такие, как EcoPan, – позволяют значительно сократить сроки ввода готового дома в эксплуатацию. Толщина стен в таком доме составляет около 20 см, при этом дом соответ-ствует всем требованиям теплозащиты и обеспе-чивает комфортное проживание даже в наших суровых климатических условиях. Затраты на обогрев частного дома могут быть даже меньше, чем в квартире, за счет высококачественной теплоизоляции. Кроме того, загородный дом по определению находится в более экологи-чески благополучном районе, нежели городская квартира, а природа положительно влияет на здоровье и психологическое состояние человека, и особенно детей.

– Свои плюсы и минусы есть у каж-дого из этих вариантов, но зачастую, сравнивая квартиру и дом, мы думаем либо о транспортной доступности квартиры, либо о комфорте соб-ственного дома, упуская из виду другие немаловажные особенности загородной жизни. Переезжая в загородный дом, мы меняем стиль жизни, ее ритм и распорядок, окру-жение, пересматриваем семейный баланс, отказываясь от старых и вводя в список новые виды затрат. В доме с земельным участком и садом семья может жить в гармонии с природой, содержать животных, быть достаточно изолированной от соседей. Живя в многоэтажке, непросто пользоваться придомовой территорией, дети и престарелые меньше гуляют, даже с собакой выйти – проблема. Но мно-гоэтажный жилой дом, несмотря ни на что, не исчезнет, поскольку жилье в нем относительно дешево и для про-изводства таких домов имеется строи-тельная база. Однако, как говорится, сколько людей, столько и мнений.

Максим Аксенов, директор компании «Фабрика комфорта»:

– Дом имеет массу преимуществ по сравнению с квартирой. Начнем с того, что содержание жилья обходится его хозяевам в 2-3 раза экономичнее, нежели обладателям квартиры. Кроме того, дом вы можете спроектировать и построить «под себя», с желаемым количеством и площадью комнат, высотой потолка и т. п. Не стоит упускать из виду и другие важные в по-вседневной жизни удобства – например, такие, как теплый гараж. В Штатах почти все насе-ление живет в домах, потому что американцы могут себе это позволить. Россиянам же прихо-дится ютиться в квартирах, поскольку возможность построить или купить дом (а его площадь по определению больше одно- и двухкомнатной квартиры) есть у весьма небольшой про-слойки населения. С другой стороны, содержание дома для некоторых категорий населения весьма обременительно, поэтому приверженцы квартир среди нас останутся всегда.

– Дом позволяет создать более комфортное про-странство для жизни. Но, к сожалению, из-за сложных климатических условий строительство, внутренняя отделка и содержание частного дома в Сургуте – до-рогое удовольствие. Это относится и к таунхаусам, поскольку их площадь по российским меркам велика. Тем не менее всем, у кого есть возможность, я бы по-советовала отдать предпочтение собственному дому, а не квартире в многоэтажке. Во-первых, чем дороже недвижимость, тем лучше соседи. В районах, где стоят дома, всегда чисто, ухоженно и красиво. Во-вторых, имея дом, можно больше времени проводить на воздухе, а значит – быть ближе к природе. Конечно, важно выбрать дом в хорошем месте, вдали от пром-зоны и скоростных шоссе. Кроме того, дом дает много преимуществ в хозяйстве – это и индивидуальная си-стема отопления, благодаря которой можно самостоя-тельно регулировать потребление тепла, и возмож-ность установки водонагревателя, и наличие гаража.

Квартира или дом?Николай Мазуренко, директор проектно-строительной компании «АрхДизайнСтрой», заслуженный архитектор ХМАО-Югры:

Олеся Филипенко, руководитель отдела ре-ализации и маркетинга ООО «СеверСтрой»:

Василий Богданов, директор ООО «Умный дом», представительства компании «EcoPan-Урал»:

46

чистый воздух

как перееХать за ГороДУ рынка недвижимости тоже есть своя сезонность – весной стано-вится более ощутимым интерес к загородной недвижимости. И если решение переехать за городскую черту созрело, остается найти са-мый оптимальный способ того, как это сделать.

47

чистый воздух

48

чистый воздух

ККупить коттедж в органи-зованном поселке, строить самому или приобрести готовый дом в пригороде?

У каждого из этих вариантов свои плюсы и минусы, порой очевидные, иногда скрытые.

вариант №1покУпка ГотовоГо ДоМаПлюсы покупки готового дома состоят в том, что задуманное (а это загород-ный дом) реализуется сразу. Тут же можно начинать отделку, а в идеале подбирать обстановку, покупать ме-бель и заезжать. Существуют ценовые предложения, близкие к стоимости строительства, поэтому возникает резонный вопрос: зачем связываться со строительством, если можно все и сразу. Сегодня объективно скла-дывается благоприятная ситуация для покупки недорого загородного дома.

Минус – из всего множества пред-ложений реально готовых мало. Многие дома не являются полностью

приспособленными для постоянного проживания. Один из тонких момен-тов – сети. Для дома постоянного проживания необходимо минимум 15 кВ электроэнергии, а то и все 30 кВ (все согласятся с тем, что за-городный дом подразумевает на-личие если не бассейна, то сауны, и в любом случае эксплуатироваться будет множество электроприборов). Из готовых предложений только единицы отвечают предъявляемым техническим условиям. Следующий момент – газификация. О ее необхо-

димости в наших широтах спорить никто не будет. Если газ не проведен, смело прибавляйте к стоимости

дома от сорока до ста тысяч рублей. Итоговая сумма будет уже другая, если вообще существует возмож-ность провести газ. Далее – сам дом. Основной метод строительства частных домов – самострой. По этой причине в большей части готовых предложений отсутствует проектная и исполнительная документация. В этом случае возникает необходи-мость заказать инженерную экс-пертизу ответственных конструкций, но и ее работа основана на наличии рабочих документов.

Возникает также и вопрос об ответ-ственности продавца и соблюдении прав потребителя. Что делать, если

1. Купить готовый дом.

2. Вступить в товарищество (кооператив).

3. Купить земельный участок и организовать строительство самому.

4. Обратиться к профессиональной службе заказчика–застройщика, специализирующейся на загородной недвижимости.

Как переехать за город?

вы, купив дом, в процессе эксплуа-тации выявляете скрытые дефекты, которые повлекут за собой зна-чительные финансовые затраты? Сегодня нет отработанной процедуры передачи объекта, возведенного частным лицом, другому частному лицу. Риски непредвиденных допол-нительных затрат очень велики. Если у у продавца имеются проект и ис-полнительная документация, согла-сованная в БТИ реальная планировка, то цена на такой объект значительно выше среднего. Так что пока сужде-ние о том, что «лучше строить дом под себя», вполне обоснованно.

вариант №2.вСтУпить в товарищеСтвоПлюсов проживания в однородной социальной среде на охраняемой территории, в красивом доме, с не-случайными соседями и продуманной инфраструктурой – масса. Говорили, в том числе и мы, о них не раз. Повторяться не будем.

А теперь – минусы. Большая часть по-селков располагается необоснованно далеко от основных магистралей, вдали от и так скудно представленной загородной инфраструктуры.

Следующий минус – цена. Отсутствие детальной проработки концепции будущего поселка, не в плане рекламы и картинки, а в плане портрета потен-циального клиента, его предпочтений и покупательской способности, ведет к «тупому» увеличению цены, чтобы не «прогореть». И если изначально не стоит вопрос об общем количе-стве квадратных метров как жилой недвижимости, так и коммерческой в рамках поселка (рестораны, спор-тивные учреждения, административ-ные здания) и о том, по какой цене они будут востребованы, то стоимость реализации будет формироваться из не всегда оправданных затрат. Что в итоге делает ее несопоставимой с рыночной. Либо это ведет к серьез-ным нарушениям договорных условий в части наличия инфраструктуры, заявленной в рекламных проспек-тах, и несоблюдению сроков под-ключения к основным инженерным коммуникациям.

Инфраструктура коттеджных по-селков – отдельная тема. В идеале инвестиции в проект должны вклю-чать в себя разработку инфраструк-турных объектов, поскольку полно-ценная жизнь за городом при полной зависимости от города невозможна. Именно это и является самым большим барьером при принятии решения о том, где жить: в городе или за его пределами.

Также стоит внимательно отнестись к условию договора на вступление в организованный коттеджный по-селок: к срокам подключения к инже-нерным сетям, строительству заяв-ленных объектов инфраструктуры, оформлению права собственности на построенный дом и оформлению земельного участка должного статуса (ИЖС).

вариант №3. кУпить УчаСток и орГанизовать СтроитеЛьСтво СаМоМУСпособ не для ленивых. Но сегодня рынок проектных и строительных услуг очень развит. Доступ к базе земельных участков и готовых проектов – свободный.

Плюсы этого варианта – видимая экономия. Будущий хозяин дома четко понимает, по каким ценам проис-ходит снабжение стройки. С помощью проектировщиков можно реализовать все свои желания. Опять же нет рисков приостановления строительства по независящим от вас причинам.

Минусы – колоссальные затраты вре-мени и сил. Обычно энтузиазм по вы-бору участка иссякает после несколь-ких воскресных поездок в пригород, где вместо земли обетованной стоит, например, покосившаяся сараюшка. Строительство дома становится вто-рой работой, и уже непонятно, какая из них отнимает больше времени и нервов…

Еще один минус – незапланиро-ванные затраты. Для непрофессио-налов в этой области практически все дополнительные расходы сверх

затрат на покупку земли: оплата под-ключения к общим сетям, эскизное проектирование, строительство – яв-ляются непредвиденными. Все более усложняется процедура получе-ния разрешения на строительство. В итоге не у всех получается серьезно сэкономить.

Еще один минус – смена подрядчи-ков (бригад). Проблема, с которой сегодня сталкиваются многие. Бригада в процессе строительства меняется либо полностью, либо на каждый новый вид работ вы нанимаете новых строителей. В классическом строи-тельстве есть генподрядчик, который координирует процесс, распределяя работы среди субподрядчиков. В част-ном строительстве зачастую проис-ходит следующее: одни «скидали коробку», другие делают «внутрянку», третьи ставят окна и так далее. А в качестве генподрядчика (то есть ответственного) – вы. И каждая вновь пришедшая бригада говорит о том, что все, что сделано до них, требует либо доделок, либо переделок. Где уж тут нервы сохранить?

вариант №4. оБратитьСя в СЛУжБУ заказчика–заСтройщикаВы принимаете участие только в реше-нии ключевых вопросов (сроки, каче-ство, цена), перекладывая остальную нагрузку на плечи профессионалов.

Плюсы те же, что и в случае само-стоятельного строительства, но здесь процесс контролирует независимый эксперт. В результате работы такой службы исключаются колоссальные непредвиденные «самостроевские» расходы, формируется полный пакет необходимой документации по всем разделам строительства, возможно говорить даже о гарантии.

Минусы – такие компании надо поискать. Сегодня на рынке крайне мало фирм, оказывающих услугу заказчика–застройщика в индиви-дуальном строительстве загородной недвижимости по причине низкого дохода в сравнении с коммерческим и многоэтажным строительством. ■

49

чистый воздух

Brazil

50

Заграница для новичка

без границ

51

Чем этот кризис отличается от предыдущих? Он был про-гнозируемым, а значит, многие успели перевести рублевые активы в валюту. А сам закон денег – они должны рабо-тать – не предполагает стагнации. Самое время поискать новое применение своим деньгам и уму. И зарубежная недвижимость является весьма привлекательным объектом вложения средств.

Ч то представляет собой рынок зарубежной недвижимости? Как не потерпеть убытки и правильно

определить место вложения? Ведь за-граница загранице рознь, и те страны, которые еще вчера показывали ста-бильный рост в сфере недвижимости, завтра могут стать рынком нелик-видных объектов.

Еще несколько месяцев назад можно было довольно просто классифи-цировать страны по темпам роста, вероятным рискам и с определенной вероятностью прогнозировать инвести-ционный доход. То есть дать некоторые критерии, на которые может опираться инвестор при выборе региона. Сейчас ситуация изменилась – неопределен-ность на рынке существенно возросла. С другой стороны, российский инве-стор получает уникальные возмож-ности для инвестиций, особенно если его сбережения – в евро. Правда, нужно принять во внимание, что это, скорее всего, долгосрочные инве-стиции, и не стоит рассчитывать на бы-

струю прибыль. Сегодняшние дисконты на рынках жилой и коммерческой недвижимости за рубежом должны принести существенную прибыль инвесторам после выхода мировой экономики из кризиса, c началом вос-становления и роста.

Новичкам–инвесторам прежде всего надо определиться, хотят они получать доход сразу (покупка для сдачи в аренду) или вложить в недвижимость, а по истечении времени продать ее и получить доход. В связи со снижением спроса на не-движимость в европейских странах произошел рост дохода от сдачи в аренду. Поэтому на побережье вы-годно инвестировать именно в этом направлении. Что касается выбора региона, на сегодня кардинально ничего не изменилось – как всегда, в цене ведущие курортные регионы стран Евросоюза и мегаполисы. Чтобы не ошибиться с выбором, стоит об-ращаться в крупные, проверенные риелторские компании, работающие в данном регионе длительное время и имеющие сертификаты качества.

Становитесь риелторомИтак, первое, что надо уяснить: вы по-купаете не дачу у моря или домик в тихом раю для пенсии, вы покупаете объект, который должен принести деньги. Зарубежная недвижимость сегодня является тем же инвестици-онным инструментом, что и акции, фьючерсы, облигации. Этот бизнес регулируется теми же подходами, которые присущи для других видов инвестиций. Рынок недвижимости, как и площадки других инвести-ционных направлений, не терпит любителей. Чтобы зарабатывать на недвижимости, надо быть про-фессионалом. Если частный инвестор действует самостоятельно, то воз-можны два варианта событий – либо он становится через некоторое время (обычно это 2–3 года) специали-стом и грамотно инвестирует, либо теряет деньги. Первый случай – это 5% вероятности, второй – 95%. Невозможно зайти на этот рынок на-обум. Надо знать правила, междуна-родные стандарты и ориентироваться на рынке. Поэтому прежде всего

без границ

Beautiful Tuscany, Italy

52

без границ

The Grand Canal of Venice, Italy

Atrani, Amalfi Coast, Italy

человек, который решил инвести-ровать в зарубежную недвижи-мость, должен сделать выбор: либо он рискует сам, либо он обращается к профессионалам.

Изучайте предложениеВыбирая регион, следует тщательно изучить имеющийся фонд недви-жимости. По этому исследованию нетрудно понять, в каком направ-лении дефицит. Нелишне посмотреть на структуру бизнеса в регионе: что основное – туризм, отдых, про-изводство? Чем занимаются местные жители и каков их уровень дохода. В любом случае, основные потен-циальные покупатели – местное население. Инвестор получает доход от роста цен на недвижимость, рост же зависит от многих факторов: правильно выбранный объект и пра-вильно просчитанная перспектива из-менения цены, правильно выбранное место для строительства. Например,

сегодня в Праге стоимость жилья существенно ниже, чем в соседних европейских странах, но объект инвестиций надо выбирать очень вдумчиво. Вторичное жилье будет только падать, но если есть доста-точно средств, то вложение во вто-ричное жилье в историческом центре и приведение его к евростандарту позволит заработать.

Посмотреть самомуЛокальная работа – это выезд «в поле», то есть личный приезд непосредственно в страну. На месте многое становится по-нятно: стоят ли стройки, насколько качественно строят вообще, заве-шены ли все здания объявлениями о продаже, открыты ли все риелтор-ские компании, много ли туристов на улицах, кипит ли жизнь в целом. В общем, опыт и интуиция окажут незаменимую помощь при работе «в поле».

Собирайте мненияКак правило, российский инвестор при выборе региона руководству-ется субъективными факторами: привязанность и личная симпатия к какой–то определенной стране. Этим наш инвестор принципи-ально отличается от западного. Однако нелишним будет услышать мнения не только друзей, но и неза-интересованных лиц. Тут в помощь и интернет-форумы. Важно собрать максимальное количество мнений по одной стране, чтобы на их основе сделать какие–то выводы, вывести закономерности. Посмотрите на ре-сурсы Евростата – там объективная информация о каждом конкретном регионе. Есть и специализиро-ванные ресурсы, их очень мало, но они не привязаны к конкретным агентствам, ничего не продают, никого не лоббируют, а абсолютно объективны. Профессионалы рынка не советуют обращаться пусть в самое замечательное, давно существующее

53

на рынке агентство с безупречной репутацией, но занимающееся одним направлением. Потому как интерес такой компании очевиден.

Понятные схемыВыбирая регион, стоит обратить внимание на состояние не только рынка недвижимости, но и экономики страны в целом. В первую очередь надо оценить объем текущего пред-ложения, репутацию и финансовое состояние застройщика (в случае ин-вестирования в строящийся объект), сегодняшний и потенциальный (от-ложенный) спрос на недвижимость, динамику цен за последние несколько лет и текущие дисконты на недвижи-мость, отрыв цены на недвижимость от себестоимости строительства, состояние рынка ипотечного кредито-вания (как минимум, дают ли вообще сейчас кредиты иностранцам), воз-можность иммиграции, изменения в туристическом потоке, уровень доходов внутри страны, меры прави-тельства по борьбе с кризисом (под-держка строительной отрасли, до-полнительные гарантии инвесторам) и ряд других факторов.

Вы всегда играете по чужим пра-вилам – законы, язык документов, традиции делового оборота. Сделку в любом случае будут сопровождать иностранцы: юристы, нотариусы, работники государственных служб. Специфика инвестирования под-разумевает определенный алгоритм действий: регистрация, уплата на-логов, оформление в собственность, коммунальные платежи, работа с бан-ками и муниципальными службами и так далее. Вы становитесь не просто инвестором, вы покупаете конкретный объект, а значит, будете иметь с ним определенный перечень юридиче-ских, технических и организаци-онных задач, которые решать вам. Вы должны ясно понимать каждый свой последующий шаг и иметь 100–процентную уверенность в том, что вы свой план успешно реализуете. Поэтому на первом этапе необхо-димо отсечь страны, куда вы никогда не поедете. Например, Ангола. Берег океана, интереснейший проект,

британский инвестор, потенциальный рост 100%! Но...

Интерес иностранцевПомимо всего прочего ориентируй-тесь на присутствие иностранных инвесторов и на туристический поток. Ни для кого не секрет, что самые активные и «продвинутые» инвесторы в сфере недвижимости – англичане. Где их больше, там и прибыль. Взять, например, Кипр – всего эту страну за прошлый год посетили около двух с половиной миллионов человек, из них примерно 1,5 миллиона британцев. Русских на Кипре за это время побывало около 180 тысяч. Таким образом, англичане составили более 64% от общего числа тури-стов. Рынок аренды по основным курортным регионам распределился так: 45% – Пафос, 25% – Ларнака, 10% – Лимассол. Европейцы состав-ляют основную массу потенциальных клиентов для сдачи недвижимости в аренду и дальнейшей перепродажи. При инвестировании нужно учитывать данный факт.

Оценить присутствие иностранных инвесторов и спрос на регион можно через профильные риелторские интернет–ресурсы таких стран, как Ирландия, Великобритания, США, Германия. Необходимо проанали-зировать объем и качество предло-жения, но смотреть надо на динамику роста инвестиционного интереса ми-нимум за два–три года. Анализируется именно динамика – важен тренд (ин-декс цен, медианные цены на недви-жимость, количество совершенных сделок, объем предложения недви-жимости: на стадии проекта, строя-щейся, введенной в эксплуатацию и вторичной). При этом краткосрочная (набегом) попытка анализиро-вать рынок, конечно же, результата не принесет. Например, страна «X» три года назад была чемпионом продаж, в настоящий момент пред-ложений по ней в базах риелторов еще по инерции много, но объем уже не так велик, а объекты ниже по каче-ству, чем в годы расцвета. Подобный тренд виден только профессионалам, а это важное решение, так как направ-

ление «X», по сути, не имеет инвести-ционного потенциала и перспектив к возврату интересов.

Как рассчитать доход Предварительно оценить доход инве-стора достаточно просто в условиях растущей экономики, когда будущие денежные потоки вполне прогнози-руемы. В ситуации падения цен на не-движимость и полной неопределен-ности на рынке это сделать сложнее. В целом доход складывается из двух факторов: рост стоимости объекта (рыночная капитализация) и де-нежный поток от использования данного объекта (например, от сдачи в аренду). Рост стоимости рассчитать сложно, но, учитывая исторические тенденции – в долгосрочном плане недвижимость всегда растет в цене, – инвестор в будущем как минимум должен отыграть сегодняшние дис-конты. Насколько это будет быстро, зависит от изменений экономической конъюнктуры в мире, в стране, в от-расли. Оценить доход от использо-вания недвижимости также можно, основываясь на методах сценарного анализа. То есть, если инвестор купил апартаменты или виллу в туристиче-ском месте и рассчитывает сдавать ее в аренду, то ему следует учесть среднюю наполняемость (загрузку) аналогичных жилых объектов в прошлые годы и просчитать свой доход для различных объемов ту-ристического потока (к сожалению, пока он будет падать). В случае коммерческого объекта (бара, ре-сторана, отеля) это все оценивается более детально и находит отражение в бизнес–плане.

Нужно понимать, что в отличие от других инвестиционных инстру-ментов недвижимость – это всегда сложный технический объект, он тре-бует обслуживания, а зачастую – со-держания юридического лица, уплаты обязательных налогов. Поэтому инвестор в каждом конкретном про-екте должен составлять подробный план финансовых потоков, притом в «честных» цифрах, да еще и в не-скольких вариантах сценариев раз-вития экономической ситуации. ■

без границ

54

без границ

CyprusCyprusWelcome to

55

Пафос – маленький и необыкновенно кра-сивый город на берегу Средиземного моря. Рыбацкая гавань, построенная при Алексан-дре Македонском, узкие улочки, прибрежные скалы, чистейшее море – все это на фоне гор, по-крытых сосновыми лесами и вино-градниками. По статистике, Пафос зани-мает первое место по популярности среди туристов. Сюда приезжают отдыхать. И остаются жить.

Третий по величине остров в Средиземном море. Площадь – 9 251 кв. км.Население – около 900 тысяч человек.Официальный язык – греческий.Столица – Никосия.Время – отстает от Сургута на 3 часа.Валюта – евро.Популярные курорты – Пафос, Лимассол, Айя-Напа.Особенности – 330 солнечных дней в году, самые низкие налоги в ЕС.

Кипр

На Кипре делают вкуснейшее капучино. Даже парижское не идет ни в какое сравнение!

Даже то, что делают в Вене и в Риме! Пенка такая густая, что и порыв ветра не колыхнет белоснежную шапку над фарфоровой чашкой…

Воздух здесь насыщен запахом трав и цветов. Солоноватый ветер переби-рает волосы, приподнимает широкие юбки у зазевавшихся девчонок, холодит разгоряченную – да, в апреле тут очень тепло – кожу, срывает пыльцу, играет пальмовыми ветками. Уже по пути из аэропорта Ларнаки таксист заметил: мы выбрали самое лучшее время для визита – апрель. В апреле побережье Кипра превра-щается в бесконечную цветочную поляну, морской горизонт слива-

в году, самые низкие налоги в ЕС.

Оливки – любимое лакомство киприотов

ется с небом, дневная температура не опускается ниже 24 по Цельсию, а ночная – ниже 17. Туристический поток не такой плотный, чтобы превратить го-родские улицы в нескончаемый пешеходный трафик (как в Лимассоле), нодостаточный для того, чтобы столики в кафе и тавернах не пустовали.

Несмотря на свою историю, бо-гатую завоеваниями, в том числе и со стороны Востока, Кипр больше греческий, больше европейский, раскованный и в то же время раз-меренный, степенный. Это от-ражается и в архитектуре – лако-ничные линии, светлая штукатурка на стенах, синие ставни, красные

Cyprus

56

без границ

черепичные крыши, каменные элементы фасада, мощеные тро-туары и огромные палисадники с апельсиновыми и лимонными деревьями, розами, маками и ги-бискусами. Именно таким пред-стал перед нами Пафос – город на берегу Средиземного моря, у подножия горы Тродос, место, где, согласно древней легенде, родилась Афродита – богиня любви и красоты. Пафос был сто-лицей Кипра со времен Птолемея до Византийского периода. Сегодня это туристический центр с совре-менным международным аэро-портом, идеальное место для людей, уставших от пробок и городской духоты. В городе и его окрестностях сохранилось много памятников старины – чего стоит археологиче-ский музей мозаики под открытым небом! Исторические памятники близ Пафоса занесены в список мирового культурного наследия ЮНЕСКО.

Для любителей гольфа в Пафосе обустоены три клуба – «Секретная Долина», «Тцада», «Афродайт Хиллз», все они соответствуют международным стандартам. Возле гольф-клубов ведется про-дажа вилл и квартир. А в 10 км от Пафоса скоро появится элитный яхт-клуб с мариной, рассчитанной на 1000 яхт.

Всего в 30 минутах езды от Пафоса – горнолыжный курорт. Такой

контраст: еще днем ты можешь лежать у бассейна, подставив утомленное долгой сибир-

ской зимой тело под ла-сковые лучи апрельского солнца, и уже через полчаса играешь в снежки среди горных вершин – трудно поверить, но тут еще не рас-

таял снег! Зимой горно-лыжный курорт заполнен

до отказа, а в межсезонье – это всего лишь остановка

на пути к древним достопримеча-тельностям Кипра, скрытым среди

величественных, покрытых сосновыми лесами и кедрами гор. Там, в горах, находится один из старейших мона-стырей – Киккос. Каменные

Микенский амфороподобный кратериз захоронения в Энгоми. Начало IV века до н.э.

яхт-клуб с мариной, рассчитанной на 1000 яхт.

Всего в 30 минутах езды от Пафоса – горнолыжный курорт. Такой

контраст: еще днем ты можешь лежать у бассейна, подставив утомленное долгой сибир-

ской зимой тело под ла-сковые лучи апрельского солнца, и уже через полчаса играешь в снежки среди горных вершин – трудно поверить, но тут еще не рас-

таял снег! Зимой горно-лыжный курорт заполнен

до отказа, а в межсезонье – это всего лишь остановка

на пути к древним достопримеча-тельностям Кипра, скрытым среди

величественных, покрытых сосновыми лесами и кедрами гор. Там, в горах, находится один из старейших мона-стырей – Киккос. Каменные

Микенский амфороподобный кратериз захоронения в Энгоми. Начало IV века до н.э.

57

стены, изразцы, старые, полустертые лики святых на иконах, ладан и пение церковного хора – тут совсем другое православие, без золотых ряс и бо-гатых иконостасов. Нигде больше на Кипре нет такого единения греков и русских, ведь только в понимании очевидного – у нас одна религия! – рождается истинная духовная близость…

День первый На Пафосе нас поселили в одном из отелей на первой береговой линии – Athena Beach, – пред-ставляющем собой роскошный «четырехзвездник».

Отель соответствует заявленной «звездности» – шикарный пляж с каменной косой. Отдыхающие могут расположиться позагорать и на песке, и на зеленом газоне. Большой бас-сейн под открытым небом и чуть меньше – in floor. Два ресторана, бар, тренажерный зал, SPA, теннисные корты. Даже в апреле, в самом начале сезона, отель заполнен на 70%. Среди отдыхающих – англичане, немцы, бельгийцы, датчане и совсем немного русских.

Познакомившись с отелем, мы отпра-вились на пешую прогулку по городу. Первое, что бросилось в глаза, – это число автомобилей премиум-класса. Второе – количество европейцев, явно не из числа отдыхающих. И третье – в любом кафе и магазине можно объясниться по-русски, и вас поймут. Причем жители Пафоса сами переходили на русский, едва услышав славянский акцент в нашей англий-ской речи.

День второйЭтот день мы посвятили тому, зачем, собственно, и приехали на Кипр, – осмотру объектов не-движимости. Первым в маршруте значился Georgos Complex – жилой комплекс в туристической зоне Пафоса, всего в трех минутах езды от моря, сразу бросающийся в глаза отсутствием привычных нагро-мождений на крышах из водона-гревателей и солнечных батарей.

57

без границ

Мраморная статуя Афродиты из древнего государства Солон, I век н. э., археологический музей Никосии

58

без границ

Оказывается, при проектировании был учтен внешний эстетический вид, и все инженерные элементы хорошо «спрятаны». Комплекс со-стоит из апартаментов с одной, двумя и тремя спальнями, площадью от 56 до 123 кв. м, объединенных общей благо-устроенной террито-рией с бассейном.

Это место по достоинству оценили европейцы – большая часть апарта-ментов продана англичанам, немцам и русским.

Следующий этап маршрута – живо-писное местечко Кония, что выше в горы, в пригороде курортного Пафоса. Там идет строительство элитного коттеджного поселка Konia Panorama. 23 «люксовых» виллы рас-положены на склоне горы, что обе-спечивает изумительные пано-рамные виды на Средиземное море и древний Пафос.

По пути на строительную площадку мы заехали осмотреть комплекс вилл, из которых в продаже осталась только одна. Кстати, нельзя не от-метить очень удобное расположение недвижимости – она находится либо в шаговой доступности от важных инфраструктурных объектов – международной школы, торгового

центра, супермаркета, набережной, либо на минимальном расстоянии (5 минут на автомобиле). Аэропорт Пафоса, принимающий рейсы компании Трансаэро из Москвы и Екатеринбурга, – в 10 минутах езды.

День третийОставленный на скамейке в парке фотоаппарат, с которым мы уже по-прощались, кто-то из горожан отнес в ближайшее кафе, где нам его вернули день спустя. На мои слова: «Я думала, такое возможно только в Европе», – господин Кириякос, управляющий компанией Constantinou Bros, заметил: «Кипр и есть Европа. Здесь все создано людьми и для людей».

В самом деле, отсутствие преступ-ности в Пафосе – это реальность. Автомобили не имеют сигнали-зации, на парковках полно машин с открытыми окнами, полностью отсутствует уличная преступность. Полицейские лениво перемещаются по городу на мотоциклах. Кажется, совсем скоро этот правовой эле-мент в Пафосе сов сем упразднят. Мы несколько раз обошли город –

особое удовольствие получаешь именно от пеших прогулок, когда сливаешься с пестрой интерна-циональной толпой праздно-шатающихся в выходной день. Несмотря на то, что город построен по странной логике, заблудиться здесь невозможно – можно смело обращаться к прохожим, и в двух случаях из трех тебе по-русски объ-яснят дорогу. Побывав в Лимассоле, нельзя не отметить, что цены в Пафосе ниже, чем по острову, а на уровне жизни это никак не от-ражается. Вообще, киприоты очень отзывчивые, открытые, достойные и гостеприимные люди. При этом, несмотря на долгую восточную экс-пансию, ни капли не навязчивые. ■

59

без границ

60

Жилая недвижимость

Квартиры в Санкт-Петербурге. Прямые продажи от надежного застройщика.

Россия, г. Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, 47, ДЦ «Балтийская жемчужина». Тел.: (812) 457-10-00, 8-911-811-45-58 (Алексей Бонч-Бруевич). Наш веб-сайт: www.bpearl.net. Добро пожаловать в Санкт-Петербург!

9-этажный жилой дом на ул. Маяковского, 9/2. В кирпичном исполнении, с черновой отделкой (выполнение стяжки, перегородок, штукатурка). Установлены счетчики на тепло, воду электричество. Квартиры: двухкомнатные, пло-щадью 68 кв. м., и трехкомнатные — 84,7 кв. м. Дом введен в эксплуатацию. Удачное расположение дома (рядом с гаражным комплексом).

ООО «СеверСтрой» и ООО «Запсибинтерстрой».г. Сургут, ул. Маяковского, 11. Тел. 500-400.

Продается коттедж в 8-квартирном жилом доме улучшенной пла-нировки в 41-м мкрн. г. Сургута. Площадь: 320 м2. Ввод в эксплуатацию: 4-й квартал 2009 г.Цена: до 49 000 руб./м2.

Тел.: (3462) 65-01-10, 53-45-50.

Продается коттедж в г. Ишиме. Общая площадь: 414 м2. 2 этажа, 9 комнат, кухня, холл, санузел, ванная комната. Гараж, подвал. Участок: 19,5 сот.

Тел. (3455) 16 - 83 - 00.

Сдается 3-комнатная квартира в центре города Сургута.

Площадь: 110 м2. Два санузла, ванна «джакузи». Квартира полностью меблированная. Цена: 40 000 руб. Оплата – ежемесячно.

Тел.: (3462) 32-01-45, 727-922.

61

Коммерческая недвижимость

Продается 2-этажное здание гостиницы

в центре г. Лянтора (гостиница, офис, ресторан).

Площадь: 1 099,3 м2. С оборудованием и земельным участком площадью 3 750 м2.

Тел.: (3462) 42-64-07, 42-69-84.

Сдаются в аренду офисные помещения в новом Бизнес-центре. Общ. площадь 800 м2, готовые помещения — от 15 до 40 м2 . Оснащение: вентиляция, сеть автоматического пожаротушения, охранно-пожарная сигнализация, система электроснабжения с ИБП для компьютерной техники, цифровая телефония, Интернет. Парковка на 40-50 машино-мест. Цена: 800 руб./м2. Тел.: (3462) 72-62-64, 22-41-07.

62

празДник поБеДитеЛейЖурнал Residence со-вместно со всей редакцией Издательского Дома «Победа» с небывалым размахом отпраздновал День Победы, тем самым продемонстрировав то, что успех проявляется не только в победах на деловом поприще, но и в умении активно и инте-ресно отдыхать.Масштабы торжественного меро-приятия соответствовали достойному поводу. Спортивно-патриотичный open air, прошедший под лозунгом «Только Победа!», собрал более двух сотен друзей, партнеров и читателей из-дания. Скучать гостям было некогда – всем предстояло сдать нормативы для допуска к сытному и полезному «до-пингу». Главным событием дня были объявлены соревнования по экзоти-ческому спорту под названием «шваб-рбол», участниками которых также стали сами гости. Захватывающий матч, по общему мнению собравшихся, не уступал в зрелищности финалу Чемпионата мира по хоккею! Игроки выложились по полной, проявив небывалый азарт и горячее рвение. Болельщикам тоже было чем заняться – они придумывали кричалки, готовили танцевальные выступления и изо всех сил поддерживали игроков своей команды. Лидеры соревнований стали первыми обладателями Кубка Победы. В завершение праздника состоялось ритуальное сожжение чучела, олице-творявшего кризис, что вызвало бурю эмоций со стороны всех собравшихся. Гости даже устроили хоровод вокруг полыхающего костра, попутно бросая в него записки, на которых заранее на-писали все, что должно сгореть в огне вместе с надоевшим кризисом. К слову, сгорело чучело быстро и без остатка, поэтому можно смело заявить, что кризис был побежден окончательно и бесповоротно. А все друзья Residence, побывавшие на празднике, теперь официально считаются настоящими победителями! ■

cобытия

63

события

64

адреса и телефоны

Выставочный комплекс «Югра-Экспо» г. Ханты–Мансийск, ул. Студенческая, 19.тел. 8 (3467) 35-95-86, факс: 8 (3467) 36-30-10, 35-95-98

Департамент архитектуры и градостроительства админи-страции г. Сургута г. Сургут, ул. восход, 4, каб. №319.тел. 8 (3462) 52-82-57

ООО «ИК «Развитие» г. Сургут, ул. 30 лет победы, 39.тел.: 8 (3462) 22-08-90, 22-04-77, 50-12-79

ООО «Портал»г. Сургут, ул. ивана кайдалова, 28/1 (цокольный этаж).тел.: 8 (3462) 256-111, 256-777,78-05-09, 8 (912) 909-5-888

Регистрационная палатаг. Сургут, ул. островского, 45.тел. 8 (3462) 23-26-10

Сургутское отделение филиала ФГУП «Ростехинвентариза-ция – Федеральное БТИ» по ХМАО-Югре г. Сургут, ул. республики, 73/1.тел. 8 (3462) 24-89-09,тел./факс 28-74-86

Сургутская торгово-промышленная палатаг. Сургут, ул. 30 лет победы, 34 а, каб. №208.тел. 8 (3462) 501-555

«Юрконсалтинг»г. Сургут, пр. Ленина, 29.тел. 8 (3462) 23-46-26

СтРОИтелЬнЫе КОМПАнИИ:

«Вершина»г. Сургут, ул. Маяковского, 31, офис №807.тел. 8 (3462) 50-32-19www.vershina1.ru

Запсибинтерстройг. Сургут, ул. Маяковского, 11.тел. 8 (3462) 500-400

«Магазин долёвок»г. Сургут, пр. Мира, 42, офис №701.тел. 8 (3462) 51-52-72

«Проект»г. Сургут, ул. Университетская, 7,1-й подъезд, 16-й этаж.тел. 8 (3462) 50-22-25

Северстройг. Сургут, ул. Маяковского, 11.тел. 8 (3462) 500-400

Сибпромстройг. Сургут, восточный пром. р-н,проезд 1, аБк «завод жБи».тел.: 8 (3462) 51-82-07, 21-20-80

СК «СКУ»г. Сургут, ул. Электротехническая, 6.тел.: 8 (3462) 52-93-00, 53-07-56

СК «СОК»г. Сургут, ул. рабочая, 41.тел. 8 (3462) 50-09-65www.ck-cok.ru

«СТХ»г. Сургут, ул. чехова, 6/2.тел. 8 (3462) 32-40-40

Сургутгазстройг. Сургут, пр. Ленина, 43.тел.: 8 (3462) 23-40-95, 23-41-04, 24-26-56e-mail: sgazstr@wsnet.ru

Юграинвестстройпроектг. Сургут, ул. Энергетиков, 3/2.тел. 8 (3462) 206-306

«EcoPan-Урал»г. Сургут, ул. кукуевицкого, 13.тел.: 8 (3462) 45-71-21, 34-03-50, 66-98-77www.ecopan-ural.com

АГентСтвА неДвИЖИМОСтИ:

Городское агентство недвижимостиг. Сургут, ул. Быстринская, 18/1, офис №42.тел.: 8 (3462) 22-14-10, 22-14-11,66-62-59, 65-17-71

«Евроберег»г. Сургут, пр. пролетарский, 10/1.тел.: 8 (3462) 25-85-54, 72-28-91,61-58-03

«Иваницкий и партнеры»г. Сургут, ул. республики, 67.тел. 8 (3462) 28-67-67

«Фэст»г. Сургут, ул. 30 лет победы, 9.тел.: 8 (3462) 22-10-10, 51-51-01www.kvartirka.info