Ringsted, final draft 08-10-2016 · 1 1 Opdrag 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S (herefter også benævnt rådgiveren) har af Ringsted Kommune, Rønnedevej 9, 4100 Ringsted, (i det

Ringsted Kommune

Vækst‐ og udviklingsscenarier

Endeli

gt ud

kast

INDHOLDSFORTEGNELSE

1 Opdrag .......................................................................................................................................... 1

1.1 Opdrag ................................................................................................................................. 1 1.2 Baggrund og formål .............................................................................................................. 1 1.3 Datagrundlag ....................................................................................................................... 2

2 Beskrivelse af Ringsted Kommune ................................................................................................. 3

2.1 Den geografiske beliggenhed, tilgængelighed og infrastruktur .............................................. 3 2.2 Ringsteds overordnede demografi ........................................................................................ 5 2.3 Regionens‐ og kommunens socioøkonomiske struktur.......................................................... 5 2.4 Erhvervsstruktur, arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner .............................................. 9

3 Demografi og efterspørgselsudvikling på boligmarkedet ...............................................................14

3.1 Befolkningsudviklingen fordelt på aldersgrupper .................................................................14 3.2 Udviklingen i antal beboere med anden etnisk herkomst .....................................................19 3.3 Boligpriser og befolkningsudvikling .....................................................................................20 3.4 Boligmarkedet i Ringsted .....................................................................................................25 3.5 Vurdering af Ringsteds befolkningsprognose .......................................................................26 3.6 Aldersgruppernes boligpræferencer ....................................................................................28 3.7 Flyttemønstre......................................................................................................................29 3.8 Boligmasse ..........................................................................................................................34 3.9 Forventet udvikling i boligefterspørgslen .............................................................................36 3.10 Overordnede tendenser i valg af bosætningslokation ..........................................................39 3.11 Efterspørgsel efter boligtyper ..............................................................................................41 3.12 Boligområder i Ringsted Kommune .....................................................................................42 3.13 Delkonklusion: Efterspørgselsudvikling på boligmarkedet ...................................................44

4 Efterspørgselsudvikling på erhvervsejendomsmarkedet ................................................................46

4.1 Beskæftigelse og erhverv .....................................................................................................46 4.2 Virksomhedernes areal‐ og lokaliseringskrav .......................................................................47 4.3 Erhvervsområder i Ringsted Kommune ................................................................................51 4.4 Beskæftigelsesudviklingen i Ringsted Kommune ..................................................................55 4.5 Investeringsmarkedet for erhvervsejendomme ...................................................................56 4.6 Lejemarkedet for erhvervsejendomme ................................................................................57 4.7 Grundlag for erhvervsmæssig vækst‐ og udvikling ...............................................................58 4.8 Delkonklusion: Efterspørgselsudvikling på erhvervsejendomsmarkedet ..............................59

5 Samlede konklusioner og anbefalinger: Ringsteds vækst og udvikling over de næste 10 år ............60

6 Begrænsninger i opdrag og ansvar ................................................................................................63

7 Offentliggørelse ............................................................................................................................63

8 Kvalifikationer og interessekonflikter ...........................................................................................64

Endeli

gt ud

kast

1

1 Opdrag

1.1 Opdrag

Sadolin & Albæk A/S (herefter også benævnt rådgiveren) har af Ringsted Kommune, Rønnedevej 9, 4100 Ringsted, (i

det følgende også kaldet klienten) fået i opdrag at udfærdige denne rapport (herefter også benævnt rapporten).

Rapporten tager form af en scenarieanalyse, der søger at afdække den forventede erhvervs‐ og befolkningsmæssige

udvikling og vækst i Ringsted Kommune, med henblik på at vurdere potentialerne for en økonomisk velfunderet

fremtidig byudvikling.

1.2 Baggrund og formål

På baggrund af de seneste års økonomiske udvikling, har Ringsted Kommune ønsket at igangsætte et forberedende

arbejde, som gør kommunen i stand til at håndtere fremtidig bosætning samt erhvervs‐ og byudvikling. Ringsted

Kommune har en politisk vision med fokus på disse emner og i takt med, at de første tegn på vækst observeres, øn‐

sker kommunen at få beskrevet og kvalificeret en række mulige fremtidsscenarier for Ringsteds udvikling. I den for‐

bindelse ønsker Klienten at få beskrevet scenarierne i et 2‐, 5‐ og 10‐årigt perspektiv.

Med afsæt heri udarbejder rådgiveren nærværende analyse, der tager udgangspunkt i de faktorer og rammevilkår,

som kan påvirke den fremtidige udvikling i forhold til både bosætnings‐ og erhvervsudvikling. Rådgiveren tilgår opga‐

ven med en kommerciel indgangsvinkel, og analysen tager afsæt i økonomiske, demografiske og infrastrukturelle

forhold, som kan have indflydelse på byens generelle udvikling. Derudover foretages en vurdering af, hvordan Ring‐

sted Kommune kan imødegå udviklingen bedst muligt.

Formålet med analysen er således at tilvejebringe et veloplyst beslutningsgrundlag i forbindelse med gennemførel‐

sen af en robust byplanlægning, som skal kunne imødekomme fremtidens bosætnings‐ og erhvervsmæssige udvik‐

ling i Ringsted Kommune.

Rapporten afrundes ved, at analysens konklusioner samles i de beskrevne scenarieanalyser. Herunder estimeres for

hver af de tre tidsmæssige perspektiver et ”worst case”, ”most likely case” og ”best case” scenarie. Denne frem‐

gangsmåde har til formål, at skabe et veloplyst grundlag hvorpå Ringsted Kommune bliver bekendt med hvilken ud‐

faldsramme den estimerede udvikling og vækst forventes at befinde sig indenfor.

Notatet tager ikke udgangspunkt i og søger ej heller at vurdere politiske målsætninger, men tager alene udgangs‐

punkt i den markedssituation, som Sadolin & Albæk på baggrund af virksomhedens erfaring og analyser vurderer,

der er gældende for Ringsted Kommune.

Endeli

gt ud

kast

2

1.3 Datagrundlag

Rapporten tager udgangspunkt i Sadolin & Albæks mangeårige erfaring med byudviklingsprojekter og ejendomsmar‐

kedet generelt samt officielt tilgængelige datakilder såsom Danmarks Statistik (herefter også benævnt DST), NN

Markedsdata, Realkreditrådet, Ringsted Kommune m.v.

Til udarbejdelse af rapporten har Sadolin & Albæk, foruden det offentligt tilgængelige data, anvendt følgende mate‐

riale:

Type Kilde Udstedelsesdato

Præsentation af attraktivitet for boligområder i

Ringsted

Klienten N.a.

Præsentation af kvalitet af erhvervsområder i

Ringsted

Klienten N.a.

Ringsted: By‐ og erhvervsudvikling 2015 Klienten N.a.

Ringsted Kommunes Interne Befolkningsprog‐

nose

Klienten 16.04.2015

Analyse af detailhandlen i Ringsted Klienten 02.06.2015

Analyse af erhvervsområder i Ringsted Klienten 06.07.2015

Opgørelse over befolkningsudvikling i Ringsteds

landområder

Klienten N.a.

Rapport om efterspørgsel efter boformer og di‐

sponering af arealer til boformer

Fremforsk, Center for Fremtids‐

forskning

N.a.

Endeli

gt ud

kast

3

2 Beskrivelse af Ringsted Kommune

2.1 Den geografiske beliggenhed, tilgængelighed og infrastruktur

Ringsted er en mellemstor provinsby, som er beliggende i midten af Sjælland. Ringsted er beliggende ca. 67 kilome‐

ter sydvest for København og hører under Region Sjælland.

Ringsteds infrastruktur er i væsentlig grad båret af, at motorvej E20 løber igennem byen med to afkørsler som for‐

binder motorvejen direkte med Ringsted By, hvilket giver gode adgangsforhold til og fra det generelle motorvejsnet

og således både til resten af Danmark såvel som til nabolandende Sverige Tyskland. Derudover løber hovedvej 14

igennem Ringsted og denne forbinder byen med øvrige Sjællandske byer såsom Roskilde og Næstved, ligesom mo‐

torvejsnettet skaber forbindelse til bl.a. Køge og Slagelse.

Med en geografisk placering i midten af Sjælland og gode adgangsforhold til motorvejsnettet, kan Ringsted Kom‐

mune således byde på gode muligheder som en attraktiv logistik‐ og distributionsbeliggenhed.

Kort over Ringsted Kommunes omfang og placering

Kilde: Google

Endeli

gt ud

kast

4

Hvad angår offentlig befordring har Ringsted en togstation placeret centralt ved bymidten. Fra Ringsted station kører

en række busser, som giver adgang til de nærområder der ligger udenfor den mest centrale del af byen. Dog vil en‐

kelte perifere områder i Ringsted Kommune være beliggende tættere på togstationerne i Borup og Store Merløse,

om end disse stationer er beliggende udenfor Ringsteds kommunegrænse. Ringsteds kollektive infrastruktur står dog

overfor et væsentligt løft, i det der i øjeblikket anlægges den såkaldte Køge‐Ringstedbane, som skal kunne tilbyde

pendlere en mere direkte offentlig transportforbindelse til København med en forventet rejsetid på 34 minutter. På

nuværende tidspunkt er transporttiden imellem Ringsted Station og København ca. 38 minutter med IC tog (hver

halve time) og op til 50 minutter med RE tog.

Ifølge Banedanmark vil den udvidede togforbindelse, udover at forbedre transportmulighederne på banens stræk‐

ning, give muligheder for forbedring af international person‐ og godstrafik. Køge‐Ringsted banen forventes indviet i

2018.

Hertil giver den nye forbindelse også hurtig adgang til det nye trafikknudepunkt i Køge Nord, hvor der også etableres

”Park and Ride” faciliteter med en stor parkeringsplads. Herved vil passagerer fra Ringsted i fremtiden kunne komme

væsentligt hurtigere til ikke blot København men også til alle de sydlige forstæder via den hurtigere adgang til S‐

togsnettet. I Køge Nord vil der også være mulighed for at skifte til lokalbanen mellem Køge og Næstved, som også er

under opgradering og vil blive væsentligt hurtigere end i dag.

Infrastrukturelle hovedårer mellem Ringsted og København, inkl. Køge‐Ringstedbanen

Kilde: Banedanmark

Endeli

gt ud

kast

5

2.2 Ringsteds overordnede demografi

Ifølge Danmarks Statistik udgjorde Ringsted Kommunes samlede folketal i 2015 ca. 33.500 indbyggere. Heraf var

knap 21.850 bosat i Ringsted By, alt imens ca. 5.350 indbyggere boede i Ringsteds Landsbyer og 6.300 indbyggere

havde bopæl i et af Ringsted Kommunes landdistrikter.

Kilde: Danmarks Statistik

Ringsteds landsbyer omfatter i statistikken følgende: Jystrup, Gyrstinge, Ørslev, Fjællebro, Kværkeby, Nordrup, Or‐

tved, Vigersted, Vetterslev, Høm, Sneslev og Farendløse.

Det skal bemærkes, at Danmarks Statistik netop har offentliggjort folketal for 1. kvartal 2016, som viser at Ringsted

Kommune iht. den senest tilgængelige folketalsopgørelse har i alt 34.031 indbyggere.

2.3 Regionens‐ og kommunens socioøkonomiske struktur

Region Sjællands socioøkonomiske struktur beskrives i det følgende, hvorefter der zoomes ind på Ringsted Kom‐

mune, for at kortlægge hvorvidt, og eventuelt på hvilke områder, Ringsted adskiller fra Region Sjælland.

Socioøkonomisk struktur 2013

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

Ringsted, by Ringsted, landsbyer Ringsted, landdistrikter

Danmark

Personer % %

Lønmodtagere grundniveau 151.376 19% 18%

Lønmodtagere mellemniveau 40.978 5% 5%

Lønmodtagere højt niveau 74.063 9% 11%

Topledere 13.415 2% 2%

Øvrige lønmodtagere 68.808 8% 8%

Selvstændige 29.932 4% 3%

Ledige 59.236 7% 7%

Pensionister 185.219 23% 20%

Øvrige 193.726 24% 25%

TOTAL 816.753 100% 100%

Region Sjælland

Endeli

gt ud

kast

6

Indbyggerne i Region Sjælland er generelt veluddannede. 23% af indbyggerne i regionen har fuldført bachelor‐, mel‐

lemlange eller lange videregående uddannelser, sammenlignet med 28% på landsplan, jf. figuren nedenfor.

Uddannelse 2013

Region Sjælland Danmark


Erhvervsdemografi 2013 (andele af antal beskæftigede)



0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Grundskole Gymnasialuddannelse

Erhvervsuddannelse

Kort videregåendeudd.

Mellemlangvideregående udd.

Lang videregåendeudd.

Øvrigt


0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

40,0%

Landbrug,fiskeri ogråstof

udvinding

Industri Energi‐ ogvandforsyning

Bygge oganlæg

Handel, hotelog

restauration

Transport,post og tele

Finansieringog forretnings

service

Offentlige ogpersonligetjenester

Uoplystaktivitet


Endeli

gt ud

kast

7

Erhvervsdemografien i Region Sjælland adskiller sig ikke væsentligt fra den generelle erhvervsdemografi i Danmark.

Regionen har dog en mindre andel af ansatte inden for industri i forhold til landet som helhed, mens andelen af an‐

satte inden for bygge og anlæg er større.

Økonomisk set har Region Sjælland klaret sig dårligere end landsgennemsnittet. I 2013 var BNP ca. kr. 320.000 pr.

indbygger på landsplan, mens BNP pr. indbygger i Region Sjælland kun var ca. kr. 223.000. Indkomsten pr. familie i

Region Sjælland er til gengæld lidt højere end landsgennemsnittet.

Regional BNP pr. indbygger (Kr. ’000) (2010‐pri‐

ser)

Indkomst pr. familie (Kr. ’000)

Kilde: Danmarks Statistik Kilde: Danmarks Statistik

Betragtes fordelingen af antal beskæftigede pr. branche i Region Sjælland, ses det at de områder som er kraftigst

repræsenteret er hhv. offentlig administration, undervisning og sundhed samt handel, transport mv.

Antal beskæftigede (personer ’000), Region Sjælland

Kilde: Danmarks Statistik Note: Tabellen dækker beskæftigede i alderen 15‐64 år.

Tabellen viser desuden, at fordelingen af beskæftigede har været relativt uændret, når det senest tilgængelige data

fra 3. kvartal 2015 sammenholdes med data fra 3. kvartal 2013. Der har dog været en mindre stigning i antallet af

150

200

250

300

350

400

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013


200

220

240

260

280

300

320

340

360

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013


2015K3 Andel 2013K3 Andel

Landbrug, skovbrug og fiskeri 9 2% 7 2%

Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed 41 11% 42 12%

Bygge og anlæg 34 9% 33 9%

Handel og transport mv. 88 24% 88 25%

Information og kommunikation 10 3% 12 3%

Finansiering og forsikring 11 3% 12 3%

Ejendomshandel og udlejning 4 1% 0 0%

Erhvervsservice 29 8% 32 9%

Offentlig administration, undervisning og sundhed 121 33% 114 32%

Kultur, fritid og anden service 17 5% 17 5%

I alt 364 1 357 1

Endeli

gt ud

kast

8

beskæftigede indenfor offentlig administration, undervisning og sundhed som svarer til den samlede stigning i antal‐

let af beskæftigede, i alt 7.000 personer, over den toårige periode. Den nuværende fordeling af beskæftigelse kan

altså illustreres således:

Selvom data på beskæftigelse pr. branche kun opgøres på regionsbasis, forventes fordelingen at være ganske repræ‐

sentativ for Ringsted Kommune. Hertil skal det tilføjes, at i alt 281 offentlige arbejdspladser flyttes til Ringsted, som

led i de planlagte flytninger af offentlige arbejdspladser. De 281 arbejdspladser udgøres af 270 arbejdspladser ved

”Banedanmark” og 11 arbejdspladser ved ”Havarikommisionen for Civil Luftfart og Jernbane”.

Når der zoomes ind på Ringsted Kommune, ses det at der på uddannelsesniveau er høj sammenlignelighed med Re‐

gionens niveau. Hvad angår videregående uddannelse er det dog værd at bemærke, at Ringsted Kommune ligger en

smule under gennemsnitsniveauet for Region Sjælland og væsentligt under niveauet i Region Hovedstaden.

Uddannelsesniveau 2014, % af befolkningen pr. uddannelsesniveau


Når indkomstniveauet i Ringsted, sammenholdes med gennemsnittet for hhv. Region Hovedstaden og Region Sjæl‐

land, samt segmenteres på aldersgrupper, ses det at indkomstniveauet i Ringsted generelt er marginalt lavere end

det overordnede gennemsnit for Region Sjælland og væsentligt lavere end for Region Hovedstaden. Det er dog værd

at bemærke, at gennemsnitsindkomsten for personer under 30 år er højere i Ringsted end i Region Hovedstaden,

hvilket formentlig skyldes, at en væsentlig større andel af denne aldersgruppe i Region Hovedstaden er under ud‐

dannelse.

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%

Grundskole

Gymnasiale uddannelser

Erhvervsuddannelser

Korte‐ og mellemlange uddannelser

Lange videregående

Region Hovedstaden Ringsted Kommune Region Sjælland

Endeli

gt ud

kast

9

Gennemsnitlig indkomst pr. aldersgruppe, kr., 2014


Selvom forskellene betragtes som relativt marginale, bemærkes det at forskellen mellem indkomstniveau i Ringsted

og landsgennemsnittet er størst for personer i alderen 35 til 54 år. Denne aldersgruppe er typisk en af de mest vel‐

etablerede på arbejdsmarkedet.

2.4 Erhvervsstruktur, arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner

I det forrige afsnit belyste vi regionens erhvervsdemografi, i form af arbejdspladser fordelt på brancher. Dette giver i

sig selv et indblik i, hvordan arbejdspladserne i regionen er fordelt og det forventes i øvrigt at denne fordeling også

er ganske repræsentativ for Ringsted Kommune.

Herudover kan antallet af aktive virksomheder i Ringsted Kommune, på baggrund af udtræk fra CVR‐registret, anslås

til 1.243 virksomheder.

Udtrækkes virksomhedernes overordnede informationer via NN Markedsdata, kan fordeling af virksomhedstyper

kortlægges som følger, på baggrund af et tilgængeligt dataudtræk som omfatter i alt 779 virksomheder.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

15‐19 år 20‐24 år 25‐29 år 30‐34 år 35‐39 år 40‐44 år 45‐49 år 50‐54 år 55‐59 år 60‐64 år 65‐69 år 70‐74 år >74 år

Ringsted Region Hovedstaden Region Sjælland

Endeli

gt ud

kast

10

Fordeling af overordnede erhvervssegmenter i Ringsted Kommune

Kilde: NN Markedsdata

Når der måles på antal ansatte, vil ovenstående fordeling af virksomheder dog næppe være repræsentativ.

Ifølge Danmarks Statistik var der i 2013 knap 15.700 beskæftigede personer med arbejdsplads i Ringsted Kommune,

fordelt på overordnede brancher som anført i figuren nedenfor:


37%

29%

34%

Industri, logistik, lager mv. Detail‐ og engroshandel Kontorerhverv

‐

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Antal arbejdspladser pr. branche, Ringsted Kommune

Endeli

gt ud

kast

11

Ifølge den analyse af detailhandlen i Ringsted, som er udarbejdet af ICP A/S og Ringsted Kommune i maj 2015, ud‐

gjorde antallet af beskæftigede indenfor detailhandel ca. 1.500 personer, eller ca. halvdelen af den samlede beskæf‐

tigelse under ”Handel” jf. figuren ovenfor.

På baggrund af det førnævnte dataudtræk fra NN Markedsdata, som omfatter 779 virksomheder i Ringsted Kom‐

mune, kan disse virksomheder fordeles efter brancher som følger:

Antal virksomheder efter antal ansatte og branche, industri og handel


‐

10

20

30

40

50

60

5‐9 10‐19 20‐49 50‐99 100‐199

Endeli

gt ud

kast

12

Antal virksomheder efter antal ansatte og branche, kontorerhverv


Der er naturligvis virksomheder i andre brancher end de som er illustrerede i den sidste graf ovenfor, som er brugere

af kontorejendomme og omvendt, men opgørelsen giver et godt billede af den relative branchefordeling i kommu‐

nen.

Udover ovenstående eksisterer der ifølge NN Markedsdata to virksomheder med over 200 ansatte, som begge falder

under hovedgruppen industri. Her er tale om slagteriet Danish Crown og bygge‐ og anlægsvirksomheden Enemærke

& Petersen A/S

Ovenstående data afslører, at arbejdspladserne i Ringsted har en høj koncentration indenfor især de industrielle om‐

råder og til en vis grad engroshandel. Indenfor kontorerhvervene er der en høj koncentration af beskæftigede inden‐

for offentlige funktioner og undervisning.

Hvad angår uddannelsesinstitutioner har Ringsted Kommune, når gymnasier ikke medtages, tre fremtrædende insti‐

tutioner i form af SOSU Sjælland Ringsted, Zealand Business College og Ringsted Produktionsskole. Danmarks Stati‐

stik offentliggør årligt en tælling af antal studerende/elever ved forskellige uddannelsesniveauer, og disse tal er gen‐

nemgået af Sadolin & Albæk. Det kunne i den forbindelse konstateres, at statistikken for studerende på uddannel‐

sesinstitutioner i Ringsted ikke syntes retvisende, om end statistikken for studerende med bopæl i Ringsted vurderes

at være korrekt. Denne statistik er belyst nedenfor:

‐

2

4

6

8

10

12

Information ogkommunikation

Pengeinstitut ogfinansvirksomhed

Fast ejendom Liberale, vidensk.og tekn.

tjenesteydelser

Adm.tjenesteydelser oghjælpetjenester

Off. forvaltning ogforsvar,

socialsikring

Undervisning Kultur, forlystelserog sport

5‐9 10‐19 20‐49 50‐99 100‐199

Endeli

gt ud

kast

13

Studerende/elever efter uddannelsesniveau, Antal personer med bopæl i Ringsted Kommune


Det er ikke overraskende, at antallet af studerende på videregående uddannelser er relativt begrænset i Ringsted, da

byen i sig selv ikke har en direkte tilknytning til et af landets universiteter. Dette har naturligvis også en forventelig

afsmitning på efterspørgslen efter arealer fra videnstunge virksomheder, som oftest vælger at placere sig i kort af‐

stand til universiteterne, som er deres primære rekrutteringsplatforme.

4.640

923

614

106

394

193

124

0

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000

Grundskole

Gymnasiale uddannelser

Erhvervsfaglige uddannelser

Korte videregående uddannelser

Mellemlange videregående uddannelser

Bacheloruddannelser

Lange videregående uddannelser

Ph.d. og forskeruddannelser

Endeli

gt ud

kast

14

3 Demografi og efterspørgselsudvikling på boligmarkedet

3.1 Befolkningsudviklingen fordelt på aldersgrupper

Efterspørgslen efter boliger i et givet område er i høj grad afhængig af den demografiske udvikling. På nationalt plan

kan kommunerne groft inddeles i tre lige store grupper. Det drejer sig om kommuner med positiv befolkningstil‐

vækst, med en flad udvikling samt med en negativ befolkningsudvikling over de kommende 20‐30 år. Udviklingen og

fordelingen dækker over den fortsatte urbanisering, hvor folk flytter fra landområderne til byerne. Danmarks Stati‐

stik foretager fremskrivninger af befolkningsudviklingen for de forskellige kommuner i Danmark, og det er disse

data, der ligger til grund for vurderingen af den demografiske udvikling.

Statistikken tager højde for de fleste faktorer, der er relevante for den demografiske udvikling, dog kan den ikke tage

højde for fremtidige initiativer, en kommune måtte foretage for at øge befolkningsudviklingen. Eftersom den model

som anvendes af Danmarks Statistik, primært er baseret på historiske flyttemønstre, er afledte effekter af prisudvik‐

lingen i alternative bosætningskommuner heller ikke afspejlet i Danmarks Statistiks befolkningsprognose. Derfor bør

den forventede udvikling holdes op mod Ringsted Kommunes interne befolkningsprognose. Det vurderes ikke at

være hensigtsmæssigt, at sammenholde prognosen for Ringsted med den generelle prognose for Region Sjælland.

Grunden hertil er, at regionen indeholder en stor andel af det man i gængse termer kan betegne som ”udkantsdan‐

mark”, hvor befolkningsudviklingen er ganske negativ og ikke repræsentativ for Ringsted.

For at kunne kvantificere det potentielle boligbehov er det vigtigt at se på den underliggende udvikling inden for de

enkelte aldersgrupper, idet der knytter sig nogle forskellige krav til boligens størrelse, kvalitet, pris og beliggenhed

igennem livet. Efterspørgslen fra de demografiske segmenter inddeles derfor i seks kategorier:

Børn, 0‐17 år

Unge/studerende, 18‐25 år

Unge erhvervsaktive, 26‐35 år

Etablerede erhvervsaktive, 36‐55 år

Erhvervsaktive seniorer, 56‐70 år

Ældre, +70 år

Det vurderes, at selvstændig efterspørgsel fra aldersgruppen 0‐17 år er uden nævneværdig betydning, men gruppen

er vigtig i forhold til den potentielle efterspørgsel fra børnefamilier, herunder boligtyper.

Danmarks Statistiks befolkningsprognose for Ringsted Kommune i perioden 2016‐2040 udviser en stigning i antallet

af borgere på ca. 2.000 personer over hele perioden. For perioden 2016‐2022 forventes der en stigning på 580 per‐

soner, alt imens der i Ringsted Kommunes egen befolkningsprognose forventes en stigning på ca. 1.200 personer

frem til 2022.

Endeli

gt ud

kast

15

Figuren herunder viser udviklingen inden for de enkelte aldersgrupper i perioden 2016‐2040. Udviklingen er vist som

et indeks, hvor 2016 er lig 100.

Ringsted Kommunes befolkningsprognose pr. aldersgruppe, index 100 = 2016


Af figuren ses det tydeligt, at antallet af ældre stiger markant, og der er samlet set over hele perioden tale om næ‐

sten en fordobling af antallet af ældre over 70 år. Den markante tilvækst af ældre er en generel tendens, der ses i

stort set alle kommuner i landet. For de 26‐35 årige ses en moderat vækst frem mod 2025 på ca. 14%, herefter ses

et moderat fald i denne aldersgruppe. Aldersgruppen 56‐70‐årige forventes at stige med knap 20% i perioden 2018

til 2032. For de øvrige aldersgrupper er der generelt set tale om relativt moderate fald i antal borgere over hele peri‐

oden.

Udviklingen i absolutte tal for den enkelte aldersgruppe frem til 2040 ses af figuren herunder.

50

70

90

110

130

150

170

190

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

0‐17‐årige 18‐25‐årige 26‐35‐årige 36‐55‐årige 56‐70‐årige +70‐årige

Endeli

gt ud

kast

16

Ringsted Kommunes befolkningsprognose pr. aldersgruppe, absolutte tal


Antallet af børn forventes samlet set at falde med ca. 210 personer frem mod 2040, dog forventes der et fald på ca.

650 personer frem til 2029, der efterfølgende afløses af en mindre stigning frem mod 2040.

Antallet af unge/studerende forventes at falde med 540 personer frem mod 2040. Der forventes dog en tilvækst på

ca. 500 personer frem mod 2018, hvorefter der overordnet set vil være tale om et jævnt fald i resten af perioden,

om end der forventes mindre udsving fra år til år.

Antallet af unge erhvervsaktive forventes at stige med i alt ca. 500 personer frem mod 2028. Efter år 2028 forventes

en negativ udvikling frem mod 2040 og i perioden 2029‐2040 forventes antallet af borgere i denne aldersgruppe at

blive reduceret med ca. 320 personer.

Antallet af etablerede erhvervsaktive forventes at være markant faldende de kommende 17 år, og faldet udgør godt

1.400 personer. Der er tale om et meget signifikant fald, set i forhold til den generelle befolkningsudvikling i Ring‐

sted, og det vil have betydning for boligmarkedet, herunder efterspørgslen efter de højere prissatte boliger, idet

denne gruppe af borgere typisk er blandt de mest købedygtige sammen med gruppen af erhvervsaktive seniorer. Fra

2033 og frem mod 2040 ses dog en beskeden positiv korrektion, og i 2040 forventes der at være ca. 1.100 færre ind‐

byggere i denne aldersgruppe, sammenholdt med 2016.

Gruppen af erhvervsaktive seniorer på 56‐70 år forventes at være ganke markant stigende frem mod 2033 på ca.

1.150 personer. Fra 2033 og frem mod år 2040 forventes et markant fald, og antallet af indbyggere i denne alders‐

gruppe forventes i 2040 at lande på et niveau på ca. 550 personer over det eksisterende.

‐

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000


Endeli

gt ud

kast

17

Antallet af ældre er i lighed med de øvrige kommuner i Danmark kraftigt stigende i de kommende 25‐30 år. I Ring‐

sted Kommune vil der være tale om en stigning på i alt ca. 3.350 personer i denne aldersgruppe, målt over hele peri‐

oden.

Gruppen af personer over 70 år stiller meget forskellige krav til deres bolig, og det er derfor vigtigt at se nærmere på

udviklingen inden for denne gruppe. Udviklingen i 5 års aldersintervaller samt 5‐årige perioder er vist i figuren her‐

under.

Ringsted Kommunes befolkningstilvækst i aldersgruppen 70+


Stigningen i antallet af ældre kan i de kommende 15 år primært henføres til de store generationer fra 1940’erne og

1950’erne (med størst repræsentation af personer født i 1940’erne).

De ældre i denne gruppe er i dag langt mere aktive end tidligere generationer og stiller langt højere krav til deres

boligs kvalitet og beliggenhed. De er ofte bosat i parcelhuse og har en fornuftig friværdi, der gør dem i stand til at

flytte til en ny bolig med en mere bynær beliggenhed, i det omfang de ønsker det.

Som nævnt er der ikke tale om en jævn udvikling inden for den enkelte aldersgruppe, hvilket ses af nedenstående

figur, hvor udviklingen i antallet af personer inden for de enkelte aldersgrupper er vist for nogle givne 5‐årige perio‐

der.

‐200

‐100

‐

100

200

300

400

500

2016‐2019 2020‐2024 2025‐2029 2030‐2034 2035‐2039

71‐75‐årige 76‐80‐årige 81‐85‐årige 86‐90‐årige +90‐årige

Endeli

gt ud

kast

18

Ringsted Kommunes befolkningsprognose pr. aldersgruppe og tidsinterval


Figuren viser med tydelighed, at antallet af ældre over 70 år stiger markant igennem perioden og især i de kom‐

mende 5‐10 år. Udviklingen indikerer, at der er udfordringer med at fastholde antallet af etablerede erhvervsaktive

frem mod 2035, hvorefter der forventes en mindre tilvækst i denne gruppe. Dette kan delvist forklares af den alders‐

mæssige forskydning over tid, hvor personer i en aldersgruppe flytter sig til den næste. Der er en rimelig udsigt til, at

antallet af unge erhvervsaktive stiger over de næste 10 år og antallet af erhvervsaktive seniorer forventes også at

stige mærkbart over de næste 15 år. Over de næste 10‐15 år forventes en negativ udvikling i antallet af børn, hvilket

indikerer at Ringsted i stigende grad har udfordringer med at fastholde og tiltrække børnefamilier. I et 10‐års per‐

spektiv står det altså klart, at den forventede vækst i Ringsted Kommune, baseret på Danmarks Statistiks befolk‐

ningsprognose, udgøres af unge erhvervsaktive uden børn, erhvervsaktive seniorer (muligvis med voksne børn, som

ikke længere indgår i husstanden) og ældre over 70 år.

Ovenstående udvikling bør afspejles i det planlagte udbud af boligtyper, idet de enkelte aldersgrupper har meget

forskellige ønsker til deres boligform og størrelse. Udbud af de ”rigtige” boligtyper og beliggenheder kan være med

til at fastholde og tiltrække nye børnefamilier, men også til at understøtte efterspørgslen fra de aldersgrupper som i

forvejen forventes at flytte til Ringsted. Aldersgruppernes præferencer for boligtyper beskrives i rapportens pkt. 3.6,

alt imens rapportens pkt. 3.11 forholder sig til den forventede efterspørgsel pr. boligtype.

Det skal tilføjes, at åbningen af Køge‐Ringstedbanen giver en reel mulighed for, at tiltrække flere nye borgere end

det statistisk projekterede antal. Således er det eksempelvis muligt at den negative udvikling i de etablerede er‐

hvervsaktive i aldersgruppen 36‐55 år, som forventes over de næste 10‐15 år, vender til en mere positiv (eller min‐

dre negativ) udvikling tidligere end forventet. Ligeledes er det en mulighed, at Ringsted Kommune vil byde på mere

attraktive boligområder, der generelt set tiltrækker flere personer i alle aldersgruppe, i forhold til hvad der i dag for‐

ventes. I forlængelse af tilføjelsen af den nye bane, kan Ringsted Kommnue aktivt være med til at positionere sig

‐800

‐600

‐400

‐200

‐

200

400

600

800

1.000

2016‐2019 2020‐2024 2025‐2029 2030‐2034 2035‐2039


Endeli

gt ud

kast

19

som en mere attraktiv bosætningsby, ved at øge sin attraktionsværdi for f.eks. de etablerede erhvervsaktive, som

typisk indgår i børnefamilier.

3.2 Udviklingen i antal beboere med anden etnisk herkomst

I henhold til kortlægning af efterspørgsel og vækstscenarier, undersøges det hvor stor en del væksten i indvandrin‐gen kan forklare den samlede udvikling i befolkningstallet. Antal indvandrere pr. geografisk oprindelse, verdensdele


Ikke overrraskende ses det, at den største vækst i indvandringen kommer fra andre EU lande. Dette forventes i høj grad, at skyldes en stigende brug af reglerne om fri bevægelighed på arbejdsmarkederne. Der ses en relativ beske‐den vækst i indvandringen fra hhv. Asien og Afrika igennem de sidste 2 år. For yderligere at kortlægge indvandrenes oprindelse, er den historiske indvandring fra udvalgte oprindelseslande, som er de lande hvorfra der ses den mest mærkbare udvandring til Ringsted. Antal invandrere pr. oprindelsesland


Alt imens befolkningsprognoserne tager højde for den historiske indvandring, skal det bemærkes at der især er sket

en vækst i antallet af indvandrere fra Polen, Rumænien og Syrien. Sidstnævnte kan naturligvis tilskrives den store

flygtningestrøm fra Syrien til Europa, om end det også er værd at bemærke at antallet af indbyggere i Ringsted med

østeuropæisk baggrund er mere mærkbar.

0

50

100

150

200

250

300

EU‐28 Europa udenfor EU‐28 Afrika Nordamerika Syd‐ og Mellemamerika Asien

2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1

Bulgarien 11 12 16 14 14 13 13 12 12 13 13 13 15 16 18 24 21

Litauen 16 17 18 16 18 20 23 25 24 24 25 29 31 36 35 36 35

Polen 340 328 338 338 352 364 385 392 389 396 418 415 419 429 438 450 453

Rumænien 19 13 18 22 23 22 29 34 38 40 41 39 61 77 182 201 208

Afghanistan 101 103 110 110 113 116 115 113 114 121 120 128 128 130 128 128 128

Irak 204 206 203 204 205 209 206 209 204 200 202 208 203 203 203 203 199

Iran 43 43 42 44 43 53 55 55 58 62 61 59 63 63 64 59 65

Libanon 142 142 140 139 139 140 141 139 141 144 145 145 142 146 145 145 146

Pakistan 14 14 19 18 18 18 18 21 22 20 21 26 31 31 31 35 37

Syrien 11 11 11 9 9 9 9 9 13 16 23 27 38 44 57 72 84

Endeli

gt ud

kast

20

Statistisk set har indvandrere fra både mellemøsten og østeuropa en lavere gennemsnitsindkomst end indbyggere

med dansk baggrund. Derfor bør væksten i efterspørgslen efter boligtyper, naturligvis afspejle en forventning til den

gennemsnitlige betalingsevne. Det er naturligvis vigtigt, at en fremtidig byudvikling også tager hensyn til disse be‐

folkningsgrupper, hvilket bl.a. kan gøres via opførelse af almene boliger.

3.3 Boligpriser og befolkningsudvikling

I mange tilfælde giver det nok sig selv, at der er en væsentlig korrelation imellem udviklingen i folketallet og prissæt‐

ningen på boliger. I forbindelse med åbningen af Køge‐Ringstedbanen, vil Ringsted Kommune i højere grad være i

stand til at konkurrere med flere områder i Storkøbenhavn, hvad angår rejsetiden til København.

Betragtes prisudviklinger i hhv. Ringsted Kommune og Region Hovedstaden, kan det vurderes hvorvidt der historisk

set har været en afledt effekt af, at boligpriserne i Hovedstaden er steget voldsomt.

Boligprisudvikling, Region Hovedstaden, kr. pr. m²

Kilde: Realkreditrådet

15.000

17.000

19.000

21.000

23.000

25.000

27.000

29.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Parcel‐/rækkehus Ejerlejlighed

Endeli

gt ud

kast

21

Boligprisudvikling, Ringsted Kommune, kr. pr. m²


Betragtes boligprisudviklingen i hhv. Region Hovedstaden og Ringsted Kommune, lader disse til at følge en relativ

sammenlignelig tendens frem til 2012, hvorefter priserne i Region Hovedstaden begynder at stige, alt imens der i

Ringsted ikke ses en tilsvarende tendens.

Denne prisudvikling har utvivlsomt en effekt på antallet af tilflyttere til Ringsted fra Region Hovedstaden, hvilket

også fremgår af nedenstående.

Antal tilflyttere til Ringsted Kommune fra Region Hovedstaden pr. år


7.000

9.000

11.000

13.000

15.000

17.000

19.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


400

450

500

550

600

650

700

750

800

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Endeli

gt ud

kast

22

Det er dog relevant samtidig at se på, hvordan antallet af fraflytninger har udviklet sig, da det nettop er nettoeffek‐

ten af flyttemønstrene der er relevant iht. at analysere Ringsteds befolkningsudvikling.

Antal fraflyttere i alt fra Ringsted Kommune pr. år


Det mest bemærkelsesværdige i antallet af fraflytninger er, at udviklingen overordnet set har fulgt den samme ten‐

dens som tilflytninger fra Region Hovedstaden over de sidste tre år. Dette vil alt andet lige indikere, at fraflytnings‐

mønstrene lader til at have en modsatrettet effekt på befolkningsudviklingen. Hermed forstås, at det stigende antal

tilflytninger fra Region Hovedstaden igennem de seneste tre år, hvor boligpriserne i København har været stærkt

stigende, kun i et meget begrænset omfang har en mærkbar nettoeffekt på den overordnede befolkningsudvikling.

Med en korrelationskoefficient på 0,84 mellem udviklingen i boligpriser i Region Hovedstaden og tilflytninger fra Re‐

gion Hovedstaden, ses der en væsentlig sammenhæng mellem de to. Dette gør sig også gældende i perioden 2013‐

2015, hvor antallet af tilflyttere fra Region Hovedstaden har været markant stigende.

Hvorvidt det stigende antal tilflytninger fra Region Hovedstaden, afføder en mærkbar effekt på befolkningsudviklin‐

gen i Ringsted, kan bl.a. vurderes ved at kigge på den historiske nettotilflytning i Ringsted Kommune.

1.450

1.500

1.550

1.600

1.650

1.700

1.750

1.800

1.850

1.900

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Endeli

gt ud

kast

23

Samlet nettotilflytning til Ringsted Kommune


Ovenstående illustrerer at nettotilflytningen til Ringsted Kommune har været stærkt begrænset siden finanskrisens

indtog, dog med en stigende tendens i antal nettotilflytninger siden 2013. Ydermere observeres der en mærkbar

korrelation (med en koefficient på 0,83), i mellem boligpriser i Region Hovedstaden og Ringsteds nettotilflytning

med et 1‐års lag. Altså kan boligprisudviklingen i Region Hovedstaden i et givent år, være bestemmende for nettotil‐

flytningen i Ringsted Kommune året efter. På baggrund heraf, forventes nettotilflytningen fremadrettet at udvikle sig

moderat positivt, da udbud‐ og efterspørgselsforholdene i Region Hovedstaden, herunder især København By, for‐

ventes at resultere i fortsatte prisstigninger på boligmarkedet.

Betragtes år‐til‐år væksten i procent for Ringsted Kommunes befolkningstal, ses det at den markant største vækst‐

rate i Ringsted Kommune siden 2004 blev observeret i årene 2006‐2009, altså præcis i den periode hvor der blev

observeret det største fald i priserne i både Hovedstaden og Ringsted. Overordnet set andrager korrelationskoeffici‐

enten mellem år‐til‐år væksten i boligpriser i hhv. Region Hovedstaden og Ringsted og befolkningstilvæksten i Ring‐

sted Kommune en værdi på ca. ‐0,5 i begge tilfælde, når man isoleret set betragter perioden 2004 til 2014.

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Endeli

gt ud

kast

24

Befolkningsudvikling, indeks 100 = 2004

Denne udvikling indikerer altså, at Ringsted historisk set ikke har oplevet mærkbare stigninger i befolkningstallet, når

priserne i Region Hovedstaden har været stærkt stigende eller har nået et givent niveau. Det vurderes, at den sti‐

gende vækstrate i Ringsteds befolkningstal i kriseårene skyldes en økonomisk incentivering ift. tilvalg af Ringsted

som bosætningsby. Det er ganske sandsynligt, at den beskedne forøgelse af befolkningsudviklingen i kriseårene,

kommer fra folk som har valgt Ringsted som bosætningsby pga. et lavt prisniveau, eller folk som har måttet fraflytte

boliger i Hovedstaden, som følge af f.eks. indkomstpåvirkninger, tab på deres boligs (fri)værdi, tvangsauktioner, lav‐

konjunktur og/eller f.eks. skærpede finansieringsvilkår fra pengeinstitutterne. Historisk har den stigende tilflytning

fra Region Hovedstaden i perioder med høje boligpriser, ikke haft en afsmittende effekt på det samlede folketal.

Derfor må det forventes, at den forventede stigning i nettotilflytningen over de næste år, kun vil have en relativt be‐

grænset afsmitning på Ringsteds samlede befolkningsprognose.

I dag er det Københavnske boligmarked i høj grad frembrusende, og boligpriserne i Københavns By er steget mar‐

kant igennem de sidste 3‐4 år. Dog har en væsentlig del af Københavns Omegn ikke oplevet en tilsvarende vækst i

boligpriserne, hvorfor det må forventes at en høj prissætning i Københavns By, i første omgang, vil medføre en for‐

skydning af efterspørgslen mod den mindre centrale del af Region Hovedstaden, en såkaldt ”spillover effekt”. Derfor

forventes det, at der indenfor de næste 10 år, vil ske en stigning i antallet af tilflyttere fra Region Hovedstaden, om

end den samlede befolkningstilvækst som følge af en spillover effekt fra de høje priser i København, kun vil påvirke

den samlede befolkningsudvikling i begrænset omfang. Det vurderes mere sandsynligt, at Ringsted kan tiltrække

øget boligefterspørgsel ved, at markere sig selv som en attraktiv bosætningsby med et prisniveau som ligger under

hovedstaden, imens udvidelsen af infrastrukturen kan gøre Ringsted i stand til (som bosætningsby), at konkurrere

med byer som Høje Taastrup, Vallensbæk, Køge, Greve o. lign.

100

102

104

106

108

110

112

114

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Endeli

gt ud

kast

25

3.4 Boligmarkedet i Ringsted

Det danske boligmarked har været igennem en række turbulente år efter finanskrisen og den efterfølgende økono‐

miske afmatning. Som følge af kombinationen af højkonjunktur og meget gunstige finansieringsvilkår steg boligpri‐

serne meget fra 2004 og frem til slutningen af 2007. Stigningerne var størst i København og Aarhus, men provinsen

oplevede samme forløb, og alle steder var der et stort spekulativt element i boliginvesteringerne. I tilknytning til de

store prisstigninger var der tale om et meget stort nybyggeri, der efterfølgende var vanskeligt at afsætte, efter fi‐

nanskrisen havde indfundet sig.


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2005K1

2005K3

2006K1

2006K3

2007K1

2007K3

2008K1

2008K3

2009K1

2009K3

2010K1

2010K3

2011K1

2011K3

2012K1

2012K3

2013K1

2013K3

2014K1

2014K3

2015K1

2015K3

Antal boliger til salg, Ringsted


0

20

40

60

80

100

120

2005K1

2005K3

2006K1

2006K3

2007K1

2007K3

2008K1

2008K3

2009K1

2009K3

2010K1

2010K3

2011K1

2011K3

2012K1

2012K3

2013K1

2013K3

2014K1

2014K3

2015K1

2015K3

Antal solgte boliger, Ringsted


Endeli

gt ud

kast

26

Boligmarkedet har imidlertid efterfølgende stabiliseret sig. Antallet af udbudte boliger har siden 2011 udvist et be‐

skedent fald, om end niveauet fortsat er langt fra det man så før krisen. Antallet af solgte boliger ligger i dag lige om‐

kring det nivea som blev observeret før krisen, om end det nuværende udbud er langt højere, hvilket fordrer et ned‐

adrettet pres på prissætningen i boligmarkedet.

Realiserede bolighandelspriser i Ringsted Kommune, kr. pr. m²


I lighed med resten af landet oplevede Ringsted også kraftigt stigende priser frem til omtrent 2. kvartal af 2007. Pri‐

serne på ejerlejligheder toppede i 2. kvartal af 2007, hvor de stod på ca. kr. 16.850 pr. m2, alt imens parcel‐ og ræk‐

kehuse toppede i 1. kvartal 2007 i niveauet kr. 16.125 pr. m². Den efterfølgende korrektion af boligpriserne ud‐

gjorde ca. 40% over tid, og priserne har haft svært ved at stige markant fra dette niveau. Det gennemsnitlige prisni‐

veau for ejerlejligheder udgør i dag ca. kr. 12.950 pr. m2, mens prisen for parcel‐ og rækkehuse udgør ca. kr. 11.150

pr. m2. Der er naturligvis tale om gennemsnitspriser, der dækker hele boligmarkedet, både hvad angår beliggenhed,

størrelse og kvalitet. Nybyggeri og velbeliggende boliger handles normalt til priser væsentligt over de gennemsnitlige

priser fra Realkreditrådet.

Betragtes perioden fra 1. kvartal 2014 til 3. kvartal 2015, ses indikationer på at priserne igen er begyndt at bevæge

sig langsomt opad. I et statistisk perspektiv er der dog for få observationer i denne periode, til at fastslå om der er

tale om en decideret trend eller blot et opadrettet udsving i priserne.

3.5 Vurdering af Ringsteds befolkningsprognose

I det følgende sammenlignes de ovenfor anførte befolkningsudviklingsprognoser med den befolkningsprognose som

Sadolin & Albæk har fået stillet til rådighed af klienten. Dette giver et billede af, hvorvidt Danmarks Statistiks forven‐

tede befolkningstilvækst vurderes at være plausibel. Vurderingen af befolkningstilvæksten vil efterfølgende ligge til

grund for analysen af den forventede udvikling i boligefterspørgslen.

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3


Endeli

gt ud

kast

27

Befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik udviser en forventet stigning på ca. 2.000 borgere frem til 2040, sva‐

rende til en stigning på knap 5,95%. Ringsted Kommunes egen forventning til tilvæksten frem til 2022 udgør ca.

3,30%, imens forventningen for samme periode fra Danmarks Statistik udgør omtrent 1,70%. Ringsted Kommunes

egen prognose er således markant over prognosen fra Danmarks Statistik.

Ringsted Kommunes egen befolkningsprognose beror sig på en analyse udarbejdet af COWI A/S. Denne analyse op‐

deler kommunen i delområder efter skoledistrikter og opgør en forventet befolkningsudvikling for hver af områ‐

derne. Befolkningsudviklingen er i denne analyse en funktion af den historiske udvikling i folketallet, fødsels‐ og

dødsrater samt flytninger. I henhold til sidstnævnte tages der desuden højde for boligmassen og forventet nybyg‐

geri. Ringsteds egen prognose løber frem til 2022, og sammenholdes tallene med Danmarks Statistiks prognose for

samme periode, ser det ud som i tabellen nedenfor:

I perioden 2004 til 2014, oplevede Ringsted Kommune til sammenligning en stigning i folketallet på ca. 9% eller 0,9%

pr. år i gennemsnit. Den største befolkningstilvækst skete fra 2006 til 2008, alt imens tilvæksten aftog mærkbart fra

ultimo 2011 og resten af perioden, hvor den gennemsnitlige befolkningsvækst udgjorde ca. 0,40% p.a.

Derudover skal det bemærkes, at selvom befolkningsprognoserne fra både DST og COWI (Ringsted Kommunes egen

befolkningsprognose, som er udarbejdet af COWI) forholder sig til de historiske flyttemønstre, herunder også den

stigende urbanisering, så tager de ikke direkte højde for prisudviklingen på boligmarkedet i Region Hovedstaden og

deres potentielle effekt på tilflytningen til Ringsted Kommune.

Det er på baggrund af ovenstående Sadolin & Albæks vurdering, at den forventede befolkningstilvækst ifølge Dan‐

marks Statistik er undervurderet. Dette skal ses i lyset af metodikkerne i befolkningsprognoserne, den historiske ud‐

vikling og Ringsteds interne prognose, som viser en mere positiv prognosticering af befolkningsudviklingen.

Umiddelbart tager både COWI’s og Danmarks Statistiks prognoser udgangspunkt i den historiske nettotilflytning, når

der ses på antal tilflyttere til Ringsted Kommune. Derfor fanger de ikke i fuldt omfang de relativt beskedne forøgel‐

ser i nettotilflytningen fra Region Hovedstaden, som følge af stigende boligpriser.

Hertil kommer en forventet forøgelse af Ringsteds attraktivitet som bosætningsby, som funktion af tilføjelsen af

Køge‐Ringstedbanen. Dette er ligeledes ikke reflekteret i befolkningsprognoserne fra COWI og Danmarks statistik.

Det forekommer derfor usandsynligt at befolkningstilvæksten skulle være så beskeden, som Danmarks Statistiks

prognose reflekterer, alt imens COWI’s prognose betragtes som mere retvisende, om end fortsat i underkanten af

År 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 % p.a.

Danmarks Statistik 33.712 33.816 33.920 34.018 34.104 34.202 34.292 0,25%

COWI A/S 33.804 34.022 34.249 34.447 34.621 34.791 34.921 0,47%

% hele perioden

1,72%

3,30%

År 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 % hele perioden % p.a.

Folketal 30.593 30.830 31.094 31.468 32.092 32.442 32.784 33.062 33.146 33.291 33.471 9,41% 0,94%

Endeli

gt ud

kast

28

hvad der forventes, da den ikke i tilstrækkeligt omfang vurderes at tage højde for effekten af den nye bane og pris‐

udviklingen på boligmarkedet i Region Hovedstaden. Dette underbygges i øvrigt af, at folketallet i Ringsted ifølge

Danmarks Statistik udgjorde 34.031 personer i 1. kvartal 2016.

I det følgende medregnes derfor en forøgelsesfaktor, hvor det af Danmarks Statistik prognosticerede folketal for

hvert år og aldersgruppe, fra og med år 2017 tillægges 3,00%. Med denne metodik fås en forventet befolkningstil‐

vækst, som ligger en smule højere end både DST’s og COWI’s prognoser:

Note: Sadolin & Albæks befolkningsprognose afspejler det forventede folketal ultimo året.

Det forventes, at væksten fordelt på aldersgrupperne jf. pkt. 3.1 ovenfor, fortsat vil have en tilsvarende fordeling,

om end det er tænkeligt at Ringsted Kommune har et ”upside” potentiale for at tiltrække og fastholde flere etable‐

rede erhvervsaktive og/eller børnefamilier.

3.6 Aldersgruppernes boligpræferencer

De enkelte aldersgrupper har forskellige præferencer afhængig af deres økonomiske status og civilstand.

De unge/studerende (18‐25‐årige) foretrækker en beliggenhed tæt på uddannelsesinstitutioner og byliv. Denne al‐

dersgruppe kan inddeles i to segmenter:

• De studerende

• Dem med fuldtidsarbejde

De studerende i denne aldersgruppe efterspørger boliger i størrelsesordenen 20‐40 m² og stiller desuden ikke væ‐

sentlige krav til boligens kvalitet. Dem med erhvervsarbejde er mere fokuserede på boligens kvalitet og efterspørger

boliger på 40‐80 m². Borgere i denne aldersgruppe vil generelt ikke være i stand til at betale den samme kvadratme‐

terpris som gennemsnittet af borgere, idet de ofte er på SU eller har lavtlønnet arbejde. Denne gruppe efterspørger

typisk etagebyggeri som følge af beliggenheden og betalingsevnen.

De erhvervsaktive har meget forskellige præferencer afhængig af deres familiære status. Aldersgruppen kan indde‐

les i to segmenter:

• Børnefamilier

• Husstande uden børn

Børnefamilierne er typisk de etablerede erhvervsaktive (36‐55‐årige), og deres præferencer er hovedsageligt større

boligenheder i størrelsesordenen 125‐175 m² med have. Der er således tale om lav‐bebyggelse og oftest i områder,

hvor der skoler, institutioner, indkøbsmuligheder og rekreative områder af høj kvalitet er let tilgængelige. Erhvervs‐

aktive uden børn er typisk yngre erhvervsaktive (26‐35‐årige), som foretrækker boliger af høj kvalitet i størrelsesor‐

denen 80 ‐ 125 m². Denne gruppe efterspørger både tæt‐lav‐bebyggelse og etagebyggeri.

År 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 % p.a.

Sadolin & Albæk 34.305 34.830 34.938 35.039 35.127 35.228 35.321 35.435 35.543 35.648 35.738 0,36%

% hele perioden

3,92%

Endeli

gt ud

kast

29

De erhvervsaktive seniorer (56‐70‐årige) er på trods af finanskrisen og vigende friværdier fortsat en betydningsfuld

aldersgruppe, der foretrækker boliger i attraktive omgivelser, men stadig med let adgang til bylivets tilbud. Alders‐

gruppen forventes at være moderat stigende i et 10‐års perspektiv. Det er en gruppe, som potentielt har en høj flyt‐

teaktivitet, hvilket gør den attraktiv i forhold til nye boligområder. De efterspørger boliger i størrelsesordenen 85‐

150 m² af høj kvalitet og med lavt vedligeholdelsesbehov. Denne gruppe efterspørger både tæt‐lav‐bebyggelse og

etagebyggeri og til en hvis grad åbent‐lav bebyggelse, som igennem de seneste 3‐4 år er blevet et anerkendt alterna‐

tiv til parcelhuset.

De ældre (+70 år) har et varieret boligbehov, og der er en tendens til, at gruppen har en højere flytteaktivitet end

tidligere. Det betyder, at eksempelvis parcelhuset bliver skiftet ud med en mindre, men mere velbeliggende bolig,

hvor der er lavt vedligeholdelsesbehov, men også lavere ejendomsskatter – primært grundskyld. Efterspørgslen er

rettet mod boliger på 85‐120 m2. For den ældste gruppe af personer over 70 år er der fortsat den traditionelle efter‐

spørgsel efter de klassiske ældreboliger, der typisk er i størrelsen 40‐80 m2.

I en rapport udarbejdet af Fremforsk, undersøges befolkningsgruppernes ønsker og præferencer til boliger i Aarhus

Kommune. I det det forudsættes, at befolkningsgruppernes ønsker ikke afviger mærkbart fra kommune til kom‐

mune, vurderer Sadolin & Albæk at konklusionerne angående befolkningsgruppernes boligønsker i Aarhus også vil

være repræsentative for Ringsted Kommune. Rapporten konkluderer, at de adspurgte personer som ønskede at bo i

villa primært tilhørte aldersgrupperne 30 til 49 år, imens de som ønsker etageboliger er i aldersgruppen 20 til 29 år.

Aldersgrupperne over 50 år har derimod mere blandede ønsker om f.eks. rækkehuse og etageboliger, om end stør‐

stedelen ønskede sig en villa.

Fremforsk konkluderer i øvrigt, på baggrund af dybdeinterviews, at de vigtigste faktorer ved valg af bolig, foruden

prisen som selvsagt er en afgørende faktor, var nærhed til følgende faciliteter:

Natur, strand og skov

Indkøbsmuligheder

Infrastruktur

Børneinstitutioner og skoler

Offentlig transport

Det skal bemærkes, at rækkefølgen af ovenstående skal ikke betragtes som en rangering. Ikke desto mindre fastslår

fremforsk at disse faktorer er afgørende for valg af bosætningsområde i Aarhus Kommune. Disse præferencer vurde‐

res som nævnt at være repræsentative for den generelle befolkning og således også for indbyggerne i Ringsted Kom‐

mune.

3.7 Flyttemønstre

Den historiske nettotilflytning er beskrevet i rapportens pkt. 3.3 og i det følgende analyseres flyttemønstrene i Ring‐

sted Kommune yderligere.

Endeli

gt ud

kast

30

Flytteaktiviteten i kommunen har stor indflydelse på den potentielle afsætning af boliger, herunder nye boliger. Flyt‐

teaktiviteten omfatter flytningen på tværs af kommunegrænsen og inden for kommunegrænsen. Ses der på til‐ og

fraflyttere er der tale om en meget symmetrisk fordeling, når der ses på aldersgrupper, hvor flytteaktiviteten er hø‐

jest for de ca. 18–40‐årige.

Dette hænger naturligvis sammen med, at det er i denne periode, hvor der sker store forandringer i livet med hen‐

syn til uddannelse, arbejde og familie. Der er dog fortsat en vis flytteaktivitet efter 40 års alderen, som det ses af

figuren herunder, hvor flyttemønstrene i Ringsted Kommune kortlægges ud fra flytninger pr. alder.

Til‐ og fraflytninger pr. alder, Ringsted Kommune, 2014


I forhold til befolkningsudviklingen og behovet for specifikke boligtyper er det vigtigt at se på nettotilflytningen.

Ringsted har som mange andre provinsbyer en meget markant fraflytning af unge mellem 18 og 25 år, idet hoved‐

parten af de videregående uddannelser ligger i de store universitetsbyer. Denne fraflytning er meget vanskelig at

ændre, da det ikke kan forventes, at uddannelser målrettet denne aldersgruppe i særlig grad vil etablere sig i Ring‐

sted Kommune.

Efter endt uddannelse er der en ganske varierende nettotilflytning til Ringsted Kommune, og den mest markante

nettotilflytning i 2014 skete blandt de 25 til 40‐årige, jf. tal fra Danmarks Statistik, som er illustreret i nedenstående

figur. Det skal dog bemærkes, at der også observeres en positiv nettotilflytning blandt de 40 til 60‐årige. På trods af

‐150

‐100

‐50

0

50

100

0 år

3 år

6 år

9 år

12 år

15 år

18 år

21 år

24 år

27 år

30 år

33 år

36 år

39 år

42 år

45 år

48 år

51 år

54 år

57 år

60 år

63 år

66 år

69 år

72 år

75 år

78 år

81 år

84 år

Tilflyttere 2014 Fraflyttere 2014Endeli

gt ud

kast

31

den ovenfor beskrevne befolkningsprognose, lader det til at nettotilfytningen i 2014 indeholdt en væsentlig koncen‐

tration af børnefamilier. At der er tale om en væsentlig andel af tilflyttende børnefamilier ses af den moderate net‐

totilgang af børn op til 10 års alderen.

Antal nettotilflytninger til Ringsted Kommune pr. alder, 2014


Denne tilflytning af børnefamilier bør holdes in mente, således at man ikke, på baggrund af resultaterne i pkt. 3.1,

glemmer eller overser børnefamilierne i forbindelse med at imødegå efterspørgslen fra de øvrige aldersgrupper. Ef‐

terspørgselsudviklingen for alle grupper bør derfor afspejles i det planlagte udbud af boligtyper og boligområder.

Der skal være tale om boliger, som er i tråd med Ringsted som et tilvalg og Københavns‐området som et fravalg, og

derfor er det afgørende, at der udbydes en væsentlig andel af kvalitetsboliger i især lav bebyggelse, som i udvalgte

områder skal kunne tilbyde en god tilgængelighed til især skoler og dagsinstitutioner af høj kvalitet.

Ses der på de interne flytninger, som illustreret nedenfor, er der en mere jævn aktivitet i aldersgrupperne op til ca.

50 års alderen, hvor flytteaktiviteten klinger af. Der er ikke sket de store forskydninger fra 2006 til 2014 på trods af

den meget store aktivitet på boligmarkedet lige inden finanskrisen i 2008. Udviklingen ses af figuren herunder.

‐40

‐30

‐20

‐10

0

10

20

0 år

3 år

6 år

9 år

12 år

15 år

18 år

21 år

24 år

27 år

30 år

33 år

36 år

39 år

42 år

45 år

48 år

51 år

54 år

57 år

60 år

63 år

66 år

69 år

72 år

75 år

78 år

81 år

84 år

Endeli

gt ud

kast

32

Antal interne flytninger, Ringsted Kommune


I forhold til de interne flytninger vidner aktiviteten om, at der også her skal sikres et varieret boligudbud. Når en fa‐

milie træffer beslutning om at flytte, er der en risiko for, at de finder en mere attraktiv bolig i en nabokommune ‐

dog med det forbehold, at børnefamilier med børn i skolealderen som regel er mindre villige til at flytte uden for det

nuværende skoledistrikt.

Det er efterhånden almen viden, at den stigende urbanisering i Danmark, såvel som resten af verden, har medført

en større befolkningsallokering mod storbyerne, men på et mere lokalt plan også mod de bynære områder på be‐

kostning af de perifert beliggende landområder. Dette er også tilfældet i Ringsted, hvor landområderne igennem de

seneste år har oplevet en relativt stor mængde af nettofraflytninger.

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

0‐4 år

5‐9 år

10‐14 år

15‐19 år

20‐24 år

25‐29 år

30‐34 år

35‐39 år

40‐44 år

45‐49 år

50‐54 år

55‐59 år

60‐64 år

65‐69 år

70‐74 år

75‐79 år

+80 år

2006 2014

Endeli

gt ud

kast

33

Ændring i befolkningstal fra året før, Ringsted Kommune, Landsbyer og landområder

Kilde: Ringsted Kommune

Betragtes udviklingen i de enkelte sogn, som opgjort af Ringsted Kommune i det til Sadolin & Albæk udleverede ma‐

teriale, kan det ses at de eneste landområder i Ringsted som har oplevet en positiv befolkningsudvikling er Gyr‐

stinge Sogn (uden Gyrstinge), Vigersted Sogn og Bringstrup Sogn. Den generelle tendens peger dog i retning af en

øget allokering mod Ringsted By, hvilket naturligvis forventes at afspejle sig i efterspørgselsudviklingen. Dette under‐

støttes ligeledes af udviklingen i folketallet i hhv. Ringsted by, Ringsteds landsbyer og Ringsteds landdistrikter (som

defineret i rapportens afsnit 2.2).

Historisk befolkningsudvikling pr. overordnet område, Ringsted Kommune


‐80

‐60

‐40

‐20

0

20

40

2011 2012 2013 2014 2015

Landsbyer Landområder

94

96

98

100

102

104

106

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ringsted, by Ringsted, landsbyer Ringsted, landdistrikter

Endeli

gt ud

kast

34

Overordnet set har der igennem de sidste fem år været en stigende befolkningsudvikling i Ringsted by, alt imens den

modsatte tendens observeres i landdistrikterne. Hvad angår landsbyerne, er tendensen relativt stagnerende. Over‐

ordnet set er der altså en tydelig tendes til, at indbyggerne i højere grad søger væk fra landområderne og ind mod

byen, hvilket blot underbygger den allerede velkendte urbaniseringstrend.

3.8 Boligmasse

Som en klassisk dansk provinsby er der en god blanding af boligtyper i kommunen, dog med en betydelig andel af

parcelhuse og villaer, der udgør ca. 50% af den samlede boligmængde (antal). Række‐, kæde‐ og dobbelthuse udgør

ca. 13%, mens etageboliger udgør de resterende ca. 37% af det samlede antal boliger. Det samlede antal etageboli‐

ger udgør ca. 5.450, hvoraf 2.315 ejes af almene boligorganisationer, svarende til en andel på ca. 43%.

Boligmassen i Ringsted Kommune er forholdsvis aldrende, som det ses af nedenstående figur, der viser antallet af

boliger, boligtypen og opførelsesåret. Den aldrende boligmasse udgøres især af etageboliger og parcelhuse, alt

imens opførelsen af rækkehuse primært er kommet til efter 1980. En meget stor del af kommunens boliger er opført

i perioden 1960‐1980, og der har i den periode været tale om parcelhuse samt etageboliger. Det må formodes, at en

stor del etageboligerne fra denne periode er almene boliger. Byggeriet af rækkehuse har været stabilt siden

1980’erne og vidner om, at denne boligtype i dag er en rimelig attraktiv boligform.

Antal boliger pr. opførelsesår, Ringsted Kommune


Boligbyggeriet afhænger af efterspørgslen og i særlig grad af de konjunkturelle udsving, hvilket ses tydeligt af figuren

herunder, hvor det historiske boligbyggeri er vist. Det højeste antal nybyggede boliger lå i perioden 2006–2009, og

er formentlig igangsat inden finanskrisen for alvor satte en stopper for aktiviteten på boligmarkedet.

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Før 1900

1900‐1919

1920‐1929

1930‐1939

1940‐1949

1950‐1959

1960‐1969

1970‐1979

1980‐1989

1990‐1999

2000‐2009

2010‐2014

Parcel‐/stuehuse Række‐, kæde‐ og dobbelthuse Etageboliger

Endeli

gt ud

kast

35

Det gennemsnitlige boligbyggeri har siden 1990 udgjort ca. 14.250 m² pr. år, mens det har udgjort i alt ca. 34.500 m²

de seneste 5 år, svarende til ca. 6.900 m² pr. år.

Antal opførte boligetagemeter pr. år, Ringsted Kommune


Ses der på nybyggeriet af boliger siden 2006, er der opført ca. 68 m2 pr. ny borger pr. år mod det gennemsnitlige

arealforbrug i Ringsted, som ifølge estimater baseret på gennemsnitlige boligstørrelser, antal boliger og folketal fra

Danmarks Statistik udgør ca. 51 m2 pr. indbygger.

Kilde: Sadolin & Albæk og Danmarks Statistik

Merforbruget svarer til ca. 35%. Merforbruget må forventes at variere over tid som følge af konjunkturelle forhold

og længere trends i forhold til indretning og boligformer. De 35% vurderes at være et fornuftigt niveau i en gennem‐

snitsbetragtning.

Fra 2010 til 2015 steg antallet af beboere i etagebyggerier ejet af privatpersoner og selskaber samt almennyttige

boliger med ca. 1.300 personer til ca. 7.500. Væksten har dog været størst i privatejede (privatpersoner og selska‐

ber) boliger, idet disse har haft en vækst på 46% i antallet af beboere mens antallet af lejligheder er steget med 70%.

De almennyttige boliger er i samme periode kun vokset med 5%. men antallet af lejligheder er steget med 6%. Antal‐

let af beboere i privatejede etageboliger udgjorde således 45% i 2015 mod kun 38% i 2010.

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

45.000

50.000

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Fuldført boligbyggeri, m²

År 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Antal nybyggede m² pr. ny borger 164 85 59 81 25 31 90 34 40

Endeli

gt ud

kast

36

3.9 Forventet udvikling i boligefterspørgslen

Det forventede behov for nybyggeri af boliger i et givent område afhænger som nævnt af den demografiske udvik‐

ling, herunder forskydningerne aldersgrupperne imellem. Hertil kommer et yderligere behov for nybyggeri som følge

af den tekniske forældelse/nedslidning af den eksisterende boligmasse samt ændringer i det gennemsnitlige areal‐

forbrug pr. person. Den tekniske forældelse og ændringer i boligforbruget er vanskeligt at kvantificere, men vurderes

at udgøre en ikke ubetydelig del af den samlede efterspørgsel på nybyggeri.

Tabellen herunder viser den forventede befolkningsudvikling (Sadolin & Albæks prognose, baseret på de regulerede

tal fra Danmarks Statistik) for nogle udvalgte 5‐årige perioder og for de enkelte aldersgrupper.

Udviklingen i den enkelte aldersgruppe skal efterfølgende bruges til at estimere aldersgruppens behov for nybyggeri

på baggrund af det forventede arealforbrug. Arealforbruget for den enkelte aldersgruppe er et estimat, men er til‐

passet således, at det afspejler det nuværende gennemsnitlige arealforbrug pr. person.

Det estimerede arealforbrug ganges på tilvæksten (positiv og negativ) for den enkelte aldersgruppe, hvorved alders‐

gruppens samlede bidrag til behovet for nybyggeri kan estimeres. Beregningen ses af tabellen herunder.

Som nævnt er der et overforbrug af m2 som følge af nedslidning af den eksisterende boligmasse og ændrede krav til

arealbehovet. Dette merbehov er estimeret til ca. 35%. Det gennemsnitlige arealbehov på kommuneniveau kan såle‐

des beregnes til ca. 10.700 m2 pr. år, frem til år 2019 og ca. 9.000 m² pr. år frem til 2024 og dernæst ca. 7.000 m² pr.

år i den efterfølgende 5‐års periode. Dette tilsvarer et gennemsnit på ca. 9.500 m² pr. år over de næste 10 år.

Alder/år 2016‐2019 2020‐2024 2025‐2029 2030‐2034 2035‐2039 Total

0‐17‐årige ‐333 ‐182 ‐15 246 65 ‐219

18‐25‐årige ‐49 ‐101 ‐141 ‐300 35 ‐556

26‐35‐årige 278 220 ‐62 ‐107 ‐159 171

36‐55‐årige ‐359 ‐692 ‐314 ‐62 264 ‐1.164

56‐70‐årige 102 617 378 15 ‐654 458

+70‐årige 765 659 588 610 753 3.375

Total 404 521 434 403 304 2.065

Årsgennemsnit 67 87 72 67 51 69

Gruppe Arealforbrug 2016‐2019 2020‐2024 2025‐2029

0‐17‐årige 20 ‐6.654 ‐3.646 ‐309

18‐25‐årige 35 ‐1.730 ‐3.533 ‐4.939

26‐35‐årige 55 15.296 12.123 ‐3.399

36‐55‐årige 65 ‐23.366 ‐44.990 ‐20.420

56‐70‐årige 60 6.118 37.018 22.681

+70‐årige 55 42.091 36.256 32.347

Total 31.755 33.228 25.961

Pr. år (gns.) 7.939 6.646 5.192

Tillæg som følge af nedslidning 35%

Årligt behov på kommuneplan 10.717 8.972 7.010

Endeli

gt ud

kast

37

De efterfølgende beregninger tager udgangspunkt i Sadolin & Albæks justerede befolkningsprognose (base case),

men også et scenarie hvor befolkningsprognosen fra Danmarks Statistik er nedjusteret med 2% for hvert år (worst

case) og et scenarie hvor Danmarks Statistiks (DST) prognose er opjusteret med 5% p.a. (best case). Det anførte base

case scenarie er baseret på Sadolin & Albæks vurdering af den mest sandsynlige efterspørgselsudvikling og kaldes

derfor også et most‐likely case scenarie.

Base case:

På baggrund af Sadolin & Albæks prognose kan den gennemsnitlige efterspørgsel efter nybyggeri beregnes, som vist

ovenfor. Det årlige gennemsnit varierer over tid som følge af forskydningerne i aldersgruppernes tilvækst, men set

over en ca. 10‐årig periode vurderes den gennemsnitlige årlige efterspørgsel, at udgøre omtrent 9.500 m2.

De ca. 9.500 m2 svarer til omtrent 95 boliger, hvilket lader til at være marginalt højere end det faktiske boligbyggeri i

Ringsted igennem de sidste ti år.

Best case:

Det skønnes, at Ringsted kan opnå en øget befolkningstilvækst, svarende til en eksponentiel opjustering af DST’s

prognose, hvor befolkningstilvæksten vurderes at kunne øges markant over de næste 10 år, som følge af at Ringsted

øger sin attraktionsværdi som bosætningsby. I udgangspunktet er best case scenariet ikke et særligt sandsynligt sce‐

narie, men scenariet har til hensigt at illustrere, hvilken vækst Ringsted Kommune i bedste tilfælde forventes at

kunne opleve. En sådan vækst vil dog kræve at Ringsted Kommune får en enorm stor succes med, at tiltrække flere

tilflyttere.

Scenariet er en funktion af, at Ringsteds attraktivitet ift. bosætning øges som følge af Køge‐Ringstedbanen, tilbud

om en lav boligbyrde sammenholdt med f.eks. Køge og Region Hovedstaden og endeligt af, at Ringsted Kommune

udbyder de mest attraktive boliger og boligområder.

Hvis befolkningsudviklingen i Ringsted Kommune vil andrage dette opjusterede niveau, vurderes efterspørgslen, at

se ud som følger:


0‐17‐årige 20 ‐5.317 ‐2.325 ‐321

18‐25‐årige 35 ‐666 ‐2.576 ‐5.135

26‐35‐årige 55 17.743 14.756 ‐3.534

36‐55‐årige 65 ‐17.037 ‐39.999 ‐21.233

56‐70‐årige 60 10.120 42.375 23.583

+70‐årige 55 45.397 40.188 33.635

Total 50.240 52.419 26.995

Pr. år (gns.) 12.560 10.484 5.399



Endeli

gt ud

kast

38

Det gennemsnitlige årlige arealbehov i best case scenariet, vurderes over de næste 10 år at udgøre ca. 14.500 m2

svarer til ca. 145 boliger pr. år. Det er vor vurdering, at dette niveau kan opnås, men det vil kræve en betydelig ind‐

sats for at brande Ringsted Kommune, herunder at sikre en væsentlig attraktivitet for Ringsted som bosætningsby.

Worst case:

Det skønnes, at Ringsted kan risikere at opnå en formindsket befolkningstilvækst, svarende til en nedjustering af

DST’s prognose på 2% p.a. og pr. aldersgruppe. Dette vurderes at være det mest realistiske worst‐case scenarie, som

antageligt vil kunne udfalde sig såfremt Ringsted ikke formår at øge sit attraktionsniveau, eller hvis konkurrencen fra

Storkøbenhavn og eksempelvis Køge, ift. bosætning, vil spidste til. Dette kan eksempelvis ske, såfremt boligpriserne i

disse områder ikke udvikler sig mærkbart opadgående.

I så fald estimeres efterspørgslen som følger:

Således vurderes worst‐case efterspørgslen at andrage et gennemsnit på ca. 8.800 m² pr. år, svarende til ca. 85 boli‐

ger.

I worst‐case scenariet ligger den projekterede efterspørgsel kun marginalt under den efterspørgsel der forventes i i

det mest sandsynlige scenarie. Dette skyldes, at de inputs der ligger bag ved befolkningsprognosen, såsom nettotil‐

flytning, fødsels‐ og dødsrater m.v., overordnet set betragtes som meget stabile og med få mærkbare udsving fra år

til år. Derfor er worst‐case scenariet et udtryk for Sadolin & Albæks forventninger til, hvordan efterspørgslen reali‐

stisk set i værste fald vil udvikle sig, hvis der ikke skabes en større attraktionsværdi for Ringsted som bosætningsby.

I det hele taget kan det ses på de estimerede arealbehov, at udsvingene i forhold til efterspørgslen pr. scenarie vur‐

deres, at være ganske lav. De marginale udsving må betragtes som en funktion af en forventning om en alt andet

lige ganske stabil og moderat befolkningstilvækst, som skyldes at befolkningsudviklingens underliggende variable

(såsom nettotilflytning, indvandring og fødselsrater) historisk har udviklet sig meget stabil og uden mange markante

udsving. I rapportens pkt. 5 opsamles det forventede boligarealbehov på baggrund af ovenstående scenarieanalyser.


0‐17‐årige 20 ‐6.331 ‐3.469 ‐294

18‐25‐årige 35 ‐1.646 ‐3.361 ‐4.699

26‐35‐årige 55 14.553 11.535 ‐3.234

36‐55‐årige 65 ‐22.231 ‐42.806 ‐19.428

56‐70‐årige 60 5.821 35.221 21.580

+70‐årige 55 40.048 34.496 30.777

Total 30.213 31.615 24.701

Pr. år (gns.) 7.553 6.323 4.940



Endeli

gt ud

kast

39

For en sammenfattende redegørelse af den estimerede boligefterspørgsel pr. scenarie og med en hhv. 2‐, 5‐ og 10‐

årig tidshorisont, henvises derfor til konklusionsdelen i rapportens pkt. 5.

Den overordnede boligefterspørgsel kan til en væsentlig grad påvirkes af kommunen. Som nævnt vil attraktive tilbud

på skole‐ og dagsinstitionsområdet være med til at skabe større attraktion. Det vurderes ydermere, at der kan være

et stort potentiale for at hæve boligefterspørgslen ved at anlægge eller udvide den eksisterende frie parkering ved

Ringsted Station, som i forbindelse med tilføjelsen af Køge‐Ringstedbanen kan fungere som et ”park and ride” kon‐

cept.

3.10 Overordnede tendenser i valg af bosætningslokation

Internationalt ser man i dag at befolkningerne bevæger sig fra land mod by. Dette er også gældende i Danmark, og

som tallene jf. rapportens pkt. 3.7 afslører, observeres denne tendens også i Ringsted Kommune.

Den største befolkningstilvækst sker i de største byer, specielt København og Aarhus. Dette hænger til dels sammen

med såvel beskæftigelses‐ og uddannelsesmulighederne, idet de største metropoler typisk også har det bredeste og

største udbud.

Hertil kommer at den vestlige verden også i højere og højere grad bevæger sig hen mod en service‐ og underhold‐

ningsøkonomi i takt med at produktion og landbrug effektiviseres/automatiseres og ikke længere kan beskæftige det

samme antal som tidligere.

Sammenlagt har det betydet at efterspørgslen efter boliger i de største metropoler i såvel Danmark som i udlandet

er steget voldsomt, mens landområder og de mindre provinsbyer ældes og affolkes.

For boliger indgår i det væsentligste følgende kriterier ved valg af placering til bosætning:

Endeli

gt ud

kast

40

Valg af: Kriterier:

Landsdel/ kommune Relationer/ arbejdsplads Infrastruktur Offentlig transport Omgivelser Prestige Økonomi

Område Natur/ strand/ skov Byliv Indkøbsmuligheder Børneinstitutioner og skoler Infrastruktur Offentlig transport Økonomi

Bygning/ bolig Størrelse Kvalitet Alder Økonomi

For at give de bedst mulige betingelser for, at kunne tilnærme sig det beskrevne ”best case” vækstscenarie, er det

vigtigt at Ringsted Kommune formår, at udnytte mulighederne i de tendenser som generelt driver befolkningens valg

af bosætningskommune. For at opnå en mere markant nettotilflytning i forbindelse med tilføjelsen af Køge‐Ringsted

banen, samt som en afledt effekt af de høje prissætninger på boligmarkedet i Region Hovedstaden, er det vigtigt at

Ringsteds fremadrettede byudvilking kan imødekomme de generelle præferencer for valg af bosætningskommune.

En meget afgørende faktor for valget af bosætningsby er naturligvis prisniveauet. Hvor meget bolig man kan få for

pengene, vil af gode grunde være ganske afgørende for langt de fleste danske husstande. På dette punkt betragter vi

Ringsted, som værende ganske velpositioneret i forhold til sine konkurrenter. Ringsteds boligpriser pr. m² var i 4.

kvartal af 2015 væsentligt lavere end Region Hovedstadens, men også markant under de priser som blev observeret

i Køge og Roskilde, som betragtes som Ringsteds nærmeste konkurrenter i forhold til valget af bosætningskommune.

Endeli

gt ud

kast

41

Realiserede handelspriser på boligmarkedet, 4. kvartal 2015, kr. pr. m²


3.11 Efterspørgsel efter boligtyper

Ovenstående beregninger er baseret på, at der udbydes de boligtyper, som de kommende borgere efterspørger. I

den forbindelse er det vor vurdering, at ca. 40% af afsætningspotentialet for boliger i Ringsted kan allokeres til eta‐

geboliger. Det er således vor vurdering, at de resterende 60% kan allokeres til lav bebyggelse, hvoraf ca. 1/3 kan allo‐

keres til tæt‐lav bebyggelse og de resterende 2/3 til åben lav bebyggelse.

Denne vurdering baserer sig dels på ovenstående estimater for efterspørgslen pr. aldersgruppe, men også på data

for historisk salg og fordelingen af boligtyper i kommunen.

Det er vor vurdering, at rækkehuslignende byggerier i fremtiden vil opleve stigende efterspørgsel som alternativ til

eksempelvis parcelhuse. Denne forventning skyldes, at denne boligtype har undergået en betydelig modernisering

og konceptuel udvikling de senere år. Boligtypen tiltaler flere aldersgrupper som følge af størrelsen og adgangen til

egne små haver eller gårdrum. Det er ligeledes muligt at etablere rækkehuse eller town houses, hvor der både kan

laves altaner, tagterrasser og mindre gårdhaver.

Derudover bør den påtænkte etageboligbebyggelse afspejle et vidst udvalg, og det vurderes at ca. 1/3 af disse boli‐

ger bør være alment boligbyggeri. Det almene boligbyggeri skal målrettes til de borgere som stiller særlige krav, en‐

ten som følge af husstandens økonomi eller særlige helbredsmæssige krav. Hermed menes naturligvis, at der skal

sikres et udbud af almene boliger til familier og enlige i lavindkomstsegmenterne, imens det stærkt stigende antal

ældre også vil medføre et stigende behov for ældreboliger.

Overordnet set forventes det, at den kommende efterspørgsel vil være centreret omkring de mest bynære boligom‐

råder, hvorfor disse områder bør være i primært fokus.

0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Region Hovedstaden

Køge

Roskilde

Ringsted

Ejerlejlighed Parcel‐/rækkehus

Endeli

gt ud

kast

42

3.12 Boligområder i Ringsted Kommune

Ringsted Kommune arbejder internt med en scoring af byens boligområder, som har til formål at kortlægge områ‐

dernes attraktivitet. Der scores på syv parametre på en skala fra 0 til 3, hvor 3 er bedst og 0 er dårligst. De syv para‐

metre som Ringsted Kommune bedømmer områdets attraktivitet på er følgende:

Skoletilbud

Infrastruktur

Indkøb

Bymiljø

Uforstyrrethed

Rekreation & kultur

Kollektiv trafik

Overordnet set er disse scoringsparametre ganske sammenlignelige, med de kriterier for valg af bosætningslokation

som Sadolin & Albæk jf. rapportens pkt. 3.10 vurderer at være de mest afgørende. Det bemærkes dog, at økonomi

ikke fremgår af Ringsted Kommunes scoringsparametre, hvorfor kommunens scoringsmodel ikke indfanger det må‐

ske mest afgørende kriterie for valg af bosætning på både mikro‐ og makroniveau. Ydermere vurderes ”uforstyrret‐

hed” som et scoringsparameter at være en smule tvetydig. I takt med at befolkningen i stigende grad foretrækker at

bosætte sig ved bynære beliggenheder, er uforstyrrethed muligvis ikke en så afgørende parameter i dagens bolig‐

marked. Der vil utvivlsomt være indbyggere som lægger vægt på uforstyrrethed, men der vil formentlig også være

andre persontyper som bevidst fravælger de beliggenheder som scorer højt på denne parameter, da uforstyrrethed

sjældent er en stærk parameter for boliger på bynære beliggenheder. Dette bør holdes for øje når man vurderer,

hvordan områderne anvendes mest hensigtsmæssigt.

Med udgangspunkt i Ringsted Kommunes beskrivelse af udlagte områder til boligudbygning, beskrives i det følgende

hvilke områder der bør være i fokus, for at skabe optimale rammer for vækst‐ og udvikling af Ringsted som bosæt‐

ningsby. På baggrund af ovenstående analyse af boligefterspørgslen, samt Ringsted Kommunes scoring af boligområ‐

derne, vurderer Sadolin & Albæk boligområdernes attraktivitet med henblik på at anbefale optimale bebyggelsesmu‐

ligheder og prioritet.

Områder som ikke vurderes, at være i umiddelbar fokus er ikke beskrevet. På baggrund af aldersgruppernes udvik‐

ling og boligpræferencer, samt kvaliteterne i de enkelte områder, vurderer Sadolin & Albæk i det følgende, hvordan

disse områder vurderes bedst udnyttet, for at opnå en optimal fremtidig efterspørgsel.

Trekantkarréen Trekantkarréen er et delvist udbygget område som indeholder en restbyggeret udlagt til etageboligbebyggelse. Sa‐dolin & Albæk vurderer, at etageboliger vil være den rette anvendelse for dette område, samt at området vil til‐trække en god efterspørgsel fra de indbyggere som ønsker at bo centralt og bynært med kort afstand til stationen.

Endeli

gt ud

kast

43

Henset til, at urbaniseringstendensen allokerer en større andel af den samlede boligefterspørgsel mod bynære belig‐genheder, vurderes attraktiviteten for etageboliger i trekantkarréen at være god. Det er naturligvis vigtigt at be‐mærke, at fremtidig etagebebyggelse i området skal kunne indpasses naturligt i området. Skt. Knudsgade Området omkring Rådhuset og Sct. Bendts Kirke indeholder mulighed for opførelse af et mindre antal boliger i både lav bebyggelse og etagebyggeri. Sadolin & Albæk vurderer, at dette område kan komme til at indeholde nogle af Ringsteds mest attraktive boliger i hhv. etagebyggeri og tæt‐lav byggeri. Med en bynær beliggenhed som kan tilbyde attraktive ”skoletilbud” og ”rekreation og kultur”, samt en fornuftig grad af uforstyrrethed, vil boliger på dette om‐råde kunne appelere til den moderne familie, som gerne vil bosætte sig bynært og samtidig have nogle af de mulig‐heder som sjældent findes på de mest centrale beliggenheder. Kaserneområdet (bolig) Ved det gamle kaserneområde findes en række muligheder for opførelse af bynære boliger, som samtidig vil nyde enormt godt af en kort afstand til både rekreationelle faciliteter og skoletilbud. Dette område vurderes at være gan‐ske attraktivt til opførelse af familieboliger, hvorfor Sadolin & Albæk anbefaler, at områdets ubebyggede arealer pri‐mært anvendes til beboelse i lav bebyggelse. Det skal bemærkes, at erhvervsområdet ved ”Kasernebyen”, beskrives i rapportens pkt. 4.3 og her anbefales det at opføre etageboligbebyggelse. Følges disse anbefalinger, vil området såle‐des fremadrettet indeholde en blanding af tæt lav‐, åben lav‐ og etagebebyggelse, som vil appelere til familier. Arsenalet Arealerne ved krydset mellem Skansen og Kaserne Parkvej er beliggende med kort afstand til indkøbsmuligheder og relativt tæt på de rekreationelle facilitetter omkring Ringsted Sportscenter. Arsenalet er dog ikke særlig bynært og de offentlige transportmuligheder er en smule begrænsede. Derfor anbefaler Sadolin & Albæk, at arealet bør anven‐des til boliger i åben‐lav bebyggelse. Det vurderes dog, at Arsenalet vil være blandt de mindre efterspurgte boligbe‐liggenheder grundet områdets begrænsninger ift. kollektiv trafik, bymiljø, skoletilbud og uforstyrrethed. Benløse Skel & Bækkevej Benløse Skel er en smule afskåret fra centrum af Ringsted By, i den forstand at Vestmotorvejen adskiller området fra den centrale del af byen, som dog hurtigt og nemt kan tilgås via Roskildevej og Nordre Ringvej. Området vurderes, at være oplagt til især lav bebyggelse (både åben og tæt), ligesom der i dag findes ganske mange parcelhuse i Benløse Runding. Grundet områdets forstadslignende omgivelser, forventes det at kunne tiltrække efterspørgsel fra især fa‐milier, som ønsker at bo lidt udenfor byen, men stadig have nem adgang til den centrale del af Ringsted By. Kærup Park Selvom Kærup Park ikke scores på samme måde som Benløse Skel i Ringsted Kommunes vurdering af boligområder‐nes attraktivitet, så anbefales det at området udlægges til tæt‐ og åben‐lav bebyggelse. Det anbefales dog, at der først fokuseres på området ved Benløse Skel, hvorefter Kærup Park bør komme i anden række i forhold til den udvik‐lingsmæssige tidshorisont. Torpet Syd Grundarealet beliggende i den sydlige del af Torpet, langs med Sorøvej, giver mulighed for at opføre nogle ganske attraktive og bynære boliger. Området er beliggende lige udenfor det centrale Ringsted By og fra grundarealet er det nemt at tilgå både Ringsted Station og bymidte. Selvom området har sine begrænsninger hvad angår bymiljø og ind‐købsmuligheder, vurderes disse begrænsninger at blive mere end opvejet af de kvaliteter området har. Den bynære beliggenhed med masser af grønne omgivelser, samt god adgang og tilgængelighed til centrum af byen, skole og re‐kreationelle områder, vurderes at kunne tiltrække en god efterspørgsel efter boliger i lav bebyggelse.

Endeli

gt ud

kast

44

3.13 Delkonklusion: Efterspørgselsudvikling på boligmarkedet

Sadolin & Albæk vurderer, at Ringsted Kommune kan forvente en stabil og moderat befolkningstilvækst over det næste årti. Det skal dog bemærkes, at den mest mærkbare vækst forventes at ske over de næste 5 år. I et 5‐årigt perspektiv vil væksten primært observeres i aldersgrupperne 26‐35‐årige og ældre over 70 år. Fra 2020 og ca. 5 år frem forventes der dog at være en markant vækst i aldersgruppen 56‐70 årige, som typisk omfatter erhvervsaktive seniorer med en høj købekraft. Det vurderes samtidig, via ovenstående analyse af befolkningsprognosernes bagved‐liggende variable, at de eksisterende befolkningsprognoser er en smule for konservative. Ydermere vurderes det, at en stigende del af befolkningen fremadrettet ønsker at bosætte sig bynært fremfor i landområder, alt imens lands‐byerne forventes at have relativt stagnerende folketal. Ved at justere befolkningsprognoserne til det niveau, som Sadolin & Albæk forventer, vurderes det i udgangspunktet at Ringsted Kommune vil opleve en nettobefolkningstilvækst på knap 1.500 personer over de næste 10 år. Baseret på disse personers aldersfordeling, som forventes at være sammenlignelig med aldersfordelingen i Danmarks Stati‐stiks befolkningsprognose, samt aldersgruppernes boligpræferencer, vurderes den kommende efterspørgsel at ud‐gøre ca. 9.500 boligetagemeter pr. år i gennemsnit over de næste 10 år. Dette svarer til et gennemsnitlig årligt be‐hov for opførelse af ca. 95 boliger. Der er opstillet et ”best case” scenarie, som illustrerer at Ringsted Kommune i aller bedste fald, forventes at kunne opleve en efterspørgsel på op til 14.500 boligetagemeter pr. år, i gennemsnit over de næste 10 år. Dette er naturlig‐vis ikke et scenarie som opstår af sig selv, men skal i stedet betragtes som et scenarie der kan arbejdes hen imod. Dette gøres ved, at udvikle og markedsføre de mest attraktive boligarealer først. Ydermere kan der være fokus på, at skabe mere attraktion omkring Ringsted som overordnet bosætningsby, ved bl.a. at se på om der er behov for for‐bedringer af f.eks. parkeringsforhold i station og bymidte, tilbud indenfor skole‐ og dagsinstitutionsområdet, udvik‐ling af bylivsskabende og kulturelle funktioner og/eller sikring af optimale muligheder for adgang til rekreationelle faciliteter, indkøb, natur m.v. På baggrund af analysen i rapportens pkt. 3.9, opsamles herunder den forventede boligefterspørgsel for de enkelte

scenarier og tidshorisonter:

2‐års horisont

Areal (m²) m² p.a. Antal p.a. Areal (m²) m² p.a. Antal p.a. Areal (m²) m² p.a. Antal p.a.

Etagebolig 8.158 4.079 41 8.574 4.287 43 13.565 6.782 68

Åben lav 8.158 4.079 41 8.574 4.287 43 13.565 6.782 68

Tæt lav 4.079 2.039 20 4.287 2.143 21 6.782 3.391 34

5‐års horisont


Etagebolig 19.730 3.946 39 20.736 4.147 41 32.791 6.558 66

Åben lav 19.730 3.946 39 20.736 4.147 41 32.791 6.558 66

Tæt lav 9.865 1.973 20 10.368 2.074 21 16.395 3.279 33

10‐års horisont


Etagebolig 35.308 3.531 35 37.110 3.711 37 55.606 5.561 56

Åben lav 35.308 3.531 35 37.110 3.711 37 55.606 5.561 56

Tæt lav 17.654 1.765 18 18.555 1.856 19 27.803 2.780 28

Worst case Base case Best case



Endeli

gt ud

kast

45

Væksten i Ringsted Kommune er i alle scenarier relativ stabil, og forventes til en vis grad at blive båret af indførelsen

af Køge‐Ringstedbanen i 2018. Derfor er det også den langsigtede vækst der er interessant og det er rammerne for

denne, som bør optimeres over de næste 2‐5 år.

I worst case scenariet, er boligefterspørgslen som beskrevet i rapportens pkt. 3.8, udledt som følge af en overvurde‐

ring af befolkningsvæksten. Der ventes stadig, at være en moderat vækst i boligefterspørgslen over både 5 og 10 år,

om end i en mere beskeden rate end most likely case. I worst case scenariet, kan den erhvervsmæssige efterspørgsel

primært påvirkes af økonomisk lavkonjunktur. Såfremt forventningerne til den økonomiske vækst ikke opfyldes, vil

kontorefterspørgslen i et 2‐årigt perspektiv formentligt begrænse sig til de 6 – 7.000 m² som følge af offentlige ar‐

bejdspladser, imens efterspørgslen i det 5‐ og 10‐årige perspektiv vil være stærkt begrænset. Detailhandelsprogno‐

sen må også forventes nedjusteret i en periode med lavkonjunktur og det samme vil gøre sig gældende for lager,

logistik og industri/produktion, om end antallet af efterspurgte etagemeter med denne anvendelse altid vil afhænge

af kravet fra de specifikke virksomheder, der vælger Ringsted som beliggenhed.

Hvad angår best case scenariet, er historien omvendt. Her regnes der med en opjusteret boligefterspørgsel som

følge af en stigende attraktionsværdi for Ringsted som bosætningsby. Ligeledes vil der i et best case scenarie forven‐

tes en økonomisk højkonjunktur, hvor væksten i Danmarks økonomi vil overstige de nuværende forventninger. Så‐

fremt dette sker, forventes efterspørgslen efter erhvervsarealer i Ringsted at følge konjunkturudviklingen.

For most likely case scenariet forventes, boligefterspørgslen at udvikle sig som beskrevet i rapportens afsnit 3.8, alt

imens der forventes en stabil og moderat vækst i efterspørgslen efter erhvervsarealer.

Sadolin & Albæk vurderer ydermere, at ca. 60% af den fremtidige boligbebyggelse skal være lav bebyggelse, hvoraf ca. 1/3 heraf bør være tæt‐lav og ca. 2/3 bør være åben‐lav. Således bør 40% af boligbebyggelsen allokeres til etage‐boliger, hvoraf ca. 1/3 bør være almene boliger. De almene boliger skal især kunne imødekomme kravene fra den stigende befolkningsgruppe i alderen 70+. For bedst muligt at kunne tilnærme sig en efterspørgselsudvikling i tråd med ”best case” scenariet, vil det være afgø‐rende at Ringsted Kommune udvælger og fokuserer på de boligområder, som forventes at kunne tiltrække størst efterspørgsel. Der bør derfor arbejdes meget selektivt med at udvikle ”de bedste områder” først. Især Trekantskar‐réen, Skt. Knuds Gade og Kaserneområdet forventes at være de boligområder som bør udvikles først. End

eligt

udka

st

46

4 Efterspørgselsudvikling på erhvervsejendomsmarkedet

I forhold til det erhvervsmæssige vækstpotentiale er det vigtigt at se på den nuværende erhvervsstruktur, beskæfti‐

gelsen og driverne for virksomhedernes valg af ejendomme, herunder beliggenheder, idet disse faktorer kan give en

indikation på, hvilke brancher og virksomhedsstørrelser der efterspørger lokaler, herunder også grunde til opførelse

af lokaler.

I dette afsnit beskrives ligeledes Ringsteds eksisterende erhvervsområder, med henblik på at kortlægge hvordan ud‐

budssiden kan tilpasses den forventede efterspørgsel.

4.1 Beskæftigelse og erhverv

Antallet af beskæftigede i Ringsted Kommune udgjorde ca. 15.700 personer i 2013. Den største andel er ansatte in‐

denfor handel, imens sundhedsvæsnet og sociale institutioner, industriproduktion og bygge og anlæg også er en væ‐

sentlig del af arbejdsmarkedet i kommunen. Fordelingen på de enkelte brancher ses af figuren i pkt. 2.3.

Som en af de større byer i Region Sjælland er der en naturlig koncentration af virksomheder og arbejdspladser i Ring‐

sted. Dette forhold medfører en vis ind‐ og udpendling af arbejdskraft. Ind‐ og udpendlingen på arbejdsmarkedet

illustreres i tabellen nedenfor.


Der blev i 2013 generelt set observeret en nettoudpendling på 604 personer. Ringsted er i et givent omfang en bo‐

sætningsby, som er beliggende i relativ overskuelig afstand til bl.a. Roskilde, Køge, København og en stor del af det

øvrige Sjælland. Derfor er det naturligt at forvente en udpendling, henset til at væksten i især København medfører,

at der skabes flere arbejdspladser, som tiltrækker indbyggere fra kommuner som sågar kan ligge udenfor Region Ho‐

vedstaden.

Ses der på totalerne for hhv. ind‐ og udpendling, er den negative nettoindpendling på 604 personer ganske marginal.

Det relativt høje antal pendlere både ind og ud af Ringsted Kommune, indikerer at Ringsted Kommune er et udmær‐

ket arbejdskraftsopland, samt at pendlerne har ganske gode transportmuligheder til og fra Ringsted.

Indpendling Udpendling Netto

1 Landbrug, skovbrug og fiskeri 100 85 15

2 Industri, råstofindvinding og forsyningsvirksomhed 1.389 1.105 284

3 Bygge og anlæg 1.160 670 490

4 Handel og transport m.v. 1.954 2.407 ‐453

5 Information og kommunikation 116 312 ‐196

6 Finansiering og forsikring 102 408 ‐306

7 Ejendomshandel og udlejning 58 90 ‐32

8 Erhvervsservice 637 808 ‐171

9 Offentlig administration, undervisning og sundhed 2.373 2.560 ‐187

10 Kultur, fritid og anden service 221 263 ‐42

11 Uoplyst aktivitet 5 11 ‐6

I alt 8.115 8.719 ‐604Endeli

gt ud

kast

47

Antallet af virksomheder, der typisk er brugere af kontorejendomme, udgør ifølge NN Markedsdata 264 virksomhe‐

der på kommuneniveau, hvoraf 88 er enkeltmandsvirksomheder og kun 4 kontorvirksomheder har over 100 ansatte,

alt imens der ikke er nogen kontorvirksomheder med over 200 arbejdspladser. De kraftigst repræsenterede bran‐

cher er fast ejendom, adm. tjenesteydelser og hjælpetjenester, liberale, videnskabelige og tekniske ydelser samt un‐

dervisning. Antallet af virksomheder pr. branche er illustreret i rapportens pkt. 2.4.

Ses der igen på de typiske kontorvirksomheder, er der tale om en stor andel af mindre virksomheder med op til 50

ansatte, hvilket har nogle konsekvenser for den størrelse af kontorejendomme, som efterspørges. En kontoransat

bruger ca. 20–25 m2, afhængig af bygningens alder og effektivitet, hvilket svarer til, at en virksomhed på 25 medar‐

bejdere skal bruge ca. 500 m2.

Ringsteds erhvervsstruktur, som beskrevet i pkt. 2.3 med et stort antal små og mellemstore virksomheder medfører,

at der er en meget begrænset efterspørgsel efter store kontor‐ eller domicilejendomme og i langt højere grad en

efterspørgsel efter mindre ejendomme eller flerbrugerejendomme. De traditionelle ”company houses” er typisk i

størrelsesordenen 2.000 m2, hvilket medfører, at der skal findes minimum 4‐5 nye lejere, før et projekt kan gennem‐

føres.

På udbudssiden har Ringsted en række erhvervsområder, som ligger mere eller mindre perifært i forhold til offentligt

transport, men som kan ligge motorvejsnært og bebygges med store etagearealer. Disse arealer er således ofte gan‐

ske velegnede til logistik, industri og eksempelvis boksbutikker, engroshandel eller andre virksomheder med krav om

et stort etageareal og god adgang til motorvejsnettet.

4.2 Virksomhedernes areal‐ og lokaliseringskrav

I det følgende har Sadolin & Albæk opstillet en oversigt over de mest afgørende kriterier for virksomhedernes valg af

beliggenhed og ejendom. Det er netop disse kriterier, som vi mener bør vurderes, når man forsøger at klassificere et

erhvervsområdes kvalitet og attraktivitet:

Endeli

gt ud

kast

48

Valg af: Kriterier:

Landsdel/ kommune Adgang til kunder og medarbejdere Uddannelsesinstitutioner Infrastruktur Offentlig transport Lufthavn Omgivelser Prestige Økonomi

Område Adgang til kunder og medarbejdere Klyngedannelse Uddannelsesinstitutioner Byliv Indkøbsmuligheder Infrastruktur Offentlig transport Økonomi

Bygning/ bolig Fleksibilitet og effektivitetKvalitet Alder Økonomi Parkering

Ovenstående varierer naturligvis en smule fra branche til branche og virksomhed til virksomhed, men skal anses som

generelle overordnede udvælgelseskriterier. I det følgende gives der derfor også en mere dybdegående beskrivelse

af, hvad de enkelte erhvervssegmenter mere specifikt efterspørger. Derudover beskrives de mest overordnede ten‐

denser for virksomhedernes lokaliseringskrav.

Overordnet set er der især to såkaldte ”megatrends”, som for tiden observeres hos stort set alle virksomheder, når

de stiller krav til deres ejendom. I samtlige erhvervssegmenter observeres en generel ”flight to quality”, hvor virk‐

somheder i langt højere grad end tidligere har fokus på kvaliteten af deres arealer.

Høj kvalitet betyder at virksomhederne er villige til at betale for moderne, funktionelle, energivenlige og omkost‐

ningseffektive arealer. Funktionalitet varierer naturligvis, afhængig af hvilken type virksomhed og funktion der er

tale om. Denne trend har generelt set lagt et pres på den aldrende bygningsmasse over hele landet, og mange ste‐

der i landet har tomgangen og lejeniveauerne i utidssvarende ejendomme således udviklet sig modsatrettet af den

positive tendens som observeres for ejendomme af mere primær karakter. Netop derfor er det også vigtigt, at Ring‐

sted Kommune sikrer en fortsat udvikling og kvalitetssikring af de eksisterende og veletablerede erhvervsområder,

således at man sørger for at fastholde de virksomheder som allerede er bosat i Ringsted.

En anden megatrend er ”clustering”, eller klyngedannelse, som betyder at virksomheder i stigende grad ønsker at

lokalisere sig i i områder med ”ligesindede” og ofte med synergier fra andre virksomheder.

Endeli

gt ud

kast

49

Klyngeeffekter har eksisteret siden de første markedspladser, hvor det var naturligt at tiltrække kunder med et

større udvalg ‐ ofte koblet med underholdningsindslag. På større markedspladser så man typisk at der blev etableret

områder med f.eks. grøntsager, guldsmede, krydderier m.v.

I byplanlægningen blev erhvervsområder ofte etableret så de tilgodeså specielle behov for forskellige brancher, så‐

som f.eks. industriområder m.v.

I takt med erhvervsudviklingen ser man i dag, at virksomhedernes behov udvikler sig mere og mere specialiseret,

således at de traditionelle vertikale organisationer med produktion, lager og administration i samme kompleks i dag

er mere opdelte, og således samler de administrative funktioner i udprægede kontorområder, lagerfunktioner i cen‐

traliserede lagre i større lagerområder o.s.v. Dette sker typisk i f.eks. erhvervsområder med en speciel karakter hvor

de enkelte funktioners specielle behov tilgodeses i bedst mulige omfang.

Herudover ses en ny tendens til at forskningsvirksomheder ønsker at etablere udviklingsfunktioner og afdelinger/

centre i nærheden af eksisterene forskningsmiljøer – oftest gerne i forbindelse med større uddannelsesinstitutoner.

Hertil etableres ofte deciderede inkubatormiljøer, hvor såvel forskere som studerende har mulighed for at etablere

en nystartet virksomhed eller et projekt i et understøttende miljø med andre forskere med fælles faciliteter og mu‐

lighed for rådgivning og andre fælles støttefunktioner. Eksempler er bl.a. Scion DTU og Symbion. Flere kommuner og

regioner fokuserer meget på at udvikle deciderede videns‐ og udviklingsområder, forudsat at disse kommuner har

en vis nærhed til, og sammenhæng med, universitetsmiljøer.

I Ringsted Kommune er eksempelvis Kærup Erhvervspark et godt eksempel på clustering indenfor engrossalg af ent‐

reprenørmaskiner o. lign. Virksomhederne ønsker altså, at lokalisere sig tæt på andre sammenlignelige virksomhe‐

der, hvilket skaber en naturlig band‐wagon effekt, som mange developere og byudviklere i dag forsøger at drage for‐

del af. Selandia Park er et eksempel fra Ringsted Kommune på en anden type klyngedannelse.

Andre gode eksempler er også Skandinavisk Transport Center i Køge, eller boksbutikcentret BIG i Herlev, som for

hver deres erhvervssegmentet har haft en væsentlig tiltrækningskraft på virksomheder grundet muligheden for

clustering.

Det skal desuden bemærkes, at virksomheder på tværs af brancher, helt generelt sætter større og større krav til

nærhed til kvalificeret arbejdskraft. Dette er især en tendens, som er affødt af at de førende virksomheder i dag kon‐

kurrerer mere intenst om at tiltrække de største talenter.

I forlængelse af de branchespecifikke krav gennemgås de forskellige erhvervssegmenters overordnede krav til belig‐

genheder og arealer.

Endeli

gt ud

kast

50

Detailhandel

Udvalgsvarebutikker ønsker en høj grad af eksponering og fodfald, hvorfor strøgbeliggenheder og placeringer i vel‐

drevne shoppingcentre er den naturlige primære beliggenhed. Den stigende internethandel har medført en tendens

til ændringer i efterspørgslen efter detailhandelsarealer. I dag har strøgbutikker således en sekundær funktion som

en slags ”showrooms”, som til en vis grad også er med til at forvandle centrale byområder til at være præget af ople‐

velsesaktiviteter i højere grad end indkøbsmuligheder. Direkte adgang fra gadeplan, butiksfacader og en begrænset

dybde i lokalerne er også essentielle faktorer for udvalgsvarebutikker.

Hvad angår dagligvarebutikker er synlighed, tilgængelighed og opland de vigtigste faktorer. Dagligvarebutikker har et

naturligt behov for mere plads, men har ikke behov for strøgbeliggenheder eller showroomfunktioner. Samtidig er

der behov for tilgængelighed, således at kunder nemt kan tilgå butikken, ligesom at vareleverandører skal have ef‐

fektiv adgang.

Boksbutikker

Boksbutikker kræver selvsagt et større areal i deres ejendomme, som ligeledes også typisk har en stor andel af lager‐

plads tilknyttet butiksarealerne. Synlighed, tilgængelighed og opland er vigtigt for boksbutikkernes omsætningspo‐

tentialer, ligesom parkeringsmuligheder er en absolut nødvendighed. Som nævnt i eksemplet med BIG i Herlev, er

clustering‐fænomenet en afgørende faktor i dette segment. Dette skyldes i høj grad, at boksbutikker som ikke er i

direkte konkurrence med hinanden, kan komplementere hinanden da de hver især tiltrækker deres andel af det

samlede fodfald, hvilket således skaber en større eksponering for ”naboen”. Dette forklarer eksempelvis hvorfor El‐

giganten gerne vil ligge ved siden af IKEA. Hvis folk er taget i IKEA for at købe møbler, er det nemlig oplagt at de også

kan gøre deres elektronikindkøb i samme ombæring. Det skal dog bemærkes, at efterspørgslen efter grundarealer

og ejendomme indenfor boksbutiksegmentet for tiden udvikler sig i et relativt begrænset omfang.

Kontor

De klassiske kontorerhverv efterspørger typisk en stationsnær beliggenhed og moderne lokaler med et godt lysind‐

fald, som har en høj fleksibilitet i forhold til indretning. Der efterspørges i stigende grad delte faciliteter og kontor‐

fællesskaber er generelt set blevet mere populære. De videnstunge kontorvirksomheder følger i høj grad tendensen

til clustering, typisk i kort afstand til landets universiteter, hvilket giver dem bedre vilkår for at rekruttere fremtidens

talenter. Derudover efterspørger kontorvirksomhederne ejendomme med et velfungerende indeklima, som både

kan understøtte medarbejdernes trivsel og energieffektivitet via moderne tekniske installationer. Parkeringsfacilite‐

ter efterspørges også af kontorbrugerne, således at kunder og medarbejderes adgang til faciliteterne er i top. Hvad

angår arealforbrug i kontorejendomme vil moderne og funktionelle ejendomme typisk udgøre 20 m² pr. medarbej‐

der, alt imens de mere utidssvarende kontorejendomme har et arealforbrug på helt op til 30 m² pr. medarbejder.

Lager og logistik

Virksomheder indenfor lager og logistik efterspørger selvsagt ejendomme, som kan imødegå deres høje pladskrav.

For lagerejendomme er især loftshøjden en afgørende faktor, alt imens logistikejendomme primært stiller krav til en

optimal adgang til motorvejsnettet og et stort antal funktionelle ramper. Logistikvirksomheder er selvfølgelig også

pladskrævende, men især loftshøjden er et større krav for ejendomme som anvendes til lagring i højere grad end

distribution. For lager‐ og logistikvirksomheder er medarbejdernes trivsel også en faktor, hvorfor virksomhederne

Endeli

gt ud

kast

51

stiller krav til f.eks. omklædningsrum, pause‐ og hvileområder og oftest efterspørger virksomhederne også mulighe‐

den for lettilgængelig fastfood eller lignende.

Distribution

For virksomheder indenfor distribution er det afgørende at være tæt på de største befolkningsområder med nem

adgang til motorvejen, da dissse virksomheder er kendetegnede ved at modtage store mængder varer fra store last‐

biler, for herefter at ompakke dem til mindre biler der typisk leverer direkte til forbrugeren eller den lokale butik. Da

der typisk for disse virksomheder er tale om en stor trafik af lastbiler, vil afstanden og dermed tiden på vejene være

en meget væsentlig ekstraomkostning.

Produktionsvirksomheder

Indenfor produktionsbranchen er kravene relativt sammenlignelige med lager‐ og logistikvirksomheder. Dog adskil‐

ler produktionsvirksomhedernes krav sig, i den forstand at tilgængeligheden for medarbejderne typisk er i højere

fokus. Dette skyldes primært, at produktionsvirksomheder har væsentligt flere ansatte end lager‐ og logistikvirksom‐

heder. Derfor foretrækker disse virksomheder, at være beliggende tættere på beboelsesområder, ligesom parkering

og offentlige transportmuligheder vigtige faktorer for produktionsvirksomheder. Afhængig af hvilken type produk‐

tion der er tale om, vil en produktionsvirksomhed også have behov for at placere sig i områder som kan tolerere en

vis grad af eksempelvis støj‐ og/eller lugtgener.

4.3 Erhvervsområder i Ringsted Kommune

Ringsted Kommune råder over en ganske stor mængde erhvervsarealer, som omfatter både eksisterende erhvervs‐

ejendomme, men i mange områder også ubebyggede erhvervsgrunde. Med udgangspunkt i COWI’s analyse af er‐

hvervsområderne i Ringsted, samt Ringsted Kommunes beskrivelse af by‐ og erhvervsudvikling 2015, beskrives i det

følgende hvilke områder der bør være i fokus, for at skabe optimale rammer for vækst‐ og udvikling af Ringsteds er‐

hvervsliv, herunder hvilke erhvervssegmenter der bør fokuseres på fremadrettet. Overordnet set vurderer Sadolin &

Albæk, at de bedste vilkår for den fremtidige vækst, vil skabes via en meget selektiv og målrettet markedsføring af

de mest attraktive erhvervsområder.

Områder som ikke vurderes, at være i umiddelbar fokus er ikke beskrevet og for en mere dybdegående beskrivelse

af Ringsteds Erhvervsområder henvises til COWI’s analyse. På baggrund af virksomhedernes lokaliseringskrav og kva‐

liteterne i de enkelte områder, vurderer Sadolin & Albæk i det følgende, hvordan disse områder vurderes bedst ud‐

nyttet, for at opnå en optimal fremtidig efterspørgsel.

Ligesom det er tilfældet med boligområderne, arbejder kommunen internt med en scoring af byens erhvervsområ‐

der, som har til formål at kortlægge områdernes attraktivitet. Der scores på syv parametre på en skala fra 0 til 3,

hvor 3 er bedst og 0 er dårligst. De syv parametre som Ringsted Kommune bedømmer områdernes attraktivitet på er

følgende:

Infrastruktur

Tilgængelighed

Nærhed til byfunktioner

Endeli

gt ud

kast

52

Udviklingsmuligheder

Homogenitet/klyngedannelse

Præsentation og stand

Synlighed

Som udgangspunkt vurderes de syv overordnede parametre at udgøre en udmærket scoring af Ringsteds erhvervs‐

områder. Sadolin & Albæks parametre som beskrevet i rapportens pkt. 4.2 ovenfor, er overordnet set ganske sam‐

menlignelige med Ringsted Kommunes syv scoringsparametre. Udfordringen med scoringen af erhvervsområderne

er, at lokaliseringskravene naturligvis varierer betydeligt afhængig af virksomhedstype. Denne udfordring gør sig

gældende hvad end man scorer på Ringsted Kommunes syv parametre, eller på de parametre som Sadolin & Albæk

har angivet i rapportens pkt. 4.2 ovenfor.

I det følgende gennemgås kommunens erhvervsområder, med henblik på at kvalificere den mest hensigtsmæssige

fremadrettet anvendelse, som vurderes at vil skabe størst efterspørgsel fra potentielle virksomheder.

Kærup Erhvervspark

Det motorvejsnære område ved Kærup Erhvervspark huser i dag en række engroshandelvirksomheder, og området

er i sig selv ganske funktionelt ift. denne anvendelse. Det anbefales dog, at der fremadrettet fokuseres på, at ind‐

lemme industri‐ og produktionsvirksomheder i området, under forudsætning af at disse virksomheders drift ikke

medfører støj‐ eller lugtgener, som kan påvirke den boligbebyggelse som anlægges ved området omkring Skrænten,

som grænser op til Kærup Erhvervspark. Således vurderes dette erhvervsområde fremadrettet at kunne appellere til

de lokaliseringskrav som produktionsvirskomheder stiller. Grunden hertil skal findes i, at området indeholder relativt

store arealer, og samtidig har en god tilgængelighed og nærhed til byen og de omkringliggende boligområder, hvor‐

for industri‐ og produktionsvirksomhederne kan opnå en god placering i forhold til arbejdskraftoplandet.

Jordemodervej

De store, ubebyggede og motorvejsnære arealer ved Jordemodervej vurderes at være ganske optimale til fremtidig

lager‐ og logistikanvendelse. Dette skyldes en let tilgængelighed til motorvejen og muligheden for at imødekomme

store pladskrav. Henset til grundarealets størrelse, er det potentielt set muligt at anlægge et transportcenter på

dette område, som vil kunne huse flere lager‐ og logistikejendomme. Det bør i den forbindelse sikres, at der kan til‐

bydes gode adgangsforhold til motorvejsnettet. Sadolin & Albæk vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt at ud‐

nytte sig af rastepladsafkørslerne ved Kværkeby, for at sikre en stærk forbindelse mellem Jordemodervej og motor‐

vejsnettet.

Holbækvej, Klosterparken og Nørregade

Disse tre områder er alle beliggende ud til motorvejen og tæt ved Ringsted Outlet. Dette medfører, at disse arealer

vil være oplagte til boksbutikanvendelse med særligt pladskrævende varer. Rammerne for en optimal boksbutikbe‐

liggenhed er allerede på plads, da fodfald og eksponering, afledt af det veldrevne Ringsted Outlet er optimale, lige‐

som tilgængeligheden fra motorvejsnettet er perfekt til denne anvendelsestype.

Endeli

gt ud

kast

53

Kasernebyen

Området huser i dag en række mindre serviceerhverv og området er udlagt til blandet bolig og erhverv. Sadolin &

Albæk vurderer, at den fremtidige optimale udnyttelse af området vil opnås ved fremadrettet at fokusere på at udvide

områdets boligarealer. Området vurderes optimalt i forhold til opførelse af etageboliger og town houses, som kan

have en bynær beliggenhed med kort afstand til både shoppingmuligheder, byliv, motorvej, offentlig transport og

rekreative områder. Økonomisk set er boliganvendelsen mest favorabel, og området vurderes at kunne udvikles til at

indeholde nogle af Ringsteds mest attraktive boliger, hvilket vil være med til at skabe en øget attraktionsværdi for

byen. De på området eksisterende serviceerhverv, forventes at kunne blive i området uden at være til hinder for ud‐

vikling af områdets boligmasse. Fremadrettet bør den erhvervsmæssige udvikling af Kasernebyen udelukkende foku‐

sere på virksomheder, som naturligt kan indpasses i et område som gennemgående er udlagt til boliganvendelse.

Ringsted Station og Ringsted Syd

De stationsnære områder indeholder i dag en blanding af boliger og forskellige typer af erhverv. Fremadrettet bør

områdets restrummelighed og fornyelsesmuligheder være fokuseret på opførelse af kontorer og etageboliger. Henset

til erhvervsstrukturen i Ringsted bør kontorlokaler i området appelere til små‐ og mellemstore virksomheder, enten

via multibrugerhuse eller kontorbebyggelse i en lidt mindre skala. Områderne indeholder i dag Selandia Park, som har

en udvidelsesmulighed på ca. 8.000 m². Det anbefales at denne mulighed beholdes som en slags reserve, for virksom‐

heder indenfor medicinalbranchen, som har specifikt ønske om denne beliggenhed. Hertil vurderes den eksisterende

udvidelsesmulighed at være tilstrækkelig. Specielt stationsnærheden, nærheden til byen og en udmærket synlighed,

vurderes at være de afgørende parametre iht. denne anvendelse.

Odinsvejkvarteret

Det såkaldte Odinsvejkvarter består i dag af en række erhvervsejendomme indenfor bl.a. detailhandel med pladskræ‐

vende varer, lager og industri. Området har en god tilgængelighed og infrastruktur og den nordvestlige (bynære) del

af området er meget stationsnært. Det vurderes mest hensigtmæssigt, at Ringsted Kommune udvikler dette område

til at imødekomme en relativ beskeden efterspørgsel efter kontorarealer. Den mest bynære del af Odinsvejkvarteret

vurderes, at kunne være velfungerende til kontor‐ og etageboligbebyggelse, alt imens de syd‐ og østlige dele af områ‐

det bør bibeholde sin nuværende funktion. Dette skyldes vores tro på, at det største udviklingspotentiale findes i den

by‐ og stationsnære del af Odinsvejkvarteret, da netop nærheden til by og station, samt en udmærket synlighed, kan

komme området til gavn.

Dyssegårdsvej

Trods nærhed til jernbanen har området ikke en optimal tilgængelighed i forhold til togstation. Adgangen til motor‐

vejsnettet vurderes at være udmærket. Jernbaneanlæggene i området giver dog mulighed for direkte adgang med

modulvogntog. Området bør ikke have primær fokus, men det anbefales at områdets mest jernbanenære arealer

udlægges til én eller flere logistikvirksomheder som specifikt kan drage fordel af adgangen til modulvogntog, som er

områdets umiddelbare styrke. Derudover kan området huse mindre håndværksvirksomheder, let industri og lignende.

En stor del af området indeholder i dag en større asfalteret plads, som anvendes af Dansk Auto Logik til lagring og

opbevaring af motorkøretøjer. Der ses ikke nogen umiddelbare ændring til at ændre på denne plads, men såfremt

området fremadrettet efterspørges af en virksomhed, bør omdannelse af lagerpladsen inddrages i kommunens over‐

vejelser.

Endeli

gt ud

kast

54

Slagteriet

Området som domineres af Ringsteds største virksomhed, slagteriet Danish Crown, vurderes at være velfungerende i

forhold til den eksisterende slagteridrift. Der bør ikke være et stort fokus på området fremadrettet og den eksiste‐

rende restrummelighed bør holdes som en reserve, for produktionsvirksomheder som måske kunne have en interesse

i at være beliggende tæt ved Danish Crown. Området vurderes ikke at være ligeså konkurrencedygtigt som eksempel‐

vis Kærup Erhvervspark og Jordemodervej iht. at tiltrække industri, produktion, lager, logistik el. lign. og derfor for‐

ventes det kun at være muligheden for klyngedannelse ifm. Danish Crown, som potentielt vil kunne tiltrække store

virksomheder til området.

Næstvedvej og Bragesvej

Disse erhvervsområder er oplagte til industri‐ og produktionsvirksomheder, som ikke har et stort behov for direkte

adgang til motorvejsnettet. Der skal naturligvis tages hensyn til de boligområder som ligger tæt ved disse erhvervs‐

områder, således at boligernes kvalitet ikke nedgraderes som følge af eksisterende eller fremtidig industriel anven‐

delse. Områderne er beliggende i udkanten af byen og vurderes at være udmærkede til anvendelse for eksempelvis

mindre håndværks‐ og produktionsvirksomheder. I forhold til områdets scoringsparametre vurderes det ikke, at om‐

rådet kan konkurrere med eksempelvis Kærup Erhvervspark og Jordemodervej når det kommer til at tiltrække større

virksomheder. Netop af denne grund, anbefaler Sadolin & Albæk at der ikke holdes et særlig stort fokus på området.

Øvrigt

Hvad angår detailhandlen, er det Sadolin & Albæks vurdering, at der bør fokuseres på de allerede etablerede detail‐

handelsområder. Den fremtidige efterspørgsel efter detailhandelsarealer skal kunne imødegås ved at fornye og ud‐

vide de eksisterende arealer i og omkring bymidten, samt i Ringsted Outlet. En fornyelse og udvidelse kan, i et byud‐

viklingsmæssigt perspektiv, være med til at skabe synergi mellem Ringsted Outlet og bymidtens detailhandelsområ‐

der, herunder også caféer og restauranter, som er med til at skabe liv i bybilledet. En forøget synergi mellem Bymid‐

ten og Ringsted Outlet og en fortsat klyngedannelse af detailarealerne i disse områder, bør desuden være med til at

øge fodfaldet i Ringsteds detailområder. I bymidten og området omkring Ringsted Outlet bør der fokuseres mest på

udvalgsvarebutikker, alt imens det forventede arealbehov til dagligvarebutikker bør have en strategisk velovervejet

placering i forhold til byens mest attraktive boligområder. En lignende anbefaling foretages i øvrigt af ICP, som del af

den detailhandelsanalyse der er leveret til Ringsted Kommune.

Udover at erhvervsområderne ved Ringsted Station, Ringsted Syd og Kasernebyen byder på gode muligheder for bo‐

ligbebyggelse, er der øvrige områder i Ringsted som bør have et fremadrettet fokus til udvikling af boliger i lav be‐

byggelse. Sadolin & Albæk er bekendte med, at Huskompagniet A/S i dag er ved at opføre boliger i lav bebyggelse

ved Skrænten, bag Kærup Erhvervspark, og dette område indeholder en stor restrummelighed som ligeledes bør

anvendes til boliger i lav bebyggelse. Eksempelvis er Sadolin & Albæk bekendte med at ejendomsselskabet HD Ejen‐

domme A/S råder over en byggeret på ca. 24.000 m² til parcel‐ og rækkehuse i området ”Skrænten”, som ligger bag

ved Kærup Erhvervspark.

Det skal også bemærkes, at efterspørgslen efter de områder som udlægges til logistikanvendelse, kan blive udfor‐

dret af det udbud som findes i Skandinavisk Transportcenter (STC) i Køge. Dette skyldes, at STC har formået at til‐

trække en række velrenommerede virksomheder som lejere, hvilket forventes at skabe yderligere efterspørgsel efter

Endeli

gt ud

kast

55

de resterende moderne og funktionelle arealer, som kan tilbyde virksomhederne en væsentlig grad af klyngedan‐

nelse. STC kan således udgøre en trudsel for den forventede fremtidige efterspørgsel efter logistikarealer i Ringsted

Kommune, om end trudslen kun vurderes at være relevant i en kortsigtet tidshorisont, altså over de næste 2 til 5 år.

I rapportens konklusion jf. pkt. 5, er der desuden opsamlet hvilke anbefalinger Sadolin & Albæk knytter til de områ‐

der som er gennemgået ovenfor. I disse anbefalinger opsamles områdernes optimale anvendelse, en forventning til

hvilken efterspørgsel området fremadrettet vil generere og Sadolin & Albæks vurdering af den mest optimale tidsho‐

risont for den forventede udvikling af området.

4.4 Beskæftigelsesudviklingen i Ringsted Kommune

Generelt har Region Sjælland haft udfordringer med, at få gang i væksten på arbejdsmarkedet efter finanskrisen

medførte en årrække med faldende beskæftigelse:

Antal beskæftigede, ’000 personer, Region Sjælland


Zoomes der ind på Ringsted Kommune, findes en opgørelse over den samlede bruttoledighed på kommuneplan,

hvilket indikerer at beskæftigelsesudviklingen i Ringsted har været nogenlunde i tråd med den udvikling der generelt

er observeret i regionen over det sidste årti.

350

360

370

380

390

400

410

420

2007K1

2007K3

2008K1

2008K3

2009K1

2009K3

2010K1

2010K3

2011K1

2011K3

2012K1

2012K3

2013K1

2013K3

2014K1

2014K3

2015K1

2015K3

Endeli

gt ud

kast

56

Bruttoledighed, antal ledige personer, Ringsted Kommune


På trods af, at arbejdsmarkedet fortsat lader til at være påvirket af finanskrisen, ses der dog tydelige tegn på frem‐

gang når man betragter perioden fra medio 2013 og frem.

Den generelle beskæftigelsesudvikling i Ringsted Kommune lader således til, at være relativt konjunkturafhængig,

hvilket kan være med til at forklare den ganske beskedne udvikling i beskæftigelsen som er observeret i de seneste

år. I takt med at væksten i Dansk økonomi forventes at fortsætte i et stabilt om end moderat tempo, må det forven‐

tes at arbejdsmarkedet og beskæftigelsen i Ringsted Kommune følger en nogenlunde tilsvarende moderat udvikling.

4.5 Investeringsmarkedet for erhvervsejendomme

Transaktionsvolumenen for erhvervs‐ og investeringsejendomme var stigende i hele 2015 og den samlede transakti‐

onsvolumen for hele landet i 2015 er estimeret til ca. kr. 48 mia. Den øgede transaktionsaktivitet har indtil nu i høj

grad været koncentreret i Storkøbenhavn og til dels Aarhus, hvor det primære segment har været det mest efter‐

tragtede. Det primære segment omfatter moderne, funktionelle og omkostningseffektive ejendomme på de mest

attraktive beliggenheder.

Markedet for primære ejendomme i Storkøbenhavn er begrænset, og det forventes derfor, at den øgede efterspørg‐

sel også vil resultere i handler med ejendomme af mere sekundær karakter. Særligt har flere udenlandske investorer

med speciale i udvikling af ”vanskelige” ejendomme vist interesse for det sekundære segment. På trods af at de dan‐

ske pensionskasser hidtil stort set udelukkende har investeret i kontordomiciler med en stærk lejer eller i boligejen‐

domme for at sikre en lav risiko, har vi igennem de sidste par år oplevet, at de har været aktive i en bredere del af

markedet. Dette vidner om en øget risikovillighed og har f.eks. betydet, at enkelte pensionskasser er begyndt at in‐

vestere i den ældre boligmasse i Storkøbenhavn, dvs. i ejendomme, som typisk kræver aktiv asset management for

at udnytte værdipotentialet fuldt ud, hvilket pensionskasserne før i tiden ville have fravalgt.

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

1.100

1.200

2007M01

2007M05

2007M09

2008M01

2008M05

2008M09

2009M01

2009M05

2009M09

2010M01

2010M05

2010M09

2011M01

2011M05

2011M09

2012M01

2012M05

2012M09

2013M01

2013M05

2013M09

2014M01

2014M05

2014M09

2015M01

2015M05

Endeli

gt ud

kast

57

Sadolin & Albæk har udelukkende kendskab til en enkelt ejendomstransaktion i Ringsted Kommune i 2015. Det dre‐

jer sig om salget af en kontorejendom på ca. 2.350 m² beliggende på Sct Knudsgade 2. Ejendommen blev handlet til

en pris på kr. 25,25 mio. svarende til en pris på 10.717 kr. pr. m².

Manglen på investeringstransaktioner i Ringsted Kommune vidner om, at markedet for handler med investerings‐

ejendomme i Ringsted Kommune stort set kun består af brugertransaktioner. Ligeledes vil efterspørgslen efter er‐

hvervsgrunde primært komme direkte fra brugermarkedet, da profesionelle developers vil have svært ved at reali‐

sere en profitabel forretningsplan ved køb og udvikling af erhvervsgrunde i Ringsted. Derfor forventes den eksiste‐

rende efterspørgsel på erhvervsgrunde og –lokaler at udvikle sig positivt, om end med en relativt beskeden vækst,

da efterspørgslen må forventes, at være relativt konjunkturafhængig.

I Ringsted Kommune udbydes der i øjeblikket en række grundarealer til erhvervsbebyggelse. Erhvervsarealer i Ring‐

sted i dagens marked formår sjældent at tiltrække den store opmærksomhed fra profesionelle ejendomsudviklere

(developers), som har til hensigt at bygge i spekulation. Efterspørgslen skal derfor komme fra brugersiden, hvorfor

det er vigtigt at Ringsted Kommune forsøger at tiltrække virksomheder, som med fordel kan ønske at placere sig i

Ringsted.

Hvad angår boliganvendelse, vil det være mere sandsynligt at profesionelle developers og investorer kunne have

interesse i, at anskaffe velbeliggende grundarealer. Dette skyldes at developers i dagens marked, forventes at kunne

realisere den ønskede profit (developer fee) gennem opførelse‐ eller udvikling af boligejendomme.

4.6 Lejemarkedet for erhvervsejendomme

Markedet for kontorlokaler i Ringsted er forholdsvist smalt, og der er en betydelig tomgang, hvilket medfører et pres

på markedslejen. Efterspørgslen efter kontorlokaler i Ringsted er i høj grad rettet mod lokaler som har en attraktiv

stationsnær beliggenhed, der kan kombineres med effektive lokaler med stor synlighed.

Den gennemsnitlige topleje for kontorlokaler i den eksisterende bygningsmasse ligger på ca. kr. 850‐950 pr. m2,

ekskl. driftsomkostninger, mens lejen for mere sekundære beliggenheder og ejendomme ligger omkring kr. 450‐550

pr. m2, ekskl. driftsomkostninger. Tomgangen for kontorlokaler i Vest‐ og Sydsjælland toppede ved udgangen af

2014 og har siden da været faldende. Tomgangsprocenten for kontorlokaler i Vest‐ og Sydsjælland udgjorde 4,3%

ved begyndelsen af 1. kvartal 2016.

Markedet for detailhandelslokaler i Ringsted er også ganske smalt og er i høj grad drevet af væksten i Ringsted Out‐

let og til en vis grad på bekostning af de centrale detailhandelsområder i Ringsted by. Dette belyses i ICP’s analyse af

detailhandlen i Ringsted, hvor det centrale Ringsted især har oplevet en tilbagegang i antallet af dagligvarebutikker.

Den gennemsnitlige topleje for detailhandelslokaler i den eksisterende bygningsmasse ligger på ca. kr. 1.050‐1.150

pr. m2, ekskl. driftsomkostninger, mens lejen for mere sekundære beliggenheder og ejendomme ligger omkring kr.

650‐750 pr. m2, ekskl. driftsomkostninger. Tomgangsprocenten for detailhandelslokaler i Vest‐ og Sydsjælland har

Endeli

gt ud

kast

58

ikke formået at udvise en længevarende nedadrettet tendens siden finanskrisen i 2008 for alvor bidrog til en sti‐

gende tomgang. Tomgangsprocenten for detailhandelslokaler i Vest‐ og Sydsjælland udgjorde 7,1% ved begyndelsen

af 1. kvartal 2016.

Markedet for lokaler til logistik, industri, lager o. lign. i Ringsted er også relativt begrænset, om end Ringsted byder

på gode kvaliteter i forhold til dette segment. Dog er det danske marked for industri‐ og logistikejendomme ikke li‐

geså frembrusende, som de øvrige ejendomstyper. Derfor opføres lager‐, industri og logistikejendomme stort set

aldrig i spekulation. Efterspørgslen efter denne typer lokaler i Ringsted er relativt moderat og er centreret omkring

de mest velbeliggende, funktionelle og omkostningseffektive ejendomme.

Den gennemsnitlige topleje for industrilokaler i den eksisterende bygningsmasse ligger på ca. kr. 500‐600 pr. m2,

ekskl. driftsomkostninger, mens lejen for mere sekundære beliggenheder og ejendomme ligger omkring kr. 250‐300

pr. m2, ekskl. driftsomkostninger. Tomgangen for industrilokaler i Vest‐ og Sydsjælland har generelt set været fal‐

dende igennem de sidste par år og stod på 1,8% i begyndelsen af 1. kvartal 2016.

4.7 Grundlag for erhvervsmæssig vækst‐ og udvikling

Fremadrettet forventes efterspørgslen efter erhvervsejendomme at udvikle sig relativt beskedent og stabilt. På kort

sigt vil konkurrencen fra Skandinavisk Transport Center i Køge, udgøre en konkurrencemæssig trudsel for Ringsteds

tiltrækningskraft indenfor lager‐ og logistiksegmentet. På lidt længere sigt, vurderes Ringsted at kunne generere en

relativt sund efterspørgsel efter denne type erhvervsejendomme, i kraft af byens infrastrukturelle fordele. Efter‐

spørgslen skal i høj grad komme fra virksomheder som ønsker at lokalisere sig i Ringsted, og som gennem en udvikler

kan få opført en ejendom på et af de mange grundarealer som Ringsted Kommune råder over.

Hvad angår kontormarkedet forventes der ikke den store udvikling på den korte bane. Kontorefterspørgslen forven‐

tes primært at bestå af behovet for ca. 6.000 ‐ 7.000 m² kontorlokaler som skal huse de offentlige arbejdspladser

som flyttes til Ringsted. På længere sigt kan der måske blive tale om beskedne stigninger i kontorefterspørgslen,

men disse vil i høj grad afhænge af konjunkturudviklingen. Det forventes fortsat, at størstedelen af brugerne på mar‐

kedet for kontorlokaler vil være mindre virksomheder med arealbehov som oftest ikke vil overstige 500 m².

Hvad angår detailhandel, estimerer ICP i deres detailhandelsanalyse for Ringsted, at der over de næste 10 år vil være

et behov for 5.000 m² til dagligvarer og 10.000 m² til udvalgsvarebutikker. Sadolin & Albæk forventer ikke, at der

eksisterer et akut behov for at opføre disse kvadratmeter, men at det i stedet skal ses som en mere langsigtet funk‐

tion af de generelle vækstforventninger.

Endeli

gt ud

kast

59

4.8 Delkonklusion: Efterspørgselsudvikling på erhvervsejendomsmarkedet

Der forventes også på erhvervssiden en ganske moderat udvikling i efterspørgslen over det næste årti. Det er højst

usandsynligt, at der vil blive opført erhvervsbyggeri i spekulation, ligesom det ikke forventes at Ringsted vil kunne

tiltrække et stort antal investorer og profesionelle developers. Efterspørgslen skal komme fra brugermarkedet, hvor‐

for Ringsted bør arbejde proaktivt for, at tiltrække de virksomheder som kan have størst gavn af at placere sig i Ring‐

sted.

På baggrund af virksomhedernes lokaliseringskav, samt vores gennemgang af erhvervsområderne i Ringsted Kom‐

mune jf. rapportens pkt. 4.3, vurderer Sadolin & Albæk at Ringsted Kommune står stærkest i forhold til at tiltrække

virksomheder indenfor lager, logistik, distribution, produktion samt detailhandel med pladskrævende varer.

Den relativt beskedne efterspørgselsudvikling som forventes indenfor kontor‐ og detailhandelserhverv, bør kunne

imødegås ved at udvikle de bynære områder som allerede er etablerede. Især efterspørgslen efter detailhandel for‐

ventes dog at kunne få et løft, såfremt Ringsted Kommune har succes med at øge sin befolkningstilvækst og til‐

nærme sig best case scenariet. Dette vil utvivlsomt også gavne kontorefterspørgslen på lidt længere sigt, om end

kontorsegmentet ventes at være det erhvervssegment som udvikler sig mest beskedent. Hvad angår udvikling af de‐

tailhandlen, bør der være fokus på at fastholde og forbedre Bymidten og Ringsted Outlet, samt skabe en synergi

mellem de to områder, evt. ved at arbejde med bylivsskabende funktioner. Der kan eksempelvis arbejdes mod, at

indlemme flere muligheder indenfor café og restaurationsområdet. Samtidig kan strækningen mellem bymidten og

outlettet udvikles med mere detailhandel og bylivsskabende funktioner, som forventes at kunne skabe en større sy‐

nergi mellem Ringsted Outlet og Ringsted Bymidte.

For at Ringsted bedst muligt kan tiltrække efterspørgsel fra virksomhederne, samt fastholde interessen fra de virk‐

somheder som allerede er etablerede i Ringsted, vurderes det at der bør være et umiddelbart fokus på, at udvikle og

markedsføre de mest attraktive arealer først. Sadolin & Albæk vurderer, at der vil være størst attraktionsniveau i

Kærup Erhvervspark hvad angår industri og produktion, Klosterparken og Nørregade hvad angår detailhandel med

pladskrævende varer samt Jordemodervej hvad angår lager og logistik. Sidstnævnte vurderes, henset til det store

areal og en forventning om at der let kan skabes gode adgangsforhold til motorvejen, i et best case scenarie at

kunne etableres som et transportcenter. Strategisk bør der arbejdes med at tiltrække én stor og velrennomeret virk‐

somhed til Jordmodervej, hvorefter eventuelle restarealer kan fremstå som mere attraktive grundet tendensen for

klyngedannelse. En tilsvarende strategi vil naturligvis også gavne de andre erhvervsområder, om end det vurderes

mest realistisk på Jordemodervej, henset til det store areal.

Endeli

gt ud

kast

60

5 Samlede konklusioner og anbefalinger: Ringsteds vækst og udvikling over de næste 10 år

Bolig

Som det kan ses af analysen forventes væksten i Ringsted fortsat at blive båret af en positiv befolkningsudvikling og

et konkurrencedygtigt udbud af boliger. Derudover forventes det, at der vil ske en bevægelse fra Ringsteds landzo‐

ner ind mod byen, således at en større andel af Ringsted Kommunes samlede befolkning fremadrettet vil bosætte sig

mere bynært en tidligere.

Den forventede befolkningstilvækst i de kommende 2 år kommer primært fra 26‐35 årige og de ældre over 70. Fra

2020‐2024 forventes en befolkningstilvækst i aldersgruppen 56‐70 år. Derfor bør der i de næste 5 år være et lidt

større fokus på udvikling af etageboliger fremfor boliger i lav bebyggelse, alt imens den lave bebyggelse bør inde‐

holde en del tæt‐lav bebyggelse, for at imødekomme behov fra eksempelvis kommende børnefamilier. I både det 5‐

og 10‐årige perspektiv forventes der som sagt, at komme en øget efterspørgsel fra de erhvervsaktive seniorer (al‐

dersgruppen 56‐70 årige, også kaldet ”det grå guld”), som typisk har en høj købekraft og efterspørger række‐ og par‐

celhuse i højere grad end etagebebyggelse. For en nærmere analyse af arealbehovene pr. scenarie henvises til rap‐

portens pkt. 3.8.

Sadolin & Albæk anbefaler, at de kommende 2‐5 år bør anvendes til, at skabe rammerne for en optimal vækst. Der

bør derfor i denne periode arbejdes med selektiv og målrettet markedsføring af erhvervsarealer, samt udvikling af

synergien mellem bymidten og Ringsted Outlet.

Vi anbefaler desuden at kommunen fokuserer på at holde et højt attraktionsniveau for Ringsted som bosætningsby.

Dette kan eksempelvis ske via følgende:

Udvidelser af stationsnære parkeringsmuligheder, i takt med at Ringsted Station vil tiltrække flere pendlere.

Markedsføring af prisniveauerne – man får meget bolig for pengene i Ringsted

Branding af Ringsteds image via f.eks. kulturarrangementer.

Udvikling af synergi‐ og bylivsskabende funktioner, såsom cafémiljøer o. lign.

På et mere overordnet plan, vil et fokus på udvikling af kulturelle tilbud såsom koncerter og lignende opmærksom‐

hedstrækkende events kunne medføre et løft af Ringsteds image som bosætningsby. Dette i kombination med en

udvikling af infrastruktur og nye boligområder, har historisk set gavnet flere kommuner i landet i henhold til at skabe

vækst i boligefterspørgslen.

Samtidig skal det bemærkes, at den største gennemsnitlige årlige boligefterspørgsel observeres i de kommende 5 år,

om end efterspørgslen forventes at være en smule højere end det årlige gennemsnit i de første par år efter åbnin‐

gen af Køge‐Ringstedbanen og omvendt en smule lavere end 5‐års gennemsnittet frem til 2018.

Da udsvingene i den demografiske udvikling er ganske lav, vil den reelle efterspørgsel efter boligetagemeter befinde

sig indenfor et relativt snævert interval. Der forventes overordnet set en moderat befolkningsvækst, som understøt‐

ter en relativ stabil udvikling på boligsiden.

Endeli

gt ud

kast

61

For at skabe de bedste rammer for at tilnærme sig best case scenariet, anbefaler Sadolin & Albæk, at der fokuseres

på de at udvikle og markedsføre de mest attraktive boligområder først. I nedenstående tabel opsummeres Sadolin &

Albæks vurdering af de boligområder som gennemgås i rapportens pkt. 3.12, ud fra hvilken overordnet efterspørgsel

de forventes at have, og der er ydermere angivet en anbefalet tidsmæssig udviklingshorisont, hermed skal forstås

hvilket tidsperspektiv der bør fokuseres på det givne område. Tabellen inkluderer alle områder fra Ringsted Kommu‐

nes præsentation af attraktivitet i boligområderne. Det skal bemærkes, at de øverste områder på listen, som vurde‐

res at have en relativt høj efterspørgsel, er de områder som Sadolin & Albæk anbefaler at der fokuseres på først.

Klassificeringen af efterspørgslen og tidshorisonten bør således anvendes som et pejlemærke, som kan skabe forstå‐

else for hvilke områder der bør fokuseres på indenfor de næste hhv. 2‐, 5‐ og 10 år.

Erhverv

Det er Sadolin & Albæks vurdering at der givet den fremtidige vækst i befolkningstallet i Ringsted vil være et fornuf‐

tigt grundlag for den fortsatte erhvervsudvikling.

Det er fortsat væsentligt at Ringsted giver mulighed for at lokale eksisterende virksomheder fortsat kan udvikle sig.

Det kan forventes at de eksisterende lokale virksomheder i lighed med de globale tendenser vil ønske at flytte til

mere moderne og effektive arealer. Såfremt der ikke findes attraktive udviklingsmuligheder vil disse flytte til andre

kommuner som f.eks. Køge, Roskilde eller endnu nærmere til København.

Hvad angår efterspørgsel efter erhvervsarealer, anbefaler Sadolin & Albæk jf. rapportens pkt. 4.3, at kommunen

nøje udvælger de mest attraktive områder til videreudvikling. Ved at udvælge og fokusere på de rigtige arealer, kan

der arbejdes med smallere planrammer som i højere grad kan målrette sig til virksomhedernes behov. Dette giver

ligeledes mulighed for en selektiv og koncentreret markedsføringsstrategi, som giver kommunen bedre vilkår for at

tiltrække virksomheder. I nedenstående tabel opsummeres Sadolin & Albæks vurdering af de erhvervsområder som

gennemgås i rapportens pkt. 4.3, samt parkeringsområderne nær ved Ringsted station. Områderne er listet ud fra

hvilken overordnet efterspørgsel de forventes at have, og der er ligeledes angivet en anbefalet tidsmæssig udvik‐

lingshorisont. Det skal bemærkes, at de øverste områder på listen, som vurderes at have en relativt høj efterspørg‐

sel, er de områder som Sadolin & Albæk anbefaler at der fokuseres på først.

Område Anbefalet boligbyggeri Efterspørgsel Tidshorisont

(høj/middel/lav) (2 år / 5 år / 10 år)

Trekantkarréen Etageboliger Høj 2 år

Skt. Knudsgade Etageboliger & Tæt‐lav Høj 2 år

Kaserneområdet (bolig) Etageboliger & Tæt‐lav Høj 2 år

Torpet Syd Tæt‐lav & Åben‐lav Høj 5 år

Benløse Skel & Bækkevej Tæt‐lav & Åben‐lav Middel 5 år

Kærup Park Tæt‐lav & Åben‐lav Middel 5 år

Arsenalet Åben‐lav Lav 10 år

Nonnedalen Tæt‐lav & Åben‐lav Lav 10 år

Kærehave Åben‐lav Lav 10 år

Endeli

gt ud

kast

62

Klassificeringen af efterspørgslen og tidshorisonten bør således anvendes som et pejlemærke, som kan skabe forstå‐

else for hvilke områder der bør fokuseres på indenfor de næste hhv. 2‐, 5‐ og 10 år.

Udover ovenstående skal det naturligvis bemærkes at der, samtidig med udviklingen af nye erhvervsområder, bør

være et fortsat fokus på at kvalitetssikre og videreudvikle de eksisterende veletablerede erhvervsområder i Ringsted

Kommune. Hermed sikres det, at der skabes optimale rammer for at fastholde de virksomheder som allerede er be‐

liggende i Ringsted i dag.

Område Anbefalet anvendelse Efterspørgsel Tidshorisont

(høj/middel/lav) (2 år / 5 år / 10 år)

Kærup Erhvervspark Industri og produktion u. støj‐ og lugtgener høj 2 år

Klosterparken Detailhandel med pladskrævende varer høj 2 år

Kasernebyen Bolig (eksisterende erhverv kan bibeholdes) høj 2 år

Nørregade Detailhandel med pladskrævende varer høj 2 år

Jordemodervej Lager og logistik høj 2 år

Ringsted Station Blandet kontor og etagebolig middel 5 år

Holbækvej Detailhandel med pladskrævende varer middel 5 år

Ringsted Syd Blandet kontor og etagebolig middel 5 år

Ringsted Outlet Detailhandel og enkelte caféer middel 5 år

Ringsted Bymidte Detailhandel, café og bylivsskabende funktioner middel 5 år

Bynære del af Odinsvejkvarteret Kontor og etagebolig middel 5 år

Ikke‐bynære del af Odinsvejkvarteret Industri og produktion lav 10 år

Dyssegårdsvej Lager, logistik og håndværksvirksomheder lav 10 år

Slagteriet Industri og produktion lav 10 år

Næstvedvej Industri og produktion lav 10 år

Bragesvej Industri og produktion lav 10 år

Parkeringsområder nær Ringsted St. Parkering; udvidelse af eksisterende efter behov lav 10 år

Endeli

gt ud

kast

63

6 Begrænsninger i opdrag og ansvar

Sadolin & Albæk A/S anerkender og accepterer sit generelle og professionelle ansvar over for klienten i henhold til

dette opdrag. Sadolin & Albæk kan af tredjemand ikke holdes ansvarlig for indholdet af nærværende rapport.

Sadolin & Albæk kan ikke drages til ansvar for eventuelle fejl og mangler på grund af fejlagtige, tilbageholdte eller

unøjagtige oplysninger omkring de forhold, der er relevante for udarbejdelsen af denne rapport. Sadolin & Albæk

har i nærværende rapport udtrykt en række subjektive vurderinger og forventninger, baseret på et omfattende ana‐

lysearbejde. Det skal bemærkes, at Sadolin & Albæk ikke kan drages til ansvar for indholdet disse vurderinger og for‐

ventninger i fremtiden måtte vise sig, at stemme overens med virkeligheden.

7 Offentliggørelse

Nærværende rapport er udarbejdet udelukkende med klientens interne brug for øje og må kun blive offentliggjort eller

videregivet til tredjepart, hvis der foreligger en udtrykkelig aftale med Sadolin & Albæk i så henseende.

Rapporten må ikke citeres uden tilladelse fra Sadolin & Albæk og såfremt der gives tilladelse hertil, skal citering altid fo‐regå med direkte kildehenvisninger til Sadolin & Albæk og nærværende rapport.

Endeli

gt ud

kast

64

8 Kvalifikationer og interessekonflikter

Undertegnede, Lau Melchiorsen og Christopher Elgaard Jensen, Sadolin & Albæk A/S, Palægade 2‐4, 1261 Køben‐

havn K, erklærer hermed at handle som eksterne rådgivere og at være fri for enhver økonomisk eller anden inte‐

resse i sagen, som med rette kan forventes at have indflydelse på evnen til at give en uafhængig og neutral menings‐

tilkendegivelse i forbindelse med nærværende rapport.

København, den 8. april 2016

Sadolin & Albæk A/S

Lau Melchiorsen

Direktør, partner, MRICS

Christopher Elgaard Jensen

Senior Konsulent, cand.merc.AEF

Endeli

gt ud

kast

Documents

Ringsted, final draft 08-10-2016 · 1 1 Opdrag 1.1 Opdrag Sadolin & Albæk A/S (herefter også benævnt rådgiveren) har af Ringsted Kommune, Rønnedevej 9, 4100 Ringsted, (i det