Amtstue Allé - Ringsted Kommune · mens detailhandelen i den øvrige Ringsted bymidte primært appellerer til de lokale kunder i Ringsted. I teorien skal et factory outlet ligge

Amtstue Allé

Detailhandelsmæssig betydning

Oktober 2009

INDHOLDSFORTEGNELSE

1. Betydningen af en åbning af Amtstue Allé 3 2. Detailhandelen i Ringsted bymidte 7

3

Betydningen af en åbning af Amtstue Allé

Betydningen af en åbning af Amtstue Allé

4

Indledning ICP har siden 1959 beskæftiget sig med rådgivning indenfor detailhandel og andre kundeorienterede servicefunktioner. Vi har arbejdet for de fleste kommuner i Dan-mark, hvor vi udover at have foretaget detailhandelsanalyser har fastsat fremtidigt arealbehov og den fremtidige centerstruktur til kommuneplanerne. Herudover rådgi-ver vi investorer, developere og butikskæder om blandt andet udvikling af projekter med kundeorienterede erhverv, konsekvensanalyser og udviklingsmuligheder. Vi rådgiver desuden løbende By og Landskabsstyrelsen i Miljøministeriet i spørgsmål vedrørende planloven m.v.

ICP er blevet bedt om at vurdere betydningen for detailhandelen i Ringsted ved en hel eller delvis åbning af Amtstue Allé.

ICP har ligeledes vurderet om en trafikal sammenbinding vil skabe synergi mellem Premier Outlets Center, RingStedet og detailhandelen i den gamle bymidte.

Som grundlag for vore vurderinger er detailhandelen i Ringsted bymidte rekogno-sceret for at fastlægge betydningen og størrelsen af de enkelte centerdannelser.

Detailhandelen i Ringsted bymidte Detailhandelen i Ringsted bymidte er delt i 5 forskellige indkøbssteder: Nørrega-de/Torvet, Sct. Hansgade/Tinggade, Nørretorv, Premier Outlets Center og RingSte-det.

Detailhandelen i den gamle bymidte bliver delt af Torvet, som i kraft af placeringen af pengeinstitutter, grønne arealer og kirken har lange døde facade på begge sider. I Nørregade/Torvet er der i alt 46 butikker, mens der i Sct. Hansgade/Tinggade er pla-ceret 53 butikker.

Det er i vid udstrækning stadig indkøb af dametøj som er styrende for valget af ind-købssted og dermed også hvor husstandenes øvrige indkøb af udvalgsvarer bliver foretaget. Derfor er det overordnet set, et godt, bredt og dybt sortiment indenfor især dametøj, som afgør, hvor attraktivt et indkøbssted er.

Tyngden i antallet af beklædningsbutikker i den gamle bymidte i Ringsted er place-ret i Sct. Hansgade/Tinggade, hvor den gennemsnitlige attraktion i udvalgsvarebu-tikkerne er omkring middel. Herudover er det her der findes flest butikker med en høj prisprofil. I Nørregade/Torvet er den gennemsnitlige attraktion forholdsvis lav i udvalgsvarebutikkerne, ligesom den gennemsnitlige prisprofil er lav. Butikker med både en lav og høj prisprofil kan have en høj attraktion for forbrugerne, da det er forskelligt hvad forbrugerne i det enkelte køb lægger vægt på. Generelt er prisprofi-len en karakteristik af butikkerne, hvor det ikke nødvendigvis er negativt at have en lav prisprofil og positivt at have en høj prisprofil. Derimod bør butikkerne i et ind-købssted have en så høj gennemsnitlig attraktion som muligt.

Profilerede kædebutikker er ligeledes med til at øge et indkøbssteds styrke, da de har en stor betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. Kædebutikkerne kan tilbyde nogle attraktive services og tilbud, som mange enkeltstående butikker ikke har mu-lighed for. Kædeandelen er generelt lav i den gamle bymidte: Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade.

Detailhandelen i både Premier Outlets Center og RingStedet er præget af en meget høj gennemsnitlig attraktion, høj kædeandel og en høj koncentration af beklæd-ningsbutikker.

Generelt er det ICP’s vurdering, at detailhandelen i Ringsted bymidte er stærkest i Sct. Hansgade/Tinggade samt i Premier Outlets Center og RingStedet.

Detailhandelen i Nørregade/Torvet har det laveste gennemsnitlige attraktionsniveau, den laveste prisprofil samt den laveste andel af udvalgsvarebutikker. Herudover har specielt Ringsted Centret, som ligger i Nørregade, mange tomme butikslejemål.

Konklusioner, vurderinger og anbefalinger

5

Konsekvenser for detailhandelen ved åbning af Amtstue Allé En åbning af Amtstue Allé vil alene være en tilkørselsvej for biler og cykler. Det er ikke umiddelbart muligt at skabe en kommerciel sammenhæng mellem Ringsted Centret og Premier Outlets Center/RingStedet, da afstandene mellem indkøbssteder-ne er for lang til, at fodgængere naturligt vil gå på Amtstue Allé, da den eksisterende bygningsmasse er boligkvarter med villaer og etagebyggeri.

I det følgende opridses den detailhandelsmæssige betydning af en åbning af Amtstue Allé.

Tilgængeligheden til Ringsted Centret er i dag vanskeliggjort af de mange ensrettede veje i bymidten. En delvis eller fuldstændig åbning af Amtstue Allé vil give bedre adgangsforhold for specielt Ringsted Centret og discountbutikken Netto ved siden af centret. Herudover vil det give bedre adgangsmuligheder til parkering til butikkerne i Nørregade.

I og med at en åbning af Amtstue Allé vil forbedre tilkørselsforholdene til Nørrega-de, vil der komme mere fokus på butikkerne i Nørregade og i særdeleshed i Ringsted Centret, som i dag er det svageste indkøbssted i bymidten.

Det er dog ICP’s vurdering, at en åbning af Amtstue Allé ikke vil ændre på, at Tor-vet opdeler detailhandelen i den gamle bymidte. Det vil derfor ikke markant forbed-re synergieffekten mellem detailhandelen i Sct. Hansgade/Tinggade og Nørrega-de/Torvet. De kunder, som ønsker at handle i Sct. Hansgade/Tinggade vil fortsat primært parkere og opholde sig i den del af byen.

En åbning af Amtstue Allé vil ligeledes betyde at der er mindre trafik i den nordlige del af Nørregade hvilket vil betyde mindre kundestrøm for detailhandelen i den nordlige del af Nørregade. Dette vil ligeledes få betydning for placering af yderlige-re detailhandel på Nørretorv, som i dag kun huser varehuset Kvickly. En åbning af Amtstue Allé vil herved betyde en svækkelse af detailhandelen i den nordligste del af Nørregade, mens butikkerne i Nørregade tæt på Ringsted Centret vil blive styrket.

Den positive værdi af en åbning af Amtstue Allé vil blive mindsket betydeligt, hvis specielt Nørregade bliver åbnet op for trafik i begge retninger og hermed forbedrer tilkørselsforholdene fra Nørregade.

En åbning af Amtstue Allé vil betyde, at der er mere direkte adgang fra Premier Out-lets Center og Ringstedet til parkeringspladsen ved Ringsted Centret i Nørregade. Den mere direkte adgang mellem Ringsted Centret og Premier Outlets Center og RingStedet vil således have nogen positiv afsmittende effekt for alle tre centre.

Umiddelbart er indkøbssituationen anderledes for kunderne i Premier Outlets Center end for kunderne i den øvrige bymidte. Kunderne i outletcentret kommer typisk fra et langt større opland fra hele Sjælland og er oftest meget fokuserede på at besøge outletets butikker for at opnå en væsentlig prisbesparelse på kendte mærkevarer,

Konklusioner, vurderinger og anbefalinger

6

mens detailhandelen i den øvrige Ringsted bymidte primært appellerer til de lokale kunder i Ringsted.

I teorien skal et factory outlet ligge langt væk fra store byer, så man ikke generer den traditionelle mærkevaredetailhandel. Erfaringer fra andre byer med outletcentre i udlandet som for eksempel i Bicester i England, viser, at der kan skabes en positiv synergieffekt mellem et outletcenter og en bymidte. Her har man oplevet, at hvis kunderne ikke fandt det de søgte i outletcentret, har de opsøgt detailhandelen i den gamle bymidte, som ligger i umiddelbar nærhed. Denne tendens findes ligeledes i Ringsted i dag, da man er begyndt at opleve, at kunderne fra outlettet ligeledes går over parkeringspladsen for at besøge RingStedet.

Amtstue Allé giver dog kun direkte adgang til de sekundære parkeringsarealer til Premier Outlets Center, som primært bliver benyttet af de lokale kunder og ansatte. Hovedparten af kunderne holder på parkeringspladserne mellem Premier Outlets Center og RingStedet, da disse er tættest på motorvejen. Hvis der skal skabes en sy-nergi mellem den gamle bymidte og de to nye shoppingcentre via Amtstue Allé, kræver det en god skiltning fra de primære parkeringspladser, der gør opmærksom på muligheden for at anvende Amtstue Allé og ikke mindst hvilke kvaliteter den øv-rige bymidte kan tilbyde. Hvis Nørregade/Torvet fortsætter med at være det svageste indkøbssted i byen, må det forventes, at kundestrømmen fra de to nye shopping-centre bliver begrænset.

Samlet set vurderes det derfor, at synergieffekten mellem Nørregade/Torvet og Pre-mier Outlets Center og RingStedet vil blive begrænset ved en åbning af Amtstue Al-le.

Det er vor vurdering, at en hel eller delvis åbning af Amtstue Allé primært vil være en fordel for detailhandelen i Ringsted Centret samt den sydlige del af Nørregade. En åbning af Amtstue Allé vil derimod som tidligere nævnt få konsekvenser for de-tailhandelen i den nordlige del af Nørregade og Nørretorv og vil herved ikke under-støtte sammenhængen mellem den eksisterende detailhandel på specielt den nordlige ende af Nørregade og RingStedet/Premier Outlets Center.

Tabel 1.2 Fordele og ulemper for detailhandelen i Ringsted ved åbning af Amtstue Allé

Fordele Ulemper

• Nemmere adgang fra Premier Outlets Cen-ter/RingStedet til Nørregade/Torvet

• Mere fokus på detailhandelen i Nørregade/Torvet

• Giver bedre adgangsmuligheder til Nørrega-de/Torvet

• Fordel for Netto og Ringsted Centret

• Forskellige indkøbssituationer i outlet og den gamle bymidte

• Detailhandelen i bymidten vil fortsat være spredt geografisk på 5 steder – ingen direkte fy-sisk sammenhæng i detailhandelen

• Kun direkte adgang til de sekundære parke-ringsarealer til outlettet

• Vil kræve god skiltning at lede kunderne rundt om Premier Outlets Center

• Mindre kundestrøm i det nordligste Nørregade og Nørretorv

• Værdien bliver begrænset, hvis Nørregade åb-nes op for trafik i begge retninger

7

Detailhandelen i Ringsted bymidte


8

I nærværende afsnit vil detailhandelen i Ringsted blive beskrevet.

ICP har i september 2009 foretaget en rekognoscering af detailhandelen i Ringsted bymidte for at fastlægge betydningen og størrelsen af de enkelte centerdannelser.

Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, bo-ligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres ho-vedaktivitet. Herudover har ICP noteret kundeorienterede serviceerhverv i stueplan i bymidten, da disse ligeledes har en betydning for de enkelte udbudspunkters attrak-tionsniveau.

For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne, samt vurderet de enkelte butik-kers størrelses- og prisprofil..

Detailhandelen i Ringsted er spredt i 5 forskellige udbudspunkter. Den gamle by-midte er delt i detailhandelen ved Nørregade/Torvet og i Sct. Hansgade/Tinggade. Her virker Torvet med mange døde facader på den ene side og grønne arealer samt kirken på den anden side på mange måder afskærende for at binde detailhandelen i bymidten sammen.

Nørretorv, som ligger omkring 700 m fra Torvet, huser varehuset Kvickly og Ring-sted Kongrescenter.

På modsatte side af Nordre Ringvej tæt ved motorvejen ligger shoppingcentret RingStedet og outletcentret Premiere Outlets Center.

Figur 2.1 viser opdelingen af Ringsted bymidte.

Figur 2.1 Ringsted bymidte

RingStedet

Premier Outlets Center Center Nørretorv

Nørregade/Torvet

Sct. Hansgade/Tinggade

9

Antal butikker I Ringsted bymidte er der i alt 148 butikker, heraf er 81 % udvalgsvarebutikker.

Sct. Hansgade/Tinggade er det udbudspunkt med flest detailhandelsbutikker. Her er 44 % af butikkerne i hele Ringsted bymidte placeret. Omkring 35 % af udvalgsvare-butikkerne er placeret her.

I Nørregade/Torvet er 31 % af detailhandelsbutikkerne i bymidten placeret, mens RingStedets butikker udgør 14 % af det totale antal butikker i bymidten og Premie-rOutlet udgør 19 % af butikkerne.

I RingStedet er langt hovedparten af butikkerne udvalgsvarebutikker, varehuset Fø-tex er ankerbutik. Premier Outlets Center indeholder ikke dagligvarebutikker.

Tabel 2.1 Antal butikker september 2009 fordelt på brancher og områder

Daglig-varer

Udvalgs-varer i alt

Beklæd-ning

Boligud-styr

Øvrige udvalgs-varer

Detail-handel i alt

Nørregade/Torvet 13 33 12 7 14 46

Sct. Hansgade/Tinggade 11 42 21 11 10 53

Nørre Torv 1 0 0 0 0 1

Ringstedet 3 17 11 5 1 20

Premier Outlets Center 0 28 25 2 1 28

Ringsted bymidte i alt 28 120 69 25 26 148


10

Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af butiksudbuddet i bymidten har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion.

I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sorti-ment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af are-alerne samt butikkens indretning og fremtoning – herunder skilte og facader.

Følgende skala er anvendt:

5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav

Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte bu-tiks attraktion.

Af tabel 2.2 fremgår den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranc-hegrupper.

Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion september 2009 fordelt på brancher og områder

Daglig-varer

Udvalgs-varer i alt

Beklæd-ning

Boligud-styr


Detail-handel i alt

Nørregade/Torvet 2,9 2,5 2,5 2,3 2,7 2,7

Sct. Hansgade/Tinggade 2,6 2,8 2,9 2,5 3,1 2,8

Nørre Torv * - - - - *

Ringstedet 3,7 3,6 3,7 3,4 * 3,6

Premier Outlets Center - 3,8 3,8 * * 3,8

Ringsted bymidte i alt 2,9 3,1 3,3 2,7 2,8 3,0

* Attraktionen ikke kan vises grundet diskretionshensyn

Den samlede gennemsnitlige attraktion ligger omkring middel for hele Ringsted bymidte, men der er stor forskel i den gennemsnitlige attraktion udbudspunkterne imellem.

Det gennemsnitlige attraktionsniveau ligger et godt stykke under middel i både Nør-regade/Torvet samt i Sct. Hansgade/Tinggade. Omvendt er den gennemsnitlige at-traktion et godt stykke over middel i både RingStedet og i Premier Outlets Center.

Der er dog forskel på attraktionerne butikkerne imellem. For at illustrere baggrunden for forskellene i den gennemsnitlige attraktion i Ringsted bymidte er attraktionens spredning vist i figur 2.2.

Som det ses af figur 2.2, fordeler butikkernes attraktion i Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade sig omkring et middel til lavt niveau, mens attraktionerne i RingStedet og Premier Outlets Center fordeler sig omkring middel til højt niveau. Ca. 39 % af butikkerne i Nørregade/Torvet og 43 % af butikkerne i Sct. Hansga-de/Tinggade har en lav attraktion, mens 5 % af butikkerne i RingStedet og 3 % af butikkerne i Premier Outlets Center har en lav attraktion. Tilsvarende er andelen af butikker med en høj attraktion større i både RingStedet og Premier Outlets Center.

Butikkerne i Nørregade/Torvet har kun 11% butikker med en høj attraktion, hvor 25 % af butikkerne i Sct. Hansgade/Tinggade har en høj attraktion og 45 % af butikker-ne i RingStedet og 36 % af butikkerne i Premier Outlets Center har en høj attraktion.

11

Der er meget få butikker med en meget lav attraktion i Nørregade/Torvet samt i Sct. Hansgade/Tinggade, men ingen butikker med en meget høj attraktion.

Figur 2.2 Attraktionens spredning i % i Nørregade/Torvet, Sct. Hansgade/Tinggade, RingStedet og Premier Outlets Center

Butikkernes prisprofil I Ringsted bymidte er butikkernes prisprofil en af de parametre, hvorpå butikkerne kan differentiere sig. ICP har bedømt butikkernes prisprofil.

Der er i bedømmelsen af prisprofilen taget udgangspunkt i, i hvor høj grad prisen er en bestemmende faktor i butikkens profil.

Dette er således ikke en analyse af, om den enkelte butik er prismæssigt billigere end konkurrenterne, men om kunden forventer det er billigt/dyrt at handle i denne butik i forhold til øvrige butikker i branchen.

Et eksempel på en lav prisprofil er en discountbutik som f.eks. Netto, mens en meget høj prisprofil er karakteriseret ved bl.a. manglende eller diskret prismærkning, som hos f.eks. Gucci.

Butikker med både en lav og høj prisprofil kan have en høj attraktion for forbruger-ne, da det er forskelligt hvad forbrugerne i det enkelte køb lægger vægt på. Generelt er prisprofilen en karakteristik af butikkerne, hvor det ikke nødvendigvis er negativt at have en lav prisprofil eller positivt at have en høj prisprofil.

Butikkerne er bedømt efter følgende skala:

5: Meget høj prisprofil 4: Høj prisprofil 3: Mellem prisprofil 2: Lav prisprofil 1: Meget lav prisprofil


12

Tabel 2.3 Butikkernes gennemsnitlige prisprofil september 2009 fordelt på brancher og områder

Daglig-varer

Udvalgs-varer i alt

Beklæd-ning

Boligud-styr


Detail-handel i alt




RingStedet 3,0 2,6 2,7 2,2 * 2,7

Premier Outlets Center - 2,9 3,0 3,0 * 2,9


*Kan ikke vises grundet diskretionshensyn

Generelt har butikkerne i Ringsted bymidte en gennemsnitlig prisprofil lidt under middel. Butikkerne i både RingStedet og Premier Outlets Center har en prisprofil lidt under middel, mens den gennemsnitlige prisprofil er på middel i Sct. Hansga-de/Tinggade. Generelt er Sct. Hansgade/Tinggade det sted i Ringsted med flest bu-tikker med en høj prisprofil. Her har 17 % af butikkerne en høj eller meget høj pris-profil, mens knap 7 % har en høj prisprofil i Nørregade/Torvet og der er ingen bu-tikker i RingStedet med en høj prisprofil.

Butikkerne i Nørregade/Torvet ligger derimod på en gennemsnitlig lav prisprofil.

Butikkernes størrelsesprofil I Ringsted bymidte er butikkernes størrelsesprofil ligeledes blevet vurderet.

Til brug for en vurdering af bymidtens størrelsesprofil, er de enkelte butikkers stør-relse vurderet i forhold til deres branche.

ICP har anvendt følgende størrelseskategorier:

5: Meget stor 4: Stor 3: Normal størrelse 2: Lille 1: Meget lille

Tabel 2.4 Butikkernes gennemsnitlige størrelsesprofil september 2009 fordelt på brancher og områder

Daglig-varer

Udvalgs-varer i alt

Beklæd-ning

Boligud-styr


Detail-handel i alt




RingStedet 3,7 3,5 3,5 4,0 * 3,6

Premier Outlets Center - 3,5 3,5 3,5 * 3,5


*Kan ikke vises grundet diskretionshensyn

Generelt er den gennemsnitlige størrelsesprofil i butikkerne stor i både RingStedet og Premier Outlets Center, mens den gennemsnitlige størrelsesprofil er på en normal til lille størrelse for butikkerne i både Nørregade/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade.

13

Kædetilknytning Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af ind-købssted. En bymidtes styrke kan således blandt andet udtrykkes i den andel af bu-tikkerne, som enten er del af en kapitalkæde eller en frivillig kæde.

I figur 2.3 er illustreret, hvorledes kædefordelingen er i Ringsted bymidte.

Andelen af kædebutikker er markant højere i RingStedet og Premier Outlets Center, hvor 90 % af butikkerne i RingStedet og 75 % af butikkerne i Premier Outlets Cen-ter er medlem af et kædesamarbejde.

I Nørregade/Torvet er knap halvdelen af butikkerne medlem af et kædesamarbejde, mens kun 38 % af butikkerne i Sct. Hansgade/Tinggade er medlem af et kædesam-arbejde.

Figur 2.3 Andel af kædebutikker i % i Ringsted bymidte

27%

20%

53%

Nørregade/Torvet

27%

11%62%

Sct. Hansgade/Tinggade

75%

15%

10%

RingStedet

75%

25%

Premier Outlets Center

Kapital

Frivillig

Uprofileret


14

Kundeorienterede servicefunktioner Sammen med butikkerne udgør de kundeorienterede servicefunktioner bymidtens attraktion. Ligesom det gør sig gældende med butikker, er det væsentligt, at der er et bredt og attraktivt udbud af kundeorienterede servicefunktioner. Derfor har ICP re-gistreret samtlige kundeorienterede servicefunktioner i gadeplan i Ringsted bymidte.

I USA udgør udespisning omkring 50% af dagligvareforbruget, mens andelen er 20% i Danmark. Derfor bliver muligheden for at spise spændende i behagelige om-givelser en stadigt større og mere afgørende faktor i forbindelse med valg af ind-købssted.

Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i et indkøbssted væsentligt, hvil-ket øger indkøbenes størrelse.

Servicefunktionerne er med til at gøre bybilledet mere varieret. Servicefunktioner som pengeinstitutter og solcentre m.v. har oftest en facade uden meget liv og kan derfor være problematisk for kundernes oplevelse af bymidten.

De udfylder dog nogle af de hverdagsfunktioner, der efterspørges af kunderne og er således medvirkende til at tiltrække kunderne til bymidten.

Der er i alt 91 kundeorienterede servicefunktioner i stueplan i hele Ringsted bymid-te. Godt 35 % af servicefunktionerne er restauranter eller andre spisesteder m.v., mens 27 % er frisører, skønhedspleje, solcentre m.v.

Tabel 2.5 Kundeorienterede servicefunktioner i Ringsted bymidte

Nørrega-de/ Torvet

Sct. Hansga-de/ Tinggade

Nørre Torv RingStedet Premier Outlets Center

I alt

Restauranter, caféer m.v. 13 12 1 3 3 32

Pengeinstitutter m.v. 11 3 1 0 0 15

Frisører m.v. 10 10 1 2 2 25

Kulturelle udbud 3 1 1 0 0 5

Anden service 6 7 1 0 0 14

I alt 43 33 5 5 5 91

Langt hovedparten af de kundeorienterede servicefunktioner er placeret i Nørrega-de/Torvet og Sct. Hansgade/Tinggade. Her er 84 % af det samlede antal servicefunk-tioner.

I Nørregade/Torvet er der i alt 43 kundeorienterede servicefunktioner. Langt hoved-parten af Ringsteds pengeinstitutter, ejendomsmæglere m.v. (73 %) er placeret her.

Både RingStedet og Premier Outlets Center har hver 5 kundeorienterede service-funktioner. Disse er primært cafeer og andre spisesteder.

Documents

Amtstue Allé - Ringsted Kommune · mens detailhandelen i den øvrige Ringsted bymidte primært appellerer til de lokale kunder i Ringsted. I teorien skal et factory outlet ligge