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Révision du Plan Local d’urbanisme de la commune de SAINT BENOIT LA FORET
Réunion Publique 10 Septembre 2015
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SOMMAIRE :
Présentation générale du PLU
Présentation du contexte supra communal
Diagnostic
Expression des enjeux et scénarii Révis
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Rappel général
Après une élaboration du Plan d’Occupation des Sols en 1999, l’équipe municipale, à l’appui dunouveau dispositif législatif, du Schéma de Cohérence Territoriale et du Programme Local del’Habitat en cours de révision, a décidé de relancer cette réflexion afin de définir un nouveau projetd’aménagement et de développement durables pour St Benoit la Forêt.Au vu de la sensibilité écologique du territoire, cette étude doit s’accompagner d’une évaluationenvironnementale complète de son nouveau projet.Pour y répondre une équipe pluridisciplinaire de techniciens a été sélectionnée associant urbanisme, paysage, et environnement.
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Présentation générale du P.L.U.
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Qu’est ce qu’un PLU?Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document de planification urbaine élaboré à l’échelle communale. Il a pour objet de définir unprojet d’aménagement et de développement durable (PADD), qui s’appuie sur un diagnostic (évolution démographique, contexteéconomique, aménagement de l’espace, équilibre de l’habitat, équipements et services, etc.). Sur la base de ce projet, le PLU fixe des règlesd’occupation du sol : Où, quoi et comment construire, à travers un plan de zonage et un règlement.
Le PLU est guidé par le souci constant d’apporter des réponses adaptées au développement de la commune, tant en termes urbain, économique,social, agricole et environnemental, que paysager, qui prennent en compte les caractéristiques, les atouts et les contraintes, ainsi que les potentielslocaux. Cette réflexion doit être menée dans un objectif constant de respect de l’intérêt général.
Avec les nouvelles lois issues du Grenelle de l’Environnement en dates du 03.08.2009 et du 12.07.2010 dite « Engagement National pourl’Environnement », mais aussi la loi dite ALUR du 24 mars 2014 , le PLU doit définir un véritable projet d’aménagement communal, d’élaborer unestratégie territoriale et d’affirmer une volonté politique d’aménagement dans le respect des objectifs de développement durable et des grandséquilibres, tels que définis à l’article L.121-1 du C.U. permettant d’assurer :
« 1° L'équilibre entre :a) Le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et
ruraux b) L'utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;c) La sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ;1° bis La qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ;2° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l'habitat…3° La réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l'énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables, la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. »
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PHASE DE PROCEDURE ADMINISTRATIVE APRES ARRET DU PLU :
Avis des services de l’Etat et chambresconsultatives – 3 mois
Enquête publique – 1 mois + 1 mois pourla production du rapport ducommissaire enquêteur
Approbation du dossier de P.L.U.
Les grandes étapes d’étude….
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Présentation du contexte supra-communal
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Eléments de cadrage : les documents qui s’imposent à la commune et qui sont à respecter et à prendre en compte
Schéma de Cohérence Territoriale du Pays Chinonais
Programme Local de l’Habitat du Pays Chinonais
Schéma Départemental d’Aménagement et de Gestion des Eaux Loire Bretagne protection de la ressource en eau
Schéma Régional de Cohérence Ecologique de la Région Centre définition et préservation de la Trame Verte et Bleue
Schéma Régional Climat Air Energie développement des énergies renouvelables et préservation de la qualité de l’air / limiter la pollution
Plan départemental d’élimination des déchets ménagers et assimilés réduire la production de déchets et améliorer leur élimination et valorisation
Plan Régional Agriculture Durable préserver l’agriculture, développer une agriculture durable et limiter la consommation d’espace
Dossier Départementale des Risques Majeurs tenir compte des risques qui s‘imposent à la commune
Schéma départemental des carrières identifier les carrières et les zones destinées à leur implantation
En cours d’élaboration
En cours de révision
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Présentation du diagnostic
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Contexte socio-démographique
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Saint Benoît la Forêt en quelques chiffres: un processus de vieillissement enclenché
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• en 2015 : 908 habitants contre 903 en 2011
• Depuis 2006: +83 personnes soit +9 habitants par an
• 2,5 personnes par ménage Un processus lent de vieillissement de
la population et départ des jeunes ménages – indice de vieillesse >100Une commune vieillissante mais qui
accueille encore beaucoup de ménages avec enfants et peu de familles monoparentales ou de couples sans enfant (second parcours)Des effectifs scolaires en baisse ces
dernières années Une évolution de la démographie en
grande partie liée aux migrations Un phénomène d’éclatement des
ménages
Pour autant, Saint Benoît la Forêt s’affiche comme l’une des communes les plus attractives de la CC et de la périphérie de Chinon
Chiffres clés
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Saint Benoît la Forêt en quelques chiffres: une commune hôte d’emplois
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• Population active: 70%• 833 emplois pour 324 actifs• Revenus moyens: 22 k€• 2 sièges d’exploitation • Une surreprésentation des titulaires de la fonction
publique et CDI poids du pôle hospitalier dans l’emploi de la commune
• Importance des établissements publics et notamment les établissements médicaux, qui représentent plus de 30% des établissements de la commune
• Une population stable à 66%, puisque 324 actifs sur 487 travaillent sur la commune
• Sous représentation des exploitants et agriculteurs
• Une zone d’activité discrète (2 entreprises – 185 salariés)
• Un nombre important de retraités sur la Communauté de Communes (≈ 30% du nombre total de retraités de la CC) avec des niveaux de retraite plus faibles que sur l’ensemble du département
• Une part importante des ménages ayant un revenu < à 20 000 € occupe les logements locatifs sociaux de la commune
• L’accès à la propriété devient plus difficile en raison d’un marché de l’immobilier qui ne correspond pas aux revenus des habitants
Chiffres clés
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Saint Benoît la Forêt en quelques chiffres: un parc deLogements…
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• 2015: 303 logements, soit 3% des logements de la CC
• 2006-2011: 28 PC• Taux de vacance: 6%• Part du logement social:
19,4%• Une des variations annuelles du nombre de logements entre 2007 et 2012 la plus importante du Pays Chinonais (entre 3,6 et 9,5 %)
• Pour rappel la commune a gagné 98 personnes entre 2006 et 2011, pour 43 logements ce qui permet d’estimer un gain de 2,3 personnes par logement
• une population plutôt sédentaire : plus de 50% des ménages en 2011 sont installés dans le même logement depuis plus de 10 ans
• Un parc de logements ancien (50% avant 1974) dont l’efficacité énergétique est à revoir et qui demande un effort de rénovation
• 92% du parc de logements sont constitués de maisons
• La majorité = des maisons de grande taille composées d’au moins 5 pièces et plus – à contrario la commune recense peu de petits logements
• Un nombre de locataires du parc privé très faible (< à 10% des ménages)
Chiffres clés
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Saint Benoît la Forêt en quelques chiffres: un parc delogements… source de tensions sur le marché de l’immobilier
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• Un prix médian des terrains à bâtir attractif sur la Communauté de Communes, qui l’est encore plus sur la commune de Saint Benoît
• A contrario un prix de l’immobilier sur les biens existants élevé par rapport au reste du Pays
• Très peu d’offres immobilières, ce qui engendre des prix au m² élevés sur l’existant
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Contexte environnemental et agricole
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Une commune au patrimoine naturel dense
ZNIEFF de type 2
Natura 2000 « directive habitats »
Natura 2000 « directive oiseaux »
ZNIEFF de type 1
Prise en compte des enjeux de conservation et de protection des sites dans le PLU
Présence de sites du réseau européen NATURA 2000 qui justifie l’évaluation environnementale du projet de PLU
Périmètre du territoire communal
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Des réservoirs de biodiversité au cœur du Schéma Régional de Cohérence écologique –Trame Verte et Bleue: cadre de vie de l’écologie
• Issue du Grenelle de l’environnement, la mise en œuvre de la Trame verte et bleue répond à la nécessité de limiter les pertes de biodiversité. Elle a pour but de préserver et/ou restaurer les continuités écologiques, à la fois aquatiques et terrestres
• La trame verte et bleue est constituée de réservoirs de biodiversité (zones les plus riches), reliés entre eux par des corridors écologiques. Elle se décompose en sous-trames correspondant à différents types de milieux (ex : sous-trame milieux forestiers, zones humides...).
• Le schéma régional de cohérence écologique du Centre-Val de Loire a été adopté par arrêté du préfet de région le 16 janvier 2015
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Des réservoirs de biodiversité au cœur du Schéma Régional de Cohérence écologique
Sous trames des milieux boisés et bocages : Saint Benoît, un important réservoir de biodiversité au sein du schéma régional
Des boisements à protéger et des corridors à préciser
Des fonctionnalités bocagères à retrouver
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Des réservoirs de biodiversité au cœur du Schéma Régional de Cohérence écologique
Sous trames:- pelouses et lisières
sèches sur sols calcaires
- pelouses et lisières sèches à humides sur sols acides
- milieux humides, des cours d’eau et des milieux prairiaux
prioritaire Des réservoirs de
biodiversité d’importance à protéger
Des corridors à préciser à l’échelle du PLU
Des éléments de fragmentation à analyser - RD
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Des risques naturels faibles compensés par d’importants risques technologiques
Risques naturels:• Feux de forêts • Aléa moyen des retrait et gonflement
des sols argileux
• Quelques cavités souterraines
Risques technologiques:• Transport de matière
dangereuses (RD 751)• 3 sites ICPE• Risque nucléaire: mise en
place d’un Plan Particulier d’Intervention
Traduction dans le PLU:‐ Identification des cavités souterraines au plan
de zonage ‐ Prise en compte du retrait et gonflement des
sols argileux dans le règlement ‐ Prise en compte du Plan Particulier
d’Intervention dans le règlement
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Gradient environnemental et enjeux de préservation de l’environnement
Synthèse des enjeux :• Protéger les sites NATURA 2000• Conserver et valoriser la biodiversité
urbaine• Protéger les Espaces Boisés Classés
en cohérence avec les actions de l’ONF, ainsi que les arbres remarquables
• Définir et préserver une trame verte et bleue sur le territoire communal en cohérence avec les enjeux régionaux
• Prendre en compte les contraintes naturelles et technologiques de la commune
• Limiter la consommation des espaces naturels et agricoles en densifiant les unités urbaines et économiques existantes
• Permettre le développement des énergies renouvelables
Degrés de sensibilité environnementale
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Une vocation agricole qui s’étouffe, au profit de l’exploitation des espaces forestiers
• Un ensemble agriculture, sylviculture et pêche qui représente 16,2% des entreprises de la commune avec 11 sièges sociaux
• Pour autant seuls 2 sièges d’exploitations agricoles ont été recensés sur la commune
• Une seul site d’élevage (n°2, élevage d’agneau) une situation peu cohérente avec le besoin de lutter contre l’enfrichement et celui d’entretenir les landes et pelouses
• Une agriculture qui semble souffrir du contexte de clairière en raison de la fréquentation du gibier et de la petite faune en provenance des boisements
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Enjeu = Favoriser le pâturage sur le territoire communal
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Analyse de la consommation d’espace
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Cadre réglementaire en application de la Loi ALUR
Méthode d’analyse:Aucune des zones d’urbanisation future du POS (Nah) n’a été construite depuis 1999 et
aucune modification de l’occupation des sols en zone urbaine les constructions depuis 1999 se sont faites au sein même des zones déjà urbanisées
recensement des constructions 1999-2014 sur photo aérienne et terrain
analyse de la consommation d’espace induite par ces constructions
consommation d’espace et densité
« x » constructions type habitat
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« x » m²
=« x » ha consommés et x maisons/ha
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Analyse de la consommation d’espace
Secteur Surface consommée
Nombre de constructions
Densité
Germonerie 2,7 ha 18 maisons 6 à 7 logements/ha
Girauderie, Hautes Cours, Brosseau
2,5 ha 21 maisons 8 à 9 logements/ha
Caves Perrières, Jaulnay, Briandière
0,5 ha 5 maisons 10 logements/ha
Parenterie 1,4 ha 6 maisons 4 à 5 logements/ha
Les Pins, Bejauderie 4,8 ha 18 maisons 3 à 4 logements/ha
Bellasserie 3,2 ha 14 maisons 4 à 5 logements/ha
Petites landes 0,3 ha 3 maisons 10 logements/ha
• L’estimation de la consommation d’espace depuis le dernier POS de 1999 s’élève donc à environ 15 ha
• Ces 15 ha ont permis la construction d’environ 85 logements supplémentaires, ce qui représente une densité de 5 à 6 habitations par ha
DENSITE TRES FAIBLE
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Analyse urbaine et paysagère
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Un paysage forestier au service d’une Clairière habitée…
• Une forêt omniprésente diversifiée entre feuillus et résineux
• Une clairière centrale principale qui accueille la majeure partie des structures bâties
• Une topographie dessinée par le passage des cours d’eau qui forment des plis et ondulations douces
• Générant un très beau paysage varié entre douces ondulations et diversité de la couverture végétale –cultures, prairies, quelques vignes et boisements
• Des jeux de perspectives qui se tissent au sein de la clairière centrale permettant d’embrasser l’intégralité de l’enclos
• Une absence totale de lecture du village depuis la Route de Chinon / Tours
• Un environnement sonore particulier, doux, du fait d’une circulation routière modérée et d’un effet d’écho dans la clairière
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Une structure bâtie plurielle
• Une morphologie urbaine inhabituelle composée d’une pluralité de petites structures bâties éclatées, essentiellement dans la clairière centrale
• Un centre bourg peu dense constitué autour de son église et de ses équipements
• Mais une centralité qui a pris de la force du fait des aménagements urbains récents et qualitatifs ainsi que du renforcement des équipements –cantine, agence postale, salles communales, espace public
• Des hameaux anciens concentrés dans la clairière, en appui de la lisière boisée
• Une urbanisation linéaire pavillonnaire récente qui rompt avec le modèle des hameaux anciens, et qui occupe l’espace ouvert
• Quelques fermes disséminées, dont 2 en activités
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Un bourg parcellisé entre hameaux anciens et bâti linéaire• Un bourg principal qui se renforce au gré des nouveaux équipements publics et des derniers aménagements
qualitatifs de la traverse du bourg et des espaces publics• L’église = un point focal au sein de la clairière• Une composition et une densité qui ne demandent qu’à être renforcées • Quelques hameaux anciens concentriques dispersés dans la clairière avec bâti enchevêtré à l’alignement sur
rue ; les expositions du bâti alternent entre façade et pignons pour une optimisation solaire• Des équipements complets à l’échelle de St Benoit – école, salles, sports – mais éclatés discontinus dans
l’espace• Une implantation du bâti qui s’étage en fonction de la topographie
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Un bourg parcellisé entre hameaux anciens et bâti linéaire• Un bâti pavillonnaire récent qui s’est égrené le long des voies communales, laissant encore de nombreuses
dents creuses non occupées• Une consommation d’espace importante sur un parcellaire vaste – moyenne de 6 logements/ha• Un impact fort dans le paysage ; une urbanisation non contenue qui entame l’ensemble de la clairière en
rompant avec les règles d’implantation, le registre des clôtures, les volumétries du bâti vernaculaire. – retraits fluctuants, implantation en milieu de parcelle, générant la mise en œuvre de clôtures.
Exemple de registre de clôtures au milieu de la forêt…murs, murets et portails pleins en rupture avec un environnement boisé et naturel
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Un bourg parcellisé entre hameaux anciens et bâti linéaire• 2 opérations maîtrisées : les 2 lotissements
d’habitat social ; une caractéristique commune = l’absence de continuité urbaine avec le bourg
• Quelques hameaux (sud RD) et écarts immergés dans le massif forestier et en développement
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Expression des enjeux et scénarii
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Scénario 1 : au fil de l’eau, dans la poursuite des dernières années (2006/2011)
Poids de population en 2011 = 903 habitantsTaux de croissance 2006/2011 (base INSEE) = 2,3% / anUn taux élevé, l’un des plus forts de la Com com
Simulation sur les 10 années à venir – soit à 10 ans= 903*2,3% = soit + 22 personnes / an
= 22*10 = 220 Soit environ 1120 habitants à l’horizon 2025
Les enjeux exposés aux élus…Première question posée, celle du scénario de développement démographique et résidentielle de la commune.
Selon quel rythme de développement ? Pour attirer quel profil de population ?
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Scénario 2 : une modération du rythme de croissance communale
Poids de population en 2011 = 903 habitantsTaux de croissance 2006/2011 (base INSEE) = 1,5% / anUn taux médian dans le PLH (entre 1,2% /an et 1,98%/an)
Simulation sur les 10 années à venir – soit à 10 ans= 903*1,5% = soit + 15 personnes / an
= 15*10 = 150 Soit environ 1053 habitants à l’horizon 2025
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Vers quel besoin en matière de logements ?
Scénario 2 de modération du rythme =
Donc pour un gain de 150 habitants, besoin
théorique d’environ 65 logements
Scénario 1 de maintien du rythme
=Donc pour un gain de 220
habitants, besoin théorique d’environ 95
logements
Avec quelle densité ?
Densité actuelle en bâti diffus = une moyenne de 6,6 constructions / hectarePas d’objectif encore affiché dans le PLH, mais pour une commune rurale de 1ère couronne
du Chinonais on peut s’attendre à une moyenne de 15 logements / ha au travers d’opérations maîtrisées
= Problème de décalage entre l’habitat diffus non maîtrisé dans les hameaux qui ne peuvent correspondre à ces objectifs de densité
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Qu’est ce qu’une dent creuse ?‐ Parcelle située dans le périmètre d’un hameau, ou d’une unité bâtie
et calée en termes urbain et paysager ; venant se caler à l’intérieur d’un tissu existant ou sur une dernière construction existante sans en augmenter le périmètre en direction d’une zone agricole et/ou naturelle
‐ Avec un accès direct sur une voirie‐ Desserte par les réseaux – EP, électricité, EU ? – à vérifier
Quels critères possibles retenir pour sélectionner ou non une dent creuse?
- Proximité du bourg, de ses équipements et commerces / distance « raisonnable » à définir afin de maintenir un habitat concentré et limiter les distances de déplacements
- Accessibilité sécurisé – ex : visibilité bonne, absence de talus- Caractère de l’unité urbaine – ex : hameau, écart, urbanisation linéaire- Capacité de desserte par les réseaux – eau potable, électricité, incendie, etc.- Bonne intégration paysagère et urbaine- Distance de 100m minimum par rapport à un bâtiment d’activité agricole- Présence de sensibilité écologique et/ou paysagère – ex : présence de boisements, enfrichements
Les enjeux exposés aux élus… Quelle capacité du village à se densifier, à l’intérieur de son enveloppe urbaine. Il s’agit del’identification des « dents creuses »(parcelle non bâties à l’intérieur du bourg et des hameaux) et des potentiels derenouvellement urbain
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Repérage des dents creuses sur le secteur central de la clairièreLes dents creuses ont été repérées en
prenant pour base la définition du zonage du POS (zones UB, NB)
Soit une capacité totale de 4,9 ha
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?Repérage des dents creuses sur le secteur sud clairière et secteur de La Béjeauderie
Une capacité totale de 4,7 haAvec une moyenne de 10 logements / ha pour tenir compte de la morphologie des hameaux et
structures bâties linéaires tout en augmentant la densité actuelle (de 6,6 logements/ha) Soit une capacité globale d’environ 50 logements
Mais un taux de rétention à appliquer (absence de maîtrise du rythme de constructibilité) et des périmètres à revoir en fonction des critères objectifs à définir
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Vers un développement urbain maîtrisé dans le bourg…2 propositions :
1- Venir conforter les arrières bourg en direction du cimetière – 1,7 ha
Points forts =- Une urbanisation dans une enceinte naturelle du bourg
- Une jonction entre des éléments forts du bourg –cimetière, église, mairie, espace public
- Une densification permettant de renforcer la centralité de St Benoit la Forêt en prenant appui sur les derniers
aménagements - Une enceinte naturelle très qualitative entre coulée
verte et front boisé- Un calage urbain qui peut éviter de dénaturer le cadre
de l’église et de la mairie en la délimitant judicieusement
- La possibilité de créer une façade urbaine regardant la vallée
= capacité de 1,7 ha Avec une moyenne de 15 logements / haSoit un potentiel de 25 logements
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Enjeux : quelle projection démographique, résidentielle et urbaine ?
Vers un développement urbain maîtrisé dans le bourg…
2- Urbaniser La Charlottiere– 2,4 haPoints forts =
- Une urbanisation dans une enceinte naturelle du bourg
- Une jonction entre des structures bâtiesdécousues du bourg permettant d’établir une
continuité urbaine et de ramener une cohérence
- La possibilité de créer des façades urbaines sur les rues périphériques
- Une sensibilité paysagère a prendre en compte –vastes perspectives
= capacité de 2,4haAvec une moyenne de 15 logements / haSoit un potentiel de 36logements
