Upload
ivo-schepers
View
335
Download
5
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Citation preview
jaargang 20
nUMMEr 1
dEcEMbEr 2012
De (on)betaalbaarheid van het wonen
Afwaarderen, of juist opwaarderen?
Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?
Wonen boven winkels
M A G A Z I N E
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
Afwaarderen van vastgoed?!
T hem a
Serv ice m aga zine december 20 1 2
Redactioneel
Geachte lezer,
Nieuwe ronde, nieuwe kansen. Het 20e SERVICE-bestuur is reeds maanden hard aan
de slag om de leden een waardige aanvulling op hun studieprogramma te bieden.
Door de kabinetsplannen wordt deze taak steeds moeilijker, maar met beperkte middelen
gaan wij ons dit jaar inzetten om er een prachtjaar voor onze leden én voor onszelf
van te maken. Naast de nodige activiteiten brengt SERVICE ook dit jaar drie keer
een wetenschappelijk gericht vastgoed magazine uit, genaamd SERVICE Magazine.
Het 19e bestuur, onder leiding van Tim Op Heij, heeft zijn taken keurig overdragen
en een degelijke basis neergelegd waarop de huidige commissie verder zal bouwen.
De nieuwe commissie bestaat uit Iris van Donselaar, Sandra van den Helm, Barzien
Khoshbakht, Lieke van der Wal en ondergetekende. Het blad dat nu voor u ligt is het
resultaat van het enthousiasme en de inspanningen van deze commissie.
Het thema van dit magazine is “afwaarderen”. Het blijkt een thema te zijn dat in de
praktijk slechts beperkt bespreekbaaris . Voor dit magazine hebben we een aantal
auteurs gevonden die hun visie op het onderwerp met u willen delen, waarvoor wij
dankbaar zijn. Het resultaat van de inspanningen van de auteurs is zeker niet
onverdienstelijk.
Als laatste wil ik Pauline van den Berg welkom heten aan de leerstoel Real Estate
Management & Development. Het bestuur van SERVICE is verheugd dat er in navolging
van stijgende interesse in de master REM&D, ook via het aantrekken van nieuwe
docenten wordt gewerkt aan het leveren van voldoende hoogwaardige onderwijs.
Wij zien de toekomst rooskleurig tegemoet en alle bestuurs- en commissieleden zetten
de schouders eronder, om van dit vierde lustrumjaar een onvergetelijke ervaring te
maken voor iedereen. We wensen u veel leesplezier toe, alvast de beste wensen voor het
nieuwe jaar en dat het voor eenieder op alle fronten een succesvol jaar mag worden!
Ivo SchepersHoofdredacteur
ColofonAlGEMEEN
SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de studievereniging van de studierichting Real Estate Management and Develop-ment van de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven. Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een oplage van circa 1.500 exemplaren.
BRoNNEN
Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige doel-einden is alleen toegestaan met toestemming van het bestuur van studievereniging SERVICE. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.
REdActIEIvo Schepers HoofdredacteurIris van Donselaar RedacteurSandra van den Helm RedacteurTim Op Heij RedacteurBarzien Khoshbakht RedacteurLieke van der Wal Redacteur
oNtwERp EN opMAAkEline Pelliswww.elinepellis.com
covER AfBEEldING Digital Genetics
dRukwERkDrukkerij OCC dehoog
BEstuuRSander van Tuijl VoorzitterNick Peters SecretarisLuc Toren Penningmeester & Acquisiteur Ivo Schepers Hoofdredacteur Meggie van de Werf ReiscommissieRixt de Jong IntermediairRick Willemsen Lustrumcommissie
stIchtINGsBEstuuRSteven de Ridder VoorzitterElla Stoop PenningmeesterRoy Zöld AcquisitieStefan van Hoef MagazinePaul Sengers Magazine
RAAd vAN AdvIEsdrs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep)
B. Petit MSc (ING-DiBa – Real Estate Finance)
ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)
drs. R.M. Weisz RA (Timevest)
spoNsoRENABN AMRO, Amsterdam School of Real Estate, AT Osborne, Bouwkunde bedrijvendagen, Brink Groep, Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, Interface, IVBN, Syntrus Achmea, Provada,
coNtActGEGEvENsStichting SERVICE MagazineVertigo 08H09Postbus 5135600 MB Eindhoven
T: 040 24 750 93F: 040 24 384 88W: www.SERVICE-studievereniging.nlE: [email protected]
dat noemen wij passie.
Als je doet wat
werken,nooit teleukvindt hoef je je
Altijd de juiste mensen
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures binnen bouw en techniek op www.continu.nl
018.048 Continu Uiting A4 rechts_jeroen_kand.indd 1 25-05-2010 09:52:32
V.l.n.r.: Sandra van den Helm, Lieke van der Wal, Ivo Schepers, Iris van Donselaar & Barzien Khoshbakht
Inhoud
4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?
5 Column -De vastgoed winnaars van morgen
8 Wonen boven winkels
11 De (on)betaalbaarheid van het wonen
De woonkosten van Eindhovense huishoudens in beeld gebracht
Thema
17 Introductie thema: Afwaarderen van vastgoed?!
19 Help! Waar is mijn grondwaarde gebleven?
De impact van de huizenmarktcrisis op gebiedsontwikkelingen
24 Marktwaarde en stichtingskosten in een dalende markt
27 Afwaarderen, of juist opwaarderen?
30 Van nieuwbouw naar ombouw
Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming
33 Flexibiliteit als wapen tegen afwaardering
Starre kantorenmarkt vraagt om flexibiliteit en nieuwe mindset
36 Vastgoed in het buitenland - Londen met hoge snelheid?
Vastgoed in Olympisch Londen
39 Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoed
42 Een goede buur, of een verre vriend?
45 Eén jaar in de praktijk
47 Contact studievereniging SERVICE
48 Afstudeerder TU/e - Potentie voor beleggers in de huidige corporatievoorraad
50 SERVICE Actief
52 Afstudeerverslagen TU/e - REMD
56 Contact SERVICE magazine
8
36
48
33
33
8
36
“Buiten het gezichtsveld
van de traditionele
vastgoedpartijen voltrekt
zich een internet-revolutie
die enorme gevolgen heeft
voor de mens.” - Pagina 5
“De gemiddelde prijs voor
een woning ligt nu op
hetzelfde niveau als 8 jaar
geleden.”- Pagina 19
“In de fiscale literatuur
wordt nu gedebatteerd
over de vraag of men
vastgoed mag opwaarderen
zonder het vastgoed te
verkopen.’- Pagina 27
“...zonder een project
is er geen markt en
daarmee geen prijs die
wordt betaald voor het
leegstaande pand.”
- Pagina 30
4 5Serv ice m aga zine december 20 1 2
lectori salutemGraag wil ik mij even voorstellen
als nieuwe werknemer bij de
mastertrack Real Estate Management
& Development aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Mijn naam is
Pauline van den Berg en ik ben sinds
juli 2012 in dienst als universitair
docent. Hoewel ik nieuw ben bij
de groep REM&D, is de faculteit
bouwkunde van de TU/e niet nieuw
voor mij. Ik ben in 2002 begonnen aan
de opleiding bouwkunde en na mijn
afstuderen in 2007 heb ik hier een
promotietraject gevolgd bij de groep
Urban Planning.
Voordat ik begon met de opleiding bouwkunde, heb ik van 1998 tot 2002
culturele antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen
(nu Radbout Universiteit). Tijdens deze studie heb ik me vooral gericht
op materiële cultuur: de manier waarop mensen hun bezittingen en hun
directe woonomgeving gebruiken om hun identiteit uit te drukken. Het
gedrag van mensen in hun directe omgeving heeft mij altijd geïnteresseerd.
Vanuit deze interesse ben ik in 2002 begonnen aan de opleiding bouwkunde.
Tijdens de bachelorfase ben ik er achter gekomen dat ik ontwerpen leuk
vind, maar dat het doen van onderzoek mijn echte passie is. Ik heb de
masterrichting Urban Design and Planning gedaan en ben in 2007
afgestudeerd met een onderzoek naar de invloed van sociale netwerken
en telecommunicatie op verplaatsingen die mensen maken voor sociale
activiteiten.
Mijn afstudeeronderzoek heb ik voortgezet tijdens mijn
promotieonderzoek binnen de Urban Planning groep aan
de TU/e. Afgelopen september heb ik hiervan mijn proef-
schrift verdedigd. In mijn promotieonderzoek kon ik beide
opleidingen combineren en kwamen zowel de gebouwde
omgeving als het gedrag van de gebruikers aan de orde.
Na mijn promotieonderzoek kon ik direct aan de slag als
docent bij REM&D. Op dit moment begeleid ik projectwerk
en verzorg ik onderwijs op het gebied van research skills
en real estate literature. Naast inhoudelijke kennis probeer
ik als docent ook een aantal vaardigheden over te dragen
aan studenten, zoals het uitvoeren van onderzoek, schrijven,
kritisch lezen en reflecteren op hun eigen werk en dat van
anderen. Dit zijn vaardigheden die dagelijks van pas komen
en die belangrijk zijn voor een academische houding.
Een andere belangrijke taak als docent is het begeleiden
van afstudeerders. Studenten kunnen bij mij afstuderen
op thema’s die te maken hebben met sociale structuren in
wijken, kwaliteit van leven in de woonomgeving, de sociale
gevolgen van processen zoals krimp, vergrijzing en herstruc-
turering en de invloed van sociale netwerken op activiteiten-
patronen, verhuisgedrag, of woningkeuze.
In deze afstudeerthema’s is mijn interesse voor het gedrag
en de beleving van gebruikers van de gebouwde omgeving
zichtbaar. Ik vind het een uitdaging om mijn kennis over
deze thema’s over te dragen op studenten. Ik hoop dat onze
afstudeerders net zo enthousiast zijn over deze thema’s als
ik en dat ze inzien dat vastgoedbeheer vooral om mensen
gaat en niet alleen om gebouwen en geld.
De genoemde thema’s staan niet alleen centraal in de
afstudeeronderzoeken die ik begeleid, maar ook in onder-
zoek dat ik zelf uitvoer. Verderop in dit magazine is een
artikel te lezen over een onderzoek naar de rol van sociaal-
demografische kenmerken en buurtkenmerken bij het
vormen van sociale contacten met buurtgenoten waar ik
momenteel mee bezig ben.
Column
de vastgoed winnaars van morgenOver afbraak, transformatie
en opbouwLaat mij deze bijdrage aan Service Magazine beginnen met het
goede nieuws: studenten Real Estate gaan een gouden toekomst
tegemoet. In de huidige barre tijden is dat wellicht moeilijk
voorstelbaar, maar de winnaars van morgen zitten vandaag in de
collegebanken. De studenten van vandaag staan aan de wieg van
de transformatie van de vastgoedmarkt, die in de komende tien
jaar plaats zal vinden en ongekende nieuwe mogelijkheden zal
bieden.
Het slechte nieuws: voordat de nieuwe generatie het stuur kan
overnemen, moet het oude ‘vastgoed-denken’ worden afgebroken.
Dat kost even tijd, maar het gaat gebeuren. Onvermijdelijk. De
transformatie naar de nieuwe vastgoedrealiteit geschiedt in 3
fases: afbraak, transformatie en opbouw.
fase 1. de AfbraakDe afbraak van de traditionele vastgoedmarkt is reeds in volle gang.
Het gaat vanzelf. Daarbij is het interessant te constateren dat deze
afbraak niet wordt veroorzaakt door nieuwe inzichten, maar door
fouten uit het verleden. De Nederlandse vastgoedpartijen krijgen
de kapitale rekening gepresenteerd voor hun korte termijn ‘winst-
denken’. In de afgelopen tien jaar is massaal gebouwd voor de
leegstand en dit zelfgecreëerde monster doet ons nu de das om.
Krampachtige pogingen om de realiteit te verdoezelen zijn op een
fiasco uitgelopen. Het kantorenconvenant, bedoeld om de leegstand
te bestrijden door sloop, is amper drie maanden na ondertekening
door haar eigen initiators alweer onderuit gehaald. En recente
verkooptransacties laten aan duidelijkheid niets te wensen over:
leegstaande kantoren brengen 200-400 per vierkante meter op.
Alle hardnekkige ontkenning ten spijt is het inmiddels duidelijk
dat de Nederlandse vastgoedmarkt een afschrijvingsronde van
Spaans/Ierse proporties te wachten staat. Dit alles komt overigens
geenszins als een verrassing. In de afgelopen jaren heeft het IMF
Nederland bij herhaling gewaarschuwd voor de opzwellende
vastgoedbubbel. Daarbij werd ons land steeds in hetzelfde rijtje
gezet als Spanje en Ierland gezet. Het Monetaire Fonds had
gelijk en de zaak staat nu op instorten. Omstanders doen alvast
een flinke stap achteruit. De markt is compleet
stilgevallen, want niemand pakt een vallend mes.
Wegblijven is het devies.
fase 2. de transformatieDe transformatie is eigenlijk de meest interessante
ontwikkeling. Want terwijl de lemen vastgoedreus
begint te scheuren wordt het fundament ook (onzicht-
baar) van binnenuit aangevallen. Alle zekerheden en
aannames waarop onze vastgoedmodellen en ons
‘vastgoed-denken’ waren gebaseerd, komen namelijk
te vervallen.
Tot voor kort was een langjarig huurcontract met
‘goudgerande’ bedrijven als KPN, Philips, Aegon
of ING het non plus ultra in de vastgoedsector. Zij
boden precies wat gewenst was: geen gedonder in
de tent en een winstgevende, stabiele kasstroom
tot in lengte der jaren. Zo groot was ons geloof in
het onveranderlijke dat we zelfs de waarde van ons
vastgoed rechtstreeks koppelden aan de lengte van
de huurcontracten.
“In de afgelopen jaren heeft het IMF
Nederland bij herhaling gewaarschuwd
voor de opzwellende vastgoedbubbel.”
Maar rendementen uit het verleden zijn bepaald
geen garantie voor de toekomst. Want buiten het
gezichtsveld van de traditionele vastgoedpartijen
voltrekt zich een internetrevolutie die enorme
gevolgen heeft voor mens, maatschappij en (al
helemaal) het gebruik van ons vastgoed.
Door de exponentieel toenemende nieuwe toepas-
singen van het internet gaat de kern van ons
‘vastgoed-denken’, stabiliteit en voorspelbaarheid,
op de schop. Groot wordt klein en klein wordt groot.
Binnen enkele jaren blijken ’oersolide’ business-
modellen in elkaar te kunnen storten. Efficiënte
IT-verzekeraars als Brand New Day zullen bureau-
cratische kolossen als Delta Lloyd of Aegon moeite-
loos verslaan. BinckBank en Knab leggen met hun
Norbert ter Mors BBANa zijn studie bedrijfskunde (Nyenrode) heeft hij 25 jaar in de commerciele makelaardij gewerkt, in binnen- en buitenland. Hij was onder andere actief bij DTZ Zadelhof en Colliers International. Sinds 2011 is hij eigenaar/directeur van RentReview; een organisatie die uitsluitend werkt voor huurders.
dr.ir. p.E.w. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de Technische Universiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sinds juli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Management & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.
6
online activiteiten de logge grootbanken over de
knie. KPN zag haar sms-goudmijn in enkele maanden
verdwijnen toen WhatsApp op de markt verscheen.
Philips kan straks met de helft van haar personeel
uitkomen. In de aankomende jaren zullen vele
tienduizenden Nederlandse banen verdwijnen, ook
van goed opgeleid personeel.
Maar ook de haarvaten van de maatschappij veran-
deren razendsnel. Thuiswerken heeft een enorme
vlucht genomen. De retailbranche ziet haar omzet
verdwijnen richting de online shops die, vaak vanuit
de achterkamer veel efficiënter en goedkoper kunnen
aanbieden. Hyperefficiënte distributeurs als Amazon
zullen de schakel worden tussen producent en
consument. Nieuwe bedrijven zijn totaal anders
opgezet dan vroeger: kostenefficiënt, flexibel,
transparant en via de cloud.
“De ontwikkelaar van morgen is niet
langer de op winstmaximalisatie
beluste ‘hit & run’ organisatie.”
We zijn op weg naar een maatschappij waarin
niet winstmaximalisatie maar transparantie en de
menselijke maat de heersende waarden zijn. Grote
bedrijven zullen het onderspit delven tegen goed
georganiseerde, efficiënte netwerken, die ook
nog eens snel van samenstelling veranderen.
Arbeidscontracten zullen niet meer voor onbepaalde
tijd zijn. Zekerheden maken plaats voor bewegelijk-
heid en individuele onafhankelijkheid.
fase 3. de opbouwAls het internettijdperk definitief is doorgebroken zal
de kantorenleegstand spectaculair zijn toegenomen.
Vooral de ‘back-offices’ in de perifere gebieden,
relikwieën uit het industriële tijdperk, zullen het
moeten ontgelden. Nadat ze zijn afgeschreven kunnen
deze gebouwen worden gesloopt. Ze zijn domweg
niet meer nodig. De post-industriële bedrijven zoeken
elkaar op, bij voorkeur in de stad en op plaatsen waar
het plezierig is om te werken. In het aanstaande
internettijdperk zullen bedrijven flexibele organisaties
zijn, die een flexibele werkomgeving nodig hebben.
Kantoorhuurders worden kantoorgebruikers: ze gaan
zitten waar het de moeite waard is om te verblijven.
Lange huurcontracten worden niet meer aangegaan.
De beleggingswaarde van kantoorpanden zal straks
dus niet meer afhangen van de lengte van het
huurcontract, maar van de bezettingsgraad van
het gebouw. Kantoorgebouwen zullen ‘short stay’
locaties zijn, waar gebruikers in en uit lopen, en een
contract voor maximaal drie jaar zullen aangaan.
De vastgoedwinnaars van morgen zijn de beleggers en de
ontwikkelaars die de slag naar de nieuwe gebruiker kunnen
maken. Het zijn de beleggers die de oude zekerheden loslaten
en een huurder niet langer behandelen als een cash-cow, maar
als een welkome en gewaardeerde gast. Ze worden niet gedreven
door angst (lange huurcontracten), maar door opportuniteit en
dienstverlening. De toekomst is aan de beleggers die beseffen dat
niet hun gebouwen de belangrijkste assets zijn, maar de huurders.
Hij leunt niet comfortabel achterover in zijn luie stoel, maar
wil zijn gebouwen actief managen en zal het contact met zijn
huurders niet overlaten aan een suffe beheerder.
“Buiten het gezichtsveld van de traditionele
vastgoedpartijen voltrekt zich een internet-
revolutie die enorme gevolgen heeft voor de
mens.”
De ontwikkelaar van morgen is niet langer de op winstmaximalisatie
beluste ‘hit & run’ organisatie. Evenmin is het de ontwikkelaar
die ‘duurzaamheid’ voorwendt om lekker door te bouwen aan de
leegstand. De ontwikkelaar van de toekomst maakt deel uit van
de maatschappij, innoveert en draagt bij aan de oplossing van het
leegstandsprobleem. Hij is bovendien degene die de behoefte van
de nieuwe generatie gebruiker begrijpt en kan vertalen naar een
gebouw. De ontwikkelaar van morgen is niet de ontwerper van
een kantoorgebouw dat door een gebruiker gehuurd moet worden,
maar creëert een omgeving waar een huurder graag wil verblijven.
Wie om zich heen kijkt ziet nu al tal van initiatieven die
richtinggevend zijn. In Utrecht roeit Creative Valley tegen
de stroom van de leegstand in. Hetzelfde geldt voor gebouw
De Pionier, een oud ROC schoolgebouw dat nu tjokvol zit met
huurders. En wat te denken van Spaces in Amsterdam, waar de
bezettingsgraad inmiddels 100 procent is en uitgebreid wordt
met het naburige gebouw van 12.000 vierkante meter. Een ander
fraai voorbeeld is kantoorproject Zuidpark, het voormalige
(oersaaie) V&D hoofdkantoor aan de Spaklerweg in Amsterdam,
dat na een grondige renovatie en voorzien van Europa’s grootste
dakmoestuin, inmiddels weer helemaal verhuurd is. Stuk voor stuk
zijn dit voorbeelden van plaatsen waar huurders graag verblijven
en waar de menselijke maat herkenbaar is. Stuk voor stuk zijn
het ook voorbeelden van gebouwen die gerund worden door
eigenaren/ asset=managers die dagelijks in hun gebouw aanwezig
zijn. Ze kennen hun huurders. Het zijn geen huisbazen, maar
hotelmanagers.
De transformatie van de vastgoedmarkt zal sneller plaatsvinden
dan menigeen voor mogelijk houdt. De (financiële) verliezen zullen
groot zijn en onderweg naar de nieuwe realiteit zullen er veel
uitvallers zijn. Maar juist deze slachtoffers maken de weg vrij voor
de winnaars van het nieuwe tijdperk: de vastgoedstudenten die de
slag kunnen maken van ‘vast-goed’ naar ‘sociaal-goed.
4 5 6 JUNI2013AMSTERDAM RAI
www.provada.nl
[email protected]+31 (0)30 60 514 24
Vind ons op Twitter @PROVADAre
DEEl DE InSpIRATIE!
MAKE IT HAppEnMAKE IT REAl
PROVADA, hét jaarlijkse ontmoetings-punt van de vastgoedbranche in de Amsterdam RAI.
Drie dagen lang treffen vastgoedpartijen elkaar in een professionele omgeving om plannen, ideeën en visies met elkaar te delen. Daarnaast worden er diverse inhoudelijke bijeenkomsten georganiseerd.
PROVADA, de beurs waar inhoud en netwerken samenkomen.
02 PROV08- ad Service-210x297.indd 1 13-11-12 16:20
8 9Serv ice m aga zine december 20 1 2
wonen boven winkels Leegstand in kantoren, kerken en
schoolgebouwen, het zijn geen
onbekende verschijnselen meer.
De laatste twee jaar zien wij een
stijging in leegstaande kantoorpanden
en voorlopig is het einde van deze
stijging niet in zicht. Al langer speelt
in centra van (historische) binnen-
steden de leegstand in etages boven
winkels. De kern van het probleem is
dat niemand zich ziet als probleem-
eigenaar terwijl er toch veel redenen
zijn om de leegstand aan te pakken.
30 jaar wonen boven winkels De leegstand in de etages is circa 40 jaar geleden ontstaan. De eerste
initiatieven om deze toenemende leegstand te bestrijden zijn in de jaren 80
opgestart. In de jaren erna zijn er zeker successen geboekt. Maar de aantallen
van gerealiseerde woningen steken schril af tegen de massale leegstand die
de binnensteden nog kennen. Leiden, Haarlem, Utrecht, Amsterdam en
Maastricht hebben gezamenlijk honderden nieuwe woningen opgeleverd.
Maar uit een inventarisatie van de landelijke vereniging Wonen boven Winkels
Nederland blijkt dat er landelijk 40.000 lege etages zijn.
De gerealiseerde successen zijn mede tot stand gekomen door het inbrengen
van subsidies. De subsidies werden verstrekt door lokale overheden of
woningstichtingen. Het financieel mogelijk maken van projecten door middel
van subsidies heeft Wonen boven Winkels een stempel gegeven van dure
projecten. Maar ook dat vraagt enige nuancering. Het is waar dat financiële
rendementen, bij Wonen boven Winkels projecten, laag zijn – vandaar ook de
massale leegstand – maar de maatschappelijke winst is
aanzienlijk. De leefbaarheid van binnensteden blijft op peil,
monumenten worden gerenoveerd, voorzieningen worden
optimaal benut, er hoeft minder beslag gelegd te worden op
schaarse productiemiddelen (duurzaamheid) en last but not
least jonge urbans krijgen woningen aangeboden waar zij
het liefste wonen; in de dynamiek van het centrum.
Alsof het bouwen van nieuwe woningen in uitwaaigebieden
geen geld gekost heeft. Gronden bouwrijp maken, nieuwe
wegen aanleggen, nieuwe voorzieningen zoals scholen,
winkelcentra en daarbij het aanleggen van openbaar groen
zijn kosten geweest die de gemeenschap heeft moeten
opbrengen. Maar het bouwen en wonen in nieuwe wijken
heeft ook geleid tot toegenomen mobiliteit met allerlei
neveneffecten zoals files en milieuverontreiniging. Inmiddels
is het beleid van de Rijksoverheid gericht op de ‘compacte
stad’ als de toekomst van wonen, werken en recreëren.
Maar de praktijk is – zoals zo vaak – weerbarstiger.
“Onder druk van de fors gestegen
vierkante meter winkelprijzen hebben
eigenaren en huurders de bestaande
trappenhuizen naar de etages
verwijderd.”
Maatschappelijk en beleidsmatig is er draagvlak voor wonen
boven winkels. Waarom blijven de realisaties van nieuwe
woningen in aantallen dan zo gering? Aan de hand van de rol
van betrokken partijen wordt een beeld geschetst van de
problematiek. Hier wordt nog eens benadrukt dat de leegstand
zich vooral voordoet op A1-locaties.
de eigenaarDe pandeigenaar verhuurt het pand bij voorkeur aan een
grote keten. De keten is in staat om de hoge huren, die
betaald moeten worden op A1-locaties, te dragen. De lokale
ondernemer is al lang afgehaakt op A1 locaties. De eigenaar
verhuurt het hele pand waardoor hij geen omkijken heeft
naar zijn pand maar waarmee hij ook andere functieontwik-
kelingen in de etages blokkeert.
p.p.M. penders Sinds 1998 is Paul projectleider bij Wonen Boven Winkels in Maastricht. In meerdere steden is hij werkzaam geweest als adviseur of als ontwikkelaar. Daarnaast verbonden aan RO Groep welke organisatie zicht richt op de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. In november 2012 is hij aangesteld als bestuurder van Wonen Boven Winkels Nederland.
Indien de eigenaar al tot nieuwe inzichten komt ten aanzien van het etagege-
bruik en hij de etages wil renoveren tot woningen begint hij al met zijn eerste
verliespost. Hij moet de huurder compenseren voor het afstaan van de etages
omdat deze in de vaststelling van de huurprijs een (overigens beperkte)
waarde hebben. Volgens een vuistregel levert een vierkante meter woning
circa 120 euro per jaar op. Een vierkante meter winkeloppervlakte levert een
veelvoud hiervan op. Bovendien hoeft hij in de laatste optie nagenoeg niet te
investeren. Bij de eerste optie wel want na langdurige leegstand in de etages
moet er eerst fors geïnvesteerd worden om de etagewoning bewoonbaar op
te leveren. Kortom, de eigenaar heeft geen financiële prikkel bij het renoveren
van etages.
de toegangEen tweede probleem om Wonen boven Winkels te stimuleren is het feit
dat – vooral in historische – binnensteden onder druk van de fors gestegen
vierkante meter winkelprijzen, eigenaren en huurders bestaande trappenhuizen
naar de etages hebben verwijderd. Er zijn steden bekend waar in de
hoofdwinkelstraten nagenoeg geen enkele opgang naar de etages te vinden
is. De Amsterdamse Kalverstraat mag zich in dit aspect de absolute koploper
noemen. De winkelfunctie voert daar de absolute boventoon.
de winkelhuurderWaar in de jaren zestig en zeventig de winkelier nog boven zijn eigen winkel
woonde, is dit vanaf de jaren tachtig al lang niet meer het geval. De winkel
wordt gerund door een bedrijfsleider die de boven gelegen etages alleen bij
hoge uitzondering bezoekt. Zijn focus ligt op het halen van zijn verkooptargets.
Hij of zij heeft geen belang bij het stimuleren van een verbouwing tot
woningen die ook nog eens voor overlast zal zorgen.
de gemeenteVanuit haar publieke rol hecht de gemeente veel belang bij een multifunctioneel
gebruik van de binnenstad. In de centra van steden is vaak sprake van
monocultuur. De winkelfunctie is sterk vertegenwoordigd. De gemeente wil
hier meer balans aanbrengen maar het ontbreekt haar aan instrumenten om
een herstel van de woonfunctie af te dwingen bij eigenaren.
Uit bovenstaande blijkt dat er teveel financiële en juridische
knelpunten zijn om het probleem grondig aan te pakken.
Tegenover bovengenoemde knelpunten staan ontwikkelingen
die juist pleiten wonen boven winkels eens echt op de politieke
en maatschappelijke agenda te zetten. De markt: de vraag
naar woningen in de binnenstad. De leegstand in de etages is
een verschijnsel dat pas een jaar of 40 gaande is. Van oudsher
waren binnensteden altijd bewoond. In de jaren ‘70,
gestimuleerd door de ongekende welvaartsgroei kregen de
binnenstadse ondernemers de mogelijkheid om ruimer,
mooier en groener te gaan wonen. Dit was het begin van de
groeiende leegstand in de etages.
Hiermee is niet beweerd dat er geen vraag is naar wonen in
de binnenstad. Integendeel. De vraag naar binnenstedelijk
fIGuuR 2
De verborgen werelden achter de verhullende facades in
de winkelstraat
fIGuuR 1
De facades aan de winkelstraat
10 11Serv ice m aga zine december 20 1 2
wonen is alleen veranderd. Jonge mensen, studenten en
starters op de woningmarkt willen juist graag in de binnen-
stad wonen. De aanwezigheid van veel voorzieningen past
perfect in hun lifestyle. Het zijn overigens niet alleen jongeren
die in de binnenstad willen worden. Ook de toename van
eengezinshuishoudens creërt een grotere vraag naar
kwalitatief goede en betaalbare woningen. Daarbij willen
ook senioren graag wonen op plekken waar veel voorzieningen
op korte afstand bereikbaar zijn. De vraag naar binnenstedelijke
woningen is er. Het aanbod is aanwezig, maar het is aanbod
dat kwalitatief ver onder de maat ligt.
“De geschiedenis leert ons dat in tijden
van crisis nieuwe initiatieven en ideeën
nodig zijn.”
Een andere ontwikkeling is het veranderde koopgedrag van
de consument. Consumenten kopen steeds vaker via de
webwinkel. De winkelier krijgt het moeilijker om het hoofd
boven water te houden. De detailhandel staat onder druk
hetgeen op termijn ook weer gevolgen heeft voor de
pandeigenaar. Deze heeft geen enkel belang bij een lege
winkel waardoor uiteindelijk ook het straatbeeld in negatieve
zin wordt aangetast. Een winkelstraat met groeiende leegstand
heeft een negatief effect op de beleggingswaarde van de
winkel. En dat gaat geld kosten.
wat te doen?Wonen boven winkels kan gestimuleerd worden door de
eigenaar een beter financieel rendement te bieden. Maar
daarnaast moeten partijen die belang hebben bij een
aantrekkelijke binnenstad veel meer de handen ineen slaan.
Beide punten worden hieronder toegelicht.
Al eerder is aangegeven dat het eigenaren ontbreekt aan
een financiële prikkel om de woonfunctie te herstellen. Deze
prikkel kan verkregen worden door het subsidiëren van de
renovatie. Maar in het huidige economisch klimaat is dat een
oplossing die niet veel op steun kan rekenen. Desondanks zijn
er gemeenten die een subsidieregeling voor wonen boven
winkels in stand houden. Ondanks deze steun blijkt het rendement te laag
om eigenaren te prikkelen om de lange weg naar wonen boven winkels via
architecten, vergunningen, de notaris, banken en aannemers te bewandelen.
Een tweede oplossing kan gevonden worden in het verhogen van de huur. De
Nederlandse woningmarkt, koop-en huur, is volstrekt niet transparant en er is
geen sprake van marktwerking. De huurmarkt wordt beïnvloed door de regels
voor huurtoeslag en het woningwaarderingsstelsel. De Nederlandse koopmarkt
wordt gedomineerd door de discussie over de hypotheekrente aftrek.
Toch worden er af en toe kleine stappen gezet om de markten ‘ open te
breken’. De voormalige minister van binnenlandse zaken Donner heeft het
vorig jaar voor elkaar gekregen dat in zogenaamde schaarste gebieden de
huren verhoogd mochten worden met maximaal 125 euro. Dit geldt voor
gebieden in de Randstad en delen van Noord-Brabant. Waarom deze maat-
regel ook niet toepassen in binnensteden waar in de praktijk blijkt dat er veel
vraag is naar deze woningen? Met andere woorden: veel vraag, betekent ook
hogere (markt)prijzen.
Een eenvoudig rekenvoorbeeldEen studio van 35 vierkante meter levert per maand volgens het woning-
waarderingsstelsel 350 euro huur op. Bij een rendement van 7 procent
betekent dit dat de eigenaar maximaal 60.000 euro zal investeren in de
renovatie van een woning. Indien deze huur verhoogd mag worden tot 475
euro neemt de investering toe tot 80.000 euro. Een aanzienlijk verschil.
Belangrijke voorwaarde is wel dat de markt deze huurprijs kan opbrengen.
Dat vergt natuurlijk kennis van de lokale huurmarkt. Maar dan is wel sprake
van marktwerking in plaats van gereguleerde huren. Helaas moet geconstateerd
worden dat het nieuwe regeringsbeleid weer veel vraagtekens oproept.
De hoogte van de huren wordt afhankelijk gesteld van de WOZ-waarde.
De effecten van dit voornemen op de hoogte van de huur zullen per regio
heel verschillend uitpakken.
Een andere manier kan gevonden worden door eigenaren ruimte te bieden
om meer rendement uit het pand te halen. Dit kan gerealiseerd worden door
winkeluitbreiding. Er zijn binnensteden waar aan de achterzijde van winkel-
straten zogenaamde expeditiehoven liggen. Deze hoven worden gebruikt voor
de bevoorrading van de winkels maar zijn doorgaans niet de meest aantrek-
kelijke plekken. In Eindhoven heeft men het idee opgevat om de eigenaren
uitbreiding van de winkel toe te staan ten koste van de expeditiehoven
waardoor de etages beschikbaar komen voor een herstel van de woonfunctie.
Bij eigenaren kan dit idee op veel steun rekenen. Een vierkante meter winkel
levert immers een hoger rendement welke gebruikt kan worden om het lage
rendement op de woningen te compenseren.
Maar naast een financiële prikkel is er meer nodig. Dat is een gemeenschap-
pelijke visie op het functioneren van de binnenstad. Deze visie moet komen
van partijen die belang hebben bij een goed functionerende binnenstad. Dat
zijn de gemeente, pandeigenaren en winkelketens. Deze partijen moeten hun
verantwoordelijkheid nemen in de strijd tegen de verdere verloedering van
etages en de opkomst van de concurrerende webwinkels. Speel in op de vraag
van wonen in de ‘compacte stad’, pas lopende huurcontracten aan, en neem
als eigenaar genoegen met lage rendementen waar nu helemaal geen
rendement tegenover staat.
De geschiedenis leert ons dat in tijden van crisis nieuwe initiatieven en ideeën
nodig zijn. Wonen boven winkels is niet nieuws onder de zon. Maar als
pandeigenaren, winkelketens en gemeenten hun binnenstad klaar willen
maken voor de toekomst dan kan een nieuwe visie op leegstand gekoppeld
aan daadkracht al heel wat leven in de binnenstad verzorgen.
fIGuuR 3
De staat van een bovenverdieping van een winkel, welke
al tijden leegstaat
de (on)betaal- baarheid van het wonen De woonkosten van
Eindhovense huishoudens
in beeld gebracht
Het wonen heeft zijn prijs, net als
ieder ander product of andere dienst.
De kosten van het wonen kunnen
voor huishoudens aanzienlijk zijn.
Het inkomen dat over blijft is vaak
beperkt. De woonkosten worden
niet alleen bepaald door de netto
huur of hypotheek, maar ook door
woongerelateerde kosten voor energie,
water, belastingen en verzekeringen.
Met name deze kosten zijn de laatste
jaren sterk gestegen. Door de cumulatie
van de kosten is het wonen voor
sommige typen huishoudens duur
geworden. Is het wonen voor hen nog
wel betaalbaar?
Om inzicht in deze vraag te krijgen is gedurende 2012 een
uitgebreid onderzoek gedaan naar de werkelijke kosten van
het wonen in de stad Eindhoven (Leussink & Smeets, 2012).
De populatie bestond uit huurders en kopers, woonachtig in
een betaalbare huur- of koopwoning. Het betreft huurwonin-
gen tot € 652,52 en koopwoningen met een WOZ-waarde tot
€ 250.000,-. De selectie van huurwoningen is gebaseerd op
door de corporaties beschikbaar gestelde bestanden. De
selectie van de koopwoningen heeft plaatsgevonden op basis
van door de gemeente Eindhoven aangereikte gegevens.
Het aantal huishoudens in een betaalbare huur- of koopwoning
in Eindhoven bedraagt ca 70.000, waarvan ruim 39.000 in de
sociale huursector. In Eindhoven zijn in de sociale huursector
4.288 enquêtes uitgezet. Van deze enquêtes zijn er 947 ingevuld.
Dit brengt de totale respons voor de Eindhovense sociale
huursector op 21,9 procent. In de koopsector zijn in totaal
8.966 enquêtes uitgezet. Daarvan zijn er 589 volledig ingevuld
(respons: 7 procent ).
De gegevens zijn representatief naar huishoudenssamenstelling.
Een toets op basis van inkomen bleek niet mogelijk. Inkomens-
gegevens voor de hele populatie zijn niet beschikbaar.
Er bestaat de indruk dat goedkope ‘scheefwoners’ in de
huursector ondervertegenwoordigd zijn. Deze vonden de
vragenlijst wellicht te bedreigend.
Om beide sectoren vergelijkbaar te maken zijn de onderzochte
huishoudens op basis van twee criteria ingedeeld.
1. Samenstelling van het huishouden en leeftijd van de hoofdbewoner. Onderscheiden zijn tien typen:
• Alleenstaanden in de leeftijdscategorieën
<30 jaar, 30-54 jaar, 55-74 jaar en >74 jaar;
• Tweepersoonshuishoudens in dezelfde
leeftijdscategorieën;
• Gezinnen en eenoudergezinnen.
drs. Ir. M.I.k. leussink & dr. J.J.A.M. smeetsMarieke Leussink1 studeerde in 2003 af als psychologe aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. Daarna voltooide ze in 2010 de masteropleiding Real Estate Management & Development aan de faculteit bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Sindsdien is zij werkzaam als onderzoeker bij het onderzoeksinstituut Interface. Jos Smeets2 studeerde sociale geografie in Amsterdam en is als universitair hoofddocent werkzaam bij de leerstoelgroep Real Estate Management & Development aan de Faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Eindhoven. Hij is tevens directeur van het aan deze faculteit verbonden onderzoeksinstituut Interface.
1 2
12 13Serv ice m aga zine december 20 1 2
2. Op basis van het inkomen. Hierbij zijn vier groepen onderscheiden:
• De primaire doelgroep I is afgebakend op basis van de huurtoeslaggrens.
• De primaire doelgroep II wordt gevormd door de groep vanaf deze grens
tot € 34.085,-.
• De secundaire doelgroep bestaat uit inkomens tussen € 34.085,-
en € 43.000,-.
• De tertiaire doelgroep wordt gevormd door de huishoudens met een
inkomen hoger dan € 43.000,-.
De onderzoeksgegevens maken een vergelijking van beide sectoren langs
deze twee lijnen mogelijk. De gegevens voor de huursector afzonderlijk zijn
minstens zo interessant.
MethodeDe totale woonkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. In figuur 1 wordt
de kostenopbouw van de huur- en koopsector schematisch weergegeven.
Door een confrontatie van kosten en besteedbaar inkomen ontstaat een
inzicht in verhoudingen, de zogenaamde ‘quotes’.
Op basis van deze gegevens kunnen verschillende quotes berekend worden:
• Huurquote (HQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt
uitgegeven aan de netto huur (inclusief servicekosten);
• Koopquote (KQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt
uitgegeven aan de hypotheek (inclusief servicekosten, kosten VVE,
verzekering en onroerendezaakbelasting );
• Energiequote (EQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat
wordt uitgegeven aan gas en elektriciteit;
• Water & Belastingquote (WBQ), wat het deel van het besteedbaar
inkomen is dat wordt uitgegeven aan water en belastingen (de
afvalstoffenheffing).
• Woonquote (WQ), wat het deel van het besteedbaar inkomen is dat wordt
besteed aan de totale woonkosten.
De diverse quotes kunnen gebruikt worden voor een vergelijking tussen
verschillende groepen binnen en tussen de sectoren.
Resultaten
Betaalbaarheid huursectorDe diverse quotes lopen sterk uiteen. De grote verschillen
worden niet zozeer verklaard uit de variatie in kosten, maar
vooral door het verschil in besteedbaar inkomen. Na betaling
van de totale woonkosten houden bepaalde inkomens relatief
weinig over. Dit overige besteedbare inkomen wordt ook wel
het ‘residuele inkomen’ genoemd (Haffner & Bouwmeester,
2012).
Uit tabel 1 blijkt dat het gemiddelde besteedbare inkomen
van alleenstaanden en eenoudergezinnen lager is dan die van
andere huishoudens. Ze hebben immers maar één inkomen.
De vaste en variabele woonkosten zijn relatief hoog. Hun
residuele inkomen is daardoor laag, zo blijkt uit figuur 2.
De woonquotes zijn meestal boven het gemiddelde. Bij
eenoudergezinnen is de totale woonquote zelfs 44 procent.
Alleenstaanden en eenoudergezinnen behoren vaak tot de
primaire doelgroepen. Van de primaire doelgroep I zijn de
huur- en woonquote respectievelijk 29 procent en 42 procent.
Van de primaire doelgroep II is de huurquote 26 procent en
de woonquote 35 procent. De primaire doelgroep I wordt
gevormd door huishoudens die recht hebben op huurtoeslag.
Een deel van hen maakt echter geen gebruik van dit recht. Uit
het onderzoek blijkt dat wanneer een huishouden huurtoeslag
ontvangt, de huurquote lager is, namelijk 27 procent. Doet
men dit niet dan bedraagt deze 32 procent. Van de secundaire
doelgroep is de huurquote 22 procent en de woonquote 30
procent. Voor de tertiaire doelgroep bedraagt de huurquote
18 procent en de woonquote 23 procent.
vergelijking huren en kopenHet onderzoek maakt ook een vergelijking tussen de koop-
en huursector mogelijk. Huishoudens in de koopsector zijn
minder vaak alleenstaande eenverdieners en hebben hogere
inkomens per huishouden. Ze behoren minder vaak tot de
primaire doelgroepen; ruim de helft behoort zelfs tot de
tertiaire doelgroep met een inkomen boven de € 43.000,-.
De opbouw van hun woonkosten is in figuur 2 toegelicht.
Uit een vergelijking van de totale huur- en koopquotes
ontstaat het volgende beeld:
Jonge één- en tweepersoonshuishoudens tot 30 jaar hebben
in de koopsector een hogere woonquote. Met name tweeper-
soonshuishoudens in de koopsector hebben een veel hogere
woonquote (31 procent ten opzichte van 22 procent).
Middelbare eenpersoonshuishoudens (30 tot 54 jaar) en
(eenouder)gezinnen hebben in de huursector een hogere
woonquote dan in de koopsector. Middelbare tweepersoons-
huishoudens hebben in beide sectoren vergelijkbare quotes.
Oudere één- en tweepersoonshuishoudens (vanaf 55 jaar)
hebben in de koopsector, soms aanzienlijk, lagere woon-
quotes. Deze groep heeft een relatief hoog inkomen en heeft
de hypotheek waarschijnlijk grotendeels afgelost. In ieder
geval is hun koopquote laag, variërend van 8 tot 16 procent.
De woonquotes van de onderscheiden doelgroepen laten een
ander beeld zien. In alle doelgroepen nemen de woonquotes fIGuuR 1
Kosten van het wonen in de huur- en koopsector
huishoud-samenstelling N huur energie Water & Belasting
Totale Woonkosten
Gemiddeld inkomen
Overig besteedbaar
hQ eQ WBQ Woon Quote
alleenstaand <30 jaar 35 € 358 € 67 € 30 € 452 € 1.427 € 975 25% 5% 2% 32%
tweepersoons <30 jaar 32 € 403 € 110 € 44 € 555 € 2.523 € 1.968 16% 4% 2% 22%
alleenstaand 30-54 jaar 130 € 377 € 97 € 30 € 504 € 1.272 € 767 30% 8% 2% 40%
tweepersoons 30-54 jaar 35 € 463 € 128 € 44 € 635 € 2.345 € 1.709 20% 5% 2% 27%
gezin 103 € 445 € 166 € 53 € 658 € 1.876 € 1.218 24% 9% 3% 35%
eenoudergezin 74 € 346 € 144 € 48 € 535 € 1.224 € 689 28% 12% 4% 44%
alleenstaand 55-74 jaar 186 € 375 € 108 € 30 € 510 € 1.281 € 771 29% 8% 2% 40%
tweepersoons 55-74 jaar 156 € 451 € 134 € 44 € 628 € 1.961 € 1.334 23% 7% 2% 32%
alleenstaand >74 jaar 91 € 427 € 102 € 30 € 558 € 1.467 € 910 29% 7% 2% 38%
tweepersoons >74 jaar 68 € 460 € 125 € 44 € 630 € 1.952 € 1.321 24% 6% 2% 32%
totaal 910 € 409 € 121 € 38 € 566 € 1.609 € 1.043 25% 7% 2% 35%
Noot: missing values: n=37
N = aantal respondenten HQ = huurquote EQ = energiequote WBQ = water&belastingquote
tABEl 1
Kosten en –quotes naar soort per type huishouden in de
betaalbare huursector in Eindhoven
fIGuuR 3
woonquotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huur- en koopsector
fIGuuR 2
kosten en quotes per type huishouden in de Eindhovense betaalbare huursector.
Vast
e w
oonk
oste
n
Bes
teed
baar
inko
men
Vari
abel
e w
oonk
oste
n
Huur (incl. servicekosten)
Hypotheek (incl. verzekering,
VVE, OZB)
- Huurtoeslag - Hypotheekrenteaf-trek
= Netto hypotheek
Huur/koopQuote
EQ
WBQ
Woonquote
= Netto huur
Energie(gas & electriciteit)
Water & Gemeentelijke belasting (m.u.v. OZB)
Totale woonkosten
alleensta
and <30 ja
ar
alleensta
and <30 ja
ar
alleensta
and <30 ja
ar
€ 3.000
€ 2.500
€ 2.000
€ 1.500
€ 1.000
€ 500
€ 0
100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%
50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%
45% 40%35%30%25%20%15%10%5%0%
alleensta
and >74 ja
ar
alleensta
and >74 ja
ar
alleensta
and >74 ja
ar
tweeperso
ons >74
jaar
Overig besteedbaar inkomen
Water & Belastingen
Energie
Netto huur
Woonquote in huursector
Woonquote in koopsector
tweeperso
ons >74
jaar
tweeperso
ons >74
jaar
tweeperso
ons <30
jaar
tweeperso
ons <30
jaar
tweeperso
ons <30
jaar
primaire
doelgroep II
primaire
doelgroep I
tweeperso
ons 30-45
jaar
tweeperso
ons 30-45
jaar
tweeperso
ons 30-45
jaar
tertiaire
doelgroep
gezingezin
gezin
eenoudergezin
eenoudergezin
eenoudergezin
alleensta
and 30-45
jaar
alleensta
and 30-45
jaar
alleensta
and 30-45
jaar
secu
ndaire doelgro
ep
alleensta
and 55-74 ja
ar
alleensta
and 55-74 ja
ar
alleensta
and 55-74 ja
ar
tweeperso
ons 55-7
4 jaar
tweeperso
ons 55-7
4 jaar
tweeperso
ons 55-7
4 jaar
14
af naarmate het inkomen stijgt. De primaire doelgroep I heeft
in de huursector een iets hogere quote. De primaire doelgroep
II heeft in de koopsector een iets hoge quote. De secundaire
en tertiaire doelgroep hebben in de huursector lagere quotes
dan in de koopsector. Gedeeltelijk wordt dit veroorzaakt door
de goedkope ‘scheefwoners’.
oplossingrichtingen voor kostenbeheersing De woonkosten voor huishoudens behorende tot de primaire
doelgroepen zijn hoog. Het betreft vooral alleenstaanden
en eenoudergezinnen. Dit resulteert in een laag residueel
inkomen voor deze groepen waardoor participatie in de
samenleving belemmerd wordt. De omvang van het probleem
wordt eerder groter dan kleiner. Het aantal alleenstaanden
neemt toe en de kosten voor het wonen worden alleen maar
hoger.
Het vraagstuk van de woonkostenbeheersing is echter
complex. Het is niet alleen afhankelijk van de vaste en
variabele kosten, maar hangt ook in hoge mate samen met
de inkomenshoogte van huishoudens. Daarnaast speelt ook
de match tussen het huishoudeninkomen en de prijs en het
energiegebruik van de woning een rol. Het woonprogramma
in de woningbouw is decennia lang afgestemd op woon-
wensen van gezinnen terwijl de vraag steeds verder is
geïndividualiseerd. De hoge woonquotes voor alleenstaanden
maken dit probleem steeds zichtbaarder. De vraag is of de
overconsumptie van woondiensten door alleenstaanden en
eenoudergezinnen vrijwillig is of dat de structuur van het
aanbod hen daartoe dwingt. Hoe dan ook, de woonkosten zijn
hoog, vrijwillig of gedwongen.
Het inkomensvraagstuk overschrijdt het domein van de
volkshuisvesting. Wel is de onderconsumptie van de huur-
toeslag een aandachtspunt. Het verschil in huurquote tussen
huishoudens die wel gebruik maken van deze voorziening
en zij die de regeling niet kunnen of willen gebruiken, is
aanzienlijk.
Daarnaast zal het aanbod aangepast dienen te worden. Vaak
wordt verduurzamen van woningen als oplossing gezien. Uit
het onderzoek blijkt echter dat de energiequotes maar weinig
samenhangen met de energieprestaties van de woning.
Hetzelfde type huishouden heeft in een bepaald type woning
vaak even hoge kosten, ongeacht het label van deze woning.
Bovendien is de energiequote slechts een beperkt deel van de
totale woonquote. Het is zinvoller om verduurzaming van
woningen af te stemmen op de transformatie van de
woningvoorraad. Woonprogramma’s bij transformatie dienen
beter afgestemd te worden op de woonbehoefte van kleine
huishoudens.
Daarnaast zijn op korte termijn nog een reeks van maatregelen mogelijk die
de kosten beheersbaar houden:
• herdefiniëring passendheid Bij woningtoewijzing worden steeds minder passendheidscriteria
gehanteerd. Criteria voor de relatie tussen inkomen en huurprijs en/of
huishoudgrootte en woninggrootte worden steeds minder gehanteerd.
Woningzoekenden kunnen steeds vrijer kiezen, ook al leidt dat tot
overconsumptie van woondiensten. De vraag is of woningzoekenden over
voldoende informatie beschikken ten aanzien van de totale woonkosten
van een woning. Het is aan te bevelen om de transparantie in de kosten
van het wonen te vergroten.
• terugdringen van scheefheid Veel huishoudens in de secundaire en tertiaire doelgroepen wonen
goedkoop ‘scheef’. Hun quotes zijn aanzienlijk lager, ook in vergelijking
met de koopsector. Hoewel het terugdringen van goedkope scheefheid
nadelen heeft, is vanuit het oogpunt van kostenbeheersing wenselijk.
• gedragsaanpassing
Het onderzoek laat ook zien dat gedrag van invloed is op de energiekosten.
Minder vertrekken overdag stoken en de thermostaat lager instellen,
heeft invloed op de energie kosten. Dit rationele stookgedrag komt in de
koopsector meer voor dan in de huursector. Voor zover het type installatie
dit toelaat, kan in de huursector enige kostenbesparing verkregen worden
door rationeler stookgedrag.
Kortom, de vraag of het wonen voor bepaalde groepen niet onbetaalbaar
dreigt te worden kan helaas alleen positief beantwoord worden. De vraag
welke oplossingen het meest effectief zijn is minder eenduidig te beantwoorden.
De uitdaging om oplossingen te verzinnen is daardoor niet minder groot.
REfERENtIEs
Leussink, M. & Smeets, J. (2012). Woonkosten in beeld. Een onderzoek naar de woongerelateerde kosten van Eindhovense huishoudens in de betaalbare huur en koopsector in 2012. Interface, Eindhoven.
Haffner, M. & Bouwmeester, H. ( 2012). Is huren te duur? Real Estate Quartely, oktober 2012, pp 36-46.
Word jij het nieuwe bestuur van de Bouwkunde Bedrijvendagen 2013?
Voor meer informatie of om je aan te melden:
Serv ice m aga zine december 20 1 216 17SERV ICE M AGA ZINE DECEMBER 20 1 1
Introductie thema
Afwaarderen van vastgoed?!Sla een willekeurig dagblad open en
je wordt ermee geconfronteerd; het
duivelskind dat ‘crisis’ heet. Voor de
economische markten zijn het geen
mooie tijden, dus ook niet voor de
vastgoedmarkt. Woningwaardes dalen,
de kantoren- en winkelleegstand
neemt toe, gemeentes krijgen
hun grond niet meer verkocht
en nieuwbouwprojecten vallen
noodgedwongen stil. Door de extreem
lage vraag naar deze onroerende zaken
lijkt afwaardering vrijwel noodzakelijk.
Leegstaande gebouwen herbestemmen
naar een nieuwe functie is ook een
veelgenoemde kreet. Schreeuwend
langs de zijlijn lijkt dit een logische
vervolgstap, maar gaat dit wel zo
makkelijk?
AfwaarderenDe waarde van commercieel vastgoed is gebaseerd
op de verwachte huuropbrengsten gedurende de
exploitatieperiode en een restwaarde aan het einde
van de beoogde exploitatieduur (gecorrigeerd met
inflatie, exploitatiekosten en rendementseisen). Ruwweg
kan dus gesteld worden dat wanneer er zich géén
huurders melden en het pand ook niet door nieuwe
investeerders gekocht wordt, het pand geen waarde
vertegenwoordigd (hooguit een negatieve waarde).
Stel dat een pand 8 miljoen euro kostte om te aan te
kopen (beleggingswaarde), dan vertegenwoordigt
het een nieuw aangekocht pand dus in geval van
leegstand vanaf de aankoop, alleen een negatieve
waarde van 8 miljoen. Om toch huurders te vinden
zouden vastgoedeigenaren kunnen zakken in hun
huurprijs. Omdat een dalende huurprijs een dalende
bedrijfswaarde tot gevolg heeft, moet deze waarde
bijgesteld worden in de boeken; het “afwaarderen”.
Dit geldt niet alleen voor de commerciele vastgoed-
markt, maar ook voor de private markt. Wanneer de
vraag daalt, daalt de waarde van een object.
HerbestemmenLeestaande panden zijn een doorn in het oog van van
velen. Niet alleen voor de voormalige krakers; ook
voor omwonenden, gemeentes en niet op de laatste
plaats voor de financiers/eigenaren. Herbestemmen
is puur fysiek-ruimtelijk gezien een ideale oplossing
voor dit probleem, ware het niet dat de financier
van het betreffende pand geen genoegen neemt met
een toekomstige vastgoedwaarde die lager is dan
de investeringswaarde. Helaas is dit vaak wel het
logische gevolg van herbestemmen.
Herbestemmingen vereisen in de meeste gevallen
een aanpassing aan het gebouw. Deze kosten komen
bovenop de aanschafwaarde van een gebouw. De
aanschaf en de verbouwing samen dienen terug
verdient te worden. Dit kan alleen als de nieuwe
functie dit redelijkerwijs toe staat. Wanneer kantoren
bijvoorbeeld omgebouwd dienen te worden tot
woningen, dient de toekomstige cash-flow de totale
beleggingkosten te evenaren. Wordt dit niet gehaald
dan is de investering niet de moeite waard.
Voornamelijk de aanschafprijs van het pand zal
hier veel invloed op hebben. De huidige eigenaar
zal dus moeten hopen dat er een nieuwe huurder
komt voor de huidige functie (kantoor), kan hopen
op koper die het gevraagde bedrag biedt of hij
moet gaan afwaarderen op de verkoopprijs om het
voor de nieuwe functie rendabel te houden. Een
kantoor ombouwen naar bijvoorbeeld een creative
broedplaats is iets wat veel gebeurt. Hier zit wel gaat
wel zo’n 2/3 van de waarde verloren. Een creative
Ivo schepers - sERvIcEStudy Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
Syntrus Achmea gelooft in samenwerking om te komen tot het meest duurzame resultaat. Vanuit deze
overtuiging nodigen we iedereen uit om met ons mee te denken over de toekomst van de stad. Over het wonen,
werken en winkelen van 2030. Praat mee via #wikistedia, de Wikistedia LinkedIn groep en op wikistedia.nl
18 19Serv ice m aga zine december 20 1 2
broedplaats brengt immers maar zo’n 50 euro per vierkante meter
huur op, tegenover een kantoor wat gemiddeld zo’n 125-150 euro
per vierkante meter opleverd aan huur.
Voor institutionele beleggers is dit ‘verlies’ tot op zeker hoogte wel
op te vangen wanwege de schaalgrootte van de portefeuille, maar in
gevallen van particulier beleggen is dit vaak moeilijker aangezien zij
die verliezen vaak niet kunnen compenseren met winsten uit andere
beleggingen. Functies zoals wonen en creative industrie (waar vraag
naar is) zouden best in het betreffende pand gevestigd kunnen
worden om huurders te vinden, maar leveren vaak niet genoeg
op om de investering voor transformatie (en de oorspronkelijke
investering) terug te verdienen. Er moeten dus creative ideeen
komen om de de verliezen te beperken. Hoe dan ook, afwaarderen
lijkt vaak bittere noodzaak wanneer het exploitatiemodel niet
sluitend is en de vooruitzichten op een toekomstige huurder,
binnen de huidige functie, niet rooskleurig zijn.
Asset &Liability Management Investeerders zijn er in allerlei soorten en maten. In het commercieel
vastgoed zitten vooral veel banken, verzekeraars, pensioenfondsen,
private investeerders en beursgenoteerde investeerders (Janssen,
2010). De lopende investeringen (activa) bepalen een groot deel van
de bedrijfswaarde van deze bedrijven. Naast het investeren hebben
ze vaak ook bepaalde financiële verplichtingen (passiva) richting
hun geldschieters (aandeelhouders, etc.). Om de inkomsten en
uitgaven in balans te houden kunnen dergelijke organisaties gebruik
maken van Asset&Liability Management (ALM).ALM is een wijze van
bedrijfsvoering waarbij beslissingen over activa en passiva op elkaar
worden afgestemd (ING, 2012). Een klein overzicht van de liabilities
die enkele investeerders hebben staan weergegeven in tabel 1.
Om aan hun betalingsverplichtingen te kunnen voldoen (en dus
het voortbestaan van hun onderneming te waarborgen) stellen
investeerders het afwaarderen liever uit, in de hoop dat er nog
huurders/kopers komen voor de initieel beoogde vraagprijs. De
risico’s die ze lopen zijn te groot:
• Pensioenfondsen wachten met afwaarderen omdat grote
afboekingen hun dekkingsgraad in gevaar brengen.
• Banken lopen in het extreemste geval risico dat bij grote
afwaarderingen (en de navolgende media-aandacht) de spaarders
massaal hun geld op komen halen met alle gevolgen van dien.
• Hypotheken worden niet meer verstrekt aangezien de
huizenprijzen nog steeds dalen. Een hogere hypotheek dan de
waarde van het onderpand brengen uitstaande leningen van
banken in gevaar.
• Gemeentes boeken grote waardes af op hun grond. Wanneer deze
balans te negatief wordt, komt de gemeente onder toezicht te
staan. Investeringen voor inwoners zijn niet meer te doen, met als
gevolg dat burgers migreren naar naastgelegen gemeentes.
In goede tijden kunnen afwaarderingen best gedaan worden,
maar in economisch slechte tijden lopen ook de opbrengsten uit
andere assets zoals obligaties en aandelen terug. De liability-kant
van ALM zou door afschrijvingen in gevaar kunnen komen. Grote
afschrijvingen worden dus liever, vanwege lijfbehoud, uitgesteld.
Afwaardering op de vastgoedmarkt?!In dit magazine zullen een aantal invalshoeken aangaande
afwaardering worden besproken. Tristan Kunen en Gijs Kant (Brink
Groep) belichten de gevolgen van de crisis voor gebiedontwikkeling.
De huizenprijzen dalen en hebben hierdoor, zoals later zal blijken,
grote gevolgen voor de te behalen rendementen
op de grond. Ze belichten dit probleem vanuit
gebiedsontwikkeling en dragen enkele oplossingen aan
om ontwikkelingen op gang te houden. Grondwaardes
zijn dus onder andere gelieerd aan woningwaardes.
Paul Nelisse (Colliers International) zal aan de hand
van woningwaardes en stichtingskosten verduidelijken
waarom het in de meeste regio’s niet meer lucratief is
om nieuwbouw te plegen.
Herbestemmen(en dus vaak afwaarderen) lijkt
in sommige gevallen niet rendabel. Toch is tijdig
herbestemmen vaak een bittere noodzaak. Rinus
Vader (Royal Haskoning DHV) zal uitleggen
waarom je beter snel af kan waarderen en welke
stappen nodig zijn om van leegstand, volstand
te maken. De leegstand, die zich voornamelijk
focust op de kantorenmarkt, kan hiermee grote
voordelen halen ten op zichte van de concurrentie.
Leegstand is overigens een fenomeen dat optreedt
als wanneer het aanbod niet meer aansluit op de
vraag. De veranderende marktomstandigheden
vragen hierdoor om een andere benadering. Olle
van Alphen (Annexum) laat zien wat nodig is om
aan de veranderende vraag te kunnen voldoen om
afwaardering een stap voor te zijn.
Fiscaal gezien wordt afwaardering net iets
anders benaderd. Tom Berkhout, verbonden aan
Nyenrode Business Universiteit, laat zien hoe je
belastingtechnisch hiermee om kan springen. Door
strategisch af te waarderen, of juist op te waarderen,
kunnen veel kosten bespaard worden.
ING (2012), Begrippenlijst ING. Geraadpleegd op 8
november 2012, op http://www.ing.com/Ons-Bedrijf/
Over-ons/Begrippenlijst.htm
Smid, J.W. (2004). Wonen in een kantoor. Technische
Universiteit Delft, Delft
Blankvoort, M. & Goudswaard, T. (2008).
Herbestemmen van kantoren. Geraadpleegd op 8
november 2012, op www.markblankvoort.nl.
Janssen, I.I. (2010). De markt voor
vastgoedmanagement. In Vermeulen, M. &Wieman, M.
(Eds.), Handboek vastgoedmanagement, (pp. 34-43).
Groningen: Noordhoff Uitgevers.
Ir. t. kunen & G. kantTristan Kunen1 is sinds 2008 werkzaam als adviseur bij Brink Groep. Hij houdt zich bezig met financiële en strategische vraagstukken bij vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Hij verzorgt tevens cursussen voor het Nederlands Vastgoed Instituut en is gastdocent aan de Avans Hogeschool in Tilburg. Tristan studeerde Real Estate Management and Development aan de Technische Universiteit Eindhoven.
Gijs Kant2 is student aan de Technische Universiteit Eindhoven. Om de master Real Estate Management and Development af te ronden is hij momenteel bezig met zijn afstudeeronderzoek bij Brink Groep. Het onder-werp van zijn afstudeeronderzoek is “Financiële situatie van gemeenten ten gevolge van verliezen op de grondvoorraad”.
1 2
hElp! waar is mijn grondwaarde gebleven?De impact van de
huizenmarktcrisis op
gebiedsontwikkelingen
“Gemeenten verliezen miljoenen op
onbebouwde grond.” vermeldt een
recent onderzoek van Nieuwsuur.
Niet geheel onverwacht natuurlijk.
De media besteedt aan dit
onderwerp immers veel aandacht
sinds de ‘uitbraak’ van de crisis
op de woningmarkt. Op de radio,
televisie en in kranten wordt de
gemeente Apeldoorn, waar de wet-
houders zijn opgestapt als gevolg
van de enorme verliezen op in het
verleden aangekochte gronden,
vaak als schrijnend voorbeeld
genoemd. Iedereen is inmiddels
bekend met de gevolgen. Maar hoe
is deze situatie ontstaan? En zijn er
oplossingsrichtingen voorhanden?
Hoe is deze situatie ontstaan?Voordat we iets kunnen zeggen over mogelijke
oplossingsrichtingen, moeten we eerst begrijpen
hoe de ‘problemen’ zijn ontstaan. Vandaar eerst
een kort stukje theorie, waarin de oorzaak
van de grondwaardedaling wordt verklaard.
Gebiedsontwikkelingen bestaan globaal uit vier fases:
1 Aankoop van gronden in huidige staat.
2 Geschikt maken van deze gronden voor (her)
ontwikkeling.
3 Ontwikkeling van het nieuwe vastgoedprogramma.
4 Verkoop van het gerealiseerde vastgoed.
Voordat gronden worden aangekocht, gaat de grond-
exploitant (vaak een gemeente of projectontwikkelaar)
na wat hij hiervoor maximaal kan betalen. Dit bepaalt
hij door de opbrengstpotentie van de locatie bij (her)
ontwikkeling te berekenen. Deze waarde moet in elk
geval meer bedragen dan het aankoopbedrag en wordt
berekend op basis van marktconforme aannames en
uitgangspunten. Zie figuur 1 op de volgende pagina.
laat de relatie tussen de verschillende fases in het
vastgoed- en gebiedsontwikkelingsproces zien.
“De gemiddelde prijs voor een woning
ligt nu op hetzelfde niveau als 8 jaar
geleden.”
Als door veranderende marktomstandigheden deze
aannames en uitgangspunten moeten worden bijgesteld,
dan heeft dat gevolgen voor de opbrengstpotentie van
de locatie. Als de grondexploitant dan al gronden heeft
aangekocht op basis van achterhaalde aannames en
uitgangspunten, kan het voorkomen dat het aankoop-
bedrag niet meer kan worden terugverdiend met de
gebiedsontwikkeling. Een gemeente kan dit opvangen
als dit incidenteel voorkomt. Komt dit echter structureel
voor, zoals in Apeldoorn, dan ontstaan grote problemen.
Investeerder Liabilities
Pensioenfonds Dekkingsgraad pensioenen
Gemeente Uitkeringen betalen, onderhoud
Gemeente, salarissen ambtenaren
Banken Uitkeren spaargelden
Vastgoedfondsen Uitkeren rendementen aan
participanten in een fonds
tABEl 1
Overzicht verplichtingen van verschillende investeerders
20 21Serv ice m aga zine december 20 1 2
Aan de hand van een voorbeeldwoning is deze
situatie in figuur 2 en 3 stapsgewijs gevisualiseerd.
De woning heeft een VON-prijs van € 350.000,- en
de grondquote bedraagt 30 procent. De grondquote
geeft de verhouding weer tussen de grondwaarde van
de woning en de VON-prijs (beiden exclusief BTW).
De residuele grondwaarde van deze woning bedraagt
in dit geval € 87.000,- .
“Doordat de grond in het verleden
te duur is aangekocht, zal de
grondexploitant op basis van nieuwe
inzichten een aanzienlijk verlies
moeten nemen.”
Stel dat een grondexploitant op basis van markt-
conforme uitgangspunten in 2008 grond heeft
aangekocht tegen de maximale aankoopsom. De crisis
in de woningmarkt slaat toe en de huizenprijzen
dalen. De gemiddelde prijs voor een woning ligt nu op
hetzelfde niveau als acht jaar geleden. Ten opzichte
van de piek in 2008 zijn de huizenprijzen volgens de
NVM reeds met 15 procent gedaald. Rabobank en het
Economisch Bureau van ING geven aan dat een verdere
daling van circa 10 procent in de lijn der verwachtingen
ligt. Dit beeld kan enigszins worden genuanceerd,
aangezien ook een daling aan de kostenkant optreedt.
De kostprijs van woningen zal evenals de grondkosten
– weliswaar in beperktere mate – dalen door
veranderende marktomstandigheden en daarnaast zijn
conjuncturele aanbestedingsvoordelen te behalen. In
ons rekenvoorbeeld is uitgegaan van zowel 10 procent
daling van de kostprijs van woningen als 10 procent
daling van grondkosten.
Het effect is groot: de grondwaarde daalt met maar
liefst 57 procent. Dit betekent voor de grondexploitant
dat zijn eerder ingecalculeerde grondopbrengst
meer dan halveert. Een daling van 10 procent van de
grondkosten zal dit effect slechts in beperkte mate
compenseren. Doordat de grond in het verleden te
duur is aangekocht, zal de grondexploitant op basis
van nieuwe inzichten een aanzienlijk verlies moeten
nemen. Als de grond is verworven voor een lager
bedrag dan de maximale aankoopsom, dan zal de
geprognosticeerde winstbuffer hard verdampen.
Wat is de omvang van het probleem?Ter illustratie laat figuur 4 de effecten zien als
de ingezette daling van de huizenprijzen van
structurele aard is. In de periode 2009-2015 dalen
de huizenprijzen in totaal met 25 procent, de kosten
met 10 procent en vanaf 2016 zullen zowel kosten als
opbrengsten weer structureel stijgen met een langjarig
gemiddelde van 2 procent. Het VON-prijsniveau van
2008 wordt in dit scenario pas weer bereikt in 2029
en het grondprijsniveau zal structureel achterblijven.
Aangezien niemand een glazen bol heeft, blijven
toekomstvoorspellingen koffiedik kijken. Wellicht dat
de VON-prijsdaling minder structureel van aard is en
dat op termijn een ‘inhaalslag’ zal plaatsvinden. Zo’n
zelfde inhaalslag kan echter ook aan de kostenkant
optreden. De conclusie blijft echter, ongeacht het
scenario wat op zal treden, ongewijzigd.
En dan hebben we het alleen nog maar over de
nominale effecten van prijsontwikkelingen. Een
bijkomend en wellicht nog groter probleem is de
stagnatie van de afzet. Een vertraging van het
afzettempo leidt tot oplopende rentekosten. Deze
rentekosten kunnen in ons voorbeeld niet meer
worden opgevangen aangezien gronden te duur zijn
aangekocht. Als klap op de vuurpijl draagt ook de
politiek niet bij aan het herstel op de woningmarkt.
Enerzijds door de verhoging van het BTW-tarief van
19 naar 21 procent en anderzijds door de onzekerheid
over de hypotheekrenteaftrek en verscherpte regels
met betrekking tot het afsluiten van hypotheken.
Desondanks onderkent het nieuwe kabinet de omvang
van het probleem en heeft een aparte ministerpost in
het leven geroepen voor de woningmarkt.
“Het VON-prijsniveau van 2008 wordt
in dit scenario pas weer bereikt in 2029
en het grondprijsniveau zal structureel
achterblijven.”
Op de effecten hiervan zullen we in dit artikel niet
verder ingaan. Maar het mag duidelijk zijn dat er
een structureel en groot probleem is ontstaan bij
grondeigenaren. Daar waar grondspeculanten in het
verleden nog bergen met geld verdienden, verkeren ze
momenteel in zwaar weer.
Wat zijn de gevolgen voor grondeigenaren en gebiedsontwikkelingen?Gemeenten zijn de grootste partij op de grondmarkt
en moeten nu dan ook verliezen nemen op hun
grondvoorraad. Nederlandse gemeenten hebben
in totaal nog 13 miljard euro aan grondposities
in hun boeken staan. Op basis van resultaten uit
voorgaande jaren nemen veel gemeenten winsten
uit het gemeentelijk grondbedrijf structureel op in
hun gemeentelijke begroting. Door veranderende
marktomstandigheden blijven deze winsten momenteel
uit. Sterker nog: er ontstaan verliezen waardoor de
gemeentelijke begroting niet meer sluit. Dit heeft
als direct gevolg dat gemeenten moeten bezuinigen
(bovenop de al aangekondigde bezuinigingen opgelegd
vanuit het Rijk). Investeringen in sociale voorzieningen,
openbare ruimte, infrastructuur en duurzaamheid
worden heroverwogen of uitgesteld.
Vorige maand meldde Ralf Pans, directievoorzitter
van de VNG, dat de verliezen op de grondvoorraad
ondertussen opgelopen zijn naar 4 miljard euro.
Er zijn gemeenten met voldoende eigen vermogen
of reserves om deze verliezen op te kunnen vangen, maar voor
andere gemeenten wordt de financiële situatie steeds penibeler.
Gemeenten die geen sluitende begroting in kunnen dienen, worden
onder financieel toezicht van de provincie geplaatst. Als sprake
is van structurele financiële problemen, wordt een zogenaamde
artikel 12-status toegekend. Dit houdt in dat de gemeente onder
financiële curatele van het Rijk wordt geplaatst. Het Rijk zal extra
geld uittrekken om de desbetreffende gemeente uit de financiële
problemen te krijgen, maar daar gaat zeer streng financieel toezicht
vanuit het Rijk mee gepaard.
Voor gemeenten geldt dus in zekere zin dat zij, met het oog op de
continuïteit van het maatschappelijk en publiek belang, worden
opgevangen door het Rijk als zij in financiële problemen komen.
De verliezen op grondposities zijn echter onafwendbaar en dit
gaat gepaard met de inzet van veel publiek geld. Marktpartijen
hebben doorgaans een minder lange adem dan gemeenten. Zij
hebben vaak onvoldoende buffers en reserves om deze verliezen
te dekken en zijn naarstig op zoek naar alternatieven. Steeds meer
projectontwikkelaars kloppen bij gemeenten aan met het verzoek om
hun gronden over te nemen. Dit artikel beperkt zich echter vooral
tot de situatie bij gemeenten.
Zijn er oplossingsrichtingen voorhanden?Partijen zullen de financiële tegenvallers primair proberen op
te lossen in het project zelf. Er wordt een beroep gedaan op de
post onvoorzien. Vervolgens kunnen planoptimalisaties worden
doorgevoerd. De praktijk wijst uit dat de post onvoorzien vaak
onvoldoende is om tegenvallers op te kunnen vangen of zelfs
helemaal niet aanwezig is, en planoptimalisaties gaan vaak gepaard
met ongewenst kwaliteitsverlies. Denk hierbij aan de kwaliteit van
de inrichting van de openbare ruimte. Daarnaast moeten partijen
zich afvragen of dit kortetermijndenken de juiste oplossing is voor
langjarige gebiedsontwikkelingen.
Door verscherpte regelgeving dienen gemeenten niet in exploitatie
genomen gronden (NIEGG) te waarderen op basis van huidig
gebruik. Dit huidig gebruik is vaak landbouw. De agrarische waarde
schommelt rond de € 10,- per vierkante meter en gronden zijn veelal
aangekocht voor minimaal het tienvoudige. Dit resulteert in grote
verliesnemingen. Wat zijn de alternatieven om toch tot ontwikkeling
over te gaan?
Levensvatbare eerste fase tot ontwikkeling brengen
Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich door hun grootschaligheid:
honderden woningen worden ontwikkeld in een plangebied van
enkele hectare. Het is zinvol om na te denken over een slimme
fasering. Vaak zijn al aanzienlijke kosten gemaakt voor het gehele
plangebied. De boekwaarde bestaat uit reeds verworven gronden
en reeds gemaakte plankosten. Door toedoen van veranderende
marktomstandigheden is het geen optie (meer) om het gehele
gebied ineens in ontwikkeling te nemen. Wachten op betere
tijden is eveneens geen optie, aangezien de renteteller over de
boekwaarde hard door blijft tikken. Een uitkomst kan dan zijn om
een levensvatbare eerste fase te ontwikkelen. Deze fase moet een
dergelijke kritieke omvang hebben dat de opbrengstpotentie van de
ontwikkeling voldoende is om (een groot deel van) de boekwaarde
te dekken. Anderzijds kan de fase niet te groot zijn vanwege het
afzetrisico.
fIGuuR 1
Relatie tussen vastgoed- en gebiedsontwikkeling
fIGuuR 2
Bepaling maximaal aankoopbedrag voorafgaand aan crisis op woningmarkt
fIGuuR 3
Gevolg voor grondwaarde bij 25 procent daling VON-prijs en 10 procent
daling kosten
fIGuuR 4
Langjarige ontwikkeling van grondwaarde als VON-prijsdaling van
structurele aard is
Vastgoedontwikkeling woningVON-prijs = € 350.000
Grondquote = 30%
Vastgoedontwikkeling woningDaling VON-prijs 25%
Daling investeringskosten 10%
61.000
45.500
-25%
-57%
289.000
217.000
87.000
37.000
Grond opbrengst
100%
43%
Verlies
Max.aankoopsom
Aankoopsom100%
Grondkosten100%
Grondkosten90%
202.000
180.000
350.
00
026
2.50
0
Gebiedsontwikkeling
GebiedsontwikkelingGevolg: daling grondopbrengst 57%
Daling grondkosten 10%Gevolg: verliesneming
Vastgoedontwikkeling woning
BTW
VON-prijs excl. BTW
Grondwaarde woning
Grondwaarde overigeobjecten
Max.aankoopsom
Grondkosten
Grondwaarde woning
Opgeslagen
Aanneemsom
VO
N-p
rijs
incl
. BTW
Gebiedsontwikkeling
1,81,61,41,21,00,80,60,40,20,0
VON-prijzen Investeringskosten
Grondwaarde Gemiddelde inflatie langjarig
2008 2013 2018 2023 2028 2033
22
Doordat de boekwaarde grotendeels wordt gedekt uit de opbrengsten
van een eerste fase, wordt de mogelijkheid gecreëerd om het vervolg
van het project te heroverwegen. Als na afronding van de eerste fase
betere tijden zijn aangebroken, kan alsnog het gehele project worden
ontwikkeld. Als de markt nog altijd slecht is, dan is het mogelijk
om het project ‘op ijs’ te zetten zonder dat de renteteller doortikt.
Ook is het mogelijk om nogmaals een levensvatbare vervolgfase te
ontwikkelen.
“Daar waar grondspeculanten in het verleden
nog bergen met geld verdienden, verkeren ze
momenteel in zwaar weer.”
Het grote voordeel van dit alternatief is dat ondanks alles toch een
start kan worden gemaakt met de gebiedsontwikkeling. Hierdoor kan
de gemeente voldoen aan haar volkshuisvestingsbehoefte. Belangrijk
hierbij is dat de eerste fase een succes wordt, waarop de rest van de
gebiedsontwikkeling kan voortborduren. Het doen van concessies in
het kwaliteitsniveau van de ontwikkeling zijn dus niet aan de orde in
deze oplossingsrichting.
Mogelijke rol van gemeente als grondfinancier
Als een gemeente een gezamenlijke grondexploitatie voert met
marktpartijen, dan kan – onder voorwaarden – gebruik worden
gemaakt van het financieringsvoordeel van de gemeente. De
gemeente kan namelijk relatief goedkoop vreemd vermogen
aantrekken. Het is daardoor goedkoper om de grond op de balans
van de gemeente te plaatsen. De rentekosten drukken minder
op het plansaldo van de gebiedsontwikkeling als de gemeente
de gronden van marktpartijen overneemt.
Deze constructie kan niet zonder meer klakkeloos worden toegepast.
Enerzijds door de Europese wet- en regelgeving op het gebied van
staatssteun. Anderzijds moet de gemeente zich ervan bewust zijn
dat haar risicoprofiel toeneemt. Dit risico kan en moet voldoende
worden afgedekt door aanvullende zekerheden, overeen te komen
met marktpartijen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan:
• het doorberekenen van een (marktconforme) risico-opslag
bovenop de werkelijke financieringsrente van de gemeente;
• het zekerstellen van de uitname van bouwrijpe gronden uit de
grondexploitatie door middel van een bouwclaim waardoor het
afzetrisico niet (volledig) voor rekening komt van de gemeente;
• het afgeven van bank- of concerngaranties door marktpartijen;
• het achterhouden van een deel van het aankoopbedrag totdat het
risicoprofiel van het project voldoende is afgebouwd.
Deze financieringsconstructie in combinatie met aanvullende
zekerheden moet ervoor zorgen dat sprake is van marktconforme
voorwaarden waardoor geen sprake is van oneerlijke concurrentie.
Energie als tijdelijke exploitatiemogelijkheid
Aanvullend op bovenstaande oplossingsrichtingen
kan de braakliggende bouwgrond tijdelijk worden
geëxploiteerd. Veel gemeenten in Nederland hebben
ambities op het gebied van duurzaamheid of
energieneutraliteit. De gronden waarop voorlopig toch
geen ontwikkeling plaatsvindt, kunnen tijdelijk worden
gebruikt voor de opwekking van duurzame energie.
Een goed voorbeeld hiervan is XL Businesspark Twente.
Het oorspronkelijke plan besloeg de ontwikkeling van
zware industrie en bedrijvigheid. Door moeizame
grondverkopen hebben de deelnemende gemeenten
al flink afgeboekt en gezamenlijk besloten de boeg
om te gooien. Het 23 hectare grote terrein in Almelo
wordt mogelijk volledig ingericht met PV-panelen en
wordt daarmee het grootste zonnepark van Nederland.
Door toenemende technologische ontwikkelingen
nemen de kosten voor het produceren van zonne-
energie de komende jaren aanzienlijk af en is het voor
de exploitant van de PV-panelen mogelijk om een
vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond.
“Wachten op betere tijden is eveneens
geen optie, aangezien de renteteller
over de boekwaarde hard door blijft
tikken.”
Wat kunnen we hieruit concluderen?De dagelijkse praktijk leert ons dat grondeigenaren
momenteel problemen ondervinden door de waarde-
daling die optreedt als gevolg van veranderende
marktomstandigheden. Het rekenvoorbeeld in
dit artikel benadrukt nogmaals de omvang en de
impact hiervan. Vooral in projecten waar gronden
al zijn aangekocht of anderszins verplichtingen zijn
aangegaan, ontstaan grote problemen.
De voorbeelden in dit artikel laten zien dat er
oplossingsrichtingen voorhanden zijn. Deze
voorbeelden zijn illustratief en uiteraard niet limitatief.
Gebiedsontwikkelingen kenmerken zich vaak door
hun unieke karakter waardoor in de praktijk per
definitie maatwerkoplossingen nodig zijn. Dit artikel
benadrukt de toenemende behoefte aan professioneel
risicomanagement bij gebiedsontwikkelingen. Er is
steeds meer aandacht nodig voor het inventariseren,
kwantificeren en beheersen van risico’s en de verdeling
van het risicoprofiel tussen de participerende partijen
in de gebiedsontwikkeling.
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed
Knap als je met je eerstecarrièrestap Nederlandvooruit brengt.
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? Kijk dan op onze website voor passend knap werk.
brinkgroep.nl knap werk
Our experience with institutional investors globally
helps us provide an even better service for our clients locally
At Colliers, we work closely with national and global institutions and investors to identify, evaluate and select assets that best complement their portfolio, property performance, income goals and risk profile. This is done by taking into account each investor’s unique priorities.
And with more than 500 offices in 61 countries you are never far from Colliers experts who understand you and the markets that you are looking to invest in.
To find the nearest Colliers team to you please visit www.colliers.com
Accelerating success.
24 25Serv ice m aga zine december 20 1 2
Marktwaarde en stichtings- kosten in een dalende marktDe waardes van onroerend goed
staan onder druk en de verschillende
stakeholders, zoals beleggers en
financiers, willen daar meer dan ooit
tevoren inzicht in krijgen. Op dat
terrein is een belangrijke rol weggelegd
voor taxateurs. Zij kunnen immers
inzicht verschaffen in de waarde van
het onroerend goed. Het gaat dan
niet alleen om de uitkomst van de
taxatie, maar ook de bijbehorende
onderbouwing. Wie de recente
discussies gevolgd heeft weet dat
correcte waarderingen en transparante
taxaties hoog op de agenda staan. We
kunnen in dit verband bijvoorbeeld
verwijzen naar de rondetafel
bijeenkomst van 9 oktober jl. van
de AFM, DNB, de vastgoedsector en
accountants.
Het arsenaal van de taxateurDe professionele taxateur, aangesloten bij RICS
en/of Vastgoedcert, heeft inmiddels een goed
gevulde gereedschapskist. We benoemen hierna de
belangrijkste. Allereerst zijn er de taxatiestandaarden
van de RICS, zoals vastgelegd in het zogenaamde
“Red Book”, deze geven internationale geaccepteerde,
uniforme richtlijnen voor de wijze waarop er getaxeerd
dient te worden. Daarnaast is de transparantie van de
Nederlandse vastgoedmarkt weliswaar niet perfect,
maar toch wel van een redelijk hoog niveau. Via
het Kadaster en de BAG viewer zijn basisdata
zoals oppervlaktes, huidige eigenaren en zakelijke
rechten van alle onroerende zaken voor een ieder
toegankelijk. Verder zijn de rekenmodellen van de
professionele taxateurs wel op orde. Desalniettemin
zijn aanvullingen in het instrumentarium altijd
welkom. En laat nou de feitelijke marktontwikkeling
nog een extra instrument opleveren, namelijk een
toets van de marktwaarde aan de stichtingskosten.
Op dit laatste zullen we hieronder nader ingaan.
"De winstmarge voor project-
ontwikkelaars dus voorheen
doorgaans positief."
Marktwaarde en stichtingskostenTot voor de crisis gold over het algemeen dat
de marktwaarde van het onroerend goed boven
de bouwkosten uitkwam. Niet voor niets werd
in de opgaande conjunctuur veel gebouwd, de
stichtingskosten van een gebouw lagen namelijk onder
de verwachte verkoopopbrengst ervan waardoor
bouwen erg lucratief was. De winstmarge voor
projectontwikkelaars was dus voorheen doorgaans
positief. Maar met het kantelen van de markt heeft het
proces zich omgekeerd. Niet langer is de verwachte
verkoopopbrengst van een gebouw hoger dan de
stichtingskosten, en daarmee is het vooruitzicht op
winstgevende projectontwikkeling uit beeld verdwenen.
De faillissementen van bedrijven als Midreth, Phanos
en Eurocommerce spreken wat dat betreft boekdelen.
We kunnen uit de verhouding tussen marktwaarde
en stichtingskosten blijkbaar opmaken hoe de
dr. paul Nelisse fRIcs RtPaul is sinds 2007 werkzaam voor Colliers International. Als senior taxateur richt hij zich op de taxatie van woningen, kantoren, bedrijfsruimten, winkels en grond. Paul heeft zich voorts gespecialiseerd in erfpacht en zet zijn kennis hierover in bij taxaties en adviezen.
vastgoedmarkt ervoor staat, en dat is een interessant gegeven
voor een taxateur. Een marktanalyse maakt immers onderdeel
van een uitgebreid taxatierapport uit. Maar ook zonder de toets
van marktwaarde aan stichtingskosten te rapporteren kan deze
toets een nuttig hulpmiddel voor de taxateur zijn.
De vragen die ons vervolgens bezig houden zijn: hoe kun je zo’n
toets uitvoeren en wat levert het aan inzicht op? De toets kan op
verschillende manieren uitgevoerd worden. Een eerste wijze van
toetsing is het separaat ramen van de afzonderlijke componenten
(marktwaarde en stichtingskosten) en deze met elkaar te vergelijken.
De stichtingskosten bestaan uit de grond - plus de bouw - en
bijkomende kosten. Het bepalen van de totale grondkosten van een
gebouw gebeurt doorgaans aan de hand van de kaveloppervlakte
en de grondprijzen zoals die bijvoorbeeld door de gemeente
gehanteerd worden. De bouwkosten kunnen het eenvoudigst
bepaald worden op basis van referentieobjecten. Hiervoor zijn
boekjes met bouwkosten van referentieobjecten beschikbaar. De
toets gaat overigens uitdrukkelijk uit van de huidige bouwkosten;
afschrijvingen zoals toegepast in de vervangingswaardemethode
worden uitdrukkelijk buiten beschouwing gelaten. De reden
hiervoor is dat de afschrijvingscomponent deels door marktfactoren
beïnvloed kan worden en er daardoor geen sprake zou zijn van een
zuivere toets. Een andere wijze van toetsing is de grondkosten in
mindering brengen op de marktwaarde en het residu te vergelijken
met de geraamde bouwkosten van het gebouw. Tenslotte kan ook
getoetst worden door de bouwkosten in mindering te brengen op
de marktwaarde en het residu met de grondkosten te vergelijken.
Het komt er telkens op neer, dat onderzocht wordt of er een verschil
bestaat tussen de marktwaarde en de stichtingskosten. Aan de
hand van een eenvoudig voorbeeld wordt hierna een en ander
geïllustreerd:
marktwaarde Stichtingskosten verschil
Marktwaarde (vrij van huur en
gebruik) van woning X
182.500
Stichtingskosten van woning X:
Grondkosten: kavel van 200 m2,
en grondprijs € 275 / m2
55.000
Bouw- en bijkomende kosten:
b.v.o. van 140 m2 à € 900 / m2
126.000
Totale stichtingskosten 181.000
Verschil: marktwaarde minus
stichtingskosten
1.500
tABEl 1
Voorbeeldberekening van marktwaarde en stichtingskosten
Stel, we gaan uit van een woning van 140 vierkante
meter bruto vloeroppervlak en een kavel van 200
vierkante meter. Op basis van vergelijking met
andere vergelijkbare woningen in de omgeving die
recent verkocht zijn kan de marktwaarde thans, vrij
van huur en gebruik, op 182.500 euro kosten koper
vastgesteld worden. Zou een woning met hetzelfde
formaat nu nieuw gebouwd moeten worden, dan
zou daar allereerst een kavel voor benodigd zijn.
De kosten daarvan zijn gelijk aan de grondprijs
per vierkante meter vermenigvuldigd met het
kaveloppervlak, in het voorbeeld 200 vierkante
meter x 275 euro = 55.000 euro. Vervolgens zou
de woning gebouwd moeten worden. De bouw-
en bijkomende kosten die hiermee gemoeid
zijn kunnen op basis van referentieprojecten uit
een bouwkostenboekje op 126.000 euro geraamd
worden, dit is het product van 140 vierkante
meter en 900 euro per vierkante meter. De totale
stichtingskosten van een woning die even groot is
als de getaxeerde woning bedragen daarmee 181.000
euro. Overigens is de winstmarge voor de bouwer
reeds in deze stichtingskosten begrepen. We zien dat
in dit voorbeeld het verschil tussen de marktwaarde
en de stichtingskosten marginaal is, slechts 1.500
euro. Het bouwen van de woning is nog net lucratief.
"Voor deze woningwaarde kun je
eigenlijk alleen nog eenvoudige
woningen bouwen."
Tenslotte resteert de vraag wat voor inzicht deze
toets nu oplevert. Om dat te verduidelijken plaatsen
we bovenstaand voorbeeld tegen de achtergrond
van dalende vastgoedprijzen en afwaarderingen.
Stel dat de marktwaarde van de woning in het
afgelopen jaar met acht procent is gedaald, dan
was deze vorig jaar nog 198.000 euro waard.
Uitgaande van gelijke omstandigheden, was het
verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten
dan 17.000 euro. In een jaar tijd is het blijkbaar een
stuk onaantrekkelijker geworden om deze woning
nieuw te bouwen. En als de dalende trend van
huizenprijzen zich voortzet, dan is het over een
jaar niet langer lucratief deze woning nog nieuw
te bouwen. Op zijn beurt is een dalende trend
een gevolg van de marktverhoudingen, waarbij
het aanbod de vraag overtreft. Door derhalve
de marktwaarde aan stichtingskosten te toetsen,
kan een aanvullend inzicht verkregen worden in de
marktomstandigheden. Dit kan bijvoorbeeld leiden
tot een extra bevestiging dat het aanbod wel erg
ruim is, of dat de bouw van nieuwe wijken niet
langer aannemelijk is.
26 27Serv ice m aga zine december 20 1 2
prof. dr. tom M. Berkhout MRE MRIcsTom Berkhout is Professor of Real Estate aan de Business Universiteit Nyenrode en directeur van het Nyenrode Real Estate Center. Hij is tevens voorzitter van het Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum, een multidisciplinair team van vastgoedadviseurs.
Afwaarderen, of juist opwaarderen?In de huidige vastgoedmarkt kan het
voor ondernemers gunstig zijn hun
vastgoed fiscaal af te waarderen.
Het idee is fiscale winsten te
verminderen met fiscaal aftrekbare
afwaarderingsverliezen (fiscale
boekwaarde minus lagere waarde).
Hierdoor kunnen ondernemers het
te betalen belastingbedrag drukken.
Maar het omgekeerde — het fiscaal opwaarderen van vastgoed —
kan ook interessant zijn; juist in crisistijden. Als een ondernemer
verliezen heeft geleden die hij niet binnen afzienbare tijd kan
compenseren met winsten (in eerdere of latere jaren), dreigt
‘verliesverdamping.’ De fiscale verliesverrekening is namelijk
gebonden aan termijnen, waardoor niet-gecompenseerde verliezen
op een gegeven moment verloren gaan.
In de huidige praktijk speelt dan ook de vraag of ondernemers,
die fiscaal een stille reserve in hun vastgoed hebben, de fiscale
boekwaarde van hun vastgoed mogen verhogen tot de marktwaarde.
Door deze verhoging maken ze een fiscale boekwinst (hogere
marktwaarde minus lagere fiscale boekwaarde), die ze compenseren
met de verrekenbare verliezen. Op de nieuwe, verhoogde fiscale
boekwaarde van het vastgoed kunnen ze dan vervolgens weer fiscaal
afschrijven, zodat er in de toekomst weer nieuwe aftrekposten
ontstaan.
Het financiële belang van fiscaal af- en opwaarderenIn deze paragraaf wordt aan de hand van voorbeelden
het financiële belang van af- en opwaarderen toegelicht.
In de fiscale praktijk duidt men opwaarderen ook wel
aan met de term ‘herwaarderen.’ De uitgangssituatie
luidt als volgt:
Fiscale boekwaarde pand € 10.000.000
Bedrijfswaarde/
marktwaarde pand
€ 7.000.000
Te betalen vennootschapsbelasting zonder
afwaardering:
Fiscale winst € 3.000.000
Te betalen
vennootschapsbelasting
over de fiscale winst 25%
€ 750.000
Als de onderneming het pand kan afwaarderen naar
lagere bedrijfswaarde/marktwaarde, wordt de winst
nihil en betaalt de onderneming geen belasting:
Fiscale winst vóór
afwaarderingsverlies
€ 3.000.000
Af: afwaardering
€ 10.000.000 -/-
€ 7.000.000
€ 3.000.000 -/-
Fiscale winst na
afwaardering
€ 0
Te betalen
vennootschapsbelasting
over de fiscale winst
(25% * € 0)
€ 0
Het pand staat na de afwaardering fiscaal voor
€ 7.000.000 te boek. De ondernemer moet in
de jaren erna het pand blijven doorwaarderen
op de bedrijfswaarde totdat de hypothetische
afschrijvingslijn weer wordt geraakt. Daarna hervat
hij de afschrijving weer.
Woningtype en marktsegmentEen andere mogelijkheid is een nadere analyse naar
woningtype of marktsegment.
Dit kunnen we illustreren aan de hand van de feitelijke
ontwikkelingen op de woningmarkt sinds het begin
van de financiële en economische crisis, medio 2008.
We zullen aannemen dat de grondquote van woningen
in die tijd gemiddeld steeds 30 procent was, zodat
we een uitgangspunt hebben om de gemiddelde
woningprijzen te verdelen in een grond- en gebouw
component. Verder gaan we, per provincie, uit van de
feitelijke prijsontwikkeling van woningen alsmede de
volume-ontwikkeling van nieuwbouwwoningen sinds
medio 2008. Zie tabel 2.
Uit deze gegevens is op te maken dat de woningprijzen
in alle provincies gedaald zijn. Waar deze dalingen
hebben geresulteerd in waarden per vierkante meter
opstal van bestaande woningen van circa 1.000
euro, is de productie van nieuwbouwwoningen fors
teruggelopen. Voor deze woningwaarde kun je eigenlijk
alleen nog eenvoudige woningen bouwen. Dit zijn
overigens de provincies waar zich overwegend de
krimpgebieden bevinden, zoals Oost-Groningen en
Zuid-Limburg. Limburg daalt relatief weinig omdat
hier de productie van nieuwbouwwoningen al langer
op een lager pitje stond, maar is desalniettemin de
goedkoopste provincie.
Provincie Gemiddelde woningprijs Sep. 2008 – sep. 2012.
Waarde / m2 opstal in kwartaal 3 2012. (70% van gemiddelde woningprijs)
Daling productie nieuwbouw woningen, 2008 - 2011
Limburg -16,80% 996 -7,40%
Friesland -18,20% 1.032 -15,70%
Drenthe -8,30% 1.038 -20,50%
Groningen -13,50% 1.048 -12,30%
Flevoland -15,20% 1.066 -10,60%
Zeeland -9,70% 1.127 -6,80%
Overijssel -13,10% 1.167 -7,90%
Gelderland -15,50% 1.274 -9,60%
Noord Brabant -18,40% 1.286 -3,90%
Zuid Holland -13,60% 1.312 -9,70%
Utrecht -22,00% 1.546 -9,50%
Noord Holland -16,20% 1.748 -8,20%
tABEl 2
Prijsontwikkelingen per provincie (Bronnen: Kadaster, NVM en CBS)
In de economisch sterkere provincies zoals Noord-
Holland, Zuid-Holland, Utrecht en Noord-Brabant zijn
de gemiddelde waarden per vierkante meter opstal nog
voldoende hoog om lucratief nieuwbouw te kunnen
plegen (grondprijzen buiten beschouwing gelaten). De
nieuwbouwactiviteit is ook in deze provincies gedaald,
maar beduidend minder dan in de perifere provincies.
Binnen de resultaten, zoals weergegeven in tabel,
zitten natuurlijk ook grote plaatselijke verschillen,
maar deze zijn buiten beschouwing gelaten. Dergelijke
kunnen analyses overigens ook voor andere typen
onroerend goed gemaakt worden. Het gaat erom dat
een taxatie van de marktwaarde in goede samenhang
met een marktanalyse en een toets op stichtingskosten
aangevuld kan worden, dit zal de kwaliteit van de
taxatie ten goede komen.
28 29Serv ice m aga zine december 20 1 2
De wet houdt een beperking in van de afwaardering op lagere
bedrijfswaarde. Omstandigheden die reeds bekend zijn ten tijde van
het investeren in een bedrijfsmiddel, kunnen geen aanleiding zijn
voor een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde. Hiermee beoogt
de wetgever afboekingen van onrendabele toppen tegen te gaan.
Een voorbeeld: Een woningcorporatie die een woning voor € 250.000
bouwt, besluit deze als sociale huurwoning te exploiteren. Door deze
wijze van verhuren is de woning € 75.000 minder waard geworden.
Afwaarderen naar lagere bedrijfswaarde is niet toegestaan, waardoor
deze onrendabele top niet aftrekbaar is.
Afwaarderen van voorraadvastgoedHet afwaarderen van voorraad lijkt vrij simpel, omdat afwaarderen
naar de marktwaarde van het object in het fiscale waarderings-
systeem is opgenomen. Er zijn toch nog wat specifieke regels
vermeldenswaardig. Waarderen tegen (uitsluitend) marktwaarde lijkt
strijdig met ‘goed koopmansgebruik’ (het goed koopmansgebruik
is een zelfstandig begrip in de fiscale winstbepaling en betreft de
wijze waarop een goed, verstandig handelend koopman zijn winst
zou vaststellen). Bij een stijgende marktwaarde wordt dan fiscaal
een winst zichtbaar die nog niet gerealiseerd is. Transactiewinsten
op voorraadvastgoed leiden pas tot fiscale winst in de (latere)
periode van verkoop of uiterlijk in die van levering. Waardering
‘beneden kostprijs en eveneens beneden de marktwaarde’ is volgens
de literatuur in strijd met goed koopmansgebruik. Er zou dan een
verlies tot uitdrukking komen dat niet is geleden. Dat betekent dat
de balanswaardering van voorraadvastgoed ook een ondergrens kent.
Opwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoedRecentelijk heeft de Staatssecretaris van Financiën zich uitgelaten
over het opwaarderen van vastgoedbedrijfsmiddelen (Brief aan
de Eerste Kamer, 8 maart 2012, AFP2012/118). Hij vindt dat het
herwaarderen van vastgoed naar de marktwaarde niet mogelijk is.
Ook acht hij het niet mogelijk vastgoed uitsluitend te waarderen
naar marktwaarde. In een Besluit (16 februari 2012, BLKB 2012/8M)
heeft de Staatssecretaris aangegeven hoe ondernemers volgens
hem wel de stille reserves in hun vastgoed kunnen benutten ter
compensatie van verliezen. Hij denkt daarbij aan het realiseren van
stille reserves door middel van een verkoop van het bedrijfsmiddel
aan een ongelieerde partij of een nieuw opgerichte gelieerde partij
(bijvoorbeeld een dochtervennootschap). Dit geldt ook wanneer die
verkoop wordt gevolgd door terughuur van het vastgoed (sale lease
back). De overdracht en de huur moeten dan wel tegen voorwaarden
die in het economische verkeer door onafhankelijke partijen zouden
zijn overeengekomen. Merk op dat hiervoor een verkoop nodig is. De
overstap van een waardering op kostprijs minus afschrijvingen naar
een waardering op werkelijke waarde voor onroerende zaken acht hij
niet in overeenstemming met goed koopmansgebruik.
In de fiscale literatuur wordt nu gedebatteerd over de vraag of de
fiscale opwaardering zonder realisatie (verkoop/levering) mogelijk is.
De meningen lopen hierover uiteen. Eenduidige rechtspraak is niet
voorhanden.
Opwaarderen van voorraadvastgoedVoorraad kan men waarderen op kostprijs of lagere
marktwaarde. De fiscale kostprijs legt ook hier
een plafond in de waardering. Waardering van
voorraadvastgoed boven de kostprijs acht ik naar de
normen van goed koopmansgebruik niet toelaatbaar.
In dat geval wordt winst tot uitdrukking gebracht
die volgens vaste leer van de Hoge Raad nog niet is
gerealiseerd. De waardering van voorraden uitsluitend
op verkoopprijs acht de Staatssecretaris van Financiën
in strijd met goed koopmansgebruik.
“Beleggingen worden afhankelijk van de
feiten en omstandigheden ingedeeld als
bedrijfsmiddel of als voorraad.”
ConclusiesIn de huidige fiscale praktijk is zowel het af-
als opwaarderen van vastgoed in discussie.
Het afwaarderen van bedrijfsmiddelen in eigen
gebruik is in de praktijk niet eenvoudig, omdat men
de waarde van het vastgoed binnen het verband
van de onderneming moet bepalen. Verhuurde,
‘losse’ bedrijfsmiddelen (beleggingsvastgoed) kan
men relatief eenvoudig afwaarderen naar lagere
marktwaarde, verhoogd met de kosten van overdracht.
Voorraadvastgoed kan men rechtstreeks afwaarderen
naar lagere marktwaarde. Het waarderen van vastgoed
boven de kostprijs wordt voor bedrijfsmiddelen en
voorraad niet toelaatbaar geacht. Stille reserves kan
men wel realiseren door het vastgoed te verkopen.
Dan wordt fiscale winst gerealiseerd, die men kan
compenseren met fiscale verliezen. In de fiscale
literatuur wordt gedebatteerd over de vraag of men
het vastgoed rechtstreeks mag opwaarderen zonder
het vastgoed te verkopen.
BRoNNEN
Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2012).
Afwaarderen van voorraadvastgoed in crisistijden.
Weekblad fiscaal recht, 6968, 1180-1187.
Berkhout, T.M., & Heijden, J.M. van der. (2011).
Vastgoedmarkten in barre tijden : (Timingaspecten)
van afwaarderen en onrendable toppen. Weekblad
fiscaal recht, 6931, 1570-1576.
Berkhout, T.M., & Van der Paardt, R.N.G. (2012).
Basisboek vastgoed fiscaal. (4e herz. dr.). Zeist:
Infotax (www.basisboekvastgoedfiscaal.nl)
OpwaarderenDe volgende uitgangssituatie wordt genomen:
Marktwaarde pand € 10.000.000
Fiscale boekwaarde pand € 7.000.000
De stille reserve is € 3.000.000. Stel dat er verliezen zijn ad
€ 3.000.000 die dreigen te verdampen omdat er geen winst is te
verwachten. Als de onderneming het pand kan opwaarderen naar de
hogere marktwaarde, wordt een fiscale boekwinst van € 3.000.000
op het pand gemaakt en de verliezen gecompenseerd.
Fiscaal verlies vóór opwaardering € 3.000.000 -/-
Bij: winst door opwaardering van €
7.000.000 naar € 10.000.000
€ 3.000.000 +/+
Fiscale winst na opwaardering € 0
Te betalen vennootschapsbelasting over
de fiscale winst (25% * € 0)
€ 0
Door de opwaardering zijn de verliezen, die dreigden te verdampen,
gecompenseerd. Het pand staat nu voor € 10.000.000 op de fiscale
balans. Op deze € 10.000.000 kan de onderneming vervolgens weer
afschrijven ten laste van de fiscale winst.
Bedrijfsmiddelvastgoed en voorraadvastgoedVastgoed kan als vast of als vlottend actief worden aangemerkt.
Vaste activa zijn bedrijfsmiddelen, vlottende activa zijn voorraad.
De term ‘beleggingen’ kent geen eigen wettelijke definitie in de
inkomstenbelasting en de vennootschapsbelasting. Beleggingen
worden afhankelijk van de feiten en omstandigheden ingedeeld
als bedrijfsmiddel of als voorraad. Bedrijfsmiddelen zijn de zaken
of voorwerpen die tot het bedrijfsvermogen behoren en die als
duurzame kapitaalgoederen het vaste kapitaal van het bedrijf
vormen. De exploitatie van vastgoed als bedrijfsmiddel vloeit onder
meer voort uit de huidige bedrijfsuitoefening, bijvoorbeeld het
duurzaam verhuren van een pand.
Bedrijfsmiddelen worden gewaardeerd tegen de aanschaffings- of
voortbrengingskosten (‘de fiscale kostprijs’) minus de afschrijvingen,
dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. De fiscale kostprijs legt een
plafond in de waardering: hoger dan de kostprijs mag men niet
waarderen. Waardering op lage bedrijfswaarde ziet men in de
literatuur niet als een vorm van afschrijving. Beide begrippen
hebben niettemin betrekking op de daling van de gebruikswaarde
van een bedrijfsmiddel binnen het verband van de onderneming
voor de ondernemer: een geleidelijke duurzame daling van de
gebruikswaarde leidt tot afschrijven, een incidentele duurzame
waardedaling van de gebruikswaarde kan leiden tot afwaarderen.
Als de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde die volgens het
afschrijvingsscenario is voorspeld, kan men ineens naar die lagere
bedrijfswaarde afwaarderen. Het is niet toegestaan bedrijfsmiddelen
uitsluitend op bedrijfswaarde te waarderen.
Voorraadvastgoed is vastgoed dat (1) bestemd is voor de
omzet (verkoop) of (2) vastgoed dat ter bewerking (renovatie,
herontwikkeling) voor zodanige verkoop wordt aangehouden.
Voorraadvastgoed kan zijn (1) gereed product (grond en/of opstal)
dat is ingekocht, bijvoorbeeld voor handel, of (2) voorraadvastgoed
dat zelf wordt voortgebracht , bijvoorbeeld ontwikkelaars die een
perceel op risico ontwikkelen voor de verkoop. Op
fiscaal terrein is het ‘onderhanden werk’ ook bekend,
dat kan worden omschreven als ‘elke opdracht die
voor rekening en risico van derden in uitvoering
is en waarvan de werkzaamheden in enig jaar zijn
aangevangen en in een volgend jaar worden voltooid’.
Deze categorie wordt in dit artikel buiten beschouwing
gelaten. Voorraad kan men waarderen op kostprijs
(‘plafond in de waardering’) of lagere marktwaarde.
Afwaarderen van bedrijfsmiddelvastgoedDe fiscale boekwaarde (fiscale kostprijs minus
geaccumuleerde afschrijvingen) kan gecorrigeerd
worden naar de lagere bedrijfswaarde, waardoor de
onderneming het bedrag van de afwaardering ten
laste van de fiscale winst kan brengen. Maar die
afwaardering is aan regels gebonden en het maakt
groot verschil of het eigengebruiksvastgoed of
beleggingsvastgoed betreft.
“In de fiscale literatuur wordt nu
gedebatteerd over de vraag of men
vastgoed mag opwaarderen zonder het
vastgoed te verkopen.’
Onder (de fiscale) bedrijfswaarde verstaat de Hoge
Raad: ‘de waarde die een verkrijger, als hij de gehele
onderneming zou overnemen, zou toekennen aan
het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van
de overnemingswaarde van het geheel en van plan
zou zijn de onderneming voort te zetten.’ Dit houdt
in dat men de waarde van de onroerende zaak niet
los – dit is: buiten het verband – van de onderneming
moet bepalen, maar dat men moet uitgaan van de
plaats die het object in het bedrijf inneemt en van
de bijdrage die het levert aan de productie. Dit is
typisch het expertisegebied van business valuators.
Een marktwaarde volgens een taxatierapport dat geen
rekening houdt met de resultaten van de onderneming,
kan in de regel niet als bedrijfswaarde worden
beschouwd. Slechts in heel specifieke situaties werd
in de rechtspraak een marktwaarde als maatstaf voor
de bedrijfswaarde aanvaard. Waarderen op lagere
bedrijfswaarde is geen eenvoudig te bewijzen zaak.
Slechts in uitzonderingsgevallen konden ondernemers
de lagere bedrijfswaarde aantonen.
Voor de vastgoedpraktijk heeft de Hoge Raad een
belangrijk arrest gewezen (HR 8 mei 1985, rolno.
22 726, BNB 1987/187). Daarin werd bepaald dat de
bedrijfswaarde voor een onderneming tot exploitatie
van vastgoed gelijk is aan de marktwaarde daarvan,
verhoogd met de overdrachtskosten. Essentieel in de
benadering van de Hoge Raad is dat de gebruikswaarde
van beleggingsvastgoed wordt bepaald door zijn
marktwaarde. De marktwaarde moet ter bepaling
van de bedrijfswaarde nog worden verhoogd met
overdrachtskosten. Beleggingsvastgoed is dus, in
tegenstelling tot eigengebruiksvastgoed, relatief
eenvoudig af te waarderen.
30 31Serv ice m aga zine december 20 1 2
van nieuwbouw naar ombouwZes voorwaarden voor
succesvolle herbestemming
Een op de vijf Nederlandse kantoor-
panden wordt niet meer gebruikt als
kantoor. Als de nieuwe opvattingen
over het huisvesten van denkwerkers
doorzetten kan die verhouding groeien
tot een op drie. Immers, veel lege
kantoorgebouwen staan op verkeerde
locaties en schieten tekort op het gebied
van duurzaamheid, functionaliteit en
bereikbaarheid. De vraag naar kantoren
zal in omvang niet meer toenemen.
Kantoorruimte in de huidige vorm is op
zijn retour: een toenemend deel van de
Nederlandse denkwerkers is niet meer
de hele dag op kantoor. Werkgevers
zullen hun onderbezette werkplekken
flexibiliseren en de vrijgekomen
kantoorruimte massaal inleveren.
De ontstane leegstand is dus veelal
structureel.
Zolang er zicht is op verhuur binnen de huidige
bestemming, is het verbeteren van de concurrentie-
positie van een pand om een volgende huurder of
het vasthouden van de zittende huurder een logische
optie. Renoveren, upgraden of verduurzamen zijn
immers meestal eenvoudiger dan transformeren
naar een andere bestemming. Door herbestemming
wordt de concurrentiepositie van een pand ook
verbeterd, maar voor een andere wedstrijd en tegen
hogere kosten. Bij een toenemend aantal leegstaande
gebouwen is de kans op het vinden van een nieuwe
huurder binnen hun huidige bestemming kansloos.
Voor die gebouwen is het dus zaak om om te zien naar
een andere bestemming, een functie waar wel vraag
naar is. In de verkenning naar een andere bestemming
staan kantoren overigens niet op zichzelf. De komende
jaren dient zich een stuwmeer aan van religieus
en industrieel erfgoed, evenals een overschot aan
winkelpanden. Ook deze gebouwen vragen om een
andere bestemming, waar wel vraag naar is.
Zes voorwaarden voor succesvolle herbestemming Tot nog toe is de omvang van de ombouw ten opzichte
van de potentieel interessante voorraad beperkt.
Wat zijn daarvan de oorzaken en hoe kunnen we daar
verbetering in aanbrengen? Een tweede leven voor een
gebouw begint met zicht op een nieuwe kasstroom.
Een gebouw zonder kansen op verder gebruik
binnen haar huidige bestemming is te vergelijken
met een gebied dat wacht op (her)ontwikkeling.
Bij grondexploitatie geldt dat zo’n (her)ontwikkeling
pas op gang komt, wanneer aan een aantal voor-
waarden is voldaan: zonder betalende bewoners
geen huur, zonder huur geen rendement voor de
belegger, zonder belegger geen ontwikkelwaarde,
zonder ontwikkelwaarde geen financiering, zonder
financiering geen ontwikkeling, zonder ontwikkeling
geen grondwaarde. Zonder grondwaarde geen
mogelijkheden om alles wat direct of indirect met
particuliere grondexploitatie en locatieontwikkeling
te maken heeft, te verevenen en locatie-eisen in te
willigen.
Bij herbestemming van binnen hun bestemming overtollige
gebouwen doet zich een vergelijkbare trits aan condities voor:
zonder een concrete vraag naar ruimte in de buurt is er geen
zicht op een toekomstige gebruiker met een kasstroom, zonder
een programma van deze gebruiker dat past op het pand is
er geen match, zonder een match is er geen business case die
sluit, zonder een pragmatische instelling van de gemeente
ten aanzien van het omgevingsrecht is er geen tijdig zicht op
herbestemmingsmogelijkheden, zonder dit uitzicht is er geen
financier die wil investeren in de herontwikkeling, zonder een
project is er geen markt en daarmee geen prijs die wordt betaald
voor het leegstaande pand.
In de praktijk van herbestemmen en transformeren van bestaand
en leegstaand vastgoed en erfgoed blijken de volgende zes thema’s
steeds weer de kernvoorwaarden, waaraan een herbestemming
of herontwikkeling dient te voldoen, willen ze succesvol afgerond
kunnen worden.
1. Vraag uit de omgeving
Een tweede leven voor een gebouw begint met zicht op een nieuwe
kasstroom. Zonder serieuze huurder geen kasstroom. Dat betekent
dat er sprake moet zijn van een concrete vraag in de buurt van het
leegstaande pand. Zo ontstaat een zoektocht naar de vraag van
morgen, om die vervolgens te matchen met het overtollig vastgoed
en erfgoed van gisteren. Ook al klinkt dat aanbodgestuurd, het biedt
juist voor de vraagzijde boeiende mogelijkheden. De toenemende
overvloed aan beschikbare gebouwen van diverse origine brengen
tal van nieuwe mogelijkheden. Vanaf 2013 zullen in volume de beste
kansen liggen in de functies wonen (starters en ‘empty nesters’),
leisure (gericht op de 50-plussers markt) en zorg gericht op
75-plussers. Dit is eenvoudig verklaarbaar vanuit de demografische
behoeften die zich de komende decennia aftekenen, zoals figuur 1
illustreert.
2. Passend programma
Bij het inventariseren van de vraag naar ruimte in de buurt is
elke mogelijke nieuwe functie van belang. Vervolgens moeten
deze mogelijke huisvestingzoekenden worden beoordeeld op hun
programma: zijn ze in staat huur te betalen, past hun
programma qua omvang in het lege pand en indien
niet, in welke mate moet het pand worden aangepast
en welke combinaties van functies zijn nodig om het
pand gevuld te krijgen? Mixed-Use kan wel, maar
vanuit bouwvoorschriften leidt dit tot additionele
extra kosten.
Bij een passende functie gaat het om een veelheid
aan bouwtechnische en programmatische eisen per
functie, veelal terug te voeren tot drie aspecten:
voldoet het pand, voldoet de omgeving en voldoet de
locatie? Uit de antwoorden op deze drie vragen kan in
hoofdlijnen de aard van de ingreep worden bepaald.
“...zonder een project is er geen markt
en daarmee geen prijs die wordt
betaald voor het leegstaande pand.”
3. Sluitende business case
Voor de nieuwe gebruiker moet huisvesting in het naar
zijn bestemming te transformeren pand niet duurder
uitpakken dan huisvesting in een pand dat reeds is
bestemd voor zijn functie. Zo zal een schoolbestuur of
gemeente niet overwegen met haar onderwijsfuncties
in een leegstaand kantoor te trekken, wanneer de
kosten voor aanschaf en ombouw van het kantoor
hoger zijn dan voor nieuwbouw. Soms kunnen voor-
zieningen, die in de omgeving noodzakelijk zijn voor
vestiging van de nieuwe functie, worden gefinancierd
door de gemeente of een collectief van partijen die
belang hebben bij het welslagen van de herbestemming.
Ook verduurzaming van het gebouw tijdens de trans-
formatie kan leiden tot een verbetering van de business
case van de huurder, die bij lagere energiekosten en
een beter comfort in staat is en soms bereid tot het
betalen van een hogere huur.
ing. Rinus vader MscRinus Vader MFM is werkzaam bij Royal HaskoningDHV als leading professional vastgoedstrategie en asset management. Hij ontwikkelde een nieuwe benadering voor toekomstvaste bedrijfshuisvesting, transformatie en herbestemming van bestaand vastgoed vanuit het perspectief van het toekomstig gebruik voor eigenaren, financiers, huurders en gemeenten.
fIGuuR 1
Historische en toekomstige demografische ontwikkeling in Nederland
1953 2009 2050100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
150 100 50 0
mannen x 1000 mannen x 1000 mannen x 1000vrouwen x 1000 vrouwen x 1000 vrouwen x 1000
150 100 50 0 150 100 50 00 50 100 150 0 50 100 150 0 50 100 150
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
32 33Serv ice m aga zine december 20 1 2
4. Pragmatische insteek bij omgevingsrecht
Een gebouw (gaan) gebruiken voor een andere functie
dan waarvoor het is bestemd, is in strijd met de wet.
Indien een leeg gebouw de bestemming ‘kantoor’ of
‘kerk’ heeft, kan dit niet zonder wettelijke procedure
worden herbestemd tot ‘woningen’ of ‘school’.
Planologische procedures die in een nieuwe
bestemming resulteren hebben hun grondslag in de
Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Zo biedt de
Wro onder andere de mogelijkheid een nieuw
bestemmingsplan op te stellen waarin het gewenste
gebruik wordt vertaald in een nieuwe bestemming.
Ook biedt de Wro de mogelijkheid het gebruik te
wijzigen door middel van een wijzigingsbevoegdheid
die is opgenomen in een bestemmingsplan . De Wabo
maakt het onder andere mogelijk om door middel
van een omgevingsvergunning af te wijken van het
geldende bestemmingsplan.
In het algemeen gaan er drie zaken mis. Door de elkaar
in korte tijd opvolgende wetgeving en onduidelijkheid
over de gebruikte begrippen is deze randvoorwaarde
voor niet-juristen niet goed in te schatten.
Daarnaast hanteren een aantal gemeenten rond
bestemmingsplannen bovenwettelijke procedures, die
in de loop der jaren zijn ontstaan door behoefte aan
inspraak en borging van stedebouwkundige kwaliteit.
Tenslotte is er een zekere huiver bij gemeenten voor
vermeende planschade, wanneer vlot wordt ingespeeld
op de behoefte aan bestemmingswijzigingen.
“Een tweede leven voor een gebouw
begint met zicht op een nieuwe
kasstroom.”
Het resultaat is dat nogal eens gekozen wordt voor een
te zware procedure bij het toekennen van de beoogde
(her)bestemming. Dit vertraagt de transformatie
en voedt het traject met onnodige onzekerheden en
kosten. Dat is jammer, want kantoren en kantoor-
terreinen die langdurig onbevolkt zijn, leiden tot
verlies aan ruimtelijke en economische kwaliteit. Een
pragmatische insteek van de plaatselijke gemeente is
dan ook een vereiste bij effectieve herbestemming.
5. Highest and Best Use Over boekwaarden en taxaties
van leegstaand vastgoed is veel te doen. In feite is
een gebouw incourant vastgoed wanneer het langer
dan drie jaar leeg staat (ook wel structurele leegstand
genoemd), of een gerede kans maakt om na expiratie
van het vigerende huurcontract structureel leeg te
worden. Incourant betekent; geen aftrek vindend, niet
gewild, niet gangbaar, onverkoopbaar. Een gebouw, dat
aan deze definities voldoet, is niet meer te waarderen
op de netto contante waarde van de (in dit geval
fictieve) kasstromen uit huur, zelfs niet met een afslag
voor het incourant zijn. De enige waarde die in zo’n
situatie telt is de hoogste residuele waarde vanuit de
beste toekomstige functie.
Indien een kantoor in aanleg geschikt is als schoolgebouw en als
appartementencomplex, en in de buurt is vraag naar deze functies,
dan worden de begrotingen van deze beoogde functies gebruikt om
na te gaan wat residueel de waarde is van het kantoorgebouw na
aftrek van de kosten, die gemaakt moeten worden om het gebouw
voor deze nieuwe functies geschikt te maken. Daarbij is het beter de
voornoemde omgevingsrechtelijke onzekerheden en doorlooptijden
te reduceren dan te beprijzen. Dure ingrepen worden een langere
terugverdientijd gegund door de transformatie meervoudig te
programmeren.
Het gebruik met de hoogste waarde is de “highest & best use”. HBU
is een systematiek waarbij gezocht wordt naar welke functies het
beste in het gebouw passen (gebaseerd op de vraag uit de omgeving)
en welke van deze mogelijke functies het meeste oplevert voor de
eigenaar. Indien de eigenaar of zijn financier hier niet mee instemt,
of niet wil afwaarderen op de vraagprijs, bestaat de kans dat de
potentiële huurder, waar de HBU op is gebaseerd, andere huisvesting
gaat zoeken in de buurt. Afhankelijk van het unieke karakter van
deze potentiële gebruiker kan daarmee de HBU vervallen, die was
gebaseerd op deze huurder. De dan geldende HBU is die van het
oorspronkelijk op één na beste gebruik. Een gezonde HBU wordt dus
bevorderd door meer opties in te brengen. Kort gezegd: wanneer
een kantooreigenaar niet instemt met een herbestemming naar
bijvoorbeeld een winkel, gaat deze pandzoekende retailer op zoek
naar een ander pand in de buurt. Hierdoor valt er mogelijke vraag
weg in de buurt en loopt de kantooreigenaar het risico later
genoegen moeten nemen met een financieel minder aantrekkelijke
functie zoals wonen.
6. Een partij die wil en kan financieren
De meeste gebruikers van een pand hebben zelf niet de mogelijkheid
het te kopen en de transformatie uit eigen middelen te bekostigen.
Daarom is bij de meeste transformaties behoefte aan een partij
die de transactie en de transformatie financiert. Ook dit is een
voorwaarde die momenteel niet gemakkelijk is te realiseren.
De huidige eigenaar en zijn financier zijn bij incourant vastgoed
verliesnemend en niet snel bereid aanvullend te investeren.
Hier ontstaat een markt voor herontwikkelaars, equity providers en
beleggers met zicht op waarde(ontwikkeling) van vastgoed in voor
hen nieuwe sectoren. banken zijn momenteel terughoudend met
financiering van vastgoed omdat ze moeite hebbe met het op orde
brengen van hun balans volgens de regels van ‘BASEL III’. Belegger-
verzekeraars zijn doende met het voldoen aan de regels van Solvency
II, ook al kunnen risico’s worden gereduceerd door de kosten van
huurderswensen te onderscheiden van investeringen in ‘no-regret’
ingrepen. Naast conventionele financiers bieden in specifieke
situaties betrokken principalen of groepen betrokkenen (crowd)
met voorliefde voor een pand mogelijkheden. Ook kan scheiding
van grond en gebouw soms een begin van een oplossing zijn voor
de financiering, de zogenaamde 'pacht-canon constructie'.
ConclusieEen tweede leven voor een gebouw begint met zicht op een nieuwe
kasstroom. Dat lukt als aan zes voorwaarden is voldaan: een concrete
vraag naar ruimte in de buurt, een programma dat past in het
pand, een business case die sluit, een pragmatische instelling bij het
omgevingsrecht, een eigenaar die inziet dat er niet meer inzit dan de
hoogste en beste prijs - die dan ook zal moeten worden betaald door
een financier die wil en kan investeren.
flexibiliteit als wapen tegen afwaarderingStarre kantorenmarkt
vraagt om flexibiliteit
en nieuwe mindset
De starheid van beleggers ten aanzien
van de kantorenmarkt is omver
geworpen. Het besef dat de “sky” niet
meer de “limit” is, is doorgedrongen.
Het devies? Flexibiliteit. Door flexibele
contracten en werkplekken aan te
bieden, trekken exploitanten meer
huurders aan en gaan zij afwaardering
tegen.
De overheid heeft jarenlang op te grote voet geleefd. Gemeenten
kochten en masse grond aan in de veronderstelling dat er veel
gebouwd zou worden. Hoewel de leegstand van kantoren al
jaren bovengemiddeld was in vergelijking tot veel andere andere
vastgoedmarkten, noopte dat gemeenten niet de nieuwbouw een
halt toe te roepen. Om de vastgoedmarkt uit het slop te trekken,
komen landelijk overheid en gemeentelijke overheden nu met allerlei
maatregelen. Zo is enige tijd geleden de Leegstandswet aangepast
waardoor exploitanten het risico lopen een boete opgelegd te krijgen
wanneer ze leegstand niet tijdig melden. Op lokaal niveau wijzen
gemeenten (zoals Nieuwegein) nieuwbouwlocaties aan en passen
ze de regels aan waardoor het makkelijker wordt om tot sloop
over te gaan. Andere gemeenten voeren een ontmoedigingsbeleid
ten aanzien van de nieuwbouw van kantoren. Utrecht is daar een
sprekend voorbeeld van. Na het debacle met Capgemini (waarbij
buurgemeentes met elkaar concurreerden om het
bedrijf een nieuw onderdak te bieden) probeert de
gemeente nieuwbouw van kantoren te voorkomen.
CompensatieAan de overheidsmaatregelen kleven bezwaren.
Allereerst heeft het de schijn dat de overheid met
deze regels haar eigen beleid van de afgelopen jaren
wil compenseren. Want laten we niet vergeten dat de
overheid ook debet is aan de huidige situatie op de
kantorenmarkt, omdat zij teveel nieuwbouw hebben
toegestaan. Ten tweede rijst de vraag in hoeverre deze
‘stimulerende maatregelen’ daadwerkelijk het beoogde
effect hebben. Vastgoedbeheerders derven inkomsten
en proberen met man en macht hun kantoren te
verhuren. Blijkbaar is de overheid de mening
toegedaan dat vastgoedbeheerders een extra duwtje
in de rug nodig hebben bij langdurige leegstand en dat
een boete daarbij helpt. Maar zou het niet wenselijker
zijn dat dat geld in de panden wordt gestoken?
Maatregelen op gemeentelijk niveau zijn zo mogelijk
nog dubieuzer. Elkaar van de troon stoten met
interessante aanbiedingen om grote organisaties in de
eigen Gemeente te laten vestigen werkt wildgroei en
concurrentie tussen gemeenten in de hand. Daar waar
ze zouden moeten samenwerken, proberen gemeenten
tegen elkaar op te boksen.
Regionaal beleidOp regionaal niveau worden ook pogingen
ondernomen om tot een gezondere kantorenmarkt
te komen. Illustratief is het samenwerkingsorgaan
Holland Rijnland, waar onder meer Alphen aan den
Rijn, Hillegom, Katwijk en Leiden onder vallen. In de
‘Kantorenstrategie Rijnland’ hebben de samenwerkende
gemeenten bindende afspraken gemaakt om tot
een gezondere kantorenmarkt te komen. Dit is een
strategie die integrale gebiedsontwikkeling op een
hoger schaalniveau ten goede komt; een stap in de
goede richting dus. Nog steeds hebben de gemeenten
in vergelijking met de regio teveel inspraak in de
planning van nieuwbouw waar ze zich wellicht beter
zouden kunnen beperken tot bestaande bouw. Het
olle van Alphen Olle van Alphen studeerde bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Na zijn opleiding was hij onder meer bij een aantal banken verantwoordelijk voor het beheer en de acquisitie van vastgoedfondsen. Sinds 2009 is hij als directeur werkzaam bij vastgoedfondsenaanbieder Annexum en verantwoordelijk voor de kantoorbeleggingen waaronder flexibele verhuurconcept ‘FlexOffiZ’.
34 35Serv ice m aga zine december 20 1 2
positieve van de gecoördineerde regionale samenwerking is dat de
samenwerkende partijen nu renovatie, functieverandering en sloop
mogelijk maken door flexibel met de bestemmingsplannen om te
gaan.
Hiervoor ligt de bal bij de aanbiedende partijen zoals beleggers,
ontwikkelaars en exploiteurs. Hoewel de demografie veranderde, de
economie in een neerwaartse spiraal verkeerde, de arbeidsmarkt
dynamische vormen aannam en bedrijven innovatiever om gingen
met kantoorruimte, werd er onveranderlijk doorgebouwd. Flexibiliteit
in contract en indeling van kantoren kan de kantorenmarkt verder
gezonder maken. Door gebrek aan visie en een flexibel beleid ten
aanzien van de realisatie en exploitatie van de kantoren, kampt
Nederland nu met een relatief hoge leegstand van circa 18 procent.
Een deel daarvan (circa 5 procent) is structureel en een ongeveer
even groot deel is conjunctureel. De frictieleegstand schommelt
doorgaans tussen de 5 en 7 procent. Volgens het Centraal Planbureau
zou de leegstand in het ergste scenario in 2040 kunnen oplopen tot
40 procent. Deze cijfers zijn echter gebaseerd op trends, waarbij
de ontwikkelingen van de laatste paar jaar niet zijn meegenomen en
uitgegaan wordt van een trends zonder toekomstige interventies van
bijvoorbeeld gemeentes en investeerders. De door CBS genoemde
20 procent lijkt dan ook realistischer. Om onder dit percentage te
blijven, moeten vastgoedbeheerders stappen ondernemen.
Inspelen op fluctuerende marktFlexibiliteit is het sleutelwoord om afwaardering van kantoren te
remmen en om een gezondere kantorenmarkt te creëren. Verhuurders
zouden hun aanbod beter moeten afstemmen op de wensen van
de klant, van de huurders. Want wie heeft eigenlijk bedacht dat
huurders een contract van vijf jaar moeten tekenen? Dat was dertig
jaar geleden misschien logisch, maar het past niet meer in het
huidige tijdsbeeld. Het personeelsverloop is gegroeid, de toekomst
van bedrijven is onzeker. Verhuurders moeten welhaast op die
ontwikkelingen inspelen. Onder andere door het voor huurders
mogelijk te maken in korte termijn meer of minder huuroppervlak
af te nemen.
De afgelopen tien jaar is het aantal zzp’ers explosief gestegen naar
728.000 (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2012). Een toename van
200.000. Het oude beleid waarin verhuurders ruimtes verhuurden
voor een aantal jaren, tegen een bepaalde prijs op basis van
het aantal vierkante meters sluit niet op deze ontwikkeling aan.
Zzp’ers willen een werkplek met bijbehorende faciliteiten huren,
geen kantoorkamer met een vast aantal vierkante meters. Ze willen
andere zzp’ers ontmoeten in een creatieve omgeving, waarbij ze in
wisselende samenstellingen kunnen werken. Dat betekent ook dat
ze misschien na een jaar elders willen werken, op een locatie waar
ze nieuwe samenwerkingen aan kunnen gaan. Kale vierkante meters
aanbieden sluit niet aan op het gedrag en de wensen van deze
doelgroep. Met name startende freelancers deinzen hiervoor terug.
Hun toekomst is onzeker. Of uitbreiding een mogelijk scenario is,
kunnen velen nog niet inschatten. Een vijfjarig huurcontract is dan
ook niet meer van deze tijd.
Flexibele huurcontractenEen manier om flexibiliteit te bieden, is via flexibele
kantoorconcepten (zoals bijvoorbeeld het FlexOffiZ in
figuur 1 en 2). De huurder betaalt niet voor vierkante
meters (die hem meestal niets zeggen), maar op
basis van het aantal werkplekken. Daarvoor krijgt
hij een volledig ingerichte werkplek, inclusief Wi-Fi
en vergaderruimtes. De opzegtermijn is verkort naar
een maand. Een concept dat stoelt op de wensen van
huurders en beter aansluit op Het Nieuwe Werken, het
toegenomen aantal zzp’ers en de onzekere economie.
De angst van verhuurders is dat binnen dit concept de
mogelijkheid bestaat dat alle huurders tegelijkertijd
het contract opzeggen. De vraag is echter hoe
realistisch dit scenario is. Het concept is gebaseerd
op het hotelwezen, waarin men ook werkt met een
waarschijnlijke bezettingsgraad. Belangrijk detail is
overigens dat de flexibiliteit beide partijen dient: zowel
de klant als de verhuurder. Want de opzegtermijn van
een maand geldt ook voor de verhuurder. En daarmee
beschikt hij over de mogelijkheid te allen tijde
bedrijven te bedienen die willen opschalen. Doorgaans
heeft dat tot gevolg dat andere, kleinere, bedrijven
intern verhuizen of, in een enkel geval, een nieuwe
locatie moeten betrekken.
Nieuwe mindsetHet ligt in de lijn der verwachting dat de bezetting bij
een flexibele huurvorm meer wisselt. Door de korte
opzegtermijn kunnen huurders sneller vertrekken.
Tegelijkertijd trekt de korte opzegtermijn ook weer
meer nieuwe huurders aan. Denk aan starters en
zzp’ers, maar ook grotere bedrijven die hun toekomst
moeilijk kunnen voorspellen. Een hoge bezetting komt
de cashflow ten goede en daardoor ook de waarde van
het pand.
Waar nu vaak de waarde van een pand door taxateurs
wordt vastgesteld op basis van vergelijkbare
transacties en de Discounted Cashflow, moeten
taxateurs zich met de flexibele vorm van verhuur meer
baseren op de waarschijnlijke bezettingsgraad en de
inkomsten. De taxateur dient dus meer naar de kracht
van de verhuurder te kijken. Zo kan het gebeuren
dat de waarde van een pand stijgt na overname door
een nieuwe eigenaar, simpelweg omdat de nieuwe
eigenaar beter in staat is de bezettingsgraad op peil
te houden. Eén ding is zeker: de nieuwe manier van
verhuren en de daarmee gepaard gaande flexibiliteit
vraagt een andere mindset. De veranderende manier
van exploitatie vraagt dus ook een hoop van taxateurs.
Het is aan hen om een deze nieuwe manier van
kantoorexploitatie op de juiste manier te waarderen.
fIGuuR 1
Voorbeeldproject FlexOffiZ in Groningen
fIGuuR 2
Gedeelde voorzieningen in het FlexOffiZ te Amersfoort
BRoNNEN
Kantorenstrategie Holland Rijnland, 20 september 2012.
CPB (juni 2012). Kantorenmarkt in historisch en
toekomstig perspectief.
CBS (mei 2012). Toename aantal zelfstandigen.
36 37Serv ice m aga zine december 20 1 2
Vastgoed in het buitenland
londen met hoge snelheid? Vastgoed in Olympisch
Londen Afgelopen zomer vonden de Olympische
Spelen plaats in de hoofdstad van
het Verenigd Koninkrijk. Londen was
eerder al enkele malen gastheer voor
dit internationale sportmanifest en
werd in 2005 opnieuw gekozen door
het Internationaal Olympisch Comité
als organisator voor de Spelen van 2012.
Londen greep de aanwezigheid van de
Olympische Spelen, welke slechts een
paar weken duurde, aan voor één van
de grootste stadsvernieuwingsoperaties
in Europa. Dit artikel geeft de keuze
voor de stad Londen als gastheer weer,
beschrijft het ontwikkelingsconcept voor
de Spelen, omschrijft het masterplan
en geeft de vooruitzichten voor de stad
weer.
ontwikkelingsconceptDe regering heeft bewust gekozen voor het oostelijk gelegen
Lower Lea Valley als locatie voor de Olympische Spelen,
omdat dit gebied dringend revisie en reactivering behoefde.
In 2005 maakte twintig procent van de buurten in de
gemeenten van Lower Lea Valley deel uit van de vijf procent
armste buurten in het Verenigd Koninkrijk. De overheid heeft
een sterke visie voor ogen voor het oostelijke gedeelte van de
stad Londen, namelijk het realiseren van een duurzame
wereldstad, het bevorderen van lange termijn economische
groei, sociale integratie en fundamentele verbetering van de
omgeving en het gebruik van duurzame middelen (London,
2012).
Indien er in dit gebied geen Olympische Spelen plaats had
gevonden zou er tevens vernieuwing ondergaan zijn. Door
dit grote evenement te gebruiken om tevens een stadsdeel
te revitaliseren, werden twee zaken slim gecombineerd.
Door de combinatie van het sportevenement met de stedelijke
herstructurering zijn de kosten volgens de organisatie van de
Spelen verantwoord, doordat er op lange termijn geprofiteerd
kan worden van de nalatenschap van de Olympische investe-
ringen. Daarnaast werden de hoge overheidsuitgaven aan
de Spelen tijdens de huidige economische recessie als zeer
effectief gezien, omdat deze uitgaven als stimulans zouden
dienen voor de bedrijvigheid en werkgelegenheid.
De investeringen zijn gebruikt om het gebied duurzaam te
vernieuwen. Om de duurzaamheid van de Olympische Spelen
in Londen te bewaken was vanaf het begin dit begrip verankerd
in de planning, zodat een positieve, blijvende verandering
voor het milieu en de gemeenschappen gerealiseerd kon
worden. Hierdoor werd voorkomen dat er een gebied met
gebouwen werd gecreëerd wat uiteindelijk veel geld zou
kosten voor het onderhoud en de afbraak ervan.
De totale kosten van de Olympische Spelen bedragen 10,8
miljard pond (ongeveer 13, 3 miljard euro), waarvan ongeveer
57% nodig was voor de aanleg van de infrastructuur en de
ontwikkeling van faciliteiten en stadions (Rogers and Blight,
2012). De overige kosten bestaan uit de kosten voor de organisa-
tie (18%), publieke uitgaven zoals veiligheidssystemen (23%),
de uitgaven voor de ceremonies en de organisatie van de
Paralympische Spelen (2%) (Rogers and Blight, 2012).
plangebied olympisch parkHet plangebied van de Olympische Spelen besloeg maarliefste twee miljoen
vierkante meter van het gebied Lower Lea Valley. Het gebied bestaat uit delen
van de gemeenten Hackney, Newham, Tower Hamlets en Waltham Forest.
Dit gebied werd voor de Spelen gekenmerkt door oude wijken, industrie-
terreinen, bedrijventerreinen, een rivierdal waar jaren afval werd geloodst en
een wirwar van water-, spoor- en autowegen. Voor de aanleg van het Queen
Elizabeth Olympisch Park is gekozen voor dit gebied vanwege de positieve
effecten op lokaal schaalniveau, de situering nabij het centrum van Londen,
het relatief lage inwoneraantal en de relatief weinig actieve bedrijven.
De aanleg van het Olympische Park moet in het bijzonder leiden tot nieuwe
woningen, infrastructurele verbindingen en sportfaciliteiten, waardoor dit
gebied ontwikkeld wordt tot een locatie waar men graag woont en vertoefd.
Het masterplan van de Olympische Spelen Londen bestaat uit drie zones: de
Centrale Zone, de Rivier Zone en de Olympische Zone. De belangrijkste zone
tijdens de Olympische Spelen betrof de Olympische Zone, met als voornaamste
locatie het Queen Elizabeth Olympisch Park. Dit park bevatte onder andere
vele sportstadions en het Olympische dorp met de accommodaties voor
duizenden atleten. De Rivier Zone betreft een aantal sportaccommodaties
verspreid aan de weerszijden van de Theems en de Centrale Zone werd
gevormd door reeds bestaande sportcomplexen verspreid door over Londen.
Daarnaast vonden er nog enkele sportevenementen buiten de stad Londen
plaats, zoals de zeilwedstrijden.
Ambities bereikt?De strategie van de Olympische Spelen richtte zich op het bieden van
vooruitgang voor het vervallen Lower Lea Valley, waardoor dit gebied een
bijdrage kan leveren aan het imago van Londen. Het milieu is verbeterd
door de opschoning van 2 miljoen ton vervuilde grond. Daarnaast is er bij
sloop gekeken naar de mogelijkheden van hergebruik van de materialen en
is er gekeken naar de levensduur en de impact van een materiaal op het
milieu. De Spelen maakte tevens gebruik van reeds bestaande sportcomplexen
en er werden speciaal voor dit evenement complexen en faciliteiten ontwikkeld
welke hergebruikt, verplaatst of aangepast kunnen worden. Bijvoorbeeld de
Olympische basketbal arena, dit stadion wordt gedemonteerd en verscheept
naar Rio de Janeiro om daar gebruikt te worden tijdens de volgende Olympische
Spelen. Daarnaast is het Olympisch Stadion zo geconstrueerd dat de bovenste
ovaal gemakkelijk te demonteren is, zodat er 55.000 zitplaatsen kunnen
verdwijnen. Hierdoor kan het stadion hergebruikt worden als permanent
stadion voor 25.000 toeschouwers.
Ter bevordering van de lange termijn economische groei en
sociale integratie heeft de overheid toezeggingen gedaan
naar de lokale gemeenschappen in Lower Lea Valley. Deze
toezeggingen hadden betrekking op het bieden van banen
zodat werklozen in Oost-Londen de mogelijkheid kregen tot
sociale stijging en een hogere levensstandaard. Een plaatse-
lijke gemeenschap rapporteert echter dat er weinig bewijs is
dat de overheid de lokale gemeenschappen heeft betrokken
bij de ontwikkeling van huisvestiging en andere initiatieven
na de Spelen (Jones Lang LaSalle, 2012). Daarnaast werd
in 2006 al vermoeden geuit dat de bouwbedrijven in de
gemeenten rondom het Olympische Park weinig contracten
voor de werkzaamheden hadden bemachtigd (CLES, 2006).
Twee jaar later blijkt dat van de 500 Olympische contracten,
die tot en met 2008 aan bedrijven waren toebedeeld, slechts
11% is verworven door bedrijven uit de gemeenschappen
rondom het Olympische Park (Slavin, 2008).
Ondanks dat de werkelijk gemaakte kosten voor het
organiseren van de Spelen ongeveer 5 miljard pond lager
lagen dan de oorspronkelijke geschatte kosten, zijn de korte
termijn economische gevolgen positief geweest door onder
andere de stijging van consumentenuitgaven, toename van
het inkomen van inwoners, toename van economische
verhoogde vraag naar producten en diensten (Bazlyankova,
2012). De verwachting voor de periode 2012-2015 is dat de
nationale economie met 3,5% zal groeien en dat er 17.900
nieuwe banen per jaar bij zullen komen. Of er op lange termijn
tevens sprake zal zijn van economische groei door de Spelen
zal moeten blijken. Men rekent op economische groei door
toeristen die alsnog de regio gaan bezoeken, bedrijven
die gebruik willen maken van de sterktes van de regio en
werknemers die graag in het gebied willen werken en leven
(University of Wolverhampton, 2012).
vooruitzichtenDe erfenis van de Olympische Spelen bestaat uit sport-
stadions, duizenden nieuwe woningen in het Olympische
dorp, voorzieningen en verbeterde infrastructuur.
Daarnaast leveren de Spelen een minder tastbare erfenis op.
De economische activiteiten zijn namelijk afgelopen maanden
gefocust op het oosten van Londen, met de schijnwerper op
Lower Lea Valley. Het gebied heeft door de investeringen en
activiteiten een imagoverandering ondergaan, van vervallen
gebied tot een aantrekkelijke leerzame omgeving en woon-
omgeving (LMF Team, 2012). Het is de taak van de overheid
om ervoor te zorgen dat deze erfenis geïntegreerd wordt en
waarde gaat toevoegen voor de gemeenschappen van de
omliggende buurten.
De opdrachtgever voor het masterplan voor de structurele
ontwikkeling van Londen Olympisch Park na de Spelen 2012 is
OPLC (Olympic Park Legacy Company), het voormalige London
Development Agency. Het masterplan presenteert een gebied
dat reageert op de context en de traditionele groeipatronen
van de stad Londen, terwijl het tevens een tijdelijke stedelijke
omgeving creëert welke flexibel is voor toekomstige kansen
en uitdagingen (LMF Team, 2012). Om deze flexibiliteit te
waarborgen is het masterplan eerder een raamwerk, waarin
sandra van den helm - sERvIcE
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
AfBEEldING 1
Queen Elizabeth Olympisch Park (Dezeen Magazine, 2012)
38 39Serv ice m aga zine december 20 1 2
Ing. E.h. van NielenSenior Huisvestingsadviseur Gezondheidszorg bij adviseurs-, management- en ingenieursbureau Arcadis. Ik ondersteun zorgorganisaties bij de processen rondom huisvesting en vastgoed. Ik ben actief in de gehele vastgoedcyclus, van strategie tot en met beheer.
Regeerakkoord zorgt voor leegstand intramuraal zorgvastgoedDe stijgende kosten van de gezondheids-
zorg worden in het regeerakkoord
van Rutte II beteugeld met grote
bezuinigingen. Een van de opvallende
maatregelen is de verkleining van
de langdurige zorg, welke wordt
gefinancierd vanuit de AWBZ (Algemene
Wet Bijzondere Ziektekosten). Een grote
groep mensen welke nu nog lichte zorg
én verblijf ontvangen in bijvoorbeeld een
verzorgingshuis, dienen straks thuis te
blijven wonen. Deze maatregel, ook wel
‘scheiden van wonen en zorg’ genaamd,
heeft grote gevolgen voor de bezetting
van het vastgoed van zorgorganisaties
welke actief zijn in de langdurige zorg.
Om leegstand te voorkomen dienen deze zorgorganisaties
te anticiperen op de kansen en bedreigingen van het
veranderende beleid. Dat kan door voor ieder vastgoed-
object een toekomstrichting te bepalen in termen van
doelgroep en eigendomsverhouding.
uitgaven langdurige zorg in Nederland relatief hoogDe stijgende kosten van de gezondheidszorg zijn volop in
het nieuws. In 2011 werd er 90 miljard euro uitgegeven
aan gezondheidszorg, ten opzichte van 2000 (46,9 miljard)
is dat bijna een verdubbeling. Prijsstijgingen, technologische
ontwikkelingen, overbehandeling en een groei van het
aantal patiënten hebben een aandeel van 85 procent in
de groei, vergrijzing zorgt voor de resterende 15 procent.
Circa 30 procent van voornoemde kosten gaat naar de
langdurige zorg. Nederland geeft in vergelijking met
bijvoorbeeld Duitsland per hoofd van de bevolking drie
maal zoveel uit aan langdurige zorg (bron: RIVM, Zorgbalans
15 juni 2012).
langdurige zorg anno 2012Tot de langdurige zorg behoren de sectoren ouderenzorg
(verder verpleging en verzorging, V&V), gehandicaptenzorg
(GHZ) en langdurige geestelijke gezondheidszorg (LGGZ).
De langdurige zorg wordt geleverd aan de hand van Zorg-
zwaartepakketten (ZZP). Een zorgzwaartepakket omvat
zorg, diensten en wonen (verblijf). Er zijn ‘lichte’ pakketten
voor mensen die alleen hulp nodig hebben bij de dagelijk-
se verzorging. ‘Zware’ pakketten zijn er voor mensen met
bijvoorbeeld een ernstige beperking of een zware vorm van
dementie. Het lichtste pakket is ZZP1, het zwaarste pakket
binnen de V&V is ZZP10. In totaal zijn er 53 zorgzwaartepak-
ketten, verdeeld over de voornoemde sectoren. Belangrijk
kenmerk van de langdurige zorg is, dat het overwegend
wordt geleverd in een intramurale setting (binnen de
beschermende muren van een zorginstelling). Dit betekent
dat het ‘wonen’ in een, vaak geclusterde, woonvorm
integraal onderdeel is van de zorg. Cliënten betalen hierbij
geen huur voor hun woonruimte, maar wel een inkomens-
afhankelijke eigen bijdrage voor de levering van zorg.
verschillende scenario’s ondersteunt worden voor de ontwikkeling van het
gebied. Met deze aanpak wil het OPLC ervoor zorgen dat de visie en ambities
van de overheid voor de komende 30 jaar beter vertaald kunnen worden.
Volgens KCAP Architects (2012) hebben de scenario’s de volgende doelen:
• een diversiteit van wijken te creëren waarbij alle sociale groepen,
culturen en werkniveaus in een complex, maar geïntegreerd als
stadsdeel, samen komen;
• om de Olympische erfenis als katalysator voor regeneratie te gebruiken;
om de transportverbindingen van het voormalig Olympisch gebied met de
al gevestigde wijken te maximaliseren;
• om het publieke domein en de waterwegen te activeren door de
unieke kwaliteiten en mogelijkheden van het rivierenlandschap en de
natuurparken te benutten;
• om het aanpassingsvermogen en de levensduur als lange termijn
ontwikkelingsperspectief te bevorderen.
Het masterplan verdeelt het gebied rondom het Olympische Park onder in een
aantal deelgebieden (zie afbeelding 2), waarbij per deelgebied de mogelijk-
heden en stedenbouwkundige maatregelen die nodig zijn ter bevordering van
de sociale integratie, economische groei en duurzaamheid weergegeven
worden. Als Londen de daad bij het woord gaat voegen, zouden deze Spelen
als schoolvoorbeeld gezien kunnen worden als het gaat om de prachtige
erfenissen die de Spelen met zich mee kunnen brengen.
BRoNvERMEldING
Bazlyankova, Z. (2012). The Economic Impact of the 2012 Olympic Games. Verkregen op 22 oktober 2012 van http://
www.merar.com/weblog/2012/08/20/economic-impact-
2012-olympic-games/
Dezeen Magazine (2012). Interactive photo of London 2012 Olympic Park. Verkregen op 22 oktober 2012 van http://www.
dezeen.com/2012/07/27/interactive-photo-of-london-2012-
olympic-park/
Jones Lang LaSalle (2012). Legacy- Predictions and Knowledge. Verkregen op 16 oktober 2012 van: http://www.joneslangla-
salle.co.uk/unitedkingdom/en-gb/Pages/sustainable-
regeneration-Olympic-legacy.aspx
KCAP Architects (2012). KCAPArchitects&Planners. Verkregen
op 16 oktober 2012 van: http://www.kcap.eu/nl/projects/v/
legacy_masterplan_framework/details
LMF Team (2012). People and Places: A Framework for consultation. Verkregen op 16 oktober 2012 van: http://www.
socialsciences.manchester.ac.uk/ricc/events/workshops/
documents/People%20and%20Places.pdf
London (2012). Theme 1: Olympic Games concept and legacy. Verkregen op 09 oktober 2012 van: http://www.london2012.
com/about-us/publications/publication=theme-1-olympic-
games-concept-and-legacy/
Olympic Delivery Authority (2012). Official site of the London 2012 Olympic and Paralympic Games. Verkregen op 09 oktober
2012 van: http://www.london2012.com/mm%5CDocument%-
5CPublications%5COlympicPark%5C01%5C24%5C08%5C53%-
5Coda-legacy.pdf
Rogers, S., Blight, G. (2012). Londen 2012: what’s the real price of the Olympic games? Visualised. Verkregen op 17 oktober 2012
van http://www.guardian.co.uk/sport/datablog/interactive/
2012/jul/26/london-2012-price-olympic-games-visualised
University of Wolverhampton (2012). Olympic opportunity. Verkregen op 22 okotber 2012 van http://www.wlv.ac.uk/
default.aspx?page=28805
Vastgoedmarkt¹ (2012). Londen populairst onder detailhandelaars. Verkregen op 19 november 2012 van http://www.vastgoed-
markt.nl/nieuws/2012/11/16/Londen-populairst-onder-
detailhandelaars
Vastgoedmarkt² (2012). Nieuwsstelling: beleggers staren zich opnieuw blind op Londense beleggingsmarkt. Verkregen op 19
november 2012 van http://www.vastgoedmarkt.nl/opinie/
nieuwsstelling/2012/10/beleggers-staren-zich-op-
nieuw-blind-op-londense-beleggingsmarkt
AfBEEldING 2
Masterplan framework (LMF Team, 2012)
40 41Serv ice m aga zine december 20 1 2
prestatiebekostigingOok binnen de langdurige zorg is er, in toenemende mate
sprake, van prestatiebekostiging. Zorgorganisaties krijgen
hierbij alleen de werkelijk geleverde zorg (zorgproductie)
betaald. Tot voor kort was het vastgoed binnen de langdurige
zorg (financieel) een verantwoordelijkheid van de landelijke
overheid. Middels een stringent bouwregime werd, op basis
van goedkeuringen van het Ministerie van VWS, geïnvesteerd
in vastgoed. De hiermee gemoeide kapitaalslasten (rente
en afschrijving) werden op basis van nacalculatie gegaran-
deerd aan de zorgorganisatie vergoed gedurende de
exploitatie van het vastgoed.
Per 2012 is de vergoeding van de kapitaalslasten van het
vastgoed gekoppeld aan de zorgproductie. Deze vergoeding
vindt plaats op basis van de Normatieve Huisvestingscom-
ponent (NHC), waarvan de hoogte afhankelijk is van het
type ZZP. Wel is er tot 2018 sprake van een overgangsrege-
ling, waarbij de oude regeling van nacalculatie geleidelijk
plaatsmaakt voor een vergoeding gebaseerd op de productie
afhankelijke NHC. Vanaf 2018 zijn zorgorganisaties geheel
verantwoordelijk voor hun vastgoed.
politiek: herordening, bezuinigen en meer eigen verantwoordelijkheidNa de verkiezingen op 12 september jl. hebben Mark Rutte
en Diederik Samsom op 28 oktober jl. het Regeerakkoord
gepresenteerd. De zorg is met een structurele bezuiniging
van 5,7 miljard euro vanaf 2017 de grootste bezuinigings-
post van Rutte II. Het nieuwe kabinet zet in op een concentra-
tie van hoog complexe en acute zorg endecentralisatie en
versobering van laag complexe zorg. Het beleid is daarnaast
gericht op eigen verantwoordelijkheid en preventie. Wat
met name in het oog springt is dat de AWBZ wordt omge-
vormd. De AWBZ is een verplichte volksverzekering welke
medische kosten en de kosten van langdurige zorg dekt die
niet individueel zijn te verzekeren.
Vanuit vastgoedperspectief is de volgende zinsnede uit
het Regeerakkoord bijzonder interessant:
“De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) wordt omgevormd tot een nieuwe landelijke voorziening waarin de intramurale ouderen- en gehandicaptenzorg (vanaf ZZP 5) landelijk wordt georganiseerd…..”.
Afgezien van het feit dat de AWBZ een voorziening wordt (in
plaats van een recht), is er sprake van een andere fundamen-
tele verandering. De AWBZ wordt namelijk beperkt tot de
intramurale zorg voor gehandicapten en ouderen, met een
minimale zorgzwaarte van ZZP5. Mensen een lichtere
zorgvraag worden geacht thuis te blijven wonen en daar
de benodigde zorg en voorzieningen te organiseren. De
Wet Maatschappelijke Ondersteuning, uitgevoerd door de
gemeenten, moet hen hierin voorzien. De langdurige GGZ
wordt vanuit de AWBZ overgeheveld naar de Zorgverzeke-
ringswet en dan uitgevoerd door de zorgverzekeraars.
Gevolgen regeerakkoordDeze transformatie heeft een enorme impact op het vastgoed van organisa-
ties welke langdurige zorg leveren. Door het beperken van de AWBZ tot
ZZP5 en hoger krijgt de langdurige intramurale zorg te maken een sterk
verminderde vraag naar zorg met verblijf. De vraag naar intramurale zorg
wordt geregistreerd door het Centrum indicatiestelling zorg (CIZ). Het CIZ
heeft als belangrijkste taak om de zorgvraag van een persoon om te
zetten in hierbij passende AWBZ zorg aan de hand van zogenoemde
indicaties. Zo is er een indicatie voor bijvoorbeeld verpleging, verzorging
én voor verblijf in een instelling.
Voor de lichtere ZZP’s, 1 tot en met 4, wordt straks geen indicatie verblijf
meer afgegeven, hetgeen een vereiste is voor het ‘wonen’ in een zorgin-
stelling. Wanneer de intramurale zorgorganisaties hier niet op inspelen,
dan zijn de gevolgen voor de bezetting van het vastgoed heel serieus.
Er ontstaat significante leegstand.
leegstand in cijfersOm een vergelijking te maken tussen de huidige situatie en de situatie
zoals deze wordt beoogd in het regeerakkoord worden de sectoren V&V én
GHZ nader bekeken. Per 2010 bedraagt het aantal intramurale plaatsen
binnen deze sectoren volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)
circa 234.600 (bron: CBS statline). Om dit aanbod te kunnen matchen met
de werkelijke vraag in 2012, veronderstellen we dat het aantal intramurale
plaatsen in 2012, ten opzichte van 2010, niet is gestegen of gedaald.
Volgens het CIZ bedroeg het aantal afgegeven indicaties voor intramurale
V&V (198.910) en GHZ (110.060) per juli 2012 circa 308.970 (bron: CIZ,
Basisrapportage AWBZ Nederland, 1 juli 2012). Oftewel, 308.970 gehandi-
capten en (veelal) ouderen hebben in 2012 recht op zorg én verblijf betaald
vanuit de AWBZ. Een deel van deze groep kiest er voor om thuis te blijven
wonen. Volgens het College voor zorgverzekeringen blijft binnen de
verpleging en verzorging 9 procent thuis wonen. Binnen de gehandicapten-
zorg is dit 5procent (bron: College van Zorgverzekeringen, bijlage 3 van
rapport Signalement zorg en wonen d.d. 4 april 2012 door drs. A.M. Hopman).
Zoals in tabel 1 is weergegeven bedraagt de vraag naar intramuraal verblijf
respectievelijk 165.095 (V&V) en 97.953 (GHZ), in totaal dus 263.049 plaatsen.
Volgens de cijfers is er momenteel dus sprake van een tekort van 28.449
intramurale plaatsen.
Wanneer echter de maatregelen van het regeerakkoord worden geprojecteerd
op de afgegeven indicaties mét verblijf ontstaat er een (groot) overschot aan
intramurale plaatsen. Voor de benadering van deze gewijzigde vraag naar
intramurale plaatsen is uitgegaan dat alle ZZP1 tot en met 4 geen indicatie
voor verblijf meer krijgen. Uitzonderingen zijn, analoog aan de indeling van
het CIZ, gemaakt voor cliëntgroepen die verblijven in gespecialiseerde
behandelcentra, namelijk LVG (Licht Verstandelijke Gehandicapt) en SGLVG
(Sterk Gedragsgestoord Licht Verstandelijk Gehandicapt (SGLVG). De resultaten
van de vergelijking zijn opgenomen in tabel 2. Het overschot op basis van de
vraag van 2012 bedraagt 92.959 plaatsen.
oplossingsrichtingenWelke maatregelen dienen te worden genomen hangt enerzijds af van de
missie, visie en organisatiestrategieen anderzijds van de kwaliteit van het
vastgoed en haar locatie. In feite zijn voor wat betreft het vastgoed vier
hoofdrichtingen welke verkend kunnen worden: verhuren, transformeren,
slopen/afstoten of herontwikkeling. Met een focus op het vastgoed en haar
locatie kan het volgende beslismodel (figuur 1) van pas komen bij het bepalen
van de meest geschikte richting per object.
Op de horizontale as wordt een vastgoedobject gescoord op financieel,
technisch en functioneel vlak. Dit kan plaatsvinden voor verschillende
doelgroepen,want een pand kan uitstekend geschikt zijn voor zware zorg,
maar ongeschikt zijn voor lichte zorg. Ook kan het zijn dat het pand zich
functioneel en technisch leent voor de huisvesting van bijvoorbeeld studenten,
maar ongeschikt is voor een hotelfunctie. Zoals altijd speelt de locatie een
belangrijke rol. De kwaliteit van de locatie wordt gescoord op de verticale as.
Ook hier geldt: een locatie kan geschikt zijn voor doelgroep A en tegelijkertijd
ongeschikt voor doelgroep B.
Een object wordt dus vanuit meerdere doelgroepen gescoord. Het totaal aan
uitkomsten levert een voorkeursrichting op welke verder kan worden verfijnd.
In alle gevallen is van belang allereerst inzicht te krijgen in de vastgoed-
exploitatie. Bij welke huurinkomsten is een kostprijsdekkende exploitatie
mogelijk? Vervolgens kan worden bepaald in hoeverre de benodigde
inkomsten zich verhouden tot de (gereguleerde) huurprijzen.
Wanneer een object positief scoort en haar locatie ook, dan is de voorkeurs-
richting om het te verhuren, al of niet na een renovatie. Wanneer een object
positief scoort maar de locatie niet, dan is het meest logisch om het gebouw
te transformeren en geschikt te maken voor een andere doelgroep (waarvoor
de locatie wel geschikt is). Wanneer het object en locatie beiden negatief
scoren, dan is afstoten de enige reële optie. Wanneer, tot slot, het object
negatief scoort en de locatie positief, dan is herontwikkeling of het opwaarde-
ren van de locatie de meest voor de hand liggende richting.
Nieuwe marktOm leegstand te voorkomen is het voor bestuurders van intramurale
zorgorganisaties dus noodzaak om actie te ondernemen. Voor het dreigende
overschot dienen alternatieven gevonden te worden om een blijvende
kostendekkende vastgoedexploitatie zeker te stellen. Zorgvastgoed is echter
vaak specifiek ontwikkeld. Bovendien dateert de huidige voorraad voor een
groot deel uit de jaren ’70 en ’80. Herbestemming is daarmee in de regel lastig.
Het scheiden van wonen en zorg, wat in feite met het
verkleinen van de AWBZ gebeurd, kan echter wel bijdragen
aan het ontstaan van een nieuwe markt: zorg voor mensen
die vanuit het nieuwe systeem geen recht meer hebben
intramurale zorg, maar dit wél willen. Er zal dus een groep
kunnen ontstaan die de beschutte omgeving van een
geclusterde woonvorm met 24-uurszorg verkiest boven de
eigen woning, waar eenzaamheid en een sociaal isolement
op de loer ligt. Deze groep kan zorg inkopen bij een zorgor-
ganisatie met een passend zorgaanbod en woonruimte huren
waar de benodigde zorg geleverd kan worden.
ter overwegingEen overweging tot slot: het regeerakkoord is onderdeel van
een tijdsgewricht waarin geld schaars is, welvaart onder druk
staat en technologische ontwikkelingen elkaar snel opvolgen.
Bovendien neemt de acceptatie en ‘inburgering’ van technolo-
gie met de tijd alleen maar toe. Deze ontwikkelingen kunnen
bijdragen aan een andere, nieuwe, benadering van zorg. Net
als ‘het nieuwe werken” kan dankzij technologie en beperkte
financiële middelen de zorg steeds meer thuis en onafhankelijk
van plaats en tijd vorm krijgen. Is er in de toekomst wellicht
nog minder zorgvastgoed benodigd?
BRoNvERMEldING
RIVM (11 juni 2012). Zorgbalans, www.gezondheidszorgbalans.
nl, geraadpleegd op 30 oktober 2012.
Regeerakkoord VVD – PvdA (29 oktober 2012), geraadpleegd op
30 oktober 2012 via http://www.kabinetsformatie2012.nl/
actueel/documenten/regeerakkoord.html
CIZ. CIZ basisrapportage AWBZ Nederland (1 juli 2012), geraadpleegd op 30 oktober 2012 via http://www.ciz.nl/
voor-professionals/cijfers-en-feiten
CBS. CBS Statline, rapportage Zorginstellingen (Gewijzigd op 29
oktober 2012), geraadpleegd op 30 oktober 2012 via http://
statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?DM=SLNL&PA=81732NED
&D1=0,144-178&D2=5-6,l&D3=4&HDR=G2,G1&STB=T&VW=T
drs. A.M. Hopman, College van Zorgverzekeringen. bijlage 3
van rapport Signalement zorg en wonen d.d. 4 april 2012
Verpleging en verzorging
Gehandicapten-zorg
Totalen
Totaal 198.910 110.060 308.970
Percentage wachtenden 8% 6% 7%
Percentage intramuraal 83% 89% 85%
Percentage thuis 9% 5% 8%
Vraag intramural verblijf
165.095 97.953 263.049
tABEl 1
Verdeling zorg met verblijf naar intramurale zorg en zorg thuis
(peildatum: juli 2012).
2010 2012 2012 2012
Capaciteit huidige vraag
Vraag na regeerakkoord
Overschot
Verpleging en verzorging
162.770 165.095 112.435 52.660
Gehandicaptenzorg 71.830 97.953 57.655 40.298
Totaal 234.600 263.049 170.090 92.959
tABEl 2
Aanbod versus vraag intramuraal verblijf na maatregelen regeerakkoord
fIGuuR 1
Beslismodel toekomstrichting per object
Herontwikkelen
Opwaarderen
Sloop / afstoten
Handhaven
Renoveren
Locatie /
omgeving
+
+
-
-
Transformeren
Gebouw
42 43Serv ice m aga zine december 20 1 2
Een goede buur, of een verre vriend?In het stedelijk vernieuwingsbeleid
wordt verondersteld dat differentiatie
van de woningvoorraad leidt tot meer
sociale interactie tussen buurtgenoten
en een betere sociale structuur in
wijken en buurten. Deze aanname
is echter nauwelijks gebaseerd op
empirisch bewijs. Het is daarom
belangrijk om, op basis van empirische
resultaten, meer inzicht te krijgen in
de gevolgen van herstructurering en
woning(her)differentiatie op sociale
cohesie in wijken. Dit artikel levert
hier een bijdrage aan. De voorlopige
resultaten van een analyse van de rol
van sociaal-demografische kenmerken
en buurtkenmerken bij het vormen van
sociale contacten met buurtgenoten
worden hier besproken.
sociale contacten in de buurtIn de literatuur over sociale netwerken (e.g. Wellman, 2001;
Guest and Wierzbicki, 1999) wordt geconcludeerd dat de
band die mensen hebben met buurtgenoten steeds minder
belangrijk wordt. Door de snelle ontwikkeling van telecom-
municatie en mobiliteit zijn sociale netwerken over grotere
afstanden verspreid en kunnen we ons afvragen in hoeverre
vriendschapsbanden in de buurt nog wel voorkomen (Well-
man, 2001; Bridge, 2002). Aan de andere kant wordt er in
herstructureringsbeleid in West-Europese landen vanuit
gegaan dat sociale interacties in de buurt wel degelijk heel
belangrijk zijn. Het beleid is erop gericht om verschillende
stedelijke problemen aan te pakken, zoals de kwaliteit van
wonen, werkloosheid, armoede, leefbaarheid en sociale
uitsluiting. Er wordt veel belang gehecht aan het creëren van
woningdifferentiatie en sociale mix als een manier om deze
problemen op te lossen. Volgens Kleinhans (2004) wordt er
hierbij vanuit gegaan dat bijna alle voordelen van woning-
differentiatie zullen voortkomen uit sociale interacties
tussen buurtbewoners.
Deze aanname in het beleid is echter niet gebaseerd op
empirisch onderzoek. Naar aanleiding van dit beleid heeft
het onderwerp van sociale interactie in de buurt wel aan
aandacht gewonnen en wordt er onderzocht of woning-
differentiatie leidt tot meer sociale interactie in de buurt
(e.g. Pinkster and Völker, 2009). De resultaten van deze
studies zijn echter niet eenduidig. Het is daarom nodig om
hier meer onderzoek naar te doen. Dit onderzoek speelt in
op deze behoefte door na te gaan welke rol sociaal-demo-
grafische kenmerken en buurtkenmerken spelen bij het
vormen van sociale contacten en het aangaan van sociale
interactie met buurtgenoten.
dataOm dit te onderzoeken is in mei 2011 data verzameld door
middel van een vragenlijst over kwaliteit van leven in de
woonomgeving in een groot aantal buurten in Eindhoven.
Door middel van de vragenlijst zijn verschillende sociaal-de-
mografische kenmerken verzameld, zoals leeftijd, werksta-
tus, opleidingsniveau, inkomen, etniciteit en lidmaatschap
van verenigingen. Verschillende buurtkenmerken (gemid-
deld inkomen, percentage sociale huur, percentage koop-
woningen, verhuisdynamiek en percentages westerse en
niet-westerse allochtonen) zijn verkregen via het CBS (2012). Om zoveel
mogelijk respons te krijgen, zijn enquêteurs op verschillende tijdstippen
naar de buurten gegaan om bewoners thuis te bezoeken. In totaal zijn
ruim 750 enquêtes afgenomen.
In het onderzoek worden drie afhankelijke variabelen gebruikt: de omvang
van iemands sociaal netwerk, het percentage buurtgenoten in het sociaal
netwerk en de frequentie van sociale interactie met buurtgenoten.
Om de omvang van het sociale netwerk en het percentage buren te meten
is aan de respondenten gevraagd om te denken aan de mensen met wie ze
een heel sterke dan wel een redelijk sterke band hebben. Een heel sterke
band werd omschreven als “mensen met wie u belangrijke dingen bespreekt,
of waarmee u regelmatig contact heeft, of die er voor u zijn als u hulp nodig
heeft”. Een redelijk sterke band werd gedefinieerd als “mensen die meer zijn
dan gewoon kennissen, maar waarmee u niet heel close bent”. Voor beide
werd gevraagd naar het aantal directe familieleden (ouders, broers, zussen,
kinderen), andere familieleden, collega’s of studiegenoten, verenigingsge-
noten, buurtgenoten en andere (nog niet genoemde) vrienden.
De respondenten hadden gemiddeld een sociaal netwerk van 25,5 personen.
Het gemiddeld aantal buren in het sociaal netwerk is 2.80. Dit betekent
dat gemiddeld ruim 10% van het sociale netwerk van de respondenten
bestaat uit buren. Bijna de helft van de respondenten gaf echter aan geen
buurtgenoten in hun sociale netwerk te hebben. Dit komt overeen met
resultaten uit eerder onderzoek (Völker and Flap, 2007). Dit betekent
echter niet dat deze mensen nooit contact hebben met buurtgenoten.
Slechts 6.5% van de respondenten gaf aan nooit contact te hebben met
hun buurtgenoten. De meeste respondenten hebben enkele keren per
week contact met hun buurtgenoten.
Resultaten pad-analyseDe resultaten laten, zoals weerggeven in figuur 1. zien
dat zowel de omvang van iemands sociaal netwerk als
het percentage buurtgenoten in het sociaal netwerk een
positieve invloed hebben op de frequentie van interactie
met buurtgenoten. Deze relaties waren te verwachten.
Ze zijn echter wel klein: één extra lid in iemands sociaal
netwerk resulteert in 0,03 extra sociale interacties per
maand met buurtgenoten, en als het percentage buurt-
genoten met 1% toeneemt, neemt het aantal interacties toe
met 0,16 per maand. Er is geen significant verband tussen
de omvang van het sociaal netwerk en het percentage
buurtgenoten.
"Sociaal-demografische kenmerken
hebben veel meer effect op sociale
contacten in de buurt dan kenmerken
van de buurt."
Met betrekking tot de invloed van sociaal-demografische
kenmerken op de omvang van iemands sociaal netwerk
blijkt dat mensen met een hoger inkomen gemiddeld een
groter sociaal netwerk hebben, net als mensen die lid zijn
van meerdere verenigingen. Daarnaast is er ook één
buurtkenmerk van invloed op het aantal sociale netwerk
leden. Hoe hoger het percentage sociale huurwoningen in
de buurt, hoe groter iemands sociaal netwerk is.
Het percentage buurtgenoten in iemands sociaal netwerk
neemt toe naarmate men ouder wordt. Dit resultaat werd
ook gevonden door Völker and Flap (2007). Ook mensen
met kinderen en mensen die niet werken hebben een
groter aandeel buurtgenoten in hun sociaal netwerk.
Dit kan verklaard worden door het feit dat deze groepen
mensen meer tijd thuis (en dus in de buurt) doorbrengen.
Allochtonen hebben een kleiner percentage buurtgenoten
in hun sociaal netwerk, in verhouding tot autochtonen. Met
betrekking tot de buurtkenmerken zijn geen significante
effecten gevonden.
De resultaten zien dat de frequentie van interactie met
buurtgenoten ook direct beïnvloed wordt door sociaal-
demografische variabelen. Mensen met kinderen hebben
dus vaker contact met hun buurtgenoten, net als mensen die
al langer op hun huidige adres wonen. Mensen die full time
werken hebben minder vaak contact met hun buurtgenoten,
net als mensen met een laag inkomen en mensen met een
hoger opleidingsniveau. Wat de buurtkenmerken betreft zijn
er geen directe effecten gevonden op de frequentie van
contact met buurtgenoten.
tot slotUit het voorgaande blijkt dat sociaal-demografische
kenmerken veel meer effect hebben op sociale contacten
in de buurt dan kenmerken van de buurt, zoals het
gemiddelde inkomen, verhuisdynamiek, etniciteit en het
percentage sociale huurwoningen en het percentage
dr.ir. p.E.w. van den BergPauline van den Berg heeft Culturel Antropologie gestudeerd aan de Katholieke Universiteit Nijmegen en vervolgens Urban Design & Planning aan de Technische Universiteit Eindhoven. In september 2012 is zij de TU/e gepromoveerd. Sinds juli 2012 werkt ze als universitair docent binnen de mastertrack Real Estate Management & Development aan deze laatstgenoemde universiteit.
fIGuuR 1
Resultaten pad-analyse van het onderzoek naar sociale contacten in
de buurt
% niet-westerse allochtonen buurt
Positief effect
Negatief effect
% eigendom buurt
% sociale huur buurt
Gemiddeld inkomen buurt
Jaren op huidig adres
Niet-westerse allochtoon
Westerse allochtoon
VerenigingenLeeftijd
Omvang sociaal netwerk
% buurtgenoten
Interactie buurtgenoten
Geen werk
Full time werk
Laag inkomen
Hoog inkomen
Laag opgeleid
Hoog opgeleid
Kinderen
45Serv ice m aga zine december 20 1 2
Eén jaar in de praktijk 2010, de gouden jaren in
de vastgoedbranche zijn
voorbij. Daar waar talloze
medestudenten de afgelopen
jaren makkelijk een baan
vonden, dronk ik toch met
gemengde gevoelens het laatste
biertje van mijn afsluitende
borrel. Enerzijds ben ik blij
dat ik de laatste maanden van
mijn studie en daarmee mijn
scriptie succesvol heb weten
af te ronden, maar anderzijds
weet ik dat de arbeidsmarkt erg
krap is en een baan niet voor
het oprapen ligt. Een van de
meest belangrijke en bepalende
zoektochten van mijn leven is
begonnen.
Ik herinner mij nog goed dat ik in de laatste klas van de basisschool zat en
aan het einde van iedere dag als een speer naar de bouwplaats tegenover
onze school snelde zodat ik dan de bouwvakkers nog een uurtje aan het
werk kon zien en waar ik soms zelfs kleine klusjes mocht doen. Hier werd
destijds een groot verzorgingstehuis gebouwd. De behoefte om iets te
bouwen/ontwerpen kreeg al in die tijd langzaam vorm. Tijdens mijn
studiejaren ben ik mij steeds meer gaan verdiepen in de (eind)gebruiker
van het vastgoed. Er is de afgelopen decennia namelijk veel vastgoed
gerealiseerd wat geacht werd te voldoen aan de vraag maar in de praktijk
het doel compleet voorbij schoot (i.e. De Bijlmer). In mijn werk wilde ik mijn
affiniteit voor de ‘stenen’ en de gebruiker graag combineren. Uiteindelijk
ben ik met mijn zoektocht terecht gekomen bij Stichting Dichterbij, een
zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. Door de zeer
specifieke doelgroep, veranderde wet- en regelgeving en grote portefeuille
is dit tot op heden voor mij een ideale start van mijn carrière gebleken.
Bij Stichting Dichterbij ben ik werkzaam als junior projectleider vastgoed bij
Bureau Vastgoed. Het vastgoed is een bedrijfsmiddel, ondersteunend aan
het primair proces, teneinde optimaal bij te dragen aan het behalen van de
doelstellingen van de organisatie. Dit wordt ook wel corporate real estate
genoemd. Stichting Dichterbij heeft ca. 5000 cliënten en ongeveer hetzelfde
aantal in personeel. De vastgoedportefeuille omvat ca. 850 objecten, zowel
eigendom als huur. Ik ben onder andere verantwoordelijk voor de ontwikke-
ling van projecten (nieuwbouw, verbouw of renovatie) vanaf de initiatieffase
tot oplevering en in geval van vastgoed in eigendom ook voor de levensfase
van het object. Naast deze rol van projectontwikkelaar vervul ik tevens een
accountmanagersrol voor de locaties waar de zorg aan onze cliënten wordt
geboden (zorgregio’s). Hierin adviseer ik zorgmanagers en –directeuren in
vraagstukken met betrekking tot het vastgoed. Dit betreft woningen,
dagbestedingslocaties en in sommige gevallen kantoren. Om een beeld te
creëren waar ik zoal mee bezig ben in mijn functie vind ik het belangrijk om
eerst de kaders te beschrijven die bepalend zijn voor mijn werk. Door de
veranderingen in de wet- en regelgeving van de afgelopen jaren en het
nieuwe regeerakkoord zijn wij als zorginstelling genoodzaakt om strategisch
met het vastgoed hierop in te springen.
Ir. ing. R. AdriansRichard Adrians studeerde in oktober 2010 af aan de leerstoel Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam als junior projectleider vastgoed bij Stichting Dichterbij, een zorginstelling voor mensen met een verstandelijke beperking. In deze functie vervult hij naast projectontwikkelaar een accountmanagersrol naar de zorgregio’s waarbij hij adviseert in vastgoedgerelateerde vraagstukken.
koopwoningen. De bevinding dat buurtkenmerken een
beperkte invloed hebben, is in strijd met de aanname in
het herstructureringsbeleid dat het aanpassen van de
buurtkenmerken (door middel van woningdifferentiatie)
zal leiden tot meer sociale interactie tussen buurtgenoten.
Hoewel dit onderzoek bijdraagt aan de kennis over sociale
contacten in de buurt, zijn de resultaten slechts voorlopig.
Er is meer onderzoek nodig om harde conclusies te kunnen
trekken. In dit onderzoek is bijvoorbeeld geen onderscheid
gemaakt in verschillende typen sociale interactie met buurtge-
noten, terwijl de intensiteit en het belang van verschillende
typen interactie, zoals elkaar op straat groeten, iets van
elkaar lenen of bij elkaar op bezoek gaan, wezenlijk van
elkaar verschillen. Verder onderzoek zou hier meer inzicht
in kunnen geven.
Desalniettemin biedt dit onderzoek meer inzicht in de rol
die sociaal-demografische kenmerken en buurtkenmerken
spelen bij het vormen van sociale contacten en het aangaan
van sociale interactie met buurtgenoten. Aangezien de rol
van buurtkenmerken klein is, zullen we er rekening mee
moeten houden dat het toepassen van woningdifferentiatie
niet automatisch leidt tot meer sociale interactie en een
vermindering van sociale stedelijke problemen.
BRoNNEN
Bridge, G. (2002) The neighbourhood and social networks. Centre for Neighbourhood Research, paper 4, verkregen
van http://www.neighbourhoodcentre.org.uk
CBS (2012) CBS Statline, geraadpleegd op 10-10-2012 van
http://statline.cbs.nl/statweb/
Guest, A.M. and Wierzbicki, S.K. (1999) Social ties at the
neighbourhood level: two decades of GSS evidence. Urban Affairs Review 35 (1) 92-111.
Kleinhans, R. (2004) Social implications of housing
diversification in urban renewal: a review of recent
literature. Journal of Housing and the Built Environment, 19,
367-389
Pinkster, F. and Völker, B. (2009) Local social networks and
social resources in two Dutch neighbourhoods. Housing studies, 24 (2) 225-242.
Völker, B. and Flap, H. (2007) Sixteen million neighbors. A
multilevel study of the role of neighbors in the personal
networks of the Dutch. Urban Affairs Review 43 (2) 256-284.
Wellman, B. (2001) Physical space and cyberspace: the rise
of personalized networking. International Journal of Urban and Regional Research, 25 (2) 227-52
Meer weten? Voor meer informatie kun je contactopnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhofftelefoon 020 5 711 463 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.
Heb jij zin om je eerste stappen in de wereld van het vastgoed te zetten en ben
je (pas) afgestudeerd en ambitieus? Dan is het traineeship van DTZ Zadelhoff,
dat op 1 januari 2013 start, misschien wel iets voor jou.
De beste start van jouw carrière in het vastgoed
46
Introductie Normatieve huisvestings componentVan oudsher werd de huisvesting voor mensen met een
verstandelijke beperking voornamelijk geboden vanuit grote
instellingsterreinen. Medio jaren ‘90 werd echter door de
overheid gesteld dat de zorg meer moest gaan vermaat-
schappelijken en dat cliënten zo gewoon mogelijk moesten
gaan wonen. Voor deze deconcentratie werden er kleinscha-
lige woonvoorzieningen buiten de instellingsterreinen
gerealiseerd, ook wel sociowoningen genoemd. Deze
deconcentratie werd in 2004 versneld met de regeling
‘Kleinschalig Wonen (KSW)’ die het mogelijk maakte om in
korte tijd grote aantallen groepswoningen voor maximaal 8
cliënten (later bijgesteld naar 4 cliënten) te realiseren.
Gedurende deze gehele periode vond de bekostiging van het
zorgvastgoed plaats op basis van een stelsel van nacalculatie
en overheidsgaranties. Zorginstellingen liepen tot dan geen
risico op hun vastgoedinvesteringen wat onder andere tot
gevolg heeft gehad dat er veel incourant vastgoed is
gebouwd. De overheid wilt echter dat zorginstellingen beter
en bewuster na gaan denken over hun vastgoedportefeuille
en zal zorginstellingen daarom zelf verantwoordelijk gaan
maken voor hun vastgoedinvesteringen. Om dit te bereiken is
er vanaf 1 januari 2012 een overgangsregeling in de vorm van
zogenaamde integrale tarieven van kracht. Naast de vergoe-
ding voor de zorg is hierin een vergoeding voor het wonen in
de vorm van kapitaallasten opgenomen, de zogenaamde
normatieve huisvestingscomponent (NHC). De NHC is
productieafhankelijk doordat deze gelieerd is aan de
zorgzwaartebehoefte van de cliënt. De NHC wordt langzaam
tot 2018 opgebouwd en de nacalculatie afgebouwd zodat in
2018 de zorginstellingen volledig verantwoordelijk zijn voor
de vastgoedinvesteringen.
Met de introductie van de NHC zullen (vastgoed)investeringen
dekkend moeten zijn, afhankelijk van het aantal en type
doelgroepen cliënten en zal nagedacht moeten worden over
hoe dit het beste bereikt kan worden en welke uitgangspun-
ten hiervoor gehanteerd moeten worden (indexeringen,
rendementen, afschrijvingsperiodes etc.). Bijvoorbeeld de
vastgoedobjecten van tijdens het bouwregime zijn door-
gaans incourant doordat deze geheel zijn ingericht op de
zorgbehoefte van de cliënt. Bij vroegtijdige leegstand door
bijvoorbeeld sterfte en onvoldoende instroom blijven er dan
grote boekwaardes openstaan. Deze verschuiving in de
bekostiging van het vastgoed heeft tot gevolg dat de
vastgoedportefeuille geoptimaliseerd dient te worden op
zowel technisch, functioneel als financieel gebied. Hiervoor
stellen wij samen met de zorgregio’s vastgoedplannen op
waarin is opgenomen wat er met het vastgoed op korte
en middellange termijn dient te gebeuren. In geval van
nieuwbouw, verbouw of renovatie beoordeel ik onder
andere plattegronden op flexibiliteit, maak ik afwegingen in
welke (zorgfunctionele) voorzieningen noodzakelijk i.p.v.
gewenst zijn en zoek ik samenwerking met andere partijen
zoals woningcorporaties. Het laatste is met name belangrijk
omdat de grootte en samenstelling van onze doelgroep
constant wijzigt. Door samen te werken met corporaties zijn
we flexibeler bij expansie of inkrimping en kunnen risico’s
met betrekking tot onder andere leegstand beperkt worden.
scheiden wonen en zorgEen andere belangrijke ontwikkeling in de hervorming van de Algemene
Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ ) is het scheiden van wonen en zorg
(SWZ) voor in eerste instantie de cliënten die een lagere zorgzwaartebe-
hoefte hebben. De zorgzwaartebehoefte wordt uitgedrukt in zorgzwaarte-
pakketten (ZZP) en variëren van 1 – 8. Deze extramuralisering zal per 1
januari 2013 gelden voor nieuwe cliënten ZZP 1 en 2 en op termijn ook voor
ZZP 3 en 4. Deze cliënten zijn doorgaans in staat redelijk zelfstandig te
wonen en kan zorg in veel gevallen ambulant worden aangeboden. Het SWZ
houdt in dat de vergoeding voor het wonen uit de AWBZ gehaald wordt. De
cliënt wordt dus zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting. Voor
zorginstellingen heeft dit tot gevolg dat de inkomsten waarschijnlijk terug
zullen lopen doordat de huurinkomsten vaak lager zullen zijn dan de
NHC-inkomsten (zie figuur 1). Dit komt doordat kostprijsdekkende huren
vaak hoger zijn dan de huren die gevraagd kunnen worden op basis van de
puntentellingen. Deze puntentelling staat weliswaar onder druk in het nieuwe
regeerakkoord.
Deze terugloop in inkomsten zal mede afhankelijk zijn van de koers die
zorginstellingen gaan varen. De core-business van zorginstellingen is
namelijk het verlenen van zorg en niet het aanbieden van huisvesting.
Zorginstellingen dienen na te gaan denken over welke diensten er aangebo-
den worden en aan welke cliënten. Vervolgens dient er gekeken te worden
welke huisvestingsvraag daarbij hoort en welke men als organisatie gaat
aanbieden. Als laatste dient dan nog besloten te worden of dit in eigendom
of middels huur gerealiseerd wordt. Bovenstaande houdt in dat ik en mijn
collega’s de komende tijd de toekomstige vraag in beeld gaan brengen
zodat wij kunnen toewerken naar een afgewogen toekomstig aanbod.
Hiervoor zullen woonzorgcombinaties onderzocht en opgesteld worden en
zal er onderzoek gedaan worden naar de verhuurbaarheid van het huidig
vastgoed. Omdat zorginstellingen vaak een behoorlijke vastgoedportefeuille
hebben en er niet zonder meer afgeboekt kan worden op vastgoed dat niet
meer voldoet, zal een langdurige transitie noodzakelijk zijn.
fIGuuR 1
verschillen inkomsten zorginstellingen als gevolg van SWZ (bron: Sentus)
terugblik
De kaders die hierboven omschreven zijn, zullen in
de komende jaren een grote rol gaan spelen voor mijn
werkzaamheden als projectleider vastgoed, maar ik ben
het afgelopen jaar voornamelijk bezig geweest met de
realisering van concrete projecten. Ik belandde met mijn
neus in de boter, maar dit is uiteindelijk de beste manier
om veel ervaring op te doen. Het realiseren van zorgvast-
goed kent een extra dimensie omdat dit zeer specifiek
wordt ingericht op de zorgbehoefte van de cliënt. Hiervoor
worden veel zorgfunctionele voorzieningen in de woningen
aangebracht zoals een domotica systeem als alternatief
voor nachtdienst. Hier was ik totaal niet bekend mee en
heb mij daar in het begin goed in moeten verdiepen. Mijn
manager vertrouwde me al gauw mijn eigen projecten toe
en ik heb daardoor in een jaar tijd veel kunnen leren.
Binnen Stichting Dichterbij werken wij (vooralsnog) met
regio’s en het afgelopen jaar ben ik voornamelijk nauw
betrokken geweest bij de projecten voor regio STEVIG, ons
terrein voor de sterk gedragsmatige cliënten te Oostrum.
Deze groep is nog enigszins geconcentreerd, omdat het
niet verantwoord is deze cliënten in de wijken te huisves-
ten. De huisvesting van deze cliënten is zeer specifiek door
hun beperking(en). Dit vereist vaak out-of-the-box denken
en met name verplaatsing in de cliënt. Ik weet precies voor
wie ik huisvesting realiseer en dat geeft een uitermate
bevredigend gevoel .Een bijzonder project dat we op het
terrein hebben gerealiseerd is een nieuwe highcare
voorziening die bestaat uit twee separeerruimtes die beide
een buitenruimte hebben. Bij de separeerruimtes wordt er
gekeken naar de mogelijkheden voor het toepassen van een
interactief scherm ten behoeve van zorg op afstand en om de
cliënt meer regie te laten nemen (bijv. bedienen verlichting of
luisteren van muziek) tijdens het verblijf in de separeerruim-
te. Het doel is om in geval van een separatie de tijd dat de
cliënt in de separeerruimte dient te verblijven te verkorten.
Verder heb ik een nieuwe dagbesteding voor een grote groep
cliënten van de ouderenzorg in een bestaande industriehal te
Gennep gerealiseerd. Dit heeft tot een prachtig resultaat
geleid en zowel cliënten als personeel zijn er tot op hedenerg
blij mee. Naast deze projecten heb ik verder enkele verbou-
wingen gedaan en heb ik ondersteuning geboden aan
enkele projecten van mijn collega’s.
Naast het feit dat de bouwwereld tegenwoordig bijna stil
ligt en wij nog volop ontwikkelen, biedt mijn baan enorm
veel diversiteit in de werkzaamheden en een perfecte balans
in de uren op kantoor/buiten kantoor . Daarnaast ben ik erg
blij dat ik iets kan betekenen voor onze cliënten zodat zij in
staat zijn op om zodanige wijze te (blijven) wonen en werken
dat zij mede daardoor regie over hun eigen leven kunnen
nemen. De komende tijd wil ik mij hier ook voor blijven
inzetten en ik ben dan ook blij dat mij inmiddels een vaste
aanstelling is aangeboden.
Uwadvertentiehier?
contactHet SERVICE Magazine is één van de grootste academische vakbladen, zeker in het vastgoed. Met adverteren in het SERVICE Magazine heeft u: • een bereik van 1.500 studenten (20%) en alumni of
aanverwante professionals (80%)
• een sponsorship aan een kwalitatief hoogwaardig vakblad
• een directe verbinding met docenten, afstudeerders en studenten aan de Technische Universiteit Eindhoven
Heeft u naar aanleiding hiervan nog vragen?
Kijk dan op onze website: www.service-studievereniging.nl
luc torenAcquisitie/[email protected] 52 00 38 72
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
Overhead
Verblijf
Behandel
ZZP
NH
C
Woonzorg
Huisvesting
Overhead
Service
1e lijn
Extramuraal
Huur
48 49Serv ice m aga zine december 20 1 2
Afstudeerder TU/e
potentie voor beleggers in de huidige corporatie- voorraadMet een speciale portefuille woning-
markt in het nieuwe kabinet, lijkt de
regering er veel aan gelegen om de
problemen op de woningmarkt op te
lossen. Zowel op de huurwoningmarkt
als op de koopwoningmarkt staan grote
uitdagingen klaar voor de minister. De
huurwoningmarkt heeft te maken met
de volgende belangrijke problemen:
het duurt lang om aan een sociale
huurwoning te komen, de corporaties
zijn beperkt in hun middelen en de vrije
sector biedt weinig soelaas. De huren zijn
er voor veel huishoudens te hoog en het
aanbod in huren tussen de 600 en 1000
euro per maand is zeer beperkt.
Interesse van beleggers voor corporatiewoningen Het vorige kabinet zag de grootte van de gereguleerde
woningvoorraad als te omvangrijk en de omvang van de vrije
sector als te gering. Wanneer corporaties een deel van hun
voorraad zouden verkopen aan beleggers in vrije sectorwonin-
gen zou er een evenwichtiger huurmarkt kunnen ontstaan.
Dit onderzoek laat zien hoe kansrijk dergelijke transacties in
theorie zijn en waarom ze in de praktijk lastig te realiseren
zijn. Het biedt inzicht in de kwaliteit van de objecten die de
huidige corporatievoorraad vormen en de weerbarstige
Nederlandse huurwoningmarkt die een rendement hierop
lastig maakt.
Door meer marktwerking toe te staan in de woningmarkt,
concurrentie tussen corporaties en commerciële verhuurders
tegen te gaan en door regels over complexgewijze verkoop te
actualiseren, wil de overheid vraag en aanbod beter op elkaar
afstemmen. Dit heeft ertoe geleid dat commerciële verhuurders
willen investeren in het middensegment van huurwoningen;
boven de liberalisatiegrens, onder de 1000 euro per maand.
De institutionele beleggers vormen een deel van die
commerciële verhuurders. De institutionele beleggers in
Nederland geven aan hier fors in te willen investeren. Zij
hebben hier ook het kapitaal voor. Dit zal echter niet
volledig ingezet worden in de huidige corporatievoorraad.
Beleggers die met vreemd vermogen beleggen zullen dit
kapitaal ook gebruiken om vreemd vermogen af te bouwen.
Uiteindelijk zullen er ook nieuwe acquisities gedaan worden,
bijvoorbeeld in de bestaande corporatievoorraad.
Er zijn echter ook mogelijkheden in nieuwbouw en in
verhuurde woningen van andere beleggers. De vraag is
echter hoe groot het geschikte aanbod is. Het aanbod in de
bestaande corporatievoorraad is enorm. Veel corporaties
geven aan complexgewijs te willen verkopen aan beleggers.
Van dit aanbod is echter lang niet alles interessant voor
institutionele beleggers.
hoe wordt de potentie bepaald?Voor het doorrekenen van deze en andere scenario’s is een
model ontwikkeld waarbij op basis van een steekproef van ca
23.000 bestaande corporatiewoningen op woningniveau een
uitspraak gedaan wordt over de potentie voor institutionele
woningbeleggers. Dit is gedaan door een multicriteria
analyse uit te voeren, in dit geval een AHP, welke voortkomt
uit interviews met experts. Hun beoordelingen zijn gebruikt
om uitspraken te doen over de kwaliteit van woningbeleggin-
gen. Het blijkt dat de AHP methode een goede methode is om
een schatting te geven van de kwaliteit van een woning als
onderdeel van het analyseren van een beleggingsobject.
De belangrijkste overige factoren die een rol spelen bij deze
analyse zijn inzichtelijk gemaakt door berekeningen uit te
voeren op de steekproef en deze te vergelijken met data uit
marktonderzoek. Dit heeft een tool opgeleverd welke in staat
is het effect inzichtelijk te maken van veranderende marktom-
standigheden op de potentie in de huidige corporatievoorraad
voor institutionele woningbeleggers.
hoe groot is de potentiële corporatievoorraad? Voor dit onderzoek zijn de eisen van instutionele beleggers
ten aanzien van huurwoningen onderzocht en naast de
nederlandse corporatievoorraad gelegd. Wat blijkt? Circa 20
procent van de voorraad voldoet aan de objecteisen van
institutionele beleggers. Met de huidige regelgeving kunnen
deze complexen echter niet aan de rendementseisen van
institutionele beleggers voldoen. Wanneer een belegger
interessante complexen wil kopen van een corporatie, zijn zij
namelijk aan strikte regelgeving gebonden. De overheid wil
niet dat maatschappelijk kapitaal in de uitverkoop gaat en
hanteert nog te hoge transactie-eisen (te hoge leegwaardera-
tio’s) aan deze verkopen. Het is daarmee vooral de regelgeving
en de strikte naleving hiervan die bepaalt hoeveel door
beleggers geacquireerd zal worden.
Wanneer uitpondverboden en winstdelingen worden losgela-
ten, en er 10 procent van de toegestane leegwaarderatio’s
wordt afgehaald, is het percentage van de bestaande corpora-
tievoorraad, dat interessant rendement oplevert, rond de 2%.
Dit klinkt als een beperkte omvang maar gegeven deze
leegwaarderatio’s gaat het dan om een totale voorraad van
stef de vosStef studeerde af op de “potentie in de corporatievoorraad voor institutionele beleggers” aan de leerstoel Real Estate Management & Development van de Technische Universiteit Eindhoven. Momenteel is hij werkzaam als management-trainee bij NS Stations.
circa 5 miljard euro. Wanneer institutionele beleggers de beschikking hebben
over twee miljard euro de komende twee jaar, waarvan ook nog kapitaal gaat
naar aflossing, nieuwbouw en bestaande commerciële voorraad, is er voorlopig
dus genoeg keuze in de bestaande corporatievooraad.
welke obstakels dienen overwonnen te worden?Uit dit onderzoek blijkt dat de potentie voor beleggers in de huidige corpora-
tievoorraad vooral beperkt wordt door zaken die niet direct met ‘de stenen’ te
maken hebben. Immers voldoet bijna 20% van de voorraad aan de eisen die
de institutionele belegger heeft ten aanzien van de woningen zelf. Veruit de
grootste belemmering komt voort uit regelgeving ten aanzien van complexge-
wijze transacties, terwijl de regelgeving juist recentelijk is ingevoerd om deze
transacties te stimuleren. De regelgeving sluit dus niet aan op de visie die de
overheid voor ogen heeft. Al sinds 2004(toen onder de naam ‘de grote
beweging’) is de overheid bezig om meer marktwerking in de woningmarkt
toe te staan. Verscheidene (vaak vroegtijdige) wisselingen van kabinetten
hebben de daadkracht ondermijnd. Inmiddels is het 2012 en is er alles
behalve zekerheid over de toekomst van de woningmarkt.
De vorige regering voorzag een grote rol voor commerciële verhuurders. Toch
leek de overheid de rol die deze (institutionele) beleggers spelen niet altijd te
begrijpen. Een overheid moet duidelijk zijn, zeker in deze markt die de lange
termijn beslaat. Hoe zeker kan een belegger zijn dat hij straks daadwerkelijk
de huren mag verhogen voor hogere inkomens in een gereguleerde woning?
Kun je van een belegger verwachten dat hij zich gaat richten op de onderkant
van de vrije sectorhuur als het niet zeker is of corporaties straks hetzelfde
bieden voor een betere prijs? Kun je verwachten dat een belegger zich gaat
richten op huishoudens die nu moeilijk een hypotheek krijgen, als deze straks
met steun van de overheid toch aan een koopwoning geholpen worden? Of
wanneer de koopwoningmarkt meer gestimuleerd wordt dan de huursector?
En als beleggers moeten gaan meebetalen aan de huurtoeslag, wat is dan het
nut van deze toeslag? Als corporaties hun verkoopopbrengsten mogen
gebruiken voor niet-DAEB activiteiten, waartoe dient deze scheiding dan nog?
Als een heldere richting aan de gehele woningmarkt ontbreekt, blijft de
overheid een onzekere factor en zullen beleggers met een lange termijnvisie
afwachten, ondanks dat er nog zoveel werk verricht moet worden.
fIGuuR 1
AHP-opzet
fIGuuR 2
Eigendomsstromen van woningen
Doel
Woningvorm
Bouwvorm
Huurklasse
Regulering
Woonmilieu
Beleggerspotentie
egwmgw
0-10 jaar10-30 jaar>30 jaar
< 650650 - 1000> 1000
Gereguleerdpotentieelgeliberaliseerd
Centrum stedelijk buiten centrum groen stedelijk centrum dorps landelijk wonen
Ontwikkelaarsonwikkelen woningen voor eigen woninge bezitters en beleggers
Institutionele beleggerskopen woningen van ontwikkelaars verhuren deze commercieel aan bewoners en verkopen aan particulieren en eigen woning bezitters
Woning corporatiesbouwen woningen voor de sociale verhuur. Verkopen ook aan beleggers en eigen woning bezitters.
Grote particuliere beleggerskopen woningen van institutionele beleggers en corporaties. Verhuren deze woningen om bij mutaties uit te panden
Kleine particuliere beleggerskopen restbezit woningen van grotere beleggers om te verhuren
eigen woning bezitterskopen woningen voor eigen bewoning
50 51Serv ice m aga zine december 20 1 2
sERvIcE Actief Geachte lezer,
Het 20e SERVICE-bestuur staat sinds het begin van het
collegejaar met veel plezier aan het roer van deze actieve
studievereniging. Dit jaar zal het Lustrum de rode draad zijn
door onze vereniging en het overgrote deel van de activiteiten.
Het lustrum zal groots aangepakt worden. Om dit mogelijk te
maken is er een zevende persoon aan ons bestuur toegevoegd,
die samen met zijn drie commissieleden, het hele jaar bezig
zal zijn met het voorbereiden van de Lustrumweek. Alvorens
het lustrum verder zal worden toegelicht, zal er eerst worden
teruggeblikt op het afgelopen bestuursjaar, op onze ambities
en worden de aankomende activiteiten aangekondigd.
terugblik en Ambities De weg die het 19e bestuur heeft ingeslagen zullen we blijven
volgen als 20e bestuur als het gaat om vergroten contact met
bachelor studenten, verdergaande nationalisering en digitali-
sering, zorg dragen voor kwaliteitsonderwijs en actieve sturing
op kostenbesparing. Deze punten hebben wij duidelijk in onze
eigen visie terug laten komen.
Internationalisering is een van de punten, waar vorig jaar ook
al actief aan gewerkt is. Zo werd halverwege november 2011
tijdens de Business trip, de Duitse hoofdstad Berlijn aange-
daan. De 23 SERVICE leden werd een goed gevuld programma
aangeboden, waarin formele- en informele activiteiten met
elkaar werden afgewisseld. Zo zijn er interessante vastgoed-
bedrijven bezocht en is er geborreld op de Postdamer platz.
Ook hebben de studenten hun ogen uit kunnen kijken bij de
KaDeWe, Reichstag en het Sony Center.
De eerste activiteit van SERVICE dit jaar, de business trip naar
Londen, is alweer achter de rug. We hebben onder andere
ING aangedaan, hebben een rondleiding gehad door een
zwaarbewaakt gebied waar in de zomer de Spelen plaatsvon-
den en hebben eveneens goed van de lokale cultuur kunnen
proeven. Ik, Sander, spreek denk ik namens de gehele groep
als ik zeg dat dit een zeer geslaagde trip was.
Naast een dergelijke Business trip biedt SERVICE studenten
ook elk jaar een studiereis naar een ander continent aan.
Afgelopen jaar is de tiendaagse studiereis naar de wereldstad
Shanghai gegaan. Shanghai gaf niet alleen een goed inzicht
in de verschillende aspecten van vastgoed, maar droeg ook
bij aan het vormen van een bredere kijk op de wereld en
verschillende culturen. Ook dit collegejaar gaan we weer een
studiereis organiseren. Het zal voor het eerst in de Service
geschiedenis een studiereis zijn waarbij twee steden worden
aangedaan, namelijk Moskou en Sint Petersburg.
dit collegejaarNaast de lezingen, lunches en informele activiteiten, die
afgelopen jaar georganiseerd zijn, zijn er grote stappen
voorwaarts gezet betreffende de Symposia en social media.
Na het afgelopen jaar een aantal geslaagde symposia gehad
te hebben, zal ook deze traditie in stand gehouden worden.
De minisymposia zijn niet alleen toegankelijk voor studenten,
maar ook voor professionals. We zullen bij de release van
magazine 20.1 en 20.2 een minisymposium houden. Op 13
maart (onder voorbehoud) vindt het minisymposium rondom
de release van magazine 20.2 plaats. Dit magazine heeft als
thema ”Corporate real estate management”. Dus schrijf de
datum alvast in uw agenda en houdt onze website, linkedin,
twitter en/of facebookpagina in de gaten voor meer details.
lustrumHet twintig jarige bestaan van SERVICE zal gevierd gaan
worden met een reeks van activiteiten, met als hoogtepunt
een interactieve week tegen het eind van dit collegejaar.
Er zal een week vol activiteiten georganiseerd gaan worden
voor studenten, alumni en het bedrijfsleven.
Het overkoepelende thema van het lustrum is ‘Shift happens’.
Dit heeft betrekking op de veranderingen binnen de vast-
goedwereld. Onze gehele studieperiode heeft in het teken
gestaan van crisis. Met dit thema willen we graag een
positieve noot verkondigen die voor de vastgoedwereld in
het verschiet ligt. En dit thema geeft de mogelijkheid om
de actuele stand van zaken en toekomstige ontwikkelingen
binnen de vastgoedmarkt aan het licht te brengen.
De lustrumweek zal zich focussen op de verschillende
groepen die verbonden zijn met SERVICE. Er zullen activiteiten
georganiseerd worden voor de leden van SERVICE, alle
vastgoed studenten van Nederland, de alumni van SERVICE en
de bedrijven uit de vastgoedsector. We zijn momenteel druk
bezig met de organisatie van de verschillende activiteiten.
Zoals het er nu naar uit ziet zullen bestaan uit een SERVICE
symposium, SERVICE game, excursie, ledenuitje, alumniborrel
en een lustrumfeest.
Het SERVICE symposium zal voor iedereen toegankelijk zijn en
SERVICE hoopt dat ook iedereen hierbij aanwezig zal zijn. De
SERVICE game zal speciaal georganiseerd worden voor (oud)
SERVICE leden. De SERVICE game betreft een gebiedsontwik-
keling, waarbij studenten een complete visie zullen aandragen
voor het gebied. Informatie hiervoor zal ingewonnen kunnen
worden bij verschillende bedrijven, die hierbij betrokken
zullen worden.
De activiteit voor de alumni van SERVICE zal een reünieborrel
georganiseerd worden, waarbij zij in de gelegenheid zijn hun
studiegenoten uit hun eigen studententijd terug te zien.
Een reünie onder alumni geeft tevens de mogelijkheden
te ontdekken waar iedereen is terecht gekomen binnen de
vastgoedwereld.
Het 20e bestuur heeft alweer een volle agenda voor dit jaar
en zal de ontwikkelingen met iedereen mede delen via de
website en social media. Op deze manier blijft iedereen op de
hoogte en kunnen we er samen met jullie een fantastisch jaar
van maken!
Met vriendelijke groet,
Namens het SERVICE bestuur 2012-2013
Sander van Tuijl Rick Willemsen Voorzitter Lustrum
Study Association Real Estate Management and Development Eindhoven
4th Lustrum
v.l.n.r. Rixt de Jong, Ivo Schepers, Luc Toren, Sander van Tuijl, Nick Peters, Meggie van de Werf & Rick Willemsen
52 53Serv ice m aga zine december 20 1 2
Afstudeer- verslagen tu/e - REMd
Op deze pagina treft u een
overzicht van de meest recente
afstudeerverslagen van de opleiding
Real Estate Management and
Development aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Het complete
overzicht van afstudeerverslagen is
te vinden op de website van SERVICE:
www.service-studievereniging.nl.
Bestelling van de verslagen geschiedt
door invulling van het bestelformulier
op de internetsite. De kosten bedragen
45 euro voor een digitaal verslag en
60 euro voor een hard copy verslag
(inclusief verzendkosten).
Auteur: Joep van EijkerenBestelnr.: 464
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Kansen op de kantorenmarktDe kantorenmarkt is in beweging, tal van nieuwsberichten
vertellen ons dagelijks over de krimpende kantorenmarkt en
de toenemende leegstand. De crisis heeft zijn effect op de
kantorenmarkt niet gemist.
Elke gemeente heeft zijn eigen leegstandsproblematiek. Door
invloeden van trends en ontwikkelingen als de economische
crisis en het intreden van Het Nieuwe Werken lijkt deze
problematiek de komende jaren alleen maar groter te
worden. Zijn er nog wel kansen voor kantoorontwikkelingen?
In dit onderzoek wordt de vraag, of er nog kansen zijn voor
kantoorontwikkelingen, gekoppeld aan het kantorenvraagstuk
op Strijp-S in Eindhoven. Strijp-S is een gebiedsontwikkeling
waar de afgelopen drie jaar, geheel tegen de marktverwach-
tingen in, toch ruim 70.000 m2 aan tijdelijke kantoorruimte is
verhuurd. Het succes van de tijdelijke verhuur van kantoor-
ruimte op Strijp-S heeft de grondexploitatie van deze
gebiedsontwikkeling gezond gehouden. Dit onderzoek maakt
duidelijk waar nog kansen liggen op de kantorenmarkt.
Verder wordt onderzocht welke gebouw- en locatiekenmer-
ken verantwoordelijk zijn voor het succes van de tijdelijke
verhuur op Strijp-S en hoe het succes gebruikt kan worden bij
de exploitatie van toekomstige (nieuwbouw) kantoorruimte
op Strijp-S in Eindhoven.
Auteur: Stef de VosBestelnr.: 466
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele woningbeleggersDe institutionele woningbeleggers in Nederland willen
investeren in woningen met huren tussen de 660 en 1000
euro per maand. Zij hebben hier ook het kapitaal voor. Dit
onderzoek analyseert de potentie in de huidige corporatie-
voorraad voor deze beleggers. Het aanbod in de bestaande
corporatievoorraad is namelijk enorm. Veel corporaties geven
aan complexgewijs te willen verkopen aan beleggers. Van dit
aanbod is echter lang niet alles interessant voor institutionele
beleggers. Dit onderzoek toont aan dat circa 20% van de
voorraad voldoet aan de objecteisen van institutionele
beleggers. Met de huidige regelgeving kunnen deze complexen
echter niet aan de rendementseisen van institutionele
beleggers voldoen. Het is daarmee vooral de regelgeving en
de strikte naleving hiervan die bepaalt hoe groot de omvang
van interessante beleggingen is. Wanneer uitpondverboden
en winstdelingen worden losgelaten, en er 10% van de
toegestane leegwaarderatio�s wordt afgehaald, is het
percentage van de voorraad, dat interessant is rond de 2%.
Gegeven deze leegwaarderatio�s gaat het dan om een totale
voorraad van ca 5 miljard euro. Wanneer institutionele
beleggers de beschikking hebben over twee miljard euro de
komende twee jaar, waarvan ook nog kapitaal gaat naar aflossing, nieuw-
bouw en bestaande commerciële voorraad, is er voorlopig dus genoeg keuze
in de bestaande corporatievooraad. Voor het doorrekenen van deze en andere
scenario�s is een model ontwikkeld waarbij op basis van een steekproef van
ca 23.000 bestaande corporatiewoningen op woningniveau een uitspraak
gedaan wordt over potentie voor institutionele woningbeleggers. Dit is
gedaan door een multicriteria analyse uit te voeren, in dit geval een AHP, wel-
ke voortkomt uit interviews met experts. Dit heeft een tool opgeleverd welke
in staat is het effect inzichtelijk te maken van veranderende marktomstandig-
heden op de potentie in de huidige corporatievoorraad voor institutionele
woningbeleggers.
Auteur: Daan BollingerBestelnr.: 467
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Vastgoed (ver)zorgen De gevolgen van de Normatieve Huisvestingscomponent voor de huisvestings-
trategie en de totstandkoming van tactische proceskeuzes van verplegings- en
verzorgingsinstellingen
De zorgsector wordt geconfronteerd met een stelselwijziging. De Normatieve
Huisvestingscomponent (NHC) wordt ingevoerd. Vanaf januari 2012 worden
de zorginstellingen stapsgewijs verantwoordelijk voor de kostendekkende
exploitatie van huisvesting. Daardoor ontstaan risico’s voor zorginstellingen.
In dit onderzoek is een antwoord gezocht op de volgende onderzoeksvraag:
Welke gevolgen heeft de invoering van de Normatieve Huisvestingscomponent
voor de huisvestingstrategie en de totstandkoming van tactische proceskeuzes
die verplegings- en verzorgingsinstellingen maken ten aanzien van de
huisvestingsportefeuille?
Auteur: Hanna van der ZwanBestelnr.: 468
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Vraag en aanbod van woningenOnderzoek naar aanbiedingen en weigeringen in de sociale huursector in
Eindhoven
Om woningen te verdelen gebruiken corporaties woonruimteverdeelsystemen.
In Eindhoven wordt loting en inschrijftijd als rangordening gebruikt. In dit
onderzoek is het effect van deze modellen op de weigeringen en aanbiedingen
voor verschillende woningtypen en verschillende typen woningzoekenden
onderzocht. Geconcludeerd kan worden dat het aantal weigeringen bij
verdeling op basis van inschrijftijd hoger is en dat bij loting populaire
woningen minder geweigerd worden. Er is een groot aanbod seniorenwo-
ningen, en daarvoor is de reactiegraad laag. Ook worden deze woningen veel
weigeringen. Het aanbod van woningen en het woonruimteverdeelsysteem
zouden beter afgestemd kunnen worden op de woningzoekende.
Auteur: Marijn UrlingsBestelnr.: 470
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Strategisch PartnerschapEen onderzoek naar de voorwaarden voor strategisch partner-
schap tussen projectontwikkelaars en woningcorporaties
De vastgoedmarkt is onderhevig aan grote veranderingen:
de markt lijdt onder de huidige economische malaise,
sterke onderlinge concurrentie, transitie van kwantiteit naar
kwaliteit, een snel veranderende samenleving en wijzigingen
in de wet- en regelgeving. Op het eerste oog lijken de verande-
rende omstandigheden vooral bedreigend te zijn. Er zijn
echter ook enorme kansen, die voor projectontwikkelaars en
woningcorporaties binnen handbereik lijken te liggen.
Als gevolg van de veranderingen in de markt kunnen zowel
projectontwikkelaars als woningcorporaties hun huidige
positie onmogelijk behouden. De partijen moeten zodoende
inzicht krijgen in de vraag waar en hoe ze waarde creëren
en welke positie ze in de markt hebben. Dit betekent dat de
partijen een strategie moeten ontwikkelen, die onder meer
betrekking heeft op marktpositie, toegevoegde waarde,
winstgevendheid, innovatie, continuïteit en productiviteit.
Daarbij blijken kansen te liggen voor een strategie gericht op
samenwerking met elkaar.
In dit onderzoek worden uiteenlopende samenwerkings-
vormen tegen het licht gehouden, waarbij een onderscheid
wordt gemaakt tussen projectmatige samenwerkingen en
strategisch partnerschap. Uit een uitvoerige analyse en een
aantal casestudies kan worden geconcludeerd dat projectont-
wikkelaars en woningcorporaties baat hebben bij een
strategie gericht op een strategisch partnerschap met elkaar.
Daarbij moet nadrukkelijk een focus worden gelegd op het
stellen van projectoverstijgende doelen, het gelijkwaardig
opereren ten opzichte van elkaar, het integreren van de
organisaties en het nastreven van een procesfocus.
Auteur: Nadine GeelenBestelnr.: 471
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Bestaande wijken zijn de wijken van de toekomst Belangrijke factoren in binnenstedelijke herstructurerings-
opgaven
Vanwege een afnemende bevolkingsgroei en de huidige
financiële crisis behoren grote bouwopgaves buiten de steden
niet meer tot de meest voor de hand liggende ontwikkelopties.
Hierdoor gaat er meer aandacht uit naar de kansen en
mogelijkheden die de bestaande bebouwde omgeving te
bieden heeft. Een groot gedeelte van deze omgeving is
gebouwd voor een bevolking die inmiddels andere eisen en
wensen heeft, waardoor diverse wijken niet meer voldoen en
zelfs met een achteruitgang te maken hebben. De laatste
54
ontwikkeling die zich gericht heeft op het verbeteren van
bestaande wijken is de herstructureringsopgave, een
integrale aanpak op fysiek, sociaal en economisch vlak.
Omdat het verbeteren van bestaande wijken in de toekomst
nog steeds belangrijk zal zijn, wil dit onderzoek leren van
uitgevoerde herstructureringsopgaven voor toekomstige
wijkverbeteringen. Hierbij staat de onderstaande probleem-
stelling centraal: Welke factoren die een bijdrage geleverd
hebben aan het behalen van de gestelde doelstellingen ter
verbetering van de woonomgeving, zijn er vast te stellen in
reeds uitgevoerde herstructureringsopgaven? Belangrijk is
dat deze factoren geplaatst kunnen worden in de huidige
economische situatie en een bijdrage kunnen leveren aan het
behalen van de gestelde doelstellingen ter verbetering van de
woonomgeving in nieuw te herstructureren gebieden die
door een woningcorporatie beïnvloed kunnen worden.
Auteur: Peter RaijmakersBestelnr.: 472
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Stimulation of recreational consumer visits in downtown shopping centers.
The Dutch citizen and the recreational consumer have been
analyzed in respectively their behavior in the choice for a
recreational activity and the choice for a downtown shopping
center. Goal of the research is to improve the attractiveness of
downtown shopping centers in the Netherlands for recreatio-
nal consumers. Nine downtown shopping centers in the
Netherlands were included in the research: downtown
Eindhoven, Tilburg, Breda, s’Hertogenbosch, Oss, Helmond,
Weert, Nijmegen and Arnhem. The results show that people
who chose to go for recreational shopping are most likely
women older than 55 who do not work or work less than 12
hours per week and who are highly educated. Shopping
center attributes like presence of historic buildings, warm
colors, size of the shopping center and supply of leisure and
catering affect the attractiveness towards certain target
groups. Taking into account these effects, the current
downtown shopping centers could focus their supply better
on target groups best fit according to the attributes of the
shopping center. They could also alter certain attributes to
attract more visitors from target groups which are currently
less well reached.
Auteur: Rutger PasmansBestelnr.: 473
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Maatschappelijk vastgoed gewaardeerd Een onderzoek naar het maatschappelijk rendement van
multifunctioneel maatschappelijk vastgoed voor woningcor-
poraties
Het berekenen van het maatschappelijk rendement van maatschappelijk
vastgoed wordt in de toekomst steeds belangrijker voor woningcorporaties.
Inzicht in het maatschappelijk rendement geeft een onderbouwing en
verantwoording van uitgaven voor intern, maar ook extern gebruik. Inzicht
hierin kan richting geven aan de keuze tussen verschillende investeringsvoor-
stellen. Uiteindelijk moet de studie resulteren in een methode voor woning-
corporaties om maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken.
Auteur: Christiaan GroenewegBestelnr.: 474
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
The Amenity of Dutch District Shopping CentresThis particular research examines if the theory on the experience economy
can be of value to Dutch district shopping centres. It is thereby listed as one
of the main goals to get an insight in the aspects that contribute most to the
amenity of a Dutch district shopping centre. Furthermore it is examined what
the role of the experience economy in Dutch district shopping centres is and
how it could be improved. The ‘Conceptual Content Cognitive Map (3CM)-
method’ was adopted to strengthen the intention in building new theory.
Therewith, the district shopping centres ‘Admiraalplein’ and ‘Crabbehof’ in
the city of Dordrecht where chosen as research locations due to their unique
location. The most important observation made in this study is that of the
‘social aspects of amenity’. It is interesting to see that the visitors of Admiraals-
plein and Crabbehof highly stress the asocial behaviour of other visitors and
thereby the general notion of feeling unsafe in the concerning shopping
centre. Furthermore it seems that aspects like the retail offer, sufficient
parking lots or completeness of the offer are considered as ‘basic conditions’
to the success of a district shopping centre. Feeling unsafe and therewith the
behaviour and type of visitors should be considered as one of these ‘basic
conditions’. Aspects like these all need to be in place in order to take advantage
of additional aspects like the use of colours, roofing of corridors or organising
activities.
Auteur: Lars van DoornBestelnr.: 475
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Levensloopgeschikt wonen bij LaurentiusIn Nederland heeft ruim 16% (2,6 miljoen) van de bevolking de leeftijd van 65
jaar of ouder. De komende jaren zal dit aantal nog verder stijgen tot 26% (4,6
miljoen) in 2040. Deze stijging komt niet alleen door de babyboomers, maar
ook doordat mensen steeds langer leven. Een zeer groot deel van de ouderen
(86%) wil absoluut niet verhuizen. Door eventuele beperkingen zouden
ouderen mogelijk niet meer zelfstandig kunnen wonen en zullen ze genood-
zaakt zijn om te verhuizen. Om ervoor te zorgen dat dit zo min mogelijk hoeft
te gebeuren, kunnen woningen aangepast worden tot een levensloopgeschik-
te woning.
Om levensloopgeschikte woningen te realiseren, moet inzichtelijk zijn welke
woonbehoeften hiervoor vervuld dienen worden. De woonbehoeften zijn
opgedeeld in vier soorten, namelijk: fysiologische, sociale, psychologische en
functionele. Per soort woonbehoefte is een gestructureerd overzicht van de
woonbehoeften gemaakt. Met behulp van interviews de relevantie van de
woonbehoeften, evenals de mogelijke woningkenmerken behorende bij de
woonbehoeften, bepaald. Uit de interviews is gebleken dat er relatief weinig
spreiding in belangrijkheid tussen de verschillende woonbehoeften is. De
respondenten hebben per woonbehoefte woningkenmerken aangegeven om
de betreffende woonbehoefte te kunnen vervullen. De interviews hebben
geleid tot 160 woningkenmerken voor de verschillende woonbehoeften. Met
de toevoeging van de woningkenmerken van het keurmerk Woonkeur is een
uiteindelijke lijst ontstaan van 193 verschillende woningkenmerken voor 84
verschillende woonbehoeften.
Om de woningen van Laurentius te controleren op de mate van levensloop-
geschiktheid kunnen er scans gemaakt worden die dit inzichtelijk maken. In
dit onderzoek zijn twee suggesties gedaan voor een levensloopgeschiktheids-
scan die aangeven in hoeverre de woonbehoeften worden vervuld.
Auteur: Jeremy TeoBestelnr.: 476
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Langer zelfstandig wonen in de eigen woningOnderzoek naar aanpassingen om zelfstandig ouder worden in de eigen
woning te bevorderen.
De beschikbaarheid van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor
ouderen zal in de komende jaren in belang toenemen omdat het aantal
ouderen in Noord-Brabant en in Nederland stijgt. De bouw van woningen
voor ouderen blijft achter. Als er niets ondernomen gaat worden kan
daardoor een tekort ontstaan in de toekomst. Het is daarom interessant om te
kijken naar mogelijkheden voor ouderen om langer zelfstandig te blijven
wonen.Door middel van interviews en enquêtes worden de problemen en
oplossingen bestudeerd om uiteindelijk conclusies en aanbevelingen te
kunnen geven. Als resultaten zijn naar voren gekomen dat de functionele
problemen zoals de verticale mobiliteit en het bereiken van voorzieningen
(nog) niet opgelost kunnen worden. Voor beide problemen worden suggesties
gegeven. Bij problemen met de verticale mobiliteit in een woning kan de
horizontale samenvoeging van woningen een oplossing zijn. Bij woonge-
bouwen kan een verbinding met een andere woongebouw die wel een lift
heeft of het aanbrengen van een externe structuur met lift een oplossing zijn.
Ook voor de problemen met het bereiken van voorzieningen kunnen
suggesties gegeven worden namelijk het plaatsen van een wekelijkse
markt of een afhaalpunt.
Auteur: Nanda LattenBestelnr.: 477
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Winkelpanden in de uitverkoopEen analyse van factoren die winkelleegstand kunnen veroorzaken (op
pandniveau) en een aanvullende toekomstverwachting voor de gemeente
Sittard-Geleen
Winkelleegstand wordt steeds meer als een probleem aangemerkt maar is
vooral lokaal van aard. Een gemeente die problemen ondervindt van deze
leegstand is Sittard-Geleen. Het centrum van Sittard heeft te maken met
leegstand. Echter het centrum van Geleen staat zelfs in de top drie van
Nederlandse steden met de grootste winkelleegstand.
Er is onderzocht welke factoren van invloed zijn op de kans
dat een winkelpand leegstaat. Hiervoor zijn verschillende
eigenschappen van de winkelpanden in kaart gebracht en is
onderzocht welke invloed hebben op leegstand. Er is ook naar
de toekomstplannen van de zelfstandig ondernemers gekeken
om een beeld te krijgen van de verwachte leegstand in de
komende jaren. Hierbij is er gekeken of er een verband is
tussen persoons- en locatiekenmerken en de toekomstplan-
nen van de ondernemers. De onderzochte gegevens zijn
vervolgens gebruikt om een advies te geven aan de gemeente
voor een mogelijke aanpak om de winkelleegstand te
verminderen.
Auteurs: Rick willems, Tim Opheij, Wouter DijkmanBestelnr.: 478
Opleiding: REMD
Jaar: 2012
Improving the shopping experienceDe Nederlandse binnensteden kennen een daling in bezoe-
kersaantallen en een vermindering van de omzet van de
zogeheten �brick-and-mortar retailers�. E-commerce,
veranderend consumentengedrag en vergrijzing zijn
belangrijke oorzaken van deze stagnatie. Het toevoegen van
belevingswaarde middels omgevingskenmerken, ofwel
�atmospherics�, in binnensteden kan fungeren als oplossing
om meerdere bezoekers te trekken. Het hoofddoel van dit
onderzoek was empirisch te bepalen welke atmospherics
bijdragen aan de consumentenbeleving van binnenstedelijke
winkelgebieden. De leeftijd van de consument bleek hierbij
als een belangrijke variabele mee te spelen. Derhalve maakt
dit onderzoek onderscheid tussen jongeren, middenleeftijden
en ouderen. Data is verkregen door middel van enquêtes die
zijn gehouden op vier historische en vier niet-historische
locaties verdeeld over Maastricht en �s-Hertogenbosch. In
totaal hebben 918 respondenten meegewerkt aan dit
onderzoek. De resultaten tonen welke en op welke manier
omgevingskenmerken bijdragen aan de belevingswaarde en
wat de invloed is op de keuze van de favoriete locatie en de
meest sfeervolle locatie van verschillende leeftijdsgroepen
consumenten. Dit onderzoek bewijst dat de verschillende
leeftijdsklassen de omgevingskenmerken in winkelgebieden
beduidend anders beoordelen dan ouderen en dat een
favoriete winkellocatie niet perse de meest sfeervolle locatie
is.
56
contact sERvIcE MagazineThema volgende editie
‘corporate Real Estate Management'
Vrijwel elke organisatie maakt gebruik van vastgoed c.q. huisvesting.
Bijvoorbeeld om werkplekken te bieden, om producten te verkopen
of om logistieke processen te ondersteunen. Dit betekent dat
organisaties allerlei beslissingen moeten nemen over vastgoed, ook
wanneer dat niets te maken lijkt te hebben met hun core business.
Zeker bij grote organisaties met meerdere vestigingen, vragen deze
beslissingen continue aandacht. Dit is de oorsprong van het relatief
nieuwe vakgebied Corporate Real Estate Management (CREM). Het is
een specifieke vorm van vastgoedmanagement waarbij het belang van
een organisatie als gebruiker van vastgoed centraal staat.
Bent u geïnteresseerd in het schrijven van een artikel voor SERVICE
Magazine of kent u wellicht mensen die een goede bijdrage zouden
kunnen leveren? Neem dan contact op met de redactie via
onderstaande contactgegevens.
abonneren/Opzeggen/adreswijzigingen
Een abonnement op SERVICE Magazine is gratis.
Abonneren, het opzeggen van een abonnement of
het wijzigen van uw (adres)gegevens kunt u snel en
gemakkelijk doen via:
http://www.service-studievereniging.nl/magazine
Ivo schepers
Hoofdredacteur
tim op heij
Ex-Hoofdredacteur
Iris van donselaar
Redacteur
Contact
sandra van den helm
Redacteur
Barzin khoshbakht
Redacteur
lieke van der wal
Redacteur
SCRIPTIEPRIJS 2013
BedrijfsinformatieDe Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland(IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen,verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan nietbeursgenoteerde) vastgoedfondsen. Per 1 januari 2012 telt IVBN31 leden. Gezamenlijk vertegenwoordigen de leden ruim 60 miljard euroaan Nederlands onroerend goed en nog eens ruim 50 miljard euro in hetbuitenland. De bij IVBN aangesloten organisaties beleggen – zowel directals indirect – voornamelijk in woningen, kantoren en winkelcentra/winkels. Daarnaast wordt belegd in bedrijfsruimten, logistiek, parkeer-garages en overig vastgoed, waaronder bijvoorbeeld kinderdagverblijven.In totaal verhuren de leden van IVBN circa 135.000 woningen, waarvanbijna de helft in de vrije huursector. Zij zijn daarmee, na corporaties enparticuliere verhuurders, de derde aanbiedende partij op de woningmarkt.Het commercieel onroerend goed is voornamelijk opgebouwd uitkantoorruimte (circa 5 miljoen m²), winkelruimte (circa 4,5 miljoen m²),bedrijfsruimten en parkeergarages. Hiermee zijn de institutionele beleg-gers de belangrijkste verhuurders van commercieel onroerend goed.IVBN is in 1995 opgericht om de gemeenschappelijke belangen van haarleden te behartigen en is erop gericht vooral de Nederlandse vastgoed-beleggingssector verder te professionaliseren onder meer door te werkenaan transparantie en integriteit.
De IVBN-ScriptieprijsDeze jaarlijkse stimuleringsprijs werd door IVBN in het leven geroepen inhet kader van de verdere professionalisering van de vastgoedbeleggings-sector. Hij wordt uitgereikt aan de als beste beoordeelde afstudeerscriptie.De winnaar ontvangt een bedrag van € 5000,- en de overige, maximaaltwee, genomineerden ontvangen € 1000,-.De in te dienen scripties moeten relevant zijn voor de belangen vanNederlandse vastgoedbeleggers, het beleggen in vastgoed in hetalgemeen (hetzij direct danwel indirect), waaronder ook financierings-vraagstukken of het beleggen in vastgoed op buitenlandse markten,bezien vanuit de Nederlandse optiek.
De uitreiking van de IVBN Scriptieprijs 2013 vindtplaats op 5 februari 2013 in het WTC in Amsterdam.
• Aberdeen Asset Management• Altera Vastgoed NV• Amvest• APG Asset Management• ASR VastgoedVermogensbeheer
• AXA Real Estate InvestmentManagers Nederland B.V.
• Blue Sky Group• Bouwfonds REIM• Bouwinvest REIM• CBRE Global Investors (NL)• Corio NV• Dela Vastgoed• Delta Lloyd Vastgoed• Generali Vastgoed• MN• NEWOMIJ• Nieuwe Steen Investments• NS Stations• PGGM• Q-Park• Redevco Nederland BV• Schiphol Real Estate BV• SPF Beheer BV• Stienstra Beleggingen BV• Syntrus AchmeaReal Estate & Finance
• Timeos• Unibail - Rodamco• VALAD Property Group• Vastned Retail• Vesteda• Wereldhave NVwww.ivbn.nl
ivbnadvScriptieprijsdeel2:Opmaak 1 23-11-2012 11:07 Pagina 1
In de vastgoedsector is specialistische kennis nodig om een idee tot een eindresultaat te brengen. Dus is het belangrijk dat u met een bank praat die niet alleen naar de cijfers kijkt. Een bank die specialisten in huis heeft die exact weten wat er speelt in de vastgoedsector en tot het uiterste gaan om voor u de beste fi nanciering te regelen. De relatiemanagers van ons Real Estate Finance-team doen dat. Zij praten graag met u over een concreet project, maar denken net zo graag mee over uw toekomstplannen. Zodat u onze specialistische kennis optimaal kunt benutten voor doelgerichte oplossingen. Wilt u met ons kennismaken? Kijk dan op abnamro.nl/realestate of bel direct met ons Real Estate Finance-team: 020 - 383 49 31.
DENKKRACHT OMZETTEN IN DAADKRACHT
Dat is fi nancieren anno nu.
8700127 Split Architect 215x280.indd 1 04-05-12 16:28