Siena, 17 dicembre 2007 INDAGINE SULLA DOMANDA ABITATIVA ai fini della promozione dello Sviluppo Locale e dell'Edilizia Abitativa Presentazione dei risultati

Siena, 17 dicembre 2007

INDAGINE SULLA DOMANDA ABITATIVA

ai fini della promozione dello Sviluppo Locale e dell'Edilizia Abitativa

Presentazione dei risultati

Programma della giornataProgramma della giornata

Presentazione e motivazioni

Metodologia e tempi

Restituzioni ed elaborazioni dei dati

Conclusioni

Interazioni con le politiche abitative del RU

Presupposti, motivazioni e finalitàPresupposti, motivazioni e finalità

Conoscenza del settore immobiliare nel territorio dello SMaS, necessaria per sviluppare le norme e gli interventi del Regolamento Urbanistico nonché capire l’evoluzione del Patto dell’Abitare

Centralità del tema dell’abitare nel nuovo PS

Formazione di un “Osservatorio sulle Politiche Abitative”, da sviluppare al fine di individuare le interconnessioni tra l’intervento pubblico e il mercato immobiliare, anche nei confronti dello sviluppo territoriale.

Conoscenza del dinamismo del mercato ed analisi della tipologia di domanda abitativa, verificando l’allineamento tra domanda e offerta e individuando gli elementi in grado di contenere il disagio abitativo

Metodologia seguitaMetodologia seguita

1 Elaborazione questionario - scheda ad hoc

2Perimetrazione dell’ambito territoriale di riferimento (dalle zone alle 15 macrozone)

3 Selezione del campione statistico

4Redazione delle schede, attraverso un Panel di operatori qualificati

5Imputazione ed elaborazione dati, previa verifica della competenza territoriale

6Relazione conclusiva e presentazione

I dati utilizzatiI dati utilizzati

Informazioni dirette fornite dalle Agenzie per l’Indagine ristretta

Dati ISTAT/IRPET sui redditi, i consumi delle famiglie e la povertà

Dati del Comune di Siena (Ufficio Statistica, Siena Casa)

497 Schede relative all’indagine sulla domanda abitativa

Dati delle altre Amministrazioni Comunali dello SMaS (PS)

Caratteristiche del campioneCaratteristiche del campione

Fonte: Indagine sulla domanda abitativa, 2007

Il 95% dei rispondenti è di nazionalità italiana

Il capofamiglia è prevalentemente impiegato (45%), professionista/imprenditore (19%), e artigiano/commerciante (11%)

Il nucleo è prevalentemente bireddito, con figli conviventi di età tra i 6 e i 14 anni

Il nucleo familiare medio è di 2,5 componenti, con un’età media del capofamiglia di 44 anni

I figli conviventi sono studenti (69%), impiegati (17%). I disoccupati sono oltre il 5%

Analisi del campione Analisi del campione (dettaglio sulla residenza)(dettaglio sulla residenza)

Comune di residenza dei rispondenti (totale schede: 497)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Non

ris

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MaS

Asc

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Cas

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aS


Analisi del campione: focus sul capoluogoAnalisi del campione: focus sul capoluogoIndagine sulla Domanda Abitativa - Zone di residenza all'interno del Comune di Siena

Altri Smas20%

Altri non SmAS7%

Siena comune11%

Non risponde15%

Siena57%

Siena periferia5%

Siena nord - periferia nord

12%

Siena centro - interno alle mura

10%

Siena territorio aperto1%

Siena sud - periferia sud8%

Siena prima periferia - appena fuori le mura

11%


Analisi del campione: ragione principale di ricerca della casaAnalisi del campione: ragione principale di ricerca della casa

Indagine sulla domanda abitativa. Ragione principale di ricerca della casa

vicinanza parenti/amici3%

vicinanza scuola/ lavoro

6%

desiderio di indipendenza

5%

affitto attuale alto5%

fine contratto di affitto3%

Altri sommati7%

variazione del gruppo familiare

14%

avere più spazio19%

desiderio casa propria38%


Analisi del campione: ragione secondaria di ricerca della casaAnalisi del campione: ragione secondaria di ricerca della casa

Indagine sulla domanda abitativa. Ragione secondaria di ricerca della casa

variazione familiare2%

fine contratto di affitto1%

tessuto sociale non gradito

4%

troppo inquinamento

4%

Altro:1%

quartiere più prestigioso

5%

trasporti pubblici più comodi

11%

avere più spazio11%

vicinanza scuola / lavoro11%

desiderio casa propria

7%

edificio di migliore qualità

8%

negozi e servizi più comodi

9%

vicinanza parenti/amici

9%

desiderio di indipendenza

9%

affitto attuale troppo alto8%


Fuori SMaS

Caratteristiche dell’abitazione cercataCaratteristiche dell’abitazione cercata


Il livello di piano è indifferente (41%), con il piano terra molto richiesto fuori dal capoluogo.

Il numero medio di stanze richiesto è 4 con doppi servizi (il 60% li considerano essenziali).

La caratteristica maggiormente ricercata è la luminosità. Terrazzi, giardino e possibilità di parcheggio ottengono buoni punteggi, ma disomogenei sul territorio.

La casa cercata è in proprietà (oltre 90%). Solo nel centro storico di Siena le Agenzie rilevano un incremento delle richieste di affitto.

La pezzatura media è più grande della media nazionale, circa 90 mq per i centri abitatiti, circa 110 mq nel territorio aperto.

La tipologia edilizia prevalente è la palazzina (45%), con richiesta di casolari nel territorio aperto.

Caratteristiche dell’abitazione cercata: Caratteristiche dell’abitazione cercata: Comune di SienaComune di Siena

Confronto tra Indagine sulla Domanda Abitativa ed Indagine ristrettaConfronto tra Indagine sulla Domanda Abitativa ed Indagine ristretta

centro - interno alle

muraprima periferia nord sud territorio aperto

Luminosità Luminosità Luminosità Luminosità

Piano altoAppartamenti indipendenti

Terrazzo Box

Posto auto Giardino Giardino Giardino

Appartamenti bui

Piano alto Garage GarageAppartamenti semi

indipendenti

Cantina Box

Box terreno

Box/GarageBox/garage Box

Offerta (da Agenzie)Piani

intermediCantina Cantina

Siena

Domanda potenziale (dati da Schede sulla Domanda Abitativa)

Luminosità /vista Parcheggio

Parcheggio / box

Parcheggio Parcheggio

Caratteristiche maggiormente richieste / offerte

Domanda (da Agenzie)

Fonte: Indagine sulla domanda abitativa ed indagine ristretta, 2007

Abitazione cercata: budget stanziatoAbitazione cercata: budget stanziato


Comune e zona Minimo MassimoMedia tronca

Asciano nd nd nd nd nd nd

Castelnuovo 200.000 300.000 245.000 65 3.800 5

Monteriggioni 160.000 900.000 275.000 100 2.800 34

Monteroni 200.000 270.000 240.000 95 2.500 5

Siena centro - interno alle mura 130.000 1.000.000 400.000 87 4.600 50

Siena nord - periferia nord 70.000 1.000.000 324.000 89 3.700 125

Siena prima periferia - appena fuori le mura 120.000 850.000 330.000 91 3.600 77

Siena sud - periferia sud 50.000 500.000 232.000 83 2.800 40

Siena territorio aperto 220.000 900.000 490.000 116 4.200 15

Sovicille 170.000 300.000 230.000 80 2.900 8

Siena (dato medio) 50.000 1.200.000 338.000 90 3.800 370(**)

SMaS (eccetto Siena) 125.000 900.000 257.000 87 3.000 50(***)

Totale complessivo 50.000 1.200.000 330.000 75-100 2.500 - 4.700 420

(**) il numero di casi osservati per il Comune è maggiore della somma delle sottozone, in quanto alcuni clienti potenziali hanno indicato solo il Comune senza specificare la sottozona

(***) il numero di casi osservati per tutto lo SMaS è maggiore della somma dei Comuni, in quanto alcuni clienti potenziali hanno indicato solo "SMaS" senza specificazioni ulteriori

BudgetSuperficie

mediaEuro/mq N° casi

Le celle barrate indicano gli ambiti statisticamente non significativi, a causa dell’esiguo numero di osservazioni. Sono stati comunque elaborati per completezza di indagine.

Abitazione cercata: consistenzaAbitazione cercata: consistenza

Domanda (da Agenzie)

Offerta (da Agenzie)

Superficie minima

Superficie massima

Superficie media

Range di variazione

Range di variazione

Centri abitati

Territorio aperto

Centri abitati 50-70 45-70

Territorio aperto 90-110 100-150



Centri abitati 60-80 100

Territorio aperto 100-110 100

Centro - interno alle mura 30 200 87 50 70-80 90-100

Nord - periferia nord 35 250 89 125 80-90 80-100

Prima periferia - appena fuori le mura 40 250 91 77 90-100 100-120

Sud - periferia sud 30 200 83 40 70-100 60-100

Territorio aperto 40 250 116 15 70-150 90-150



(***) I dati relativi a tutti i Comuni eccetto Siena sono restituiti cumulativamente. Le celle in grigio debbono essere considerate statisticamente non significative, stante l'esiguità dei dati

5

Siena

Sovicille 45 80 68 8

Monteroni 50 105 95

5

Monteriggioni 40 200 100 34

Castelnuovo 40 90 65

Domanda potenziale (dati da Schede sulla Domanda Abitativa)

N° casi

Comune e zona (***)

Asciano

Indagine sulla Domanda Abitativa

Indagine ristretta


Abitazione cercata: consistenzaAbitazione cercata: consistenzaConfronto tra domanda (da Indagine sulla Domanda Abitativa) ed Confronto tra domanda (da Indagine sulla Domanda Abitativa) ed

offertaofferta

Indagine sulla domanda abitativa. Scostamento tra offerta e domanda potenziale, in termini di mq

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

60

Cas

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uovo

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ritor

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Sottozone di sostanziale allineamento


Abitazione cercata: budget medio per sottozoneAbitazione cercata: budget medio per sottozone

Indagine sulla domanda abitativa - Budget medio stanziato

0 100000 200000 300000 400000 500000 600000

Sovicille

Siena sud - periferia sud

Monteroni

Castelnuovo

Monteriggioni




Siena territorio aperto

Siena (tutto il Comune)

SMAS (eccetto Siena)

euro totali

Budget medio


Abitazione cercata: budget unitario per sottozoneAbitazione cercata: budget unitario per sottozone

Indagine sulla domanda abitativa - Budget unitario (euro/mq)

0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000

Monteroni

Monteriggioni


Sovicille



Castelnuovo





euro/mq


Abitazione cercata: domanda ed offertaAbitazione cercata: domanda ed offerta

Indagine sulla Domanda Abitativa

Indagine ristretta


Superficie media

Euro/mqRange di

variazione

Range di variazione (euro/mq)

Range di variazione

Range di variazione (euro/mq)

Centri abitati 50-70 2.500 - 3.400 45-70 3.300 - 4.000

Territorio aperto 90-110 2.800 - 3.000 100-150 3.400 - 3.800

Centri abitati 80-85 3.200 - 3.500 95-100 3.800 - 4.000

Territorio aperto 150 3.800 - 4.000 100 4.500 - 5.000

Centri abitati 60-80 2.400 - 2.900 100 3.000 - 3.300

Territorio aperto 100-110 2.500 - 3.000 100 3.000 - 3.100

Centro - interno alle mura 87 4.600 70-80 4.500 - 5.000 90-100 5.500 - 6.000

Nord - periferia nord 89 3.700 80-90 4.000 - 4.500 80-100 5.000

Prima periferia - appena fuori le mura 91 3.600 90-100 3.500 - 4.300 100-120 4.500 - 4.700

Sud - periferia sud 83 2.800 70-100 2.500 - 4.200 60-100 3.000 - 4.600

Territorio aperto 116 4.200 70-150 3.500 - 5.500 90-150 4.400 - 5.700

Centri abitati 60-100 2.500 - 3.500 60-100 2.500 - 3.700

Territorio aperto 110-150 2.500 - 3.300 100-130 3.200 - 3.700

Monteriggioni 100 2.800

Sovicille 80 2.900

Monteroni 95 2.500

Siena

Domanda da Indagine domanda abitativa

Domanda da Indagine ristretta

Offerta da Indagine ristretta

Castelnuovo 65 3.800

Dati statisticamente poco significativi (poche osservazioni)

Abitazione cercata: consistenzaAbitazione cercata: consistenzaConfronto tra domanda (da Indagine ristretta) ed offertaConfronto tra domanda (da Indagine ristretta) ed offerta

Indagine sulla domanda abitativa - Scostamento tra la disponibilità della clientela a pagare (quale risulta dall'Indagine ristretta) e l'offerta (euro)

-200.000 -100.000 0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Castelnuovo centri abitati

Monteriggioni centri abitati

Monteroni centri abitati



Siena prima periferia - appena fuorile mura



Sovicille centri abitati

Disponibilità apagare

Scostamentoofferta/domanda

Fonte: Indagine ristretta, 2007

Abitazione cercata: modalità di finanziamentoAbitazione cercata: modalità di finanziamento

Indagine sulla domanda abitativa - Modalità finanziamento

28,7%

5,6%

30,0%

1,3%

3,8%

26,5%

3,8%

0,2%

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Accensione mutuo

Risparmi accumulati

Risparmi accumulati+mutuo

Risparmi+mutuo+vendita abitazione altra

Risparmi+mutuo+vendita abitazione attuale

Vendita abitazione attuale ed (eventuale) mutuo per la differenza

Vendita altra abitazione ed (eventuale) mutuo per la differenza

Vendita terreni + mutuo


Le Le tendenze tendenze

in attoin atto

Fonte: Indagine ristretta, 2007






Siena

VenditaVendita LocazioneLocazione


Conclusioni sinteticheConclusioni sintetiche

La domanda potenziale proviene principalmente dal capoluogo e da Monteriggioni (5 schede ogni 100 abitanti e 13 ogni 1.000 unità abitative)

Motivazioni principali di ricerca dell’abitazione molto concrete ed oggettive e non dovute a particolari disagi territoriale. Tutte le voci correlate al disagio territoriale complessivamente incidono per meno dell’8%.

Si rimarca un sostanziale radicamento nella zona di attuale localizzazione, con un importante effetto attrattivo rappresentato dal centro e dalla prima periferia del capoluogo

La domanda è concentrata sul capoluogo (circa 85%)

Asciano e Monteroni presentano una domanda statica (rapporti 1/100 e 3/1.000).

Importanti segnali di crescita per la periferia nord di Siena, che interessa anche il territorio limitrofo di Monteriggioni

Il disagio abitativo: definizioneIl disagio abitativo: definizione

DISALLINEAMENTO TRA DOMANDA ED OFFERTA

Quantitativo: non sono presenti sul mercato beni in quantità

sufficiente a soddisfare la domanda.

Qualitativo: i beni offerti sul mercato non soddisfano la

domanda e rimangono invenduti.

Economico: il livello del prezzo è talmente elevato da non

permettere alla domanda di entrarvi, neanche per soddisfare

il fabbisogno o consumo autonomo.

Il disagio abitativo Il disagio abitativo (economico):(economico): Siena Siena

In Toscana, la spesa media mensile risulta pari a 2.450 euro, con

un’incidenza delle spese per abitazione pari a circa 738 euro

La soglia di povertà, secondo l’ISTAT, è data da una spesa media

mensile pari a 970,34 euro (+3,6% rispetto al 2005), per una famiglia

composta da due persone

Per una famiglia di 2,35 persone (dato regionale), la spesa media della

famiglia povera è, quindi, pari a 1.140 euro

Considerando costante la percentuale di spesa destinata all’abitazione

(30,1%), si ottiene una capacità di spesa mensile per la casa della

famiglia povera pari a circa 343 euro

Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007

Il disagio economico: SienaIl disagio economico: Siena

La capacità di spesa per abitazione

Famiglia media: circa 221.000 euro (pari a circa 740 euro mensili)

Famiglia povera: circa 103.000 euro (pari a circa 340 euro mensili)

Le famiglie “povere”

Famiglie povere a Siena: circa 1.100

L’intervento pubblico standard

Domande assegnazione ERP: 813 (di cui 65 soddisfatte)

Domande sostegno affitto: 296 (+ 30%) di cui 216 in fascia A (+ 44%)

Fonte: elaborazioni su dati Comune di Siena Ufficio Casa, Ufficio Statistica e IRPET/ISTAT, 2007

Il disagio economico: SienaIl disagio economico: Siena

Indagine sulla domanda abitativa - Budget medio per sottozone, budget a disposizione della famiglia media e della famiglia povera

0 100.000 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000

Sovicille


Monteroni

Castelnuovo

Monteriggioni







Budget della famiglia media

Budget della famiglia povera

Fonte: elaborazioni su dati IRPET/ISTAT, 2007 e Indagine sulla Domanda Abitativa

Il disagio abitativo a Siena: conclusioniIl disagio abitativo a Siena: conclusioni

Disagio quantitativo: scarso

Disagio qualitativo: non significativo e soprattutto relativo

alla dimensione degli immobili (vedi disagio economico)

Disagio economico: apprezzabile con possibile trend in

aumento, soprattutto per le localizzazioni centrali

ma sempre e soprattutto:

NOTEVOLMENTE INFERIORE ALLA MEDIA NAZIONALE

Disagio e fabbisogno abitativo: stimaDisagio e fabbisogno abitativo: stima

Premesso che la determinazione del fabbisogno potenziale e reale è fondata, oltre

che sull’analisi del mercato immobiliare, anche su l’elaborazione di altri dati

(soprattutto di tendenza) in specifici modelli previsionali, in via sintetica ed

approssimativa si può stimare per il Comune di Siena

un disagio economico per di circa 3 milioni di euro all’anno o 75 milioni

di euro di programma speciale per l’abitazione

un fabbisogno potenziale di circa 750 unità immobiliari di cui circa 350

di ERP e circa 400 a canone moderato

…..ovviamente da non risolvere in un anno…..ma con una politica per la

casa di lungo periodo ed anche attraverso la pianificazione territoriale

Gli strumenti a disposizione dell’AmministrazioneGli strumenti a disposizione dell’Amministrazione

Aumentare le risorse per le politiche abitative

Costruire una base dati (Osservatorio sulle Politiche Abitativa) ed

una consultazione condivisa da tutte le Parti Sociali

Ricercare forme di contribuzione innovativa:case a canone moderato

fondi immobiliari etici

riorganizzazione di gestori del patrimonio edilizio

riconversione del patrimonio immobiliare ERP

contributo di solidarietà sulle nuove costruzioni

iniziative di Housing Sociale

partnership con privato attraverso azioni di perequazione urbanistica

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Siena, 17 dicembre 2007 INDAGINE SULLA DOMANDA ABITATIVA ai fini della promozione dello Sviluppo Locale e dell'Edilizia Abitativa Presentazione dei risultati