Embed Size (px)
Citation preview
i
SKRIPSI - TB141328 PENILAIAN USAHA SEKTOR PROPERTI PADA KASUS PENGEMBANGAN USAHA PT. X SYAMSUL IRFAN S NRP 2511101027 Pembimbing Dr. Ir I Ketut Gunarta, M.T. Muhammad Saiful Hakim, S.E., M.M. JURUSAN MANAJEMEN BISNIS Fakultas Teknologi Industri Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya 2015
iii
SKRIPSI - TB141328 BUSINESS VALUATION IN PROPERTY SECTOR CASE STUDY OF PT. X’S DEVELOPMENT PLAN SYAMSUL IRFAN S NRP 2511101027 Supervisors Dr. Ir I Ketut Gunarta, M.T. Muhammad Saiful Hakim, S.E., M.M. DEPARTMENT OF BUSINESS MANAGEMENT Faculty of Industrial Technology Sepuluh Nopember Institute of Technology Surabaya 2015
LEMBAR PENGESAHAN
PE~ILAIAN USAHA SEKTOR PROPERTI
PADA KASUS PENGEWBA~GA~ USAHA PT. X
Oleh:
SYAMSUL IRFAN S NRP 2511101027
Diajukan untuk memenuhi salah satu syarat memperoleh
Gelar Sarjana Manajemen
Program Studi S-1 Jurusan Manajemen Bisnis
Fakultas Teknologi Industri
Jnstitut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya,
pada tanggal 21 Januari 2014
Disetujui oleh: Doscn Pembimbing Skripsi
Pembimbiog Pendamping
~z~ Muhammad Saiful Hakim, S.E., M.M.
NIP 198305052014041 00 l
vii
PENILAIAN USAHA SEKTOR PROPERTI PADA KASUS PENGEMBANGAN USAHA PT. X
Nama : Syamsul Irfan S NRP : 2511101027 Jurusan : Manajemen Bisnis Dosen Pembimbing : Dr. Ir. I Ketut Gunarta, M.T. Dosen Co-Pembimbing : Muhammad Saiful Hakim, S.E., M.M.
ABSTRAK
Penilaian usaha merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk menentukan nilai suatu usaha. Hampir semua kegiatan usaha dilakukan kegiatan penilaian, tak terkecuali pada bisnis properti. Pada bisnis properti dapat digunakan 2 (dua) jenis premis yaitu going concern value untuk properti (retained asset) dan liquidating value untuk properti (non retained asset), sehingga akan berpengaruh pada proses penilaian yang akan dilakukan. PT. X merupakan salah satu perusahaan properti yang memiliki rencana transaksi korporasi yaitu akuisisi. PT. X memiliki aset dan rencana pengembangan terhadap aset tersebut yang di dalamnya terdapat 2 (dua) karakteristik produk properti yang dikembangkan yaitu retained asset dan non retained asset. Aset tersebut rencananya akan diakuisisi oleh perusahaan lain, sehingga perlu dilakukan penilaian terhadap rencana pengembangan usaha PT. X pada aset tersebut. Dalam penelitian ini, penilaian usaha pengembangan PT. X dinilai dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu pendekatan pendapatan (income based approach) dan pendekatan pasar (market based approach). Pada pendekatan pendapatan digunakan metode discounted cash flow (DCF), yaitu dengan mendiskontokan arus kas bebas yang diperoleh dari model proyeksi keuangan dengan diskon faktor yaitu weighted average cost of capital (WACC). Sedangkan pada pendekatan pasar digunakan metode guideline publicly traded company, yaitu dengan mencari rata-rata PBV perusahaan sejenis yang dikalikan dengan ekuitas usaha. Dengan kedua pendekatan tersebut, maka diperoleh nilai dari pendekatan pendapatan yaitu Rp.430.583.134.810 dan nilai dari pendekatan pasar yaitu Rp.239.617.578.333. Sehingga nilai rekonsiliasi PT. X yang diperoleh dari kedua nilai tersebut dengan bobot 50% : 50% adalah Rp.335.100.356.572.
Kata kunci : Penilaian Usaha, Properti, Pendekatan Pendapatan, Pendekatan
Pasar
ix
BUSINESS VALUATION IN PROPERTY SECTOR CASE STUDY OF PT. X’S DEVELOPMENT PLAN
Name : Syamsul Irfan S NRP : 2511101027 Department : Business Management Supervisor : Dr. Ir. I Ketut Gunarta, M.T. Co-Supervisor : Muhammad Saiful Hakim, S.E., M.M.
ABSTRACT
Business valuation is a series of activities undertaken to determine the value of
a business. Almost all business activities are being assessed, including in the property business. In the real estate business, it may utilize 2 types of premises, that is the going concern value of the property (retained assets) and the liquidating value of the property (non-retained assets), so it will affect the assessment process that will be conducted. PT. X is one of the property companies which has a corporate transaction planning that is the acquisition plan. PT. X has the assets and development plans for the assets in which there are 2 characteristics of the products developed, that is retained and non-retained assets. Assets are planned to be acquired by another company, so that it is needed a proper assessment of the development plan of PT. X on the asset. In this study, assessment of development efforts of PT. X was assessed using 2 approaches, that is the income based approach and market based approach. In the income approach, it is used the discounted cash flow method (DCF), which is the free cash flows derived from the financial projection model with a discount factor is the weighted average cost of capital (WACC). While the market approach used methods of guideline publicly traded company, by finding the average PBV of similar companies multiplied by equity effort. With both approaches, the obtained value of the income approach is Rp.430.583.134.810 and value of the market approach is Rp.239.617.578.333. Therefore, the reconciliation value of PT. X obtained from these values with weights of 50%: 50% is Rp.335.100.356.572.
Keyword : Business Valuation, Property, Income Approach, Market Approach
xi
KATA PENGANTAR
Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan berkat, limpahan rahmat, hidayah, serta karunia-Nya kepada penulis
sehingga penulis dapat berhasil menyelesaikan Skripsi ini tepat pada waktunya.
Skripsi ini disusun untuk memenuhi syarat kelulusan pada Jurusan Manajemen
Bisnis, Fakultas Teknologi Industri, Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Surabaya. Selama proses pengerjaannya, banyak hambatan yang penulis alami.
Tetapi dengan bantuan, saran, dan dukungan dari semua pihak, hal tersebut dapat
teratasi. Pada kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-
besarnya kepada:
1. Allah SWT yang selalu memberikan nikmatnya, sehingga penulis dapat
menyelesaikan Skripsi ini dengan baik.
2. Orang tua penulis, Ibunda Suharti Suyuti dan Ayahanda Samsuddin Palulu,
serta keluarga besar penulis yang selalu memberikan dukungan dan doanya
kepada penulis dalam menyelesaikan Skripsi ini.
3. Bapak Dr. Ir. I Ketut Gunarta, M.T. selaku dosen pembimbing yang selalu
memberikan bimbingan, motivasi, arahan, dan dukungan selama proses
pengerjaan Skripsi ini.
4. Bapak Muhammad Saiful Hakim, S.E., M.M. selaku dosen co-pembimbing
yang juga selalu memberikan bimbingan dan arahan selama proses pengerjaan
Skripsi ini.
5. Bapak Imam Baihaqi, S.T., M.Sc., Ph.D. selaku Ketua Jurusan Manajemen
Bisnis.
6. Bapak Nugroho Priyo Negoro, S.T., S.E., M.T. selaku Sekretaris Jurusan
Manajemen Bisnis dan dosen wali penulis yang selama ini telah membantu dan
membimbing penulis dalam kegiatan akademis maupun non-akademis.
7. Segenap stakeholder Jurusan Manajemen Bisnis ITS yang telah memberikan
bantuan dari awal hingga akhir pelaksanaan Skripsi.
8. Keluarga Besar Suprim Studio, Pak Felix Andrian, Pak I Made Ronyastra, Mas
Ade Indriawan, Mas Ari Kurnia, Mas Aulia Rizal Waluyo, dan rekan-rekan
seperjuangan lainnya (Galih Mahendra Irawan, Gede Ardi Adzandi, Ezra
xii
Akwila, Muhammad Reza Suerman, Farid Kurniawan, Bramantyo, dan Edwin
Ardiansyah) yang telah memberikan bantuan dan sebagai teman berdiskusi.
9. Keluarga seperantauan Rudall dan Radar (Kak Andi Ichsan Mahardika, Kak
Haerul Ahmadi, Kak Andi Rosman Nuryadin, Kak Yassir Arafat, Kak,
Muhammad Muflih, Muhammad Ramadhan, Kak Andi Srirahayu, Kak Andi
Asrafiani Arafah, Kak Andi Indra Wulansari, dan Winda Dwi Putri) yang
selalu memberi bimbingan, bantuan, dukungan kepada penulis, dan terima
kasih telah menjadi keluarga dalam menjalani perjuangan di Surabaya ini.
10. Sahabat seperjuangan, Hanif Pradipta Nur Shalih, Anggoro Ary Nugroho, dan
Dony Indra Gupala.
11. Keluarga Besar Mahasiswa Manajemen Bisnis 2011.
12. Keluarga Besar Mahasiswa Teknik Industri 2011 (Veresis).
13. Teman-teman Manajemen Bisnis 2012, 2013, dan 2014.
14. Rekan-rekan PSMI yang selalu memberikan fasilitas dan bantuan dalam
menyelesaikan skripsi ini.
15. Keluarga Besar Atlantis Smudama, khususnya Atlantis Surabaya
(Syamsualam Syamsuddin, Hery Nugroho, Bagus Agwin Palandang, dan
Jimmy Sa’pang Paembonan), serta teman seperjuangan TMM Atlantis (Dian
Suciati Annisa dan Andi Heynom Dala Rifat).
16. Keluarga Besar IKA Smudama Surabaya.
17. Semua pihak yang telah membantu penulis dalam melaksanakan maupun
menyelesaikan Skripsi ini, yang namanya tidak dapat penulis tuliskan satu per
satu.
Penulis menyadari bahwa laporan ini masih sangat jauh dari kesempurnaan,
oleh karena itu penulis meminta maaf sebelumnya terhadap kekurangan tersebut
dan penulis sangat terbuka terhadap kritik maupun saran untuk dapat memperbaiki
laporan ini agar laporan ini dapat lebih baik lagi kedepannya.
Surabaya, 17 Januari 2015
Penulis
xiii
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ....................................................................................... xi
DAFTAR ISI ................................................................................................... xiii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................ xv
DAFTAR TABEL .......................................................................................... xvii BAB I PENDAHULUAN .................................................................................. 1
1.1 Latar Belakang....................................................................................... 1
1.2 Perumusan Masalah ............................................................................... 3
1.3 Tujuan Penelitian ................................................................................... 3
1.4 Manfaat Penelitian ................................................................................. 3
1.5 Ruang Lingkup Penelitian ...................................................................... 3
1.6 Sistimatika Penulisan ............................................................................. 4
BAB II LANDASAN TEORI ............................................................................. 7 2.1 Bisnis Properti ....................................................................................... 7
2.1.1 Definisi Bisnis Properti ................................................................... 7
2.1.2 Proses Bisnis Properti ..................................................................... 9
2.2 Konsep Nilai dan Penilaian Usaha ....................................................... 10
2.2.1 Pendekatan Aset (Asset Based Approach) ..................................... 11
2.2.2 Pendekatan Pasar (Market Based Approach) ................................. 12
2.2.3 Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) ....................... 13
2.3 Premis Nilai ......................................................................................... 18
2.3.1 Going Concern Value ................................................................... 18 2.3.2 Liquidating Value ......................................................................... 18
2.4 Penelitian Sebelumnya ......................................................................... 19
BAB III METODOLOGI PENELITIAN ....................................................... 21
3.1 Tahapan Pendahuluan .......................................................................... 22
2.2 Tahapan Pengumpulan Data ................................................................. 22
3.3 Tahapan Pengolahan Data .................................................................... 22
3.1.1 Pendekatan Pendapatan ................................................................. 23
3.1.2 Pendekatan Pasar .......................................................................... 23 3.4 Tahapan Analisis dan Pembahasan ....................................................... 24
3.5 Tahapan Kesimpulan dan Saran ........................................................... 24
xiv
BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA ............................ 25
4.1 Kondisi Perekonomian Indonesia ......................................................... 25
4.1.1 Pertumbuhan Ekonomi .................................................................. 25
4.1.2 Tingkat Inflasi dan Suku Bunga BI ............................................... 26
4.1.3 Investasi Bebas Risiko .................................................................. 27
4.1.3 Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) ........................................ 28
4.1.5 Proyeksi Perkembangan Sektor Properti........................................ 29
4.2 Gambaran Umum Perusahaan .............................................................. 30 4.2.1 Profil Perusahaan .......................................................................... 30
4.2.2 Proyek Pengembangan Usaha PT. X ............................................. 30
4.3 Penilaian Usaha ................................................................................... 33
4.3.1 Pendekatan Pendapatan ................................................................. 34
4.3.2 Pendekatan Pasar .......................................................................... 43
4.3.3 Nilai Rekonsiliasi ......................................................................... 45
BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN ...................................................... 46
5.1 Analisis Nilai Usaha ............................................................................ 47
5.2 Analisis Sensitivitas ............................................................................. 48 BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN ........................................................... 51
6.1 Kesimpulan .......................................................................................... 51
6.2 Saran ................................................................................................... 51
DAFTAR PUSTAKA ...................................................................................... xix
xvii
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Kredit Bank Umum untuk Pemilikan Properti....................................... 2
Tabel 2.1 Klasifikasi Properti dan Contohnya ...................................................... 8
Tabel 2.2 Perbandingan dengan Penelitian Sebelumnya ..................................... 20
Tabel 4.1 Obligasi Negara .................................................................................. 28
Tabel 4.2 Klasifikasi Produk Properti yang Dikembangkan PT. X ...................... 30
Tabel 4.3 Tipe dan Jumlah Produk Residensial .................................................. 32
Tabel 4.4 Tipe Tenant pada Mall ........................................................................ 33
Tabel 4.5 Jadwal Pengembangan Properti .......................................................... 36
Tabel 4.6 Asumsi Pengembangan Residensial .................................................... 37
Tabel 4.7 Asumsi Pengembangan Rumah Toko (Ruko)...................................... 37
Tabel 4.8 Asumsi Pengembangan Apartemen .................................................... 38
Tabel 4.9 Asumsi Pengembangan Mall .............................................................. 38
Tabel 4.10 Asumsi Pengelolaan Sangon ............................................................. 39
Tabel 4.11 Model Free Cash Flow ..................................................................... 40
Tabel 4.12 Contoh Lembar Kerja pada Model Keuangan ................................... 41
Tabel 4.13 Proyeksi Laba Rugi Konsolidasi ....................................................... 42
Tabel 4.14 Proyeksi Arus Kas Konsolidasi ......................................................... 42
Tabel 4.15 Proyeksi Neraca Konsolidasi ............................................................ 43
Tabel 4.16 Data Keuangan Perusahaan Pembanding .......................................... 44
Tabel 4.17 Nilai Usaha Rekonsiliasi ................................................................... 45
xv
DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Ruang Lingkup Penilaian Usaha ..................................................... 10
Gambar 3.1 Flow Chart Metodologi Penelitian .................................................. 21
Gambar 4.1 Grafik PDB dan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia .......................... 26
Gambar 4.2 Grafik Inflasi dan BI Rate ............................................................... 27
Gambar 4.3 Grafik Pergerakan IHSG ................................................................. 29
Gambar 5.1 Grafik Analisis Sensitivitas terhadap Nilai Usaha ........................... 49
xix
DAFTAR PUSTAKA
BI. (2011). Berita Properti Tahun 2011. Jakarta: Bank Indonesia.
Bodie, Z., Kane, A., & Marcus, A. J. (2014). Manajemen Portofolio dan Investasi (9 ed.). Jakarta: Salemba Empat.
Boston. (2014). Classification, What are the classes of property? Retrieved 14 November, 2014, from http://www.cityofboston.gov/assessing/Propclass.asp
Dukes, W. P. (2006). Business Valuation Basics for Attorneys. Journal of Business Valuation and Economic Loss Analysis, Vol. 1.
Gitman, L. J., & Zutter, C. J. (2012). Principles of Managerial Finance (3 ed.). Essex: Pearson Education Limited.
Gunarta, I. K. (2014). Konsep Dasar dan Aplikasi Penilaian Bisnis. Jurusan Manajemen Bisnis. Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Surabaya.
Hening, E. A. (2012). Analisia Nilai Agunan Rumah Tinggal Jl. Rangkah VI Tambaksari Surabaya. (Tugas Akhir), Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya.
Hidayati, W., & Harjanto, B. (2003). Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE Yogyakarta.
IAI. (2013). Standar Akuntansi Keuangan Entitas Tanpa Akuntabilitas Publik. Jakarta: Ikatan Akuntansi Indonesia.
IDX. (2011). Penilaian Saham Perseroan. http://www.idx.co.id/Portals/0/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/201112/C863164E-C023-403E-83F6-ADB5D60B10CB.PDF
Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 16 (revisi 2011) tentang Aset Tetap (2011).
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 125/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik (2008).
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 101/PMK.01/2014 tentang Penilai Publik (2014).
Kay, A. I., Noland, R. B., & DiPetrillo, S. (2014). Residential property valuations near transit stations with transit-oriented development. Journal of Transport Geography, 39(0), 131-140.
Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor: KEP-394/BL/2008 tentang Independensi Penilai yang Melakukan Kegiatan di Pasar Modal (2008).
xx
Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor: KEP-478/BL/2009 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Properti di Pasar Modal (2009).
Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-196/BL/2012 tentang Pedoman Penilaian dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal (2012a).
Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor: KEP-372/BL/2012 tentang Pendaftaran Penilai yang Melakukan Kegiatan di Pasar Modal (2012b).
Nelling, E. (2011). Business Valuation Demiystified. United States of America: McGraw-Hill Companies.
OJK. (2014). Statistik Perbankan Indonesia Vol. 12, No. 9, Agustus 2014. Jakarta: Otoritas Jasa Keuangan.
Pinkasovitch, A. (2011). How to Value a Real Estate Investment Property. Retrieved 10 November, 2014, from http://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/11/valuing-real-estate.asp
Prawoto, A. (2004). Penilaian Usaha. Yogyakarta: BPFE Yogyakarta.
Prawoto, A. (2014). Penilaian Properti dan Usaha Indonesia. Retrieved 10 November, 2014, from http://penilaiindonesia.com/
Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 5/KPTS/BK4PN/1995 tanggal 23 Juni 1995 (1995).
Reeve, J. M., Warren, C. S., Duchac, J. E., Wahyuni, E. T., Soepriyanto, G., Jusuf, A. A., & Djakman, C. D. (2009). Pengantar Akuntansi Adaptasi Indonesia (Vol. 1). Jakarta: Salemba Empat.
Massachusetts Department of Revenue Division of Local Services, Property Type Classification Codes Revised March 2014 (2014).
Suliyanto. (2010). Studi Kelayakan Bisnis Pendekatan Praktis. Yogyakarta: Penerbit Andi.
Supriyanto, H. (2011). Penilaian Properti Tujuan PBB. Jakarta: Indeks.
TribunJabar. (2014). Pertumbuhan Properti Indonesia Nomor 1 di Asia Tenggara. Retrieved 11 November, 2014, from http://jabar.tribunnews.com/2014/03/17/pertumbuhan-properti-indonesia-nomor-1-di-asia-tenggara
Valčić, S. B., Crnković-Stumpf, B., & Katunar, J. (2013). Business Valuation in Oil & Gas Industry: New Challenges. Paper presented at the Information & Communication Technology Electronics & Microelectronics (MIPRO), 2013 36th International Convention, Opatija.
xxi
Waluyo, A. R. (2014). Optimasi Capital Structure untuk Peningkatan Nilai Perusahaan pada PT. X dengan Pendekatan Fuzzy Goal Programing. (Tugas Akhir), Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya.
Wirtz, H. (2012). Valuation of Intellectual Property: A Review of Approaches and Methods International Journal of Business and Management, Vol. 7, 8.
BIOGRAFI PENULIS
Penulis bernama lengkap Syamsul Irfan S merupakan
mahasiswa Manajemen Bisnis ITS yang berasal dari
Sulawesi Selatan, tepatnya Kabupaten Gowa. Penulis
adalah anak pertama dari pasangan Samsuddin Palulu
dan Suharti Suyuti. Penulis telah menempuh pendidikan
formal di SDN Bontokasmase, SMPN 1 Sungguminasa,
dan SMAN 2 Tinggimoncong.
Penulis memiliki ketertarikan di bidang manajemen
keuangan, manajemen pemasaran, dan entrepreneurship.
Selain itu penulis juga memiliki hobi futsal, travelling, fotografi, dan desain grafis.
Selama menempuh pendidikan S1, penulis aktif dalam organisasi internal maupun
eksternal kampus seperti Board of Commisioner Business Management Student,
IKAMI Sulsel Cabang Surabaya, dan GenBI. Penulis dapat dihubungi melalui
email di [email protected].
1
BAB I PENDAHULUAN
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai latar belakang penelitian, masalah
yang akan dibahas dalam penelitian yang dilakukan, tujuan dan manfaat yang
diperoleh dari penelitian ini, ruang lingkup penelitian yang terdiri dari batasan dan
asumsi yang digunakan, dan sistematika penulisan laporan penelitian.
1.1 Latar Belakang
Penilaian merupakan suatu kegiatan yang dilakukan untuk menentukan
nilai suatu obyek. Obyek dari penilaian adalah perusahaan dengan tujuan
penilaian yang telah diatur dalam Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar
Modal dan Lembaga Keuangan Nomor: KEP-372/BL/2012, seperti penilaian
perusahaan dan/atau badan usaha, penilaian penyertaan dalam perusahaan,
pemberian pendapat kewajaran atas transaksi, ataupun penyusunan studi
kelayakan proyek dan usaha. Terdapat 3 (tiga) pendekatan dasar yang biasa
digunakan dalam melakukan kegiatan penilaian menurut (Dukes, 2006) yaitu
pendekatan aset (asset based approach), pendekatan pasar (market based
approach), dan pendekatan pendapatan (income based approach). Segala
regulasi terkait penilaian telah diatur dan diawasi oleh Badan Pengawas Pasar
Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK) atau yang saat ini diambil
alih oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Hampir setiap sektor bisnis memerlukan suatu kegiatan penilaian.
termasuk bisnis properti. Bisnis properti tidak terlepas dari regulasi yang
berlaku di Indonesia. Sehingga setiap aktivitas perusahaan pengembang
properti yang memerlukan kegiatan penilaian sesuai regulasi yang berlaku,
maka dibutuhkan kegiatan penilaian untuk menilai aktivitas perusahaan
tersebut, seperti penyusunan studi kelayakan proyek dan usaha, penilaian
instrumen keuangan, ataupun pemberian pendapat kewajaran atas transaksi.
Di Indonesia pengembangan properti sangat pesat, terbukti Indonesia
memimpin Asia Tenggara (ASEAN) dalam daftar negara dengan
pertumbuhan properti hunian tertinggi sepanjang 2013. Menurut daftar
Global House Price Index keluaran Knight Frank dalam TribunJabar (2014),
Indonesia tercatat mengalami pertumbuhan harga rumah tahunan dua digit,
2
yakni sebesar 11,5 persen pada kuartal keempat 2013 dari periode yang sama
tahun sebelumnya. Posisi Indonesia jauh di atas Malaysia (10,1%), dan
Singapura (1,9%).
Selain itu, peningkatan pengembangan properti di Indonesia dapat dilihat
dari jumlah penyaluran kredit perbankan pada sektor properti. Menurut Data
Statistik Perbankan Indonesia yang dikeluarkan oleh Otoritas Jasa Keuangan
(OJK), data perkreditan untuk kredit pemilikan properti mengalami
peningkatan dalam beberapa tahun terakhir. Seperti pada kredit untuk
pemilikan rumah tinggal yang terus mengalami peningkatan. Jumlah kredit
pemilikan rumah tinggal terus mengalami peningkatan hingga bulan Agustus
2014 tahun berjalan, pada tahun 2011 ke 2012 terjadi peningkatan 19,71%
dan 27,09% dari tahun 2012 ke tahun 2013. Berikut adalah data angka kredit
bank umum untuk beberapa jenis pemilikan properti: Tabel 1.1 Kredit Bank Umum untuk Pemilikan Properti
Penilaian usaha pada sektor properti sedikit berbeda dengan penilaian
usaha pada sektor lainnya. Hal tersebut disebabkan oleh adanya perbedaan
asumsi nilai (premis) yang digunakan dalam penentuan nilai pada sektor
properti. Pada bisnis properti memungkinkan 2 (dua) jenis premis nilai yang
digunakan yaitu going concern value untuk properti yang memiliki
kemampuan entitas operasional dalam jangka waktu yang sangat lama
(retained asset) dan liquidating value untuk properti yang ditujukan untuk
dijual (non retained asset). Akan tetapi tidak semua usaha properti terdapat 2
(dua) jenis premis tersebut.
PT. X merupakan salah satu perusahaan properti yang memiliki rencana
transaksi korporasi yaitu akuisisi. PT. X memiliki aset dan rencana
pengembangan terhadap aset tersebut yang di dalamnya terdapat 2 (dua)
karakteristik produk properti yang dikembangkan yaitu retained asset dan
non retained asset. Aset tersebut rencananya akan diakuisisi oleh perusahaan
2011 2012 2013 2014*
Pemilikan rumah tinggal 176,659 211,476 268,764 292,586 Pemilikan flat atau apartemen 5,573 10,275 12,024 13,032 Pemilikan ruko atau rukan 15,207 19,988 24,979 25,679 Sumber: OJK *data hingga Agustus 2014
angka dalam Miliar RupiahJenis Penerima Kredit
3
lain, sehingga perlu dilakukan penilaian terhadap rencana pengembangan
usaha PT. X pada aset tersebut.
1.2 Perumusan Masalah
Masalah yang ingin diselesaikan dalam penelitian ini adalah bagaimana
menentukan nilai dari pengembangan usaha PT. X yang memiliki
karakteristik kombinasi retained asset dan non retained asset?.
1.3 Tujuan Penelitian
Berdasarkan perumusan masalah di atas, maka tujuan yang ingin dicapai
pada penelitian skripsi ini adalah menilai rencana pengembangan usaha PT.
X dengan kombinasi retained asset dan non retained asset.
1.4 Manfaat Penelitian
Manfaat yang diperoleh dari penelitian ini terbagi atas manfaat bagi
perusahaan, manfaat bagi penulis, dan manfaat bagi penelitian selanjutnya:
Manfaat Bagi Perusahaan
Perusahaan akan memperoleh gambaran nilai usaha untuk pengembangan
usaha yang dilakukan.
Manfaat Bagi Penulis
Penelitian ini memberikan manfaat bagi penulis dalam pengaplikasian
keilmuan yang menjadi ketertarikan penulis.
Manfaat Bagi Pembaca
Hasil penelitian ini akan memberikan pengetahuan dan wawasan untuk
pembaca. Selain itu penelitian ini akan bermanfaat bagi penelitian-penelitian
selanjutnya, khususnya dalam bidang penilaian usaha properti.
1.5 Ruang Lingkup Penelitian
Ruang lingkup penelitian yang digunakan dalam penelitian terdiri dari
batasan dan asumsi.
4
Batasan
1. Obyek yang digunakan adalah proyek pengembangan usaha milik PT. X
yang berlokasi di Jawa Barat.
2. Properti yang dimaksudkan dalam penelitian ini adalah real property (real
estate).
Asumsi
1. Asumsi makro yang ditetapkan di antaranya yaitu asumsi pajak, asumsi
tingkat suku bunga kredit, pertumbuhan biaya, dan pertumbuhan harga
setiap tahun yang merupakan justifikasi berdasarkan data eksternal yang
diperoleh.
2. Asumsi mikro yang digunakan dalam penelitian ini mengikuti asumsi
yang terdapat dalam business plan proyek pengembangan perusahaan.
1.6 Sistimatika Penulisan
Pada subbab ini akan dijelaskan mengenai susunan penulisan yang
digunakan dalam laporan penelitian ini. Berikut adalah susunan penulisan
tersebut.
BAB I PENDAHULUAN
Bab ini berisi latar belakang diadakannya penelitian, rumusan masalah,
tujuan penelitian, manfaat yang akan diperoleh, ruang lingkup penelitian yang
terdiri dari batasan dan asumsi, serta sistematika penulisan dari penelitian ini.
BAB II LANDASAN TEORI
Bab ini berisi landasan awal dari penelitian dengan menggunakan
berbagai studi literatur yang membantu penulis untuk menentukan metode
yang sesuai dengan permasalahan yang dihadapi.
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
Bab ini berisi metodologi penelitian yang terdiri dari tahapan-tahapan
yang akan dilakukan oleh penulis dalam melakukan penelitian, agar dapat
berjalan secara sistematis, terstruktur, dan terarah.
5
BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA
Bab ini berisi pengumpulan data, baik data yang diperoleh dari pihak
internal perusahaan maupun data eksternal. Kemudian data tersebut diolah
dengan menggunakan asumsi yang ditetapkan untuk melakukan penilaian
usaha dengan masing-masing pendekatan yang telah ditentukan.
BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Bab ini membahas analisis dan pembahasan hasil dari pengolahan data
yang telah dilakukan pada tahap sebelumnya.
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai kesimpulan dari penelitian yang
telah dilakukan, untuk menjawab tujuan penelitian dan akan diberikan saran,
serta dapat menjadi referensi bagi penelitian selanjutnya.
6
(Halaman ini sengaja dikosongkan)
7
BAB II LANDASAN TEORI
Pada bab ini akan dibahas mengenai konsep-konsep serta teori yang
digunakan sebagai acuan dan tinjauan penulis dalam melaksanakan dan
menyelesaikan penelitian ini.
2.1 Bisnis Properti
Untuk mengetahui karakteristik dari bisnis properti, yang perlu diketahui
dari bisnis properti itu sendiri adalah definisi dari bisnis properti dan proses
bisnis properti.
2.1.1 Definisi Bisnis Properti
Menurut Menurut Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan
Rakyat No. 5/KPTS/BK4PN/1995 tanggal 23 Juni 1995 dalam
(Waluyo, 2014), properti (real properti) didefinisikan sebagai tanah
hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan
pembangunan (pasal 1 angka 4). Sedangkan menurut Supriyanto
(2011), properti merupakan konsep hukum/nonfisik seperti bukti
kepemilikan hak berupa sertifikat tanah atau sejenisnya.
Secara umum, properti dapat diklasifikasikan menjadi 4 (empat)
jenis berdasarkan tujuan penggunaannya yaitu residential, open
space, commercial, dan industrial (Boston, 2014). Klasifikasi
tersebut biasa digunakan dalam melakukan penilaian terhadap obyek
properti seperti penentuan nilai properti ataupun penilaian pajak
terhadap properti. Setiap klasifikasi memiliki turunan produk
properti seperti tabel 2.1 berikut:
8
Tabel 2.1 Klasifikasi Properti dan Contohnya
Sumber: Massachusetts Department of Revenue Division of Local Services (2014)
Classification Class Sub Class ExamplesResidences Single Family, Condominium, Mobile
Home, etc.ApartmentNon-Transient Group Rooming and Boarding House,
Dormitories, etc.Vacant Land in Residential ZoneOther Child Care FacilitiesOpen Land in Residential Area Residential Open Land, Underwater
Land in Residential AreaOpen Land in Rular Area Non-ProductivityAgricultural Land,
Non-Productivity Vacant LandOpen Land in Commercial Area Commercial Vacant Land,
Underwater Land in Commercially Zone Area
Open Land in Industrial Area Industrial Vacant Land, Underwater Land in Industrial Area
Forest LandProductivity Land Pasture, Productivity Woodland, etc.Non-Productivity Land
Wet Land, Scrub Land, Rock Land
Recreation Land Hiking, Golfing, Swimming Area, etc.Transient Group Quarters Hotels, Motels, Inns, etc.Storage Warehouses and Distribution Facilities
Trucking Terminals, Warehouse, etc.
Retail Trade Shopping Centers/Malls, Supermarkets, Eating and Drinking
Office Building General Office Buildings, Bank Buildings, Medical Office Buildings
Public Service Properties Educational Properties, Bus Transportation Facilities and Related Properties, etc.
Cultural and Entertainment Properties Museums, Art Galleries, etc.Indoor Recreational Facilities Swimming Pools, Gymnasiums, etc.Outdoor Recreational Properties Golf Courses, Tennis Courts, etc.Vacant Land Developable Land, Potentially
developable Land, Undevelopable Manufacturing and Processing Buildings for manufacturing
operations, Warehouses for storage of manufactured products etc.
Mining and Quarrying Sand and Gravel, Gypsum, etc.Utility Properties Tanks, Liquid Natural Gas Tanks, etc.Utility Properties - Communication Telephone Exchange Stations,
Telephone Relay Towers, etc.Vacant Land - Accessory to Industrial Property
Developable Land, Potentially developable Land, Undevelopable
Electric Generation Plants Electric Generation Plants,
Residential
Open Space
Commercial
Industrial
Agricultural/Holticultural
9
Bisnis properti merupakan bisnis yang sangat unik, nilai dari
properti dipengaruhi oleh banyak hal. Salah satu faktor yang sangat
mempengaruhi nilai dari properti adalah lokasi. Selain itu beberapa
faktor lain yang memiliki pengaruh terhadap properti yaitu faktor
sosial masyarakat, ekonomi, permintaan dan penawaran, kompetitor,
dan substitusi (Supriyanto, 2011).
2.1.2 Proses Bisnis Properti
Bisnis properti merupakan bisnis yang unik dan kompleks
dikarenakan ragam pengembangannya yang sangat banyak. Ada
yang berupa pengalihan aset berupa penjualan bangunan residensial,
komersial, ataupun industrial, ada juga yang berupa penjualan
landed area, dan ada aset yang menghasilkan pendapatan dari proses
operasional berupa sewa properti dan lainnya (Waluyo, 2014).
Keunikan properti tersebut terletak pada premis nilai yang
digunakan pada suatu produk properti dalam sebuah proyek
pengembangan berbeda-beda. Pada sektor properti kedua premis
nilai digunakan, yaitu going concern value untuk properti yang
memiliki kemampuan entitas operasional dalam jangka waktu yang
lama (retained asset) dan liquidating value untuk properti yang
ditujukan untuk dijual kepada konsumen (non retained asset).
Sehingga dengan adanya perbedaan dasar pemikiran (premise)
penentuan nilai ini, maka akan berpengaruh pada proses penilaian/
valuasi perusahaan.
Dalam proses pengembangan properti, terdapat 3 (tiga) tahapan
pengembangan dalam perspektif keuangan yaitu pra-konstruksi,
konstruksi, dan komersialisasi. Akan tetapi, pada kasus di lapangan
sering kali terjadi adanya lebih dari satu tahapan terjadi pada waktu
yang sama, sehingga setiap tahapan tidak memiliki urutan yang
pasti. Misal pada tahapan pra-konstruksi perumahan, pada tahapan
ini juga biasanya telah berlangsung tahap komersialisasi.
Dikarenakan pada tahapan tersebut, pengembang (developer)
membutuhkan dana tambahan untuk melakukan pengembangan.
10
Dana tersebut didapatkan dari pembayaran uang muka konsumen
(tahap komersialisasi).
2.2 Konsep Nilai dan Penilaian Usaha
Menurut Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga
Keuangan Nomor: Kep-196/BL/2012, nilai adalah perkiraan harga yang
diinginkan oleh penjual dan pembeli atas suatu barang atau jasa dan
merupakan jumlah manfaat ekonomi berdasarkan nilai pasar wajar yang akan
diperoleh dari obyek penilaian pada tanggal penilaian (cut off date). Nilai
bukanlah fakta, melainkan opini (pendapat) seseorang atau kelompok
terhadap suatu obyek (Supriyanto, 2011). Nilai tidak dapat berdiri sendiri,
sehingga harus diikuti dengan kata lain agar menjadi frasa seperti nilai pasar,
nilai likuidasi, dan lainnya.
Menteri Keuangan Republik Indonesia (2008) mendefinisikan penilaian
adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan Standar
Penilaian Indonesia. Sedangkan penilaian usaha menurut Keputusan Ketua
Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor: Kep-
196/BL/2012 adalah adalah kegiatan atau proses untuk menghasilkan suatu
opini atau perkiraan atas nilai pasar wajar obyek penilaian. Penilaian ini
digunakan oleh para pelaku bisnis atau investor untuk menentukan nilai
berupa harga yang akan mereka bayarkan, atau mereka terima dari transaksi
obyek penilaian tersebut.
Gambar 2.1 Ruang Lingkup Penilaian Usaha
11
Menurut Dukes (2006), terdapat 3 (tiga) pendekatan utama yang
digunakan dalam melakukan penilaian usaha yaitu pendekatan aset (asset
based approach), pendekatan pasar (market based approach), dan
pendekatan pendapatan (income based approach).
2.2.1 Pendekatan Aset (Asset Based Approach)
Menurut Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan Nomor: Kep-196/BL/2012, pendekatan aset
(asset based approach) adalah adalah pendekatan penilaian
berdasarkan laporan keuangan historis obyek penilaian yang telah
diaudit, dengan cara menyesuaikan seluruh aset dan kewajiban
menjadi nilai pasar wajar sesuai dengan Premis Nilai yang
digunakan dalam penilaian usaha. Dalam pendekatan ini terdapat 2
(dua) metode yang dapat dipakai untuk menetapkan nilai dari suatu
bisnis, yaitu:
a. Metode Kapitalisasi Kelebihan Pendapatan (Excess Earning
Method)
Pendapatan yang dihasilkan oleh suatu perusahaan atau badan
usaha adalah kontribusi produktif dari aset yang dimiliki
perusahaan baik berwujud maupun tak berwujud. Setiap
kelebihan imbal balik (excess return atau earning) di atas imbal
balik wajar (normal return) untuk aset berwujud, merupakan
hasil atau kontribusi dari aset tak berwujud secara kolektif dan
dianggap sebagai imbal balik untuk aset tak berwujud kolektif
tersebut. Penilaian secara kolektif aset tak berwujud diperoleh
dengan mengkonversi (mengkapitalisasi) kelebihan pendapatan
atau imbal balik tersebut, dengan tingkat kapitalisasi yang
relevan dan yang diperhitungkan untuk aset tak berwujud.
b. Metode Penyesuaian Aset Bersih (PAB) (Adjusted Net Asset
Method), Adjusted Book Value Method (ABVM), Net Asset
Valuation Method (NAVM), dan Assets Accumulation Method
(AAM)
12
Metode ini didasarkan atas pendekatan neraca, berdasarkan
metode ini nilai seluruh komponen aset dan hutang disesuaikan
menurut nilai pasarnya, kecuali untuk kas dan setara kas karena
dianggap telah menggambarkan nilai pasarnya. Aset lancar juga
harus dinilai dengan menghitung nilai buku piutang usaha
disesuaikan dengan mengurangkan bagian yang diperkirakan
tidak dapat tertagih oleh perusahaan. Aset tetap seperti tanah,
bangunan, kendaraan dan mesin-mesin dinilai dengan
mengaplikasikan metode penilaian properti. Demikian juga
dengan aset tidak berwujud (intangible assets) juga harus
dihitung dengan cara menganalisa nilai pasar aset tidak
berwujud tersebut satu per satu.
2.2.2 Pendekatan Pasar (Market Based Approach)
Dalam Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan Nomor: Kep-196/BL/2012, dijelaskan bahwa
pendekatan pasar (market based approach) merupakan pendekatan
penilaian dengan cara membandingkan obyek penilaian dengan
obyek lain yang sebanding dan sejenis serta telah memiliki harga
jual.
Melalui pendekatan pasar, terlebih dahulu harus dilakukan
perbandingan terhadap perusahaan yang sepadan dan sebanding baik
yang ada di pasar modal maupun di luar pasar modal, lalu dilakukan
perhitungan banding antara nilai pasar saham perusahaan yang
dinilai dengan variabel perusahaan pembanding. Variabel yang jadi
pembanding biasanya seperti perputaran penjualan dan ekuitas. Aset
tidak berwujud tidak perlu dinilai secara khusus karena nilai pasar
yang terbentuk dianggap sudah merefleksikan kontribusi dari aset
tidak berwujud tersebut.
Dalam pendekatan ini terdapat 2 metode yang dapat dipakai
untuk menetapkan nilai dari suatu bisnis, yaitu:
a. Metode Perusahaan Terbuka sebagai Pembanding (Guideline
Publicly Traded Company Method)
13
Metode ini dilakukan dengan cara mengaplikasikan market
multiple perusahaan publik yang sejenis (misal: P/BV Rasio)
dan kemudian menerapkan rasio tersebut kepada perusahaan
yang dinilai. Nilai yang dihasilkan dari metode ini adalah
indikasi nilai minoritas.
b. Metode Pembanding Perusahaan Merger dan Akuisisi
(Guideline Merged and Acquired Company Method)
Merupakan variasi dari metode pembanding perusahaan
terbuka, di mana pembanding yang digunakan adalah transaksi
saham mayoritas, umumnya merupakan kepemilikan mutlak,
perusahaan pembanding dapat bersifat terbuka maupun tertutup.
Metode ini mengaplikasikan berbagai transaksi saham
pengendali dengan variabel keuangan fundamental perusahaan
yang dinilai. Indikasi nilai yang dihasilkan dari metode ini
adalah indikasi nilai mayoritas.
2.2.3 Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach)
Menurut Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan Nomor: Kep-196/BL/2012, pendekatan
pendapatan (income based approach) adalah pendekatan penilaian
dengan cara mengonversi manfaat ekonomis atau pendapatan yang
diperkirakan akan dihasilkan oleh Obyek Penilaian dengan tingkat
diskonto tertentu.
Dalam penelitian ini, pendekatan yang dilakukan adalah
pendekatan pendapatan (income based approach). Pendekatan ini
bertujuan untuk menentukan nilai pasar wajar dengan cara
mengalikan aliran keuntungan yang dihasilkan oleh perusahaan yang
bersangkutan dengan tingkat kapitalisasinya (capitalization rate).
Tingkat kapitalisasi (capitalization rate) digunakan untuk
menentukan present value dari nilai pengembalian yang diharapkan
(expected return) dari sebuah bisnis. Pada umumnya, tingkat
kapitalisasi didefinisikan sebagai hasil yang diperlukan untuk
14
menarik minat investor dalam sebuah investasi tertentu dengan
mengetahui risiko-risiko yang berkaitan dengan investasi tersebut.
Pendekatan ini mengasumsikan bahwa suatu bisnis akan
berjalan terus (on gong concern bussines). Dalam pendekatan ini
terdapat 2 metode yang dapat dipakai untuk menetapkan indikasi
nilai dari suatu bisnis, yaitu:
a. Metode Kapitalisasi Pendapatan (Capitalization of Income
Method)
Metode yang mendasarkan pada satu angka pendapatan
yang dianggap mewakili kemampuan di masa mendatang dari
suatu perusahaan atau business intertest yang dinilai dibagi
dengan suatu tingkat kapitalisasi atau dikalikan dengan faktor
kapitalisasi menjadi suatu indikasi nilai dari perusahaan atau
business interest.
b. Metode Diskonto Arus Kas (Discounted Cash Flow)
Suatu teknik pembuatan model keuangan yang didasarkan
pada asumsi prospek arus kas suatu properti atau usaha. Sebagai
metode yang dapat diterima dalam pendekatan pendapatan,
analisis DCF melibatkan proyeksi arus kas untuk satu periode,
baik untuk menilai properti operasional, properti pengembangan
atau bisnis. Proyeksi arus kas tersebut memerlukan diskonto
pasar yang berlaku saat ini untuk mendapatkan indikasi nilai
kini dari arus kas dalam kaitannya dengan properti atau bisnis.
Metode ini didasarkan pada perhitungan pendapatan
mendatang (future return) dari perusahaan yang sedang
berjalan. Pendapatan mendatang yang dimaksud adalah dari
arus kas bebas perusahaan (free cash flow) setelah ditambah
atau dikurangi dengan peningkatan atau pengurangan
kewajiban. Free cash flow didasarkan pada laba bersih ditambah
dengan pengeluaran non cash (non cash charge), kemudian
dikurangi investasi pada modal kerja dan aset tetap (capital
expenditure). Hasil dari free cash flow kemudian didiskonto
15
dengan tingkat diskonto sehingga diperoleh nilai kini dari free
cash flow.
Analisis menggunakan discounted cash flow merupakan
cara yang paling teliti untuk melakukan penilaian usaha. Untuk
mencari discounted cash flow, membutuhkan perhitungan dari
free cash flow obyek penilaian. Setelah mengetahui free cash
flow untuk setiap periode, kemudian dilakukan perhitungan net
present value untuk masing-masing periode. Untuk mengetahui
nilai discount rate yang sesuai bagi obyek penilaian, maka perlu
dilakukan perhitungan weighted average cost of capital
(WACC) yang akan digunakan sebagai discount rate atau
tingkat diskonto dari nilai yang diperoleh.
2.2.3.1 Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Rata-rata modal tertimbang atau yang biasa dikenal dengan
Weighted average cost of capital (WACC) merupakan tingkat
imbal hasil untuk setiap komponen kapital dinamakan biaya
komponen (component cost), dan biaya kapital untuk
menganalisa keputusan-keputusan investasi atau capital
budgeting (Suwanto, 2013). Rumus umum WACC dapat
dituliskan sebagai berikut:
푊퐴퐶퐶 = (푘 푥 푊 ) + (푘 [1− 푡] 푥 푊 ) (1)
푘 = Biaya ekuitas kapital biasa
푘 = Biaya utang kapital
푊 = Persentase ekuitas kapital dalam susunan kapital
푊 = Persentase utang kapital di dalam susunan kapital
푡 = Pajak pendapatan efektif
Dalam menentukan imbal balik hasil/ biaya dari ekuitas,
digunakan metode Capital Asset Pricing Model (CAPM).
CAPM menjelaskan hubungan timbal-balik pasar yang akan
terjadi apabila mengikuti teori portofolio (Prawoto, 2004).
CAPM relevan dengan penilaian usaha karena bisnis dan
16
kepentingan bisnis merupakan bagian dari kesempatan investasi
yang tersedia di dalam pasar modal. Berikut merupakan
persamaan yang dapat digunakan:
퐸 (푅 ) = 푅 + 훽 (푅푃 ) (2)
푅 = Risk free, tingkat suku bunga bebas risiko. Nilai dari
risk free ini didapatkan dari tingkat pengembalian
dari investasi bebas risiko seperti obligasi.
훽 = Beta¸ diartikan sebagai ukuran risiko sistematis dari
sekuritas. Kecenderungan imbal hasil sekuritas
untuk menanggapi ayunan di pasar besar (Bodie,
Kane, & Marcus, 2014).
푅푃 = Risk Premium, hasil pengembalian terhadap modal
yang diperlukan untuk memberi kompensasi risiko
kehilangan modal.
2.2.3.2 Free Cash Flow
Arus kas bebas (free cash flow) dari sebuah perusahaan
merepresentasikan jumlah uang kas yang tersedia untuk para
investor, baik itu yang menyediakan hutang (kreditur) maupun
modal (pemilik) setelah perusahaan melunasi semua kebutuhan
operasionalnya dan membayarkan semua net investments untuk
aset-aset tetap dan aset-aset berjalan (Gitman & Zutter, 2012).
Sedangkan menurut Arieska and Gunawan (2011), arus kas
bebas merupakan kas perusahaan yang dapat didistribusikan
kepada pemegang saham yang tidak digunakan untuk modal
kerja atau investasi pada aset tetap. Arus kas bebas
mencerminkan keleluasaan perusahaan dalam melakukan
investasi tambahan, melunasi hutang, membeli saham treasury
atau menambah likuiditas. Sehingga aliran kas bebas yang
tinggi mengindikasikan kinerja perusahaan yang tinggi. Kinerja
dari perusahaan yang tinggi akan meningkatkan nilai pemegang
saham yang diwujudkan dalam bentuk return yang tinggi
17
melalui dividen, harga saham, atau laba ditahan untuk
diinvestasikan di masa depan.
퐹퐶퐹 = (퐿푎푏푎 퐵푒푟푠푖ℎ + 퐵푒푏푎푛 퐵푢푛푔푎) + 퐷푒푝푟푒푠푖푎푠푖/
퐴푚표푟푡푖푠푎푠푖 − 푃푒푛푔푒푙푢푎푟푎푛 푀표푑푎푙 − 푃푒푟푢푏푎ℎ푎푛 푀표푑푎푙 퐾푒푟푗푎
(3)
2.2.3.2 Net Present Value
Suliyanto (2010) menjelaskan bahwa Net Present Value
(NPV) merupakan metode yang digunakan dengan cara
membandingkan nilai sekarang dari aliran kas masuk bersih
dengan nilai sekarang dari biaya pengeluaran suatu investasi.
Ketika perusahaan memutuskan untuk membuat suatu investasi,
mereka mengeluarkan uang yang mereka peroleh dari investor.
Para investor tentu menginginkan return dari uang yang mereka
berikan untuk perusahaan sebagai investasi, maka dari itu
perusahaan hanya menjalankan investasi yang bisa
menghasilkan aliran kas lebih besar (dalam present value) dari
jumlah investasi yang dikeluarkan di awal. Dengan kata lain,
NPV merupakan Present Value (PV) semua arus kas dari
proyek/ investasi dikurangi investasi awal. Berikut adalah
rumus yang digunakan untuk menghitung NPV:
푁푃푉 = ∑( )
− 퐼 (4)
퐹퐶퐹 = Arus kas bebas (free cash flow)
푖 = Discount rate
푛 = Jumlah periode
퐼 = Investasi awal
Karena metode NPV memperhitungkan nilai waktu (time
value) dari uang yang diberikan investor, maka metode
merupakan teknik untuk capital budgetting yang lebih rumit
dibandingkan dengan payback rule.
18
2.3 Premis Nilai
Berdasarkan Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan Nomor: Kep-196/BL/2012 tentang Pedoman Penilaian
dan Penyajian Laporan Penilaian Usaha di Pasar Modal, pengertian premis
nilai adalah asumsi nilai yang berhubungan dengan suatu kondisi transaksi
yang dapat digunakan pada obyek penilaian. Dalam melakukan sebuah
kegiatan penilaian, terdapat 2 (dua) premis nilai atau asumsi penilaian
terhadap obyek penilaian tersebut, yaitu going concern value dan liquidating
value (Gunarta, 2014). Sama halnya yang diungkapkan oleh Dukes (2006),
terdapat 2 (dua) basis dasar dalam menentukan nilai yaitu obyek penilaian
sebagai obyek going concern atau obyek tersebut sebagai obyek yang
dilikuidasi (liquidating).
2.3.1 Going Concern Value
Going concern value merupakan premis yang diterapkan pada
penilaian yang dilakukan terhadap obyek yang diasumsikan kondisi
transaksi berasal dari aktivitas operasional obyek penilaian dan obyek
penilaian tersebut memiliki periode waktu operasional sangat lama
(kekal) atau dengan kata lain premis going concern value diterapkan
pada obyek penilaian yang bersifat retained asset (aset ditahan/ aset
tetap). Aset tetap menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan
No. 16 (revisi 2011) adalah aset berwujud yang dimiliki untuk
digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa untuk
direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif dan
diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
2.3.2 Liquidating Value
Liquidating value merupakan suatu premis yang digunakan untuk
melakukan suatu penilaian terhadap obyek penilaian yang
diasumsikan kondisi transaksi berasal dari hasil penjualan obyek
penilaian tersebut. Obyek penilaian yang menghasilkan nilai
berdasarkan hasil penjulannya merupakan obyek penilaian yang
bersifat non-retain asset (aset tidak tetap). Aset tidak tetap merupakan
19
aset yang dimiliki yang diharapkan akan menghasilkan nilai dari hasil
penjualan aset tersebut.
2.4 Penelitian Sebelumnya
Penelitian yang dijadikan komparasi dalam penelitian ini terdapat pada
Tabel 2.2 berikut:
20
Tabel 2.2 Perbandingan dengan Penelitian Sebelumnya
Penilaian Usaha
Penilaian Aset
Sektor Properti
Retained Asset
Non-Retained
Asset1 William P. Dukes Business Valuation Basics for
AttorneysJurnal 2007 Ya Tidak Tidak Tidak Tidak Dasar-dasar penilaian
usaha2 John L. Goldberg The Valuation of Toll Roads and
the Implication for Future Solvency with SpecialReference to the Transurban Group
Jurnal 2009 Ya Tidak Tidak Ya Tidak Penilaian usaha jalan tol terhadap dampak solvabilitas di masa depan
3 Harald Wirtz Valuation of Intellectual Property:A Review of Approaches and Methods
Jurnal 2012 Tidak Ya Tidak Tidak Tidak Review pendekatan dan metodologi dalam penilaian
4 Syamsul Irfan S* Penilaian Usaha pada Sektor Properti dengan Kombinasi Ratained Asset dan Non Retained Asset pada Kasus Pengembangan Usaha PT. X
Skripsi 2014 Ya Tidak Ya Ya Ya Penilaian usaha sektor properti dengan kombinasi retained asset dan non retained asset*Penelitian yang dilakukan
Output
Konsep/ metode yang Digunakan
No Nama Peneliti Judul Jenis Tahun
21
BAB III METODOLOGI PENELITIAN
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai mengenai tahap-tahap yang dilakukan
dalam melakukan penelitian. Tahapan yang terdapat didalam metodologi akan
dijadikan peneliti sebagai pedoman agar dapat melakukan penelitian secara
sistematis dan terarah, sehingga dapat mencapai tujuan penelitian. Mengacu pada
langkah-langkah penilaian bisnis yang dijelaskan oleh Gunarta (2014), maka
disusunlah metodologi penelitian sebagai berikut:
Gambar 3.1 Flow Chart Metodologi Penelitian
22
3.1 Tahapan Pendahuluan
Tahap ini merupakan tahap yang bertujuan untuk mendapatkan
gambaran besar masalah yang sedang dibahas, tahap ini terdiri dari:
3.1.1 Mempelajari Karakteristik Bisnis Properti
Pada tahapan ini dilakukan pendalaman terhadap karakteristik
bisnis properti, terutama pada proses bisnisnya. Langkah yang
dilakukan pada tahapan ini adalah dengan melakukan melakukan studi
pustaka dan melakukan diskusi dengan ahli yang terkait.
3.1.2 Memahami Perencanaan Proyek Obyek Penilaian
Setelah mengetahui karakteristik dan gambaran proses bisnis
properti, tahap selanjutnya adalah memahami perencanaan
pengembangan usaha obyek penilaian. Langkah yang dilakukan pada
tahap ini dengan mempelajari business plan dari proyek
pengembangan usaha properti PT. X yang berlokasi di Jawa Barat.
2.2 Tahapan Pengumpulan Data
Pada tahap ini, data yang dikumpulkan adalah data data sekunder yang
berhubungan dengan penelitian yang akan dilakukan. Data tersebut
bersumber dari internal maupun eksternal perusahaan. Data yang berasal dari
internal perusahaan adalah data rencana pengembangan usaha (business plan)
perusahaan dan laporan keuangan perusahaan yang diperoleh dari pihak
ketiga dalam penelitian ini. Sedangkan data eksternal yaitu data yang berasal
dari luar perusahaan yang diperlukan dalam melakukan justifikasi dan
penentuan asumsi pada saat melakukan penilaian seperti kondisi
perekonomian Indonesia, regulasi yang berlaku, dan data pasar untuk
perusahaan yang sejenis.
3.3 Tahapan Pengolahan Data
Setelah memperoleh data-data yang dibutuhkan dalam penelitian ini,
tahapan selanjutnya yang akan dilakukan adalah pengolahan data. Sebelum
melakukan penilaian, perlu ditentukan aplikasi metode pendekatan penilaian
yang relevan sesuai obyek penilaian. Metode pendekatan penilaian yang
23
digunakan adalah pendekatan pasar (market based approach) dan metode
pendekatan pendapatan (income based approach).
3.1.1 Pendekatan Pendapatan
Penilaian dengan pendekatan pendapatan akan digunakan metode
discounted cash flow (DCF). Metode ini berdasar pada perhitungan
pendapatan mendatang (future return) dari perusahaan. Hal pertama
yang dilakukan sebelum melakukan penilaian adalah menghitung
biaya modal yang digunakan dengan weighted average cost of capital
(WACC) yang berfungsi sebagai diskon faktor. Perhitungan WACC
menggunakan formula (1).
Setelah itu dibuatlah model keuangan sebagai gambaran proyeksi
nilai dari usaha yang akan diperoleh di masa mendatang. Dari model
tersebut akan diperoleh free cash flow yang merupakan gambaran arus
kas bebas yang akan diperoleh dari pengembangan usaha tersebut.
Nilai dari pengembangan usaha tersebut digambarkan dari net present
value (NPV) yang merupakan hasil diskonto arus kas bebas dengan
diskon faktor yang diperoleh. Persamaan untuk menghitung Net
present value (NPV) menggunakan formula (4).
3.1.2 Pendekatan Pasar
Nilai dengan pendekatan pasar ditentukan dengan
membandingkan rasio-rasio keuangan perusahaan sejenis. Penentuan
dengan cara tersebut adalah metode dengan perusahaan terbuka
sebagai pembanding (guideline publicly traded company method).
Sehingga diperlukan data perusahaan pembanding sebelum
melakukan perbandingan dan penilaian dengan pendekatan pasar.
Setelah menemukan data perusahaan sejenis, PBV dari perusahaan
sejenis dirata-ratakan dan kemudian akan dijadikan faktor pengali
untuk mengetahui nilai dari usaha pengembangan PT. X. Rata-rata
PBV tersebut dikalikan dengan nilai ekuitas dari PT. X, hasil dari
perkalian tersebut akan menggambarkan nilai dari pengembangan PT.
X dengan pendekatan pasar.
24
3.4 Tahapan Analisis dan Pembahasan
Pada tahap ini akan dilakukan analisis data terhadap nilai usaha dan juga
dilakukan analisis sensitivitas terhadap parameter-parameter yang dapat
mempengaruhi nilai usaha.
3.5 Tahapan Kesimpulan dan Saran
Tahap ini merupakan tahap akhir dari penelitian yang berisi kesimpulan
dan saran dari penelitian ini. Kesimpulan diperoleh dari penelitian yang telah
dilakukan dan saran diberikan sebagai acuan untuk penelitian selanjutnya.
25
BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai data pendukung yang akan digunakan
dalam melakukan penilaian usaha, informasi tentang perusahaan yang menjadi
obyek penilaian, penyusunan model keuangan, dan penilaian usaha pada obyek
amatan.
4.1 Kondisi Perekonomian Indonesia
Dalam menentukan asumsi-asumsi yang akan digunakan dalam
melakukan penilaian, data-data ekonomi makro mengenai kondisi
perekonomian Indonesia sangatlah penting. Hal tersebut diperlukan dalam
menentukan asumsi-asumsi pada saat melakukan penilaian. Data tersebut
meliputi pertumbuhan ekonomi, tingkat inflasi dan suku bunga BI, investasi
bebas risiko, IHSG, dan proyeksi perkembangan sektor properti di Indonesia.
4.1.1 Pertumbuhan Ekonomi
Sepanjang tahun 2005-2013 angka pertumbuhan ekonomi
(Produk Domestik Bruto atau PDB) Indonesia terus meningkat (BPS,
2014). Pada tahun 2005 ekonomi tumbuh sebesar 5,69%. Akibat
kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) pada kuartal IV 2005,
angka pertumbuhan ekonomi pada tahun 2006 mengalami penurunan
menjadi 5,5%, namun meningkat kembali menjadi 6,35% pada tahun
2007. Pertumbuhan ekonomi pada tahun 2008 sedikit menurun
menjadi 6,01% dan puncak dampaknya terasa pada tahun 2009 di
mana pertumbuhan ekonomi turun ke level 4,6%. Namun tahun 2010
pertumbuhan ekonomi tanah air menjadi 6,2%. Dan meningkat lagi di
tahun 2011 ke level 6,5%.
Pada tahun 2012 PDB mengalami pertumbuhan sebesar 6,23%
atau turun sebesar 0,298% dari tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini
didukung oleh semua sektor, di mana pertumbuhan tertinggi
dihasilkan oleh Sektor Pengangkutan dan Komunikasi yang tumbuh
sebesar 9,98% dan terendah di sektor Pertambangan dan Penggalian
yang tumbuh sebesar 1,49%. Sementara itu, PDB tanpa Migas tahun
26
2012 tumbuh sebesar 6,81%. Pada tahun 2013, PDB Indonesia tercatat
bertumbuh sebesar 5,78%, terjadi penurunan sebesar 0,422% dari
pertumbuhan PDB tahun 2012.
Pertumbuhan tahun 2013 terjadi pada semua sektor ekonomi
dengan pertumbuhan tertinggi di sektor Pengangkutan dan
Komunikasi sebesar 10,19% dan terendah di sektor Pertambangan dan
Penggalian sebesar 1,34%. Apabila tanpa Migas, maka PDB tahun
2013 tumbuh sebesar 6,25%. Berdasarkan harga berlaku, PDB
Indonesia tahun 2013 mencapai Rp 9.084 triliun, sedangkan atas dasar
harga konstan (tahun 2000) mencapai Rp 2.770,3 triliun. Atas dasar
harga berlaku, PDB per kapita tahun 2013 sebesar Rp 36,5 juta
meningkat dibandingkan tahun 2012 yang sebesar Rp 33,5 juta. Pada
Gambar 4.1 terangkum nilai PDB dan pertumbuhan ekonomi
Indonesia dari tahun 2015 hingga tahun 2013.
Gambar 4.1 Grafik PDB dan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
4.1.2 Tingkat Inflasi dan Suku Bunga BI
Berdasarkan data BI (2014b), inflasi di dalam negeri sepanjang
tahun 2005-2013 relatif terkendali pada level 1 digit, kecuali pada
tahun 2005 di mana inflasi sempat mencapai 18,38% akibat kenaikan
harga BBM oleh pemerintah. Namun 1/4 terakhir tahun 2006 tingkat
inflasi kembali di bawah 1 digit. Sejak pertengahan tahun 2008 tingkat
inflasi kembali menyentuh level dua digit akibat pengaruh kenaikan
harga minyak dan bahan pangan. Pada tahun 2009-2013 tingkat inflasi
kembali terkendali di level 1 digit. Memasuki tahun 2012 tingkat
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
0.0 1 000 000.0 2 000 000.0 3 000 000.0 4 000 000.0 5 000 000.0 6 000 000.0 7 000 000.0 8 000 000.0 9 000 000.0
10 000 000.0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PDB dan Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
PDB Pertumbuhan Ekonomi Indonesia
27
inflasi cenderung menurun dan stabil di bawah 5%. Namun sejak
Februari 2013 angka inflasi tembus 5% dan sejak kenaikan harga
BBM inflasi terus meningkat hingga mencapai 8,79% pada akhir
Agustus 2013 dan pada akhir Desember 2013 inflasi tercatat sebesar
8,38%.
Kenaikan inflasi dalam negeri disikapi Bank Indonesia dengan
menaikkan BI rate. Tercatat BI rate sempat naik dari 7,7% di April
2005 sampai sebesar 12,75% selama 5 bulan berturut-turut pada
November 2005 sampai April 2006, dan kemudian perlahan turun
seiring turunnya tingkat inflasi (BI, 2014a). BI rate kembali melebihi
2 digit pada Oktober - Desember 2008. Selanjutnya sejalan dengan
tingkat inflasi yang terkendali, BI rate stabil pada kisaran 6,5%-6,75%
sampai tahun 2011, dan mulai November 2011 BI rate berada di angka
6%. Pada bulan Februari 2012 BI rate kembali turun ke angka 5,75%
menyambut tingkat inflasi yang stabil pada kisaran 3,6%-4,5%.
Besaran BI rate ini bertahan pada Januari 2013. Gambar 4.2 berikut
menggambarkan grafik inflasi dan BI rate.
Gambar 4.2 Grafik Inflasi dan BI Rate
4.1.3 Investasi Bebas Risiko
Investasi bebas risiko merupakan investasi yang dapat dikatakan
hampir tidak memiliki risiko. Hal tersebut dikarenakan instrumen
investasi bebas risiko ini dikeluarkan oleh negara (pemerintah). Di
Indonesia, yang termasuk investasi bebas risiko (risk free) yaitu
0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%
10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%
Jan-05 Jan-06 Jan-07 Jan-08 Jan-09 Jan-10 Jan-11 Jan-12 Jan-13
Inflasi dan BI Rate
Inflasi BI Rate
28
obligasi negara. Tingkat risk free pada proses penilaian digunakan
dalam menentukan required return. Tabel 4.1 berikut merupakan data
beberapa obligasi negara yang diperdagangkan di pasar sekunder
berdasarkan data BI (2014c) per 31 Desember 2014: Tabel 4.1 Obligasi Negara
4.1.3 Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG)
Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) merupakan salah satu
indeks pasar saham yang digunakan oleh Bursa Efek Indonesia.
Indeks ini mencakup pergerakan harga seluruh saham biasa dan saham
preferen yang tercatat di Bursa Efek Indonesia (BEI). IHSG dalam
proses penilaian berfungsi dalam menentukan market return untuk
menghitung required return. Gambar 4.3 berikut merupakan grafik
pergerakan IHSG pada periode Desember 2003 hingga November
2013.
Seri Jatuh Tempo Pokok
Tingkat Kupon
VR0019 25-Dec-14 5.54VR0029 25-Aug-19 5.88
VR0028 25-Aug-18 5.88VR0020 25-Apr-15 5.16FR0037 15-Sep-26 12.00
FR0056 15-Sep-26 8.38FR0040 15-Sep-25 11.00
FR0044 15-Sep-24 10.00ORI010 15-Oct-16 8.50
ORI009 15-Oct-15 6.25ORI008 15-Oct-14 7.30
FR0026 15-Oct-14 11.00FR0031 15-Nov-20 11.00
FR0045 15-May-37 9.75FR0058 15-Jun-32 8.25
29
Gambar 4.3 Grafik Pergerakan IHSG
Sumber: Yahoo Finance
4.1.5 Proyeksi Perkembangan Sektor Properti
Pertengahan kedua tahun 2013 menjadi ujian yang berat untuk
bisnis properti di Indonesia. Diawali dengan kenaikan harga BBM
bersubsidi yang berimbas kepada naiknya biaya konstruksi dan
tingkat inflasi yang tinggi yang berakibat kepada menurunnya daya
beli. Kemudian di tambah lagi dengan pengaruh ekonomi global yang
mengakibatkan jatuhnya nilai mata uang Rupiah terhadap USD,
memaksa Bank Indonesia untuk menaikkan tingkat suku bunga
selama beberapa bulan berturut-turut dari sebelumnya 5,75% menjadi
7,50%. Naiknya suku bunga ini akan ikut mendongkrak bunga kredit
dan bunga KPR dalam jangka pendek dan diperkirakan akan
menurunkan tingkat serapan masyarakat atas berbagai produk properti
yang sedang di kembangkan. Semua parameter tersebut akan
terakumulasi pada semakin tingginya risiko yang dihadapi para
pengembang properti di Indonesia.
Sektor properti diperkirakan akan mengalami perlambatan
pertumbuhan pada tahun 2013 menjadi hanya 10%-15%, turun cukup
jauh dari rata-rata tiga tahun terakhir yang mencapai 20%-30% per
tahun. Walaupun dalam jangka pendek pengaruhnya belum banyak
terasa, namun untuk tahun 2014 perlu waspada dan melakukan
evaluasi ulang untuk berbagai produk properti yang akan
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
IHSG
30
dikembangkan. Setelah lolos tahun 2013, pada tahun 2014, sektor
properti diperkirakan masih mengalami perlambatan pertumbuhan
akibat adanya pasokan yang cukup besar beberapa tahun terakhir ini.
Meski prediksi membaiknya ekonomi dunia dan Indonesia
berdasarkan proyeksi ekonomi tahun 2014, yang di harapkan dapat
menopang kestabilan mata uang nasional dan menurunnya tingkat
inflasi dan Bank Indonesia dapat menurunkan tingkat suku bunga
acuan ke level yang lebih rendah.
4.2 Gambaran Umum Perusahaan
Gambaran umum perusahaan yang akan dibahas dalam laporan ini terdiri
dari profil perusahaan dan rencana pengembangan usaha.
4.2.1 Profil Perusahaan
PT. X merupakan salah perusahaan properti di Indonesia. PT. X
bergerak dalam bidang pembangunan, perdagangan dan jasa,
termasuk usaha jasa manajemen dan penyertaan pada entitas yang
berhubungan dengan usaha real estate dan properti, serta dalam
bidang infrastruktur. PT. X memiliki beberapa aset yang tersebar di
Indonesia, baik yang telah dikembangkan ataupun baru akan
dikembangkan.
4.2.2 Proyek Pengembangan Usaha PT. X
Dalam mengembangkan bisnisnya, PT. X berencana untuk
mengembangkan lahan yang berlokasi di Jawa Barat. Luas area
kawasan yang akan dikembangkan adalah 170.436 m2 dengan
kombinasi retained asset dan non retained asset yaitu residensial,
rumah toko (ruko), apartemen, mall, dan sengon (tanaman produktif). Tabel 4.2 Klasifikasi Produk Properti yang Dikembangkan PT. X
Retained Asset Non Retained AssetMall Residensial
ApartemenRuko
31
4.2.2.1 Lokasi dan Aksesibilitas
Lokasi tapak aset yang dikembangkan oleh PT. X berada di
Jawa Barat. Luas tapak eksisting seluas ± 149.724 meter persegi.
Dari rencana pengembangan terdapat lahan seluas 20.712 m2
lahan yang dibutuhkan pembebasan, dikarenakan lahan tersebut
masih milik pihak lain yang lokasinya terbagi menjadi beberapa
ruas yang lokasinya terpisah. Pembebasan yang menjadi
prioritas utama adalah pembebasan lahan yang direncanakan
akan menjadi akses masuk ke lokasi eksisting. Sehingga
sebelum pengembangan lahan sesuai rencana, perlu adanya
pembebasan lahan akses masuk tersebut.
4.2.2.1 Produk Properti
Berdasarkan rencana pengembangan sesuai penentuan
HBU (highest and best use) oleh PT. X, maka properti yang
akan dikembangkan pada lokasi ini adalah residensial, rumah
toko (ruko), apartemen, mall, dan sengon (tanaman produktif).
Residensial
Produk residensial yang direncanakan akan menempati lahan
seluas 41.090 m2, dengan lahan efektif sebesar 20.040 m2 dan
sisanya merupakan infrastruktur/ fasilitas umum dan lahan
terbuka. Produk residensial meliputi 2 tahap dengan 6 tipe
dengan total 189 unit. Tahap 1 terbagi menjadi 2 tipe, dan Tahap
2 menjadi 4 tipe. Konsep residensial mengarah pada konsep
town house. Pada Tabel 4.3 berikut dijelaskan jenis tipe dan
jumlah yang akan dibangun.
32
Tabel 4.3 Tipe dan Jumlah Produk Residensial
Rumah Toko (Ruko)
Produk ruko yang direncanakan akan menempati lahan seluas
8.363 m2, dengan lahan efektif sebesar 3.420 m2 dan sisanya
merupakan infrastruktur/ fasilitas umum dan lahan terbuka.
Produk ruko yang direncanakan adalah satu tipe (3 lantai) yaitu
dengan luas tanah 90 m2 dan luas bangunan 180 m2. Jumlah unit
yang direncanakan adalah 38 unit. Produk ruko ditujukan untuk
memenuhi permintaan ruang ritel karena permintaan yang terus
bertumbuh dan sebagai salah satu pendukung produk
residensial.
Apartemen
Apartemen menjadi salah satu proyek terbesar dalam investasi
yang dibutuhkan. Produk apartemen yang direncanakan akan
menempati lahan seluas 32.098 m2, dengan luas infrastruktur
sebesar 8.309 m2. Jumlah apartemen yang akan dibangun
sejumlah 8 tower dengan masing-masing dilengkapi oleh 295
unit kamar yang berada dalam 8 lantai. Luas lantai per tower
adalah 9.629 m2 dan luas area yang dapat dijual (saleable area)
per tower seluas 8.220 m2.
Produk ini dikembangkan dalam jangka menengah (> 5 tahun)
sebagai alternatif produk residensial. Pengembangan jangka
menengah dipilih dikarenakan menunggu momentum
pembukaan akses tol baru yang berada tidak jauh dari lokasi.
Apartemen menjadi pilihan pengembangan karena kondisi
Tipe Produk (LT/LB) Jumlah (unit)1st Stage Development:
Res-Type 1: 90/54 25Res-Type 2: 120/110 15
2nd Stage Development:Res-Type 1: 90/54 49Res-Type 2: 120/110 32Res-Type 3: 135/120 20Res-Loft: 105/140 48
33
tapak yang sesuai dan potensi pasar yang baik di masa
mendatang. Ada 3 jenis unit yang akan ditawarkan, yaitu 1-BR
(one bedroom), 2-BR (two bedrooms), dan studio.
Mall
Produk mall yang direncanakan akan menempati lahan seluas
15.885 m2, dengan lahan efektif sebesar 8.657 m2 dan sisanya
merupakan infrastruktur/fasilitas umum dan lahan terbuka. Mall
ini akan memiliki luas 43.287 m2, yang terdiri dari 5 lantai. Mall
ini akan dioperasikan, tidak dijual seperti jenis produk yang lain,
sehingga tergolong sebagai retained asset. Berikut adalah tipe
tenant yang ditawarkan: Tabel 4.4 Tipe Tenant pada Mall
Sengon
Sengon merupakan jenis tanaman produktif yang dimanfaatkan
kayunya. Alokasi untuk menanam sengon dilakukan untuk
mengoptimalkan lahan yang tidak dapat dimanfaatkan.
Perkebunan sengon akan menempati lahan seluas 73.000 m2 dan
dapat dipanen pada tahun ke-6 setelah penanaman.
4.3 Penilaian Usaha
Dalam menentukan nilai usaha pada sektor properti, pendekatan yang
paling baik dan banyak digunakan adalah pendekatan pendapatan. Akan
tetapi, pendekatan pendapatan sangat dipengaruhi oleh asumsi yang
digunakan dan kebanyakan asumsi tersebut berasal dari perusahaan. Sehingga
nilai yang diperoleh berpotensi bersifat tidak obyektif. Oleh karena itu,
digunakan juga pendekatan lain dalam penilaian ini yaitu pendekatan pasar,
dikarenakan penilaian dengan pendekatan pasar lebih obyektif dan dapat
Luas Harga Sewa (per m2/bulan)(m2) (Rupiah)
Anchor Tenant 10,388 50,000 Big Tenant 7,791 125,000 General Tenant 7,791 175,000
Tipe Produk
34
diterima oleh pasar. Sehingga nilai usaha dalam penilaian ini merupakan nilai
rekonsiliasi antara pendekatan pendapatan dan pendekatan pasar.
4.3.1 Pendekatan Pendapatan
Penentuan nilai dengan pendekatan pendapatan bertujuan untuk
memberikan gambaran nilai atas jumlah manfaat ekonomi yang akan
diperoleh di masa mendatang dengan melakukan proyeksi keuangan.
Proyeksi laporan keuangan dilakukan dengan penyusunan suatu
model keuangan yang berdasarkan asumsi-asumsi yang digunakan.
Sehingga nilai dengan pendekatan pendapatan akan tergantung pada
asumsi-asumsi yang digunakan.
Pada penilaian usaha dengan pendekatan pendapatan ini, metode
yang digunakan adalah metode diskonto arus kas (discounted cash
flow). Metode discounted cash flow (DCF) dapat memberikan
gambaran pendapatan yang diperoleh suatu obyek penilaian sekarang
maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa
lampau. Metode DCF ini sangat cocok untuk obyek properti yang
nilainya berasal dari hasil proyeksi dari pendapatan yang diperoleh
dengan kondisi perekonomian yang tidak stabil.
4.3.1.1 Asumsi
Asumsi umum yang digunakan dalam penilaian dengan
pendekatan pendapatan sama dengan asumsi yang digunakan
pada pendekatan pasar yaitu cut off date yang ditetapkan adalah
tahun 2013 dan proyeksi dilakukan hingga tahun 2032
dikarenakan pada tahun 2032, properti non retained asset telah
selesai masa konstruksi dan komersialisasinya. Selain itu
produk retained asset telah berjalan 10 tahun, sehingga aktivitas
usahanya sudah dapat memberikan gambaran nilai yang akan
diperoleh.
Struktur permodalan dalam pengembangan usaha berasal
dari 2 (dua) sumber dengan proporsi 30% ekuitas dan 70%
pinjaman dengan total investasi adalah Rp.400.000.000.000.
35
Selain itu, terdapat asumsi-asumsi lainnya yang digunakan
dalam penilaian dengan pendekatan pendapatan terbagi atas
asumsi makro dan asumsi mikro yang dijelaskan sebagai
berikut:
Asumsi Makro
Asumsi makro yang ditetapkan di antaranya adalah asumsi
pajak, pertumbuhan biaya, dan pertumbuhan harga setiap tahun
yang akan digunakan dalam permodelan keuangan.
• Pajak
Asumsi pajak yang digunakan ada 2 jenis, yaitu yang
dikenakan terhadap nun retained asset dan retained asset.
Untuk non retained asset, pajak yang dikenakan merupakan
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
sebesar 5% dari penjualan. Sedangkan untuk pajak retained
asset sebesar 25% per tahun yang merupakan pajak
penghasilan usaha sesuai ketentuan yang berlaku.
• Pertumbuhan Biaya (Expenses Growth)
Pertumbuhan biaya ditetapkan sebesar 7% untuk setiap
tahun, dilebihkan dari rata-rata inflasi yang terjadi.
• Pertumbuhan Harga Jual
Untuk menyesuaikan pertumbuhan biaya sebesar 7% setiap
tahunnya, maka perlu pengaturan harga jual juga agar
revenue yang didapatkan tetap stabil. Untuk itu, dapat
diasumsikan bahwa pertumbuhan harga jual sebesar 10%
untuk setiap tahunnya.
Asumsi Mikro
Asumsi mikro yang digunakan adalah jadwal
pengembangan dan asumsi-asumsi yang terkait pada setiap
proyek yang terdapat dalam rencana pengembangan
perusahaan.
36
• Jadwal Pengembangan
Jadwal pengembangan berdasarkan rencana
pengembangan usaha perusahaan ditunjukkan pada
Tabel 4.5 berikut: Tabel 4.5 Jadwal Pengembangan Properti
• Asumsi Proyek Pengembangan
Asumsi proyek pengembangan untuk masing-masing
produk properti dirangkum pada Tabel 4.6 hingga Tabel
4.10 berikut ini:
Tahun 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029Jenis PropertiPembebasan LahanResidensial
Rumah Toko (Ruko)
Apartemen
Mall
Sengon
Keterangan:
Konstruksi/Penanaman*
Komersialisasi
Perawatan
*Khusus untuk Sengon
37
Tabel 4.6 Asumsi Pengembangan Residensial
Tabel 4.7 Asumsi Pengembangan Rumah Toko (Ruko)
Deskripsi Jumlah SatuanPenggunaan Lahan
Lahan Dikembangkan 41,090 m2Kavling Efektif 20,625 m2Jalan Lingkungan dan Taman 20,465 m2
Biaya-biayaBeban Lahan Kawasan per m2 1,613,807 RupiahBiaya Konstruksi Residensial (Rp/m2) 2,975,000 Rupiah
Deskripsi ProdukJenis Produk
Tahap 1 - Tipe 1 25 UnitTahap 1 - Tipe 2 15 UnitTahap 2 - Tipe 1 49 UnitTahap 2 - Tipe 2 32 UnitTahap 2 - Tipe 3 20 UnitRes Loft - Tipe 1 48 Unit
Jumlah 189 UnitHarga Jual
Harga Jual per UnitTahap 1 - Tipe 1 648,000,000 Rp/m2Tahap 1 - Tipe 2 965,000,000 Rp/m2Tahap 2 - Tipe 1 648,000,000 Rp/m2Tahap 2 - Tipe 2 965,000,000 Rp/m2Tahap 2 - Tipe 3 1,125,000,000 Rp/m2Res Loft - Tipe 1 1,085,000,000 Rp/m2
RESIDENSIAL
Deskripsi Jumlah SatuanPenggunaan Lahan
Lahan Dikembangkan 8,363 m2Kavling Efektif 3,420 m2Jalan Lingkungan dan Taman 4,943 m2
Biaya-biayaBeban Lahan Kawasan per m2 1,630,397 RupiahBiaya Konstruksi Ruko (Rp/m2) 3,825,000 Rupiah
Deskripsi ProdukJenis Produk
LT 25 UnitLB 15 Unit
Jumlah 40 UnitHarga Jual
Harga Jual per Unit 1,350,000,000 Rupiah
RUMAH TOKO (RUKO)
38
Tabel 4.8 Asumsi Pengembangan Apartemen
Tabel 4.9 Asumsi Pengembangan Mall
Deskripsi Jumlah SatuanPenggunaan Lahan
Lahan Dikembangkan 32,098 m2Building Coverage 9,629 m2Parkir Outdoor 14,160 m2Infrastruktur Taman 8,309 m2
Biaya-biayaBeban Lahan Kawasan per m2 1,929,363 RupiahBiaya Konstruksi Apartemen (Rp/m2) 4,080,000 Rupiah
Deskripsi ProdukJumlah Tower 2 TowerUnit per Tower 295 UnitJumlah Unit
Studio 180 Unit1-BR 85 Unit2-BR 30 Unit
Jumlah 295 UnitHarga Jual
Harga Jual per Meter 15,000,000 Rupiah
APARTEMEN
Deskripsi Jumlah SatuanPenggunaan Lahan
Lahan Dikembangkan 15,885 m2Kavling Efektif 8,657 m2Infrastruktur/Parkir/Taman 7,228 m2Luas Lantai Dasar 8,657 m2Jumlah Lantai 5 Lt
Biaya-biayaBeban Lahan Kawasan per m2 1,114,464 RupiahBiaya Konstruksi Mall (Rp/m2) 3,400,000 Rupiah
Deskripsi ProdukJenis Produk
Anchor Tenant 10,389 m2Big Tenant 7,792 m2General Tenant 7,792 m2
Jumlah 25,972 m2Harga Sewa
Anchor Tenant 50,000 Rp/m2Big Tenant 125,000 Rp/m2General Tenant 175,000 Rp/m2
MALL
39
Tabel 4.10 Asumsi Pengelolaan Sangon
4.3.1.2 Perhitungan Weighted Average Cost of Capital (WACC)
Weighted average cost of capital (WACC) digunakan
sebagai tingkat diskonto dalam menentukan nilai usah dengan
pendekatan pendapatan. Dalam kasus pengembangan usaha PT.
X yang permodalannya diasumsikan 30% berasal dari modal
sendiri dan 70% berasal dari pinjaman. Sehingga perlu
menentukan required return untuk sumber dana yang berasal
dari modal sendiri. Berikut persamaan yang digunakan dalam
menentukan required return:
(ܴ) ܧ = ܴ + ܴ) ܤ ܲ)
E (Ri) merupakan tingkat imbal hasil yang diharapkan.
Dalam perhitungan tersebut, risk free (Rf) yang digunakan
adalah nilai obligasi FR0058 sebesar 8,25% yang memiliki
jangka waktu jatuh tempo sesuai dengan tahun akhir proyeksi
yang dilakukan yaitu pada tahun 2032. Sedangkan market
return yang digunakan adalah 19,92% yang diperoleh dari
perhitungan berdasarkan data IHSG. Untuk nilai beta yang
digunakan adalah beta levered perusahaan yang diperoleh dari
pengolahan data yaitu 1,06. Risk premium merupakan selisih
antara market return dan risk free yaitu sebesar 11,67%.
Sehingga dengan komposisi 30% : 70% dan tingkat suku bunga
kredit bank yang digunakan yaitu 12%, sedangkan tax rate
perusahaan adalah 25%, maka WACC yang diperoleh adalah
12,48%.
Deskripsi Jumlah SatuanPenggunaan Lahan
Luas Lahan Penanaman 73,000 m2Kepadatan Bibit 1,100 btg/ha
Biaya-biayaHarga Bibit 2,300 per bijiBiaya Tanam 3,000 per bijiBiaya Perawatan 10,000,000 per ha
Harga JualHarga Jual per Satuan 850,000 Rupiah
SENGON
40
4.3.1.3 Model Keuangan
Permodelan keuangan terdiri dari serangkaian proses yaitu
pembuatan lembar kerja berdasarkan asumsi yang digunakan
dan pembuatan proyeksi laporan keuangan berdasarkan hasil
yang diperoleh dari lembar kerja. Pada pendekatan pendapatan,
proses penilaian dilakukan dengan membuat lembar kerja berisi
proforma obyek penilaian yang menggambarkan pendapatan
dan pengeluaran yang mungkin diakui pada masa mendatang.
Nilai usaha ditentukan dengan metode discounted cash flow
(DCF) dengan mengalikan diskon faktor dengan net present
value (NPV) yang diperoleh dari arus kas bebas (free cash flow).
Tabel 4.11 berikut menjelaskan model free cash flow yang
digunakan pada penilaian ini. Tabel 4.11 Model Free Cash Flow
Lembar Kerja
Pembuatan lembar kerja merupakan proses penyusunan suatu
asumsi pada suatu model keuangan yang bertujuan mengetahui
laporan proforma obyek penilaian. Laporan proforma
merupakan ikhtisar laporan keuangan yang menunjukkan.
Lembar kerja ini disusun berdasarkan asumsi per masing-
Elemen Sumber DataArus Kas Masuk
Laba Bersih Proyeksi Laba RugiBeban Bunga Proyeksi Laba RugiDepresiasi/ Amortisasi Proyeksi Laba Rugi
Arus Kas KeluarPerubahan Model Kerja Proyeksi NeracaPengeluaran Modal Proyeksi Arus Kas
Elemen Sumber DataArus Kas Masuk
Kas Operasional Proyeksi Arus KasBeban Bunga Proyeksi Laba RugiDepresiasi/ Amortisasi Proyeksi Laba Rugi
Arus Kas KeluarPerubahan Model Kerja -Pengeluaran Modal Proyeksi Arus Kas
Non Retained Asset
Retained Asset
41
masing produk pengembangan properti yang dilakukan. Contoh
lembar kerja ditunjukkan pada Tabel 4.12: Tabel 4.12 Contoh Lembar Kerja pada Model Keuangan
Proyeksi Laporan Keuangan
Setelah penyusunan lembar kerja untuk setiap produk properti
yang dikembangkan. Proses selanjutnya adalah menyusun
proyeksi laporan keuangan. Terdapat 3 (tiga) laporan keuangan
yang akan disusun yaitu proyeksi laba rugi, proyeksi arus kas,
dan proyeksi neraca. Pada kedua model yang telah dibuat,
proyeksi laporan keuangan konsolidasi menghasilkan nilai yang
sama. Berikut adalah gambaran dari proyeksi laporan keuangan:
• Proyeksi Laba Rugi
Proyeksi laba rugi konsolidasi dari semua produk
pengembangan properti disajikan pada Tabel 4.13 yang
selengkapnya terdapat pada Lampiran 2.
SENGONASUMSIKETERANGAN 2013 2014 2015Luas Lahan 73000 sqmKepadatan Bibit 1100 btg/haJadwal
Penanaman 2015 2015 1 - - 1 Perawatan 2015 2019 5 - - 1 Komersialisasi 2020 2020 1 - - -
Harga Bibit 2500 per bijiBiaya Tanam 3000 per bijiBiaya Perawatan 10,000,000 per haPenyulaman 5500 20%Kenaikan Harga dan Biaya
Kenaikan Harga 10% 0 0 0 Kenaikan Biaya 7% 0 0 0
PENJUALAN SENGONKETERANGAN 2013 2014 2015Jumlah Penjualan Sengon
Estimasi Volume Panen 5162 - - - Harga per satuan 850,000 850,000 850,000 850,000
Pendapatan Penjualan Sengon 4,387,700,000 - - -
COGSKETERANGAN 2013 2014 2015Sengon 499,098,600 - - -
BIAYA-BIAYAKETERANGAN 2013 2014 2015Biaya Bibit 8066 2500 - - 20,165,000 Biaya Tanam 8066 3000 - - 24,198,000 Biaya Perawatan 7.3 10,000,000 - - 73,000,000 Penyulaman 20% 1613.2 5500 - - 8,872,600 Lain-lain 10% - - 12,623,560 Jumlah Biaya-biaya 499,098,600 - - 138,859,160
42
Tabel 4.13 Proyeksi Laba Rugi Konsolidasi
• Proyeksi Arus Kas
Proyeksi arus kas konsolidasi disajikan pada Tabel 4.14,
untuk data lengkapnya terdapat pada Lampiran 3. Tabel 4.14 Proyeksi Arus Kas Konsolidasi
• Proyeksi Neraca
Proyeksi neraca konsolidasi dari semua proyek
pengembangan properti terdapat pada Tabel 4.15 dan untuk
data lengkap proyeksi neraca konsolidasi terdapat pada
Lampiran 4.
PROYEKSI LABA RUGIKETERANGAN 2013 2014 … 2031 2032Pendapatan Penjualan dan Jasa - - … 190,610,684,178 209,671,752,596 Beban Pokok Penjualan dan Jasa - - - - - Laba Kotor - - … 190,610,684,178 209,671,752,596 Beban Usaha
Pemasaran - - … - - Umum dan Administrasi - - … (20,152,206,599) (22,058,313,441) Depresiasi dan Amortisasi - - … (14,981,429,936) (14,981,429,936)
Total Beban Usaha - - … (35,133,636,536) (37,039,743,378) Laba Operasi (EBIT) - - … 155,477,047,642 172,632,009,218 Pendapatan dan Beban Lainnya
Bunga - - … - - Jumlah Pendapatan dan Beban Lainnya - - … - - Laba Sebelum Pajak (EBT) - - … 155,477,047,642 172,632,009,218 Pajak - - … (38,869,261,911) (43,158,002,305) Laba (Rugi) Bersih (EAT) - - … 116,607,785,732 129,474,006,914
PROYEKSI ARUS KASKETERANGAN 2013 2014 … 2031 2032Arus Kas Operasional
Pendapatan Penjualan - 13,686,750,000 … 190,610,684,178 209,671,752,596 Pembayaran kepada Pemasok (162,536,400,310) - … - - Pembayaran Operasional - - … (20,152,206,599) (22,058,313,441) Pembayaran Bunga - - … - - Pembayaran Pajak - - … (38,869,261,911) (43,158,002,305)
Jumlah Arus Kas Operasional (162,536,400,310) 13,686,750,000 … 131,589,215,668 144,455,436,850 Arus Kas InvestasiPerolehan Aset Tetap (237,463,599,690) - … - - Jumlah Arus Kas Investasi (237,463,599,690) - … - - Arus Kas PendanaanPenarikan Pinjaman Bank 280,000,000,000 - … - - Penambahan Modal Kerja - 250,000,000,000 … - - Penyertaan Modal Saham 120,000,000,000 - … - - Pembayaran Cicilan - - … - - Jumlah Arus Kas Pendanaan 400,000,000,000 250,000,000,000 - - -
Kenaikan/Penurunan Kas - 263,686,750,000 … 131,589,215,668 144,455,436,850 Saldo Awal Kas - - … 1,697,551,657,245 1,829,140,872,913 Saldo Akhir Kas - 263,686,750,000 … 1,829,140,872,913 1,973,596,309,763
43
Tabel 4.15 Proyeksi Neraca Konsolidasi
4.3.1.4 Nilai Usaha
Nilai usaha dengan pendekatan pendapatan merupakan net
present value (NPV) dari free cash flow proyeksi keuangan yang
dilakukan. Berdasarkan penilaian yang dilakukan, dengan
menggunakan WACC 12.48% sebagai diskon faktor dan
investasi awal Rp.400.000.000.000. Maka nilai usaha yang
diperoleh adalah Rp.430.583.134.810.
4.3.2 Pendekatan Pasar
Penentuan nilai menggunakan pendekatan pasar bertujuan untuk
memberi gambaran nilai usaha dengan menjadikan perusahaan lain
yang sejenis sebagai pembanding dalam penentuan nilai usaha.
Dengan menggunakan pendekatan pasar, indikasi nilai hanya
diperoleh dari nilai pasar perusahaan lain yang sejenis dengan adanya
penyesuaian. Sehingga proses penilaian yang dilakukan tidak serumit
pendekatan pasar.
4.3.2.1 Asumsi
Asumsi yang digunakan dalam pendekatan pasar ini antara
lain yaitu proporsi permodalan yang dilakukan dalam investasi
PROYEKSI NERACAKETERANGAN 2013 2014 … 2031 2032ASET
Asset LancarKas - 263,686,750,000 … 1,829,140,872,913 1,973,596,309,763 Surat-surat Berharga yang Bisa DipasarkanPiutang Dagang - - … - - Persediaan 162,536,400,310 162,536,400,310 … - - Sewa Dibayar di Muka
Jumlah Aset Lancar 162,536,400,310 426,223,150,310 … 1,829,140,872,913 1,973,596,309,763 Aset Tetap
Properti dan Peralatan 237,463,599,690 237,463,599,690 … 549,814,299,363 534,832,869,427 Jumlah Aset Tetap 237,463,599,690 237,463,599,690 … 549,814,299,363 534,832,869,427
JUMLAH ASET 400,000,000,000 663,686,750,000 … 2,378,955,172,276 2,508,429,179,189
LIABILITASKewajiban Lancar
HutangPembayaran Diterima di Muka - 13,686,750,000 … - -
Jumlah Kewajiban Lancar - 13,686,750,000 … - - Kewajiban Jangka Panjang
Kewajiban Jangka Panjang 280,000,000,000 280,000,000,000 … - - Hipotek
Jumlah Kewajiban Jangka Panjang 280,000,000,000 280,000,000,000 … - - JUMLAH LIABILITAS 280,000,000,000 293,686,750,000 … - -
EKUITASSaham PreferenBiasa Biasa (PAR Value)Modal Kerja 120,000,000,000 370,000,000,000 … 370,000,000,000 370,000,000,000 Laba (Rugi) Ditahan - - … 2,008,955,172,276 2,138,429,179,189 Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan - - … 116,607,785,732 129,474,006,914
JUMLAH EKUITAS 120,000,000,000 370,000,000,000 … 2,378,955,172,276 2,508,429,179,189
JUMLAH EKUITAS DAN LIABILITAS 400,000,000,000 663,686,750,000 … 2,378,955,172,276 2,508,429,179,189
44
adalah 30% berasal dari ekuitas dan 70% berasal dari pinjaman
dari total investasi pengembangan usaha perusahaan adalah
Rp.400.000.000.000. Selain itu, data pasar pembanding yang
digunakan berasal dari data keuangan perusahaan pembanding
tahun 2013 yang ditetapkan sebagai cut off date penilaian.
4.3.2.2 Nilai Usaha
Nilai dengan pendekatan pasar ditentukan dengan
membandingkan rasio-rasio keuangan perusahaan sejenis.
Penentuan dengan cara tersebut adalah metode dengan
perusahaan terbuka sebagai pembanding (guideline publicly
traded company method). Dalam menentukan perusahaan yang
sejenis dan sebanding, perlu adanya kesamaan kriteria-kriteria
dari perusahaan tersebut antara lain kesamaan kegiatan usaha,
ukuran ekuitas dan kewajiban yang dimiliki, dan rasio-rasio
keuangan. Dalam hal ini, perusahaan yang sejenis dan yang
sebanding dimaksud adalah perusahaan pengembang dan
operasi properti (real estate development and operations). Pada
Tabel 4.16 terdapat data beberapa perusahaan yang digunakan
sebagai pembanding dalam pendekatan pasar dan data
lengkapnya terdapat pada Lampiran 1. Tabel 4.16 Data Keuangan Perusahaan Pembanding
Nilai dari pengembangan usaha PT. X dapat ditentukan
dengan menggunakan price to book value (PBV) rata-rata dari
CODE CTRA.JK PWON.JK GPRA.JK MDLN.JK LPCK.JK
Currency IDR IDR IDR IDR IDRNet Sales 5,077,060,000,000 3,029,800,000,000 518,771,000,000 1,843,940,000,000 1,327,910,000,000 EBITDA 2,546,470,000,000 1,764,920,000,000 302,059,000,000 1,332,780,000,000 742,718,000,000 Operating Income 1,651,530,000,000 1,331,190,000,000 164,316,000,000 2,664,490,000,000 638,348,000,000 Net Income Before Tax 1,709,490,000,000 1,331,190,000,000 130,517,000,000 2,548,600,000,000 665,683,000,000 Net Income After Tax 1,413,390,000,000 1,136,550,000,000 106,511,000,000 2,451,690,000,000 590,617,000,000 Net Income 1,413,390,000,000 1,132,820,000,000 98,710,800,000 2,451,760,000,000 590,617,000,000 Total Asset 20,114,900,000,000 9,298,240,000,000 1,332,650,000,000 9,647,810,000,000 3,854,170,000,000 Long Term Debt 2,098,600,000,000 2,098,600,000,000 210,635,000,000 2,409,260,000,000 - Total Debt 2,730,050,000,000 2,125,970,000,000 269,205,000,000 3,468,160,000,000 27,775,800,000 Total Equity 6,377,380,000,000 3,876,350,000,000 766,089,000,000 4,675,680,000,000 1,819,090,000,000 DER 42.81% 54.84% 35.14% 74.17% 1.53%EBITDA per Net Sales 0.50 0.58 0.58 0.72 0.56 Debt per EBITDA 1.07 1.20 0.89 2.60 0.04 Beta Lavered 1.85 1.25 1.61 1.83 2.78 PBV 3.39 6.52 1.65 1.38 4.02 P/E 15.29 22.32 12.82 2.63 12.37 P/R 4.26 8.35 2.44 3.50 5.50 Market Cap. 21,611,290,000,000 25,283,790,000,000 1,265,890,000,000 6,454,530,000,000 7,308,000,000,000
45
perusahaan sejenis. Nilai dari PBV rata-rata tersebut akan
dikalikan dengan nilai ekuitas investasi yang dilakukan untuk
pengembangan usaha PT. X. Nilai rata-rata dari PBV adalah
1,99, sedangkan nilai ekuitas dari investasi yang dilakukan yaitu
Rp.120.000.000.000 (30% x Rp.400.000.000.000). Sehingga
nilai usaha yang diperoleh dengan pendekatan pasar adalah
Rp.239.617.578.333.
4.3.3 Nilai Rekonsiliasi
Setelah mendapatkan nilai dari masing-masing pendekatan, maka
akan ditentukan nilai rekonsiliasi. Penentuan nilai rekonsiliasi
berdasarkan pembobotan masing-masing nilai dari pendekatan pasar
dan pendekatan pendapatan. Penetapan bobot yang digunakan adalah
50% : 50%. Hal tersebut dikarenakan penggunaan 2 (dua) pendekatan
dalam penilaian dan diasumsikan masing-masing pendekatan
memiliki pengaruh yang sama dalam penentuan nilai rekonsiliasi.
Dari perhitungan yang dilakukan dengan pembobotan masing-
masing nilai sesuai pendekatan yang digunakan, maka nilai usaha
rekonsiliasi adalah Rp.335.100.356.572. Pada Tabel 4.17 terangkum
nilai rekonsiliasi dari pendekatan pendapatan. Tabel 4.17 Nilai Usaha Rekonsiliasi
Pendekatan Pendapatan Pendekatan PasarNilai Usaha 430,583,134,810 239,617,578,333 Bobot 50% 50%Nilai Rekonsiliasi
Nilai Usaha Rekonsiliasi
335,100,356,572
46
(Halaman ini sengaja dikosongkan)
47
BAB V ANALISIS DAN PEMBAHASAN
Bab ini akan dipaparkan mengenai analisis yang dilakukan terhadap nilai
usaha dan analisis sensitivitas harga terhadap nilai usaha.
5.1 Analisis Nilai Usaha
Penilaian usaha pengembangan PT. X dengan pendekatan pendapatan
menggunakan metode discounted cash flow (DCF). Di mana nilai usaha
tersebut adalah hasil net present value (NPV) dari free cash flow (arus kas
bersih) proyeksi keuangan usaha yang didiskontokan dengan WACC yang
diperoleh. Nilai dari pendekatan pendapatan ini memungkinkan untuk
bersifat tidak obyektif, dikarenakan nilai yang diperoleh sangat dipengaruhi
oleh asumsi-asumsi dan kebanyakan asumsi berasal dari perusahaan.
Pendekatan pasar sangat mampu menggambarkan proyeksi pendapatan yang
akan diperoleh di masa mendatang secara detail. Sehingga untuk penilaian
dengan obyek penilaian seperti usaha properti yang memiliki lebih dari 1
(satu) jenis sumber pendapatan seperti dengan adanya produk retained asset
dan non retained asset, pendekatan pendapatan ini sangat membantu untuk
memberikan gambaran indikasi nilai usaha tersebut. Berdasarkan penilaian
yang telah dilakukan terhadap PT. X, indikasi nilai yang diperoleh dengan
pendekatan pendapatan yaitu Rp.430.583.134.810.
Nilai yang diperoleh dengan pendekatan pasar merupakan hasil indikasi
berdasarkan perbandingan nilai dengan usaha sejenis yang berada pada jenis
bisnis yang sama. Dengan menggunakan perbandingan ini, maka nilai
perusahaan yang dianggap wajar akan sesuai dengan nilai perusahaan lain
yang sejenis dengan membandingkan rasio-rasio keuangannya seperti price
earning ratio dan price book value. Sehingga jika digunakan dengan
pendekatan pasar, maka nilai dari pendekatan pasar akan menyeimbangkan
nilai yang berasal dari pendekatan pasar yang kemungkinan bersifat subyektif
dengan menghitung nilai rekonsiliasi dari kedua nilai tersebut. Nilai usaha
PT. X yang diperoleh dengan pendekatan pasar adalah Rp.239.617.578.333.
Untuk menentukan indikasi nilai usaha yang berasal dari kedua
pendekatan yang digunakan adalah dengan merekonsiliasi kedua nilai
48
tersebut. Nilai rekonsiliasi merupakan nilai yang diasumsikan sebagai
indikasi nilai usaha. Nilai rekonsiliasi berasal dari gabungan 2 (dua)
pendekatan penilaian yang dilakukan terhadap obyek penilaian yaitu
pendekatan pendapatan (income based approach) dan pendekatan pasar
(market based approach) dengan pembobotan yang seimbang yaitu 50% :
50%. Dari perhitungan yang dilakukan dengan pembobotan masing-masing
nilai sesuai model yang digunakan, maka nilai usaha rekonsiliasi adalah
Rp.335.100.356.572.
5.2 Analisis Sensitivitas
Dalam penilaian menggunakan pendekatan pendapatan, nilai usaha
sangat dipengaruhi oleh asumsi yang digunakan. Sehingga asumsi yang
digunakan sebisa mungkin sesuai dengan keadaan rill. Dari asumsi-asumsi
yang digunakan dalam pendekatan pendapatan, asumsi makro merupakan
asumsi yang memungkinkan dapat berpengaruh besar terhadap nilai usaha
apabila kondisi rill makro ekonomi tidak sesuai dengan asumsi yang
digunakan. Sehingga dalam hal ini dilakukan analisis sensitivitas terhadap
parameter-parameter atau asumsi makro yang digunakan pada penilaian
pendapatan yaitu pertumbuhan biaya dan pertumbuhan harga jual/ sewa
dengan asumsi nilai (baseline) masing-masing parameter yaitu 7% untuk
pertumbuhan biaya dan 10% untuk pertumbuhan harga jual/sewa.
Masing-masing asumsi tersebut dilakukan simulasi perubahan harga
dengan rentang nilai perubahan yaitu -5%, -4%, -3%, -2%, -1%, +1%, +2%,
+3%, +4%, dan +5%. Setelah itu, nilai perubahan dari pendekatan pendapatan
masing-masing asumsi/ parameter dibandingkan dan dimasukkan ke dalam
grafik untuk mempermudah analisis. Hasil dari analisis sensitivitas yang
dilakukan terangkum pada Gambar 5.3 berikut:
49
Gambar 5.1 Grafik Analisis Sensitivitas terhadap Nilai Usaha
Dari hasil analisis yang dilakukan, asumsi pertumbuhan harga jual/ sewa
memiliki pengaruh yang lebih besar terhadap nilai usaha. Pada nilai usaha
dengan pendekatan pendapatan, kenaikan harga jual/ sewa yang menjadi
asumsi standar adalah 10%. Sehingga apabila kenaikan kenaikan harga jual/
sewa menjadi 11% - 15%, maka akan berdampak positif terhadap nilai usaha
yaitu dengan nilai usaha antara Rp.551.494.904.471 hingga
Rp.1.202.005.175.290. Dengan kenaikan harga jual/ sewa antara 6% - 9%,
nilai usaha masih positif yaitu pada angka Rp.62.678.308.762 hingga
Rp.322.646.021.220. Dengan kenaikan harga jual/ sewa yang hanya
mencapai 5%, nilai usaha yang diperoleh akan menghasilkan nilai yang
negatif yaitu –Rp6.557.137.787. Sedangkan untuk kenaikan biaya, tidak
terlalu berpengaruh besar terhadap nilai usaha. Dengan batas kenaikan biaya
2% - 12%, nilai usaha yang diperoleh masih tetap positif yaitu pada angka
Rp.294.859.190.838 hingga Rp.517.199.917.515.
50
(Halaman ini sengaja dikosongkan)
51
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
Pada bab ini dipaparkan kesimpulan dari penelitian yang dilakukan dan juga
saran sebagai masukan untuk obyek penelitian dan penelitian selanjutnya.
6.1 Kesimpulan
Dari penelitian yang telah dilakukan, kesimpulan yang diperoleh adalah
penilaian usaha dengan menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu pendekatan
pendapatan (income based approach) dan pendekatan pasar (market based
approach). Maka nilai yang diperoleh dari masing-masing pendekatan yaitu
pada pendekatan pendapatan, nilai usaha yang diperoleh adalah
Rp.430.583.134.810. Sedangkan dengan pendekatan pasar, nilai usaha yang
diperoleh adalah Rp.239.617.578.333. Sehingga nilai rekonsiliasi yang
diperoleh dari usaha pengembangan PT. X adalah Rp.335.100.356.572.
6.2 Saran
Saran yang dapat diberikan dalam penelitian skripsi ini adalah dalam
penilaian usaha yang memiliki karakteristik seperti usaha properti, dapat
digunakan pendekatan pendapatan dan pendekatan pasar. Kedua nilai dari
masing-masing pendekatan direkonsiliasikan untuk mendapatkan nilai dari
obyek penilaian. Tetapi tidak menutup kemungkinan dapat digunakan
pendekatan lainnya yang sesuai dengan karakteristik obyek penilaian.
xxiii
LAMPIRAN 1 DATA PASAR PERUSAHAAN REAL ESTATE DEVELOPMENT AND OPERATIONS
CODE CTRA.JK PWON.JK GPRA.JK MDLN.JK LPCK.JK LAMI.JK ASRI.JK BKSL.JK RBMS.JK PUDP.JK
Currency IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR IDR
Net Sales 5,077,060,000,000 3,029,800,000,000 518,771,000,000 1,843,940,000,000 1,327,910,000,000 123,723,000,000 3,684,240,000,000 961,988,000,000 20,544,900,000 95,024,000,000 EBITDA 2,546,470,000,000 1,764,920,000,000 302,059,000,000 1,332,780,000,000 742,718,000,000 78,920,200,000 1,837,430,000,000 597,064,000,000 12,061,400,000 51,876,700,000 Operating Income 1,651,530,000,000 1,331,190,000,000 164,316,000,000 2,664,490,000,000 638,348,000,000 35,279,100,000 1,533,220,000,000 418,215,000,000 934,700,000 17,462,100,000 Net Income Before Tax 1,709,490,000,000 1,331,190,000,000 130,517,000,000 2,548,600,000,000 665,683,000,000 62,255,400,000 1,081,780,000,000 640,130,000,000 29,360,000,000 29,360,000,000 Net Income After Tax 1,413,390,000,000 1,136,550,000,000 106,511,000,000 2,451,690,000,000 590,617,000,000 54,340,000,000 889,577,000,000 605,096,000,000 26,378,900,000 Net Income 1,413,390,000,000 1,132,820,000,000 98,710,800,000 2,451,760,000,000 590,617,000,000 39,747,200,000 876,785,000,000 630,229,000,000 (13,983,800,000) 26,383,900,000 Total Asset 20,114,900,000,000 9,298,240,000,000 1,332,650,000,000 9,647,810,000,000 3,854,170,000,000 612,075,000,000 14,428,100,000,000 10,665,700,000,000 158,998,000,000 366,626,000,000 Long Term Debt 2,098,600,000,000 2,098,600,000,000 210,635,000,000 2,409,260,000,000 - 6,833,300,000 4,586,540,000,000 1,288,820,000,000 20,000,000,000 Total Debt 2,730,050,000,000 2,125,970,000,000 269,205,000,000 3,468,160,000,000 27,775,800,000 11,746,200,000 4,586,540,000,000 1,970,950,000,000 - 25,000,000,000 Total Equity 6,377,380,000,000 3,876,350,000,000 766,089,000,000 4,675,680,000,000 1,819,090,000,000 295,481,000,000 5,158,200,000,000 5,427,730,000,000 127,827,000,000 277,068,000,000 DER 42.81% 54.84% 35.14% 74.17% 1.53% 3.98% 88.92% 36.31% 0.00% 9.02%EBITDA per Net Sales 0.50 0.58 0.58 0.72 0.56 0.64 0.50 0.62 0.59 0.55 Debt per EBITDA 1.07 1.20 0.89 2.60 0.04 0.15 2.50 3.30 - 0.48 Beta Lavered 1.85 1.25 1.61 1.83 2.78 1.24 1.24 1.75 0.85 1.36 PBV 3.39 6.52 1.65 1.38 4.02 1.01 2.25 0.68 0.21 0.55 P/E 15.29 22.32 12.82 2.63 12.37 7.51 13.22 5.83 (1.96) 5.75 P/R 4.26 8.35 2.44 3.50 5.50 2.41 3.15 3.82 1.34 1.60 Market Cap. 21,611,290,000,000 25,283,790,000,000 1,265,890,000,000 6,454,530,000,000 7,308,000,000,000 298,588,690,000 11,593,150,000,000 3,673,438,000,000 27,444,690,000 151,597,590,000
xxiv
LAMPIRAN 2 PROYEKSI LABA RUGI
PROYEKSI LABA RUGIKETERANGAN 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022Pendapatan Penjualan dan Jasa - - 31,841,590,000 85,667,518,640 75,621,635,760 62,095,393,067 25,493,796,533 66,998,675,910 214,964,350,624 317,298,322,883 Beban Pokok Penjualan dan Jasa - - (17,794,460,561) (48,013,438,838) (42,540,735,047) (33,827,757,810) (13,888,276,283) (18,807,644,600) (62,859,341,266) (69,145,275,393) Laba Kotor - - 14,047,129,439 37,654,079,802 33,080,900,713 28,267,635,256 11,605,520,251 48,191,031,310 152,105,009,358 248,153,047,490 Beban Usaha
Pemasaran - - (1,592,079,500) (4,283,375,932) (3,781,081,788) (3,104,769,653) (1,274,689,827) (3,130,548,795) (10,748,217,531) (15,864,916,144) Umum dan Administrasi - - (1,273,663,600) (3,426,700,746) (3,024,865,430) (2,483,815,723) (1,019,751,861) (2,504,439,036) (8,598,574,025) (18,633,323,329) Depresiasi dan Amortisasi - - - - - - - - - (14,981,429,936)
Total Beban Usaha - - (2,865,743,100) (7,710,076,678) (6,805,947,218) (5,588,585,376) (2,294,441,688) (5,634,987,832) (19,346,791,556) (49,479,669,409) Laba Operasi (EBIT) - - 11,181,386,339 29,944,003,124 26,274,953,495 22,679,049,880 9,311,078,563 42,556,043,478 132,758,217,802 198,673,378,081 Pendapatan dan Beban Lainnya
Bunga - - (33,600,000,000) (33,600,000,000) (33,600,000,000) (30,240,000,000) (26,880,000,000) (23,520,000,000) (20,160,000,000) (16,800,000,000) Jumlah Pendapatan dan Beban Lainnya - - (33,600,000,000) (33,600,000,000) (33,600,000,000) (30,240,000,000) (26,880,000,000) (23,520,000,000) (20,160,000,000) (16,800,000,000) Laba Sebelum Pajak (EBT) - - (22,418,613,661) (3,655,996,876) (7,325,046,505) (7,560,950,120) (17,568,921,437) 19,036,043,478 112,598,217,802 181,873,378,081 Pajak - - (1,592,079,500) (4,283,375,932) (3,781,081,788) (3,104,769,653) (1,274,689,827) (3,349,933,795) (10,748,217,531) (24,982,873,909) Laba (Rugi) Bersih (EAT) - - (24,010,693,161) (7,939,372,808) (11,106,128,293) (10,665,719,773) (18,843,611,264) 15,686,109,683 101,850,000,271 156,890,504,172
PROYEKSI LABA RUGIKETERANGAN 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032Pendapatan Penjualan dan Jasa 349,028,155,171 392,042,475,801 450,173,568,646 495,190,925,511 544,710,018,062 453,092,777,888 157,529,491,056 173,282,440,162 190,610,684,178 209,671,752,596 Beban Pokok Penjualan dan Jasa (76,059,802,932) (86,037,729,395) (100,176,043,397) (110,193,647,737) (121,213,012,511) (90,615,553,042) - - - - Laba Kotor 272,968,352,239 306,004,746,406 349,997,525,249 384,997,277,774 423,497,005,551 362,477,224,846 157,529,491,056 173,282,440,162 190,610,684,178 209,671,752,596 Beban Usaha
Pemasaran (13,005,343,213) (14,711,452,790) (17,128,940,332) (18,841,834,365) (20,726,017,802) (15,494,207,483) - - - - Umum dan Administrasi (20,387,541,843) (22,641,642,414) (25,553,766,648) (28,000,029,495) (30,690,918,626) (27,807,366,991) (16,844,087,287) (18,419,382,198) (20,152,206,599) (22,058,313,441) Depresiasi dan Amortisasi (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936) (14,981,429,936)
Total Beban Usaha (48,374,314,992) (52,334,525,140) (57,664,136,916) (61,823,293,796) (66,398,366,364) (58,283,004,410) (31,825,517,224) (33,400,812,134) (35,133,636,536) (37,039,743,378) Laba Operasi (EBIT) 224,594,037,246 253,670,221,266 292,333,388,333 323,173,983,978 357,098,639,187 304,194,220,435 125,703,973,833 139,881,628,028 155,477,047,642 172,632,009,218 Pendapatan dan Beban Lainnya
Bunga (13,440,000,000) (10,080,000,000) (6,720,000,000) (3,360,000,000) - - - - - - Jumlah Pendapatan dan Beban Lainnya (13,440,000,000) (10,080,000,000) (6,720,000,000) (3,360,000,000) - - - - - - Laba Sebelum Pajak (EBT) 211,154,037,246 243,590,221,266 285,613,388,333 319,813,983,978 357,098,639,187 304,194,220,435 125,703,973,833 139,881,628,028 155,477,047,642 172,632,009,218 Pajak (28,994,491,639) (32,701,330,262) (37,319,619,754) (41,453,395,933) (46,000,549,729) (43,698,006,806) (31,425,993,458) (34,970,407,007) (38,869,261,911) (43,158,002,305) Laba (Rugi) Bersih (EAT) 182,159,545,607 210,888,891,004 248,293,768,578 278,360,588,045 311,098,089,458 260,496,213,630 94,277,980,374 104,911,221,021 116,607,785,732 129,474,006,914
xxv
LAMPIRAN 3 PROYEKSI ARUS KAS
PROYEKSI ARUS KASKETERANGAN 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022Arus Kas Operasional
Pendapatan Penjualan - 13,686,750,000 62,048,632,800 89,923,487,720 58,242,270,680 72,991,534,220 120,248,890,201 186,978,224,419 232,194,779,992 292,329,192,778 Pembayaran kepada Pemasok (162,536,400,310) - (37,399,819,339) (59,491,695,460) (31,194,369,261) (23,510,850,013) (10,090,926,925) (37,050,518,342) (86,976,290,831) (74,155,177,292) Pembayaran Operasional - - (2,865,743,100) (7,710,076,678) (6,805,947,218) (5,588,585,376) (2,294,441,688) (5,634,987,832) (19,346,791,556) (34,498,239,473) Pembayaran Bunga - - (33,600,000,000) (33,600,000,000) (33,600,000,000) (30,240,000,000) (26,880,000,000) (23,520,000,000) (20,160,000,000) (16,800,000,000) Pembayaran Pajak - - (1,592,079,500) (4,283,375,932) (3,781,081,788) (3,104,769,653) (1,274,689,827) (3,349,933,795) (10,748,217,531) (24,982,873,909)
Jumlah Arus Kas Operasional (162,536,400,310) 13,686,750,000 (13,409,009,139) (15,161,660,350) (17,139,127,587) 10,547,329,178 79,708,831,762 117,422,784,449 94,963,480,073 141,892,902,105 Arus Kas InvestasiPerolehan Aset Tetap (237,463,599,690) - - - - - - (196,615,604,792) (103,012,993,935) - Jumlah Arus Kas Investasi (237,463,599,690) - - - - - - (196,615,604,792) (103,012,993,935) - Arus Kas PendanaanPenarikan Pinjaman Bank 280,000,000,000 - - - - - - - - - Penambahan Modal Kerja - 250,000,000,000 - - - - - - - - Penyertaan Modal Saham 120,000,000,000 - - - - - - - - - Pembayaran Cicilan - - (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) Jumlah Arus Kas Pendanaan 400,000,000,000 250,000,000,000 (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000) (28,000,000,000)
Kenaikan/Penurunan Kas - 263,686,750,000 (41,409,009,139) (43,161,660,350) (45,139,127,587) (17,452,670,822) 51,708,831,762 (107,192,820,343) (36,049,513,862) 113,892,902,105 Saldo Awal Kas - - 263,686,750,000 222,277,740,861 179,116,080,511 133,976,952,924 116,524,282,101 168,233,113,863 61,040,293,520 24,990,779,658 Saldo Akhir Kas - 263,686,750,000 222,277,740,861 179,116,080,511 133,976,952,924 116,524,282,101 168,233,113,863 61,040,293,520 24,990,779,658 138,883,681,763
PROYEKSI ARUS KASKETERANGAN 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032Arus Kas Operasional
Pendapatan Penjualan 289,290,532,573 244,053,100,008 302,038,296,769 447,533,070,987 444,942,575,456 427,630,269,087 372,064,671,586 238,834,856,435 190,610,684,178 209,671,752,596 Pembayaran kepada Pemasok (79,211,228,102) (84,621,202,469) (90,409,875,042) (96,603,754,695) (103,231,205,923) (77,225,805,117) - - - - Pembayaran Operasional (33,392,885,056) (37,353,095,204) (42,682,706,980) (46,841,863,860) (51,416,936,427) (43,301,574,474) (16,844,087,287) (18,419,382,198) (20,152,206,599) (22,058,313,441) Pembayaran Bunga (13,440,000,000) (10,080,000,000) (6,720,000,000) (3,360,000,000) - - - - - - Pembayaran Pajak (28,994,491,639) (32,701,330,262) (37,319,619,754) (41,453,395,933) (46,000,549,729) (43,698,006,806) (31,425,993,458) (34,970,407,007) (38,869,261,911) (43,158,002,305)
Jumlah Arus Kas Operasional 134,251,927,775 79,297,472,074 124,906,094,993 259,274,056,500 244,293,883,377 263,404,882,691 323,794,590,841 185,445,067,230 131,589,215,668 144,455,436,850 Arus Kas InvestasiPerolehan Aset Tetap - - - - - - - - - - Jumlah Arus Kas Investasi - - - - - - - - - - Arus Kas PendanaanPenarikan Pinjaman Bank - - - - - - - - - - Penambahan Modal Kerja - - - - - - - - - - Penyertaan Modal Saham - - - - - - - - - - Pembayaran Cicilan (28,000,000,000) (28,000,000,000) - - - - - - - - Jumlah Arus Kas Pendanaan (28,000,000,000) (28,000,000,000) - - - - - - - -
Kenaikan/Penurunan Kas 106,251,927,775 51,297,472,074 124,906,094,993 259,274,056,500 244,293,883,377 263,404,882,691 323,794,590,841 185,445,067,230 131,589,215,668 144,455,436,850 Saldo Awal Kas 138,883,681,763 245,135,609,539 296,433,081,612 421,339,176,605 680,613,233,106 924,907,116,482 1,188,311,999,174 1,512,106,590,015 1,697,551,657,245 1,829,140,872,913 Saldo Akhir Kas 245,135,609,539 296,433,081,612 421,339,176,605 680,613,233,106 924,907,116,482 1,188,311,999,174 1,512,106,590,015 1,697,551,657,245 1,829,140,872,913 1,973,596,309,763
xxvi
LAMPIRAN 4 PROYEKSI NERACA
PROYEKSI NERACAKETERANGAN 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022ASET
Asset LancarKas - 263,686,750,000 222,277,740,861 179,116,080,511 133,976,952,924 116,524,282,101 168,233,113,863 61,040,293,520 24,990,779,658 138,883,681,763 Surat-surat Berharga yang Bisa Dipasarkan
Piutang Dagang - - - 1,608,255,000 11,068,596,000 - - - - - Persediaan 162,536,400,310 162,536,400,310 19,605,358,778 31,083,615,401 19,737,249,615 9,420,341,818 5,622,992,460 23,865,866,202 47,982,815,767 52,992,717,666 Sewa Dibayar di Muka
Jumlah Aset Lancar 162,536,400,310 426,223,150,310 241,883,099,639 211,807,950,912 164,782,798,538 125,944,623,919 173,856,106,323 84,906,159,722 72,973,595,426 191,876,399,430 Aset Tetap
Properti dan Peralatan 237,463,599,690 237,463,599,690 400,000,000,000 400,000,000,000 400,000,000,000 400,000,000,000 400,000,000,000 596,615,604,792 699,628,598,726 684,647,168,790 Jumlah Aset Tetap 237,463,599,690 237,463,599,690 400,000,000,000 400,000,000,000 400,000,000,000 400,000,000,000 400,000,000,000 596,615,604,792 699,628,598,726 684,647,168,790
JUMLAH ASET 400,000,000,000 663,686,750,000 641,883,099,639 611,807,950,912 564,782,798,538 525,944,623,919 573,856,106,323 681,521,764,514 772,602,194,152 876,523,568,220
LIABILITASKewajiban Lancar
HutangPembayaran Diterima di Muka - 13,686,750,000 43,893,792,800 49,758,016,880 41,838,992,800 41,666,537,953 136,421,631,621 256,401,180,130 273,631,609,498 248,662,479,393
Jumlah Kewajiban Lancar - 13,686,750,000 43,893,792,800 49,758,016,880 41,838,992,800 41,666,537,953 136,421,631,621 256,401,180,130 273,631,609,498 248,662,479,393 Kewajiban Jangka Panjang
Kewajiban Jangka Panjang 280,000,000,000 280,000,000,000 252,000,000,000 224,000,000,000 196,000,000,000 168,000,000,000 140,000,000,000 112,000,000,000 84,000,000,000 56,000,000,000 Hipotek
Jumlah Kewajiban Jangka Panjang 280,000,000,000 280,000,000,000 252,000,000,000 224,000,000,000 196,000,000,000 168,000,000,000 140,000,000,000 112,000,000,000 84,000,000,000 56,000,000,000 JUMLAH LIABILITAS 280,000,000,000 293,686,750,000 295,893,792,800 273,758,016,880 237,838,992,800 209,666,537,953 276,421,631,621 368,401,180,130 357,631,609,498 304,662,479,393
EKUITASSaham PreferenBiasa Biasa (PAR Value)Modal Kerja 120,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 Laba (Rugi) Ditahan - - (24,010,693,161) (31,950,065,968) (43,056,194,262) (53,721,914,034) (72,565,525,298) (56,879,415,616) 44,970,584,655 201,861,088,826
JUMLAH EKUITAS 120,000,000,000 370,000,000,000 345,989,306,839 338,049,934,032 326,943,805,738 316,278,085,966 297,434,474,702 313,120,584,384 414,970,584,655 571,861,088,826
JUMLAH EKUITAS DAN LIABILITAS 400,000,000,000 663,686,750,000 641,883,099,639 611,807,950,912 564,782,798,538 525,944,623,919 573,856,106,323 681,521,764,514 772,602,194,152 876,523,568,220
xxvii
PROYEKSI NERACA (LANJUTAN)
PROYEKSI NERACAKETERANGAN 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032ASET
Asset LancarKas 245,135,609,539 296,433,081,612 421,339,176,605 680,613,233,106 924,907,116,482 1,188,311,999,174 1,512,106,590,015 1,697,551,657,245 1,829,140,872,913 1,973,596,309,763 Surat-surat Berharga yang Bisa Dipasarkan
Piutang Dagang - - 107,199,790,875 154,857,645,398 254,625,088,003 280,087,596,803 65,552,416,273 - - - Persediaan 56,144,142,836 54,727,615,910 44,961,447,555 31,371,554,513 13,389,747,925 0 0 0 0 0 Sewa Dibayar di Muka
Jumlah Aset Lancar 301,279,752,375 351,160,697,523 573,500,415,035 866,842,433,016 1,192,921,952,411 1,468,399,595,977 1,577,659,006,288 1,697,551,657,245 1,829,140,872,913 1,973,596,309,763 Aset Tetap
Properti dan Peralatan 669,665,738,854 654,684,308,917 639,702,878,981 624,721,449,045 609,740,019,108 594,758,589,172 579,777,159,236 564,795,729,300 549,814,299,363 534,832,869,427 Jumlah Aset Tetap 669,665,738,854 654,684,308,917 639,702,878,981 624,721,449,045 609,740,019,108 594,758,589,172 579,777,159,236 564,795,729,300 549,814,299,363 534,832,869,427
JUMLAH ASET 970,945,491,229 1,005,845,006,440 1,213,203,294,016 1,491,563,882,061 1,802,661,971,519 2,063,158,185,149 2,157,436,165,524 2,262,347,386,544 2,378,955,172,276 2,508,429,179,189
LIABILITASKewajiban Lancar
HutangPembayaran Diterima di Muka 188,924,856,795 40,935,481,002 0 0 0 0 0 0 0 0
Jumlah Kewajiban Lancar 188,924,856,795 40,935,481,002 0 0 0 0 0 0 0 0 Kewajiban Jangka Panjang
Kewajiban Jangka Panjang 28,000,000,000 - - - - - - - - - Hipotek
Jumlah Kewajiban Jangka Panjang 28,000,000,000 - - - - - - - - - JUMLAH LIABILITAS 216,924,856,795 40,935,481,002 0 0 0 0 0 0 0 0
EKUITASSaham PreferenBiasa Biasa (PAR Value)Modal Kerja 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 370,000,000,000 Laba (Rugi) Ditahan 384,020,634,433 594,909,525,438 843,203,294,016 1,121,563,882,061 1,432,661,971,519 1,693,158,185,149 1,787,436,165,524 1,892,347,386,544 2,008,955,172,276 2,138,429,179,189
JUMLAH EKUITAS 754,020,634,433 964,909,525,438 1,213,203,294,016 1,491,563,882,061 1,802,661,971,519 2,063,158,185,149 2,157,436,165,524 2,262,347,386,544 2,378,955,172,276 2,508,429,179,189
JUMLAH EKUITAS DAN LIABILITAS 970,945,491,229 1,005,845,006,440 1,213,203,294,016 1,491,563,882,061 1,802,661,971,519 2,063,158,185,149 2,157,436,165,524 2,262,347,386,544 2,378,955,172,276 2,508,429,179,189
xxviii
LAMPIRAN 5 FREE CASH FLOW KONSOLIDASI
FREE CASH FLOWKETERANGAN 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022Laba Bersih (162,536,400,310) 13,686,750,000 20,190,990,861 18,438,339,650 16,460,872,413 40,787,329,178 106,588,831,762 140,942,784,449 115,123,480,073 143,711,472,169 Depresiasi - - - - - - - - - 14,981,429,936 Beban Bunga - - 25,200,000,000 25,200,000,000 25,200,000,000 22,680,000,000 20,160,000,000 17,640,000,000 15,120,000,000 12,600,000,000 Nilai Sisa - - - - - - - - - - Total Arus Kas Masuk (162,536,400,310) 13,686,750,000 45,390,990,861 43,638,339,650 41,660,872,413 63,467,329,178 126,748,831,762 158,582,784,449 130,243,480,073 171,292,902,105
Investasi 237,463,599,690 - - - - - - 196,615,604,792 103,012,993,935 - Perubahan Modal Kerja - - - - - - - - - - Total Arus Kas Keluar 237,463,599,690 - - - - - - 196,615,604,792 103,012,993,935 -
Arus Kas Bebas (400,000,000,000) 13,686,750,000 45,390,990,861 43,638,339,650 41,660,872,413 63,467,329,178 126,748,831,762 (38,032,820,343) 27,230,486,138 171,292,902,105
FREE CASH FLOWKETERANGAN 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032Laba Bersih 132,710,497,839 152,749,111,243 239,770,916,509 304,738,434,055 255,168,966,245 178,536,992,431 159,830,396,648 104,911,221,021 116,607,785,732 129,474,006,914 Depresiasi 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 14,981,429,936 Beban Bunga 10,080,000,000 7,560,000,000 5,040,000,000 2,520,000,000 - - - - - - Nilai Sisa - - - - - - - - - 1,730,935,921,305 Total Arus Kas Masuk 157,771,927,775 175,290,541,180 259,792,346,445 322,239,863,992 270,150,396,182 193,518,422,367 174,811,826,584 119,892,650,957 131,589,215,668 1,875,391,358,155
Investasi - - - - - - - - - - Perubahan Modal Kerja - - - - - - - - - - Total Arus Kas Keluar - - - - - - - - - -
Arus Kas Bebas 157,771,927,775 175,290,541,180 259,792,346,445 322,239,863,992 270,150,396,182 193,518,422,367 174,811,826,584 119,892,650,957 131,589,215,668 1,875,391,358,155
i
DAFTAR LAMPIRAN
LAMPIRAN 1 DATA PASAR PERUSAHAAN REAL ESTATE DEVELOPMENT AND OPERATIONS ........................................................... xxiii
LAMPIRAN 2 PROYEKSI LABA RUGI ....................................................... xxiv
LAMPIRAN 3 PROYEKSI ARUS KAS .......................................................... xxv
LAMPIRAN 4 PROYEKSI NERACA ............................................................ xxvi
LAMPIRAN 5 FREE CASH FLOW KONSOLIDASI .................................. xxviii
