Smer MTI, VIII semestar Katedra za menadžment, tehnlogiju i informatiku u građevinarstvu

Održavanje objekata

profesor: asistent:

prof.dr Branislav Ivković Zorana Jovanović

Smer MTI, VIII semestarKatedra za menadžment, tehnlogiju i informatiku

u građevinarstvu

Građevinski fakultet, Beograd

1

Pojam Facility Management-a

FM je međunarodno prihvaćen naziv za upravljanje objektima u eksploataciji.

To je profesija koja objedinjuje saznanja iz oblasti arhitekture, građevinarstva i drugih inženjerskih grana, ekonomije, informacionih i komunikacionih tehnologija, organizacionih nauka, sociologije i estetike.

FM se bavi upravljanjem i održavanjem izgrađenih objekata u fazi eksploatacije kroz integraciju ljudi, mesta, procesa i tehnologija.

Građevinski fakultet, Beograd 2

3

Pojmovi : FM, FM menadžer, IFMA ‘’Facilities Managament’’ prvi put se pojavljuje 60-ih

godina prošlog veka

FM (Facility Management) – Upravljanje i održavanje objekata

FM menadžer (Facility Manager) – Stručnjak zadužen za upravljanje i održavanje objekta u fazi eksploatacije

IFMA (International Association of Facility Managers)

IFMA BROJI DANAS 18.000 članova

Institut British Institute of Facilities Management je formiran 1993. godine



4

Institucije i licence

Mreža profesionalnih udruženja iz oblasti FM-a veoma je razgranata.

Izdvojimo Britansko (BIFM) i Nemačko (GEFMA) udruženje i Evropsku asocijaciju FM menadžera (EuroFM)

Ipak, najuticajnija međunarodna institucija svakako je IFMAUslovi za licencu: određeni broja godina provedenog u

odgovarajućoj praksi, kao i nakon položenih kompleksnih ispita.

Ove licence često podrazumevaju i permanentnu profesionalnu edukaciju

Produžavanje licence zahteva određeni broj prikupljenih poena iz programa kontinuiranog obrazovanja na godišnjem nivou

Jednostavno rečeno - stalno usavršavanje.

Cilj primene FM-a

Primena FM-a ima za cilj da omogući:o strateško, efikasno i precizno upravljanje izgrađenim

okruženjem, o optimiziranje performansi, o poboljšanje kvaliteta, o smanjenje troškova, kontrolu i transparentnost budžeta,o kontrola statusa procesa u bilo koje vreme i bilo kada

Primena FM-a se odražava na efikasnije odvijanje ne samo poslovnih procesa, nego i različitih segmenata urbanog života.



6

Ciljevi Fm-a


7

Domeni primene FM-aZdravstvoUgostiteljstvo i turizamObrazovanjePoslovanjeStanovanjeUrbani Facility ManagementIndustrijski Facility Management


8

Zašto se uvodi Facility Management?

Integrisano upravljanje podacima o nekretninama i opremi

Efikasnije korišćenje resursaPraćenje troškovaUštede(do 30% operacionih troškova)Transparentnost poslovanjaMogućnost komparativne analize podataka

–“benchmarking”


9

Operativni troškovi

17%

28%

9%12%

34%

Struktura operativnih troškova za poslovne objekte

Energija Takse Ostalo održavanjeGodišnje održavanje Čišćenje

U strukturi troškova jedne fitme operacioni troškovi su na drugom mestu odmah posle plaćanja yaposlenih. Zanimljivo je da su troškovi održavanja nešto veći od troškova za unutrašnju energiju (struja+grejanja), a da su troškovi namenjeni samo čišćenju, dvostruko veći od troškova za energiju.

Moguće uštede primenom FM-a• 15-20% na tehničkom održavanju• 3-12% na čišćenju• 5-7% kroz optimalno korišćenje prostora• 10% u procesima preseljenja • 20% na povećanju produktivnosti• 9% kroz optimizaciju procesa• do 20% na čuvanju i prikupljanju podataka

• Za operativne troškove u fazi eksploatacije objekta, na godišnjem nivou, potrebno je izdvojiti 1-5% od ukupne vrednosti objekta.• Uvođenjem FM-a može se postići i do 30% ušteda u operacionim troškovima.


Životni ciklus izgrađenih objekata• Zbog dodatnih ulaganja i nakon izgradnje objekata, potrebno je definisati celokupan životni vek objekta.• Razlog su velika sredstva uložena u izgradnju samog objekta, pa je u interesu investitora racionalno upravljanje eksploatacijom kako bi brže povratio uložena sredstva.


Facility management

Faza 1 Faza 2 Faza 3 Faza 4 Faza 5 Faza 6

Definisanje potreba

Planiranje i projektovanj

e

Izgradnja Useljenje i početak

korišćenja

Eksploatacija

Rušenje, ukla-njanje i recikliranje

1 godina 1-2 godine 1-2 godine 1 godina 30-50 godina

1 godina


12

Aktivnosti FM menadžera FM menadzer je rukovodilac ili deo tima stručnjaka koji prati zivotni ciklus

objekta u svim fazama, počev od najranije faze konceptualizacije projektnog programa, kroz proces projektovanja i izgradnje, tokom celokupnog perioda eksploatacije, do faze rusenja.

Faza 1 Formiranje projektnog programa Faza 4 Useljenje i početak korišćenja

razrada koncepta korišcćnja definisanje prostornih potreba pregled potrebne opreme benchmarking (poredjenje poslovnih performansi sa srodnim institucijama u okruženju)

prijem radova prijem tehničke dokumentacije planiranje useljenja/preseljenja useljenje/preseljenje

Faza 2 Faza planiranja i projektovanja Faza 5 Faza koriscenja/upravljanja

uporedni pregled planiranih potreba i projektovanog prostora koordinacija izmedju investitora, arhitekte i korisnika

tehničko upravljanje komercijalno upravljanje upravljanje infrastrukturnim servisima upravljanje zaštitom okruženja

Faza 3 Faza izgradnje Faza 6 Rusenje, uklanjanje i recikliranje

koordinacija izmedju investitora, arhitekte, graditelja, isporučioca opreme i postrojenja i korisnika

razrada koncepta ponovnog korišćenja komponenti srusenog objekta (recikliranje) koordinacija rušenja, uklanjanja i recikliranja upravljanje zaštitom okruženja


13

EKSPLOATACIJA objekta Početak korišćenja

Priprema za početak rada -Probni radPočetak redovnog rada

Upravljanje izgrađenim objektom –korišćenje i održavanjeProgram preventivnog održavanjaProgram remontnog održavanjaKorektivne procedure za održavanjeOdržavanje žemljišta i okoline Određivanje životnog veka opreme i objektaPlan proširenja ili renoviranja

Odstranivanje opreme ili objekta


14

ODRŽAVANJE (maintenance)

Tekuće/Preventivno održavanjeRedovno tehničko održavanje instalacija sa zamenom

istrošenih delova (npr. sijalice), uređenje zelenih površina,...

Investiciono održavanjeAktivnosti koje se preduzimaju za održavanje prvobitnog

standarda i kvaliteta zgrade i njenih instalacija. To su planirane nepredviđene aktivnosti, rutinska kontrola, i godišnja inspekcija.

Poboljšanja i prepravke (energetska efikasnost)Termička zaštita objekta, promena namene nekog

prostora,...


15

Facility Management u Srbiji Istraživanje “srpske scene” u primeni FM-a je

obiman posao Fokusiranjem samo na Beograd izdvojile su se tri

grupe različitih objekata Prva grupa - objekti internacionalnih kompanija (hoteli, veliki trgovački lanci, banke i restorani brze

hrane.)Druga grupa - kod kojih je FM tehnologija

primenjena Treća grupa - i najvećoj grupi pripadaju

administrativni, školski, poslovni, industrijski i mnogi drugi objekti u upotrebi

Trenutna situacija u oblasti stanovanja u Srbiji• Mali broj stanova u javnom sektoru 1.5% (posledica politike SFRJ i otkupa stanova koji su bili u društvenom vlasništvu).• Veliki broj višegeneracijskih domaćinstava.• Mala učestalost preseljenja.• Ogromna pojava bespravne izgradnje (min 500 000 bespravnih objekata u Srbiji).• Nepovoljni krediti za kupovinu stanova.• Mali broj stanova na tržištu i visoke cene.• Ne postoji fond za novu stambenu izgradnju.• Održavanje: <5% od prihoda domaćinstva što je daleko manje od 5% od ukupne vrednosti objekta koliko je potrebno uložiti na godišnjem nivou.


Opšta kultura stanovanja u Srbiji

• Česte prepravke zajedničkih prostorija, soba, teresa...• Izražena sklonost ka prikupljanju i skladištenju starih i dotrajalih stvari i nameštaja zbog kojih dolazi do prenatrpavanja prostora.• Ugradnja klima uređaja i satelitskih antena bez prethodne strategije njihovog montiranja.• Nemarnost vlasnika stanova koji trenutno ne žive u njima.• Česta nadogradnja zgrada (najčešće opasna i bespravna).• ˝Oplemenjivanje betona˝ bojenjem, oblaganjem raznim materijalima, dogradnjom raznih elemenata itd...• Nerazumno odlaganje đubreta na prvo pogodno mesto – stvaranje deponija.







FM u oblasti kolektivnog stanovanja• Upravljanje savremenim stambeniom resursima podrazumeva multidisciplinarnu stručnost koja obuhvata:

o Poznavanje relevantne regulativeo Poznavanje tehničkog dela funkcionisanja stambenih

objekata i njihovog održavanjao Upravljanje finansijama vezanim za funkcionisanje

stambenih objekata

• Predloženi model bi podrazumevao dva nivoa upravljanja:o Upravljanje pojedinačnim zgradama ili grupama zgrada –

menadžer zgradeo Upravljanje stambenim celinama koje čine stambeno

okruženje – specijalizovan FM menadžer za određeno stambeno okruženje


• Primenom FM-a na nivou jedne stambene jedinice, dobijaju se sledeći korisni podaci:

o Ukupni operativni troškovi na mesečnom ili godišnjem nivou (po m2)

o Analizu pojedinačnih troškova (troškovi za grejanje, struju...)

o Specifikacija pojedinih troškova za redovno održavanje stana (preventivno, korektivno i hitno)

o Definisanje količina različitih površina za održavanjeo Podaci o ugrađenoj opremi, njihovoj nabavci i opravcio Podaci koji omogućavaju potpuno ažuriranje celokupne

tehničke dokumentacije o stanovima, opremi i zgradi uopšte

o Podaci o troškovima osiguranja stanova, garancijama i eventualno realizovanim odštetama


Nadležnosti menadžera zgrade• Facility menadžer u oblasti stanovanja obavlja sledeće:

o Koordinira i kontroliše rad menadžera zgrada i edukuje iho Prati promene u strukturi i kulturi korisnika jednog okruženjao Ažurira dokumentaciju u vezi sa stambenim i drugim objektima

podzemnim i nadzemnim) u stambenom okruženju za koje je nadležan.

o Ažurira podatke o vlasnicima zgrada, menadžerima koji su angažovani u pojedinim zgradama i njihovim dnevnim aktivnostima.

o Odobrava intervencije na zgradama uz prethodnu ocenu i proveru njihovog uticaja na stambeno okruženje.

o Usklađuje aktivnosti na održavanju pojedinih zgrada sa zahtevima i preporukama gradske, tj. opštinske uprave.

o Radi na stalnom informisanju i edukaciji korisnika i vlasnika u oblasti stanovanja.


• Nadležnosti menadžera zgrade (menadžera na terenu):

o Pravljenje i kontrola periodičnih planova tekućeg i investicionog održavanja

o Ažuriranje spiskova stanara i organizacija redovnih sastanaka saveta stanara

o Kontrola preseljenja stanara i adaptacija stambenog prostora od strane novih stanara

o Vođenje finansija koje su u vezi sa funkcionisanjem zgrade

o Kontrola funkcionisanja instalacija i obavljanje sitnih popravki ili posredovanje u angažovanju servisa za popravke u zgradi i stanovima.

o Predlaganje savetu stanara različitih unapređenja kvaliteta stanovanja (uvođenje kablovske televizije, interneta, video nadzora, alarma, sistema za gašenje požara i sl.)


Zaključak• Ne postoji univerzalni recept za integrisanje koncepta FM-a, ali postoje neki standardni koraci koji su definisani u dosadašnjoj praksi:

o Identifikacija osnovnih ciljeva pri uvodjenju FM-a (redukcija operacionih troškova, ušteda energije, optimizacija )

o Formiranje FM tima i povezivanje sa izvršnim rukovodstvom i nesmetanim pristupom informacijama

o Pravljenje organizacione strategije za FM i definisanje metoda i dinamike implementacije.

o Snimanje postojeceg stanja objekata, opreme, postrojenja i procesa.

o Pocetak korišćenja sistema FM-a i povratak inicijalnih ulaganja

• Ovaj koncept je moguće upotrebeti kod svih vrsta objekata uz prilagođavanja njihovim osobenostima, kao i specifičnostima područja na kojima se primenjuje


Documents

Smer MTI, VIII semestar Katedra za menadžment, tehnlogiju i informatiku u građevinarstvu