STATYSTYKA W ANALIZIE RYNKU I WYCENIE NIERUCHOMOŚCI (CZ.1)Dr inż. Tomasz Budzyński

Analiza prawidłowości statystycznych Na rynku nieruchomości występują pewne

prawidłowości statystyczne, które są przedmiotem badań.

O prawidłowości statystyczne można mówić gdy w dużej masie przypadków – np. nabycia nieruchomości powtarzają się efekty działań ludzkich – nabywane jest najczęściej mieszkanie 2 pokojowe.

Prawidłowości te dotyczą: struktury, dynamiki, współzależności w czasie i przestrzeni.

Badanie prawidłowości statystycznych polega na ich wykrywaniu i analizie przy zastosowaniu narzędzi statystycznych.

Dane do przykładów Poniższe przykłady w zakresie analizy

prawidłowości statystycznych zostały zrealizowane na przykładzie rynku nieruchomości lokalowych dzielnicy Targówek, okres badania cen – 2009 r.

Przykład w zakresie analizy zmian cen lokali mieszkalnych za okres 5 lat (60 miesięcy) tj. lata 2003-2007 bazuje na danych z rynku lokalnego wybranej dzielnicy miasta Płock.

Histogram: cena 1m2K-S d=,07813, p> .20; Lilliefors p<,05

Oczekiwana normalna

5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000

X <= Granica klasy

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

Licz

ba o

bs.

Analiza struktury zjawisk na rynkucena lokalu [zł/m2] Miary tendencji centralnej - położenia

średnia arytmetyczna – 6713,99 zł/m2 mediana – 6761 zł/m2 dominanta (moda) – wielokrotna dolny kwartyl - 6205,00 zł/m2 górny kwartyl - 7181,50 zł/m2 minimum - 5505,00 zł/m2 maksimum - 7823,00 zł/m2

Analiza struktury zjawisk na rynkucena lokalu [zł/m2] Miary rozproszenia – zmienności

odchylenie standardowe – 626,77 zł/m2 współczynnik zmienności - 9,335250 %

Miary asymetrii i kurtozy skośność - -0,109886 kurtoza - -0,972696

Histogram powierzchniaArkusz33 1v*152c

powierzchnia = 152*5*normal(x; 46,968; 12,088)

15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95

powierzchnia

0

5

10

15

20

25

30

35

40

Licz

ba o

bs.

Histogram rok budowyArkusz38 1v*152c

rok budowy = 152*10*normal(x; 1982,9539; 15,5326)

1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

rok budowy

0

10

20

30

40

50

60

70

Licz

ba o

bs.

Histogram KondygnacjaArkusz39 1v*152c

Kondygnacja = 152*1*normal(x; 4,5132; 2,9001)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Kondygnacja

0

5

10

15

20

25

30

35

Licz

ba o

bs.

Histogram liczba izbArkusz40 1v*152c

liczba izb = 152*1*normal(x; 2,9868; 0,8377)

1 2 3 4 5

liczba izb

0

10

20

30

40

50

60

70

Licz

ba o

bs.

Analiza dynamiki zjawisk

Analiza dynamiki zjawisk

Trend liniowy

Trend wielomianowy 2 stopnia

Trend wielomianowy 3 stopnia

Analiza współzależności zjawisk Na rynku nieruchomości występują współzależności

(powiązania) między różnymi zmiennymi. W przypadku nieruchomości lokalowych cena 1 m2

związana jest z: lokalizacją, sąsiedztwem, stanem technicznym budynku, powierzchnią lokalu, stanem technicznym i funkcjonalnością lokalu, położeniem na piętrze.

Analizę współzależności realizuje się z wykorzystaniemanalizy korelacji i analizy regresji

Wykres rozrzutu cena 1m2 względem powierzchniaTargówek dane do analizy 10v*152c

cena 1m2 = 6615,8405+2,0898*x

20 30 40 50 60 70 80 90

powierzchnia

5400

5600

5800

6000

6200

6400

6600

6800

7000

7200

7400

7600

7800

8000

cena

1m

2

Wykres rozrzutu cena 1m2 względem rok budowyTargówek dane do analizy 10v*160c

cena 1m2 = -37987,8565+22,5431*x

1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020

rok budowy

5400

5600

5800

6000

6200

6400

6600

6800

7000

7200

7400

7600

7800

8000

cena

1m

2