EKONOMSKA ŠKOLA SISAK

Kralja Tomislava 19 Sisak

Naziv sektora: EKONOMIJA, TRGOVINA I POSLOVNA

ADMINISTRACIJA

Zanimanje: EKONOMIST

ZAVRŠNI RAD

Nastavni predmet: Trgovačko pravo

Tema: Stjecanje vlasništva nad nekretninom

Ime i prezime mentora: Mladen Kalanja

Ime i prezime učenika: Anita Šimunović

Razredni odjel: 4.c

Školska godina: 2011/2012

Ispitni rok: ljetni

Sisak,_________________

2

SADRŽAJ

1. Uvod.............................................................................................................4

2. Sadržaj vlasničkih ovlasti...........................................................................5

3. Obilježja prava vlasništva..........................................................................6

3.1. Posjed..................................................................................................6

3.2. Uporaba i korištenje............................................................................6

3.3. Raspolaganje.......................................................................................6

4. Subjekti i objekti prava vlasništva............................................................7

5. Ograničenje prava vlasništva....................................................................8

6. Oblici prava vlasništva...............................................................................9

6.1. Individualno vlasništvo......................................................................9

6.2. Suvlasništvo......................................................................................10

6.3. Zajedničko vlansištvo.......................................................................10

6.4. Etažno vlasništvo..............................................................................11

7. Etažno vlasništvo......................................................................................11

7.1. Predmet etažnog vlasništva..............................................................12

7.1.1. Uspostava etažnoga vlasništva na temelju odgovarajućega

suvlasničkoga dijela i korisne vrijednosti.........................................12

7.1.2. Uspostava etažnoga vlasništva na temelju suglasne odluke

svih suvlansika..................................................................................13

7.1.3. Uspostava etažnoga vlasništva na temelju očitovanja volje

vlasnika zemljišta sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja na

zemljištu sa zgradom.........................................................................13

7.2. Stjecanje nekretnina..........................................................................14

7.2.1. Upis vlasništva u zemljišnu knjigu..........................................14

7.2.2. Stjecanje uknjižbom................................................................14

3

7.2.3. Stjecanje predbilježbom..........................................................14

7.3. Predmet etažnog vlasništva...............................................................15

7.3.1. Stan.........................................................................................15

7.3.1.1. Druge samostalne prostorije.........................................16

7.3.1.2. Sporedni dijelovi zgrade...............................................17

7.4. Zajednički dijelovi zgrade................................................................17

7.5. Zemljište na kojem je izgrađena zgrada...........................................19

8. Zajednička pričuva...................................................................................20

9. Prestanak vlasništva nad posebnim dijelom nekretnine.......................21

9.1. Propast predmeta..............................................................................21

9.2. Brisanje.............................................................................................21

9.3. Prestanak suvlansištva......................................................................21

9.4. Isključenje iz suvlasničke zajednice.................................................21

9.5. Isključenje na zahtjev većine............................................................22

9.6. Isključenje na zahtjev manjine..........................................................23

10. Zemljoknjiški izvadak................................................................................24

10.1. Posjedovnica.....................................................................................24

10.2. Vlastovnica.......................................................................................24

10.3. Teretnica...........................................................................................24

11. Zaključak..................................................................................................25

12. Literatura………………………………………………………………..26

13. Prilozi.........................................................................................................27

13.1. Uknjižba prava vlasništva………………………………………….27

13.2. Ugovor o kupoprodaji stana……………………………………….28

4

1. Uvod

Vlasništvo u objektivnom smislu je sve ono što nekome pripada, sve njegove stvari i

prava. Najobuhvatniji je oblik pripadanja i ovlasti neke osobe u odnosu prema stvari. U

objektivnom smislu pod vlasništvom se smatra sve što nekome pripada, sve njegove

stvari i prava, a pod subjektivnom smislu je ovlast vlasnika da radi po svojoj volji s

predmetom vlasništva i koristima koje donosi,a svakoga drugog isključi iz toga.

Temeljne značajke vlasništva su pripadanje i sloboda autonomne ovlasti vlasnika da

postupa sa svojim stvarima. Ta se sloboda ne smije shvaćati u apsolutnom smislu, nego

je ograničena postojanjem i drugih subjekata u ljudskoj zajednici. Ostvarivanje prava

vlasništva ima samo onda smisla ako se time ne vrijeđaju prava trećih, npr. susjedska

prava, niti se prekoračuju ograničenja koja su propisana u korist općeg dobra, npr.

zabrana na određenom području vaditi kamenje, rušiti stabla, graditi objekte i sl.

Pravo vlasništva može se steći na temelju:

-pravnog posla

- odluke suda ili druge nadležne vlasti

- nasljeđivanja

- zakona

5

2. Sadržaj vlasničkih ovlasti

Klasične ovlasti u sadržaju prava vlasništva jesu: posjed, uporaba,korištenje i

raspolaganje.

2.1.POSJED

Faktičko stanje zaštićeno pravom, tj. faktička vlast na stvari koju štiti zakon.

Važno je da posjed nije pravo već činjenica.

2.2.UPORABA I KORIŠTENJE

Nema razlike u gospodarskom smislu jer i jedno i drugo znači iskorištavanje

stvari. No pravno gledano,moramo razlikovati uporabu od korištenja, osobito u vezi s

time je li stvar plodonosna ili nije. Neplodonosna stvar redovito se rabi (npr., stanovati

u kući, služiti se robom i sl.), a plodonosna stvar, daje pravo crpljenja plodova (npr.,

plodova zemlje ili industrijskih plodova).

2.3.RASPOLAGANJE

Najznakovitija vlasnikova ovlast. Raspolaganje pripada samo vlasniku, dok

posjed i uporaba te korištenje mogu pripadati i drugim osobama. Pravo raspolaganja

može se očitovati na dva načina, kao: faktično raspolaganje i pravnom raspolaganje.

Faktično raspolaganje postoji kad se u odnosu prema stvari ne zasniva neki pravni

odnos vlasnika prema trećima,nego se vlasnik sam koristi stvarju, rabi je i uništava.

Pravno raspolaganje postoji kad vlasnik u vezi sa svojom stvari sklapa različite pravne

poslove (npr., ugovor o najmu).

6

3. Obilježja prava vlasništva

Temeljna obilježja prava vlasništva, bez obzira na gospodarski sustav u kojem

se pojavljuje, su: jedinstvenost, isključivost,istovrsnost,elastičnost i maksimalna

dispozitivnost.

3.1.JEDINSTVENOST

Pravo vlasništva jedinstveno je i očituje se kao skup vlasničkih ovlasti vezanih

za jednu osobu. U životu ima situacija kada jedna stvar pripada istodobno nekolicina

osoba (npr., u suvlasništvu), ali se i u takvim slučajevima vlasništvo između njih ne

dijeli po sadržaju nego samo po obujmu, tako da jedan suvlasnik ima sva vlasnička

prava, ali u većini svoje kvote.

3.2. ISKLJUČIVOST

Vlasnik može svakoga isključiti od utjecaja na predmet svog vlasništva, a svi

ostali članovi zajednice dužni su suzdržavati se od povreda prava vlasništva druge

osobe.

3.3. ISTOVRSNOST

Sadržaj prava vlasništva ne može se dijeliti između raznih subjekata. samo je

jedna vrsta vlasništva, za razliku od vlasništva u feudalizmu kada je postojalo i

podijeljeno vlasništva (vrhovno i koristovno).

3.4. ELASTIČNOST

Na pravu vlasništva mogu biti ograničenja prestankom kojih se pravo

vlasništva automatski vraća u svoj prvobitni obujam.

3.5. DISPOZIVNOST

Pravo vlasništva obuhvaća skup maksimalnih ovlasti u odnosu prema

gospodarskom iskorištavanju stvari. Vlasnik može i pravno raspolagati stvarima, i to

ugovorom za svojega života (npr., stvar dade u zakup), ali i u slučaju smrti

(raspolaganje oporukom). Ograničenja prava vlasništva mogu biti vrlo različita.

7

4. Subjekti i objekti prava vlasništva

Subjekti prava vlasništva u Hrvatskoj mogu biti fizičke i pravne osobe. Strana

osoba – fizička i pravna – može stjecati pravo vlasništva uz uvjete određene zakonom.

Objekt prava vlasništva mogu biti pokretne i nepokretne stvari. Ako se radi o

stranim osobama, one su glede pokretnina izjednačene s domaćim osobama.

Kad je riječ o stjecanju vlasništva na nekretninama, pravo Republike Hrvatske

za pravne strane subjekte propisuje posebne uvjete. Strane fizičke i pravne osobe mogu

pod pretpostavkom uzajamnosti stjecati na temelju nasljeđivanja vlasništvo nekretnina

na području Republike Hrvatske. Pravna osoba smatra se stranom kad ima registrirano

sjedište izvan područja Republike Hrvatske. Načelo uzajamnosti (reciprociteta) kao

temeljno načelo međunarodnog javnog i privatnog prava nalaže Republici Hrvatskoj da

stranim pravnim subjektima omogući stjecanje vlasništva na nekretninama pod istim

uvjetima pod kojima je to omogućeno pravnim subjektima Republike Hrvatske u državi

o čijim se pravnim subjektima radi. Npr., državljanin Republike Italije moći će steći

vlasništvo nad nekretninama u Republici Hrvatskoj na temelju nasljeđivanja samo ako

državljanin Republike Hrvatske može naslijediti nekretnine u Republici Italiji.

Međutim, ako pravni strani subjekt želi steći vlasništvo na nekretnini u Republici

Hrvatskoj na osnovi nekog drugog pravnog temelja (npr. ugovora o kupoprodaji)

članovi vlade kao najvišeg tijela izvršne vlasti u ovom slučaju imaju odlučujuću ulogu.

8

5. Ograničenja prava vlasništva

Pravo vlasništva kao instituciju jamči naša država ustavnom odredbom.

Nositelji vlasničkog prava, kao i njegovi korisnici, dužni pridonositi općem dobru. To

nije ograničenje vlasničkih prava, nego aktivan i općekoristan način obavljanja

vlasničkih ovlasti. Zakonom se može ograničiti ili čak i oduzeti vlasništvo, jasno uz

naknadu tržišne vrijednosti. U suvremenim pravnim sustavima takva su ograničenja

velika, ali se time ne ukida ili ne transformira pravo vlasništva nego se samo

ograničava. Vlasnik ne prestaje biti vlasnik, a kad prestanu takva ograničenja, ovlasti

vlasnika proširuju se na prvobitnu potpunost.

9

6. Oblici prava vlasništva

Oblici prava vlasništva su:

- individualno vlasništvo

- suvlasništvo

- zajedničko (skupno) vlasništvo

- etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine)

U ovom radu bazirat ćemo se na etažnom vlasništvu tj. posebnom dijelu

nekretnine, a to su stanovi.

6.1. Individualno vlasništvo

Individualno vlasništvo je oblik vlasništva kod kojeg je nositelj vlasničkih

ovlasti samo jedan pravni subjekt. Individualni vlasnik ne dijeli vlasništvo na stvari s

drugim pravnim subjektom niti po svom sadržaju, niti po obujmu. To znači da je

individualni vlasnik isključivi nositelj svih vlasničkih ovlasti te da je za njega,

matematički gledano, stvar u individualnom vlasništvu jedno cijelo.

Vlasnik A Vlasnik B

Slika 1. Primjer individualnog vlasništva

10

6.2. Suvlasništvo

Suvlasništvo je oblik vlasništva više osoba na istoj fizički nepodijeljenoj stvari, i

to prema idealnoj određenim dijelovima. Razlika između individualnog vlasništva i

suvlasništva najjasnije se očituje u broju stvari koje se nalaze u pravnom prometu, i to u

materijalnom smislu, odnosno u smislu pojma jednog cijelog (npr. jedna kuća, jedan

automobil). Individualni vlasnik jedini je vlasnik materijalno gledano jedne stvari, koja

znači jedno cijelo. Suvlasnici participiraju u vlasništvu materijalno gledano jedne

stvari, odnosno u jednom cijelom svojim idealnim dijelovima koji ne moraju niti

jednaki. Suvlasništvo je oblik vlasništva koji primorava na dogovaranje. Svaki

suvlasnik može samostalno raspolagati svojim idealnim dijelom što znači da ga može

prodati, darovati ili njime oporučno raspolagati bez suglasnosti ostalih suvlasnika. No

ako idealni dio u pravnom prometu ima status samostalne stvari, tu se ne radi o jednoj

materijalnoj cjelini (npr. kući) odnosno o jednoj cjelini. Suvlasnik raspolaže isključivo

vlasničkom kvotom, odnosno idealnim dijelom u sklopu jedne stvari u materijalnom

smislu.

6.3. Zajedničko (skupno) vlasništvo

Zajedničko vlasništvo je vlasništvo više osoba na istoj nepodijeljenoj stvari kad

njihovi udjeli nisu unaprijed određeni nego su samo odredivi. No, bez obzira na to što

stvar nije ni realno (fizički) ni idealno (suvlasništvo) podijeljena, vlasnici nisu izgubili

svoj subjektivitet niti ta zajednica formira poseban pravni subjekt. Pojedini zajedničar

ne može raspolagati svojim udjelom jer nije određen, da suvlasnik može raspolagati

svojim alikvotnim dijelom. Nekom stvarju mogu raspolagati svi zajedničari samo

zajedno i sporazumno. Pravo posjedovne i vlasničke zaštite prema trećima ima svaki

zajedničar. Oblici u kojima se pojavljuje zajedničko vlasništva jesu:

- nasljednička zajednica (koja postoji od smrti ostavitelja do izvršene diobe

na nasljednike na temelju ostavinske rasprave)

- zajedničko vlasništvo kućnih zadruga i imovinske zadruge

Stvar može biti u zajedničkom vlasništvu samo na temelju zakona. Međutim ako je

sklopljen ugovor o ortaštvu imovina ortaštva zajednička je imovina ortaka.

11

(6.4.) 7. Etažno vlasništvo (vlasništvo posebnog dijela nekretnine)

Etažno vlasništvo je zajednički naziv za vlasništvo posebnog dijela nekretnine

i za vlasništvo posebnog dijela zgrade, ovisno o tome da li je u određenom pravnom

sustavu uspostavljeno pravno jedinstvo nekretnine, ili nije. Etažno vlasništvo odnosno

vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine jest oblik vlasništva koji proizlazi iz

odgovarajućeg suvlasničkog dijela nekretnine na kojem je uspostavljeno i neodvojivo je

povezano s njim. Naziv etažno vlasništvo potječe od francuske riječi etage, što znači

kat. Doslovno shvaćeno etažno vlasništvo bi značilo vlasništvo kata zgrade što je

prvotno i odgovaralo sadržaju ovoga pojma. Ono može postojati na različitim

dijelovima nekretnine, a ne samo na određenom katu zgrade. Vlasništvo posebnog

dijela nekretnine je iz suvlasničkog dijela proizašlo i s njim je trajno povezano, ovlasti i

obveze osobe kojoj pripada određeni suvlasnički dio nekretnine (određeni dio-stan ili

drugu samostalnu prostoriju) pripada isključivo vlasništvu tog suvlasnika. Ovlašćuje

suvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno da, upravljajući tim posebnim

dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika, izvršava sve vlasničke ovlasti i dužnosti

kao da je posebni dio samo njegovo vlasništvo i da, ako nije drukčije određeno, čini s

tim dijelom i koristima od njega što mu je volja te svakog drugog iz toga isključi.

Etažno vlasništvo nedjeljivo je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom

nekretnine pa se može zajedno s njime ograničiti, opteretiti, otuđiti, prenijeti u slučaju

smrti i podvrgnuti ovrsi (prisilno prodati sudskim putem radi namirenja vjerovnika).

Etažno vlasništvo zapravo je specifična varijanta individualnog vlasništva na posebnom

dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava gradnji sa

zgradom. Etažni vlasnik ima u pogledu tog posebnog dijela nekretnine u etažnom

vlasništvu pravni status individualnog vlasnika te njime može potpuno samostalno

raspolagati (npr. prodati stan). Specifičnost etažnog vlasništva upravo je u tome što se

suvlasnička zajednica razbija samo na dijelu nekretnine na kojem je ono uspostavljeno,

ali suvlasništvo i dalje ostaje na zajedničkim dijelovima nekretnine kao i na dijelovima

čija se namjena protivi isključivoj uporabi samo u korist određenog etažnog prostora

(npr. krov, dizalo, stubište). Razlozi uspostave etažnoga vlasništva su socijalni,

gospodarski i prostorno-komunalni. Etažno vlasništvo je neodvojivo povezano s

odgovarajućim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno.

12

7.1.Uspostava etažnog vlasništva

Uspostava etažnoga vlasništva može se obaviti na tri načina:

1. odgovarajućega suvlasničkoga dijela

2. na temelju suglasne odluke svih suvlasnika nekretnine

3. na temelju očitovanja volje vlasnika zemljišta sa zgradom odnosno nositelja prava

građenja sa zgradom

7.1.1. Uspostava etažnoga vlasništva na temelju odgovarajućega

suvlasničkoga dijela i korisne vrijednosti

Da li je suvlasnički dio nekretnine osobe koja zahtijeva uspostavu etažnoga

vlasništva na nekom određenom posebnom dijelu nekretnine za to odgovarajući,

prosuđuje se prema tome je li taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele

nekretnine jednak ili veći od odnosa korisne vrijednosti stana (ili druge samostalne

prostorije) glede kojega se traži uspostava etažnoga vlasništva prema korisnoj

vrijednosti svih stanova i ostalih prostorija cijele nekternine. Korisne vrijednosti stana

ili druge samostalne prostorije određuju se uz primjenu sljedećih pravila:

1. korisne vrijednosti utvrđuje isključivo sud odlukom donesenom u izvanparničnom

postupku

2. korisna se vrijednost stana izračunava iz korisne površine stana (to je ukupna podna

površina umanjena za širinu zidova koji je prekidaju)

3. osim korisne površine uzimaju se u obzir i dodaci i odbici za razlike koje povećavaju

ili smanjuju vrijednost prema drugim stanovima, a koje po shvaćanju u prometu i

iskustvu proizlaze iz namjene položaja i slično, a nisu nastale na trošak samo jednog od

suvlasnika

4. zanemaruju se razlike koje povećavaju ili smanjuju vrijednost ako su manje od 2%

površine stana korisne

5. neće se uzeti u obzir ni podrumske i tavanske prostorije koje po svojoj opremi nisu

prilagođene za stambene ili poslovne svrhe, kao ni stubišta,balkoni, terase i sl.

13

6. ako postoje veća odstupanja od građevnoga plana koji je odobren od vlasti tada će se

korisna površina izračunati prema stvarnom stanju

7. korisna vrijednost može se utvrđivati nakon što je gradnja završila, ali i prije

završetka gradnje

7.1.2. Uspostava etažnoga vlasništva na temelju suglasne odluke

svih suvlansika

Ako su suvlasnici nekretnine suglasno odlučili da će svoja suvlasnička prava

ograničiti tako što će s određenim suvlasnički dijelom povezati vlasništvo određenoga

posebnoga dijela nekretnine, uzima se da je taj suvlasnički dio odgovarajući dio, pa

tada pravomoćnu odluku suda o utvrđivanju korisnih vrijednosti zamjenjuje isprava

svih suvlasnika o toj njihovoj odluci. Ovaj se slučaj može smatrati iznimkom, a poništaj

isprave može se zahtijevati samo ako postoji neki od općih razloga za ništetnost ili

pobojnost jer je riječ o određenoj vrsti pravnoga posla. Podrazumijeva se da je odnos

između veličine suvlasničkoga dijela i posebnoga dijela nekretnine s kojim se povezuje

razmjeran, odnos veličina stana razmjerno odgovara veličini suvlasničkoga dijela.

7.1.3. Uspostava etažnoga vlasništva na temelju očitovanja volje

vlasnika zemljišta sa zgradom, odnosno nositelja prava građenja

na zemljištu sa zgradom

Potrebno je pisano očitovanje volje vlasnika zemljišta odnosno nositelja prava

građenja, a pošto ovdje postoji samo jedan vlasnik on samostalno odlučuje te nisu

potrebne ničije dodatne suglasnosti (osim od vlasnika zemljišta kod prava građenja ako

nije predviđeno ugovorom o pravu građenja). U ovom se slučaju radi o izgradnji zgrade

sa stanovima u etažnom vlasništvu za tržište, odnosno prodaju.

14

7.2.Stjecanje nekretnina

7.2.1.Upis vlasništva u zemljišnu knjigu

Vlasništvo nekretnine stječe se zakonom predviđenim upisom stjecateljeva

vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjano očitovane volje dotadašnjega vlasnika

usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije

određeno drukčije. Odredbe ovoga Zakona o stjecanju vlasništva nekretnine upisom u

zemljišnu knjigu na odgovarajući se način primjenjuju i na promjene i prestanak

vlasništva na temelju pravnih poslova. Način osnivanja i vođenja zemljišnih knjiga te

način upisivanja u njih uređuju odredbe zemljišnoknjižnoga prava.

7.2.2. Stjecanje uknjižbom

Vlasništvo na nekretninama stječe se uknjižbom u zemljišnu knjigu, ako zakon

ne omogućuje da se vlasništvo nekretnine stekne nekim drugim upisom u zemljišnu

knjigu. Radi uknjižbe vlasništva mora se o pravnom poslu na čijem se temelju

vlasništvo stječe sastaviti isprava čiji sadržaj i oblik mora odgovarati pravilima

zemljišnoknjižnoga prava. Provedena uknjižba djeluje od trenutka kad je sudu bio

podnesen zahtjev za tu uknjižbu. Na nekretninama koje nisu upisane u zemljišne knjige

vlasništvo se stječe polaganjem u sud ovjerovljene isprave sposobne za uknjižbu prava

u zemljišnu knjigu, kojom dotadašnji vlasnik dopušta uknjižbu tuđega vlasništva, na što

se na odgovarajući način primjenjuju pravila o stjecanju uknjižbom.

7.2.3. Stjecanje predbilježbom

Ako nisu ispunjene sve pretpostavke koje zemljišnoknjižno pravo zahtijeva za

uknjižbu, a zatražena je uknjižba prava vlasništva, stjecanje prava vlasništva će se

predbilježiti, ako su ispunjene barem one pretpostavke pod kojima ta pravila dopuštaju

predbilježbu. Predbilježbom će vlasništvo biti stečeno pod uvjetom naknadnoga

opravdanja te predbilježbe. Predbilježba se opravdava na način i u rokovima

određenim zemljišnoknjižnim pravom. Bude li predbilježba naknadno opravdana,

vlasništvo je stečeno još u trenutku kad je bio sudu podnesen zahtjev za uknjižbu prava

15

vlasništva u zemljišnu knjigu. U slučaju iz stavka 1. ovoga članka, na nekretninama

koje nisu upisane u zemljišne knjige stječe se vlasništvo polaganjem u sud ovjerovljene

isprave sposobne za predbilježbu, na što se na odgovarajući način primjenjuju pravila o

stjecanju predbilježbom.

7.3. Predmet etažnog vlasništva

Etažno vlasništvo može biti uspostavljeno na odgovarajućem suvlasničkom

dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od prava gradnji sa

zgradom. Objektom etažnog vlasništva može biti samo onaj posebni dio suvlasničke

nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu prikladnu za samostalno izvršavanje

suvlasnikovih ovlasti kao što je stan ili druga samostalna prostorija (npr. samostalne

garaže).

Dakle predmet prava etažnog vlasništva su:-Stan

-Zajednički dijelovi zgrade

-Zemljište na kojem je izgrađena

zgrada

7.3.1. Stan

Predmet vlasništva posebnog dijela nekretnine najčešće je stan, uz uvjet da

predstavlja samostalnu uporabnu cjelinu. «Stanom se smatra skup prostorija

namijenjenih za stanovanje s prijeko potrebnim sporednim prostorijama koje čine

jednu zatvorenu građevinsku cjelinu i imaju poseban ulaz.» (čl. 2. st. 1. Zakona o

najmu stanova) Pod pojmom stana podrazumijeva se skup prostorija pa se jedna

prostorija ne može smatrati stanom. Stan nisu ni dijelovi stana koji se mogu sastojati od

više prostorija, ali ne ispunjavaju sve potrebne preduvjete da bi se mogli smatrati

stanom. U pravnom smislu stan ili druga samostalna prostorija je najmanja samostalna

čestica zgrade koja se u pravilu ne može više fizički dijeliti. U slučaju diobe, tako

nastale cjeline morale bi imati sve potrebne sastojke koje podrazumijeva pojam stana

da bi se mogle smatrati stanom. Stan mora predstavljati zatvorenu građevinsku cjelinu,

što znači da prostorije koje su fizički udaljene odnosno odvojene od ostalih, na način da

16

se do njih može doći samo preko onih dijelova nekretnine na kojima nije uspostavljeno

vlasništvo posebnog dijela nekretnine u korist etažnog vlasnika takvog stana, ne mogu

smatrati sastavnim dijelom tog stana. Stan mora imati poseban ulaz, što znači da se ne

radi o tzv. prolaznom stanu. Pri tome nije značajno ulazi li se u stan izvana, sa stubišta

ili iz hodnika, već je bitno da se pri dolasku u stan ne mora prolaziti kroz neki drugi

stan.

Slika 2. Primjer standardnog stana

7.3.1.1. Druge samostalne prostorije

Osim na stanu, vlasništvo posebnog dijela nekretnine može biti uspostavljeno i

na drugim samostalnim prostorijama. «Među druge samostalne prostorije spadaju

osobito samostalne poslovne prostorije, samostalne garaže ili jasno omeđena mjesta u

zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila.» (čl. 67. st. 2. ZV) «Poslovnom

prostorijom smatraju se jedna ili više prostorija u poslovnoj ili stambenoj zgradi

namijenjenih obavljanju poslovne djelatnosti koje, u pravilu, čine građevinsku cjelinu i

imaju zaseban glavni ulaz.» (čl. 2. st. 3. Zakona o zakupu poslovnog prostor). Očite su

određene sličnosti s definicijom pojma stana (građevinska cjelina, zaseban glavni ulaz).

17

Temeljna razlika između stana i poslovne prostorije je u namjeni, a osim toga na stanu

postoji uporaba, a na poslovnoj prostoriji korištenje, što je širi pojam jer osim uporabe

obuhvaća i ovlast ubiranja plodova. «Garaža je prostor za smještaj vozila. Garažno

mjesto je prostor za smještaj vozila u garaži.» (čl. 2. st. 4. i 5. Zakona o zakupu

poslovnog prostora). Jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih

vozila su zatvoreni prostori unutar zgrade, koji moraju biti jasno omeđeni tako da se

zna da vlasničke ovlasti na tim dijelovima pripadaju isključivo određenom vlasniku.

Takvi prostori mogu, na primjer, biti izgrađeni ispod zgrade u obliku podzemnog

parkirališta. Uz stan i druge samostalne prostorije etažno vlasništvo može se protezati i

na sporedne dijelove nekretnina.

7.3.1.2.Sporedni dijelovi

Sporedne dijelovi su otvoreni balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije,

kućni vrtovi, mjesta za ostavljanje najviše do dva motorna vozila po pojedinom stanu ili

drugoj samostalnoj prostoriji. Vlasništvo posebnog dijela nekretnine može se protezati

na spomenute sporedne dijelove nekretnine, ali se na njima ono ne može samostalno

uspostaviti.

7.4. Zajednički dijelovi zgrade

Zajednički dijelovi nekretnine mogu služiti nekretnini kao cjelini (npr. temelji,

fasada, krov) ili samo nekim njezinim dijelovima (npr. posebna ulazna vrata, pregradni

zidovi između dva stana, terase) te ovisno o tome određena prava mogu imati svi ili

samo neki vlasnici posebnih dijelova nekretnine. Na zajedničkim dijelovima nekretnine

ne može postojati isključivo pravo uporabe jednog vlasnika posebnog dijela nekretnine.

Neki zajednički dijelovi nekretnine mogu se pojaviti kao sporedni dijelovi uz određeni

stan ili drugu samostalnu prostoriju te se u tom slučaju neće smatrati dijelovima koji

služe kao zajednički. Prema članku 3. navedene uredbe zajedničkim dijelovima i

uređajima zgrade smatraju se:

- nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi,

međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.)

- prohodne i neprohodne zajedničke terase

18

- pročelja zgrade uključivo prozori i vrata

- elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade

(kapci, žaluzine, grilje i sl.)

- krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade

- dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i

instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada

- zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta

- požarni prilazi, ljestve i stepeništa

- dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji

omogućavaju njihovu redovitu uporabu

- instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili

drugog posebnog dijela zgrade

-instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i

temeljne instalacije uključivo reviziona okna

- vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja

instalacija za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu

ili drugom posebnom dijelu zgrade, sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i

kanalizacije u zajedničkim dijelovima električne instalacije, stubišne rasvjete i drugih

trošila u zajedničkim dijelovima zgrade

- nužna i panik rasvjeta

- zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople

vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom

dijelu zgrade

- radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade

19

- telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio

zgrade

- zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i

kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji

omogućuju redoviti prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade

- instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj

od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta

odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade

- zajednička kotlovnica i toplinska podstanica

- zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, prepumpne stanice

za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, aku baterije i drugi

uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.

- gromobranske instalacije

- kanali za smeće

- septičke jame

7.5. Zemljište na kojem je izgrađena zgrada

Zemljište na kojem je zgrada izgrađena te zemljište koje služi redovitoj uporabi

zgrade se također mogu ubrojiti u zajedničke dijelove s obzirom da se na njima ne

uspostavlja poseban pravni režim, već ona predstavljaju sastavne dijelove cijele

nekretnine na kojoj je uspostavljeno suvlasništvo.

20

Vlasnik C

Stan na drugom katu

Vlasnik B

Stan na prvom katu

Vlasnik A

Stan u prizemlju

Zemljište na kojem je izgrađena zgrada

Slika 3. Primjer etažnog vlasništva

8. Zajednička pričuva

Suvlasnici su dužni osnovati zajedničku upravu. Zajednička uprava je namjenski

vezana zajednička imovina svih koji su suvlasnici nekretnine, a namijenjena je za

pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za

pokriće tih troškova. Svrha u koju se smije rabiti je strogo određena. Zajedničku

pričuvu tvore novčani doprinosi koje su suvlasnici uplatili na temelju donesene

odluke većinom suvlasničkih dijelova, odnosno odluke koju je na zahtjev nekog

suvlasnika sonio sud s obzirom na predvidive troškove i zimajući u obzir imovinsko

stanje svih suvlasnika. Zajednočkom pričuvom upravljaju suvlasnici, odnosno

upravitelj nekretnine kao imovinom odvojenom od imovine bilo kojeg suvlasnika,

uloženom na način da donosi plodove. U praksi suvlasnici svaki mjesec uplaćuju

jednu dvanaestinu iznosa od 0.54% vrijednosti njihovog posebnog dijela. Upravitelji

u pravilu obračunavaju sredstva koja se uplaćuju u zajedničku pričuvu po različitim

koeficijentima, što je i logično s obzirom na različitu namjenu, korist i značenje

pojedinih posebnih dijelova nekretnine (npr. za stambeni prostor koeficijent 1,00; za

garažni prostor 0,75; za garažno mjesto u zatvorenom prostoru 0,50; za poslovni

prostor 2,00; za stanove u cijelosti korištene kao poslovni prostor 2,00; za druge

stambene prostorije 1,00).

21

9. Prestanak vlasništva na posebnom dijelu nekretnine

9.1. Propast predmeta

Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine prestaje ako stan ili druga samostalna

prostorija koja je bila predmetom toga vlasništva trajno prestane biti prikladna za

samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, a s time ujedno prestaje i vlasništvo

sporednih dijelova.

9.2. Brisanje

Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine prestaje uknjižbom brisanja u

zemljišnoj knjizi onog upisa kojim je vlasništvo određenoga posebnoga dijela

nekretnine bilo uspostavljeno kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te

nekretnine. Nužan je pristanak svih suvlasnika i knjižnih ovlaštenika čija prava

opterećuju odgovarajući suvlasnički dio.

9.3. Prestanak suvlasništva

Kad dotadašnji suvlasnik nekretnine prestane biti suvlasnikom odgovarajućega

suvlasničkoga dijela, prestalo je za njega i vlasništvo onoga posebnoga dijela koje je

bilo uspostavljeno na tom odgovarajućem dijelu, ali prestanak vlasništva posebnoga

dijela ne povlači za sobom prestanak suvlasništva na nekretnini.

9.4. Isključenje iz suvlasničke zajednice

Svaki od suvlasnika iste nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili od

prava građenja sa zgradom dužan je prigodom izvršavanja svoga prava postupati

osobito obzirno prema ostalima, u protivnom njegovi suvlasnici mogu ishoditi njegovo

isključenje iz suvlasničke zajednice, pod pretpostavkama koje određuju članci 98. i 99.

ovoga Zakona.

22

9.5. Isključenje na zahtjev većine

Suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova mogu odlučiti da će

zahtijevati isključenje iz suvlasničke zajednice određenoga suvlasnika na čijem je

odgovarajućem suvlasničkom dijelu uspostavljeno vlasništvo nekoga posebnoga dijela

nekretnine, ako za to postoji neki od razloga iz stavka 3., odnosno 4. ovoga članka.

Kad je vlasništvo posebnih dijelova uspostavljeno na više od polovine suvlasničkih

dijelova neke nekretnine, suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova

mogu odlučiti da će se zahtijevati isključenje iz suvlasničke zajednice bilo kojega

određenoga suvlasnika, ako za to postoji neki od razloga iz stavka 3., odnosno 4. ovoga

članka.

Odluka o isključenju određenoga suvlasnika može se donijeti:

- ako suvlasnik ne udovoljava dužnostima koje proizlaze iz zajednice, osobito ako ne

plati dužne iznose ni do završetka rasprave koja prethodi presudi prvostupanjskoga

suda, a ako je bilo sporno koliko je dužan platiti pa je sud donio međupresudu, tada do

završetka prvostupanjske rasprave koja slijedi nakon međupresude,

- ako dijelove nekretnine koji su u njegovu vlasništvu kao posebni dijelovi ili dijelove

koje rabe i drugi suvlasnici rabi na način koji znatno ide na štetu interesa drugih

suvlasnika,

- ako svojim bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem učini

tegobnim zajedničko stanovanje ostalim suvlasnicima, ili počini kažnjivo djelo protiv

imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti kojega od suvlasnika ili druge osobe koja

stanuje u kući, a nije riječ o djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti.

Radnje i ponašanja suvlasnikovoga bračnoga druga i drugih članova obitelji koji s njim

stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom rabe dijelove nekretnine, a koje je on

propustio spriječiti koliko je bilo moguće, uzimaju se za radnje toga suvlasnika.

Suvlasnici koji su odlučili da će zahtijevati isključenje određenoga suvlasnika tužbom

će zahtijevati da sud utvrdi postojanje razloga za isključenje i odluči da je tuženik

dužan otuđiti svoj suvlasnički dio i napustiti posjed, jer će se u protivnom na zahtjev

tužitelja, koji ne može biti stavljen u roku kraćem od tri mjeseca od pravomoćnosti

presude, tuženikov suvlasnički dio prodati na javnoj dražbi.

23

Time što suvlasnički dio stekne druga osoba, zajednica s isključenim suvlasnikom

prestaje.

9.6. Isključenje na zahtjev manjine

Ako je neki suvlasnik nekretnine drugoga suvlasnika, koji ga ničim nije

izazvao, povrijedio bezobzirnim, nepristojnim ili uopće nedoličnim ponašanjem, učinio

mu tegobnim zajedničko stanovanje, ili je počinio kažnjivo djelo protiv njegove

imovine, morala ili tjelesne cjelovitosti ili nekoga od njegovih ukućana, a nije riječ o

djelima tako maloga značenja da bi ih trebalo zanemariti, tada povrijeđeni suvlasnik,

ako i nije dobio od drugih dovoljnu podršku da bi većina donijela odluku iz članka 98.

stavka 1. i 2. ovoga Zakona, može tužbom zahtijevati od ovoga da se ubuduće

suzdržava od takvih postupaka.

Radnje i ponašanja suvlasnikova bračnoga druga i drugih članova obitelji koji s njim

stanuju, kao i osoba koje s njegovim pristankom rabe dijelove nekretnine, a koje je on

propustio spriječiti koliko je bilo moguće, uzimaju se za radnje toga suvlasnika.

Nastave li se takvi postupci i nakon pravomoćnosti presude kojom je sud odlučio da se

tuženik dužan suzdržavati od njih, povrijeđeni suvlasnik može i sam podnijeti tužbu iz

članka 98. stavka 5. ovoga Zakona, u kojem će se slučaju na odgovarajući način

primjenjivati odredbe koje inače vrijede kad tu tužbu podnose suvlasnici koji su

donijeli odluku da će zahtijevati isključenje.

24

10. Zemljoknjiški izvadak

Zemljišne knjige (gruntovnica) su javni registri u koje se upisuju nekretnine i

stvarna prava (pravo vlasništva, pravo građenja, založno pravo, pravo služnosti, pravo

stvarnog tereta) na tim nekretninama, te drugi pravni odnosi i činjenice u svezi s

pravnim prometom nekretnina. Zemljišne knjige vode općinski sudovi, a u njima

zemljišnoknjižni odjeli.

Zemljišnoknjižni izvadak predstavlja javnu ispravu kojom se dokazuje vlasništvo nad

nekretninom.

Zemljišnoknjižni uložak (zemljišnoknjižni izvadak, vlasnički list) sastoji se od tri lista:

-Posjedovnice

-Vlastovnice

-Teretnice

10.1. Posjedovnica

U posjedovnicu se upisuju svi sastavni dijelovi zemljišnoknjižnog tijela kao i

ona stvarna prava koja postoje u korist zemljišnoknjižnog tijela ili nekog suvlasničkog

(idealnog) dijela zemljišnoknjižnog tijela. U posjedovnicu se upisuju i sve katastarske

promjene koje se odnose na zemljišnoknjižno tijelo (promjene katastarskog broja,

naziva, površine, izgrađenosti i slično).

10.2. Vlastovnica ili vlansički list

List (list B) u koji se upisuje broj etaže na kojoj se nalazi stan, opis stana i

pripadaka opisanih po podacima iz etažnog elaborata – broj stana po elaboratu, ime i

prezime vlasnika nekretnine.

10.3. Teretovnica

U njima se vide odrađeni tereti na nekretnini (ako ih ima). U teretovnicu se

upisuju stvarna i druga prava kojima je opterećena nekretnina (založno pravo –

hipoteka, pravo plodouživanja, stanovanja, uporabe, pravo služnosti puta i dr.).

25

11. Zaključak

Možemo zaključiti da se vlasništvo nekretnine može steći samo pomoću 3 lista,

a to su: posjedovnica, vlastovnica i vlasnički list (kao što je gore navedeno). Vlasništvo

posebnog dijela nekretnine može biti uspostavljeno na dijelu suvlasničke nekretnine

koji čini samostalnu uporabnu cjelinu. Ta samostalna prostorija može biti stan, u

kojemu govorim u cijelom svom radu. Da bi vlasništvo posebnog dijela obuhvaćao i

neki sporedan dio on mora biti jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i

dostupan iz zajedničkih dijelova ili iz stana tj. samostalnog prostora.

26

12. Literatura

Porijeklo podataka:

Članci iz knjige: -Vlasništvo poduzetništvo menagement (Josip Deželjin,

Vidoje Vujić)

-Stvarno pravo (Nikola Gavella,Tatjana Josipović, Igor

Gliha, Vlado Belaj, Zlatan Stipković)

-Vlasništvo posebnog dijela nekretnine (Vlado Belaj)

-Osnove trgovačkog prava (Vilim Gorenc, Drako

Frančić)

Internet izvori: www.vlasništvo.com

13. Prilozi