Sves asesaa 2019 1 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter

Svensk Fastighetsmarknad 2019 1

SvenskFastighetsmarknadFokus 24 orter

2019



4 Förord

8 Svefa Fastighetsindex

10 Svensk ekonomi och fastighetsmarknad

15 Marknaden för samhällsfastigheter

18 Kommunernas investeringsbehov

20 Fastighetsstrategier i Sveriges kommuner

24 Stockholm

26 Göteborg

28 Malmö

30 Uppsala

32 Linköping

34 Örebro

36 Västerås

38 Helsingborg

40 Norrköping

42 Jönköping

44 Umeå

46 Lund

48 Borås

49 Esilstuna

50 Gävle

51 Halmstad

52 Sundsvall

53 Karlstad

54 Växjö

55 Luleå

56 Kalmar

57 Östersund

58 Falun

59 Trollhättan

62 Om Svefa

64 Om Svensk Fastighetsmarknad

66 Våra kontor

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.

Foto på omslaget: Kiruna stadshus, Hufton + Crow


Varmt välkommen till Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter

Det råder ett fortsatt gynnsamt klimat och stort intresse för den svenska fastighetsmarknaden men i en allt mer osäker kontext. Sam-hällsfastigheter som investeringsslag sticker ut och särskiljer sig från övriga investeringssegment men även här krävs en noggrann analys och djup förståelse för att fatta rätt beslut, både sett ur ett köp-, sälj- och hyresgästperspektiv.

Svefa har sedan vi grundades för snart 25 år sedan levt i gränssnittet mellan det privata och offentliga och varit en aktiv rådgivare i segmentet samhällsfastigheter sen dess start. I det här numret av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter ger vi er som läsare en unik inblick i segmentet och delger er några av våra insikter inom området.

Sedan 2009 ger vi årligen ut den här publikationen, som sannolikt är den bredaste samman-ställningen i en öppen redovisning av den svenska fastighetsmarknaden. Vi presenterar fakta om hyresnivåer, direktavkastning med mera. Vi kan göra detta tack vare vår nationella täckning från Luleå i norr till Malmö i söder, i alla viktiga regionala marknader och inte bara landets storstadsregioner. På så vis vill vi inspirera och vägleda er till framgångsrika affärsbeslut.

I det här numret kommer ni även att se resultaten av vår återkommande undersökning som går ut till landets 290 kommuner och dess fastighetsbolag om hur de ser på frågor som berör nyproduktionsbehov, strategier för att hantera detta samt kommunens organisatoriska kapacitet som fastighetsägare.

Med andra ord, en faktaspäckad sammanställning till ert förfogande. Trevlig läsning och tveka inte att höra av er för vidare rådgivning.

Mikael Lundström VD Svefa


6

Foto: Hufton + Crow


Svefa Fastighetsindex 2019

Placering 2019 Våren Våren Våren Våren Kommun 2019 2018 2017 2016

1 Stockholm l 87 88 89 92

2 Göteborg l 71 70 69 68

3 Uppsala l 63 68 67 66

4 Malmö s l 58 59 61 63

4 Lund l 58 61 59 63

6 Linköping s l 56 54 56 54

7 Umeå t l 54 58 58 57

7 Jönköping l 54 54 51 49

7 Helsingborg l 54 54 55 53

10 Örebro l 53 53 54 54

11 Västerås s l 51 49 47 49

12 Luleå t l 49 51 51 53

12 Karlstad s l 49 47 48 49

12 Kalmar s l 49 46 44 44

15 Växjö t l 47 48 49 51

16 Norrköping s l 42 41 41 41

17 Sundsvall l 41 42 44 39

18 Borås s l 40 35 37 35

18 Halmstad t l 40 43 41 44

20 Östersund t l 38 39 38 38

21 Gävle l 33 31 33 30

22 Falun l 30 28 27 28

23 Eskilstuna l 26 26 23 23

24 Trollhättan l 21 21 19 17

t s Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter.

l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållande till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.


Stockholmsregionen Kommun Svefa Fastighetsindex

1 Stockholm l 872 Solna l 783 Sundbyberg l 684 Nacka l 665 Täby l 646 Sollentuna l 617 Danderyd l 598 Huddinge l 569 Järfälla l 5510 Lidingö l 5011 Värmdö l 4912 Upplands Väsby l 4812 Vaxholm l 4814 Haninge l 4514 Upplands-Bro l 4514 Ekerö l 4517 Österåker l 4118 Vallentuna l 4018 Tyresö l 4020 Södertälje l 3821 Salem l 3321 Botkyrka l 3323 Nynäshamn l 27

Göteborgsregionen Kommun Svefa Fastighetsindex

1 Göteborg l 712 Mölndal l 603 Härryda l 484 Kungälv l 445 Kungsbacka l 406 Partille l 397 Ale l 357 Lerum l 359 Bollebygd l 3310 Öckerö l 24

Malmöregionen Kommun Svefa Fastighetsindex

1 Malmö l 582 Vellinge l 443 Lomma l 434 Staffanstorp l 385 Burlöv l 366 Svedala l 30

Upplands VäsbySollentuna

Sundbyberg

Solna

Upplands Bro

Järfälla

Nacka

Södertälje

TyresöHuddinge

Botkyrka Haninge

Stockholm

Kungsbacka

Mölndal

Härryda

PartilleÖckerö

Ale

Lerum

Bollebygd

Göteborg

Kungälv

Malmö

VellingeSvedala

Sta�anstorpBurlöv

Lomma

Danderyd

TäbyÖsteråker

Vaxholm

Salem

Ekerö

Vallentuna

VärmdöLidingö

Nynäshamn

Poängsättningen för kommunerna i Storstads- indexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jäm-föra till exempel Härryda med Upplands-Bro.

Boprisfall och ökade regleringar, hur är utsikterna på den svenska fastighetsmarknaden?

102019Svensk Fastighetsmarknad


Den svenska ekonomin är alltjämt stark men mycket tyder nu på att tillväxten kommer bromsa in under kommande år. De ledande prognosinstituten räknar med en tillväxt om 1,0 – 1,7 procent under innevarande år och 1,3 – 1,9 procent under 2020, vilket bör ställas i relation till 2017 och 2018 års tillväxttakt om 2,3 procent. Den prognostiserade nedgången verifieras också vad gäller stämningsläget i svensk ekonomi som har mattats av under det senaste året. Konjunktur- institutets Barometerindikator har under början av 2019 legat förhållandevis stabil kring ett index strax under 102, vilket vis-serligen påvisar ett något starkare stämningsläge än normalt (index 100) men är samtidigt långt ifrån de toppnivåer kring 113 som noterades under hösten 2017. Konfidensindikatorn för tillverkningsindustrin har under våren uppmätt den lägsta nivån på två år och bygg- och anläggningssektorn har, till följd av en svagare bostadsmarknad och minskat byggande, minskat stadigt jämfört med de optimistiska utsikterna under 2017. Det bör även noteras att såväl tjänstesektorn som detaljhandeln påvisar en negativ trend och signalerar ett svagare stämningsläge än normalt, något som skulle kunna få ett visst genomslag på efterfrågan på kontors- och butiks-lokaler framgent. Även hushållen är pessimistiska till såväl den egna som landets ekonomi, vilket dämpar konsumtionen och i förlängningen riskerar att ytterligare hämma efterfrågan på butikslokaler.

Sveriges Riksbank beslutade i december att höja reporäntan med 0,25 procentenheter till -0,25 procent, efter att räntan legat still på -0,5 procent sedan början av 2016. Inflationen,

mätt som KPIF, har under de senaste två åren varit stabilt förankrad kring inflationsmålet om 2 procent, vilket till stor del berott på den starka konjunkturen och snabbt stigande energipriser. Under årets två första penningpolitiska möten har reporäntan lämnats oförändrad och under aprilmötet indikerade Riksbanken att nästa räntehöjning väntas ske först under slutet av innevarande eller början på nästa år. Det bör även tilläggas att Riksbanken i hög grad är beroende av hur bland annat den amerikanska centralbanken (FED) och den europeiska centralbanken (ECB) agerar. FED signalerade efter mötet i mars att tidigare aviserade räntehöjningar under året troligtvis uteblir, till följd av allt svagare ekonomiska data. Dessutom valde ECB att lämna räntan oförändrad på 0 procent i april. Duvaktiga centralbanker och en potentiell inbromsning i svensk ekonomi talar sammantaget för att Riksbanken kommer behöva gå försiktigt fram vad gäller ytterligare räntehöjningar.

Riksbankens expansiva penningpolitik har, förutom att driva upp tillgångspriser och till viss del inflationen, även genererat en kraftig försvagning av den svenska kronan. Utvecklingen gynnar visserligen svenska exportbolag men har samtidigt bidragit till att svenska hushåll i praktiken blivit fattigare. En euro, som kostade strax över 9 SEK för fem år sedan, har under våren handlats till över 10,6 samtidigt som dol-larn stärks kraftig mot kronan under samma period, från cirka 6,6 till över 9,5 SEK tidigare i år. Den svaga kronkursen gör också att utländska investerare ges möjlighet att köpa svenska tillgångar till rabatt och under de senaste åren har

Det gånga året och inledningen på 2019 visar på ett fortsatt gynnsamt klimat och stort intresse för den svenska fastighetsmarknaden. En svag svensk krona och bristen på alter-nativa investeringar har genererat ett stort inslag av utländska investerare och fortsatt låga avkastningskrav. Co-workingtrenden har tilltagit under det gångna året, bland annat genom att stora fastighetsägare investerat i egna koncept eller förvärvat co-workingbolag. Privat-bostadsmarknaden har efter en turbulent tid till viss del stabiliserats, men nyproduktions-marknaden för bostadsrätter förefaller fortsatt riskfylld och bostadsbyggandet har under 2018 och inledningen av 2019 minskat inom flertalet regioner. Bland orosmolnen finns även signaler om svagare konjunkturutveckling och en lägre tillväxttakt i svensk ekonomi.

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden


vi bland annat kunnat se att utländsk kapital återigen står för en betydande del av transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden. Under det gångna året kom mer än var fjärde krona från utländska investerare. Blickar vi tillbaka kan vi konstatera att intresset från utländska investerare även var högt under perioden 2003 – 2008 (över 45 procent av trans-aktionsvolymen) och att inflödet av utländskt kapital redu-cerades kraftigt åren efter finanskrisen till cirka 15 procent.

Den totala transaktionsvolymen uppgick under 2018, efter en stark avslutning på året, till cirka 150 mdkr (transaktioner >10 mkr). Det är visserligen en minskning från 2017 års nivå om 180 mdkr och 2016 års rekordnotering om nästan 220 mdkr, men fortfarande en relativt god omsättningsvolym. Bostads-fastigheter utgör som vanligt det största segmentet, men en förhållandevis stor andel avser lager- och logistikfastigheter. Att marknadernas aktörer lever i en allt mer svårprognostise-rad ekonomi och att enskilda investeringssegment betraktas olika riskfyllda beroende på investerares olika preferenser skapar goda förutsättningar för fortsatt god likviditet. God likviditet syns dock främst i de segment och delmarknader som lockar starka investerare medan vi i motsats kan se avtagande volymer vad gäller illikvida tillgångar i mindre attraktiva regioner och segment, en trend som även stärkts av minskad riskvilja avseende bankfinansiering.

Bland det gångna årets stora affärer märks bland annat Vono-vias förvärv av samtliga Starwoods aktier i Victoria Park samt Victoria Parks förvärv av nio bostadsfastigheter från Akelius till ett underliggande fastighetsvärde om 4,7 mdkr. Även 2019 har haft en stark inledning med flera miljardaffärer. Strax efter årsskiftet genomförde Castellum och Lilium en bytesaffär om totalt 5,2 mdkr där Castellum erhöll ett stort bestånd i Linköping samtidigt som Lilium köpte hela Castellums Sundsvallsportfölj. Inom logistiksegmentet skedde en upp-märksammad transaktion under första kvartalet då Prologis förvärvade en portfölj om elva fastigheter och totalt 295 000 kvadratmeter från duon Bockasjö/Alecta till ett pris om 3,8 mdkr och en bedömd direktavkastning strax under 4,5 procent.

Inledningen av 2019 har således varit stark med en trans-aktionsvolym om cirka 40 mdkr under årets första kvartal, samtidigt som vi kan se att antalet transaktioner som byggt denna volym kraftigt reducerats med nästan 40 procent. Att vi ser ökad andel internationella investerare och större portföljaffärer är ett mönster vi känner igen från tidigare sencykliska investeringsperioder.

Direktavkastningskraven har fortsatt att röra sig nedåt inom flera segment och delmarknader. Enligt MSCI uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 10,6 procent under 2018, att jämföra med 10,9 under 2017. Även om nivån historiskt sett är hög är det en tydlig nedgång från de två föregående årens nivåer om knappt 14 procent. Värde- tillväxten minskade något jämfört med 2017 och direktav-kastningen uppgick till låga 4 procent. Högst totalavkastning

uppmättes inom industrisegmentet, nästan 14 procent, följt av kontorsfastigheter om knappt 13 procent. Lägst totalav-kastning återfanns inom butiks- och bostadssegmentet, där nivån uppgick till strax över 7 procent.

Osäkerheten på privatbostadsmarknaden kvarstår, även om prisutvecklingen varit relativt stabil sedan det stora raset hösten 2017. Bostadsrättspriserna i Stockholm är nu till-baka på samma nivå som under mitten av 2016 medan såväl Göteborg som Malmö haft en klart positivare utveckling. En förklaring är de nuvarande kreditgivningsreglerna vilka påverkar hushållens belåningsvillkor kraftigt, inte minst i starka delmarknader med höga prisnivåer där skuldkvoten normalt är som högst. De som köpt sina bostäder när priserna var som högst har i många fall också fått en stor del av sitt insatskapital förbrukat av värdeminskningar och får därmed svårigheter att flytta till annat ägt boende.

De förändrade finansieringsvillkoren har haft en hämmande effekt på intresset för ombildningar och vad gäller nyproduk-tionssegmentet avseende bostadsrätter har inbromsningen varit än kraftigare. Affärsmodellen har sedan lång tid tillbaka varit beroende av ett finansieringsklimat där projekten i hög grad finansieras med lånat kapital under genomförande- tiden och där konsumenterna erhåller lånelöften för sina fram-tida förvärv. Med nuvarande finansieringsklimat har denna affärsmodell visat sig vara satt ur spel och marknaden är i stort behov av att finna lösningar på den nu rådande situationen. Nyss nämnda utveckling har naturligt även haft en negativ inverkan på marknaden för byggrätter. Framförallt i Stock-holmsregionen, men även inom andra större delmarknader.

Bland de positiva trenderna på fastighetsmarknaden återfinns bland annat co-working och intresset för flexibla kontorskon-cept. Utvecklingen har varit som tydligast i Stockholm, men även i Göteborg, Malmö och vissa regionstäder finns inslag av co-workingaktörer. Internationellt sett är Sverige dock långt efter länder som exempelvis England, USA och Belgien men co-workingaktörernas marknadsandelar i Sverige väntas öka kraftigt under de kommande åren. Ytterligare ett exempel på den ökade efterfrågan på flexibla kontorslokaler är att förvaltande bolag som till exempel Fabege och Profi lanse-rat egna co-workingkoncept samt att Castellum förvärvat United Spaces och att Wallenstam klivit in som delägare i Convendum.

Även om flertalet fundamentala parametrar alltjämt pekar åt rätt håll är det svårt att bortse från de stora nedsidesriskerna i svensk ekonomi. För även om en expansiv finans- och pen-ningpolitik, låga räntor och svag krona talar emot en ekono-misk avmattning torde en internationell recession slå extra hårt mot ett land med hög uppdrivna tillgångspriser och brist på penningpolitisk ammunition. Där är vi dock inte ännu och så länge sysselsättningen är hög, räntan låg och tillväxten stabil är förutsättningarna alltjämt gynnsamma, inte minst för fastighetsbranschen.


-8-6-4-202468

1012% %

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

-8-6-4-202468

1012

Reporänta Inflation (KPIF) BNP Arbetslöshet


Foto: Karolinska Institutet / Pierre Zoetterman


Vad är en samhällsfastighet?År 2014 tog tongivande aktörer i branschen fram en gemen-sam definition av segmentet samhällsfastigheter som lyder ”Fastighet som brukas till övervägande del av skattefinansie-rad verksamhet och är specifikt anpassad för samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghetsboende under begreppet sam-hällsfastigheter”. Observera att skattefinansierad verksamhet även innefattar den privata välfärdssektorn.

Vi har för vana att dela in samhällsfastigheter i fem delsegment: Rättsväsende & (viss) offentlig förvaltning, Utbildning & barn-omsorg, Fritid, Vård samt Anpassad bostad.

Anledningen till att vi begränsar oss till ”viss” offentlig förvalt-ning är just detta med specifik anpassning. Ett kommunhus kan ofta vara specifikt anpassat i ganska hög utsträckning, medan andra offentliga förvaltningar i princip sitter i helt vanliga kontor. Det kan förvisso fortfarande hyras ut på långa kontrakt med en offentlig hyresgäst, men det är enligt vår syn och den gemensamma definitionen ingen samhällsfastighet. Synen på vad som kan och bör betraktas som samhällsfast-ighet varierar fortsatt inom branschen, där vissa aktörer har en något mer lös definition och andra något striktare.

Vad karaktäriserar en samhällsfastighetsinvestering?Som investeringsprodukt har samhällsfastigheter många styrkor. Det är förhållandevis lätt att bedöma den långsiktiga efterfrågan på den aktuella verksamheten utifrån demogra-

fiska prognoser. Den långsiktiga efterfrågan bedöms också generellt vara tilltagande i stora delar av landet. Offentliga hyresgäster är givetvis en styrka främst utifrån betalnings-förmåga men även privata verksamheter som är offentligt finansierade har i huvudsak en god betalningsförmåga.

Ibland lyfts anpassningsgraden fram som en risk inom seg-mentet, en restvärdesrisk sett till konverteringskostnaderna om hyresgästen flyttar ut. Samtidigt gör anpassningsgraden att det inte är helt enkelt för hyresgästen att hitta något nytt. Alternativet är ofta höga nyproduktionskostnader och för många offentliga hyresgäster är det en segdragen process att flytta eller nyetablera. Förutsatt att underlaget inte är vikande och att lokalerna är fortsatt ändamålsenliga ser vi det som primärt en styrka med dessa statiska hyresgäster. Långa hyresavtal är givetvis en styrka givet att hyran är mark-nadsmässig, det är heller inte ovanligt att dessa förlängs i förtid för att hantera exempelvis nyinvesteringar. Jämfört med många andra fastighetssegment är mikrolägesberoendet inte särskilt stort.

Ovanstående styrkor gör också att det är förhållandevis lätt att finansiera köp eller produktion av samhällsfastigheter. Sett till risker eller potentiella svagheter är det egentligen ganska få som vi ser det. Publicitet är en särskild risk för segmentet sett till att det är och bör vara högre krav på dig som fastighetsägare att sköta din verksamhet ordentligt när det kommer till den här typen av tillgångar i jämförelse med

Samhällsfastigheter, eller det alltmer vanligt förekommande och mer internationella begrep-pet ”social infrastruktur”, har under de senaste åren växt fram som ett av de absolut hetaste fastighetssegmenten på den svenska marknaden. Svefa har sedan länge haft detta som ett prioriterat segment. Vi har bett vår VD Mikael Lundström att ge oss en djupare redogörelse för detta segment.

Marknaden för samhällsfastigheter 2012 – 2019


de mer kommersiella segmenten. Även om vi själva tycker oss skönja att det finns en acceptans för att exempelvis kommuner inte är de mest effektiva fastighetsägarna finns det fortfarande en misstänksamhet mot aktörer som i någon utsträckning gör vinster på offentlig verksamhet.

Vidare finns det naturligtvis en politisk risk sett till regleringar som kan förändra förutsättningarna för framförallt privata operatörer till det sämre. Samtidigt är själva grundbeho-vet och utbudet av lokaler detsamma så vi ser sådana risker som begränsade och upplever heller inte att det är en oro på marknaden.

Hur har utvecklingen sett ut inom segmentet?Ser man till det uttalade intresset för samhällsfastigheter har det varit en enorm utveckling. Från att endast en handfull bolag hade samhällsfastigheter som enskilt fokus för ungefär fem år sedan finns det idag snarare ett 50-tal mer eller mindre etablerade aktörer som i stort sett helt och hållet håller sig till segmentet eller åtminstone har det som ett uttalat prio-riterat segment.

Flera av de stora etablerade aktörerna har börjat bredda sig till de nordiska grannländerna där segmentet är något mindre etablerat, men är fortfarande mycket aktiva och konkurrens-kraftiga i svenska affärer.

Bland de nyare aktörerna finns det exempel både på ett specifikt fokus på exempelvis anpassat boende och bredare

aktörer. Många är också fokuserade på fastighetsutveckling. Sett till transaktionsvolym kan man däremot konstatera att omsättningen stabiliserats på knappt 10 procent av den totala transaktionsmarknaden eller rent av tappat något under den senaste tiden. Vår förklaring till detta är helt enkelt att vi har väldigt få säljare, även i relation till marknaden som helhet där det generellt är säljare snarare än köpare som saknas för att uppnå högre volymer.

Det vi ser är att det fram till för ett par år sedan förekom en konsolidering där större specialiserade aktörer köpte primärt från privata aktörer som inte var specialiserade på samhälls-fastigheter. De offentliga aktörerna, som är dominerande på marknaden sett till ägarandel, har inte stått för en särskilt stor del av volymen. Vår bedömning är att den här konsoli-deringsfasen börjar mattas av då en stor del av det privata beståndet nu ligger hos specialiserade aktörer med lång-siktigt intresse av att behålla fastigheterna. Istället sker nu mycket av tillväxten hos de specialiserade aktörerna genom egen projektutveckling (vilket inte ger avtryck i transaktions-volymen) alternativt genom förvärv från fastighetsutvecklare som specialiserat sig inom segmentet.

Hur ser du på framtiden?På kort sikt tror jag att de som har samhällsfastigheter att avyttra kommer att uppleva ett mycket starkt intresse för dessa och rekordnivåer vad gäller priser just för att volymerna kommer att gå ner. På längre sikt tror jag att de offentliga aktörerna kommer att bli mer aktiva säljare, vilket kommer att öka på volymerna och då även balansera priserna.

Transaktionsvolym efter delsegment

■ Övrigt■ Anpassad bostad■ Vård■ Fritid■ Utbildning och barnomsorg■ Rättsväsende & o�entlig förvaltning

Mkr

0

4 000

8 000

12 000

16 000

2012 2015 2016 2018Q1

2013 2014 2017 2019


NettoköparePrivat - Specialiserad

Mkr

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000

15 000■ Köpare ■ Säljare

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Q1

NettosäljareOffentlig

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Mkr

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000


Q1

NettosäljarePrivat

Mkr

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000


2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Q1

NettosäljarePrivat - utvecklare

Mkr

-10 000

-5 000

0

5 000

10 000


2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Q1


I SKL:s ekonomirapport från december 2018 målas en mörk bild upp avseende den ekonomiska utvecklingen i såväl lands-ting och regioner som i kommunerna under de kommande åren. Detta till följd av ökade demografiska krav. Landstingen och regionerna har sedan flera år tillbaka känt av detta, medan kommunerna förvisso börjat erfara investeringsbehoven av den snabbt växande unga befolkningen men om några år även kommer att stå inför en stor ökning av äldreomsorgs-behov i takt med att 40-talisterna inträder i en ålder där detta uppstår.

Behovet av nya samhällsfastigheter och infrastruktur är stort, liksom att öka effektiviteten i nyttjandet av redan befint-liga lokaler. Exempelvis bedömer kommunerna själva att de behöver bygga över 1 000 skolor och förskolor fram till 2021, vilket är en ökning av beståndet med cirka 10 procent. Inom äldrevården kommer behoven att öka än mer. På tio års sikt väntas antalet invånare äldre än 80 år öka med hela 45 procent. SKL beräknar att investeringstakten kommer att vara dubbelt så hög 2020 i jämförelse med 2008. Vidare konstateras att kommunernas skuldbörda redan har ökat med 26 procent sedan 2012.

Vår bild är att begränsningar i såväl balansräkning som genomförandeorganisation pressar de offentliga aktörerna att framöver i högre utsträckning välja att hyra sina nya verksamhetslokaler hos privata fastighetsägare. Detta sker företrädesvis genom nyproduktion där den privata fastig-hetsägaren antingen är en långsiktig, specialiserad ägare av samhällsfastigheter eller ett bygg- och fastighetsutveck-lingsbolag som vid färdigställande har för avsikt att sälja till den tidigare nämnda långsiktiga ägaren. Sett till hur pass stor andel av samhällsfastigheterna med offentliga hyresgäs-

ter som idag är i offentlig ägo, enligt vår uppfattning främst grundat i resonemanget att det är billigare över tid att äga än att hyra, kan det framstå som en drastisk åtgärd för att möta det akuta behovet.

Kostnaden över tid i att äga kontra hyra är dock inte allde-les enkel att klargöra och handlar inte bara om finansiella parametrar som avkastningskrav. Det handlar också om effektiviteten i förvaltningen, incitamenten och strukturen mellan hyresgäst och hyresvärd, strategiska avvägningar som alternativanvändning, kostnaden för politiskt motiverade (snarare än ekonomiskt rationella) beslut etcetera. Att det skulle vara en självklarhet att det är billigare att äga än att hyra motsäges också av hur lösningarna ser ut på den privata sidan, både vad gäller välfärdsaktörer som andra lokalkrä-vande verksamheter inom exempelvis handeln. Där är eget fastighetsägande i klar minoritet.

Vår övertygelse är att det åtminstone för en del offentliga aktörer, i förhållande till en del fastighetsägare, är billigare att hyra än att äga. Det är också i nuvarande situation, med ett skriande behov av nyproduktion, som den privata mark-nadens effektivitet blir tydligast. Därför ser vi den gradvisa privatiseringen av ägandet, som framtida inhyrning innebär, som en både nödvändig och bra lösning på kort sikt. Natur-ligtvis givet att motparten eller motparterna är skickliga och effektiva i att uppföra och förvalta lokalerna och att den offentliga aktören har erforderlig organisation för att vara en professionell kravställare som hyresgäst. För att ge bästa möjliga förutsättningar för att det faktiskt ska bli långsiktigt billigare att hyra än att äga krävs en strategi som säkerställer att tidigare nämnda parametrar optimeras.

Sveriges regioner, landsting och kommuner befinner sig i början av en lång period av kraftigt ökat behov av välfärdstjänster och lokaler att bedriva verksamheten inom. Som framkommit i vår redogörelse om samhällsfastighetsmarknadens framväxt i föregående uppslag har den privata marknaden under de senaste åren mobiliserat sig för att ta del av det enorma investeringsbehov som uppkommer. Hur bör de offentliga aktörerna förhålla sig till de privata initiativen och hur skapar man de bästa förutsättningarna för privata investeringar inom sin kommun eller region?

Hur ska offentliga aktörer förhålla sig till det privata investeringsintresset i samhällsfastigheter?


Hur ska offentliga aktörer förhålla sig till det privata investeringsintresset i samhällsfastigheter?

I den mån det inte finns en privat marknad på orten kommer det vara utmanande att attrahera privata investeringar. En stor och långsiktig aktör kommer inte att uppföra och äga en eller ett fåtal byggnader i regionen utan att de kan bli en del av ett effektivt förvaltningsbestånd. En duktig fastighetsut-vecklare kommer inte heller att göra det då det kommer att bli svårt att sälja slutprodukten. Marknaden kan då stimuleras genom att kommunen eller landstinget/regionen avyttrar en tillräckligt stor fastighetsportfölj för att motivera en långsiktig aktör att etablera sig. Alternativt kan två eller flera fastighets-portföljer skapas för att ge upphov till en konkurrenssituation mellan olika hyresvärdar. Detta bör göras i en strukturerad försäljningsprocess, där intressenter konkurrerar sett till pris, referenser och åtaganden om framtida samarbeten i olika former. På nationell nivå finns det ett antal aktörer som varje offentlig verksamhet rimligen borde vilja ha som hyresvärd. Att göra upp med en av dessa separat medför naturligtvis risk att själva affären inte uppnår bästa resultat.

Vilka fastigheter som avyttras besvaras genom att balansera vad säljaren helst vill bli av med mot vad marknaden helst vill ha. Vill man få engagemang från de bästa fastighets-ägarna kan man inte samla ihop sina mest problematiska fastigheter. I mångt och mycket bör balanseringen ske utifrån ett förvaltningsperspektiv. Är det några typer av fastigheter den offentliga aktören har svårare att förvalta och de privata ägarna hanterar bättre? Innebär den samlade portföljen att köparen kan förvalta fastigheterna effektivt och att säljaren kan åstadkomma besparingar i sin egen förvaltning? I sam-manhanget bör nämnas att man genom försäljning naturligt-vis förlorar rådighet som fastighetsägare för de fastigheter man väljer att avyttra.

Med det sagt behåller man en rådighet som hyresgäst. Här upplever vi ibland att det saknas kunskap om vilka rättigheter det faktiskt medför, det så kallade indirekta besittningsskyd-det. En fastighetsägare som vid nästa omförhandling kräver en oskälig hyra för att fastigheten är av sådan strategisk vikt att hyresgästen svårligen kan flytta, eller säger upp hyres-gästen för avflyttning vid hyresavtalets slut, är skyldig att ersätta hyresgästen för den ekonomiska skada det innebär. Om huset ska rivas eller byggas om får hyresvärden dock anvisa en godtagbar ersättningslokal.

Innan marknaden etableras och en långsiktig hyresvärd valts ut måste också den offentliga aktören etablera en organisa-tion för sina inhyrningar i den mån den inte redan finns på plats. Lokalstrateger och liknande funktioner kompletteras med kompetens inom fastighetsekonomi, hyresjuridik, för-handling, etablering etcetera. Kompetens för detta finns allt som oftast inom organisationen sedan tidigare, men struk-turen bör ses över för att säkerställa välfungerande gräns-snitt, incitament och fokus. Organisationen för inhyrning är av avgörande vikt för kostnadseffektiviteten över tid, både genom att vägleda de olika förvaltningarna i sina beställ-ningar och genom att förhandla fram bästa möjliga villkor från hyresvärden.

Vår förhoppning är att allt fler offentliga aktörer analyserar sitt fastighetsinnehav, inklusive inhyrda lokaler, samt sin organisation inför det investeringstryck som väntar. En väl genomarbetad strategi utifrån de parametrar vi nu berört kommer att vara av avgörande betydelse för hur effektivt den demografiska utmaningen kan hanteras, både sett till långsiktiga kostnader och kvalitativa aspekter.


Vad gäller behov av nyproduktion kan vi konstatera att bostä-der fortsatt är det fastighetssegment inom vilket det mest utbredda behovet föreligger. Därefter framgår det att behovet av nya skolor och förskolor, såväl som äldreboenden och olika former av anpassade bostäder är tämligen utbrett. Detta kompletterar på ett intressant sätt den informationen från SKL:s ekonomirapport som vi återgav i föregående uppslag, att det finns ett behov att producera cirka 1 000 skolor och förskolor under de närmaste 2 – 3 åren. Behovet ser ut att omfatta cirka 4 av 5 kommuner. Behovet av olika former av anpassade boenden är också utbrett, och utifrån de demo-grafiska förutsättningarna ser en stor del av behovet att kunna ligga något år senare än den angivna femårsgränsen. Kommersiella lokaler och industrilokaler i olika former är i jämförelse en marknad i mer balans.

På frågan huruvida kommunen har en ”beslutad övergripande strategi för i vilken mån kommande nyproduktion avses ske i egen eller privat regi?” svarar majoriteten att så inte är fallet. Detta rimmar väl med vår bild utifrån vår löpande dialog med många av Sveriges kommuner. Vi upplever dock att många kommuner tittar aktivt på frågeställningen och det är vår tro och förhoppning att andelen med konkreta strategier kommer att öka markant under de kommande åren.

Oaktat om det funnits en beslutad strategi eller inte ombads respondenterna att bedöma huruvida nyproduktionsbehovet inom respektive segment bedöms behöva täckas av privata fastighetsinvesteringar i ”hög utsträckning”. I det nedersta diagrammet på nästa sida ser vi hur många av respektive

kommuntyp som har ett behov utav nyproduktion, samt andel som angett ett behov utav privata investeringar. Vi ser alltså en markant skillnad beroende på invånarmässig storlek på kommun eller arbetsmarknadsregion som kommunen tillhör. I storstadskommunerna och de storstadsnära kommunerna, 46 till antalet och med knappt 40 procent av Sveriges befolk-ning, ser vi att den absoluta majoriteten av kommunerna bedömer att privata investeringar kommer att behövas i hög utsträckning. Att de mindre kommuntyperna inte alls i samma utsträckning ser detta behov kan möjligen förklaras av att behovet ännu inte är så pass stort att det anses ohanterligt för kommunen. Det kan också vara fallet att dessa kommu-ner inte i samma utsträckning blivit uppvaktade av privata investerare ännu, och således är mer ovana vid tanken. Vi kan också konstatera att kommuner av samtliga typer finner att det ligger närmare tillhands att privat kapital investerar i anpassade boenden i olika former än i skolor och förskolor. Detta trots att behovet av det sistnämnda troligen är mer akut. Förklaringen till detta kan möjligen vara politisk.

Vidare ställde vi frågor kring huruvida respondenterna uppfat-tade kommunen (och dess bolag) som en effektiv byggherre vid nyproduktion samt i vilken grad de bedömde att förvalt-ningseffektiviteten i det egna beståndet var tillfredställande. Vi kan glädjas åt att kommunerna skattar sin egen kapacitet som god vad gäller såväl nyproduktion som förvaltnings-effektivitet, om än med viss förbättringspotential. I vilken utsträckning kommunen jämför sig med andra kommuner som benchmark eller även gentemot de privata fastighetsä-garna framgår dock inte.

Inför detta nummer av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter har ledande tjänstemän i Sveriges 290 kommuner och dess fastighetsbolag ombetts fylla i en enkätundersökning som berör nyproduktionsbehov, strategier för att hantera detta samt kommunens organi-satoriska kapacitet som fastighetsägare. Vidare har vi efterfrågat en bedömning av i vilken utsträckning kommunen avser att avyttra fastigheter under de kommande åren samt skälen till detta. Totalt har 103 kommuner valt att delta i studien, med en god spridning sett till vilka typer av kommuner som besvarat enkäten.

Fastighetsstrategier i Sveriges kommuner


Fastighetsstrategier i Sveriges kommuner

Avslutningsvis frågade vi kring planer på fastighetsförsälj-ningar de kommande fem åren. Svaren på detta är mycket snarlika de vi fått när vi ställt samma fråga tidigare med ett par års mellanrum. Den absoluta majoriteten har för avsikt att sälja fastigheter. Endast cirka 10 procent av kommunerna avser att sälja fastigheter för över 100 mkr under de närmaste fem åren, men ett fåtal kommuner planerar för betydligt större försäljningar.

Skälen till försäljning är främst för att finansiera nyproduktion och/eller att fastigheterna som avses säljas inte inrymmer kommunal verksamhet. Det mest populära segmentet att sälja är bostäder, där knappt 40 procent av kommunerna anger att de har för avsikt att sälja sådana. Efter detta kommer kommersiella lokaler och industrifastigheter, medan sam-hällsfastighetssegmenten är de minst aktuella med cirka 10

procent av kommunerna. Andelarna förefaller generellt höga men givet att de flesta kommuner uppgett att de planerar försäljningar som totalt understiger 100 mkr får vi förut-sätta att det i merparten av fallen gäller enstaka och mindre styckeförsäljningar.

Utifrån svaren den här gången och utifrån föregående års svar kontra faktiskt utfall bedömer vi att kommunerna avser sälja fastigheter för sammanlagt cirka 30 miljarder kronor under den närmaste femårsperioden, och således cirka 6 miljarder kronor per år. Detta motsvarar endast några enstaka procent av den totala transaktionsvolymen under de senaste åren och givetvis en avsevärt mindre del av det kommunala fastighetsinnehavet. Ytterligare ett sätt att få perspektiv på volymen om 6 mdkr kronor per år är att jämföra den med det bedömda finansieringsgap om 24 mdkr per år fram till 2040, som Konjunkturrådet bedömde i sin rapport från januari 2019.

Strategi avseende privat/offentlig regi

Ja, 43,7%

Nej, 56,3%

Behov av nyproduktion

StoraCoop

0 20 40 60 80 100

Bostäder

Skolor och/eller förskolor

Äldreboende mm.

Kontor och lokaler

Industrilokaler

%

Behov utav nyproduktion privat kontra offentlig regi

StoraCoop

0 20 40 60 80 100

– skolor– anpassade boenden



%■ Hög grad privat■ Ej hög grad privat

Storstäder och storstadsnära kommuner

Större städer och kommuner nära större stad

Mindre städer/tätorter och landsbygdskommuner

%

0

20

40

60

80

Mycketeffektiv

2,672,72

2,52

Rimligt effektiv

Något ineffektiv

Mycket ineffektiv

Kommunens effektivitet som byggherre Förvaltningseffektivitet hos kommunen%

0

20

40

60

80

Mycket tillfredsställande

2,672,72

2,52

Tillfreds-ställande

Otillfreds-ställande

Mycket otillfredsställande


Foto: Region Stockholm / Tengbom


Foto: Region Stockholm / Tengbom


StockholmI Stockholm kan nu skönjas en viss osäkerhet på investeringsmarknaden, med minskande transaktionsaktivitet på såväl bostadsmarknaden som på den kommersiella fastighets-marknaden. På bostadsmarknaden är en fortsatt minskad nyproduktion att vänta till följd av en vikande efterfrågan, detta trots en fortsatt god befolkningstillväxt. Omvandling av industri- och verksamhetsområden medför en förtätning av Stockholm med levande stadsdelar bestående av kontor, bostäder och butiker.

BostadsfastigheterBefolkningen i Stockholm fortsätter att växa. Trots detta har projektaktiviteten minskat, dock från en tidigare rekordhög nivå. Fortsatt stigande bygg- och utvecklingskostnader, höga markpriser och en turbulent privatbostadsmarknad medför att byggherrarna är försiktiga. De osäkra marknadsförutsätt-ningarna har också medfört en avmattning av intresset av bostasbyggrätter, något som resulterat i återlämnade markanvisningar och projekt som omställs från bostadsrätter till hyresrätter. De kreditrestriktioner som infördes under 2018 fick stort genomslag på privatbostadsmarknaden i Stock-holm, men en annan konsekvens är en minskad köpkraft hos bostadsrättsföreningar. Marknaden för ny- och ombildningar bedöms tydligt ha försvagats under året.

Ägarlägenheter visar dock på en tydligt positiv utveckling i Stockholm. JM har påbörjat försäljning av 101 ägarlägen-heter med preliminär inflyttning 2021. För att sätta detta i perspektiv har det hittills endast uppförts 87 ägarlägenheter totalt inom länet.

Transaktionsaktiviteten på bostadsmarknaden har avtagit något under året, men bedöms fortfarande vara relativt god. En av de stora transaktionerna under 2018 avsåg Viktoria Parks förvärv av ett bestånd omfattande 2 340 lägenhe-ter i Stockholm och Göteborg från Akelius. Huvuddelen av beståndet, drygt 2 140 lägenheter, är beläget i Haninge. Totalt underliggande fastighetsvärde uppgick till 4,7 mdkr, motsva-rande cirka 25 00 kr/kvm. En av årets hittills stora transak-tioner avser Barings förvärv av cirka 25 000 kvadratmeter, drygt 600 hyresrättslägenheter, som ska uppföras i Spånga. Underliggande fastighetsvärde vid färdigställande bedöms till cirka 1,32 mdkr. Säljare var ett joint venture med Slättö och Fastpartner som tillsammans drivit detaljplanearbetet för att omvandla befintliga industrifastigheter till en ny stadsdel. Tillträde sker vid lagakraftvunnen detaljplan och köparen finansierar byggnationen under projektets utveckling.

Kommersiella hyresfastigheterHyrorna på kontorsmarknaden har uppvisat en fortsatt positiv utveckling. Marknaden i Stockholm fortsätter vara stabil med sjunkande vakansgrader och ökande hyresnivåer, något som i sin tur återspeglats i låga direktavkastningskrav. Trots de senaste årens mycket goda utveckling på kontorshyresmark-naden bedöms det finnas viss potential för fortsatt stigande hyror, särskilt för kvalitativa objekt inom CBD.

Transaktionsaktiviteten har sjunkit något under 2019. En av de stora affärerna under senare år i centrala Stockholm avser Folksams förvärv av Roddaren 7 och Blästern 6 från Atrium Ljungberg. Köpeskillingen uppgick till 2,18 mdkr. Samtidigt sålde Folksam fastigheten Tranbodarne 11 vid Slussen, känd som KF-huset, till Atrium Ljungberg. Köpeskillingen uppgick till 1,53 mdkr. Genom köpet besitter Atrium Ljungberg större delen av fastigheterna kring Slussen som idag är under total renovering.

I mars förvärvade Blackstone och Scius Partners fastigheten Skjutsgossen 12 på Södermalm. Säljare var AFA. Fastigheten omfattar cirka 34 000 kvadratmeter, huvudsakligen kontor med ett viss renoveringsbehov samt ett garage. Underlig-gande fastighetsvärde bedöms till drygt 2 mdkr.

I centrala Stockholm pågår en stor ombyggnation av Urban Escape (tidigare Gallerian). Projektet omfattar 130 000 kvadratmeter kontor, butiker, hotell och restauranger samt bostäder. Investeringen väntas totalt uppgå till cirka 3,5 mdkr. Atrium Ljungberg har förvärvat Slakthus-området från Stock-holms stad. Förvärvet omfattar såväl befintliga fastigheter som möjlighet att avropa kommande markanvisningar, totalt cirka 200 000 kvadratmeter BTA för kontor och bostäder, kompletterat med kultur, handel/restaurang, hotell, utbild-ning med mera. Köpeskilling baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 1,12 mdkr. Total investering uppgår till cirka 8 mdkr under 2019 – 2030.


Kontor Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

AA-läge 5 500 – 7 800 3,25 – 4,00

A-läge 3 600 – 6 800 3,50 – 4,75

B-läge 2 500 – 4 200 4,00 – 5,75

C-läge 1 250 – 3 000 4,50 – 7,00

Butiker Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

AA-läge 2 600 – 18 500 3,75 – 5,50

A-läge 2 100 – 8 500 4,00 – 5,75

B-läge 1 500 – 4 900 5,00 – 6,50

C-läge 1 000 – 2 200 6,00 – 7,50

Industri Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

A-läge 1 100 – 1 500 5,50 – 6,50

B-läge 825 – 1 200 5,75 – 6,75

C-läge 725 – 1 050 6,00 – 7,00

Bostäder Hyra, kr/kvm Direktavkastning, %

AA-läge 1 450 – 2 550 0,95 – 3,45

A-läge 1 275 – 2 450 0,95 – 3,45

B-läge 1 150 – 1 800 2,10 – 4,10

C-läge 1 125 – 1 900 3,10 – 4,60

I fokusDen goda utvecklingen i Stockholm – såväl vad gäller befolk-ning som näringsliv – utmynnar dels i utbyggnaden av infra-struktur som exempelvis tunnelbanans nya stationer i Nacka, Solna, Barkarby och Södermalm, dels i exploatering/omvand-ling av tidigare industri- och verksamhetsområden.

Det finns fortsatt vissa möjligheter till förtätning inom centralt belägna fastigheter, men en väl fungerande kollektivtrafik är en förutsättning för utveckling av nya stadsdelar. Infrastruktu-rens utveckling skapar därmed möjligheter till projektutveck-ling inom områden som tidigare sågs som perifera områden. Ett av de områden som nu står inför förädling är Slakthus-

området som ska omvandlas från ett industriområde till levande stadsdel med nästan 200 000 kvadratmeter BTA, varav cirka 40 procent planeras till kontor. Ett liknande pro-jekt som genomförts är Hammarby Sjöstad som nu är i sitt slutskede med beräknat färdigställande under 2020. Området inrymmer totalt 12 700 bostäder samt 400 000 kvadratmeter verksamhetsarea. Området har vuxit fram successivt under flera år och dess attraktivitet har stadigt ökat. Kombinationen av ett dynamiskt innerstadsläge bortom CBD med effektiv infrastruktur skapar stark konkurrenskraft, hos såväl hyres-gäster som investerare. Med utvecklingen av nya områden skapas intressanta alternativ till de redan etablerade kom-mersiella delmarknaderna.

Marknadsdata april

Kommunfakta

Förändring under Genomsnittlig årlig 2009 2019 perioden, % förändring, %

Folkmängd, antal 829 417 962 154 16 1,5

Medelpriser småhus, tkr 4 200 6 800 62 4,9

Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 40 000 68 800 72 5,6

Medelinkomst, tkr 295,7 **369,2 25 2,8

Omsättning per capita, tkr 1 327 *1 459 10 1,1

Arbetslöshet, % 5,9 *5,9 ***0,0 –

Låneskuld, kr/capita 27 163 **59 201 118 10,2

Kontorshyror median bästa läge, kr/kvm 4 100 7 000 71 5,5* Avser 2018 års siffror ** Avser 2017 års siffror *** Förändringen avser procentenheter

Svefa Fastighetsindex

2019 2018 2017:1 2016:1

Index 87 88 89 92

Placering 1 1 1 1


GöteborgFastighetsmarknaden i Göteborg är fortsatt stark inom i stor sett samtliga segment. Återigen är det kontorsmarknaden som går riktigt bra till följd av stark sysselsättnings-utveckling, historiskt låga vakanser och fortsatt god hyresutveckling. Att Göteborg är etablerat som Sveriges bästa logistikläge har avspeglat sig på transaktionsmarknaden där exempelvis ett flertal logistikfastigheter i Göteborg ingick i den stora affären i april mellan Prologis och Logistikfastigheter Sverige.

BostadsfastigheterBostadsbyggandet ökade under 2018 då det färdigställdes 3 168 bostäder. Även om det inte krävdes mycket för att öka takten mot det mycket svaga 2017, då endast 2 200 bostäder färdigställdes, var antalet färdigställda bostäder under 2018 faktiskt det högsta antalet under ett enskilt år sedan miljon-programmets dagar. Ser vi till upplåtelseform utmärker sig Göteborg då det uppfördes en större andel bostadsrätter än hyresrätter, 64 procent. Detta bedöms som anmärkningsvärt med tanke på den svaga utvecklingen på bostadsrättsmark-naden. Projektaktiviteten är fortsatt hög då antalet påbörjade bostäder under 2018 uppgick till knappt 5 200 bostäder, även detta en ökning jämfört med tidigare. 63 procent av de påbörjade bostäderna utgör bostadsrätter.

På transaktionsmarknaden har det var något lugnare än nor-malt, till stor del på grund av ett minskat antal bostadsrätts-ombildningar. Bostadsrättsföreningar är förvisso fortsatt en sannolik köpare, men när det gäller mindre fastigheter har man stor konkurrens från lokala bolag och privatpersoner. Större objekt eller portföljer med nationella tagare lyser fort-satt med sin frånvaro.

Lokala Västerstaden förvärvade i november Göteborg Stig-berget 2:44 till ett underliggande fastighetsvärde om 69 mkr. Säljare var en privatperson. Objektet omfattar cirka 2 250 kvadratmeter och inrymmer främst bostäder. Priset motsva-rar cirka 30 700 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, beaktat av marknadsmässiga parametrar, till cirka 2,0 – 2,2 procent. Fastigheten har ett för bostäder bedömt A-läge och det bedöms finnas goda möjligheter till att förbättra fast-ighetens driftnetto genom standardhöjande renoveringar.

Avkastningskraven har legat relativt stabilt i Göteborg under det senaste året och värdena drivs främst av möjligheterna till en förbättring av fastigheternas driftnetto.

Kommersiella hyresfastigheterDen kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborg är fortsatt stark, särskilt på kontorsmarknaden som är det segment som uppvisat starkast utveckling den senaste tiden. Ett för-hållandevis litet tillskott av nya lokaler tillsammans med en mycket stark arbetsmarknad och sysselsättningsutveckling medför att vakanserna är fortsatt låga. I vissa fall är vakan-serna till och med lite väl låga för att fastighetsägarna ska kunna erbjuda hyresgäster fullgoda alternativ vid nyuthyrning och omflyttning. Hyresutvecklingen är fortsatt stigande med störst efterfrågan för moderna och yteffektiva lokaler samt lokaler med hög grad av service.

Investeringsintresset för kontor i Göteborg är fortsatt stort. Noterbart är att köpare fortsatt är inhemska aktörer. Under inledningen av 2019 har det skett två särskilt intressanta transaktioner som för respektive delmarknad visar på nya prisnivåer i Göteborg. Fastigheten Lorensberg 54:9 vid Heden förvärvades i februari av Wallenstam till ett underliggande fastighetsvärde av 375 mkr. Säljare var SEB Trygg Liv. Objek-tet omfattar cirka 6 600 kvadratmeter, huvudsakligen kontor med butiker i bottenplan. Byggnaden uppfördes 1979, men har i hög grad moderniserats och anpassats under senare år. Priset motsvarar cirka 57 100 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,9 procent.

Den andra affären avser Castellums förvärv av fastigheterna Gullbergsvass 1:2 och 1:12 i centrala Göteborg. Även här var SEB Trygg Liv säljare. Byggnaderna uppfördes 1990 och 1992. Priset motsvarar cirka 52 800 kr/kvm och direktav-kastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,7 procent. Det kan noteras att den initiala direktavkastningen bedöms som lägre. Att tillägga i övrigt är att det finns outnyttjade byggrätter genom tillbygg-nad av de översta våningsplanen.


I fokusKontorsmarknaden i Göteborg är rekordstark. Under de senaste åren har flera projekt startat delvis på spekulation, men trots detta har majoriteten av projekten i stort sett varit fullt uthyrda innan färdigställande. De kommande åren pla-neras det för ett fortsatt mycket stort tillskott av nya kontor i Göteborg (inklusive Mölndal). Flera projekt har haft som mål att färdigställas 2021 i samband med stadens 400-års-jubileum, men flertalet projekt har blivit senarelagda vilket indikerar att den planerade volymen är volatil och till stor del beroende på planprocesser och framtida konjunkturläge. Under den kommande femårsperioden, fram till 2023, beräk-nas 600 000 kvadratmeter nya kontor tillföras marknaden,

av vilket hälften av den planerade projektvolymen ser ut att kunna komma ut på marknaden under 2022 – 2023. Detta kan ställas i relation till de cirka 250 000 kvadratmeter som färdigställts under den senaste femårsperioden. Därtill finns ytterligare projekt som befinner sig i tidigare projektstadier. Nyproduktionen medför att konkurrensen för befintliga loka-ler hårdnar, där kontor i äldre hus med 80- och 90-talsstan-dard bedöms få det svårt när marknaden kan erbjuda ett stort utbud av moderna och yteffektiva lokaler. I ett senare led kan även konkurrensen mellan nyproduktionsprojekten öka, där vikten av projektens utformning och kvaliteter bedöms få allt större betydelse.


AA-läge 2 000 – 3 400 3,75 – 4,75

A-läge 1 800 – 2 900 4,00 – 5,00

B-läge 1 300 – 2 400 4,75 – 6,00

C-läge 1 000 – 1 800 5,50 – 7,25


AA-läge 3 500 – 12 000 4,00 – 5,00

A-läge 1 500 – 7 500 4,35 – 6,35

B-läge 1 000 – 4 000 5,10 – 6,60

C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,75


A-läge 475 – 1 100 6,00 – 7,25

B-läge 475 – 1 000 6,25 – 7,25

C-läge 425 – 700 6,75 – 8,25


AA-läge 1 175 – 1 810 1,50 – 3,25

A-läge 1 075 – 1 775 1,75 – 3,50

B-läge 1 075 – 1 710 2,25 – 4,50

C-läge 1 010 – 1 500 3,50 – 5,25

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 507 330 571 868 13 1,2




Omsättning per capita, tkr 882 *1 154 31 3,0

Arbetslöshet, % 9,1 *7,1 ***-2,0 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 71 70 69 68

Placering 2 2 2 2


MalmöMalmö håller ett högt tempo! Under 2018 var transaktionsaktiviteten hög, nästan 12 mdkr av de totalt cirka 150 mdkr som omsattes i hela Sverige. Intresset för investeringar har hållit i sig med flera intressanta transaktioner hittills under 2019. Det är huvudsakligen bostadsfastigheter som efterfrågats. Till de stora förvärven hör Trianons köp av cirka 780 lägenheter från Willhem. Tempot är högt även vad gäller befolkningstillväxt, pro-jektaktivitet och utbyggnaden av infrastruktur.

BostadsfastigheterMalmö är Sveriges snabbast växande storstad. Befolkningen uppgår nu till över 340 000 invånare och den höga befolk-ningstakten väntas fortsätta vilket givetvis ställer höga krav på bostadsbyggandet och utvecklingen av social infrastruk-tur som vård, skola och omsorg. För att täcka bostadsbeho-vet bedöms det behövas cirka 21 200 nya bostäder under 2017 – 2027, motsvarande 1 900 bostäder per år. Detta motsvarar en ökning med nästan 50 procent jämfört med de senaste tio årens genomsnittliga nyproduktion. Under flera år har dessutom nyproduktionen legat klart lägre än det demografiska behovet vilket medfört att det också finns ett uppdämt bostadsbehov att ta hänsyn till.

Det råder för närvarande hög projektaktivitet på bostads-marknaden. Utöver de nu stora utvecklingsområdena – som Hyllie, Limhamns Sjöstad, Västra Hamnen och Norra Sorgenfri – finns det flera kommande utvecklings- och omvandlingsområden som ligger några år fram i tiden. Ett sådant område är travanläggningen Jägersro som, tillsam-mans med närområdet i stort, ska utvecklas till en helt ny stadsdel. Det var i november 2017 som kommunala MKB förvärvade anläggningen av Skånska Travsällskapet. Totalt omfattar utvecklingsområdet cirka 40 hektar mellan inre och yttre ringvägen i östra Malmö. Detta omfattar travbanan med tillhörande parkeringsytor samt Jägersro Center (ett köpcentrum om 29 400 kvadratmeter som sedan 2017 ägs av CBRE Global Investors). MKB, Skanska och Tornet har ett gemensamägt bolag för att utveckla området. Tillträde till området beräknas ske under 2022. Byggnation väntas kunna påbörjas först under 2024 med de första hyresgästerna på plats till 2026. Totalt ska 4 000 – 5 000 bostäder uppföras, som byggs som både hyres- och bostadsrätter samt parhus, med kompletterande offentlig och kommersiell service. Områ-det beräknas inte stå helt färdigt förrän till 2050.

Kommersiella hyresfastigheterDen kommersiella projektaktiviteten är hög i Malmö. Under de senaste åren har nyproduktionen av kontor huvudsakligen varit fokuserad till Universitetsholmen och Hyllie med viss byggnation i Västra Hamnen och i området i övrigt kring Malmö C. Nu har startskottet gått för en omfattande utbygg-nad av Nyhamnen, ett av Malmös stora utvecklingsområden. Nyhamnen ligger vid havet i anslutning till centralstationen och centrala Malmö. Fullt utbyggt kommer Nyhamnen att växa till en tät, blandad stadsdel med 12 000 – 16 000 nya arbetsplatser och 7 000 – 9 000 bostäder samt nya förskolor/skolor och park- och grönområden. En utveckling av infra-strukturen kan även medföra förbättrade kommunikations-förutsättningar för Västra Hamnen.

Domstolsverket har utrett olika alternativ för en möjlig place-ring av nya lokaler för Malmö Tingsrätt och Förvaltningsrätten i Malmö. Valet föll på Castellums förslag i just Nyhamnen. Den nya domstolsfastigheten blir en av norra Europas största arbetsplatser för jurister och är ett av Castellums största byggprojekt genom tiderna. Den planerade nybyggnationen omfattar cirka 25 000 kvadratmeter. Byggtiden är beräknad till cirka två år med preliminär inflyttning under 2021. Det 20-åriga hyresavtalet mellan Castellum och Domstolsverket börjar löpa vid inflyttning och fullt uthyrd bedöms investe-ringen generera en årlig hyresintäkt om cirka 78 mkr.

Eon Sverige har efter upphandling tecknat avtal med Castel-lum om att uppföra sitt nya nordiska huvudkontor för cirka 1 500 medarbetare i Nyhamnen. Den planerade nybyggna-tionen omfattar cirka 24 500 kvadratmeter med byggtid beräknad till cirka 24 månader och preliminär inflyttning under sommaren 2021. Det tolvåriga hyresavtalet börjar löpa vid inflyttning och fullt uthyrd bedöms investeringen generera en årlig hyresintäkt om 68,5 mkr.


I fokusI december 2018 öppnade åter Kontinentalbanan för per-sontrafik. Malmö stad och Skånetrafiken slöt redan 2016 avtal om dubbelriktad pendeltrafik med Pågatåg längs Kon-tinentalbanan. Denna sträckning, även kallad Malmöpendeln, har stopp vid stationerna Malmö C, Östervärn, Persborg, Rosengård, Svågertorp och Hyllie. Eftersom Skånetrafiken inte vill belasta Citytunneln med ny trafik ingår dock inte Station Triangeln i Malmöpendeln. Den spårbundna trafiken öppnar för nya satsningar och etableringar i områdena kring stationerna. Nämnas kan att det redan nu finns flera projekt i anslutning till Rosengårds station där bland annat landmärket ”Culture Casbah” ska uppföras. Vidare är Amiralsstaden, ett

av Malmös utpekade utvecklings-/omvandlingsområden, beläget i närheten av stationen. Malmöpendelns utbyggnad väntas leda till ett ökat intresse för fastighetsinvesteringar i angränsande områden till stationerna. Redan innan öppnan-det av Malmöpendeln märktes ett tydligt intresse för primärt bostadsfastigheter. Det är också i Malmös ytterområden som de största förändringarna i direktavkastningskrav noterats på bostadsmarknaden under de senaste åren. Möjligheter till fastighets- och lägenhetsutveckling i kombination med förbättrad infrastruktur och framför allt ett stort tryck på bostadsmarknaden medför att många aktörer väljer att inves-tera i dessa områden.


AA-läge 2 350 – 3 000 4,25 – 4,75

A-läge 1 950 – 2 850 4,50 – 5,50

B-läge 1 200 – 2 300 5,50 – 7,00

C-läge 800 – 1 300 7,25 – 8,25


AA-läge 3 750 – 6 000 4,50 – 5,25

A-läge 3 000 – 4 500 4,75 – 5,50

B-läge 1 200 – 2 750 5,00 – 7,00

C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50


A-läge 650 – 1 000 6,50 – 7,50

B-läge 500 – 800 7,50 – 8,50

C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50


AA-läge 1 450 – 1 750 2,25 – 3,00

A-läge 1 450 – 1 750 2,75 – 4,25

B-läge 1 225 – 1 600 3,50 – 5,25

C-läge 1 225 – 1 600 4,75 – 5,75

Kommunfakta


Folkmängd, antal 293 909 339 313 15 1,4



Medelinkomst, tkr 219,5 **267 22 2,5

Omsättning per capita, tkr 894 *1 049 17 1,8

Arbetslöshet, % 10,8 *13,9 ***3,1 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 58 59 61 63

Placering 4 5 4 4

Marknadsdata april


UppsalaTrots e-handelns ökande marknadsandelar är handelsfastigheter ett starkt segment i Uppsala. Befintliga fastighetsägare utökar sina bestånd, och då gärna i kluster vilket även nya aktörer eftersträvar. Såväl bostadsbyggandet som infrastruktur präglas av de kommande 30 årens stora väntade befolkningsökning. Uppsala kommun planerar för 70 000 nya bostäder och en spårväg som binder samman centrala Uppsala med de södra stadsdelarna.

BostadsfastigheterUppsala kommun är ett av regeringens prioriterade områ-den i satsningen på nya hållbara städer och stadsdelar. Den stora prognostiserade befolkningsökningen präglar stadens utveckling och med det planarbetet för hela kommunen. Befolkningen väntas öka till 340 000 invånare till 2050, att jämföra med de drygt 225 000 som idag bor i Uppsala. Detta ställer stora krav på bostadsbyggande och kompletterande infrastruktur. Nyproduktion sker i flera utvecklingsområden runtom i staden, men på grund av en svagare privatbostads-marknad kan en avmattning av intresset för bostadsbyggrät-ter nu anas. Många av de nya stadsdelarna har haft en hög utbyggnadstakt, men försäljningstakten har inte nått upp till en lika hög nivå.

De senaste åren har det varit fokus på att utveckla nya stads-delar i nära anslutning till stadskärnan för att dra nytta av de befintliga allmänna kommunikationerna. I översiktsplanen från 2016 utpekades de sydöstra stadsdelarna som Sävja, Vilan och Nåntuna med flera som större utvecklingsområden. Under 2019 ska en fördjupad översiktsplan tas fram för att möjliggöra 20 000 nya bostäder, arbetsplatser, ny järnvägs-station och spårväg med mera. Planen är att anlägga en spår-väg från Uppsala centralstation i norr till Bergsbrunna i söder, via stora arbetsplatser och stadsutvecklingsområden. Syftet med spårvägen är att möjliggöra stadsutveckling genom att förse utvecklingsområden med effektiv kollektivtrafik för att kunna växa hållbart.

Det är inte enbart i utvecklingsområden utanför stadskärnan som det byggs bostäder, utan även i befintliga stadsdelar. JM har i Fålhagen förvärvat Fålhagen 10:4 till ett pris om 85 mkr. Fastigheten inrymmer idag en livsmedelsbutik, men kommer vidareutvecklas med cirka 200 lägenheter. Förtätning med bostäder planeras även i Gottsunda och andra stadsdelar söder om centrala Uppsala.

Kommersiella hyresfastigheterTransaktionsaktiviteten vad gäller handelsfastigheter i cen-trala Uppsala har varit god. AxFast har lämnat Uppsalamark-naden genom att sälja Åhlénshuset (Dragarbrunn 23:3) och intilliggande kontorsfastigheten Dragarbrunn 23:11 till Stads-rum Fastigheter. Förvärvet innebär att Stadsrum ökar sitt fastighetsbestånd i Uppsala med cirka 12 500 kvadratmeter handel och kontor. Fastigheterna är belägna vid Stora torget i centrala Uppsala och var vid förvärvspunkten fullt uthyrda. Det är i centrala Uppsala som de största försäljningarna av handelsfastigheter har ägt rum vilket tyder på ett starkt intresse för fastigheter inom segmentet cityhandel, något som till viss del utmärker Uppsala jämfört många andra städer. En ökande omsättning i Uppsalas externhandelsområden tyder på en god marknad överlag för handelsfastigheter.

I slutet av 2018 förvärvade Castellum kontorsfastigheten Dragarbrunn 16:6 av UAF Fastigheter. Fastigheten är belägen i centrala Uppsala, i en korsning där Castellum nu äger tre av fyra hörnfastigheter. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 4 300 kvadratmeter och var vid förvärvspunkten uthyrd till 91 procent. En tydlig trend vid förvärv av handels- och kontors-fastigheter i centrala Uppsala är att köparen strävar efter att erhålla, eller utöka, ett kluster inom den lokala delmarknaden. Som ett steg i strategin att nischa sitt fastighetsbestånd avyttrade Castellum fyra handelsfastigheter samt en kon-torsfastighet i Boländerna till Svenska Handelsfastigheter. Köpeskillingen uppgår till 678 mkr för cirka 49 800 kvadrat-meter vilket då motsvarar cirka 13 600 kr/kvm.

Kontorsmarknaden i Uppsala är fortsatt stark med stigande hyror och minskande vakanser. Hyresnivåer för kontor i cen-trala Uppsala bedöms i huvudsak finnas inom intervallet 1 700 – 3 000 kr/kvm. Efterfrågan är som högst i de centrala stadsdelarna samt i kluster utanför stadskärnan.


I fokusNya stadsdelar utvecklas runt Uppsala stadskärna, och i takt med det utvecklas även befintliga stadsdelar med avseende på infrastruktur och service. Som tidigare nämnt planeras det för spårväg med uppehåll i Gottsunda. Uppsala kommun har upprättat ett nytt planprogram för att utveckla Gottsunda- området vilket möjliggör uppförande av minst 5 000 nya bostäder, tillskott av nya arbetsplatser samt utveckling av stadsmiljön för att göra stadsdelen tillgänglig och välkom-nande för samtliga invånare. För att frigöra kapital och på så vis möjliggöra ovan nämnda satsningar har kommunen för avsikt att avyttra fastigheter till ett totalt värde av cirka 5,3 mdkr, varav Gottsunda centrum är en av de aktuella fastigheterna.

Målsättningen med satsningen på Gottsunda och dess centrum är bland annat att få en mer sammanhängande stad och stadsdel med utökad service och rörelse. Större struk-turella förändringar med nya gator samt stads- och gatu-rum är tänkta att omvandla Gottsunda centrum till en mer levande stads-och centrummiljö. Med etablering av handel och service även kring spårvägens hållplatslägen kommer stadsmiljön också att utvidgas. Tanken är att Gottsunda som har haft problem med segregation och varit en delvis splittrad stadsdel, med hjälp av den nya planerade bebyggelsen, ska kunna byggas ihop till en mer sammansvetsad och attraktiv stadsdel för områdets invånare.


A-läge 1 400 – 3 000 4,75 – 5,75

B-läge 1 100 – 2 000 5,15 – 6,15

C-läge 750 – 1 150 5,65 – 6,90


A-läge 2 200 – 5 000 4,75 – 6,00

B-läge 800 – 3 750 5,35 – 7,10

C-läge 750 – 1 300 6,75 – 7,75


A-läge 850 – 1 300 5,75 – 7,00

B-läge 650 – 1 100 6,15 – 7,15

C-läge 550 – 1 000 6,75 – 7,75


A-läge 1 050 – 1 700 2,50 – 3,75

B-läge 1 050 – 1 500 2,75 – 4,50

C-läge 1 050 – 1 450 4,00 – 5,50

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 194 751 225 164 16 1,5




Omsättning per capita, tkr 434 *745 72 6,2

Arbetslöshet, % 5,7 *5,7 ***0,0 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 63 68 67 66

Placering 3 3 3 3


LinköpingLinköping är en stark regionstad i Östergötland med god tillväxt. Staden präglas till stor del av högteknologisk utveckling inom bland annat flyg, IT och miljö, men även av Universitetssjukhuset och Linköpings universitet. De senaste tio åren har befolkningen i genomsnitt ökat med cirka 1 700 invånare per år, men under 2017 och 2018 var tillväxt-takten klart högre, nästan 2 600 invånare per år. Efterfrågan på kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter är fortsatt hög.

BostadsfastigheterNyproduktionen av bostäder har minskat något. Under 2018 färdigställdes cirka 1 300 bostäder, att jämföra med cirka 1 700 bostäder under 2017. Även antalet påbörjade bostä-der har minskat, från cirka 1 800 under 2017 till cirka 1 300 under 2018. Rekordåret 2015 påbörjades hela 2 280 bostäder vilket kan förklara det stora antalet färdigställda under 2017. I samband med Ostlänken och Sverigeförhandlingen har Linköpings kommun förbundit sig att uppföra 15 300 nya bostäder under perioden 2016 – 2035, motsvarande cirka 770 bostäder per år. Till de stora bostadsprojekten under uppförande kan nämnas Övre Vasastaden, Brandstationen i Tannefors (JM), kvarteret Eddan (Stångåstaden) samt fort-satt utbyggnad av Södra Ekkällan (Bonava och Lundbergs).

Transaktionsaktiviteten har varit stabil under början av 2019 med transaktioner på samma höga nivåer som slutet av 2017. Ett antal bostadsrättsombildningar har även skett under slutet av 2018 och inledningen av 2019, såväl inne i Linköping som i Malmslätt och Linghem.

Byggrätter för bostäder är, trots en något vikande bostads-rättsmarknad, fortsatt attraktiva. I Linköping skedde under våren 2018 en markanvisningstävling för ett utvecklingsom-råde i Berga. Byggrätterna omfattade 375 lägenheter fördelat på fem byggherrar (Botrygg, Bonava, Kärnhem, Mannersons och SHH) som tillsammans tar ett stort ansvar genom plane-ringsprocessen. Anvisningen omfattade 150 hyresrätter med en maximal normhyra. Under början av 2019 skedde en kom-pletterande markanvisning i samma projekt som tilldelades Slättö. Priset vid den kompletterande anvisningen indikerar samma nivå som under 2018. Även byggrätter utanför cen-trala Linköping har haft god efterfrågan med många anbud och historiskt sett höga värden i bland annat Vikingstad, Sturefors och Linghem. Mönstret med ökade byggrättsvärden kan följas i andra orter i Östergötland.

Kommersiella hyresfastigheterUnder andra halvåret 2018 och början av 2019 genomför-des flera intressanta transaktioner i A- och B-lägen. I början av 2019 meddelade Castellum att de utökar i Östergötland genom att förvärva hela Liliums bestånd i centrala Linkö-ping om totalt sex fastigheter i A-läge. Detta sker genom en bytesaffär där Castellum avyttrar 20 fastigheter i Sundsvall. Underliggande fastighetsvärde i Linköping uppgår till cirka 1,65 mdkr för cirka 67 000 kvadratmeter med ett hyresvärde om 110 mkr. Till de stora hyresgästerna hör Länsstyrelsen, Skatteverket, Lantmäteriverket och Linköpings kommun. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknads-mässiga parametrar, till strax under 5,0 procent.

En annan intressant transaktion i A-läge var Filbytergalle-rian, fastigheten Linköping Apoteket 9, som förvärvades av Vasaparken under september 2018. Säljare var Aberdeen. Fastigheten omfattar cirka 17 800 kvadratmeter butiker och kontor samt garage. Burger King, Hemköp och Lexington är några av hyresgästerna. Köpeskillingen är inte officiell, men direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknads-mässiga parametrar, till cirka 5,0 procent.

Utanför centrala Linköping förvärvade ICA Fastigheter under 2018 handelsområdet Ekholmen Centrum till ett underlig-gande fastighetsvärde av 312 mkr. Säljare var Agora. Objektet omfattar cirka 12 600 kvadratmeter med ICA, Willys, System-bolaget och Apoteket som hyresgäster. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 6,0 procent.

I maj påbörjades byggnationen av Lundbergs projekt LINK Business Center. Den första etappen omfattar cirka 6 000 kvadratmeter, av totalt 13 500 kvadratmeter, uthyrt till bland andra Danske Bank och Academic Work. Investeringen uppgår till cirka 715 mkr.


I fokusByggrätter för bostäder har under de senaste åren varit mycket eftertraktade, särskilt av exploatörer som snabbt vill påbörja byggnation. Brist på detaljplanelagd mark kan dock ses som ett problem, särskilt i A- och B-läge. I Linköping har det inte skett några försäljningar av byggrätter i A-läge sedan 2015. Undantaget Berga Äng under 2016 har det inte heller skett några försäljningar eller markanvisningar i B-läge under senare år. Desto fler transaktioner och markanvisningar på senare tid har däremot skett i kringliggande orter som Linghem, Vikingstad, Sturefors och Ljungsbro. Efterfrågan på planlagd mark bedöms även här överstiga utbudet.

De aktörer som är intresserade av mark har sett sig tvungna att ha ett längre tidsperspektiv på sina projekt, att gå in i planprocessen i ett tidigt skede och därmed ta högre risk. Det har skett flera försäljningar råmark under senare år, huvudsakligen i Ekängen. Priserna har varit ökande. I Ekängen förvärvade Derome under 2018 cirka 2 hektar mark för cirka 360 kr/kvm. Planbesked fick de senare samma år. BoKlok förvärvade under 2018 cirka 6 hektar mark i Ljungsbro till ett pris om cirka 200 kr/kvm. Nivåerna kan jämföras med det värde marken har som åker-mark, vilket kan ses som ett ”grundvärde”, med en generell nivå om cirka 20 kr/kvm för området.


A-läge 1 300 – 2 200 5,00 – 5,50

B-läge 900 – 1 800 5,50 – 6,00

C-läge 600 – 1 400 6,00 – 7,00


A-läge 1 500 – 5 000 5,00 – 6,50

B-läge 1 000 – 2 500 6,00 – 7,00

C-läge 600 – 1 100 7,00 – 8,00


A-läge 400 – 800 6,50 – 7,50

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,25

C-läge 300 – 600 7,50 – 8,50


A-läge 1 175 – 1 515 2,50 – 3,75

B-läge 1 175 – 1 400 2,75 – 4,25

C-läge 1 115 – 1 375 4,50 – 5,50

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 144 690 161 034 11 1,1





Arbetslöshet, % 7,9 *5,9 ***-2,0 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 56 54 56 54

Placering 6 7 7 7


ÖrebroÖrebro har nu cirka 150 000 invånare vilket gör kommunen till den sjätte största i landet. Nyproduktion på bostadsmarknaden föll tillbaka under 2018, men är fortsatt relativt hög. Örebro har ett strategiskt läge i mellersta Sverige med goda kommunikationer utmed motorlederna Stockholm/Oslo (E18), Stockholm/Göteborg (E20), järnvägar med samma sträckningar samt Örebro flygplats. Regionen utgör ett starkt logistikcentrum med flera stora etableringar, framför allt i det område där E18/E20 möts.

BostadsfastigheterDet kommunala bostadsbolaget ÖBO dominerar hyres-marknaden i Örebro och äger med sina dryga 23 000 lägenheter ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Efterfrågan på bostäder i det befintliga beståndet är stor med mycket låga vakanser, i princip endast omflyttningsvakanser. Under de senaste åren har bostadsbyggandet i kom-munen varit omfattande vilket medfört ett ökat utbud, inte minst av nyproducerade bostadsrätter som för närvarande är större än utbudet av bostadsrätter i det äldre beståndet.

Under 2018 färdigställdes 1 935 bostäder i kommunen, en nivå som i princip motsvarar den nyproduktion som färdig-ställdes under 2016 och 2017. Sett till antalet bostäder per invånare har Örebro den högsta nyproduktionstakten i landet. Under 2018 noterades förvisso en relativt stor minskning av antalet påbörjade bostäder, men det planeras och projekteras för flera kommande projekt. Det kvarstår en del osäkerhet kring huruvida alla dessa projekt kommer att förverkligas, men mycket tyder på att nyproduktionen kommer att öka igen under 2019 och 2020.

Till pågående utvecklingsområden hör Norra Ormesta där det byggs 400 bostäder och en förskola. På Österplan pågår utveckling av stadsdelen med cirka 1 000 bostäder samt offentlig och kommersiell service, liksom inom Örnsro. Det finns även områden under omvandling, som till exempel Asp-holmen/Nasta där det kommer uppföras bostäder, kontor och skola med start 2020. Inom Pappersbruket, öster om centrum, planeras för en utveckling av området med bostäder, kontor, skola med mera med start 2021.

Bostadsrättspriserna har återhämtat sig något det senaste året, med cirka 10 procent enligt Svensk Mäklarstatistik, men ligger fortfarande nästan 5 procent från högstanivån i november 2016. En förklaring till detta kan vara ett totalt minskat utbud av nyproduktion.

Kommersiella hyresfastigheterUnder de senaste åren har det skett en relativt omfattande nyproduktion och yteffektivisering på kontorsmarknaden.Trots detta råder en fortsatt god efterfrågan. I första hand är det moderna kontor i bra lägen som efterfrågas.

Hyresutvecklingen för kontor i bästa läge har varit starkt positiv under en följd av år medan hyrorna i något sämre läge legat stabila. Någon ökad vakans har inte kunnat noteras, utan vakanserna är mycket stabila i hela beståndet.

Castellum har färdigställt Citypassagen, ett kontorsprojekt om cirka 15 000 kvadratmeter vid Örebro centralstation. Investeringen beräknas uppgå till 465 mkr. Klövern planerar i samma område uppföra cirka 4 000 kvadratmeter hotell med cirka 150 rum samt 12 000 kvadratmeter kontor. Beräknad inflyttning under hösten 2020. Utopia Arkitekter planerar att uppföra kontor vid norra infarten mot Örebro. Byggnaden kommer att uppföras i sju våningar och byggs i trä med öppna ytor för co-working och publika funktioner på bottenvåningen och på plan 1.

Det strategiska läget i Sverige fick branschtidningen Intel-ligent Logistik att utse Örebroregionen till Sveriges bästa logistikläge, tillsammans med Göteborg. De senaste åren har flera stora aktörer etablerat lager/logistik i regionen, bland andra XXL Sport & Vildmark, Elektroskandia och Schnei-der Electrics. Dessutom bygger Train Alliance ett nationellt underhållscentrum för tåg och vagnar i Hallsberg och utveck-lar ett stort markområde för järnvägsverksamhet.

Inom det nya verksamhetsområdet Palmbohult kommer Örebro kommun att påbörja markanvisningar av cirka 50 hektar mark. Palmbohult ligger längs E20, söder om det befintliga industriområdet Berglunda. Här finns framförallt plats för lager/logistik med kontor, men till viss del även andra branscher. Markpriset kommer att ligga på 300 – 550 kr/kvm.


I fokusDe senaste tio åren har Örebro kommuns befolkning ökat med drygt 20 000 personer, främst på grund av ett positivt inflyttningsnetto. Bara under 2018 ökade befolkningen med nästan 3 000 personer. Den stora befolkningsökningen ställer stora krav på bostadsproduktion och kompletterande sam-hällsservice. För att möta den starka befolkningstillväxten har kommunen de senaste åren prioriterat detaljplaneupp-drag som möjliggör en stor mängd bostäder. I dagsläget har kommunen omkring 4 000 bostäder i planreserv, både på kommunal och privat mark.

Omfattande ny- och ombyggnationer pågår på Universitets-sjukhuset i Örebro. Den nya byggnaden (H-huset), kommer att inrymma bland annat ögonkliniken och plastik- och käk-

kirurgisk klinik. H-huset, som påbörjades i augusti 2016 beräknas stå klart i augusti 2020, uppförs enligt kraven för Miljöbyggnad Guld med stort fokus på energieffektivitet. Hela projektet omfattar 35 500 kvadratmeter nybyggnad och cirka 1 700 kvadratmeter ombyggnad. Total projektkostnad uppgår till cirka 2,2 mdkr.

NCC uppför på Öresundsportens uppdrag ett kulturkvarter i Örebro som bland annat ska inrymma ett nytt stadsbibliotek, en aula och kulturskola. Projektet omfattar 14 000 kvadrat-meter fördelat på sex våningar till en total kostnad om cirka 500 mkr. Byggnationerna startade hösten 2018 och beräknas vara färdigställda våren 2021.


A-läge 1 200 – 2 100 5,00 – 6,00

B-läge 1 000 – 1 500 5,25 – 6,25

C-läge 800 – 1 200 5,75 – 6,75


A-läge 2 000 – 4 500 5,00 – 6,00

B-läge 1 000 – 2 000 5,75 – 7,00

C-läge 700 – 1 100 6,75 – 7,50


A-läge 600 – 1 000 6,25 – 7,25

B-läge 550 – 850 6,75 – 7,75

C-läge 500 – 750 7,25 – 8,50


A-läge 1 100 – 1 575 3,00 – 3,75

B-läge 1 025 – 1 400 3,25 – 4,00

C-läge 950 – 1 250 3,75 – 4,50

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 134 006 153 367 14 1,4





Arbetslöshet, % 9,6 *7,6 ***-2,0 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 53 53 54 54

Placering 10 10 9 7


VästeråsI Västerås råder en fortsatt stark tillväxt med god befolkningsutveckling och planbered-skap samt ett nytt politiskt styre. Utvecklingsområden tar sikte på den rådande bostads-bristen i linje med det reviderade bostadsförsörjningsprogrammet samt föreliggande utmaningar kring brist på skolor och omsorgsboenden. I relation till andra stora kommuner utanför storstadsregionerna noteras ingen tydlig inbromsning av bostadsbyggandet i Västerås, utan snarare högre ambitioner för kommande år.

BostadsfastigheterI syfte att motverka en negativ förtätning inom tätorten har Fastighetsnämnden återkallat markanvisningar vilket innebär att åtta planerade bostadsprojekt inte längre är aktuella samt att ytterligare två projekt kraftigt minskar. Beslutet avser cirka 700 bostäder vid Kristiansborgsbadet, Skallberget, Gideonsberg samt Ekberga park. Istället planeras för till-växt i stora exploateringsprojekt utanför grönområden som Kopparlunden, Ängsgärdet, Sätra och stationsområdet med planer på mellan 5 000 – 10 000 nya bostäder. Förtätning-arna av Oxbackens centrum och Bäckby centrum tillåts dock fortsätta. Trots indragna markanvisningar fortskrider målet att öka bostadsbyggnationen i enlighet med visionen om att bygga staden mera utåt, men beslutet bedöms kunna resul-tera i ett högre tryck på en redan ansträngd bostadsmarknad.Bonava utökar sin byggrättsportfölj genom förvärv av mark vid Öster Mälarstrand från kommunala Mimer. Byggnatio-nen planeras starta under 2019 med avsikten att uppföra cirka 550 hyresrätter och således bidra till att förena den nya stadsdelen med befintlig bebyggelse.

Byggstarten av etapp 5 vid Öster Mälarstrand beräknas ske under 2019 då rivning av befintliga byggnader och sane-ring av mark är i slutskedet. Mimer planerar för en etappvis utveckling av 1 500 bostäder under de kommande åtta åren. Under 2018 färdigställdes närmare 1 000 bostäder i Västerås, med en balanserad representation av hyres- och bostads-rätter. En viss risk bedöms föreligga avseende nybyggda bostadsrätter, men någon tydlig stagnation på privatbostads-marknaden har inte kunnat avläsas.

Rikshem har förvärvat ett bostadsprojekt vid Kajstaden från Bonava. Fastigheten omfattar cirka 3 600 kvadratmeter för-delat på 74 hyresrätter. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 143 mkr, motsvarande nästan 40 000 kr/kvm.

Kommersiella hyresfastigheterI Saltängeområdet i västra Västerås har Kungsleden tecknat ett hyresavtal med KidsBrandStore om 7 200 kvadratmeter lager- och kontorsytor. Avtalet har ett totalt hyresvärde om cirka 49 mkr, motsvarande 970 kr/kvm på sju år.

Hemfosa planerar för nybyggnation invid järnvägsstationen som en del av stadsutvecklingen inom Mälarporten. Den totala uthyrningsbar ytan omfattar 7 800 kvadratmeter, varav Västerås Stad kommer att hyra cirka 6 900 kvadratmeter kontor. Hyresavtalet har en årshyra om cirka 15 mkr med en avtalslängd om 15 år. Upplåtelsen utgör en av de större förhyrningar avseende kontorsfastigheter under 2018 ur ett rikstäckande perspektiv. Den totala investeringen uppgår till cirka 245 mkr och byggnationen väntas vara färdigställd tredje kvartalet 2021.

Stendörren växer sig starkare inom Västerås tätort genom ett förvärv från Castellum avseende åtta fastigheter belägna inom Bäckby industriområde. Beståndet omfattar totalt cirka 41 500 kvadratmeter. Underliggande fastighetsvärde uppgick till 345 mkr, motsvarande drygt 8 300 kr/kvm. Vidare har Stendörren avtalat med Catea Group och Zemafor om ett förvärv avseende 3 460 kvadratmeter lager, kontor och handel intill E18 vid Erikslund med en årshyra om 4,2 mkr. Under-liggande fastighetsvärde uppgick till drygt 10 400 kr/kvm. Hemsö förlänger sitt hyresavtal med Mälardalens högskola omfattande 34 500 kvadratmeter. Kontraktet är på tio år.

Under hösten 2019 invigs Västerås första co-workingarena i byggnaden B:26. Här kommer finnas lokaler om cirka 5 300 kvadratmeter, inklusive takterrass. Projektet utgör Kungs- ledens nya kontorskoncept och är centralt beläget i Mimer-kvarteret. Hittills är över 50 procent uthyrt till en genom-snittshyra om 2 500 kr/kvm. Trenden med arbets- och mötesplatser likt B:26 är relativt väletablerat i storstäderna och väldigt starkt ur ett internationellt perspektiv.


I fokusDen goda befolkningsutvecklingen medför inte bara ett behov av nya bostäder, utan medför också stora utmaningar vad gäller förskolor/skolor, äldreboende och andra typer av sär-skilda omsorgsboenden.

Det råder platsbrist inom äldreomsorgen. Under 2018 tillför-des endast 66 nya platser, men projektaktiviteten är relativt god. Om-/tillbyggnationen av Karlslunds äldreboende beräk-nas ge ett tillskott på 41 lägenheter. I Barkarö och Gotö har detaljplaner vunnit laga kraft som möjliggör bostäder, grupp-bostad samt förskola. Upphandling pågår avseende byggna-tion av ett nytt äldreboende i Öster Mälarstrand. I den nya stadsdelen Södra Källtorp fortgår Hemsös projekt avseende ett äldreboende med 120 platser, 60 trygghetsbostäder och

en förskola med 72 platser. Den totala investeringen uppgår till 490 mkr. Vidare planeras för 700 bostäder i området. På Skoltomten på Öster Mälarstrand planeras för sanering och byggnation av 82 hyresrätter samt en skola för 560 elever som väntas stå klart 2020 respektive 2021/2022.

I särskilt fokus ligger även Västerås nya resecentrum som ska omforma området kring järnvägsstationen och förena stadens infrastrukturella knutpunkt. Söder om järnvägsspå-ren föreslås blandad stadsbebyggelse med diverse publika verksamheter, kontor och upp emot 400 bostäder. Prelimi-när byggstart av etapp 1 bedöms, givet laga kraftvunnen detaljplan, ske efter årsskiftet.


A-läge 1 200 – 2 000 5,50 – 6,50

B-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 6,75

C-läge 850 – 1 250 6,50 – 7,50


A-läge 1 000 – 4 000 5,50 – 6,50

B-läge 850 – 1 900 6,25 – 7,50

C-läge 700 – 1 000 6,75 – 7,75


A-läge 550 – 900 6,50 – 7,75

B-läge 500 – 800 7,00 – 8,25

C-läge 450 – 650 7,50 – 8,75


A-läge 1 075 – 1 625 3,25 – 4,00

B-läge 1 050 – 1 550 3,50 – 4,50

C-läge 925 – 1 450 4,00 – 4,75

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 135 936 152 078 12 1,1





Arbetslöshet, % 9,2 *8,5 ***-0,7 –


Kontorshyror median bästa läge, kr/kvm 1 100 1 400 27 2,4 * Avser 2018 års siffror ** Avser 2017 års siffror *** Förändringen avser procentenheter


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 51 49 47 49

Placering 11 12 14 12


HelsingborgHelsingborg är en av de snabbast växande städerna i Sverige med en befolkning som nu överstiger 145 000 invånare. Fram till 2035 planeras för ytterligare 40 000 invånare. Kommunen arbetar aktivt för en modern och hållbar stadsbyggnad med såväl befintliga som nya stadsdelar. Inom stadsförnyelseprojektet H+, där Oceanhamnen med kontor, hotell, bostäder och förskola nu är under utveckling, ska det före detta hamn- och indu-striområdet utvecklas till en attraktiv blandstad.

BostadsfastigheterTransaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Helsing-borg har avtagit under 2018 med en omsättning om totalt cirka 3 mdkr, varav bostäder endast stod för 20 procent. Detta kan jämföras med starka 2017 där den totala transaktionsvo-lymen uppgick till nästan 7,5 mdkr, och där bostadssegmentet stod för nästan 60 procent. Den minskade omsättningen förklaras främst av Akelius stora försäljningar under 2017 – nästan 2 300 lägenheter – till ett totalt underliggande fastig-hetsvärde om 3,8 mdkr. Sammantaget bedöms emellertid en omsättning om 3 mdkr som god för en stad som Helsingborg.

Man kan notera att det under 2018 och början av 2019 främst har varit mindre bostadsfastigheter som omsatts. Undan-tagen är Willhems två förvärv av dels 150 lägenheter i området Planteringen, dels 96 nyproducerade lägenheter i Pålsjö som följd av ett avtal att succesivt överta Wallenstams fastigheter i Helsingborg. Även bostadsrättsombildningar har avtagit under 2018 och 2019. Trots en minskad aktivitet bedöms emellertid bostadsfastigheter fortsatt vara ett starkt efter-frågat investeringssegment i Helsingborg och det är snarare utbudet än efterfrågan som minskat.

Marknaden för bostadsbyggrätter i Helsingborg, oavsett typ av bebyggelse och upplåtelseform är god. Befolknings- utvecklingen och den goda efterfrågan gör att det finns mark-nadsförutsättningar för exploatering inom i princip samtliga delmarknader. Flera av regionens stora bygg- och fastighets-utvecklingsbolag är aktiva på marknaden.

Under 2018 färdigställdes drygt 1 600 bostäder, en notering som kraftigt överstiger 2017 års nivå om 1 200 bostäder och de senaste tio årens genomsnitt om 700 bostäder. Enligt kom-munen är det brist på bostäder i centralorten och trots den höga byggtakten bedöms nyproduktionen inte vara tillräcklig för att tillgodose såväl det uppdämda bostadsbehovet som den väntade befolkningsökningen de närmsta åren.

Kommersiella hyresfastigheterKontorsmarknaden i Helsingborg har under de senaste åren stärkts vilket främst bedöms bero på den starka ekonomiska konjunkturen i kombination med att tillskottet av centrala kontorslokaler har varit lågt. Hyresgästernas önskemål om kommunikationsnära lägen och ett mer effektivt utnyttjande av sina lokaler har resulterat i allt fler aktivitetsbaserade kontor. Ytterligare en möjlighet till flexibla arbetsplatser erbjuds genom coworking, den stora trenden det senaste året. Delningsekonomin är en stor drivkraft för innovation och kreativitet och det finns potential till nya affärsmodeller och möjligheter när företagen delar lokaler och arbetar tätt ihop. Det finns idag tillgång till en hel del coworking-platser i Helsingborg, bland annat i centrum. Bolaget Huvudkonto-ret, en del av koncernen Stenbocken, ser även möjligheter för etablering i stadens verksamhetsområden och ska som ett första steg satsa på coworking i Väla Södra. Etablering av 58 arbetsplatser i Väla Södra pågår och efter sommaren planeras det för ytterligare 30 arbetsplatser i Norra Hamnen.

I april förvärvade Wihlborgs den så kallade Tretornfabriken, fastigheterna Hermes 10 och 16, söder om Helsingborg C med totalt 51 000 kvadratmeter, huvudsakligen kontor och utbildning samt 1 000 p-platser. Säljare var Alecta. Köpeskil-lingen uppgick till 1,255 mdkr. Hyresvärdet uppgår till cirka 95 mkr med en uthyrningsgrad om drygt 97 procent. Bland de större hyresgästerna återfinns Ikea IT, Lunds universitet, Helsingborgs Stad, Capgemini och coworking-konceptet Mindpark. Direktavkastningen för investeringen bedöms till drygt 5,5 procent.

Skandia Fastigheter, som äger såväl Väla Centrum med 53 000 kvadratmeter som Väla Park med 40 000 kvadrat-meter volymhandel, förbereder för en försäljning. Om affären går igenom kan den bli en av de största affärerna av ett enskilt objekt någonsin i Sverige.


I fokusSamtidigt som extern- och centrumhandeln går relativt bra är det stor konkurrens från den snabbt växande e-handeln. Detta visar sig särskilt tydligt längs E6 där nya lager- och logistikbyggnader ständigt uppförs. De senaste fem åren har mer än 200 000 kvadratmeter logistiklokaler etablerats i Helsingborgsregionen och under 2019 väntas ytterligare uppemot 40 000 kvadratmeter färdigställas. Till nyligen färdigställda logistikprojekt hör 28 000 kvadratmeter till Bring och Plantagen som uppförts av Logistic Contractor. PostNord har det senaste året tecknat avtal om två stora etableringar om 18 300 kvadratmeter på Logistikposition Tostarp för hantering av styckegods, paket och brev respek-tive 30 000 kvadratmeter med modern automationsteknik för effektiv e-handel i Väla Södra. De båda anläggningarna väntas tas i drift under 2020.

De senaste åren har det noterats en ökad efterfrågan på logistik kring Sveriges bästa logistiklägen med rekordlåga direktavkastningskrav till följd, något som också påverkat marknaden i Helsingborg.

Helsingborgsregionen klättrar 2019 till en tredje plats över Sveriges bästa logistiklägen i Intelligent Logistiks ranking, främst tack vare bra infrastruktur med landets näst största containerhamn och välbelägna combiterminaler. Helsingborg bedöms sammantaget ha mycket goda förutsättningar för ett fortsatt starkt och konkurrenskraftigt näringsliv inom logistik.


A-läge 1 500 – 2 500 5,00 – 5,75

B-läge 1 000 – 1 500 5,50 – 7,50

C-läge 800 – 1 100 7,50 – 9,00


A-läge 2 750 – 4 000 4,75 – 5,75

B-läge 1 200 – 3 000 5,50 – 6,75

C-läge 600 – 900 6,50 – 8,50


A-läge 600 – 900 6,50 – 7,75

B-läge 450 – 700 6,75 – 8,00

C-läge 400 – 600 8,00 – 9,50


A-läge 1 200 – 1 600 2,50 – 3,75

B-läge 1 200 – 1 575 3,00 – 4,25

C-läge 1 050 – 1 550 4,00 – 5,25

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 128 359 145 415 13 1,3





Arbetslöshet, % 9,1 *10,2 ***1,1 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 54 54 55 53

Placering 7 7 8 9


NorrköpingNorrköping, som utgör del av fjärde storstadsregionen, är idag Sveriges tionde största tätort med cirka 90 000 innevånare. Näringslivet får god draghjälp av närhet till motorväg, flygplats, järnväg och hamn vilket ger goda förutsättningar för logistik. Norrköpings hamn lämnar plats för bostäder i Inre hamnen för att istället utvecklas ute i Pampushamnen på Händelö. Antalet transaktioner av bostadsfastigheter har sjunkit något under 2018, men det noteras fortsatt låga direktavkastningskrav.

BostadsfastigheterRikshem förvärvade i december projektfastigheten Bergskva-dranten 1 i centrala Norrköping till ett underliggande fastig-hetsvärde om 490 mkr, säljare var Skanska. Total uthyrbar area uppgår vid färdigställande till 11 000 kvadratmeter, fördelat på 101 bostadslägenheter och ett vårdboende med 72 platser uthyrt till Ambea på 15 år samt 124 garageplatser. Projektet bedöms färdigställas sommaren 2021. Priset mot-svarar cirka 44 500 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 4,1 procent.

Fastigheten Nyckeln 1 på Östantill förvärvades i november till ett underliggande fastighetsvärde av 32,7 mkr. Objektet omfattar cirka 1 500 kvadratmeter med 29 bostadslägen- heter. Byggnaden på objektet uppfördes 1898, men har byggts och renoverats i omgångar. Priset motsvarar cirka 22 000 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,4 procent.

Området Sandbyhov i Norrköping fortsätter att utvecklas. Hemsö ska uppföra ”Nodhuset”, ett hus med tio våningar där de tre första våningarna bland annat kommer inrymma vårdcentral, BVC, folktandvård och apotek. Huset i övrigt kommer inrymma 42 bostadslägenheter. Till höstterminen börjar de första eleverna i Sandbyhovsskolan (7 – 9) och Sand-byängsskolan (F – 6).

I mars vann äntligen detaljplanen för kvarteret Skogsflyet 1 i Rambodal laga kraft. SHH och Lundbergs har sedan 2015 jobbat tillsammans med kommunen för att ta fram detaljpla-nen som medger cirka 120 bostäder. SHH har valt att jobba med träbyggnadsteknik i uppförandet.

Bostadsproduktionen håller en relativt jämn nivå. Under 2018 påbörjades 325 lägenheter vilket kan jämföras med 2017 med 413 byggstartade bostäder.

Kommersiella hyresfastigheterDeka Immobilien förvärvade i april Ingelsta Retail Park som omfattar fastigheterna Adaptern 2 och Reläet 18 belägna på Ingelsta handelsområde. Fastigheterna uppfördes 2008 med en uthyrbar lokalarea om cirka 37 000 kvadratmeter samt ytterligare utvecklingsmöjligheter om cirka 4 000 kva-dratmeter. På senare tid har fastigheterna genomgått en omstrukturering av hyresgäster då det tidigare funnits en del vakanser. Idag har Systembolaget och Åhléns Outlet flyttat in och Willys har byggt om. Till de stora hyresgästerna hör även Lager 157 och Bauhaus. Köpeskillingen bedöms till 680 mkr, motsvarande cirka 18 500 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 5,5 procent vilket är den lägsta nivån hittills inom handelssegmentet i Norrköping. Säljare var Aberdeen som i sin tur förvärvade fastigheterna 2016 från AxFast till ett bedömt pris om 500 mkr.

Martin & Servera ska bygga ett nytt lager i Norrköping, i Herstaberg strax norr om nuvarande lager. Tomten har ett bra logistikläge nära E4 vid den norra infarten till staden. Byggnaden kommer inrymma cirka 28 000 kvadratmeter.

Omvandlingsprojektet för Inre hamnen fortsätter och Norr- köping kommun släppte nyligen en byggrätt för kontor och parkeringshus. Castellums förslag ”Damen”, ritat av Belatchew Arkitekter, ska inrymma cirka 7 800 kvadratmeter kommersiella lokaler, i första hand kontor, samt ett p-hus med cirka 500 platser som även ska lösa del av parkeringsbehovet för första etappens bostäder.

Norrköpings tingsrätt ska bygga nya lokaler om cirka 4 100 kvadratmeter inom kvarteret Skepparen nära resecentrum och Inre hamnen. Serneke och Vacse stod tillsammans med arkitekten ÅWL för det vinnande anbudet. Upphandlingen förutsätter Regeringens godkännande kring det avtal som finns framtaget vilket anger en varmhyra om cirka 2 700 kr/kvm och år på 20 år. Tingshuset ska stå klart 2022.


I fokusHageby Centrum stod klart 1966. Den första om- och tillbygg-nationen genomfördes 1992 och 2010 var det dags igen, den gången byggdes köpcentrumet ut till dagens cirka 58 000 kvadratmeter. Under 2012 bytte Hageby Centrum namn till Mirum Galleria.

Mirum har under senare år dragits med en del vakanser, och senast i januari lämnade Lindex sina lokaler. Olav Thon Grup-pen, som sedan 2006 äger gallerian, genomför nu en satsning på fler upplevelsebaserade hyresgäster. Under hösten 2019 kommer Event Center ”Knock ’Em Down” öppna cirka 4 000 kvadratmeter med fokus på bland annat bowling, shuffle- boards, trampoliner, klätterväggar och VRX.

Enligt HUI Research kan tillväxten för svenska köpcentrum komma att stagnera till följd av e-handelns starka tillväxt. Omvandling av handelsfastigheter är inte ovanligt, detta kan vi se i flera städer i Sverige. Ett exempel är köpcentrumet Malmö Entré. Efter Trianons förvärv 2017 har det satsats stort på hyresgäster som kan erbjuda upplevelser och samhälls-service, något som också fått ner den stora vakansgraden.

En kontrast till Mirum ligger ett par kilometer norr om staden, Ingelsta. Här ligger bland annat Ingelsta Shopping som har planer på utbyggnad samt Ingelsta Retail Park. Ingelsta Retail Park har under det senaste året tecknat avtal med nya hyres-gäster som Systembolaget, Åhléns Outlet och Trade Max.


A-läge 1 200 – 2 100 5,25 – 6,50

B-läge 900 – 1 350 6,00 – 6,75

C-läge 700 – 950 6,75 – 8,00


A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75

B-läge 900 – 3 000 6,00 – 7,00

C-läge 600 – 1 000 7,50 – 8,50


A-läge 475 – 750 6,75 – 8,00

B-läge 400 – 600 7,75 – 8,50

C-läge 400 – 550 8,00 – 9,00


A-läge 1 025 – 1 475 2,75 – 3,75

B-läge 975 – 1 375 3,50 – 4,50

C-läge 975 – 1 275 4,50 – 5,50

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 129 254 141 676 10 0,9





Arbetslöshet, % 10,7 *11,1 ***0,4 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 42 41 41 41



JönköpingDet är hög aktivitet på fastighetsmarknaden, både vad gäller projekt och transaktioner. Ett växande Jönköping ställer stora krav på nybyggnation av bostäder. Under 2018 påbör-jades över 1 000 nya bostäder, en förhållandevis hög projektaktivitet. Det har genom-förts flera stora transaktioner på den kommersiella fastighetsmarknaden där den mest uppmärksammande var Regios förvärv av 70 000 kvadratmeter kontor och handel till ett pris om drygt 2,1 mdkr.

BostadsfastigheterJönköping har en kraftig befolkningstillväxt med nästan 1 750 nya invånare under 2018. Detta har medfört stor efter-frågan på bostäder med i princip endast omflyttningsvakanser i beståndet. Jönköpings kommun bedömer att den väntade befolkningsökningen innebär ett behov om cirka 650 bostä-der per år till 2022. Därtill finns ett uppdämt behov på cirka 2 000 bostäder. Under 2018 färdigställdes 905 bostäder med ytterligare drygt 1 000 bostäder påbörjade, relativt jämnt för-delade på hyresrätter respektive bostads- och äganderätter.

I kommunens projektplan för 2019 anges planerade nybygg-nationer om ytterligare cirka 2 000 bostäder. Det största projektet finns i Ekhagen och omfattar cirka 320 student-bostäder. Markanvisningar har tilldelats Urban Properties och Laborma Interiör. I Munksjöstaden bygger Tosito 63 stu-dentlägenheter som ska vara klara till hösten. Tosito uppför även 220 studentlägenheter samt en träningsanläggning för STC i Saabfabriken på Odengatan, inflyttning i januari 2020.

Transaktionsaktiviteten på bostadsmarknaden har hittills under 2019 varit relativt låg, med främst mindre objekt som omsatts mellan privata aktörer. Den största affären under 2018 avsåg Svenska Bostadsfonden 14:s förvärv av Rustmäs-taren 2 samt Rosengården 15 och 16 i Huskvarna. Beståndet omfattar totalt drygt 7 500 kvadratmeter, varav 70 procent bostäder och 30 procent lokaler. Säljare var CA Fastigheter. Priset uppgick till 118 mkr, motsvarande cirka 15 650 kr/kvm.

Det sker även en del bostadsrättsombildningar. Klosterklingan Förvaltning AB ombildade fastigheten Klingan 3 i Västra centrum. Det underliggande fastighetsvärdet var 63 mkr eller cirka 31 000 kr/kvm. Dvärgen 15 i Östra centrum ombildades av Optimize Properties Sweden Properties. Det underlig-gande fastighetsvärdet var 38 mkr eller cirka 42 000 kr/kvm.

Kommersiella hyresfastigheterUnder 2018 genomfördes flera stora transaktioner i Jön- köping. Den total transaktionsvolymen uppgick till 5,1 mdkr. En av Jönköpings genom tiderna största fastighets- affärer skedde i augusti då Regio förvärvade sju kontors- och handelsfastigheter i centrala Jönköping av Ekblads City- fastigheter. Beståndet omfattar drygt 70 000 kvadratmeter med ett underliggande fastighetsvärde om 2,13 mdkr, motsvarande cirka 30 000 kr/kvm. Skanska avyttrade ett kontorsprojekt omfattande cirka 14 000 kvadratmeter i stadsdelen Skeppsbron. Projektet, som beräknas stå färdigt i början av 2021, köptes av Vacse för cirka 500 mkr. Bygg-naden avses miljöcertifieras enligt BREEAM. Hyresgäster är Jordbruksverket och Skogsvårdsstyrelsen. Skanska sålde även hotellprojektet Gradient i Tändsticksområdet i centrala Jönköping. Köpare var Balder till ett pris om cirka 430 mkr. Hotellet, som färdigställs 2021, kommer omfatta 18 våningar med 229 rum samt konferens och restaurang. Hotellkedjan Nordic Choice Hotels har tecknat ett 20-årigt hyresavtal för driften. Genesta förvärvade, genom nyetablerade fastighets-fonden GNRE Core Plus, tre fastigheter om cirka 35 000 kvadratmeter i Solåsen handelsplats. Säljaren var Skandia Fastigheter.

Det är hög aktivitet på projektmarknaden i Jönköping. Med hög befolkningstillväxt, låg arbetslöshet, strategiskt geo-grafiskt läge och potential till förbättrad infrastruktur med en möjlig höghastighetsbana finns det stort intresse för nya etableringar inom kommunen.

I logistikområdet Torsvik/Stigamo vid E4 färdigställdes 63 000 kvadratmeter logistik under 2018. Stora nyetable-ringar är tyska byggföretaget Goldbecks logistikterminal, Dagab, Brenderup, Freja samt utbyggnad av Babyshops lager. Under 2019 planerar Elmia att utvidga mässanläggningen med en utställningshall om 10 000 kvadratmeter för en kost-nad närmare 500 mkr. Projektet beräknas stå färdigt 2021.


I fokusTillväxten i Jönköping är god, såväl vad gäller befolkning som näringsliv. Näringslivet är diversifierat, men det finns en relativt hög andel arbetstillfällen inom handel, transport/magasinering samt tillverkning. Detta, i kombination med att centralt belägna industri- och verksamhetsområden är under omvandling till mer blandade stadsdelar, medför att det är mycket god efterfrågan på ny mark för verksamheter. Kommunens industriområden Torsvik/Stigamo och Hedens-torp är nästintill fulltecknade. Byggklar mark finns främst utanför staden i Bottnaryd och Skärstad. Arbete pågår med att tillhandahålla kommunal mark inom nya verksamhetsom-råden i anslutning till Hedenstorp samt Granarp och Hyltena/Moliden vid Torsvik. Nya etableringar inom dessa områden bedöms kunna ske under 2020.

Stora etableringar sker inom logistikområdet Logpoint South Sweden längs E4, med Torsvik i norr och Stigamo i söder. I Stigamo har Kingspan förvärvat en tomt om 70 000 kvadrat-meter inom vilken man uppför en anläggning med beräknat färdigställande under 2019. DSV Road har vuxit ur sina befint-liga lokaler på Torsvik och har därför köpt mark i Stigamo, cirka 110 000 kvadratmeter, där det planeras för en ny termi-nal och kontor. I södra Stigamo, beläget i Vaggeryds kommun, finns 100 000 kvadratmeter detaljplanelagd, byggklar mark och Vaggeryds kommun förbereder redan för nästa etapp.


A-läge 1 300 – 2 300 5,00 – 6,00

B-läge 800 – 2 100 5,50 – 7,00

C-läge 700 – 1 400 6,50 – 7,50


A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,50

B-läge 800 – 1 800 5,50 – 7,00

C-läge 500 – 1 100 6,50 – 8,00


A-läge 500 – 1 000 5,50 – 7,00

B-läge 400 – 800 6,00 – 7,50

C-läge 400 – 600 6,50 – 8,50


A-läge 1 200 – 1 525 3,00 – 4,00

B-läge 950 – 1 475 3,50 – 4,50

C-läge 900 – 1 350 4,00 – 5,00

Kommunfakta


Folkmängd, antal 126 331 139 222 10 1,0





Arbetslöshet, % 6,8 *5,1 ***-1,7 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 54 54 51 49

Placering 7 7 10 12

Marknadsdata april


UmeåUmeå har en högt ställd ambition för bostadsbyggnation, 2 000 bostäder per år vilket nästan är en fördubbling jämfört med tidigare års nyproduktion. Detta ställer höga krav på kommunen att ta fram byggbar mark. Målsättningen är att byggnationen ska öka genom förtätning, och då företrädesvis med hög exploateringsgrad i centrumnära områ-den. Det råder god efterfrågan på moderna kontor i centrumnära lägen. Ökande hyror och minskande vakanser driver på utvecklingstakten för nya lokaler.

BostadsfastigheterUmeå kommuns mål om 200 000 invånare till 2050 ställer höga krav på nyproduktion, och i sin tur på planläggning av ny mark. Totalt har kommunen bedömt att det krävs en utbygg-nadstakt om cirka 2 000 bostäder per år för att målet ska uppnås. Detta kan ställas i relation till en genomsnittlig nypro-duktion om cirka 1 100 bostäder per år under 2015 – 2017, en period då projektaktiviteten historiskt sett var hög. Under 2018 färdigställdes endast cirka 600 bostäder. En förkla-ring till detta bedöms vara bristen på mark och en minskad efterfrågan på grund av den osäkra privatbostadsmarknaden.

Kommunen har en tydlig ambition att byggtakten ska öka genom förtätning med nybyggnation främst i centrumnära områden. Planläggningen ska fokuseras till en radie om 5 kilo-meter kring stadskärnan och universitetet vilket ställer krav på hög exploateringsgrad för att uppnå det högt ställda målet. Antal genomförda transaktioner är i stort sett oförändrat jämfört med föregående år. Aktiva köpare är i huvudsak lokala aktörer, och då främst privatpersoner och bostadsrättsför-eningar med förvärv av renodlade bostadsfastigheter med köpeskilling upp mot 20 mkr. Amasten har dock förvärvat två nyproducerade hus av Sterner Stenhus Förvaltning. Underlig-gande fastighetsvärde uppgick till 87 mkr för 2 600 kvadrat-meter fördelat på 77 lägenheter. Direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parametrar, till cirka 4,5 procent. Fastigheterna är belägna utanför centrala Umeå i Tomtebo med planerat färdigställande i september 2019.

I projektet Tomtebo strand, beläget mellan Nydalasjön och E4 cirka 3 kilometer från centrum, planeras för en ny stadsdel med cirka 3 000 bostäder. Tomtebo strand är ett samver-kansprojekt mellan kommunen och ett antal privata aktörer. Sammanlagt bedöms området inrymma upp mot 10 000 per-soner som bor och arbetar i området, detaljplanearbete pågår.

Kommersiella hyresfastigheterKontorsmarknaden i Umeå är stark med fortsatt god efter-frågan på moderna, yteffektiva lokaler i kommunikationsnära läge. Den positiva trenden vad gäller stigande hyresnivåer och minskande vakanser driver på utvecklingen av nya lokaler. Balticgruppens nyproducerade kontorsbyggnad, ritad av Gert Wingårdh, inom kvarteret Laxen är nu färdigställd. Totalt uppgår byggnaden till cirka 6 000 kvadratmeter fördelat på fyra plan. Största hyresgäst är WSP som hyr hela översta planet och del av plan tre.

I Umestans företagspark har Lerstenen påbörjat arbetet med att uppföra ett kontorshus om 9 500 kvadratmeter med planerat färdigställande under 2021. 95 procent av lokalerna är redan uthyrda till ÅF och Nordic Biomarker på långa hyresavtal.

Komatsu Forest har planer på att flytta sin verksamhet från Strömpilen till Klockarbäckens industriområde i nordvästra Umeå. Ett markavtal med kommunen finns som omfattar ett område om 20 hektar där det nu finns laga kraftvunnen detaljplan. Berört markområde ligger utmed Vännäsvägen med närhet till järnvägen väster om Schenkers etablering. Området är väl lämpat för lager och logistik. Intressant blir att följa vad som sker med fastigheten som Komatsu lämnar vid Strömpilen vilken omfattar drygt 38 hektar med en tax-erad lokalarea om cirka 16 500 kvadratmeter. I dagsläget finns positiva planbesked för bostäder vid Strömpilens han-delsplats. Som en följd av Avion Shoppings etablering vid Ikea ökade vakanserna inom Strömpilsplatsen, men under Citycons ledning har uthyrningsläget förbättrats. Givet att de positiva planerna för bostäder i närområdet realiseras bedöms handelsplatsen ha ett bra strategiskt läge.

Diös uppför ett hotell åt Nordic Choice Hotels inom kvar-teret Magne i centrala Umeå. Hotellet kommer omfatta 13 våningar med cirka 280 rum. Beräknat färdigställande är till våren 2021.


I fokusUmeås starka befolkningstillväxt väntas fortsätta. Prognosen indikerar 143 000 invånare till 2028 med en målsättning om 200 000 invånare till 2050. Med den väntade tillväxten följer ett behov av nya bostäder och kompletterande social infrastruktur. Kommunen bedömer att fler än 6 000 bostäder kan tillkomma i redan utpekade områden inom en radie om 5 kilometer från stadskärnan och universitetet.

För att tillgodose det stora bostadsbehovet tittar kommunen på flera stora, nya utvecklingsområden. En stor del av den planerade utvecklingen bygger på förutsättningen att ring- leden (Västra länken) färdigställs. I och med detta frigörs ytor kring tidigare E4- och E12-sträckorna då dessa omvandlas

från trafikleder till stadsgator där exempelvis av- och påfarts-ramper kan byggas om till stadsgator och bostadsbebyggelse. Ett av centrala Umeås största omvandlingsområden är Teg som har stor potential till förtätning, både med bostäder och verksamheter. Inom Tomtebo Strand, mellan Tomtebo och universitetsområdet, planeras för uppemot 3 000 nya bostä-der tillsammans med nya verksamheter. Detaljplanearbete pågår med möjlig byggstart under 2020 – 2021. Utvecklingen sker i samverkan mellan kommunen och ett flertal bygg- och fastighetsutvecklingsbolag. Ett annat intressant utvecklings-område är Ön där det planeras för en etappvis utveckling av inte mindre än 3 600 bostäder.


A-läge 1 200 – 2 100 5,00 – 5,75

B-läge 950 – 1 400 5,75 – 6,50

C-läge 750 – 950 6,75 – 7,75


A-läge 1 500 – 3 800 5,25 – 6,00

B-läge 900 – 2 000 5,50 – 6,50

C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50


A-läge 600 – 950 6,25 – 7,75

B-läge 550 – 750 6,50 – 8,25

C-läge 450 – 700 7,50 – 9,50


A-läge 1 050 – 1 575 2,75 – 4,00

B-läge 925 – 1 425 3,75 – 4,50

C-läge 875 – 1 225 4,25 – 5,25

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 114 075 127 119 11 1,1





Arbetslöshet, % 7,7 *5,2 ***-2,5 –

Låneskuld, kr/capita 93 853 **88 327 -6 -0,8



2019 2018 2017:1 2016:1

Index 54 58 58 57

Placering 7 6 6 6


LundDet är hög aktivitet på bostadsmarknaden med rekordhög nyproduktion, särskilt vad gäller studentbostäder med flera pågående och planerade projekt. Den positiva utvecklingen vad gäller direktavkastning bedöms emellertid nu ha planat ut. På den kommersiella fastighetsmarknaden är Wihlborgs en tung aktör och under 2018 – 2019 har bolaget genom förvärv ökat sin redan betydande marknadsandel. Med kommande projekt kan Wihlborgs dessutom komma att ytterligare befästa sin marknadsposition.

Bostadsfastigheter2018 slog bostadsbyggandet rekord med 1 566 påbörjade och 870 färdigställda bostäder, den högsta nyproduktionen sedan miljonprogramsåren under tidigt 70-tal. Mer än hälften av nyproduktionen avser hyresrätter, och av dessa utgör en tredjedel studentbostäder. Det stora intresset för att uppföra studentbostäder är särskilt positivt för Lund då detta länge utgjort något av en trång sektor på bostadsmarknaden. Till de stora aktörerna med pågående och planerade projekt avse-ende studentbostäder hör AF Bostäder och Akademiska Hus, men även flera av studentnationerna har långt gångna planer på nyproduktion. Just studentbostäder är också ett av de prioriterade utvecklingsområdena i det nya samverkansavtal mellan Lunds kommun och Lunds universitet som tecknats 2019.

Till de stora utbyggnadsområdena hör Brunnshög och Södra Råbylund, men även kommunens andra tätorter som Dalby, Södra Sandby och Veberöd tillförs nya bostäder. I Brunns-hög är projektaktiviteten hög. Tornet Bostadsproduktion har under våren tilldelats mark för att uppföra ett 60-tal hyres-rätter. Under året har även de första boende börjat flytta in till området, både i hyresrätter (Svenska Studenthus) och i bostadsrätter (Peab). Öresundsporten och Veidekke har utvecklat en detaljplan för att möjliggöra förtätning med cirka 100 lägenheter inom kvarteret Måsen på Väster. Veidekke har nu förvärvat Måsen 22 och 23 från Öresundsporten.

Till en av få transaktioner under 2019 hör Franshills förvärv av Vagnmakaren 3 och Benzelius 3. Fastigheterna omfattar cirka 6 800 kvadratmeter med 87 lägenheter. I övrigt håller den traditionellt låga transaktionsaktiviteten i sig. Inte heller några bostadsrättsombildningar har noterats under det senaste året. Direktavkastningskraven har under flera år uppvisat en positiv trend, men utvecklingen bedöms nu ha planat ut.

Kommersiella hyresfastigheterTransaktionsaktiviteten på den kommersiella fastighetsmark-naden har under det senaste året varit ovanligt hög för Lund där det annars är relativt ovanligt med försäljningar av för-valtningsfastigheter. Wihlborgs förvärvade under hösten 2018 Nya Vattentornet 3 på Ideon med cirka 21 700 kvadratmeter lokaler samt ett p-hus med 600 platser samt byggrätter för cirka 11 000 kvadratmeter BTA kontor. Underliggande fast-ighetsvärde uppgick till cirka 26 300 kr/kvm och direktav-kastningen, beaktat marknadsmässiga parametrar, bedöms långsiktigt till cirka 6 procent. Storsatsningen från Wihlborgs fortsatte i februari då bolaget förvärvade Nya Vattentornet 2 och 4. Fastigheterna inrymmer nästan 50 000 kvadratmeter, huvudsakligen moderna kontor. Underliggande fastighets-värde motsvarar cirka 25 700 kr/kvm och även här bedöms direktavkastningen långsiktigt uppgå till cirka 6 procent. Säljare var Vasakronan som därmed nu helt har lämnat Lund då man under 2018 också avyttrat tre kontorsfastigheter, omfattande totalt cirka 12 000 kvadratmeter, till Stena Fast-igheter för ett underliggande fastighetsvärde om 370 mkr.

Fokus på projektmarknaden ligger i de nordöstra delarna av Lund längs Kunskapsstråket från Lunds C via sjukhusområdet och Ideon ut mot Max IV och ESS. Detta område inrymmer redan idag en stor del av Lunds kontors-, utbildnings- och forskningslokaler, men det finns stora möjligheter till förtät-ning och vidareutveckling, främst kring de nya spårvägssta-tionerna. Som ”motvikt” vore det positivt med ett tillskott av moderna kontorslokaler även i de centrala delarna av Lund och väster om järnvägen.

Forskningens betydelse för Lund är tydlig i det nya samver-kansavtal som tecknats 2019 mellan Lunds kommun och Lunds universitet. Detta omfattar satsningar på Science Village Scandinavia, Ideon Science Park och Medicon Village.


I fokusTransaktionsaktiviteten i Lund är traditionellt låg med endast ett fåtal representativa försäljningar per år. Detta även för bostadsfastigheter, som förvisso utgör den mest likvida mark-naden. Intresse från köpare finns, men utbudet är mycket litet då många aktörer har ett långsiktigt perspektiv och innehar fastigheter som sällan, eller aldrig, kommer ut på markna-den. Till dessa hör kommunala LKF, studentbostadsbolaget AF Bostäder, de olika studentnationerna och ett stort antal bostadsrättsföreningar. Köpare är i huvudsak lokala aktörer, där driftnetto och direktavkastning inte nödvändigtvis är det primära vid förvärv. En av få nationella aktörer är Heimstaden som på kort tid genom förvärv byggt upp ett relativt stort förvaltningsbestånd. Avsaknaden av de stora, nationella bola-

gen och institutionerna i Lund kan tyckas anmärkningsvärd, men på bostadsmarknaden är det främst mindre fastigheter som omsätts vilket gör det svårt att bygga upp ett rationellt förvaltningsbestånd.

Med Wihlborgs förvärv under senare år är bolaget nu den klart största kommersiella fastighetsägaren i Lund. Med pågående och planerade projekt kommer sannolikt mark-nadsandelen växa ytterligare, trots den uppmärksammade försäljningen av Landsdomaren 6. I detta sammanhang kan också nämnas Akademiska Hus med sitt bestånd av utbild-nings- och kontorsfastigheter. Den bristande konkurrensen kan möjligen på sikt medföra ett problem för såväl hyres-gäster som investerare.


A-läge 1 850 – 2 600 4,75 – 6,00

B-läge 900 – 1 750 5,75 – 7,25

C-läge 700 – 1 200 7,25 – 8,25


A-läge 1 700 – 3 500 5,25 – 6,25

B-läge 800 – 1 500 6,25 – 7,50

C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50


A-läge 600 – 1 000 6,50 – 7,75

B-läge 400 – 750 7,25 – 8,75

C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00


A-läge 1 200 – 1 600 2,25 – 3,75

B-läge 1 200 – 1 575 3,50 – 4,75

C-läge 1 150 – 1 500 4,50 – 5,75

Marknadsdata april

Kommunfakta


Folkmängd, antal 109 147 122 948 13 1,2



Medelinkomst, tkr 253 **303,2 20 2,3


Arbetslöshet, % 5,6 *6,3 ***0,7 –




2019 2018 2017:1 2016:1

Index 58 61 59 63

Placering 4 4 5 4


BoråsBostadsfastigheterI Borås stads översiktsplan som antogs 2018 bedöms det finnas ett behov av 15 000 nya bostäder under de kommande 20 åren, motsvarande 750 bostäder per år. Detta innebär att nuvarande byggtakt måste öka väsentligt. En viktig utveck-lingsfråga för staden är Götalandsbanan, höghastighetsjärn-vägen som ska byggas mellan Borås och Göteborg och som kommer att halvera restiden mellan städerna, vilket förutspås ha positiv inverkan på den kommersiella fastighetsmarknaden i allmänhet och bostadsmarknaden i synnerhet. Till ett av de större stadsutvecklingsprojekten hör utbyggnaden av Hestra där kommunen tagit fram ett planprogram som möjliggör för uppemot 1 000 nya bostäder i området.

Nyproduktionsmarknaden för hyresrätter går fortsatt starkt samtidigt som bostadsrättsmarknaden går något trögare än tidigare, dock med fortsatt hög projektaktivitet. Ett tecken på att marknaden för bostadsrätter har bromsat in är att man under hösten 2018 beslöt att skjuta upp bygget av Pallas Tower, ett höghus om 33 våningar i centrala Borås, på obe-stämd tid.

Transaktionsmarknaden har i övrigt varit stabil under det senaste året, där försäljningar av mindre objekt har varit dominerade.

Kommersiella hyresfastigheterDen kommersiella marknaden bedöms som god, mycket tack vare den fortsatt expansiva utvecklingen av Viared med flertalet lager- och logistiketableringar under senare år där såväl lokala, nationella och internationella aktörer har varit verksamma.

I oktober 2018 tecknade Logistic Contractor avtal med Conti-nental Däck Sverige om att uppföra en ny logistikanläggning om cirka 21 000 kvadratmeter. Fastigheten såldes i decem-ber 2018 i en portföljaffär omfattande tre logistikfastigheter under uppförande i Borås, Örebro och Vansbro. Det under-liggande fastighetsvärdet bedöms uppgå till 450 mkr, mot-svarande cirka 9 500 kr/kvm. Köpare var Arctic Securities.

Efterfrågan på kontorslokaler i centrala Borås bedöms som begränsad och tillskottet av nya lokaler har under de senaste åren varit förhållandevis litet. Likaså bedöms investerings-intresset för kontorsfastigheter som relativt svagt. Till de senast färdigställda kontorsprojekten hör ombyggnationen av Borås Wäferis gamla huvudkontor som uppfördes 1913. Bland hyresgästerna återfinns bland annat AB Bostäder, Riksbyggen och Nordea. I området, som benämns Västerbro, planeras även för 400 nya bostäder med förväntad byggstart 2020.


A-läge 1 000 – 1 700 5,50 – 7,00

B-läge 650 – 1 025 6,25 – 7,75

C-läge 500 – 750 7,25 – 9,00


A-läge 1 200 – 2 500 5,50 – 7,25

B-läge 700 – 1 500 6,50 – 7,50

C-läge 500 – 800 7,75 – 9,00


A-läge 400 – 750 6,50 – 7,75

B-läge 350 – 600 7,00 – 8,25

C-läge 300 – 450 7,50 – 10,00


A-läge 950 – 1 600 2,75 – 4,00

B-läge 925 – 1 475 3,25 – 4,75

C-läge 875 – 1 150 3,75 – 5,25

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 40 35 37 35



EskilstunaBostadsfastigheterBefolkningsutvecklingen i Eskilstuna är stark. Under 2010 – 2018 ökade befolkningen med närmare 10 000 per-soner. Under 2018 färdigställdes cirka 500 bostäder vilket i stort sett motsvarar det behov om 500 – 600 bostäder per år som befolkningstillväxten ger upphov till.

Munktellstaden utveckling fortsätter. I Norra Munktellstaden uppför Kärnhem ett kvarter som säljs i två etapper. Den första etappen är Brf Munktell som består av två hus med totalt 67 lägenheter med inflyttning till maj 2020. I Västra Munk-tellstaden kommer det att byggas totalt 400 nya bostäder. Eskilstuna Kommunfastigheter uppför hyresrätter, medan Riksbyggen och RG Förvaltning uppför bostadsrätter. Områ-det byggs ut i tre etapper fram till år 2022/2023.

Den största enskilda bostadsaffären i Eskilstuna var Esteas förvärv av 164 nyproducerade lägenheter inom Namnsdagen 1. Köpeskillingen uppgick till 365 mkr, motsvarande cirka 40 000 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms, beaktat mark-nadsmässiga parametrar, till cirka 3,5 procent. För övriga råder en relativt god aktivitet på transaktionsmarknaden. Genomförda försäljningar avser främst mindre bostadsfast-igheter i A och B-lägen som sålts för priser kring 18 000 – 20 000 kr/kvm.

Kommersiella hyresfastigheterEskilstunas attraktivitet som handelsort ökar. I dagsläget finns externhandelsområden i Tuna Park och Skiftinge, men även Folkesta köpcentrum. Inom verksamhetsområden som till exempel Vallhalla sker dessutom viss omvandling från industri till handel. Arbetet med det nya handelsområdet vid Gårdskälsparken i Skiftinge pågår där en ny detaljplan möjlig-gör cirka 38 000 kvadratmeter sällanköps-och volymhandel. I november 2018 invigdes 8 400 kvadratmeter handel på Tuna Park. För kontorslokaler har hyrorna stabiliserats kring 1 300 – 1 450 kr/kvm i A-läge, men det finns fortfarande en del vakanser i centrala lägen.

Transaktionsvolymen på den kommersiella fastighetsmarknaden i Eskilstuna var hela 6,7 mdkr under 2018. Det som främst påverkat den stora volymen är två strukturaffärer som inkluderat fastigheter i Eskilstuna; Vonovias förvärv av Victoria Park och Klöverns köp av Agora.

Kungsleden har sålt hela sitt Eskilstunabestånd till Regio, en affär som omfattar 15 handels- och kontorsfastigheter (varav en tomträtt). Priset uppgick till cirka 700 mkr, före avdrag för latent skatt. Fastigheterna har en lokalarea om drygt 80 000 kvadratmeter, varav cirka 20 000 kvadratmeter har stått vakanta under lång tid.


A-läge 1 000 – 1 450 6,00 – 7,00

B-läge 950 – 1 350 6,50 – 7,50

C-läge 800 – 1 100 7,00 – 9,00


A-läge 1 250 – 3 500 5,75 – 6,50

B-läge 800 – 1 750 6,00 – 7,25

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,50


A-läge 500 – 750 6,75 – 8,50

B-läge 450 – 700 7,25 – 9,00

C-läge 400 – 600 7,75 – 9,50


A-läge 1 150 – 1 525 3,50 – 4,50

B-läge 1 100 – 1 475 3,75 – 4,75

C-läge 1 050 – 1 375 4,00 – 5,50

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 26 26 23 23



GävleBostadsfastigheterGävle kommun har bedömt att det finns ett behov av drygt 10 000 nya bostäder under de kommande 15 åren, varav 8 000 ska ligga i centrala Gävle. En nyckel till att realisera en sådan omfattande exploatering är att planerna på dubbel-spår norr om Gävle blir verklighet. Då bangården flyttas från centrala Gävle möjliggör detta för 4 000 – 6 000 bostäder inom Näringen.

I Södra Hemlingby har byggnation påbörjats med närmare 400 bostäder samt förskola, skola, sporthall och vård- och omsorgsboende. Områdets utveckling är ett samarbete mellan kommunen och privata byggherrar.

På transaktionsmarknaden har det till stor del handlat om Heimstaden som på senare tid byggt upp ett bestånd om nästan 1 500 lägenheter i Gävle. Från kommunala Gavle-gårdarna förvärvades i maj 2018 ett bestånd om drygt 800 lägenheter i Sätra och Brynäs. I januari 2018 förvärvade bolaget sex fastigheter omfattande 186 lägenheter i centrala Gävle för 200 mkr och en bedömd direktavkastning om 4,25 procent. Säljare var Svedinger Fastigheter. Från Fastpartner förvärvades i november 2017 totalt fem fastigheter i centrala Gävle. Köpeskillingen uppgick till 130 mkr och direktavkast-ningen, beaktat marknadsmässiga parametrar, bedöms till cirka 4 procent.

Kommersiella hyresfastigheterMarknaden för kommersiella fastigheter har varit stark under det senaste året. Någon direkt avmattning har inte noterats, möjligen en ökad försiktighet hos investerare. På butiksmarknaden fortsätter exploateringen i Gävle centrum och i externhandelsområdena, även om det noterats en viss ökning av vakansnivåerna.

Kommunens två största gallerior har bytt ägare under det gångna året. CBRE Global Investors förvärvade Gallerian Nian, omfattande cirka 21 150 kvadratmeter fördelat på ett 50-tal butiker samt kontor och biograf, till en bedömd köpeskilling om 765 mkr. Valbo Köpcentrum med sina 37 200 kvadratmeter fördelat på ett 70-tal butiker och restauranger förvärvades av Eurocommercial för drygt 1,1 mdkr och en bedömd direktavkastning om 5,3 procent.

Även Svenska Handelsfastigheter har varit aktiva köpare i Gävle då man genom en portföljaffär förvärvade bland annat tre fastigheter för volymhandel inom Valbo Köpstad.

För att klara fortsatt tillväxt fördubblar Gävle Hamn och Yilport Gävle kapaciteten i containerhamnen genom att bygga ytterligare en kaj med kranar för 700 mkr. Den nya kajen möjliggör att ta emot fler och större fartyg. Utbyggnaden beräknas vara klar under 2019.


A-läge 1 000 – 1 800 5,25 – 6,50

B-läge 900 – 1 350 6,00 – 7,00

C-läge 750 – 1 000 7,00 – 8,00


A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50

B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50


A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00

B-läge 450 – 750 7,00 – 8,50

C-läge 400 – 650 8,00 – 9,00


A-läge 1 050 – 1 800 4,00 – 5,50

B-läge 1 000 – 1 650 4,25 – 5,75

C-läge 875 – 1 400 4,50 – 6,00


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 33 31 33 30


Marknadsdata april


HalmstadBostadsfastigheterHalmstads kommun passerade under 2018 milstolpen 100 000 invånare. Den goda befolkningsutvecklingen sker i en period där bostadsbyggandet inte når upp till den nivå som efterfrågas och där bostadsbehovet är fortsatt stort. Under 2018 startade HFAB, Hökerum Bygg, Systemputs och Tornet tillsammans ett förtätningsprojekt som ska tillföra 450 nya bostäder i centrum. Kvarteret kallas Lundgrens Trädgårdar och är lokaliserat mellan Linnégatan, Nässjögatan och Bryng-elhusgatan. Projektet beräknas stå klart i slutet av 2020.

I Ranagård, som ligger väster om Halmstads tätort, väntas en ny stadsdel ta form. Sammanlagt ska här byggas 400 bostä-der samt äldreboende, förskolor och en grundskola. Första etappen planeras vara igång hösten 2019 och färdigställd andra kvartalet 2021.

Transaktionsaktiviteten avseende bostadsfastigheter i Halm-stad har under det senaste året varit återhållsam och avser främst mindre fastigheter.

Under hösten 2017 sjönk priserna på bostadsrättsmarknaden. Botten nåddes i januari 2018 då priserna sjunkit med över 10 procent sedan toppnoteringen i september 2017. Marknaden har dock återhämtat sig och i mars 2019 noterades åter en toppnotering.

Kommersiella hyresfastigheterButiksmarknaden är fortsatt svag i Halmstad. Under det senaste året har butiker med starka varumärken som Web- hallen, Willys och Netto lagt ner verksamheten. Willys låg i det relativt nyöppnade Hallarna Köpcentrum, men den ned-lagda verksamheten kom dock inte att påverka köpcentrumet nämnvärt då H&M snabbt tog över lokalerna. Köpcentrumets ägare, Eurocommercial, rapporterar att satsningen går fort-satt bra med höjt omsättningsmål.

På kontorsmarknaden kan noteras en stor uthyrning i centrala Halmstad där Hemfosa hyrt ut 4 400 kvadratmeter inom Koljan 9 till Halmstads kommun på ett tioårsavtal. Även på logistikmarknaden noteras uthyrningar, bland annat Box-flow Logistics som hyr 4 000 kvadratmeter inom Corems Flygaren 21.

Transaktionsaktiviteten har varit låg i Halmstad med endast någon enstaka större affär. Under fjärde kvartalet 2018 avytt-rade Axfast två logistikfastigheter till ett Pareto-bolag till ett underliggande fastighetsvärde som bedöms överstiga 1 mdkr. Fastigheterna inrymmer knappt 73 000 kvadratmeter fullt uthyrda till Martin & Servera på 14-årsavtal. En av fastigheterna, Vrangelsro 5:4, är lokaliserad vid E20 norr om Halmstad och omfattar nästan 50 000 kvadratmeter.


A-läge 1 000 – 1 900 5,00 – 6,00

B-läge 800 – 1 500 6,00 – 7,50

C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,50


A-läge 1 150 – 3 400 5,00 – 6,75

B-läge 750 – 2 000 6,10 – 8,00

C-läge 650 – 1 150 7,25 – 8,75


A-läge 400 – 750 6,75 – 8,00

B-läge 350 – 650 7,00 – 8,25

C-läge 300 – 450 8,00 – 9,50


A-läge 1 025 – 1 600 2,75 – 4,00

B-läge 925 – 1 425 3,25 – 4,50

C-läge 875 – 1 225 4,00 – 5,25

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 40 43 41 44



SundsvallBostadsfastigheterSundsvall fortsätter att växa och med det efterfrågan på bostäder. Kommunens mål om att erbjuda attraktiva bostäder för 100 000 invånare till 2021 bedöms vara rimligt beaktat att kommunen i slutet av 2018 uppnår 98 850 invånare. En stor del av det pågående planarbetet inom kommunen omfattar nyproduktion, men det pågår även konvertering i befintligt bestånd med möjlighet för kompletterande bostäder inom kommersiella fastigheter.

Detaljplanen Norra kajens västra del 1A, som idag utgörs av industriverksamhet, har vunnit laga kraft, samtidigt som de två delområdena 1B och 1C fortfarande genomgår detaljpla-nearbete. Den nya planen möjliggör bland annat bostäder och handel.

Transaktionsvolymen det senaste året sjönk med nästan 50 procent mot samma period föregående år. Amasten fortsät-ter att utöka sitt bestånd i centrala Sundsvall. Under 2018 förvärvades 21 fastigheter från Tvättbjörnen. Köpet, vilket omfattade cirka 42 000 kvadratmeter med ett sammanlagt hyresvärde om nästan 51 mkr/år, skedde till ett underliggande fastighetsvärde om 668 mkr. Vidare genomförde Amasten i maj en bytesaffär med Drakstaden Förvaltning. De elva förvärvade fastigheterna omfattar drygt 6 400 kvadratmeter med 112 lägenheter.

Kommersiella hyresfastigheterUtvecklingen av Birsta centrum ökar konkurrensen för han-deln vilket är en bidragande faktor bakom minskande eta-bleringar av butiker i centrala Sundsvall.

Avseende kommersiella fastigheter är förändringen i antalet genomförda transaktioner inte lika stor som för bostäder, men redovisar ändå en minskning på ungefär 30 procent. Castellum har med Fastighetsaktiebolaget Lilium genom-fört två affärer till ett totalt värde 5,2 mdkr. Lilium köper 20 fastigheter i centrala Sundsvall med en uthyrningsbar area på 157 400 kvadratmeter kontor, butiker och lägen-heter. Hyresvärdet rapporteras uppgå till 258 mkr med en genomsnittlig vakansgrad på 6 procent. Affären innebär att Castellum därmed avyttrat samtliga sina fastigheter norr om Gävle, detta trots Castellums stora förvärv av Norrporten så sent som 2016. Samtidigt sålde Lilium sex centralt belägna fastigheter i Linköping till Castellum till en köpeskilling om 1,6 mdkr.

Lilium har därmed blivit en av de största privata fastighets-ägarna i Sundsvall, tillsammans med Diös, Hemfosa och NP3 Fastigheter. Dessa fyra aktörer har cirka 30 procent av det kommersiella fastighetsbeståndet (baserat på taxerad lokalyta).


A-läge 1 400 – 1 975 5,25 – 6,25

B-läge 1 300 – 1 700 6,25 – 7,25

C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00


A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 6,50

B-läge 800 – 1 500 5,75 – 7,25

C-läge 600 – 1 000 6,75 – 8,75


A-läge 600 – 950 6,75 – 7,75

B-läge 425 – 875 7,25 – 8,50

C-läge 350 – 800 8,00 – 9,50


A-läge 1 025 – 1 750 3,75 – 4,75

B-läge 925 – 1 625 4,25 – 4,75

C-läge 825 – 1 275 5,00 – 5,75

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 41 42 44 39



KarlstadBostadsfastigheterUnder 2018 tog befolkningsutvecklingen i Karlstad ett rejält kliv framåt med en ökning om nästan 1 400 personer. Detta motsvarar 1,5 procent vilket kan jämföras med de senaste tio årens genomsnitt om cirka 0,9 procent. Antalet invånare uppgår nu till cirka 92 500 personer.

Den goda befolkningstillväxten har möjliggjort en hög projektaktivitet på bostadsmarknaden. Under 2018 – 2019 väntas drygt 1 100 nya bostäder uppföras, varav merparten i flerbostadshus. Bostadsmarknaden har länge präglats av underskott, men tenderar nu att bli alltmer balanserad. Detta framförallt vad gäller nyproducerade bostadsrätter. Karlstads universitet med sina drygt 16 000 studerande ger upphov till stor efterfrågan på studentlägenheter och inom detta segment har bostadsbristen länge varit påtaglig. Trots senare tids nyproduktion av studentlägenheter bedöms behovet ännu inte till fullo vara tillgodosett.

En stor fastighetstransaktion genomfördes i april då Stu-dentbostäder i Sverige förvärvade fastigheterna Hästen 4 och Freja 14 till ett underliggande fastighetsvärde om 115 mkr. Direktavkastningen bedöms, med beaktande av mark-nadsmässiga parametrar, till cirka 4,25 procent.

Kommersiella hyresfastigheterI kvarteret Fanfaren färdigställdes vid årsskiftet ett kontors-hus i sex våningar med cirka 5 200 kvadratmeter, huvudsak-ligen kontor. Projektet har uppförts av MaxFastigheter som är en ny aktör på Karlstadsmarknaden. Till hyresgästerna hör Rekryteringsmyndigheten. En andra etapp påbörjades under vintern 2018/2019 vilken omfattar totalt 9 300 kvadratmeter fördelat på fem våningar. Drygt 80 procent av lokalarean utgörs av kontor, men i bottenplan kommer ICA att hyra en butikslokal om 1 700 kvadratmeter. ICA flyttar från befintliga lokaler på Våxnäs och får i och med flytten ett mer exponerat läge invid E18. Färdigställande är beräknat till våren 2020. Kvarteret Fanfaren är genom dessa två projekt etablerat på den kommersiella marknaden och läget bedöms idag utgöra ett B-läge för såväl kontor som butiker i Karlstad. Området bedöms på sikt, förutsatt en fortsatt exploatering, kunna uppgraderas till A-läge.

Direktavkastningskraven på kontorsmarknaden har över-lag sjunkit något under det senaste året. Vad gäller hyrorna bedöms dessa i huvudsak vara stabila, såväl på kontors- som butiksmarknaden. För nyproduktion i centrala lägen har topphyror om 2 300 kr/kvm (avser kallhyra) noterats på kontorsmarknaden.


A-läge 1 200 – 2 150 5,50 – 6,50

B-läge 950 – 1 350 6,00 – 7,00

C-läge 725 – 950 7,00 – 8,00


A-läge 2 000 – 4 000 5,50 – 6,50

B-läge 1 000 – 2 800 6,00 – 7,25

C-läge 700 – 1 100 7,00 – 8,00


A-läge 500 – 850 7,00 – 8,50

B-läge 400 – 825 7,25 – 9,00

C-läge 375 – 600 8,00 – 9,75


A-läge 1 100 – 1 600 3,00 – 4,25

B-läge 1 050 – 1 525 3,25 – 4,75

C-läge 1 000 – 1 350 4,50 – 6,00

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 49 47 48 49



VäxjöBostadsfastigheterBefolkningen i Växjö ökar kraftigt, bara under 2018 växte staden med fler än 1 500 nya invånare. Nyproduktionen har, trots en markant ökning under senare år, inte följt med bostadsbehovet. Under 2017 och 2018 färdigställdes förvisso drygt 1 500 bostäder, men under de tio åren dessförinnan uppfördes i genomsnitt endast 340 bostäder per år.

Den höga nyproduktionstakten bedöms kvarstå under de kommande åren. Planberedskapen i kommunen är god med detaljplanelagd mark som bereder plats för 3 200 nya bostä-der samt pågående planarbete för ytterligare 1 100 bostäder. Bland annat pågår en markanvisningstävling i Bäckaslöv där andra etappen, omfattande 1 200 bostäder samt 45 000 kvadratmeter BTA kommersiella lokaler och service, nu ska påbörjas.

Den höga byggtakten i kombination med goda förutsättningar för att utveckla arkitekturen har gjort att Växjö utsetts till Årets Arkitektkommun 2018. En annan utmärkelse som till-föll Växjö under 2018 var när EU, genom Green Leaf Award, utsåg staden till Europas grönaste stad. Detta till stor del tack vare den stora satsningen på trähus. Till 2020 vill kommu-nen öka andelen träbyggnation till 50 procent av den totala produktionen.

Kommersiella hyresfastigheterI november 2018 erhöll Tengbom uppdraget att utveckla Växjös nya samlingsplats för digitala innovationer. Projek-tet, som benämns WeXO och drivs av Castellum och Visma, har en planerad byggstart under sommaren 2019. Projektet omfattar 20 000 kvadratmeter som kommer att utformas i trä och glas. Den nya IT-hubben kommer inrymma kontor och co-working samt konferenslokaler, hörsalar, studios, restaurang och café.

För att möta framtidens vårdbehov står Växjö Centrallasa-rett inför omfattande om- och tillbyggnation varför Region Kronobergs politiska ledning i början av året beslutade att även utreda byggnation av ett nytt centrallasarett utanför stadskärnan. En förstudie har tagits fram till grund för fortsatt inriktningsbeslut i kommunfullmäktige. I studien presen-terades ett möjligt läge för nybyggnation inom stadsdelen Räppe samt en ekonomisk jämförelse av de två alternativen.Byggnationen av Växjös nya stadshus och tågstation, ett projekt som totalt omfattar 16 400 kvadratmeter, har stött på problem då Länsstyrelsen upphävt bygglovet. Byggherren Vöfab bygger vidare på egen risk och projektet fortskrider oberoende av beslutet. Byggnaderna planeras stå klara i slutet av 2020.


A-läge 1 000 – 2 100 5,50 – 6,50

B-läge 700 – 1 500 6,00 – 7,00

C-läge 500 – 1 000 6,50 – 8,00


A-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 6,25

B-läge 750 – 1 700 5,50 – 7,50

C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00


A-läge 450 – 750 6,50 – 7,75

B-läge 400 – 700 6,50 – 8,00

C-läge 350 – 550 7,00 – 9,00


A-läge 1 000 – 1 500 3,25 – 4,25

B-läge 950 – 1 350 3,50 – 5,00

C-läge 900 – 1 250 4,00 – 5,50

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 47 48 49 51



LuleåBostadsfastigheterInom Luleås nya bostadsområde Kronandalen har försälj-ningarna av pågående bostadsrättsprojekt bromsat in kraftigt sedan höst/vinter 2018. Den svaga marknaden har medfört att vissa aktörer har börjat undersöka möjligheterna att kon-vertera projekten till hyresrätter.

Projektaktiviteten är hög med många pågående och planerade projekt. Det allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo kommer under 2019 att färdigställa två trygghetsboenden; 120 lägenheter vid Bergnäset med inflyttning i juni respektive 23 lägenheter vid Råneå med inflyttning till hösten. Inom Diös fastighet Biet 1 vid Bergnäsbron har bolaget påbör-jat ett detaljplanearbete för att möjliggöra för bostäder och kommersiella lokaler. Vidare har Diös även en detaljplane-process på gång inom fastigheten Tjädern 17 i centrala Luleå där man vill konvertera ett parkeringshus till bostäder. Inom kvarteret Gersen planerar Galären att påbörja en tillbyggnad och förtätning om 25 mindre hyreslägenheter. Inom Porsö-gårdarna i närheten av universitetet har Rikshem en långt gången detaljplaneprocess för att möjliggöra för tillbyggnad och förtätning av ytterligare cirka 500 studentlägenheter utöver de 300 befintliga i området.

Kommersiella hyresfastigheterInom stadens centrum finns tre gallerior som samtliga numera ägs av Diös sedan förvärvet från Castellum under hösten 2016. Många butikskedjor har haft det kämpigt senaste året genom den ökande konkurrensen från e-handeln som fått till följd att flera butiker tvingats stänga. Som ett led i de ökande vakanserna har Diös genomfört omflyttningar inom beståndet samt konverterat källarplanet inom Strand Galleria till nästan 3 000 kvadratmeter gym och gruppträningslokaler.

Inom Östermalm har Diös förlängt hyreskontraktet med Trafikverket vilket medförde vissa ombyggnationer till mer aktivitetsbaserade arbetsplatser. Galären har förlängt med Pensionsmyndigheten vilket även omfattar en utbyggnad av lokalerna inom Skutviken. Det nya avtalet innebär att Pen-sionsmyndigheten nu förhyr cirka 2 000 kvadratmeter, en ökning med 600 kvadratmeter.

Luleå kommun har inlett en omfattande översyn av det egna fastighetsbeståndet med avsikten att under kommande år avyttra fastigheter som inte längre bedöms vara nödvändiga för kärnverksamheten eller som har ett omfattande reno-veringsbehov. Vidare föreslås inom kommunen att vissa byggnader ska rivas för att möjliggöra för annan användning.


A-läge 1 150 – 1 700 5,25 – 6,25

B-läge 900 – 1 400 5,75 – 7,75

C-läge 650 – 950 7,25 – 9,25


A-läge 1 600 – 3 000 5,50 – 6,25

B-läge 900 – 1 500 5,75 – 7,75

C-läge 600 – 1 000 7,25 –8,75


A-läge 650 – 1 000 6,50 – 7,50

B-läge 600 – 850 6,75 – 9,00

C-läge 500 – 700 7,50 – 9,50


A-läge 1 125 – 1 575 3,25 – 4,50

B-läge 1 075 – 1 525 3,75 – 4,75

C-läge 1 000 – 1 375 4,50 – 5,75

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 49 51 51 53



KalmarBostadsfastigheterRikshem förvärvade i mars en projektfastighet i Kalmar av Peab och P&E Persson AB. På fastigheten ska uppföras ett vårdboende om 4 200 kvadratmeter fördelat på 60 lägenhe-ter. Byggstart sker under första halvåret 2019 med beräknat färdigställande under 2020 då Rikshem tillträder fastigheten. Ett 15-årigt avtal är tecknat med Ambea som genom Vardaga kommer att driva boendet. Fastigheten är belägen i Oxhagen (industritomten för Rifa-fabriken) eller som det framöver ska heta, Linnéstaden. Detta område ska omvandlas till en blan-dad stadsdel med framförallt bostäder men också möjlighet till vårdboende, kontor och mindre lokaler samt en större livsmedelsbutik. Enligt planförslaget kan området komma att inrymma 600 – 700 bostäder.

Sedan Rikshem etablerade sig i Kalmar har företaget blivit en av stadens största fastighetsägare och har bland annat flera fastigheter med vård- och omsorgsboenden på orten. Bolaget har även växt med ytterligare bostäder genom nyproduktion på Bergagårdshöjden samt i Snurrom.

Under 2018 färdigställdes hela 877 bostäder, en nyproduktion som endast överträffats 1970 då Lindsdalsområdet färdig-ställdes (897 bostäder).

Kommersiella hyresfastigheterMycket händer i Kalmar, men på den kommersiella markna-den är projektaktiviteten relativt låg. Linnéuniversitets eta-blering vid Universitetskajen i centrala Kalmar har emellertid medfört en del följdeffekter med projekt och omflyttningar.

I området kring Tullslätten och Sveaplan ska det nya Kulturkvarteret utvecklas, en satsning för att stärka och utveckla stadskärnan. Kvarteret ligger strategiskt nära kol-lektivtrafik och blir en viktig länk mellan Kvarnholmen och Malmen. I det före detta posthuset ska biblioteksverksam-heten flytta in med entréer både mot Esplanaden och mot Postgatan. Fastighetsägaren Klövern har påbörjat ombygg-nationen som beräknas vara klar till årsskiftet 2019/2020. Nuvarande bibliotekshuset kommer att byggas om och anpassas för kulturskolan och en förskola. Vidare kommer fastigheten inrymma en evenemangslokal för en publik på cirka 300 personer samt lokaler för skapande verksamhet, föreningar och administration. I huset planeras även för café- och restaurangverksamhet.

Transaktionsaktiviteten på den kommersiella fastighets-marknaden har varit osedvanligt låg under 2019, men Kalmar bedöms utgöra en intressant regional delmarknad.


A-läge 1 200 – 1 900 5,50 – 7,25

B-läge 800 – 1 600 6,75 – 8,00

C-läge 400 – 1 000 7,75 – 9,00


A-läge 1 200 – 2 300 5,75 – 7,00

B-läge 800 – 1 200 6,25 – 8,00

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 9,00


A-läge 400 – 800 7,00 – 9,00

B-läge 300 – 500 8,00 – 9,50

C-läge 250 – 400 8,50 – 10,00


A-läge 1 050 – 1 650 3,25 – 4,50

B-läge 1 050 – 1 550 3,75 – 5,00

C-läge 925 – 1 300 4,50 – 5,50

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 49 46 44 44



ÖstersundBostadsfastigheterBefolkningen i Östersund ökar stadigt, de senaste åren i genomsnitt med cirka 660 personer per år. Den stora inflytt-ningen ställer krav på ökad bostadsproduktion.

Antalet påbörjade bostäder under 2015 och 2016 var relativt högt, över 400 stycken per år, vilket medförde motsvarande antal färdigställda bostäder under 2017 och 2018. Under 2017 kunde förvisso noteras ett minskat antal påbörjade bostäder, men överlag är trenden på projektmarknaden positiv och väntas vara det även framöver. Kommunen har som målsätt-ning att det ska färdigställas 4 000 bostäder fram till 2025.

Framtida utvecklingsområden som pekas ut är huvudsakligen Frösö Park och Sandviken. Den närmaste tiden bedöms en stor andel av nyproduktionen i Östersund komma från etapp 2 i Storsjön där, givet att detaljplanen godkänns i kommun-fullmäktige, sex nya bostadskvarter kan komplettera de tre bostadskvarter som är under uppförande inom etapp 1.

Antalet transaktioner på bostadsmarknaden ligger relativt stabilt, till stor del en följd av att Östersund är en marknad med i huvudsak lokala aktörer. Vad gäller renodlade bostads-fastigheter är det främst privatpersoner eller bostadsrätts-föreningar som utgör köpare.

Kommersiella hyresfastigheterRekryteringsbehovet hos företag lokaliserade i Östersund beräknas till ungefär 800 personer inom det närmaste halv-året. Att näringslivet inom orten utvecklas i en positiv riktning torde medföra en ökad efterfrågan på kommersiella lokaler framöver.

Den växande befolkningen till trots har Östersund en ambition att minska bilanvändandet. Kommunen investerar därför i ”expresscykelvägar”. Med en befolkning där majoriteten har mindre än 5 kilometer mellan arbete och bostad är förhopp-ningen att den utvecklade cykelinfrastrukturen ska bidra till en mer levande stadskärna, något som är särskilt viktigt för centrumhandelns konkurrenskraft mot externhandeln, exempelvis Lillänge.

En av de största privata fastighetsägarna i Östersund är Diös som fortsätter att utöka och utveckla sitt bestånd. Under slutet av 2018 genomförde Diös en av senare års största transaktioner i Östersund. Förvärvet omfattar tre fastigheter i närheten av resecentrum. Säljare var Frösö Park. Fastig-hetsvärdet bedöms uppgå till cirka 90 mkr. Totalt omfattar fastigheterna 12 000 kvadratmeter. En byggrätt omfattades av köpet vilket medför en potential för ytterligare förtätning och utveckling i området.


A-läge 925 – 1 800 6,25 – 7,00

B-läge 725 – 1 325 6,75– 7,75

C-läge 550 – 950 7,25 – 8,25


A-läge 1 000 – 2 400 5,75 – 6,50

B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,00

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50


A-läge 375 – 825 7,00 – 8,50

B-läge 350 – 700 7,50 – 8,75

C-läge 250 – 425 8,00 – 10,75


A-läge 975– 1 500 4,25 – 5,25

B-läge 925 – 1 225 4,25 – 5,75

C-läge 900 – 1 175 5,50 – 6,75

Marknadsdata april


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 38 39 38 38



FalunBostadsfastigheterFalun fortsätter att växa och befolkningen har nu passerat 59 000 invånare. En fortsatt väntad befolkningstillväxt ställer stora krav på nyproduktion. Kommunen har bedömt att det behöver finnas beredskap för minst 4 000 nya bostäder under de kommande 20 åren.

Kommunala Kopparstaden är en av de mer aktiva aktörerna vad gäller nyproduktion. Ett intressant projekt är ”Student 27” som omfattar 40 studentbostäder i Bojsenburg. Vid färdigställande kommer Kopparstaden att äga över 500 studentbostäder.

Samhällsbyggnadsbolaget utvecklar det före detta industri-området Born till en levande stadsdel med 1 000 nya hyres- och bostadsrätter samt offentlig service och en ny park invid Faluån. Tidigare har SBB avyttrat byggrätter till HSB och Riksbyggen, som båda kommer uppföra bostadsrätter. Nu kommer även Kopparstaden vara en del av den kommande utvecklingen med cirka 40 hyresrätter.

I kvarteret Rödbro i centrala Falun pågår en markanvisning avseende byggrätter om 15 000 kvadratmeter BTA, fördelat på hälften bostäder och hälften centrumändamål/kontor. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit ovan-ligt låg, även beaktat Faluns traditionellt låga omsättning.

Kommersiella hyresfastigheterTransaktionsaktiviteten i Falun vad gäller kommersiella fast-igheter är fortsatt låg, något som dock är naturligt på mindre delmarknader. Vad gäller industri- och lagerfastigheter kan noteras en något högre transaktionsaktivitet, dock är det främst mindre fastigheter som omsätts mellan lokala aktörer. En av de mer aktiva aktörerna är NP3 Fastigheter som under 2018 utökade sitt bestånd i Falun genom förvärvet av Riset 4 omfattande drygt 6 900 kvadratmeter lager.

Kommunen planerar för nya industriområden på Ingarvet, kvarteret Nicolai och Tallen. Inom Tallen-området, på västra sidan om E16, finns detaljplan för industriverksamheter med cirka 4,3 hektar tomtmark.

2018 togs beslut om att uppföra ett nytt badhus på Lugnet. Kommunala Lugnet i Falun AB, som kommer att äga anlägg-ningen, har ingått ett partneringsamarbete för att utveckla badhuset. Planerad byggstart är under 2020 med färdigstäl-lande under 2022.

Diös, som är den största ägaren av kommersiella fastigheter i Falun, har tecknat nytt avtal med Åhléns vilket innebär en utveckling av lokalerna vid Holmtorget. Här kommer också Everytime Fitness etablera ett gym om 1 500 kvadratmeter.


A-läge 900 – 1 500 6,75 – 7,75

B-läge 800 – 1 200 7,25 – 8,50

C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25


A-läge 1 300 – 2 500 6,00 – 7,00

B-läge 850 – 1 300 6,25 – 7,75

C-läge 600 – 800 7,75 – 9,00


A-läge 400 – 700 8,00 – 9,75

B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25

C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75


A-läge 1 075 – 1 600 4,50 – 5,75

B-läge 1 000 – 1 500 5,00 – 6,25

C-läge 900 – 1 450 5,75 – 7,00


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 30 28 27 28


Marknadsdata april


TrollhättanBostadsfastigheterDet kommunala bostadsbolaget Eidar är den dominerande aktören vad gäller projektutveckling för bostäder. Ett av de större projekten bolaget nu driver är kvarteret Gulsparven i stadsdelen Dannebacken. Här uppförs 164 lägenheter fördelat på traditionella lägenheter, trygghetsboende och radhus. Årets hyresförhandlingar medförde att Eidar höjde hyran i beståndet med 1,5 procent vilket är en större höjning än på flera år.

Tack vare förbättrade järnvägsförbindelser är det numera lätt att bo i Trollhättan och jobba i Göteborg, med en tågresa på endast 35 minuter. Detta visar sig i att det nu är över 2 000 personer som varje dag pendlar till Göteborg. Mycket tack vare detta lockar Trollhättans bostadsmarknad även riksaktörer som norska OBOS som i Hälltorp utvecklar både hyres- och bostadsrätter i radhusform, delvis i ett samar-betsprojekt med Riksbyggen. I kvarteret Gullön i centrala Trollhättan pågår ett detaljplanearbete som möjliggör en rejäl förtätning med påbyggnader av befintliga hus, rivning av ett p-hus och nyproduktion på innergårdar. Totalt kommer 50 nya lägenheter uppföras. I kvarteret Fotkvarnen i stadsdelen Hjortmossen driver Serneke ett detaljplanearbete för 50 lägenheter på platsen för en nedlagd värmecentral.

Kommersiella hyresfastigheterDet kommunala fastighetsbolaget Kraftstaden uppför ”Pro-jekt 103” på Innovatum-området med moderna kontor samt restaurang i bottenvåningen. För äldre, omoderna kontorslo-kaler är emellertid vakansrisken fortsatt hög.

På Grafiten-området i Stallbacka pågår förädling och utveck-ling. Ahlsell har fått bättre skyltläge mot E45 i en nyprodu-cerad, skräddarsydd byggnad och i Ahlsells tidigare lokaler har PDL Center etablerat en padelanläggning.

Trollhättans kommun har en ambition att utveckla stadskär-nan som under lång tid tappat attraktionskraft i takt med att Överby Köpcentrum expanderat. Siktet är inställt på att Troll-hättan ska utses till Årets Stadskärna 2022. Just nu pågår bland annat ombyggnaden av Drottningtorget till en attraktiv mötesplats. Senhösten 2018 avyttrade köpcentrumbolaget Agora centrumgallerian Odenhuset efter tre års innehav. Köpare är Uddevallabaserade Erik Hemberg Fastighets AB som avser ta fram en ny detaljplanen för att koncentrera handelsytorna till bottenvåningen och bredda fastighetens användning till fler ändamål.

Efterfrågan på verksamhetslokaler är hög i Trollhättan med såväl ökande hyresnivåer som minskande vakanser.


A-läge 950 – 1 700 6,75 – 8,00

B-läge 900 – 1 200 7,25 – 8,50

C-läge 650 – 1 000 7,50 – 9,00


A-läge 1 000 – 2 300 6,25 – 7,75

B-läge 800 – 1 500 6,50 – 8,00

C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50


A-läge 375 – 650 7,25 – 9,50

B-läge 350 – 600 7,75 – 9,50

C-läge 300 – 550 8,25 – 9,75


A-läge 1 025 – 1 650 3,50 – 4,75

B-läge 1 000 – 1 625 3,75 – 5,25

C-läge 975 – 1 575 4,25 – 6,25


2019 2018 2017:1 2016:1

Index 21 21 19 17


Marknadsdata april

Foto: Henning Larsen Architects

Svefa. Hela Sveriges ledande fastighetsrådgivare.

Koncernledning

Mikael Lundström VD

Gustav Källén Vice VD/Transaktioner

Ylva Melhus CFO

Helene Järte HR

Helena Dalhamn Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling

Paul Nord Skog & Lantbruk

Jan Tärnell Värdering & Analys

Rikard Wilén Corporate Solutions/Förvaltningsrådgivning

Fakta

Ägare: Personalägt sedan 1997

Antal anställda: 180

Omsättning: 300 MSEK

Kvalitet och miljö:

Certifierade enligt ISO 9 001 och 14 001



Om Svefa

Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom fastighetssektorn. Vårt löfte ”Kompetens som får värden att växa” bygger på mångsidig spetskompetens och kvalificerad rådgivning som tillför våra kunder ett tydligt värde. Genom bredden i vår verk-samhet har vi förståelse för våra kunders samlade behov.

Oavsett om din verksamhet finns inom det privata eller offentliga, på bebyggda, obebyggda eller skogsfastigheter kan vi med marknadens bredaste spetskompetens göra den mer fram-gångsrik. Våra konsulter ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi inte tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring till vår framgång. Vi har 18 kontor från Malmö i söder till Luleå i norr som står i ständig kontakt med varandra och med fastighetsmarknaden i respektive region. Den lokala närvaron har utvecklats till en av våra största konkurrensfördelar. Tillsammans är vi över 180 medarbetare och omsätter årligen 300 MSEK vilket gör oss till en av de största oberoende fastighetsrådgivarna i landet. Strategisk rådgivningMed närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och mark-nadens bästa databaser kan vi erbjuda kvalificerad strategisk rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för ditt fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån dina fast-ighetstillgångar? Vilka marknader ska du satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är din förvaltning och organisation effektiv? Går ni i sälj- eller köptankar? Vår kvalificerade strategiska rådgivning riktar sig till högsta ledning och har sin närvaro i hela landet, för vi förstår vikten av att se de lokala förutsättningarna men med en nationell erfarenhet.

FastighetsvärderingVi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 60 fastighetsvärderare som värde-rar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Svefa är också landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. Samhällsbyggnad och fastighetutveckling Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar till-sammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009. En publikation som ger en glimt av Svefas unika marknadskännedom.



Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter 2019 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda nivåer i april 2019. För varje ort finns en tabell med bedömda marknadsdata.

Kriterierna för indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direkt-avkastningskrav och hyresnivåer, det vill säga en bedömning av områdets attrakti-vitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader före-komma med samma lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normal- fördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genom-snitt av de lägre noteringarna, det vill säga inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.

Tabellerna innehåller marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal om cirka 200 kvadratmeter belägen i gatuplan där butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal om cirka 150 – 300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal om cirka 400 – 1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokaler, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen till stor del utgörs av kommunstatistik och investeringsdata från respektive fastighetsmarknad samt Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje grupp av underliggande parametrar ger 0 – 10 poäng med ett högsta möjligt totalt utfall om 100 poäng.

Om Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter

Stockholm HuvudkontorMäster Samuelsgatan 60Box 3316103 66 StockholmTel: 010-603 86 00

FalunPelle Bergs Backe 3791 50 Falun

GävleHamiltongatan 3802 66 Gävle

GöteborgUllevigatan 19411 40 Göteborg

HärnösandBrunnshusgatan 6871 31 Härnösand

JönköpingSödra Strandgatan 3553 20 Jönköping

KarlstadVåxnäsgatan 3, 2 tr653 40 Karlstad

KungsbackaNorra Torggatan 1434 30 Kungsbacka

LuleåBox 11034976 27 Luleå

MalmöNordenskiöldsgatan 6211 19 Malmö

MoraStrandgatan 8792 30 Mora

NorrköpingSkolgatan 1B602 25 Norrköping

SundsvallSjögatan 23852 34 Sundsvall

UmeåRenmarkstorget 10903 26 Umeå

VänersborgSundsgatan 16462 33 Vänersborg

VäxjöVideum Science Park Framtidsvägen 10, 1 tr351 96 Växjö

ÖrebroVasastrand 11Box 493701 49 Örebro

ÖstersundPostgränd 8A831 30 Östersund

Våra kontor




Svefa.se

Documents

Sves asesaa 2019 1 Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter