Tasación de Servidumbres y Usufructos

Expositor: Mag. Econ. Jenner Alegre Elera Perito Adscrito al RPA del MVCS Dirección de Construcción – DGPRCS/ MVCS

Servidumbres y Usufructos

Servidumbre Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°. SERVIDUMBRE: Es un derecho real que limita el dominio del predio sirviente, y que está constituido en favor de las necesidades de otro predio denominado predio dominante. La servidumbre puede ser a nivel del suelo, subsuelo y sobresuelo. (Nace por contrato, mandato legal o prescripción adquisitiva). PREDIO DOMINANTE (Servidumbre activa = positiva): Predio en beneficio del cual se ha establecido una servidumbre. PREDIO SIRVIENTE (Servidumbre pasiva = negativa): Predio que soporta la carga (gravamen) de la servidumbre (propietario conserva la posesión y goce, convive con la limitación). DERECHO REAL: Es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a terceros (facultad de hacer valer un derecho). (Código Civil Peruano – Libro V).

Clases de servidumbres

NATURALES Existen sin necesidad de actos del hombre (Cauce de un río)

Uso público: Riveras (mar, rios y lagos)

CLASES DE SERVIDUMBRES LEGALES Reglamentos u ordenanzas: Transito, acueducto, luz y vista

(Impone por ley) Utilidad de particulares: Usufructo (Privado o público)

VOLUNTARIAS No dañe el ornato

(Pacta libremente) No se contravenga con las leyes

Usufructo Resolución Ministerial Nº 176-2016-VIVIENDA, aprueba el RNT, del 19-07-2016. Art. 108° al 113°. USUFRUCTO: Es un derecho real establecido por mandato de ley, contrato o testamento, que confiere la facultad de usar y disfrutar temporalmente un bien ajeno sin disponer de la propiedad. Privado: Dueño o posesionario del suelo (Título de propiedad), limitado por zonificación (uso del suelo). Público: El Estado es poseedor del suelo, subsuelo y sobresuelo (Superintendencia de Bienes Nacionales). El usufructo implica el disfrute temporal a través de una renta sin la enajenación del bien (No hay necesidad de la compra-venta del bien).

Servidumbre: Suelo, subsuelo y sobresuelo

SUELO

SUBSUELO

SOBRESUELO

SERVIDUMBRES AEREAS

Servidumbre aéreas: Sobresuelo

SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUELO

Servidumbre a nivel Suelo

Servidumbre a nivel de Subsuelo SERVIDUMBRES A NIVEL DEL SUBSUELO

Ejemplo: Privado que daño al ornato y contraviene las normas

Desarrollo de ejemplos

Tasación de la servidumbre en que interviene el Estado

C = A . (1+i)n -1

i (1+i)n

C = Capital

A = Renta anual o liquida del usufructuario o beneficiario

n= Número de años de la serbidumbre o usufructo

i = Intéres legal , un horizonte de 10 años

FAS = Factor de actualización de la serie

A = VC . r (1+r)n

x k

(1+r)n - 1

A = Ingreso anual

VC = Valor comercial del predio

r = Tasa de costo del capital implicito del usufructuario

Percentil 50 (mediana): S(rf + re)

rf = Tasa libre de riesgo de bonos tesoro americano

re = Tasa de riesgo país medido por el Indice de Bonos de

Mercado Emergente (EMBIG)

FRC = Factor de recuperación del capital

Tasa de interés legal: Mediana de 10 años

Tasa de interés legal: 10 años

PERCENTIL TASA LEGAL

Percentil 25 2.27%

Percentil 50 (mediana) 2.43%

Percentil 75 2.74%

Tasa ajustada: Mediana de 10 años

PERCENTIL EMBIG PERU

BONOS

TESORO 20

AÑOS

TASA

AJUSTADA 1/

Percentil 25 1.52% 2.55% 4.22%

Percentil 50 (mediana) 1.77% 2.91% 4.85%

Percentil 75 2.07% 4.82% 5.88%1/ No es una suma aritmetica de los dos conceptos anteriores

Paso 1: Determinar el valor básico del terreno eriazo

VR d T U V E VBTE

(S/ /m2) (S/ /m2)

I ESTADO 7.51 1.00 0.45 2.00 1.20 0.88 0.71

N° DESCRIPCION

VALOR BASICO DE TERRENO ERIAZO

Valor Básico de Terreno Eriazo = 1/10 x VR x d x U x T x V x E

Donde:

VBTE= Valor Básico de Terreno Eriazo

VR= Valor comercial de terreno rústico de mejor calidad para Cultivo.

d= Distancia al área urbana

T= Topografía y naturaleza del terreno.

U= Uso que se pretende dar al terreno

V= Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno.

E= Factor de corrección ecológica

Paso 2: Determinar el valor de la servidumbre

Valor Comercial Derecho Servidumbre = A [ (1+i)n -1)/ i(1+i)

n ] (VDS/ VC) = 1.19

Donde:

VCDS= Valor Comercial del Derecho de Servidumbre

AT = Área del terreno ( m2 ) U= Uso que se pretende dar al terreno

VUT = Valor Unitario del Terreno (S/ / m2)

VC = Valor Comercial del Terreno (S/ )

A=A = VC x FRCr x k

r f = r = Mediana Σ(r f + r e)

FRCrn = Factor de recuperación del capital para la tasa r. FRC r = [ r (1+r)n ] / [(1+r)n - 1]

n= Números de años de duración de la servidumbre

i = Interés legal expresado en tanto por uno en soles, sobre la base de un horizonte temporal de diez (10) años.

Ingreso Anual o renta líquida presunta que percibiría el usufructuario o beneficiario al fin

de un periodo anual

r =Tasa de costo de capital implicito del usufructuario o beneficiario para asumir su

decisión de inversión, la cual incluye la tasa libre de riesgo y la tasa de riesgo país.

Tasa libre de riesgo, que se obtiene de la mediana de los bonos del

Tesoro Americano a 20 años, sobre la base de un horizonte temporal de

10 años.

r e =Tasa de riesgo país, mide el riesgo medio asociado a las inversiones

realizados en un país en concreto a través del Índice de Bonos de

Mercado Emergentes (EMBIG), considerando la mediana durante un

VALOR

UNITARIO

TERRENO

(S/ / m2)

AREA

TERRENO

( m2 )

VALOR

COMERCIAL DEL

TERRENO

(S/ )

FACTOR DE

RECUPERACION DEL

CAPITAL (FRCr)

RENTABILIDAD

ANUAL ( A )

(S/ )

n(años)

INTERES LEGAL

(i)

%

VALOR COMERCIAL DEL

DERECHO DE SERVIDUMBRE

a b c d e = c x d x k g h VCDS

0.71 650,000.00 461,500.00 0.09537 44,012.33 15 2.43% 547,749.93

DERECHO DE SERVIDUMBRE

n (años) = 15

r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.09537

i interes legal = 2.43% k= 1

Paso 3: Determinar el ingreso anual

A A A A A …………………. A A

0 1 2 3 4 5 ………………… 14 15

VC = 461,500.00 r = 4.85%

A = ?

FRC = 0.0485 (1 + 0.0485)15 = 0.095368

(1+ 0.0485)15 -1

A= C . FRC = 461,500 x 0.0953679 = 44,012.33

Paso 4: Determinar el VCDS

A A A A A …………………. A A

0 1 2 3 4 5 ………………… 14 15

VCDS = ? i = 2.43%

A = 44,012.33

FAS = (1 + 0.0243)15 - 1 = 12.445374

0.0243 (1+ 0.0243)15

C= A . FAS = 44,012.33 x 12.445374 = 547,749.91

Trayectoria que sigue el VCDS según años contratados

Años VCDS (S/.) VC (S/.) Ratio

10 521,159.2 461,500.0 1.13

15 547,749.9 461,500.0 1.19

20 573,763.2 461,500.0 1.24

25 599,050.1 461,500.0 1.30

30 623,450.9 461,500.0 1.35

35 646,868.4 461,500.0 1.40

40 669,202.3 461,500.0 1.45

45 690,376.0 461,500.0 1.50

50 710,332.3 461,500.0 1.54

55 729,058.5 461,500.0 1.58

60 746,532.1 461,500.0 1.62

65 762,771.1 461,500.0 1.65

70 777,796.0 461,500.0 1.69

75 791,639.8 461,500.0 1.72

80 804,366.4 461,500.0 1.74

85 816,001.9 461,500.0 1.77

90 826,609.8 461,500.0 1.79

95 836,264.1 461,500.0 1.81

99 843,343.7 461,500.0 1.83

Porqué dos tasas: “r” e “i”, las que son diferentes (r > i)

1US $ =S/ 3.25

n (años) = 10 DISTRITO:

r (libre de riesgo + riesgo pais) = 2.43% FRC r = 0.11385 PROVINCIA:

i interes legal = 2.43% k= 1 DEPARTAMENTO :

VALOR

UNITARIO

TERRENO

(S/ / m2)

AREA

TERRENO

( m2 )

VALOR

COMERCIAL DEL

TERRENO

(S/ )

FACTOR DE

RECUPERACION DEL

CAPITAL (FRCr)

RENTABILIDAD

ANUAL ( A )

(S/ )

n(años)

INTERES LEGAL

(i)

%

VALOR COMERCIAL DEL

DERECHO DE SERVIDUMBRE

a b c d e = c x d x k g h VCDS

0.71 650,000.00 461,500.00 0.11385 52,539.93 10 2.43% 461,500.56

DERECHO DE SERVIDUMBRE

1US $ =S/ 3.25

n (años) = 10 DISTRITO:

r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.12856 PROVINCIA:

i interes legal = 4.85% k= 1 DEPARTAMENTO :

VALOR

UNITARIO

TERRENO

(S/ / m2)

AREA

TERRENO

( m2 )

VALOR

COMERCIAL DEL

TERRENO

(S/ )

FACTOR DE

RECUPERACION DEL

CAPITAL (FRCr)

RENTABILIDAD

ANUAL ( A )

(S/ )

n(años)

INTERES LEGAL

(i)

%

VALOR COMERCIAL DEL

DERECHO DE SERVIDUMBRE

a b c d e = c x d x k g h VCDS

0.71 650,000.00 461,500.00 0.12856 59,331.82 10 4.85% 461,500.37

DERECHO DE SERVIDUMBRE

Trayectoria que sigue el VCDS para periodos menor a 10 años

Años k VCDS (S/.) VC (S/.) Ratio

1 0.20 94,480.7 461,500.0 0.20

2 0.30 143,355.5 461,500.0 0.31

3 0.40 193,318.4 461,500.0 0.42

4 0.50 244,367.2 461,500.0 0.53

5 0.60 296,499.2 461,500.0 0.64

6 0.70 349,710.5 461,500.0 0.76

7 0.80 404,000.6 461,500.0 0.88

8 0.90 459,359.7 461,500.0 1.00

9 0.95 489,997.8 461,500.0 1.06

10 1.00 521,159.2 461,500.0 1.13

1US $ =S/ 3.25

n (años) = 15 DISTRITO:

r (libre de riesgo + riesgo pais) = 4.85% FRC r = 0.09537 PROVINCIA:

i interes legal = 2.43% k= 1 DEPARTAMENTO :

VALOR

UNITARIO

TERRENO

(S/ / m2)

AREA

TERRENO

( m2 )

VALOR

COMERCIAL DEL

TERRENO

(S/ )

FACTOR DE

RECUPERACION DEL

CAPITAL (FRCr)

RENTABILIDAD

ANUAL ( A )

(S/ )

n(años)

INTERES LEGAL

(i)

%

VALOR COMERCIAL DEL

DERECHO DE SERVIDUMBRE

a b c d e = c x d x k g h VCDS

0.71 160,000.00 113,600.00 0.09537 10,833.80 15 2.43% 134,830.75

DERECHO DE SERVIDUMBRE

VCDS para predios VC < 28 UIT: k = 1

MUCHAS GRACIAS