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CCoonnsseerrvvaaddoorr ddoo RReeggiissttoo PPrreeddiiaall,, aappoosseennttaaddoo
DDoocceennttee ee IInnvveessttiiggaaddoorr nnoo CCIIJJEE FFaaccuullddaaddee ddee DDiirreeiittoo ddaa UU..PP..
DDoocceennttee nnaa UUnniivveerrssiiddaaddee PPoorrttuuccaalleennssee
AAddvvooggaaddoo
TEMAS DE REGISTOS E DE NOTARIADO
AUTOR E EDITOR
JOS AUGUSTO G. MOUTEIRA GUERREIRO
DISTRIBUIDOR
EDIES ALMEDINA. SA
Av. Ferno Magalhes, n. 584, 5. Andar
3000-174 Coimbra
Tel.: 239 851 904
Fax: 239 851 901
www.almedina.net
PR-IMPRESSO | IMPRESSO | ACABAMENTO
G.C. GRFICA DE COIMBRA, LDA.
Palheira Assafarge
3001-453 Coimbra
Janeiro, 2010
DEPSITO LEGAL
304277/10
Os dados e as opinies inseridos na presente publicao
so da exclusiva responsabilidade do(s) seu(s) autor(es).
Toda a reproduo total ou parcial desta obra, por fotocpia
ou outro qualquer processo, sem prvia autorizao escrita do Editor,
ilcita e passvel de procedimento judicial contra o infractor.
Dedico esta colectnea aos excelentes companheiros de caminho
excelentes mesmo com quem tive ensejo de reflectir algumas das questes
aqui tratadas, do Conselho, como os saudosos Marques Coelho, Silva Costa e
Fontinha e os que felizmente c continuam, Rocheta, Silva Pereira, Ema,
Mariazinha, Seabra Magalhes, Odete, Bastos, Zulmira, Canela Lopes, Neto
Ferreirinha, Vidigal, Ana, Castilho e Cunha, Albino Matos, Botelho, bem como
l fora,
Rafael, La, Fernando, Nicols... e em geral aos meus queridos Colegas,
incluindo da Judicatura e da
Advocacia, com quem em muitas ocasies e encontros convivi, cabendo ainda
realar os Acadmicos que contriburam para que me tivesse debruado sobre
alguma da temtica ora publicada, como acontece, designadamente, com
Glria Teixeira, Henrique
2
Mesquita, Coutinho de Abreu, Francisco Amaral
e Mnica Jardim.
A todos o meu muito forte e amigo abrao,
JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO
PREFCIO
O ordenamento jurdico portugus tem assistido nos ltimos anos a uma proliferao de
actos legislativos no domnio do direito dos registos e do notariado, fruto de um esforo
louvvel, por parte do Governo, de informatizao dos servios e desmaterializao dos
procedimentos legais e administrativos. Estamos cientes das boas intenes do legislador nesta
matria, que mereceu bom acolhimento da Comisso Europeia e de organizaes internacionais,
mas a prpria comunidade internacional bem como os meios acadmicos e profissionais esto
conscientes que no bastam as intenes.
A obra que tenho o gosto e privilgio de prefaciar ilustra de um modo compreensivo e
crtico as recentes alteraes legislativas, a sua pertinncia e impacto em valores jurdicos
essenciais como so a celeridade, certeza e segurana jurdicas.
Estes valores so indispensveis no direito dos registos e do notariado que, pela sua
intrnseca natureza, se apresenta indissocivel dos princpios, regimes e tcnicas legais do
ordenamento jurdico no seu todo. Um especialista em direito dos registos e do notariado tem de
carrear consigo uma herana jurdica vasta e profunda, alicerada nos conceitos fundamentais
de direito civil, direito administrativo, direito comercial, direito fiscal, direito internacional e
europeu, entre outros.
O autor desta obra possui a qualidade invejvel e rara de conciliar um competente
conhecimento jurdico, nos seus diferentes e plurais ramos, nem sempre coordenados
sistemtica e cientificamente, com uma profunda e longa experincia acadmica e profissional e
ainda com qualidades humanas de inteligncia, esprito crtico e abertura s experincias
internacionais e de direito comparado.
A obra Temas de Registos e de Notariado engloba matrias de natureza tcnico-jurdica,
elaboradas como suporte para as aulas da disciplina registos e notariado e tambm as
participaes do autor em conferncias nacionais e internacionais, ilustrando o interesse que
advm da partilha cientfica internacional e ao nvel do direito comparado.
O direito dos registos e notariado fica portanto mais enriquecido com a participao
acadmica do Dr. Mouteira Guerreiro e, com a nossa firme esperana, ir certamente tambm
contribuir para a correco e aperfeioamento do actual regime jurdico.
Conforme acima exposto, no basta a adaptao pura e simples de procedimentos
administrativos informticos, ficticiamente desburocratizantes e simplificadores, que
posteriormente se vm a revelar potenciadores de fraudes e abusos e comprometedores dos
valores essenciais de segurana e certeza jurdica. As pessoas, singulares e colectivas, desejam
celeridade e eficincia mas, acima de tudo, certeza e segurana nos seus actos e transaces.
A simplicidade e eficincia neste ramo to abrangente e complexo do Direito atinge-se
com o necessrio e indispensvel conhecimento jurdico compreensivo e global, a experincia e
3
conhecimento da aplicao do ordenamento jurdico e ainda tomando em considerao as
experincias internacionais e de direito comparado j testadas em outros ordenamentos.
Esta obra integra este valioso esplio intelectual e humano e ser acolhida avidamente pela
sociedade civil, acadmicos e juristas.
Na qualidade de Directora do CIJE (Centro de Investigao Jurdico-Econmica da
Faculdade de Direito da Universidade do Porto) tenho tido o privilgio e a honra de conviver,
desde h vrios anos, com o acadmico, jurista e tambm amigo, Dr. Mouteira Guerreiro. O seu
trabalho e generosa disponibilidade para coordenar e participar em cursos ps-graduados bem
como promover, na qualidade de mentor ou conferencista, os competentes e participados
debates que tm tido lugar na Faculdade de Direito da UP, tm deixado marca e profundo
impacto na extensa comunidade humana que com ele tem convivido e partilhado conhecimentos
e angstias.
O CIJE, a Faculdade de Direito da UP e a comunidade acadmica e de profissionais
agradece reconhecidamente a obra que agora se publica, esperando que o autor continue
connosco nesta caminhada feita, por vezes, de curvas estreitas e mal desenhadas, tal a
precipitao para atingirmos metas e ambies.
Porto, 2 de Dezembro de 2009.
GLRIA TEIXEIRA
Professora da Faculdade de Direito da UP
Directora do CIJE
NOTA INTRODUTRIA
decorrido algum tempo desde que vozes amigas me desafiaram a publicar os textos que
tive oportunidade de produzir em determinadas intervenes. Num dos ltimos encontros anuais
do CIJE na Faculdade de Direito da Universidade do Porto, a Professora Glria Teixeira,
enquanto Directora do Centro, foi perguntando aos membros presentes quais os projectos que
cada um tinha para o ano seguinte. Chegada a minha vez falei dos assuntos que podia tratar em
conferncias a realizar na Faculdade. Imediatamente me disse que concordava e convidou-me
ainda a juntar esses e os outros temas que j anteriormente tratara num livro a publicar no
mbito do CIJE. Como dizer que no? S tinha que agradecer.
No indicado contexto propus-me fazer a colectnea cuja organizao, no entanto e devo
confess-lo logo me causou algumas hesitaes. Principalmente estas: que trabalhos incluir?
Como os distribuir? Acabei por escolher os que se me afiguraram ser mais teis, quer para quem
lida com estas matrias (tanto na vertente prtica como na terica), como sobretudo o caso dos
estudantes, quer tambm para todos os que procuram e tentam dar a resposta que consideram
pertinente velha questo respeitante ao papel que os registos e o notariado devem ter na nossa
sociedade. Quanto arrumao dos temas acabei por optar pela que consta do ndice e
portanto ser desnecessrio dizer aqui algo mais.
4
Um outro ponto que me preocupou e sobre o qual queria dar uma breve explicao este:
nos ltimos anos e em locais diversos fiz algumas conferncias para as quais fui convidado e
que me pareceu oportuno incluir nesta colectnea. Todavia, os assuntos repetem-se e em
questes concretas acabei por dizer em intervenes seguintes o que j havia exposto, ainda que
parcialmente, nas anteriores. Devia, portanto, retirar as partes que reeditavam tais comentrios
para
incluir apenas o que ainda no estava dito anteriormente. Optei, contudo, por no o fazer, por
duas ordens de razes: 1) eliminando parcelas do discurso, que foi concebido como um todo
coerente, alm da difcil tarefa, a sequncia da exposio perderia a sua continuidade lgica e
tambm uma desejvel facilidade de percepo por parte do leitor; 2) em muitos casos no se
tratava apenas de uma pura e simples repetio do texto, mas sim da ideia tratada e da forma
como ela veio a ser desenvolvida e at exemplificada, mas que diferindo ou podendo estar mais
impressiva nalguns pontos, acabaria certamente por ajudar a clarific-la. Por estas razes, e
embora pedindo desculpa por tais repetitivas incluses, acabei por inserir os textos na ntegra ou
quase na integra.
Cabe ainda prestar um esclarecimento diferente: fazem parte da colectnea temas de
natureza tcnico-jurdica, elaborados sobretudo como suporte prtico para os estudantes da
disciplina de registos e notariado. Mas esto tambm outros de ndole algo polemizada, e por
vezes com certa insistncia, mas que nasceram em contextos de reflexo jurdica. E no seria
prefervel coleccion-los aparte, podendo formar dois livros que, cada um, pudesse at englobar
alguns textos que no foram agora includos? Por um lado, talvez tivesse sido melhor. Todavia,
acabei por no o fazer principalmente por me ter parecido que o principal alerta que, mesmo
nos textos mais acalorados, dado, tem tambm um cariz didctico. Com efeito, o que nos
preocupa e fundamente continua a preocupar quem se interessa por estas matrias a
incompreenso a que (alis de h longa data) tem sido votada a funo dos Registos e do
Notariado, sobretudo no desempenho do seu importante papel social, e o menosprezo a que o
legislador modernista (mas por certo no actualizado) tem votado o princpio da legalidade e
o valor do documento autntico. que, com estas concepes de desconsiderao pelos valores
jurdicos, parece que se intenta justificar (defender) a mediocridade e no, como deveria,
trabalhar para a excelncia, a qual, evidentemente, no corresponde a um reino da
quantidade. Com tal desdm, bem como com o relegar para os prprios interessados um
utpico auto-controlo, inclusive na qualificao dos factos que ho-de ficar registados, o que
se tem conseguido o descrdito nos ttulos e na informao registral, quando afinal um e a
outra so manifestamente indispensveis na actual sociedade de informao.
Depois da data em que foram feitas algumas das intervenes ora dadas a lume verificou-
se que a legislao mudou, ainda que pontualmente. Para que a publicao pudesse tambm ter
utilidade prtica, tive de actualizar vrias referncias. Numas matrias limitei-me a introduzir
uma breve nota explicativa, noutras modifiquei a prpria redaco. Alis, houve passagens que,
relativamente verso original, sofreram aqui e alm algumas alteraes. Subsiste, no entanto, a
possibilidade de, quando a colectnea j estiver impressa, formando livro, alguma legislao
referida possa j estar alterada (o que nem sequer de estranhar dada a actual permanente
alterao das leis!). No entanto, dessa presumvel ocorrncia desde j apresento ao leitor esta
justificao e as atinentes desculpas, que tambm so devidas pelas ocasionais falhas,
incorreces e lapsos ortogrficos que as minhas parcas qualidades de revisor de textos tenham
deixado passar.
Uma explicao tambm devida por no ter incorporado uns estudos que tm sido citados
e, ao contrrio, por acrescentar uma adenda. Quanto a esta, diga-se que apenas constituda
por trs textos os quais, como se reconhece, embora em princpio talvez no devessem pertencer
colectnea, no entanto foram nela includos (ainda que em simples adenda) por ter pensado
que esta era uma oportunidade de aqui os publicar, acontecendo ainda que um deles (de
homenagem ao Dr. ANBAL BELO) contm referncias relativas a um momento histrico
importante: a privatizao do notariado. H, por ltimo, uma aula que est em espanhol, do
que creio poderei ser desculpado, at por ter sido originalmente escrita apenas nessa lngua
5
(que, mais que o ingls, habitualmente usada nos congressos internacionais de registos e de
notariado), em geral de fcil leitura, sendo agora um pouco fastidioso e desnecessrio vert-la
para portugus. No tocante no incluso dos aludidos estudos, direi apenas que tal se deve
circunstncia de j estarem divulgados noutras colectneas (casos da Reforma da aco
executiva, vol. 3. e de L aprovechamiento por turno de bienes inmuebles en Europa ou da
Scientia Jurdica) e/ou revistas.
Termino esta introduo renovando os meus agradecimentos Professora Glria Teixeira,
no s por me ter incentivado a publicar este livro, como tambm por se ter disposto a prefaci-
lo.
Esposende, 9 de Dezembro de 2009
JOS AUGUSTO GUIMARES MOUTEIRA GUERREIRO
I
TEXTOS DIDCTICOS
REGISTO PREDIAL
PUBLICIDADE E PRINCPIOS DO REGISTO*
1. A necessidade de dar a conhecer os factos, actos e contratos a quem neles no seja parte
nem neles tenha intervindo motivou que a cincia jurdica tivesse concebido e criado meios
instrumentais vocacionados e estruturalmente orientados para proporcionar esse conhecimento.
que, sendo a documentao autntica sobretudo a cargo da actividade notarial de
essencial importncia para a certeza e segurana dos actos e das relaes jurdicas, a verdade
que somente atravs do ttulo o conhecimento desses mesmos actos e relaes fica circunscrito
s partes, ou seja, restringido a quem nele interveio. Para que todos os outros (omne gentes)
possam igualmente aceder a esse conhecimento e tambm para que o acto lhes possa ser
oponvel necessrio que o contedo do documento seja publicitado.
A necessidade pblica de ser conhecida a situao jurdica dos prdios evidente e de h
muito foi reconhecida. Ao longo da evoluo histrica compreendeu-se ainda que se a esse
simples conhecimento fosse adicionada uma presuno da verdade do que publicitado e uma
garantia de eficcia (para as partes e terceiros) e consequente oponibilidade sobretudo para
efeitos de maior confiana na contratao ento o sistema publicitrio tornar-se-ia mais
eficaz, melhorando as prprias condies do comrcio jurdico. Nasceram assim os registos
jurdicos, designadamente o registo predial de que ora nos iremos ocupar.
Num clssico estudo sobre a publicidade e teoria dos registos1 CARLOS FERREIRA DE
ALMEIDA d um conceito amplo de publicidade como o conhecimento ou cognoscibilidade
pelo pblico, atingida por meios especficos e com a inteno prpria de provocar esse
conhecimento. Este Autor indica ainda que h uma outra noo, mais restrita, quando tais
meios representam uma actividade prpria de uma entidade destinada tipicamente quela
funo, utilizando, como um servio do Estado, adequados meios tcnicos. Haver ento uma
publicidade organizada como conhecimento ou cognoscibilidade atravs dos registos
pblicos.
6
Os registos surgem-nos portanto como ferramentas no s concebidas, mas
verdadeiramente aptas e idneas para tornar pblicos e salvaguardar os direitos, identificar as
situaes jurdicas2 e permitir que o pblico em geral tenha acesso informao que deles
consta, presumindo-se legalmente que ela vlida e verdadeira.
A publicidade que os registos pblicos conferem no , pois, uma publicidade qualquer,
apenas geradora da notcia da existncia dos direitos ou tambm das razes de cincia que os
baseiam.
sim uma publicidade que gera efeitos quanto cognoscibilidade da existncia desses direitos.
Tais efeitos, que ao longo da evoluo histrica foram nos primeiros tempos apenas
probatrios e depois presuntivos da existncia e validade dos direitos, passaram a partir das
primeiras leis hipotecrias do sculo XIX a ser tambm os da eficcia em relao a terceiros (e
com vista a uma eficcia-garantia) e mesmo de uma eficcia absoluta, inclusive para as prprias
partes3.
Os registos destinam-se, portanto, a tornar pblicas as situaes jurdicas4 objecto da
publicidade registral so as situaes jurdicas5 e de modo a que tal publicitao possa ser
geradora de efeitos de direito. Contribuem assim para alcanar, de um modo que vem sendo
progressivamente aperfeioado, um dos valores fundamentais da ordem jurdica, qual seja o do
conhecimento, da certeza e ainda, em certos casos, da inquestionabilidade das situaes que
realmente vo sendo constitudas. Parafraseando o que escreveu JOS ALBERTO GONZLEZ6,
dir-se-ia que os registos ajudam a aproximar a ordem jurdica concreta da autenticidade que
existe na ordem jurdica abstracta. Constituem, assim, um auxlio, um suporte e um eficaz
contributo para a prpria realizao do direito.
No que toca ao registo predial (que tambm se tem designado como registo imobilirio,
registo da propriedade e registo hipotecrio) a certeza jurdica que pode conferir
sobretudo importante para a realizao das transaces imobilirias sua fiabilidade,
estabilidade e segurana bem como para o crdito hipotecrio, que poder ser tanto mais
facilitado, eficiente e barato quo mais aperfeioado e garantido for o sistema de registo.
Na poca contempornea da sociedade de informao em que se vulgarizou a
contratao electrnica os registos pblicos tm uma importncia crescente7, dada a sua
prtica indispensabilidade, visto que, em regra, com base na sua existncia e na fiabilidade da
situao jurdica publicitada que se oferece e se transmite a necessria confiana aos
contraentes e a todos se d uma garantia pblica essencial para possibilitar a prpria realizao
dos negcios jurdicos8. E de todos bem sabido que a segurana documental, bem como a dos
dados constantes dos registos9 constituem hoje infra-estruturas absolutamente necessrias para
o incremento das relaes sociais e para o progresso econmico.
2. A forma como nos diversos pases tem sido encarada a publicidade registral, os modos
como ela se organiza e se articula com o direito substantivo, a prpria definio dos objectivos
que se pretendem alcanar10, bem como os princpios (e regras gerais11) que vigoram e ainda os
efeitos que se visam gerar, deram origem criao de diversos sistemas registrais.
Estes sistemas tm sido classificados com base em diversos critrios. Assim, tendo-se em
vista o modo como o registo organizado, diz-se que um registo de base real12 se a partir do
prdio ou seja, com base no prdio13 que se registam os sucessivos factos que se lhe referem
e de base pessoal se com base nos titulares dos direitos que o registo feito. Claro que este
ltimo sistema (que serve para localizar ttulos mas no para organizar registos) para alm das
dificlimas buscas relativas aos prdios, no permite obter imediatamente uma informao
fidedigna sobre as sucessivas titularidades e encargos referentes ao bem em causa.
Havendo vrias outras classificaes dos sistemas registrais (por ex: de inscrio e de
transcrio ou abstracto e causal) h contudo uma que usualmente apresentada como mais
relevante do que aqueloutra que atende ao modo de organizao do registo. Referimo-nos que
respeita natureza e efeitos da inscrio (ou seja, do assento registral) e que distingue os
sistemas de inscrio constitutiva dos de inscrio declarativa.
7
Nos primeiros atravs da inscrio no registo que o direito (real) se constitui14. Nos
outros o direito constitui-se fora do registo designadamente por mero efeito do contrato e ao
assento registral fica apenas adstrito o papel de publicar (de declarar) o direito.
Os sistemas germnicos (e de inspirao germnica, como o caso do brasileiro) so
conhecidos como tipicamente de inscrio constitutiva e os latinos (como o francs ou o
italiano, no direito civil herdeiros directos do Cdigo de Napoleo) como de inscrio
declarativa.
E o portugus e o espanhol, que directamente o inspirou em que categoria se inserem?
A resposta que sempre se usa dar a de que se trata de sistemas declarativos tout court.
Creio, todavia, que mais apropriado seria dizer-se que so algo mesclados (esto numa espcie
de tertio genus) ainda que prximos do sistema declarativo. Isto porque no caso da hipoteca,
que tradicionalmente tem o maior peso registral e econmico (e em outros como no da
penhora15) estes sistemas so constitutivos. Da que no nos parea desajustado dizer que,
quanto aos efeitos da inscrio, o sistema portugus misto, embora afim ou mais prximo
do declarativo16.
Todavia, no que toca aos sistemas, a classificao que se afigura de todas a mais relevante
a que respeita aos efeitos da publicidade registral. Sob este ngulo poder-se-o distinguir
fundamentalmente trs tipos de sistemas ou, talvez mais rigorosamente apenas dois, visto que
o primeiro nem sequer se poder considerar um sistema. Sero:
1. O denominado sistema de recording em que se arquivam os sucessivos documentos,
sem um prvio exame dos mesmos. Tambm os demais princpios do registo (de que
falaremos) no se aplicam ou quando eventualmente algum deles esteja previsto no
aplicado rigorosamente. So sistemas que apenas podem obter meros, escassos e
duvidosos efeitos meramente informativos e que, portanto, no oferecem garantias de
que os titulares dos direitos sejam realmente os que constam do registo. H quem
considere, como ns, que nem sequer so sistemas de registo, visto que no tm
fiabilidade alguma, podendo gerar toda a espcie de dvidas sobre a prpria existncia
e legalidade do facto registado17. So os sistemas de raiz saxnica18.
2. Os sistemas de mera inoponibilidade19, so aqueles em que a no inscrio do ttulo no
sistema registral o torna inoponvel ao terceiro que, de boa f, o tenha inscrito. Tambm
conhecidos como de registo de documentos so sistemas que no oferecem uma
informao garantida sobre a titularidade do bem, embora prestem alguma informao
sobre essa titularidade, designadamente no sentido de que o dono ser um dos que o
registo publica20. So os sistemas de inspirao francesa.
3. Sistemas de registo de direitos, tambm designados de f pblica. Trata-se dos que mais
e melhores efeitos produzem. Em sntese, dir-se- que fornecem uma publicidade
credvel dando tambm uma garantia do que publicitado. Quem contrata confiado no
que o registo publica e regista fica, portanto, plenamente garantido na sua aquisio.
Trata-se de sistemas que informam de forma eficaz e insofismvel as balizas do
direito, designadamente as titularidades e os encargos que impendem sobre o prdio.
Precisamente por isso, a qualificao dos ttulos tem de ser rigorosa e exercida por
juristas habilitados e competentes.
Consequentemente, estes sistemas permitem reduzir ao mnimo a conflitualidade e os
denominados custos de transaco. So sobretudo (mas no apenas) os de raiz germnica,
ainda que se possam subdividir do modo seguinte:
a) O direito que se publicita o nico que existe: sistema germnico (e um outro, bem
diferente, denominado sistema Torrens ou australiano);
b) O direito publicado o nico que quem contrata necessita de conhecer: sistema
espanhol21.
So estes, num muito breve resumo, os principais tipos de sistemas. E dizemos tipos
no sentido de enunciados genricos de sistemas porque, em rigor, no h nos prprios pases
da Europa comunitria dois sistemas que, embora pertencendo ao mesmo tipo, sejam
8
rigorosamente coincidentes22. o que acontece, por exemplo, com o sistema francs, o italiano
ou o belga (todos do tipo supra indicado sob o n. 2) que entre si so bastante diversos ou com o
alemo, o austraco, o suo ou o espanhol (todos eles do tipo de registo de direitos) mas que
tm acentuadas diferenas.
A grande variedade dos sistemas registrais resulta fundamentalmente das diferentes
solues do direito substantivo que cada pas adopta, bem como da sua estrutura fundiria, da
articulao com outros institutos (v.g. do cadastro) e ainda da prpria evoluo doutrinria, da
adaptao aos objectivos legais, da experincia concreta quanto ao bom ou mau funcionamento
do sistema que se utiliza. Todavia, apesar das diferenas, subsistem alguns traos comuns e
idnticos objectivos a prosseguir que a doutrina estuda e analisa sobretudo no sentido de
alcanar uma evoluo terico-prtica, buscando as melhores solues j experimentadas nos
diversos sistemas. Diz-se mesmo que o direito registral tem uma vocao comparatista23 que
contribui para o seu aperfeioamento e at para a sua sistematizao.
Cada sistema registral constitudo por um conjunto orgnico de normas que tem por
objecto definir e organizar o registo e que no seu conjunto formam o que se poder designar
como o ordenamento jurdico registral.
Diremos, assim, que o ordenamento jurdico registral o que respeita a um dado sistema
de registo e tem por objecto um conjunto orgnico de normas e princpios que estrutura e
particulariza (individualiza) esse sistema, ou seja, que diferenciando-o dos demais, revela como
nele se constri a publicidade dos direitos reais.
3. As regras bsicas, caracterizadoras, estruturantes, tanto jurdica como
organizacionalmente, que um sistema de registo tem e dever ter constituem princpios de
registo. Cabe esclarecer: no se trata de princpios ou regras gerais de direito, mas to s de
registo24, ainda que estejam (como alis devem estar) aliadas e ao servio das solues vigentes
no domnio do direito substantivo.
Trata-se, portanto, de orientaes gerais e dos elementos ou traos essenciais que
fundamentam e estruturam um sistema de registo. Por isso se diz que tm um papel muito
importante na construo cientfica do direito hipotecrio25 ainda que no tenham validade
universal26. Os princpios hipotecrios (ou de registo), sublinhemo-
-lo, so sim os que vigoram em determinado sistema. Fala-se assim dos princpios do sistema
alemo, do sistema francs, do sistema portugus. E h os que existem no sistema alemo e no
no sistema francs ou os que vigoram no portugus e no no italiano. Sucede, contudo, que
muitos deles so comuns aos diversos tipos de sistemas de que falmos.
So usualmente apresentadas algumas classificaes dos princpios de registo, como a que
distingue os materiais, os formais e os mistos27 ou, talvez mais adequadamente, a que os divide
em essenciais ou imanentes e tcnicos ou acidentais28. No entanto, afigura-se que estas
classificaes no so de todo inequvocas e os que alguns autores consideram de menor valia j
outros encaram como essenciais. Importante sim a concepo dos princpios em si mesmos,
tendo sobretudo em ateno que orientam e facilitam a interpretao e aplicao do direito
registral29, j que ajudam a entender os seus pilares estruturantes e por isso mesmo talvez
devessem integrar um captulo prprio dos cdigos de registo, mesmo porque a sua
compreenso ajuda aplicao do Direito30.
Vamos abordar em sntese os principais princpios vigentes no sistema portugus (muitos
dos quais so comuns a outros sistemas, como o espanhol) e que tambm so dos usualmente
mais falados na doutrina.
4. Um princpio que resulta de diversas disposies do Cdigo do Registo Predial (que
doravante referiremos apenas como Cdigo) e no apenas de uma norma que claramente o
estabelea mas que, todavia, se tem de considerar como um dos mais importantes o
princpio da especialidade, que, consabidamente, tambm um dos princpios dos direitos
reais.
Este princpio diz-nos que todos os elementos do registo (da relao registral) devem ser
certos e determinados: os sujeitos, o objecto e os factos que se querem inscrever31.
9
No que toca aos sujeitos dever-se- esclarecer o seguinte: quando o registo feito pode
acontecer que no estejam identificados com todos os elementos que a lei (nomeadamente a
alnea e) do n. 1 do art. 93. do Cdigo) exige, mas a sua identidade tem de ser certa e a sua
identificao determinvel. o que resulta do n. 3 daquele art. 93..
Quanto ao objecto32 dessa mesma relao registral, ou seja, neste sentido, o prdio,
tambm tem de ser certo e determinado. Ao tratar da descrio do prdio, o Cdigo indica (art.
82.) as menes gerais que cada uma deve ter. Note-se que pode acontecer (e frequentemente
acontece) que alguma ou algumas delas possam estar desactualizadas, erradamente indicadas ou
que aparentemente (sobretudo para quem desconhea a tcnica do registo) paream referir-se a
outro prdio33.
Contudo, no pode haver dvida quanto identidade do prdio que necessariamente tem
de ser aquele e no, eventualmente, qualquer outro. Alis, se o registo tivesse sido feito
ocasionando tal dvida ou incerteza quanto identidade do prdio, seria nulo (art. 16., c) do
Cdigo).
No tambm, portanto, possvel efectuar-se o registo sobre uma coisa ideal ou abstracta
como o caso das universalidades. O que ento poder ocorrer como quando se trata da
herana que se destaque individualmente o prdio ou prdios que dela faam parte para o(s)
identificar inequivocamente. No igualmente possvel efectuar o registo sobre um prdio
alternativo ou de existncia incerta34.
O princpio da especialidade refere-se ainda aos factos que se pretendem inscrever. Alis,
diz-se mesmo que este princpio surgiu para que a hipoteca se concretizasse evitando as
denominadas hipotecas gerais35. Depois estendeu-se a todos os direitos reais passveis de
registo, de harmonia com o sistema do numerus clausus. pois necessrio que o acto jurdico
em questo relativo a quaisquer factos, aquisitivos ou de onerao esteja claramente
determinado, com a indicao precisa da sua espcie, dos valores sobre que incidam os nus ou
encargos, da causa aquisitiva e ainda das clusulas que eventualmente se convencionem36.
5. Na exposio sumria dos principais princpios, prossigamos agora seguindo a ordem
porque vm indicados no Cdigo.
A designao do que nos surge em primeiro lugar (no art. 4.) no consensual. Assim h
autores que o denominam princpio da inscrio37 e outros da eficcia do registo. A nosso ver
esta ltima talvez seja prefervel para evitar confuso com o princpio que vigora apenas
quando a inscrio constitutiva e tambm porque a decorrente da expresso usada pela lei na
prpria epgrafe do art. 4..
Diz-nos este princpio qual o resultado, qual o valor da inscrio registral e qual o
efeito til que produz tanto para as partes como para com terceiros, mormente no tocante
constituio e eficcia do direito real a que o assento de registo se refere.
De harmonia com o disposto no art. 4. do Cdigo h duas situaes: a do n. 1 segundo o
qual, apesar de o facto sujeito a registo no estar registado, os seus efeitos produzem-se
plenamente entre as partes; e a do n. 2 que diz que os factos constitutivos de hipoteca
constituem excepo a esta regra. Com base nesta formulao simples (a nosso ver simplista)
diz-se (dizem quase todos) que a disposio legal consagra o entendimento do sistema registral
portugus como declarativo, dado que s excepcional (e unicamente) no caso da hipoteca,
constitutivo. Acresce que, substantivamente, o Cdigo Civil estabelece [art.os 408., n. 1 e
1317., a)] que os direitos reais se constituem por mero efeito do contrato.
Ao contrrio do que (pelas sumariamente expostas razes) entende a generalidade da
doutrina e tambm a jurisprudncia, no cremos, todavia, que se possa dizer que o sistema
registral portugus pura e simplesmente declarativo. Fundamentalmente por estas razes:
Em primeiro lugar, o caso da hipoteca38 no se deve considerar como uma excepo
no sentido tcnico-jurdico. Com efeito h outras situaes ( semelhana do que ocorre
com o sistema espanhol) em que o registo constitutivo. , por exemplo, o caso da
penhora que se realiza atravs do registo39. Sero ainda outros casos, como o do
10
destaque de uma parcela para construo nos termos consentidos pela lei do
loteamento40.
Acresce que o prprio registo de hipoteca no em si mesmo uma excepo dentro do
sistema registral. um registo fundamental. O prprio direito registral denominado
por muitos (designadamente os autores espanhis) como direito hipotecrio. Alis, o
registo de hipoteca at anterior (nas primeiras leis hipotecrias) ao prprio registo de
aquisio da propriedade. Por isso, o livro de registo das hipotecas (livro C) surgiu antes
dos das outras inscries (livros F e G) que s mais tarde se passaram a efectuar. O
registo de hipoteca tem, pois, o estatuto de um registo fundamental, ou mesmo de
primacial importncia.
Por outro lado ainda, s uma parte dos factos registveis que respeita s transmisses
de direitos reais que emergem de contratos. Por isso o argumento tirado da lei civil a
transmisso opera-se por mero efeito do contrato no colhe para se dizer se o sistema
, ou no, basicamente constitutivo.
Finalmente, h certos factos em que o registo, se no tem um claro efeito constitutivo do
direito, assume pelo menos uma natureza de pressuposto para o seu exerccio. Ser o
caso do registo do loteamento e, qui, do da propriedade horizontal41. Tratar-se- do
que denominamos um efeito constitutivo indirecto ou um efeito semi-constitutivo42.
Por todas estas razes afigura-se mais adequado dizer que o sistema registral portugus
em parte declarativo e em parte constitutivo ou, se quisermos, semi-declarativo (ou semi-
constitutivo). O que parece que o mais correcto no ser dizer (como habitual ler-se) que se
trata pura e simplesmente (tout court) de um sistema declarativo.
6. O princpio que respeita aos efeitos do registo e sua eficcia para com terceiros est
basicamente previsto no art. 5. do Cdigo do Registo Predial. E dizemos basicamente porque
h outras disposies inclusive os artigos 17., n. 2 e 122. deste Cdigo e 291. do Cdigo
Civil onde tambm tais efeitos se acham previstos.
Na epgrafe daquele art. 5. o princpio designado como o da oponibilidade a terceiros
e o n. 1 esclarece que os factos sujeitos a registo s produzem efeitos contra terceiros depois de
registados.
Os n.os 2 e 3 prevem excepes aplicao do princpio e o n. 4 tenta dar uma definio do
conceito de terceiros para efeitos de registo43
A ideia sobre a aplicao deste princpio , por certo, a que mais tinta tem feito correr
tanto na doutrina como na jurisprudncia mormente a respeito da definio do conceito de
terceiro44 e a que aqui apenas referimos, visto que em cursos ministrados (mormente no
mbito do CENoR) sempre tm sido previstas aulas especificamente dedicadas a este tema.
A maioria dos autores espanhis designa este princpio como de inoponibilidade para
acentuar esta ideia essencial, que afinal a acolhida pela prpria redaco do art. 32. da Ley
Hipotecaria: os ttulos que no estejam devidamente inscritos no registo no prejudicam o
terceiro. Isto : o ttulo que no se ache registado no pode ser oposto ao que j est registado.
Esta expresso com uma redaco em forma negativa no significa menor efeito do
princpio. Pelo contrrio, visto que de modo abrangente diz que todo o ttulo no inscrito que
no pode prejudicar terceiros.
Entre ns, porm, este princpio designado (numa formulao dir-se-ia que afirmativa)
como de oponibilidade para indicar que s depois do registo que o facto (a ele sujeito)
oponvel a terceiros. E isto porque depois de ter sido registado que o facto se presume
conhecido45. Por conseguinte, aquele que se registou deve prevalecer sobre o que no foi
registado.
Dizem, porm, alguns autores que sem a limitao do conceito de terceiro a aplicao do
n. 1 do art. 5. conduziria ilao de que o sistema registral portugus era constitutivo. Ora,
nos termos do disposto no art. 4., ele declarativo. No podemos concordar com esta ideia
essencialmente por duas ordens de razes:
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em primeiro lugar no parece que se possa afirmar que o nosso sistema ntida e
patentemente declarativo e que o art. 4. conduza a uma tal interpretao. Ser antes,
como j anterior e sucintamente se referiu, um sistema hbrido, misto, nuns casos
declarativo46 noutros claramente no.
em segundo lugar porque uma coisa muito diferente dizer-se que o direito real s
nasce com a inscrio no registo (como nos sistemas germnicos e mesmo no brasileiro)
e outra que a eficcia para com terceiros e que a proteco geral da segurana do
comrcio jurdico (expressamente prevista no art. 1. do Cdigo) significa ou implica
que esse nascimento ocorra necessariamente com o registo. Claro que tal nascimento
pode ocorrer com o contrato e apesar disso a eficcia da inscrio e a proteco dos
terceiros ser praticamente total (como acontece no sistema espanhol maxime ex vi do
art. 34. da L. H.) ou o inverso: o sistema ser constitutivo e aquela eficcia e proteco
no ser a plena (como ocorre no sistema brasileiro).
Os defensores da ideia do conceito restrito (de terceiro) tecem ainda outras consideraes a
respeito do registo que nos parecem desajustadas e at mesmo arcaicas47 tais como a da
presumida ideia que existe no povo (mas existe?) a concepo de que no far falta registar48
ou tambm a de que no actual estado das coisas a posse deve continuar a prevalecer e portanto
o registo no pode ainda desempenhar o seu papel de instrumento ao servio da segurana do
comrcio jurdico.
Sem pretender (nem ser oportuno) tratar aqui esta matria, direi apenas que me parece que,
hoje, a ideia da justia real conduz exactamente s concluses opostas, designadamente porque
o princpio da legitimao vigora h j mais de 20 anos49 e consequentemente a necessidade
do registo j h muito tempo que no ignorada pela populao e que, na realidade actual, a
invocao da posse serve mais para cumprir um ritual (ou at mesmo para sacralizar uma
mentira) do que para contribuir para a certeza do direito ou para demonstrar uma qualquer
aparente verdade substantiva50. Por outro lado, o Dec.-Lei n. 116/2008, de 4 de Julho tornou o
registo obrigatrio (art. 8.-A do C.R.P.) de modo que aquele argumento at estaria deslocado
do actual contexto legal.
Uma observao caber ainda fazer a propsito desta matria: parece que devemos
concluir (como alis a jurisprudncia tem entendido) que a oponibilidade verifica-se plenamente
quanto ao adquirente de boa f51, mas j assim no se dever entender quanto ao de m f.
Alis, a excepo do n. 3 do art. 5., ainda que no constitua uma aplicao desta regra,
de algum modo a aproxima. Constitui, sim, uma excepo (e uma sano) precisamente porque
a invocao da oponibilidade quando no se cumpriu a obrigao de promover o registo no
representa uma actuao diligente e de boa f (no sentido de se ter uma conduta cuidadosa) e,
ento, o representante legal no havido como terceiro52.
As excepes do n. 2 referem-se aos casos em que o facto produz efeitos contra terceiros
independentemente do registo (o que, portanto, no quer dizer que no possa ser registado)
porque ele no necessrio, j que a publicidade se verifica mesmo sem o registo (casos das
alneas a) e b) deste n. 2) ou porque ele nem ser possvel (caso da alnea c))53.
7. O princpio que o Cdigo menciona no art. 6. o princpio da prioridade.
J se tem dito ainda que a nosso ver impropriamente54 que o registo predial existe
sobretudo para definir e graduar prioridades, segundo a velha mxima latina prior in tempore,
potior in iure: o que primeiro no tempo melhor no direito aqui porm no referida sua
concepo e verso originria, mas sim meramente tabular.
Expliquemo-nos: no se trata da prioridade da criao do direito (a que se aplicava a frase
latina) no sentido de que o primeiramente constitudo prevalece sobre o nasceu depois, mas sim
na de que o registado55 em primeiro lugar tem prevalncia ou deve ser graduado
primeiramente sobre o que posteriormente inscrito, ainda que este tenha nascido antes.
Diz-se ainda que complementa esta regra aqueloutra que veda o acesso ao registo definitivo
do posterior acto incompatvel e que tem a sua formal traduo tabular no princpio do trato
sucessivo, de que falaremos.
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Temos pois que, sendo o facto sujeito a registo, que j foi inscrito, incompatvel com o que
posteriormente se quer registar (mesmo que constitudo antes) essa anterior inscrio exclui o
definitivo acesso tabular desse outro que agora se pretende inscrever. o que ocorre com os
registos de aquisio.
Contudo, se a relao que existe entre o acto j inscrito e o posterior a de uma
concorrncia concilivel como acontece com os direitos reais de garantia ento j no
haver excluso (o ulteriormente pedido pode ingressar definitivamente) mas sim uma
graduao prioritria.
Faz-se notar que esta graduao prioritria tem o seu correspondente relevo jurdico56 e
ainda um valor econmico prprio. De facto, para alm da reserva de prioridade que
representam os registos provisrios por natureza poder conter em si tal valor sobretudo para o
credor hipotecrio ela ter sempre um adicional valor e interesse por permitir que o registo
definitivo venha a possuir o grau prioritrio que (j antes da hipoteca definitivamente titulada)
tinha o provisrio h, por exemplo, o caso do art. 729. do Cd. Civil que permite a
transmisso (e, claro, a correspondente negociao por um preo) do prprio grau prioritrio
da hipoteca57.
E como se determina a prioridade?
O n. 1 do art. 6. tem uma redaco que apesar do disposto no n. 1 do art. 77. do
Cdigo se presta a certa confuso. que primeiro diz por ordem da data dos registos, mas
depois (sendo da mesma data) que fala na ordem das apresentaes58. Pode, pois, primeira
vista, dar a ideia que a data da feitura do registo a que primeiramente conta. Todavia, no
assim. sempre com excepo dos registos oficiosos independentes59 e da hiptese ressalvada
no n. 2 a apresentao com a sua data e nmero de ordem, que fixa o grau prioritrio do
registo, nada importando o momento em que o registo lavrado, tenha ou no sido deferida a
urgncia, esteja ou no a conservatria em dia, tenha ou no sido cumprida a regra de
ordem prevista no n. 1 do art. 75. in fine.
A apresentao (de que trata todo o Captulo IV do III Ttulo do Cdigo) tem pois uma
importncia determinante na estrutura do registo, mormente porque atravs dela que fixada
a respectiva prioridade.
A disposio do n. 2 do art. 6. de justia algo questionvel, mas que vem copiada dos
cdigos anteriores, destinando-se a dar cumprimento idntica regra da lei civil que estava
prevista na parte final do art. 1017. do Cdigo de Seabra60 indica que em caso de inscries
hipotecrias do mesmo dia (com a mesma data) entre elas no haver prevalncia, pelo que o
pagamento dessas hipotecas (designadamente na aco executiva) ir ser feito pr-rata.
O n. 3 estabelece a importante regra da reserva de prioridade que obtida atravs do
registo provisrio, visto que se este vier a ser convertido (obviamente dentro do prazo da sua
vigncia) em definitivo, a prioridade que lhe vai corresponder a que j tinha enquanto
provisrio. Deste modo, possvel aos interessados obter desde o registo provisrio (quer por
natureza quer por dvidas) e se usarem da diligncia de o converter atempadamente, uma
imediata proteco prioritria do seu direito. Ou seja: a definio do grau prioritrio vai ser
dada no quando o registo for (puder ser, nomeadamente por o contrato j ter sido titulado)
definitivo, mas logo na altura em que ainda provisrio.
Por ltimo, o n. 4 (que constituiu uma novidade do Cdigo de 1984) contm outra
disposio do maior interesse: uma idntica reserva de prioridade no j para provisoriedade do
registo, mas sim para a hiptese da recusa em o lavrar ou melhor, no caso de proceder o
recurso contra tal recusa. Quer dizer: tratando-se do registo provisrio a indicada pr-proteco
prioritria do direito (que se obtm pela j mencionada reserva de prioridade) autorizada pelo
n. 3 e no caso da recusa que foi julgada indevida isto , quando acaba por se decidir que o
acto no devia ter sido recusado, mas sim lavrado, ainda que o tenha de ser provisoriamente
aquela autorizao dada pelo n. 4.
Assim, o acto que foi recusado (afinal indevidamente) pode vir a ser lavrado e a conservar
a prioridade correspondente da sua apresentao. Mas para que a situao tabular no iluda
quem entretanto consulte o registo, o Cdigo estabeleceu um mecanismo de alerta e de
salvaguarda de uma publicidade verdica insusceptvel de que terceiros sejam induzidos em
13
erro. Trata-se do seguinte: a recusa anotada na ficha (art. 69., n. 3) e a interposio de
recurso tambm o (art. 148., n. 1). Estas anotaes oficiosas, que passam obrigatoriamente a
constar do registo, servem portanto para dar a conhecer a todos que, com base em determinada
apresentao, houve uma recusa e que (se a final for julgada indevida) pode vir dar lugar a um
registo com a prioridade correspondente dessa apresentao.
8. O princpio que o Cdigo contempla no artigo seguinte (o 7.) designado como o da
presuno de verdade que diremos engloba dois: a presuno de verdade e a presuno de
exactido.
A esta ltima (presuno de exactido) refere-se apenas a parte final do preceito: nos
precisos termos em que o registo o define. Talvez possamos, assim, entender que o artigo
exprime na sua primeira parte (o registo definitivo constitui presuno de que o direito existe e
pertence ao titular inscrito) o princpio da presuno de verdade e na ltima (nos precisos
termos) o da presuno de exactido.
De qualquer modo estas so designaes do princpio que a generalidade da doutrina
considera equivalentes, mas que temos adoptado s aps a publicao do actual Cdigo e para
no o confundir com o princpio de legitimao dispositiva nele introduzido pelo art. 9. ,
visto que anteriormente o princpio da presuno de verdade se designava quase sempre como
princpio da legitimao61 e ainda agora assim continua a ser chamado pelos autores espanhis62.
Este , porm, e seja qual for a designao que se lhe d, um princpio fundamental da
publicidade conferida pelo registo, pois indica que o seu contedo se presume certo e
verdadeiro.
Trata-se de uma presuno em regra elidvel63, mas portanto, enquanto no for comprovado
e decidido64 o contrrio, h-de considerar-se que a verdade que publicita coincidente com a
verdade material.
E tambm por isso que a deciso judicial que considere invlido o facto registado deve
ter como consequncia tabular o prprio cancelamento do registo. o que traduz o comando
legal constante do artigo 8. 65 que assim complementa o princpio presuntivo constante do artigo
7. preceito este que estabelece a presuno tantum iuris a favor do titular inscrito mas que,
em certos casos, poder mesmo ser iuris et de iure a favor de terceiro.66-67
Deve ainda fazer-se notar que a presuno dura enquanto vigora o registo e cessa quando
os efeitos deste se extinguem (por cancelamento) ou se transferem (mediante novo registo), em
conformidade com o disposto no art. 10. do Cdigo.
Como pertinentemente foi dito68 e se concorda, acrescentando-se apenas, no nosso
sistema jurdico, a previso do artigo 1268. do Cdigo Civil a prova necessria para elidir a
presuno pode consistir num dos seguintes cinco pontos:
1 Nulidade, falsidade ou erro do assento.
2 Nulidade, falsidade ou defeito do ttulo:
3 Falta de conformidade da inscrio com o ttulo () no seu contedo real.
4 Existncia de ttulos posteriores que tiverem modificado o que baseou o registo
vigente.
5 Extino do direito inscrito.
A concluir diremos apenas que este princpio possibilita que (nos termos do disposto no 1
do art. 350. do C. C.) ao titular inscrito baste, para invocar e comprovar o seu direito
sobretudo o direito de propriedade69 citar o registo feito a seu favor.
8-A. A ltima reforma do Cdigo (operada pelo Dec.-Lei n. 116/2008) alterou o artigo 8.
e aditou os 8.-A a 8.-D. Quanto ao artigo 8. a ratio da disposio mantm-se, apesar da
revogao do n 2. que o preceito tinha em vista que no pudesse subsistir um registo a
publicar uma situao jurdica diferente daquela que viesse a ser judicialmente considerada a
verdadeira. Por isso, como disse o Supremo70, esta disposio visava condicionar a
impugnabilidade dos factos tabularmente comprovados ao simultneo pedido de cancelamento
do registo. Ora, com a actual redaco, a lei veio estabelecer a presuno71 de que ao impugnar
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os factos comprovados pelo registo o pedido de cancelamento tambm ficou (ainda que
tacitamente) feito.
No que toca aos novos artigos os 8.-A, B, C e D vieram introduzir a obrigatoriedade
do registo, introduo esta que a nosso ver representou a mais relevante das alteraes ao
Cdigo operadas pela reforma. que se concordamos todos que a verdade tabular deve ser
(quanto se puder) coincidente com a verdade jurdica, no ser admissvel porque contraria
a sobredita finalidade pblica - que quem pratica actos jurdicos que alteram o contedo dos
registos no seja obrigado a solicitar imediatamente a correspondente inscrio registral.
Mas ser que essa obrigatoriedade integra um dos princpios de registo? No nos
parece72. que os princpios, constituem, como j se disse, regras bsicas, caracterizadoras e
estruturantes de um sistema de registo, sobretudo no que respeita aos seus efeitos jurdicos.
Ora, a obrigatoriedade de solicitar o registo nada tem a ver com isso. to-s uma
determinao, uma imposio legal de formular o pedido pedido esse que tem de ser feito, nos
termos gerais, de harmonia com o princpio da instncia.
Os artigos seguintes (os 8.-B, C e D) indicam quem deve pedir o registo, em que prazo e,
no o cumprindo, qual a consequncia. Uma observao para referir que esta apenas a sujeio
ao pagamento do emolumento em dobro73.
9. O princpio que o Cdigo consagra no artigo 9. o que se indica, na epgrafe
respectiva, como da legitimao de direitos sobre imveis e que, talvez com maior preciso,
se pudesse designar como princpio da legitimao dispositiva.
Na verdade, este princpio quer, muito resumidamente, significar o seguinte: o titular
inscrito que est legitimado para dispor do prdio em causa. Por isso, quem quiser dispor de
qualquer imvel no sentido de o alienar ou de o onerar deve demonstrar que ele est
registado a seu favor.
Trata-se, assim, da disposio dos imveis. Consequentemente, o princpio dirige-se
principalmente a quem tem a tarefa de titular tais disposies de prdios, elaborando os
correspondentes documentos, ou seja, por regra, o notrio. Da que tambm venha previsto no
n. 2 do art. 54. do Cdigo do Notariado.
Sendo bvio que este princpio contribui de uma forma determinante para a segurana das
transaces imobilirias, o certo que entre ns s foi introduzido na lei com a reforma do
registo predial operada pelo Cdigo de 1984, ainda que anteriormente cabe reconhec-lo a
maioria dos notrios procurasse sempre certificar-se da sinceridade das declaraes dos
outorgantes tambm no sentido de que, ao dispor dos bens, estariam legitimados para o fazer.
De qualquer modo, a introduo do princpio constituiu um avano notvel no mbito da
segurana do comrcio jurdico que afinal, como resulta do art. 1. do Cdigo, constitui
objectivo essencial do registo. Alm disso, foi uma das medidas do novo Cdigo que, como
justa e pertinentemente se escreveu, veio dinamizar a actividade interna dos efeitos do
registo.74
Assim, a prova dada ao documentador passou a ser a autntica, ou seja, a constante da
certido do prprio registo, emitida pela conservatria. Note-se que esta certeza de legitimao
advm do facto de que o titular registral, pelo simples facto de o ser, est legitimado para
actuar no processo e no trfico com a titularidade que o registo manifesta75.
A consagrao legal deste princpio veio, pois, condicionar a prpria alienabilidade dos
direitos existncia prvia de registo a favor do alienante76. Assim, porque o ttulo no pode
ser lavrado se o transmitente ou onerante no tiver o registo a seu favor, diz-se (a nosso ver
pertinentemente) que a introduo do princpio acabou por tornar o registo indirectamente
obrigatrio. Foi deste modo superada a dicotomia vigente nos cdigos anteriores registo
obrigatrio numa parte do Pas e facultativo noutra77 para o tornar, em todo o territrio
nacional, indirectamente obrigatrio.
A regra geral que condiciona a titulao do acto dispositivo existncia do registo a favor
do alienante tem algumas excepes que, como veremos, no tm grande significado, mas que
no so inteiramente coincidentes nos dois Cdigos (do Registo Predial e do Notariado).
15
A que vem referida na alnea a) do n. 2 do art. 9. do C.R.P. e no est, nem teria que
estar mencionada no C.N. (j que se trata de actos do mbito judicial e no notarial). Como se
sabe a expropriao conduz a uma aquisio originria por parte da entidade expropriante e a
averiguao do titular (inscrito ou no) releva no para que este deva praticar um qualquer
negcio jurdico, mas sim para que receba a indemnizao devida, isto , tem um significado
meramente obrigacional. A partilha (introduzida pelo Dec-Lei n. 116/2008) um acto
meramente distributivo78. Quanto aos outros actos so judicialmente determinados e, por isso,
ao juiz do processo que cabe averiguar a legitimao que, no caso, lhes possa corresponder.
As outras duas alneas daquele n. 2 so no essencial coincidentes com as do n. 3 do art.
54. do C.N., verificando-se apenas quanto a) deste n. 3 que feita a exigncia do
conhecimento pessoal do notrio que no requisito imposto pela alnea b) do n. 2 do art.
9.. Por isso, tratando-se de acto praticado por notrio79 exigvel aquele conhecimento
pessoal, mas sendo-o por outra entidade (que, in casu, no tenha de reger-se pelo C.N.) j no
o .
A ratio desta excepo , a nosso ver, de mera natureza prtica. E justificvel: dir-se- que
facilita a celebrao dos negcios jurdicos sem riscos, visto que, por um lado, quase no seria
vivel no mesmo dia conseguir-se a apresentao e o registo do 1. acto a favor do adquirente
e, por outro, que este pudesse ainda transmitir a outrem, que tambm registasse essa nova
aquisio, defraudando as partes e terceiros e conseguindo portanto frustrar a aplicao do
princpio.
A outra alnea tambm no inteiramente coincidente nos dois cdigos, referindo-se a do
registo apenas urgncia por perigo de vida dos outorgantes (que ter de ser devidamente
comprovada) e que situao rarssima80 e a do notariado tambm aos casos de incndio e
outras calamidades como tal oficialmente reconhecidas81.
O n. 3 do art. 9. e a alnea b) do art. 55. do C.N. aludem ao mesmo caso, que s
formalmente excepo ao princpio. Dissemos que antes do Cdigo de 84 o registo era
obrigatrio numa parte do Pas e facultativo noutra. Pois bem: onde era facultativo, o outorgante
que queira dispor do prdio, em vez de provar que j est feito o registo a seu favor, pode juntar
o(s) documento(s) comprovativo(s) de que ele est em condies de o ser ou ento,
simultaneamente justificar o seu direito. Isto , demonstra a titularidade do prdio no atravs
do registo, mas sim atravs dos documentos (ou da simultnea justificao) que a comprovam.
A uma ltima hiptese se refere o Cdigo do Notariado na alnea a) do art. 55.82: a
partilha ou a transmisso de bens da herana feita pelos herdeiros habilitados. que a causa
translativa da propriedade no a partilha mas sim a sucesso por morte83 que se prova pela
habilitao. Por outro lado, a lei admite que o prdio no descrito (ou sem inscrio de
aquisio) se registe directamente a favor dos herdeiros (e meeiro) antes da partilha em
comum e sem determinao de parte ou direito apenas com base na habilitao e em simples
declarao que identifique o prdio (art. 49.). S que, havendo partilha feita, no necessrio
fazer este registo (soi-disant intermdio a favor de todos) podendo registar-se directamente a
favor daquele a quem foi adjudicado o prdio. Seria assim despropositado que, a propsito deste
princpio da legitimao, o legislador tivesse uma perspectiva diferente.
10. Abordaremos ainda mais sucintamente os princpios que, na sequncia do Cdigo, vm
seguidamente tratados do trato sucessivo e da instncia visto que o primeiro usualmente
aprofundado numa aula prpria84 e o outro bem conhecido e tratado nas cadeiras de processo
civil.
O princpio do trato sucessivo que est consagrado no artigo 34. do Cdigo tendo em
si um cariz formal, todavia um dos mais importantes para que o registo possa alcanar um
elevado grau de credibilidade e de certeza. Isto porque atravs deste princpio que possvel
concretizar-se na ordem tabular a essencial regra jurdica de que o direito j tem de existir em
quem transmite visto que, de harmonia com o velho brocardo, ningum pode transmitir o que
no tem (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet).
16
que salvo quando se trata de uma aquisio originria o direito do adquirente tem de
basear-se no do transmitente, que, portanto, neste j tem de existir85. E porque o registo exige
essa prova de um trato sucessivo que tambm existe fundamento lgico para que a lei estabelea
a presuno de verdade do assento registral (que, como dissemos, o art. 7. consagra).
Como se v, trata-se de um princpio que assegura uma legitimao registral (ou tabular) e
por isso se tem dito que assim como o princpio da legitimao dispositiva se dirige
fundamentalmente a quem elabora o documento (isto , sobretudo ao notrio) o do trato
sucessivo visa quem tem de efectuar o registo, ou seja, dirige-se principalmente ao conservador.
O princpio do trato sucessivo embora j previsto na legislao anterior foi apenas
institudo como regra condicionante da inscrio de qualquer acto dispositivo86 pelo Cdigo
de 1959 (que entrou em vigor em 1/1/1960) e passou a ter duas vertentes, traduzidas nos
nmeros 1 e 2 do artigo correspondente (o 13.): a da primeira inscrio ou inscrio prvia
relativa a prdio no descrito ou sem inscrio de aquisio em vigor e a das inscries
subsequentes. Assim, no primeiro caso, quando se tratava de um negcio jurdico aquisitivo
posterior data da vigncia do Cdigo (1/1/1960), para se efectuar a primeira inscrio
tornava-se necessrio que o ttulo respectivo fosse anterior a essa data, pelo que, em tal caso,
antes de se lavrar o registo a favor do requerente (o interessado no registo) havia que efectuar os
outros registos prvios, recuando at ao que antecedesse a referida data. No outro caso quando
sobre o prdio existia uma inscrio de aquisio em vigor no era, e continua a no ser,
possvel lavrar nova inscrio (seja de aquisio seja de nus ou encargos) sem a interveno do
titular inscrito. Tratando-se de aquisio tem de haver uma continuidade de inscries
correspondentes aos elos da cadeia das sucessivas aquisies derivadas87; e de encargos eles
s podem ser registados contra o titular inscrito ou ser por ele mesmo constitudos.
No Cdigo vigente e na actual redaco dos n.os 1 a 3 do art. 34. em sntese dito o
seguinte: nos encargos, o registo definitivo depende da inscrio prvia a favor de quem onera
por negcio jurdico. Na aquisio de direitos depende da inscrio a favor de quem transmite
ou da prova do direito88 ou transmitente, ressalvando-se contudo, neste caso da transmisso, a
aquisio com base na partilha (n. 3 do art. 34.).
O primeiro registo , por regra, o da propriedade ou seja, para lavrar um outro registo
(seja de aquisio seja de encargos) necessrio que o prdio esteja previamente inscrito em
nome de quem o transmite ou onera. Mas apenas por regra e no sempre, visto que o princpio
no se aplica aos encargos que no sejam constitudos por negcio jurdico (como , por
exemplo, o caso da penhora).
No tocante outra vertente e apenas a esta que normalmente a doutrina se refere ao
tratar do trato sucessivo o Cdigo actual mantm (no n. 4) o que j constava dos anteriores
e que j indicamos: necessria a interveno do titular inscrito para poder ser lavrada uma
nova inscrio definitiva89. A parte final do n. 4 do art. 34., utilizando a expresso salvo se,
parece conter uma excepo ao princpio. Todavia, no excepo alguma, pois trata-se antes
de uma sua confirmao, j que, sendo o acto consequncia de outro anteriormente inscrito,
nesse outro que radica e que busca o correspondente efeito real. o que ocorre no clssico
exemplo da venda executiva consequncia da respectiva e anterior penhora registada. No ser
o titular inscrito que no ttulo aparece a transmitir, mas o acto translativo consequncia da
penhora anteriormente registada.
Apenas se prev a dispensa da inscrio intermdia para se efectuar o registo em nome
dos titulares de herana indivisa (artigo 35.).
O princpio do trato sucessivo aplica-se, portanto, generalidade das situaes decorrentes
das transmisses e dos encargos voluntariamente constitudos (por negcio jurdico), bem como
ao registo das aces, j que quando existe inscrio de transmisso em vigor o titular inscrito
dever ser demandado ou pelo menos chamado a interveno no processo90.
11. O princpio da instncia, consagrado no artigo 41. do Cdigo, diz-nos que por regra o
registo feito a pedido das partes ou de outros eventuais interessados, s se podendo efectuar
com base nesse pedido. Os casos de oficiosidade constituem excepo, uma vez que s existem
quando a lei expressamente os prev91.
17
Cabe no entanto aclarar que este princpio, no que toca legitimidade para formular o
pedido92, tem no mbito registral uma muito maior flexibilidade do que no processo civil, dado
que se admite que quem solicita o registo possa ser um interessado indirecto93 e no apenas,
como no processo civil (art. 26. do C.P.C.), o que tiver o interesse directo em demandar ou em
contradizer.
Contudo, no que respeita legitimidade para pedir averbamentos s descries a lei mais
restritiva. Como ideia geral pode dizer-se que estes averbamentos, havendo proprietrio inscrito,
s por ele podem ser pedidos ou, pelo menos, inferindo-se que no se verificou a sua oposio.
que, como j h tempos se havia escrito, existindo registo de aquisio impossvel passar
por cima da interveno do respectivo titular94. De resto, a lei no artigo 38. do Cdigo
estabelece pormenorizadamente as regras para que, consoante o caso concreto, se possa
formular um pedido de averbamento descrio. Cabe porm notar que nem sequer haver
necessidade de formular pedido sendo ento o averbamento oficioso quando a alterao de
qualquer dos elementos da descrio constar de documento expedido por entidade competente
para comprovar o facto, ou houver acesso respectiva base de dados, ou ainda se tiver sido
lavrado com interveno da pessoa com legitimidade para pedir a actualizao (art. 90., n.
1).
Diz-se que o princpio da instncia confirma o carcter civil, no mbito do direito privado,
do registo, diversamente do administrativo onde, sendo admitidas as solicitaes dos
interessados, no entanto a actuao oficiosa dos servios constitui a regra95.
O princpio da instncia concretiza-se atravs da formulao do pedido de registo. Esse
pedido formal96 apresentado na conservatria, com os documentos que o acompanham e o
baseiam.
O conceito de apresentante no est claramente definido na lei no sentido de ser o que
envia material ou electronicamente o pedido ou antes o que assume (ou subscreve) esse pedido
mas propendemos a considerar que quem formula o pedido (e no quem materialmente o vai
entregar no correio ou na conservatria) ou que nele prprio como apresentante se identifica.
Cabe ainda referir que o pedido de registo e a nosso ver deve ser cada vez mais
facilitado, pois para os interessados e para o comrcio jurdico h um bvio interesse em que o
registo esteja actualizado97. Neste sentido, o Cdigo admite uma ampla possibilidade de
formalizao do pedido (citado artigo 41.-B) e de representao do registante, como se v do
disposto no artigo 39. e, por outro lado, impe aos sujeitos da obrigao registar que
promovam o registo artigo 8.-B em determinado prazo (artigo 8.-C) e no caso de o no
fazerem atempadamente sujeita-os ao pagamento do emolumento em dobro (artigo 8.-D).
12. O ltimo dos princpios que figura na sequncia das disposies do Cdigo no seu
artigo 68. e que ser por certo o primeiro em termos qualitativos, o princpio da legalidade.
Enunciado de uma maneira muito simples este princpio diz-nos que s podem ser
registados os factos que estejam conformes com a lei e sejam baseados em ttulos vlidos e
correctos98 e ainda que respeitem a sujeitos identificados (que j figurem nos ttulos como
completamente identificados ou que possam ser incontroversamente identificveis) bem como a
prdio determinado.
Para que este princpio se possa concretizar indispensvel que o responsvel pelo registo
que entre ns (e v.g. tambm em Frana) se chama conservador, noutros pases (v.g. nos
saxnicos ou em Espanha) registador e noutros ainda (v.g. na Alemanha) juiz do registo faa
um juzo sobre a viabilidade do pedido de registo no sentido de o admitir (definitiva ou
provisoriamente) ou de o rejeitar.
A esta apreciao a este juzo que o conservador deve fazer para apreciar a
possibilidade de o pedido ser satisfeito e o acto inscrito no sistema registral (ficando, portanto,
revestido da correspondente autenticidade erga omnes) chama-se juzo de qualificao ou
simplesmente qualificao. Dever-se- referir que a qualificao deve ser exercida de um modo
competente e responsvel (ainda que quanto possvel clere) e tambm, como sempre se deve
sublinhar, de forma independente e imparcial.
18
Por isso se diz que, apesar de no ser uma funo judicial, deve no entanto exercer-se de
modo semelhante99 e consiste num juzo de valor, no para declarar um direito duvidoso ou
controvertido, mas sim para incorporar ou no no Registo uma nova situao jurdica
imobiliria. usualmente designada como uma funo jurisdicional100 de natureza especfica,
visto que nem se pode considerar administrativa ( praticada no mbito do direito privado e no
no do administrativo e tambm no na dependncia de qualquer despacho da Administrao ou
numa cadeia hierarquizada semelhana dos registos de informao administrativa101) nem
judicial, relativa justia que compete e que s pode e alis s deve poder ser exercida
pelos Tribunais.
Como resulta do exposto, a apreciao da viabilidade do pedido de registo s deveria poder
ser feita pelo conservador, que est jurdica e legalmente habilitado102 para este efeito. No
entanto, face ao que agora dispe o artigo 75.-A tal apreciao pode, quanto a alguns casos, ser
tambm feita pelos oficiais dos registos, o que apesar da direco da conservatria pertencer
apenas ao conservador nos parece incoerente103.
De harmonia com o disposto no art. 68. a apreciao da viabilidade do pedido dever-se-
fazer tendo por base trs pressupostos essenciais:
a) As disposies legais e regulamentares que se apliquem ao caso.
b) O que est titulado, ou seja, o que consta dos documentos que foram apresentados e que
ainda o possam ser104.
c) A situao tabular isto , tudo o que j consta do registo.
Diz ainda o preceito que o conservador deve ter em especial ateno quatro questes:
1. a da identidade do prdio: saber se o pedido respeita ao mesmo prdio que consta dos
documentos e da descrio que porventura exista105;
2. a da legitimidade dos interessados;
3. a regularidade formal dos ttulos, ou seja os requisitos extrnsecos e formais dos
documentos;
4. a validade substantiva dos actos dispositivos que esto titulados.
Quanto a estes ltimos pontos, convir precisar o seguinte: o conservador ter sempre que
analisar os requisitos de forma, mas quanto aos substantivos e que respeitam fundamentalmente
validade do acto no o poder fazer quando se trata da deciso judicial transitada, dado que
esta assume um carcter de incontestabilidade que, nos prprios termos constitucionais
(expressos no artigo 208., n. 2 da Constituio) no pode ser posto ser posto em causa.
Por isso sempre se diz que quando o pedido de registo baseado em sentena transitada
em julgado podem ser opostas razes tabulares, mas no as de ordem substantiva106.
Um outro tema que tem sido debatido a propsito da apreciao que o conservador ter de
fazer da validade substantiva do acto o do chamado duplo controlo de legalidade. De facto,
exigindo em geral a lei (e bem, para que possa haver uma indispensvel certeza) que os actos
constem de documento autntico, torna-se necessrio que quem os autentica que por regra e
por definio o notrio faa o controlo da sua legalidade. Ento, se assim , porqu exigir-se
que o conservador tambm o faa? No haver uma duplicao desnecessria?
Cremos que no e que este tema que foi sobretudo debatido em Espanha107 redunda
numa falsa questo. De facto, a qualificao do notrio feita na presena dos outorgantes, cuja
identidade e suficincia de poderes verifica verificao essa que j no feita pelo
conservador, salvo, no tocante interveno e aos poderes, quando aquela pode ser
ulteriormente ratificada ou estes completados. E isto, como bvio, para facilitar a completa
validao do acto e o seu posterior aproveitamento. Acresce que a actuao notarial ocorre na
fase de preparao do documento, sendo para tanto prestada a correspondente assessoria s
partes e sendo a estas e apenas a estas que a sua interveno respeita. Diversamente, o
conservador tem de analisar o caso verificando tambm tudo quanto ocorreu depois da
respectiva titulao e qualifica a legalidade do acto para efeito da sua inscrio no registo,
como rgo que no autorizou o documento e portanto com possibilidades de qualificar o dito
19
documento de outra perspectiva, mormente a que respeita a terceiros que nele no intervieram
e tendo em conta no s as manifestaes das partes, como os dados resultantes do registo108.
Por outro lado, a qualificao do documento notarial e tem de ser diferente da que
respeita ao documento judicial (a que, como regra, s podem ser opostas razes tabulares),
desde logo porque nunca produz caso julgado (sendo sempre susceptvel de ser rectificado,
completado ou revogado) e porque, como pacificamente se reconhece, o notrio certifica que
foram feitas as declaraes constantes do documento, mas no que as mesmas so verdicas e
sinceras, como soi dizer-se. Pelo contrrio a deciso judicial define o direito e torna-o
incontroverso insusceptvel de reapreciao face aos correspondentes dados de facto.
Em concluso: afigura-se que a qualificao que respeita preparao e outorga do
documento indispensvel para que este possa oferecer as necessrias (e convenientes)
garantias de autenticidade, mas tal indispensabilidade do controlo da legalidade tambm se
verifica sempre109 na fase do registo, sobretudo se este no for um mero arquivo de documentos
e antes estiver ao servio do interesse das partes e da sua segurana, mas igualmente do
interesse pblico que constitui a segurana do comrcio jurdico em geral. No parece, pois,
defensvel (nem sequer conveniente para os prprios interessados directos) a moderna, mas
ao que se cr injustificada ideia de eliminar uma dessas qualificaes.
Em consequncia do exame que fez sobre a viabilidade do pedido de registo o conservador
pode tomar uma de trs atitudes: lavrar o registo definitivamente (o que, em princpio, ser a
hiptese normal), lavr-lo provisoriamente ou recus-lo.
A primeira a situao que corresponde inexistncia de quaisquer bices tanto no que
respeita plena suficincia e validade dos documentos (quer os principais que titulam o facto,
quer os complementares que in casu devessem ser apresentados) como s circunstncias de
ordem tabular.
A segunda (referente provisoriedade do registo) tem duas vertentes:
1. A de a lei prever directamente a hiptese, estabelecendo que naquele caso o registo
provisrio: trata-se das provisoriedades por natureza (que, diga-se tambm,
correspondem a situaes tpicas, habituais e pretendidas, em que o registo logo
pedido como provisrio);
2. Todas as outras situaes em que h um obstculo seja referente aos prprios
documentos, seja ao facto, seja situao tabular que impede que o registo seja
lavrado como definitivo (ou como foi pedido110), mas que, todavia, no to grave
que deva determinar a recusa (de harmonia com o previsto no art. 68.) tal bice
conduz provisoriedade por dvidas111.
a hiptese que o artigo 70. prev.
Vemos, portanto, que os casos de provisoriedade por dvidas se estabelecem, por assim
dizer, por excluso de partes: so os que no podendo ser definitivos nem estando previstos
entre os casos da provisoriedade por natureza, tambm no do lugar recusa.
A respeito destas provisoriedades, a Lei Hipotecria de 1863 referia-se (no art. 67.) aos
casos em que os ttulos apresentados eram de duvidosa legalidade. A propsito e tal como
hoje pacificamente se entende convm frisar o seguinte: o conservador no pode duvidar, nem
tambm a legalidade do ttulo ou do acto pode ser duvidosa. , ou no , legal. Falta, ou no
falta, certo documento ou determinada declarao.
Em suma: quando o conservador qualifica um acto como provisrio por dvidas no pode
ser porque ele prprio hesite ou tenha as suas dvidas acerca da qualificao. , sim, porque
tem a certeza de que deve ser essa (e s poder ser essa) a caracterizao do acto.
Os casos de provisoriedade por natureza esto mencionados nas sucessivas alneas dos n.os
1 e 2 do artigo 92. e os de recusa so os que se acham previstos no artigo 68.112, cuja anlise,
ainda que importante, nos parece, contudo, que excederia a simples exposio do princpio da
legalidade.
Quando h um obstculo essencial feitura do registo que vai ao ponto de impedir que
este seja lavrado, mesmo como provisrio ter de ser recusado. Trata-se das situaes que o
artigo 69. contempla.
20
Um ltimo apontamento para dizer que havendo lugar recusa ou provisoriedade por dvidas
o conservador deve justificar essa qualificao atravs de despacho113 fundamentado, mas
sucinto, que tem de ser notificado ao interessado.
* Texto de apoio para as aulas sobre o tema actualizado com as alteraes do Dec.-Lei n.
116/2008, de 4 de Julho.
1 Exactamente com esse ttulo Publicidade e Teoria dos Registos (Almedina, 1966), sendo as
passagens citadas de pg. 50. Este clssico estudo subsiste com plena actualidade e afigura-se que ainda
o mais completo que entre ns existe sobre a matria. 2 Trata-se, portanto, de acautelar os direitos e de publicitar as situaes jurdicas produzindo
correspondentes efeitos relevantes e no simplesmente de enumerar factos ou de produzir notcias
(como as jornalsticas). As palavras registo e registar prestam-se a grandes confuses (por ex:, na 1.
pgina do Jornal de Notcias de 8 de Maro de 2006 enunciava-se: Obrigatrio registar as aves de
capoeira, dizendo-se ainda que os faltosos podem ser multados, mas evidente que este chamado
registo nada tem a ver com um registo de bito de qualquer cidado). Os registos jurdicos produzem
efeitos de direito e regem-se por princpios prprios, tal como iremos referir.
3 Na obra citada CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA faz, a partir da pg. 115, uma detalhada exposio
dos efeitos dos registos na histria e no direito actual. O mais profundo (e quase completo) efeito que o
registo pode oferecer ser o seu efeito substantivo de que temos exemplo no art. 17., n. 2 do Cdigo
do Registo Predial (C.R.P.) e no art. 291. do Cdigo Civil (C.C.) e ainda o denominado efeito
sanatrio. 4 Dir-se- ainda que sendo tal publicidade geradora de efeitos jurdicos e mormente com vista
segurana do comrcio jurdico as situaes jurdicas no publicitadas, sendo ignoradas so afinal
clandestinas para o comrcio jurdico. 5 A frase de ANTNIO PAU PDRON in La Publicidad Registral (ed. do Centro de Estdios
Registrales, 2001), pg. 269. Este Autor esclarece que no registo predial essas situaes so
circunstncias inerentes e duradouras que afectam os imveis e que podem referir-se. a) ao objecto
(ao prdio) como construes, volume edificvel, etc. ou, b) ao direito, encargos, reservas, estatuto de
propriedade horizontal, etc. Apresenta ainda esta interessante ideia: tais circunstncias tm algum
paralelismo com os estados civis das pessoas. E escreve: assim como o estado civil das pessoas o
objecto do registo civil, o estado civil dos imveis o objecto do registo predial (idem, pg. 270). 6 No seu livro Direitos Reais e Direito Registal Imobilirio, 3. ed. rev. pg 329.
7 Em Inglaterra isto foi bem percebido visto que, a partir de 2002, o registo predial (proveniente da
tradio saxnica e que portanto tinha escassos efeitos jurdicos) passou a ser constitutivo. 8 Como e Espanha reconheceu o Tribunal Constitucional, as inscries registrais tm vida jurdica
prpria e produzem efeitos autnomos, independentes dos do documento. Sob outro ngulo, diremos
ainda: s pode invocar a tutela registral quem tem o seu direito inscrito no registo. 9 Num trabalho publicado no sitio do CENoR, QUIRINO SOARES diz que (para alm da funo
constitutiva que o art. 17., n. 2, contempla e que excepcional) o registo tem ainda outras finalidades,
como a declarativa/confirmativa: a funo regra do registo, a qual assegura a quem o consulta que o
direito, a existir, continua a pertencer ao titular inscrito e consolida, perante terceiros, o direito desse
titular (art. 1., 5. 1, 6. e 7., CRP). Tem ainda uma funo publicitria acrescida, com possveis
consequncias resultantes da maior publicidade (art. 2. 1, al. e) e 5. 2, al. a) e b), CRP) e ainda um
efeito atributivo: nas situaes de dupla ou mltipla alienao sucessiva o registo atribui o direito a
quem se antecipou a registar o acto por considerar ineficaz o acto no registado ainda que primeiramente
celebrado (art. 5. 1 e 4 CRP) (cf. Terceiros para efeitos de registo predial in www.fd.uc.pt/cenor).
10 Inclusive na esfera econmica, visto que os diversos sistemas registrais tm importantes
consequncias no mbito da economia, como vem sendo salientado por FERNANDO MENDZ em
variadssimos trabalhos incluindo a ponencia apresentada no XII Congressso Internacional de Direito
Registral, cujo tema I foi exactamente este e mais recentemente o procurou demonstrar BENITO
ARRUADA no seu conhecido livro Sistemas de Titulacin de la Propiedad(Palestra Editores, 2004).
21
11 Muito embora no se trate aqui de princpios gerais do Direito e do sistema jurdico, mas
unicamente dos princpios de registo e de sistemas de registo e salvas portanto as devidas propores
tambm aqui haver que considerar os valores a salvaguardar, as regras gerais e os conceitos
concretos constitutivos da unidade interna do sistema no sentido to doutamente exposto por CLAUS
WILHELM CANARIS naquela que no dizer de MENEZES CORDEIRO na tambm sua magistral introduo
uma obra de charneira, na grande viragem da Cincia Jurdica dos nossos dias: Pensamento
Sistemtico e Conceito de Sistema na Cincia do Direito (cf. pgs. 76,80/81 e CXIII). 12 Tambm tradicionalmente designado de flio real, visto que os livros e fichas de registo eram
formados por folhas. Por isso foi muito usada a designao dos sistemas como de flio real e de flio
pessoal. 13 Claro que falamos do registo predial. Todavia, idntica a situao, por ex., do veculo automvel
se falarmos de registo automvel ou at mesmo da sociedade comercial se tratamos de registo
comercial (e apesar deste ser claramente um registo de pessoas) uma vez que a inscrio dos factos
registveis se faa reportando-nos sempre respectiva matrcula que a identifica e no a cada uma das
pessoas que sejam titulares dos direitos que respeitem a essa matrcula (a esse bem concreto). Diz-se
tambm que qualquer sistema de registo tecnicamente desenvolvido deve ter uma base objectiva in casu
o prdio devendo ser com referncia a ela que se inscrevem os factos geradores de direitos.
14 Num sentido algo distinto QUIRINO SOARES (a propsito do art. 17., n. 2 do CRP) diz que na
eficcia constitutiva: o registo, se vlido, funciona como ttulo constitutivo do direito inscrito, ainda que
este seja nulo ou anulvel; o registo atribui o direito a quem ele no seria reconhecido segundo as regras
do direito substantivo (cf. citado trabalho Terceiros para efeitos de registo predial in
www.fd.uc.pt/cenor ). 15 tambm por isso que no nos parece que a expresso exceptuam-se constante do n. 2 do art.
4. do Cd. do Reg. Pred. tenha o correspondente sentido jurdico a que alude o art. 11. do Cd. Civil.
16 Referimo-nos obviamente ao sistema vigente. No domnio do velho Cdigo Civil (o Cdigo de
Seabra) o registo teve efeito constitutivo. No entanto, a experincia veio demonstrar que essa no havia
sido uma boa opo, principalmente porque mais de 50% dos prdios no se achavam ento descritos no
sistema registral. Este no actualmente o caso. Praticamente todos os prdios se acham agora descritos e
alm disso o registo passou a ser obrigatrio. Por isso, era caso para nos questionarmos se no seria
melhor atribuir-se-lhe genericamente o efeito constitutivo, bem mais seguro, mormente na poca da
contratao electrnica e em que o ttulo deixou de ter obrigatoriamente um controlo notarial. 17 Precisamente porque o que nestes sistemas consta como arquivado, inscrito ou transcrito no
oferece fiabilidade alguma no se est perante registos a que se possa aplicar essa designao. Da
que onde isto vigora tenha havido necessidade de meios soi-disant alternativos, como o caso dos
seguros de ttulos que no conseguiram entrar na Europa, apesar de h anos terem existido
tentativas por parte de multinacionais seguradoras norte-americanas.
Esperemos que isso no venha a ocorrer em Portugal depois das adversas (funestas) alteraes do Cdigo
do Registo Comercial que alis se acredita que algum dia, por imperativo da prpria fiabilidade da
instituio, venham a ser revistas. 18 Dizem-se de raiz ou provenincia saxnica, muito embora actualmente em Inglaterra vigore um
sistema constitutivo. 19 Ao dizer de inoponibilidade (e no de mera oponibilidade) quer a generalidade da doutrina
indicar que os efeitos da inscrio registral so puramente negativos. Pretende portanto explicitar-se no o
valor do acto inscrito, mas sim e apenas dizer-se que o acto no inscrito no tem valor (designadamente
porque no se presume conhecido) face ao terceiro. CARLOS FERREIRA DE ALMEIDA (op. cit. pg. 253)
sintetiza assim: princpio positivo os factos registados so oponveis a terceiros; princpio negativo
os factos no registados so inoponveis a terceiros 20 a elucidao dada por FERNANDO MNDEZ em La funcin econmica de los sistemas
registrales (Club Siglo XXI, Madrid, 2002) pg. 9.
21 Esta subdiviso foi apresentada na ponncia espanhola (sob o ttulo a inscrio como
instrumento de desenvolvimento econmico) ao XII Congresso Internacional de Direito Registral (a pg.
26). 22 Num recente congresso foi dito (e creio que com razo) que na Europa a 15 havia, pelo menos,
16 sistemas registrais. Sobre os diversos sistemas registrais mais conhecidos pode ver-se de J. M. GARCIA
GARCIADerecho Inmobiliario Registral o Hipotecario , Tomo I (Civitas, 1988) pg. 337 e segs.
22
23 Cf. ANTNIO PAU PDRON La Publicidad Registral, pg. 11 e segs e J.M. GARCIA GARCIA op.
cit., pg. 336 e segs. Existe mesmo uma organizao internacional [o Centro Internacional de Direito
Registral CINDER (cf. www.cinder.info)] que realiza periodicamente congressos internacionais em
que so aprovadas concluses sobre os vrios temas em debate, que se tm revelado de grande
importncia para a evoluo do direito registral. 24 Isto mesmo acentua J. M. GARCIA GARCIA (op. cit., pg. 533 e segs.) que diz no se tratar aqui de
princpios filosficos ou do Direito em geral, mas sim e unicamente de princpios hipotecrios (este
Autor prefere utilizar a expresso direito hipotecrio de direito registral). 25 Cf. a obra citada na nota anterior, a pg.536. 26 Neste sentido portanto: h sistemas que adoptam uns princpios o outros que adoptam princpios
diferentes. Mas isto no quer dizer que estejam