TGPL Kasiba-Lisiba

Tukar Materi TGPL C Kasiba – Lisiba (BS)

BAB I

PENDAHULUAN

Perkembangan kota yang tidak terkendali di daerah pinggiran disebabkan oleh

faktor kesenjangan antara kebutuhan rumah dengan ketersediaan perumahan yang

tidak terjangkau oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Hal ini berawal dari

masyarakat yang tidak mampu membeli rumah dengan harga tinggi yang membangun

rumah di lahan-lahan kosong yang bukan milik pribadi masyarakat dan kebanyakan

tidak sesuai dengan peruntukan untuk pembangunan rumah. Akibatnya persediaan

infrastruktur juga menjadi tidak efisien. Pembangunan kawasan perumahan yang

tidak sesuai dan tidak terpadu dengan sarana dan prasarana kota sering menimbulkan

permasalahan seperti pelayanan yang tidak optimal, sanitasi buruk, kemacetan,

system drainase yang bermasalah dan harga tanah yang tidak terkendali.

Salah satu pendekatan yang dilakukan oleh Kementerian Perumahan Rakyat

untuk meminimalisir berbagai permasalahan yang timbul karena perkembangan kota

yang tidak terkendali adalah dengan pengembangan permukiman berbasis kawasan.

Pendekatan kawasan ini dibagi dua, yakni pengembangan permukiman skala besar

melalui pola pembangunan kasiba (kawasan siap bangun) dan pengembangan

permukiman berdasarkan pola lisiba BS (lingkungan siap bangun berdiri sendiri),

sesuai dengan UU No 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Upaya untuk menyediakan perumahan dan peningkatan kualitas lingkungan

permukiman didasari pada pembangunan kawasan permukiman skala besar melalui

penyediaan Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba).

Harapan dari pendekatan penyediaan Kasiba dan Lisiba yaitu adanya struktur

kawasan, arah pertumbuhan dan kualitas lingkungan permukiman akan lebih

terkendali dengan baik, serta terwujudnya pemenuhan kebutuhan rumah untuk segala

golongan masyarakat.

| Fakultas Teknik, Universitas Brawijaya


Pengembangan kawasan permukiman melalui Kasiba dan Lisiba-BS

diharapkan dapat menciptakan keterpaduan pelaksanaan pembangunan kawasan

permukiman melalui sistem pembangunan yang efektif dan efisien, serta mendapat

dukungan dari pemerintah, baik pusat, provinsi dan kabupaten/kota.



BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Definisi Kasiba – Lisiba yang Berdiri Sendiri (BS)

Pengertian Kasiba dan Lisiba menurut aPP Nomor 80 Tahun 1999 Tentang

Kawasan Siap Bangun (Kasiba), dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri

(Lisiba-BS) adalah sebagai berikut:

2.1.1 Definisi Kawasan Siap Bangun (Kasiba)

Kawasan Siap Bangun (Kasiba) adalah sebidang tanah yang fisiknya telah

dipersiapkan untuk pembangunan perumahan dan permukiman skala besar (antara

3.000 - 10.000 unit rumah) yang terbagi dalam satu Lisiba atau lebih yang

pelaksanaannya dilakukan secara bertahap dengan lebih dahulu dilengkapi dengan

jaringan primer dan sekunder prasarana dan sarana lingkungan sesuai rencana tata

ruang lingkungan dan memenuhi syarat pembakuan pelayanan prasarana dan sarana

lingkungan yang telah ditetapkan oleh Kepala Daerah dan telah memenuhi

persyaratan standart pelayanan.

2.1.2 Definisi Lingkungan Siap Bangun (Lisiba)

Pengertian dari Lingkungan Siap Bangun (Lisiba) adalah sebidang tanah yang

merupakan bagian dari Kasiba ataupun berdiri sendiri (kapasitas antara 1.000 - 3.000

unit rumah) yang telah dipersiapkan dan telah dilengkapi dengan prasarana

lingkungan serta sesuai dengan persyaratan pembakuan tata lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian dan pelayanan lingkungan untuk membangun

kaveling tanah yang telah siap.

2.1.3 Definisi Lingkungan Siap Bangun (Berdiri Sendiri)

Lisiba yang bukan bagian dari Kasiba yang dikelilingi oleh lingkungan

perumahan yang sudah terbangun atau dikelilingi oleh fungsifungsi lain. Selain itu PP

ini juga mengatur beberapa hal yang terkait dengan pengembangan permukiman skala

besar termasuk aspek pengelolanya.



2.2 Tujuan Kasiba – Lisiba (BS)

Berdasarkan PP Nomor 80 Tahun 1999 Tentang Kawasan Siap Bangun

(Kasiba), Lingkungan Siap Bangun (Lisiba), dan Lingkungan Siap Bangun yang

Berdiri Sendiri (Lisiba-BS), maksud dan tujuan kasiba lisiba adalah sebagai berikut:

1. Kasiba – Lisiba (BS) adalah alat untuk pengembagan ekonomi lokal dan alat

bagi perkembangan kota

2. Kasiba – Lisiba (BS) adalah alat bagi penyediaan prasarana dan sarana yang

memenuhi pembakuan pelayanan serta sesuai dengan rencana tata ruang

wilayah

3. Kasiba – Lisiba (BS) alat untuk penyediaan kavling tanah matang beserta

rumah dengan pola hunian yang berimbang, terencana dan terjangkau bagi

seluruh lapisan masyarakat (kel. Sasaran yang berpenghasilan Rp. 350.000

- Rp. 1,5 juta per bulan)

4. Kasiba – Lisiba (BS) adalah alat untuk pengendali harga tanah

2.3 Penyelenggaraan, Pelaksanaan, dan Pengelolaan Kasiba – Lisiba yang

Berdiri Sendiri (BS)

2.3.1 Penyelenggaraan Kasiba – Lisiba (BS)

Dalam pembangunan KASIBA dan LISIBA adalah diawasi langsung oleh

pemerintah. Penyelenggaraan KASIBA ataupun LISIBA harus sesuai dengan

peraturan ataupun kebijakan yang berlaku. Dalam penyelenggaraannya, KASIBA

maupun LISIBA bisa dilaksanakan oleh pihak pemerintah maupun pihak swasta.

Penyelenggaraan Kasiba dan Lisiba dilakukan melalui tahap perencanaan

pembangunan, pelaksanaan pembangunan dan pengendalian pembangunan. Rencana

dan program penyelenggaraan Kasiba harus sesuai dan terintegrasi dengan program

pembangunan daerah dan sektor mengenai prasarana lingkungan, sarana lingkungan

serta utilitas umum di daerah yang bersangkutan. Sedangkan Rencana dan program

penyelenggaraan Lisiba harus sesuai dan terintegrasi dengan rencana dan program

penyelenggaraan Kasiba yang bersangkutan.



Gambar 1

Penyelenggaraan Pengelolaan Kasiba, Lisiba dan Lisiba BS

Sumber: Pasal 3 Kepmenpera No 16 Tahun 2007

2.3.2 Pelaksanaan Kasiba – Lisiba (BS)

Pelaksanaan pembangunan Kasiba meliputi kegiatan perolehan tanah,

pembangunan serta pemeliharaan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan.

Jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan yang dibangun oleh Badan

Pengelola harus sudah dimulai selambat-lambatnya dalam jangka waktu 1 (satu)

tahun sejak diumumkan sebagai Badan Pengelola dan dalam jangka waktu 3 (tiga)

tahun telah mencapai sekurang-kurangnya 25% (dua puluh lima per seratus) dari luas

Kasiba dan minimum dapat melayani 1 (satu) Lisiba.



Dalam melaksanakan pembangunan Kasiba, Badan Pengelola dapat

Melakukan kerja sama dengan badan usaha yang bergerak di bidang pembangunan

perumahan dan permukiman. Badan Pengelola yang melakukan kerja sama

pembangunan wajib memberikan laporan kepada Kepala Daerah.

2.3.3 Pengelolaan Kasiba – Lisiba (BS)

Pengelolaan Kasiba bertujuan agar tersedia 1 (satu) atau lebih Lisiba yang

telah dilengkapi dengan jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan, serta

memenuhi persyaratan pembakuan pelayanan prasarana, sarana lingkungan dan

utilitas umum untuk pembangunan perumahan dan permukiman sesuai dengan

rencana tata ruang wilayah. Pada Keputusan Peraturan Menteri Negara Perumahan

Rakyat RI yang berisi tentang Petunjuk Pelaksanaan Kawasan Siap Bangun dan

Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri di Tahun 2005 menyatakan bahwa,

pemerintah Kabupaten atau Kota tersebut yang melaksanakan pengelolaan Kasiba

yang mana penyelenggaraannya dilakukan oleh badan pengelola yang telah ditunjuk

atau ditetapkan oleh Bupati/ Walikota melalui sebuah kompetisi yang diikuti oleh

Badan Usaha Miliki Negara (BUMN) atau Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) atau

badan usaha lain yang dibentuk oleh pemerintah. Sedangkan untuk Lisiba

pengelolaannya dilakukan oleh masyarakat pemilik tanah atau badan usaha di bidang

pembangunan perumahan dan permukiman sebagai penyelenggara.

2.4 Letak Lokasi, Penyediaan, Penetapan Tanah, dan Persyaratan Terhadap

Kegiatan Kasiba – Lisiba

2.4.1 Penetepan Lokasi

Menurut PP nomor 80 tahun 1999, penetapan lokasi untuk Kasiba

diselenggarakan dalam kawasan permukiman skala besar pada kawasan perkotaan

dan atau kawasan perdesaan dan atau kawasan tertentu yang terletak dalam 1 (satu)

Daerah Kabupaten/Kota atau Daerah Khusus Ibukota Jakarta, sesuai dengan rencana

tata ruang wilayah.



Sedangkan penetapan lokasi untuk Lisiba yang berdiri sendiri ditetapkan dalam

kawasan permukiman yang bukan dalam skala besar pada kawasan perkotaan dan

atau kawasan tertentu yang terletak dalam 1 (satu) Daerah Kabupaten/Kota atau

Daerah Khusus Ibukota Jakarta sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.

Penetapan suatu lokasi Kasiba dilakukan dengan Keputusan Kepala Daerah,

dan untuk dapat ditetapkannya sebagai Kasiba, Pengelola harus membuat minimal

rencana terperinci tata ruang yang dapat digunakan untuk menetapkan lokasi Lisiba.

Disamping itu, penetapan lokasi Lisiba yang berdiri sendiri ditetapkan dengan

Keputusan Kepala Daerah. Persyaratan yang harus dipenuhi pada lokasi penetapan

Lisiba yang berdiri sendiri sekurang-kurangnya adalah:

1) Sudah tersedia data mengenai luas, batas dan kepemilikan tanah sesuai dengan

tahapan pengembangan dalam rencana dan program penyelenggaraannya;

2) Lokasi tersebut telah dilayani jaringan primer dan sekunder prasarana lingkungan;

3) Lokasi tersebut telah dilayani fasilitas sosial, fasilitas umum dan fasilitas ekonomi

setingkat kecamatan.



Gambar 2

Bagan Alir Penetapan Lokasi Kasiba

Sumber: Kementrian Negara Perumahan Rakyat RI “Petunjuk Pelaksanaan Kawasan Siap

Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri”, Tahun 2005, hal-

43.



Gambar 3

Bagan Alir Penetapan Lokasi Lisiba BS

Sumber: Kementrian Negara Perumahan Rakyat RI “Petunjuk Pelaksanaan Kawasan Siap

Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri”, Tahun 2005, hal-

44.

2.4.2 Penyediaan, dan Penetapan Tanah

Penyediaan tanah untuk Kasiba atau Lisiba yang berdiri sendiri dapat

dilakukan di atas tanah negara dan atau tanah hak sesuai ketetapan yang ada pada PP

nomor 80 tahun 1999.

a. Tanah Negara

Berdasarkan PP nomor 80 tahun 1999, tanah negara yang dimaksud adalah:


Lisiba


- Tanah yang tidak ada pemakainya, maka Badan Pengelola atau penyelenggara

dapat langsung mengajukan permohonan hak atas tanah negara tersebut sesuai

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

- Tanah yang dikuasai oleh masyarakat hukum adat sebagai hak ulayatnya, maka

perolehan hak atas tanah negara tersebut dapat dilakukan oleh Badan Pengelola

atau penyelenggara dengan memberikan penggantian yang layak sesuai dengan

peraturan perundang-undangan yang berlaku.

- Tanah yang merupakan bekas tanah hak yang dipakai oleh perseorangan atau

badan hukum, maka perolehan hak atas tanah negara tersebut dapat dilakukan

oleh Badan Pengelola atau penyelenggara dengan mengadakan penyelesaian

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

b. Tanah Hak

Berdasarkan PP nomor 80 tahun 1999, perolehan hak atas tanah yang dikuasai

oleh perseorangan atau badan hukum dilakukan oleh Badan Pengelola atau

penyelenggara dengan mengadakan penyelesaian dengan pemegang hak atas tanah

sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penyelesaian yang

dimaksud, dilakukan melalui konsolidasi tanah, jual beli, tukar menukar, dan

pelepasan hak.

2.4.3 Persyaratan Pembangunan Kasiba – Lisiba BS

a. Persyaratan Pembangunan Kasiba

- Pelaksanaan pembangunan harus sesuai dengan rencana dan program yang

sudah ditetapkan

- Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh Badan

Pengelola bila akan menunjuk Badan Usaha lain untuk melaksanakan

pembangunan, sesuai dengan tata cara pengadaan barang dan jasa yang

berlaku.



- Persiapan tender dan penunjukan pemenang untuk konsultan pengawas perlu

dilakukan oleh Badan Penyelenggara Lisiba bila akan menggunakan

konsultan pengawas untuk membantu pengelola dalam mengawasi pekerjaan

Badan Usaha yang akan melaksanakan pekerjaan

- Land clearing dan staking out harus dilakukan sesuai dengan persyaratan

spesifikasi yang telah ditetapkan.

b. Persyaratan Pembangunan Lisiba

- Pelaksanaan pembangunan di Lisiba harus sesuai dengan perencanaan yang

telah ditetapkan

- Persiapan tender dan penunjukan pemenang perlu dilakukan oleh

Penyelenggara Lisiba bila akan menunjuk badan usaha lain yang bergerak di

bidang perumahan dan permukiman untuk melaksanakan pembangunan di

kawasan Lisiba sesuai dengan tata cara pengadaan barang dan jasa yang

berlaku.

- Apabila akan menunjuk Badan Usaha lain yang bergerak di bidang

Perumahan dan Permukiman untuk melaksanakan pembangunan Kasiba,

persiapan tender dan penunjukan pemenang untuk konsultan pengawas

dilakukan oleh penyelenggara Lisiba.

- Pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang harus

sesuai dengan persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan.

- Pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum harus sesuai

dengan persyaratan spesifikasi yang telah ditentukan

- Jadwal pelaksanaan pembangunan perumahan dan kaveling tanah matang

harus sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.

- Jadwal pelaksanaan pembangunan prasarana, sarana dan utilitas umum harus

sesuai dengan jadwal yang telah ditentukan di dalam dokumen tender.



c. Persyaratan Pembangunan Lisiba BS

- Kajian pertumbuhan penduduk baik yang alamiah maupun migrasi mengacu

pada data Badan Pusat Statistik (BPS).

- Kebutuhan rumah dapat didekati dengan melihat selisih antara jumlah rumah

yang ada dengan jumlah Kepala Keluarga (KK) yang ada.

- Lokasi Lisiba harus berada pada kawasan permukiman menurut Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten / Kota.

- Seluruhnya terletak dalam wilayah satu daerah administratif.

- Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri dapat dikembangkan mengikuti

kecenderungan perkembangan yang ada atau untuk merangsang terjadinya

pengembangan baru.

- Calon lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri bukan/tidak merupakan tanah

sengketa atau berpotensi sengketa.

- Dalam menentukan urutan prioritas calon-calon lokasi Lisiba yang Berdiri

Sendiri, pertimbangan utama sekurang-kurangnya adalah strategi

pengembangan wilayah, biaya terendah untuk pengadaan prasarana dan

utilitas, berdekatan dengan tempat kerja atau lokasi investasi yang mampu

menampung tenaga kerja.

- Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri yang akan ditetapkan mencakup lokasi

yang belum terbangun yang mampu menampung sekurang-kurangnya 1.000

unit.

- Lokasi Lisiba Yang Berdiri Sendiri bagi tanah yang sudah ada

permukimannya, akan merupakan integrasi antara pembangunan baru dan

yang sudah ada sehingga seluruhnya menampung sekurang-kurangnya 1.000

unit.



2.5 Pengendalian Pembangunan Kasiba – Lisiba BS

Pengendalian pembangunan Kasiba dan Lisiba meliputi kegiatan pengawasan,

penertiban terhadap perolehan tanah dan pembangunan fisik seperti yang terdapat

pada PP nomor 80 tahun 1999.

2.5.1 Pengawasan

Pengawasan terhadap perolehan tanah dan pembangunan fisik Kasiba

dilakukan secara rutin, dan secara periodik hasil pengawasan rutin dievaluasi oleh

Kepala Daerah sesuai dengan kebutuhan dan permasalahan yang ditangani dalam

rangka pelaksanaan pembangunan sesuai rencana dan program. Sedangkan

pengawasan terhadap pembangunan fisik Lisiba dilakukan secara rutin dan secara

periodik hasil pengawasan rutin dievaluasi oleh Badan Pengelola sesuai dengan

kebutuhan dan permasalahan yang ditangani dalam rangka pelaksanaan pembangunan

sesuai rencana dan program.

2.5.2 Penertiban terhadap perolehan tanah dan pembangunan fisik

Penertiban terhadap perolehan tanah dan pembangunan fisik Kasiba dan

Lisiba dilakukan berdasarkan laporan pengawasan seperti:

Dalam tahap pembangunan Kasiba pengawasan oleh Kepala Daerah dilakukan

dengan

menyampaikan perkembangan pembangunan Kasiba kepada Menteri setiap 3 (tiga)

bulan sekali mengenai:

1) perkembangan perolehan tanah;

2) pembangunan jaringan rumah, sekunder dan prasarana lingkungan.

Dalam tahap pembangunan Lisiba pengawasan oleh Badan Pengelola dilakukan

dengan menyampaikan laporan bulanan kepada Kepala Daerah dengan materi laporan

yang terdiri dari:

1) perkembangan pembangunan rumah;

2) perkembangan izin mendirikan bangunan;

3) masalah-masalah yang perlu segera diatasi;

4) masalah-masalah yang akan muncul dan perlu diantisipasi.


Pengendalian oleh penyelenggara Lisiba

pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum pembangunan rumah izin mendirikan bangunan masalah yang ditemui dan pemecahannya masalah yang diantisipasi

Pengendalian oleh Badan Pengelola Kasiba

Perolehan tanah Pembangunan prasarana primer dan sekunder Pembangunan prasarana lainnya, sarana, dan utilitas umum Pembangunan rumah Perizinan mendirikan bangunan Masalah yang ditemui dan pemecahannya Masalah yang diantisipasi

Pengendalian oleh Walikota atau Bupati

Pengendalian oleh Menteri

Pengendalian oleh Penyelenggara Lisiba BS

Perolehan tanah Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas umum Pembangunan rumah Perizinan mendirikan bangunan Masalah yang ditemui dan pemecahannya Masalah yang diantisipasi


Gambar 3

Diagram Pengendalian Pembangunan Kasiba – Lisiba BS

Sumber: Peraturan Pemerintah No. 80 Tahun 1999

2.6 Pembagian Peran Pengelolaan Terhadap Kasiba – Lisiba

2.6.1 Pemerintah Pusat

Dalam kaitan pengembangan Kasiba dan Lisiba BS, peran Pemerintah Pusat

adalah sebagai berikut:

a) Menteri bidang Pekerjaan Umum melakukan pembinaan teknis pembangunan

fisik.

b) Menteri bidang pertanahan melakukan pembinaan teknis pertanahan.



c) Menteri bidang perumahan dan permukiman melakukan pembinaan koordinasi

pembangunan perumahan dan permukiman.

d) Menteri dalaam negeri melakukan pembinaan umum pemerintahan.

2.6.2 Pemerintah Daerah

Dalam kaitan pengembangan Kasiba dan Lisiba BS, peran Pemerintah Daerah

adalah sebagai berikut:

a) Memberikan pembinaan kepada Badan Pengelola Kasiba dan Penyelengara Lisiba

BS.

b) Bersama Badan Pengelola Kasiba atau Penyelenggara Lisiba BS memberikan

penyuluhan kepada masyarakat.

c) Menyusun RP4D.

d) Menetapkan lokasi Lisiba dan Kasiba.

e) Pembebasan Lahan.

f) Pembangunan prasarana, sarana, dan utilitas kawasan.



Tabel 1

Pembagian Peran Pengelolaan Kasiba – Lisiba BS Berdasarkan PP No. 80 Tahun

1999

NO KEGIATANPERAN/TANGGUNG JAWAB

PUSATPEMKAB/PEMKOT

BadanPengelola

Penyelenggara (1)

1Pembentukan BP (BUMN/BUMD) V V X X

2Penetapan Lokasi sesuai RTRW Bupati/Walikota

3Penyediaan tanah

Fasilitasi V V

4Perencanan Teknis (2) Persetujuan

PerubahanV V

5Pembangunan (3) Fasiltasi (jaringan

primer)Fasilitasi V

V (Lisiba BS )

6Pengendalian Pembangunan (4) Perolehan Tanah

dan PembangunanPemb.Fisik Saran-saran

7 Pembinaan:- Pembinaan Teknis,

Pembangunan FisikMENPU dan MEMPERA

- Pembinaan Teknis Agraria KEPALA BPN- Pembinaan kordinasi

BangPerkimMEN PU dan MEMPERA

- Pembinaan Umum pemerintahan

MENDAGRI

8Penyerahan PS Lingkungan

Terbangun (5) V

Sumber: Peraturan Pemerintah No. 80 Tahun 1999

Keterangan:

1) Masyarakat pemilik, Badan Usaha yang ditetapkan BP/Pemda untuk Lisiba

2) Rencana Teknik Tata Ruang, perolehan tanah, fisik pembangunan

3) Kegiatan perolehan tanah, pembangunan serta pemeliharaan jaringan primer

dan sekunder prasana lingkungan serta utilitas

Untuk Lisiba LS dapat dilaksanakan oleh Penyelenggara



4) Kegiatan Pengawasan, Penertiban terhadap perolehan tanah dan pembangunan

fisik; Pengendalian Pembagunan Fisik langsung oleh BP dan dilaporkan ke

Pemerintah Daerah. Masyarakat Pemilik dapat memberikan saran-saran

5) Penyerahan PS Lingkungan terbangun dan kavling matang dari BP ke Pemda

2.7 Kebijakan Operasional Permukiman Baru Serta Kasiba – Lisiba BS

Kebijakan operasional permukiman baru serta Kasiba – Lisiba BS meliputi,

pembangunan infrastruktur pada kawasan permukiman yang baru melalui kemitraan

antara pemerintah, swasta dan masyarakat mengacu pada Tata Ruang

Kota/Kabupaten, yang mana infrastruktur memiliki peranan yang penting dalam suatu

permukiman, tanpa adanya infrastruktur yang baik maka permukiman tidak dapat

berfungsi dengan baik, dan pembangunan infrastruktur tersebut diserahkan kepada

pihak swasta yang diawasi langsung oleh pemerintah dan masyarakat.

Selanjutnya kegiatan akan diarahkan pada pendampingan dalam rangka

pengembangan permukiman baru serta Kasiba/Lisiba dan bantuan prasarana dan

sarana, sehingga permukiman baru dapat berkembang dengan baik dan sesuai yang

diharapkan.

Pembangunan Kasiba – Lisiba BS diprioritaskan pada Kota Metropolitan, Kota

Besar cepat tumbuh serta Ibukota kabupaten/propinsi baru.



BAB III

STUDY KASUS DAN REVIEW

1. Maya Errian Yolitta

a) Study Kasus

Perumnas Rintis Kerja Sama dengan REI

Penulis : Brigita Maria Lukita | Senin, 28 Juli 2008 | 20:01 WIB

JAKARTA, SENIN - Perum Perumnas merintis kerja sama pengelolaan

kawasan seluas 10.000 hektar dengan Real Estat Indonesia atau REI.

Pengelolaan dengan pola kawasan siap bangun dan lingkungan siap bangun

(kasiba-lisiba) itu diharapkan mendorong penyediaan hunian layak bagi

masyarakat berpenghasilan rendah.

Direktur Utama Perumnas, Himawan Arief Sugoto, di Jakarta, Senin (28/7),

mengemukakan, pengelolaan kawasan itu direncanakan berlangsung di Maja,

Kabupaten Lebak, Provinsi Banten. Kerja sama dilakukan dengan

memanfaatkan lahan-lahan yang dimiliki oleh perumnas dan beberapa

pengembang REI dalam satu kawasan. "REI mempercayakan lahan mereka

untuk dikelola perumnas bagi penyediaan permukiman siap bangun," kata

Himawan.

Dari total lahan seluas 10.000 hektar di Maja, sekitar 300 hektar di

antaranya milik Perumnas, dan selebihnya dimiliki pengembang yang tergabung

dalam REI. Penandatanganan kerja sama itu ditargetkan berlangsung mulai

tahun ini. Direktur Pemasaran Perumnas, Teddy Robinson, mengemukakan,

kerja sama Perumnas dan REI dalam pengelolaan kawasan diharapkan

mempercepat pembangunan permukiman dalam satu kawasan dengan fasilitas

dan infrastruktur yang lebih lengkap. Pembangunan yang sporadis

menyebabkan pengembang permukiman kerap terganjal biaya pembangunan.

Selain itu, mensiasati semakin terbatasnya lahan perumahan.



"Kawasan diharapkan akan dikembangkan menjadi konsep kota hunian

baru, dengan peruntukan mayoritas untuk masyarakat berpenghasilan rendah,"

katanya. Ketua Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia (REI), Teguh

Satria, mengemukakan, kawasan Maja sebenarnya diarahkan menjadi kota

satelit yang disebut Kota Kekerabatan Maja sejak 1996. Namun,

pelaksanaannya tersendat akibat krisis moneter tahun 1998. Pihaknya telah

membentuk tim revitalisasi dan menyerahkan kawasan Maja kepada Perum

Perumnas untuk dikelola menjadi kasiba, meliputi pembangunan infrastruktur

berupa jalan utama, jaringan transmisi listrik dan air, jalan, serta pengelolaan

tata ruang. Sementara itu, pembangunan permukiman dan fasilitas hunian akan

dilakukan oleh pengembang REI. "Pengembangan kawasan Maja menjadi kota

setelit direncanakan berlangsung selama 30 tahun," kata Teguh.

Sumber:

http://nasional.kompas.com/read/2008/07/28/20011975/perumnas.rintis.kerja.sama.dengan.rei

b) Review

Konsep pengembangan dengan cara membentuk kerjasama antara pihak

Perumnas dengan REI merupakan penerapan yang baik untuk pengembangan

kawasan perumahan. Apalagi dengan memihak kepada masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) yang menjadi fokus tujuan pembangunannya.

Hal itu merupakan suatu bentuk peningkatan kualitas yang diharapkan dapat

meminimalisir adanya kawasan-kawasan permukiman yang tidak sesuai dengan

ketentuan yang berlaku.Ditinjau dari segi positif, kerjasama antara pihak

Perumnas dengan REI dapat memunculkan adanya persebaran sarana dan

fasilitas pelengkap lainnya, karena perencanaan kawasan tersebut ditujukan

untuk menjadi kota satelit. Dimana kota satelit tersebut merupakan kota kecil

yang menjadi pengembang untuk kota besar yang ada disekitarnya, melalui pola

pengembangan yang menyebar dan tidak sporadis. Pengendalian pembangunan

juga dapat dilakukan karena adanya kawasan siap bangun (Kasiba) dan


http://nasional.kompas.com/read/2008/07/28/20011975/perumnas.rintis.kerja.sama.dengan.rei


Lingkungan siap bangun (Lisiba) yang berorientasi pada masyarakat

berpenghasilan rendah yang notabennya merupakan faktor utama dalam isu

pembangunan yang sulit terkendali.

Disamping itu, ada segi negatif dari pengelolaan kawasan permukiman yang

rencananya akan dipercepat dalam pembangunan perumahan pada satu kawasan

dengan fasilitas dan infrastruktur yang lebih lengkap. Karena kenyataannya,

bukan masyarakat berpenghasilan rendah saja yang akan tertarik untuk

menghuni kawasan dengan kelengkapan sarana maupun utilitas yang baik. Hal

tersebut dapat menarik masyarakat dengan kemampuan financial menengah ke

atas untuk memilih kawasan permukiman tersebut dan akhirnya menggeser

masyarakat berpenghasilan rendah dan dampaknya akan kembali membangun

kawasan-kawasan permukiman yang tidak terkontrol dan tidak sesuai dengan

tata guna lahan yang tersedia.

Jadi dalam hal ini, pembangunan permukiman untuk masyarakat

berpenghasilan rendah tidak dicampur adukkan dengan arahan rencana menjadi

kota satelit karena hal tersebut dapat mengubah cara pandang dan dampak

akhirnya adalah ketidak sesuaian harapan dengan kenyataan yang akan terjadi

nantinya. Pemerintah dan pihak-pihak terkait yang bekerja sama dalam

pengembangan permukiman ini tetap konsisten dan tetap menjalankan sistem

sesuai dengan rencana yang ditetapkan.



2. Yaniar Dien Rachma

a) Study Kasus

MENPERA CANANGKAN KASIBA DI BONE

Menpera Suharso Monoarfa melakukan pencanangan pembangunan

kawasan siap bangun (Kasiba) seluas 500 hektar untuk sekitar 5.000 unit rumah

di Tilongkabila, Kabupaten Bone Bolango, Gorontalo. Pembangunan Kasiba

tersebut diharapkan dapat menampung 15.000 penduduk dan menjadi kota

satelit baru di Gorontalo.

“Pencanangan Kasiba di wilayah Bone Bolango untuk 5000 unit rumah ini

diharapkan dapat memunculkan sebuah komunitas baru dan menampung sekitar

15.000 penduduk,” ujar Suharso Monoarfa di Bone Bolango, Gorontalo

beberapa waktu lalu. Suharso Monoarfa menjelaskan, saat ini jumlah Kasiba di

Indonesia memang belum terlalu banyak. Oleh karena itu, dirinya sangat

bersyukur bisa mencanangkan Kasiba untuk kawasan perumahan dan

permukiman di Gorontalo. Suharso Monoarfa optimistis Kasiba di Kabupaten

Bone Bolango ini bisa lebih dikembangkan menjadi kota satelit baru. Adanya

pembangunan jalan lingkungan, drainase, pemancangan tiang listrik,

pembangunan saluran air minum dan saluran air buangan yang tertata dengan

baik dapat membuat Kasiba ini ke depan menjadi sebuah kota satelit. Untuk itu,

dirinya meminta pemerintah daerah setempat untuk memberikan perhatian

khusus mengingat kebutuhan rumah bagi masyarakat akan terus meningkat.

“Adanya Kasiba ini menunjukkan adanya perhatian Pemda terhadap

kebutuhan lahan untuk perumahan bagi masyarakat. Saya juga minta kalau

Pemda memiliki sisa anggaran lebih jangan dibelanjakan tidak karuan.

Belanjalah tanah sebab itu tanah itu tidak akan pernah bertambah dan bisa

dibukukan dalam neraca daerah kekayaan daerah menjadi Barang Milik

Daerah,” katanya.



Suharso Monoarfa juga mengingatkan agar pembangunan perumahan tidak

mengikis lahan-lahan yang produktif yang bermanfaat bagi masyarakat. Dalam

hal pembangunan kasiba, Kemenpera juga akan membantu pembangunan

prasarana, sarana dan utilitas (PSU) dan melakukan bedah kampung nelayan

sehingga mampu membantu peningkatan kesejahteraan masyarakat

Sumber:

http://www.konsumenproperti.com/Infrastruktur/menpera-canangkan-

pembangunan-kasiba-di-bone-bolango.html

b) Review

Dengan akan diadakannya pembangunan Kasiba di wilayah Tilongkabia

Kabupaten Bone Bolango, Kota Gorontalo, maka dapat meningkatkan kegiatan

yang ada di wilayah tersebut. Kasiba dengan luas 500 hektar untuk sekitar 5000

unit rumah daan dapat menampung 15.000 penduduk. Untuk membuat dan

menata Kasiba harus diperhatikan pula infrastruktur yang memadai, seperti

pembangunan jalan lingkungan, drainase, pemancang tiang listrik,

pembangunan saluran air minum, dan saluran air buangan agar Kasiba tersebut

dapat menjadi kawasan maju.

Disediakannya kasiba ini menunjukkan bukti bahwa PEMDA daerah

Tilongkabia Kabupaten Bone Bolango peduli terhadap warga yang belum

memiliki tempat tinggal tetap. Dengan adanya kasiba ini maka warga dapat

membangun permukiman di daerah tersebut sehingga kemungkinan warga

membangun permukiman di daerah yang dilarang dapat menurun. Apalagi

warga daerah Tilongkabia ini merupakan warga atau masyarakat yang belum

memiliki rumah yang layak huni, dan berada pada tingkat ekonomi menengah

kebawah.


http://www.konsumenproperti.com/Infrastruktur/menpera-canangkan-pembangunan-kasiba-di-bone-bolango.html

http://www.konsumenproperti.com/Infrastruktur/menpera-canangkan-pembangunan-kasiba-di-bone-bolango.html


3. Nugraha Eka Pramudita

a) Study Kasus

Pengembang Mesti Bangun Lingkungan Hunian Berimbang

Senin, 3 Januari 2011 | 15:04 WIB

JAKARTA - Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) meminta kepada

para pengembang agar membangun lingkungan hunian berimbang dalam proyek

pembangunan perumahan dan permukiman bagi masyarakat.

"Kami akan mendorong para pengembang untuk membangun lingkungan

hunian berimbang bagi masyarakat," kata Sekretaris Kementerian Perumahan

Rakyat (Sesmenpera) Iskandar Saleh kepada pers di Jakarta, Senin.

Menurut Sesmenpera, ketentuan untuk membangun hunian berimbang tertuang

dalam UU Perumahan dan Kawasan Permukiman. Oleh karena itu, para

pengembang diharapkan dapat mematuhi aturan itu.

Dalam hal ini, ujar Iskandar Saleh, pengembang diwajibkan membangun

hunian berimbang dalam satu hamparan. "Pembangunan hunian bisa dilakukan

dalam Kawasan Siap Bangun (Kasiba) maupun Lingkungan Siap Bangun

(Lisiba)," katanya.

Selanjutnya, Kasiba dan Lisiba tersebut nantinya bisa dikelola oleh para

pengembang maupun dalam bentuk perumahan swadaya. Untuk itu, pemerintah

melalui Kemenpera akan terus berkomitmen membantu masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR) khususnya dalam bidang perumahan swadaya.

Sejumlah bantuan untuk masyarakat diberikan untuk membangun rumah secara

swadaya guna perbaikan rumah maupun pembangunan rumah baru.



"Kami memberikan bantuan sekitar Rp 5 juta hingga Rp 10 juta untuk

masyarakat yang membangun rumah secara swadaya. Meski tidak mencukupi tapi

setidaknya bisa membantu mengurangi beban masyarakat," katanya.

Pada 2010-2014, pemerintah bertekad mampu membantu sertifikasi hak atas

tanah 30.000 unit rumah swadaya Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

"Itu target dalam RPJM (Rencana Pembangunan Jangka Menengah) Kemenpera

dan telah dimulai prasertifikasi pada 2010," kata Deputi Bidang Perumahan

Swadaya, Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera), Jamil Anshari usai

menandatangani perjanjian kerja sama Pemberdayaan MBR untuk Membangun

Rumah Secara Swadaya Melalui Sertifikasi Hak Atas Tanah.

Jamil menjelaskan, pada 2010 telah dilakukan pendampingan prasertifikasi di 17

provinsi dan 67 kabupaten/kota. "Targetnya 7.500 sertifikat atas unit rumah per

tahunnya," katanya. Kemenpera pada 2011 akan melanjutkan proses

pendampingan bagi MBR untuk mengurus sertifikasi hak atas tanah rumahnya di

20 provinsi dan 60 kabupaten/kota.

b) Review

Pembangunan permukiman skala besar yang diwujudkan dalam pembangunan

kasiba dan lisiba, seperti yang dijelaskan dalam Pasal 23 Undang-Undang No. 4

Tahun 1992 bertujuan agar pembangunan perumahan dan permukiman dapat

lebih terarah dan terpadu sesuai dengan arah pembangunan Kabupaten/Kota,

sehingga mengarahkan pertumbuhan Kabupaten/Kota membentuk struktur

lingkungan yang lebih efektif dan efisien. Oleh karena itu, Kementerian

Perumahan Rakyat (kemenpera) meminta para pengembang untuk membangun

hunian yang dilakukan dalam Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan

Siap Bangun (Lisiba) demi terciptanya lingkungan hunian yang berimbang bagi

masyarakat.

Kasiba dan Lisiba tidak hanya dapat dikelola oleh para pengembang, namun

juga dapat diwujudkan dalam bentuk perumahan swadaya. Dalam pembangunan

perumahan swadaya, fokus pemerintah adalah untuk membantu masyarakat yang



berpenghasilan rendah (MBR) dengan memberikan bantuan dana kepada

masyarakat.

Jadi,melihat kondisi eksisting wilayah permukiman di Kabupaten/Kota saat

ini yang semakin tidak teratur, konsep Kasiba dan Lisiba sesuai diterapkan dalam

Kabupaten/Kota agar terciptanya pembangunan permukiman dan perumahan yang

terarah.



4. Oscar Wanggai

a) Study Kasus

KASIBA BANTUL, PROVINSI DI. YOGYAKARTA

Penggunaan konsep Kasiba dalam pengadaan lahan perumahan

memungkinkan terciptanya permukiman harmonis dengan pola hunian yang

berimbang (antara rumah sederhana, rumah menengah, dan rumah mewah).

Selain itu konsep Kasiba memungkinkan pula diterapkannya mekanisme

subsidi-silang dari harga KTM rumah mewah (dan rumah menengah bila

perlu) kepada harga Kavling Tanah Matan rumah sederhana, dalam rangka

pemenuhan kebutuhan lahan permukiman yang terjangkau oleh semua lapisan

masyarakat (terutama kelompok masyarakat berpenghasilan rendah). Dalam

pelaksanaan penyelenggaraan pengembangan dan pembangunan Kasiba,

sebaiknya perlu didukung oleh aspek kelembagaan pengelola yang memadai.

Tulisan ini merupakan suatu usulan yang telah melalui beberapa telaah

kebijakan, guna mencari sebuah konsep kelembagaan yang memadai. Adapun

lokasi studi kasus dalam merumuskan suatu konsep tersebut adalah Kasiba di

Bantul yang dikenal dengan Bantul Kota Mandiri (BKM) di Kabupaten

Bantul, Provinsi D.I. Yogyakarta. Konsep kelembagaan ini tidak mengikat

dan tentunya disesuaikan dengan kondisi permasalahan dalam pelaksanaannya

di lapangan serta kondisi organisasi pemerintah Kabupaten Bantul.

A. Menetapkan Lokasi dan Penyediaan Tanah Kasiba/Lisiba BS

Lokasi Kasiba/Lisiba BS ditetapkan bersama oleh para stakeholder dengan

mengacu pada RTRW Kota/Kab, atau RDTR Kota/Kabupaten bila sudah

ada.Tantangan besar Kasiba Lisiba adalah cara memperoleh tanah. PP

80/99 telah mensyaratkan beberapa cara perolehan tanah yang disesuaikan

dengan aturan yang berlaku. Apabila perolehan tanah dilakukan bukan



dengan cara ganti rugi murni, maka pola-pola konsolidasi lahan, land

sharing dan sebagainya dapat dilakukan. PP 80/99 mengharuskan Badan

Pengelola melakukan penyuluhan dan penjelasan kepada masyarakat

pemilik tanah mengenai hal tersebut. Pola yang paling gampang dan

sederhana bagi Badan Pengelola/Penyelenggara adalah memberi ganti

rugi. Namun apabila pola ganti rugi sulit dilakukan, maka pola pendekatan

lain seperti konsolidasi lahan juga dapat dilakukan. Kegiatan ini

membutuhkan energi dan perhatian yang khusus dan lagi-lagi,

kelihatannya Badan Pengelola/Penyelenggara butuh pendampingan atau

bantuan teknis untuk melaksanakan hal tersebut.

B. Dasar-dasar pengembangan kelembagaan pengelolaan Kasiba Bantul Kota

Mandiri (BKM)

Pelaksanaan penyelenggaraan pengembangan dan pembangunan Kasiba

BKM di Kabupaten Bantul perlu didukung oleh aspek kelembagaan

pengelola yang memadai, yang tentunya akan disesuaikan dengan kondisi

permasalahan dalam pelaksanaannya di lapangan serta kondisi organisasi

pemerintah Kabupaten Bantul.

Aspek kelembagaan pengelolaan ini akan terkait dengan 4 (empat) hal

sebagai berikut :

a. Revitalisasi PT. Bantul Kota Mandiri sebagai unit pengelola Kasiba

BKM yang telah ditunjuk oleh Pemerintah Kabupaten Bantul

b. Pola pembagian peran stakeholder kegiatan pembangunan perumahan

dan permukiman untuk mengoptimalkan upaya partisipasi seluruh pelaku

pembangunan di bidang perumahan dan permukiman Kabupaten Bantul.

c. Tata laksana program pembangunan dan peningkatan perumahan dan

permukiman Kabupaten Bantul.

d. Sistem dan pola pendanaan penyelenggaraan kegiatan perumahan dan

permukiman Kabupaten Bantul termasuk didalamnya pengenalan model



pembiayaan Badan Pengelola Kasiba BKM melalui pola Badan Layanan

Umum Daerah (BLUD).

C. Review

Mekanisme penyiapan Badan Pengelola Kasiba BKM di Bantul, akan

melaluli tahapan-tahapan sebagai berikut :

a) Upaya pembentukan kelembagaan bidang perumahan dan permukiman

kota, dapat melalui pemanfaatan kelembagaan yang sudah ada (re-

fungsionalisasi Pokjanis / Forum Kota) maupun

b) membentuk kelembagaan baru, yang nantinya akan diserahi pula

tugas-tugas penyiapan / kepanitian untuk penyiapan / pengadaan

Badan Pengelola Kasiba.

c) Penyusunan mekanisme pemilihan dan penunjukkan Badan Pengelola

Kasiba, termasuk arahan-arahan yang mengatur pengelolaan Kasiba

oleh Badan Pengelola dan ketentuan koordinasi kegiatan antara Badan

Pengelola dengan kelembagaan bidang perkim Kabupaten Bantul.

d) Legalisasi kelembagaan bidang perkim Kabupaten Bantul dan

penyiapan legalisasi penunjukkan Badan Pengelola Kasiba serta

mekanisme kerja (Tupoksi) dan koordinasinya. Secara teknis tatacara

penunjukan Badan Pengelola Kasiba Bantul akan mengacu pada

pedoman Badan Pengelola Kasiba dan Lisiba, namun dalam kondisi

tertentu, Kepala Daerah dapat mengupayakan pembentukan Badan

Pengelola Kasiba melalui : Pembentukan badan yang ditugasi

mengelola Kasiba untuk dikukuhkan kemudian menjadi BUMD

bidang perkim.

e) Menunjuk Sekda sebagai Ketua Badan Pengelola Kasiba dengan

keanggotaan yang meliputi unsur Dinas PU, Dinas Perumahan dan

Permukiman, Dinas Tata Kota / Ruang, Badan Pertanahan, dan dinas-



dinas lainnya yang terkait serta unsur profesional di bidangnya yang

ditunjuk langsung.

f) BUMN / D bekerjasama dengan swasta untuk membentuk suatu badan

usaha / perusahaan baru di bidang perkim dengan kepemilikan saham

Pemda minimum 51%.

Proses pembentukan badan pengelola Kasiba BKM di Bantul dilakukan

oleh Bupati dengan membentuk tim penyiapan Badan Pengelola Kasiba yang

diketuai oleh Sekretaris Daerah Kabupaten Bantul. Anggota tim di bentuk dari

unsur-unsur dinas teknis yang terkait dengan pembangunan perumahan dan

permukiman di Kabupaten Bantul, yaitu Bappeda, Dinas PU, Dinas Tata

Kota, Dinas Kebersihan, Pertamanan dan Pemakaman Umum, Badan

Pertanahan serta unsur dari instansi lain yang diperlukan. Untuk lebih jelasnya

dapat dilihat dalam skema berikut ini. Setiap anggota tim bertugas dan

bertanggung jawab melakukan penilaian terhadap proposal yang diajukan

calon penyelenggara Lisiba, sesuai bidang tugasnya masing-masing.


Documents

TGPL Kasiba-Lisiba