Tóm Tắt Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam 28/6/2017 2Q · PDF fileBÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TR ƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – 2Q17 Báo Cáo Nghiên CứuThị

BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – 2Q17

Báo Cáo Nghiên Cứu Thị TrườngJones Lang LaSalle Incorporated

Tóm Tắt Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam28/6/2017

2Q 2017


Những điểm nổi bật trên thị trường

2

KINH TẾ VIỆT NAM 3

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (TP.HCM) 5

Văn Phòng 5

Nguồn cung ổn định

Nhu cầu tăng

Giá thuê tăng

Bán Lẻ 6

Nguồn cung tăng

Nhu cầu tương đối giảm nhẹ

Giá thuê tiếp tục tăng

Nhà Ở 7

Lượng mở bán Biệt thự / Nhà phố tăng cao so với Q1.17

Nhu cầu vẫn cao ở phân khúc giá thấp

Giá bán tiếp tục tăng

Thị Trường Khu Công Nghiệp Đông Nam Bộ

Nguồn cung tăng đáng kể

Nguồn cầu tiếp tục tăng mạnh

Giá thuê tăng

HÀ NỘI 8

Văn Phòng 9

Nguồn cung ghi nhận tăng

Nguồn cầu khả quan

Giá thuê ổn định

Bán Lẻ 10

Nguồn cung ghi nhận tăng

Nguồn cầu khả quan

Giá thuê ổn định

Nhà ở 11

Lượng mở bán mới giảm

Nguồn cầu ghi nhận giảm

Giá bán tiếp tục xu hướng tăng

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2017. All Rights Reserved


KINH TẾ VIỆT NAM

3

Kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng tích cực: TheoTổng Cục thống kê, tăng trưởng GDP Việt Nam ước tính đạt5,7% trong Q2.17, cao hơn mức tăng 5,5% trong 6 tháng đầu2016. Về cơ cấu nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủysản đạt mức tăng trưởng 2,7% theo năm, mặc dù bị ảnh hưởngbởi thời tiết khắc nghiệt và thiên tai. Khu vực công nghiệp vàxây dựng ghi nhận mức tăng 5,8% so với cùng kỳ năm trước,thấp hơn mức 7,1% trong 2016, chủ yếu do ngành khai khoángsụt giảm đáng kể. Tính đến cuối Q2.17, ngành dịch vụ ghi nhậnmức tăng trưởng mạnh, đạt hơn 6,9% so với cùng kỳ nămtrước, mức cao nhất kể từ năm 2012.

Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng mạnh: Tổngmức bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng trong 6 tháng đầunăm 2017 tăng 10,1% so với cùng kỳ năm 2016. Theo Tổng Cụcdu lịch, tính đến Q2.17, lượng khách quốc tế đến Việt Namtăng 30,2% so với cùng kỳ năm trước, ước tính hơn 6,2 triệulượt khách nước ngoài. Theo quốc tịch khách, Trung Quốc vẫnlà thị trường dẫn đầu với gần 1,9 triệu du khách, tăng đáng kể56,7% so với cùng kỳ năm 2016. Nga là thị trường có lượngkhách đến Việt Nam lớn thứ hai, tăng 53,4% theo năm. Mớiđây, Việt Nam đã gia hạn miễn thị thực cho công dân đến từ 5quốc gia Châu Âu là Anh, Đức, Pháp, Ý và Tây Ban Nha. Đồngthời, Việt Nam cũng đang triển khai các chương trình quảng bádu lịch nhằm thu hút các thị trường khách quốc tế tiềm năng.

Vốn FDI tiếp tục gia tăng: Nửa đầu năm 2017, Việt Nam đãthu hút được 19,2 tỷ USD vốn FDI, tăng 54,8% so với cùng kỳnăm trước. Tổng vốn FDI đăng ký cấp mới đạt 11,8 tỷ USD đếntừ 1.183 dự án. Lượng vốn FDI giải ngân đạt 7,7 tỷ USD, tăng6,5% so với năm 2016. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạothu hút vốn FDI cao nhất, đạt 9,5 tỷ USD, chiếm 49,3% tổngFDI, theo sau lần lượt là ngành sản xuất, phân phối điện, khí,nước, điều hòa với 5,3 tỷ USD, ngành khai khoáng với 1,3 tỷUSD và ngành bán buôn và bán lẻ với hơn 0,9 tỷ USD. Hoạtđộng kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ năm, thu hútkhoảng 0,7 tỷ USD, trong đó có 39 dự án đăng ký cấp mới với0,5 tỷ USD. Theo quốc gia và vùng lãnh thổ, Nhật Bản giữ vữngvị trí nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, với tổng vốnđăng ký mới đạt 5,1 tỷ USD, theo sau là Hàn Quốc với hơn 4,9tỷ USD và Singapore với 3,5 tỷ USD. Một số dự án nổi bật gồmdự án nhà máy nhiệt điện Nghi Sơn 2 (Nhật Bản) với tổng vốnđầu tư 2,8 tỷ USD tại Thanh Hóa, khoản đầu tư tăng thêm 2,5tỷ USD vào dự án Samsung Display Việt Nam (Hàn Quốc) tạiBắc Ninh và dự án đường ống dẫn khí lô B - Ô Môn (Nhật Bản)với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 1,3 tỷ USD tại Kiên Giang.

Tăng trưởng GDP (so với cùng kỳ năm trước)

Nguồn: Nghiên cứu JLL

Doanh thu bán lẻ và Khách quốc tế(tính đến nay, so với cùng kỳ năm trước)


FDI (tính đến nay)


05,000

10,00015,00020,00025,00030,000

6-20

15

8-20

15

10-2

015

12-2

015

2-20

16

4-20

16

6-20

16

8-20

16

10-2

016

12-2

016

2-20

17

4-20

17

6-20

17Triệu USD

FDI Đăng ký FDI Giải ngân

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2

2012 2013 2014 2015 2016 2017

%

GDP Trong Quý GDP Từ Đầu Năm

-15.0-5.05.015.025.035.045.0

0.02.04.06.08.0

10.012.0

6-20

167-

2016

8-20

169-

2016

10-2

016

11-2

016

12-2

016

1-20

172-

2017

3-20

174-

2017

5-20

176-

2017

%%

Doanh Thu Bán Lẻ Thực Lượng Khách Quốc Tế


KINH TẾ VIỆT NAM

4

CPI tăng trưởng chậm trong tháng 6/2017: CPI Việt Namcuối tháng 6/2017 tăng 2,5% theo năm và giảm nhẹ 0,2% theotháng. Nhìn chung, CPI bình quân 6 tháng đầu năm 2017 tăng4,2% so với cùng kỳ năm 2016. Trong tổng số 11 nhóm hànghóa và dịch vụ, mức tăng trưởng mạnh nhất được ghi nhận lầnlượt ở nhóm ngành thuốc và dịch vụ y tế với mức tăng trưởnglà 47,9% và giáo dục tăng 10% so với cùng kỳ năm 2016. CPIcủa nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng trong nửa đầu năm 2017tăng 4,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, các nhómngành khác ghi nhận mức tăng nhẹ, nhóm giao thông vànhóm đồ uống và thuốc lá tăng lần lượt 8,8% và 1,6% so vớicùng kỳ năm 2016.

Việt Nam nhập siêu hơn 2,7 tỷ USD: Theo Tổng Cục thống kê,cả nước ghi nhận mức nhập siêu khoảng 2,7 tỷ USD trong 6tháng đầu năm 2017. Việt Nam đạt 100,5 tỷ USD tổng kimngạch nhập khẩu, tăng 24,1% so với cùng kỳ 2016 và 97,8 tỷUSD kim ngạch xuất khẩu, tăng 18,9% so với cùng kỳ nămngoái. Về thị trường hàng hóa xuất khẩu, Hoa Kỳ là thị trườngxuất khẩu lớn nhất của Việt Nam với tổng trị giá 19,6 tỷ USD,tăng 9,5% so với cùng kỳ năm trước, theo sau là thị trường EUvới 18,2 tỷ USD (tăng 12,6% theo năm) và Trung Quốc với 13 tỷUSD (tăng 42,5% theo năm). Những thị trường nhập khẩu chủyếu của Việt Nam bao gồm Trung Quốc, với 27,1 tỷ USD (tăng16,8% so với cùng kỳ), Hàn Quốc với 22,5 tỷ USD (tăng 51,2%so với cùng kỳ) và thị trường ASEAN với 13,6 tỷ USD (tăng17,6% so với cùng kỳ).

Doanh nghiệp đăng ký cấp mới tăng: Tính chung 6 tháng đầunăm 2017, số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới tăngkhoảng 12,4% so với cùng kỳ năm ngoái, với khoảng 61.276doanh nghiệp đăng ký thành lập mới, và tăng 39,4% về lượngvốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2016. Số vốn đăng ký trungbình của doanh nghiệp thành lập mới khoảng 9,7 tỷ đồng,tăng 24%. Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng ghinhận mức tăng 68,3% số lượng doanh nghiệp đăng ký, với hơn2,3 nghìn doanh nghiệp, chiếm 3,7% trong tổng số doanhnghiệp đăng ký thành lập mới. Số lượng các doanh nghiệphoàn tất thủ tục giải thể giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước,với 5.443 doanh nghiệp, và số lượng doanh nghiệp tạm ngừnghoạt động kinh doanh đạt đến 37.907 doanh nghiệp, tăng21,8% so với 6 tháng đầu năm 2016.

CPI


CPI – Nhà ở và Vật liệu xây dựng


Cán cân thương mại


-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

0.0

2.0

4.0

6.0

6-20

15

8-20

15

10-2

015

12-2

015

2-20

16

4-20

16

6-20

16

8-20

16

10-2

016

12-2

016

2-20

17

4-20

17

6-20

17

%%

So với năm trước So với tháng trước

-1.0

-0.5

0.0

0.5

1.0

-5.0

0.0

5.0

10.0

6-20

15

8-20

15

10-2

015

12-2

015

2-20

16

4-20

16

6-20

16

8-20

16

10-2

016

12-2

016

2-20

17

4-20

17

6-20

17

%%

So với năm trước So với tháng trước

-30.0

-15.0

0.0

15.0

-1.5

-0.5

0.5

1.5

6-20

15

8-20

15

10-2

015

12-2

015

2-20

16

4-20

16

6-20

16

8-20

16

10-2

016

12-2

016

2-20

17

4-20

17

6-20

17

%Tỷ USD

Mức đạt được % Kim ngạch xuất khẩu

VIETNAM PROPERTY MARKET BRIEF – 1Q17BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – 2Q17

Nguồn cung và nguồn cầu Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng

Tổng nguồn cung (m2) 192.179 831.948 785.037 1.809.163Tỷ lệ lấp đầy(%) 96 93 N/A N/AThay đổi theo quý (điểm cơ bản) 25 124 N/A N/A

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)


Tổng nguồn cung

Source: Nghiên cứu JLL

5

Chỉ số Dự báo quý tiếp theoHạng A Hạng B

Nguồn cung

Tỷ lệ lấp đầy

Giá thuê


Hiệu suất tài sản Hạng A Hạng B Hạng C Tổng cộng

Giá thuê gộp trung bình (USD/m2/tháng) [1] 46,4 27,6 N/A N/AGiá thuê thuần trung bình (USD/m2/tháng) 38,7 22,2 N/A N/AThay đổi theo quý (%) [2] 0,1 0,9

0

20

40

60

4Q14

1Q15

2Q15

3Q15

4Q15

1Q16

2Q16

3Q16

4Q16

1Q17

2Q17

Hạng A Grade B

USD/m2/tháng

GIÁ THUÊ TĂNG

Giá thuê thuần trung bình Hạng A duy trì ổn định so với quý trước. Giáthuê thuần trung bình Hạng B ghi nhận tăng 0,7% theo quý.

Do nhu cầu cao trên thị trường, các chủ đầu tư tự tin đề xuất giá thuêcao hơn, đặc biệt ở các tòa nhà mới.

Nhìn chung, giá thuê trung bình tăng 0,3% theo quý và 2,9% theo năm.Giá thuê tiếp tục tăng với tốc độ ổn định.

TRIỂN VỌNG

Cải thiện nguồn cung

- Thị trường Hạng A sẽ có hai dự án mới gia nhập vào thị trường trong nửacuối năm 2017. Hai dự án này sẽ đóng góp 58.4000 m2 vào thị trường.

Giá thuê tiếp tục tăng

– Trong hai quý tới, các dự án với tiêu chuẩn cao hơn, nhu cầu thị trườngtốt và nguồn cung hạn chế sẽ là những nguyên nhân chính khiến cho giáthuê trung bình tăng.


0

500

1,000

1,500

2,000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 1Q17 2Q17

'000 m2

Hạng A Hạng B Grade C


THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM

[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT). [2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

NGUỒN CUNG ỔN ĐỊNH

In 2Q17, no new building entered the market. Trong Q2.2017, không cónguồn cung mới gia nhập vào thị trường.

Tổng nguồn cung hiện tại tính đến cuối Q2.2017 đạt khoảng 1,8 triệum2.

NHU CẦU TĂNG

Nhu cầu Hạng A và hạng B đều tăng dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng theoquý. Hấp thụ ròng của Hạng A và Hạng B lần lượt là 665 m2 và 10.303m2..

Tỷ lệ lấp đầy của Hạng B tang đột biến nhờ vào mức hấp thụ tốt ở cáctòa nhà mới ngoài trung tâm. Chiếm 96% diện tích hấp thụ của Hạng Btrên thị trường.


Nguồn Cung và Nguồn Cầu TTTM Bazaar Siêu thị Cửa hàng tiện lợi

Tổng nguồn cung (m2) 858.435 39.850 468.853 243.900Tỷ lệ lấp đầy (%) 92,2 91,0 N/A N/A

Thay đổi theo quý (điểm cơ bản) 43 0.0 N/A N/A

Giá Thuê Trung Bình (USD/m2/tháng)


Tổng Nguồn Cung & Công Suất Thuê


6

NGUỒN CUNG TĂNG

Tính đến 2Q17, nguồn cung phân khúc TTTM cao cấp đã đón nhận19.000 m2 đến từ một dự án trung tâm bách hóa ở khu vực Ngoài Trungtâm, nâng tổng nguồn cung bán lẻ toàn thành phố hơn 858.000 m2.

Cửa hàng tiện lợi tiếp tục phát triển nhanh trên diện rộng, với tổng diệntích sàn gần 244.000 m2, chủ yếu đến từ các nhà bán lẻ lớn và các nhàbán lẻ mới gia nhập thị trường như 7-Eleven.

NGUỒN CẦU TƯƠNG ĐỐI GIẢM NHẸ

Mức hấp thụ thuần của thị trường đạt 91,7%, giảm nhẹ 0,4% theo quý.Công suất thuê tại các TTTM Trung tâm duy trì mức ổn định (đạt 87,1%),trong khi tình hình thuê tại các TTTM Ngoài Trung tâm đạt 93,2%, giảm70 điểm so với quý trước.

Tỷ lệ lấp đầy ghi nhận ở mức 36.820 m2, và được thuê chủ yếu bởi cácnhà bán lẻ phân khúc trung cấp và bình dân ở những quận ngoại thành.


Hiệu suất tài sảnTrung tâm thương mại

BazaarTrung Tâm Ngoài Trung Tâm

Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) [1] 73,4 37,4 150Thay đổi theo quý (%) [2] 1,8 0,2 0.0

GIÁ THUÊ TIẾP TỤC TĂNG

Tính đến 2Q17, giá thuê gộp phân khúc TTTM ghi nhận ở mức trung bình46,7 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,9% theo quý và giảm 0,2% theo năm.

Theo khu vực, giá thuê gộp trung bình tại phân khúc Trung tâm tăng1,8% theo quý, và được hấp thụ chủ yếu bởi các thương hiệu quốc tế.Giá thuê của phân khúc Ngoài Trung tâm ghi nhận mức tăng nhẹ, đạt37,4 USD/m2/tháng ( 0,2%).

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung tăng tại phân khúc Ngoài Trung tâm

– Hơn 85% nguồn cung tương lai trong phân khúc bán lẻ cao cấp dự kiếnsẽ hoàn thành ở những quận Ngoài Trung tâm trong 2 năm tới.

Nguồn cầu duy trì mức tăng trưởng tốt

– Hiệu suất kinh doanh tại phân khúc bán lẻ dự kiến sẽ tiếp tục được cảithiện, đặc biệt những dự án tại khu vực Trung tâm, chủ yếu nhờ vàonhững thương hiệu bán lẻ uy tín chuẩn bị gia nhập trong thời gian tới.

– Một số TTTM đang trong quá trình điều chỉnh cơ cấu khách thuê và xâydựng những chiến lược quảng bá nhằm thu hút các nhà bán lẻ cũng nhưcải thiện lượng khách đến trung tâm tham quan và mua sắm.



THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM

[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ / phí quản lý (không gồm thuế VAT). [2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

0

200

400

600

800

1,000

2012 2013 2014 2015 2016 2Q17

'000 m2

Trung tâm Ngoài trung tâm

304050607080

1Q15

2Q15

3Q15

4Q15

1Q16

2Q16

3Q16

4Q16

1Q17

2Q17

USD/m2/tháng


Chỉ số Dự báo quý tiếp theoTrung Tâm Ngoài Trung Tâm

Nguồn Cung

Công Suất Thuê

Giá Thuê


Nguồn cung sắp hoàn thành


Giá trung bình theo phân khúc


Tổng nguồn cung hoàn thành – Căn hộ

Phân khúc Sang trọng chiếm <1% tổng nguồn cungNguồn: Nghiên cứu JLL

7

LƯỢNG MỞ BÁN BIỆT THỰ/NHÀ PHỐ TĂNG CAO SO VỚI Q1.17

Căn hộ: Lượng mở bán đạt 7,631 căn, giảm 11% theo quý và 14% theonăm, nhưng hoạt động mở bán vẫn sô nổi trên toàn thành phố

Biệt thự/ Nhà phố: Nguồn cung mới đạt 1,381 căn, tăng 3% theo quý và40% theo năm diễn ra vẫn chủ yếu đến từ Quận 2, Quận 9 và Nhà Bè.

NHU CẦU VẪN CAO Ở PHÂN KHÚC GIÁ THẤP

Căn hộ: Lượng bán đạt 8,982 căn. Trong tổng lượng bán, các căn có giábán dưới 1.200 USD/m2 chiếm 47%, trong đó 38% vẫn chủ yếu đến từQuận 8, Quận 12 và Bình Tân.

Biệt thự/ Nhà phố: Lượng bán đạt 1,501 căn, tăng 29% theo quý và gấp 2lần theo năm, 55% giao dịch diễn ra ở mức giá 135.000-350.000 USD/căn.

Hiệu suất Tài sảnGiá chào bán Sơ cấp Giá chào bán Thứ cấp

Thay đổi theo quý [4] Thay đổi theo năm [4] Thay đổi theo quý [4] Thay đổi theo năm [4]

Căn hộ 1.3% 5.2% -1.5% 2.0%

Biệt thự / Nhà phố 5.1% 15.3% 0.9% 7.4%

GIÁ BÁN TIẾP TỤC TĂNG

Thị trường sơ cấp

– Căn hộ: Giá bán tiếp tục tăng trong Q22017, với tỷ lệ tăng 1-2% theo quý.

– Biệt thự/ Nhà phố: Giá sơ cấp tiếp tục tăng cao, đặc biệt ở thị trường nhàphố với mức giá trung bình từ 135.000-220,000 USD/ căn.

Thị trường thứ cấp

– Căn hộ: Giá giảm 1.5% theo quý, do lượng cung tăng mạnh trên thịtrường thứ cấp.

– Biệt thự/ Nhà phố: Giá bán tiếp tục tăng, ghi nhận mức tăng đáng kể vàokhoảng 5-7% theo năm.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG

Nguồn cung ở phân khúc biệt thử đạt kỷ lục kể từ năm 2000.

– Nguồn cung mới Căn hộ được kỳ vọng đạt từ 25,000 – 27,000 căn cho đếnhết năm 2017. Phân khúc giá thấp sẽ dẫn dắt thị trường.

– Năm 2017, nguồn cung Biệt thự/ Nhà phố dự báo sẽ xác nhận con số kỷlục kể từ năm 2000, nguồn cung mới được kỳ vọng đạt hơn 4.000 căn .

Cung và cấu sẽ tiếp tục gặp nhau

– Các phân khúc nhà ở giá rẻ được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trongthời gian tới, với sự kích cầu đáng kể đến từ hệ thống hạ tầng ngày cànghoàn thiện trên khắp địa bàn TP.HCM.

– Giá bán dự báo tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2017.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TP.HCM

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

2012 2013 2014 2015 20162017 tđn

căn

Bình dân

Trung cấp

Cao cấp

Sang trọng

0 1,000 2,000 3,000 4,000

Biệt thự / Nhà phố

Sang trọng

Cao cấp

Trung cấo

Bình dân

Căn hộ

Căn

hộ

USD/m2

Trung bình sơ cấp Trung bình thứ cấp

0 20,000 40,000


Căn hộ


Căn hộ


Căn hộ

2019

2018

2017

căn

Nguồn cung và Nguồn Cầu Căn hộ Biệt thự / Nhà phố [1]

Cung hoàn thành (căn) 99.000 5.800Cung chưa hoàn thành (căn) [2] 67.000 3.900Lượng tồn kho (%) [3] 13,6 20,9

[1] Trừ các dự án đất nền [2] Trừ các dự án chưa mở bán. Bao gồm các dự án đã bán hết. [3] Tỷ lệ phần trăm của [2] chưa bán được vào thời điểm cuối quý. [4]: Thayđổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh




Nguồn Cung TP.HCM Đồng Nai Bình Dương BR-VT Tây Ninh Bình Phước

Tổng diện tích (ha) 4.206 9.844 10.869 7.578 4.629 1.182Diện tích đất cho thuê (ha) 2.820 6.818 7.226 4.626 3.257 809Tỷ lệ lắp đầy (%) 70% 77% 84% 53% 73% 82%

Giá thuê đất và Giá thuê nhà xưởng trung bình




8

NGUỒN CUNG TĂNG ĐÁNG KỂ

Tổng diện tích đất khu công nghiệp ở Đông Nam Bộ đã đón nhận hơn730 ha đến từ KCN Lê Minh Xuân III tại TP.HCM và KCN Bàu Bàng Mở rộngtại Bình Dương.

Tính đến cuối 2Q17, tổng diện tích đất cho thuê đạt 25.556 ha, tăngkhoảng 2.8% so với 4Q16.

NGUỒN CẦU TIẾP TỤC TĂNG MẠNH

Tỷ lệ lấp đầy đạt xấp xỉ 74,5% trong nửa đầu năm 2017, tăng 120 điểm sovới 4Q16. Trong 5 tỉnh khu vực Đông Nam Bộ, Bình Dương và Đồng Naivẫn là những điểm đến thu hút nhất để đầu tư ngành công nghiệp.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn trở nên phổ biến tại các khu công nghiệptrong khu vực, nhờ vào nhu cầu thuê của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.


GIÁ THUÊ TĂNG

Cuối 2Q17, giá thuê đất toàn khu vực Đông Nam Bộ tăng khoảng 2-5USD/m2/chu kỳ thuê so với 4Q16.

Giá thuê đất tại TP.HCM đạt mức cao nhất tại khu vực, trung bìnhkhoảng 140 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi các thành phố còn lại có mứcgiá thuê thấp hơn, dao động từ 30-100 USD/m2/chu kỳ thuê.

Giá thuê nhà xưởng ghi nhận ở mức ổn định so với quý trước, từ 2-5USD/m2/tháng cho thời gian thuê từ ngắn đến trung hạn.

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung ổn định

– Từ nay đến cuối năm, nguồn cung bất động sản công nghiệp trong khuvực dự kiến tăng nhẹ. Nguồn cung đất công nghiệp sẽ tương đối ổn địnhdo không có thêm dự án quy mô lớn hoàn thành trong thời gian tới.

Nguồn cầu cải thiện

– Tỷ lệ lắp đầy và giá thuê của thị trường công nghiệp khu vực Đông NamBộ dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong tương lai, chủ yếu nhờ vào nguồn vốnđầu tư từ nước ngoài và những nỗ lực từ phía Chính phủ nhằm cải thiệnmôi trường đầu tư.


THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐÔNG NAM BỘ

0%

20%

40%

60%

80%

100%

0

2

4

6

8

HCMC Dong Nai BinhDuong

BR-VT Tay Ninh BinhPhuoc

'000 ha

Tổng diện tích cho thuê Tỷ lệ lắp đầy

Hiệu suất tài sản TP.HCM Đồng Nai Bình Dương BR-VT Tây Ninh Bình Phước

Giá thuê đất trung bình(USD/m2/chu kỳ thuê) (*) 140,2 75,7 65,6 54,1 46,9 27,9

Giá thuê nhà xưởng trung bình(USD/m2/tháng)

3,4 3,6 3,3 3,0 2,7 2,2

0

1

2

3

4

0

50

100

150

TP.HCM Đồng Nai Bình Dương

BR-VT Tây Ninh Bình Phước

USD/m2/thángUSD/m2/chukỳ thuê

Giá thuê đất trung bình Giá thuê nhà xưởng trung bình

[1]: Phí sử dụng hạ tầng và phí dịch vụ (không gồm thuế VAT) chưa bao gồm trong giá thuê trung bình.

Chỉ số Dự báo 4Q17Đất Nhà xường

Nguồn cung

Công suất thuê

Giá thuê



Nguồn Cung và Nguồn Cầu Hạng A Hạng B Tổng

Tổng nguồn cung (m2) 529.000 991.000 1.520.000Tỷ lệ lấp đầy (%) 88,5 90,5 89,8

Thay đổi theo quý (điểm cơ bản) 120 19 56

Giá thuê thuần trung bình (USD/m2/tháng)


Tổng nguồn cung và Công suất thuê


9

NGUỒN CUNG GHI NHẬN TĂNG

Tổng nguồn cung phân khúc văn phòng Hạng A và Hạng B đạt hơn 1,5triệu m2 trong Q2.17, tăng 1,9% so với quý trước, đến từ 4 dư án vănphòng Hạng B hoàn thành trong quý.

Nguồn cung hiện hữu của phân khúc văn phòng hạng A & B tập trungở các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Cầu Giấy.

NGUỒN CẦU KHẢ QUAN

Mức tiêu thụ thuần diện tích văn phòng hạng A & B đạt hơn 34.000 m2trong Q2.17, chủ yếu ghi nhận từ phân khúc văn phòng hạng B.

Xu hướng di chuyển, mở rộng và thiết lập văn phòng mới tiếp tụcđược ghi nhận trên thi trường Hà Nội trong quý này.

Chỉ số Dự báo quý tiếp theoHạng A Hạng B

Nguồn cung

Công suất thuê

Giá thuê


05

10152025

Q2.

15

Q3.

15

Q4.

15

Q1.

16

Q2.

16

Q3.

16

Q4.

16

Q1.

17

Q2.

17

Hạng A Hạng B

USD/m2/tháng

GIÁ THUÊ ỔN ĐỊNH

Giá thuê gộp của phân khúc hạng A & B tăng nhẹ 0,2% theo quy,không tính đến ảnh hưởng của nguồn cung mới.

Chủ đầu tư một số dư án hạng B có tỷ lệ lấp đầy cao có động thái tănggia chào thuê để lựa chọn các khách hàng có thương hiệu lớn.

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung dư kiến tăng

– Khoảng 45.000m2 diện tích văn phòng sẽ gia nhập thị trường Hà Nộitrong năm 2017.

– Trong khoảng thời gian năm 2018-19, thị trường văn phòng Hạng A &B dự kiến sẽ chào đón hơn 200.000 m2 diện tích văn phòng mỗi năm.

• Nguồn cầu dự báo triển vọng

– Nguồn cung mới với mức giá thuê hợp lý dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầuthuê văn phòng trong những quy tiếp theo.


0

500

1,000

1,500

2,000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2Q17

'000 sqm

Hạng A Hạng B


THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI

[1]: Phí dịch vụ/ Phí quản lý (không gồm thuế VAT) được bao gồm trong giá thuê gộp. [2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

Hiệu suất tài sản Hạng A Hạng B Tổng cộng

Giá thuê gộp trung bình (USD/m2/tháng) [1] 28,4 18,5 22,3Giá thuê thuần trung bình (USD/m2/tháng) 22,4 13,9 17,0Thay đổi theo quý (%) [2] 0,31 0,8 0,24


Nguồn Cung và Nguồn Cầu TTTM Mặt bằng bán lẻ cao cấp Siêu thị Cửa hàng tiện lợi

Tổng nguồn cung (m2) 963.000 6.000 160.000 50.000Tỷ lệ lấp đầy (%) 80,2 96,1 N/A N/AThay đổi theo quý (điểm cơ bản) 357 393 N/A N/A

Giá Thuê Trung Bình (USD/m2/tháng)




10

NGUỒN CUNG GHI NHẬN TĂNG

Một trung tâm thương mại mới tại quận Thanh Xuân mơ cửa trong

Q2.17, cung cấp thêm khoảng 25.000m2 diện tích bán lẻ cho thịtrường bán lẻ tại Hà Nội.

Các cửa hàng tiện ích và hệ thống siêu thị tiếp tục phát triển trongnhững quý gần đây. Tổng diện tích của phân khúc này đạt khoảng210.000m2.

NGUỒN CẦU KHẢ QUAN

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường đạt 80,3%, tăng 342 điểm phần

trăm theo quy, chủ yếu do hiệu quả hoạt động tốt của trung tâmthương mại mới và tái cấu trúc hoạt động kinh doanh của một trungtâm thương mại lớn tại quận Thanh Xuân.

Mức tiêu thụ thuần của thị trường ghi nhận đạt hơn 53.000m2 trongQ2.17.

Chỉ sốDự báo quý tiếp theo

Trung tâm Ngoài Trung tâm

Nguồn cung

Công suất thuê

Giá thuê


Hiệu suất tài sảnTrung tâm thương mại

Mặt bằng bán lẻ cao cấpTrung tâm Ngoài Trung tâm

Giá thuê gộp (USD/m2/tháng)[1] 100 27,6 47,6

Thay đổi theo quý (%) [2] 0,0 0,2 0,00

1535557595

Q2.

15

Q3.

15

Q4.

15

Q1.

16

Q2.

16

Q3.

16

Q4.

16

Q1.

17

Q2.

17

Trung tâm Ngoài Trung tâm

USD/m2/tháng

GIÁ THUÊ GIẢM NHẸ

Giá thuê gộp trung bình giảm nhẹ 0,1% so với quý trước, ghi nhậnmức 28,8 USD/m2/tháng vào cuối Q2.17 do giá thuê giảm tại haidư án trong khu vực cận trung tâm.

Giá chào thuê ghi nhận ổn định tại hầu hết các trung tâm thươngmại khác.

TRIỂN VỌNG

Nguồn cung tiếp tục tăng

– Gần 28.000 m2 diện tích bán lẻ cao cấp dự kiến sẽ gia nhập thịtrường bán lẻ Hà Nội trong những quý còn lại của năm 2017.

– AEON Mall Hà Đông và Ciputra Mall Hà Nội dự kiến sẽ bắt đầu khởicông trong năm nay và cung cấp khoảng 260.000m2 diện tích bánlẻ ra thị trường khi hoàn thành.

Giá thuê dư kiến giảm

– Nguồn cung dồi dào trong khi nhu cầu vừa phải được cho rằng sẽlàm giảm giá thuê của thị trường trong những năm tới.


0

500

1,000

1,500

2012 2013 2014 2015 2016 2Q17

'000 m2



[1]: Phí dịch vụ/ Phí quản lý (không gồm thuế VAT) được bao gồm trong giá thuê gộp. [2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI


Nguồn cung sắp hoàn thành


Nguồn cung và Nguồn Cầu Căn hộ

Cung hoàn thành (căn) 124.000Cung chưa hoàn thành (căn) [1] 59.000Lượng tồn kho (%) [2] 20.2

Giá trung bình theo phân khúc


Tổng nguồn cung hoàn thành – Căn hộ

Phân khúc Sang trọng chiếm <1% tổng nguồn cungNguồn: Nghiên cứu JLL

11

LƯỢNG MỞ BÁN MỚI GIẢM

Lượng mở bán mới đạt 6.701 căn, bằng 75% so với Q1.17. Quận HàĐông, Hoàng Mai và Nam Từ Liêm chiếm 63% tổng số lượng căn hộ mởbán mới trong Q2.17.

Trong tổng lượng mở bán lũy kế tính đến Q2.17, Quận Hà Đông, HoàngMai và Nam Từ Liêm chiếm hơn 100.000 căn, dẫn đầu thị trường HàNội.

NGUỒN CẦU GHI NHẬN GIẢM

Lượng bán đạt 6.117 căn, giảm 25.1% theo quý. Phân khúc Trung cấpchiếm 49% tổng lượng bán.

Tính theo địa bàn quận, Hà Đông, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai dẫn đầutrong tỷ lệ lượng bán của Q2.17, với trung bình mỗi quận khoảng 1.100căn.

Hiệu suất Tài sảnGiá chào bán Sơ cấp Giá chào bán Thứ cấp

Thay đổi theo quý [3] Thay đổi theo năm [3] Thay đổi theo quý [3] Thay đổi theo năm [3]

Căn hộ -3,2% 1,7% -5,4% -2,6%

GIÁ BÁN GHI NHẬN GIẢM

Thị trường sơ cấp

– Giá bán ghi nhận giảm ở tất cả các phân khúc, trung bình thị trườnggiảm 3,2% theo quý. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ sang trọng ghi nhậntỷ lệ giảm đáng kể sau nhiều quý tăng giá liên tục.

– Phân khúc căn hộ bình dân ghi nhận mức giảm thấp nhất trong cácphân khúc trong Q2.17.

Thị trường thứ cấp

– Giá bán giảm với tỷ lệ cao hơn giá bán sơ cấp.

– Giá bán tại một vài dự án đã đi vào sử dụng từ lâu và cơ sở vật chất đãxuống cấp ghi nhận giảm đáng kể.

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG

Nguồn cung tương lai lớn

– Hơn 20.000 căn hộ mới dự kiến hoàn thành trong nửa còn lại của năm2017, chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ Trung cấp.

– Trong giai đoạn 2018-19, dự kiến có khoảng 30.000 căn hộ mới được mởbán mỗi năm.

Lượng bán dự kiến sẽ tăng

– Lượng bán được kỳ vọng tiếp tục khả quan trong những quý tiếp theo,đặc biệt ở phân khúc căn hộ Bình dân và Trung cấp.

– Giá bán dự kiến sẽ ổn định hơn.

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HÀ NỘI

020,00040,00060,00080,000

100,000120,000

2012 2013 2014 2015 2016 Q2.17

căn

Bình dân

Trung cấp

Cao cấp

Sang trọng

0 1,000 2,000 3,000 4,000

Sang trọng

Cao cấp

Trung cấp

Bình dân

Căn hộ

USD/m2

Trung bình sơ cấp Trung bình thứ cấp

0 10,000 20,000 30,000 40,000

2019

2018

2017

căn

[1] Trừ các dự án chưa mở bán. Bao gồm các dự án đã bán hết. [2] Tỷ lệ phần trăm của [1] chưa bán được vào thời điểm cuối quý. [3]: Thay đổi theo quý và theo nămđã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh




Văn phòng JLL Việt Nam

TP. Hồ Chí Minh26/F, Saigon Trade Center37 Tôn Đức Thắng,Quận 1, TP. Hồ Chí MinhTel +84 8 3911 9399

Văn phòng JLL Hà Nội

Hà NộiPhòng 902, 9/F, Sun Red River 23 Phan Chu Trinh,Quận Hoàn Kiếm, Hà NộiTel +84 4 3933 5941

www.us.jll.comJones Lang LaSalle© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.

Documents

Tóm Tắt Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam 28/6/2017 2Q · PDF fileBÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TR ƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – 2Q17 Báo Cáo Nghiên CứuThị