TÜRKİYE’DE KONUT POLİTİKALARIportal.uzem.omu.edu.tr/dersler/2013-2014/TAG2/tag... · Ünite 14 a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı • 1958/7116 yasayla kurulan İmar ve İskan

1

Türkiye’de Konut Politikaları

2

TOKİ’nin Yetkileri :

• Kendisine ait olan arsalar üzerinde konut yapmak.

• Dar ve orta gelirliler, alt gelir grupları ve bunlar arasında yer alan dullar, yaşlılar ve yetimler, engelliler ve evi olmayan kamu görevlileri

• Belediyelerle işbirliği yaparak kentsel dönüşüm projeleri geliştirmek.

• Doğal afetlerden zarar görmüş yerlerde konut üretmek.

KONUT POLİTİKASI UYGULANMASINDA GÖREVİ OLAN KURULUŞLAR

2

3

TOKİ’nin Yetkileri :

• Anakent belediyelerinde TOKİ arsaları üzerinde kaynak yaratmaya yönelik rant ve

prestij projeleri geliştirmek.

• Tarım-köy uygulamaları ve göçmen konutları yapmak.

• Altyapısı hazır arsa üretmek.

• Konut kredisi uygulamaları yapmak.


4

d. Konut Kooperatifleri

• Konut kooperatifleri, kar amacı gütmeyen ve ortaklarının barınma gereksinmelerini

kendi çabalarıyla karşılamaya çalışan toplumsal örgütlerdir.

• 1950’li yıllardan bu yana, eski Türkiye Emlak Kredi Bankası’nın ve eski İşçi Sigortaları

Kurumu’nun da destekleriyle, işçi konutları yapımı konusunda kooperatiflerin

önemli katkıları oldu.


3

5

d. Konut Kooperatifleri

• TOKİ 1980’li yıllardan bu yana konut kooperatifleri ve birliklerini konut üretim

çalışmalarında toplu konut kredileriyle desteklemektedir.

• TOKİ desteklerinin konut kooperatiflerinden çok özel kesimdeki konut ortaklıkları

ve firmalarına çevirmesi kooperatiflerin konut üretimindeki payı %30’lardan (1989)

% 10’un altına (2010) düşmüştür.


6

e. Bankalar, Özel Kesimdeki Firmalar, Taşınmaz Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplumsal Güvenlik Kurumları

• 1980’li yıllara gelinceye değin, ülkemizde konut kredisi vermeye yetkili banka yalnızca, bir devlet bankası olan Türkiye Emlak Kredi Bankası idi. Bu bankanın verdiği ipotek kredisinin faizi düşük, geri ödeme süresi ise uzundu.

• Günümüzde ise, çok sayıda banka, Bankalar Yasasında yapılan değişikle verilen yetkiyle, konut kredisi verebilmektedirler.

• Ülkemizdeki toplu konut projelerinin gerçekleştirilmesinde baş rolü özel kesimdeki firmalar oynamaktadır.


4

7

e. Bankalar, Özel Kesimdeki Firmalar, Taşınmaz Yatırım Ortaklıkları (GYO), Toplumsal

Güvenlik Kurumları

• Toplumsal güvenlik kurumları bütün dünyada barınma sorununun çözümüne ilgi

duymuşlardır.

• Eski İşçi Sigortaları Kurumu, Sosyal Sigortalar Kurumu- Sosyal Güvenlik Kurumu,

Emekli Sandığı, Bağkur, OYAK gibi kurum ve kuruluşlar konut yapımı konusuna ilgi

göstermişler ve yakın tarihlere gelinceye değin konut için ipotek kredileri

vermişlerdir.


8

Ülkemizde konut politikasının gelişim süreci, politikanın amaçları ve öncelikleri

açısından birkaç döneme ayrılarak gözden geçirilebilir.

Bunlar;

• Plansız Dönem (1960 Öncesi),

• Yarı Planlı Dönem (1960-1980) ve

• Yeni Plansız Dönem (1984 sonrası) olarak adlandırılabilir.

KONUT POLİTİKASININ GELİŞİM SÜRECİ

5

9

a. Plansız Dönem (1960 Öncesi)

• Bu dönemin ilk yılları Cumhuriyet’in kurulduğu yıllardır.

• Ankara’nın başkent yapılması ve uluslararası yarışmayla bir imar planı hazırlatılması

• Kentin nüfusu hızla artınca, büyüyen konut açığının kapatılması için önlem alınması

• Ankara Belediyesine yeni bir kent kurmak amacıyla 3 milyon metre kare toprağın

kamulaştırılması yetkisinin verilmesi

• Başkentte sayıları artan kamu görevlileri için lojman yapımı

• İkinci Dünya Savaşı sonrasında büyük kentlerin nüfusu ve gecekondu yapımı hızla

artmıştır.


10

a. Plansız Dönem (1960 Öncesi)

• 1948 ve 1966 yılları arasında çıkarılan 5218, 5218, 6188 sayılı yasaların hepsinin amacı, konut yapımını özendirme, gecekondu yapımını önleme ve daha önce yapılmış olan gecekonduların ve bu barınakların topluca bulunduğu bölgelerin iyileştirilmesiydi.

• Çıkarılan yasalardan hiçbiri “gecekondu” yasası adını taşımıyordu. Çünkü, yasaya gecekondu adının resmen verilmesi, bu ekonomik, toplumsal ve mekansal olgunun, kaçak yapılaşmanın, resmen tanınması anlamına gelebilirdi.

• Ancak 1966’da 775 sayılı Gecekondu Yasası’nın çıkarılmasıyladır ki, bir gecekonduadı bir yasa metninde resmen kullanılmıştır.


6

11

b. Yarı Planlı Dönem (1960-1983 dönemi)

• Bu döneme “Yarı Planlı Dönem” adının verilmesi, 1961 Anayasası ile ekonomik ve

toplumsal kalkınmanın planlara bağlı duruma getirilmesinin öngörülmesine karşın,

belli bir tarihten sonra, kalkınma planının yalnızca biçimsel olarak yürürlükte

kalması, öngördüğü adımların atılmasından kaçınılmasıdır.

• Yine de ilk üç beş yıllık plan döneminde, konut, kentleşme, gecekondu ve yerleşme

sorunlarına ilişkin olarak planlama ilkelerine bir ölçüde uyulmaya çalışıldığı

söylenebilir.


12

1. Beş Yıllık Plan (1963-1967):

• Konut politikasının temel hedefi, toplam yatırımlardan konuta ayrılan payı

artırmaksızın üretilen konut birimi sayısını artırmaktır.

• Bu ise, lüks olmayan ve büyülüğü 100 metre kareyi aşmayan konutların

yapılmasına öncelik verilmesini gerektiriyordu.

• Özel kesimi lüks konut yerine toplumsal nitelikli konutlar yapmaya özendirmek

amacıyla vergi indirimleri ve muafiyetleriyle desteklenmiştir.

• Toplu konut üretimini destelemek amacıyla konut kooperatiflerinin

kredilendirmede öncelik almaları kuralına da geniş ölçüde uyulduğu görülmüştür.

• Kamu kuruluşlarının ellerindeki arsaları satmaktan kaçınmaları ve gerektiğinde

kiraya vererek değerlendirmeleri kuralı benimsenmiştir.


7

13


• toplam yatırımlardan konut için ayrılacak payın sınırlandırılması

• Bunun nedeni konut yatırımlarının “sermaye/hasıla katsayısı” yüksek, yani göreceli

olarak verimsiz yatırım sayılmasıdır.

• 1969 yılında İmar ve İskan Bakanlığı’na bağlı Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü

kurulduysa da, sermayesinin yeterli düzeyde olmaması, bu ofisin konut ve arsa

piyasasında gerekli düzenleyici işlevi yerine getirmesine izin vermemiştir.

• 2.Beş Yıllık Planın yaklaşımı, konut piyasasında arz ve talep dengesini bozmamak

için kira sınırlamasından kaçınılmasıdır.


14


• Plan dar gelirlilerin konut sorununa öncelik tanınması kuralını getirmiş, ama kuralın gereği gibi uygulanması sağlanamamıştır.

• Dünyadaki gelişmelere uyularak, dar gelirlilerin konut sorunlarının çözümünde, sorumluluğun kamu kesimiyle özel kesim arasında ortaklaşa üstlenilmesiistenmiştir.

• Bu Planda farklı kuruluşların elinde bulunan kredi fonlarının bireylerin ayırabilecekleri kaynaklarla birlikte tek bir kaynakta toplanması önerilmişse de, uygulamada gerçekleştirilmesine olanak bulunamamıştır.


8

15


• Gecekondu bölgelerinin altyapı hizmetlerine ilişkin önerilerin yanı sıra, gecekondu iyileştirme bölgelerindeki kamu arsaları üzerinde gecekondusu bulunan ailelere, işgal ettikleri arsaların uzun süreli kullanma hakkının tanınması da planın önerileri arasında yer almıştır.

• Bu önerinin ne plan dönemi içinde, ne de daha sonra yerine getirildiği görülememiştir.

• Siyasal istikrarsızlık nedeniyle Kalkınma Planının ilkelerine uyulamamıştır.

• Bu plan döneminin son üç yılındaki uygulamalara bir askeri müdahale sonucunda iş başına gelen yönetimin tercihleri yön vermiştir.


16

c. Yeni Plansız Dönem (1984 ve Sonrası)

• Bu döneme Yeni Plansız Dönem adı verilmesinin nedeni, özellikle 24 Ocak 1984

tarihinden itibaren, uluslararası finans kuruluşlarının da dolaylı ya da dolaysız

zorlamaları sonucunda, hükümetin liberalizmi toplumsal yaşam ve ekonomiye

egemen kılmaya çalışmasıdır.

• Konut politikası üzerindeki etkileri yönünden ise önemli bir değişikliğe

rastlanmamaktadır.


9

17

c. 5. Beş Yıllık Plan (1985-1989):

• 2487 yerine 2985 sayılı yeni bir Toplu Konut Yasasının yürürlüğe konulmuştur.

• “Toplu konut kuruluşu” kavramının toplumsal güvenlik kurumlarınca desteklenen

projelere ek olarak, özel kesimdeki yapım ortaklıklarını da içine alacak biçimde

genişletildiği bir dönemdir .

• Aynı zamanda, Toplu Konut Fonu’nun Genel Bütçeden değil, bütçe dışı

kaynaklardan beslenmiştir.

• Gecekondu bölgelerinin altyapı eksikliklerinin giderilmesi, arsa iyeliği

uyuşmazlıklarının çözümü, kent imarına ve hizmetlerine ilişkin konularla konut

fiyatlarının belirlenmesinde gerçek maliyetin karşılanması ilkesinin benimsenmesi

ve konut kesiminde de özelleştirme ilkesine bağlı kalınmasıdır.


18

6. Beş Yıllık Plan (1990-1994).

• Belediyelerin dar gelirliler için kiralık konut yapmaları, devletten kredi desteği

alınarak yapılan konutların yüzölçümlerinin küçültülmesi, biriktirme sandıklarının

desteklenmesi, gecekondu yapımının önlenmesi için “kendi evini yapana yardım”

yönteminden yararlanılması, altyapı çalışmalarına belediyelerin yardımcı olması,

konutun çevresiyle birlikte bir bütün olarak ele alınıp planlanması, ülkenin

koşullarına uygun yapım teknolojilerinin geliştirilmesi önerilen ilkeler arasındadır.

• Plan, Kalkınmada Öncelikli Yöreler ile konut bunalımı içinde olan küçük

belediyelerin konut sorunlarının öncelikle ele alınmasını da önermiştir.


10

19


• Konut üretiminin özendirilmesinin yanı sıra, kiracılığın değil de, konut sahipliğinin

özendirilmesi

• Ailelerin küçük biriktirimlerinin sermaye piyasasında değerlendirilmesi için gerekli

mekanizmanın kurulması

• Az gelişmiş yörelerde emek yoğun konut projelerinin desteklenmesi

• Memurlar ve işçilerle emeklilerine konut edindirme yardımları

• Gecekonduların dönüştürülmesi sürecinde sağlanan rantın kamuya mal edilmesi

ve gecekondu yapımının önlenmesi amacıyla belediyelere arsa sağlanması için 775

sayılı Gecekondu Yasası’nda değişiklik yapılmasıdır.


20


• 1999’da Marmara’da ve Düzce’de yaşanan depremlerin ardından hazırlanan bu

Plan’da, bu depremlerin etkilerinin giderilmesi

• Konut üretimini ve konut sahipliğini artırma

• Gecekondu yapımının önlenmesi ve altyapısı hazır arsaların çoğaltılması

• Konut üretiminde yapı ve çevre kalitesinin yükseltilmesi, tarihsel ve doğal doku ile

toplumsal ve kültürel değerlerin korunması

• Konut finansmanı sorununu çözüme kavuşturmak amacıyla sermaye piyasası

kurallarına uygun olarak çalışacak konut kredisi kuruluşlarının oluşturulması


11

21

9. Kalkınma Planı (2007-2013).

• 9. Plan daha uzun bir süreyi kapsamak üzere çıkarılmıştır.

• Konuta, gecekonduya ve yerleşme sorunlarına ilişkin herhangi bir bölüme bu

Planda rastlanmamaktadır.

• Konut politikasını ilgilendiren tek husus, toplam sabit sermaye yatırımları içinde

konutun payının %0.6’dan % 0.9’a yükseltilmesi isteğidir.


22

Politikalar:

• Şehir mimarisinin ve peyzajın insan üzerindeki etkisi göz önünde bulundurularak,

yapılacak kentsel tasarımların, imar planlarının, toplu konutlar ve kamu binalarının

peyzaja, şehrin dokusuna, estetiğine ve kimliğine katkı sağlamasına özen

gösterilecek ve kentsel dönüşüm uygulamalarının kültürel kimliğe ve yapıya

uygunluğu gözetilecektir.

Büyüme ve İstihdam:

• Yatırımların konut gibi üretken olmayan alanlardan ziyade üretken alanlara

yönlendirilmesi büyümenin istikrarı açısından kritik önem arz etmektedir.

10. Kalkınma Planı (2014-2018)

12

23

Konut Politikasının Temel Amacı: • Dar gelirliler başta olmak üzere, herkesin yeterli, yaşanabilir,

dayanıklı, güvenli, kapsayıcı, ekonomik olarak karşılanabilir, sürdürülebilir, iklim değişikliğine dirençli, temel altyapı hizmetlerine sahip konuta erişiminin sağlanmasıdır.


24

Politikalar ve Tedbirler • Kentleşme, nüfus artışı, yenileme ve afetten kaynaklanan konut ihtiyacı arz-talep dengesi

gözetilerek karşılanacaktır.• Konut ihtiyacının yerleşmelere göre belirlenebilmesi için konut stoku ortaya konulacaktır. • Plan döneminde dar gelirlilere ve dezavantajlı gruplara yönelik 250 bin (270.802) adet

sosyal konut üretilecektir (2018 yılında 20.802 adet sosyal konut üretilmiştir). Yılda 54.160 adet sosyal konutun üretilmesi hedeflenmektedir (2,6 kat artırılacaktır).

• Kamunun, konut piyasasında düzenleyici, denetleyici, yönlendirici ve destekleyici rolü güçlendirilecektir. • Kamu yönetiminde konuttan sorumlu birimler arasında düzenli işbirliğini temin edecek

koordinasyon mekanizması oluşturulacaktır. • Konut üretiminde kalite, sağlamlık, erişilebilirlik, enerji verimliliği, afetlere dayanıklılık

standartları geliştirilecek ve her aşamada gözetilecektir. • Konut sektöründe arz ve talep yönlü ihtiyaç duyulan veri kaynakları geliştirilecektir.

• Konut sektörü verilerine entegre bir şekilde tek bir kaynaktan erişim sağlanacaktır. • Konut talebini ve içeriğini belirlemeye yönelik araştırmalar artırılacaktır.


13

2510. Kalkınma Planı (2014-2018): Toplam Kamu Sabit Sermaye Yatırımlarında Gelişmeler ve Hedefler

SEKTÖRLER

9. Plan Dönemi (Gerçekleşme)

(2007-2013)1

10. Plan Dönemi

(2014-2018)

Milyon TL % Pay Milyon TL % Pay

Tarım 39.947 10,2 50.087 12,0

Madencilik 8.483 2,2 12.522 3,0

İmalat 3.809 1,0 3.757 0,9

Enerji 28.655 7,3 15.026 3,6

Ulaştırma 146.123 37,4 141.914 34,0

Turizm 2.087 0,5 2.504 0,6

Konut 6.409 1,6 4.174 1,0

Eğitim 47.886 12,3 66.783 16,0

Sağlık 21.887 5,6 21.287 5,1

Adalet 5.072 1,3 6.261 1,5

Güvenlik 3.894 1,0 4.591 1,1

İçme Suyu 25.847 6,6 29.218 7,0

Kanalizasyon 21.746 5,6 24.209 5,8

Teknolojik Araştırma 6.889 1,8 10.435 2,5

Diğer 21.951 5,6 24.626 5,9

TOPLAM 390.684 100,0 417.393 100,0

Ka

yna

k: K

alk

ınm

a B

aka

nlığ

ı

11. Kalkınma Planı (2019-2023) döneminde 2018 fiyatlarıyla konut sektöründe 8.521 milyar TL’lik sabit sermaye yatırımının yapılması planlanmakta olup, bu tutar plan dönemindeki toplam yatırımların %1,1’ini oluşturmaktadır.

26

• Özellikle TOKİ tarafından yürütülen büyük ölçekli konut projelerinin yer seçimi ve tasarım kriterlerinin şehirlerin kimliği, dokusu ve yoğunluğu ile uyumunun güçlendirilmesi ihtiyacı devam etmektedir.

• Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yanı sıra, gayrimenkul yatırımlarında da hızlı bir büyüme dikkat çekmektedir. Bölgeler ve şehirleri doğrudan küresel aktörler haline getiren süreçler, sanayi alanı, işyeri ve konut başta olmak üzere gayrimenkul talebinin, özellikle metropol alanlarda, uluslararası düzeye taşınmasına neden olmuştur. Bu kapsamda, kentsel dönüşümün, kamulaştırma, toplulaştırma ve imar uygulamalarının etkililiğini artırmak ve piyasanın daha sağlıklı işlemesini sağlamak üzere objektif ölçütlere dayalı bir gayrimenkul değerleme sisteminin geliştirilmesine ihtiyaç vardır.


14

27

Kentsel Dönüşüm ve Konut

Mevcut Durum

• Dokuzuncu Kalkınma Planı döneminde nüfus artışı, şehirleşme, yenileme ve afetten

kaynaklanan konut ihtiyacının yaklaşık 3,5 milyon olacağı tahmin edilmiştir. Dönem

sonu itibarıyla yapı kullanma izni alan konut sayısının 3,2 milyona ulaşması

beklenmektedir. Konut açığı, plan döneminde önemli oranda azaltılmıştır.

• Konut piyasasında arz-talep dengesinin kurulması, konut finansman, yapım ve

örgütlenme yöntemleri ile altyapılı arsa arzının geliştirilmesi; konut üretiminin gelir

gruplarının ihtiyaçlarına, yerleşmelerin gelişme eğilimlerine ve özelliklerine göre

yönlendirilmesi; yaşlı, çocuk ve engellilerin ihtiyaçlarına uygun konut ve çevrelerinin

tasarlanması ve yapımına olan ihtiyaç devam etmektedir.


28

Amaç ve Hedefler

• Şehirlerde afet riski taşıyan, altyapı darboğazı yaşayan, eski değerini ve işlevini

kaybeden, mekân kalitesi düşük bölgeleri sosyal, ekonomik, çevresel ve estetik

boyutlar dikkate alınarak yenilemek; kentsel refahı, yapı ve yaşam kalitesini

yükseltmek temel amaçtır.

• Onuncu Kalkınma Planı döneminde, şehirleşme, nüfus artışı, yenileme ve afetten

kaynaklanan konut ihtiyacının toplam 4,1 milyon olacağı tahmin edilmektedir.


15

29

Politikalar

• Kentsel dönüşüm projeleri, farklı gelir gruplarının yaşam alanlarını kaynaştıran,

işyeri-konut mesafelerini azaltan, şehrin tarihi ve kültürel birikimiyle uyumlu,

sosyal bütünleşmeyi destekleyen bir yaklaşımla gerçekleştirilecektir.

• Dar gelirliler başta olmak üzere, halkın temel konut ihtiyacının daha yüksek oranda

karşılanması için gerekli önlemler alınacak; barınma sorununa sağlıklı ve alternatif

çözümler geliştirilecektir.

• Kamunun, konut piyasasında yönlendirici, düzenleyici, denetleyici ve destekleyici

rolü güçlendirilecek, altyapısı hazır arsa üretimi hızlandırılacaktır.


30

Afet Yönetimi

• Binalarda depremin doğrudan neden olduğu maddi zararlar ile deprem nedeniyle ortaya çıkan yangın, infilak, dev dalga ve yer kayması sonucu oluşan maddi zararları teminat altına alan zorunlu deprem sigortasına ilişkin usul ve esasları belirlemek amacıyla 2012 yılında Afet Sigortaları Kanunu çıkarılmıştır.

• Yeni Kanunla birlikte; tapu ve konut kredisi işlemlerine ek olarak elektrik ve su abonelik işlemlerinde de zorunlu deprem sigortası kontrolüne başlanmıştır. Ancak, söz konusu yasanın deprem dışındaki diğer afet türlerine de yaygınlaştırılması ihtiyacı devam etmektedir.


2006 2012 2013 2018

Bütünleşik Afet Tehlike Haritası Tamamlanan İl Sayısı --- 3 6 81

Zorunlu Deprem Sigortasına Dâhil Olan Konut ve İşyeri Sayısı (Milyon) 2,5 4,8 5,4 9,5

16

31

Kentsel Dönüşüm Program Hedefleri

• Konut üretiminde orta ve alt gelir gruplarına odaklanan modellerin geliştirilmesi

Konut Sahipliğinin Artırılması

• Altyapısı hazır arsa üretiminin hızlandırılması

• Temel konut sahipliği için uzun vadeli konut finansman sisteminin etkinliğinin artırılması

• Sosyal konut uygulamalarının geliştirilmesi ve yaygınlaştırılması


TeşekkürlerProf. Dr. Mehmet BOZOĞLU

Taşınmaz Ekonomisi

Türkiye’de Konut Politikaları

Ünite 14

Documents

TÜRKİYE’DE KONUT POLİTİKALARIportal.uzem.omu.edu.tr/dersler/2013-2014/TAG2/tag... · Ünite 14 a) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı • 1958/7116 yasayla kurulan İmar ve İskan