Trabajo final defin

CONCURSO PÚBLICO PARA LA REHABILITACIÓN DEL BARRIO DE EMBAJADORES

Proyecto Económico Óptimo

Asturias. Grupo 2. 2013

•

El Ayuntamiento convoca un concurso para la optimización del Barrio de Embajadores.-Obsoleto entramado de la infraestructura viaria-Escasez de espacios libres-Necesidad de actualizar y sustituir edificios

CARACTERÍSTICAS ACTUALES DEL BARRIO• Nivel socioeconómico medio-bajo• Barrio popular, (población joven, clases pasivas, inmigración

nacional y extranjera)• Últimos años aumento de población joven en el barrio • Proximidad al centro de la cuidad• Alta concentración de servicios (barrio con muchos años de

desarrollo)• Plantas bajas de los edificios con locales comerciales “comercio

de barrio”• 2 edificios comerciales con depreciación funcional (sector

alimentación y comercio general, “mercado de barrio”)• Edificios de oficinas (escasa calidad, obsoletos)• Dotaciones privadas (colegios, academias, clínicas..)

CONDICIONANTES DEL CONCURSO

-Ayuntamiento cuenta con escasos recursos económicos-Financiación de la operación: Posibilidad de incremento de la edificabilidad del barrio (apropiación del exceso de aprovechamiento lucrativo que le será adjudicado a la empresa ganadora)-Posibilidad de solicitar un canon compensatorio al Ayuntamiento que permita que la operación sea rentable (mejor si no es necesario)-Proporcionalidad de usos existentes (¿cambiar el carácter del barrio o no?)

PARÁMETROS DE PARTIDAComo resultado del estudio de las características tanto extrínsecas como intrínsecas del barrio,

Se toman las siguientes decisiones en relación al desarrollo de la propuesta del concurso1. Mantener en lo posible el carácter del barrio (proporcionalidad de

usos)2. Generar nuevos espacios libres3. Destinar solares para usos dotacionales privados (mitigar las

carencias del ámbito)4. Mejora del viario que atraviesa el barrio, para potenciar la

comunicación entre la periferia y el centro histórico5. A la hora de generar espacios, aprovecharemos para:

1. Definir los edificios susceptibles de ser respetados2. Demoler los edificios más obsoletos y de menor impacto patrimonial3. Estudiar las edificaciones fuera de ordenación (¿son compatibles con el

planeamiento de desarrollo?)

1. MANTENER EN LO POSIBLE EL CARÁCTER DEL BARRIO (PROPORCIONALIDAD DE USOS)

Disponemos de 40.850 m2 de nueva edificabilidad como parte de la financiación de la operación inmobiliaria. Para el reparto de los mismos trataremos de mantener la proporcionalidad de los usos existente en el barrio actualmente.

% usos actuales USOS

68,00% RESIDENCIAL

6,00% COMERCIAL P. BAJA

8,00% COMERCIAL EDIFICIO EXCLUSIVO

9,00% OFICINAS

4,00% DOTACIONAL PRIVADO

5,00% DOTACIONAL PÚBLICO

1. MANTENER EN LO POSIBLE EL CARÁCTER DEL BARRIO (PROPORCIONALIDAD DE USOS)

Disponemos de 40.850 m2 de nueva edificabilidad como parte de la financiación de la operación inmobiliaria. Para el reparto de los mismos trataremos de mantener la proporcionalidad de los usos existente en el barrio actualmente.

% usos actuales USOS % usos futuros

68,00% RESIDENCIAL 65,46%

6,00% COMERCIAL P. BAJA 6,40%

8,00% COMERCIAL EDIFICIO EXCLUSIVO 8,78%

9,00% OFICINAS 9,24%

4,00% DOTACIONAL PRIVADO 5,49%

5,00% DOTACIONAL PÚBLICO 4,62%

2. GENERAR NUEVOS ESPACIOS LIBRES

Debido a las necesidades detectadas de dotar al barrio de mejores vías de comunicación, conseguimos los siguientes porcentajes de aumento de superficie viaria y zonas verdes.

SUP. ACTUAL SUP. FINAL % de INCREMENTO

41.630 m2 ESPACIOS LIBRES (PARQUES…) 45.872 m2 10,19%

55.042 m2 VIALES 60.800 m2 10,46%

MARCO LEGISLATIVO :1. Legislación Estatal 2. Legislación Autonómica3. Legislación Municipal

T.C se ha pronunciado en numerosas ocasiones , concluyendo que es competencia de la Comunidades Autónomas

ORGANOS COMPETENTES del Principado :Consejo de Gobierno Consejería de Fomento , Ordenación del Territorio y M. Ambiente

CUOTA Comisión de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias

Jurado Autonómico de Expropiación Principado Asturias

PLANEAMIENTO

PLANEAMIENTO Y GESTIÓN URBANÍSTICA

NORMATIVA:

Estatal básica en materia de suelo ;R.D 2/2008 de 20 de Junio T.R de la Ley del Suelo estatal,R.D 1492/2011 de 24 de Octubre , Reglamento de Valoraciones,R.D Ley 8/2011, de 1 de Julio, de medidas de apoyo.

Estatal no referente a suelo , muy amplia Referente a Actividades , Carreteras , Aguas , Edificación , M. Ambiente …

Autonómica TROTU ,Texto Refundido Ordenación del Territorio y Urbanismo

ROTU , Reglamento de Ordenación del Territorio y UrbanismoNormativa Sectorial , Infraestructuras , Dominio público , M. Ambiente … etc.

INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN :

Plan General de Ordenación Urbana Vigente , publicado BOPA 25 marzo 2006 , Modificación en Marzo de 2013

Cambio de parámetros definidos por el PGOU , tramitación de Modificación Puntual.

Artículos del ROTU que determinan el procedimiento de la Modificación ;

Artículo 195. Planes Especiales de Reforma Interior

“1. Los Planes Especiales de Reforma Interior, en desarrollo de las determinacionesdel planeamiento general, tienen por objeto la ejecución de operaciones integradas

de reforma interior, así como para la descongestión del suelo urbano, actuaciones de

renovación urbana, la mejora de las condiciones de habitabilidad, la rehabilitación, la

creación de dotaciones urbanísticas y equipamientos comunitarios, resolución deproblemas de circulación y otros fines análogos (art. 69.1 TROTU).”

Artículo 250 . Tramitación de los Planes Parciales y de los PlanesEspeciales que desarrollen un Plan General de Ordenación

Artículo 279 Modificación de los instrumentos de ordenación urbanística

Artículo 280 Modificaciones de la calificación urbanística o con incrementode volumen edificable.

Tramitación del Planeamiento General , TROTU;

Artículo 86 . Aprobación inicial e información pública de los PlanesGenerales de OrdenaciónArtículo 87 Aprobación definitiva de los Planes Generales de Ordenación encaso de delegación de la competencia autonómica

INTRODUCCIÓN :

Elección del sistema con la aprobación del planeamiento o con la delimitación de unidades de actuación .

No existe preferencia por ninguno de ellos

ELECCIÓN SISTEMA DE GESTIÓN

NO COMPENSACIÓN , sin iniciativa suficiente por parte de los propietarios . Plazos largos y garantía de ejecución baja

NO EXPROPIACIÓN , muchos afectados , gestión y urbanización complejas para la administración . Dificultad de sacarlo adelante sin un mínimo consenso .

GESTIÓN URBANÍSTICA

SI COOPERACIÓN

• Preferente en casos de interés social para obtención de cesiones y ejecución de urbanización

• Iniciativa privada con apoyo de la administración . Respaldado por el convenio urbanístico .

• Empresa intervinientes con gran capacidad de gestión .• Capacidad negociadora conseguir 80 % suelo y 2/3 prop.• Urbanización ejecutada por administración y soportada por

propietarios .• Garantía de plazos de urbanización , gestión , etc . • Garantía del reparto equitativo beneficios y cargas

mediante Proyecto de Reparcelación , gestionado por sociedad urbanística.

FASES PRINCIPALES DE LA PLANIFICACIÓN GENERAL

• Modificación del Plan General . • Depuración del parcelario .• Redacción del Proyecto de Reparcelación .• Contratación y Redacción de Proyecto de

Urbanización .• Contratación y ejecución de urbanización .• Contratación y redacción de proyectos de

edificación .• Contratación y ejecución de edificación .

PLANIFICACIÓN DETALLADA

ESQUEMA GENERAL DE ACTUACION

PLANO GENERAL DEL BARRIO Y ZONAS DE ACTUACIÓN

Área de actuación

Nuevas zonas verdes(Zona V-EL)

Zona 2 (Z-2)Realojos

Nuevo gran vial de conexión (periferia-centro)(Zona V-EL)

Zona 1 (Z-1)Realojos y aprovechamiento de nueva edificabilidad (40.850 m2)

DATOS URBANISTICOS DE LA ACTUACIÓN

1. Zona 1 (Z-1)ZONA 1 (Z-1). m2 EDIFICABLES

REALOJOS (VPP) 21.001,00

RESIDENCIAL LIBRE 13.950,00

COMERCIAL EN P.B. 4.650,00

COMERCIAL EDIF. EXCL. 7.500,00

EDIFICIO DE OFICINAS 5.000,00

DOTACIONAL PRIVADO (HOTEL) 4.750,00

DOTACIONAL PRIVADO 5.000,00

TOTAL 61.851,00

2. Zona 2 (Z-2)ZONA 2 (Z-2) m2 EDIFICABLES

REALOJOS (VPP) 23.530,00

TOTAL 23.530,00

3. ZONA V-EL

ZONA (V-EL) SUP. DE ACTUACION

NUEVO VIARIO Y ESPACIOS LIBRES10.000,00

(ZONA DE NUEVA URBANIZACION)

ZONA DE REURBANIZACION47.554,00

(AJUSTES DE SERVICIOS)

DATOS ECONOMICOS DE LA ACTUACIÓN

Efectuado el estudio de mercado de la zona y homogeneizadas las muestras, obtenemos el siguiente cuadro con todos los valores de mercado en función del uso y su fase de comercialización

FASE VENTA DE SOLARES FASE PROMOCION FASE EXPLOTACION Y VENTA

REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00

RESIDENCIAL LIBRE FASE I 13.950,00 - 3.200,00 - 44.640.000,00

RESIDENCIAL LIBRE FASE II 4.650,00 - 3.350,00 - 15.577.500,00

COMERCIAL EN PLANTA BAJA 4.650,00 - 2.000,00 - 9.300.000,00

COMERCIAL EN PLANTA BAJA (VALOR DE SALIDA) 4.650,00 - - 385,56 1.792.854,00

COMERCIAL EN PLANTA BAJA (ALQUILERES) 4.650,00 - - 132,35 615.436,27

COMERCIAL EDIF. EXCLUSIVO (VALOR DE SALIDA) 7.500,00 - - 1.499,40 11.245.500,00

COMERCIAL EDIFICIO EXCLUSIVO (ALQUILERES) 7.500,00 - - 514,70 3.860.263,00

OFICINAS (VALOR DE SALIDA) 5.000,00 - - 1.894,40 9.472.000,00

OFICINAS (ALQUILERES) 5.000,00 - - 743,19 3.715.967,00

DOTACIONAL PRIVADO (HOTEL) 4.750,00 750,00 - - 3.562.500,00

DOTACIONAL PRIVADO 5.000,00 600,00 - - 3.000.000,00

178.030.020,27TOTALES

SUPERFICIE m2PRECIOS DE VENTA SEGÚN ESTUDIO DE MERCADO Y FASE DE DESARROLLO ( €/m2)

TOTALES

CUADRO DE SUPERFICIES Y VALORES DE MERCADO DE VENTAS

PRIMAS DE RIESGO

USO

DESARROLLO URBANÍSTICO RESIDENCIAL COMERCIAL

PLANTA BAJACOMERCIAL SUPERFICIES

MEDIASOFICINAS HOSPEDAJE DOTACIONAL

PRIVADO

1ª PRIMA DE RIESGO (Análisis de la demanda potencial) PONDERADA BAJA BAJA BAJA-MEDIA MEDIA BAJA MEDIA

2ª PRIMA DE RIESGO (Régimen de protección, tenencia y ocupación) MEDIA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

3ª PRIMA DE RIESGO (Elemento a tener en cuenta) BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

4ª PRIMA DE RIESGO (Estudio de Mercado y Homogenización de las muestras) PONDERADA MEDIA BAJA MEDIA MEDIA ALTA ALTA

5ª PRIMA DE RIESGO (DAFO) BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA MEDIA MEDIA

6ª PRIMA DE RIESGO (Edificabilidad Óptima) BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

7ª PRIMA DE RIESGO (Planificación) ALTA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

8ª PRIMA DE RIESGO (Control de Costes) BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

9ª PRIMA DE RIESGO (Construcción) BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

10ª PRIMA DE RIESGO (Catastróficos) BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA

11ª PRIMA DE RIESGO (Gestión urbanística) MEDIA-ALTA

12ª PRIMA DE RIESGO (Convenio urbanístico) BAJA

CÁLCULO DE LA PRIMA DE RIESGO

Primas de riesgo correspondientes a cada uso.

TIPO DE INMUEBLEA- Prima de

riesgo Sector Inmobiliario

B- Prima de riesgo Uso

A + B

Prima AplicableRiesgo Baja

Prima AplicableRiesgo Media

Prima AplicableRiesgo Alta

Viv. 1ª Residencia 8% 0% 8% 19% 30%Comercial en P.B. 8% 4% 12% 21% 30%Edificio Comercial 8% 4% 12% 21% 30%Edificio Oficinas 8% 2% 10% 20% 30%Hotelero 8% 3% 11% 21% 30%Dotacional Privado 8% 4% 12% 21% 30%

TABLAS PARA EL CÁLCULO DE LA PRIMA DE RIESGO EIREA

TIPO DE INMUEBLEA- Prima de

riesgo Sector Inmobiliario

B- Prima de riesgo Uso

A + B

Prima AplicableRiesgo Baja

Prima AplicableRiesgo Media

Prima AplicableRiesgo Alta

Viv. 1ª Residencia 3% 0% 3% 9% 15%Comercial en P.B. 3% 2% 5% 10% 15%Edificio Comercial 3% 2% 5% 10% 15%Edificio Oficinas 3% 1% 4% 9,5% 15%Hotelero 3% 4% 7% 11% 15%Dotacional Privado 3% 4% 7% 11% 15%

TABLA PROMOCIÓN:

TABLA EXPLOTACIÓN:

OBTENCIÓN TASA LIBRE DE RIESGO:

Media del último año, de la Deuda Pública del Estado entre 2 y 6 Años

Oct-12 Nov-12 Dic-12 Ene-13 Feb-13 Mar-13 Abr-13 May-13 Jun-13 Jul-13 Ago-13 Sep-13 MEDIAANUAL

4,849% 4,725% 4,450% 3,992% 3,667% 3,510% 3,338% 3,087% 2,974% 2,943% 2,910% 2,816% 3,605%

* http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf

*

http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf

Obtención del TIR ACEPTABLE Primas de Riesgo - EIREA Usos

Prima 1ª Prima 4ª Prima 1ª & 4ª Prima 3ª Prima 5ª VENTAS Prima 8ª

COSTES Prima 2ª Prima 6ª

Prima 7ª

Prima 9ª Prima 10ªPrima 11ªPrima 12ª

PLANIFICACIÓN

RESULTANTE

Desarrollo Urb. 85.381 100,00% MP MP B B B M B A B B M-A B

8,00% 19,00% 30,00% 10,65% 20,11% 20,109% 8,00% 8,00% 12,036% 8,000% 19,00% 8,00% 30,00% 8,00% 8,00% 24,50% 8,00% 15,071% 11,703%

Residencial 58.481 68,49% B M B B B B B B B B

8,00% 19,00% 30,00% 8,00% 19,00% 19,000% 8,00% 8,00% 11,667% 8,000% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,000% 9,222%

Comercial P. B. 4.650 5,45% B B B B B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000%

Comercial 7.500 8,78% B-M M B B B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 16,50% 21,00% 21,000% 12,00% 12,00% 15,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 13,000%

Oficinas 5.000 5,86% M M B B B B B B B B

10,00% 20,00% 30,00% 20,00% 20,00% 20,000% 10,00% 10,00% 13,333% 10,000% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,000% 11,111%

Hotel 4.750 5,56% B A B M B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%

Dotacional priv. 5.000 5,86% M A B M B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 21,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%

85.381 PRIMA de RIESGO (ponderado por usos) 22,178%

Tasa Libre de Riesgo 3,605%

INDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/año) 25,783%

nº periodos por año 4 TIR (trimes.) 5,902%

A.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA DEL DESARROLLO URBANÍSTICO

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) 25,783%

ÍNDICES DE ACTUALIZACIÓN

A.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN PROMOCIÓN:

Obtención del TIR ACEPTABLE Primas de Riesgo - EIREA

Usos Prima 1ª Prima 4ª Prima

1ª & 4ª Prima 3ª Prima 5ª VENTAS Prima 8ªCOSTES Prima 2ª Prima 6ª

Prima 7ª

Prima 9ª Prima 10ª Prima 11ª Prima 12ª

Residencial 58.481 m2(t) B M B B B B B B B B 8,00% 19,00% 30,00% 8,00% 19,00% 19,000% 8,00% 8,00% 11,667% 8,000% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,000% 9,222%

Comercial P. B. 4.650 m2(t) B B B B B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000%

Comercial 7.500 m2(t) B-M M B B B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 16,50% 21,00% 21,000% 12,00% 12,00% 15,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 13,000%

Oficinas 5.000 m2(t) M M B B B B B B B B 10,00% 20,00% 30,00% 20,00% 20,00% 20,000% 10,00% 10,00% 13,333% 10,000% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,000% 11,111%

Hotel 4.750 m2(t) B A B M B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%

Dotacional priv. 5.000 m2(t) M A B M B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 21,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%




nº periodos por año 4 TIR

(trimes.)

3,348%



A.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN EXPLOTACIÓN:




Prima 7ª


Comercial P. B. 4.650 m2(t) B B B B B B B B B B

5,00% 10,00% 15,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,00% 5,00% 5,000% 5,000% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,000%

Comercial 7.500 m2(t) B-M M B B B B B B B B

5,00% 10,00% 15,00% 7,50% 10,00% 10,000% 5,00% 5,00% 6,667% 5,000% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,556%

Oficinas 5.000 m2(t) M M B B B B B B B B

4,00% 9,50% 15,00% 9,50% 9,50% 9,500% 4,00% 4,00% 5,833% 4,000% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,000% 4,611%







A.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA :



1ª & 4ª Prima 3ª Prima 5ª VENTAS Prima 8ª


Prima 7ª

Prima 9ª Prima 10ª Prima 11ª Prima 12ªUsos


8,00% 19,00% 30,00% 8,86% 18,15% 18,147% 8,00% 8,00% 11,382% 8,000% 19,00% 8,00% 30,00% 8,00% 8,00% 24,50% 8,00% 15,071% 11,485%


8,00% 19,00% 30,00% 8,00% 19,00% 19,000% 8,00% 8,00% 11,667% 8,000% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,000% 9,222%


5,00% 10,00% 15,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,00% 5,00% 5,000% 5,000% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,000%


5,00% 10,00% 15,00% 7,50% 10,00% 10,000% 5,00% 5,00% 6,667% 5,000% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,556%


4,00% 9,50% 15,00% 9,50% 9,50% 9,500% 4,00% 4,00% 5,833% 4,000% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,000% 4,611%


12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%Dotacional priv. 5.000 5,86% M A B M B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 21,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%








Prima 1ª Prima 4ª Prima 1ª & 4ª Prima 3ª Prima 5ª VENTAS Prima 8ª


Prima 7ª

Prima 9ª Prima 10ªPrima 11ªPrima 12ª

PLANIFICACIÓN

RESULTANTE


8,00% 19,00% 30,00% 10,65% 20,11% 20,109% 8,00% 8,00% 12,036% 8,000% 19,00% 8,00% 30,00% 8,00% 8,00% 24,50% 8,00% 15,071% 11,703%


8,00% 19,00% 30,00% 8,00% 19,00% 19,000% 8,00% 8,00% 11,667% 8,000% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,000% 9,222%


12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000%


12,00% 21,00% 30,00% 16,50% 21,00% 21,000% 12,00% 12,00% 15,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 13,000%


10,00% 20,00% 30,00% 20,00% 20,00% 20,000% 10,00% 10,00% 13,333% 10,000% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,000% 11,111%


12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%

Dotacional priv. 5.000 5,86% M A B M B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 21,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%





B.- Hipótesis 2: Locales Comerciales en Planta Baja en Venta• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA DEL DESARROLLO URBANÍSTICO



B.- Hipótesis 2: Locales Comerciales en Planta Baja en Venta• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN PROMOCIÓN:




Prima 7ª


Residencial 58.481 m2(t) B M B B B B B B B B 8,00% 19,00% 30,00% 8,00% 19,00% 19,000% 8,00% 8,00% 11,667% 8,000% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,000% 9,222%

Comercial P. B. 4.650 m2(t) B B B B B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000%

Comercial 7.500 m2(t) B-M M B B B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 16,50% 21,00% 21,000% 12,00% 12,00% 15,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 13,000%

Oficinas 5.000 m2(t) M M B B B B B B B B 10,00% 20,00% 30,00% 20,00% 20,00% 20,000% 10,00% 10,00% 13,333% 10,000% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,000% 11,111%

Hotel 4.750 m2(t) B A B M B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%

Dotacional priv. 5.000 m2(t) M A B M B B B B B B 12,00% 21,00% 30,00% 21,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%




nº periodos por año 4 TIR

(trimes.)

3,348%



B.- Hipótesis 2: Locales Comerciales en Planta Baja en Venta• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA EN EXPLOTACIÓN:



Prima 1ª Prima 4ª Prima 1ª & 4ª Prima 3ª Prima

5ª VENTAS Prima 8ªCOSTES Prima 2ª Prima 6ª

Prima 7ª


Comercial 7.500 m2(t) B-M M B B B B B B B B

5,00% 10,00% 15,00% 7,50% 10,00% 10,000% 5,00% 5,00% 6,667% 5,000% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,556%

Oficinas 5.000 m2(t) M M B B B B B B B B

4,00% 9,50% 15,00% 9,50% 9,50% 9,500% 4,00% 4,00% 5,833% 4,000% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,000% 4,611%






B.- Hipótesis 2: Locales Comerciales en Planta Baja en Venta• MATRIZ PARA EL CÁLCULO DE LA TIR EIREA PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA :



Prima 1ª Prima 4ª Prima 1ª & 4ª Prima 3ª Prima

5ª VENTAS Prima 8ªCOSTES Prima 2ª Prima 6ª

Prima 7ª


PLANIFICACI

ÓN

RESULTANTE


8,00% 19,00% 30,00% 9,25% 18,53% 18,528% 8,00% 8,00% 11,509% 8,000% 19,00% 8,00% 30,00% 8,00% 8,00% 24,50% 8,00% 15,071% 11,527%Residencial 58.481 68,49% B M B B B B B B B B

8,00% 19,00% 30,00% 8,00% 19,00% 19,000% 8,00% 8,00% 11,667% 8,000% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,00% 8,000% 9,222%Comercial P. B. 4.650 5,45% B B B B B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 12,000%Comercial 7.500 8,78% B-M M B B B B B B B B

5,00% 10,00% 15,00% 7,50% 10,00% 10,000% 5,00% 5,00% 6,667% 5,000% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,000% 5,556%Oficinas 5.000 5,86% M M B B B B B B B B

4,00% 9,50% 15,00% 9,50% 9,50% 9,500% 4,00% 4,00% 5,833% 4,000% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,000% 4,611%Hotel 4.750 5,56% B A B M B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 12,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%Dotacional priv. 5.000 5,86% M A B M B B B B B B

12,00% 21,00% 30,00% 21,00% 30,00% 30,000% 12,00% 21,00% 21,000% 12,000% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,00% 12,000% 15,000%







B.- Hipótesis 2: Locales Comerciales en Planta Baja en Venta

A.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) DESARROLLO URBANÍSTICO: = 25,783%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PROMOCIÓN: = 14,081%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) EXPLOTACIÓN: = 8,735%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA: = 24,150%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) DESARROLLO URBANÍSTICO: = 25,783%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PROMOCIÓN: = 14,081%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) EXPLOTACIÓN: = 8,783%

ÍNDICE de ACTUALIZACIÓN (TIR/AÑO) PONDERADA PARA TODA LA ACTUACIÓN CONJUNTA: : = 24,573%

COSTES AÑO 2013 AÑO 2014 AÑO 2015 AÑO 2016 AÑO 2017 AÑO 2018

150.000,00 € 150.000,00 €

500.000,00 € 500.000,00 €

300.000,00 € 150.000,00 € 150.000,00 €

200.000,00 € 200.000,00 €

26.718.600,00 € 13.359.300,00 € 13.359.300,00 €

334.200,00 € 167.100,00 € 167.100,00 €

16.283.832,17 € 4.010.400,00 € 4.050.504,00 € 4.091.009,04 € 4.131.919,13 €

2.671.860,00 € 1.335.930,00 € 1.335.930,00 €

9.000.000,00 € 1.350.000,00 € 2.250.000,00 € 2.700.000,00 € 1.350.000,00 € 1.350.000,00 €

3.500.000,00 € 525.000,00 € 875.000,00 € 1.050.000,00 € 525.000,00 € 525.000,00 €

375.000,00 € 56.250,00 € 93.750,00 € 112.500,00 € 56.250,00 € 56.250,00 €

3.503.000,00 € 3.503.000,00 €

Obras de Urbanización General

Obras de Reurbanización

D.F. Urbanización

10% Cesión del Aprovechamiento

PLANING COSTES

Redacción del PERI

Proyecto de Urbanización

Proyecto de Cooperación

Proyecto de Reparcelación

Indemnizaciones

Mudanzas

Realojos Temporales

Demolición de Edificios

1º) GASTOS RELACIONADOS CON EL DESARROLLO URBANÍSTICO

El promotor incurrirá en unos Gastos Generales anuales que se estiman en 500.000 €/año. Proceden de:

Contratación de un RISK©CERTIFICATE de primer nivel para la elaboración de la oferta y seguimiento del negocio, auxiliado por equipo de 6 personas.

Costes derivados del uso de la oficina, que estará situada en la oficina central del Promotor.

ANÁLISIS DE GASTOS

2º) GASTOS RELACIONADOS CON LA CONSTRUCCIÓN DE CADA UNO DE LOS USOS

Edificabilidad (m2e)

Coste Construcción €/m2e

Valor Suelo €/m2e

Gastos Construcción Otros Gastos Total

Viviendas VPP 44.531,00 800,00 300,00 35.624.800,00 € 13.225.707,00 € 48.850.507,00 €Viviendas Libres 13.950,00 900,00 900,00 12.555.000,00 € 6.779.700,00 € 19.334.700,00 €Comercial en Planta Baja

4.650,00 180,00 - 837.000,00 € 217.620,00 € 1.054.620,00 €

Comercial 7.500,00 700,00 600,00 5.250.000,00 € 1.365.000,00 € 6.615.000,00 €Oficinas 5.000,00 950,00 1.000,00 4.750.000,00 € 1.170.000,00 € 5.920.000,00 €Hotelero 4.750,00 - - - - -Dotacional Privado 5.000,00 - - - - -

COSTES CONSTRUCCIÓN

Total AÑO 2014 AÑO 2015 AÑO 2016 AÑO 2017 AÑO 2018 AÑO 2019Viviendas VPP 48.850.507,00 4.885.050,70 € 19.540.202,80 € 4.885.050,70 € 19.540.202,80 €

Viviendas Libres 19.334.700,00 2.900.205,00 € 6.767.145,00 € 2.900.205,00 € 6.767.145,00 €

Comercial en Planta Baja

1.054.620,00 175.770,00 € 175.770,00 € 175.770,00 € 175.770,00 € 175.770,00 € 175.770,00 €

Comercial 6.615.000,00 2.205.000,00 € 4.410.000,00 €

Oficinas 5.920.000,00 1.973.333,33 € 3.946.666,67 €

Hotelero -Dotacional Privado -

COSTE CONSTRUCCIÓN

PLANNING COSTES CONSTRUCCIÓN

ANÁLISIS DE GASTOS

DIFERENTES ANALISIS A REALIZAR

En función de los datos del estudio de mercado realizado, vamos a efectuar los siguientes análisis de las distintas fases del proceso constructivo


REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00












178.030.020,27TOTALES


TOTALES





REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00












178.030.020,27TOTALES


TOTALES


1. Fase venta de solares resultantes




REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00












178.030.020,27TOTALES


TOTALES


2. Fase venta de activos después de la promoción inmobiliaria




REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00












178.030.020,27TOTALES


TOTALES


3. Fase venta de activos después de la promoción inmobiliaria y explotación económica




REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00












178.030.020,27TOTALES


TOTALES



Los activos que vamos a poner en explotación son los usos comerciales y de oficinas, que son los que han arrojado resultados interesantes en el estudio de mercado, incluso barajando la posibilidad de la venta en promoción de los locales de planta baja




REALOJOS (VPP) 44.530,00 - 1.600,00 - 71.248.000,00












178.030.020,27TOTALES


TOTALES



Los activos que vamos a poner en explotación son los usos comerciales y de oficinas, que son los que han arrojado resultados interesantes en el estudio de mercado, incluso barajando la posibilidad de la venta en promoción de los locales de planta baja

DATOS DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN

Con respecto a los activos que van a ser objeto de promoción y explotación disponemos de los siguientes datos:

1. EDIFICABILIDAD COMERCIAL (COMERCIAL EN PLANTA BAJA Y EDIFICIO EXCLUSIVO)• Inicio de comercialización: 2.017• Ocupación media según estudio de mercado: 85 %• Yield de explotación del 7 % anual• Incrementos del IPC (2 % anual)• Venta del activo en 2.021 con plusvalía sobre costes iniciales del 70 %

2. OFICINAS • Inicio de comercialización: 2.018• Ocupación media según estudio de mercado: 70 %• Yield de explotación del 8 % anual• Incrementos del IPC (2 % anual)• Venta del activo en 2.022 con plusvalía sobre costes iniciales del 60 %


Con los datos anteriores, procedemos al calculo de los diferentes valores que nos van a hacer falta para introducir en la cuenta de explotación:1. COMERCIAL (COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO)

COSTES INGRESOSm2 7.500 Ingresos totales 15.105.763 Construcción 700 5.250.000 €/m2 yield 7,00%otros costes 182 1.365.000 €/m2 plusvalia s/costes 70,00%

882 6.615.000 €/m2 edificabilidad Venta 11.245.500

Calendario de Construcción Ingresos netos ult año 787.185 2.015 2.016

Construcción 33,33% 66,67%otros costes 33,33% 66,67%

2.015 2.016 2.017 2.018 2.019 2.020 2.021 GASTOS CONSTRUCCION

Construcción 33% 67%1.749.825 3.500.175

otros costes 33% 67%454.955 910.046

TOTAL GASTOS CONSTRUCCION 2.204.780 4.410.221

BENEFICIO - - 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929185,45 189,15 192,94 196,80 200,73

EBITDA -2.204.780 -4.410.221 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929

Valor de salida 11.245.500

CASH FLOW NEGOCIO -2.204.780 -4.410.221 741.782 756.618 771.750 787.185 12.048.429

TESORERÍA -2.204.780 -6.615.000 -5.873.218 -5.116.600 -4.344.850 -3.557.665 8.490.763

construccion explotacion


Con los datos anteriores, procedemos al calculo de los diferentes valores que nos van a hacer falta para introducir en la cuenta de explotación:1. EDIFICABILIDAD COMERCIAL (COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO)






Construcción 33% 67%1.749.825 3.500.175

otros costes 33% 67%454.955 910.046


BENEFICIO - - 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929185,45 189,15 192,94 196,80 200,73

EBITDA -2.204.780 -4.410.221 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929



TESORERÍA -2.204.780 -6.615.000 -5.873.218 -5.116.600 -4.344.850 -3.557.665 8.490.763









Construcción 33% 67%1.749.825 3.500.175

otros costes 33% 67%454.955 910.046


BENEFICIO - - 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929185,45 189,15 192,94 196,80 200,73

EBITDA -2.204.780 -4.410.221 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929



TESORERÍA -2.204.780 -6.615.000 -5.873.218 -5.116.600 -4.344.850 -3.557.665 8.490.763









Construcción 33% 67%1.749.825 3.500.175

otros costes 33% 67%454.955 910.046


BENEFICIO - - 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929185,45 189,15 192,94 196,80 200,73

EBITDA -2.204.780 -4.410.221 741.782 756.618 771.750 787.185 802.929



TESORERÍA -2.204.780 -6.615.000 -5.873.218 -5.116.600 -4.344.850 -3.557.665 8.490.763



Con los datos anteriores, procedemos al calculo de los diferentes valores que nos van a hacer falta para introducir en la cuenta de explotación:2. COMERCIAL EN PLANTA BAJACOSTESm2 4.650 Ingresos totales 2.408.290 Construcción 180,00 837.000 €/m2 yield 7,00%otros costes 46,80 217.620 €/m2 plusvalia s/costes 70,00%


Calendario de Construcción Ingresos netos ult año 125.500 Año 1 Año 2

Construcción 33,33% 66,67% 100%otros costes 33,33% 66,67% 100%


Construcción 33% 67%278.972 558.028

otros costes 33% 67%72.533 145.087

TOTAL GASTOS CONSTRUCCION 351.505 703.115

BENEFICIO - - 118.261 120.626 123.039 125.500 128.01029,57 30,16 30,76 31,37 32,00

EBITDA -351.505 -703.115 118.261 120.626 123.039 125.500 128.010


CASH FLOW NEGOCIO -351.505 -703.115 118.261 120.626 123.039 125.500 1.920.864

TESORERÍA -351.505 -1.054.620 -936.359 -815.732 -692.693 -567.194 1.353.670



Con los datos anteriores, procedemos al calculo de los diferentes valores que nos van a hacer falta para introducir en la cuenta de explotación:3. OFICINASCOSTESm2 5.000 Ingresos totales 13.187.967 Construcción 950 4.750.000 €/m2 yield 8,00%otros costes 234 1.170.000 €/m2 plusvalia s/costes 60,00%

1.184 5.920.000 €/m2 edificabilidad Venta 9.472.000

Calendario de Construcción Ingresos netos ult año 757.760 Año 1 Año 2

Construcción 33,33% 66,67% 100%otros costes 33,33% 66,67% 100%


Construcción 33% 67%1.583.175 3.166.825

otros costes 33% 67%389.961 780.039


BENEFICIO - - 714.054 728.335 742.902 757.760 772.915178,51 182,08 185,73 189,44 193,23

EBITDA -1.973.136 -3.946.864 714.054 728.335 742.902 757.760 772.915



TESORERÍA -1.973.136 -5.920.000 -5.205.946 -4.477.611 -3.734.709 -2.976.949 7.267.967


CUENTA DE EXPLOTACIÓN. OPCION A. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN PLANTA BAJA, COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y EDIFICIO DE OFICINAS

A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICAActuación: REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES (PARTE EXPLOTACION) C) Construcción Patrimonializable © Juan C. Errandonea F) Otros gastos

Suelo Urbano consolidado Edificabilidad Total: 17.150 m2(t)c Residencial - m2(t) 900 €/m2 Residencial -

Fecha de Inic io: 01-ene-14 1T-14 Sup. Solar 11.560 m2s Resd. VPP - m2(t) 800 Resd. VPP -

Nº viviendas nuevas: 697 Aprov. Tipo 1,4835 m2(t)/m2s Comercial - m2(t) 700 €/m2 Comercial -

m2 s/ r construidos: 17.150 m2(t)c Com. P. baja - m2(t) 180 €/m2 Com. P. baja -

nº de plantas: - Oficinas - m2(t) 950 €/m2 Oficinas -

Dot. Privado - m2(t) - €/m2 Dot. Público -

Hotel - m2(t) - €/ud Hotel -

0%

Libre de Urbanización NO

A) Suelo © Juan C. Errandonea © EIREA D) Dirección Facultativa G) Comercialización y Postventa

25.263 m2s 345,61 €/m2s P.E.M. 0 Arquitecto (s/P.E.M.) 5,00% 30.702.020 Comercialización (s/ventas) 2,00%

22.291 m2s 345,61 €/m2s 0 Aparejadores (s/P.E.M.) 3,00% Instalaciones auxiliares de venta

10.000 m2s 345,61 €/m2s 0 Hon. Seguridad y Salud (s/P.E.M.)2,00% Public idad

0 Hon. Control de Calidad 0,00% Piso Piloto

Arqueologo 0,00% Gastos de postventa

11.560 m2s 1.721 €/m2s

B) Urbanización Patrimonializable E) Licencias construcción y varios H) Gestión y varios

© Juan C. Errandonea - Redacción del PERI 150.000 € 0 Impuesto de Obras (s/P.E.M.) 4,00% 904.050 Gastos generales 100,00%

- Proyecto de urbanización 500.000 € Topografia Cesión Ayuntamiento 100,00%

- Proyecto de exp. 150.000 € Geotécnico Seg. Resp. Decenal

- Indemnizaciones 600 €/m2s Otras tasas y licencias Seguridad y vigilancia

- Mudanzas 600 €/m2s Actividades Cerramientos

- Realojos temporales 16.283.832 €/m2s Limpieza de viviendas

- Demolic ión edificios 60 €/m2s Avales al comprador

- Obras urb. Gen. 9.000.000 €/m2s Aval urbaniz.

- Obras reurb. 3.500.000 €/m2s Analista Inmobiliario

- Direcc. Facultativa urb. 375.000 3 % s Urb

RESUMEN DEL PRESUPUESTO (ESTÁTICO) RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO)© J uan C. Errandonea V) VENTAS Patrimonializables

TOTAL VENTAS 4.650 Renta de Com. P. baja 132,35 €/m2u

TOTAL COSTES TIR de la OPERACIÓN 5.000 Renta de Oficinas 743,19 €/m2u

MARGEN BRUTO 7.500 Renta de Com. E. exclusivo 514,70 €/m2u

GASTOS FINANCIEROS Indice Actualización (TIR EIREA) 4.650 Venta com. P. baja 385,56 €/m2u

BENEFICIO NETO 30,23% Periodos Anuales 5.000 Venta oficinas 1.894,40 €/m2u

VAN (euros) 7.500 Venta com. E. exclusivo 1.499,40 €/m2u

TOTAL INVERSIÓN Pagado por el Suelo

k1 k2 Se Podría Pagar, hasta

V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%

BENEFICIO NETO/VIV Gastos Beneficio

(en miles de Euros) 1.000 TOTALES 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17 1T-18 2T-18 3T-18 4T-18 1T-19 2T-19 3T-19 4T-19 1T-20 2T-20 3T-20 4T-20 1T-21 2T-21 3T-21 4T-21 1T-22 2T-22 3T-22 4T-22

Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23

Total Ventas 30.702 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 13.460,53 193,23 193,23 193,23 9.665,23A) Suelo 92,86% 19.891 - - - - - - - - - - - - 19.891,35 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

D) Dirección Facultativa 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

E) Licencias construcción y varios0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

G) Comercialización y Postventa 2,92% 626 - - - - - - - - - - - - 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09 26,09

H) Gestión y varios 4,22% 904 - - - - - - - - - - - - 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67 37,67

Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48

© Juan C. Errandonea © EIREA


185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000

Rentas Netas Comercial en Planta Baja118,26 120,63 123,04 125,50 128,01

1,543

541

PLANIFICACIÓN DE RENTAS Y VENTAS

Rentas Netas Comercial edificio exclusivo741,78 756,62 771,75 787,19 802,93

Valor Venta Locales Comercial Edificio exclusivo

Valor Venta Locales Comerciales Planta Baja

Valor Venta Oficinas

Rentas Netas Oficinas714,05 728,34 742,90 757,76 772,92










0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s





















V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%



Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23


B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48



185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000


1,543

541







Datos iniciales


A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICAÁrea de datos iniciales

Actuación: REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES (PARTE EXPLOTACION) C) Construcción Patrimonializable © Juan C. Errandonea F) Otros gastos








0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s












- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

-

CUENTA DE EXPLOTACIÓN. OPCION A. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN PLANTA BAJA, EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y OFICINAS

A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA

V) VENTAS Patrimonializables

4.650 Renta de Com. P. baja 132,35 €/m2u

5.000 Renta de Oficinas 743,19 €/m2u

7.500 Renta de Com. E. exclusivo 514,70 €/m2u

4.650 Venta com. P. baja 385,56 €/m2u

5.000 Venta oficinas 1.894,40 €/m2u

7.500 Venta com. E. exclusivo 1.499,40 €/m2u

615.436

3.715.967

3.860.263

30.702.020

11.245.500

1.792.854

9.472.000

Datos provenientes de calculo anterior

CUENTA DE EXPLOTACIÓN. OPCION A. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN PLANTA BAJA, EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y OFICINAS









0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s





















V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%



Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23


B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48



185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000


1,543

541







Reparto cronológico de los datos iniciales


AÑO 2018 AÑO 2019 AÑO 2020 AÑO 2021 AÑO 2022

Rentas Netas Comercial edificio exclusivo 756.617,65 € 771.750,00 € 787.185,00 € 802.928,70 €

Rentas Netas Comercial en Planta Baja 120.626,47 € 123.039,00 € 125.499,78 € 128.009,78 €

Rentas Netas Oficinas 714.054,17 € 728.335,26 € 742.901,96 € 757.760,00 € 772.915,20 €


11.245.500,00 €


1.792.854,00 €


9.472.000,00 €

ANÁLISIS DE INGRESOSA.- Hipótesis 1: Locales Comerciales en Planta Baja en Alquiler

Ingresos por explotación patrimonial


A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA(en miles de Euros) 1.000 TOTALES 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17

Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - -

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01

Total Ventas 30.702 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01A) Suelo 92,86% 19.891 - - - - - - - - - - - - 19.891,35 - - -

B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

D) Dirección Facultativa 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

E) Licencias construcción y varios0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

G) Comercialización y Postventa 2,92% 626 - - - - - - - - - - - - 26,09 26,09 26,09 26,09

H) Gestión y varios 4,22% 904 - - - - - - - - - - - - 37,67 37,67 37,67 37,67

Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26


PLANIFICACIÓN DE RENTAS Y VENTAS(en miles de Euros) 1.000 TOTALES 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17

185,45 185,45 185,45 185,45

29,57 29,57 29,57 29,57Rentas Netas Comercial en Planta Baja

118,26

Rentas Netas Comercial edificio exclusivo741,78




Rentas Netas Oficinas


A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA(en miles de Euros) 1.000 TOTALES 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17

Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - -

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01

Total Ventas 30.702 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01A) Suelo 92,86% 19.891 - - - - - - - - - - - - 19.891,35 - - -

B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

D) Dirección Facultativa 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

E) Licencias construcción y varios0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

G) Comercialización y Postventa 2,92% 626 - - - - - - - - - - - - 26,09 26,09 26,09 26,09

H) Gestión y varios 4,22% 904 - - - - - - - - - - - - 37,67 37,67 37,67 37,67

Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26


PLANIFICACIÓN DE RENTAS Y VENTAS(en miles de Euros) 1.000 TOTALES 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17

185,45 185,45 185,45 185,45

29,57 29,57 29,57 29,57Rentas Netas Comercial en Planta Baja

118,26

Rentas Netas Comercial edificio exclusivo741,78




Rentas Netas Oficinas










0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s





















V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%



Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23


B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48



185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000


1,543

541







VAN de los activos calculado sobre una TIR en función de las primas de riesgo analizadas anteriormente


A.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO)© J uan C. Errandonea

TIR de la OPERACIÓN

Indice Actualización (TIR EIREA)

Periodos Anuales

VAN (euros)

Pagado por el Suelo

Se Podría Pagar, hasta

8,735%

0

19.891.348

19.891.348

8,735%

4

Este valor lo trasladamos a la cuenta de explotación de promoción, para obtener en esa fase, el VAN de los activos en función de la TIR obtenida anteriormente


A.2 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE PROMOCÍÓN

Promoción: REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES C) Construcción Patrimonializable © Juan C. Errandonea F) Otros gastos

Suelo Urbano consolidado Edificabilidad Total: 85.381 m2(t)c Residencial 13.950 m2(t) 900 €/m2 Residencial 13.950

Fecha de Inic io: 01-ene-14 1T-14 Sup. Solar 57.554 m2s Resd. VPP 44.531 m2(t) 800 Resd. VPP 44.531

nº viviendas: 24 Aprov. Tipo 1,4835 m2(t)/m2s Comerc ial 7.500 m2(t) 700 €/m2 Comerc ial 7.500

m2 s/ r construidos: 85.381 m2(t)c Com. P. baja 4.650 m2(t) 180 €/m2 Com. P. baja 4.650

10% nº de plantas: SS+B+3 Oficinas 5.000 m2(t) 950 €/m2 Oficinas 5.000

Libre de Urbanizac ión SI Dot. Privado 5.000 m2(t) - €/m2 Dot. Público 5.000

Hotel 4.750 Coc inas - €/ud Hotel 4.750

A) Suelo © J uan C. Errandonea © EIREA D) Dirección Facultativa G) Comercialización y Postventa

25.263 m2s 418,55 €/m2s P.E.M. 0 Arquitecto (s/P.E.M .) 5,00% 136.827.198 Comerc ializac ión (s/ventas) 2,00%

22.291 m2s 418,55 €/m2s 0 Aparejadores (s/P.E.M .) 3,00% Instalac iones auxiliares de venta

10.000 m2s 418,55 €/m2s 0 Hon. Seguridad y Salud (s/P.E.M .) 2,00% Public idad



57.554 m2s 419 €/m2s

B) Urbanización TOTAL E) Licencias construcción y varios H) Gestión y varios

© Juan C. Errandonea 1 Redacc ión del PERI 150.000 € 0 Impuesto de Obras (s/P.E.M .) 4,00% 2.795.950 Gastos generales 100,00%

1 Proyecto de urbanizac ión 500.000 € Topografia 3.503.000 Cesión Ayuntamiento 0,00%

1 Proyecto de cooperac ión 300.000 € Geotécnico Seg. Resp. Decenal

44.531 Indemnizac iones 600 €/m2s Otras tasas y licencias Seguridad y vigilanc ia

557 Mudanzas 600 €/m2s Actividades Cerramientos

1 Realojos temporales 16.283.832 €/m2s Limpieza de viviendas

44.531 Demolic ión edific ios 60 €/m2s 333.983 Avales al comprador

1 Obras urb. Gen. 9.000.000 €/m2s Aval urbaniz.

1 Obras reurb. 3.500.000 €/m2s Analista Inmobiliario

1 Direcc. Facultativa urb. 375.000 3 % s Urb

1 200.000 €

RESUMEN DEL PRESUPUESTO (ESTÁTICO) RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO) © J uan C. Errandonea V) VENTAS Patrimonializables

TOTAL VENTAS 44.531 Residencial VPP 1.600 €/m2u

TOTAL COSTES TIR de la OPERACIÓN 6.975 Resd. Libre fase I 3.200 €/m2u

MARGEN BRUTO 6.975 Resd. Libre fase II 3.350 €/m2u

GASTOS FINANCIEROS Indice Actualización (TIR EIREA) 17.150 Venta explotac ión 1.160 €/m2u

BENEFICIO NETO 17,14% Periodos Anuales 5.000 Dot. Privado 0 €/m2u

VAN (euros) 4.750 Hotel 0 €/m2u



V = K * ( S + C ) à K = 33,27% 20,68%

Gastos Beneficio


Ventas 116.936 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 - - - - - - - -

Venta explotac ión 19.891 - - - - - - - 2.929,40 - - - 9.406,02 - - - 6.777,18 - - - - - - - - - - - 778,75 - - - - - - - -

Exit 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Total Ventas 136.827 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 3.375,80 9.241,00 9.241,00 9.241,00 18.647,02 4.798,80 4.798,80 4.798,80 11.575,98 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.802,49 - - - - - - - - A) Suelo 21,25% 24.089 24.089,24 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

B) Urbanizac ión 0,00% 0

C) Construcc ión 52,05% 59.017 925,50 925,50 925,50 925,50 4.034,86 4.034,86 4.034,86 4.034,86 2.667,14 2.667,14 2.667,14 2.667,14 5.487,58 5.487,58 5.487,58 5.487,58 505,69 505,69 505,69 505,69 1.133,44 1.133,44 1.133,44 1.133,44 - - - - - - - - - - - -

D) Direcc ión Facultativa 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

E) Licencias construcc ión y varios 1,74% 1.967 983,61 - - - - - - - 983,61 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

F) Otros gastos 20,07% 22.758 339,71 339,71 339,71 339,71 1.445,39 1.445,39 1.445,39 1.445,39 918,95 918,95 918,95 918,95 2.119,86 2.119,86 2.119,86 2.119,86 263,31 263,31 263,31 263,31 602,29 602,29 602,29 602,29 - - - - - - - - - - - -

G) Comerc ializac ión y Postventa 2,42% 2.749 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35 76,35

H) Gestión y varios 2,47% 2.796 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67 77,67

Total Pagos 100,00% 113.376 26.492,07 1.419,22 1.419,22 1.419,22 5.634,26 5.634,26 5.634,26 5.634,26 4.723,72 3.740,10 3.740,10 3.740,10 7.761,46 7.761,46 7.761,46 7.761,46 923,01 923,01 923,01 923,01 1.889,74 1.889,74 1.889,74 1.889,74 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01

Ventas - Pagos 23.451 -24.710,83 362,02 362,02 362,02 -5.187,86 -5.187,86 -5.187,86 -2.258,46 4.517,28 5.500,90 5.500,90 14.906,92 -2.962,66 -2.962,66 -2.962,66 3.814,52 6.669,28 6.669,28 6.669,28 6.669,28 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 4.869,73 4.869,73 4.869,73 5.648,48 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01


1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17 1T-18 2T-18 3T-18 4T-18 1T-19 2T-19 3T-19 4T-19 1T-20 2T-20 3T-20 4T-20 1T-21 2T-21 3T-21 4T-21 1T-22 2T-22 3T-22 4T-22

Miles de €

Miles de € 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 8.906,20 8.906,20 8.906,20 8.906,20 7.124,96 7.124,96 7.124,96 7.124,96

22.320.000,00

23.366.250,00 Miles de € 446,40 446,40 446,40 446,40 334,80 334,80 334,80 334,80 4798,80 4798,80 4798,80 4798,80 467,33 467,33 467,33 467,33 350,49 350,49 350,49 350,49 5023,74 5023,74 5023,74 5023,74

1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


Gastos

Construcc iónOtros Gastos Total (en €)

Viviendas VPP 35624800,00 13225707,00 48850507,00

Gastos Constr. 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48

Otros Gastos 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57

Viviendas Libres 12555000,00 6779700,00 19334700,00

Gastos Constr. 470,81 470,81 470,81 470,81 1098,56 1098,56 1098,56 1098,56 470,81 470,81 470,81 470,81 1098,56 1098,56 1098,56 1098,56Otros Gastos 254,24 254,24 254,24 254,24 593,22 593,22 593,22 593,22 254,24 254,24 254,24 254,24 593,22 593,22 593,22 593,22

Comercial Planta Baja837000,00 217620,00 1054620,00

Gastos Constr. 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88

Otros Gastos 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07

Comercial 5250000,00 1365000,00 6615000,00

Gastos Constr. 437,50 437,50 437,50 437,50 875,00 875,00 875,00 875,00Otros Gastos 113,75 113,75 113,75 113,75 227,50 227,50 227,50 227,50

Oficinas 4750000,00 1170000,00 5920000,00


Hotelero - - -

Dotacional Privado- - -

35.624.800 297 13.225.707

5.250.000 182 1.365.000

59.016.800 22.758.027

12.555.000 486 6.779.700

- - -

- - -

837.000 47 217.620

4.750.000 234 1.170.000

24.089.238 0 2.748.544 -

Cesión al Ayto.

Zona 1 10.573.834 - 2.736.544

Zona 2 9.329.902 - -

- - 12.000

Zona V-EL 4.185.502 - -

- - -

500.000 - -

300.000 -

0 1.967.227 2.795.950

150.000 1.967.227 2.795.950

16.283.832

2.671.860

26.718.600 -

334.200 -

Proyecto de reparcelac ión 200.000

9.000.000

3.500.000

136.827.198

136.827.198 71.249.600

113.375.786 14,081% 22.320.000

375.000

23.451.412 4 -

0 -

113.375.786 24.089.238

23.451.412 23.366.250

- 14,081% 19.891.348

Viviendas VPP 71.249.600,007.124,96 35.624,80 28.499,84

24.089.238

1,608

PLANING COMERCIALIZACIÓN

20% sobre el 40% de la Promoción 20% sobre el 30% de la Promoción 20% sobre el 30% de la Promoción + 80% (subrogación 20% sobre el 40% de la Promoción 20% sobre el 30% de la Promoción

FASE 1 FASE 2

20% sobre el 30% de la Promoción + 80%

SUMA

4885,05 19540,20 4885,05 19540,20

2900,21 6767,15

Viviendas Libres

PLANING COSTES CONSTRUCCIÓN

2205,00 4410,00

1973,33 3946,67

2900,21 6767,15

175,77 175,77 175,77 175,77 175,77 175,77

















57.554 m2s 419 €/m2s












1 200.000 €










V = K * ( S + C ) à K = 33,27% 20,68%

Gastos Beneficio


Ventas 116.936 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 - - - - - - - -


Exit 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



C) Construcc ión 52,05% 59.017 925,50 925,50 925,50 925,50 4.034,86 4.034,86 4.034,86 4.034,86 2.667,14 2.667,14 2.667,14 2.667,14 5.487,58 5.487,58 5.487,58 5.487,58 505,69 505,69 505,69 505,69 1.133,44 1.133,44 1.133,44 1.133,44 - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 20,07% 22.758 339,71 339,71 339,71 339,71 1.445,39 1.445,39 1.445,39 1.445,39 918,95 918,95 918,95 918,95 2.119,86 2.119,86 2.119,86 2.119,86 263,31 263,31 263,31 263,31 602,29 602,29 602,29 602,29 - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 113.376 26.492,07 1.419,22 1.419,22 1.419,22 5.634,26 5.634,26 5.634,26 5.634,26 4.723,72 3.740,10 3.740,10 3.740,10 7.761,46 7.761,46 7.761,46 7.761,46 923,01 923,01 923,01 923,01 1.889,74 1.889,74 1.889,74 1.889,74 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01

Ventas - Pagos 23.451 -24.710,83 362,02 362,02 362,02 -5.187,86 -5.187,86 -5.187,86 -2.258,46 4.517,28 5.500,90 5.500,90 14.906,92 -2.962,66 -2.962,66 -2.962,66 3.814,52 6.669,28 6.669,28 6.669,28 6.669,28 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 4.869,73 4.869,73 4.869,73 5.648,48 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01



Miles de €

Miles de € 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 8.906,20 8.906,20 8.906,20 8.906,20 7.124,96 7.124,96 7.124,96 7.124,96

22.320.000,00

23.366.250,00 Miles de € 446,40 446,40 446,40 446,40 334,80 334,80 334,80 334,80 4798,80 4798,80 4798,80 4798,80 467,33 467,33 467,33 467,33 350,49 350,49 350,49 350,49 5023,74 5023,74 5023,74 5023,74

1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


Gastos


Viviendas VPP 35624800,00 13225707,00 48850507,00

Gastos Constr. 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48

Otros Gastos 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57




Gastos Constr. 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88

Otros Gastos 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07

Comercial 5250000,00 1365000,00 6615000,00


Oficinas 4750000,00 1170000,00 5920000,00


Hotelero - - -


35.624.800 297 13.225.707

5.250.000 182 1.365.000

59.016.800 22.758.027

12.555.000 486 6.779.700

- - -

- - -

837.000 47 217.620

4.750.000 234 1.170.000

24.089.238 0 2.748.544 -

Cesión al Ayto.

Zona 1 10.573.834 - 2.736.544

Zona 2 9.329.902 - -

- - 12.000

Zona V-EL 4.185.502 - -

- - -

500.000 - -

300.000 -

0 1.967.227 2.795.950

150.000 1.967.227 2.795.950

16.283.832

2.671.860

26.718.600 -

334.200 -


9.000.000

3.500.000

136.827.198

136.827.198 71.249.600

113.375.786 14,081% 22.320.000

375.000

23.451.412 4 -

0 -

113.375.786 24.089.238

23.451.412 23.366.250

- 14,081% 19.891.348

Viviendas VPP 71.249.600,007.124,96 35.624,80 28.499,84

24.089.238

1,608



FASE 1 FASE 2


SUMA

4885,05 19540,20 4885,05 19540,20

2900,21 6767,15

Viviendas Libres


2205,00 4410,00

1973,33 3946,67

2900,21 6767,15

175,77 175,77 175,77 175,77 175,77 175,77

Valor de los activos en explotación que introducimos en esta cuenta





44.531 Residencial VPP 1.600 €/m2u

6.975 Resd. Libre fase I 3.200 €/m2u

6.975 Resd. Libre fase II 3.350 €/m2u

17.150 Venta explotación 1.160 €/m2u

5.000 Dot. Privado 0 €/m2u

4.750 Hotel 0 €/m2u

136.827.198

71.249.600

22.320.000

-

-

23.366.250

19.891.348


A.2 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE PROMOCION

Este valor lo trasladamos a la cuenta de explotación de suelo y urbanización, para obtener en esa fase, el VAN de los activos en función de la TIR obtenida anteriormente

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO) © J uan C. Errandonea



Periodos Anuales

VAN (euros)Pagado por el Suelo


14,081%

4

0

24.089.238

14,081%

24.089.238


A.3 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE SUELO Y URBANIZACIÓN

PROMOCIÓN C) Urbanización 12.500.000 F) Licencias construcción y varios

Plan Especial Reforma Interior Edificabilidad Total: 85.381 m2e 47.556 Urbanizacion 189,25 Euros/m2 4,00% Licencia de obras (s/85% Pto. Ejecución)

Fecha de Inic io: 1º T año 14 Sup. Sector 366.600 m2s 10.000 Reurbanización 350,00 Euros/m2 0,50% Otras tasas y licencias (idem anterior)

Actualización: 22-oct-13 m2 s/ r construidos: 85.381 m2c 1,00% Acometidas (idem anterior)

57.556 m2c Total Urb. (U) 146 Euros/m2e Urbanismo

A)Suelo ( compra ) - Topografía y Geotecnia

57.556 €/m2 D) D.F y Proyectos

1,0 D.F Urbanizacion 375.000,00 G) Comercialización y Postventa

valor actual venta €/m2s 1,0 Proyecto cooperación 300.000,00 2,00% Comercialización (s/ventas) 80.467.714

1,0 P. Reparcelación 200.000,00 Instalaciones auxiliares de venta

1,0 P Urb 500.000,00 Gastos de postventa

B) Indemnizaciones , realojos y demolición . 1,0 PERI 150.000,00

- E) Cesión Ayuntamiento 3.503.000 H) Gastos Generales

1,0 demolic ión edif 2.671.860 Euros/m2 1 Cesión del 10 % 3.503.000 3.503.000 4 Gastos generales 200.000

557,0 realojos 29.235 Euros/viv

557,0 mudanzas 600 Euros/viv

557,0 indemnización 47.969 Euros/viv

TOTAL 49.588.152

(10% municipal) 958,14

RESUMEN DEL PRESUPUESTO RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN VENTAS canon .€/m2s 873,78 50.290.975,86 residual

13.950 m2c s/ r Residencial libre fase 441,87 Euros/m2 5.988.584,6

TOT INVERSIÓN (incl. financieros) 65.945.847 44.531 m2c s/ r Vpp 323,78 Euros/m2 14.005.483,0

17.150 m2c s/ r Venta exp. 245,78 Euros/m2 4.095.170,5

TOTAL VENTAS 80.467.714 TIR EIREA 25,783% 4.750 m2c s/ r hotelero 650,00 Euros/m2 3.087.500,0

TOTAL COSTES 65.945.847 Periodos Anuales 5.000 m2c s/ r Dot privado 600,00 Euros/m2 3.000.000,0

MARGEN BRUTO 14.521.867 VAN (euros) 3.503.000

GASTOS FINANCIEROS - 13.875.000

BENEFICIO NETO 14.521.867 48.567.847

14.521.867

80.467.714

(cantidades en miles) 1000 TOTALES 1T-14 2T-14 3T-14 4T-14 1T-15 2T-15 3T-15 4T-15 1T-16 2T-16 3T-16 4T-16 1T-17 2T-17 3T-17 4T-17 1T-18 2T-18 3T-18 4T-18

Ingresos por Ventas 80.467,714 0 2514,728167 0 2514,728167 12572,74396 2514,728167 0 2514,728167 12572,74396 2514,728167 0 2514,728167 15087,47213 2514,728167 2514,728167 0 15087,47213 2514,728167 2514,728167 0

Ingresos por ventas de solares 38% 30.176,738 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728 2.514,728

Canon 62% 50.290,976 12.572,744 12.572,744 12.572,744 12.572,744

Total Cobros 100% 80.467,714 0,000 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000

A) Suelo 0,00% 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000

B) Indemniz. y realojos 69,77% 46.008,493 4.718,180 4.718,180 4.718,180 4.718,180 1.012,630 1.012,630 1.012,630 1.012,630 4.738,330 4.738,330 4.738,330 4.738,330 1.032,980 1.032,980 1.032,980 1.032,993 - - - -

C) Urbanización 18,95% 12.500,000 468,750 468,750 468,750 468,750 781,250 781,250 781,250 781,250 937,500 937,500 937,500 937,500 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750

D) Dirección Fac. 2,31% 1.525,000 1.164,063 14,063 14,063 14,063 23,438 23,438 23,438 23,438 28,125 28,125 28,125 28,125 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063

E) Cesión 5,31% 3.503,000 875,750 875,750 875,750 875,750

F) Lic. Construcción 0,00% 0,000

G) Comercialización 2,44% 1.609,354 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468 80,468

H) Gastos Generales 1,21% 800,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000 40,000

Total Pagos 100,00% 65.945,847 6.471,460 5.321,460 5.321,460 5.321,460 1.937,785 1.937,785 1.937,785 1.937,785 6.700,173 6.700,173 6.700,173 6.700,173 1.636,260 1.636,260 1.636,260 1.636,273 603,280 603,280 603,280 603,280

Cobros - Pagos 14.521,867 -6.471,460 -2.806,732 -5.321,460 -2.806,732 10.634,959 576,943 -1.937,785 576,943 5.872,571 -4.185,445 -6.700,173 -4.185,445 13.451,212 878,468 878,468 -1.636,273 14.484,192 1.911,448 1.911,448 -603,280

1.609.354

-

9.000.000 -

3.500.000 -

-

-

-

Superficie del area de reparto - 1.525.000

800.000

- 300.000 1.609.354

200.000 -

500.000 -

46.008.493 150.000

800.000

16.283.834 -

334.200 -

80.467.713,9

4

702.824 S = SUELO

C = CONSTRUCCION

Sup. Area de reparto

GP = GASTOS PROMOTOR

BP = BENEFICIO PROMOTOR = BENEFICIO NETO

VM = VALOR DE MERCADO

26.718.599

2.671.860

375.000

CUENTA DE EXPLOTACION. OPCION A. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN PLANTA BAJA, COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y EDIFICIO DE OFICINAS



















TOTAL 49.588.152










BENEFICIO NETO 14.521.867 48.567.847

14.521.867

80.467.714




Canon 62% 50.290,976 12.572,744 12.572,744 12.572,744 12.572,744

Total Cobros 100% 80.467,714 0,000 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000

A) Suelo 0,00% 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000


C) Urbanización 18,95% 12.500,000 468,750 468,750 468,750 468,750 781,250 781,250 781,250 781,250 937,500 937,500 937,500 937,500 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750

D) Dirección Fac. 2,31% 1.525,000 1.164,063 14,063 14,063 14,063 23,438 23,438 23,438 23,438 28,125 28,125 28,125 28,125 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063

E) Cesión 5,31% 3.503,000 875,750 875,750 875,750 875,750




Total Pagos 100,00% 65.945,847 6.471,460 5.321,460 5.321,460 5.321,460 1.937,785 1.937,785 1.937,785 1.937,785 6.700,173 6.700,173 6.700,173 6.700,173 1.636,260 1.636,260 1.636,260 1.636,273 603,280 603,280 603,280 603,280

Cobros - Pagos 14.521,867 -6.471,460 -2.806,732 -5.321,460 -2.806,732 10.634,959 576,943 -1.937,785 576,943 5.872,571 -4.185,445 -6.700,173 -4.185,445 13.451,212 878,468 878,468 -1.636,273 14.484,192 1.911,448 1.911,448 -603,280

1.609.354

-

9.000.000 -

3.500.000 -

-

-

-


800.000

- 300.000 1.609.354

200.000 -

500.000 -

46.008.493 150.000

800.000

16.283.834 -

334.200 -

80.467.713,9

4

702.824 S = SUELO

C = CONSTRUCCION





26.718.599

2.671.860

375.000



RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN

TIR EIREA 25,783%Periodos Anuales

VAN (euros)

4

702.824

VENTAS canon .€/m2s 873,78 50.290.975,86 residual


44.531 m2c s/ r Vpp 323,78 Euros/m2 14.005.483,0


4.750 m2c s/ r hotelero 650,00 Euros/m2 3.087.500,0

5.000 m2c s/ r Dot privado 600,00 Euros/m2 3.000.000,0

3.503.000

13.875.000

48.567.847

14.521.867

80.467.714

80.467.713,9

S = SUELO

C = CONSTRUCCION








VAN (euros)

4

702.824



44.531 m2c s/ r Vpp 323,78 Euros/m2 14.005.483,0




3.503.000

13.875.000

48.567.847

14.521.867

80.467.714

80.467.713,9

S = SUELO

C = CONSTRUCCION




CUENTA DE EXPLOTACIÒN. OPCION A. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN PLANTA BAJA, COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y EDIFICIO DE OFICINAS

A.4 CUENTA DE EXPLOTACIÓN “MIXTA”, DE ACTIVOS DESDE LA FASE DE SUELO HASTA LA EXPLOTACIONA modo de comprobación, hacemos la misma cuenta de explotación pero en un solo paso.




nº viviendas: 24 Aprov. Tipo 1,4835 m2(t)/m2s Comercial 7.500 m2(t) 700 €/m2 Comercial 7.500


nº de plantas: SS+B+3 Oficinas 5.000 m2(t) 950 €/m2 Oficinas 5.000

Dot. Privado 5.000 m2(t) - €/m2 Dot. Público 5.000

Hotel 4.750 Cocinas - €/ud Hotel 4.750

10%

Libre de Urbanización SI


25.263 m2s 0,00 €/m2s P.E.M. 0 Arquitecto (s/P.E.M .) 5,00% 206.791.980 Comercializac ión (s/ventas) 2,00%





57.554 m2s 0 €/m2s


© Juan C. Errandonea 1 Redacción del PERI 150.000 € 0 Impuesto de Obras (s/P.E.M .) 4,00% 4.500.000 Gastos generales 100,00%

1 Proyecto de urbanización 500.000 € Topografia 3.503.000 Cesión Ayuntamiento 100,00%

1 Proyecto de cooperación 300.000 € Geotécnico Seg. Resp. Decenal

44.531 Indemnizaciones 600 €/m2s Otras tasas y licencias Seguridad y vigilancia







1 200.000 €





GASTOS FINANCIEROS Indice Actualización (TIR EIREA) 17.150 Alquileres explotac ión 478 €/m2u

BENEFICIO NETO 24,60% Periodos Anuales 17.150 Venta explotac ión 1.313 €/m2u

VAN (euros) 5.000 Dot. Privado 600 €/m2u

TOTAL INVERSIÓN Pagado por el Suelo 4.750 Hotel 750 €/m2u

k1 k2 Se Podría Pagar, hasta 57.554 CANON 914 €/m2u

V = K * ( S + C ) à K = 28,85% 32,62%

Gastos Beneficio


Ventas residencial 56,55% 116.936 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 - - - - - - - -

Alquileres 3,96% 8.192 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23

Exit yields 10,89% 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Ventas solares dotacionales 3,17% 6.563 - - - - - - - - - 3.562,50 3.000,00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

CANON 25,43% 52.592 13.147,90 13.147,90 13.147,90 13.147,90 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Total Ventas 100,00% 206.792 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 13.594,30 446,40 446,40 446,40 22.388,90 12.803,50 12.241,00 9.241,00 18.161,71 5.013,81 5.013,81 5.013,81 21.138,01 7.990,11 7.990,11 7.990,11 756,27 756,27 756,27 756,27 5.437,64 5.437,64 5.437,64 5.437,64 422,17 422,17 422,17 13.460,53 193,23 193,23 193,23 9.665,23

A) Suelo 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

B) Urbanización 38,50% 60.033 6.351,00 5.201,00 5.201,00 5.201,00 1.817,31 1.817,31 1.817,31 1.817,31 5.703,96 5.703,96 5.703,96 5.703,96 1.515,79 1.515,79 1.515,79 1.515,79 482,81 482,81 482,81 482,81 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 37,85% 59.017 925,50 925,50 925,50 925,50 4.034,86 4.034,86 4.034,86 4.034,86 2.667,14 2.667,14 2.667,14 2.667,14 5.487,58 5.487,58 5.487,58 5.487,58 505,69 505,69 505,69 505,69 1.133,44 1.133,44 1.133,44 1.133,44 - - - - - - - - - - - -


E) Licencias construcción y varios 1,26% 1.967 983,61 - - - - - - - 983,61 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

F) Otros gastos 14,60% 22.758 339,71 339,71 339,71 339,71 1.445,39 1.445,39 1.445,39 1.445,39 918,95 918,95 918,95 918,95 2.119,86 2.119,86 2.119,86 2.119,86 263,31 263,31 263,31 263,31 602,29 602,29 602,29 602,29 - - - - - - - - - - - -

G) Comercializac ión y Postventa 2,66% 4.148 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22

H) Gestión y varios 5,13% 8.003 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 1.000,75 1.000,75 1.000,75 1.000,75 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00

Total Pagos 100,00% 155.926 8.840,03 6.706,42 6.706,42 6.706,42 7.537,77 7.537,77 7.537,77 7.537,77 11.389,63 10.406,02 10.406,02 10.406,02 9.363,46 9.363,46 9.363,46 9.363,46 1.492,02 1.492,02 1.492,02 1.492,02 1.975,95 1.975,95 1.975,95 1.975,95 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22

Ventas - Pagos 50.866 -7.058,79 -4.925,18 -4.925,18 -4.925,18 6.056,53 -7.091,37 -7.091,37 -7.091,37 10.999,27 2.397,48 1.834,98 -1.165,02 8.798,26 -4.349,65 -4.349,65 -4.349,65 19.645,99 6.498,09 6.498,09 6.498,09 -1.219,67 -1.219,67 -1.219,67 -1.219,67 5.197,42 5.197,42 5.197,42 5.197,42 181,96 181,96 181,96 13.220,31 -46,99 -46,99 -46,99 9.425,01



Miles de €

Miles de € 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 8.906,20 8.906,20 8.906,20 8.906,20 7.124,96 7.124,96 7.124,96 7.124,96

22.320.000,00

23.366.250,00 Miles de € 446,40 446,40 446,40 446,40 334,80 334,80 334,80 334,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 467,33 467,33 467,33 467,33 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74

Miles de €

Miles de € 3562,50

Miles de €

Miles de € 3000,00

1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 15.803,50 12.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00



Viviendas VPP 35624800,00 13225707,00 48850507,00

Gastos Constr. 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48

Otros Gastos 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57


Gastos Constr. 470,81 470,81 470,81 470,81 1098,56 1098,56 1098,56 1098,56 470,81 470,81 470,81 470,81 1098,56 1098,56 1098,56 1098,56

Otros Gastos 254,24 254,24 254,24 254,24 593,22 593,22 593,22 593,22 254,24 254,24 254,24 254,24 593,22 593,22 593,22 593,22


Gastos Constr. 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88

Otros Gastos 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07

Comercial 5250000,00 1365000,00 6615000,00

Gastos Constr. 437,50 437,50 437,50 437,50 875,00 875,00 875,00 875,00

Otros Gastos 113,75 113,75 113,75 113,75 227,50 227,50 227,50 227,50

Oficinas 4750000,00 1170000,00 5920000,00

Gastos Constr. 395,83 395,83 395,83 395,83 791,67 791,67 791,67 791,67

Otros Gastos 97,50 97,50 97,50 97,50 195,00 195,00 195,00 195,00

Hotelero - - -


COSTES en €Costes en miles de €


150,00

150,00

500,00

500,00

300,00

300,00

200,00

200,00

3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83

41,78 41,78 41,78 41,78 41,78 41,78 41,78 41,78

1002,60 1002,60 1002,60 1002,60 1012,63 1012,63 1012,63 1012,63 1022,75 1022,75 1022,75 1022,75 1032,98 1032,98 1032,98 1032,98

333,98 333,98 333,98 333,98 333,98 333,98 333,98 333,98

337,50 337,50 337,50 337,50 562,50 562,50 562,50 562,50 675,00 675,00 675,00 675,00 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50

131,25 131,25 131,25 131,25 218,75 218,75 218,75 218,75 262,50 262,50 262,50 262,50 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25

14,06 14,06 14,06 14,06 23,44 23,44 23,44 23,44 28,13 28,13 28,13 28,13 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06

SUMA 6351,00 5201,00 5201,00 5201,00 1817,31 1817,31 1817,31 1817,31 5703,96 5703,96 5703,96 5703,96 1515,79 1515,79 1515,79 1515,79 482,81 482,81 482,81 482,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

56,25 56,25D.F. Urbanización 375.000,00 € 375,00

56,25 93,75 112,50

1350,00 1350,00

Obras de Reurbanización 3.500.000,00 € 3500,00525,00 875,00 1050,00 525,00 525,00

Obras de Urbanización General 9.000.000,00 € 9000,001350,00 2250,00 2700,00

4131,92

Demolición de Edificios 2.671.860,00 € 2671,861335,93 1335,93

Realojos Temporales 16.283.832,17 € 16283,834010,40 4050,50 4091,01

Indemnizaciones 26.718.600,00 € 26718,6013359,30 13359,30

Mudanzas 334.200,00 € 334,20167,10 167,10

Proyecto de Expropiación 300.000,00 € 300,00

Proyecto de reparcelación 200.000,00 € 200,00

Redacción del PERI 150.000,00 € 150,00

Proyecto de Urbanización 500.000,00 € 500,00

175,77

2205,00 4410,00

1973,33 3946,67

PLANING COSTES URBANIZACIÓN

19540,20

2900,21 6767,15 2900,21 6767,15

175,77 175,77 175,77 175,77 175,77

Dotacional Privado 3.000.000,003.000,00

SUMA

4885,05 19540,20 4885,05

Hotelero 3.562.500,003.562,50


FASE 1 FASE 2

20% sobre el 30% de la Promoción + 80% Viviendas Libres


Viviendas VPP 71.249.600,007.124,96 35.624,80 28.499,84

0 52.591.610

1,709

50.865.594 4 22.510.354

0 3.000.000

155.926.385 0 3.562.500

50.865.594 23.366.250

- 24,150% 8.191.666

206.791.980

206.791.980 71.249.600

155.926.385 24,150% 22.320.000

375.000


9.000.000

3.500.000

16.283.832

2.671.860

26.718.600 -

334.200 -

500.000 - 3.503.000

300.000 -

60.033.492 1.967.227 8.003.000

150.000 1.967.227 4.500.000

-

-

-

- - 12.000

-

Zona V-EL - - -

- - -

Zona 1 - - 4.135.840

Zona 2 - - -

0 0 4.147.840 -

Cesión al Ayto.

- - -

- - -

837.000 47 217.620

4.750.000 234 1.170.000

35.624.800 297 13.225.707

5.250.000 182 1.365.000

59.016.800 22.758.027

12.555.000 486 6.779.700

CUENTA DE EXPLOTACIÓN. OPCION B. URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN Y EXPLOTACIÓN DE COMERCIAL EN EDIFICIO EXCLUSIVO Y EDIFICIO DE OFICINAS

B.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICAActuación: REESTRUCTURACIÓN BARRIO EMBAJADORES (PARTE EXPLOTACION) C) Construcción Patrimonializable © Juan C. Errandonea F) Otros gastos








0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s





















V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%



Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23


B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48



185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000


1,543

541








B.1 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN EXPLOTACIÓN ECONÓMICA

Datos provenientes de calculo anterior


5.000 Renta de Oficinas 743,19 €/m2 t

7.500 Renta de Com. E. exclusivo 514,70 €/m2 t

5.000 Venta oficinas 1.894,40 €/m2 t

7.500 Venta com. E. exclusivo 1.499,40 €/m2 t

9.472.000

11.245.500

28.293.730

3.715.967

3.860.263










0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s





















V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%



Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23


B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48



185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000


1,543

541







Reparto cronológico de los datos iniciales










0%








11.560 m2s 1.721 €/m2s





















V = K * ( S + C ) à K = 7,69% 43,32%



Ventas 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Alquileres 8.192 - - - - - - - - - - - - 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23


B) Urbanización 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 21.421 - - - - - - - - - - - - 19.955,10 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75 63,75

Ventas - Pagos 9.281 - - - - - - - - - - - - -19.740,09 151,26 151,26 151,26 334,07 334,07 334,07 334,07 342,03 342,03 342,03 342,03 350,14 350,14 350,14 350,14 358,42 358,42 358,42 13.396,77 129,48 129,48 129,48 9.601,48



185,45 185,45 185,45 185,45 189,15 189,15 189,15 189,15 192,94 192,94 192,94 192,94 196,80 196,80 196,80 196,80 200,73 200,73 200,73 200,73

29,57 29,57 29,57 29,57 30,16 30,16 30,16 30,16 30,76 30,76 30,76 30,76 31,37 31,37 31,37 31,37 32,00 32,00 32,00 32,00

178,51 178,51 178,51 178,51 182,08 182,08 182,08 182,08 185,73 185,73 185,73 185,73 189,44 189,44 189,44 189,44 193,23 193,23 193,23 193,23

11245,50

1792,85

9472,00

- 297 -

- 182 -

0 0

- 450 -

- - -

- - -

- 47 -

- 234 -

19.891.348 0 626.040 -

Cesión al Ayto.

Zona V-EL 3.456.119 - -

- -

Zona 1 8.731.194 - 614.040

Zona 2 7.704.035 - -

- 12.000

0 0 904.050- - 904.050

- -

- -

- - -

- -

-

-

-

-

30.702.020 615.436

21.421.438 8,735% 3.715.967

9.280.582 3.860.263

-

30.702.020

0 11.245.500

21.421.438 19.891.348

19.891.348

- 8,735% 1.792.854

9.280.582 4 9.472.000


1,543

541







VAN de los activos calculado sobre una TIR en función de las primas de riesgo analizadas anteriormente






Periodos Anuales



8,783%

8,783%

18.182.262

18.182.262

40



Este valor lo trasladamos a la cuenta de explotación de promoción, para obtener en esa fase, el VAN de los activos en función de la TIR obtenida anteriormente




Periodos Anuales



8,783%

8,783%

18.182.262

18.182.262

40


B.2 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE PROMOCÍÓN















57.554 m2s 419 €/m2s












1 200.000 €










V = K * ( S + C ) à K = 33,27% 20,68%

Gastos Beneficio


Ventas 116.936 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 - - - - - - - -


Exit 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



C) Construcc ión 52,05% 59.017 925,50 925,50 925,50 925,50 4.034,86 4.034,86 4.034,86 4.034,86 2.667,14 2.667,14 2.667,14 2.667,14 5.487,58 5.487,58 5.487,58 5.487,58 505,69 505,69 505,69 505,69 1.133,44 1.133,44 1.133,44 1.133,44 - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 20,07% 22.758 339,71 339,71 339,71 339,71 1.445,39 1.445,39 1.445,39 1.445,39 918,95 918,95 918,95 918,95 2.119,86 2.119,86 2.119,86 2.119,86 263,31 263,31 263,31 263,31 602,29 602,29 602,29 602,29 - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 113.376 26.492,07 1.419,22 1.419,22 1.419,22 5.634,26 5.634,26 5.634,26 5.634,26 4.723,72 3.740,10 3.740,10 3.740,10 7.761,46 7.761,46 7.761,46 7.761,46 923,01 923,01 923,01 923,01 1.889,74 1.889,74 1.889,74 1.889,74 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01

Ventas - Pagos 23.451 -24.710,83 362,02 362,02 362,02 -5.187,86 -5.187,86 -5.187,86 -2.258,46 4.517,28 5.500,90 5.500,90 14.906,92 -2.962,66 -2.962,66 -2.962,66 3.814,52 6.669,28 6.669,28 6.669,28 6.669,28 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 4.869,73 4.869,73 4.869,73 5.648,48 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01



Miles de €

Miles de € 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 8.906,20 8.906,20 8.906,20 8.906,20 7.124,96 7.124,96 7.124,96 7.124,96

22.320.000,00

23.366.250,00 Miles de € 446,40 446,40 446,40 446,40 334,80 334,80 334,80 334,80 4798,80 4798,80 4798,80 4798,80 467,33 467,33 467,33 467,33 350,49 350,49 350,49 350,49 5023,74 5023,74 5023,74 5023,74

1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


Gastos


Viviendas VPP 35624800,00 13225707,00 48850507,00

Gastos Constr. 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48

Otros Gastos 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57




Gastos Constr. 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88

Otros Gastos 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07

Comercial 5250000,00 1365000,00 6615000,00


Oficinas 4750000,00 1170000,00 5920000,00


Hotelero - - -


35.624.800 297 13.225.707

5.250.000 182 1.365.000

59.016.800 22.758.027

12.555.000 486 6.779.700

- - -

- - -

837.000 47 217.620

4.750.000 234 1.170.000

24.089.238 0 2.748.544 -

Cesión al Ayto.

Zona 1 10.573.834 - 2.736.544

Zona 2 9.329.902 - -

- - 12.000

Zona V-EL 4.185.502 - -

- - -

500.000 - -

300.000 -

0 1.967.227 2.795.950

150.000 1.967.227 2.795.950

16.283.832

2.671.860

26.718.600 -

334.200 -


9.000.000

3.500.000

136.827.198

136.827.198 71.249.600

113.375.786 14,081% 22.320.000

375.000

23.451.412 4 -

0 -

113.375.786 24.089.238

23.451.412 23.366.250

- 14,081% 19.891.348

Viviendas VPP 71.249.600,007.124,96 35.624,80 28.499,84

24.089.238

1,608



FASE 1 FASE 2


SUMA

4885,05 19540,20 4885,05 19540,20

2900,21 6767,15

Viviendas Libres


2205,00 4410,00

1973,33 3946,67

2900,21 6767,15

175,77 175,77 175,77 175,77 175,77 175,77

















57.554 m2s 419 €/m2s












1 200.000 €










V = K * ( S + C ) à K = 33,27% 20,68%

Gastos Beneficio


Ventas 116.936 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 - - - - - - - -


Exit 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -



C) Construcc ión 52,05% 59.017 925,50 925,50 925,50 925,50 4.034,86 4.034,86 4.034,86 4.034,86 2.667,14 2.667,14 2.667,14 2.667,14 5.487,58 5.487,58 5.487,58 5.487,58 505,69 505,69 505,69 505,69 1.133,44 1.133,44 1.133,44 1.133,44 - - - - - - - - - - - -



F) Otros gastos 20,07% 22.758 339,71 339,71 339,71 339,71 1.445,39 1.445,39 1.445,39 1.445,39 918,95 918,95 918,95 918,95 2.119,86 2.119,86 2.119,86 2.119,86 263,31 263,31 263,31 263,31 602,29 602,29 602,29 602,29 - - - - - - - - - - - -



Total Pagos 100,00% 113.376 26.492,07 1.419,22 1.419,22 1.419,22 5.634,26 5.634,26 5.634,26 5.634,26 4.723,72 3.740,10 3.740,10 3.740,10 7.761,46 7.761,46 7.761,46 7.761,46 923,01 923,01 923,01 923,01 1.889,74 1.889,74 1.889,74 1.889,74 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01 154,01

Ventas - Pagos 23.451 -24.710,83 362,02 362,02 362,02 -5.187,86 -5.187,86 -5.187,86 -2.258,46 4.517,28 5.500,90 5.500,90 14.906,92 -2.962,66 -2.962,66 -2.962,66 3.814,52 6.669,28 6.669,28 6.669,28 6.669,28 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 -1.539,25 4.869,73 4.869,73 4.869,73 5.648,48 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01 -154,01



Miles de €

Miles de € 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 8.906,20 8.906,20 8.906,20 8.906,20 7.124,96 7.124,96 7.124,96 7.124,96

22.320.000,00

23.366.250,00 Miles de € 446,40 446,40 446,40 446,40 334,80 334,80 334,80 334,80 4798,80 4798,80 4798,80 4798,80 467,33 467,33 467,33 467,33 350,49 350,49 350,49 350,49 5023,74 5023,74 5023,74 5023,74

1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00


Gastos


Viviendas VPP 35624800,00 13225707,00 48850507,00

Gastos Constr. 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48

Otros Gastos 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57




Gastos Constr. 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88

Otros Gastos 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07

Comercial 5250000,00 1365000,00 6615000,00


Oficinas 4750000,00 1170000,00 5920000,00


Hotelero - - -


35.624.800 297 13.225.707

5.250.000 182 1.365.000

59.016.800 22.758.027

12.555.000 486 6.779.700

- - -

- - -

837.000 47 217.620

4.750.000 234 1.170.000

24.089.238 0 2.748.544 -

Cesión al Ayto.

Zona 1 10.573.834 - 2.736.544

Zona 2 9.329.902 - -

- - 12.000

Zona V-EL 4.185.502 - -

- - -

500.000 - -

300.000 -

0 1.967.227 2.795.950

150.000 1.967.227 2.795.950

16.283.832

2.671.860

26.718.600 -

334.200 -


9.000.000

3.500.000

136.827.198

136.827.198 71.249.600

113.375.786 14,081% 22.320.000

375.000

23.451.412 4 -

0 -

113.375.786 24.089.238

23.451.412 23.366.250

- 14,081% 19.891.348

Viviendas VPP 71.249.600,007.124,96 35.624,80 28.499,84

24.089.238

1,608



FASE 1 FASE 2


SUMA

4885,05 19540,20 4885,05 19540,20

2900,21 6767,15

Viviendas Libres


2205,00 4410,00

1973,33 3946,67

2900,21 6767,15

175,77 175,77 175,77 175,77 175,77 175,77






44.531 Residencial VPP 1.600 €/m2u

6.975 Resd. Libre fase I 3.200 €/m2u

6.975 Resd. Libre fase II 3.350 €/m2u

4.650 Venta locales com. P. b. 2.000 €/m2u

12.500 Venta explotación 1.455 €/m2u

5.000 Dot. Privado 0 €/m2u

4.750 Hotel 0 €/m2u

23.366.250

18.182.262

144.418.112

71.249.600

22.320.000

-

-

9.300.000


B.2 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE PROMOCION

Este valor lo trasladamos a la cuenta de explotación de suelo y urbanización, para obtener en esa fase, el VAN de los activos en función de la TIR obtenida anteriormente

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN (DINÁMICO) © J uan C. Errandonea



Periodos Anuales

VAN (euros)

Pagado por el Suelo


14,081%

14,081%

4

0

29.863.675

29.863.675


B.3 CUENTA DE EXPLOTACIÓN DE ACTIVOS EN FASE DE SUELO Y URBANIZACIÓN


















TOTAL 49.588.152










BENEFICIO NETO 14.521.867 48.567.847

14.521.867

80.467.714




Canon 62% 50.290,976 12.572,744 12.572,744 12.572,744 12.572,744

Total Cobros 100% 80.467,714 0,000 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000

A) Suelo 0,00% 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000


C) Urbanización 18,95% 12.500,000 468,750 468,750 468,750 468,750 781,250 781,250 781,250 781,250 937,500 937,500 937,500 937,500 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750

D) Dirección Fac. 2,31% 1.525,000 1.164,063 14,063 14,063 14,063 23,438 23,438 23,438 23,438 28,125 28,125 28,125 28,125 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063

E) Cesión 5,31% 3.503,000 875,750 875,750 875,750 875,750




Total Pagos 100,00% 65.945,847 6.471,460 5.321,460 5.321,460 5.321,460 1.937,785 1.937,785 1.937,785 1.937,785 6.700,173 6.700,173 6.700,173 6.700,173 1.636,260 1.636,260 1.636,260 1.636,273 603,280 603,280 603,280 603,280

Cobros - Pagos 14.521,867 -6.471,460 -2.806,732 -5.321,460 -2.806,732 10.634,959 576,943 -1.937,785 576,943 5.872,571 -4.185,445 -6.700,173 -4.185,445 13.451,212 878,468 878,468 -1.636,273 14.484,192 1.911,448 1.911,448 -603,280

1.609.354

-

9.000.000 -

3.500.000 -

-

-

-


800.000

- 300.000 1.609.354

200.000 -

500.000 -

46.008.493 150.000

800.000

16.283.834 -

334.200 -

80.467.713,9

4

702.824 S = SUELO

C = CONSTRUCCION





26.718.599

2.671.860

375.000




















TOTAL 49.588.152










BENEFICIO NETO 14.521.867 48.567.847

14.521.867

80.467.714




Canon 62% 50.290,976 12.572,744 12.572,744 12.572,744 12.572,744

Total Cobros 100% 80.467,714 0,000 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 12.572,744 2.514,728 0,000 2.514,728 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000 15.087,472 2.514,728 2.514,728 0,000

A) Suelo 0,00% 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000


C) Urbanización 18,95% 12.500,000 468,750 468,750 468,750 468,750 781,250 781,250 781,250 781,250 937,500 937,500 937,500 937,500 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750 468,750

D) Dirección Fac. 2,31% 1.525,000 1.164,063 14,063 14,063 14,063 23,438 23,438 23,438 23,438 28,125 28,125 28,125 28,125 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063 14,063

E) Cesión 5,31% 3.503,000 875,750 875,750 875,750 875,750




Total Pagos 100,00% 65.945,847 6.471,460 5.321,460 5.321,460 5.321,460 1.937,785 1.937,785 1.937,785 1.937,785 6.700,173 6.700,173 6.700,173 6.700,173 1.636,260 1.636,260 1.636,260 1.636,273 603,280 603,280 603,280 603,280

Cobros - Pagos 14.521,867 -6.471,460 -2.806,732 -5.321,460 -2.806,732 10.634,959 576,943 -1.937,785 576,943 5.872,571 -4.185,445 -6.700,173 -4.185,445 13.451,212 878,468 878,468 -1.636,273 14.484,192 1.911,448 1.911,448 -603,280

1.609.354

-

9.000.000 -

3.500.000 -

-

-

-


800.000

- 300.000 1.609.354

200.000 -

500.000 -

46.008.493 150.000

800.000

16.283.834 -

334.200 -

80.467.713,9

4

702.824 S = SUELO

C = CONSTRUCCION





26.718.599

2.671.860

375.000





VAN (euros)

4

701.687



44.531 m2c s/ r Vpp 323,78 Euros/m2 17.362.740,6




3.503.000

13.875.000

48.569.399

14.597.894

80.545.293




80.545.292,6

S = SUELO

C = CONSTRUCCION





VAN (euros)

4

701.687



44.531 m2c s/ r Vpp 323,78 Euros/m2 17.362.740,6




3.503.000

13.875.000

48.569.399

14.597.894

80.545.293




80.545.292,6

S = SUELO

C = CONSTRUCCION


B.4 CUENTA DE EXPLOTACIÓN “MIXTA”, DE ACTIVOS DESDE LA FASE DE SUELO HASTA LA EXPLOTACIONA modo de comprobación, hacemos la misma cuenta de explotación pero en un solo paso.




nº viviendas: 24 Aprov. Tipo 1,4835 m2(t)/m2s Comercial 7.500 m2(t) 700 €/m2 Comercial 7.500


nº de plantas: SS+B+3 Oficinas 5.000 m2(t) 950 €/m2 Oficinas 5.000

Dot. Privado 5.000 m2(t) - €/m2 Dot. Público 5.000

Hotel 4.750 Cocinas - €/ud Hotel 4.750

10%

Libre de Urbanización SI


25.263 m2s 0,00 €/m2s P.E.M. 0 Arquitecto (s/P.E.M .) 5,00% 206.791.980 Comercializac ión (s/ventas) 2,00%





57.554 m2s 0 €/m2s


© Juan C. Errandonea 1 Redacción del PERI 150.000 € 0 Impuesto de Obras (s/P.E.M .) 4,00% 4.500.000 Gastos generales 100,00%

1 Proyecto de urbanización 500.000 € Topografia 3.503.000 Cesión Ayuntamiento 100,00%

1 Proyecto de cooperación 300.000 € Geotécnico Seg. Resp. Decenal

44.531 Indemnizaciones 600 €/m2s Otras tasas y licencias Seguridad y vigilancia







1 200.000 €





GASTOS FINANCIEROS Indice Actualización (TIR EIREA) 17.150 Alquileres explotac ión 478 €/m2u

BENEFICIO NETO 24,60% Periodos Anuales 17.150 Venta explotac ión 1.313 €/m2u

VAN (euros) 5.000 Dot. Privado 600 €/m2u

TOTAL INVERSIÓN Pagado por el Suelo 4.750 Hotel 750 €/m2u

k1 k2 Se Podría Pagar, hasta 57.554 CANON 914 €/m2u

V = K * ( S + C ) à K = 28,85% 32,62%

Gastos Beneficio


Ventas residencial 56,55% 116.936 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 9.241,00 9.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 - - - - - - - -

Alquileres 3,96% 8.192 215,01 215,01 215,01 215,01 397,82 397,82 397,82 397,82 405,78 405,78 405,78 405,78 413,90 413,90 413,90 413,90 422,17 422,17 422,17 422,17 193,23 193,23 193,23 193,23

Exit yields 10,89% 22.510 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 13.038,35 - - - 9.472,00

Ventas solares dotacionales 3,17% 6.563 - - - - - - - - - 3.562,50 3.000,00 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

CANON 25,43% 52.592 13.147,90 13.147,90 13.147,90 13.147,90 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Total Ventas 100,00% 206.792 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 13.594,30 446,40 446,40 446,40 22.388,90 12.803,50 12.241,00 9.241,00 18.161,71 5.013,81 5.013,81 5.013,81 21.138,01 7.990,11 7.990,11 7.990,11 756,27 756,27 756,27 756,27 5.437,64 5.437,64 5.437,64 5.437,64 422,17 422,17 422,17 13.460,53 193,23 193,23 193,23 9.665,23

A) Suelo 0,00% 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

B) Urbanización 38,50% 60.033 6.351,00 5.201,00 5.201,00 5.201,00 1.817,31 1.817,31 1.817,31 1.817,31 5.703,96 5.703,96 5.703,96 5.703,96 1.515,79 1.515,79 1.515,79 1.515,79 482,81 482,81 482,81 482,81 - - - - - - - - - - - - - - - -

C) Construcción 37,85% 59.017 925,50 925,50 925,50 925,50 4.034,86 4.034,86 4.034,86 4.034,86 2.667,14 2.667,14 2.667,14 2.667,14 5.487,58 5.487,58 5.487,58 5.487,58 505,69 505,69 505,69 505,69 1.133,44 1.133,44 1.133,44 1.133,44 - - - - - - - - - - - -


E) Licencias construcción y varios 1,26% 1.967 983,61 - - - - - - - 983,61 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

F) Otros gastos 14,60% 22.758 339,71 339,71 339,71 339,71 1.445,39 1.445,39 1.445,39 1.445,39 918,95 918,95 918,95 918,95 2.119,86 2.119,86 2.119,86 2.119,86 263,31 263,31 263,31 263,31 602,29 602,29 602,29 602,29 - - - - - - - - - - - -

G) Comercializac ión y Postventa 2,66% 4.148 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22 115,22

H) Gestión y varios 5,13% 8.003 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 1.000,75 1.000,75 1.000,75 1.000,75 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00 125,00

Total Pagos 100,00% 155.926 8.840,03 6.706,42 6.706,42 6.706,42 7.537,77 7.537,77 7.537,77 7.537,77 11.389,63 10.406,02 10.406,02 10.406,02 9.363,46 9.363,46 9.363,46 9.363,46 1.492,02 1.492,02 1.492,02 1.492,02 1.975,95 1.975,95 1.975,95 1.975,95 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22 240,22

Ventas - Pagos 50.866 -7.058,79 -4.925,18 -4.925,18 -4.925,18 6.056,53 -7.091,37 -7.091,37 -7.091,37 10.999,27 2.397,48 1.834,98 -1.165,02 8.798,26 -4.349,65 -4.349,65 -4.349,65 19.645,99 6.498,09 6.498,09 6.498,09 -1.219,67 -1.219,67 -1.219,67 -1.219,67 5.197,42 5.197,42 5.197,42 5.197,42 181,96 181,96 181,96 13.220,31 -46,99 -46,99 -46,99 9.425,01



Miles de €

Miles de € 1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 8.906,20 8.906,20 8.906,20 8.906,20 7.124,96 7.124,96 7.124,96 7.124,96

22.320.000,00

23.366.250,00 Miles de € 446,40 446,40 446,40 446,40 334,80 334,80 334,80 334,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 467,33 467,33 467,33 467,33 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74

Miles de €

Miles de € 3562,50

Miles de €

Miles de € 3000,00

1.781,24 1.781,24 1.781,24 1.781,24 446,40 446,40 446,40 446,40 9.241,00 15.803,50 12.241,00 9.241,00 4.798,80 4.798,80 4.798,80 4.798,80 7.592,29 7.592,29 7.592,29 7.592,29 350,49 350,49 350,49 350,49 5.023,74 5.023,74 5.023,74 5.023,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00



Viviendas VPP 35624800,00 13225707,00 48850507,00

Gastos Constr. 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48 890,62 890,62 890,62 890,62 3562,48 3562,48 3562,48 3562,48

Otros Gastos 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57 330,64 330,64 330,64 330,64 1322,57 1322,57 1322,57 1322,57


Gastos Constr. 470,81 470,81 470,81 470,81 1098,56 1098,56 1098,56 1098,56 470,81 470,81 470,81 470,81 1098,56 1098,56 1098,56 1098,56

Otros Gastos 254,24 254,24 254,24 254,24 593,22 593,22 593,22 593,22 254,24 254,24 254,24 254,24 593,22 593,22 593,22 593,22


Gastos Constr. 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88 34,88

Otros Gastos 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07 9,07

Comercial 5250000,00 1365000,00 6615000,00

Gastos Constr. 437,50 437,50 437,50 437,50 875,00 875,00 875,00 875,00

Otros Gastos 113,75 113,75 113,75 113,75 227,50 227,50 227,50 227,50

Oficinas 4750000,00 1170000,00 5920000,00

Gastos Constr. 395,83 395,83 395,83 395,83 791,67 791,67 791,67 791,67

Otros Gastos 97,50 97,50 97,50 97,50 195,00 195,00 195,00 195,00

Hotelero - - -


COSTES en €Costes en miles de €


150,00

150,00

500,00

500,00

300,00

300,00

200,00

200,00

3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83 3339,83

41,78 41,78 41,78 41,78 41,78 41,78 41,78 41,78

1002,60 1002,60 1002,60 1002,60 1012,63 1012,63 1012,63 1012,63 1022,75 1022,75 1022,75 1022,75 1032,98 1032,98 1032,98 1032,98

333,98 333,98 333,98 333,98 333,98 333,98 333,98 333,98

337,50 337,50 337,50 337,50 562,50 562,50 562,50 562,50 675,00 675,00 675,00 675,00 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50 337,50

131,25 131,25 131,25 131,25 218,75 218,75 218,75 218,75 262,50 262,50 262,50 262,50 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25 131,25

14,06 14,06 14,06 14,06 23,44 23,44 23,44 23,44 28,13 28,13 28,13 28,13 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06 14,06

SUMA 6351,00 5201,00 5201,00 5201,00 1817,31 1817,31 1817,31 1817,31 5703,96 5703,96 5703,96 5703,96 1515,79 1515,79 1515,79 1515,79 482,81 482,81 482,81 482,81 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

56,25 56,25D.F. Urbanización 375.000,00 € 375,00

56,25 93,75 112,50

1350,00 1350,00

Obras de Reurbanización 3.500.000,00 € 3500,00525,00 875,00 1050,00 525,00 525,00

Obras de Urbanización General 9.000.000,00 € 9000,001350,00 2250,00 2700,00

4131,92

Demolición de Edificios 2.671.860,00 € 2671,861335,93 1335,93

Realojos Temporales 16.283.832,17 € 16283,834010,40 4050,50 4091,01

Indemnizaciones 26.718.600,00 € 26718,6013359,30 13359,30

Mudanzas 334.200,00 € 334,20167,10 167,10

Proyecto de Expropiación 300.000,00 € 300,00

Proyecto de reparcelación 200.000,00 € 200,00

Redacción del PERI 150.000,00 € 150,00

Proyecto de Urbanización 500.000,00 € 500,00

175,77

2205,00 4410,00

1973,33 3946,67

PLANING COSTES URBANIZACIÓN

19540,20

2900,21 6767,15 2900,21 6767,15

175,77 175,77 175,77 175,77 175,77

Dotacional Privado 3.000.000,003.000,00

SUMA

4885,05 19540,20 4885,05

Hotelero 3.562.500,003.562,50


FASE 1 FASE 2

20% sobre el 30% de la Promoción + 80% Viviendas Libres


Viviendas VPP 71.249.600,007.124,96 35.624,80 28.499,84

0 52.591.610

1,709

50.865.594 4 22.510.354

0 3.000.000

155.926.385 0 3.562.500

50.865.594 23.366.250

- 24,150% 8.191.666

206.791.980

206.791.980 71.249.600

155.926.385 24,150% 22.320.000

375.000


9.000.000

3.500.000

16.283.832

2.671.860

26.718.600 -

334.200 -

500.000 - 3.503.000

300.000 -

60.033.492 1.967.227 8.003.000

150.000 1.967.227 4.500.000

-

-

-

- - 12.000

-

Zona V-EL - - -

- - -

Zona 1 - - 4.135.840

Zona 2 - - -

0 0 4.147.840 -

Cesión al Ayto.

- - -

- - -

837.000 47 217.620

4.750.000 234 1.170.000

35.624.800 297 13.225.707

5.250.000 182 1.365.000

59.016.800 22.758.027

12.555.000 486 6.779.700

ANALISIS DE SENSIBILIDAD DE LA OPERACIÓN

Como podemos observar las variables coste y ventas están relacionadas de manera inversamente proporcional. El aumento del coste supone valores de la TIR de riesgo muy bajo, mientras la disminución del coste convierte la operación en inviable (MAYOR DEL 30 %):

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%PORCENTAJES DE VARIACION DE LA TIR DE LA OPERACIÓN-10.000%

0.000%

10.000%

20.000%

30.000%

40.000%

50.000%

60.000%

70.000%

80.000%

90.000%

INGRESOS POR VENTASCOSTE EJECUCIÓNCOSTES PLANIFICACIÓN

-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

COSTE EJECUCIÓN 83,065% 56,398% 37,894% 24,573% 14,676% 7,093% 1,113%

PORCENTAJES DE VARIACION DE LA TIR DE LA OPERACIÓN


Con respecto a los cambios por ingresos en las ventas, estamos ante una situación inversamente proporcional. Ambas variables deben estar compensadas para cumplir con la TIR que le estamos exigiendo a la inversión.


0.000%

10.000%

20.000%

30.000%

40.000%

50.000%

60.000%

70.000%

80.000%

90.000%


-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

INGRESOS POR VENTAS -4,751% 4,078% 13,810% 24,573% 36,420% 49,340% 63,280%



Las variaciones en la planificación, no suponen grandes cambios en la TIR, debido a la distribución homogénea y uniforme de los gastos y los ingresos a lo largo de todo el periodo que dura la operación.


0.000%

10.000%

20.000%

30.000%

40.000%

50.000%

60.000%

70.000%

80.000%

90.000%


-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30%

COSTES PLANIFICACIÓN 27,656% 25,887% 25,187% 24,573% 24,029% 23,542% 23,104%


CUADRO GENERAL DE RESULTADOS

URBANIZACIÓN 25,783% - - 41.248.408

URBANIZACIÓN Y PROMOCIÓN 25,783% 14,081% - 35.092.140

URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN y EXPLOTACIÓN (VENTA DE LOCALES) 25,783% 14,081% 8,783% 44.594.118

URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN y EXPLOTACIÓN (EXPPLOTACION DE LOCALES) 25,783% 14,081% 8,783% 50.290.976

PRÁCTICA TRABAJO FINAL. REESTRUCTURACIÓN BARRIO DE EMBAJADORES

FASES DE LA OPERACIÓN URBANÍSTICA Y POSIBLE CANON A SOLICITAR

FASES DE LA INVERSIÓN VALORES ACTUALIZADOS A DIA DE 1.ENERO.2014

TIR URBANIZACIÓN

TIR PROMOCIÓN TIR EXPLOTACIÓN

CANON A SOLICITAR

CUADRO GENERAL DE RESULTADOS

URBANIZACIÓN 25,783% - - 41.248.408

URBANIZACIÓN Y PROMOCIÓN 25,783% 14,081% - 35.092.140

URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN y EXPLOTACIÓN (VENTA DE LOCALES) 25,783% 14,081% 8,783% 44.594.118

URBANIZACIÓN, PROMOCIÓN y EXPLOTACIÓN (EXPPLOTACION DE LOCALES) 25,783% 14,081% 8,783% 50.290.976

PRÁCTICA TRABAJO FINAL. REESTRUCTURACIÓN BARRIO DE EMBAJADORES

FASES DE LA OPERACIÓN URBANÍSTICA Y POSIBLE CANON A SOLICITAR

FASES DE LA INVERSIÓN VALORES ACTUALIZADOS A DIA DE 1.ENERO.2014

TIR URBANIZACIÓN

TIR PROMOCIÓN TIR EXPLOTACIÓN

CANON A SOLICITAR

un ejemplo de análisis…

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