udhëzues për zbatimin e ligjit nr. 03/l-134 për ndërtesat e banimit në

Udhëzues për zbatimin e Ligjit nr. 03/L-134 për Ndërtesat e banimit në bashkëpronësi 1

UDHËZUES PËR ZBATIMIN E

LIGJIT NR. 03/L-134 PËR NDËRTESAT E BANIMIT NË BASHKËPRONËSI

Departamenti i Planifikimit Hapësinor, Ndërtim dhe Banimi Ministria e Mjedisit dhe Planifikimit Hapësinor

I ripunuar 2015 Prishtinë


PËRMBATJA:

HISTORIKU ................................................................................................................................... 4 QËLLIMI I UDHËZUESIT ............................................................................................................ 5 Pjesa I ............................................................................................................................................ 5 KORNIZA LIGJORE PËR NDËRTESAT NË BASHKËPRONËSI ............................................. 5 Kapitulli I ..................................................................................................................................... 6

1. TË DREJTAT DHE DETYRAT NË NDËRTESAT NË BASHKËPRONËSI ..................... 6 Kapitulli II .................................................................................................................................... 7 2. ORGANET PËRGJEGJËSE DHE NDARJA E PËRGJEGJËSIVE .......................................... 7 2.1 Bashkësia e Pronarëve .............................................................................................................. 7

2.2 Këshilli Administrues ............................................................................................................... 8 2.3 Administratori ........................................................................................................................... 8 Kapitulli III .................................................................................................................................. 8

3. STATUTET DHE MARRËVESHJET ....................................................................................... 8

3.1 Marrëveshja e Bashkëpronësisë dhe Deklarata e Ndarjes së pronësisë-pjesëmarrje individuale në bashkëpronësi .................................................................................................... 9

3.2 Kontrata e Bashkësisë së Pronarëve me administratorin .......................................................... 9

3.3 Rendi shtëpiak ......................................................................................................................... 10 Kapitulli IV ................................................................................................................................ 10

4. PROCEDURAT RRETH TAKIMEVE .................................................................................... 10 4.1 Mbledhja e përgjithshme......................................................................................................... 10

4.2 Takimet e Bashkësisë së Pronarëve ........................................................................................ 11 4.3 Takimet e Këshillit administrues ............................................................................................ 11

Kapitulli V ................................................................................................................................. 11 5. ADMINISTRIMI I BASHKËPRONËSISË ............................................................................. 11 5.1 Roli i Administratorit .............................................................................................................. 11

5.2 Detyrat e Administratorit ........................................................................................................ 12 5.3 Pagesa mujore e administratorit .............................................................................................. 12

Kapitulli VI ................................................................................................................................ 13 6. THEMELIMI I BASHKËSISË SË PRONARËVE-HAPA PRAKTIK ................................... 13 REGJISTRIMI I NDËRTESËS NË BASHKËPRONËSI NË REGJISTRIN E PRONËS SË

PALUAJTSHME .......................................................................................................................... 15 Kapitulli VII ............................................................................................................................... 15

7. Plani vjetor i Aktiviteteve ......................................................................................................... 15 Kapitulli VIII ............................................................................................................................. 15

8. PLANIFIKIMI I BUXHETIT VJETOR NGA FONDI REZERVË ......................................... 15 8.1 Buxheti vjetor.......................................................................................................................... 15 8.2 Buxheti periodik..................................................................................................................... 16 Kapitulli IX ................................................................................................................................ 16 9. FINANCAT .............................................................................................................................. 16

9.1 Xhirollogaria bankare ............................................................................................................ 16 9.2 Kontabiliteti ............................................................................................................................ 16 9.3 Pagesa e faturave..................................................................................................................... 16 9.4 Tatimet dhe sigurimet ............................................................................................................. 17

Kapitulli X ................................................................................................................................. 17


10. FUNKSIONIMI, MIRËMBAJTJA, RIPARIMET DHE RENOVIMET ............................... 17 10.1 Funksionimi, punët e rregullta .............................................................................................. 17 10.2 Mirëmbajtja .......................................................................................................................... 18 10.3 Riparimet, renovimet ........................................................................................................... 18

10.4 Shpenzimet e mirëmbajtjes ................................................................................................... 18 Kapitulli XI ............................................................................................................................... 18 11. ROLI I KOMUNAVE NË ZHVILLIMIN EFIKAS TË ADMINISTRIMIT DHE

MIRËMBAJTJES SË NDËRTESAVE NË BASHKËPRONËSI ................................................ 18 Shtojca 1........................................................................................................................................ 20

KONTRATA MBI BASHKËPRONËSINË ............................................................................... 20 Shtojca 2........................................................................................................................................ 29

KONTRATA PËR ADMINISTRIM ............................................................................................ 29 Shtojca 3........................................................................................................................................ 33 RENDI SHTËPIAK ...................................................................................................................... 33 Shtojca 4........................................................................................................................................ 35

PLANI I AGJENDËS PËR MBLEDHJEN E PËRGJITHSHME VJETORE TË PRONARËVE 35 Shtojca 5........................................................................................................................................ 36

LAJMËRIMI I MBLEDHJES SË PËRGJITHSHME .................................................................. 36 Shtojca 6........................................................................................................................................ 37 PROCES VERBALI I MBLEDHJES GJENERALE ................................................................... 37

Shtojca 7........................................................................................................................................ 40 BUXHETI PERIODIK VJETOR I BASHKËPRONËSISË ......................................................... 40

Shtojca 8........................................................................................................................................ 44

TË HYRAT DHE SHPENZIMET NË BUXHETIN VJETOR .................................................... 44

Shtojca 9........................................................................................................................................ 46 MENAXHMENTI OPERATIV – Objektet operuese................................................................... 46

Shtojca 10...................................................................................................................................... 48 MENAXHMENTI OPERATIV – AKTIVITETET OPERATIVE .............................................. 48 Shtojca 11...................................................................................................................................... 50

BUXHETI OPERATIV – Forma e prezantimit ............................................................................ 50 Shtojca 12...................................................................................................................................... 53

BUXHETI PËR MEREMETIM DHE MIRËMBAJTJE – FORMA E REGJISTRIMIT ............ 53


HISTORIKU Faza e privatizimit të banimit publik me qira në njësitë e banimit në të cilat ka ekzistuar e drejta banesore, në pronësi individuale Pas privatizimit masiv të banesave publike me qira, në shumë vende në tranzicion, pronësia private në ndërtesat shumë banesore është bërë lloj dominues i banimit. Në shumicën e këtyre vendeve është vendosur baza ligjore për krijimin e Bashkëpronësive dhe Bashkësive të pronarëve. Megjithatë, pavarësisht nga hartimi i kornizës ligjore, krijimi i Bashkëpronësive dhe Bashkësive të pronarëve ka dëshmuar të jetë një proces i ngadalshëm dhe i vështirë. Aspekti i marrëveshjeve financiare dhe organizative dhe aspektet institucionale pengojnë organizimin funksional dhe efikas të një Bashkëpronësie. Një çështje e rëndësishme është nëse korniza ligjore kombëtare kërkon krijimin apo jo të një Bashkësie të pronarëve në çdo ndërtesë në bashkëpronësi , të privatizuar apo grup të ndërtesave, për të vepruar juridikisht në emër të të gjithë pronarëve për çështjet e bashkëpronësisë. Anëtarësimi i detyrueshëm në Bashkësitë e pronarëve është një kërkesë ligjore në të gjitha shtetet më të zhvilluara ekonomikisht. Ekzistimi i kësaj dispozite ligjore është shumë e rëndësishme për suksesin e reformave të banimit dhe të privatizimit në vendet në tranzicion.


QËLLIMI I UDHËZUESIT

Qëllimi i Udhëzuesit është për zbatimin e Ligjit Nr. 03/L-134 për ndërtesat në bashkëpronësi Duke u bazuar në Udhëzuesin e UNECE1 për Bashkëpronësi ”Guidelines for Condominiums” ka për qëllim dhënien e këshillave praktike për pronarët e njësive individuale dhe administratorët e Bashkëpronësive në Evropën Qendrore dhe Lindore. Udhëzuesi do të përshkruaj si është rregulluar administrimi dhe mirëmbajtja e Bashkëpronësisë në disa shtete të Evropës dhe bazuar në to do të qartësojë përmbajtjen e Ligjit Nr. 03/L-134 për ndërtesat në bashkëpronësi dhe do ta bëjë më të lehtë zbatimin e tij.

Pjesa I

KORNIZA LIGJORE PËR NDËRTESAT NË BASHKËPRONËSI Me miratimin e Ligjit Nr. 03/L-134 për ndërtesat në bashkëpronësi, nga ana e Kuvendit të Republikës së Kosovës, përveç tjerash janë krijuar para kushtet mbi menaxhimin e qëndrueshëm dhe efikas të Objekteve Banesore të cilat janë në pronësi të përbashkët. Përkundër fakteve të ndryshme Fondi Banesor në Kosovë si tërësi, sidomos pas vitit 1999, është i pa administruar gati tërësisht - si shkak i ndryshimeve të raporteve pronësore mbi banesat si dhe të mosfunksionimit të ish-Ndërmarrjeve Publike Banesore në administrimin e ndërtesave në bashkëpronësi. Në këto rrethana – me anë këtij të ligji - hapet një etapë e re në menaxhimin e fondit banesor, me ç’rast janë definuar të drejtat, detyrimet dhe përgjegjësitë e pronarëve në ndërtesat në bashkëpronësi.

1 United Nation Economic Commission for Europe


Dihet se pjesa më e madhe e fondit banesor ka kaluar një proces të vështirë dhe të gjatë të transformimit pronësor pas viteve të ’90-ta, i cili proces ka ndikuar që fondi banesor deri më tash të mos menaxhohet nga pronarët e “Ri”, nga se pronësia individuale dhe bashkëpronësia në ndërtesë nuk ka qenë e definuar me ligjet aktuale si dhe një herësh ish-Ndërmarrjet Publike Banesore nuk kanë mundur të pozicionohen dhe të jenë prijëse dhe në funksion të administrimit të ndërtesave në bashkëpronësi.

Përmes këtij ligji pronarëve të ndërtesave në bashkëpronësi iu jepet përgjegjësi që të vendosin mbi menaxhimin e pronësisë së tyre të përbashkët, kurse sistemi i menaxhimit dhe mirëmbajtjes së ndërtesave ofron mundësi edhe në zhvillimin e Konkurrencës në Punë në mes të ndërmarrjeve të ndryshme lidhur me ofrimin e shërbimeve cilësore të mirëmbajtjes së fondit banesor.

Përveç ish-Ndërmarrjeve Publike Banesore, për menaxhimin dhe administrimin e fondit banesor ofrohen mundësi dhe të drejta të barabarta edhe për ndërmarrjet e reja të cilat do të merren me punë të administrimit dhe mirëmbajtjes së ndërtesave në bashkëpronësi. Të gjitha ndërmarrjet të cilat do të merren me punë të administrimit të ndërtesave në bashkëpronësi duhet të pajisen me Çertifikatë nga ana e institucioneve që i autorizon Ministria e Mjedisit dhe Planifikimit Hapësinor, për zhvillimin e Programit për trajnimit për administratoreve të ndërtesave të banimit.

Kapitulli I

1. TË DREJTAT DHE DETYRAT NË NDËRTESAT NË BASHKËPRONËSI

Raportet, të drejtat dhe detyrimet në mes të pronarëve rregullohen me kontratën për bashkëpronësi shih Shtojcën 1 ndërsa raportet, të drejtat dhe detyrimet në mes të pronarëve dhe administratorit rregullohen me kontratë të veçantë që quhet Kontrata për Administrim shih Shtojcën 2


Çdo pronarë ka të drejta dhe detyrime në Njësinë individuale në ndërtesë - njësia e banimit, njësia afariste, apo hapësirë tjetër e pavarur në ndërtesë në pronësi individuale si dhe në

Bashkëpronësi - pjesët e përbashkëta dhe pajisjet e ndërtesës të cilat i shërbejnë njësive

të ndërtesës dhe ndërtesës si tërësi, si dhe toka në të cilën është ndërtuar ndërtesa.

Pjesëmarrja e çdo pronari të njësisë së banimit në Bashkëpronësi Çdo pronar i njësisë zotëron gjithashtu një pjesë të Bashkëpronësisë. Kjo pjesë, e cila është specifike për çdo njësi, është quajtur "pjesëmarrja në Bashkëpronësi" dhe është llogaritur si vijon: Pjesëmarrja në Bashkëpronësi = bruto sipërfaqja e njësisë / shumën e bruto sipërfaqeve të gjitha njësive.

Kapitulli II

2. ORGANET PËRGJEGJËSE DHE NDARJA E PËRGJEGJËSIVE Për vendimmarrje dhe administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesë përgjegjës është Bashkësia e pronarëve ose përfaqësuesit e pronarëve dhe organet e zgjedhura administruese si Këshilli administrues dhe Administratori.

2.1 Bashkësia e Pronarëve

Bashkësia e pronarëve në një ndërtesë banimi është organizatë private, jo-fitimprurëse. Pronarët e njësive individuale bëhen anëtarë të Bashkëpronësisë automatikisht me blerjen e njësisë së tyre. Pronësia ndaj njësisë individuale është e pandashme nga anëtarësia në Bashkësinë e pronarëve. Kur një pronar shet njësinë individuale të tij të banimit ai gjithashtu transferon të drejtën e anëtarësimit në Bashkësinë e pronarëve dhe është obligim për pronarin e ri të pranoj anëtarësimin. Në mënyrë që të ruaj interesat e pronarëve në Bashkëpronësi, Bashkësia e pronarëve duhet të jetë në gjendje të hyjë në marrëveshje kontraktuale, për të rritur kapitalin në treg, dhe të ketë mundësinë të padisë dhe të paditet në gjykata nëse paraqitet nevoja.


Disa vende në tranzicion kanë vendosur të mos i regjistrojnë Bashkësitë e pronarëve si person juridik, kryesisht për arsye sociale.

2.2 Këshilli Administrues

Nëse pronarët nuk vendosin ndryshe, Këshilli Administrues përbëhet prej tre anëtarëve të cilët e mbikëqyrin punën e administratorit që rrjedh nga kontrata për kryerjen e punëve të administrimit, paraqet

propozim vendimet të cilat votohen me anë të nënshkrimit të listës si dhe i jep kompetenca administratorit.

2.3 Administratori

Nëse ndërtesa i ka dy ose më shumë pronarë me më shumë se gjashtë njësi në ndërtesë, pronarët duhet ta caktojnë administratorin.

Administratori është i autorizuar dhe i përfaqëson pronarët, si dhe kujdeset për përmbushjen e të drejtave dhe detyrimeve të përcaktuara me ligjin në fuqi, respektivisht marrëdhëniet kontraktuese me personat e tretë.

Kapitulli III

3. STATUTET DHE MARRËVESHJET

Në përgjithësi, për funksionimin efektiv të ndërtesës në bashkëpronësi dhe Bashkësisë së Pronarëve janë të nevojshme statutet dhe marrëveshjet si më poshtë: 3.1 Marrëveshja e Bashkëpronësisë dhe Deklaratë e

ndarjes së pronësisë-pjesëmarrja individuale në Bashkëpronësi

3.2 Kontrata e Bashkësisë së Pronarëve me Administratorin

3.3 Rendi shtëpiak

http://images.google.com/imgres?imgurl=http://www.wizardevents.com/images/image.jpg&imgrefurl=http://www.wizardevents.com/meeting_planning.htm&usg=__Op6jFH1UWhpFZkG8HEYAcDNrvyA=&h=198&w=205&sz=38&hl=en&start=40&itbs=1&tbnid=RvEq6z5-irzZ2M:&tbnh=101&tbnw=105&prev=/images%3Fq%3Dfinancial%2Bmeetings%26start%3D20%26hl%3Den%26sa%3DN%26gbv%3D2%26ndsp%3D20%26tbs%3Disch:1


3.1 Marrëveshja e Bashkëpronësisë dhe Deklarata e Ndarjes së pronësisë-pjesëmarrje individuale në bashkëpronësi

Marrëveshja e Bashkëpronësisë është dokumenti bazë që rregullon marrëdhëniet e brendshme në mes anëtarëve të Bashkësisë së Pronarëve. Marrëveshja duhet të noterizohet pasi ajo është miratuar nga shumica e kërkuar në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve. Forma e kontratës është e bashkëngjitur në Shtojcën 1.

Deklarata e ndarjes së pronësisë normalisht nuk kërkohet me ligj në vendet ku ekzistojnë ligjet dhe sistemet e duhura administrative që rregullojnë regjistrimin e pronës. Shumë vende në tranzicion ende nuk kanë sisteme adekuate për regjistrimin e pronësisë dhe në këto vende paraqitet nevoja e deklaratës së ndarjes së pronësisë si zgjidhje. Deklarata, e cila duhet të nënshkruhet nga të gjithë pronarët e njësive në ndërtesën në bashkëpronësi përmban: (a) Ndërtesën ose grup objektesh, të përcaktuara nga komuna, adresën/lokacionin; (b) Një përshkrim të përgjithshëm të ndërtesës, p.sh, etazhiteti dhe lloji i ndërtesës, qëllimin e përgjithshëm; (c) Një përshkrim të çdo njësie në pronësi private, pozita e saj brenda ndërtesës, funksioni (p.sh. banesë, komerciale), madhësia e saj (p.sh. metra katror dhe dhoma) dhe çdo karakteristikë tjetër e veçantë; (d) Llogaritjen e ndarjes së pronësisë/pjesëmarrjen në bashkëpronësi për çdo njësi; (d) Një përcaktim të qartë për gjithë pasurinë e përbashkët duke përfshirë pajisjet dhe parcelën e tokës nën, brenda dhe jashtë ndërtesës; (f) Të drejtat e veçanta dhe / ose detyrimet që kanë të bëjnë me një ose më shumë njësi; (g) Vizatimet, planet dhe certifikatat teknike të objekteve dhe pjesëve ndihmëse. Normalisht, deklarata e noterizuar e ndarjes së pronësisë duhet të kërkohet nga komuna si një nga kushtet për regjistrimin e ndërtesës në bashkëpronësi dhe e Bashkësisë së pronarëve.

3.2 Kontrata e Bashkësisë së Pronarëve me administratorin Sipas Ligjit Nr. 03/L-134 për ndërtesat në bashkëpronësi, zgjedhja e administratorit në çdo ndërtesë në Bashkëpronësi është e detyrueshme derisa në disa shtete në tranzicion sidomos te ndërtesat me numër të madh të njësive të banimit është e preferuar të angazhohet një kompani profesionale për tu kujdesur për administrimin e aktiviteteve të përditshme të Bashkësisë së pronarëve. Marrëdhëniet rregullohen me kontratë. Kontrata e administrimit duhet të përcaktojë në detaje të drejtat dhe detyrimet e të dyja palëve. Një model i kontratës me Administratorin është paraqitur në Shtojcën 2.


3.3 Rendi shtëpiak Rendi shtëpiak është i rëndësishëm si dhe zakonisht pikë shumë e ndjeshme në rregullimin e jetës brenda ndërtesës në bashkëpronësi. Rendi shtëpiak përcakton marrëdhëniet e përditshme mes pronarëve. Ai i përgjigjet pyetjes së pronarëve: “çfarë duhet të jetë liria ime personale si pronar, dhe sa duhet te përshtatet me interesat e pronareve te tjerë.?” Zgjedhja duhet të plotësoj bindjen se rregullat sipas Rendit shtëpiak janë një

faktor vendimtar në cilësinë e kushteve të jetesës dhe të mjedisit në ndërtesë. Shtojca 3 paraqet mostrën e Rregullave të Rendit shtëpiak.

Kapitulli IV

4. PROCEDURAT RRETH TAKIMEVE

4.1 Mbledhja e përgjithshme

Mbledhjen e përgjithshme e thërret administratori një herë në vit brenda tremujorit të parë të vitit me njoftimin që duhet të bëhet 14 ditë para mbledhjes duke specifikuar datën e mbledhjes, agjendën si dhe vendin e mbajtjes së mbledhjes. Në mbledhjen e përgjithshme banorët janë autoritet suprem i Bashkësisë së Pronarëve. Për shkak të efikasitetit ata ia delegojnë të drejtat e veta këshillit administrues. Në këtë mbledhje, me marrëveshje banorët mund të akordohen për delegimin e përgjegjësive tek personat e zgjedhur gjatë mbledhjes. Këshilli administrues është i detyruar t’i merr obligimet dhe përgjegjësitë nga Bashkësia e Pronarëve në këtë mbledhjes. Vendimet më të rëndësishme të Bashkësisë së pronarëve dhe këshillit administrues bëhen në mbledhjen e përgjithshme. Si udhërrëfyes mund të shërbej Shtojca 4 për agjendën e takimit, Shtojca 5 për thirrjen e mbledhjes së përgjithshme si dhe Shtojca 6 për procesverbalin e mbledhjes së përgjithshme.

http://images.google.com/imgres?imgurl=http://74.54.141.34/images/3d-puzzle.jpg&imgrefurl=http://www.dsuconsult.com/executive-team&usg=__OtlWhQ0C84aOiBwhkgA2MBaX6qY=&h=500&w=500&sz=49&hl=en&start=127&itbs=1&tbnid=cVhfaJMjmo8mnM:&tbnh=130&tbnw=130&prev=/images%3Fq%3Dfinancial%2Bmeetings%26start%3D120%26hl%3Den%26sa%3DN%26gbv%3D2%26ndsp%3D20%26tbs%3Disch:1


4.2 Takimet e Bashkësisë së Pronarëve

Mbledhjen e Bashkësisë së Pronarëve e udhëheq administratori ose personi i cili përcaktohet me shumicë votash nga Bashkësia e Pronarëve, kur administratori nuk është ende i zgjedhur. Në mbledhjen e Bashkësisë së Pronarëve vendoset me shumicë votash të pronarëve, pjesa e të cilëve përbënë më shumë se 50 % të bashkëpronësisë në ndërtesë. Për mbajtjen e mbledhjes së Bashkësisë së Pronarëve kërkohet kuorumi të cilin e përbëjnë pronarët, pjesët e bashkëpronësisë së të cilëve përbëjnë më shumë se 50% të bashkëpronësisë në ndërtesë. Në rast të mungesës së kuorumit, administratori cakton mbledhje të re. Në mbledhjen e përsëritur të pronarëve votohen propozim vendimet që kanë qenë të paraqitura në ftesën e mbledhjes së parë të thirrur nga më shumë se 1/2 e pronarëve të pranishëm. Në mbledhjen e Bashkësisë së Pronarëve administratori harton procesverbal, në të cilin evidentohen të gjitha vendimet e mbledhjes dhe nga një kopje e procesverbalit u shpërndahet të gjithë pronarëve.

4.3 Takimet e Këshillit administrues

Normalisht, Këshilli administrues takohet rregullisht një herë në muaj. Në agjendën e takimeve të tyre janë diskutimet rreth rrjedhës së punëve të rregullta, kompletimi si dhe nevojat për t’u kompletuar, riparimet dhe mirëmbajtja, rishikimi i raporteve për shpenzimet mujore dhe çështjet e administrimit si dhe ndonjë çështje tjetër e ngritur nga pronarët për shqyrtim.

Kapitulli V

5. ADMINISTRIMI I BASHKËPRONËSISË

5.1 Roli i Administratorit

Administratori është i autorizuar dhe i përfaqëson pronarët, si dhe kujdeset për përmbushjen e të drejtave dhe detyrimeve të përcaktuara me ligjin në fuqi, respektivisht marrëdhëniet kontraktuese me personat e tretë.


5.2 Detyrat e Administratorit

Në term praktik detyrat e Administratorit mbulojnë: (a) Detyrat administrative:

- Të gjitha detyrat rreth organizimit të

takimeve; - Zbatimi i të gjitha vendimeve të marra në

mbledhjen e përgjithshme të Bashkësisë së Pronarëve dhe Këshillit Administrues;

- Propozimi i Planit Vjetor të Veprimit; - Përgatitja e raporteve mujore/tremujore

për administrimin e punëve; - Administrimi i personelit të nevojshëm; - Përkujdesja për kontratat me autoritete të

jashtme, përfshirë sigurimet, raportet ligjore dhe komunale, arkivat dhe dokumentacionet e ndryshme;

- Komunikimi dhe informimi i banorëve/qiraxhinjve të ri, etj;

(b) Detyrat financiare: - Hapja dhe mirëmbajtja e xhirollogarisë; - Përgatitja e Buxhetit dhe Kontabiliteti;

- Kontrolli i faturave dhe pagesave, taksave, etj;

- Kontrolli i pagesave të rregullta dhe kontrolli i fondit rezervë;

- Pagesa e punëtorëve dhe personelit, etj.

(c) Mbikëqyrja e pronës: - Shërbimet komunale; - Mirëmbajtja, riparimet dhe

renovimet; - Hartimi dhe zbatimi i Rendit

Shtëpiak; - Punë vullnetare të punëtorëve,

etj.

5.3 Pagesa mujore e administratorit

Pronarët detyrohen të mbulojnë të gjitha shpenzimet e administrimit sipas përqindjes në bashkëpronësi të ndërtesës, nëse pronarët me Kontratën për Bashkëpronësi nuk pajtohen ndryshe. Për mbulimin e shpenzimeve, që janë si pasojë e vendimeve të aprovuara, përgjigjen pronarët, pa marrë parasysh faktin se kanë votuar për ose kundër vendimeve të aprovuara.


Kapitulli VI

6. THEMELIMI I BASHKËSISË SË PRONARËVE-HAPA PRAKTIK Normalisht, në shtetet e Evropës, të gjitha marrëveshjet e nevojshme dhe dokumentet në të cilat duhet të bazohet Bashkësia e Pronarëve duhet të përgatitet nga pronari (zhvilluesi i saj ose shitësi), dhe të tilla i paraqiten blerësit të njësive private si parakusht për shitjen, në mënyrë që në takimin themelues vetëm duhet të zgjidhet një bord dhe këshilli dhe zyrtarisht të miratohen marrëveshjet, buxhetet, planet e punës, etj. Kur nuk është ky rast , në ndërtesat shoqërore të privatizuara, pronarët individualisht duhet të fillojnë organizimin e një Bashkësie të Pronarëve për të mbrojtur interesat e tyre aktuale dhe të ardhshme. Një proces hap-pas-hapi për organizimin e Bashkësisë së pronarëve është paraqitur më poshtë. Ai është i bazuar në rekomandimet e bëra nga Udhëzuesi për bashkëpronësi i UNECE-së. Hap i parë. Një pronar i njësisë ose një grupi i pronarëve të njësive detyrojnë ish-pronarin (zhvilluesi/shitësit, ose komuna) për të përgatitur dokumentacionin e nevojshëm (shih hapin 4 më poshtë) dhe thërrasin një takim fillestar brenda 60 ditësh. Hapi i dytë. Nëse kjo është pranuar, pronarët e njësive duhet të zgjedhin një komision prej jo më shumë se tre anëtarë si një grup ndihmës për përgatitjen e dokumenteve dhe zgjedhjen e bordit. Hapi i tretë. Nëse, për çfarëdo arsye, procesi i përshkruar më lart nuk është i mundur, pronarët e njësive duhet të formojë një grup iniciativë , jo më shumë se pesë anëtarë, të cilët përgatisin organizimin e takimit të pare për themelimin e Bashkësisë së pronarëve. Këta pesë anëtarë duhet të jenë të gatshëm të pranojnë punën dhe mundësisht të kenë njohuri për detajet e rëndësishme. Ish-pronari (zhvilluesi i/shitësi) sipas mundësisë duhet të ftohet për të lehtësuar punën e grupit nismëtar. Hapi i katërt. Grupi iniciativë duhet të:

a) Hartoj marrëveshjen e Bashkëpronësisë; b) Mbledh kopje të vërtetuara të dokumenteve për çdo njësi banimi. Këto janë

marrëveshjet, kontrata e shitjes, etj, normalisht në posedim të pronarit të njësisë. Kur dokumentet e tilla nuk janë në dispozicion grupi duhet të përgatisë një deklaratë të ndarjes së pronësisë .

c) Mbledh dokumentet e nevojshme, vizatimet dhe të dhënat për identifikimin e pronës individuale, hapësirat e përbashkëta, etj, dhe llogarit pjesën e bashkëpronësisë që i takon çdo njësie individuale. Në shumicën e rasteve, dokumentet e tilla mund të sigurohen nga komuna. Në projektet e reja dokumentacioni I tillë është tek shitësi-pronari I ndërtesës;

d) Hartojnë kontratën e Bashkësisë së pronarëve me administratorin;


Grupi iniciativë mund të ftojë pronarë të tjerë me njohuri të përshtatshme dhe / ose ekspertë të jashtëm për të ndihmuar në përgatitjen e marrëveshjeve dhe dokumenteve të tjera, kur është e nevojshme. Hapi i pestë. Grupi iniciativë duhet të thërret takimin e themelimit brenda 90 ditëve. Takim duhet të thirret me njoftim me shkrim 21 ditë para takimit. Në takim duhet të diskutohet dhe të vendoset mbi: (a) Themelimin e Bashkësisë së pronarëve, duke miratuar draft-marrëveshjen e bashkëpronësisë; (b) Zgjedhjen e këshillit administrues të përbërë nga tre pronarë të njësive të ndërtesës ; (c) Kontratën mbi administrimin (duke miratuar atë drejtpërdrejtë ose duke rekomanduar që të miratohet në mbledhjen vjetore të përgjithshme). Votimi është legjitim nëse votojnë mbi 50 për qind të pronarëve të njësive ose të përfaqësuesve të tyre sa janë të pranishëm. Nëse në takimi mungon kuorumi, duhet të thirre takimi tjetër konstituiv me njoftim 14 ditë para takimit. Në këtë takim mund të merren vendimet me shumicën e pronarëve të pranishëm (edhe nëse njësisë marrin pjesë më pak se 50 për qind e pronarëve). Nga takimi konstituiv duhet të mbahet procesverbali i nënshkruar nga dy pronarë të zgjedhur për këtë qëllim. Hapi i gjashtë. Këshilli administrues duhet të mbledhë të dhënat dhe të përgatisë dokumentacionin e nevojshëm për regjistrimin e pronës në librat e tokës, dhe duhet të noterizoj marrëveshjen e Bashkëpronësisë. Hapi i Shtatë. Këshilli administrues regjistron Bashkësinë e Pronarëve si person juridik / zyra komunale për entitetet ligjore (opcional) Hapi i Tetë. Pas marrjes së certifikatës së regjistrimit, Këshilli administrues duhet të:

a) Regjistroj pronësinë e ndërtesës; b) Rregulloj dokumentacionin për tatim në pronë; c) Regjistroj Bashkësinë e Pronarëve në autoritetin pensional; d) Marrë një vulë; e) Hapin një llogari bankare, dhe f) Informojë me shkrim të gjithë palët relevante për Bashkësinë e pronarëve.

Kjo procedurë është sidomos e përshtatshme për themelimin e Bashkësive të pronarëve në vendin tonë ngaqë një numër i madh i njësive të banimit nga fondi banesor janë njësi të privatizuara të ndërtesave ekzistuese e që kanë qenë pjesë e procesit të transicionit.


REGJISTRIMI I NDËRTESËS NË BASHKËPRONËSI NË REGJISTRIN E PRONËS SË PALUAJTSHME Në bazë të udhëzuesit të UNECE-s pasi Këshilli administrues regjistron ndërtesën në Regjistrin e pronës, çdo njësi individuale së bashku me pjesëmarrjen në bashkëpronësi regjistrohet më vete dhe përbën një pjesë të veçantë pasurie të paluajtshme. Kur prona e çdo njësie kalon nga Këshilli te pronari individual dhe për çdo ndryshim tjetër të mëvonshëm të pronësisë së njësisë, në regjistër shënohet data e ndryshimit të pronësisë, emri i pronarit të ri dhe çdo informacion tjetër i nevojshëm për regjistrimin e pasurisë së paluajtshme.

Kapitulli VII

7. Plani vjetor i Aktiviteteve

Plani Vjetor është program 1 vjeçar i punës për menaxhimin e aktiviteteve të Bashkësisë së Pronarëve. Dokumenti definon kornizën financiare për vitin vijues dhe përshkruan veprimet që duhet të ndërmerren për zbatimin e vendimeve të marra në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve si dhe rezultatet e pritura. Dokumenti mund të specifikoj edhe aktivitetet tjera administrative të konsideruara si të nevojshme për përmirësimin e standardeve financiare, teknike dhe sociale për bashkëpronësinë.

Kapitulli VIII

8. PLANIFIKIMI I BUXHETIT VJETOR NGA FONDI REZERVË

8.1 Buxheti vjetor

Pjesë e rëndësishme e Planifikimit Vjetor të Aktiviteteve është Planifikimi i Buxhetit i cili përgatitet nga Administratori dhe i propozohet Bashkësisë së Pronarëve në mbledhjen e përgjithshme. Një formë e Buxhetit

Vjetor të Bashkëpronësisë nga Fondi Rezervë i është bashkëngjitur dokumentit në Shtojcën 7.


8.2 Buxheti periodik

Buxheti i Balancuar nuk jep një informatë të qartë se kompania ka mjete të mjaftueshme në llogarinë bankare për pagesën e faturave të pa kryera në periudha të caktuara kohore. Kjo është pra me rëndësi që mjetet e planifikuara financiare duhet të alokohen në periudha të caktuara kohore kur është nevoja ashtu që të ruhet bilanci në mes pagesave dhe të hyrave në atë periudhë kohore për të parandaluar problemet e mundshme në rrjedhën e parasë dhe për të paraqitur nevojën për financim të jashtëm.

Kapitulli IX

9. FINANCAT

9.1 Xhirollogaria bankare

Normalisht të gjitha bashkëpronësitë duhet të kenë një xhirollogari bankare në të cilën depozitohen të ardhurat dhe prej të cilës bëhen pagesat. Në disa raste rekomandohen disa xhirollogari bankare duke i ndarë sipas nevojës. Administratorët duhet të kenë xhirollogari të veçanta për çdo bashkëpronësi nëse ata administrojnë më shumë se një ndërtesë në bashkëpronësi. Administratori ose këshilli administrues është i autorizuar të hap xhirollogarinë në emër të Bashkësisë së Pronarëve ose një ndërtese në bashkëpronësi.

9.2 Kontabiliteti

Kontabiliteti i financave të Bashkëpronësisë do të mbahet sipas ligjeve dhe rregulloreve në fuqi. Bazuar në kornizat ligjore të shumë shteteve Bashkësia e Pronarëve duhet të bazohet në kontabilitetin profesional.

9.3 Pagesa e faturave

Të gjitha faturat para pagesës dhe të kontrollohen. Administratori ose Këshilli Administrues bënë kontrollin e fundit para pagesës. Kjo mbikëqyrje duhet të përfshijë edhe aprovimin formal të finalizuar me nënshkrim edhe për shkaqe të kontabilitetit. Pagesat bëhen nga personi I autorizuar nga xhirollogaria përkatëse në emër të bashkëpronësisë.


9.4 Tatimet dhe sigurimet

Si organizatë jofitimprurëse Bashkësia e pronarëve duhet të lirohet nga tatimet. Princip kryesorë I fushë-veprimtarisë së tyre është përdorimi I mjeteve financiare nga Fondi rezerve për shpenzimet e administrimit dhe mirëmbajtjes së ndërtesës në bashkëpronësi. Udhëzuesi i UNECE –së rekomandon sigurimin e ndërtesës, bashkëpronësisë, pajisjeve dhe personelit të angazhuar për administrim dhe mirëmbajtje.

Kapitulli X

10. FUNKSIONIMI, MIRËMBAJTJA, RIPARIMET DHE RENOVIMET

10.1 Funksionimi, punët e rregullta

Punë të administrimit të rregullt, të cilat janë në interes të të gjithë pronarëve të një njësie të ndërtesës janë: 1. Mirëmbajtja e higjienës në sipërfaqen e hapësirës së përbashkët, 2. Mirëmbajtja e rregullt e instalimeve elektrike në pjesët e përbashkëta të ndërtesë, 3. Mirëmbajtja e ndriçimit dhe pajisjeve tjera elektrike brenda dhe jashtë ndërtesës, 4. Pagesa e shpenzimeve të energjisë elektrike në pjesët e përbashkëta dhe pajisjet e

ndërtesës, a. Ngjyrosja dhe izolimi termik i mureve brenda dhe jashtë ndërtesës, b. Servisimi i rregullt i ashensorit; c. Servisimi i rregullt i instalimeve

kundër zjarrit dhe aparatet kundër zjarrit në ndërtesë;

d. Servisimi i rregullt i instalimit të

ujësjellësit, kanalizimit, instalimeve

elektrike dhe instalimeve të makinerisë;

e. Dezinsektimi dhe deratizimi i hapësirës së përbashkët të ndërtesës dhe pjesëve të veçanta në tërë ndërtesën;

f. Pastrimi i olluqeve, horizontal dhe vertikal, të ujit, si dhe rrjetave ujëmbledhësve;

g. Pastrimi i gropës septike; mirëmbajtja dhe pastrimi i oxhaqeve; mirëmbajtje dhe shërbime tjera për të cilat vendoset nga Bashkësia e Pronarëve.

http://www.ejona.com/punet_e_kryera/foto/96.JPG


10.2 Mirëmbajtja

“Mirëmbajtja” nënkupton tëra aktivitetet e nevojshme për ruajtjen e standardeve origjinale dhe kualitetin e ndërtesës dhe instalimeve të saj. Pra përfshihen të gjitha punët e planifikuara dhe të paplanifikuara të lidhura me riparimet e dëmeve në ndërtesë dhe instalimet e saj dhe rivendosja e gjërave të dëmtuara. Riparimet dhe rivendosja e gjërave të prishura hyn po ashtu në mirëmbajtje.

10.3 Riparimet, renovimet

“Riparimet” nënkuptojnë të gjitha aktivitetet e paplanifikuara që kanë të bëjnë në riparimin dhe “Renovimi” nënkupton rivendosjen ose ripunimin e pjesëve të ndërtesës ose instalimeve të prishura apo dëmtuara nga shkaqe të ndryshme.

10.4 Shpenzimet e mirëmbajtjes

“Shpenzimet e mirëmbajtjes” janë shpenzimet e planifikuara për mirëmbajtje dhe riparim .Këtu përfshihen kostot e punës, pjesët rezervë, rivendosjen dhe të tjera. Në shpenzime të mirëmbajtjes përfshihen vetëm kostot e mirëmbajtjes së bashkëpronësisë.

Kapitulli XI

11. ROLI I KOMUNAVE NË ZHVILLIMIN EFIKAS TË ADMINISTRIMIT DHE MIRËMBAJTJES SË NDËRTESAVE NË BASHKËPRONËSI

a) Në ndërtesat në Bashkëpronësi Komuna duhet të mbështesë aktivisht Bashkëpronësinë e pronarëve me:

b) Prodhimin dhe shpërndarjen e

informacionit për pronarët e njësive të banimit mbi përparësitë e organizimit të

Bashkëpronësisë së tyre nëpërmjet regjistrimit të Bashkësisë së pronarëve;


c) Prodhimin dhe shpërndarjen e doracakëve, materiale trajnimi, etj të lidhura me funksionimin praktik të Bashkëpronësive si dhe Bashkësive të pronarëve; d) Stimulimet financiare për themelimin dhe regjistrimin e Bashkësive të pronarëve me ngritjen e skemave të financimit për riparimin dhe rinovimin e ndërtesave në bashkëpronësi ku janë themeluar Bashkësitë e pronarëve. Në shumë vende element bazë për këto stimulime janë fondet shtetërore për riparimin dhe rinovimin. e) Këto fonde mund të përmbajë dy grante kreditë e drejtpërdrejta me kushte të favorshme dhe ndihma financiare të miratuara për skemat e trajnimit për organizimin dhe trajnimin e pronarëve dhe administratorëve.


Shtojca 1

KONTRATA MBI BASHKËPRONËSINË

1. Anëtarët e bashkësisë së pronarëve

Pronarët e njësive individuale në.......................................................................................... Nga bashkësia e pronarëve të ndërtesës në bashkëpronësi në lokacionin .............................................................................................................................................. Numri i patundshmërisë ............................emri ................................................................... Pronarët janë të renditur në listë me emra të plotë, me përshkrimin e njësive individuale dhe përqindjes në bashkëpronësi.

2. Statusi ligjor i bashkësisë së pronarëve 1. Bashkësia e pronarëve është një person juridik (opcional) kompetent që merr

detyrime dhe siguron të drejta; ajo mund të padisë dhe mund të paditet në gjykatë. 2. Bashkësia e pronarëve ka të drejtë shfrytëzimi, përgjegjësi dhe detyrime për

bashkëpronësi; ndërkaq pronari i çdo njësie individuale banimi ka të drejtë në atë mënyrë që të mos pengojë banorët tjerë në shfrytëzimin e njësive në pronësi të tyre.

3. Bashkësia e pronarëve nuk mund të participoj si pronare në ndërmarrjet komerciale.

3. Njësia individuale dhe bashkëpronësia në ndërtesë

1. Njësia individuale është njësi e pavarur së bashku me hapësirën ndihmëse. Kjo

përfshin çdo gjë brenda njësisë individuale në ndërtesë: muret e brendshme, të gjitha dyert (duke përfshirë dhe derën e hyrjes së një banese), hapësirën brenda dritareve, shtresat e dyshemesë, murit, tavanet, të gjitha instalimet teknike brenda objektit, që shërbejnë për shfrytëzimin ekskluziv të një njësie individuale.

2. Bashkëpronësi në ndërtesë është (në mes tjerash, aq sa i takon legalisht një objekti në

bashkëpronësi) parcela e tokës nën ndërtesa, themelet, muret e jashtme, dritaret dhe dyert e jashtme, shtyllat mbajtëse, dyshemet strukturale, kulmet, shkallët, të gjitha dyert e brendshme që nuk i shërbejnë njësive individuale, ashensorët, sistemet teknike për shpërndarjen e rrymës, gazit, ujit, ujërave të zeza, nxehjes dhe TV e përbashkëta ajrore. Po ashtu, pasuria e përbashkët përfshin lavanderinë (lokalin e


përbashkët për larjen dhe hekurosjen e rrobave), dhomat e teknikës, dhomat e kujdestarëve, si dhe hapësirat tjera., të tilla si depo, bodrumet, sallat, etj., të cilat nuk janë pjesë e njësive individuale.

4. Të drejtat dhe detyrimet e pronarëve të njësisë individuale në ndërtesë Të drejtat dhe detyrimet e pronarëve të njësisë individuale dhe pjesës së bashkëpronësisë të definuara sipas dokumentit mbi shfrytëzimin, administrimin dhe mirëmbajtjen e bashkëpronësisë në ndërtesë janë: 1. Pronari i njësisë individuale në ndërtesë ka të drejtë ekskluzive ta shfrytëzojë njesinë

e tij individuale sipas përcaktimeve në ligj Pronari i njësisë duhet t’i bartë të gjitha kostot që kanë të bëjnë me njësinë e tij individuale.

2. Pronari i njësisë individuale në ndërtesë ka të drejtën e shfrytëzimit të bashkëpronësisë sipas pjesëmarrjes në bashkëpronësisë në ndërtesë. Pjesëmarrja e pronarit në bashkëpronësi definohet nga raporti i sipërfaqes së njësisë individuale ndaj sipërfaqes së përgjithshme të ndërtesës.

3. Pronaret detyrohen të mbulojnë të gjitha shpenzimet e administrimit dhe

mirëmbatjes proporcionalisht me pjesëmarrjen në bashkëpronësinë në ndërtesë. Vlera mujore e parapagimit të çdo pronari në Fondin rezervë është ..........m2 të njësisë individuale.

4. Pronarët e njësive individuale në ndërtesë kanë të drejtë të participojnë në mbledhjet

e përgjithshme dhe të vendosë mbi çështjet e përgjithshme që kanë të bëjnë me shfrytëzimin, administrimin dhe mirëmbajtjen bashkëpronësi. Pronari i njësisë mund të delegojë kompetenca tek udhëheqësi i bashkësisë së pronarëve apo personave tjerë të autorizuar.

5. Pronari i njësisë individuale obligohet që t’i ushtrojë të drejtat me respektin e duhur

për të gjitha të drejtat e pronarëve tjerë. Pronari i njësisë individuale duhet t’i zbatojë rregullat e bashkësisë së pronarëve.

3. Për ridestinim të një njësie individuale, fillimisht të planifikuara për banim, duhet të

merret pëlqimi i bashkësisë së pronarëve. Miratimi mund të anulohet me një vendim të shumicës.

6. Pronari i njësisë individuale është i lirë që të lëshoj me qira njësinë e vet individuale,

mirëpo të drejtat, përgjegjësit dhe detyrimet ndaj bashkësisë së pronarëve barten tek


qiramarrësi. Pronari duhet ta njoftojë udhëheqësin e bashkësisë së pronarëve dhe t’ia ofroje të dhënat për qiramarrësin.

7. Pronari i njësisë individuale duhet t’u lejojë punën personave të tretë, nëse kjo

është e nevojshme për mirëmbajtje, meremetim ose punë zëvendësuese. 8. Pronari i njësisë është i lirë që ta shesë njësinë individuale në ndërtesë. Ai obligohet

që t’ia kalojë blerësit të gjitha te drejtat dhe obligimet në bashkëpronësi. 9. Çdo shitës i njësisë individuale në ndërtesë është i obliguar që t’ia sigurojë blerësit

informatat e shkruara mbi:

të gjitha marrëveshjet relevante;

vlerën e parapagimit për fondin rezervë.

vendimet e rëndësishme të marra nga bashkësia;

ndonjë informatë tjetër përkatëse, ose që ka ndikim mbi të drejtat dhe detyrimet për njësinë e blerë.

5. Mirëmbajtja, riparimi dhe modernizimi

1. Mirëmbajtja e bashkëpronësisë në ndërtesë është përgjegjësi e pronarëve të

bashkësisë dhe duhet të zbatohet mbi bazën e buxhetit për mirëmbajtje, të miratuar nga mbledhja e përgjithshme.

2. Riparimet kryesore, modernizimi dhe shtimi i pasurisë së përbashkët kërkojnë një

vendim nga bashkësia e pronarëve me shumicën e tri të katërtave. Kostoja e punës së tillë mbulohet nga fondi rezervë ose nga një fond shtesë.

6. Kostot rreth administrimit dhe mirëmbajtjes së bashkëpronësisë

1. Pronarët e njësive individuale obligohen që të mbulojnë pjesën e tyre të kostos së

bashkëpronësisë në ndërtese sipas pjesës së pasurisë që e zotërojnë.

2. Shpenzimet e bashkëpronësisë në ndërtesë e përfshijnë:

Shpenzimet e udhëheqësit të bashkësisë;

Shpenzimet operative;

Shpenzimet e mirëmbajtjes; dhe

Shpenzimet për riparim.

3. Kostot e parapara vjetore janë paraqitur në buxhet dhe janë përcaktuar nga Bashkësia e Pronarëve në mbledhjen e përgjithshme.


4. Për të mbuluar kostot e përbashkëta, çdo pronar duhet të bëjë një pagesë mujore në

avancë që i faturohet nga udhëheqësi i bashkësisë, ose të paguajë mbi bazën e një libri të qirasë, jo më vonë se sa data 10 e muajit. Pagesa bëhet në një llogari të veçantë për shpenzimet për bashkëpronësinë në ndërtesë. Nga kjo llogari, udhëheqësi i bashkësisë e transferon pjesën e dakorduar në llogarinë “fondi për meremetime”.

5.Bilanci i llogarisë për shpenzimet për bashkëpronësinë në ndërtesë bëhet çdo vit si

pjesë e raportit financiar vjetor dhe në mbledhjen e përgjithshme vendoset për veprimin që ka të bëjë me profitet dhe humbjet.

6. Në rast të rritjes së kostos dhe çmimit që nuk është paraparë në buxhet, atëherë

udhëheqësi i bashkësisë ka kompetenca që të rrisë pagesën në avancë gjatë vitit fiskal deri në 15 % me bazë vjetore. Rritja për muaj, megjithatë nuk mund të kalojë 10% e pagesës së mëparshme mujore. Rritjet që e tejkalojnë 15% të bazës vjetore duhet të kenë miratimin e shumicës së thjeshtë të bashkësisë së pronarëve.

7. Kostot për rrymë, ujë, nxehje dhe gaz për çdo njësi individuale faturohen

drejtpërdrejt nga furnizuesi tek pronari i njësisë. (Nëse një marrëveshje e tillë nuk mund të arrihet me furnizuesit, atëherë pronarët e njësive individualë duhet ta paguajnë pjesën e tyre proporcionale përmes pagës mujore).

8. Udhëheqësi i bashkësisë

1. Bashkësia e Pronarëve mund të themelojë dhe të zgjedh një këshill administrues nga

pronarët. Këshill administrues duhet të jetë përgjegjës për funksionimin e duhur të bashkësisë ndërmjet mbledhjeve të përgjithshme.

2. Organi kryesor përgjegjës i bashkëpronësisë së objektit është Bashkësia e Pronarëve.

Bashkësia e Pronarëve ka fuqi ta caktojë një udhëheqës të bashkësisë për t’i zbatuar detyrat e menaxhimit ditor.

9. Përgjegjësitë e bashkësisë së pronarëve

Përgjegjësitë e bashkësisë së pronarëve janë: a) të aprovojë planin e aktivitetit vjetor, duke përfshirë buxhetin dhe sasinë e

pagesës në avancë;

b) të aprovojë raportin financiar vjetor dhe aktivitetet e Administratorit;


c) të përfshijë kontratën e udhëheqësit të bashkësisë, posaçërisht të vendosë për pagesën e udhëheqësit të bashkësisë;

d) t’i japë udhëheqësit të bashkësisë kompetencën e përfaqësuesit ligjor, kur është e

nevojshme;

e) të marrë vendime mbi ndryshimet kryesore në bashkëpronësi, p.sh., shitja e pasurisë së përbashkët, e ndarjes apo e ndryshimit të shfrytëzimit të pasurisë së përbashkët;

f) të marrë vendime mbi riparimet kryesore dhe aktivitetet e modernizimit dhe për

rindërtimin e pasurisë së përbashkët që kërkon financim të jashtëm ose shfrytëzim gjithëpërfshirës të fondeve të përbashkëta;

g) të autorizojë grante për kombinimin apo ndarjen e njësive;

h) të marrë vendim për inicimin e masave ligjore mbi shitjen e detyrueshme të

pasurisë individuale;

i) të bëjë ndryshime në marrëveshjen e bashkëpronësisë;

j) t’i aprovojë rregullat e bashkësisë; dhe

k) ta zgjedhë këshillin administrues

10. Mbledhjet e bashkësisë së pronarëve 1. Bashkësia e Pronarëve ushtron fuqinë e saj me vendime në mbledhjet e anëtarëve të saj. 2. Duhet të mbahet së paku një mbledhje vjetore, mbledhje e përgjithshme, mbledhja e

tillë duhet të thirret jo më vonë se çereku i parë i vitit. 3. Mbledhjet shtesë, mbledhjet e pronarëve, mund të thirren me kërkesën e Këshillit

administrues, udhëheqësit të bashkësisë, ose së paku nga një e dhjeta e gjithë pronarëve të njësisë.

4. Të gjitha mbledhjet e tilla duhet të thirren në formën e shkruar së paku 14 ditë më

përpara, duke treguar vendin dhe kohën e mbajtjes së mbledhjes, si dhe rreth temës që do të diskutohet dhe dakordohet.

5. Përveç vendimeve mbi ndryshimet në kontratën e bashkëpronësisë , ndryshimet

madhore në bashkëpronësi apo të riparimeve të mëdha, modernizimit dhe


rindërtimit për të cilat duhet shumica prej tri të katërtat, vendimet kërkojnë një shumicë të thjeshtë kur 50% apo më tepër pronarë të njësisë janë prezentë apo përfaqësues të autorizuar.

6. Autorizimi duhet të prezantohet në mbledhje, në formën e shkruar, me datë dhe

nënshkrim nga pronari. 7. Votat numërohen mbi bazën e një vote për njësi. Mbledhja mund të vendosë për një

votë të shkruar, nëse më shumë se 10% e pronarëve prezentë të njësisë e kërkojnë një gjë të tillë.

8. Asnjë pronar që posedon më tepër se 30% të njësive në bashkëpronësi, s’mund të ketë më shumë se 30 për qind të numrit total të votave.

9. Pronari i njësisë ka të drejtë që të ankohet në gjykatë kundër ndonjë vendimi me faktet e paligjshmërisë apo mospërputhjes së vendimit me kontratën e bashkëpronësisë. Kundër vendimit të tillë pronari mund të parashtroj ankesë brenda gjashtë javësh, nga dita e dorëzimit me shkrim. Bashkësia e pronarëve hidhet në gjyq. Deri me suspendimin e këtij vendimi nga ana e gjykatës, vendimi mbetet i plotfuqishëm.

11. Thirrja e mbledhjes së përgjithshme

1. Administratori e thërret mbledhjen e përgjithshme në çerekun e parë të vitit. 2. Në rast se nuk ka udhëheqës të bashkësisë ose në rast kur udhëheqësi i bashkësisë, në

kundërshtim me detyrat e tij, dështon që ta thërret mbledhjen e përgjithshme, atëherë Bashkësia e Pronarëve, Këshilli administrues ose njëri prej pronarëve të njësisë mund ta thërret mbledhjen.

3. Mbledhja e përgjithshme thirret me shkrim së paku 14 ditë përpara, ku cekën vendi,

koha dhe agjenda e mbledhjes. 4. Nuk mund të merren vendime mbi çështjet që nuk janë të përfshira në agjendë. 5. Mbledhja e përgjithshme e zgjedh Kryetarin, si dhe dy pronarë njësie si numërues

votash dhe së bashku me kryetarin e bëjnë procesverbalin. 6. Në mbledhjen e përgjithshme, po ashtu zgjidhet një pronar i njësisë ose një anëtar i

administrimit që të mbajë procesverbalin e mbledhjes. Të gjitha vendimet e marra në mbledhje duhet të regjistrohen në protokoll. Protokollet do t’u shpërndahen të gjithë pronarëve të njësisë.

7. Mbledhja e përgjithshme nuk duhet të mbahet me 50 % të pronarëve të njësisë, të cilët

janë të nevojshëm për të marrë vendime, por duhet të thirret një mbledhje tjetër e


përgjithshme. Kjo mbledhje e dytë do ta ketë fuqinë e vendimmarrjes, pavarësisht prej numrit të pronarëve të njësisë që janë prezentë.

12. Caktimi dhe heqja e udhëheqësit të bashkësisë 1. Bashkësia e Pronarëve mundet me shumicë votash ta emërojë një udhëheqës të

bashkësisë për një periudhë deri tre vjeçare. Udhëheqësi i bashkësisë mund të jetë person privat ose person juridik. Një apo më shumë pronarë të njësisë mund të emërohen gjithashtu si udhëheqës të bashkësisë.

2. Udhëheqësi i bashkësisë mund të riemërohet me një vendim të ri nga Bashkësia e

Pronarëve. 3. Udhëheqësi i bashkësisë mund të largohet nga detyra dhe t’i ndërpritet kontrata, për

shkak të dobësimit të qartë të raporteve konfidenciale në mes tij dhe bashkësisë së pronarëve, të falimentimit të tij, të prishjes së kontratës, ose për shkak të dështimit të tij për t’i zbatuar vendimet.

4. Nëse nuk është emëruar asnjë udhëheqës i bashkësisë, apo kur udhëheqësi i

bashkësisë i emëruar dështon seriozisht në kryerjen e detyrave të tij, por nuk largohet nga detyra, atëherë, ndonjë pronarë i njësisë ka të drejtë të kërkojë një udhëheqës të bashkësisë të ri që do të emërohet nga gjykatat.

5. Nëse ekzistojnë mosmarrëveshje në mes të shumicës së pronarëve të njësisë me

udhëheqësin e bashkësisë, atëherë udhëheqësi i bashkësisë ka të drejtë ta paraqesë rastin e tij në gjykata.

13. Kontraktimi i Administratorit dhe përgjegjësitë e tij

1. Administratori është person juridik i kontraktuar me kushte të tregut të lirë nga

Bashkësia e pronarëve. 2. Administratori duhet të lidhë një kontratë administrimi me Bashkësinë e

pronarëve. Kontrata e definon fushën e punës dhe pagesën e Administratorit; 3. Administratori duhet të licencohet në MMPH për ushtrimin e veprimtarisë; 4. Administratori e përfaqëson Bashkësinë e pronarëve, si brenda ashtu edhe jashtë

saj, sipas dispozitave të kontratës për administrim, si dhe kompetencat e përfaqësuesit ligjor që i janë dhënë me përgjegjësitë vijuese: a) zbatimi i vendimeve të marra nga Bashkësia e Pronarëve; b) zbatimi i të gjitha aktiviteteve të nevojshme për të punuar dhe për ta ruajtur

pasurinë e përbashkët, duke përfshirë administratën e personelit të punësuar dhe/ose kontraktimin e kontraktuesve të jashtëm;

c) Marrja e masave të kërkuara për të minimizuar dëmin që i shkaktohet pasurisë së përbashkët në raste emergjente;


d) Faturimi dhe/ose kontrollimi i pagesave mujore në avancë për të mbuluar kostot e përbashkëta dhe fondin për meremetime;

e) Mbajtja e fondit rezervë (kostot e përbashkëta) dhe fondit për meremetime në llogari bankare të veçanta në emrin e bashkësisë së anëtarëve;

f) Kontrollimi i kostos dhe pagesa e të gjitha faturave në emër të bashkësisë së pronarëve;

g) Mirëmbajtja e Llogarisë dhe bilanci i llogarive bankare; h) Përgatitja e statusit financiar vjetor dhe raportimi i tij në mbledhjen

përgjithshme; i) Përgatitja e statusit financiar tremujor dhe raportimi i tij para bordit; j) Përgatitja e plan veprimit vjetor, duke përfshirë buxhetin vjetor dhe

prezantimi i tij në mbledhjen e përgjithshme; k) Thirrja e mbledhjes së përgjithshme sipas dispozitave të kontratës mbi

bashkëpronësinë; l) Kërkimi i vendimeve në plan veprimin vjetor, buxhetin vjetor dhe shuma e

pagesës mujore në avancë; m) Kontrollimi i zbatimit të rregullave të bashkësisë; dhe n) Kërkimi i këshillave nga këshilli administrues kur është i nevojshëm.

14. Këshilli Administrues

1. Bashkësia e Pronarëve e zgjedh këshillin administrues nga pronarët e njësisë

individuale për të vepruar si një organ këshillues për Administratorin.

2. Këshilli Administrues përbëhet prej një kryetari dhe nga dy deri katër anëtarë të zgjedhur për afat një vjeçar nga mbledhja e përgjithshme. Anëtarët mund të rizgjidhen.

3. Këshilli Administrues nuk ka kompetencë formale, përveç asaj që i është dhënë me vendime të bashkësisë së pronarëve.

4. Administratori konsultohet me Këshillin Administrues kur e përgatit plan veprimin dhe buxhetin vjetor dhe ia paraqet bordit raportin financiar vjetor dhe raportet tre mujore për auditim të brendshëm. Nëse ka pa rregullsi, Këshilli Administrues i raporton udhëheqësit të bashkësisë ose, në raste të veçanta, çështjen ia paraqet bashkësisë së pronarëve në mbledhjen e përgjithshme.

5. Kryetari i Këshillit Administrues e nënshkruan kontratën e administrimit në emër të bashkësisë së pronarëve.

6. Nëse Administratori dështon ta thërrasë mbledhjen e përgjithshme nën dispozitat e kësaj marrëveshjeje, Këshilli Administrues ka të drejtë dhe detyrë që ta thërrasë mbledhjen.

7. Këshilli Administrues thirret nga kryetari ose nga dy anëtarë të tij.


15. Dispozitat përfundimtare

1. Deklarata për pjesëmarrjen në bashkëpronësinë në ndërtesë, së bashku me të gjitha

aktet tjera relevante, do të zbatohet për të gjitha çështjet që nuk janë të rregulluara nga kjo kontratë për bashkëpronësi.

2. Kjo kontratë për bashkëpronësi në ndërtesë mund të ndryshohet vetëm me vendim të mbledhjes së përgjithshme apo të ndonjë mbledhje të pronarëve me shumicë prej tri të katërtave.

Data..................... Nënshkrimi..................... Data................ Nënshkrimi................. Data..................... Nënshkrimi..................... Data................ Nënshkrimi..................


Shtojca 2

KONTRATA PËR ADMINISTRIM

1. Bashkësia e Pronarëve ................................ ________________________________________

(Bashkëpronësia) Me shumicë votash prej _________________vendosi të lidhë kontratë për menaxhimin e pasurisë së përbashkët të bashkëpronësisë me

________________________________________ (Administratori)(kompania dhe/ose personi tjetër) ________________________________________

udhëheqësi i këshillit administrues në emër të Bashkësisë së pronarëve 2. Kontrata lidhet për një periudhë prej një viti dhe nëse nuk ndërpritet, automatikisht do të vazhdohet edhe për një vit. Bashkësia e Pronarëve me shumicë të thjeshtë votash mund të vendosin për ndërprerje të kontratës. Çdo pronar i njësisë e përfaqëson një votë. Për ndërprerje të kontratës duhet të njoftohet Administratori me shkrim dhe atë së paku tre muaj para skadimit të kontratës. 3. Administratori mund ta ndërpresë kontratën duke e njoftuar me shkrim bashkësinë e pronarëve së paku tre muaj para se të skadojë afati kontratës. 4. Të dy palët kanë të drejtë që të bëjnë njoftimin me shkrim për ndërprerje të kontratës, në rast të mosplotësimit të zotimeve apo neglizhencës serioze, të tilla si psh. prishja e raporteve konfidenciale, falimentimi, moszbatim i vendimeve, si dhe thyerja e kësaj kontrate. Ndërprerja e kontratës nën këtë nen mund të ketë efekt të menjëhershëm. 5. Administratori e përfaqëson bashkëpronësinë, si për punë të brendshme ashtu edhe për punë të jashtme si dhe vepron sipas dispozitave të kësaj kontrate - kontratës mbi bashkëpronësinë, Aktit të regjistrimit mbi posedimin e bashkëpronësisë si dhe kompetencave të veçanta të përfaqësuesit ligjor që i janë dhënë Administratorit. 5.1. Administratori i zbaton të gjitha vendimet relevante të marra në mbledhjen e përgjithshme apo në mbledhjen e pronarëve.


5.2. Administratori planifikon dhe zbaton të gjitha aktivitetet e nevojshme për funksionimin dhe ruajtjen e pasurisë së përbashkët. Kjo përfshin punësimin dhe administrimin e personelit si dhe kontraktimin e furnizuesve dhe kontraktuesve të jashtëm. 5.3. Administratori faturon dhe/ose kontrollon pagesat mujore të avansit nga pronarët e njësisë, shumë kjo, për të cilën vendoset në mbledhjen e përgjithshme. Këto pagesa duhet të bëhen jo më vonë se më datën 10 e çdo muaji, të muajit vijues. Nëse është e nevojshme Administratori mund të faturojë pagesa shtesë deri në 15% të pagesës së planifikuar me një bazë vjetore. Rritja mujore nuk duhet të jetë më e lartë se 10% nga muaji paraprak. Pagesa shtesë (që e kalon 15 %) duhet të aprovohet nga bashkësia e pronarëve. Administratori i informon pronarët e njësisë në terren dy javë pasi t’ju caktohet pagesa, dhe sërish pas katër javësh. Jo më vonë se dy muaj pasi të caktohet pagesa, Administratori obligohet të fillojë aksionin rreth mos përmbushjes së obligimeve. Të gjitha kostot shtesë i ngarkohen debitorit (borxhliut). 5.4. Administratori është i autorizuar që të hap llogari bankare në emër të bashkësisë. Pagesat mujore në avans duhet të ndahen në “konto të përbashkët” dhe “fondin për riparime” dhe të mbahen në llogari bankare të veçanta. “Kontot e përbashkëta” përfshijnë edhe pagesën e Administratorit. Në asnjë rrethanë fondet që i takojnë bashkësisë nuk duhet të mbahen në llogari bankare të Administratorit apo të ndonjë organi tjetër. 5.5. Administratori i kontrollon dhe paguan të gjitha faturat në emër të bashkësisë duke i kredituar ato në llogaritë përkatëse bankare. Ai, po ashtu balancon llogaritë mbi një bazë mujore. 5.6. Administratori është përgjegjës për llogari-mbajtjen dhe prezantimin e raportit financiar tremujor dhe vjetor. Statusi financiar tremujor raportohet para këshillit administrues të bashkësisë. Statusi financiar vjetor raportohet në mbledhjen e përgjithshme pas auditimit të brendshëm nga bordi për auditim, nëse ekziston një i tillë. 5.7. Administratori përgatit Planin e punës vjetor dhe atë ia prezanton këshillit të pronarëve për revizion para 15 dhjetorit të muajit paraprak. Plani i punës përmban veprimtaritë operative, mirëmbajtjen e planifikuar, meremetimet kryesore, modernizimin, etj. Buxheti vjetor dhe shkalla e rekomanduar e pagesës mujore në avans duhet të aprovohen në mbledhja e përgjithshme. 5.8. Administratori e thërret mbledhjen e përgjithshme në pajtim me kontratën mbi bashkëpronësinë, dhe i paraqet në mbledhjen e përgjithshme për aprovim raportin financiar vjetor, planin e punës vjetor dhe çështjet tjera të nevojshme.


5.9. Administratori e thërret mbledhjen e pronarëve kur është e nevojshme, në emër të tij ose me kërkesën e këshillit administrues, apo së paku me 10% të pronarëve të njësive. 5.10. Në mënyrë që të inspektohet mirëmbajtja, riparimi dhe modernizimi i bashkëpronësisë, Administratorit i jepet e drejta të ketë qasje në njësitë individuale. Në raste të tilla, pronari duhet të njoftohet në formë të duhur. Administratori, po ashtu duhet të mbajë shënime për shitjen e njësisë individuale në përputhje me dispozitat e kontratës për bashkëpronësi.

5.11. Administratori i përmbledh dhe azhurnon të gjitha politikat e sigurisë së domosdoshme për bashkëpronësinë, të tilla si: dëmtimi nga zjarri, uji, stuhitë apo shtrëngatat në instalime dhe ndërtesa, si dhe sigurinë për dëmshpërblim.

5.12. Administratori e përfaqëson bashkësinë e pronarëve për të gjitha çështjet ligjore dhe të tjera brenda dhe jashtë gjykatës. Administratori ka kompetencë që të detyrojë pronaret për pagesën në emër të njësisë për fondin rezervë, fondin për meremetime dhe shpenzimet tjera të aprovuara nga bashkësia e pronarëve. Në të gjitha çështjet tjera ligjore, Administratorit i duhet autorizimi i përfaqësuesit ligjor nga Bashkësia e Pronarëve. Administratori nuk është përgjegjës personalisht për ankesat ligjore ose veprimet kundër bashkësisë.

6. Këshilli administrues vepron si organ mbikëqyrës i Administratorit dhe e përfaqëson bashkësinë në të gjitha çështjet kontraktuese dhe formale. Inkurajohet Administratori që të krijoi raporte të mira të punës me Këshillin administrues, si dhe të kërkojë këshilla joformale nga ai, kurdo që mundet. Këshillin administrues gjithashtu vepron si kontrollues i brendshëm i bashkësisë dhe duhet të sigurohet me raportin financiar tremujor dhe vjetor, si dhe me plan veprimin vjetor, në mënyrë që të mundet t’i kryej detyrat e veta.

7. Për punën e tij të rregullt, Administratori paguhet me shumën prej ................. për metër katror të hapësirës së përgjithshme të katit për muaj, në total ............ për vit. Kjo pagesë përfshinë të gjitha detyrat menaxhuese që kanë të bëjnë me operimin, mirëmbajtjen dhe çështjet financiare, sipas kësaj kontrate menaxhuese. Puna e posaçme që ka të bëjë me riparime të mëdha, modernizim dhe rindërtim paguhet veçmas sipas një shume të aprovuar, të përfshirë në buxhet për veprimtarinë në fjalë.

8. Administratori është përgjegjës për dëmin e shkaktuar nga vetë ai me qëllim apo nga pakujdesia e madhe. Prandaj, Administratori duhet të paguajë sigurimin për t’i mbuluar humbjet deri në shumën prej .................... për rast. Kjo kontratë nuk është e vlefshme, nëse një sigurim i tillë nuk është faturuar dhe i paraqitur te udhëheqësi i Këshillit administrues .


9. Me këtë, Administratori dhe bashkësia deklarojnë se do të bëjnë ç’është e mundur për të zgjidhur kontestet që mund të ngritën nga ekzekutimi i kësaj kontrate me negociata të drejtpërdrejta midis tyre. Nëse ata dështojnë të arrijnë një marrëveshje, palët mund të kërkojnë që çështja t’u lehet pronarëve në mbledhjen e pronarëve ose në mbledhjen e përgjithshme. Nëse nuk arrihet asnjë marrëveshje e brendshme/interne, atëherë çështja do të kalojë në Gjykatën e Komunale. Vendi/data

_______________________________ ______________________________ Administratori Bashkësia e Pronarëve


Shtojca 3

RENDI SHTËPIAK

(mostra) Për .......................(Emri i bashkëpronësisë) Në vijim rendi shtëpiak i aprovuar me vendimin e bashkësisë së pronarëve më ......................(data). 1. Të gjithë pronarët e njësisë (së banimit) dhe familjet e tyre, qiraxhinjtë dhe vizitorët duhet ta zbatojnë rendin shtëpiak. Shkelja e rregullave (rendit shtëpiak) do të shpie në paralajmërim nga administrimi, ndërsa shkelja e përsëritur mund të shpie në akte ligjore të marra nga bashkësia e pronarëve. 2. Kërkohet nga banorët dhe vizitorët që ta mbajnë qetësinë gjatë natës nga ora 22:00 deri 06:00. Kjo do të thotë se duhet t’u ulet zëri radiove, televizioneve, etj., si dhe zëri i instrumenteve muzikore apo këndimit duhet të ulen në atë masë sa të mos i pengojnë fqinjët. Makinat e larjes së teshave dhe të enëve nuk duhet të vihen në funksion gjatë ditëve të punës nga ora 9:00 deri 20:00 dhe nuk duhet të ketë zëra shqetësues nga punët për mirëmbajtje apo meremetime. E njëjta gjë aplikohet nga ora 16:00 të shtunën deri në ora 8:00 të hënën në mëngjes. Duhet të përmendet se zëri që vjen nga dritaret e hapura dhe/ose ballkonet mund të shkaktojë shqetësim të veçantë. 3. Ballkonet nuk duhet të shfrytëzohen për ruajtjen e artikujve që janë më të lartë sesa kangjellat e ballkonit dhe terja e teshave gjithashtu duhet të bëhet nën kangjella. Hedhurinat dhe në dimër bora e akulli duhet të hiqen nga ballkonet. Shkundja e qilimave, rrobave dhe mbulesave tjera nuk duhet të bëhet në ballkone, por të bëhet në vendet e dedikuara për këtë qëllim. Aktivitetet të tilla nuk duhet të ndodhin në mes orës 21:00 dhe 8:00 gjatë ditëve të punës dhe as të dielave. 4. Të gjithë banorët duhet t’i shfrytëzojnë pajisjet teknike në ndërtesë, të tilla si liftat, makinat për larjen e teshave dhe për terjen e tyre, instalimet e gazit, instalimet elektrike, etj., sipas këtyre rregullave dhe ndonjë udhëzimi specifik bashkëngjitur rendit shtëpiak. Dëmtimi i gypave të ujit, sistemeve të kanalizimit, pajisjeve të gazit ose pajisjeve elektrike në banesa individuale apo në hapësira të përbashkëta duhet të


raportohen menjëherë, si dhe dëmtimi sekondar të kufizohet sa më shumë që të jetë e mundur.

5. Asnjë televizion radio apo pajisje satelitore nuk bën të instalohen në muret e jashtme apo ballkone. Satelitët mund të instalohen mbi kulm, por vetëm me lejen e dhënë nga administratori. Nëse një instalim i tillë shkakton dëme në kulm, atëherë shfrytëzuesi do të jetë përgjegjës (duhet të inkurajohet shfrytëzimi i satelitëve të përbashkët). 6. Hedhurinat duhet të mbështillen siç duhet (me letër, qese plastike, etj.), para se të hedhen në kontejnerët e mbeturinave apo në govatë. Duhet t’i kushtohet një kujdes i veçantë në mënyrë që të mos krijohet rrëmujë në hapësirat përreth govatave apo kontejnerëve. 7. Banorët ose vizitorët nuk duhet t’i bëjnë rrëmujë hapësirat e shfrytëzimit të përbashkët. Nëse aktivitetet e kufizuara në këto hapësira shkaktojnë rrëmujë atëherë, mbeturinat duhet të largohen sa më shpejt që e lejojnë veprimtaritë e tilla.. 8. Depot dhe/ose bodrumet duhet të shfrytëzohen sipas udhëzimeve speciale. 9. Vozitja dhe parkimi i veturave dhe motoçikletave duhet të kufizohen në rrugët, hapësirat e parkimit dhe garazhet e dedikuara për qëllim përdorimi nga administratori. Banorët ose vizitorët të cilët ngasin biçikleta në hapësirat e përbashkëta duhet të kenë kujdes për sigurinë e këmbësorëve dhe biçikletat duhet të lihen në hapësirat për këtë qëllim. 10. Banorëve ju lejohet që të mbajnë mace dhe qenë në banesa. Leja duhet të merret nga administratori, ndërsa pronari duhet t’i respektojë udhëzimet speciale, nëse ekzistojnë të tilla. 11. Vazot, kutit e dritareve, etj., të cilat mbahen në parmakët e dritareve dhe ballkoneve duhet të sigurohen plotësisht. 12. Banorët dhe vizitorët duhet të kenë kujdes që të mos ndezin ndonjë zjarr. Kjo posaçërisht aplikohet për hedhjen e cigareve dhe hirit, shfrytëzimi i qirinjve apo zjarreve të hapura, si dhe shfrytëzimi i gazit, rrymës dhe instalimeve ndihmëse. Udhëzimet rreth zjarrit duhet të përgatiten që t’i përmbahen kërkesave të autoriteteve lidhur me zjarrin, planit urbanistik të ndërtesës, etj.


Shtojca 4

PLANI I AGJENDËS PËR MBLEDHJEN E PËRGJITHSHME VJETORE TË PRONARËVE

Më..................(data).................(muaji)...........................(viti)

1. Hapja e mbledhjes (a) adaptimi i agjendës; (b) pranimi i autorizimve; dhe (c) mbikëqyrja dhe kushti i numrit të votave prezente

2. Zgjedhja e kryetarit. 3. Zgjedhja e dy pronarëve të njësive si numërues votash. 4. Zgjedhja e sekretarit për mbajtjen e procesverbalit (dy pronarë të njësive për

të nënshkruar procesverbalin). 5. Diskutimi dhe prezantimi i raportit për aktivitetet e vitit paraprak. 6. Diskutimi dhe prezantimi i raportit mbi raportin financiar të vitit paraprak,

duke përfshirë dhe raportet e auditorit. 7. Vendimi mbi raportet e vitit paraprak për:

(d) financa; (e) performancë menaxhuese

8. Prezantimi i plan-veprimit vjetor të propozuar duke përfshirë dhe buxhetin. 9. Diskutimi dhe vendimet rreth propozimeve me konsekuenca buxhetore:

(a).....; (b).....; (c)......; etj.

10. Vendimet mbi plan veprimin vjetor: (a) Shpenzimi i buxhetit; (b) Niveli i pagesës mujore

11. Diskutimi dhe vendimet mbi propozimet (a).......; (b).......; (c)........;

12. Zgjedhja e: (a) Këshillit administrues; (b) Komitetit për auditim; dhe (c) Komitetit për zgjedhje.

13. Përfundimi i mbledhjes


Shtojca 5

LAJMËRIMI I MBLEDHJES SË PËRGJITHSHME Data .................................. Pronari .................................... Adresa .................................... Në emër të bashkësisë së pronarëve për bashkëpronësi të .................(emri)...................., dhe sipas kontratës mbi bashkëpronësinë të ..................(data) ..............me këtë unë/ne e thirrmi Mbledhjen E përgjithshme Mbledhja do të mbahet në ....................(vendi) ............më ...................(data) ......... duke filluar në ................(ora/koha), Agjenda: ................................. ................................ ................................. ................................. Pronarët e njësive që nuk mund të marrin pjesë në mbledhje mund të përfaqësohen nga përfaqësues të autorizuar. Përfaqësuesit e tillë të autorizuar duhet ta kenë një autorizim të shkruar nga përfaqësuesi ligjor duke konstatuar emrin dhe adresën e pronarit të njësisë, vendin dhe datën e mbledhjes së përgjithshme, si dhe emrin e personit i cili e përfaqëson pronarin e njësisë. Kompetenca e përfaqësuesit ligjor duhet të nënshkruhet nga pronari i njësisë dhe nga përfaqësuesi i autorizuar të paraqitet për aprovim në Mbledhjen e përgjithshme. ................................ Nënshkrimi I mbyllur në zarf: Raporti mbi aktivitetet e vitit të kaluar Raporti financiar i vitit të kaluar Plan-veprimi vjetor duke përfshirë dhe buxhetin Vendimet e drafteve dhe propozimeve Propozimet nga Komiteti Zgjedhor.


Shtojca 6

PROCES VERBALI I MBLEDHJES GJENERALE I drejtuar më .......(data) ..........., në ...........(vendi) .......... 1. HAPJA E MBLEDHJES

(a) Mbledhja është thirr në formën e shkruar brenda afatit të caktuar në Kontratën për Bashkëpronësi dhe me agjendën vijuese

1. Procedurat e hapjes 2. .........

.........

......... 13. Mbyllja e mbledhjes

Vendim: Mbledhja e përgjithshme është thirrur në mënyrë të ligjshme (apo e kundërta nëse është rasti i tillë):

(b) Të gjitha kompetencat e përfaqësuesit ligjor janë paraqitur dhe kontrolluar.

Numri i përfaqësuesve të pranuar:............. Numri i përfaqësuesve të refuzuar për arsye formale:......... (c) Kushti dhe pjesëmarrja e numrit të votave prezentë.

Shtojca: lista e pronarëve të njësisë që kanë marrë pjesë në Mbledhjen e Përgjithshme. (Lista duhet t’i bashkëngjitet procesverbalit). Numri i pronarëve të njësisë prezentë:....... Numri i përfaqësuesve të autorizuar të pranuar:...... Numri total i votave prezentë:........ Numri total i pronarëve të njësisë në Bashkëpronësi:....... Vendim:

- Mbledhja e Përgjithshme është përfaqësuar nga numri i votave të nevojshme për të zbatuar mocionin (apo e kundërta nëse është rasti i tillë);

- Numri i nevojshëm për shumicën e thjeshtë ishte:................; - Numri i nevojshëm për shumicën e kualifikuar ishte:............;


2. ZGJEDHJA E KRYETARIT .......(emri)...............është zgjedhur për ta kryesuar Mbledhjen e Përgjithshme.

3. ZGJEDHJA E DY PRONARËVE TË NJËSISË SI NUMËRUES VOTASH ......(emri)...........dhe...........(emri)............ janë zgjedhur. 4. ZGJEDHJA E SEKRETARIT PËR TË BËRË PROCESVERBALIN DHE E DY PRONARËVE TË NJËSISË PËR TA NËNSHKRUAR PROCESVERBALIN .........(emri).......është zgjedhur sekretar për të mbajtur procesverbalin. .........(emri).......dhe ..........(emri)........janë zgjedhur për ta nënshkruar procesverbalin së bashku me kryetarin dhe sekretarin.

5. DISKUTIMI DHE PARAQITJA E RAPORTIT PËR AKTIVITETET E VITIT TË KALUAR

(procesverbali duhet të përfshijë pikat kryesore të diskutimit) 6. DISKUTIMI DHE PARAQITJA E RAPORTIT FINANCIAR TË VITIT TË KALUAR DUKE PËRFSHIRË DHE RAPORTIN E AUDITORIT (procesverbali duhet të përfshijë pikat kryesore të diskutimit dhe të konstatojë se Raporti i Auditorit është lexuar me zë në mbledhje.) 7. VENDIMET MBI RAPORTIN FINANCIAR TË VITIT TË KALUAR DHE PERFORMANCA MENAXHUESE

(a) Raporti financiar Vendim: Raporti financiar i vitit të kaluar është aprovuar me vërejtjet përcjellëse (nëse ka ndonjë): ............................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................ ....................................................................... (ose e kundërta, nëse ekziston një rast i tillë)

(b) Performanca menaxhuese


Vendim: Performanca menaxhuese për vitin e kaluar është aprovuar dhe menaxheri lirohet nga përgjegjësia e tij me vërejtjet vijuese (nëse ka të tilla): ............................................................................................................................................................ ............................................................................................................................................................ .......................................................................... (ose e kundërta, nëse ekziston një rast i tillë).


Shtojca 7

BUXHETI PERIODIK VJETOR I BASHKËPRONËSISË

TË ARDHURAT 1110 Pagesat mujore nga kostoja e përbashkët 1210 Të ardhurat nga qiraja për hapësirat e katit të përbashkët 1310 Të ardhurat nga qiraja e hapësirave tjera të përbashkëta 1410 Tarifat mujore për shërbimet e pronarëve të njësisë 1510 interesi i llogarive bankare 1610 të ardhurat tjera

TOTALI I TË ARDHURAVE VJETORE

SHPENZIMET

KOSTOJA FINANCIARE/KOSTOJA E MENAXHIMIT

J F M A M J J A S O N D TOTAL


2110 Kontratat e administratës 2120 Administrimi i punësuar 2130 Bordi menaxhues 2180 Personeli tjetër 2210 Këshilltarët e administrimit 2220 Tarifat ligjore 2310 Qiraja e zyrës 2320 Mobilet e zyrës 2330 Pajisjet e zyrës 2340 Sistemet e menaxhimit 2350 Pajisjet shtesë të zyrës 2360 telefoni/faksi 2380 kostot tjera të zyrës 2410 interesi i kredive 2420 kostot tjera financiare

KOSTOT OPERUESE



3110 Personeli i kontraktuar 3120 Personeli i punësuar 3210 Pastrimi 3310 Mjetet operuese 3410 Rryma elektrike 3420 Gazi 3430 Ngrohja qendrore e distriktit 3440 Uji 3450 Ujërat e zeza 3460 Mbeturinat 3490 Radio/Tv 3510 Sigurimi në rast fatkeqësie 3610 Taksat/tarifat 3710 Sigurimi (ruajtja e objektit) 3810 Punimet në objekt

3820 Punët në sanitari dhe të ventilimit 3830 Punimet në instalime elektrike 3840 Punimet në automatizim dhe telekomunikim 3850 Punimet në instalime tjera

3860 Punimet në njësitë e jashtme NËNTOTAL

KOSTOJA PËR MIRËMBAJTJE



4110 Mirëmbajtja e objektit 4120 Mirëmbajtje për sanitari/ventilim 4130 Mirëmbajtja e instalimeve elektrike 4140 Mirëmbajtja e telekomunikacionit dhe automatizimit 4150 Mirëmbajtja e instalimeve tjera 4160 Mirëmbajtja e gjërave jashtë objektit 4210 Zëvendësimet 4310 Mirëmbajtja për gjërat eventuale të parapara KOSTOJA PËR RINDËRTIM DHE MEREMETIME KRYESORE 5110 Rindërtim 5210 Meremetime kryesore NËNTOTAL KOSOTOJA E SHËRBIMEVE PËR DISA NJËSI 6110 Rryma elektrike 6120 Gazi 6130 Ngrohja qendrore 6140 Uji 6150 Ujrat e zeza 6160 Mbeturina 6190 Radio/TV NËNTOTAL SHPENZIMET TOTALE BILANCI I BUXHETIT



Shtojca 8

TË HYRAT DHE SHPENZIMET NË BUXHETIN VJETOR (mostra) Të hyra 1110 Pagesa mujore e shpenzimeve të përbashkëta 1210 Të ardhurat nga qiraja e hapësirave të katit të përbashkët 1310 Të ardhurat nga qiraja e hapësirave tjera të përbashkëta 1410 Tarifat mujore për shërbimet e pronarëve të njësisë 1510 Interesi nga llogaritë bankare 1610 Të ardhurat tjera Shpenzime KOSTOT E MENAXHIMIT/KOSTOT FINANCIARE 2110 Kontrata e administrimit 2120 Administrimi i punësuar 2130 Anëtarët e bordit 2180 Stafi tjetër 2210 Këshilltarët e administrimit 2220 Tarifat ligjore 2310 Qiraja e zyrës 2320 Mobilet e zyrës 2330 Pajisjet e zyrës 2340 Sistemet e administrimit 2350 Pajisjet shtesë në zyrë 2360 Telefoni/Faksi 2380 Kostot tjera të zyrës 2410 Interesi për kredi 2420 Kostot tjera financiare KOSTOT OPERATIVE 3110 Stafi i kontraktuar 3120 Stafi i punësuar 3210 Pastrimi 3310 Mjetet operative 3410 Rryma elektrike 3420 Gazi 3430 Ngrohja qendrore 3440 Uji 3450 Ujërat e zeza 3460 Mbeturina


3420 Radio/TV 3510 Sigurimi 3610 Taksat/tarifat

3710 Sigurimi (i objektit) 3810 Punimet në objekt

3820 Punët në sanitari dhe të ventilimit 3830 Punimet në instalime elektrike 3840 Punimet në automatizim dhe telekomunikim 3850 Punimet në instalime tjera

3860 Punimet në njësitë e jashtme KOSTOT PËR MIRËMBAJTJE 4110 Mirëmbajtja e objektit 4120 Mirëmbajtje për sanitari/ ventilim 4130 Mirëmbajtja e instalimeve elektrike 4140 Mirëmbajtja e telekomunikacionit dhe automatizimit 4150 Mirëmbajtja e instalimeve Tjera 4160 Mirëmbajtja e gjërave jashtë objektit 4210 Riparimet KOSTOT PËR PËRMIRËSIME DHE MEREMETIME KRYESORE 5110 Rindërtimi 5210 Meremetimet kryesore KOSTOT PËR SHËRBIMET E NJËSIVE TË VEÇANTA 6110 Rryma elektrike 6120 Gazi 6130 Ngrohja qendrore 6140 Uji 6150 Ujërat e zeza 6160 Mbeturina 6120 Radio/TV


Shtojca 9

MENAXHMENTI OPERATIV – Objektet operuese

NR Objektet operative frekuenca Asistenca e jashtme

komentet

D W M Y

54 541 542 543 544 545 6 61 62 63 64 641 642 65 7 71 711 72 721 722 723 724 725

ALARMET Rrjeti shpërndarës Alarmi kundër zjarrit Alarmi kundër hajdutëve Kontrolla hyrëse Pajisjet tjera INSTALIMET TJERA INSTRUMENTI PËR RUAJTJEN E NJË KOPJE REZERVË LIFTAT (ASHENSORËT) SHKALLËT LËVIZËSE INSTALIMET PËR PASTRIM Mbeturinat (po ashtu jashtë objektit) Sistemi i fshesës elektrike PAJISJA ME TUBACION SPECIAL JASHTA OBJEKTIT STRUKTURAT Muret e kopshtit INSTALIMET TEKNIKE Furnizimi me ujë Ujërat e zeza Gazi Furnizimi me rrymë elektrike Telekomunikacion

Aprovuar nga: Data: Shkruar nga:

Data:


NR Objektet operative frekuenca Asistenca e jashtme

Komentet

D W M Y

73 731 732 733 734 74 741 742 743 744 8 9

RRUGËT/HAPËSIRAT Rrugët Trotuaret Sheshet Sheshe lojërash/pajisjet KOPSHTI Fusha të bleruara Lisa, shkurre Lehe Tavolina/banka Hapësirë e lirë Hapësirë e lirë

Aprovuar nga: Data: Shkruar nga:

Data:


Shtojca 10

MENAXHMENTI OPERATIV – AKTIVITETET OPERATIVE

1. 2. 3.

Specifikimi i veprimtarive operative Të gjitha objektet operative të regjistruara në formën “OBJEKTET OPERATIVE” duhet t’i nënshtrohen udhëzimeve të shkruara, duke specifikuar veprimtaritë operative dhe frekuencat për secilin objekt ndarazi. Specifikimet duhet të përdoren në shfrytëzimin ditor të pasurisë. Udhëzimet duhet të paraqiten në një standard “KARTA E VEPRIMTARISË OPERACIONALE” (apo si më poshtë). Përgjegjësia. Administratori/këshilli administrues është përgjegjës për specifikimin e veprimtarive, por mund ta autorizojë një person apo persona të kualifikuar për zbatimin e përgatitjeve. Personat me përgjegjësi operative duhet të kontribuojnë në specifikimin e veprimtarive. Administratori/këshilli administrues duhet t’i aprovojnë udhëzimet operative duke nënshkruar kartën mbi veprimtarinë operative. Përgatitja e kartave për veprimtari operative. Duhet të shfrytëzohet forma standarde “karta e veprimtarisë operative”. Karta mbi veprimtarinë operative duhet ta specifikojë objektin dhe numrin e tij sipas formës regjistruese “objektet operative” dhe të theksojë veprimtarinë ose veprimtaritë, të cilat duhet të zbatohen për objektin e veçantë. Karta mbi veprimtarinë operacionale duhet ta specifikojë personin apo personat përgjegjës për veprimtarinë operacionale dhe nëse është e duhur edhe personin përgjegjës për kontroll. Karta, po ashtu vë në pah dhe frekuencat e veprimtarive operacionale. Udhëzimet e dhëna duhet të bazohen në informatat praktike që disponon të formës dijeni-si nga udhëzimet dhe specifikimet teknike, ligjeve dhe rregulloreve, etj. Karta mbi aktivitetin operacional gjithashtu duhet t’u referohet këtyre burimeve.


KARTA MBI AKTIVITETIN OPERACIONAL

Objektet operative Nr.

Përgjegjës

I kontrolluar nga

Frekuenca

Veprimtaria

referencat

Faqe 1 prej 1 Miratuar nga: Data: Shkruar nga: Data:


Shtojca 11

BUXHETI OPERATIV – Forma e prezantimit

NR. NR. I LLOGARISË SË BUXHETIT

NJËSIA E BUXHETIT KOSTOJA

1 11 111 112 12 13 131 132 133 134 14 141 142 143 144 145 146 147 15 16 17

3110 3120 3210 3310 3310 3310 3310 3410 3420 3430 3440 3450 3460 3490 3510 3610 3710

STAFI, MJETET OPERATIVE DHE TË TJERA STAFI I kontraktuar I punësuar PASTRIMI MJETET OPERATIVE Punëtori/depo Instrumente dhe pajisje Teshat e punës dhe pajisjet e sigurisë Mjetet konsumuese SHËRBIMET Rryma elektrike Gazi Ngrohja qendrore Uji Ujërat e zeza Mbeturina Radio/TV SIGURIMI TAKSAT/TARIFAT SIGURIMI (ruajtja e objektit)

Faqe 1 deri 3 Miratuar nga: Data: Shkruar nga: Data:




2 21 22 23 24 25 26 27 28 3 31 32 33 34 35 36 37 4 41 42 43 44 45 46

3810 3810 3810 3810 3810 3810 3810 3810 3820 3820 3820 3820 3820 3820 3820 3830 3830 3830 3830 3830 3830

NDËRTESA (objekti) THEMELET STRUKTURA E NDËRTESËS MURET E JASHTME MURET E BRENDSHME DYSHEMETË/TAVANËT KULMET INSTALIMET SHKALLËT/BALLKONAT INSTALIMET E AJROSJES DHE TË SANITARISË SANITARIA NGROHJA MBROJTJA NGA ZJARRI GAZI FTOHJA VENTILIMI FRESKIMI INSTALIMET ELEKTRIKE FRURNIZIMI TENSIONI I LARTË DISTRIBUIMI NDRIÇIMI NGROHJA PAJISJET TJERA (radoi/TV, etj.)





Të transferuara

5 51 52 53 54 6 61 62 63 64 65 7 71 72 73 74

3840 3840 3840 3840 3850 3850 3850 3850 3850 3860 3860 3860 3860

TELEKOMUNIKACION/AUTOMATIZËM TË PËRGJITHSHME KOMUNIKIM I TË DHËNAVE TELEFON ALARME INSTALIME TJERA INSTRUMENTI PËR RUAJTJEN E NJË KOPJE REZERVË LIFTAT (ASHENSORËT) SHKALLËT LËVIZËSE INSTALIMET PËR PASTRIM PAJISJA ME TUBACION SPECIAL NJËSITË JASHTË OBJEKTIT STRUKTURAT INSTALIMET TEKNIKE RRUGËT/HAPËSIRAT KOPSHTI

Total



Shtojca 12

BUXHETI PËR MEREMETIM DHE MIRËMBAJTJE – FORMA E REGJISTRIMIT



1 2 21 22 23 24 25 26 27 28 3 31 32 33 34 35 36 37 4 41 42 43 44 45 46

4110 4110 4110 4110 4110 4110 4110 4110 4120 4120 4120 4120 4120 4120 4120 4130 4130 4130 4130 4130 4130

HAPËSIRË E LIRË NDËRTESA (objekti) THEMELET STRUKTURA E NDËRTESËS MURET E JASHTME MURET E BRENDSHME DYSHEMETË/TAVANËT KULMET INSTALIMET SHKALLËT/BALLKONAT INSTALIMET E AJROSJES DHE TË SANITARISË SANITARIA NGROHJA MBROJTJA NGA ZJARRI GAZI FTOHJA VENTILIMI FRESKIMI INSTALIMET ELEKTRIKE FRURNIZIMI TENSIONI I LARTË DISTRIBUIMI NDRIÇIMI NGROHJA PAJISJET TJERA (radio/TV, etj.)


Të transferuara në faqen e ardhshme


BUXHETI PËR MEREMETIM DHE MIRËMBAJTJE

FORMA E PREZANTIMIT



Të transferuara

5 51 52 53 54 6 61 62 63 64 65 7 71 72 73 74

4140 4140 4140 4140 4150 4150 4150 4150 4150 4160 4160 4160 4160

TELEKOMUNIKACION TË PËRGJITHSHME KOMUNIKIM I TË DHËNAVE TELEFON ALARME INSTALIME TJERA INSTRUMENTI PËR RUAJTJEN E NJË KOPJE REZERVË LIFTAT (ASHENSORËT) SHKALLËT LËVIZËSE INSTALIMET PËR PASTRIM PAJISJA ME TUBACION SPECIAL NJËSITË JASHTË OBJEKTIT STRUKTURAT INSTALIMET TEKNIKE RRUGËT/HAPËSIRAT KOPSHTI

RIPARIMET DHE MIRËMBAJTJA E PLANBIFIKUAR

4210 RIPARIMET E PAPARASHIKUARA

TOTAL

Faqe 2 deri 2

Miratuar nga: Data: Shkruar nga: Data:

Documents

udhëzues për zbatimin e ligjit nr. 03/l-134 për ndërtesat e banimit në