Üldplaneering ja detailplaneering, planeerimisseadus - probleemid ja võimalikud lahendused

Üldplaneering ja detailplaneering,planeerimisseadus -

probleemid ja võimalikud lahendused

Jüri Lass

Põhiseadusega

Kohaliku omavalitsuse seadusega

Planeerimisseadusega

Ehitusseadusega

on kohalikule omavalitsusele antud

täielik ja lõplik otsustusõigus

selle üle

kus kohas,

mida,

mis tingimustel,

ja kas üldse

EHITADA

Euroopa kohaliku omavalitsuse Harta kohaselt on kohaliku omavalitsuse volitused oma võimupiirides “täieulatuslikud ja

eksklusiivsed”

Linnad/vallad annavad seadusega antud võimu ära

• kinnisvaraarendajale ja projekteerimisfirmale

detailplaneeringu koostamiselprojekteerimisel

• planeeringufirmaleüldplaneeringu koostamisel

Üldplaneeringute sisu analüüs

Analüüsi lähteseisukoht

- üldplaneering on oma sisult ja õiguslikult tähenduselt haldus-/õigusakt, mis kehtestatakse ja millel on teatud õiguslik

mõju kohalikule omavalitsusele endale ning kõigile teistele isikutele,seetõttu

peaks üldplaneeringu tekstiosa sisaldama ainult seda,mida saab kehtestada

- kas kehtestatud ÜP aitaks mind, kui läheksin tööle valla/linna arhitektiks ja mul oleks vaja hakata ÜP alusel detailplaneeringuid algatama ja projekteerimistingimusi andma


Põhitähelepanu

- tekstiosa ülesehitus

- millise täpsusastmega on antud maakasutus- ja ehitustingimused

ning kuidas on määratud detailplaneeringu koostamise kohustus

- kas planeeringulahendused on põhjendatud/motiveeritud

- kas planeeringulahenduste põhjendamisel on kasutatud mõjude hindamise tulemusi


Analüüsitud üldplaneeringud:

- Väike-Maarja valla üldplaneering /OÜ Tinter-Projekt/

- Põlva valla üldplaneering /Hendrikson & Ko/

- Maardu linna üldplaneering /Hendrikson & Ko/

- Kiili valla üldplaneering /E-Konsult/

- Pala valla üldplaneering /Pala vald/

- Kullamaa valla üldplaneering /Entec-Pärnu/

- Nõo valla üldplaneering /K&H/

- Audru aleviku ja Pärnu linna

vahelise ala osaüldplaneering /Entec)

- Tallinna Pirita linnaosa üldplaneering /SWECO/

- Värska valla üldplaneering /Värska vald/


Tähelepanekud- planeeringud ülesehituselt, rõhuasetustelt, detailsusastmelt ja sisult

väga erinevad

- kõik sisaldavad rohkem või vähem sellist, mida ei saa kehtestada

- puuduvad planeeringu-lahenduste põhjendused

- suuremal osal puudub PlanS § 8 lg 3 p 2 kohane

kavandatava ruumilise arenguga kaasneda võivate majanduslike, sotsiaalsete ja kultuuriliste mõjude ning looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine ning

selle alusel säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu tingimuste seadmine

- enamusel puudub seos SMH-ga

- seletuskiri on oma olemuselt ruumilise arengu teemaline jutustus, mitte põhjendatud otsustuste kogum

- osas ÜP-des kasutatakse katastri maakasutus-määratlusi

- miljööväärtuslikud alad määratakse, kuid tingimused jäetakse määramata, viidates järgnevatele planeeringutele

- segadus DP koostamise kohustusega ala, kompaktse asustusega ala ja tiheasustusala ümber

(mitte detailplaneeringu kohustusega ala, vaid DP koostamise kohustusega ala)


Tähelepanekud

- mitmes ÜP-s määratakse minimaalne DP ala suurus /K&H – 10ha/

(võib-olla oleks sisuliselt õigem määrata minimaalse arendusala suurus)

- reeglina ei anta maakasutus- ja ehitustingimusi asulate/piirkondade kaupa, vaid üldiselt kogu planeeringu-ala kohta, piirkondade/asulate kaupa antakse seal, kus vald ise ÜP koostanud

- seletuskiri enamuses süsteemitu, maakasutus- ja ehitustingimused laiali mitmetes teksti osades

- osaüldplaneering – KEELEVÄRDJAS

(mitte X valla Mägedevahe piirkonna osaüldplaneering, vaid X valla Mägedevahe piirkonna üldplaneering)

- enamuse tööde kvaliteet väga madal

- palju vastuolusid teksti ja jooniste vahel

- enamuse tööde puhul paistab välja, et KOV roll ÜP koostamisel väike

- enamus ÜP-sid panustab selgelt kvantitatiivsele, mitte kvalitatiivsele arengule ning ehitusalade määramine tundub lähtuvat maaomanike soovidest, mitte keskkonnaväärtustest ja üldistest arenguvajadustest


Pärlid- “omavalitsus on seadnud tulenevalt asustust suunavatest mõjudest prioriteetseks võimalikult suure tegutsemisvabaduse arendajale, määrates vaid üldfunktsioonid” /Nõo valla ÜP, K&H/

- “matkaradade skeemi leiab ka Elva-Hellenurme teelt Vitipalu karjääri sissesõidu nurgalt”/Nõo valla ÜP, K&H/

- “Detailplaneeringu koostamine on omanikule kohustuslik, kui ta tahab oma maale ehitada midagi, mis ületab hajaasutuse tavapärast ehitusõigust, seda kruntida või selle sihtotstarvet muuta” /Kiili valla ÜP, E-Konsult/

- “Tilleoru maastikukaitseala … kaitse-eeskiri koostatakse 2008 aasta jooksul” /Põlva valla ÜP,Hendrikson & Ko/

- “Loodusvarade säästliku kasutamise , terve elukeskkonna tagamise, keskkonnaprobleemide ennetamise, väärtuslike põllumaade, loodus- ja kultuurmaastike ning rohelise võrgustiku säilitamiseks võib ehitusmäärusega kehtestada täiendavaid ehituspiiranguid” /Kullamaa valla ÜP, Entec-Pärnu/ (on vastuolus seadusega, sest ehitusmäärusega ei saa kehtestada piiranguid)


Tekstiosast paistab välja, et enamuse analüüsitud üldplaneeringute puhul on

tegemist olnud plaani joonistamisega

ja seda plaani kirjeldava teksti kirjutamisega,

st

et enamust tõid on

raske pidada kaasaegse strateegilise planeerimise ja avaliku planeerimisprotsessi tulemuseks


Kui ma peaksin valla/linna-arhitektina

hakkama ÜP-d ellu viima

oleksin väga suurtes raskustes

Kuidas saada hea üldplaneering

Planeerimisprotsessi ülesehitamisel kaks võimalust

1. Aktiivne

Lahendused sünnivad kohaliku kogukonna koosmõtlemise tulemusena,

kohalik omavalitsus juhib (koos planeerijaga) seda koosmõtlemist

(planeerija aitab vajadusel koosmõtlemise protsessi ülesehitamisel ja tulemuse professionaalsel fikseerimisel)

Tulemus – meie planeering loob usaldust ja edendab osalusdemokraatiat/kodanikuühiskonda

2. Passiivne

Avalikustamistel esitletakse planeerija poolt ettevalmistatud lahendusi.

See võib kergesti tekitada konflikti

Tulemus – nende planeering


- avalikkuse kaasamine tagab parima tulemuse

Mitte keegi, ka kõige parem planeeringufirma või ekspert ei tunne valda ja tema arenguvajadusi nii hästi kui vald/linn ise. Seetõttu ei saa ka keegi teine valla/linna arengut pädevalt kavandada. Valda/linna saab selles küllalt palju aidata, kuid see peaks piirduma tõesti aitamise, mitte arengukava või üldplaneeringu valla/linna eest ära tegemisega. Tihti väidetakse, et valla-/linnavalitsusel pole üldplaneeringu või arengukava koostamiseks vajalikku spetsialisti, seetõttu tuleb see konsultandilt tellida. Planeeringu koostamine ja arengu kavandamine on meeskonnatöö, kuhu tuleb kaasata kogu valla-/linna-kogukond. Ja kogukonnal on kamba peale olemas kõik see oskus ja tarkus, mis vajalik hea arengukava või üldplaneeringu tegemiseks. Nii et küsimus on ainult selles, kas valla-/linnavalitsus tahab ja suudab selle oskuse ja tarkuse üldiseks hüvanguks tööle panna. Selleks võib vahel vaja minna abi planeeringu-protsessi ülesehitamisel. Abi võib vaja minna ka planeeringukaartide lõplikul vormistamisel. Kuid sisulise töö planeeringu koostamisel peaks iga vald/linn suutma ise ära teha.Motiveerimine, kaalutlemine ja elluviimisega kaasneda võivate mõjude hindamine peab läbima kogu planeeringu koostamist ning sellesse tuleb kaasata valla-/linnavalitsus, volikogu ja kohalikud huvigrupid. See on üks koosmõtlemise ja kokkuleppimise töö/protsess/ülesanne, mida ka kõige targem ekspert valla eest ei saa ära teha. Kaalutlemine, motiveerimine ja mõjude hindamine on töövahendid, mis aitavad jõuda kohalikku elu kõige kiiremini edendavate ning samas olemasolevaid keskkonnaväärtusi kõige enam arvestavate ja edasiarendavate planeeringulahendusteni.

- kaasamist peab alustama võimalikult varases tööstaadiumis, et vältida hilinenud kaasamisega kaasneda võivaid konflikte


- kvalitatiivsetest eesmärkidest lähtumine tagab keskkonnasõbralikuma tulemuse- avalikel töökoosolekutel:

- määratletakse valla eri piirkondade keskkonnaväärtused- saavutatakse arusaam selle kohta, mida tuleks teha nende

väärtuse hoidmiseks, edasiarendamiseks ja kuidas neid väärtuseid arengu huvides kasutada

Ruumilisel planeerimisel on kultuuriline keskkond eriti oluline, sest asustus, maastik, linnamaastik/linnaruum, millega planeerimine tegeleb, on ennekõike kultuurinähtused/kultuuriväärtused CEMAT (Euroopa Nõukogu liikmesmaade Planeeringuministrite Konverentsi prantsuskeelne lühend) konverentsi (Ljubljanas 16-17.09.03) põhidokument “Ljubljana Deklaratsioon” rõhutas, et säästev areng ei tähenda ainult looduskeskkonna säästmist, see on kompleksne mõiste, mis peab tagama ka majandusliku ja sotsiaalse säästvuse ning kus ruumilise planeerimise kontekstis on eriline tähtsus kultuurilise keskkonna säästval käsitlusel (cultural sustainability)

- erinevate huvigruppide kaasamisel tuleb kasutada erinevaid töömeetodeid- vältida tuleb negativistlikku lähenemist (millegi vastu olemist), energia tuleb suunata parimate lahenduste leidmisele


- üldplaneering võib olla seni tavapärasest palju lühem dokument,

peaasi on et selle koostamisel oleks läbi mõeldud, kuidas saab üldplaneering aitab valda/linna oma arengu juhtimisel – planeerimis- ja ehitusalaste otsuste langetamisel, keskkonnaväärtuste säilitamisel ja rohkendamisel, vajadusel ka sobimatute investeerimissoovide motiveeritud tagasilükkamisel või õigesse kohta suunamisel. Kui valla või linna üldplaneering on oma jõu ja nõuga koostatud, kui selle koostamisse on piisavalt kaasatud kohalik kogukond, üldplaneering ja arengukava toimivad ühtse tervikuna ning planeeringulahendused on kaalutletud ja motiveeritud, on juba eos välistatud enamus täna tüüpilisi detailplaneerimise probleeme.

Motiveerimise, kaalutlemise ja elluviimisega kaasneda võivate mõjude hindamise puudumine tähendab reeglina, et valla või linna keskkonnaväärtusi ei ole analüüsitud, nende säilimist ja edasiarendamist tagavaid ruumilise arengu võimalusi ei ole läbi arutatud ning kõik võimalikud arenguideed ei ole planeeringu koostamisel üldse esile tulnudki.

- väikese maa-valla üldplaneeringu elluviimisega ei kaasne olulist keskkonnamõju

- avalikkuse kaasamine tagab ka avalikkuse kontrolli elluviimise üle


- planeerimise puhul on parim lahendus, et planeeringu tekstiosa samal ajal ka terviklik mõjude hindamise aruanne

Direktiiv ja KMH seadus nõuavad mõju hindamisel raporti/aruande (environmental report) koostamist, rõhutades, et aruanne on planeeringu-dokumentatsiooni osa. Direktiivis ja seaduses ei ole öeldud, et mõju hindamise raport peab olema planeeringu eraldi osa. Mõjude hindamise aruande planeeringu teksti eraldi osaks/peatükiks eraldamise nõue ainult halvendaks planeeringute kvaliteeti, lõhuks/lammutaks planeeringu tekstiosa terviklikkuse ning takistaks tervikliku planeeringuprotsessi ülesehitamist. Eraldiseisva mõjude hindamise aruande nõue ignoreeriks planeerimise interdistsiplinaarset ja interaktiivset iseloomu. Eraldi mõjude hindamise aruanne on praktiliselt võimalik ainult siis, kui mõjude hindamine toimub valmis planeeringu tagantjärele hindamisena.

- planeeringu kehtestatav tekstiosa peab sisaldama ainult seda, mida saab kehtestada

sh seda osa mõjude hindamisest, mis sisaldab mingeid otsustusi. Suurt osa mõjude hindamisega seotud infost ei saa kehtestada, vaid see peab sisalduma kehtestatava planeeringu lisades

Üldplaneering valmis, mis edasi

KULDRAAMI ja seinale või riiulisse tolmuma –

linnuke kirjas ja järgmised 10 aastat rahu majas??

• tegevuskava üldplaneeringu elluviimiseks • üldplaneeringu koostamise käigus ilmnenud varasemaid

detailplaneerimis-vigu tuleb julgeda tunnistada ja parandada• kogu linna/valla üldplaneeringu kehtestamine ei tohiks olla

ühe protsessi lõpp, vaid hoopis järjepideva ja pikaajalise planeerimisprotsessi esimene samm

• vähegi intensiivsema arenguga linnas/vallas peaks üldplaneeringule järgnema täpsemad linna/valla osa üldplaneeringud ja teemaplaneeringud

• suuremate arengupiirkondade edasise kavandamise aluseks tuleks koostada planeerimis-/hoonestus-skeeme

Detailplaneering ja selle elluviimine

Planeerimise teeb keeruliseks see, et planeerimine sisaldab mitut vastandlikku elementi,

planeering on samaaegselt:• looming,

mille eesmärk on kavandada toimiv ja esteetiliselt täisväärtuslik keskkond

• õigusakt,

mis peab tagama erinevate huvide tasakaalustatud arvestamise,• investeerimiskava,

mis peab tagama majanduslikult mõistlikud lahendused ja optimaalse tulukuse investeerijale

Mida detailsem planeering, seda otsesemalt planeering seda kõike on,

seetõttu on detailplaneeringu puhul vastuolu eriti tugev


Planeerimisseadus

§ 10 (6) Kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest

huvitatud isikuga sõlmida lepingu detailplaneeringu koostamise kohta. Lepinguga määratakse kohaliku omavalitsuse ja detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku kohustused detailplaneeringu koostamisel ja planeeringu koostamise rahastamisel. Eraõiguslik isik ei tohi olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga või linnaosadega linnades vastavuses linnaosa kehtestatud üldplaneeringuga

Ehitusseadus

§ 13 Detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti.

Seaduseid tuleb koostoimes vaadata ja sellest lähtuvalt tegutseda


Ehitusõigus on HÜVE, mida kohalikul omavalitsusel on õigus mõistlikel tingimustel jagada

Kasu, mida on võimalik saada ehitamisest, kuulub ennekõike kohalikule kogukonnale, investor ei pea seda täies ulatuses endale saama, leping sõlmitakse ka selleks, et kokku leppida kuidas see kasu õiglaselt jaotada

PLS § 10 lg 6 nimetatud Lepingus peaks lisaks kokkuleppele, mis käsitleb huvitatud isikule planeeringu

finantseerija või/ja tellija õiguse andmist, sõlmitama kokkulepe ka selle kohta, et enne DP kehtestamist sõlmitakse leping selle kohta, kes ehitab välja teed ja tehnovõrgud jm

avalikud ehitised ja kelle omandusse nad pärast jäävad

Leping peaks tagama:

- teenimatu kasu* äralõikamise kohaliku ühiskonna kasuks(*Teenimatu kasu – maa hinna tõus, mille saamiseks maaomanik pole ise midagi teinud)

- kõigi vajalike teenuste ja infrastruktuuri olemasolu

Lepingut saab sõlmida ainult siis, kui mõlemad osapooled lepingu sisuga nõus on

Eksimused planeeringute menetlemisel

Kooskõlastamist nõutakse ka tehnovõrkude valdajate ja maaomanikegaPaljud kohalikud omavalitsused ning kahjuks ka mõned maavalitsused on nõudnud planeeringute kooskõlastamist tehnovõrkude valdajatega ja maaomanikega. Selline nõue on tugevas vastuolus PLS

§-ga 17, mille kohaselt planeering kooskõlastatakse ainult riigiasutustega. Tehnovõrkude rajajate/omanikega ja kinnisasjade omanikega tuleb planeeringu koostamise ja elluviimise tagamiseks vajalikud küsimused lahendada § 16 kohase koostöö raames. Kruntide omanikega tuleb detailplaneering kooskõlastada ainult siis, kui detailplaneering koostatakse § 22 sätestatud lihtsustatud korras

Siinkohal tuleb rõhutada – tehnovõrkude rajaja/omanik on täpselt samasugune teenuse pakkuja, kui näiteks kaupluse omanik. Nii tehnovõrkude kui kaupluse võimalikule rajajale pakub kehtestatud detailplaneering võimaluse oma äri vastaval territooriumil ajada. Sellest loogikast lähtudes tundub eriti arusaamatu, et mitm. tehnovõrkude võimalikud rajajad/omanikud detailplaneeringu kooskõlastamise eest veel ka küllalt suurt tasu nõuavad. Viimane ei ole ilmselt vastuolus seadustega, kuid elementaarse äri-eetika ja –loogikaga see küll mingil moel kokku ei käi. Siin peitub veelkord põhjus, miks PLS-ga tehnovõrkude rajaja/omanik on kooskõlastajast koostöö tegijaks “degradeeritud”. Tasu võtmise üheks ajendiks on ilmselt ka see, et tehnovõrkudega seotud küsimusi käib firmaga läbi rääkimas või kooskõlastamas planeeringufirma (kes planeeringu koostamisega teenib raha), mitte kohalik omavalitsus


Kohalik omavalitsus nõuab planeeringus maakatastri sihtotstarvete näitamist Paljud linnad/vallad nõuavad üldplaneeringus ja detailplaneeringus maakatastri sihtotstarvete määramist. Mõnikord nõutakse planeeringus ainult katastri sihtotstarvete näitamist, mõnikord nende näitamist paralleelselt PLS kohase krundi kasutamise sihtotstarbega. Sellised nõudmised on vastuolus planeerimisseaduse ja maakatastriseadusega. PLS kohaselt tuleb üldplaneeringus määrata maa- ja veealade üldised kasutus- ja ehitustingimused (§ 8 lg 3 p 3), mille määramisel tuleb kaardil näidata missugune kasutusotstarve erinevatele territooriumi osadele on kavandatud, samuti nõuavad § 8 lg 3 mitmed punktid mitmesuguste spetsiifiliste funktsioonidega alade määramist. Detailplaneeringuga tuleb PLS § 9 lg 4 p 2 kohaselt määrata krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed. Maakatastriseaduse § 18 kohaselt määratakse katastriüksuse sihtotstarve.

Miks ei ole õige planeeringus määrata katastriüksuse sihtotstarvet. Näide. Katastriüksuse sihtotstarvete loetelu on kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrusega. Katastriüksuse sihtotstarve üldmaa tähendab määruse kohaselt näiteks staadionide, supelrandade, loomaaedade, parkide, kalmistute jm maad. Kui üldplaneeringus või detailplaneeringus määratakse üks maa üldmaaks, siis mida sinna ikkagi on kavandatud, kas spordiväljak, park või hoopis kalmistu ?!. Samasugused küsimused tekivad enamuse katastri sihtotstarvetega seoses. Et selliseid küsimusi ei tekiks, tuleb planeeringus täpselt ära näidata kavandatav maakasutus, olgu see siis spordiväljak või kalmistu. Näiteks katastri sihtotstarbe kohane väikeelamumaa tähendab nii erinevaid võimalusi, et detailplaneeringus tuleks näidata täpselt, mida ikka kavandatakse, kas ühepereelamuid, kaksikelamuid, ridaelamuid või hoopis väikeseid korterelamuid. PLS ja MKS ei nõua katastriüksuse sihtotstarbe määramist planeeringuga. PLS ja MKS sätetega on krundi kasutamise sihtotstarbe ja katastriüksuse sihtotstarbe paralleelne näitamine planeeringus vastuolus ka seetõttu, mõlema seaduse kohaselt määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud üldplaneeringu alusel (MKS § 18 lg 6, PLS § 8 lg 9), või kehtestatud detailplaneeringu alusel (MKS § 18 lg 2, PLS § 9 lg 8), st seadused on selgelt sätestanud toimingute järjekorra – enne planeering kehtestatakse, siis määratakse selle alusel katastriüksuse sihtotstarve.

Keskkonnaministeeriumi trükises “Planeeringute leppemärgid” (2002) leppemärkide soovitused iga planeeringuliigi jaoks


Menetlustoimingute tegemine delegeeritakse planeeringufirmale Nõue, et kõik menetlustoimingud planeeringu koostamise käigus peab tegema kohalik omavalitsus, väljendab planeerimisseaduse üht kõige olulisemat aluspõhimõtet, et

planeeringu sisu, menetlustoimingute ja planeerimisotsuste eest vastutab täielikult planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus Planeeringu kehtestaja peab langetama igakülgselt kaalutletud otsuse, mis arvestab kogu otsuse ettevalmistamise käigus laekunud informatsiooni. Seda informatsiooni on kohalikul omavalitsusel võimalik saada ainult ise menetlustoiminguid tehes ja planeeringut erinevates ametiasutustes ning avalikkuse ees esitledes ja kaitstes. Menetlustoimingute ise tegemine tagab ka planeerimisalase

tegevuse suurema järjepidevuse ja professionaalsuse kohalikus omavalitsuses. Paljud kohalikud omavalitsused delegeerivad mitmete menetlustoimingute (koostöö, kooskõlastamine, avaliku väljapaneku läbiviimine jne) tegemise planeeringufirmale. See on vastuolus PLS § 10 lõigetega 4 ja 5, mille kohaselt üldplaneeringu ja detailplaneeringu koostamist korraldab kohalik omavalitsus ning kõigi järgnevate üldplaneeringu ja detailplaneering menetlemist reguleerivate sätetega, mille kohaselt kõik menetlustoimingud peab tegema kohalik omavalitsus. PLS-s puudub delegatsiooninorm, mis võimaldaks kohalikul omavalitsusel delegeerida menetlustoimingute tegemise mõnele teisele isikule.


Ignoreeritakse planeeringu menetlemise nõudeidSiseministeeriumi planeeringute osakond on külastanud maakondi, et tutvuda planeerimise alase tegevusega maavalitsuses ja kohalikes omavalitsustes ning saada vahetut tagasisidet planeerimisseaduse toimimise kohta. Kõige halvemaks üllatuseks on olnud, et väga paljud linnad ja vallad ignoreerivad planeeringu järelevalve teostajale esitamise nõuet. Eriti halb on olukord Ida-Virumaal, kus kehtestatud üldplaneeringutest pooled ja paljud detailplaneeringud on kehtestatud ilma planeeringut järelevalve teostajale esitamata. Kui maavalitsus on asjast teada saades esitanud planeeringu kehtestamise seadusevastase otsuse kehtetuks tunnistamise ja planeeringu maavalitsusele järelevalve teostamiseks esitamise nõude, on omavalitsused tavaliselt viidanud haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 58, mille kohaselt nende hinnangul sellist nõuet esitada ei tohiks. Haldusmenetluse seaduse §-s 58 on sõnaselge tingimus, mille kohaselt seda sätet saab rakendada ainult siis,

kui rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist. Planeeringute puhul võib järelevalve väga oluliselt mõjutada asja otsustamist. See, kas mõjutab, ja mis määral, saab selguda järelevalve teostamise käigus. Seetõttu peab kohalik omavalitsus planeeringu, mis on kehtestatud seadusekohast järelevalve nõuet täitmata, kehtetuks tunnistama ning esitama planeeringu maavalitsusele järelevalve teostamiseks. Lisaks eeltoodule on PLS-s kahes kohas sätestatud, et planeeringu üle järelevalve teostamise kohustuse korral on järelevalve teostaja heakskiit planeeringule selle kehtestamise eeltingimus (§ 23 lg 6 ja § 24 lg 4).

Korduvad küsimused

Detailplaneeringu koostamise kohustusPLS kasutab mõisteid detailplaneeringu koostamise kohustus või detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja juhud. Nende mõistetega on seotud mitmed PLS sätted, samuti mõned maakatastriseaduse, ehitusseaduse, looduskaitseseaduse ja mitmete teiste seaduste sätted. Seetõttu on äärmiselt oluline, kuidas määratakse detailplaneeringu koostamise kohustus. Detailplaneeringu koostamise kohustus määratakse PLS kohaselt kolmel viisil:1. otse seadusega, PLS § 3 lõikega 2,2. üldplaneeringuga, PLS § 8 lg 3 p 4 alusel, või üldplaneeringu puudumise korral maakonnaplaneeringuga PLS § 7 lg 3 p 5 alusel,3. otsustuskorras, PLS § 9 lg 11 alusel.

Paljudel juhtudel on seadust mõistetud nii, et detailplaneeringu koostamise kohustus määratakse ainult § 3 lõikega 2, märkamata, et detailplaneeringu koostamise kohustus tekib seaduse alusel ka kahel muul eelnimetatud viisil. See on oluline näiteks maakatastri seaduse § 18, või ehitusseaduse § 19 rakendamisel.

Seaduse põgusamal lugemisel ei ole mõnikord mõistetud ka seda, et detailplaneeringu koostamise kohustus ei laiene igasugusele ehitamisele linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel (§ 3 lg 2 preambula), vaid ainult nendele kolmele juhule, mida loetletakse § 3 lg 2 punktides.

Korduvad küsimused

Olemasolevate hoonete laiendamine On küsitud, kas § 3 lg 2 p 2 nimetatud olemasolevate hoonete üle 33% suurune laiendamine käib iga krundil oleva hoone kohta eraldi või kõigi hoonete kohta kokku kui krundil on mitu hoonet.

Oma senistes selgitustes oleme tulenevalt seaduse sõnastusest jäänud seisukoha juurde, et säte käib iga krundil oleva hoone kohta eraldi, mitte krundil olevate hoonete summaarse kubatuuri kohta

Hoonete ehitusalune pindalaKüsimuse tekitab asjaolu, et ehitusseaduses (ES) ja planeerimisseaduses kasutatakse veidi erinevaid termineid peaaegu sama asja kohta. ES kasutab mõistet ehitisealune pind ja PLS mõistet ehitusalune pind (§ 9 lg 4 p 3). Erinevad terminid on vajalikud, sest nendega kaasneb erinev sisuline ja õiguslik tähendus. Ehitusseaduse allaktis on ehitisealune pind defineeritud kui hoone ükskõik milliste osade suurima välisperimeetri sisse jääv pindala, st ehitisealuse pinna hulka käivad ka ehitise väljaulatuvad osad – katusekarniis, rõdud, varikatused jms. Senistes planeerimisseaduse selgitustes oleme olnud seisukohal, et ehitusalune pind PLS mõistes tähendab hoone maapinnaga lõikuva väliskontuuri pindala, seega ei arvata selle sisse maapinnast kõrgemal olevaid hoone väljaulatuvaid osi. Detailplaneeringu sisust lähtudes on selline selgitus ainuvõimalik.

Detailplaneeringuga tuleks määrata, kas hoone väljaulatuvad osad võivad krundi hoonestusala piirist (§ 9 lg 2 p 3) üle ulatuda

Korduvad küsimused

Planeering ja maakataster Kõige rohkem küsimusi planeeringu ja maakatastri suhete kohta. Küsimuste põhjuseks katastriametnike nõue, et maaüksuse jagamiseks või katastriüksuse sihtotstarbe määramiseks tuleb teha detailplaneering. Enamusel juhtudel on see nõue olnud vastuolus planeerimisseadusega ja maakatastriseadusega. PLS-ga koos jõustusid maakatastriseaduse (MKS) § 18 muudatused. Põhiline muudatus seisnes selles, et kui MKS varasem sõnastus sätestas tõesti, et katastriüksuse sihtotstarbe määramine toimub detailplaneeringuga siis uue sõnastuse kohaselt toimub detailplaneeringu koostamise kohustuse korral katastriüksuse sihtotstarbe määramine kehtestatud detailplaneeringu alusel (MKS § 18 lg 2). MKS § 18 lõigetes 3 - 8 sätestatakse, kuidas toimub katastriüksuse sihtotstarbe määramine siis, kui detailplaneeringu koostamise kohustus puudub; varem sellised sätted MKS-s üldse puudusid.

Detailplaneeringu koostamist on paljudel juhtudel nõutud maatükkide/katastriüksuste jaotamise aluseks tuginedes PLS § 3 lg 2 punktile 3, mis nõuab detailplaneeringu koostamist maa-alade kruntideks jaotamise korral. Seda on juhtunud kõige rohkem väikelinnades ja teistes suuremates asulates, kus linnalise asula piires on soovitud üht suuremat maatulundusmaa tükki mitmeks jagada ilma jagatavatel tükkidel ehitamise kavatsuseta. Nõue on esitatud ilmselt seetõttu, et pole tähele pandud PLS § 9 lõiget 4, mille kohaselt krunt on ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal, st seetõttu, et pole mõistetud, et iga maa- või katastriüksus ei ole krunt PLS mõistes.

Palju on nõutud nii katastriametnike kui kohalike omavalitsuste poolt ka seda, et detailplaneeringu kohaselt valmis ehitatud hoone kasutusotstarbe muutmise soovi korral koostataks maa/katastriüksuse sihtotstarbe (mis tavaliselt muutub koos hoone kasutusotstarbe muutmisega) muutmise aluseks detailplaneering. Nõude aluseks tavaliselt väide, et kehtestatud detailplaneeringus sätestatut saab ainult detailplaneeringuga muuta. Väide ei ole antud juhul siiski õige, sest PLS ei sea detailplaneeringu koostamise kohustust ehitise või maa kasutamise sihtotstarbe muutmise aluseks ning katastriüksuse sihtotstarbe määramine toimub sellisel juhul MKS § 18 lg 4 või 5 alusel. Sellisel juhul ei ole detailplaneeringu koostamise järele tavaliselt ka mingit sisulist vajadust. Mõningatel üksikutel juhtudel, kui see vajadus tõesti olemas on, saab kohalik omavalitsus rakendada temale PLS § 9 lõikega 11 antud õigust ja algatada detailplaneeringu koostamise.

Korduvad küsimused

Detailplaneeringu koostamise õigus

PLS § 13 lg 2 sätestab, et kõrgharidusega arhitekt, planeerija või muu

planeerimisalase ettevalmistusega spetsialist võib iseseisvalt ja oma vastutusel koostada detailplaneeringuid või juhtida nende koostamist. On vaieldud selle üle, mida tähendab muu planeerimisalase ettevalmistusega spetsialist. On väidetud, et isikud, kes mingit teist eriala õppides on stuudiumi vältel ära kuulanud planeerimisalase loengutsükli (näit maakorraldaja, kinnisvaraplaneerija, ehitusinsener jne) ning selle lõpus hinde saanud, on PLS mõistes planeerimisalase ettevalmistusega spetsialistid. Isiku kõrgkoolis saadud erialast ettevalmistust tõendab diplom. Diplomis on nimetatud üks eriala, mille isik on kõrgkoolis omandanud ning millel iseseisvalt ja omal vastutusel töötamiseks ta ettevalmistuse on saanud.

Korduvad küsimused

Servituudi vajaduse määramine

Servituut tähendab ühe isiku õigust pidevalt kasutada teise isiku maad servituudilepingus kokkulepitud ulatuses ja tingimustel. Isik kelle maad soovitakse kasutada, võib servituudi seadmisega olla nõus või sellest keelduda. Kui isikud kokku ei lepi, siis üks isik teise isiku maad üldreeglina kasutada ei tohi, st servituudilepingut ei sõlmita. Ühe isiku maad võib teise isiku kasutusse anda ka sundkorras seaduses sätestatud juhtudel ja korras, kui see on vajalik olulise avaliku huvi realiseerimiseks. Kui tegemist on olukorraga, kus üks eraõiguslik isik soovib teise isiku kinnistule kitsast erahuvist lähtudes servituuti seada, e. tegemist on selgelt eraõigusliku suhtega, siis ei saa riik ühe osapoole kasuks teise osapoole suhtes omandiõiguse kitsendamiseks sundi rakendada.Kui kohalik omavalitsus määraks detailplaneeringus servituudi vajaduse teades, et see osapool, kelle kinnistule servituuti soovitakse seada servituudi seadmisega nõus ei ole, aktsepteeriks ta kinnistu kasutamist teise isiku poolt ilma kinnistu omaniku nõusolekuta. Sellisel juhul kehtestaks kohalik omavalitsus planeeringu, mida ei ole võimalik ellu viia ja mis on vastuolus seadusega. Planeerimisseaduse § 4 lg 2 p 3 kohaselt peab kohalik omavalitsus tagama kehtestatud planeeringute järgimise. Haldusmenetluse seaduse § 63 lg 2 p 5 sätestab, et haldusakt on tühine ja kehtetu algusest peale, kui sellest ei selgu õigused ja kohustused, kohustused on vastukäivad või seda ei ole muul objektiivsel põhjusel kellelgi võimalik täita.

See tähendab, et kohalik omavalitsus ei tohi vastu võtta haldusakti, mida ei ole võimalik ellu viia, sest selline haldusakt on tühine ja kehtetu algusest peale.

Kohalik omavalitsus peab olema veendunud, et servituudi seadmine peale detailplaneeringu kehtestamist on võimalik. Seda veendumust on võimalik saavutada, kui osapoolte vahel on sõlmitud enne planeeringu kehtestamist kokkulepe, millega osapooled kinnitavad oma nõusolekut sõlmida servituudileping peale detailplaneeringu kehtestamist.

Muudatused planeerimisseaduses

Rahulolematuse olulisemad põhjused on: • enamuse linnade avalikku osalemist tõrjuv hoiak, • avalikkuse vähene planeerimisprotsessis osalemis-huvi, • üldplaneeringute ebatäpsus ja „venivus” või hoopis puudumine (eriti

Tallinnas), • vähene seaduskuulekus eriti suuremates linnades, • suuremate linnade tahtmatus luua piisav planeerimis- ja ehitusalane

pädevus ja haldussuutlikkus, • linnaehituslike ja ehitusotsuste tugev allutatus kinnisvaraäri ja poliitilistele

huvidele, • huvitatud isiku lubamine detailplaneeringu tellija rolli on muutunud

erandist üldreegliks, • kohalike omavalitsuste ebapiisav koostöö suuremate linnade ja nende

tagamaa arengu terviklikul kavandamisel, • omandireformi tekitatud arusaam omaniku absoluutsest õigusest, • väikeste maa-valdade ebapiisav planeerimis- ja ehitusalane

haldussuutlikkus, • planeerimisteenust pakkuvate firmade ebapiisavus ja suures osas madal

tase, • arhitekti-teenust pakkuvate firmade „müüdavus” ja kohati madal tase.


Seda põhjuste loetelu vaadates on selge, et suurem osa põhjuseid on sellised, millest jagusaamisel seadusemuudatused või uute riigiasutuste tegemine suhteliselt vähe suudavad aidata

Ennekõike on vaja suhtumise muutust meil kõigil – linnadel/valdadel, poliitikutel, arhitektidel, planeerijatel, kinnisvaraärimeestel ja igal kodanikul. Õige veidi saab seda suhtumist mõjutada ka seaduste muutmise ning mõnede seadusesätete karmistamisega - viimast eriti selles osas, mis piiraks kinnisvaraäri mõju linna/valla otsustele ning tagaks motiveeritumad otsused ja erinevate huvide tasakaalustatuma arvestamise planeerimis- ja ehitusotsuste tegemisel.

Täna olemasolev seadusandlus ei takista mingil moel (nagu tihti väidetakse) linnadel/valdadel mõistlikke otsuseid langetada ja ebasobivate ehitussoovide vastu astuda


Planeerimisseaduses sisalduvate põhimõtete süvendamine, mis on vajalik selleks, et:

• tagada inimeste senisest parem kaasamine planeerimisprotsessi; • kehtestada detailplaneeringu rangemad menetlusreeglid juhtudel, kui

planeeritaval alal on tegemist oluliste avalike huvide ja väärtustega ning juhtudel kui linna või valla ruumilise arengu põhimõtted ja üldised huvid ei ole üldplaneeringuga määratletud;

• tagada puudutatud isiku kaasamine detailplaneeringu koostamisse ja parem võimalus oma õiguste kaitsmiseks;

• laiendada elektroonilisel teel suhtlemist ja informeerimist planeeringute koostamise käigus;

• tagada toimiv olulise ruumilise mõjuga objekti asukohavaliku mehhanism ka sellisel juhul, kui objekt jääb mitme kohaliku omavalitsuse haldusterritooriumile;

• tagada detailplaneeringu koostamisest huvitatud isiku osalemine planeeringu elluviimisel, sh teede ja tehnovõrkude väljaehitamisel;

• sätestada väljaantud ehitusloa kehtivuse peatamise kohustus või ehitusloa väljaandmise keeld selle aluseks oleva detailplaneeringu seadusekohasuse üle vaidlemise ajaks kohtus või maavanema ees.

Eelnõu üks eesmärk on seaduse sõnastuse täpsustamine ja erinevate tõlgendamise võimaluste välistamine, mille vajadus on mõnedel juhtudel ilmsiks tulnud ka kohtulahenditest.

Linna/valla ülesanne

ei ole selle tagamine, et linnas/vallas saaks maju ehitada

linna/valla ülesanne on

tagada, et majade ehitamisel tekiks

esteetiliselt täisväärtuslik

hästi toimiv

mitmekesine

linna/valla elanike ja külaliste vajadusi rahuldav terviklik ruumiline/arhitektuurne/elu-

KESKKOND

Edukat planeerimist!

[email protected]

[email protected]

tel 52 68073

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

Documents

Üldplaneering ja detailplaneering, planeerimisseadus - probleemid ja võimalikud lahendused