UM2 #9 2015 UNION Norsk Næringsmegling

U M� Månedens eiendomKronprinsesse Märthas plass 1

UNION Norsk Næringsmegling Vi skaper verdier av eiendom

UNION — For deg som søker lokaler

U M�U T L E I E M A G A S I N E T N 09°

02 | Utleiemagasinet N° 09 | 15

Fornebu

12 Fornebuporten 208 m2 – 2 900 m2

Lysaker / Skøyen

13 Vollsveien 6 485 m2 – 2 517 m2

14 Karenslyst Allé 20 1 715 m2

Oslo vest

16 Sørkedalsveien 8 4 500 m2

CBD / Vika

15 Hieronymus Heyerdahls gate 1 426 m2 – 2 076 m2

18 Fridtjof Nansens Plass 7 160 m2 – 346 m2

19 Kronprinsesse Märthas plass 1 740 m2 – 6 600 m2

Sentrum

20 Akersgaten 28 481 m2 – 3 361 m²

21 Lille Grensen 7 247 m2 – 949 m²

22 Rosenkrantz gate 21 212 m2 – 675 m2 – 887 m2

23 Dronningens gate 3 255 m2

24 Tollbugata 8 2000 m2 – 6 178 m2

25 Kongens gate 11 232 m2 – 841 m²

26 Grev Wedels plass 7 402 m2 – 425 m2 – 982 m2

27 Nedre Slottsgate 13-15 400 m2 – 3 460 m2

28 Sonja Hennies Plass 4 681 m2 – 952 m2

29 Christian Kroghs gate 16 1 201 m2

Oslo nord / øst

30 Mølleparken 4 410 m2 – 950 m2

31 Hagegata 22 + 23 273 m2 – 3 000 m2

32 Sandakerveien 114 B 476 m2

33 Ensjøveien 12 D/Gladengveien 8 600 m2 – 1 000 m2

34 Trollåsveien 6 350 m2 – 1 780m2

35 Brokbekkveien 80 275 m2 – 1 000 m2

36 Strømsveien 96 439 m2 – 6 019 m2

37 Nedre Kallbakk vei 88 185 m2 – 3 000 m2

Innhold

Christian Kroghs gate 16 Sentrum

Tollbugaten 8 Sentrum

Dronningens gate 3 Sentrum Se alle våre eiendommer til utleie på: www.union.no

03 | www.union.no

Kontormarked i balanse?Siden 2002 har boligprisene i Oslo steget med 133 prosent, mens kontorbygg har steget med 50 prosent. Kontorleiemarkedet klarer tilsynelatende å ta i mot Oslos nye innbygge-re på en langt bedre måte enn boligmarkedet, skriver analytiker Robert Nystad i UNION.

Norsk økonomi har vært gjennom en gullalder. Høy øko-

nomisk vekst, sterk befolkningsvekst og synkende renter

er en cocktail som løfter eiendomsmarkedet til stadig nye

høyder. Det har imidlertid vært stor forskjell i verdiutviklin-

gen for bolig og kontoreiendom. Grafen illustrerer verdis-

tigningen for bolig og kontor i Oslo siden 2002.

Det er viktig å huske at dette er gjennomsnitt, og at det

er betydelige variasjoner mellom områder innen hvert seg-

ment. Merk også at verdiutvikling ikke er det samme som

avkastning, fordi løpende leieinntekter ikke er inkludert.

Et areal kan benyttes til bolig, kontor eller annen virksom-

het. Bolig og kontor konkurrerer altså om den samme plas-

sen. Det er derfor påfallende at verdiutviklingen mellom

disse to segmentene har vært så ulik.

En rapport fra OECD slår fast at boligmarkedet i Norge

er svært lite priselastisk sammenlignet med andre velut-

viklede land. Dette innebærer at tilbudssiden reagerer

langsomt på prisendringer. I et velfungerende marked vil

en signifikant pristigning bli møtt med at flere tilbydere

kommer på banen og øker volumet, slik at profitten nor-

maliseres. Slik presser markedskreftene prisen tilbake

i balanse. Denne dynamikken er svak i boligmarkedet i

Norge, ifølge OECD.

Årsakene til at tilbudssiden i boligmarkedet tilsynelatende

ikke fungerer optimalt er ikke entydige. Imidlertid er konse-

kvensen av et lite priselastisk marked åpenbar; man løper en

større risiko for at markedet kommer ut av balanse.

Hva skyldes det at verdistigningen for kontorbygg har vært

langt mer moderat? Den viktigste forklaringen er at man har

bygget nok kontorarealer. I dag er kontorledigheten rundt åtte

prosent. Samtidig er arbeidsledigheten lav, noe som må bety

at de aller fleste nye Osloborgere har fått seg en arbeidsplass.

Tilbudssiden i kontorleiemarkedet er med andre ord relativt

velfungerende, dog ikke uten sykliske svingninger.

Den todelte utviklingen muliggjøres i hovedsak av to barrie-

rer. For det første legger politikk og reguleringer føringer på

utviklingen. For det andre er det betydelige ombyggingskost-

nader knyttet til konvertering av bygg til et nytt formål. Til

tross for dette, ser vi nå at stadig flere kontorbygg konverte-

res til bolig. Sammen med begrenset nybygging av kontor de

neste årene, bidrar dette til å balansere kontorleiemarkedet i

en utfordrende tid.


Månedens eiendom | Kronprinsesse Märthas plass 1

Kantine: Den nye kantinen er hjertet i bygget som også er tilgjengelig utenom vanlig åpningstid. (Illustrasjon: Rift AS)

IKON I VIKA

05 | www.union.noIllustrasjon av Rift AS.

Attraktive kontorbygg kjennetegnes av god arkitektur og

sentral beliggenhet med nærhet til kollektivknutepunk og et

variert servicetilbud. Bonus er gjerne grøntområder, sjøutsikt

og kulturinstitusjoner. I Kronprinsesse Märthas plass 1 får du

alt dette og litt til.

I over 70 år har advokatkontoret

Wikborg Rein holdt hus på denne

ettertraktede adressen, også kjent

som Solplassen. Når advokatkonto-

ret flytter i 2017 vil det frigjøres opp

til 6 600 m2 for andre bedrifter, som

vil få muligheten til å nyte godt av

fordelene ved bygget. Potensielle lei-

etakere har anledningen til å leie fra

740 m2 til totalt 6 600 m2, da flere etasjer er forbundet med interntrapp

som sammenkobler etasjene. Etasjeflatene er optimale for bedrifter som

ønsker åpne kontorløsninger, men kan også enkelt tilpasses cellekontor.

– Bygget er utformet som en hestesko, dette gir kontorlokalene

utsikt og lys fra alle kanter. Den unike utsikten er en av byggets vik-

tigste attributter. Her vil det heller ikke komme noe bygg foran eien-

dommen slik vi har sett andre steder, ettersom Rådhushagen er fredet

og Oslo Rådhus er nærmeste nabo, sier Sigurd Virik, utleiemegler i

UNION Norsk Næringsmegling.

– Kontorbygget er også svært fremtredende i Vika og har lenge

vært kjent som «Wikborg Rein bygget». Når de nå flytter får et annet

firma muligheten til å profilere seg med et av Oslos mest ettertraktede

bygg, legger han til.

Symbol på kvalitetDet historiske bygget ble oppført i 1940 og er et ikon i knutepunktet

Nationaltheatret / Aker Brygge. Fasaden ble tegnet av Arnstein Arne-

berg og Magnus Poulsson, som også har tegnet Oslo Rådhus. Bygget har

et ærverdig preg med sine store vinduer og karakteristiske «skyteskår» i

byggets øverste etasje.

L E D I G A R E A L : 7 4 0 – 6 6 0 0 M ² T Y P E E I E N D O M : K O N T O R


IKON I VIKA



07 | www.union.no


Rådhushagen pryder byggets inngangsparti, og kjen-

netegnes ved sin strenge stil, geometriske former, og et

kunstferdige blomsterbed med renessansepreg. Parken

har også flere skulpturer og egen fontene.

– Bygget ble opprinnelig bygget som shippingsenter.

Særegne detaljer som storslagent trappeløp med vegg-

malerier, som nesten er et kunststykke i seg selv, vitner

om en svunnen tid. Bygget har også en unik peisestue

dekorert og innredet i sjøfartsånd, disse detaljene er en

signifikant del av byggets signatur, forteller Virik.

Kunnskapsbedrifter ønsker ofte å sitte i flotte bygg,

ettersom kontoret fungerer som et symbol på kvalitet.

Kronprinsesse Märthas plass 1 holder generelt god

standard. Nye leietakere har anledning til å leie lokalene

som de er, eller få dem tilpasset etter eget ønske. Dette

bygget har alltid vært en av de mer attraktive eiendom-

mene i Vika og har blitt kontinuerlig oppgradert for lei-

etakerne. Eierne, som også sitter i bygget, har derfor

god erfaring med å tilpasse kontorene etter ønske fra

leietakerne.

Fine detaljer: Det innvendige trappeløpet er utsmykket med sjøfartsmotiv, og fremmer byggets historie.


Gode lysforhold: Moderne

kontorlokaler med unike

lysforhold og storslått utsikt

fra alle kanter.


09 | www.union.no

– Det er mulighet for kantine i 9. etasje, den øverste

etasjen, men mange benytter seg av de gode serverings-

tilbudene som omkranser bygget, med Aker Brygge, Vika

og Karl Johan, sier utleiemegleren.

Kluster-effektenVika har lenge vært hovedsete for kunnskapsbedrifter som

advokatkontorer, konsulenter og finansielle bedrifter. Dette

er selskap som tradisjonelt sett liker å ligge i nærheten av

hverandre, ettersom de ofte enten er kunder eller samar-

beidspartnere. Beliggenheten med nærhet til bussholde-

plasser, tog, trikk og T-bane gjør det også attraktivt for

både ansatte og kunder, da tilgjengeligheten er svært god.

I tillegg så finnes det både parkering og sykkelparkering i

kjelleren.

Storbyliv– Tilgangen til restauranter og servering i nærområdet er

noe våre kunder etterspør. Muligheten for kundelunsjer

eller å holde «fredagspils» med de ansatte er ofte viktig

når man skal velge kontorlokaler for flere år av gangen,

sier Virik.

Enten du verdsetter storbyliv, grøntområder eller

sjøskvulp, finner du alt utenfor døren. Solplassen tilbyr

leietakere et historisk bygg med en av Oslos beste utsik-

ter. Nærheten til offentlig kommunikasjon og servicetil-

budet på Aker Brygge gjør at dette er et bygg som vil

beholde sin attraktivitet i lang tid fremover.

– Spørsmålet nå er bare hvem som tar over stafettpin-

nen etter Wikborg Rein i et av Vikas mest ikoniske bygg,

avslutter han.


Sentralt: Enten du ønsker å gå, sykle eller kjøre

bil til jobb har du mulighet til det. Alt av kollek-

tivtransport går også rett på utsiden av døren.


Fornebu

Leiepriser | Arealledighet

*

Sandvika

Lysaker

Skøyen

Ullevål

Majorstuen

Fornebu Topp: 2 000 | Moderat: 1 300

Oslo Vest** | Ledighet: 7,5% Topp: 2 800 | Moderat:: 1 500

Lysaker | Ledighet: 13,7% Topp: 2 200 | Moderat: 1 400

Asker *** | Ledighet: 6,0% Topp: 2 000 | Moderat: 1 200

Ytre Vest* | Ledighet: 4,1% Topp: 1 900 | Moderat: 1 350

Skøyen | Ledighet: 9,6% Topp: 3 000 | Moderat: 1 850

CBD**** | Ledighet: 8,7% Topp: 4 500 | Moderat: 2 500

Øvrige sentrum | Ledighet: 6,7% Topp: 2 900 | Moderat: 1 750

UNION Gruppens leieprisanslag høst 2015, samt arealledighet per september 2015. Oversikten viser leiepriser i nye kontrakter over 500 m2 målt i kroner per m2 per år ekskl. mva., felleskostnader og parkering.

* Inkl. Ullern og Smestad** Inkl. Majorstua*** Bærum ekskl. Lysaker/Fornebu**** Vika, AkerBrygge, & Tjuvholmen

Leieprisanslag og arealledighet i Oslo

11 | www.union.no

Økern

AlnaBjerkeNydalen

Leiepriser | Arealledighet

*

Helsfyr

Bryn

Skøyen

Ullevål

Majorstuen

Nordstrand

Økern** Topp: 2 150 | Moderat: 1 200

Ytre syd**** | Ledighet: 5,2%Topp: 1 700 | Moderat: 1 150

Indre øst*** | Ledighet: 2,8% Topp: 2 200 | Moderat: 1 150

Bryn/Helsfyr | Ledighet: 10% Topp: 2 100 | Moderat: 1 300

Ytre nord* | Ledighet: 10,4%Topp: 1 700 | Moderat: 1 150

Nydalen | Ledighet: 5,6%Topp: 2 250 | Moderat: 1 450

Carl Berner

* Nord og øst, inkl. Furuset** Økern, Hasle, Løren, Ulven*** Inkl. Kværnerbyen**** Inkl. Ryen

Østensjø


Fornebu | Fornebuporten

FornebuFornebuporten

Kontorlokaler i et av Norges flotteste kontorbygg.

208 m2 – 2 900 m2

Kontakt megler: Frithjof Foss900 89 559 / [email protected]

13 | www.union.no

Lysaker | Vollsveien 6

LysakerVollsveien 6

Moderne lokaler sentralt på Lysakerlokket.

Kontor: 485 m2 – 2 517 m2


150 m150 m 150 m 5 m

E18


Skøyen | Karenslyst Alle 20

SkøyenKarenslyst Alle 20

Kantine, auditorium og møteromssenter.

Kontor: 1 715 m2


400 m 300 m300 m 400 m 100 m

E18

15 | www.union.no

CBD / Vika | Hieronymus Heyerdahls gate 1

CBD / VikaHieronymus Heyerdahls gate 1

Flott utsikt over innseilingen til Oslo og mot Aker Brygge.

Kontor: fra 426 m² - 2 076 m²

Kontakt megler: Trond Aslaksen928 86 966 / [email protected]

200 m 360 m100 m 360m 300 m


FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVA KUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN.

Med nye kontorer i et av Oslos mest moderne bygg midt på Majorstua trenger du ikke tenke på det.

ampereoslo.no

AM

PER

E

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / [email protected]

SØRK

EDA

LSVEIEN

8

17 | www.union.no

FØRSTEINNTRYKKET AVGJØR HVA KUNDENE TENKER OM BEDRIFTEN DIN.

Med nye kontorer i et av Oslos mest moderne bygg midt på Majorstua trenger du ikke tenke på det.

ampereoslo.no

AM

PER

E

Sørkedalsveien 8 er utviklet av Stor-Oslo Eiendom. Kontakt Union v/Frithjof Foss: 900 89 559 / [email protected]

SØRK

EDA

LSVEIEN

8

Oslo VestSørkedalsveien 8

Kontorer som inspirerer.

Kontor: 4 500 m2


75 m 100 m100 m 10 m


CBD / Vika | Fridtjof Nansens Plass 7

CBD / VikaFridtjof Nansens Plass 7

Pene, moderne kontorlokaler vis-á-vis Oslo Rådhus.

Kontor: 160 m² - 346 m²

Kontakt megler: Kristoffer Hagelsteen474 88 787 / [email protected]

200 m 360 m100 m 360m 300 m

19 | www.union.no

CBD / VIKAKronprinsesse Märthas Plass 1

Et ikonisk bygg i Vika.

Kontor: 740 m2 - 6 600 m2

Kontakt megler: Sigurd Virik909 46 264 / [email protected]

CBD / Vika | kronprinsesse Märthas Plass 1

100 m 300 m100 m 50 m 50 m


Sentrum | Akersgaten 28

SentrumAkersgaten 28

Gjennomgående lyse lokaler med god takhøyde og takterrasse – ved Stortinget.

Kontor: 481 m2 - 3 361 m2

750 m50 m 250 m 250 m

Kontakt megler: Axel F. Meyer414 58 012 / [email protected]

21 | www.union.no

Sentrum | Lille Grensen 7

SentrumLille Grensen 7

Store vindusflater med fri utsikt mot Stortinget.

2.etg: 949 m2 - 3.etg: 247 m2 - 4.etg: 151 m2 - 6.etg: 307 m2


200 m 200 m 150 m 500 m


Sentrum | Rosenkrantz gate 21

SentrumRosenkrantz gate 21

Moderne lokaler med kreativt preg.

Kontor: 212 m2 – 675 m2- 887 m2

Kontakt megler: Torbjørn Hatløy928 23 782 / [email protected]

200 m 360 m100 m 360m 300 m

23 | www.union.no

Sentrum | Dronningens gate 3

SentrumDronningens gate 3

- en del av Christiania Qvartalet

Spennende og moderne kontorer i prisvinnende bygg. Kantine og møteromsenter i bygget.

Kontor: 255 m2


www.christianiaqvartalet.no

800 m700 m 800 m


Sentrum | Tollbugata 8

SentrumTollbugaten 8

Det handler om å brygge bedriftskultur.

Kontor: 2 000 m2 – 6 178 m2


150 m 500 m 500 m100 m500 m

25 | www.union.no

Sentrum | Kongensgate 11

SentrumKongens gate 11

Totalrehabiltert eiendom med flotte detaljer.

Kontor: 232 m2 – 609 m2 – 841 m2


100 m 100 m 150 m

TAXI


Sentrum | Grev Wedels Plass 7

SentrumGrev Wedels Plass 7

Totalrenovert, klassisk bygård.Skreddersydde kontorlokaler.

Kontor: Areal: 402 m2 – 425 m2 – 982 m2


700 m 800 m800 m

27 | www.union.no

Sentrum | Nedre Slottsgate 13-15

SentrumNedre Slottsgate 13-15

Totalrenovert eiendom med klassisk fasade ved Karl Johan.

Kontor: 400 m² - 3 460 m²


200 m 150 m100 m 300m 0 m


Sentrum | Sonja Hennies Plass 4

SentrumSonja Hennies Plass 4

Kontorlokaler i Oslo Spektrum. Nær Oslo S.

Kontor: 681 m2 - 952 m2


100 m 200 m100 m 200 m

29 | www.union.no

Sentrum | Christian Krohgs gate 16

SentrumChristian Krohgs gate 16

Kontorlokaler i profilert eiendom. Parkering, kantine og resepsjon.

Kontor: 1201 m2


150 m150 m450 m


Grünerløkka | Møllerparken 4

GrünerløkkaMølleparken 4

Kontorlokaler / showroom / lager.

Kontor: 410 m2 – 950 m2 Høytlager: 400 m2


300 m

Ring2

200 m

31 | www.union.no

Tøyen | Hagegata 22 + 23

TøyenHagegata 22+23

Fantastisk utsikt fra hver arbeidsplass.

Kontor: 273 m2 – 3 000 m2


50 m 50 m


Nydalen | Sandakerveien 114 B

NydalenSandakerveien 114 B

Rehabilitert toppetasje sentralt i hjertet av Nydalen.Tilpasses leietakers ønsker.

Kontor: 476 m2


250 m200 m 50 m 50 m

Ring3

33 | www.union.no

Ensjø | Ensjøveien 12 D / Gladengveien 8

EnsjøEnsjøveien 12 D/Gladengveien 8

Moderne lagerlokale med takhøyde 6,85 m + kontor.

Kontor: 600 m2 - 1 000 m2

Lager: 1 750 m2 Verksted: 1 387 m2


150 m 5,85/6,85 m


Mastemyr | Trollåsveien 6

MastemyrTrollåsveien 6

Effektiv kontorlokaler som tilpasses leietakers behov.15 min fra oslo. Meget god parkeringsdekning.

Kontor: 350 m2 – 1 780 m2


60 m

E18

300 m 0 m

35 | www.union.no

Brobekk | Brobekkveien 80

BrobekkBrobekkveien 80

Fleksible og moderne kombinasjonslokaler.

Kontor: 275 - 3 000 m²


100 m 300 m 350 m 100 m 3 m


Helsfyr | Strømsveien 96

HelsfyrStrømsveien 96

Kontor: 439 m2 - 6 019 m2

150 m 150 m50 m50 m

E6

Totalrehabilitert bygg på t-banen.

Kontakt megler: Trond Aslaksen928 86 966 / [email protected]

37 | www.union.no

Alfaset | Nedre Kalbakkvei 88

AlfasetNedre Kalbakkvei 88

Et moderne kombinasjonslokale.

Kontor: 185 - 3 000 m2 / Høytlager: 400 - 1 200 m2

Lavtlager: 200-1 150 m2

50 m


E6

NEDRE KALBAKKVEI 88

ØSTRE AKER VEI

6 m

I 31 år har UNION skapt verdier av eiendom. Siden etableringen av et av Norges første rene næringseiendomselskap i 1984, har UNION markert seg som en ledende aktør innen utleie av næringseiendom i hovedstadsområdet. De seks siste årene har vi leid ut ca. 700 000 m2. Vårt konsept er å synliggjøre utleieobjektets egenart og hvor-dan eiendommen kan bygge merkevare og skape verdier for leietaker.

Vi skaper verdier av eiendom

Om UNION


Avstander er hentet fra Finn Eiendoms produkt ”Næringsprofil”, og er basert på distanse i luftlinje

eller korteste kjørbare vei. UNION Norsk Næringsmegling AS kan ikke holdes ansvarlig for feil eller

mangler i dataene.

Ikonbruk

TAXI

E18

E6

Ring3

IkonsettUNION Utleiemagasinet 2013

Buss

T-bane

Tog

Trikk

Ferge

Flybuss

Flytog

Parkering

Taxi

E18

E6

Ring 3

Kantine

Dusj

Trening

Café

Sykkelparkering

El-bil parkering

Takhøyde

Utsikt

Auditorium

Møterom

Lasterampe

Takterasse

Kjøreport

Peis

Uteområde

EtasjeETG.

39 | www.union.no

Documents

UM2 #9 2015 UNION Norsk Næringsmegling