-
Vøientunet(borettslag((
Vøientunet(borettslag!Stockfleths(gate(36750(og(Thurmanns(gate(15(www.voientunet.no((
((
(Veileder(og(retningslinjer(for(utbygging(av(kjeller(og(loft(i(Vøientunet(borettslag((((((((
(
(
(
Forberedt(for:(Generalforsamling(i(Vøientunet(borettslag(mandag(3.(mars(2014(
Utarbeidet(av:(Byggekomiteen(ved(Sindre(Horseby(og(Vilde(Straume(Wiig(
Dato:(6.(februar(2014(
((( (
-
(
2(
(
INNHOLDSFORTEGNELSE(
(
1.(Innledning(.............................................................................................................................(3!2.(Bakgrunn(...............................................................................................................................(3!3.(Fremgangsmåte(for(utbygging(..............................................................................................(4!3.1(Modell(for(utbygging(.......................................................................................................(4!3.2(Forslag(til(vedtak(.............................................................................................................(5!
4.(Kostnader(og(inntekter(.........................................................................................................(7!4.1(Kostnader(for(utbygger(...................................................................................................(8!4.2(Vedlikehold(av(bygården(og(tilrettelegging(for(utbygging(..............................................(9!4.3(Salgsstrategi(og(inntekter(for(borettslaget(...................................................................(12!4.4(Husleieinntekter(............................................................................................................(12!4.5(Andelsbrøk(....................................................................................................................(14!
5.(Boder(og(fellesareal(............................................................................................................(14!6.(Risiko(ved(utbygging(...........................................................................................................(15!7.(Andelseiere(som(ikke(bygger(ut(..........................................................................................(16!8.(Tidsaspekt(–(veien(videre(....................................................................................................(16!(
(
Oversikt(over(vedlegg(
Vedlegg(1:(Fasadetegninger((Rede(arkitekter(AS)(
Vedlegg(2:(Innvendige(tegninger((X7Form(arkitekter(AS)(
Vedlegg(3:(Økonomisk(kalkyle((OBF(Teknisk)(
Vedlegg(4:(Vedlikeholdsplan(for(Vøientunet(borettslag(
Vedlegg(5:(Garantibevis(mellom(utbygger(og(borettslag,(første(kjøpsrunde(
Vedlegg(6:(Kjøpskontrakt(((
Vedlegg(7:(Vedtekter(
( (
-
(
3(
(
1.(INNLEDNING(
Mulighetene( for( utbygging( av( kjeller7( og( loftsareal( i(
Vøientunet( borettslag( har( siden(
2001(vært(en(tilbakevendende(diskusjon.(Det(vitner(om(en(
interesse(blant(andelseiere,(samtidig(som( det( tydeliggjør( at(
utbygging( er( et( vanskelig( tema.( Sett( i( lys( av(
borettslagets(vedlikeholdsplan( og( den( nåværende( økonomiske(
tilstanden( til( borettslaget,( er(
det(nødvendig(å(se(på(nye(inntjeningsmuligheter(for(å(sikre(borettslagets(økonomi.((
Byggekomiteen(har(siden(generalforsamling( i(2012(
jobbet(for(å(få(klarhet( i(de(spørsmål(og(usikkerheter( som(
knyttes( til( en( utbygging( og( fremlegger( på(
generalforsamlingen( 3.( mars(2014(byggeveileder(med(
retningslinjer( for( utbygging.( Byggekomiteen( legger( samtidig(
frem(syv( vedtak( til( avstemming( (se( avsnitt( 3.2).(
Foreliggende( informasjon( bygger( delvis( på(informasjonsheftet(
fremlagt( på( generalforsamling( mai( 2013.( Ved( positivt( vedtak(
på(generalforsamlingen( plikter( alle( andelseiere( og(
borettslaget( ved( styret( å(
følge(byggeveilederen(med(vedlegg(ved(utbygging.((
2.(BAKGRUNN(
Vøientunet( borettslag( er( bygget( av( Oslo( kommune( og( stod(
ferdig( i( 1925.( Bygningen(
har(status(som(bevaringsverdig(og(står(på(Oslo(byantikvars(gule(
liste.(Det(vil(si(at(byantikvaren(vurderer(bygningen(
som(verdifull( ut( fra(en(arkitektonisk(og/eller( kulturhistorisk(
vurdering,(ikke( ulikt(mange( andre( eldre( bygårder( i( Oslo.( At(
bygningen( er( bevaringsverdig(
innebærer(også(at(borettslaget(ved(en(utbygging(må(forholde(seg(til(retningslinjer(fra(Oslo(byantikvar(ved(
eventuelle( endringer( på( fasade( og( romløsning.( Byantikvaren(
er( imidlertid( positiv( til(utbyggingen,( og( byggekomiteen,( i(
samarbeid( med( Rede( arkitekter,( har( levert(
en(rammesøknad(for(fasadeendring(desember(2013.(
Borettslaget(består(
i(dag(av(73(leiligheter(fordelt(på(3(etasjer.(
I(tillegg(inneholder(gården(2(næringslokaler,(samt(romslige(fellesarealer(i(kjeller(og(på(loft.(Store(flater,(delvis(ubrukt,(gir(gode(utsikter(for(at(borettslaget(kan(selge(areal(til(andelseiere(i(første(og(tredje(etasje,(slik(at(leilighetene(kan(utvides.(
De(fleste(leilighetene(i(Vøientunet(borettslag(er(relativt(små(og(borettslaget(opplever(
i(dag(stort(gjennomtrekk.(Byggekomiteen(mener(at(en(utbygging(vil(føre(til(at(flere(–(blant(annet(beboere(som(opplever(familieøkning(–(kan(bli(boende(lengre(i(gården.(Slik(blir(bomiljøet(mer(stabilt(og(beboermassen(mer(variert.(Gården(
ligger(mot(et( stort(grøntareal( som(egner(seg(godt( som(
oppvekststed( for( barn.( Samtidig( vil( salg( av( areal( kunne(
stimulere( til( en( god(
og(forutsigbar(borettslagsøkonomi((inntekter(er(videre(utdypet(i(avsnitt(4).(
En(utvidelse(av(boligareal(til(
loft(og(kjeller(sammenfaller(også(med(en(tiltrengt(utvikling(av(Oslo(by.(Oslo(opplever(en(befolkningsvekst(på(omkring(10000(innbyggere(årlig,(og(det(er(et(behov(for(å(utvide(boligmassen(i(byen.(Fra(et(miljøperspektiv(tilsier(utvidelse(av(boligarealet(innenfor(en(allerede(oppsatt(bygård(en(god(utnyttelse(av(byrommet.(
-
(
4(
(
Utbygging(av( loft(og(kjeller( i( eldre(bygninger(er( videre(en(
trend( i(Oslo,(også(
i(Vøientunets(nabogårder(på(Sagene.(Gjennom(utvidelse(av(boligarealet(vil(Vøientunet(borettslag(øke(sin(attraktivitet(i(takt(med(utviklingen(av(andre(bygårder(i(Oslo,(noe(som(gagner(alle(andelseiere(i(borettslaget.((
Tilstanden( på( gården( er( visuelt( bra( når( det( gjelder(
tak,( fasade( og( uteområder,(
samt(oppganger(og(fellesarealer,(men(mye(av(bygningsmassen(er(av(eldre(dato.(Spesielt(kan(det(nevnes(eldre(takstein,(dårlig(isolerte(yttervegger(og(vinduer,(samt(eldre(vann7(og(avløpsrør.(Det(
finnes( også( betydelige( mangler( på( brannsikkerhet( og(
skorsteiner.( Manglende(ventilasjon,( eldre( sterkstrømsanlegg(
og(manglende( støyisolering(mot( trafikkert( vei,(
utgjør(ytterligere( byggtekniske( utfordringer( borettslaget( må(
ta( tak( i( de( kommende( årene,(uavhengig( av( utbygging.(
Borettslaget( må( innhente( midler( for( å(
imøtekomme(vedlikeholdsbehovene.( Det( er( derfor( naturlig( å(
vurdere( salg( av( kjeller7( og( loftareal(
som(inntektskilde(for(å(dekke(kommende(utgifter(i(borettslaget.(((
For( å( bevare( de( arkitektoniske( kvalitetene( i(
borettslaget( har( det( vært( avgjørende( å( følge(retningslinjer(
fra( Oslo( byantikvar.( Rede( arkitekter,( ved( Ingerid( Helseth,(
har( i( dialog( med(antikvaren( tegnet( forslag( til( endringer(
på( bygårdens( fasade.( Det( er( viktig( at( utforming(
og(plassering( av( kjellervinduer( og( arker( er( i( rytme( og(
harmoni( med( bygningens(
arkitektur.(Tegningene(baserer(seg(kun(på(faglige(vurderinger,(ikke(på(preferanser(for(bruk(og(innvendig(resultat((se(vedlegg(1(for(tegninger(av(fasade).(Rede(arkitekter(sendte(inn(rammesøknad(for(fasadeendring(
til( byantikvaren( i( desember( 2013.( Saken( er( til( behandling(
og( svar( ventes( i(løpet(av(vinter/vår(2014.(
Plantegninger( for( leiligheter( og( bodplassering( ble(
utarbeidet( av( X7Form( arkitekter( for(tidligere( byggekomiteer.(
Det( foreligger( imidlertid( enkelte( feil( på( tegningene,( og(
de( vil(dermed(bli(oppdatert(av(Rede(arkitekter(hvis(
rammesøknad(om(fasadeendring(godkjennes(av( byantikvaren,( og(
utbygging( vedtas( av( generalforsamling.( De( indre( tegningene,(
slik( de(foreligger( nå,( gir( likevel( et( godt( bilde( av(
romfordeling( ved( utbygging( av( kjeller( og(
loft((vedlegg(2).(
3.(FREMGANGSMÅTE(FOR(UTBYGGING(
Følgende( modell( for( utbygging( er( utarbeidet( av(
byggekomiteen( og( baserer( seg( på(retningslinjer( og( råd( fra(
borettslag( som(har( vedtatt( lignende(utbygging( og(
advokater(med(kunnskap(på(feltet,(samt(byggkonsulenter(og(arkitekt(ved(henholdsvis(OBF(Teknisk(og(Rede(arkitekter.(
Positivt( vedtak( på( generalforsamling( 3.( mars( 2014( innebærer(
at( modellen(
må(følges(av(alle(andelseiere(som(utvider(sitt(boareal(til(kjeller(eller(
loft.(Styret(og(andelseiere(som(ikke(bygger(ut(plikter(også(å(følge(modellen(på(de(punktene(som(omhandler(dem.(
3.1(Modell(for(utbygging(
Modellen( legger( til( rette( for( at( det( kun( er( de(
andelseiere( som( velger( å( benytte( seg(
av(muligheten(til(å(utvide(sitt(boareal(som(skal(rammes(av(kostnader(ved(utbygging.(
-
(
5(
(
Før(en(utbygging(kan(finne(sted(påløper(en(rekke(oppstartskostnader.(Dette(innebærer(blant(annet:(
• Implementering(av(vanntåkeanlegg(til(utvidet(areal;(•
Brannprosjektering(og(utarbeidelse(av(mal(for(brannsikker(utbygging;(•
Fjerning(av(asbest(i(kjeller,(og;((•
Forbedring(av(vanntilførsel(til(gården.((
Flere(av(disse(postene(inngår(i(borettslagets(vedlikeholdsplan((vedlegg(4),(og(det(er(et(behov(for(
at( det( planlagte( vedlikeholdsarbeidet( gjennomføres( de(
nærmeste( årene,( uavhengig(
av(utbygging.(Per(i(dag(har(borettslaget(ikke(midler(til(å(dekke(disse(kostnadene.(Et(alternativ(er(at(
borettslaget( tar( opp( lån( for( å( fremskynde( planlagt(
vedlikehold( og( for( å(
dekke(oppstartskostnader(ved(en(utbygging.(Byggekomiteen(anser(imidlertid(denne(løsningen(som(lite(
gunstig,( ettersom( en( utbygging( ikke( skal( ramme( økonomisk(
de( andelseiere( som(
ikke(bygger(ut,(deriblant(beboere(i(2.(etasje.(
Ved(positivt(vedtak(på(generalforsamlingen(går(borettslaget(derimot(inn(for(følgende(modell(for(å(dekke(oppstartskostnader.(Modellen(
innebærer(at(en(utbygging,( inkludert(nødvendig(klargjøring( av(
bygården( som( nevnt( over,( først( iverksettes( når( et( visst(
antall( andelseiere(binder( seg( per( kontrakt(med( borettslaget(
til( kjøp( av( areal( (vedlegg( 5).( Det( eksakte(
antall(andelseiere(som(må(binde(seg(i(første(kjøpsrunde(avhenger(av(størrelse(på(areal(den(enkelte(andelseier(kan(kjøpe(opp,(og(dermed(også(
inntektspotensialet( for(borettslaget(ved(salg(av(respektive(
areal.( Først( når( borettslaget( er( sikret( salg( av( areal( og(
inntekter(
tilsvarende(oppstartskostnader,(vil(en(utbygging(iverksettes.(I(praksis(betyr(dette(at(borettslaget(må(ta(opp(et(kortsiktig(rammelån,(men(at(dette(lånet(tilbakebetales(umiddelbart(med(inntektene(fra(oppstartssalget.(Dette(lånopptaket(vil(ikke(ha(innvirkning(på(husleie(eller(fellesgjeld(siden(tilbakebetaling(allerede(er(garantert(ved(rammelåneinngåelse.(
Modellen(reduserer(risikoen(for(borettslaget.(For(å(også(redusere(risikoen(til(andelseier,(vil(den(enkelte(kun(binde(seg(til(oppkjøp(av(areal(innen(ett(år.(Det(vil(si(at(hvis(borettslaget(ikke(har(
inngått(avtale(med(nok(andelseiere(om(salg(av( tilstrekkelig(areal(
innen(ett(år,( frafaller(avtalen.( En( ny( kontrakt( på( ett( år(
kan( deretter( undertegnes( mellom( andelseier( og(borettslaget.(
Ansvarlig( for( garantibevis( fra( borettslaget( vil( være(
styret,( nærmere( bestemt(styrets(ansvarsperson(for(utbygging.(
Utbygging( i( bygården(må( iverksettes( innen( tre( år( etter(
rammeavtale( er(
inngått(med(Oslo(byantikvar(og(Plan7(og(bygningsetaten.(Har(utbygging(ikke(blitt(iverksatt(innen(tre(år(må(ny(rammesøknad(sendes(og(godkjennes.(
(3.2(Forslag(til(vedtak(
Følgende(vedtak(skal(stemmes(over(på(generalforsamlingen(3.(mars(2014:(
-
(
6(
(
(Sak(1a,(fra(byggekomiteen:((
På( bakgrunn( av( borettslagets( behov( for( midler( for( å(
imøtekomme( vedlikeholdsplan( og(beboeres( ønske( om( utbygging(
av( kjeller( og( loft,( samt( byggekomiteens( veileder(
om(utbygging,( foreslås( det( at( styret( innvilges( fullmakt( til(
å( gjennomføre( utbygging( etter( de(planer( som( foreligger( i(
byggeveilederen( med( vedlegg.(Dersom( forslaget(
nedstemmes,(frafaller(forslag(til(vedtak(1b,(1c,(1d,(1e,(1f,(og(1g.((
Forslag( til( vedtak:!Generalforsamlingen! gir! styret!
fullmakt! til! å! avhende! utbyggingsrett!
i!henhold!til!byggeveileder!av!6.!februar!2014.!(
(
Sak(1b,(fra(byggekomiteen:(
Det( foreligger( per( i( dag( prinsipptegninger( for( utbygging(
av( kjeller( og( loft,( utarbeidet( av(arkitekt.( Disse(
tegningene( vil( være(malen( for( utbygging( av( kjeller( og(
loft.( Borettslaget( og(utbygger(plikter(å(følge(malen.(
Forslag(til(vedtak:(Generalforsamlingen!vedtar!prinsipptegninger!for!utbygging!av!kjeller!og!loft,!hvilket!styret!og!utbygger!plikter!å!følge.(
(
Sak(1c,(fra(byggekomiteen:(
Byggeveilederen(byggekomiteen(har(utarbeidet(gjør(rede(for(kjøpskontrakt(og(retningslinjer(for(
utbygging( av( kjeller( og( loft.( Kjøpskontrakten( og(
retningslinjene( har( til( hensikt( å(
sikre(borettslaget(fra(eventuelle(tvister(mellom(utbygger(og(styret.(
Forslag( til( vedtak:!Generalforsamlingen! gir! styret!
fullmakt! til! å! følge!
byggeveilederens!kjøpskontrakt!og!retningslinjer.!(
(
Sak(1d,(fra(byggekomiteen:(
Byggekomiteen( har( utarbeidet( en( byggeveileder( som( tar(
for( seg( flere( aspekter( ved(
en(utbygging,(med(redegjørelse(for(utbyggermodellen(borettslaget(og(utbygger(skal(følge.(
Forslag( til( vedtak:!Generalforsamlingen! gir! styret!
fullmakt! til! å! avgjøre!
standardiserte!utbygginger!av!kjeller!og! loft,! forstått!
i!den!retning!at!byggeveilederen!byggekomiteen!har!utarbeidet!av!6.!februar!
2014!skal! følges.! Styret! forutsettes! å! godkjenne!
standardisert!utbygging! av! kjeller! og! loft,!dersom! det! ikke!
foreligger! tungtveiende! innvendinger!
fra!borettslagets!naboer.!(
(
(
(
-
(
7(
(
Sak(1e,(fra(byggekomiteen:(
Generalforsamlingen( vedtok( med( (antall)( stemmer( at( styret(
har( fullmakt( til( å( avgjøre( og(forutsettes( å( godkjenne(
standard( kjeller7( og( loftsutbygging,( dersom( det( ikke(
foreligger(tungtveiende( innvendinger( fra( borettslagets( naboer.(
Andre( ut7( og( ombyggingssaker(
som(avviker(fra(standard(behandles(av(generalforsamling.(For(å(kunne(gjennomføre(en(utbygging(må(
borettslagets( vedtekter( endres,( og( utbyggervedtekter( legges(
til.( Byggekomiteen( har( i(dialog( med( advokat( utarbeidet(
tillegg( til( vedtekter,( gjengitt( i( byggeveilederen,( via(
dens(vedlegg(7.(
Forslag( til( vedtak:!Generalforsamlingen! vedtar! å! legge!
til! de! utbyggervedtekter! som!
er!presentert!i!byggeveilederen.(
(
Sak(1f,(fra(byggekomiteen:(
Oppstartskostnader( ved( tilrettelegging( for( utbygging( av(
kjeller( og( loft,( som( skissert(
i(byggekomiteens(byggeveileder,(vil( innebære(en(
investering(på(anslagsvis(2.300.000(kroner.(Det( er( imidlertid(
ikke( rimelig( at( beboere( i( 2.( etasje( og( beboere( i( 1.( og(
3.( etasje( som( ikke(ønsker( å( bygge( ut,( skal( belastes( for(
dette( i( form( av( økt( husleie( og( fellesgjeld.( For(
at(igangsettelse( av( utbygging( skal( finne( sted( så( raskt( som(
mulig( legger( byggekomiteen( inn(forslag( om( at(
utbyggingsprosessen( starter( idet( et( visst( antall( andelseiere(
kan( garantere(oppkjøp( av( tilleggsareal( overfor( borettslaget.(
Dette( minsker( risiko( for( borettslaget(
og(utbygging(vil(starte(uten(at(det(økonomisk(berører(beboere(som(ikke(skal(bygge(ut.(
Forslag( til( vedtak:!Generalforsamlingen!gir! styret! fullmakt!
til! å! lånefinansiere! innstallering!av! vanntåkeanlegg,! nye!
vanninntak! om! nødvendig! og! asbestsanering! av! kjellertak,!
samt!andre!klargjøringsutgifter!for!utbygging!av!kjeller!og!loft,!såfremt!det!foreligger!garantier!fra!andelseiere!om!at!de!kjøper!areal!av!en!slik!skala!som!tilsier!at!salgsinntektene!ved!dag!én!overskrider!de!lånekostnader!borettslaget!har!i!den!forbindelse.(
(
Sak(1g,(fra(byggekomiteen:(
Byggekomiteen(mener(det(er(fornuftig(å(innføre(forkjøpsrett(i(borettslaget.((
Forslag(til(vedtak:!Det!skal!praktiseres!forkjøpsrett!i!borettslaget.(
4.(KOSTNADER(OG(INNTEKTER(
Økonomisk(kalkyle((vedlegg(3)(viser(kjøpspris(for(utbygger(og(gir(en(prognose(for(inntekter(for(
borettslaget( ved( salg( av( loft( og( kjeller.( Avsnittene( under(
går( nøyere( inn( på(
hvilke(kostnader(og(inntekter(kalkylen(berører.(
-
(
8(
(
4.1(Kostnader(for(utbygger(
Utbygging(av(kjeller(og(loft(vil(medføre(kostnader(for(den(enkelte(utbygger.(En(enkel(oversikt(over(kostnader(knyttet(til(byggtekniske(endringer(følger(under.(Merk(at(dette(kun(er(ment(for(
å( gi( et( første( innblikk( i( noen( av( de( større( kostnadene,(
og( ikke( utgjør( en(
fullstendig(oversikt(over(alle(utgifter(den(enkelte(utbygger(måtte(ha(ved(utvidelse(av(sin(bolig.(
Byggekomiteen( anbefaler( at( den( enkelte( utbygger,( så( godt(
det( lar( seg( gjøre,(
koordinerer(utbyggingen(med(andre(andelseiere(i(oppgangen,(samt(i(borettslaget(forøvrig.(Dette(vil(bidra(til(å(redusere(kostnadene(for(arbeidskraft,(materialer(etc.(
Oversikt(over(kostnadsposter(for(utbygger(i(kjellerareal:(
• Installering(av(nye(vinduer(• Gulvstøping(og(radonsikring(•
Installering(av(ventilasjon(•
Oppgradering(av(vann7(og(el7tilførsel(til(den(aktuelle(boenhet(•
Alle(øvrige(konsulent7(og(byggekostnader(for(arealet(som(er(ervervet(i(kjeller((f.eks.(
brannsikre(seksjonsskiller,(indre(bod(og(støyisolering(mot(øvrige(boenheter)(
Oversikt(over(kostnadsposter(for(utbygger(i(loftsareal:(
• Installering(av(vinduer(og(karnapper(•
Installering(av(ventilasjon(•
Oppgradering(av(vann7(og(el7tilførsel(til(den(aktuelle(boenhet(•
Isolere(for(varmetap(og(bekoste(de(deler(av(takomlegging(som(berører(indre(tak(•
Alle( øvrige( konsulent7( og( byggekostnader( for( arealet( som(
er( ervervet( i( loft( (f.eks.(
brannsikre(seksjonsskiller,(indre(bod(og(støyisolering(mot(øvrige(boenheter)(
Det(vil(for(utbygger(koste(cirka(500(kr(per(veggkvadratmeter(å(sette(opp(seksjonskiller(som(er(
brannsikret.(Dette( gjelder( for( både( kjeller( og( loft.(
Seksjonskiller( som(er(
brannsikret(må(settes(opp(idet(tilleggsareal(er(kjøpt(opp.((
Det(vil(for(utbygger(koste(mellom(370074200(kr(å(flytte(og(bygge(opp(én(bod.(Dette(gjelder(for(både(kjeller(og(loft.(
Prisen(for(å( ferdigstille(kjeller(og(
loft,(slik(at(det(er(beboelig,(avhenger(av(hvilken(standard(den(enkelte(utbygger(ønsker(
seg,( og(hvorvidt(man(ønsker( å( flytte( våtrom(eller( kjøkken(
til(tilleggsarealet.( En( omtrentlig( pris( per( kvadratmeter( for(
å( ferdigstille( kjeller7( og(
loftareal(ligger(på(mellom(20.000735.000(kr.((
Kjøpekontrakten( regulerer( ansvaret( for( utbygging( til( den(
enkelte( utbygger.( Borettslaget(stiller( likevel( krav( til(
utbygger( om( å( benytte( godkjent( firma( for( utbygging,(
samt(byggkonsulent(fra(OBF(Teknisk(for(kvalitetssikring(av(utførelsen.(Alle(slike(kostnader(faller(på(utbygger.(
Styret( vil( også( utarbeide( brannprosjektering( som( del( av(
tilrettelegging(
for(utbygging,(og(alle(andelseiere(som(utvider(sitt(boareal(plikter(å(følge(denne.(
-
(
9(
(
Byggekomiteen( mener( det( er( mest( hensiktsmessig( å( benytte(
OBF( Teknisk( som(byggkonsulent(på(grunn(av(deres(
kunnskap(om(og(erfaring(med(gården.(Ved(å(benytte(et(firma( med(
kjennskap( til( utbyggingen( vil( prosessen( med( kvalitetssikring(
være( betydelig(enklere( for( den( enkelte( utbygger( og(
borettslaget( ved( styret.( I( tillegg( er( det( et( fortrinn(
at(samme(byggkonsulent(brukes(
for(kvalitetssikring(av(all(utbygging(fordi(det(da(vil(
finnes(ett(oversiktlig(arkiv(over(hele(prosessen.(Til(sist(vil(det(medbringe(store(kostnader(og(mye(arbeid(for(et(nytt(
firma(å(opparbeide(seg(den(kjennskap(til(borettslaget(og(utbyggingen(som(OBF(har.(
4.2(Vedlikehold(av(bygården(og(tilrettelegging(for(utbygging(
I(2013(gjennomførte(OBF(en(befaring(av(bygården(med(særlig(tanke(på(byggets(fremtidige(vedlikeholdsbehov.(Befaringen(resulterte(i(en(vedlikeholdsplan(som(styret(forholder(seg(til(i(drift(
av( borettslaget( (vedlegg( 4).( For( å( opprettholde( bygårdens(
standard( og( et( forsvarlig(bomiljø( må( en( rekke( større(
vedlikeholdsprosjekter( utføres( de( kommende( ti(
årene.(Byggekomiteen( foreslår( at( flere( av(prosjektene(bakes(
inn( i( en(utbygging( av( kjeller( og(
loft,(deriblant(fjerning(av(asbest,(forbedring(av(vannledninger(og(stoppekraner,(oppgradering(av(brannsikkerhet(
og( forbedring( av( elektrisk( anlegg( for( å( imøtekomme(
borettslagets( reelle(behov.( Det( betyr( at( kostnader( som(
ellers( ville( krevd( et( låneopptak,( nå( kan( dekkes(
av(salgsinntekter.( Slik( unngår( vi( en( større( økning( av(
fellesgjeld( og( husleie( som( følge(
av(nødvendig(vedlikehold.((
Verdien( av( leiligheter( i( godt( vedlikeholdte( borettslag(
er( høyere( enn( i( dårlig( vedlikeholdte(borettslag.( En(
utbygging( av( kjeller( og( loft( vil( innebære( en( betydelig(
oppgradering(
av(bygården(og(forløpende(vedlikehold(de(nærmeste(årene.(Salget(av(areal(vil(også(
innbringe(penger( til(
fremtidige(poster(på(vedlikeholdsplanen.(Samtlige(73(
leiligheter(vil(da( få(et(best(mulig( grunnlag( for( videre(
verdistigning( som( følge( av( godt( vedlikehold(og(bedre(økonomi(
i(borettslaget.(Dette(er(et(eksempel(på(hvordan(en(utbygging(av(kjeller(og(
loft(kommer(alle(andelseiere(til(gode(på(en(hensiktsmessig(og(kostnadseffektiv(måte.(
Under(følger(en(oversikt(over(oppstartsutgifter(ved(utbygging.(Poster(markert(med(*(utgjør(noen(
av( vedlikeholdsbehovene( borettslaget( har( på( sin(
vedlikeholdsplan.( Byggekomiteen(foreslår( at( disse( inkluderes(
i( utbyggingen,( slik( at( kostnadene( ikke( rammer(
beboerne(økonomisk(gjennom(økt(fellesgjeld(og(husleie.(Postene(er(også(
inkludert(
i(den(økonomiske(kalkylen(for(utbygging((vedlegg(3).(Byggekomiteen(anbefaler(videre(på(det(sterkeste(at(alle(poster(
under( koordineres( og( gjennomføres( samtidig( i( hele(
borettslaget.( På(
denne(måten(sikrer(vi(lavest(pris(og(at(alt(utføres(likt(i(alle(oppganger(og(utbyggbart(areal.(Dermed(er(det(også(
enklere( for( styret( å( beholde( oversikt( over( og(
kvalitetssikre( arbeidet.( Slik(
minimeres(risiko(for(borettslaget(og(utbygger.(
(
(
(
-
(
10(
(
Prosjektledelse((105.000(kr)(
Som(forretningsfører(for(Vøientunet(borettslag(og(innleid(konsulent(til(arbeid(med(utbygging(foreslår(byggekomiteen(at(OBF(Teknisk(fungerer(som(prosjektleder(ved(utbygging(av(kjeller(og(
loft.( En(prosjektleder( sikrer(
kvaliteten(på(utbyggingsprosessen.( Prosjektlederens( ansvar(vil(
være( å( videreutvikle( kontrakter,( følge( opp( arbeid( på(
byggeplass( og( sikre( at( HMS(
er(iverksatt(hos(underleverandører.(Ansvaret(for(kontroll(og(oppfølging(videreføres(dermed(fra(styret(
til( prosjektleder,( som( har( betraktelig(mer( erfaring( og(
kunnskap( om( utbygging.( OBF(Teknisk(
foretar(kontroll(av(utført(arbeid(og(påser(at(utbyggingen(har(skjedd(
i(
tråd(med(de(retningslinjer(gitt(her.(Prosjektledere(bistår(også(ved(sluttoppgjør(mellom(utbygger(og(styret.(
(
Ferdigstilling(og(innsendelse(av(innvendig(rammetillatelse((60.625(kr)(
Rede( arkitekter( ved( Ingerid( Helseth( er( valgt( for( videre(
utarbeidelse( av( tegninger( og(byggesøknader.( Dagens( innvendige(
tegninger( er( prinsipptegninger( og( utgjør( således( den(malen(
borettslaget( må( følge( ved( utbygging.( Det( betyr( at(
utvidelse( av( leiligheter,( samt(plassering( av( boder( og(
fellesareal,( må( gjennomføres( som( i( tegningene.( Tegningene(
er(imidlertid(
ikke(helt(korrekte(og(det(må(gjennomføres(en(kvalitetssikring(og(oppjustering(av(feil.(Dette(innebærer(at(Rede(arkitekter(justerer(oppmåling,(sikrer(nøyaktig(plassering(av(og(størrelse(på(boder(og(fellesareal,(samt(holder(tak(i(dialogen(med(Oslo(byantikvar(og(Plan7(og(bygningsetaten(om(innvendig(rammetillatelse.(Arbeidet(med(innvendige(tegninger(er(under(utvikling(
og( kostnadene( tas( av( budsjettet( byggekomiteen( fikk(
innvilget( på(generalforsamlingen( i( 2012( (se( vedlegg( 3).(
Selve( ferdigstillingen( og( innsendelsen( av(innvendig(
rammetillatelse( til( Plan7( og( bygningsetaten,( som( Rede(
arkitekter( vil( stå( for,(beløper(seg(til(60.625(kr.((
(
Brannprosjektering((75.000(kr)(
Sivilingeniører( i( UnionConsult( AS( er( aktuelle( å( benytte(
i( arbeidet( med( å( ferdigstille( en(brannprosjektering( for(
borettslaget,( samt( mal( for( brannsikker( utbygging( for(
utbyggere.(Selskapet( kjenner( gården( fra( tidligere( arbeid( og(
har( god( erfaring( fra( liknede(
prosjekter.(Arbeidet(gjøres(i(samarbeid(med(Rede(arkitekter.(Ved(utbygging(vil(utbygger(være(pliktet(å(følge(
brannprosjekteringsmalen( UnionConsult( AS( har( levert.( Utbygger(
må( i( tillegg(
selv(bekoste(ferdigstillelse(av(brannprosjekteringen(for(sin(aktuelle(enhet,(hvilket(vil(beløpe(seg(til(omtrent(20.000(kr.(
(
Vanntåkeanlegg((1.130.000(kr)(
Vanntåkeanlegg( er( det( beste( tiltaket( for( å( øke(
brannsikkerheten( i( Vøientunet( borettslag.(Brannkonsulentene(
ved( UnionConsult( AS( vil( bestemme( om( dette( er( påkrevet( i(
sin(prosjektering,(men(vi(velger(uansett(å(inkludere(kostanden(i(budsjettet.(Kostnaden(baserer(
-
(
11(
(
seg( på( innhentet( tilbud( fra( Vanntåkesystemer( AS.(
Implementering( av( vanntåkeanlegg( i(borettslaget(vil(
forbedre(sikkerheten(betraktelig,(hvilket(gir(positivt(utslag(
i(alle( leiligheters(verdisetting.( Samtidig( er( det( viktig( å(
merke( seg( at( et( vanntåkeanlegg( ikke( medfører(vannskader( om(
det( utløses,( slik( det( tradisjonelle( sprinkelanlegget( gjorde.(
Når( et(vanntåkeanlegg( utløses( distribuerer( det( konsentrert(
damp,( som( umiddelbart( kveler(branntilløp.( Kondensen( som(
legger( seg( i( rommet( som( følge( av( dampen( vil( enkelt(
kunne(tørkes(bort(med(et(håndkle.(
(
Juridisk(bistand,(ved(Paal(Haugaard((25.000(kr)(
Vedlagt(i(byggeveilederen(er(utkast(til(garantikontrakt((vedlegg(5)(og(kjøpekontrakt((vedlegg(6).(
Byggekomiteen( anbefaler( at( advokat( Paal( Haugaard,( med(
spesialisering( i( boligrett( og(entrepriserett,( engasjeres( i(
arbeidet( med( å( sikre( juridiske( aspekter( mellom( utbygger(
og(borettslag.( Det( er( avgjørende( at( alle( kontraktmaler( i(
forbindelse( med( utbygging( er(tilstrekkelig( utfyllende,( samt(
forståelige( for( utbygger( og( styret.( Paal( Haugaard( har( 30(
års(erfaring( fra( arbeid(med( lignende( utbyggingssaker( og( har(
således( god( oversikt( over( hvilke(utfordringer( både(
borettslag( og( den( enkelte( utbyggere(møter,( og( hvilke(
løsninger( som(
er(mest(hensiktsmessige(for(å(imøtekomme(disse.(
(*Vanntilførsel((40.000(kr)(
Et(nytt(vannanlegg(fra(hovedledningen(er(påkrevet(for(borettslaget,(uavhengig(av(utbygging((vedlegg(4).(Mange(beboere(opplever(lite(vanntrykk(fordi(rørene(og(ledningen(til(gården(er(gjengrodd(og(rustne.(Fire(oppganger(er(allerede(utbedret(
i(2013,(resterende(oppganger(vil(utbedres(ved(iverksettelse(av(utbygging.(
(*Rørrehabilitering((160.000(kr)(
Rørrehabilitering( må( gjennomføres( i( deler( av(
bygningsmassen,( uavhengig( av( utbygging.(Kostnaden( for(
rørrehabilitering( er( vesentlig( redusert( etter( at( OBF(
Teknisk,( i(
samråd(med(rørleggere,(la(frem(en(ny(løsning(for(oppsett(av(vannrør(i(kjelleren.((
(*Forbedring(av(elektrisk(anlegg((40.000(kr)(((
Målinger(som(ble( foretatt( i(
januar(2014(av(Oslo(Electro(Company(AS(
tilsier(at(borettslaget(etter(all(sannsynlighet(ikke(vil(ha(behov(for(å(legge(inn(ny(strømkabel(i(bygget.(Det(anbefales(likevel(at(borettslaget(søker(om(mer(strøm(inn(i(el7tavle(for(Stockfleths(gate(36,(38(og(38b.(Oslo(Electro(Company(har(målt(og(
funnet(at(belastningen(er(moderat(på(de(kabler(som(er(installert(i(dag.(I(samråd(med(OBF(Teknisk(tar(byggekomiteen(imidlertid(et(lite(forbehold(på(dette(punktet,(og(legger(derfor(inn(en(kostnad(på(40.000(kr.((
-
(
12(
(
(*Asbestsanering((638.414(kr)(
Asbest(er(avdekket(i(kjelleren(i(store(deler(av(bygningsmassen.(Borettslaget(vil(i(fremtiden(få(et(
pålegg( om( å( fjerne( asbesten.( Derfor( foreligger( denne(
utgiftsposten( i(
borettslagets(vedlikeholdsplan,(uavhengig(av(utbygging.(Asbesten(vil(av(fagpersonell(bli(demontert,(pakket(og(sendt(til(godkjent(anlegg(for(destruksjon.(Arbeidene(bør(gjennomføres(i(én(operasjon,(slik(at(
alt( kjellerareal( klargjøres( til( utbygging( samtidig.(
Samkjøring( av( arbeidet( vil(
innebære(betydelig(reduksjon(i(prisen.(
4.3(Salgsstrategi(og(inntekter(for(borettslaget(
Salg(av(kjeller7(og(loftareal(vil(medføre(betydelige(inntekter(for(Vøientunet(borettslag.(I(den(økonomiske(kalkylen(er(det(lagt(inn(en(oversikt(over(inntekter(ved(salg(av(areal.(Salgspris(pr.(kvadratmeter(for(loft(beløper(seg(til(8500(kr(ved(første(salgsår.(Salgspris(pr.(kvadratmeter(for(kjeller(beløper(seg(til(8000(kr(ved(første(salgsår.(Byggekomiteen(anbefaler(en(årlig(prisøkning(pr.(
kvadratmeter( på( 7%( (vedlegg( 3),( men( det( er( styret( som(
bestemmer(
om(kvadratmeterprisen(skal(økes(for(hvert(år(som(går.(((
Siden( borettslaget( trenger( midler( for( å( imøtekomme(
vedlikeholdsutgifter( de(
nærmeste(årene,(baserer(salgsstrategien(seg(på(å(sikre(en(rask(økning(av(borettslagets(egenkapital.(Slik(vil(
vi( sikre( borettslaget( som( felleskap( sine( økonomiske(
interesser.( Kvadratmeterprisen(
er(således(høyere(enn(hva(andre(borettslag(vi(kan(sammenlikne(oss(med(har(satt(for(salg(av(rå7areal.(
Prisene( er( utarbeidet( med( grunnlag( i( råd( fra( OBF( Teknisk(
og( andre(
fagpersoner,(erfaringer(andre(borettslag(har(gjort(seg(ved(salg,(
samt(etterspørsel(og(kjøpsvillighet(blant(andelseiere(i(Vøientunet.((
På( grunnlag( av( interesse( fra( beboere,( samt( både( OBFs(
og( andre( borettslags( erfaring(
fra(utbygging(av(kjeller(og(loft(i(liknende(borettslag,(anslår(byggekomiteen(at(borettslaget(innen(3(år(har(solgt(35(%(av(utbyggbart(areal(i(både(kjeller(og(loft.(Salget(vil(føre(til(en(inntekt(på(i(overkant(av(4.200.000(kr(for(borettslaget.(Byggekomiteen(anslår(videre(at(borettslaget(innen(en(77årsperiode(har(solgt(70(%(av(arealet(til(en(samlet(verdi(av(
i(overkant(av(7.300.000(kr.(Tidsperioden(gjengitt(ovenfor(vil(i(tillegg(totalt(generere(økte(husleieinntekter(på(i(underkant(av(500.000(
kr( (etter( salg( av(70(%),( ene(og(alene( fra(husleie(på(
tilleggsareal.( Totalt( sett( er(dette( betydelige( inntekter( som(
tilfaller( borettslaget,( og( sikrer( en( bedre( og( mer(
stabil(økonomi.((
4.4(Husleieinntekter(
Ved(utvidelse(av(boareal(til(deler(av(kjeller(og(loft(vil(borettslagets(samlede(husleieinntekter(øke,(
og( denne( vil( forbli( konstant.( Grunnen( til( dette( er( at(
beboere( som( bygger( ut( sine(leiligheter( vil( betale( husleie(
for( areal( som( borettslaget( tidligere( ikke( har( kunnet(
innhente(husleie(på.(Husleie(per(kvadratmeter(på(tilleggsareal(i(loftetasje(vil(ligge(på(20(%(av(husleien(andelseier(betaler(per(
kvadratmeter( i( sin( leilighet( i( 3.( etasje.(Husleie(per(
kvadratmeter(på(
-
(
13(
(
tilleggsareal( i(kjelleretasje(vil(
ligge(på(15%(av(husleie(andelseier(betaler(per(kvadratmeter(
i(sin(leilighet(i(1.(etasje.(
Som( del( av( vedtak( om( utbygging( av( kjeller( og( loft(
plikter( derfor( borettslaget( å(
bruke(følgende(modell(for(beregning(av(husleie(på(tilleggsareal:(
• Eksempel( på( utregning( av( husleie( for( leiligheter( i( 3.(
etg.( med( integrert(
loftareal:((For(en(leilighet(i(3.(etg.(på(60(kvadratmeter(som(gjennomsnittlig(har(3200(kr(i(månedlig(husleie,(med(30(kvadratmeter(tilleggsareal,(blir(husleieformelen(følgende:(
Husleie(per(kvadratmeter(på(tilleggsareal(på(loft:((3200(kr(/(60(m2)*0,20(=((10,66(kr(
Total(husleie(for(leilighet(i(3.(etg.(på(60(m2(med(30(m2(tilleggsareal(fra(loft,(blir(følgende:(3200(kr(+((30(m2(*(10,66(kr)(=((3519,80((
• Eksempel( på( utregning( av( husleie( for( leiligheter( i( 1.(
etg.( med( integrert(
kjellerareal:((For(en(leilighet(i(1.(etg.(på(60(kvadratmeter,(som(gjennomsnittlig(har(3200(kr(i(månedlig(husleie,(med(30(kvadratmeter(tilleggsareal,(blir(husleieformelen(følgende:(
Husleie(per(kvadratmeter(på(tilleggsareal(i(kjeller:((3200(kr(/(60(m2)*0,15(=(8(kr((
Total(husleie(for(leilighet(i(1.(etg.(på(60(m2(med(30(m2(tilleggsareal(i(kjeller,(blir(følgende:(3200(kr(+((30(m2(*(8(kr)(=((3519,80(
Husleie(på(oppkjøpt(kjeller7(eller( loftareal(påløper(
fra(kjøpsbeløpet(er(
innbetalt(og(mottatt(på(borettslagets(konto.(Endelig(husleie(justeres(av(takstmann(etter(at(utbygging(er(avsluttet.(Husleien(indeksreguleres(på(samme(måte(som(øvrig(husleie.((
Bakgrunnen( for( denne( prosentsatsen( er( sammensatt( og(
avhenger( delvis( av( at( utbyggerne(bærer( alle( kostnader( for(
utbygging,( samt( noe( vedlikehold( av( borettslaget.( Videre( kan(
en(uforholdsmessig( høy( husleie( på( tilleggsareal( medføre( at(
arealene( ikke( selges.( Husleien( i(Vøientunet( borettslag( anses(
allerede( som( høy,( et( synspunkt( som( støttes(
av(eiendomsmeglere.( I(tillegg(er(rom(i(kjeller(og( loft( ikke(
like(funksjonelle(eller(attraktive(som(de(øvrige(boligarealene,(blant(annet(på(grunn(av(
lav(takhøyde(og(mindre( lys(
i(kjeller,(samt(skråtak(og(mindre(lys(på(loft.(
Økte(husleieinntekter(gir(borettslaget(et(bedre(utgangspunkt(
for(å(møte(generelle(utgifter(knyttet( til( drift( og( vedlikehold(
(se( vedlegg( 3( for( oversikt( over( husleieinntekter( over(
tid).(Husleieøkning(som(følge(av(utbygging(gjelder(kun(den(enkelte(utbygger,(og(ikke(andelseiere(for(øvrig.(Økte(husleieinntekter(kommer(som(pluss(
i(borettslagets(budsjett( i(alle(senere(år.(Merk( samtidig( at(
hovedinntekter( ved( utbygging( vil( komme( fra( salg( av( areal,(
og( at( økte(husleieinntekter(således(er(en(positiv(bieffekt.(
-
(
14(
(
4.5(Andelsbrøk((
Som(vist(over(betaler(andelseiere(som(bygger(ut(i(kjeller(og(loft(henholdsvis(15%(og(20%(av(opprinnelig(
husleie( per( kvadratmeter( for( tilleggsareal.( Dette( vil(
utgjøre( en( endring(
i(andelsbrøken(for(fellesutgifter,(ved(at(utbyggere(tildeles(en(større(del(av(brøken(enn(øvrige(andelseiere.(Byggekomiteen(anbefaler(at(Paal(Haugaard(benyttes(
i( arbeidet(med(å( juridisk(befeste( dette,( slik( at( eksempelvis(
fremtidig( vedlikehold( i( gården,( som( måtte(
påvirke(andelseieres(fellesgjeld(og(husleie,(fordeles(og(vektes(som(forklart(i(modellen(over.(Se(også(vedlegg(7,(vedtekter(for(utbygging(av(kjeller(og(loft.((
5.(BODER(OG(FELLESAREAL(
Ved( utbygging( av( kjeller( av( loft( vil( antall( boder(
reduseres.( Redusering( av( boder( er(
en(nødvendighet(for(å(skape(rom(for(utbygging(og(åpne(opp(for(at(borettslaget(kan(selge(areal(i(kjeller(
og( loft.( Alle( andelseiere( vil( likevel( beholde( et(
forskriftsmessig( bodareal.( I( følge(Forskrift(om(tekniske(krav(
til(byggverk(
(2010),(§(12710.(Bod(og(oppbevaringsplass,(har(alle(beboere(krav(på(en(5(kvadratmeter(stor(sportsbod(i(borettslagets(felles(kjellerareal.(I(tillegg(må(andelseiere(som(utvider(sine(
leiligheter(selv(planlegge(for(
innvendig(oppbevaringsplass(eller(bod(på(minimum(3(kvadratmeter.(
Andelseiere( i( gårdens(2.( etasje,( samt(andelseiere( i( 1.(
og(3.( etasje( som( ikke(bygger(ut,(
har(krav(på(5(kvadratmeter(sportsbod(i(kjeller(og(5(kvadratmeter(oppbevaringsbod(på(loft,(som(følge(av(byggekomiteens(anbefalinger.(Kostnader(for(å(omplassere(og(sikre(avsatt(bodplass(tilfaller(
utbyggere.(Nye( innvendige( prinsipptegninger( fra( Rede(
arkitekter( vil( gjennomgå( og(legge(opp(til(en(mest(mulig(
fordelaktig(bodplassering.(
I(de(nye(tegningene(vil(det(både(tas(hensyn(til(bodeiere(og(andelseiere(som(skal(utvide(sitt(boareal.(
I(tillegg(til(boder(finnes(en(rekke(fellesareal(i(Vøientunet(borettslag.(For(å(frigjøre(rom(vil(en(utbygging(innebære(reduksjon(av(fellesareal(på(følgende(vis:(
• Vaskekjeller:( dagens( to( vaskekjellere( reduseres( til( én.(
Antall( maskiner( vil( tilsvare(dagens( kapasitet.( Vaskekjelleren(
legges( til( Stockfleths( gate( 50.( Dette( kjellerarealet(egner(
seg( ikke( til( utbygging( ettersom( det( ligger( under( et(
næringslokale((Eiendomsmegler(1).(
•
Tørkeloft:(alle(tørkeloft(omgjøres(til(boligareal(ved(utbygging.(Dette(på(bakgrunn(av(at(
svært( få( beboere( benytter( seg( av( tørkeloftene( i( dag,( og(
det( er( dermed( ikke( en(fordelaktig(utnyttelse(av(areal.(
•
Vaktmesterrom/Oppbevaring(av(utemøbler:(vil(være(omtrent(som(dagens(areal,(med(lett(tilgang(for(lagring(av(gressklipper,(snøfreser(og(utemøbler.(
• Sykkelbod:(vil( reduseres( til(omtrent(en(
tredjedel(av(dagens(areal,(det(vil( si(ett(
rom(med(lett(tilgang.(
• Styrerom:(omtrent(som(dagens(areal,(trenger(ikke(vindu.((
-
(
15(
(
6.(RISIKO(VED(UTBYGGING(
Utvidelse( av( boligareal( til( kjeller( og( loft( innebærer(
risiko( for( borettslaget.( Risiko( for( den(enkelte(utbygger(er(
ikke(berørt( i(denne(byggeveilederen(ettersom(det(
ikke(utgjør(grunnlag(for(avstemming(på(generalforsamling.(Under(følger(en(oversikt(over(hovedrisikoene(ved(en(utbygging,(og(de(valg(byggekomiteen(har(tatt(for(å(imøtekomme(og(redusere(risikoene.((
•
Risiko(1(–(Borettslaget(får(kostnader(som(følge(av(utbygging(Følges(
de( retningslinjer( og(modellen( for( utbygging( lagt( frem( i(
denne( byggeveilederen((avsnitt( 3.1),(minimeres( risikoen( for(
at( borettslaget( får( kostnader( ved(utbygging.(
Klare(retningslinjer(og(bindende(kontrakter(mellom(utbygger(og(borettslaget(vil(
fungere(som(sikkerhet.( Den( økonomiske( kalkylen( og( prognoser(
for( salg( (vedlegg( 3)( bygger( på(kunnskap(og(erfaring(
fra(andre(borettslag(og(sameier,(og(må(ses( i(
lys(av(den(generelle(etterspørselen( for( utvidelse( av( boareal(
i( borettslaget.( Ut( fra( disse( faktorene( er(
det(overveiende(sannsynlig(at(25%(av(kjellerareal(og(25(%(av(loftsareal(vil(bli(solgt(i(løpet(av(de(første(3(årene,(hvilket(tilsier(en(salgsinntekt(på(4.200.000(kr.((
•
Risiko(2(–(Areal(i(kjeller(og(på(loft(blir(ikke(solgt(Som(nevnt(over(finnes(det(høy(interesse(blant(flere(beboere(for(å(kjøpe(opp(kjeller7(og(loftsareal.(Basert(på(lignende(prosesser(med(utbygging(i(andre(bygårder(er(det(også(god(grunn(
til( å( tro( at( interessen( for( å( utvide( boarealet( er( høy(
og( stabil.( Skulle( arealet( på(kjeller(og( loft( likevel(
ikke(bli( solgt( i( de(nærmeste(årene( innebærer(det( ingen(
risiko(
for(borettslaget(ettersom(borettslaget(da(heller(ikke(har(investert(i(utbyggingen.(Derimot(vil(null(
salg( sette(borettslaget( i( den(posisjonen(at(de(blir(nødt( til(
å( ta(opp( lån( for( å(møte(bygårdens(vedlikeholdsbehov.((
• Risiko(3(–(Salgsprisen(per(kvadratmeter( i(kjeller(og(
loft(er( for( lav(og(
innebærer(således(ikke(tilstrekkelige(inntekter(for(borettslaget(
Byggekomiteen( har,( i( samråd( med( OBF( Teknisk( og( etter(
rådføring( med( styreledere( i(andre( borettslag( der( kjeller( og(
loft( er( bygget( ut,( valgt( å( sette( en( relativt(
høy(kvadratmeterpris(for(råarealet.((
•
Risiko(4(–(Utbygger(følger(ikke(retningslinjer(og(utbygging(gjennomføres(uforsvarlig(Andre(
borettslag( melder( om( konflikter( mellom( utbygger( og( styret,(
eller( utbygger( og(andre( andelseiere( i( borettslaget,( som(
følge( av( uklarheter( rundt( reglene( for(
utbygging.((Byggekomiteen( imøtekommer( denne( risikoen( ved( å(
fremlegge( klare( retningslinjer( for(hvordan( en( utbygging( skal(
gjennomføres( og( kvalitetssikres,( ved( å( ha(
utarbeidet(prinsipptegninger(for(fordeling(av(boder(og(fellesareal(som(enhver(utbygger(må(forholde(seg(til,(og(ved(å(ha(utarbeidet(kontrakter(enhver(utbygger(må(underskrive(før(utbygging(kan(igangsettes.(I(tillegg(vil(det(oppnevnes(en(styrerepresentant(med(særskilt(ansvar(for(utbygging.(
Denne( representanten( fungerer( som( kontaktperson( både( for(
utbygger( og(
-
(
16(
(
andre(i(borettslaget.(Brudd(på(kontrakt(eller(manglende(vilje(til(å(følge(retningslinjer(kan(i(siste(instans(straffeforfølges(etter(norsk(lov.(
7.(ANDELSEIERE(SOM(IKKE(BYGGER(UT(
Andelseiere( i( 2.( etasje( har( ikke( direkte( tilgang( på(
areal( til( utbygging( og( vil( derfor( ikke(
få(mulighet(til(å(utvide(sine(boliger.(Flere(andelseiere(i(2.(etasje(har(etterspurt(mulighetene(for(å(bygge(balkong(som(en(kompensasjon,(men(dette(tillates(ikke(av(Oslo(byantikvar.(
Byggekomiteen( har( ved( flere( anledninger( i( dette( skrivet(
fremhevet( at( andelseier( i( 2.( etg.,(samt(de(andelseiere( i(
1.(og(3.( etg( som( ikke(bygger(ut,( ikke( skal(
rammes(økonomisk(av(en(utbygging.(Tvert(imot(vil(alle(beboere(tjene(på(en(utbygging.(Dette(skjer(både(ved(at(det(vil(bli(
et( best(mulig( grunnlag( for( en( generell( verdistigning( på(
alle( leiligheter( som( følge( av(
en(oppgradering(av(vedlikehold(og(sikkerhet(i(gården,(og(ved(at(borettslaget(blir(sikret(en(bedre(økonomi(
i( fremtiden.( Salgsinntektene( vil( bidra( til( å( stabilisere(
fellesgjeld( og( husleie( på(dagens(nivå.( I(
tillegg(vil(en(økning(av(boarealet( i( flere(andeler(bidra(
til(at(barnefamilier(og(andre(som(har(behov(for(mer(plass(kan(bli(boende.(Dette(øker(stabiliteten(i(beboermassen.(Med(
bakgrunn( i( dette( vil( en( utbygging( av( kjeller( og( loft(
bidra( til( at( Vøientunet(
borettslag(opprettholdes(som(et(attraktivt(borettslag(i(Sagene(bydel.((
For(å(gi(beboere(i(2.(etasje(en(mulighet(til(å(ta(del(i(utbyggingen(foreslår(byggekomiteen(også(innføring(av(forkjøpsrett(i(borettslaget.(
8.(TIDSASPEKT(–(VEIEN(VIDERE(
Hvis(generalforsamlingen(vedtar(utbygging(av(kjeller(og(
loft,(og( stemmer(positivt(over(alle(tilhørende( vedtak,( er( det(
en( rekke( prosesser( som( settes( i( gang.( Under( følger( en(
enkel(oversikt(over(neste(steg(mot(utbygging.(
•
Rammesøknad(for(fasade:(Byggekomiteen(og(Rede(arkitekter(sendte(desember(2013(inn(en(
søknad( om( fasadeendring( til( Oslo( plan7( og( bygningsetat( og(
Oslo( byantikvar.(
Om(søknaden(ikke(innvilges(vil(det(innebære(at(en(ny(rammesøknad(må(utarbeides.(Ettersom(det(per(dags(dato(ikke(foreligger(midler(til(å(utvikle(og(sende(inn(en(ny(rammesøknad,(vil(interesserte(
beboere( måtte( gå( sammen( for( å( økonomisk( dekke( disse(
kostnadene.(Eventuelt(må(det(bevilges(mer(midler(fra(styret,(noe(som(i(så(tilfelle(må(stemmes(over(ved(neste(generalforsamling.(
Tidsaspekt:(Svar(på(søknaden(ventes(våren(2014.(
•
Brannprosjektering:(Som(en(del(av(oppstartsarbeidet,(dekket(av(inntekter(fra(utbygging,(samt(garanti(fra(tilstrekkelig(antall(beboere(om(oppkjøp(av(areal(i(kjeller(og/eller(loft,(vil(det(gjennomføres(brannprosjektering(for(hele(bygården(våren(2014.(Etter(prosjektering(vil(det(utarbeides(en(mal(for(brannsikker(utbygging(av(kjeller(og(loft,(samt(tiltak(for(å(øke(brannsikkerheten(i(borettslaget(for(øvrig.(
-
(
17(
(
Tidsaspekt:(Ferdigstilling(av(mal(for(brannsikker(utbygging(ventes(vår/sommer(2014.(
• Rammesøknad( for( innvendige( plantegninger:( Ved( positivt(
vedtak( for( utbygging( og(positivt( svar( på( rammesøknad( for(
fasadeendringer( vil( Rede( arkitekter( utvikle(
nye(innvendige(plantegninger(og(sende(disse(til(Plan7(og(bygningsetaten(og(Oslo(byantikvar.((
Tidsaspekt:(Behandlingstid(for(rammesøknad(er(376(måneder.(Svar(ventes(sommer/høst(2014.(
•
Klargjøring(av(areal:(Ved(positivt(svar(på(rammesøknad(for(innvendige(plantegninger(vil(borettslaget(ta(opp(rammelån(om(nok(andelseiere(stiller(som(garantister(for(oppkjøp(av(areal,(og(arbeidet(med(klargjøring(av(areal(på(kjeller(og(loft(settes(i(gang.(Klargjøringen(innebærer(poster(nevnt(i(avsnitt(4.2,(og(vil(utføres(i(hele(borettslaget.(
Tidsaspekt:(OBF(Teknisk(opplyser(at(areal(for(utbygging(kan(klargjøres(innen(6(måneder.(
• Utbygging(kan(tidligst(starte:(Årsskiftet(2014/2015(
-
!
-
!
-
10 Byggeveileder Vøientunet borettslag
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SL
AG
- 1
3.9
.20
10
Me
d f
orb
eh
old
om
fe
il i t
eg
nin
gsg
run
nla
ge
t. T
eg
nin
ge
r sk
rive
s u
t i A
3 f
or
rikt
ig m
åle
sto
kk.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1.
etg
1:2
00
2.
etg
1:2
00
Lo
ft 1
:20
0
3.
etg
1:2
00
Gre
nse
må
lba
rt a
rea
l
Bolig
24,5
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Gang
12,4
m
Bod
5,0
m
Bolig
19,4
m
Bolig
20,9
m
Stoc
kfle
ths
gate
36
1 Næ
rin
gsl
oka
ler
2
3
4
5
Re
ste
ren
de
bo
de
r e
r la
gt
til
kje
ller
av
Sto
ckfle
ths
ga
te 3
8.
-
Byggeveileder Vøientunet borettslag 11
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SL
AG
- 1
3.9
.20
10
Me
d f
orb
eh
old
om
fe
il i t
eg
nin
gsg
run
nla
ge
t. T
eg
nin
ge
r sk
rive
s u
t i A
3 f
or
rikt
ig m
åle
sto
kk.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1.
etg
1:2
00
2.
etg
1:2
00
Lo
ft 1
:20
0
3.
etg
1:2
00
Gre
nse
må
lba
rt a
rea
l
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bolig
36,2
m
Bod
5,2
m
Bod
5,0
m
Bolig
25,5
m
Bolig
22,6
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Gang
37,4
m
Bod
5,0
m
Bod
5,8
m Bod
5,0
m
Gang
1,6
m
Bolig
35,7
mB
olig
35,8
m
Bod
5,0
m
Bolig
28,3
m
Bod
5,0
m
Stoc
kfle
ths
gate
38
6
7
8
9
10
11
-
12 Byggeveileder Vøientunet borettslag
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SL
AG
- 1
3.9
.20
10
Me
d f
orb
eh
old
om
fe
il i t
eg
nin
gsg
run
nla
ge
t. T
eg
nin
ge
r sk
rive
s u
t i A
3 f
or
rikt
ig m
åle
sto
kk.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1.
etg
1:2
00
2.
etg
1:2
00
Lo
ft 1
:20
0
3.
etg
1:2
00
Gre
nse
må
lba
rt a
rea
l
Bolig36,5 m
Bolig36,2 m
Bolig17,4 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Gang21,7 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bolig15,0 m
Bolig28,3 m
Bolig26,4 m
Gang12,5 m
Bod5,0 m
Stoc
kfle
ths
gate
38B
12
13
14
15
16
17
18
19
20
-
Byggeveileder Vøientunet borettslag 13
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SLA
G -
13.9
.2010
Med forb
ehold
om
feil
i tegnin
gsg
runnla
get. T
egnin
ger
skrive
s ut i A
3 for
rikt
ig m
åle
stokk
.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1. etg
1:2
00
2. etg
1:2
00
Loft 1
:200
3. etg
1:2
00
Gre
nse
målb
art
are
al
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
mB
olig
36,3
mB
olig
35,8
m
Gang
30,3
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Gang
3,9
m
Bolig
34,1
mB
olig
32,8
m
Stoc
kfle
ths
gate
40
21
22
23
24
25
26
-
14 Byggeveileder Vøientunet borettslag
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SL
AG
- 1
3.9
.20
10
Me
d f
orb
eh
old
om
fe
il i t
eg
nin
gsg
run
nla
ge
t. T
eg
nin
ge
r sk
rive
s u
t i A
3 f
or
rikt
ig m
åle
sto
kk.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1.
etg
1:2
00
2.
etg
1:2
00
Lo
ft 1
:20
0
3.
etg
1:2
00
Gre
nse
må
lba
rt a
rea
l
Bod
5,0
mB
od
5,0
mB
od
5,0
mB
od
5,0
m
Bolig
34,7
mB
olig
35,2
mB
olig
18,1
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Gang
21,5
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Gang
9,8
m
Bolig
15,1
m
Bolig
30,5
mB
olig
28,7
m
Bod
5,0
m
Stoc
kfle
ths
gate
42
27
28
29
30
31
32
33
34
35
-
Byggeveileder Vøientunet borettslag 15
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SL
AG
- 1
3.9
.20
10
Me
d f
orb
eh
old
om
fe
il i t
eg
nin
gsg
run
nla
ge
t. T
eg
nin
ge
r sk
rive
s u
t i A
3 f
or
rikt
ig m
åle
sto
kk.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1.
etg
1:2
00
2.
etg
1:2
00
Lo
ft 1
:200
3.
etg
1:2
00
Gre
nse
må
lba
rt a
rea
l
Bo
lig4
6,8
mV
akt
me
ste
r3
9,1
mB
olig
40
,3 m
Ga
ng
14
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Ga
ng
19
,9 m
Bo
lig1
4,7
m
Bo
lig2
9,8
mB
olig
28
,1 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Stoc
kfle
ths
gate
44
36
37
38
39
40
41
42
43
-
16 Byggeveileder Vøientunet borettslag
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SLA
G -
13.9
.2010
Med forb
ehold
om
feil
i tegnin
gsg
runnla
get. T
egnin
ger
skrive
s ut i A
3 for
rikt
ig m
åle
stokk
.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1. etg
1:2
00
2. etg
1:2
00
Loft 1
:200
3. etg
1:2
00
Gre
nse
målb
art
are
al
Bolig
36,2
mB
olig
36,7
mB
olig
18,1
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Gang
25,6
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
mB
od
5,0
mB
od
5,0
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Gang
10,3
m
Bolig
15,3
m
Bolig
27,3
mB
olig
30,6
m
Bod
5,0
m
Stoc
kfle
ths
gate
46
44
45
46
47
48
49
50
51
52
-
Byggeveileder Vøientunet borettslag 17
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SLA
G -
13.9
.2010
Med forb
ehold
om
feil
i tegnin
gsg
runnla
get. T
egnin
ger
skrive
s ut i A
3 for
rikt
ig m
åle
stokk
.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1. etg
1:2
00
2. etg
1:2
00
Loft 1
:20
0
3. etg
1:2
00
Gre
nse
målb
art
are
al
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
lig3
6,2
mB
olig
35
,8 m
Ga
ng
30
,6 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
5
Bo
d5
,0 m
Bo
d5
,0 m
Ga
ng
3,9
m
Bo
lig3
4,1
mB
olig
33
,9 m
Stoc
kfle
ths
gate
48
53
54
55
56
57
58
-
18 Byggeveileder Vøientunet borettslag
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SL
AG
- 1
3.9
.20
10
Me
d f
orb
eh
old
om
fe
il i t
eg
nin
gsg
run
nla
ge
t. T
eg
nin
ge
r sk
rive
s u
t i A
3 f
or
rikt
ig m
åle
sto
kk.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1.
etg
1:2
00
2.
etg
1:2
00
Lo
ft 1
:20
0
3.
etg
1:2
00
Gre
nse
må
lba
rt a
rea
l
Bolig
35,8
m
38,0
m
Sty
rero
m12,5
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
mB
od
5,0
mB
od
5,0
m
Gang
53,0
m
Vask
ero
m17,1
m
Bod
5,0
mB
od
5,0
m
Bolig
27,6
m
Bod
5,0
m
Bolig
33,9
m
,
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m
Bod
5,0
m Bod
5,0
m
Gang
16,2
m
Bolig
47,5
m
Bolig
22,8
mB
olig
16,3
m
Stoc
kfle
ths
gate
50
60
59
Næ
rin
gsl
oka
ler
61
62
63
64
65
66
-
Byggeveileder Vøientunet borettslag 19
SK
ISS
EP
RO
SJE
KT
- V
ØIE
NT
UN
ET
BO
RE
TT
SLA
G -
13.9
.2010
Med forb
ehold
om
feil
i tegnin
gsg
runnla
get. T
egnin
ger
skrive
s ut i A
3 for
rikt
ig m
åle
stokk
.
Kje
ller
Kje
ller
1:2
00
1. etg
1:2
00
2. etg
1:2
00
Loft 1
:20
0
3. etg
1:2
00
Gre
nse
målb
art
are
al
Bolig37,2 m
Bolig38,0 m
Bolig17,7 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
B d B d B d B d
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Gang22,3 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Bod5,0 m
Gang13,2 m
Bolig27,6 m
Bolig14,9 m
Bolig26,8 m
Bod5,0 m
Thur
man
ns g
ate
15
67
68
69
70
71
72
73
74
75
-
VEDLEGG&3:&BUDSJETT&FOR&SALG
&AV&LOFT2&OG&KJELLERAREALER
VØIENTUNET&BRL
PROSJEKTKOSTNADER&(450.000&NOK&innvilget&byggeko
mité&på&generalforsamlingen&2012)
Rede
$arkite
kter,$opp
tegning$av$fasade
endring$(fe
rdigstilt)
100$000
kr$$$$$$$$$$$$$$$
OBF$Teknisk,$inn
lede
nde$konsulen
tarbeid$(fe
rdigstilt)
30$000
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$
OBF$Teknisk,$skisse$på$kalkyle$(ferdigstilt)
19$000
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$
Diverse$møter$m
ed$OBF,$ingen
iører$o
g$arkitekt.
8$000
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
Rede
$arkite
kter,$inn
send
else$av$utvend
ig$ra
mmesøknad$(fe
rdigstilt)
47$500
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$
Rede
$arkite
kter,$kvalitetssikrin
g$av$eksite
rend
e$innven
dige$te
gninger$(un
der$a
rbeid)
72$750
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$$
Rede
$arkite
kter,$planløsning$og$snitt$fo
r$hver$leilighe
t,$bo
dplasser$inklud
ert$(un
der$a
rbeid)
145$500
kr$$$$$$$$$$$$$$$
SUM:
422&750
kr&&&&&&&&&&&&&&&
UTBYGGINGSK
OSTNADER&(SE&PUNKT&4.2&I&'V
EILEDER&OG&RETNINGSLINJER&FOR&UTBYGGING&AV&KJELLER&OG&LOFT'&FOR&UTDYPENDE&INFO
RMASJON).
Brannp
rosje
kteringm
alL75$00
0kr$$$$$$$$$$$$$$$$
Vann
tilførsel
L40$00
0kr$$$$$$$$$$$$$$$$
Asbe
stsane
ring
L638
$414
kr$$$$$$$$$$$$$$
Rørreh
abiliterin
gL160
$000
kr$$$$$$$$$$$$$$
Prosjektlede
lseL105
$000
kr$$$$$$$$$$$$$$
Vann
tåkeanlegg$(alle$opp
ganger)
L1$130
$000
kr$$$$$$$$$$$
Advokat$P
aal$H
augaard,$jurid
isk$bistand
L25$00
0kr$$$$$$$$$$$$$$$$
Forbed
ring$av$elektrisk$anlegg
L40$00
0kr$$$$$$$$$$$$$$$$
Rede
$arkite
kter,$ferdigstillelse
$og$innsen
delse
$av$innven
dig$rammetillatelse
L60$62
5kr$$$$$$$$$$$$$$$$
Sum$m
22014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
SUM&TOTAL
Progno
se$fo
r$salg$
10$%
15$%
10$%
10$%
10$%
10$%
5$%
70$%
Salg$av$loft$m
2692,4
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
103,9
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
34,62
Pris$/$m
28$500
kr$$$$$$$$$$$$$
9$095
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$
9$732
kr$$$$$$$$$$$$$
10$413
kr$$$$$$$$$$$$
11$142
kr$$$$$$$$$$$$
11$922
kr$$$$$$$$$$$$
12$756
kr$$$$$$$$$$
Sum$loft
588$540
kr$$$$$$$$
944$607
kr$$$$$$$$$$$$$
673$819
kr$$$$$$$$$
720$987
kr$$$$$$$$$$
771$456
kr$$$$$$$$$$
825$458
kr$$$$$$$$$$
441$620
kr$$$$$$$$
4&966&487
kr&&&&&&&&&&
Progno
se$fo
r$salg$
10,00$%
15,00$%
20,00$%
10,00$%
5,00$%
5,00$%
5,00$%
70$%
Salg$av$kjellerarealer$m
2604,3
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
103,9
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
138,5
$$$$$$$$$$$$$$$$
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
34,6
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
34,62
34,62
Pris$/$m
28$000
kr$$$$$$$$$$$$$
8$560
kr$$$$$$$$$$$$$$$$$
9$159
kr$$$$$$$$$$$$$
9$800
kr$$$$$$$$$$$$$$$
10$486
kr$$$$$$$$$$$$
11$220
kr$$$$$$$$$$$$
12$006
kr$$$$$$$$$$
Sum$kjeller
1296,7
553$920
kr$$$$$$$$
889$042
kr$$$$$$$$$$$$$
1$268$366
kr$$$$$
678$576
kr$$$$$$$$$$
363$038
kr$$$$$$$$$$
388$451
kr$$$$$$$$$$
415$642
kr$$$$$$$$
4&557&035
kr&&&&&&&&&&
Tidspe
rieod
e0
1$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
2$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
3$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
4$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
5$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
6$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
7$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
L2$274
$039
kr$$$$$$$$$$$
1$142$460
kr$$$$$
1$833$648
kr$$$$$$$$$$
1$942$185
kr$$$$$
1$399$563
kr$$$$$$$
1$134$494
kr$$$$$$$
1$213$909
kr$$$$$$$
857$262
kr$$$$$$$$
7&249&482
kr&&&&&&&&&&
GJENNOMSN
ITLIG&LEIEINNTEKT&AV&TILLEGSA
REALET*
SUM&TOTAL
År2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Tilleggsareal,$basert$p
å$progno
se$av$salg$ovenfor
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
173,1
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
242,3
$$$$$$$$$$$$$$$$
311,5
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
380,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
449,9
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
484,5
$$$$$$$$$$$$$$$$
Kr$per$m
2$leietillegg,$loft
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
10,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
Årlig$leieinntekter$a
v$loftsareal
8&857,2
&&&&&&&&&&&&&
22&143,0
&&&&&&&&&&&&&&&
30&995,0
&&&&&&&&&&&
39&847,1
&&&&&&&&&&&&&
48&699,1
&&&&&&&&&&&&
57&551,2
&&&&&&&&&&&&
61&977,2
&&&&&&&&&&&
270$069,8
$$$$$$$$$$$$$$
Tilleggsareal,$basert$p
å$progno
se$av$salg$ovenfor
69,2
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
173,1
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
242,3
$$$$$$$$$$$$$$$$
311,5
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
380,7
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
449,9
$$$$$$$$$$$$$$$$$$
484,5
$$$$$$$$$$$$$$$$
Kr$per$m
2$leietillegg,$kjeller
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
8,0
$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$
Årlig$leieinntekter$a
v$kjellerareal
6&643,2
&&&&&&&&&&&&&
16&617,6
&&&&&&&&&&&&&&&
23&260,8
&&&&&&&&&&&
29&904,0
&&&&&&&&&&&&&
36&547,2
&&&&&&&&&&&&
43&190,4
&&&&&&&&&&&&
46&512,0
&&&&&&&&&&&
202$675,2
$$$$$$$$$$$$$$
Sum&faste,&årlige&leieinntekt&for&tilleggsareal&i&loft&og&kjeller:&
15&500,4
&&&&&&&&&&&
38&760,6
&&&&&&&&&&&&&&&
54&255,8
&&&&&&&&&&&
69&751,1
&&&&&&&&&&&&&
85&246,3
&&&&&&&&&&&&
100&741,6
&&&&&&&&&&
108&489,2
&&&&&&&&
472&745,0
&&&&&&&&&&&&&&
*Ettersom&husleie&per&kvadratm
eter&varierer&fra&leilighet&til&leilighet,&tar®nestykket&utgangspunkt&i&det&den&gjennomsnittlig&husleieinntekten&per&kvadratm
eter&for&tilleggsareal&vil&ligge&på.&Rengestykket&gir&således&et&godt&bilde&av&de&husleieinntektene&borettslaget&&
vil&få&ved&en&utbygging.
-
!
-
VEDL
EGG&4:&Ved
likeh
oldsbu
dsjett&&V
ØYENTU
NET&BRL&&2013&til&2022
Revisjo
n)pr))N
OVE
MBE
R)2013
Post
Tilta
kPri.
Enhe
tspris
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
1Grun
nmur)og)fund
amen
t)1
utført)
50000
50)000
kr))))))))))))))))
2Dren
ering)og)kum
mer,)spyling)/tøm
ming
2utført)
30)000
kr))))))))))))
30)000
kr))))))))))))
40)000
kr)))))))))))))))
100)000
kr))))))))))))))
3Støttemurer)og)trappe
r)utven
dig
250)000
kr))))))))))))
400)000
kr))))))))))
50)000
kr))))))))))))
50)000
kr))))))))))))
550)000
kr))))))))))))))
4Fasade
)hele)bygningsmassen
350)000
kr))))))))))))
2)500)000
kr)))))))
2)550)000
kr)))))))))))
5Vind
uer)))antall)totalt)e
ks.)takvind
uer);)369)stk)
2369
14)500
kr)))))))))))))
5&350&500
kr&&&&&&&
5)350)500
kr)))))))))))
6Tak)he
le)bygningsm
assen))2600)m2)
22)600
kr)))))))))))))))
8&722&000
kr&&&&&&&
8)722)000
kr)))))))))))
7Pipe
r)over)tak)ekskl.)bestla
g))))37)stk)pu
ssing
237
12)000
kr)))))))))))))
444)000
kr))))))))))
)444)000
kr))))))))))))))
8Ned
løp)))260)lm
3333
kr)))))))))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
10)000
kr))))))))))))
108)225
kr))))))))))
138)225
kr))))))))))))))
9Va
nnledn
inger)o
g)stop
pekraner)))ny)løsning))
1ny
se)priskalkyle
666&000
kr&&&&&&&&&&
666)000
kr))))))))))))))
10Av
løpsledn
inger))
150)000
kr))))))))))))
100)000
kr))))))))))
150)000
kr))))))))))))))
11Rø
rstammer)so
il)i)bygg))inklud
ert)sluk
2ikke)avklart
)100)000
kr))))))))))
100)000
kr))))))))))
130)000
kr))))))))))
130)000
kr)))))))))))
100)000
kr))))))))))
100)000
kr))))))))))
660)000
kr))))))))))))))
12Va
nnledn
inger)o
g)kraner)fe
lles))innven
dig
2ikke)avklart
50)000
kr))))))))))))
50)000
kr))))))))))))
60)000
kr))))))))))))
60)000
kr)))))))))))))
220)000
kr))))))))))))))
13Brannsikkerhet
Tkr)))))))))))))))))))))))
14))D
ører)m
ellom)brann
celler,)loft))14)dø
rer
114
15)000
kr)))))))))))))
210)000
kr))))))))))
210)000
kr))))))))))))))
15))D
ører)til)leilighe
ter
110)000
kr)))))))))))))
Tkr)))))))))))))))))))))))
16))V
indu
er)i)trappe
rom,)ind
re)hjørne
1utført)
Tkr)))))))))))))))))))))))
17))Tak)i)kjeller)o
g)gjen
nomførin
ger)b
rann
tetting
1800
kr)))))))))))))))))))
1&360&000
kr&&&&&&
1)360)000
kr)))))))))))
18))Loft),)brann
sikrin
g)mellom)branseller
1300)000
kr))))))))))
300)000
kr))))))))))))))
19))V
arslingsanlegg,)brann
,)felles)))12)op
pg1
1220)000
kr)))))))))))))
240)000
kr))))))))))
240)000
kr))))))))))))))
20))Sprinkling)av)bygningsm
assen,)vanntåke
2T
kr)))))))))))))))))))))))
21))Piper),)skorsteine
r,)trekkes)m
ed)stålrør)2
8)stk
128
75)000
kr)))))))))))))
2&100&000
kr&&&&&&
2)100)000
kr)))))))))))
22Trappe
oppganger),)vegger,)trappe
r,)rekkverk
350)000
kr))))))))))))
100)000
kr))))))))))
150)000
kr))))))))))))))
23Elektrisk
)anlegg)sterkstrøm
2200)000
kr))))))))))
200)000
kr)))))))))))
500)000
kr))))))))))
900)000
kr))))))))))))))
24Elektrisk
)anlegg)svakstrøm),)dø
r,)varsling,)signal
2T
kr)))))))))))))))))))))))
25Ve
ntilasjo
n)i)leilghe
ter
3oversla
g400)000
kr))))))))))
400)000
kr))))))))))))))
26Kjeller,)tak)asbe
st,)()ra
donisolerin
g))
11200
911
kr)))))))))))))))))))
1&093&200
kr&&&&&&
200)000
kr)))))))))))
1)293)200
kr)))))))))))
27Etterisolering),)ENØK)tiltak;)fasade
,)loft,)
3ikke)avklart)
Tkr)))))))))))))))))))))))
28Uteom
råde
r,)støttemur
3150)000
kr))))))))))
50)000
kr))))))))))))
50)000
kr))))))))))))
50)000
kr))))))))))))
300)000
kr))))))))))))))
29Even
tuelt)/)uforutsette)utgifter
350)000
kr))))))))))))
50)000
kr))))))))))))
50)000
kr))))))))))))
100)000
kr)))))))))))
100)000
kr))))))))))
350)000
kr))))))))))))))
30Ko
nsulen
tbistand,)bygg,)jurid
isk)
25)000
kr))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr)))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr))))))))))))
20)000
kr)))))))))))))))
205)000
kr))))))))))))))
Sum&ved
likeh
old&bu
dsjett&pr&å
r275)000
kr))))))))))
540)000
kr))))))))))
4)099)200
kr)))))))
2)590)000
kr)))))))
320)000
kr))))))))))
710)000
kr)))))))))))
2)800)000
kr)))))))
9)894)225
kr)))))))
6)120)500
kr)))))))
60)000
kr)))))))))))))))
27&408&925
kr&&&&&&&&&
-
!
-
VEDLEGG&5!!Garantikontrakt!for!oppkjøp!av!areal!i!Vøientunet!borettslag!!§1&Kontrakten!er!bindende!og!gjelder!____________________!(heretter!Utbygger)!og!styret!i!Vøientunet!borettslag.!!§2&Utbygger!binder!seg!herved!til!oppkjøp!av!utbyggbart!areal!tilhørende!utbyggers!andel!i!borettslaget.!Gjeldende!areal!er!avgrenset!og!oppmerket!i!indre!plantegninger!for!utbygging!av!kjeller!og!loft!i!Vøientunet!borettslag,!jamfør!prinsipptegninger!utarbeidet!av!Rede!Arkitekter,!og!vedtatt!av!generalforsamling!3.!mars!2014.!!§3&Kontrakten!løper!fra!undertegnelse!og!til!01.01.2015.!Hvis!et!tilstrekkelig!antall!andelseiere!har!signert!garantikontrakt!for!oppkjøp!av!areal!innen!kontraktens!utløp,!vil!Vøientunet!borettslag!ta!opp!et!rammelån!og!igangsette!arbeidet!med!å!tilrettelegge!for!utbygging!av!kjeller!og!loft!i!Vøientunet!borettslag,!som!det!fremgår!av!byggeveileder!og!retningslinjer!for!utbygging,!vedtatt!på!generalforsamling!3.!mars!2014.!!§4&Hvis!ikke$tilstrekkelig!antall!andelseiere!innen!01.01.2015!har!undertegnet!garantikontrakt!for!oppkjøp!av!areal!for!utbygging,!frafaller!kontrakten.!Det!kan!da!undertegnes!ny!garantikontrakt,!men!da!med!ny!opphørsdato.!Samme!prinsipp!for!salg!av!areal!tilsvarende!kostnader!ved!tilrettelegging!av!utbyggbart!areal,!gjelder!for!den!nye!kontrakten.!!§5&Utbygger!plikter!å!undertegne!kjøpskontrakt!for!oppkjøp!av!areal!i!kjeller!eller!loft!innen!1!(en)!måned!etter!utløp!av!garantikontrakten.!Hvis!tilstrekkelig!antall!andelseier!ikke!har!undertegnet!garantikontrakt!innen!01.01.2015,!frafaller!kravet!om!undertegnelse!av!kjøpskontrakt!for!Utbygger.!!§6&Borettslaget!plikter,!ved!undertegnelse!av!garantikontrakt!fra!tilstrekkelig!antall!andelseiere,!å!ta!opp!rammelån!for!å!dekke!utgifter!ved!oppstart!og!tilrettelegging!av!utbyggbart!areal.!Dette!må!igangsettes!innen!1!(en)!måned!etter!tilstrekkelig!antall!kontrakter!har!blitt!undertegnet!av!utbyggere!og!styret!i!Vøientunet!borettslag.!!___________________________________________________________________________!!Kontrakten!signeres!i!to!eksemplarer,!ett!til!hver!av!partene.!!Oslo,!den!_____________!!!_________________________________!
!
__________________________________!For!styret!i!Vøientunet!borettslag!
! ! Utbygger!
-
!
-
1""
VEDLEGG&6:&&&
Kjøpekontrakt&for&utbyggbart&areal&i&kjeller&og&loft&i&Vøientunet&borettslag&
&
"Det"er"i"dag"inngått"avtale"om"ervervelse"av"et"____"m2"stort"areal"med"borett"i"råloft/7kjeller"i"eiendommen"Vøientunet"Borettslag"(org.nr:"952"789"139),"mellom"borettslaget,"heretter"kalt"Selger,"og"__________________________"(Fornavn"Etternavn),&heretter"kalt"Kjøper."
&§1&
Kjøper,"som"er"andelseier"av"leilighet"nr."____,"med"gateadresse"______________________,"erverver"herved"borett"til"loft7/kjellerareal"i"vertikal"tilknytning"til"sin"andelsleilighet,"slik"prinsipptegninger"tilsier."Det"forutsettes"at"det"ervervede"loft7/kjellerarealet"kun"benyttes"i"tilknytning"til"eksisterende"andelsleilighet,"i"så"måte"at"tilleggsarealet"integreres"med"eksisterende"leilighet.""
Kjøper"er"innforstått"med"at"loft7/kjellerarealet"ikke"kan"benyttes"adskilt"fra"Kjøpers"eksisterende"andelsleilighet,"således"at"enhver"disponering,"herunder"bruksoverlating,"salg,"panteheftelse"etc.,"må"skje"i"umiddelbar"tilknytning"til"eksisterende"andelsleilighet"etter"borettslagets"gjeldene"regler."
"
§2&
Kjøpesummen"betales"med"kr"_______"pr."m2"(2013)."Den"totale"kjøpesummen"beløper"seg"til"kr"_________."Beløpet"må"betales"til"Selger"senest"___________.""
Om"ovennevnt"frist"ikke"holdes"ilegges"Kjøper"15%"rente"pro"anno"fra"forfall"til"betaling"skjer."Ved"senere"oppgjør"enn"3"(tre)"måneder"etter"forfallsdato,"har"Selger"rett"til"å"heve"avtalen"uten"omkostninger"for"Selger."
"
§3&
Ved"det"tilfelle"at"Selger"finner"det"nødvendig"å"utferdige"ny"kontrakt,"på"ellers"samme"vilkår,"som"omhandler"så"vel"andelsleiligheten"som"loft7kjellerarealet"under"ett,"forplikter"Kjøper"seg"til"å"underskrive"denne"kontrakt."
-
2""
&§4&
Kjøper"vedtar"ved"sin"nedenstående"underskrift"borettslagets"vedtekter"og"husordensregler"og"senere"endringer"av"disse."Videre"vedtar"Kjøper,"og"aksepterer"som"bindene"for"seg,"de"vilkår"og"retningslinjer"som"er"utarbeidet"av"borettslaget"i"forbindelse"med"ervervelse"av"loft7/kjellerarealet"i"tilknytning"til"den"enkelte"andelseiers"leilighet."
Kjøper"aksepterer"også"som"bindende"for"seg"å"rette"seg"etter"de"vedtak"som"styret"og/eller"generalforsamlingen"senere"vil"fatte"som"gjelder"både"loft7/kjellerarealet"og"eksisterende"andelsleilighet."
"
§5&
Loftet/kjelleren"overtas"av"Kjøper"den"_________."Det"forutsettes"at"fullt"oppgjør"har"funnet"sted"før"Kjøper"overtar"besittelsen."Økt"husleie"som"følger"av"ervervelse"av"tilleggsareal"løper"fra"dag"én,"forstått"som"idet"beløpet"er"mottatt"hos"Selger."""
Husleie"per"kvadratmeter"for"tilleggsareal"på"loft"beløpe"seg"til"20%"av"husleie"per"kvadratmeter"andelseier"har"i"sin"leilighet"i"3"etg,"hvilket"gir"følgende"formel"for"utregning"av"husleie"per"kvadratmeter"for"tilleggsareal"på"loft:"
(Husleie"i"3.etg"/"antall"kvadratmeter"i"3.etg")*0,20"="x"
Husleie"per"kvadratmeter"for"tilleggsareal"i"kjeller"beløper"seg"til"15%"av"husleie"per"kvadratmeter"andelseier"har"i"sin"leilighet"i"1."etg.,"hvilket"gir"følgende"formel"for"utregning"av"husleie"per"kvadratmeter"for"tilleggsareal"i"kjeller:"
(Husleie"i"1.etg"/"antall"kvadratmeter"i"1.etg)*0,15"="x"
"
§6&
Loft7/kjellerareal"er"besiktiget"av"Kjøper,"som"overtar"det"i"den"stand"det"befant"seg"ved"besiktigelsen."
Selger"skal,"med"Kjøper,"foreta"etterkontroll"sammen"med"byggkonsulent"for"å"sikre"at"alle"retningslinjer"og"rammer"for"utbygging"er"ivaretatt."Når"etterkontroll"resulterer"i"godkjennelse"fra"byggkonsulent,"skal"det"overfor"Kjøper"bli"utstedt"ferdigattest."
I"den"utstrekning"det"de"første"fem"årene"etter"ferdigattest"er"utstedt"avdekkes"feil/mangler"ved"utførelsen"av"loft7"eller"kjellerutbygging,"eller"ved"Kjøpers"unnlatelse"av"å"utbedre"eksisterende"bygningsdeler"innenfor"de"områder"som"er"Kjøpers"ansvar,"pålegges"Kjøper,"eller"den"som"til"enhver"tid"eier"den"aktuelle"andelen,"utbedringsansvaret."
-
3""
Følgeskader"på"bygningsdeler"forårsaket"av"eventuelle"feil"eller"mangler"utbedres"av"Selger"dersom"følgeskaden"avdekkes"mer"enn"5"år"etter"ferdigattest"er"utstedt."
Om"følgeskader"oppdages"5"år"etter"ferdigattest"foreligger,"plikter"likevel"Kjøper"eller"dens"rettsetterfølger"å"fremlegge"dokumentasjon"overfor"Selger"på"at"arealet"var"fritt"for"mugg,"sopp,"råte,"skadedyr"og"kondens"da"utbyggingen"startet."Når"slik"dokumentasjon"fremvises"overfor"selger,"i"form"av"ferdigattest,"tilfaller"utbedringsansvaret"Selger,"da"dette"per"definisjon"vil"omhandle"generelt"vedlikehold."
Selger"garanterer"at"det"er"mulig"å"utbygge"loft/kjeller"til"boligformål,"etter"de"retningslinjer"som"er"gitt"i"felles"rammetillatelse"for"utbygging"av"Vøientunet"borettslag"fra"offentlig"myndighet"og"fra"borettslagets"retningslinjer"for"utbygging."
Kjøper"har"mottatt"og"lest"vilkår"og"retningslinjer"fra"borettslaget"og"rammetillatelsen"gitt"av"Plan"og"bygningsetaten"i"Oslo"datert"________,"som"er"en"forutsetning"for"utbygging"av"arealene."
Kjøper"erklærer"at"hun/han"selv"har"undersøkt"den"tekniske"tilstanden"på"utbyggingsarealet,"og"forplikter"seg"til"å"utbygge"arealet"i"henhold"til"de"tekniske"forskrifter"som"følger"Plan"og"bygningsloven"på"byggemeldingstidspunktet"og"særlige"regler"gitt"av"Oslo"kommunes"forskjellige"etater"og"Vøientunet"borettslags"til"enhver"tid"gjeldende"retningslinjer"for"utbygging.""Således"er"Kjøper"selv"ansvarlig"for"enhver"skade"som"måtte"oppstå"som"følge"av"ombyggingen"av"arealene."""Selger"oppfordrer"Kjøper"til"å"rådføre"seg"med"bygningstekniske"sakkyndige"før"kjøp."
"
§7&
Kjøper"bærer"selv"alle"omkostninger"ved"innhenting"av"eventuelle"offentlige"og"private"tillatelser"i"forbindelse"med"utbyggingen."
Kjøper"bærer"alle"omkostninger"for"de"branntekniske"endringer"som"kreves"gjennomført"i"fellesarealene,"som"ikke"er"vedtatt"dekket"av"borettslagets"styre"eller"generalforsamling,"som"følge"av"tiltaket."
Kjøper"bærer"alle"kostnader"for"utbyggingen"frem"til"og"med"godkjenning"fra"borettslagets"styret"om"at"tiltaket"er"å"anse"som"ferdig"i"forhold"til"gitte"retningslinjer.""Selger"engasjerer"ekstern"fagkonsulent"for"å"ivareta"borettslagets"interesser"ved"utbyggingen."Kostnader"ved"byggkonsulentens"gjennomgang"tilfaller"Kjøper."Kjøper"plikter"å"
-
4""
medvirke"til"at"denne"får"gjennomført"nødvendige"befaringer"av"utbyggingsområdet"og"får"den"informasjon"som"er"nødvendig"for"den"faglige"gjennomgangen."Når"Selger"engasjerer"ekstern"fagkonsulent"betyr"det"ikke"at"borettslaget"har"noe"ansvar"for"valgte"bygningstekniske"løsninger"eller"utførelse,"Kjøper"står"selv"ansvarlig"for"dette"overfor"borettslaget."
Kjøper"forplikter"seg"til"at"utbyggingen"av"loft/kjeller"ikke"er"til"hinder"eller"unødvendig"ulempe"for"de"øvrige"andelseiere"i"borettslaget."Kjøper"må"kun"bruke"anvist"plass"fra"styret"til"lagring"av"materialer"og"utstyr."
Byggearbeidene"skal"kun"gjennomføres"i"de"tidsrom"hvor"arbeid"kan"utføres"i"henhold"til"regler"og"retningslinjer"i"borettslagets"husordensregler."Kjøper"er"ansvarlig"for"de"skader"eller"vesentlige"ulemper"som"arbeidet"kan"medføre"for"borettslaget."Ved"tømming"og"flytting"av"boder"som"disponeres"av"andre"andelseiere"skal"kjøper"gi"disse"varsel"minimum"2"(to)"måneder"i"forkant"av"utbyggingsstart,"og"for"øvrig"bistå"etter"behov"med"flyttingen."Ny"plassering"av"bod"skal"være"basert"på"prinsipptegninger"og"retningslinjer.""I"den"grad"utbyggingen"medfører"behov"for"ekstra"renhold,"påhviler"det"Kjøper"å"besørge"at"dette"blir"gjort"fortløpende."
"
§8"
Kjøper"besørger"for"egen"regning"tilføring"av"nødvendig"elektrisitet"i"utbyggingsarealet,"og"forplikter"seg"til"ved"autorisert"installatør"og"for"øvrig"på"lovlig"måte"å"gjennomføre"en"tilkobling"således"at"strømforbruket"på"utbyggingsarealet"direkte"tilknyttes"og"belastes"det"eksisterende"anlegg"i"andelseierens"bolig."
"
§9&
Kjøper"forplikter"seg"til"å"ivareta"sikkerheten"og"arbeidsmiljøet"til"de"som"gjennomfører"utbyggingen."Kjøper"må"sette"seg"inn"i"Byggherreforskriften"og"erklære"på"eget"skjema"sitt"ansvar"overfor"borettslaget."Kostnadene"for"den"delen"av"Byggherreforskriften"som"borettslaget"blir"ansvarlig"for"ved"utbyggingen"dekkes"av"Kjøper."""§10&&Kjøper"betaler"felleskostnader,"som"i"dag"er"kr"________"pr."m2"for"opprinnelig"andel"og"_________"pr."m2"for"tilleggsarealet,"til"sammen"________"pr."m2,"som"forfaller"til"betaling"samtidig"med"borettslagets"øvrige"felleskostnader."
-
5""
"Ved"generelle"reguleringer"av"felleskostnadene"for"andelsleilighetene"i"borettslaget,"vil"felleskostnadene"for"utbyggingsarealene"bli"regulert"forholdsmessig"likt,"i"henhold"til"borettslagets"vedtak"og"modell"for"utregning,"§5.""___________________________________________________________________________"""Kontrakten"signeres"i"to"eksemplarer,"ett"til"hver"av"partene.""Oslo,"den"_____________"""Selger"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""Kjøper"""________________________________"
"
__________________________________"Vøientunet"borettslag"org.nr:"952"789"139"Signatur"styreleder""""
-
!
-
VEDLEGG&7&&&Vedtekter&vedrørende&utbygging&av&kjeller&og&loft!§&!Borettslaget*har*ved*generalforsamlingen*3.*mars*2014*fattet*prinsippvedtak*om*utbygging,*hvilket*innebærer*at*andelseiere*i*1.*og*3.*etg*skal*kunne*erverve*seg,*tillegges*og*integrere*vertikalt*tilstøtende*kjellerA*og*loftareal*til*eget*boareal.*Det*forutsettes*at*vilkårene*og*retningslinjene*for*utbygging*for*øvrig*følges,*slik*de*er*presentert*i*Byggeveileder*av*6.*februar*2014.*!Borettslaget*har*ved*generalforsamling*3.*mars*2014*vedtatt*prinsipptegninger*for*utbygging,*retningslinjer*for*saksbehandling,*samt*retningslinjer*for*byggtekniske*forpliktelser*og*rammer*for*utbygger.!Med*basis*i*disse*vedtak*har*styret*fullmakt*til,*og*forutsettes*å*godkjenne*standard*kjellerA*og*loftutbygging,*dersom*det*ikke*foreligger*tungtveiende*innvendinger*fra*borettslagets*naboer.!Andre*utA*og*ombyggingssaker*som*avviker*fra*standard*skal*behandles*av*generalforsamlingen.!Utbyggingssøknader*som*er*avvist*eller*ikke*innvilget*av*styret*kan*fremmes*på*nytt*uten*begrensninger,*samt*ankes*inn*for*generalforsamlingen*og*behandles*etter*borettsloven*§*46,*2.*ledd.!*!§*!Overdragelse*av*areal*i*kjeller*og*på*loft*for*sammenføyning*med*en*andelseiers*leilighet*kan*kun*foretas*til*den*vertikalt*tilstøtende*andelen,*såfremt*dette*lar*seg*gjøre*i*henhold*til*prinsipptegninger*og*retningslinjer*for*utbygging*av*disse*arealene.*Ved*en*slik*utbygging*skal*borettslagets*prinsipptegninger*og*retningslinjer*følges*slik*at*en*enhetlig*utbyggingsløsning*oppnås.*For*øvrig*skal*de*til*enhver*tid*gjeldende*lover*og*forskrifter*etterfølges,*samt*eventuelle*andre*regler*i*borettslaget*vedrørende*utbygging*og*oppussing.!Forutsetninger*for*at*styret*skal*godkjenne*utbyggingssøknaden*er*at:!
-
a)*utbyggers*søknad*om*innvendig*rammetillatelse*er*godkjent*av*PlanA*og*bygningsetaten,*og;!b)*de*andelseierne*som*disponerer*boder*i*de*direkte*berørte*arealene*har*fått*forelagt*ny*bodløsning*av*utbygger*minimum*2*måneder*i*forkant*av*utbyggingsstart.*Ny*bodløsning*skal*være*basert*på*prinsipptegninger*og*retningslinjer.!*
§&
Det*ervervede*arealet*kan*ikke*utleies*separat,*eller*bli*satt*opp*som*egen*boenhet/andel.!&!§!Styret*skal,*med*utbygger,*foreta*etterkontroll*sammen*med*byggkonsulent*for*å*sikre*at*alle*retningslinjer*og*byggtekniske*forhold*er*ivaretatt.*Når*etterkontroll*resulterer
