Vol.12, No.3, May - June 2013

เอกส าร ไมถึ งผู รับ โปรดสงคืนท่ี เล ขท่ี 10 ถ .นนทรี 5 ยานนาวา กรุงเทพมหาน คร 10120

Your Contact for the Property and Appraisal Professions in Thailand Thai Appra isa l Foundation: Tha i land’s Principle Member of the FIABCI

ISSN 1685-845X เผยแพรความรูการประเมินคาทรัพยสิน อสังหาริมทรัพย การพัฒนาท่ีดินและเมืองเพ่ือประโยชนสาธารณะ ����ISSN 1685-845X

ชําระคาฝากสงเปนรายเดือน

ใบอนุญาตพเิศษท่ี 97/2545

ไปรษณียยานนาวา

Thurdsday, May 16, 2013Brunei Lecturing

Dr.Sopon Pornchokchai, President Thai Appraisal Foundation was invited by the Brunei Institute of

Geology to speak about ASEAN real estate markets in Brunei.

May 10 - 12, 2013 Vientiane real estate seminar & study visit Dr.Sopon Pornchokchai and Ms.Pattama Chantranukul led a group of 30 real estate developers, financiers, investors and professionals to explore real estate market in Vientiane.

May 20 - 25, 2013 Beijing-Shanghai real estate study visit Dr.Sopon Pornchokchai, President Thai Appraisal Foundation, and Ms.Pattama Chantranukul Exclusive Director Agency for Real Estate Affairs, led a group of 30 real estate developers, financiers, investors and professionals to explore real estate market in Peking and Shanghai.

ท่ีปรึกษา: คุณกิตศิักดิ ์จาํปาทิพยพงศ คุณพัลลภ กฤตยานวัช

คุณสุนทร สถาพร คุณอัสนี ทรัพยวณิช

ประธานกรรมการอํานวยการ: ศาสตราภชิานกิตติ พัฒนพงศพิบูล

รองประธาน: คุณแคลว ทองสม คุณประทปี ตั้งมติธรรม

คุณวรรณา โฆวินฑะ ตัณฑเกษม นพ.สมเชาว ตันฑเทอดธรรม

คุณประเสริฐ แตดุลยสาธิต คุณพงษเลิศ ฤกษะสุตไพรตัน

กรรมการ: ดร.กวีพจน วรย่ิงยง ดร.ฉงค จงยศย่ิง ดร.ธนภัทร ปาลกะวงศ ณ อยุธยา

คุณธวัช มีประเสรฐิสกุล คุณณฐพนธ คงศิลา คุณวสันต คงจันทร ศ.พรเทพ ศรนีฤหลา

คุณอนันต ปยะตันต ิ คุณอภิชาต ปภาณภูวงศ คุณเอกชัย เปล่ียนโพธ์ิ

คุณปทมา จันทรานุกูล คุณวรรณา พูนปาน

ประธานเจาหนาท่ีบริหาร ดร.โสภณ พรโชคชัย

PREVIOUS ACTIVITIES

Monthly Forum 127: " Real Estate Bubble"

Tuesday, April 23, 2013, 13:00-17:00, at Queen Sirikit National

Convention Center

เสวนาวิชาการรายเดือนครั้งท่ี 127

เรื่อง "ซ้ือทรัพยสูฟองสบู"

วันอังคาร 23 เมษายน 2556 เวลา 13:00-

17:00 น. ณ หองประชุม มูลนิธิประเมินคา

ทรัพยสินแหงประเทศไทย

THE EXECUTIVE BOARD, 2012-2013 ADVISORS Mr.Assanee Subv anich Mr.Ballobh Kritay anavaj Mr.Kitisak Jampahipphong Mr.Soonthorn Sathaporn CHAIRMAN Prof.Kitti Patpongpibul VICE CHAIRS Mr.Klayo Thongsom Mr.Prateep Tangmatitham Mr.Ponglert Roeksasuttphairach Mr.Prasert Taedullayasatit Dr.Somchao Tanthathoedtham Ms.Wanna K. Tantakasem BOARD MEMBERS Mr.Anant Piy atanti Mr.Apichart Paphanpuwong Dr.Chong Chongy osy ing Mr.Ekachai Plianpoe Dr.Kaweepoj Worayingy ong Mr.Nathapon Kongsila Ms.Pattama Jantranukul Prof.Pornthep Srinarula Mr.Tawat Meeprasertskul Dr.Tanapat Palakavong Ms.Wanna Poonpan Mr.Wason Kongchantr PRESIDENT Dr.Sopon Pornchokchai

Monthly Forum 128:"Opportunities and impairment of

property resulting from the New2013 Bangkok Plan "

Wednesday, May 29, 2013, 13:00-17:00,at Meeting Room,

Thai Appraisal Foundation

เสวนาวิชาการรายเดือนครั้งท่ี 128

เรื่อง "โอกาสและการดอยคาของท่ีดินตามผัง

เมืองใหม กทม.2556"

วันพุธท่ี 29 พฤษภาคม 2556

เวลา 13:00-17:00 น. ณ หองประชุม

มูลนิธิประเมินคาทรัพยสินแหงประเทศไทย

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 3

Sopon Pornchokchai, PhD D.FIABCI CRS RICS President, Thai Appraisal Foundation Email: sopon@thaiappraisal.org Facebook: non-thai: f acebook.com/sopon.pornchokchai Facebook: สําหรับคนไทย: facebook.com/dr.sopon

มูลนิธิประเมินคาทรัพยสินไทย เลขที่จดทะเบียน กท.1075 เปนองคกร

ที่ไมแสวงหากําไร ทํากิจกรรมเพ่ือประโยชนสาธารณะ

เปนมูลนิธิที่สงเสริมการศึกษาวิชาชีพการประเมินคาท รัพย สิน และ

อสังหาริมทรัพย ดวยการคนควา ศึกษา วิจัย ความรูและความกาวหน า

ทางวิทยาการใหมดานการประเมินคาทรัพยสิน และการสํารวจ-วิจัย

อสังหาริมทรัพย สนับสนุนศึกษา วิจัยทางดานการเปล่ียนแปลงมูลค า

ทรัพยสิน การพัฒนาที่ดิน ที่อยูอาศัย ชุมชนเมือง และอ่ืน ๆ ที่เก่ียวของ

และเผยแพรความรูเพ่ือประโยชนแกสาธารณชน ในรูปแบบการอบรมและ

การสัมมนา รวมถึงเปนศูนยรวมการแลกเปล่ียนขาวสารและความคิดเหน็

สําหรับผูสนใจทั่วไป

วัตถุประสงคสําคัญของมูลนิธิคือเพ่ือ:

๑. สงเสริมการศึกษาวิชาชีพประเมินคาทรัพยสิน เชน การใหทุนการศกึษา

๒. คนควา ศึกษา วิจัย ความรูและความกาวหนาทางวิทยาการใหมๆ ดาน

การประเมินคาและการสํารวจ-วิจัยและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย

๓. สนับสนุนการศึกษาวิจัยทางดานการเปล่ียนแปลงมูลคาทรัพยสิน การ

พัฒนาที่ดิน ที่อยูอาศัย ชุมชนเมือง และอ่ืนๆ ที่เก่ียวของ

๔. เผยแพรความรูและวิทยาการใหมๆ ที่เก่ียวของ เพ่ือประโยชนแก

สาธารณชน ในรูปแบบการอบรมและสัมมนา

๕. สงเสริมความรวมมือกับหนวยงานอ่ืน ทั้งภาครัฐบาล เอกชน องคกร

การกุศลและอ่ืน ๆ จากทั้งในและต า งประเทศ เ พ่ือการพัฒนา

การศึกษาดานประเมินคาทรัพยสินและอสังหาริมทรัพย

๖. สงเสริมงานวัฒนธรรม และภูมิปญญาผูประเมินคาทรัพยสินไทย

๗. ดําเนินการเพ่ือสาธารณประโยชนหรือรวมมือกับองคการการกุศลอ่ืน ๆ

๘. ไมดําเนินการเก่ียวของกับการเมืองแตประการใด

ประธานบรหิาร…แถลง FROM THE PRESIDENT

Our Thai Appraisal Foundation

Thai Appraisal Foundation is a non-prof it organization operating under Thai Law administered by the Ministries of interior and Education (Regd. No. BMA 1075). Its f unction and status is not f or the prof it of interest groups nor f or trade purposes but f or the prof it of property professions as a whole, consumers and the general public.

The Foundation is dedicated to f ostering higher standards of prof essional practice in the f ields of property v aluation, urban land studies and related areas; at the same time it aims to provide a forum f or free and uncensored discussion of any important issue affecting appraisers in Thailand The Foundation has an ongoing commitment to research in the property f ield and it activ ely disseminates inf ormation and important news, including relev ant international v aluation issues, for the benefit of the property prof ession in particular and the Thai public in general. Sincerely yours, Sopon Pornchokchai, TAF President,

THE OFFICIAL QUARTERLY JOURNAL

OF THAI APPR AISAL FOUNDATION

4 อสังหาริมทรัพยประเภทบอนรอบบานเรา

5 ความลํ้าหนาของลาวที่ไทยพึงสังวรณ

6 เมืองจนีทีไ่ดเห็นมา

7 ความเสียหายที่จะเกิดจากผังเมืองใหม กทม.

8 16 เร่ืองไมจริงเก่ียวกับผังเมืองรวม กทม.

10 ผังเมือง กทม. ไมดีอยางไร ทําไมตองคาน

12 ภาษทีี่ดนิและส่ิงปลูกสราง: มาตรฐานความดทีี่

แตกตาง

12 หองชุดเชียงใหมยังไมลนตลาดแนนอน

15 อาคารชดุทั่วไทย จะขาดตลาด หางไกลภาวะ

ลนตลาด

16 บัสเวย บทเรียนสําหรับ BRT ไทย

18 ที่อยูอาศัยเพียงนอยนิดที่อาจลนตลาดในภูมิภาค

Contact Us

Sopon Pornchokchai, Ph.D., President Wason Khongchantr, Editor Amporn Chantranukul, Coordinator, Int’l Affairs Nonglak Jatutane, Coordinator, Education Pornpak Boonthong, Coordinator, Research Atinach Chanbanyong, Coordinator, Prof. Devt.

Tel. 66.2295.3171 Fax 66.2295.3994 Email info@thaiappraisal.org Address 10 Nonsee 5 Rd, Bang kok 10120

เรยีงความ . . . ทาํไม

ผมจัดประกวดเรียงความเชิงโลพระราชทาน

ของสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดา สยามบรมราช

กุมารีฯ เพ่ือเทอดพระเกียรติ และเพ่ือหวังที่จะ

ลดทอนปญหาการบุกรุกทําลายปา โด ยเหล า

นายทุนใหญและนายทุนนอยผูขลาดกลัวจากน้าํ

ทวม จึงไปเที่ยวไลซ้ือที่ผิดกฎหมายของชาวบาน

ผูไมรักแผนดิน!

ผมไปสํารวจพ้ืนที่เขายายเที่ยงพบวา เมื่อป

2552 ขณะที่ พล.อ.สุรยุทธ จุลานนท อดีต

นายกรัฐมนตรี ทิ้งบานของทานทีเ่ขายายเทีย่ง ซ่ึง

เปนพ้ืนที่ปา ครอบครองผิดกฎหมาย ปรากฏวา

ชาวบานกลับสวนกระแส ขึ้นไปซ้ือที่ดิน ภบท.5

กันใหญ จากไรละ 250,000 ในปนั้น เปน

500,000 ในป 2555

เดี๋ยวนี้บนเขายายเที่ยง นอกจากมีวัดเขายาย

เที่ยง ยังมีมัสยิตใหญโต มีรีสอรตที่ดําเนนิการ

โดยพ่ีนองคนไทยพุทธ คนไทยมุสลิมที่เพ่ิงยาย

ขึ้นไปอยูไมนานเปนจํานวนมาก แลวอยางนีผ้นื

ปาก็คงแทบจะไมเหลือไวใหลูกหลานในอนาคต

เรากําลังกัดกินชาติของเราเอง (แมปากบอกวา

รักชาติก็ตาม)

การบุกรุกปาลามทั่วประเทศแลว ตองแกไข

ดวยความเคารพ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

4 Vol.12, N o.3, May - June 2013

อสงัหารมิทรัพยประเภทบอนรอบบานเรา ดร.โสภณ พรโชคชัย

เมื่อเร็ว ๆ น้ี ผมไปบอนหรือเรียกใหเท ๆ หนอยก็คือค าสิโนที่มารินาเบยแซนดส ประเทศสิงคโปร ผมยังเคยไปประเมินที่ดินทํ าบอนที่ลาว และประชุมเก่ียวกับอสังหาริมทรัพย ไปเจอบอนมากมายที่มาเกา รวมทั้งเมืองอ่ืน ๆ ในออสเตรเลียและ อเมริกา วันน้ีจึ งขออนุญาตเขียนเรื่องบอนสักหนอยครับ นาแปลกที่ประเทศเพื่อนบานของไทยเรา มีบอนการพ นันมากมาย เชน มาเลเซียที่เปนประเทศมุสลิม ก็มีเก็นติ้ง ตั้งมาราว 30 ป เดี๋ยวน้ีที่สิงคโปรก็มีบอนถึง 2 แหงคือที่มารินาเบยแซนดส และที่เกาะสวนสนุกเซ็นโตซา วากันวาสิงคโปรคงโหยหิวมานานเลยเลนที เดียว 2 บอนซะเลย ยิ่งกวาน้ันที่มาเกาและฮองกงก็มีมานานแลว หลังสงครามอินโดจีน เมื่อประเทศไทยสามารถเปลี่ ยนจากสนามรบเปนสนามการคาได ประ เทศโดยรอบก็มีบอนเ กิดขึ้นมากมายโดยเฉพาะตามตะเข็บชายแดนไทยกับพมา ลาว และกัมพูชา ไมเฉพาะแตกับชายแดนไทย ชายแดนกัมพูชา-เวียดนามก็มี ลาว-จีน หรือชายแดนหรือเมืองทองเที่ยวเวียดนามที่ชาวจีนตอนใตเชนไหหลํามักไปทองเที่ยวก็มีบอน เปนตน อาจกลาวไดวาบอนมีตามเมืองชายแดนแทบทุกแหง ยกเวนในพื้นที่ประเทศไทย ผมจึงมักพูดเลนเวลาบรรยายเรื่ องมาตรฐานปฏิบัติและจรรยาบรรณทางวิชาชีพ ในหลักสูตรปริญญาเอกหรือในเวทีตาง ๆ บอย ๆ วาที่เมืองไทยไมมีบอนน้ันเพราะ " ฮุนเซ็น" คงซื้อคนสอนศีลธรรมไทยไปหมดแลว จึงมักสอนกันวาเมืองไทยเปนเมืองพุทธ ไมพึงมีบอนการพนัน คนที่ไดประโยชนก็คือ " ฮุนเซ็น" ที่คงมีเอ่ียวในบอนชายแดนไทย-เขมร ถาเราเกลียด " ฮุนเซ็น" เ ราตองสงเสริมใหไทยมีบอน รับรองวาบอนเขมรหรือชายแดนอ่ืนเจ งหมดแน เพราะลูกคาลวนแตเปนคนไทยทั้งส้ิน ปรากฏการณที่เหลือเชื่ออีกอยางหน่ึงก็คือ แมประเทศไทยจะไมมีบอนอยางเปนทางการ หรือถือวาบอนเปนสถานที่ผิด กฎหมาย แตในความเปนจริง มีบอนอยูมากมาย ตํารวจเขาทลายบอนเปนระยะ ๆ และที่ไมทลายก็คงมีอีกเปนจํานวนมาก อาจกลาวไดวามีบอนทุกหัวระแหงก็วาได ยิ่งกวาน้ันยังมีบอนถูกกฎหมายอยูเหมือนกัน เชน การแขงมา เปนตน ผมไปประเมินคาที่ดินที่จะทําบอนโดยนักลงทุนมาเล เซียในชายแดนลาวพบวา ที่ดินแปลงดังกลาวมีราคาคิดเปนเงินไทยคงไรละ 20 ลานบาท ขณะที่ที่ดินฝงไทยที่ใชเพื่อการ เกษตรหรือทํ าธุร กิจทั่วไป คงมีราคาไรละไมถึงลาน น่ีเปนความแตกตางอยางส้ินเชิงของศักยภาพของที่ดินที่ใชทําธุรกิจที่ไดกําไรงาม กับที่ใชกันตามปกติ สําหรับการเสียภาษีบอนน้ัน สิงคโปรกําหนดใหบอนตองเ สียภาษีมูลคาเพิ่ม 7% และเสียภาษีของกิจการอีก 17% ทําใหรัฐบาลมีรายไดเปนกอบเปนกําจากการน้ี สําหรับที่มาเลเซีย รัฐบาล เ ก็บภาษีหัก ณ ที่จายประมาณ 30% สวนที่มาเกาเขาเก็บหนักถึง 35% และ

ยังหักเพื่อสังคมอีก 2-3% รวมแลวเกือบ 40% ของรายไดสุท ธิของบอน สําหรับที่ สหรัฐอเมริกา เ สียภาษี 7 .5 % - 3 2 % (มลรัฐอินเดียนา) ของรายไดสุทธิ รายไดจํานวนมหาศาลน้ีสามารถนํามาพัฒนาประ เทศไดมากมาย แตหลายคนมองวาเปนภาษีบาป แตในความเปนจริ งน้ัน คนที่เลนการพนัน ก็มักจะเลนเปนอาชีพ เปน " เซียน" แต ก็ถือเปนสวนนอย คนสวนใหญที่เลนมักเปนนักทองเที่ยวเปนสําคัญ ซึ่งแตละคนอาจใชจายเงินหรืออีกนัยหน่ึง "บริจาคเงินใหบอน" เพื่อการ น้ีไมมาก แตโดยที่มีนักทองเที่ยวมาก จึงไดเงินจากสวนน้ีมากเปนพิเศษ บางทานอาจกลาววาการมีบอนการพ นันทําให เ กิดปญหาอาชญากรรม แตน่ีเปนความเขาใจผิด อยางกรณีคดีฆ ากันตายน้ัน อัตราของฮองกงคือ 0.2 สิงคโปร 0.3 มาเกา 0.7 สวนมาเล เซียคือ 2.3 สําหรับประ เทศไทยที่ ไมมีบอน กลับมี อัต ราสูงถึง 4 .8 นอกจากน้ันในกรณีของอินโดนีเซีย ก็มีอัตราสูงถึง 8.1 ทั้งที่ไมมีบอน ในความเปนจริง การมีบอนที่ ถูกตองต ามกฎหมาย อาจชวยลดอาชญากรรมที่เกิดจากการมีบอนผิดกฎหมายก็ได ในกรณีสิงคโปร ยังมีขอกําหนดพิเศษวา หากคนสิงค โปรจะเขาบอน จะตองเสียคาธรรมเนียมหัวละ 100 เหรียญหรือประมาณ 2,500 บาท แตหากเปนชาวตางประเทศ ก็ไมตองเสียคาใชจายใด ๆ เพียงแสดงหนังสือเดินทางใหเห็นเทาน้ัน จะสังเกตไดวาประชาชนที่อยูตามเมืองบอนการพนันน้ัน ไมไดติดการพนันกันงอมแงมดังที่ เ ร าเขาใจ แมจะอยูใกลบอนก็ตาม ผูคนก็มีการเรียนรูแ ละมีภูมิคุม กันดวยตัวเอง โดยไมจําเปนตองพึ่ง "คุณพอแสนดี" เชน นายลีกวนยิว บิดาแหงสิงคโปรไปเสียทุกเรื่อง กรณีตัวอยางหน่ึงก็คือรายไดของบอนในลาสเว กัสเปนเ งินประมาณ 155,010 ลานบาท แตมีรายไดจากคาที่พักอีก 9 3 ,1 8 0 ลานบาท และจากอาหารและเครื่องดื่มอีก 87,690 ลานบาท ความพยายามของเก็นติ้ง และบอนการพนัน 2 แหงในสิงค โปร และอาจรวมถึงเกาะกงของกัมพูชา ก็คงหมายมั่นที่จะมีรายไดจากการอ่ืนเปนอยางมากดวยเชนกัน ลําพังการพัฒนาพื้นที่ การซื้อเครื่องจักรอุปกรณเพื่อการพ นัน คงเปนเงินไมมากนัก และใชพื้นที่ไมมากนัก เมื่อเทียบกับสวนที่เปนที่พัก อาหารเครื่องดื่ม ตลอดจนแหลงจับจายใชสอยตาง ๆ โดยกรณีมารินาเบยแซนดส มีศูนยการคาและศูนยประชุมขนาดใหญพิ เศษสําหรับตอนรับนักทองเที่ยวและการจัด งานประชุม สัมมนาและแมกระทั่งงานแตงงาน ดังน้ันการใชบอนเปนตัวชูโรง (An ch o r Te n a n t ) จงึคุมคามาก ทุกวันน้ีใครไปสิงคโปรแลวไมไดไปพักหรือไปเที่ยวเลนที่ม ารินาเบยแซนดส ก็คงถือวาไปไมถึงสิงคโปรแลว การพัฒนาบอนการพนันจึงเปนการพัฒนาอสังหาริมทรัพยที่นาสนใจ

ชมรายการ “บานและทีด่นิไทย” Bangkok Channel IPM จานสม

ทุกวันอังคาร และพฤหัส 20:00 – 21:00 จัดโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย

ดูยอนหลังที่ www.housingyellow.com

อสงัหารมิทรพัย อาเซยีน ASEAN REAL ESTATE

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 5

ความล้าํหนาของลาวที่ไทยพึงสังวรณ ดร.โสภณ พรโชคชัย

ลาวอาจเปนประเทศกําลังพัฒนาที่ อยู ต ามหลังไทยแต ก็มีบางอยางที่ล้ําหนาไทย ที่ไทยพึงเรียนรูและสังวรณ ผมในฐานะประธานเจาหนาที่บริหาร มูล นิธิ ไดพ าคณะผูสนใจดานอสังหาริมทรัพยไปสัมมนาและดูงาน ณ ประเทศลาวในวันศุกรที่ 11 - วันอาทิตย 12 พฤษภาคม ศกน้ี ไดเห็นส่ิงล้ํ าหนาที่นาสนใจไดแก การกอสรางถนนในแนวคิดใหม การ เวนคืนเพื่ อจัดระเบียบเมือง และการจัดการผูบุกรุกที่สาธารณะ ตอนที่ผมเดินทางไปบรรยายที่ประเทศลาวเพื่อปพ.ศ.2552 ก็เห็นลาวมีโทรศัพทระบบ 3 G แลว มาปน้ีพ.ศ.2556 เขาก็ไปถึง 4 G และจะพัฒนาล้ําหนาไปอีกในอนาคตอันใกล แตน่ันไมใชประ เด็นที่เก่ียวของกับอสังหาริมทรัพย เมื่อปพ.ศ.2554 ผมไดไปสํารวจความตองการอสังหาริมทรัพยในประ เทศไทยของนักธุร กิจช าวลาว ก็ปรากฏวามีความตองการคอนขางสูง ผูประกอบการในประเทศจึงควรพิจารณาเจาะตลาดผูซื้อในประเทศลาว แต สํ าห รับน วัต กรร มใ นประเทศลาวที่จะกลาวถึงไดแก ประการแรก การกอสรางถนนแนวใหม เมื่อประเทศลาว เริ่มดําริสรางถนนกรุงเวียงจันทน 450 ปไดเวนคืนที่ดิน 2 ฟากฝ งถนนขางละ 50 เมตรในราคาตารางเมตรละ 50 เหรียญสหรัฐอเมริกา หรอืตารางวาละ 6,000 บาท และเมื่อกอสรางถนนเสร็จความเจริญเขาไปในพื้นที่ตาบอดแตเดิมแลว ราคาที่ดิน 2 ขางทางก็เพิ่มขึ้นเปนตารางเมตรละ 300 เหรียญสหรัฐอเมริกา (36,000 บาทตอตารางวา) หรือ 6 เทาตัว ทําใหการกอสรางถนนน้ีแทบไมตองเสียคากอสราง เพ ราะไดกําไรจากการขาย (ใหเชา 50-75 ป ในราคาสูงกวาตอนที่เปนที่ดินดิบ) แมในภายหลังจะพบวายั งมี อุปสรรคในการดําเ นินการบางประการแตก็ถือไดวาการตัดถนนลักษณะน้ีเปนนวัตกรรมที่นาสนใจ เมื่อป 2547 ผมก็เคยนําเสนอแนวคิดน้ีในการกอสร างถนนในประเทศไทย ซึ่งหากสามารถกอสร างถนนไดต าม น้ีก็จะ ไม เ สียงบประมาณแผนดินในการกอสรางถนนเลย เชนที่ดินเขตใจกลางเมืองอาจมีราคาเปน 3 เทาของคากอสรางถนน หากเวนคืนที่ดิน 2 ฟากถนนก็จะทําใหราคาที่ดิน 2 ฟากถนนน้ันเพิ่มขึ้นนับเทาตัวทํ าใหคุมคาแกการลงทุน ยิ่งหากเปนกรณีถนนในชนบทราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นหลายเทาตัวทําใหยิ่งมีความเปนไปไดมากขึ้นอีก

ประการที่สอง การเวนคืนเพื่ อจัด ระ เบียบ เมือง ถาเราไปประเทศลาวคงตองไปกราบนมัสการพระธาตุหลวง หาไมคงถือว ายั งไปไมถึงประเทศลาว ณ วัดธาตุหลวงน้ันโดยรอบพระธาตุแต เดิมมีชุมชนชาวบานอยูกันอยางแออัด แตในภายหลังรัฐบาลไดเวนคืนที่ดินโดยรอบเพื่อขยายอาณาเขตของวัดพระธาตุหลวงซึ่งทําใหตัวพระธาตุแลดูสงางามในฐานะที่เปนสัญลักษณสําคัญของประ เทศลาว กรณีเชนน้ีสมควรดําเนินการในการฟนฟูเมืองในหลาย ๆ บริ เ วณของกรุงเทพมหานครและในประเทศไทยเชนกัน แตวาไมไดดําเนินการเพราะผูบุกรุกในประ เทศไทยอาจอางความยากจนหรือความยากลําบากในการโยกยายมาดื้อแพงได กรณีน้ีทางราชการสมควรจายคาทดแทนใหเหมาะสม จัดหาที่อยูอาศัยในบริเวณใกลเคียงเพื่อบรรเทาความเดือดรอนของประชาชน แตจะใหเกิดกรณีดื้อแพงกีดขวางความเจริญหรือการพัฒนาเมืองไมได ประเทศไทยควรสงเสริมใหประชาชนเจาใจถึงความจําเปนในการเวนคืนเพื่อผลประโยชนของสวนรวม สวนผลประ โยชนของปจเจกบุคคลที่เสียหายไปจากการเวนคืนควรไดรับการชด เชยอยางเหมาะสม ประการที่สาม การจัดการผูบุกรุกที่สาธารณะ เพื่อปพ.ศ.2554 ขณะผมมาเยี่ยม เยือนนครเวียงจันทน อีกครั้ งหน่ึง และ ไดไปรับประทานอาหารค่ําในภัตตาคารแหงหน่ึงซึ่งปลูกล้ําลงไปในคลองสาธารณะบริเวณดอนจันทนริมแมนํ้าโขง ปรากฎวาในการเยี่ยมเยือนเมื่อสัปดาหที่แลวพบวาพื้นที่สวนล้ําไดถูกรื้อออก และมีการสรางเขื่อนริมคูคลองดังกลาวใหเปนระเบียบเรียบรอยพรอมลูวิ่งสองขางคลอง น่ีนับเปนอีกนวัตกรรมหน่ึงที่ ส งเสริมการปกครองตามกฎหมายไมเห็นแกกฎหมู ใชหลักนิติศาสตรมากกวาหลักรัฐศาสตรที่มักเออ ออ หอหมกกันไปเชนกรณีประเทศไทย การยอมรับการทําผิดกฎหมายในที่หน่ึงก็จะทําใหเกิดการเลียนแบบในที่อ่ืนร่ําไป จากกรณีการกอสรางถนนในแนวคิดใหม การเวนคืนเพื่ อจัดระเบียบเมือง และการจัดการผูบุกรุกที่สาธารณะ ชี้ใหเห็นวาประเทศลาวมีนวัตกรรมการวางแผนพัฒนาเมืองและอสังหาริมทรัพยที่ อาศัยความมุงมั่นที่จะดําเนินการเพื่อประโยชนของประเทศชาติ ซึ่ งไทยควรศึกษาเปนเยี่ยงอยาง อันที่จริงประเทศไทยก็สามารถทําได เพราะมีความรูและเทคโนโลยีที่เหนือกวา ติดขัดอยูที่อภิสิทธ์ิชนมากกวา

ขอบเขตพระธาตุหลวงหลังจากเวนคืนที่ดินโดยรอบแลว ภัตตาคารแหงน้ี แตกอนสรางครอมคลองน้ีอยู

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

6 Vol.12, N o.3, May - June 2013

เมอืงจนีที่ไดเห็นมา ดร.โสภณ พรโชคชัย sopon@area.co.th www.facebook.com/dr.sopon

ในระหวางวันที่ 2 0 -2 5 พฤษภาคม 2 5 5 6 ผมจัดทัวรอสังหาริมทรัพย ไปยังกรุงปกก่ิงและนครเซี่ยงไฮ ไดพบเ ห็นส่ิงที่นาสนใจหลายประการสําหรับนักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน ตลอดจนหนวยราชการที่เก่ียวของเพื่อเรียนรูมาปรับใชในประเทศไทยของเราบาง อันที่จริงผมพบกับเพื่อนสนิทชาวปกก่ิงคนหน่ึงในครั้ งแรกที่ไปศึกษาตอที่เมืองลูแวง เบลเยียม เมื่อป พ.ศ.2529 สมัยน้ันผมจําไดวาเพื่อนผมซึ่งเปนสถาปนิกมีรายไดเดือนละประมาณ 4 0 0 บาทไทย ในขณะที่ขาราชการไทยมีรายไดเดือนละประมาณ 2,100 บาท แตเดี๋ยวน้ีผูจบปริญญาตรีใหม ๆ ในนครคุนหมิง มณฑลยูนาน ยังมีรายไดเดือนละเกิน 15,000 บาท ยิ่งอยูปกก่ิง คงมีรายได เ กือบ 20,000 บาท อะไรจึงทําใหจีนเปลี่ยนแปลงไดรวดเร็วปานน้ี จีนมีขนาดพื้นที่ใหญกวาไทย 19 เทา แตมีจํานวนประชากรใหญกวาไทย 20 เทา แตประชากรเมืองของจีนมี ถึง 4 7 % แลว ในขณะที่ไทยมีเพียง 34% เทาน้ัน คนไทยยังอยูชนบทมากกวาคนจีนเสียอีก ขนาดเศรษฐกิจจีนก็ใหญกวาไทยถึง 19 เท า ณ ขณะ น้ีรายไดประชาชาติตอหัวของจีน จึงเปน 94% ของไทย คือเกือบเท าประเทศไทยแลว และ ณ อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ 7 -9 % ตอป เทียบกับ 3-5% ตอปของไทย ในอีกไมก่ีป คนจีนทั้งมวลก็จะมีชีวิตความเปนอยูที่ดีกวาคนไทยแลว ที่นาพิศวงก็คือ เขาบริหารกันอยางไรที่ทํ าใหประ เทศที่มีประชากรเกือบ 1,400 ลาน มีรายไดพอ ๆ กับประเทศที่มีประชากรเพียง 67 ลานคน ในประเทศจีนมีประชากรที่มีชีวิตอยูต่ํ ากว าเสนความยากจน 14% ในขณะที่ของไทยมีราว 9% ในสมัยกอนป พ.ศ.2518 ที่ มรว.คึกฤทธิ์ ปราโมช ไปเปดสัมพันธไมตรีกับจีนน้ัน มรว.เสนีย ปราโมช ยังเคยปรามาสจีนวาจีนจะมีอะไรนอกจากลูกหนําเลียบ แสดงวาในสายตาของหลาย ๆ คน จีนดอยพัฒนามากเมื่อ 40 ปกอน จีนทุกวันน้ีสงเสริมอุตสาหกรรมสะอาดและรักษาส่ิงแวดลอมอยางจริงจัง (ผิดกับ "พี่ไทย" ) เชน ตามทองถนนมีแตรถจักรยานยนตไฟฟากันทั่วประเทศ รถจักรยานยนตที่เติมนํ้ามันเบนซินมีนอยคันนัก อุตสาหกรรมระบบนิเวศก็เกิดขึ้น ทําใหเกิดการหมุนเวียนน เชน จากการผลิตออย ไปสูนํ้าตาย แอทอนอล ปุย และกลับไปสูออยอีกทีหน่ึง หรือจากออย ไปสูนํ้าตาล และกระดาษ เปนตน การควบคุมและการสงเสริมกันอยางจริงจังเปนส่ิงที่รัฐบาลจีนดํ าเ นินการ มีอยูครั้งหน่ึงถึงขนาดปดโรงงานที่ปลอยมลพิษพรอมกันถึง 2 ,0 0 0 โรงเลยทีเดียว ทั้งน้ีปรากฏการณเชนน้ีไมเคยเกิดขึ้นในประเทศไทย ประเภทการลงทุนอสังหาริมทรัพ ย ในจีนต ามขอมูลของสถานทูตไทยในกรุงปกก่ิง เปนดังน้ี ประเภท จํานวนทุน (ลานหยวน) อัตราเติบโต บานพักอาศัย 4,937,400 +14.4% อาคารที่ทํางาน 336,700 +31.6% อาคารเชิงพาณิชย 931,200 +25.4% รวม 7,180,400 +16.2% หมายเหตุ 1 หยวนเปนเงินไทยประมาณ 5 บาท สําหรับราคาที่อยูอาศัยในเดือนลาสุดคือเดือนมีนาคม 2 5 5 6 ปราฏวา ราคาเพิ่มขึ้น 67 เมืองเพิ่มขึ้น มีเพียง 1 เมืองที่ราคาทรงตวั

และเพียง 2 เมืองที่ราคาลดลง กรณีน้ีเมือเทียบกับราคาในรอบ 1 ป ก็พบวาราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แมทางราชการจะมีมาตรการในการลดความรอนแรงของตลาดก็ตาม ราคาที่อยูอาศัยโดยเฉพาะในเขตเมืองใหญจะเติบโตอยางตอเน่ืองเพราะผูซื้ อยั งเชื่ อมั่นว าเมืองใหญยั งปลอดภัยกวาเมืองเล็กน่ันเอง ความลับเบื้องหลังการพัฒนาอสังหาริมทรัพยอยางไมหยุด ยั้ งทั่วประเทศจีนก็คือระบบทางดวนและโดยเฉพาะระบบรถไฟความเรว็สูงระหวางเมือง ซึ่งวิ่งดวยความเร็ว 300 กิโลเมตรตอชั่ ว โมง ทั้ งที่สามารถวิ่งไดเร็วสูงสุด 400 กิโลเมตรหรือกว าน้ัน ระบบ น้ีเนนสามารถขนสงผูโดยสารไดมาก ใชเ วลาพอ ๆ กับ เครื่ องบิน เชน ปกก่ิง-เซี่ยงไฮ ใชเวลาเดินทาง 5 ชั่วโมง ถาขึ้นเครื่ องบิน ก็ตองใชเวลารวมเวลาทั้งหมดใกลเคียงกัน แตรถไฟใหค วามปลอดภัยกว า ประหยัดทรัพยากรมากกวาเครื่องบิน ไมมีเสียงดังและใหประ โยชนทางทางเศรษฐกิจใหเขตที่วิ่งผานอีกดวย เมื่อเมืองใหญทั้งหลายในทั่วทุกภูมิภาค ก็จะ ยิ่ งเสริมความแข็งแกรงทางเศรษฐกิจ การกระจายรายไดให เ กิดมากขึ้น ระบบรถไฟความเร็วสูงน้ี ยังใชขนสงทั้ งคนและ สินคาอีกดวย และยิ่งกวาน้ันยังกําลังขยายระบบทางดวนระหวางเมือง ระหวางภูมิภาคอยางตอเน่ืองเชนกัน ทําใหเศรษฐกิจจีนเติบโตไปเ กินกวาที่ ใค รคาดคิดไดวาจะหยุดลงเมื่อไหร ในกรซื้ออสังหาริมทรัพยในจีนน้ัน คนจีนทุกคนสามารถเชาได 70 ป คนตางชาติสามารถเช าได 5 0 ป แตการขายหรือเช าอสังหาริมทรัพย ประเทศจีนไมเคยคาดหวังการมาซื้อหรือการลงทุนโดยคนตางชาติเลย เพราะสรางใหคนในชาติก็ยังไมพอขาย ผิด กับประเทศเล็ก ๆ ที่เนนการขายอสังหาริมทรัพยใหกับคนตางชาติ และในกรณีที่ตึกใดจะขายใหคนตางชาติ ก็ตองเปนตึกที่ประกาศไวแลวลวงหนาวาจะขายหรือใหคนตางชาติเชา ไมใชนึกจะขายก็ขายไดดงัใจ ส่ิงที่พึงเรียนรูอีกประการหน่ึงของจีนก็คือ การวางผังเมืองที่มีประสิทธิภาพ ไมมีผูเสียผลประโยชนมากีดขวางการพัฒนานัก แตขณะเดียวกันก็ตองมีการจายคาเวนคืนอยางเหมาะสม และมีการวางแผนการพัฒนาเพื่อสวนรวม ไมใชการเอ้ือประโยชนตอนายทุนกลุมใด ๆ โดยเฉพาะ การเติบโตของนครใหญเชนปกก่ิงและเซี่ยงไฮ ยังเกิดขึ้นจากการหนุนชวยของระบบรถไฟฟาใตดินอีกดวย เชน ในนครเซี่ ยงไฮ มีรถไฟฟาแลวถึง 15 สาย ในขณะที่ไทยมีเปดใชเพียง 3 สาย ทั้ งที่เริ่มตนมีระ บบรถไฟฟาในเวลาไล เ ลี่ ย กัน ดังน้ันปญหาของกรุงเทพมหานครจะแกไขอะไรไมไดเลย หากขาดซึ่งระบบรถไฟฟาขนสงมวลชนที่มีเครือขายที่มีประสิทธิภาพเพียงพอ เราตองศึกษาจากจีน และพัฒนา แตผมกลัววาจะ ทําไดยาก เพราะขาราชการของไทยอาจไมไดไดดีจากการทํางาน ทําผลงานก็ได แตไดดีเพราะ "ดวง" มากกวา คือ เปน " เด็กของใคร วิ่งหรือไม และเงินถึงหรือเปลา" ดังน้ันจะเห็นไดวารัฐวิสาหกิจการขนสง บางก็ปดไป บางก็ลดประสิทธิภาพลงและมีการโกงกันมากขึ้น อยางน้ี ประเทศชาติยอมเศราหมอง อยาใหคนไทยตองมองตาปริบ ๆ ดูความเจริญของชาติ อ่ืน โดยที่เราทําอะไรไมได

ติดตามขาวสารอสังหาริมทรพัยท่ีเปนกลางไดแทบทุกวัน รายงานโดยศูนยขอมูลวิจัยและประเมินคาอสังหารมิทรัพยไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส ไดท่ีน่ี www.area.co.th/english/head6_releases.php

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 7

ความเสยีหายที่จะเกดิจากผงัเมืองใหม กทม.

ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหมเดือนพฤษภาคม 2556 จะสรางความเสียหายมากมายแกการพัฒนาเมือง กีดกันคนชั้นกลางและคนชั้นลาง ไมใหอยูในเขตกรุงเทพมหานคร ตองออกไปจังหวัดปริมณฑล ในอนาคต ลูกหลานอาจตองออกไปซื้อบานไกล ถึงฉะเชิงเทรา ทําใหเมืองขยายตัวอยางไรทิศผิดทาง ไมส้ินสุด กลายเปนอัมพาตไปหมด ในพ ื้นท ี่ใจกลางเม ือง สมมติมีที่ดินขนาด 1 ไร (400 ตารางวา หรือ 1,600 ตารางเมตร) ในยานสุขุมวิท ถาจะสรางอาคารในเขตที่อยูอาศัย ย.9 ไดสูงสุด 7 เทา หรือ 11,200 ตารางเมตร แตทั้งน้ีตองมีพื้นที่วางเทากับ 4.5% ของพื้นที่กอสราง หรือประมาณ 504 ตารางเมตรหรือ 126 ตารางวา ดังน้ันที่ดินประมาณ 31.5% ของ 1 ไรตองเวนวางไว และโดยที่ครึ่งหน่ึงของ 126 ตารางวาน้ีตองเปนพื้นที่ที่นํ้าซึมผานได จะเอามาทําถนน ลานซักลางไมได ดังน้ันพื้นที่ข องอาคารจริงจึงยิ่งเล็กลงไปใหญ แตส่ิงที่ควรจะเปนก็คือ เราควรใหใจกลางเมืองสามารถใหสรางอาคารขนาดใหญๆ สูงๆ ได และใหสามารถเชื่ อมตอกันดวยรถไฟฟาที่ใหคนใชจายเงินเอง (ไมไดเอาภาษีอากรของประชาชนในชนบทมาสราง) กลับไมใหสรางอีกตอไป ตอไปในซอยสุขุมวิทและซอยอ่ืนๆ จะไมอาจสรางอาคารสูงได เมืองก็ลามไปทั่ว เราตองอยู กันอยางแออัดในตึกเตี้ยๆ แทนที่จะขึ้นสูงแลวเวนโดยรอบเขียวๆ

เขตใจกลางเมอืงซ ึง่ควรให สร างสงูเพ ือ่ลดความแออดัแต เพ ิม่ความ

หนาแนนกลบัพยายามกดีกนั ในพ ื้นท ี่เ ขตต อเม ือง คือ ที่ดินบริเวณ ย.3 (พื้นที่ที่อยูอาศยัหมายเลข 3) ที่เปนสีเหลืองมีพื้นที่รวมถึง 427 ตารางกิโลเมตร คดิเปน 5% ของพื้นที่อยูอาศัยทั้งหมด กทม. (เหลือง+สม+ นํ้าต าล ) การสรางอาคารอยูอาศัยรวมขนาดพื้นที่ 1,000 - 1 ,9 9 9 ตารางเมตร ตองติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกวางไมนอยกวา 30 เมตร ตามขอกําหนดตามผังเมืองกทม. ที่ใชอยูตั้งแตป 2549 การสร างที่อยู อาศัยรวมที่ไมใชอาคารใหญขนาดพื้นที่ไมเกิน 1,999 ตารางเมตร ใหแปลงที่ดินติดซอยหรือถนนที่มีเขตทางกวางไมนอยกวา 10 เมตรเทาน้ัน โดยถาสรางไมเกิน 999 ตารางเมตร ติดถนนที่มีเขตทางกวางเกิน 6.00 เมตรก็ได ในรายละเอียดจะพบวาที่ดินในซอยตาง ๆ ที่อยู ในบริ เ วณบริเวณ ย.3 ซึ่งเปนซอยที่แยกไปจากถนนใหญหลายสาย เชน ถนนสายไหมและซอยแยกทั้งดานเหนือและดานใต ถนนรามอินทราฝ งเหนือ สําหรับซอยฝงเหนือที่เขาไป เกิน 1,000 เมตร จากถนนรามอินทรา, ถนนพระราม 9 ชวงแยกศรีนครินทร, ถนนซอยออนนุชบางชวง ถนนศรีนครินทรบางชวง ถนนกาญจนาภิเษก (ตะวันออก) ถนนหทัยราษฎร ถนนรัตนโกสินทรสมโภชน (สุข าภิบาล 5 ) ถนนกาญจนาภิเษก (ตะวันตก) บางชวง และถนนเลียบคลองภาษีเจริญ ตามผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครฉบับใหม ที่จะประกาศในเดือนพฤษภาคม 2556 น้ี ทําใหไมอาจสรางอาคารอยูอาศัยรวมขนาดเล็กพื้นที่ไมเกิน 1,000-1,999 ตารางเมตรไดเลย เพราะไมมีซอยใดที่

แยกจากถนนดังกล าวมาแลวมีค วามกวางเ กินกว า 3 0 เมตร ประชาชนระดับกลาง และระดับลางลาง จึงไมมีโอกาสที่อยูอาศัยในชานเมืองกรุงเทพมหานครได จะตองเขามาซื้อที่อยูอาศัยในตัวเมืองหรือใกลสถานีรถไฟฟาซึ่งราคาขายพื้นที่สูงกวา 2 ถึง 3 เทาตัว

เขตต อเมอืง ย.3 ซ ึง่มอีะพาร ตเมนต หรอือาคารชดุเลก็ๆ เกนิ 1,000

ตรม. มากมาย ต อไปสร างไม ได ในเขตชานเม ือง ไดแก บริเ วณ ย .2 (พื้นที่ที่ อยู อาศัย หมายเลข 2) ตามผังเมืองที่จะประกาศใชในเดือนพฤษภาคม 2556 ระบุวาการจัดสรรที่ดินเพื่ออยูอาศัยประเภทบานแถว (ทาวเฮาส) ตองตั้งอยูริมถนนสาธารณะที่เขตทางไมนอยกวา 12 เมตร และที่ดินแปลงละไมนอยกวา 20 ตารางวา การกําหนดน้ีกําหนดหยุมหยิมเกินกวากฎหมายจัดสรรที่ดินที่กําหนดใหมีขนาดที่ดินแปลงะ 16 ตารางวาเทาน้ัน แสดงวาประชาชนผูมีรายไดนอยหรือรายไดปานกลางที่จะซื้อที่อยูอาศัยในยานชานเมือง จะตองซื้อในราคาที่แพ งขึ้น เพ ราะขนาดตองใหญขึ้น แตที่สําคัญก็คือในซอยตาง ๆ ในเขตชานเมืองน้ัน เปนซอยที่มีขนาดเล็กกวา 12 เมตร การกําหนดใหถนนกวางเข าไว น้ี ก็เท ากับพยายามไมใหสรางที่อยูอาศัยสําหรับผูมีรายไดนอยและ รายไดปานกลาง เทากับเราสงวนกรุงเทพมหานครไวสําหรับผูมีรายไดสูง แลวผูมีรายไดนอยและรายไดปานกลางก็ตองระ เ ห็จออกไปอยู จั งหวัดปริมณฑล ทําใหเมืองขยายออกไปไมส้ินสุด

เขตชานเมอืง: ทาวนเฮาส ท ีม่ดีกด ืน่ ต อไปสร างไม ได ถาถนนนอยกว า

12 เมตร และต อง 20 ตรว.ข ึน้ไป ในความเปนจริง ใจกลางเมืองควรใหสรางสูง ถาสร างอย างเตี้ย ๆ ในพื้นที่ 1 ไร (40 คูณ 40 เมตร) หากมีบานสลัม 15 หลังคาเรือนก็ถือวาเปนชุมชนแออัด แตหากสรางสูง เพิ่มความหนาแนน แตลดความแออัด จะจุคนไดถึง 50-100 ครัวเรือนก็ยังได เมืองจะ ไดไมขยายออกไปรุกที่ชนบท ในเขตชานเมือง ถาเราจะ สร างศูนยชุมชนเมือง ประชาชนจะไดไมเขามาซื้อของในเขตใจกลางเมืองโดยไมจําเปน เราควรใหสรางอาคารขนาดใหญพิเศษเชนกัน แตเรากลับไมใหสราง การวางผังเมืองที่ผิดเพี้ ยนความจริงอย างน้ี จะ สร างปญหาอยางใหญหลวงตอกรุงเทพมหานครและประเทศชาติได

ผงัเมอืง CITY ZONING

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

8 Vol.12, N o.3, May - June 2013

16 เรื่องไมจริงเกีย่วกบัผังเมอืงรวม กทม. ในการผลักดันใหประกาศใชรางผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ไดมีขออางหลายประการ ซึ่งไม เปนความจริง ทําใหประชาชนหลงเชื่อวาผังเมืองน้ีดี และยังมีขอสังเกตซึ่งแสดงถึงความไมสมควรของรางผังเมืองน้ีอีกหลายประการ เชน 1. รางผังเมืองน้ีไมไดชวยแกปญหานํ้าทวมแตอยางใด ไมมีมาตรการใดที่จ ะ ใหประชาชนเชื่ อใจไดว าหากเ กิด นํ้าทวม อีก กรุงเทพมหานครจะปองกันได ปจจุบันน้ีแมแตฝนตกหนัก นํ้าก็ยั งทวม ถาจะรับมือนํ้าทวมจริง ตองรวมกับทุกภาคสวน ตองมีการจัดทําถนนและเขื่อนริมแมนํ้าเจาพระยา มีระบบการสูบนํ้าออกจากเมือง มีระบบเปดปดนํ้า กันนํ้าทะเลหนุน มีระบบคลองระบายนํ้าใหม ซึ่ งทั้งหมดน้ีไมไดมีในผังเมือง 2. รางผังเมืองน้ีไมไดชวยแกไขปญหาการจราจร เพ ราะไมใชแผนแมบทในการพัฒนาสาธารณูปโภค หนวยงานดานถนน รถประจําทาง ทางดวน ระบบขนสงมวลชนตางพัฒนาไปคนละทิศละทาง 3. รางผังเมืองน้ีไมไดชวยสงเสริมสาธารณูปโภคเลย เพ ราะกรุงเทพมหานครไมไดประสานแผนงาน 5 ปของการไฟฟา การประปา การโทรศัพท การไปรษณีย การกอสรางโครงการขนาดใหญ ฯลฯ เขากับผังเมืองน้ีแตอยางใด 4. ที่วาจะสรางกรุงเทพมหานครเปนเมืองสีเขียว (Green City) ไมมีความชัดเจนเลย พื้นที่ สี เขียวที่บอกว ามีอยูม ากมาย แทจริงไปนับพื้นที่เกาะกลางถนนบาง ริมทางบาง บอบึงบ าง พื้นที่สวนในหมูบานจัดสรรเอกชนบาง พื้นที่สีเขียวในคายทหารบาง ไมไดมีมาตรการที่ชัดเจนที่จะสรางพื้นที่สีเขียวเลย 5. กรุงเทพมหานคร 'คุย' วาจะใหประโยชนในการพัฒนาสรางศูนยการคาแบบคอมมิวนิตี้มอลล ใหม น้ัน ไม เปนความจริง เพราะกําหนดขนาดถนนไวกวางจนหาถนนสรางไดจริ งไมได ที่สําคัญพื้นที่ที่ขีดเปนสีพาณิชยกรรมหลายแหง ปจจุบันมีสภาพ เปนหมูบานจัดสรร ซึ่งก็คงไมมีใครรื้อบานมาทําศูนยการคาได 6. ถารางผังเมืองฉบับน้ีออกมา อาคารชุดสูง ๆ ในยานสุขุมวิทก็หมดสิทธ์ิเกิดทั้งหมด ปญหาการสรางตึกสูงสรางความรําค าญก็ตองแกที่การกอสรางใหไดมาตรฐาน การหามดวยผังเมืองเท ากับจํ ากัดสิทธ์ิเจาของที่ดินโดยตรง 7. ถาผังเมืองน้ีออกมาอะพารตเมนตฺสําหรับผูมีรายไดนอยที่มีขนาด 1,000 ตารางเมตรขึ้นไปและมีอยูดกดื่นในเขตชั้นกลางของเมือง ก็จะสรางไมไดอีกตอไป เพราะเขากําหนดใหสรางไดเฉพ าะที่อยูติดถนนที่มีความกวาง 30 เมตร ซึ่งไมมีซอยไหนมีขนาดดังกล าวเลย ก็คือหามสรางน่ันเอง ยิ่งกวาน้ันทาวนเฮาสสําหรับผูมีรายไดปานกลางในเขตชานเมือง ซึ่งมีอยูดกดื่น ก็จะสรางไมได อีกตอไป หรือสรางไดก็ตองมีถนนกวาง ๆ ซึ่งไมมีถนนหนมีความกวางเชนดังอาง 8. กรุงเทพมหานครวางแผนวาจะตัดถนนกวาง ๆ อีก 1 4 0 ถนน เพื่อแกปญหาจราจร แตในความเปนจริง ไมมีงบประมาณ เปนแคการขีดเขียนไวในผังเมืองเทาน้ัน ถนนหลายเสนวางผังมาตั้งแตผังเมืองฉบับกอน ก็ยังไมไดทําเลย 9. รางผังเมืองน้ีผลักดันคนกรุงเทพมหานครโดยเฉพาะผูมีร ายไ ดนอย ผูมี ร ายไ ดปา นกลา งให ระ เ ห็ จออ กไปอ ยูนอ กกรุงเทพมหานคร เพราะเขาหามสรางในเขตกรุงเทพมหานคร ทําใหสาธารณูปโภคตองขยายตัวออกไปไมส้ินสุด สาธารณูปโภค ก็ตองส้ินเปลืองขยายตัวออกไปเชนกัน 10. ที่กรุงเทพมหานครโฆษณาวาจะพัฒนาศูนย ธุร กิจช านเมือง เชน มีนบุรีตามรถไฟฟาสายสีชมพูและสายสีสมที่จะผานไปแถวน้ัน เปนการอางขอดีของผังเมืองที่ ไม เปนจริ ง เพ ราะ ยั งไมรู ว ารถไฟฟาทั้งสองสายจะไดกอสรางและแลวเสร็จเมื่อไหร บางทีเมื่ อผั งเมืองหมดอายุลง ยังไมรูจะไดสรางหรือไม 11. กรุงเทพมหานครมักโชวขอดีวาผังเมืองน้ีใหโบนัสพิ เศษแกที่ดินที่อยูใกลสถานีรถไฟฟา ซึ่งเปนการโอเกินจริง เพราะตองเปนสถานีที่เสร็จเรียบรอยแลว ไมใชสถานีที่กําลังกอสรางดวยซ้ํา แลวใครจะไปขออนุญาตทัน ที่สําคัญโบนัสเหลาน้ันยังเปนโบนัสที่ รับไมได เชน ใหเจาของที่ดินสรางอาคารเพิ่มไดอีกนิดหนอย หากจัดหาที่ จอด

รถใหชาวบานที่ไปขึ้นรถไฟฟาไดจอดรถฟรี ลํ าพังที่ จอดรถของอาคารก็ไมพอแลว แลวใครจะอยากไดโบนัสพิเศษแบบปลอม ๆ เชนน้ี 12. ในวีดีโอแนะนําผังเมืองของสํานักผังเมืองยั งอ างว ากรุงเทพมหานครเปนเมืองที่มีชาวตางประเทศนิยมมาทองเที่ยวเพราะมีผั งเ มืองดี ซึ่ ง ไม เป นควา มจริ งทั้ ง ส้ิ น ผั งเมื องรว มขอ งกรุงเทพมหานครเริ่มมีครั้งแรกในป พ.ศ.2535 และไมไดมีบทบาทใดตอการสงเสริมการทองเที่ ยว เลย ประชาชนยังไมรู เ รื่ องจริ งเก่ียวกับผังเมืองดวยซ้ําไป 13. ในการรับหลักการผังเมืองรวมฉบับ น้ี มี เหตุผ ลว า ผังเมืองรวมน้ีจะชวยใหกรุงเทพมหานคร " เปนเมืองตนแบบในดานการรักษาสภาพแวดลอมทางธรรมชาติ รวมไปถึงลดการใชพลังงานและลดการปลอยกาซ เรือนกระ จก เพื่ อบรร เทาผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ" แตในความเปนจริงไมมีมาตรการใดในรางผังเมืองน้ีที่จะชวยแกไขปญหาส่ิงแวดลอมอยางมีประ สิท ธิผลดังอางเลย 14. ในการรางผังเมืองรวมฉบับน้ี สํานักผังเมืองอางว าไดฟ งความเห็นของประชาชน แตประชาชนสวนใหญไมรูเรื่องดวย ในการชี้แจงมักชี้แจงแตขอดีซึ่งอาจไมเปนจริง สํานักผังเมืองอางว าจะฟงเฉพาะประชาชนที่ไดรับผลกระทบ แตประชาชนก็ไมไดรับทราบถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจึงไมไดคัดคาน ที่ผานมามีเรื่องที่คนคัดคานไปมากนับพัน ๆ เรื่อง ทางราชการควรมีความโปรงใสโดยมีคํ าชี้แ จงผานเว็บบอรดหรือติดประกาศ 15. ทางเจาหนาที่ระดับสูงของสํานักผังเมืองก็ออกมาบอกวา แมรางผังเมืองน้ีจะยังมีปญหาขอบกพรอง แตใหรับไปกอน แลวคอยแกไขใหม (พูดเหมือนการใหประชาชนรับรางรัฐธรรมนูญไปกอน แลวคอยแกไข) แตในความเปนจริ ง ทางราชการ ก็กําลั งจะ ออกกฎหมายผังเมืองฉบับใหมใหมีอายุ 10 ปตออายุไดอีก 10 ป ซึ่งตอไปใครจะแกไขผังเมือง ก็ตองรอไปถึง 20 ปเต็ม 16. ในรางผังเมืองระบุวา ผูที่ขออนุญาตกอนผังเมืองน้ีออก ก็ใหยึดถือตามผังเมืองฉบับเดิม แตตลอดระยะเวลา 1 ปที่ผานมา ใครที่ไปขออนุญาตกอสรางอาคาร กรุงเทพมหานครจะไมรับเรื่ องการขออนุญาตดังกลาว เพราะหากรับแลวและหากพิจารณาตามกรอบผังเมืองเดิมก็จะสามารถสรางได กรณีน้ีก็เทากับไมใหเ กิดการกอสร างใด ๆ ตามผังเมืองเดิม กอนระยะเวลาที่ผังเมืองเดิมประกาศใชเสียอีก โดยสรุปแลว รางผังเมืองน้ี เปนการแกปญหาเมืองแบบซุกปญหาไวใตพรม เพราะแทนที่จะจัดระเบียบการใชที่ดินที่ดี กลับปดปญหาออกไปนอกเมือง น่ีจึ งเปนสาเหตุที่ทํ าใหประชากรของกรุงเทพมหานครลดลงในระยะหลายปที่ผานมา เพราะประชาชนไมสามารถอยูอาศัยในกรุงเทพมหานครได เพราะความพยายามทําเมืองใหหลวม กรุงเทพมหานครควรคิดใหม ทําเมืองใหหนาแนน (High Density) แตไมแออัด (Overcrowded) แตปจจุบันกลับทําในทางตรงกันขาม ประเด็นหน่ึงที่กรุงเทพมหานครเองไมสามารถจะแกปญหาของเมืองและวางแผนการพัฒนาเมืองไดอย างมีประ สิท ธิภาพได เพราะขณะน้ีความเปนเมืองของกรุงเทพมหานครไดขยายออกนอกเขตบริหารของกรุงเทพมหานครแลว ยิ่งกวาน้ันกรุงเทพมหานครยังขาดการประสานแผนกับหนวยงานที่เก่ียวของ จึ งทํ าใหผั งเมืองกับการขยายตัวของสถานศึกษา พื้นที่ปกครอง กิจการไฟฟา ประปา โทรศัพท ถนน การอนุรักษส่ิงแวดลอม หรือแมแตราคาประเมินของทางราชการ ก็ไมไดยึดโยงกับผังเมือง ดวยเหตุน้ีกระทรวงมหาดไทยในฐานะหนวยงานที่รับผิดชอบการวางผังเมืองจึ งควร เร งทํ าผั งภาคมหานคร ซึ่ งรวมพื้น ที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล และใหหนวยงานตางๆ รวมกันวางผงัน้ีใหเปนแผนแมบทในดานการปกครอง สาธารณูปโภคและอ่ืนๆ ในระหวางน้ีใหประกาศใชผังเมืองฉบับเดิมไปกอน และใหมีกรอบเวลาการทําผังภาคมหานครใหแลวเสร็จใน 2 ป ผังเมืองที่ควรจะเปนควรกําหนดใหในพื้นที่เขต ธุร กิจชั้นในของกรุงเทพมหานคร ควรอนุญาตใหกอสรางอาคารขนาดใหญและ

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 9

สูงพิเศษ แตใหเวนพื้นที่วางใหมากเพื่อใหเกิดพื้นที่ สี เขียวใจกลางเมือง แตทั้งน้ีไมใชใหสิทธิพิเศษ เพราะกรุงเทพมหานครควรจัดเก็บคาธรรมเนียมพิเศษสําหรับการกอสรางอาคารไดสูงหรือใหญพิ เศษ เพื่อนําเงินไปเขากองทุนพัฒนาระบบคมนาคม เชน รถไฟฟามวลเบา ผานเขาสูถนนสายตางๆ เพื่อการระบายการจราจร และควรประสานกับหนวยงานที่เก่ียวของกิจการไฟฟา ประปา ทางหลวง รถไฟฟา ชวยกันรางผังเมืองน้ีเปนแผนแมบทของหนวยงานของตน สวนในพื้นที่อนุรักษชนบทจะหามกอสรางถนนหรือขยายไฟฟา ประปาไปบริเวณดังกลาว นอกจากน้ีควรใหการเคหะแหงชาติและหนวยงานอ่ืนโดยควรใชวิธีจัดรูปหรือเวนคืนที่ดินช านเมือง เชน เขตหนองจอก ราว

10,000 – 20,000 ไร สรางเมืองใหมแบบปดลอมแตมีระบบขนสงมวลชนเขาสูใจกลางเมืองโดยตรง แลวจัดสรรที่ดินที่มีสาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อเปนที่อยูอาศัย ศูนยธุรกิจ เปนตน รวมกรมธนารักษเพื่อนําที่ดินใจกลางเมืองมาพัฒนาเปนศูนยธุรกิจ เพื่อใหธุรกิจมีการรวมศูนย สาธารณูปโภคไมตองขยายตัวอยางไรขอบเขต เปนการเพิ่มศักยภาพใหกับธุรกิจดวยกันเองในพื้นที่ และรวมกับการนิคมอุตสาหกรรมแหงประเทศไทย เพื่อจัดสรางนิคมใหโรงงานไดใชในราคาถูกเพื่อสงเสริมอุตสาหกรรม และเพื่อหามการกอสรางโรงงานตามทองนาหรือยานชานเมืองเชนที่เกิดขึ้นในปจจุบัน อย าปล อยให ผ ังเม ืองออกมาทาํลายการพฒันาเมอืงท ีค่วรจะเป น ผ ังเม ืองต องร ับใช ประชาชนชาวกร ุงเทพมหานคร

RE142 : การจดัตัง้นติบิคุคลบ านจดัสรร/อาคารชดุ ร ุนที ่10 วันพุธที่ 26 – วันพฤหัสบดีที่ 27 มิถุนายน 2556 เวลา 08:30 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทย

สําหรับผูบริหาร นักพัฒนาที่ดินใชวางแผนการบริหารโครงการที่สมบูรณ เปนเครื่องมือเพิ่มมูลค าให กับโครงการอยางแทจริง

• การกําหนดอัต ราเง ินกองกลางกบัข อกาํหนดทางกฎหมาย : การคํานวณจํานวนเงินกองทุน / นักพัฒนาที่ดินกับสถานะ ในการทําสัญญาเก็บเงินกองทุนนิติบุคคล / การออกเอกสารรับเงินและการเก็บรักษาเงินกองกลาง

• การบร ิหารจ ัดการ : บานกับการค้ําประกันโครงการ และการค้ําประกันสวนประกอบ / การบริหารงานนิติบุคคล กับการบริการหลังการขาย / นิติกรรมสัญญาที่เก่ียวของ ฯลฯ

• ข อกฎหมายกับการโอนทร ัพ ย สนิเป นส วนกลาง : ทรพัยสินใดบางที่ควรโอนเปนทรัพยสวนกลาง ประโยชนของการโอน

ทรัพยสินเปนสวนกลาง, การดูแลรักษาสภาพทรัพย สินกอนการโอน, รายการและขนาดของทรัพยสินที่เปนสาธารณูปโภคการบริการสาธารณะกับการโอนทรัพยเปนสวนกลาง

• ระ เบ ียบข อกฎหมายอ ืน่ๆ ท ีเ่กีย่วข องกบังานบรหิารนติบิคุคลท ี่น ักพ ัฒนาท ี่ด ินควรร ู :

• การบร ิหารกองท ุน : ประเภทกองทุน / การจัดตั้งกองทุนนิติบุคคล การจัดตั้งกองทุนหมูบ านจัดสรร / การ กําหนด อัตราสวนกลาง - อัตราสวนกรรมสิทธ์ิ / การจัดทํางบประมาณในการบริหาร , การกํากับและเก็บคาใชจายตาง ๆ

ทานละ 12 ,000 (ยังไมรวม VAT 7 %)

โทร .0.2295.2294 คุณทัศ นีย

การเติบโตของตลาดบูทีคโฮเต็ลในประเทศไทย

Concept-Design ที่โดนใจลูกคาบูทีคโฮเตล็

การตลาดธรุกจิรีสอรท-บูทีคโฮเตล็

วิเคราะหความเปนไปไดและการศกึษาตนทุน การดัดแปลงอาคารเกาสูบูทคีโฮเต็ล

ติดตอขอรายละเอียดเพิม่เตมิไดที่ Tel: 0 2295 3905

คาลงทะเบียนทานละ 5,000 บาท

(ยังไมรวมภาษีมูลคาเ พ่ิม 7%)

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

10 Vol.12, N o.3, May - June 2013

ผังเมอืง กทม. ไมดีอยางไร ทาํไมตองคาน

ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร ที่ กทม .จัดทํ าขึ้นน้ีไมเหมาะสม จะสรางปญหาใหกับประชาชนมากกวาจะ เปนประ โยชน ตองแกไขโดยเร็ว เห็นกรุงเทพมหานครออกมาเปดศูนยชี้แจงกับประชาชนเรื่องผังเมืองแลว ทําใหคิด ไดว า ที่ผ านมาผังเมืองแทบจะ ไมไดประชาสัมพันธใหประชาชนไดรูเลย จึงตองเปดศูนยเชนน้ี แลวออกกฎมาแลวคอยมาชี้แจง จะไมชาไปหรือ ยิ่งตอไปจะแกไขกฎหมายผงัเมืองใหทําทีหน่ึงใช 10 ป ตออายุไดอีก 10 ป ถายังแกไมเสร็จ ก็ตออายุไปอีก 2 ป 2 ครั้ง รวม 24 ป ก็ยิ่งหมดหวังกับระบบการแกไขไปใหญ แมกอนมีผังเมืองรวม กทม. จะอางวาไดทํ าประชาพิจารณแลว แตผูบริหารระดับสูงเองก็ยอมรับวา ยังไมทั่ว ถึง และ เปนการชี้แจงขอดี (ซึ่งไมแนนักวาจะเปนขอดีจริง) ของผังเมืองมากกวาที่ จ ะใหประชาชนไดแสดงความคิดเห็น หรือแมไดแสดงความเห็นคานไป ก็มักไมไดรับการบันทึกไว หรือไมไดมีคําตอบวาจะแกไขหรือไมอยางไร และแลวก็ยังใชรางผังเมืองที่รางมา ซึ่ งก็เท ากับไมไดฟ งประชาชน หรือฟงไปก็ไมไดนําไปปรับปรุง หรือไมไดมีเหตุผลตอบกลับมาวาทําไมไมทําตามคําขอของประชาชนที่มารองคัดคาน ทั้งน้ีที่ผานมามีผูคัดคานนับพัน ๆ เรื่อง การมาฟงประชาชนเมื่อประกาศใชผังเมืองแลวจึงเปนเรื่องตลก ลักลั่นชอบกล ส่ิงที่ไมเหมาะสมของผังเมือง ซึ่ งผมได เขียนคานไปถึงนายกรัฐมนตรี รัฐมนตรีที่เก่ียวของ และกรมโยธาธิการและผังเมือง และ กทม. มาตั้งแตปที่แลวเดือนเมษายน 2555 ก็คือ ผังเมืองน้ีไมสมบูรณ วางในขอบเขตเฉพาะกรุงเทพมหานคร ทั้งที่เขต เมืองของกรุงเทพมหานครขยายออกไปรอบนอกแลว จึงควรวางแผนภาคมหานคร ซึ่งผมไดเสนอใหกรมโยธาฯ เปนเจาภาพแทนกรุงเทพมหานคร โดยที่ กทม. มีขอบเขตอํานาจจํากัด จึงวางแผนแบบตามมีตามเกิด ไมไดประสานกับหนวยงานตาง ๆ หรือถึงประสานก็ในเชิ งรูปแบบ เพราะตางเปนอิสระ แตถากรมโยธาฯ เปนศูนยกลาง แลวใหทุกหนวยงานกําหนดแผนปฏิบัติการรวมกันในรอบ 5 ปที่จะถึงว าจะพัฒนาไปทางไหนในขอบเขตมหานคร ผังเมืองที่เปนเสมือนแผน 5 ปของทุกหนวยงานจึงจะเกิด โดยทุกหนวยงานถือปฏิบัติอยางสอดรับกัน การปลอยให กทม. วางผังไปเอง จึงทําใหข าดการประสานแผน สรางความเสียหายใหกับการพัฒนาเมือง เชน การพยายามกําหนดใหเขตรอบนอกของ กทม. เปนพื้นที่สีเขียว หามการกอสร างมากหลาย แตพอขามไปฝงสมุทรปราการ สมุทรสาคร นนทบุรี ปทุมธานี และนครปฐมกลับสามารถสรางได ถือเปนการจํ ากัด สิท ธิของประชาชน เมืองก็ขยายออกไปนอกเขตกรุงเทพมหานคร ไฟฟา ประปา โทรศัพท ถนน ทางดวน รถไฟฟา ตลอดจนสาธารณูปโภคและสาธารณูปการอ่ืน ก็ตองขยายตามออกไปอยางไมมีที่ส้ินสุด ไมมีการวางแผน

การขยายตัวของเมืองอยางไรทิศผิดทางเพราะขาดผังเมืองที่ดีน้ัน ทําใหประชากรของกรุงเทพมหานครลดลง เพราะตองออกไปอยูนอกเมือง ใจกลางเมือง และเขตตาง ๆ พยายามหามสร าง เพื่ อใหกรุงเทพมหานครดูหลวม ๆ ไว ใหสวยงามเขาไว อยางไร ก็ต ามประชากรกลางวัน หรือประชากรที่พบเห็นในวันทํางานกลับมีมากขึ้น เพราะผูคนที่ระเห็จไปอยูนอกเมือง ตองเขามาทํางานในเมืองอยูดี จราจร รถติด มลพิษ กลับจะยิ่งมีมากขึ้นอีกเปนเงาตามตัว ที่ กทม.วา ผังเมืองน้ีจะชวยลดมลพิษ ทําใหเปนเมืองสีเขียว ตลอดจนลดโลกรอน จึงเปนเสมือนคํา “โฆษณาชวนเชื่อ” มากกวาจะเปนเรื่องจริง ที่สําคัญอีกอยางหน่ึงก็คือ ตอไปคนกรุงเทพมหานครอาจตองยายออกไปไกลถึงฉะเชิงเทรา เพราะขอจํากัดการกอสรางตาง ๆ การประสานงานน้ันสําคัญ เพราะแมแต ในหนวยงานของ กทม. เองก็ยังอาจไมมีการประสานงาน ถาสํานักผังเมืองวางผังไป แตสํานักโยธา ก็ยังไมสามารถสรางถนนได ก็ไม เ กิดประ โยชน เชน กรณีผังเมืองวางแผนไววาจะสรางถนน 140 ถนน แตก็แค เปนการวางแผน เพราะไมมีงบประมาณ ยังไมได เขียนแบบจริงจั งก็มี ที่สําคัญหลายเสนก็เปนการปรับปรุง ไมใชถนนใหม และหลายเสนก็เขียนไวในผังเมืองฉบับกอนหนาน้ีแลว แตไมไดทําสักทีหน่ึง ผมเชื่อวาลึก ๆ แลว ขาราชการที่ดีแตขาดวิสัยทัศนบางคนอาจเขาใจวา พวกนักพัฒนาที่ดินเรียกรองเพื่อเอาประโยชนใสตัว ในเรื่องผังเมือง จึงไมยอมแกไขผังเมืองใหดี ผมเองก็ไมใช นักพัฒนาที่ดิน ไมเปนนายหนา เปนเพียงผูประเมินคาทรัพยสินและ นักวิจัยที่เปนกลาง และมั่นใจวาไมไดตกอยูใตอิทธิพลของนายทุน ขุนศึก และศักดินาใด ๆ แตการที่หากนักพัฒนาที่ดินสามารถพัฒนาในเมืองได และขายได ก็แสดงวาเปนความตองการของผูบริ โภค เ ราจึ งควรสงเสริมใหคนอยูในเมือง จะไดไมออกไปรุกที่ชนบท ทุกวันน้ีบางนาที่ปลูกขาวไดดีกวาที่ไหนในประเทศไทยก็ไมมีเหลือแลว สวนสมบางมด สวนทุเรียนเมืองนนทบุรี ก็ไมเหลือ ตอไปหมูบ านกลวยไมฝ งธนบุรี หมูบานตนไมคลอง 16 ก็อาจไมรอด เพ ราะ เราจํ ากัดการพัฒนาจนเกินไป เราไมพึงคิดสับสนปะปนกันจนอางเหตุผลแบบจับแพะชนแกะ กลาวคือ ถานักพัฒนาที่ดินใด กอสรางอาคารใหญแลวไปสรางความเสียหายใหกับเพื่อนบาน ก็ตองจับ ปรับกันไป หรือเมื่อนักพัฒนาที่ดินรายใดโกงชาวบาน ก็ตองจัดการไปตามกฎหมาย แตที่ผานมา “เมื่ อเงินพูด สัจจะก็เงียบ” และคงเปนเพราะเราเขาใจธรรมะแบบผิด ๆ ตีความแบบดาด ๆ คือ จะเอาแตแกปญหาที่ตนตอของ “ทุกข” ก็เ ลยเขาใจวานักพัฒนาที่ดินเลว ตองหามไวกอน เปนตน ผมจึงขอเรียกรองใหรัฐบาลโดยกรมโยธาฯ ออกมาเปนเจาภาพจัดทําผังภาคมหานครใหม ใหเสร็จใน 1-2 ปน้ี อยาปลอยใหความปญหาหมักหมมนานไปกวาน้ี แลวประชาชนจะมีค วาม สุขยิ่งขึ้นจากการวางผังเมืองที่มีประ สิท ธิภาพและประ สิท ธิผลอยางแทจริง

RE121: ศึกษาความเปนไปไดทางการเงินโครงการอสังหาริมทรัพย (CF) รุนท่ี 44 วันพุธที่ 21 - เสารที่ 24 สิงหาคม 2556 เวลา 08:30 - 17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทย (นับชั่วโมงบัญชี)

หลักสูตร Project Feasibility Study น้ีมุงเนนใหผูเขาอบรมสามารถพจิารณาความเหมาะสม ความสามารถทางการเงินในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย ซึ่งเปนความจาํเปนพื้นฐานที่ผูประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย และผูเก่ียวของควรสามารถคํานวณไดเองใน เบื้องตน ทั้งน้ีเพื่อทราบมูลคาทีแ่ทจริงของโครงการ และศึกษากฎความสามารถสรางรายไดของทรพัยสินเปนมลูคาของทรพัยสิน เพื่อกําหนดมลูคาที่ควรซื้อของทีด่ินหรือโครงการดังกลาว การอบรมเปนการฝกปฏิบตัิจริงดวยกรณศีึกษาจากตวัอยางหลากหลายประเภทอสังหาริมทรพัย การกําหนดคา I R IRR NPV และฝกลงขอมลูใน Program Cash Flow บนเครื่องคอมพิวเตอรตลอดจนการศึกษาปจจัยสําคัญทางการเงินที่เปนผลตอมูลคาที่แตกตางของโครงการแตละประเภท (คุณสมบตั:ิ มีความรูเบื้องตนการใชโปรแกรม Excel)

เรียนแลวทํา Cashflow ไดเอง เพื่อการวเิคราะหความเปนไปไดทางการเบื้องตนอยางมั่นใจ

โทร.0.2295.2294 คุณสัญชัย (24,000 บาทยังไมรวม VAT)

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 11

 

IN-HOUSE TRAINING Bang kok Bnk Bkk Com Assset Mngt Bangkok Metro Bank Agri.&Agri.Coop.

Bank of Thailand BankThai Central Pattana Elec. Generation Auth.

Govt Saving Bnk Kasikorn Bank Industrial Fin. Corp. N’tl Finance Plc.

N’tl Hsg Autho Provincial Elec Autho Siam City Bnk Thai SME Bnk

IEAT UOB Bnk เรียล พร็อพเพอรต้ี แมเนจเมนท

บมจ.ศุภาลัย บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเมนท

⌫- ⌫-⌫

โทร . 0.2295.2294 หรือ www.trebs.ac.th

ตารางอบรม-สัมมนาTraining Course: Super Sale

วันศกุรท ี ่21 - เสารท ี ่22 มิถุนายน 2556 เวลา 08:30 - 17:00 น.

RE142: การจัดตัง้นติบิคุคลบานจัดสรร/อาคารชุด รุนท่ี 10วันพุธท ี ่26 - พฤหสับดที ี ่27 ม ิถุนายน 2556 เวลา 08:30 - 17:30 น.

RE171: การบริหารงานกอสร างแนวราบและการตรวจงวดงานกอสราง ร ุนท่ี 8วันพุธท ี ่3 - พฤหัสบดที ี ่4 มิถ ุนายน 2556 เวลา 08:30-17:00 น.

สัมมนา: วิเคราะหการลงทุนอะพารตเมนตวันศกุรท ี ่12 - เสารท ี ่13 กรกฎาคม 2556 เวลา 08:30-17:00 น.

AP100 : การประเมินคาอสังหาริมทรัพย สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน ร ุนท่ี 100พุธท ี ่24 - เสารท ี ่27 กรกฎาคม 2556 เวลา 08:30-17:00 น . ณ โรงเรียนธรุกิจอสงัหาริมทรัพยไทย

สัมมนา: ทิศทางตลาดที่อยูอาศยั คร่ึงป 56วันพุธท ี ่24 กรกฎาคม 2556

Training Course: Super Developerวันเสารท ี ่27 - วันอาทติย ท ี ่28 กรกฎาคม 2556 เวลา 13:00-17:00 น.

RE100: รวมขอกฎหมายอสังหาริมทรัพย รุนท่ี 51พุธท ี ่31 กรกฎาคม - เสารท ี ่3 สิงหาคม 2556 เวลา 08:30 - 17:00 น.

สัมมนา: การลงทุนในธุรกจิร ีสอรทและบูทีคโฮเตล็

วันอังคารท ี ่6 สงิหาคม 2556 ณ โรงแรมสวิสโฮเตล็ เลอ คองคอรด ถ.รัชดาภเิษก

RE121 : ศกึษาความเปนไปไดทางการเงินโครงการอสังหาริมทรัพย (CF) รุนท่ี 44พุธท ี ่21 - เสารท ี ่24 สิงหาคม 2556 เวลา 08:30 - 17:00 น .

RE162 : นกัพัฒนาอสังหาริมทรัพยสูมืออาชีพ รุนท ี่ 6วันพฤหสับดที ี ่29 - ศกุรท ี ่30 ส ิงหาคม 2556 เวลา 08:30-17:00 น.

คาใช จ ายในการฝกอบรมสามารถหกัลดหยอนภาษไีด 200%

www.trebs.ac.th Tel. 0-2295-2294

Intern atio nal R eal Est ate

Education In stitut ion in Th ailand

under the Ministry of Education www.trebs.ac.th

BOARD OF TRUSTEES

Academic Chairm an

Prof. Niputh Jitprasonk Fac. of Acct., Thammasat Uni

Advisory, Chairm an

Prof. Asawin Bhichayayothin Fac. of Arch, Chulalongkorn Uni

Trustees

Prof.Dr.Chira Hongladarom Foundation for International Human

Resourc e Developm ent

Prof.Dr Kriengsak Chareonwongsak

Institute of Future Studies for Devt

Mr.Bhichar Damrongpiwat

Executive Dir ector, Bangkok Commercial Asset Management Co., Ltd.(BAM)

Prof. H.D. Kammeier

VP. Int’l Soc, City & Reg Planners

Prof. John Cooper

Australian Expert to Thai Govt.

Prof. Richrd Ward

Int’l CAMA Expert, IAAO & IPTI

Director: Sopon Pornchokchai, Ph.D. President, Thai Apprais al Foundation

Atinach Chanbanyong, MPA, LLB.

Deputy Dir ector of TREBS

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

12 Vol.12, N o.3, May - June 2013

ภาษีท่ีดินและส่ิงปลูกสราง: มาตรฐานความดีท่ีแตกตาง ดร.โสภณ พรโชคชัย

sopon@area.co.th www.facebook.com/dr.sopon4 ประเทศไทยยังไมมีภาษีที่ดินและส่ิงปลูกสราง แมจะมีความพยายามทํามาหลายสิบปแลว และคงมีมือที่มองไมเห็นกีดขวาง จะสังเกตไดวากฎหมายอะไรที่เปนประโยชนตอสังคม ตอประชาชนโดยรวมเกิดไดยากมาก บทความน้ียังจะชี้ใหเห็นถึงความผิดชอบชั่วดีในมาตรฐานที่แตกตางกันในสังคมอารยะและ สังคมอุป ถัมภแบบไทย ๆ เพื่อใหเขาใจไดงาย ๆ ตอเรื่องภาษีน้ี จึงขออนุญาตยกตัวอยางที่เห็นอยูทั่วไปเชนที่ดินวางเปลาแปลงหน่ึงอยูปากซอยนนทรี 5 ขนาดประมาณ 5.5 ไร หรือ 2,200 ตารางวา ประเมินตามราคาตลาดเปนเงิน ณ ตารางวาละ 100,000 บาท รวมเปนเงินทั้งหมด 220 ล านบาท ที่ดินวางเปลาเชนน้ีมีทั่วไปในใจกลางกรุงเทพมหานคร เจาของที่ดินทานเมตตาใหสํานักงานเขตยานนาวาเช าใช เปนสนามกีฬาของเขต โดยคาดวาใหเชาในราคาก่ึงใหใชเปลา ขอน้ีตองยกความดีใหกับเจาของที่ดินที่มีใจกวางและสรางสรรคประโยชนแกทองถ่ินเปนอยางยิ่ง สํานักงานเขตก็ปรับปรุงพื้นที่บางสวนเปนสนามบาสเก็ตบอล สนามมวย สนามตะกรอ และสนามฟุตบอล ใหบริการแกประชาชนโดยไมคิดมูลคา และมีผูไปใชสอยพอสมควร แตหากมีการประกาศใชภาษีที่ดินและส่ิงปลูกสร างต ามราง เจาของที่ดินมีหนาที่ตองเสียภาษีที่ดินแปลงน้ีในฐานที่ เปนที่ดินว างเปลา ณ อัตรา 0.5% ตอป หรือเปนเงิน 1.1 ลานบาทตอป จะเห็นไดวาแทนที่เจาของที่ดินจะไดรับโลประกาศเกียรติคุณตามคานิยมความดีในสังคมปจจุบัน กลับยังตองเสียภาษีอีกนับลานบาท การหลีกเลี่ ยงไมเสียภาษีอาจทําใหถูกยึดทรัพยขายทอดตลอดเพื่อนําเ งินมาชําระภาษีได เหตุผลที่เปนสามัญสํานึกและเปนอารยสากลที่วาทําไมเจาของที่ดินตองเสียภาษีก็คือ การทําหนาที่พลเมืองดีของชาติ เพราะขนาดสามัญชนที่มี 'ลอเลื่อน' เชน จักรยานยนต หรือมีเงินฝากในธนาคาร ก็ตองเสียภาษี ดังน้ันคหบดีและชนชั้นนําของประเทศที่มีที่ดินผืนใหญ ๆ งาม ๆ ใจกลางเมืองเปนทรัพยจึ งตองเ สียภาษีในฐานะคนไทยเชนกัน วาไปแลวการหลีกเลี่ ยงภาษีถือเปนอาชญากรรม (ทางเศรษฐกิจ) อยางหน่ึงในอารยประเทศ ยิ่งที่ดินน้ันไดรับประโยชนจากสาธารณูปโภค ทําใหทรัพยทวีคา เจาของยิ่งตองเสียภาษี แมเราจะใชสอยหรืออยูอาศัยในทรัพยน้ันหรือไมก็ตาม ตัวอยางที่เห็นชัดก็คือ หากเรามีหองชุด ราค าแสนถูกสักหนวยหน่ึง กฎหมายกําหนดไวชัดเจนวา เจาของทรัพ ยมีหนาที่ตองเสียคาสวนกลาง ถาไมเสีย ก็ตองหักจากเงินที่ขายทรัพยน้ันไดในภายหลัง และหามการขายทรัพยน้ันหากยังไมมีการชําระคาสวนกลาง การที่ประเทศไทยไมมีภาษีที่ดินและส่ิงปลูกสรางเพื่อเอาใจผูมากทรัพยน้ัน จึงเกิดปรากฏการณหน่ึงเมื่ อ พ .ศ .2553 ที่พ บตนจามจุรี (ฉามฉาหรือกามปู) อายุนับรอยปใจกลางเมืองติดถนนสุขุมวิท ตรงขามหางเอ็มโพเรียม ตอนที่ จ ะพัฒนาเปนศูนยการคา มี นักอนุรักษธรรมชาติออกมาเรียกรองใหคงตนไมเหลาน้ันไว แตในที่สุดก็ถูกโคนไป ปรากฏการณน้ีเกิดขึ้นไดก็เพราะเจาของที่ดินไมตองเสียภาษี จึงเก็บที่ดินไวใหลูกหลานเมื่อถึงเวลาอันควรน่ันเอง ถาเจาของที่ดินตองเสียภาษี ก็คงไมน่ิงนอนใจ ตองขวนขวายหาทางพัฒนาหรือขายไป แตทุกวันน้ีเจาของที่ดินรายใหญ ๆ จะ "หยิ่ง" ไมยอมขายที่ถาไมลมละลายหรือจําเปนจริง ๆ ในแงหน่ึงก็ดูคลายเปนคนดีรักแผนดิน แตในอีกแงหน่ึงก็แสดงถึงความเห็นแกตัวเปนที่สุด เพราะราชการพัฒนาสาธารณูปโภคมาใหถึงที่ กลับไม อินัง

ขังขอก การใชที่ดินเมืองจึงไรประสิทธิภาพ เมื่อมีความตองการซื้ อบาน ผูประกอบการพัฒนาที่ดินจะสรางโครงการบานก็ไมสามารถหาที่ดินใกลๆ เมืองได เพราะถูกจับจองเก็งกําไรไวหมด ก็จึงตองไปซื้ อนอก เมือ ง เมื อง ก็ขย ายตั วอ ย าง ไร ข อบ เขต ไป รอบ นอ ก สาธารณูปโภคก็ตองขยายตัวตามไปอยางไมมีที่ส้ินสุด กลายเปนภาระของสวนรวมเสียอีก อันที่จริงทุกฝายพึงทําความเขาใจวา ภาษีที่ดินและ ส่ิงปลูกสรางน้ีเปนส่ิงวิเศษ เปนส่ิงที่ดีแทแกทุกฝ าย ยิ่ งเ ราเ สียภาษีน้ีมากเทาไหร เราก็ยิ่งมีงบประมาณมาพัฒนาทองถ่ินไดมากขึ้นเท า น้ัน การกอสรางถนนหนทาง การบํารุงและพัฒนาสถานศึกษา การจัดพื้นที่สีเขียว ฯลฯ ก็จะเกิดขึ้น เมื่อทองถ่ินเจริญ ที่ดินและอาคารของเราก็ยิ่งเพิ่มพูนมูลคามากกวาภาษีที่เราเสียไปเสียอีก น่ีจึงเปนภาษีที่ "ยิ่งจาย ยิ่งได" บางคนพยายามจะบิดเบือนวายิ่งเราเสียภาษีไป ภาษีของเราก็จะยิ่งถูกนักการเมืองทองถ่ินโกงไป แตในความจริงก็คือ ทุกวันน้ีรายไดของทองถ่ินเฉลี่ยถึง 90% มาจากสวนกลางจัดเก็บภาษีทางออมแลวจัดสงมาให ดังน้ันทั้งนักการเมืองและประชาชนจึงไมรู สึกเปนเจาของเงิน จึงเกิดอาการ "วัดครึ่งหน่ึงกรรมการครึ่งหน่ึง" แตถาภาษีเก็บจากในทองถ่ินเอง ชาวบานก็จะรูสึกหวงแหนไมยอมใหใครโกง ในชวงแรกของการมีเก็บภาษีที่ดินและส่ิงปลูกสราง ก็ยังอาจมีการโกง แตตอไปประชาชนในทองถ่ินจะ เรียนรูแ ละ รวม กันตรวจสอบมากขึ้น ความโปรงใสก็จะเกิด ประชาธิปไตยจากขั้นรากฐานที่ทุกคนมีสวนรวมตั้งแตการจายภาษีและการตรวจสอบก็จะเกิดขึ้นอยางมั่นคง แตเรื่องประชาธิปไตยน้ี ชนชั้นนําไมตองการใหเกิดเปนจริง จึงไมอยากใหมีภาษีที่ดินและส่ิงปลูกสราง เพื่ อจะ ยั งไดสรางระบบอุปถัมภจากการทุจริตโกงกินเงินที่สงมาจากสวนกลาง เข าทํานองแบง ๆ กันโกงกินแบบ "บุฟเฟ" น่ันเอง มารวมกันสงเสริมภาษีที่ดินและ ส่ิงปลูกสร างเพื่ อพัฒนาระบอบประชาธิปไตยที่แทจริง เพื่อพัฒนาเมืองที่มีประสิทธิภาพ และเพื่อพัฒนาชาติไทยอันเปนที่รักของเราเถิด

หองชุดเชยีงใหมยังไมลนตลาดแนนอน ตามที่มีขาววาหองชุดในจังหวัดเชียงใหมจะลนตลาด น้ันไมเปนความจริง จากการสํารวจของศูนยขอมูลวิจัยและประ เมินคาอสังหาริมทรัพยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส พบวาหองชุดในจังหวัดเชียงใหมที่ขณะน้ีเหลืออยูประมาณ 2 ,7 0 0 หนวยจะขายหมดภายในเวลาประมาณ 1.5 เดือนเทาน้ัน จากการสํารวจในรายละเอียดพบวาหองชุดที่มีมากที่ สุด ในจังหวัดเชียงใหมเปนหองชุดระดับราคา 1 -2 ล านบาท ซึ่ งขณะ น้ี

เหลืออยูประมาณ 1,000 หนวย จะสามารถภายในเวลาประมาณ 1 เดือนเทาน้ัน สวนหองชุดกลุมรองลงมาเปนอันดับสองซึ่งมีราค า 2 -3 ลานบาท เหลืออยูประมาณ 500 หนวย จะขายหมดภายในเวลาประมาณ 1 เดือนเทาน้ัน สําหรับหองชุดระดับราคา 3 -5 ล านบาท ขณะน้ีเหลืออยูประมาณ 600 หนวย จะสามารถขายหมดภายในเวลาประมาณ 2 เดือน สวนหองชุดที่มี ร าค า 5 -1 0 ล านบาท ขณะ น้ีเหลืออยูประมาณ 200 หนวย จะสามารถขายหมดไดภายในเวลา

อสงัหารมิทรพัย REAL ESTATE

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 13

ประมาณ 5 เดือน ทั้งน้ีเพราะ ว าเปนสินคาที่มี ร าค ากว ากลุม อ่ืน นอกน้ันเปนหองชุดในระดับราคาไมเกิน 1 ลานบาท ซึ่งเหลืออยู 400 หนวย จะขายไดหมดภายในเวลาประมาณ 9 เดือน ซึ่งถือว าข ายชาที่สุด แตก็ยังไมชาจนเกินนัก สําหรับในเขตใจกลางเมืองเชียงใหมมีหองชุดอยูทั้ งหมด 1 0 โครงการ ปจจุบันขายเหลือ 1,000 หนวย และคาดวาจะขายไดหมดภายในเวลาไมเกิน 3 เดือน ทั้งน้ีหองชุดที่ยังเหลืออยูมากที่สุดคือหองชุดในระดับราคา 3-5 ลานบาทจํานวนประมาณ 500 หนวย แตก็คาดวาจะขายไดหมดภายในเวลา 2.5 เดือน ทั้งน้ีในเขตใจกลางเมืองหองชุดมีประมาณ 91% ของอุปทานทั้งหมด ในเขตทั้งที่อําเภอสันทรายมีหองชุดเหลือขายอยู เพียง 1 3 0 หนวย แตจะขายหมดภายในเวลาประมาณ 8 เดือน หองชุดในอําเภอสันทรายมีสัดสวนเพียง 3% ของอุปทานทั้งหมด ซึ่ งถือว านอยมาก อยางไรก็ตามหองชุดราคาตั้งแต 3 บาทขึ้นไป ซึ่ งมีอยู เพียง 1 5 หนวย จะขายไมออกแตก็ถือวามีจํานวนนอยมาก ไมมีนัยสําคัญอะไร สําหรับในเขตอําเภอสันกําแพงพบวาหองชุดเหลืออยูเพียง 30 หนวยและจะขายหมดภายในเวลา 5 เดือน ทั้งน้ีเปนหองชุดในราคาประมาณ 1-2 ลานบาท และถือวาอุปทานหองชุดในพื้นที่น้ีเปนเพียง 2% ของอุปทานที่เหลืออยูทั้งหมดเทาน้ัน ในเขตอําเภอดอยสะเก็ดก็มีอุปทานหองชุดนอยมากเหลืออยูเพียงประมาณ 50 หนวยเทาน้ันและคาดวาจะขายหมดภายในเวลาประมาณ 6 เดือน ทั้งน้ีเปนหองชุดราคาถูกมากคือเฉลี่ ยประมาณ

330,000 บาทตอหนวย อุปทานหองชุดในอําเภอน้ีเปนเพียง 4 % ของอุปทานที่อยูอาศัยทั้งหมด นอกจากน้ีในเขตอําเภอแมริมซึ่งอยูทางดานเหนือของจั งหวัดเชียงใหมก็มีอุปทานหองชุดเพียง 8% ของอุปทานที่อยูอาศัยทั้ งหมด โดยขณะน้ีมีหองชุดเหลืออยูเพียง 120 หนวย แตเปนหองชุดเการาคาประมาณ 2-4 ลานบาท ซึ่งประกฎในพื้นที่น้ีหองชุดขายแทบไมได ซึง่อาจถือเปนพื้นที่เดียวในจังหวัดเชียงใหมที่อาจจะประสบปญหา แตทั้งน้ีก็มีอยูเพียง 120 เทาน้ัน สําหรับเขตอําเภอหางดงซึ่งอยูทางตะวันตกเฉียงใหมของตัวเมืองเชียงใหมก็มีหองชุดเพียง 3% ของอุปทานที่ อยู อาศัยทั้ งหมด โดยขณะน้ีเหลือขายอยูเพียง 100 หนวย และ จะ ใช เ วลาข ายอีกประมาณ 8 เดือน โดยทั้งน้ีหองชุดสวนใหญขายในราคา 1 -2 ล านบาท จํานวนประมาณ 70 หนวย สําหรับในพื้นที่สุดทายคืออําเภอสารภีซึ่งเชื่อมตอกับจั งหวัดลําพูนกลับไมพบโครงการอาคารชุดพักอาศัยแตอยางใดจึงไมปรากฎปญหาการลนตลาดของอาคารชุด ทั้ ง น้ีในเขต อําเภอสารภีมีการพัฒนาบานเดี่ยวเปนสวนใหญ ถึงประมาณ 8 0 % ของอุปทานที่เหลืออยูทั้งหมด 700 หนวย ดังน้ันการกลาววาหองชุดลนตลาดในจังหวัดเชียงใหมจึ งไมเปนความจริง อยางไรก็ตามในการลงทุนในอนาคต จํ าเปนตองมีการศึกษาขอมูลอยางใกลชิด ซึ่ งศูนยขอมูลวิจัยและประ เมินคาอสังหาริมทรัพยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส จะนําเสนอในโอกาสตอไป

สมัมนา: สราง-บรหิาร หอพัก-อะพารตเมนต วนัศกุร ท ี ่12 – เสาร ท ี ่13 กรกฎาคม 2556 เวลา 08:30-17:00 น. ณ โรงแรมสวสิโฮเตล็ เลอ คองคอร ด ถ.รชัดาภเิษก

สถานการณตลาดหอพัก-อะพารตเมนต และการตัดสินใจในการลงทุน

แนวทางการเทคโอเวอร: การเลือกซื้อหอพัก-อะพารตเมนต หรือหองชุดในโครงการอาคารชุดเพื่อการปลอยเชา

การคํานวณความคุมทุนในการพัฒนาอะพารตเมนต แนวทางการพัฒนาหอพัก-อะพารตเมนต: การเลือกทําเลที่ตั้ง / การประมาณการพื้นที่กอสรางเบื้องตน / การสํารวจตลาดอะพารตเมนต / การตั้งราคาคาเชาหอง / การคํานวณทางการเงินเบื้องตน เพือ่การวางแผนการพัฒนา

กฎหมายที่เก่ียวของกับหอพัก-อะพารตเมนต ขอคิดการลงทุนในธุรกิจหอพัก-อะพารตเมนตใน กทม.และเขตเมอืงภูมิภาค: จากประสบการณจริงในดานตาง ๆ

อัตราผลตอบแทนในธุรกิจหอพัก-อะพารตเมนต

ค าลงทะเบยีนท านละ 9,500 บาท (ยงัไม รวม VAT 7%) กรณนีติบิคุคล สามารถหกั ณ ท ีจ่ ายได 3% เลขที่ประจําตัวผูเสียภาษี 3-101-954-456

ตดิต อ คณุชนกนนัท โทรสาร 0.2295.1154 โทรศพัท 0.2295.3905

หนังสือจดหมายถึงนายกฯ (ราคาเลมละ 120 บาท) รวบรวมจดหมายที่ดร.โสภณ พรโชคชัย สงถึงนายกรัฐมนตรีสมัยตาง ๆ ตั้งแต พ.ศ.2540-2555

เพื่อเสนอแนวคิดใหมในการวางแผนพัฒนาเมือง ที่ดินและอสังหาริมทรัพยของไทย การแกวิกฤติอสังหาริมทรัพย / การฟนฟูตลาดอสังหาริมทรัพย / การประเมินคาทรัพยและ บสท./ ตั้งศูนยซื้ อ-ขายอสังหาริมทรัพย / อยาอณุญาติใหตางชาติถือครองที่ดิน / คัดคานบานเอ้ืออาทร / วาดวยศูนยขอมลูอสังหารมิทรพัย / ควรประเมินเพื่อเชา Thailand Plaza / วิธีตั้ง "สภาอสังหาริมทรัพย" / ย้ําใหประเมิน Thailand Plaza / นโยบายทีอ่ยูอาศยัไทย / มาตรการกระตุนเศรษฐกิจ? / รางพระราชบัญญัติสภาองคกรชุมชน / มาตรการพฒันาทีเ่อ้ือประโยชนตอประชาชน / อยากระตุนการซื้ออสังหาริมทรัพยในภาวะวิกฤติ / ฟนฟูเศรษฐกิจดวยวิธีการเพิ่มมูลคาอสังหาริมทรัพย / มาบตาพดุตองการอุตสาหกรรม+แกไข รธน. ที่ไมเปนประชาธิปไตย / แนวทางการแกปญหามลพิษมาบตาพดุ / นโยบาย-มาตรการดานอสังหาริมทรัพยของรัฐบาล / อยาสงเสริมการซื้อบานหลังแรก / แนวคิดในการจัดทําผังเมืองรวม / แนวทางการแกไขปญหาแฟลตดินแดง……… (สนใจส่ังซื้อโทร.0.2295.3171 ตอ 109 คุณนงลักษณ)

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

14 Vol.12, N o.3, May - June 2013

พเิศษ รบัจดัดงูานอสงัหารมิทรพัย ท ัว่โลก โดย ดร.โสภณ พรโชคชยั ผูสาํรวจตลาดอสงัหารมิทรพัยท ัว่อาเซียน ผูเคยเป นผูเชีย่วชาญ-ท ีป่รกึษา UNCHS World Bank ก.การคลัง อนิโดฯ

เวียดนาม เป นวทิยากรบรรยายระดบันานาชาต ิและดงูานมาแลว 111 เมอืงท ั่วโลก รายได หลังหกัค าใชจายท ั้งหมดมอบให มูลนธิปิระเมนิค าทรพัยสนิแห งประเทศไทยเพ ือ่ใชในกจิกรรมสาธารณประโยชน ตดิต อ โทร.02.295.3171 (คณุมนต ธดิา)

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 15

อาคารชดุทัว่ไทย จะขาดตลาด หางไกลภาวะลนตลาด อาคารชุดทั่วไทยขายไดดี และจะหมดในเวลาไมชาน้ี หากไมมีอุปทานใหม ไมมีโอกาสเกิดฟองสบูแนนอน ยกเวนบางพื้นที่แ ละบางระดับราคาที่เปนสินคาเกา สินคาที่ตั้งอยูผิดทําเล เปนตน ในกรณีจังหวัดเชียงใหมแทบทุกอําเภอขายดี โดยเฉพาะหองชุดที่มีเหลือขายอยู 3,064 หนวยน้ัน คาดวาจะขายหมดในเวลา 2 เดือน โดยเดือนหน่ึง ๆ มีคนซื้อถึง 2,000 หนวย ทั้งน้ีหองชุดใจกลางเมืองขายไดดีมาก สวนหองชุดในอําเภออ่ืน ๆ ก็ขายดีตามลําดับ ที่อําเภอเมืองจังหวัดเชียงราย มีหองชุด เปนอุปทานอยู ถึง 49% ของทั้งหมด ปรากฏวาเหลือขายอยูเพียง 671 หนวย และ จะขายหมดในเวลาอีกเพียง 5.5 เดือนเทาน้ัน หลังจากน้ันหากไมมีการเปดตัวโครงการใหมอีกเลย ก็จะไมมีสินคาหองชุดขายแลว ทั้ ง น้ีมีเพียงหองชดุที่ขายในราคาเกิน 5 ลานบาท ซึ่งตลาดมีขนาด เล็กมาก และมีเพียง 84 หนวยที่เหลืออยู และคาดวาจะขายไมออกเทาน้ัน สําหรับในเขตตัวเมืองชลบุรี มีหองชุดเหลืออยู 1,812 หนวย แตคาดวาจะขายหมดในเวลาเพียง 2.3 เดือนเทาน้ัน นับว าหองชุดขายดีกันในทุกระดับราคา ในทํานองเดียว กัน ในพื้นที่บ างแสนก็ปรากฏวามีหองชุดเหลืออยู 1,600 หนวย แตคาดวาจะขายหมดในเวลาไมเกิน 6 เดือน นับว าข ายได เ ร็ว ในทุกดับราค าเชนกัน สถานการณจึงไมนาเปนหวงแตอยางใด ยิ่งศรีราชา ยิ่งมีหองชุดเหลือขายอยูไมถึง 100 หนวย หากไมมีโครการอาคารชุดเกิดใหม หองชุดทั้งหมดจะขายหมดในเวลา 1 เดอืน ถือวาขาดตลาดเสียอีก ทั้งน้ียกเวนในพื้นที่แหลมฉะบังที่มีหองชุดราคาไมถึง 1 ลานบาท เหลืออยู 70 หนวย แตขายไดชามาก ทั้งน้ีเปนหองชุดที่เกาและตั้งอยูในทําเลที่ไมเหมาะสม ในทํานองเดียว กันที่บริเวณพื้นที่บอวิน หองชุดอาจขายไดชาเพราะนิยมทาวนเฮาสมากกวา แตก็ยังถือวาจะขายไดหมดในเวลาไมเกิน 1 ป สําหรับอุปทาน 500 หนวยที่ยังเหลือยูในทองตลาด จึงไมนาเปนหวงแตอยางใด ในทางตรงกันขามในกรณีพัทยาติดฝงทะเล มีหองชุดเหลืออยูถึง 10,000 หนวย แตคาดวาจะหมดในเวลาเพียง 4 เดือน โดยขายไดปกติเดือนละมากกวา 2,500 หนวย จึงนับวาสถานการณดีมาก สวนหองชุดบนฝงตะวันออกของถนนสุขุมวิท ขายไดชากวา เฉลี่ ยจะใชเวลาเพียง 6.3 เดือน เทาน้ัน ทั้งน้ียกเวน หองชุดราคา 3-5 ล านบาท ซึ่งควรตั้งอยูฝงทะเลมากกวา จะขายไดช ากว า ถือว าที่ตั้ งไมเหมาะสม สวนในพื้นที่สุดทายของจังหวัดชลบุรีคือสัตหีบน้ัน แมหองชุดจะมีอยูเพียง 30% ของทั้งตลาดที่อยูอาศัยในสัตหีบ แตก็ข ายดีมาก ขณะน้ีเหลืออยู 700 หนวย และคาดวาจะหมดภายในเวลาเพียง 5 เดือนเทาน้ัน คือหากไมมีการเปดตัวโครงการใหมอีก จะไมมี สินค าใหขายอีกตอไป สําหรับในจังหวัดระยองน้ัน ในเขตตัวเมือง หองชุด กําลั งจะขาดตลาดขนาดหนัก เพราะเหลือขายอยูเพียง 360 หนวยเทาน้ัน และ

คาดวาไมเกิน 1 เดือนก็จะหมดสินคาที่จะขายแลว จึงเชื่อวาจะมโีครงกาใหม ๆ เกิดขึ้นอีกมากในอนาคตอันใกลน้ี อยางไรก็ตามในบริเ วณบานฉาง บานพลาน้ัน หองชุดขายไมดี โดยเฉพาะ ในราคา 3 ล านบาทขึ้นไป คงแทบไมมีใครซื้อเพราะราคาแพง และอยูในบริ เ วณที่ใกลกับมาบตาพุดที่ประชาชนอาจกลัวมลพิษ เขตอําเภอเมืองและบริเวณใกลเคียงกับ อําเภอเมืองจั งหวัดนครราชสีมา ปรากฏวาในรอบ 1 ปที่ผานมา หองชุด ขายได 240 หนวย เหลืออยูเพียง 130 หนวย จึงคาดวาจะไมมีสินคาเหลือใหข ายภายในเวลาเพียง 2 เดือนนับจากน้ี หากไมมีการเปดตัวโครงการใหม สวนที่จังหวัดขอนแกน แมจะมีอุปทานหองชุดเหลืออยู 1,200 หนวย แตเดือน ๆ หน่ึงมีผูจองซื้อหองชุดประมาณ 1,500 หนวย ทําใหสินคาน้ีจะหมดลงในเวลาไมเกิน 1 เดือนนับจากน้ี ทําใหตองผลิตสินคาหองชุดออกมาสูตลาดมากขึ้น แทนที่คิดวาจะเกิดภาวะลนตลาดตามคํา " โพนทะนา" ของบางสํานัก ในทํานองเดียว กันจั งหวัดอุดรธานี ก็กําลังคึกคักหนัก เพราะสินคาหองชุดเหลืออยู เพียง 350 หนวย แตเดือนหน่ึง ๆ มีคนจองซื้อสูงมาก จึงคาดวาจะขายไดหมดในเวลาไมเกิน 1-2 เดือนนับจากน้ี ในกรณีหองชุดของชะอํา ขณะน้ีเหลืออยู 2,288 หนวย ซึ่ งอาจดูมาก แตก็จะขายหมดในเวลา 4.5 เดือนเทาน้ัน มีเพียงโครงการหองชุดไมก่ีแหงที่อาจขายไดชา สวนกรณี หัว หิน ก็ค ล ายกัน จะสามารถขายไดหมดในเวลาประมาณ 2 เดือน สําหรับหองชุดจํานวน 2,000 หนวยน้ี จึงไมนาจะมีปญหาอะไร ที่จังหวัดภูเก็ต ศูนยขอมูลวิจัยและประเมินคาอสังหารมิทรัพยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส พบวาแทบทกุระดบัราคาสามารถขายไดเร็วมาก ยกเวนราคาตั้งแต 5 ลานขึ้นไป ขายไดยากเพราะในปจจุบันสินคาประเภทน้ีมีความตองการนอย สําหรับที่กระทู อาคารชุดทุกระดับราคาขายไดดี มีเหลือเพียง 1,000 หนวย จะเหลือ 2 เดือนเทาน้ันที่จะขาย ยิ่งกวาน้ันที่อําเภอถลาง ก็จะขายหมดในเวลาไมเกิน 2 เดือนเชนกัน ในเขตอําเภอเมืองสุราษฎรธานี มีหองชุดเหลือข ายอยู เพียง 220 หนวย และจะขายหมดในเวลาเพียง 2 เดือนเชนกัน หลังจากน้ันก็จะขาดแคลน ยิ่งหากพิจารณาจังหวัดนครศรีธรรมาราช ก็มีหนวยขายเหลืออยูเพียง 160 หนวย และจะขายไดหมดในเวลา 1 เดือนเทาน้ัน โดยสรุปแลว ศูนยขอมูลวิจัยและประเมินคาอสังหาริมทรัพ ยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส พบวา หองชุดทั่วประเทศขายดี และอาจจะขาดแคลนในอนาคตดวยซ้ํ าไป คํา " โพนทะนา" ที่วาจะลนตลาดจึงไมเปนความจริง ส่ิงที่พึงระ วั งก็คือ การตองใหมีการคุมครองเงินดาวนของประชาชนในภาคบังคับ ทําใหเกิดความเชื่อมั่นในตลาด

เชิญส่ังซื้อหนังสือ “การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทย ”

ผูเ ขียน ดร.โสภณ พรโชคชยั จํานวน 300 หนา / ราคาเลมละ 300 บาท/ ส่ังซื้อไดที่ 0.2295.2294 ตอ 109 คุณนงลักษณ

บทที่ 1. แนวคิดเก่ียวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย / บทที ่2. การวิเคราะหความเปนไปไดของโครงการอสังหาริมทรัพย / บทที่ 3. การวิเคราะหการเงิน ตนทุนและสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย / บทที่ 4. การดําเนินโครงการตามกรอบของกฎหมายอสังหาริมทรัพย / บทที่ 5. การบริหารจัดการทรัพยสินโครงการอสังหาริมทรัพย / บทที ่6. กรณีศึกษาการวิเคราะหโครงการอสังหาริมทรัพย / บทที่ 7. การจัดการธุรกิจและวิชาชีพอสังหาริมทรัพย

ส่ังซื้อโดยโอนเงินเขาบัญชี โรงเรยีนธรุกจิอสงัหารมิทรพัย ไทย ออมทรัพย 089-2-26356-7 ธนาคารยูโอบี สาขารัชดา-สาธุประดิษฐ

กระแสรายวัน 048-1-09720-7 ธนาคารกสิกรไทย สาขาทาเรือสาธุประดิษฐ

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

16 Vol.12, N o.3, May - June 2013

บัสเวย บทเรียนสาํหรับ BRT ไทย ดร.โสภณ พรโชคชัย sopon@area.co.th www.facebook.com/dr.sopon

ผมเห็นกรุงเทพมหานครวาจะเพิ่มเสนทางรถ BRT (Bu s Ra p id Tra n sit ) แลว บอกไดคําเดียววา "อยา" หมายถึงอยาขยายเลย BRT ไมใชสรณะในการแกปญหาจราจรเลย ผมจึงขออนุญาตนําบทเรียนของรถ Bu sw a y หรือ Tra n sjakarta ซึง่เปน BRT ของอินโดนีเซียมาเลาใหฟงครับ ผมไปกรุงจาการตาครั้งแรกเมื่อป พ.ศ.2526 และแวะเวียนไปเปนระ ยะ ๆ ผมเคยไปทํางานในโครงการที่ปรึกษาขอ งกระทรวงการคลัง อินโดนีเซีย และยังเคยไปศึกษาการวางแผนพัฒนาสาธารณูปโภคของธนาคารโลก ณ กรุงจาการตาอีกดวย นอกจากน้ันยังไปสํารวจโครงการตลาดที่อยูอาศัยที่น่ันมาตั้งแต พ.ศ.2 5 4 9 ซึ่ งเปนการสํารวจที่ไดขอมูลที่มากและครอบคลุมมากที่สุดโดยศูนยขอมลูวิจัยและประเมินคาอสังหาริมทรัพยไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส ทุกครั้งที่ผมไป หลังเสร็จจากภารกิจที่มี 'ราชรถมาเกย' แลว ผมจะพยายามไปใชบริการรถ BRT เพื่อศึกษา ตลอดจนน่ังรถสองแถวบาง สามลอบาง จักรยานยนตรับจางบาง แท็กซี่บาง เพื่อศึกษาดูการจราจรภาคปฏิบัติ ผมพบอยางหน่ึงวา สําหรับคนที่พอมีพอกิน หรือชนชั้นกลางระดับกลางบน เชน ระดับ C+ หรือ B - ขึ้นไป ไมคอย น่ังรถ Bu sw a y อาจเปนเพราะไมสะดวกสบายเชนรถ BRT บานเรา ตางใชรถจักรยานสวนตัวหรือไมก็รถยนตเทาที่ฐานะจะอํานวย Bu sw a y ของอินโดนีเซียสายแรก เกิดขึ้นเมื่อป 2547 หรอื กอนไทย 6 ป ปจจุบันน้ีมีประมาณ 14 เสนทาง จากที่วางแผนไว 15 เสนทาง โดยมีสถานีหยุดรถ 200 จุด มีรถอยู ร าว 6 0 0 คัน รวมระยะทางบริการเกือบ 200 กิโลเมตร ซึ่งนับวาเปนระบบที่มีความยาวมากที่สุดในโลก มากกวาที่กรุงโบโกตา เมืองตนตํารับของ BRT เสียอีก แตละวันมีผูโดยสาร Bu sw a y ประมาณ 350,000 คน โดยคิดคาโดยสารประมาณ 11 บาท แตทั้งน้ีรัฐบาลตองจายเงินอุดหนุนใหกับบริษัทที่ใหบริการอีกประมาณหัวละ 6.3 บาท ทั้ ง น้ี เพื่ อตรึ งราคาคาโดยสารใหถูกเขาไว โดยถือเปนบริการสาธารณะ สําหรับประชาชนและลดปญหาการจราจรอีกดวย การที่ Bu sw a y สามารถขยายตัวไดมากในกรุงจาการต าก็เพราะที่น่ีไมมีรถไฟฟา หรืออีกนัยหน่ึงไมมีเงินเพียงพอที่ จ ะ สร างรถไฟฟาเชนมหานครอ่ืน ๆ หรือมีเงิน แตเพื่อเอ้ืออํานวยกับบริ ษัท Bu sw a y ก็เลยไมสราง ซื้อเวลาไปเรื่อย ซึ่งก็คลายกับพวกแพขนานยนตที่ตอตานสะพานขามแมนํ้า หรือชาวบานที่ถูกเวนคืนเพียงหยิบมือเดียวก็ตอตานการสรางสะพานขามแมนํ้าเพื่อคนนับลาน ๆ เปนตน

กรุงจาการตาก็เคยคิดจะสรางรถไฟฟาเหมือนกัน แตพับไปในชวงวิกฤติเศรษฐกิจ ทุกวันน้ียังมี 'อนุสรณสถาน' ใหเห็นเปนแทงหิน แตของไทยคงโกงกินกันนอยกว า จึ งยั งมี เหลือซากเปน 'S to n e h e n g e ' หรือโครงการรถไฟฟา Hopewell คอืนอกจากมเีสาแลว ยังมีคานพานไวเพิ่มเติม และของไทยยังมีรถไฟฟาเสร็จสามารถใชงานไดอีก 2 สายคือ BTS และ M RT ขณะ น้ีกรุ งจาการตาก็กําลังกอสรางรถไฟฟา โดยคาดวาจะสามารถใชงานสายแรกไดในป 2559 สายตอมาจะเสร็จในป 2561 สวนสายที่ 3 จะเสร็จในราวป 2567-2570 ผมก็หวังวาผมคงจะอยูถึงตอนเปดใช! ปญหาของรถ Bu sw a y ในกรุงจาการตาก็คือ เลนที่มไีวตลอด 24 ชั่วโมง มันเกินความจําเปน นาจะมีเฉพาะในชวงชั่วโมงเรงดวน ขณะเดียวกันในชวงชั่วโมงเรงดวน ก็มีรถสวนบุคคลหรือรถอ่ืน ๆ วิ่ งเขามาใชเสนทางรถ Bu sw a y ทําใหรถ Bu sway ขบัไปไมได จงึทาํใหไมอาจแกไขปญหาการจราจรโดยเฉพาะในชั่วโมงเรงดวนไดจริง หากวิเคราะหถึงจํานวนผูโด ยสารจะพบวา ในแตละ วันมีผูโดยสารรถ Bu sw a y ของกรุงจาการตา 350,000 คน หรือราวครึ่งหน่ึงของรถ BTS ของไทย ณ วันละ 550,000 - 600,000 คน ทั้งที่ BTS มีระยะทางเพียง 33 กิโลเมตร และมีสถานีรวมเพียง 33 สถานี ขณะที่รถ BRT ของไทยมีผูใชบริการวันละ 2 0 ,0 0 0 คน เทาน้ัน และรถประจําทางในกรุงเทพมหานครทั้งระบบมีผูใชบริการ 1 ลานคน จะเห็นไดวาการมี BRT ไมไดชวยแกไขปญหาจราจรแตอยางใด แตกลับยิ่งทําใหการจราจรบนถนนพระรามที่ 3 และถนนนราธิวาส ติดขัดหนักกวาเดิม ผมจึงเคยเสนอใหมี Bu s L a n e (โดยไมตองมี BRT ใหเปนภาระ) เฉพาะในชวงเรงดวน จับปรบัคนที่ฝาฝน และหลังจากเวลาดังกลาว ก็ใหคืนชองทางจราจรให กับรถ อ่ืน ๆ ไปเสีย อน่ึงตั้งแตหลังเลือกตั้งผูวาราชการกรุงเทพมหานครเปนตนมา ทานผูวาฯ ก็มีนโยบายลดคาโดยสารจาก 10 บาท เปน 5 บาท ซึ่ งสรางความแปลกใจใหกับผูใชบริการเปนอยางมาก ทั้งน้ีเพราะไมไดมีผูโดยสารใดเรียกรองวาคาโดยสารน้ีแพงแตอยางใด การส่ังลด น้ีก็คงยิ่งเพิ่มการขาดทุนใหกับ BRT การใหในส่ิงที่ ไมได เปนความตองการจําเปน อาจไมไดความนิยมดังหวัง แตอาจ เ กิดคําถามจากประชาชนถึงความสามารถในการวางแผนและการบริหารก็ได น่ีแหละครับเราจึงเรียนรูโลกเพื่อเปลี่ยนแปลงไทยใหดีกวาเดมิโดยมีกรณี B u sw a y / B RT เปนอาทิ

⌫⌫⌫⌫

Vol.12, N o.3, May - June 2013 17

RE171: การบรหิารงานกอสรางแนวราบ

และการตรวจสอบงวดงานก อสราง ร ุน 8

การบริหารงานกอสรางแนวราบ เพื่อใหทราบถึงปริมาณงานและราคาคากอสราง ของงานกอสรางในแตละสวนและทราบถึงวิธีการกําหนดงวดงานกอสราง ใหสอดคลองกับระยะเวลาในการกอสร าง การบริหารงานกอสรางเพื่อการเจรจากับผูรับเหมา และการจ ายเงินงวดของสถาบันการเงิน เพื่อใหสอดคลองกันในการจายเ งินคากอสรางแตละงวด ที่สอนโดยวิศ วกรผูบริหารงานกอสร างที่เชี่ยวชาญ สถาบันการเงินผูใหสินเชื่อ

ห ัวข อการอบรม องค รวมของงานกอสร างโครงการ : กระบวนการกอสราง สัดสวนงานกอสราง และวิธีการกําหนดงวดงานกอสร าง & สาธารณูปโภคโครงการ

การค ํานวณต นท ุนค ากอร าง: ปริมาณงาน และราคาคากอสรางของงานกอสร างในแตละ สวน เชน งานฐานราก งา นโครงสราง งานสถาปตยกรรม งานระบบภายใน งานตกแตงภายใน

การประกวดราคา ประ เภทส ัญญา และการทาํสญัญาการกอสร าง: กระบวนการประกวดราคา ชวงเวลา การจัดหาผูรับเหมา ประเภทของสัญญา องคประกอบของสัญญา ตัวอยางสัญญา การเลือกใชสัญญาการกอสราง ขอพึงระ วั งในการทําสัญญา

Co n struction Management การวางแผนและบรหิารงานกอสร าง: การบริหารงบประมาณ การควบคุมราคา-เวลา และการรายงานผล

การประ เม ินผลและการตรวจงวดงานกอสร าง: การตรวจงวดงานกอสรางเพื่อชําระงวดงาน ประเภทและวิ ธีชํ าระ เ งิน การรับประกันงานกอสราง รูปแบบ การประเมินผล ขั้นตอนการประเมินผล แบบฟอรมรายงาน วิ ธีการ เขียนรายงาน แนวทางการตรวจสอบรายงาน

การพ ิจารณาจ ายเง ินงวดการกอสร างของสถาบนัการเงนิ: เพื่อใหสอดคลองกับการจายเงินคากอสร างในแตละ งวดของสถาบันการเงิน

ท านละ 12,000 บาท ยงัไม รวม VAT 7% โทร.0.2295.2294 คณุภวูนยั

RE162: นกัพฒันาอสงัหารมิทรัพยแบบมอือาชพี รุนท ี ่6 พฤหสับดีที ่22 – ศกุรที่ 23 สงิหาคม 2556เวลา 08:30-17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสงัหาริมทรัพยไทย

เพื่ อ ค วา ม เ ป นมื อ อ า ชีพ ใ น ก าร พั ฒ น าอสังหาริมทรัพย ทั้ งกรณีซื้ อมา-ขายไป การพัฒนาโครงการ บาน-คอนโด ทานจะไดรับการอบรมตั้งแตขั้นตอนการเลือกที่ดิน จนถึงเลือกผูรับเหมา พรอมตัวอยางที่ประสบความสําเร็จ แล ะ ตั วอ ย า งที่ เ ป นอุ ป ส รร ค ใ นก า ร ทํ าอสังหาริมทรัพย

ติดตอคณุทัศนีย โทรศัพท 0.2295.2294

ค าลงทะเบยีนท าน 12,000 บาท (ยงัไม รวม VAT 7%) * ศิษยเกาลด 10% (สงวนสิทธ์ิเฉพาะผูที่จายเงินกอนงาน 2 สัปดาห)

กรณีนิติบุคคล สามารถหัก ณ ที่จายได 3% (คาใชจายในการฝกอบรมสามารถหักลดหยอนภาษีได 200%)

RE100: รวมข อกฎหมายอสงัหารมิทรพัย ร ุน 51 วันท่ี 31 กรกฎาคม - 3 สิงหาคม 2556

กฎหมายท ี่ด ินและ เอกสารส ิทธ ิ์ ประมวลกฎหมายที่ดิน ประมวลกฎหมายแพงและพาณชิย กฎหมายทีด่นิของหนวยงานพเิศษ (เชน กรมธนารกัษ สนง.ทรัพยสินฯ) ที่ดินพิเศษ (เชน อุทยานแหงชาติ ปาสงวนฯ การจัดรูปที่ดิน ปฏิรูปที่ดนิ) พรบ.เชาทรพัยฯ การควบคมุการใช ท ีด่นิ-อาคาร แตละบรเิวณ ผังเมือง ระยะรน ความปลอดภัยทางอากาศ เขตทหาร-วัด การกอสร างและ ออกแบบ พรบ.ควบคุมอาคาร ขอบญัญัต ิกทม. การขออนุญาตกอสราง ดัดแปลง อาคารขนาดใหญพิเศษ กฎหมายการพ ัฒนาท ี่ด ิน พรบ.จัดสรรที่ดิน (ขั้นตอนภาคปฏบิตั)ิ พรบ.อาคารชดุ (การพฒันาและนิตบิคุคลอาคารชุด) พรบ.ส่ิงแวดลอม พรบ.คุมครองผูบริโภค การประ ย ุกต ใช ข อกฎหมาย นิตกิรรม จาํนอง การคาทีด่นิ ภาษีและคาธรรมเนียมตาง ๆ กฎหมายเวนคนื อุทธรณคาทดแทน การประเมินราคาทุนทรัพยที่ดิน อาคาร อาคารชุด การติดตอสํานักงานทีด่นิ สมัมนาข อกฎหมายกบัมลูค าทรพัย สนิ การนําเสนอกรณีศึกษาผลกระทบมูลคา ที่ดินกับกฎหมาย กรณีศึกษาการตรวจสอบเอกสารสิทธิที่ดินในภาคสนาม อภิปรายซักถามวิทยากร

⌫ / ⌦ 15 : (. 0.2295.2294 คุณปยะดา )

การสรรหาทีดิน ศักยภาพของทีดินทีเหมาะสมในการพัฒนาโครงการแนวราบ: บานเดี่ยว บานแฝด ทาวนเฮาส

ศักยภาพของที่ดินที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการแนวสูง: อาคารชดุ อาคารสํานักงาน

ขั้นตอนการเปนนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย ตัวอยางปญหา-อุปสรรค จาก พ.ร.บ. และกฎการควบคุมอาคาร ที่ดิน

ตอการพัฒนาโครงการ การคํานวณความสามารถในการ กูยืมเงินของโครงการ ตัวอยางการจัดทํารายงานการวิเคราะหผลกระทบส่ิงแวดลอม

24,000 บาท (ยังไมรวม VAT 7%) ..

วันพุธที 3 – วันพฤหัสบดีที 4 กรกฎาคม 2556ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทย

K n o wled g e I s N o t Pr iv at e Pro p ert y

18 Vol.12, N o.3, May - June 2013

ที่อยูอาศยัเพยีงนอยนดิที่อาจลนตลาดในจงัหวัดภมูิภาค ที่อยูอาศัยที่อาจลนตลาดในจังหวัดภูมิภาค จากการสํารวจของศูนยขอมูลวิจัยและประเมินคาอสังหาริมทรัพยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส น้ัน ดร.โสภณ กลาววาไมใชหองชดุแตเปนสินคาประเภทอ่ืน ในทองที่อําเภอเมืองเชียงใหม สินคาที่พึงระมัดระวังเปนพิเศษ ไดแก บานเดี่ยวราคา 10 ลานบาทขึ้นไป ซึ่งขณะน้ีเหลืออยูประมาณ 150 หนวย และขายไดชามาก ทั้งน้ีคงเปนเพราะวามีราคาสูงเกินไป สวนในอําเภอสันทรายหองชุดราคาตั้งแต 3 ลานบาทขึ้นไปก็ข ายไดชามากแตไมนาเปนหวงเพ ราะ เหลืออยู เพียง 13 หนวยเท า น้ัน สําหรับในพื้นที่อําเภอสันกําแพงบานเดี่ยวราคาตั้งแต 5 ล านบาท ก็แทบจะขายไมไดแตก็ยังโชคดีที่มีจํานวนเหลืออยูเพียง 35 หนวย ในทองที่อําเภอแมริมสินคาที่มีราคาตั้งแต 3 ลานบาทขึ้นทั้ งบานเดี่ยวและหองชุดขายไดชามาก สวนสินคาราคาต่ํากว า น้ียั งข ายไดพอสมควร อยางไรก็ตามอุปทานก็เหลืออยูไมมากนัก สําหรับในเขตอําเภอหางดงบานเดี่ยวราคา 5 ลานบาทขึ้นไปแทบจะขายไมไดเลยแตทั้งน้ีมีเหลืออยูเพียง 50 หนวย สวนในพื้นที่อําเภอสารภีที่ดินจัดสรรแปลงละเกือบ 1 ลานบาทแทบจะขายไมได แต ก็มีจํ านวนเหลืออยูเพียง 50 หนวย สําหรับจังหวัดเชียงรายสินคาแทบทุกกลุมข ายดี ยกเวนตึกแถวจํานวนประมาณ 200 หนวยที่ขายในราคา 2-3 ลานบาท อาจประสบปญหาในการขาย รวมทั้งหองชุดราคา 5-10 ลานบาทก็ขายไดยากมากเพราะมีราคาแพง สําหรับจังหวัดชลบุรีโดยเฉพาะในอําเภอเมือง ทาวนเฮาสราคา 3-5 ลานบาทซึ่งเปนทาวนเฮาสราคาสูงสุดในพื้นที่น้ีขายไมคอยออก สวนในเขตเมืองพัทยาฝงติดทะเลหองชุดราคา 20 ลานบาทขึ้นไปขายแทบไมไดทั้งน้ีคงเปนเพราะราคาสูงเกิน มีผูซื้อจํานวนนอย เชนเดี่ยวกับหองชุดราคา 3-5 ลานบาทในโซนพัทยาฝงเนินเขาก็ขายไดคอนขางชาแตก็ไมนาเปนหวงเพราะเหลืออยูเพียง 50 หนวย ที่นาหวงคงเปนบานแฝดราคา 3-5 ลานบาท ที่ยังมีเหลืออยูเกือบ 150 หนวย สําหรับเขตอําเภอเมืองระยองมีเพียงทาวนเฮาสที่ขายในราคา 3-5 ลานบาทซึ่งเปนราคาสูงสุด เหลือขายอยูเกือบ 100 หนวยคาดวาจะตองใชเวลาขายอีกเกือบ 40 เดือน สําหรับในพื้นที่มาบตาพุดทาวนเฮาสราคาเกือบ 1 ลานบาทก็ขายไดชามากแตก็เหลืออยูเพียง 40 หนวยเทาน้ัน ในพื้นที่บานฉาง บานพลา หองชุดราคา 3 ลานบาทเศษก็ขายแทบไมได แตก็ไมตองเปนหวงเพราะเหลืออยูเพียงไมถึง 10 หนวย สําหรับในภาคตะ วันออกเ ฉียงเหนือโดยเฉพาะ จั งหวัดนครราชสีมา บานเดี่ยวราคาเกือบ 1 ลานบาท ซึ่งแมราค าถูกก็กลับ

ขายไดชาคงเปนเพราะทําเลไมดี รวมทั้งบานแฝดราคาประมาณ 8 แสนบาทก็ขายไดชามากเชนกัน ทาวนเฮาสราคา 3-5 ลานบาทก็ข ายไดชาเชนกัน สวนจังหวัดขอนแกนไมมีสินคาใดที่นาเปนหวงเลย และที่จังหวัดอุดรธานีก็ไมมีสินคาใดที่จะประสบปญหาในการขายเชนกัน สําหรับชายฝงทะเลตะวันตก บานเดี่ยวราคา 20 ลานบาทขึ้นไปบริเวณชะอํานาจะขายไดยาก ทั้งน้ียังมีเหลือขายอยูประมาณ 230 หนวย เชนเดี่ยวกับบานเดี่ยวราคา 20 ลานบาทไป ชวงหัวหิน-ปราณบุรี ก็ขายไดชามาก ทั้งน้ียังเหลือขายอยูเกือบ 100 หนวย สวนสินคาประเภทและระดับราคาอ่ืนไมมีปญหาแตอยางใด สําหรับจังหวัดภูเก็ตโดยเฉพาะในเขตอําเภอเมืองมีเพียงหองชุดราคาเกิน 10 ลานบาทที่แทบจะขายไมได แตก็มีเพียง 10 หนวยสุดทาย ในเขตอําเภอกะทูและอําเภอถลางไมมีประเภทบานและระดับราคาใดที่นาเปนหวง สําหรับเขตภาคใตตอนกลางโดยเฉพาะอําเภอเมืองสุราษฎรสุรี ก็แทบไมมีสินคาใดนาเปนหวง ยกเวนบานเดี่ยวราค าประมาณ 15 ลานบาทซึ่งเหลืออยูเพียง 4 หนวยเทาน้ัน สวนบานเดี่ยวราค า 5-10 ลานบาทก็อาจขายชาบาง สําหรับจังหวัดนครศรีธรรมราช ก็มี เพียงทาวนเฮาสราคา 2-3 ลานบาทซึ่งแทบจะขายไมไดคงเปนเพราะราคาแพงเกินไปสําหรับพื้นที่จึงยังเหลืออยูเกือบ 450 หนวย สําหรับอําเภอหาดใหญ จังหวัดสงขลาที่อยูอาศัยที่อาจมีปญหาในการขายไดแกบานเดี่ยวราคาประมาณ 10-15 ลานบาทก็มีอุปทานอยูเพียง 25 หนวย สําหรับอีกกลุมหน่ึงที่นาเปนหวงไดแกทาวน เฮ าสราคา 5-8 ลานบาทที่ขายไดชามากและ ยังเหลืออยูประมาณ 80 หนวย นอกน้ันลวนแตขายดีโดยเฉพาะหองชุดพักอาศัย ดังน้ันจากขอมูลของศูนยขอมูลวิจัยและประเมินคาอสังหาริมทรัพยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส จึงสรุปไดวาสินคาที่อาจมีปญหาสวนใหญจะเปนที่อยูอาศัยประเภทบานเดี่ยว และทาวนเฮาสที่มีราค าคอนขางใหญ หรือที่อยูอาศัยราคาถูกที่ตั้งอยูในทําเลไมดี หองชุดแทบไมมีปญหาในการขายแตอยางใด อน่ึงดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนยขอมูลวิจัยและประเมินคาอสังหาริมทรัพยไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร เรียลเอสเตท แอฟแฟรส เสนอวาเพื่อเปนการปองกันปญหาอุปทานลนเกินซึ่งอาจเปนผลสวนหน่ึงจากการลด อัตราดอกเบี้ ย เ งินฝ าก รัฐบาลควรดําเนินการเพิ่มสัดสวนเงินดาวนเปน 10-20% ของมูลคาตลาด และควรใหมีการคุมครองเงินดาวนของผูซื้อบานเปนภาคบังคบั ซึ่งจะเปนการสรางความมั่นคงของตลาดที่อยูอาศัยในระยะยาว

AP100: การประเมนิคาอสงัหารมิทรพัย ร ุน 100 วันที่ 24-27 กรกฎาคม 2556 (24,000 บาท)

ว ันท ี่ 1 : ภาคพ ื้นฐาน สถานการณตลาดอสังหาริมทรัพยในปจจุบัน ขอกฎหมายที่กระทบตอมูลคาทรัพยสิน หลกัแหงมลูคาทรพัยสินในเชงิสากล ทดสอบ 1 ว ันท ี่ 2 : ภาคทฤษฎ ี: การอาน-เขียนแบบแปลนอาคารเบื้องตน ทดสอบ 2 กระบวนการประเมนิ 1:วเิคราะหมลูคาจากตนทนุ ทดสอบ 3 กระบวนการประเมิน 2: การเปรียบเทียบตลาด เทคนิคชั้นสูง: CAMA กับการประเมินเพื่อเวนคืน ทดสอบ 4 วนัท ี ่3: ภาคทกัษะ กระบวนการประเมิน 3: การแปลงรายไดเปนมูลคา กระบวนการประเมิน 4: การทดสอบสมมติฐาน การอภิปรายกลุมยอยแบบฝกหัดทีป่ระเมนิ ทดสอบ 5 แนวทางการวิเคราะหตลาดอสังหาริมทรัพย กรณีตัวอยางภาคพิสดาร(จากการประเมินจริง) การเขียน-การอานรายงานประเมินคาทรัพยสิน ทดสอบ 6 ว ันท ี่ 4 : ภาคปฏ ิบ ัต ิ: ดูงานภาคสนาม รายงานแบบฝกหัดผลการประเมินคาทรัพยสิน ปาฐกถาสงทาย: อนาคตของวชิาชพีประเมนิคาทรัพยสินไทย สําเร็จการอบรมและรับวุฒิบัตร เรียน 32 ชั่วโมงเต็ม

จบกวา 3,50 0 คน สอนโดยผ ูร ู/ทาํประ เมินเปนจริง ๆ โทร .0.22 95 .22 94 (คุณปยะ ด า)

. !

⌫

สมเดจ็พระเทพรตันราชสดุาสมเดจ็พระเทพรตันราชสดุา ฯฯ สยามบรมราชกมุารีสยามบรมราชกมุารี

“อยาซือ้ทีด่นิ สปก.4-01 ภบท.5 ผดิกฎหมายและทาํลายปา” มูลนิธิประเมินคาทรัพยสินแหงประ เทศ

ไทยจัดประกวดเรียงความ ประ จําป 2556

เกี่ยวกับความสําคัญของการรักษาผืนปาของ

ป ร ะ เ ท ศ ต า ม พ ร ะ ร า ช ดํ า ริ ข อ ง

พระบาทสมเด็จพระเจาอยู หัวและสมเด็จ

พระบรมราชินีนาถ

ระดับการประกวด

1. มัธยม (ตอนตน ปลายและ ปวช.)

2. อุดมศึกษา (ปวส. ปริญญาตรี/โท)

3. ประชาชนท่ัวไป ไมจํากัดวุฒิ อายุ เพศ

ขอกําหนด

1. ความยาวไมนอ ยกวา 1,000 คํา

1,500 คํา และ 2,000 คําสําหรับระดับ

มัธยม อุดมศึกษา และประชาชนท่ัวไป

2. ใหมีเน้ือหาสาระเกี่ยวของกับหัวขอ

3. เกณฑการตัดสินข้ึนกับความสมบูรณ

ของเน้ือหา ความคิดริเริ่ม เน้ือหา อักขรวิธี

ความสละสลวย สื่อความหมายดี เปนตน

4. การเขียนเรียงความใหแจง ช่ือ-สกุล

ระบุประเภทเรียงความท่ีสงเขาประกวดและ

สถานท่ีท่ีสามารถติดตอกลับไดถูกตอง

5. สงเรียงความไดคนละ 1 เรื่อง

รางวัล

1. รางวัลชนะเลิศ • ระดับมัธยมศึกษา

ทุนการศึกษา 20,000 บาท พรอมโล

เกียรติยศ • ระดับอุดมศึกษา ทุนการศึกษา

30,000 บาท พรอมโลเกียรติยศ • ระดั บ

ประชาชนท่ัว ไป รางวัล เงินสด 40,000

บาท พรอมโลเกียรติยศ

2. รางวัลชมเชย ในทุกระดับๆ ละ 5

รางวัลๆ ละ 2,000 บาท รวม 15 รางวัล

พรอมใบประกาศเกียรติคุณ

เงื่อนไขการประกวด

1. เรียงความทุกเรื่องท่ีส งเขาประกวด

ถือเปนสิทธิขอ งมูล นิธิฯ เพื่อ เผยแพรตอ

สังคม

2. ผลการตัดสินของคณะกรรมการ

ตัดสินถือเปนอันยุติ

กําหนดการ

สงภายในวันพุธท่ี 31 กรกฎาคม 2556

คณะกรรมการตัดสิน

ดร. โ สภณ พรโชคชั ย ป ระ ธา น

เจ าหนา ท่ี บริ หา ร มู ล นิ ธิป ร ะ เ มินค า

ทรัพยสินแหงประเทศไทย

ผศ . อัศ วิน พิชญโยธิ น ประธา น

กร รม ก าร ท่ี ปรึ กษ า โ ร งเ รีย นธุร กิ จ

อสังหาริมทรัพยไทย

นายประทีป ต้ังมติธรรม สมาชิกสภา

ท่ีปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแหงชาติ

นายพัลลภ กฤตยาน วัช ผอ .ฝา ย

วิชาการ ธนาคารอาคารสงเคราะห

ดร. ถนอมวงศ ลํ้ายอดมรรคผล คณะ

ศิลปศาสตร มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร

การสงเรียงความ

มูลนิธิประเมินคาทรัพยสินแหงประ เทศ

ไทย 10 ถ.นนทรี ยานนาวา กทม.10120

การติดตอ

โท ร . 0. 2295.3171, info@thaiappraisal.org

ทางไปรษณียถึ ง: คุณนงลักษณ จตุ เทน

มูลนิธิประเมินคาทรัพยสินแหงประเทศไทย 10

ถ.นนทรี ยานนาวา กรุ งเทพฯ 10120

แหลง ขอมูลความรูอา งอิงด านอสังหา ริมท รัพย การพัฒนา เมือง และการประเมินค าท รัพยสิน เ พ่ือ ชวยในก ารเ ขียน เ รียงความ

www.area.co.th www.thaiappraisal.org www.trebs.ac.th

ศูนยขอมูล-วิจัย-ประเมินคาทรัพยสินไทย มูลนิธิประเมินคาทรัพยสินแหงประเทศไทย โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพยไทย องคกรจรรยาบรรณดีเดน-ไดรับรอง ISO 9001 เปนแหงแรก องคกรวิชาการสาธารณประโยชนที่ไมแสวงหากําไร เลขที ่กท.1075 สถาบันจัดการศึกษาดานอสังหาริมทรัพยสําหรับนานาชาติ

wwwwww..tthhaaiiaapppprraaiissaall..oorrgg//tthhaaii//eessssaayy//eessssaayyss..pphhpp