JUHENDMATERJAL EHITUSSEADUSTIKU TEE OSA RAKENDAMISEKS

Sandra Mikli

Versioon: 01 01 2016

Sisukord

Sisukord 2

Sissejuhatus. Üldine taust. 3

Kasutatud lühendid 4

1. Teeõiguse eesmärk ja kohaldamisala. Teeõiguse seosed teiste valdkondadega. 5

1.1 Teeõiguse reguleerimise eesmärk ja kohaldamisala 5

1.2 Teeõiguse põhimõisted ning nende seosed kohaldamisalaga 5

Eratee 6

Avalikkusele ligipääsetav eratee 6

Eratee avalikuks kasutamiseks määramine 8

Ajutine ehitis 9

Metsatee 10

1.3 Teeõiguse seosed teiste valdkondadega 11

Teed planeeringutes (kajastamine) 11

Teede planeerimine (planeeringud teede jaoks) 11

Kinnisasja sundvõõrandamine ja sundvalduse seadmine 13

2. Teeõiguse ning ehitusseadustiku üldosa vahelised seosed 15

2.1 Üldosast tulenevate põhimõtete ja -nõuete kohaldamine teedele 15

Põhimõtted 15

Põhinõuded 17

2.2 Teavitus- ning loamenetlused 21

Teavitusmenetlus 21

Loamenetlus 22

3. Teedega seonduvad muud küsimused 28

3.1 Tee kaitsevöönd 28

Kaitsevööndi määratlemine 28

Kaitsevööndist tulenevate piirangute eest hüvitise küsimine 28

Kaitsevööndite kattumine 30

3.2 Tee ja sellel paiknev rajatis 30

2

Sissejuhatus. Üldine taust.

1. juulil 2015.a jõustus ehitusseadustik (EhS). Seadustik koondab endasse ehitiste ja ehitamise erivaldkonnad. Muuhulgas on EhS-s sätestatud eriosa teede jaoks. Seoses eriosa jõustumisega kaotab kehtivuse teeseadus (TeeS). TeeS normid on edaspidi jaotatud kahe õigusakti – EhSi ja liiklusseaduse (LS) vahel. EhS-s on reguleeritud tee-ehitamist puudutavad küsimused, näiteks nõuded teedele, teavitus- ja loamenetlus, kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine ning järelevalve.

Käesolev juhendmaterjal käsitleb soovitusi ehitusseadustiku tee eriosa rakendamiseks. Samuti käsitletakse tee eriosa rakendamist võrdluses EhS üldosaga. Teede valdkond on siiani olnud reguleeritud üldehitusest eraldi. Ka edaspidi moodustab teeõigus eraldiseisva osa ehitusõiguses, kuid on senisest enam seotud üldehitusega. Näiteks kohalduvad nüüd teedele ehitusõiguse põhimõtted, sealhulgas hea tava põhimõte, mis võimaldab arvestada praktikas rakendatavate, kuid seaduses reguleerimata küsimustega.

Tõusetunud on küsimusi, kas näiteks ehitisele ja ehitamisele esitatavad üldnõuded kehtivad ka teedele ning milliseid norme rakendada sellistele teedele, mis ei ole TeeS kohaldamisalas. Teeõiguse kontekstis ollakse harjunud mõtlema avalikult kasutatavate teede ehitusele. Samas on pea iga hoone juures seda teenindav juurdepääsutee või autoparkla. Kuigi EhS tee eriosa ning sellest tulenevad nõuded erateedele ei kohaldu, ei tähenda see, et eratee ei oleks ehitis ning et see ei peaks olema selle kasutajatele ohutu. Seega selgitatakse juhendis ehitusõiguse üldnormide kohaldamist tee eriosale aga ka teedele, mida tee eriosa ei käsitle.

3

Kasutatud lühendid

AÕS AsjaõigusseadusPS Eesti Vabariigi PõhiseadusEhS EhitusseadustikEhSRS Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse

rakendamise seadus KASVS Kinnisasja sundvõõrandamise seadusKorS KorrakaitseseadusLS LiiklusseadusMaaRS Maareformi seadusPlanS PlaneerimisseadusPES Planeerimis- ja ehitusseadus kehtis

22.07.1995 – 31.12.2002PäästeS PäästeseadusRKHK Riigikohtu HalduskolleegiumTeeS TeeseadusTSÜS Tsiviilseadustiku üldosa seadusVana PlanS Planeerimisseadus kehtiv kuni 30.06.2015Vana EhS Ehitusseadus kehtiv kuni 30.06.2015VÕS VõlaõigusseadusÜVÕRKS Ühendusvahendite õigusliku regulatsiooni

korrastamise seadus

4

1. Teeõiguse eesmärk ja kohaldamisala. Teeõiguse seosed teiste valdkondadega.

1.1 Teeõiguse reguleerimise eesmärk ja kohaldamisala

Teede avalik-õiguslik reguleerimine on vajalik, et avalikult kastutatavatele ja avalikkusele ligipääsetavale erateele kohaldataks ohutusnõudeid. Ohutusnõuete täitmist kontrollitakse avaliku võimu poolt ning nende täitmise raames saab kohaldada haldus- või ka karistusõiguslikke meetmeid. Efektiivsete järelevalvemeetmete olemasolu tagab, et teest kui ehitisest lähtuv oht oleks viidud miinimumini. See on oluline, sest erinevalt erateedest kasutab avalikult kasutatavaid teid määratlemata ring isikuid ning tõenäosus õnnetusjuhtumite tekkimiseks on oluliselt suurem. See tähendab ühtlasi ka seda, et teed, millest ei lähtu ohtu avalikkusele (eratee), ei ole vajalik avalik-õiguslikult reguleerida. Lisaks on teede regulatsioon vajalik, sest sätestatud reeglitega on normeeritud riigi või kohaliku omavalitsuse poolne tegevus. Näiteks on kehtestatud haldusmenetluslikud normid, mis võimaldavad üksikisikutel võtta osa teede ehitamise kavandamise protsessist.

Küsimused, mis ei ole reguleeritud avalik-õiguslikult või millele ei kohaldata tee-eriosa, võivad olla lahendatud eraõiguslikult. Näiteks ei ole vajalik EhS-s üksikasjalikult reguleerida tee või sellel paiknevate rajatiste tõttu tekkinud kahju hüvitamist ja vastutuse jagunemist tee omaniku ning rajatise omaniku vahel. Teede eriosas on aga selgitava normiga sätestatud viide VÕS-le, kust tuleneb põhjalikum regulatsioon teel tekkinud kahju hüvitamise kohta.

Teede peatüki rakendamist mõjutab EhS üldine kohaldamisala säte. Nimelt on kohaldamisala sättes1 öeldud, et seadust ei kohaldata päästesündmuse toimumisel, ohu tõrjumisel ja kõrvaldamisel ning päästesündmuse tagajärgede leevendamisel viivitamata tehtavale, vältimatu ja edasilükkamatu vajaduse tõttu ehitamisele. Päästesündmus2 on ootamatu olukord, mis vahetult ohustab füüsikaliste või keemiliste protsesside kaudu inimese elu, tervist, vara või keskkonda tulekahju, loodusõnnetuse, plahvatuse, liiklusõnnetuse, keskkonna reostuse või muu sarnase olukorra korral.

See tähendab, et tee eriosast ega seadusest tulenevaid üldnõudeid, sealhulgas ehitusprojekti koostamisele, kooskõlastamisele, loamenetlusele jne esitatavaid nõudeid, ei kohaldata. Teede mõttes võib üldiselt eristada kahesugust olukorda, kus tõusetub seaduse mittekohaldamise küsimus. Esimene on olukord, kus teest kui ehitisest tuleneb oht, näiteks üleujutuse tagajärjel tekkinud vajumine, ning see on vajalik viivitamata kõrvaldada. Teisel juhul võib esineda olukord, kus tee sees olevast ehitisest lähtub oht, näiteks magistraal- või gaasitorust, ning selle leevendamiseks on vajalik tee lahti kaevata.

Ülalmainitud juhtudel ei nõuta ehitise või ehitamise vastavust EhS nõuetele. Nõuetele vastavust ei nõuta, kuni ehitisest lähtuv oht on kõrvaldatud ning taastatud on ehitise esialgne toimivus. Kui esialgne oht on kõrvaldatud, siis hilisemate tööde tegemisel peab kaaluma lubade jne nõuete täitmise vajadust.

Kui tee eriosas puuduvad konkreetsed normid või esineb olukord, kus tee eriosa kohaldamine on välistatud, tuleb kohaldada EhS üldosa. Teena käsitletavaid ehitisi, mida ei reguleerita tee eriosas, reguleerib EhS üldosa. Näiteks on siin mõeldud erateid. Üldosa kohaldamine tähendab, et peamiselt rakendatakse sellist teede puhul põhimõtteid ning tavapärane teavitus- ja loamenetlus ei kohaldu. On teoreetiline võimalus, et tee eriosast välja jäävate teede puhul võidakse pädeva asutuse kaalutlusotsuse alusel rakendada teavitus- või loamenetlust3. Selline kaalutlusotsus peab põhinema ohul, mõjul avalikule ruumile või isikute õiguste ülemäärasel riivel.

1.2 Teeõiguse põhimõisted ning nende seosed kohaldamisalaga

Tee on kinnisasja oluline osa4. See tähendab, et tee ja selle alune maa ei saa olla eri isikute omandis. Omand ei pea tingimata tähendama teealuse maa omandamist, vaid selle sisu võib olla ka piiratud asjaõigus. Tee on rajatis5 EhS üldosa mõttes. Sellest tulenevalt sätestavad tee eriosa sätted, et riigitee

1 EhS § 2 lõige 2.2 Päästeseaduse § 3 lõige 1. 3 EhS § 35 lõige 4 või § 38 lõige 3.4 TSÜS § 53 lõige 1 - asja oluline osa on selle koostisosa, mida ei saa asjast eraldada, ilma et asi või sellest eraldatav osa häviks või oluliselt muutuks.5 EhS § 3.

5

on riigile kuuluv tee, mille osas omaniku ülesandeid täidab Maanteeamet ning kohalik tee on tee, mille osas omaniku ülesandeid täidab kohaliku omavalitsuse üksus.

Teed, sellel paiknevaid rajatisi (või ka hooneid) ja teega seonduvaid tehnovõrke võib käsitleda funktsionaalselt koostoimiva ehitusliku kompleksina6. Funktsionaalselt koostoimiva ehitusliku kompleksi mõiste annab võimaluse menetleda tee-ehitamist ühes loamenetluses, kus vaadeldakse nii teed, sellega seonduvaid rajatisi kui ka vajadusel hooneid.

Eratee

Eratee on määratlemata õigusmõiste. Eratee regulatsioon ei tulene EhS tee eriosast. Samas on seaduse tõlgendamisel suhteliselt palju seoseid eratee määratlusega. Kui vaadata tee ning riigikaitselise ja julgeolekuasutuse ehitise peatükke, siis põhimõtteliselt võiks eratee käsitluse alla mahtuda kõik teed, mis ei avalikult kasutatavad, avalikkusele ligipääsetavad erateed või riigikaitselised teed7.

Erateid võib oma olemuselt olla erinevaid. Põhimõtteliselt on eratee põllule sõidetud rada, mida kasutatakse näiteks hoonele juurdepääsuks. Samas on eratee ka kinnisel sadamaterritooriumil kasutatav parkla ning juurdepääs kaidele. Viimase puhul tõusetub kindlasti ohutuse ning kasutamise ja korrashoiu nõuete järgimise küsimus. Asjaolu, et erateid EhS tee eriosas ei reguleerita, ei tähenda, et üldised ohutuspõhimõtted ei kehtiks. Samuti on eratee kvaliteedinõuded võimalik kokku leppida eraõiguslikult.

EhS-s ei ole erateedele sätestatud erinõudeid. See tähendab, et nende osas kehtivad seadustikust tulenevad üldnõuded8 (vt täpsemalt üldnõudeid kirjeldavast alapeatükist). Üldpõhimõttena kehtib ohutus, mille järgimist on võimalik kontrollida riikliku järelevalve menetluse raames. Kuna seadustikus ei ole erateedele esitatud konkreetseid nõudeid, siis peab üldiste ohutusnõuete rikkumine järelevalvemenetluse tulemuslikuks läbimiseks olema piisavalt selge ning tooma kaasa ohuolukorra KorS mõttes.

Eratee olemasolu võib kajastada detailplaneeringus, projekteerimistingimustes või ehitusprojektis. Konkreetse eratee asukoha määramine aga viidatud dokumentides ei ole ehitamisest huvitatud isiku jaoks aga kohustuslik. Juurdepääsu näitamine võib olla oluline ohutusnõuete, näiteks tuleohutusnõuete, täitmise seisukohast. Kui juurdepääsu näitamine on ohutuse seisukohast oluline, siis võib nõuda selle märkimist detailplaneeringus, projekteerimistingimustes või ehitusprojektis. Kui hoonele juurdepääs on võimalik lahendada mitmel erineval viisil, siis eratee kontekstis piisab nende võimaluste olemasolu nentimisest. Detailplaneeringu menetluses puudutab erateid veel servituudi seadmise vajaduse märkimine9, mille alusel on erinevatel maaomanikel hilisemalt võimalik kokku leppida servituudi seadmises. Detailplaneering üksinda ei anna õigust teist kinnisasja kasutada.

Siinkohal on seosed ka avalikult kasutatavate teede ning eratee avalikuks kasutamiseks määramisega. Nimelt tuleb detailplaneeringu lahenduses näidata, kas hilisemalt on plaanis olemasolev või kavandatav eratee määrata avalikuks kasutamiseks10 ning kas seoses vastava tegevusega on vajalik viia läbi sundvalduse seadmine või sundvõõrandamise menetlus11.

Kuigi erateid võib ülal käsitletud dokumentides kajastada, ei kohaldu sellele hilisemalt ei teavitamis- ega loakohustus, kuna erateed ei sisaldu EhS Lisas 1 ega Lisas 2.

Avalikkusele ligipääsetav eratee

Avalikkusele ligipääsetav eratee12 on selle omaniku poolt määratud avalikkusele suunatud funktsiooniga tee ning mis ei ole riigitee või kohalik tee. Avalikkusele ligipääsetavatele erateele kohaldatakse EhS tee peatüki nõudeid. 6 EhS § 3 lõige 3.7 EhS § 114 II lause. 8 Näiteks EhS § 11 ja § 12. 9 PlanS § 126 lõige 1 punkt 17.10 PlanS § 126 lõige 1 punkt 17.11 PlanS § 126 lõige 1 punkt 20.12 EhS § 92 lõige 8.

6

Avalikkusele ligipääsetava eratee definitsioon sisaldab nõuet, et selle avalikkusele suunatud funktsiooni defineerib tee omanik.

Kuidas eristada avalikkusele ligipääsetavat erateed tavapärasest erateest? Põhimõtteliselt võib seadustikku lugedes jõuda järeldusele, et iga eratee, millele juurdepääsu ei ole piiratud (nt tõkkepuuga), võiks olla avalikkusele ligipääsetav eratee. Normide eesmärk on reguleerida neid erateid, kus toimub igapäevane ning pidev liiklus. Samuti, kui omanik on teinud endapoolseid samme, et erateed hakkaks kasutama avalikkus. Eratee kasutamine avalikkuse poolt võibki olla eratee rajamise peamine eesmärk. See tähendab, et nimetatud eratee ei teeninda mõnda hoonet, vaid maaomaniku eesmärk on olnud rajada ainult eratee, näiteks parkla.

Tavapärast erateed ning avalikkusele ligipääsetava eratee eristamisel tuleb tõlgendada maaomaniku tahet (ka muu asjaõiguse omanik). Kui omanik rajab eratee, et näiteks pääseda ligi oma suvilale, siis ilmselgelt ei ole tegu avalikkusele ligipääsetava erateega. Vastava tee, sealhulgas näiteks juurdepääsu avalikule teele, võib ära määratleda ehitusprojektis. Samas ei ole avalikul võimul õigus nõuda vastavale erateele ehitusprojekti või esitada muid tee eriosas sätestatud nõudeid.

Kui aga omanik rajab eratee ning teeb omapoolseid samme, et seda hakkaks kasutama avalikkus, näiteks pakub erateega seonduvalt teenust määratlemata ringil isikutele või võtab tee kasutamise eest tasu, siis pigem on tegu avalikkusele ligipääsetava erateega. Omanik võib, aga ei pea, oma tahet avalikkusele suunatud funktsiooni osas väljendama. Seega võiks uut regulatsiooni pigem tõlgendada viisil, et eratee, mida kasutatakse majandus- või kutsetegevuses või mille kasutamiseks pakutakse teenust, on käsitletav avalikkusele suunatud erateena. Viimasel juhul on teenuse osutamise tingimused tehtud avalikkusele kättesaadavaks ning nende tingimuste pinnalt võib eeldada, et omaniku tahe on suunatud sellele, et tema asja kasutaks avalikkus. Siinkohal ei ole määrav, kas pääs avalikkusele ligipääsetavale erateele on füüsiliselt eraldatud. Näiteks on tõkestatud tõkkepuu vms. Kui tõkkepuule eelneb kutse (nt parkimistingimused) vastavat erateed kasutada ja see ei ole suunatud piiritletud isikute ringile (nt ühistu liikmed) ning parkimispileti võtmisel on võimalk tõkkepuu avada, siis on tegu avalikkusele ligipääsetava erateega.

Avalikkusele ligipääsetavale erateele kõrgendatud nõuete (loakohustus) seadmise eesmärk on avaliku huvi kaitse, mis seisneb eelkõige ohutuse tagamises, isikute õiguste ja ka avaliku ruumi kaitses. Seega asuvad avalikkusele ligipääsetavad erateed pigem tiheda asustusega kohtades (nt linnas), kus tekkiv konflikt ohutuse, avalikku ruumi sobimatuse või isikute õiguste kaitse seisukohast on tõenäolisem. Ka nende kaalutluskriteeriumite alusel on võimalik avalikkusele ligipääsetavat erateed eristada tavapärasest erateest.

Maa omanik võib igal ajal otsustada avalikkusele ligipääsetava eratee avalikkusele suunatud funktsiooni lõpetada. Ta võib oma tahet väljendada konkreetselt, näiteks teavitades. Aga tema tahe võib väljenduda ka teos – avalikkusele ligipääsetava eratee sissepääsu sulgemine ning sellele juurdepääsu püsiv tõkestamine või ka eratee lammutamine või sellele teise kasutusotstarbe andmine.

EhS normide rakendamise seisukohast on oluline tähele panna, et avalikkusele ligipääsetava eratee omanikul ei ole uue seaduse jõustumisel kohustust hakata taotlema lubasid. Lubade taotlemine on kohustuslik siis, kui rajatakse uus või laiendatakse olemasolevat avalikkusele ligipääsetavat erateed. Uue seaduse jõustumisel olemasolevate avalikkusele ligipääsetavate erateede puhul tuleb järgida ohutusnõudeid13.

Eratee avalikuks kasutamiseks määramine

Eratee avalikuks kasutamiseks määramist reguleerib EhS § 94. Nimetatud säte kohaldub nendele erateedele, mis määratakse avalikuks kasutamiseks pärast uue EhSi jõustumist. Enne 1.07.2015 sõlmitud lepingud jäävad kehtima lepingus nimetatud tähtaja lõpuni (EhSRS § 24). Kui lepingud on sõlmitud tähtajatutena, siis jäävad need põhimõtteliselt kehtima kuni pooled ei otsusta teisiti. Kui lepingus endas on ette nähtud lepingu lõppemise eriregulatsioon, näiteks on ette nähtud lepingu pikenemise võimalus poolt tegevusetuse korral, siis kehtivad ka need lepingud edasi, kuni lepingus ette nähtud pikenenud tähtaja võrra.14 Kaaluda tuleks siiski nende ümbertegemist vastavalt uuele korrale, et ühtlustada kehtivat olukorda/praktikat. 13 ESPSRS § 23 lõige 1.

7

Senise TeeS § 4 lõike 3 alusel sõlmitava lepingu olemuse muutmise vajaduse tingis nimetatud normi õiguslik ebamäärasus. Ebamäärasus ja probleemid TeeS §-ga 4 lõikega 3 on lühidalt järgnevad:

- TeeS § 4 lõikes 3 sätestatud leping ei kehti asja igakordse omaniku suhtes. See tähendab, et kui kinnisasja omanik(ud) vahetub, tuleb igakordse omanikuga sõlmida uus eratee avalikuks kasutamiseks määramise kokkulepe;

- asja avalikõiguslikku seisundit ei saa muuta eraõigusliku lepinguga. Tsiviilõiguslikul lepingul ei ole õiguslikku mõju määratlemata ringile isikutele. Näiteks võiksid kaks isikut sarnasel viisil teha omavahelise kokkuleppe, et Eesti teedel ei tohi sõita musta värvi autoga. Antud lepingutingimusel ei ole aga mõju isikutele, kes ei ole lepingu pooleks. Seega see nende suhtes ei kehti.

- ei ole selge, millised nõuded kehtivad avalikuks kasutamiseks määratud erateele. TeeS sätestas, et avalikuks kasutamiseks määratud erateed käsitletakse kohaliku teena. TeeS mõtte kohaselt kehtisid avalikuks kasutamiseks määratud eratee osas kohalikule teele esitatavad nõuded. Tulenevalt lepingu olemusest (tsiviilõiguslik) ei ole piiratud avalikuks kasutamiseks määratud erateele täiendavate nõuete seadmine. Seega oli õiguslikult segane, kas nõudeid avalikuks kasutamiseks määratud erateele oleks võinud seada ka seadusest erinevalt, sest vastav võimalus ei olnud seadusega piiratud. Näiteks, kas oleks olnud võimalik kokku leppida madalamates või kõrgemates ohutusstandardites.

- TeeS § 4 lõige 3 võimaldab lepinguid sõlmida ainult tee omaniku nõusolekul ja tingimustel. Eraomanik võib keelduda enda asja avalikku kasutusse andmisest. Koosmõjus KASVS-ga oli võimalik analoogselt uue seadusega rakendada sundvalduse seadmise ja sundvõõrandamise menetlust. Seosed kahe seaduse vahel ei olnud aga kõige selgemad.

- Lepingu sisu ei ole oma olemuselt avalik ning selle täieliku avalikustamise osas ei ole võimalik esitada teabenõuet. Seega jääv avalikkus ilma informatsioonist, millistel tingimustel eratee kasutamise leping sõlmiti. Näiteks ei ole kohustust avalikustada erinevaid lepingutingimusi, sealhulgas hüvitise suurust. See võib tekitada ebavõrdse olukorra erinevate teealuse maa omanike vahel.

Uue seaduse järgi tuleb eratee avalikuks kasutamiseks määramisel eristada kolme järgnevat etappi:- piiratud asjaõiguse seadmine; - üldkorralduse kehtestamine (ja eratee teeregistrisse kandmine);- haldusleping kohustuste üleandmiseks.

Soovituslikult võiks eratee avalikuks kasutamiseks määramisel alustada kokkuleppe sõlmimisest maaomanikuga. EhS § 94 lõige 2 näeb ette, et teealuse maa kasutamiseks peab avalikul võimul olema piiratud asjaõigusest tulenev õigus. Näiteks on piiratud asjaõigus servituut (vt asjaõigusseadus § 172 jj). Piiratud asjaõiguse kokkulepe kantakse kinnistusraamatusse ning see on kõigile nähtav. Piiratud asjaõiguse seadmise raames lepitakse teealuse maa omanikuga kokku ka hüvitises. Piiratud asjaõiguse seadmise kokkuleppe osa on tõenäoliselt ka joonis vms, mis peaks näitama ära tee pikkuse.

Kui teealuse maa omanik ei ole nõus kokkuleppe sõlmimisega ning ei soovi oma teed anda avalikku kasutusse, on kohalikul omavalitsusel või riigil võimalik seada sundvaldus teealuse maa kasutamiseks. Sundvalduse sisu on samuti piiratud asjaõigus ning selle seadmist reguleerib kinnisasja sundvõõrandamise seadus.

Järgnevalt tuleb eratee avalikuks kasutamiseks määramisel muuta asja avalik-õiguslikku seisundit. Asja avalik-õigusliku seisundi muutmine tuleb vormistada haldusaktina (üldkorraldusena). Haldusakt on avalik ning kõigile kättesaadav. See tähendab, et avalikuks kasutamiseks määratud erateed on kõigil võimalik kasutada. Üldkorralduse kehtestamisel hakkavad seadusest tulenevad nõuded kehtima igaühe suhtes. See tähendab, et vastaval teel peab määratlemata ring isikuid järgima avalikult kasutatavale teele sätestatud nõudeid. Haldusakti vorm võimaldab hõlmata ka mitme teealuse maa

14 VÕS § 186 punkt 9, mis sätestab, et võlasuhe lõpeb lepinguga ettenähtud ajal. Selleks, et leping automaatselt pikeneks, peab vastav tingimus lepingus sisalduma enne EhSi ja EhSRS jõustumist.

8

omanikku. See tähendab, et ühe haldusakti saab teha näiteks tervet kohalikku omavalitsust läbivate erateede kohta, millel on kümned erinevad omanikud.

Tänases praktikas on avalikuks kasutamiseks määratud eratee kantud teeregistrisse. Põhimõtteliselt võib tänane praktika jätkuda. Kohalik omavalitsus määrab oma haldusaktiga eratee avalikku kasutusse (hetkel – kannavad eratee avalike teede nimekirja) ning kannavad selle teeregistrisse (toiming). On võimalik ühendada kaks erineva sisuga toimingut ning täita samas uue seaduse nõuded. Nagu on mainitud ülal, siis sama korraldusega saab muuta kõikide vajalike erateede avalik-õiguslikku seisundit korraga.

Viimasena on avalikul võimul võimalus, kuid mitte kohustus, anda mõned oma kohustused omaniku kanda. Selleks on ette nähtud halduslepingu sõlmimise võimalus EhS §-s 94 lõikes 3. Vastava halduslepingu sisu võib olla näiteks tee korrashoiukohustuste osaline täitmine tee tegeliku omaniku poolt. Haldusleping kohustuste n.-ö. tagasi andmiseks on vajalik, et eratee avalikuks kasutamiseks määramisel säiliks avalikul võimul paindlikkus. Halduslepingu lõppemisele kohaldatakse võlasuhte lõppemise või lõpetamise aluseid15.

Ajutine ehitis

Ajutine ehitis on lühemaks kui viieaastaseks kasutamiseks mõeldud ehitis, mis lammutatakse selle ajavahemiku möödumisel. Viieaastase perioodi alguseks tuleks lugeda ajahetke, kus ehitis võetakse kasutusse. Kasutusse võtmist saab määratleda näiteks kasutusteatise või –loa andmise hetke järgi. Ajutise ja püsiva ehitise erinevus seisneb selles, et ajutist ehitist ei ole vajalik planeerida16. Muud EhS-st tulenevad nõuded kohalduvad täies ulatuses. Ainuke erand17 on ajutiste teede ehitamine Kaitseväe ja Kaitseliidu väljaõppe käigus rajatava tee ehitamisel.

Seega tuleb näiteks avalikult kasutatava ajutise tee rajamiseks taotleda ehitusluba. Siinkohal tuleb mainida, et ajutise tee puhul on nõuete järgmine oluline, kui tee antakse kasutada määratlemata isikute ringile ehk avalikkusele. Kui ajutine tee ehitatakse ehitusprotsessi ajaks näiteks tee-ehituse teenindamiseks ning seda kasutatakse kinnisel territooriumil ja põhiehitise valmimisel see lammutatakse ning seda ei ole võimalik avalikkusel kasutada, siis tuleb pigem asuda seisukohale, et vajalik ei ole EhS-st tulenevate nõuete järgimine. Seda mõtet toetab ka eraõigusest tulenev põhimõte, et maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asjad ei muutu kinnisasja osaks, isegi siis, kui ühendust tuleks lugeda püsivaks TSÜS § 54 lõige 1 tähenduses (näiteks ajutine maa, ajutine piire, ajutine tee, mööduvaks otstarbeks ehitatud elektriliin. Mööduva otstarbe hindamisel ei ole määrav, kas ajaperiood, mille vältel asja kinnisasjal hoida kavatsetakse, on lühike või pikk, samuti ei mõjuta hinnangut see, kui ajaperioodi ei ole võimalik täpselt ette määrata. Piisav on see, kui on teada, et asi ühendatakse kinnisasjaga ajutiselt.18

Metsatee

Metsatee mõiste19 sisaldab mitut erinevad komponenti. Metsatee on tee, mis:- paikneb riigi omandisse jäetud maal;- teed kasutatakse riigimetsa majandamiseks;- teed võib kasutada igaüks;- metsatee on ka tee, mis vastab ülaltoodud kahele esimesele tingimusele, kuid mis on tervikuna või osaliselt suletud või kus on liiklus piiratud;

15 VÕS § 186. Võlasuhte lõppemise alused Võlasuhe lõpeb: 1) kohase täitmisega; 2) tasaarvestusega; 3) kokkulangemisega; 4) võlasuhte lõpetamise kokkuleppega; 5) lepingust taganemisega; 6) lepingu ülesütlemisega; 7) füüsilisest isikust võlgniku surmaga, kui kohustust ei saa täita tema isikliku osavõtuta; 8) füüsilisest isikust võlausaldaja surmaga, kui kohustus tuli täita isiklikult võlausaldajale; 9) muul seaduses või lepinguga ettenähtud juhul.16 PlanS § 125 lõige 4.17 EhS § 2 lõige 6. 18 P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Juura AS. Tallinn, 2010, lk 197-198.19 EhS § 93 lõige 1.

9

- peab olema metsateena tähistatud.

Maa riigi omandisse jätmist reguleerib MaaRS. Muuhulgas jäetakse riigi omandisse riigimetsamaa.20 Riigi omandisse jäetud maa omanik on riik, kes teostab oma tahet riigivara valitseja kaudu. Riigimetsamaa puhul on vastav asutus Keskkonnaministeerium.21

Tee kasutamine riigimetsa majandamise eesmärgil tähendab, et teed kasutatakse metsaressursi planeerimiseks, metsakasvatuseks, tootmiseks, turustamiseks, metsakaitseks ja –valveks, metsaparanduseks või looduskaitsetöödeks.22

Järgnevalt jagunevad metsateed iseloomustavad tingimused kaheks. Metsatee võib olla nii avalikkusele ligipääsetav kui ka avalikkuse (sh liikluseks) jaoks osaliselt või täielikult suletud tee. Küsimus on, kuidas käsitleda metsateed tee eriosa mõttes – kas tegu on avalikult kasutatava tee, avalikkusele ligipääsetava eratee, tavapärase erateega või täiesti eri liiki teega. Kuna avalikult kasutatava tee mõiste on tee eriosas täpselt piiritletud, siis ei ole tegu avalikult kasutatava teega. Seega tuleb analüüsida, kas tegu on avalikkusele ligipääsetava eratee, tavapärase erateega või eri liiki teega. Avalikkusele ligipääsetavat erateed iseloomustavad tunnused on toodud välja eelmises alapeatükis.

Avalikkusele ligipääsetava eratee ning tavapärase eratee eristamise olulisim kriteerium on omaniku tahe. Selleks, et eratee muutuks avalikkusele ligipääsetavaks, peab omaniku tahe olema suunatud sellele, et teed hakkaks kasutama määratlemata ring isikuid ehk avalikkus. Samuti, et avalikkusele suunatud funktsiooni täitmine oleks pigem omaette eesmärk, kui kaasnev nähtus. Metsateel võib olla avalikkusele suunatud funktsioon, kui selle omanik ei ole otsustanud metsatee kasutust piirata. Ilmselt ei tee omanik (riik) omapoolseid erilisi pingutusi, et määratlemata ring isikuid asuks metsateed kasutama. Pigem võimaldatakse avalikkusel metsateed kasutada, sest samaaegselt kasutab riik seda riigimetsa majandamise eesmärgil ning tee sulgemine ei ole otstarbekas. Seega tuleks pigem toetada seisukohta, et metsatee on eratee või eri liiki tee, millele ei kohaldata tee eriosa EhS-s. Asjaolule, et tegu on pigem eri liiki teega, mis sarnaneb erateele, viitab ka ülejäänud metsatee paragrahvi sisu, kus sätestatakse erinõuded ning antakse volitusnorm täiendavate nõuete kehtestamiseks. EhS kontekstis kohalduvad metsateele ilmselt ainult EhS üldsätted (eelkõige ohutus).

Metsatee seisundi nõuded kehtestab vastava valdkonna eest vastutav minister määrusega. Sõltub seisundinõuete sisust, kas metsatee peab olema igal ajal läbitav. See tähendab, et seisundinõuetega saab ette näha, kas metsateed peab olema võimalik kasutada sõltumata ilmastikuoludest. Kui seisundinõuded näevad ette, et metsateed peab olema võimalik kasutada aastaringselt, siis lasub metsatee omanikul kohustus näiteks lume lükkamise osas. Vastava kohustuse võib ta aga halduslepinguga üle anda näiteks kohalikule omavalitsusele. Koos oma kohustuse üleandmisega antakse üle ka kohustuse täitmiseks vajalikud finantsvahendid.

Kui asuda vastupidisele seisukohale, et metsatee on avalikkusele ligipääsetav eratee, jõuaks praktikas ilmselt ebamõistliku tõlgenduseni, kus metsateed vajaksid kasutusse andmiseks ehitus- ja kasutusluba. Selline tõlgendus võiks viia olukorrani, kus metsateid ei oleks avalikkusel enam võimalik kasutada, kuna nende nõuetele vastavaks viimine võib olla liialt ressursimahukas. Avalikkusele ligipääsetavale erateele kõrgendatud nõuete seadmise eesmärk on avaliku huvi kaitse, mis seisneb eelkõige ohutuse tagamises, isikute õiguste ja ka avaliku ruumi kaitses. Avalikkusele ligipääsetavad erateed asuvad pigem tiheda asustusega piirkondades (nt linnas), kus tekkiv konflikt ohutuse, avalikku ruumi sobimatuse või isikute õiguste kaitse seisukohast on tõenäolisem. Metsateede puhul ei ole mainitud konfliktiolukord väga tõenäoline. Lisaks on seaduses eraldi välja toodud ohutusest tulenevad ligipääsu piiramise alused, mis peaksid tagama ka kaitse võimaliku ohuolukorra tekkimisel.

Välja tuleb tuua ka, et TeeS sätestas erandi23, et eratee ja metsatee ehitus- ja remonditöödel ehitusjärelevalvet ei tehta. See põhimõte on uues seaduse kontekstis muutunud. Kohaliku omavalitsuse järelevalvepädevus on seotud kõikide ehitistega, sealhulgas vaba ehitustegevuse alla minevate ehitistega. See tähendab, et vajadusel võidakse ka era- või metsatee üle teha riiklikku

20 MaaRS § 31 lõige 1 punkt 6. 21 Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrus nr 226 „Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine“ punkt 18 alapunkt 2. 22 Metsamajanduse põhiprotsessid. Internetis: http://www.rmk.ee/metsa-majandamine/metsamajandus/metsamajandamise-pohiprotsessid. 23 TeeS § 20 lõige 3.

10

järelevalvet. Kuna nendele ei kohaldu teavitus- ja loamenetluse nõuded, siis järelevalve sisu saab ilmselt olla ainult ohutuse tagamine.

1.3 Teeõiguse seosed teiste valdkondadega

Teed planeeringutes (kajastamine)

Sarnaselt vana PlanS-ga tuleb erinevate planeeringuliikide puhul lahendada teede ja tehnorajatiste paiknemist puudutavad küsimused. Põhimõtteliselt on teede kajastamine oluline kõikide planeeringutasandite puhul. Riigi planeeringutes (üleriigiline planeering ja maakonna planeering) on teede kajastamine pigem põhimõtete ja suundumuste määratlemise tasemel.

Üleriigilises planeeringus puudutavad teid ülesanded, kus määratletakse üleriigilise transpordivõrgustiku arengu põhimõtted ja suundumused, sealhulgas rahvusvahelisel tasandil ning muu taristu paiknemine üleriigilisel tasemel. Kuna üleriigiline planeering on pigem strateegia kui konkreetset maakasutust suunav dokument, siis seal ei märgita teede asukohti, vaid antakse põhimõtteline seisukoht näiteks mingi ühenduse vajalikkuse kohta.

Maakonnaplaneeringus ning üldplaneeringus määratakse tee võimalik asukoht. Kuna varasemas praktikas ei ole olnud selge, mida tähendab koridor24 (just üksikisikute jaoks), siis leiti seadust koostades, et seaduse tekst peab olema üksikisikule piisavalt selge - ehk räägitakse asukohast. Sõna "võimalik" kasutamine tähendab seda, et konkreetse tee asukoht täpsustub näiteks projekteerimistingimuste andmise menetluses. Kuidas vormistada ja määratleda "võimalik asukoht" on kavas sisustada määrusega25, kus vastava valdkonna eest vastutaval ministril on õigus täpsustada, kui detailselt ja millises ulatuses tuleb lahendada seaduses ette nähtud ülesanne. Ilmselt võetakse aluseks ka tänane arusaam tee koridorist.

Maakonnaplaneering ja üldplaneering on need planeeringuliigid, mille alusel saab anda projekteerimistingimused, et tee täpset asukohta kooskõlastada. See menetlus sarnaneb kehtivas õiguses sätestatud tee eelprojekti kooskõlastamisega. Kehtima jääb tänane põhimõte, et võimaliku asukoha (koridori) sees täpsustub tee asukoht ning selleks ei ole vajalik muuta planeeringut. Maakonnaplaneering ja üldplaneering jäävad ka edaspidiseks pikaajalist visiooni kujundavateks planeeringuteks. Kui mingil põhjusel on vajalik uue tee rajamine mitmes maakonnas korraga ning vastav protsess soovitakse kiirelt lõpuni viia, siis tuleb kaaluda riigi eriplaneeringu regulatsiooni rakendamist.

Teede planeerimine (planeeringud teede jaoks)

Riigiteede planeerimine

Üldist

PlanS-s on sätestatud uus kord riiklikult või rahvusvaheliselt oluliste ehitiste rajamiseks. Uue normid puudutava riigiteede ehitamist, millel on maakonnülene mõõde. See tähendab näiteks, et mitut maakonda läbivat maanteed on võimalik planeerida riigi eriplaneeringuga. Kui riigitee ehitamisega ei seondu riiklikku või rahvusvahelist huvi või sellel ei ole maakonnaülest mõõdet, siis riigi eriplaneeringu menetlust kasutada ei saa.

Uue PlanSi kohaselt toimub ülal kirjeldatud riigitee planeerimine riiklikul tasemel. See tähendab, et kavandatava ehitise kohta koostatakse üks planeering ning planeeringut menetleb regionaalarengu ning planeerimise eest vastutav valitsusasutus. See ei jagune mitmeks maakonnaplaneeringuks ega seda ei ole vaja sisse kanda erinevatesse üldplaneeringutesse (või detailplaneeringutesse). Riigi eriplaneeringu tulemus on sellise detailsusastmega planeering, et selle alusel on võimalik asuda koostama ehitusprojekti. See ei tähenda, et riigi eriplaneeringu tulemus peaks olema võrreldav tavapärase detailplaneeringuga. Teede valdkonnas on võimalik riigi eriplaneeringu koostamisel lahendada ainult need detailplaneeringutele omased ülesanded26, mis on vajalikud tee ehitamiseks. 24 vana PlanS § 7 lõige 2 punkt 10 - teede, raudteede, veeteede ja tehnovõrkude koridoride, lennuväljade, sadamate ja jäätmete ladestamise kohtade ning muude tehnorajatiste paigutuse määramine.25 PlanS § 3 lõige 6 punkt 2. 26 PlanS § 126 lõige 1.

11

Riigi eriplaneeringu menetlus koosneb kahest etapist: asukohavaliku menetlusest ning detailsema lahenduse menetlusest. Asukohavaliku menetlust kasutatakse üldise tee asukoha (trassi) valikuks. Selles staadiumis uuritakse erinevaid võimalikke põhimõttelisi asukohti või ühendusi. Riigi eriplaneeringuga hõlmatav maa-ala ei ole piiratud. Vajadusel võib võtta vaatluse alla kogu Eesti territooriumi. Erinevaid asukohti tutvustatakse avalikkusele ning selle menetlusetapi tulemusel valitakse üks asukoht, mille osas soovitakse jätkata detailsema lahenduse koostamisega. Detailsema lahenduse koostamise raames vaadatakse ehitist juba oluliselt täpsemalt ning pannakse paika näiteks seda teenindavate rajatiste jms asukoht. Oluline on ka isikute kaasamine – näiteks tuleb kaasamisel arvestada isikute õigustega iga kinnisasja tasemel. Riigi eriplaneering on aluseks ehitusprojekti koostamisele, millele annab ehitusloa Maanteeamet. Riigi eriplaneeringu alusel on võimalik kinnisasju sundvõõrandada või seada neile sundvaldus.

Riigi eriplaneeringu kehtestamisega peatub sellega hõlmatud planeeringuala varem kehtestatud planeeringu või selle osa kehtivus. Teiste sõnadega – riigi eriplaneering asetub teiste planeeringute peale. Kuna selline õiguslik mõju võib olla väga koormav nii kohalike omavalitsuste kui ka üksikisikute seisukohast, siis kehtib riigi eriplaneering viis aastat, kui kehtestatud planeeringut ei ole asutud ellu viima. Elluviimine tähendab siinkohal planeeringukohaste toimingute tegemist, näiteks ehitusprojekti koostamist.

Riigi eriplaneeringu järgselt ei ole enam vajalik eelprojekti või projekteerimistingimuste koostamine ja nende eraldikooskõlastamine valitsusasutuste või puudutatud isikutega. Riigi eriplaneeringu kehtestamisele järgnevalt võib asuda koostama ehitusprojekti ning taotleda ka ehitusluba. Ehitusloa annab Maanteeamet.

Rakenduslikud küsimused

Eelnevalt kirjeldatud menetlus kehtib selliste riigimaanteede planeerimiseks, mida hakatakse kavandama pärast käesoleva aasta 1. juulit. Samas on olemasolevates või menetletavates maakonnaplaneeringutes, sealhulgas selle teema- või osaplaneeringutes ning joonehitise planeeringus, riigimaanteid kavandatud mitmekümne aasta perspektiivis. Millised reeglid kehtivad juba kehtestatud lahendustele?

Olemasolevate või menetluses olevate maakonnaplaneeringutega seonduvaid küsimusi reguleerib peamiselt ESPSRS. Seaduse koostajate eesmärk oli, et kord juba läbi arutatud lahendused jääksid samal kujul kehtima. Kuna enamasti on olnud tegu pikkade ning ressursimahukate menetlustega, siis ei oleks olnud mõistlik reeglite kehtestamine, mis sunniksid samu menetlusi kordama.

Kui eelnimetatud maakonnaplaneeringus sisaldub riigimaantee asukoht, siis võib olemasolevat lahendust kasutada ning liikuda edasi riigi eriplaneeringu detailsema lahenduse koostamisega27. See tähendab, et maakonnaplaneeringus välja pakutud asukoha osas saab koostada sellise täpsusastmega lahenduse, et edasi oleks võimalik asuda juba teed projekteerima. Nagu öeldud, siis tegu on võimalusega mitte kohustusega avalikule võimule. Samad reeglid kehtivad ka kohalikele omavalitsustele. Neil on samuti olemasolevate üldplaneeringute, sealhulgas teema- ja osaplaneeringu, alusel võimalik koostada tee ehitamiseks detailsem lahendus.

Lisaks tuleb välja tuua, et olukorras, kus riigimaantee on kavandatud joonehitise planeeringuga, ei ole riigi eriplaneeringu detailsema lahenduse koostamine enam vajalik28. Eelduslikult on joonehitise planeering täpsem ning rakendusseadus lubab joonehitise planeeringu alusel asuda koheselt ehitusprojekti koostama. Õiguslikult aga käsitletakse olemasolevat joonehitise planeeringut riigi eriplaneeringuna. See tähendab, et tal on ülaltoodud õigusmõju kohaliku omavalitsuse planeeringutele. Põhjendatud juhul võib joonehitise planeeringut täpsustada projekteerimistingimustega.

Kinnisasja sundvõõrandamine ja sundvalduse seadmine

27 ESPSRS § 9.28 ESPSRS § 13.

12

Kinnisasjade sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.29 Kinnisasja sundvõõrandamine on lubatud avalikult kasutatava tee (riigimaantee ja kohaliku tee, välja arvatud talitee), avaliku raudtee ja väljaku ehitamiseks või omandamiseks.

Enne kinnisasja sundvõõrandamist on riigil või kohalikul omavalitsusel kohustus proovida saavutada kinnisasja omanikuga kokkulepe kinnisasja tavapäraseks võõrandamiseks. Selleks esitab riik või kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja omanikule pakkumuse, milles märgitud hind ei või olla väiksem kinnisasja harilikust väärtusest. Kui kinnisasja omanik esitatud pakkumusega nõustub, on riigil või kohaliku omavalitsuse üksusel õigus sõlmida kinnisasja omanikuga leping kinnisasja võõrandamiseks riigile või kohaliku omavalitsuse üksusele.

Enne 1. juulit 2015. aastal kehinud kord nägi ette, et avalikult kasutatava tee ehitamiseks vajaliku maad on lubatud sundvõõrandada planeerimisseaduse mõistes detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel ja detailplaneeringu koostamise kohustuseta aladel kehtestatud üldplaneeringu alusel. Sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks on lubatud kehtestatud üldplaneeringu ja tee või raudtee eelprojekti või ehitusprojekti alusel. Kui teeprojekt on koostatud kehtestatud maakonnaplaneeringu alusel, on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud kehtestatud maakonnaplaneeringu ja tee eelprojekti või ehitusprojekti alusel.

EhS jõustumisel on tee ehitamiseks vajaliku maa omandamiseks kinnisasja sundvõõrandamine lubatud detailplaneeringu, projekteerimistingimuste või riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu alusel. Kui projekteerimistingimuste andmisel on näha, et tulevikus on vajalik kinnisasi sundvõõrandada, näiteks kooskõlastatakse projekteerimistingimustega tee asukohta, siis tuleb sellest teavitada puudutatud kinnisasja omanikku.30

Sundvõõrandamismenetlus algab sundvõõrandamise taotluse esitamisega, valla- või linnavalitsuse poolt eelnõu esitamisega valla- või linnavolikogule või eeltöödega ja lõpeb sundvõõrandatud kinnisasja kinnistamisega sundvõõrandisaaja omandisse, sundvõõrandamise taotluse rahuldamata jätmisega või sundvõõrandamisest loobumisega.

Kohaliku tee ehitamise või omandamise eesmärgil kinnisasja omandamiseks läbiviidavas sundvõõrandamismenetluses teeb sundvõõrandamise otsuse valla- või linnavolikogu valla- või linnavalitsuse esitatud eelnõu alusel. Valla- või linnavolikogu peab otsuse kinnisasja omanikule ja kinnisasja koormavate piiratud asjaõiguste omajatele viivitamata kätte toimetama väljastusteatega tähtkirjaga või allkirja vastu teatisel, millele märgitakse otsuse üleandmise aeg.31

Kui sundvõõrandamist kavandatakse riigimaantee või avaliku raudtee ehitamiseks või omandamiseks, pöördub sundvõõrandamise taotleja erakorralise hindamise avaldusega valdkonna eest vastutava ministri poole. Avalduses näidatakse kinnisasja asukoht, kinnistu number ning kinnisasja omaniku ja hoonestusõiguse omaja, samuti teiste piiratud asjaõiguste omajate nimi ning elu- või asukoht. Sundvõõrandamisel kohaliku tee ehitamiseks või omandamiseks korraldab erakorralise hindamise valla- või linnavalitsus.32

Sundvõõranditasu peab katma kahjud, mida sundvõõrandiandja peab sundvõõrandamise tõttu kandma, kusjuures kinnisasja sundvõõranditasu peab katma nii kinnisasja kui ka koos sellega sundvõõrandatavate päraldiste ja viljade väärtuse, kui seadusest tulene teisiti.33 Ebaseaduslikke ehitisi ei hinnata.

Kui kinnisasja sundvõõrandamine ei ole otstarbekas, võib kinnisomandit üldistes huvides kitsendada sundvalduse seadmisega. Sundvalduse seadmisele kohaldatakse kinnisasjade sundvõõrandamise sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.34 Sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises piiratud asjaõigusega või asjaõigusseaduse §-s 1581 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise

29 KASVS § 2 lõige 1. 30 EhS § 26 lõige 5.31 KASVS § 121 lõiked 1 ja 2. 32 KASVS § 16 lõige 5. 33 KASVS § 17 lõige 1. 34 KASVS § 6 lõige 1.

13

talumiskohustuse kehtestamises. Sundvalduse teostaja võib kinnisasja kasutada ainult eesmärgil, mis on ette nähtud sundvalduse seadmise otsuses. Kui kinnisasja koormamine sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus sundvalduse seadmise taotlejalt nõuda, et see omandaks kinnisasja või selle osa.

2. Teeõiguse ning ehitusseadustiku üldosa vahelised seosed

2.1 Üldosast tulenevate põhimõtete ja -nõuete kohaldamine teedele

Põhimõtted

EhS üldosas on sätestatud valdkonnaülesed põhimõtted ja –nõuded. Selleks, et analüüsida põhinõudeid, tuleks korraks peatuda ka põhimõtetel. EhS-s on kehtestatud hea tava, ohutuse, keskkonnasäästlikkuse ning asjatundlikkuse põhimõte. Need põhimõtted on suuremal või vähemal määral kohaldatavad ka teedele.

Hea tava

Hea tava hõlmab vastava valdkonna praktikas tunnustatud tava. Seni on hea tava kohaldunud pigem üldehitusele, kuid nüüdsest saab seda rakendada ka eriosadele. Hea tava on senises kohtupraktikas sisustatud erinevalt. Vastava kohtupraktika arvesse võtmine teede osas, võib olla positiivne. Hea tava muutub ajas pidevalt ning vastab üldistele arusaamadele konkreetsel ajahetkel.

Hea tava on kohaldatav nii ehitamisel, projekteerimisel kui ka korrashoiul. Tava kui selline on olemas iga tegevuse puhul. Kõige üldistatumalt tähendab hea tava selles valdkonnas üldiselt aktsepteeritud teadmiste ja oskuste mõistlikku ja hoolikat rakendamist. Hea tava kohaselt valminud ehitis või selle osa on tavapäraseks kasutamiseks ohutu ja vastab nõuetele ning sobib kasutamiseks ja ümbritseva keskkonnaga. Hea tava hõlmab ka seaduses sätestatud põhimõtteid ja nõudeid, kuna seaduse normid on üldjuhul aktsepteeritud normid. Seega sõltub hea tava sisustamine konkreetsest ajahetkest. Hea tava juures on positiivne see, et selle kaudu saab ületada lüngad õigusnormides. Näiteks kui tee ehituses on mingi käitumisviis laialdaselt tunnustatud, kuid see ei ole seaduses kirjas, siis võib olla võimalik selle käitumisviisi järgimise nõudmine hea tava kaudu. Eriti puudutab see lepingulisi suhteid.

Riigikohtu praktika on autoriteetne hea ehitustava määratlemise allikaks. Riigikohus on hea ehitustava kohta märkinud: „Sellises tehnilises valdkonnas nagu ehitus on palju erinevaid nõudeid, mida ei ole nende rohkuse tõttu mõistlik ega ka võimalik õigusaktides sätestada. Seetõttu on vaid üksikud nõuded toodud EhS ja muudes õigusaktides. Ülejäänud ehitusnõuded ei tulene õigusaktidest, vaid on kehtestatud eelkõige standarditega, sh Eesti standarditega. Eesti standardid ei ole õigusaktid, kuna neid ei ole kehtestatud vastava õigusliku menetlusega. Sellest asjaolust tuleneb ka standardite soovituslik iseloom […]. Samas ei tähenda standardite soovituslikkus seda, et nendest tulenevad ohutusnõuded oleksid iseenesest soovituslikud. EhS § 3 lg-s 1 sätestatud kohustust järgida ehitamisel head ehitustava ja tagada ehitise ohutus täidab üksnes isik, kes järgib ehitamisel ohutusnõudeid, st nõudeid, mis on ehitamise valdkonna spetsiifika tõttu sätestatud lisaks õigusaktidele ka soovituslikku tähendust omavates aktides. Ka […. ] kohustus paigaldada ehitisse nõuetele vastavaid ehitustooteid ei tähenda üksnes kohustust järgida õigusaktides sätestatud nõudeid, vaid arvestada ka standardites toodud nõuetega. Head ehitustava on võimalik sisustada ka selliste ehitusnõuetega, mis ei tulene standarditest, vaid näiteks teaduskirjanduses avaldatud seisukohtadest, kutseorganisatsioonide reeglistikust või on tuletatavad loodusseadustest. Nii on isikul võimalik hea ehitustava rikkumise etteheitele vastu väita, et ta ei järginud küll standardis sätestatud nõudeid, vaid lähtus muudest talle teadaolevatest ehitusnõuetest. Sellisel juhul on kohtul võimalik omakorda hinnata, kas isik on järginud head ehitustava või mitte.“35

Samuti on Riigikohus sedastanud, et hea ehitustava hõlmab nõuet, et ehitis sobiks ümbritseva keskkonnaga.36 Heal ehitustaval on kokkupuude ka võlaõiguslike suhetega. Riigikohus on sedastanud: „Kokkuleppimata kvaliteedi osas tuleb arvestada seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Asjas tehtud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt lähtutakse Eestis väljakujunenud hea ehitustava järgi Eestis kehtestatud projekteerimisnormidest (EPN), Soomes kehtivatest projekteerimisnormidest (RT),

35 RKKK 17.03.2010, 3-1-1-7-10.36 RKHK 28.03.2012, 3-3-1-4-12.

14

ehitusseadusest ja territoriaalselt lähedaste maade ehitus- ja projekteerimisnormidest (endine NSVL, Rootsi). Ka kohtupraktikas on asutud seisukohale, et ehitise kvaliteeti saab hinnata muuhulgas Soome vastavate normide abil.“37 Samuti on head ehitustava sisustanud madalama astme kohtud. Näiteks on Riigikohtu tsiviilkolleegium nõustunud esimese ja teise astme kohtute tõlgendustega, mille kohaselt „erinevate ehitajate poolt tööde tegemisel tuleks lugeda heaks ehitustavaks ehitajate poolt tööde kooskõlastamist eesmärgil tagada ehitise vastavus PES § 43 lg 1 p 2 nõuetele; samuti on hea ehitustavaga kooskõlas, kui ehitajad samal objektil kooskõlastavad omavahel ehitusstandardid ja tagavad standardite ühilduvuse“38.39

Ohutuse põhimõte

Järgnevalt käsitletakse ohutuse põhimõtet40. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab olema ohutu. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus on ohutu, kui see ei põhjusta ohtu inimesele, varale või keskkonnale. Ehitise ja ehitamise ohutus hõlmab loodus- ja kultuuriväärtuse kaitset ning asjakohasel juhul ka looma elu ja tervist.

Ohutus kohaldub ka teede valdkonnas ning on tihedalt seotud tee eriosa peatüki kohaldamisalaga. Just ohutusest tulenevalt on sätestatud, et tee eriosa täpsustatud nõudeid kohaldatakse avalikele teedele ja avalikkusele ligipääsetavale erateele. Nendele teedele, millele ei rakendata tee eriosa, kohaldatakse aga just üldosast tulenevaid põhimõtteid ja nõudeid. See tähendab, et näiteks erateele kohaldub ohutuse põhimõte. Mida see endaga kaasa toob?

Võimalik on viidata sellele, et eratee ei ole ohutu. Näiteks, et sellest tuleneb oht isiku elule, tervisele või varale. Põhimõtteliselt on ka võimalik, et ohtliku eratee üle teeb järelevalvet kohalik omavalitsus, kontrollides üldiste ohutusnõuete täitmist. Ohutuse põhimõtte rakendamisel on mõju ka eraõiguslikele suhetele. Näiteks olukorras, kus erateel tekib kahju.

Ohutuse põhimõtte konkreetsemaks väljundiks on ehitisele ohutusele esitatavad nõuded41. Ehitise ohutuse eest vastutab ehitise omanik. Ohutusnõuetele vastavuse tagamise kohutus tuleneb omaniku kohustusest tagada ehitise õigusaktidest tulenevatele nõuetele vastavus ning ehitise kasutamise ohutus.42 Võrreldes TeeS-ga43

Keskkonnasäästlikkuse põhimõte

Veel on EhS-s põhimõttena sätestatud keskkonnasäästlikkuse põhimõte44. Ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine peab olema võimalikult keskkonnasäästlik, sealhulgas tuleb ehitamisel säästlikult kasutada loodusvarasid. Ehitusõigusega seonduvalt on oluline ehitisest lähtuv saaste, ehitamisel ehitusmaterjalide säästlik kasutamine, keskkonnaohutumate või väiksemat keskkonnahäiringut kaasa toovate ehitusmaterjalide eelistamine, ehitise lammutamisel ehitusmaterjalide taaskasutamine, lammutusjäätmete keskkonnaohutu utiliseerimine ja muud sellised aspektid. Teid puudutab keskkonnasäästlikkuse põhimõte just loduvarade säästliku kasutamise kaudu.

Asjatundlikkuse põhimõte

Viimasena on EhS-s sätestatud asjatundlikkuse põhimõte45. Asjatundlikkuse põhimõte kohaldub kõikidele seadustikus reguleeritud tegevustele, olenemata konkreetse tegevuse teavitamis- või loakohustusest. Asjatundlikkuse põhimõte koosneb kolmest osast. Esimene osa on kohustus arvestada seaduses sätestatud nõuetega, ehitada ohutult ning olla hoolas. Nõuetega arvestamine kohaldub nii asja omanikule kui ka pädevale isikule ja ettevõtjale. Ehitusõiguses säilib põhimõte, et

37 RKTK 30.11.2005, 3-2-1-131-05.38 RKTK 21.06.2006, 3-2-1-61-06.39 Ehitusseadustik SE 555 seletuskiri. Internetis: http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-f9b761fb9b92/Ehitusseadustik/. 40 EhS § 8.41 EhS § 11. 42 Selline tõlgendus on tuletatav sätete koosmõjust - EhS § 11, § 19 lõige 1 ning § 19 lõige 1 punkt 6. 43 TeeS § 25 lõige 3 ja 444 EhS § 9.45 EhS § 10.

15

iseendale võib ehitada ka kutse või pädevustunnistuseta. See tähendab muuhulgas ka seda, et loakohustuse esinemisel võib omanik endale ehitades ise ehitusprojekti koostada ning selle järgi ka asja valmis ehitada.

Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Iseendale ehitades hindab näiteks omanik ise enda teadmiste vastavust nõuetekohase tulemuse saavutamiseks. Loa- ning hilisemalt ka järelevalvemenetluses peab ise ehitatud ehitis vastama kõikidele seadusest tulenevatele nõuetele.

Asjatundlikkuse põhimõtte ülejäänud kaks alalõiget kohalduvad majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale isikule. Majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsev isik peab täitma selgitamiskohustust. Selgitamiskohustus hõlmab nii info andmist oma tegevusega seonduvates küsimustes kui ka asjassepuutuvate isikute teavitamist asjaoludest, mis mõjutavad ehitise ohutust, selle vastavust nõuetele ja kasutamise otstarbele. Samuti peab majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsev isik tegema koostööd teiste ehitusprojekti koostamisel ja ehitamisel osalevate isikutega, et tagada ehitamise ratsionaalsus ning ehitusprojekti osade kokkusobivus ja ehitise osade koostoimimine.

Majandus- ja kutsetegevuses ehitamisele on sätestatud erinõuded, mida käsitletakse nõuete peatüki all.

Põhinõuded

EhS-s on sätestatud põhinõuded, mis kohalduvad asjakohasel juhul kõikidele ehitistele, sealhulgas ka vaba ehitustegevuse raames ehitatavatele ehitistele.

Ehitisele esitatavad nõuded

Ehitis peab kogu oma kasutusea vältel vastama selle kasutamise nõuetele ja olemasolu vältel olema ohutu. Ehitisele esitatavate nõuete46 all puudutavad teede ehitamist ilmselt mehaaniline vastupidavus ja stabiilsus. Viimase nõude all peetakse eelkõige silmas, et ehitised peavad olema ehitatud ja projekteeritud nii, et neile mõjuvad tõenäolised koormused nende ehitamise ja kasutamise ajal ei põhjusta kogu ehitise või selle osa kokkuvarisemist, vastuvõetamatult suuri deformatsioone ning juhtumist tulenevat kahju, mille ulatus on algse põhjusega ebaproportsionaalne.

Järgnev ehitisele esitatav nõue seondub hügieeni, tervise ja keskkonnaga. Kuigi põhimõtteliselt on need nõuded nõrgalt teedega seotud, võib siiski välja tuua mõned olulisemad, mida peaks kohaldama ka teede valdkonnas. Ehitised peavad olema projekteeritud ja ehitatud nii, et need ei mõjuta kogu oma olelusringi jooksul ülemääraselt keskkonna kvaliteeti ja kliimat nende ehitamise, kasutamise ja lammutamise ajal eelkõige järgmistel põhjustel: mürgiste gaaside eritumine, ohtlike ainete eraldumine põhjavette, merevette, pinnavette või pinnasesse ning ohtlike ainete ja joogiveele muul viisil negatiivset mõju avaldavate ainete eraldumine.

Veel on ehitise üldnõuete all ehitise kasutamise ohutus. Ehitised peavad olema projekteeritud ja ehitatud nii, et nende kasutamisel ja käitamisel ei esine lubamatuid õnnetusriske või kahjustusi, nagu näiteks libisemine, kukkumine, kokkupõrge, põletus, elektrilöögid, plahvatusest põhjustatud vigastused ja sissemurdmised. Eelkõige peavad ehitised olema projekteeritud ja ehitatud nii, et on võetud arvesse juurdepääsu ja kasutamist puudega isikute poolt. Teede ehitamise seisukohast on ilmselt asjakohane järgida, et ei esineks lubamatuid õnnetusriske seoses kukkumise või libisemisega (nt sillad ja nende juures olevad trepid). Kasutamisele esitatavate nõuete alla saab paigutada ka seisundinõuded. Teede valdkonnas on võimalik määrusega täpsustada teele esitatavaid seisundi, sealhulgas korrashoiu nõudeid.

Teede ehitust puudutab aga nõue, et oleks tagatud kaitse müra eest. Ehitised peavad olema projekteeritud ja ehitatud nii, et kasutajate või läheduses olevate inimeste poolt tajutud müra hoitakse tasemel, mis ei ohusta nende tervist ning võimaldab rahuldavates tingimustes magada, puhata ja töötada.

Lisaks puudutab teede ehitamist loodusvarade säästva kasutamise nõue. Ehitised peavad olema projekteeritud, ehitatud ja lammutatud nii, et loodusvarasid kasutatakse säästvalt ning eelkõige on 46 EhS § 11.

16

tagatud ehitiste, nende materjalide ja osade korduskasutamine või ringlussevõetavus pärast lammutamist, ehitiste vastupidavus ja keskkonnasõbraliku tooraine ja teisese materjali kasutamine ehitistes.47

Veel on EhS-s toodud nõuded ehitise toimivuse ja koostoimimisvõime kohta. Eelkõige on selle all mõeldud taristu objekte, mis koosnevad erinevatest ehitistest (nt raudtee). Valdkonna eest vastutav minister võib määrusega täpsustada ehitisele esitatavaid nõudeid. Seega on võimalik ülaltoodud loetelu teede jaoks täpsustada. Eriosas konkreetsem volitusnorm puudub, v.a kvaliteedinõuded, seega saab kasutada üldosa volitusnormi.

Ehitamisele esitatavad nõuded

Ehitamisele esitatavate nõuetena48 käsitletakse ehitamisele kui protsessile esitatavaid nõudeid. Ehitisele esitatavad nõuded käivad konkreetse ehitise kohta ning käesolevas alapeatükis olevad nõuded räägivad selleks, kuidas nõuetele vastavat ehitist ehitada.

Ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid. Ehitusprojekti koostamine vastavalt ehitusprojektile esitatavatele nõuetele on kohustuslik ainult loamenetluses või erandlikel juhtudel teavitusmenetluses. Ehitusprojekti koostamise kohustuslikkuse ehitamiseks näeb konkreetsel juhul ette seadustik, täpsemalt seadustiku Lisa 1. Ehitusprojekt tuleb koostada ehitusloakohustusliku tegevuse puhul. Teavituskohustuse korral on ehitusprojekti koostamise kohustus eraldi välja toodud.

Ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Detailplaneeringu puudumisel peab ehitatav ehitis olema kooskõlas üldplaneeringuga ja projekteerimistingimuste olemasolu kohustuse korral ka projekteerimistingimustega. Planeerimisseaduses sätestatud juhul peab ehitatav ehitis olema kooskõlas riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga. Vastav säte puudutab otseselt ka teede ehitamist. Asukohaga seonduvad kitsendused on näiteks kaitsevööndite kohta käivad normid või looduskaitselised piirangud.

TeeS-st tulenes samuti nõue49, et projekt koostatakse kehtestatud üldplaneeringu või kehtestatud maakonnaplaneeringu alusel. Nüüd kohaldub teedele nõue, et teede ehitamine peab olema kooskõlas planeeringute või projekteerimistingimustega. See tähendab, et planeeringus kokku lepitud tee võimaliku asukoha osas ei tohi teha ehitamisel suuri muudatusi. Planeeringutasandid – maakonna- või üldplaneering jäävad võrreldes TeeS-ga samaks.

Tee asukoht on aga võimalik määratleda ka detailplaneeringuga. Detailplaneering on oma olemuselt aluseks ehitusprojekti koostamisele. Kui detailplaneering näeb ette näiteks riigitee asukoha, siis tuleb samuti sellest lähtuda. Oluline on aga tähele panna, et riigiteed sisaldav detailplaneering tuleb kooskõlastada Maanteeametiga. Kui Maanteeamet ei nõustu riigitee välja pakutud lahendusega, tuleb kohalikul omavalitsusel sellega arvestada. Kui kohalik omavalitsus jätab mittekooskõlastuse arvestamata, siis riskib ta õigusvastase haldusakti kehtestamisega, mis on koheselt vaidlustatav, või ka detailplaneeringu kehtestamisega, mis ei ole elluviidav. Pelgalt detailplaneeringus olevast lahendusest ei teki näiteks Maanteeametile kohustus hakata ette nähtud teed projekteerima vms.

Ehitamisel tuleb arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu. Vastav säte teede ehitamise juures puudutab tee ehitusest mõjutatud isikute kaasamist. Kaasamine saab eelkõige toimuda projekteerimistingimuste või loamenetluses. Kaasatavad on eelkõige maaomanik ja piirneva kinnisasja omanik. Igakordselt tuleb hinnata, kes võivad tee ehitamisest olla mõjutatud ning kas ehitamine võib ülemääraselt kahjustada kellegi õigusi. Kokkuvõtlikult tuleb käesolevat normi kohaldada koosmõjus loamenetluse kaasamise sätetega.

47 Ülal loetletud nõuete kirjeldused tulenevad Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 305/2011, millega sätestatakse ehitustoodete ühtlustatud turustustingimused ning tunnistatakse kehtetuks nõukogu direktiiv 89/106/EMÜ (ELT L 88, 04.04.2011, lk 5–43), I lisast. Internetis: http://eur-lex.europa.eu/legal-content/ET/TXT/HTML/?uri=CELEX:32011R0305&from=EN. 48 EhS § 12.49 TeeS § 19 lõige 6.

17

Ehitamisele kui protsessile võib alamaktiga kehtestada täpsustavaid nõudeid.

Ehitusprojektile esitatavad nõuded

Ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust, kasutatavust ja korrashoiu vajadust. Nagu on juba varasemalt mainitud, siis kõikidele nõuetele vastav ehitusprojekt tuleb esitada loamenetluses või erandlikel juhtudel teavitusmenetluses.50 See tähendab, et määrusega ei saa nõuda ehitusprojekti juhtudel, mida ei ole seaduses täpselt välja toodud. Ehitusprojekti esitamise kohustus rakendub ainult teavitamise või loamenetluse kaudu. Vastav kohustus kehtib kõikidele haldusorganitele ühte moodi, sealhulgas kohalikule omavalitsusele.51

Ehitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida. EhS seletuskirja järgi tähendab vastav säte, et ehitusprojekt on ajas muutuv. Seega võivad erinevad ehitusprojekti staadiumid olla kohustuslikud erinevate loamenetluse etappide puhul. Näiteks teede osas rakendatakse eelprojekti nõuet projekteerimistingimuste juures, põhiprojekti staadiumit ehitusloa taotlemise juures ning kui asjakohane ja vajalik, siis tööprojekti nõuet kasutusloa taotlemisel. Tööprojekt kasutusloa taotluse juures ei ole seadustikust tulenev nõue. Kasutusloa sätete juures öeldakse, et esitada tuleb see ehitusprojekt, mille järgi ehitis ehitati. See tähendab, et kõige täpsem olemasolev ehitusprojekti versioon. Tulenevalt näiteks tee eripärast, võib esitatava ehitusprojekti staadium olla erinev.

Ehitusprojektile esitatavaid nõudeid võib määrusega täpsustada. Koosmõjus EhS üldosa sätte ning tee eriosast52 tuleneva alusega on võimalik tee ehitusprojektile sätestada täpsustatud nõuded. Volitusnormide alusel saab näiteks täpsustada, millised on ehitusprojekti staadiumid ning millisele ehitusprojekti staadiumile võib/ tuleb teha ehitusprojekti ekspertiis.

Ehitusprojekti koostamine ja projekti kontrollimine

Ehitusprojektile sätestatud nõuded käsitlevad ehitusprojekti sisulisi nõudeid. Ehitusprojekti koostamisele ja kontrollimisele kehtestatud nõuded räägivad rohkem ehitusprojekti koostamisest kui protsessist. Samuti on tegu nõuetega, mis kohalduvad selle koostajale ehk mida peab koostaja silmas pidama. Ehitusprojekti koostamisel tuleb arvesse võtta ehitisele esitatavaid nõudeid, sealhulgas kasutusotstarbest tulenevaid erinõudeid. Vastav säte on kindlasti asjakohane teede kontekstis, kuna teel on tulenevalt selle eripärast palju erinõudeid. Selle nõude alusel tuleb näiteks arvestada tee eriosast tulenevate sätete alusel kehtestatud määrustega.

Lisaks tuleb arvestada asjakohaste riskianalüüside ja muude ehitise asukohaga seonduvate asjaoludega. Näiteks võib tegu olla erinevate uuringutega, millega tuleb ehitusprojekti koostamisel arvestada. Asukohta puudutavad ka erinevad keskkonnatingimused. Näiteks tuleb selle sätte alusel ehitusprojekt koostada kooskõlas keskkonnamõju hindamise tulemustega.

Arvestada tuleb planeeringut või projekteerimistingimusi nende olemasolu või olemasolu kohustuse korral ning ehitise asukohaga seonduvaid avalik-õiguslikke kitsendusi. Vastavad nõuded tulenevad juba ehitamisele esitatavatest nõuetest ning siinkohal seda enam lahti ei selgitata.

Viimasena tuleb tähele panna ehitamisprotsessist lähtuvaid vajadusi. Näiteks tuleb läbi mõelda, kas ehitusprotsess puudutab kedagi selle vahetus läheduses, liikluskorralduse muudatused jms.

Vajaduse korral tuleb ehitusprojekti koostamiseks oluliste ehitustehniliste andmete väljaselgitamiseks teha ehitusuuring. Ehitusuuring võib hõlmata ka teistele ehitistele kaasneva mõju väljaselgitamist. Ehitusuuringu tulemused tuleb esitada õigusaktis sätestatud juhul ka muule andmekogule või haldusorganile. Eelistada tuleb ehitusuuringu tulemuste elektroonilist üleandmist. Ehitusuuringu tegemist võib nõuda ehitusloamenetluses ehitusloa kõrvaltingimusena. Nõue on rakendatav ka teede

50 Teede puhul ei ole selliseid erandlikke olukordi seadustiku lisades sätestatud.51 Vt loamenetluse juures täpsemalt täiendava loa- või teavitusmenetluse kehtestamise erandlike võimaluste kohta. 52 EhS § 13 lõige 3 ja § 99 lõige 4 alusel on võimalik kehtestada nõuded tee ehitusprojektile ning selle koostamisele. Nende sätete koosmõjus tekib TeeS § 19 lõige 2 sarnane volitusnorm.

18

ehitamisel ning põhjendatud juhul võib loa menetleja viidata vastav uuringu vajadusele. Üldjuhul peab uuringute vajadusel üle otsustama projekteerija, kuid uuringute tegemise vajadusele võib viidata ka omanik. Ülal toodud võimalus nõuda täiendavate uuringute tegemist on pigem erandlik ja kasutatav olukorras, kus projekteerija on eksinud ja jätnud vajalikud uuringud tegemata. Tee ehitamise kontekstis võivad olla olulised näiteks põhjalikud geoloogia ja geodeesia uuringud.

Enne ehitamise alustamist peab ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti nõuetele vastavust kontrollima ehitusprojekti koostajast sõltumatu pädev isik, kes teeb ekspertiisi, kui: 1) kavandatav ehitis on ehitustehniliselt keerukas või muul põhjusel suurema ohupotentsiaaliga või 2) ehitusjärelevalvet tegeval asutusel on põhjendatud kahtlus ehitusprojekti nõuetele vastavuses, näiteks kui ehitusprojekti ei ole koostanud kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.

Ehitamise dokumenteerimine

Õigusaktis sätestatud juhul tuleb ehitamine dokumenteerida. Ehitamine tuleb alati dokumenteerida, kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik.53 Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.

Teede valdkonnas on sätestatud eraldi norm, mis räägib sellest, kellele tuleb anda üle tee ehitamise dokumendid. TeeS-s oli volitusnorm ehitus- ja remonttööde dokumenteerimiseks.54 Kuna EhS ei täpsusta enam teede valkdonnas, et ehitus- ja remonttööd tuleks dokumenteerida, siis kehtib dokumenteerimiskohustus teede valdkonnas üldosast tulenevalt ainult ehitusloakohustusliku ehitamise puhul.

Ehitise kasutamisele ja korrashoiule esitatavad nõuded

EhS üldosast tuleneb, et ehitise olemasolu vältel tuleb tagada selle ohutu seisund ja kui asjakohane, siis ka visuaalne korrasolek. Ehitist tuleb kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Ehitise kasutusea ajal tuleb tagada ehitise püsivuseks ja ohutuks kasutamiseks vajalik asjatundlik korrashoid. Tee eriosas on kasutamise ja korrashoiu kohta sätestatud erireeglid. Tee ja tee toimimiseks vajalikud rajatised tuleb hoida korras viisil, et need vastaksid nõuetele ning tagatud oleksid tingimused ohutuks liiklemiseks. Sisuliselt kordab eriosa norm üldosas sätestatud põhimõtet.

Tee eriosas on aga eriregulatsioon teel paikneva teise isiku omandis oleva teevälise rajatise kohta. teel paikneva teise isiku omandis oleva rajatise korrashoiu eest vastutab selle omanik. Küll aga kolmanda isiku ees vastutab tee omanik, kui teel peaks juhtuma õnnetus tingituna teevälisest rajatisest. Kohalikul omavalitsusel või riigil on võimalus tekkinud kahju hiljem sisse nõuda teevälise rajatise omanikult.

Üldosa ütleb, et nõuded ehitise kasutamisele ja korrashoiule tulenevad heast tavast, õigusaktist või ehitise kohta koostatud kasutus- ja hooldusjuhendist (edaspidi hooldusjuhend). Teede valdkonnas on aga üks olulisemaid kasutamise ja korrashoiu allikaid tee seisundinõuete määrus.55

Ehitise audit

Ehitise auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang. Eristatakse kasutuseelset, korralist ja erakorralist ehitise auditit.

Ehitise auditi tegemine on võimalus näiteks kasutusloa andjale veenduda, et ehitis vastab nõuetele. Ehitise auditi kohustuse võib näiteks määratleda loa kõrvaltingimusena56. Tegu on loa andja

53 EhS § 15 lõige 1. 54 TeeS § 21 lõige 9. 55 EhS § 97 lõige 2. 56 EhS § 54 lõige 3 punkt 6.

19

kaalutlusotsusega, kui tal on tekkinud kahtlusi näiteks tee ohutuses. Kasutusloa saab jätta andmata, kui nõutud ehitise audit on tegemata.57

Ehitise auditit tegev isik peab olema pädev ja sõltumatu ning tagama auditeerimise ühetaolisuse ja usaldusväärsuse. Ehitise auditile esitatavad nõuded, auditi meetodid, samuti korralise ja erakorralise auditi juhud ja sageduse kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega.

Ehitise auditit ei maksaks segamini ajada ehitusprojekti ekspertiisi58 või pädeva isiku arvamuse tellimisega59. Samuti võiks vältida segadust seoses ehitise ekspertiisiga, mida EhS-s ei käsitleta. Viimane jääb pigem kohtumenetluse valdkonda. Lisaks on tee eriosas sätestatud liiklusohutuse audit, mis ei ole seotud käesolevas alapeatükis käsitletava ehitise auditiga.

Selleks, et selgitada välja ehitise kasutuseelne ohutus on võimalik kasutada kas ehitise auditit või pädeva isiku arvamuse tellimist.

2.2 Teavitus- ning loamenetlused

Teavitusmenetlus

Teavitusmenetlust rakendatakse nii ehitamise kui ka kasutamise puhul. Alljärgnevalt selgitatakse nii ehitus- kui ka kasutusteatisega (edaspidi teatis) seonduvaid sätteid koos, kuna normid on sarnased.

Tee ehitamisel on teavitamine kohustuslik:- avalikkusele ligipääsetava eratee ümberehitamisel ning lammutamisel.

Tee kasutamisel on teavitamine kohustuslik:- avalikkusele ligipääsetava eratee laiendamisel;- silla, viadukti või tunneli laiendamisel või osa asendamisel.

Teatisel on õigusteoorias loast erinev õiguslik tähendus. Kui loakohustuslik tegevus tähendab keeldu valdkonnas enne loa saamist tegutseda (loareservatsiooniga tegevus), siis teavitamine on pelgalt infokohustuse täitmine. See tähendab, et teavituse esitamata jätmine ei too endaga tingimata kaasa ebaseadusliku ehitise ehitamist (õigusliku aluseta ehitise ehitamist)60. Küll aga jätab isik täitmata infokohustuse. Infokohustust saab isikut täitma sundida ettekirjutuse tegemise või ka sunnirahaga või asendustäitmisega. Vastavad tegevused saab läbi viia riikliku järelevalve menetluse raames. Eraldi väärteokaristust ei ole infokohustuse täitmata jätmise puhul sätestatud. Infokohustust loa asemel lubatakse eelkõige tegevuste puhul, millega ei kaasne suurt ohtu või mille vastu avalikkusel ei ole suurt huvi. Näiteks võib infokohustuse sätestamine kanda ka lihtsalt teada saamise eesmärki – registriandmete korrastamise mõttes. Infokohustuse puhul on pädeval asutusel samasugused järelevalve meetmed nagu loakohustuse puhul. Pädev asutus võib sekkuda juba ehitusprotsessi ning selle ohu ilmnemisel peatada.61

Pädev asutus kohaliku tee ning avalikkusele ligipääsetava eratee teavitus- või loamenetluses on kohaliku omavalitsuse üksus. Seadustik ei määratle täpsemalt, kuidas jaguneb nende ülesannete täitmine kohaliku omavalitsuse siseselt. Riikliku järelevalve raames peab kohalik omavalitsus veel kontrollima kohaliku tee kasutamise ja kaitsmise nõudeid62, korrashoiu nõudeid63 ja muid nõudeid, mis seonduvad näiteks ehitusprojekti koostamise ja lubade olemasoluga. Tehnilise Järelevalve Ametil on kohaliku omavalitsuse üksusega topelt järelevalvepädevus ehitise kasutusjärgse ohutuse

57 EhS § 55 punkt 7. 58 EhS § 14 lõige 3 ja lõige 4 punkt 1, § 43 lõige 3 punkt 6, § 54 lõige 3 punkt 4. 59 EhS § 54 lõige 3 punkt 5.60 See ei tähenda, et ei võiks esineda materiaalset õigusvastasust. Materiaalne ehk sisuline õigusvastasus tähendab, et ehitise ehitamisel ei järgita näiteks tehnilisi nõudeid, projekteerimistingimusi vms.61 Korrakaitseseaduse § 28 lõige 1 - Ohu või korrarikkumise korral on pädeval korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega ohu tõrjumise või korrarikkumise kõrvaldamise kohustus ning hoiatada teda käesoleva paragrahvi lõikes 2 või 3 nimetatud haldussunnivahendite kohaldamise eest, kui isik ei täida kohustust hoiatuses määratud tähtaja jooksul.62 EhS § 130 lõige 2 punkt 6.63 EhS § 130 lõige 2 punkt 5.

20

kontrollimisel64. Ilmselt nimetatud topeltpädevus pigem kohalike teede kontekstis ei rakendu, sest Maanteeametile on antud eripädevus avalikult kasutatava tee (sh kohaliku tee) ehitamise ja kohaliku tee seisundinõuete üle65.

Pädev asutus riigitee teavitus- ja loamenetluses on Maanteeamet. Maanteeametil on riikliku järelevalve pädevus lisaks ülal mainitule riigitee kaitsevööndi, kasutamise ja kaitsenõuete täitmise ning tee-ehitamisega seotud ettevõtja ning pädevale isikule esitatud nõuete täitmise osas. Kuna alljärgnev tekst räägib ainult teavitamis- ja loamenetlusest, kus pädevused on väga selgelt jaotatud, siis kasutatakse edaspidi mõistet – pädev asutus nii kohaliku omavalitsuse üksuse kui ka Maanteeameti kohta.

EhS-s on klassikaline teavitusmenetlus kehtestatud muudetud kujul. Teavitamisele järgneb kümnepäevane ooteperiood66, kus pädev asutus67 võib keelustada ehitamise, et teatud nõuete täitmist täiendavalt kontrollida. Kui pädev asutus ei esita kümne päeva jooksul täiendavaid nõudeid, siis võib alustada ehitamisega. See tähendab, et EhS on valitud klassikalisest infokohustuse täitmise menetlusest loa- ning teavitusmenetluse vahepealne instrument. Isik peab kümme päeva ootama pädeva asutuse märguannet, et viimane ei soovi täiendavaid nõudeid esitada.

Teatis esitatakse teede puhul pädevale asutusele e-posti teel või paberkandjal. Kui ehitusloakohustusliku ehitise ehitusprojekt sisaldab ehitisi, mille ehitamisest peab teavitama, siis asendab ehitusteatist ehitusluba. Kui isik esitab ühe taotlusega teavituse või loataotluse mitme ehitise kohta, kantakse need registrisse siiski eraldi ehitistena. EhS lisades võib olla märgitud, et koos teatisega tuleb esitada ehitusprojekt. Teede puhul ei ole sellist nõuet ühelgi juhul sätestatud. Ainult teede-ehituse kontekstis on raske tuua näidet kirjeldatud komplekstaotlusest. Küll aga kui tee-ehitusprojektis on kavandatud lisaks mõni hoone või rajatis, siis on võimalik rääkida eri liiki ehitistest, mille osas võib teatise esitada koos.

Kui pädev asutus leiab kümne päeva jooksul, et ta soovib esitada täiendavaid nõudeid, siis on tema diskretsiooniruum seaduses piiritletud. Ta võib kontrollida ja nõuda ainult:1) ehitise või ehitamise nõuetega vastavusse viimist;2) ehitis või ehitamise pädeva asutusega kooskõlastamist;3) esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid;4) kinnisasja omaniku või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku kaasamist.

Kui pädev asutus leiab, et täiendav kontroll on vajalik, siis on tal võimalik vastav kontroll teostada ehitusloa menetluse raames. See ei tähenda, et taotleja peaks automaatselt täitma ehitusloa taotluse esitatavad nõuded, näiteks esitama ehitusprojekti. Kontrollimiseks rakendatakse muid meetmeid, näiteks küsitlemine, vaatlus vms. Täiendavale kontrollimisele rakendatakse ehitusloa menetluse nõudeid, näiteks kooskõlastatakse ehitamine asjassepuutuva asutusega. Kooskõlastamisel järgitakse ehitusloa menetluses antud tähtaegu. Samuti on võimalik rakendada ehitusloa andmisest keeldumise aluseid. Keeldumise aluste rakendamise on vajalik, et keelata edasine ehitustegevus teatise alusel. Kui täiendav kontroll lõpetatakse, antakse vajadusel täiendavad nõuded ehitamisele haldusaktiga. See haldusakt ei ole ehitusluba. Omaolemuselt sarnaneb see pigem ettekirjutusele.

Loamenetlus

Projekteerimistingimused

EhS-s on sätestatud loamenetlustena projekteerimistingimuste68, ehitus- ning kasutusloa menetlused. Loamenetluse tähendus (ka teede valdkonnas) on, et sellel tegevusalal valitseb keeld tegutseda enne, kui avalik võim ei ole vastavat tegevust heaks kiitnud (andnud loa). Kokkuvõtlikult nimetatakse sellist 64 EhS § 130 lõige 3 punkt 2.65 EhS § 130 lõige 7. 66 EhS § 36 lõige 2. 67 EhS § 101 – pädev asutus on vastavalt Maanteeamet või kohaliku omavalitsuse üksus. 68 Uues EhS-s käsitletavaid projekteerimistingimusi ei tohiks ajada segamini seni teede valdkonnas käibel olnud projekteerimistingimuste mõistega. Projekteerimistingimused, mida käsitleb EhS §-s 99, ei ole võrreldavad nt TeeS §-s 19 lõikes 4 nimetatud projekteerimistingimustega. TeeS alusel antud projekteerimistingimuste sisu on tee omaniku poolse tahte väljendamine. Sellel ei pruugi olla mitte mingit seost avaliku võimuga ning nende tingimuste andmiseks ei rakendata haldusmenetlust. Kui selliseid omanikupoolseid tingimusi soovitakse tulevikus nt lepingulistes suhetes edasi anda, tuleks kaaluda teise termini kasutamist.

21

keeldu loareservatsiooniks. Erinevalt teavitusmenetlusest toob loa taotlemata jätmine (või ka ehitamise alustamine enne loa saamist) kaasa nii halduslikud kui ka karistusõiguslikud tagajärjed.69

Esmalt käsitletakse projekteerimistingimusi. Riigikohus on öelnud, et projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel. Projekteerimistingimuste näol on järelikult tegemist haldusaktiga.“.70 Projekteerimistingimused on haldusõiguse üldosa mõttes käsitletavad eelhaldusaktina. Eelhaldusaktiga tehakse õiguslikult siduvalt kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. Projekteerimistingimused on lähteandmed, et koostada ehitusprojekt. Projekteerimistingimuste andmisel tuleb lähtuda haldusakti andmisele ja sisule esitatavatest nõuetest. See tähendab, et projekteerimistingimusi tuleb kaaluda ning põhjendada ning menetlusse tuleb kaasata puudutatud isikud. Täpsemad sätted projekteerimistingimuste menetlemiseks tulenevad EhS üldosast71.

EhS sätestab, et projekteerimistingimused antakse, kui tee ehitamiseks on vajalik ehitusluba ning planeeringuga ei ole tee täpne asukoht määratud. Planeering, millega tee asukohta määratakse võib olla näiteks riigi eriplaneering aga ka muud planeeringuliigid. Teistes planeeringuliikides näiteks riigitee asukoha määratlemine ei tähenda, et sellest tekiks automaatne siduvus Maanteeametile. Esiteks on Maanteeamet vastavas protsessis kooskõlastaja rollis. See tähendab, et mittekooskõlastuse puhul ei saa kohalik omavalitsus probleemideta jätkata riigitee asukohta sisaldava planeeringu menetlust. Kui mittekooskõlastust Maanteeametiga ära ei lahendata, siis riskitakse õigusvastase planeeringu kehtestamise, mis on koheselt vaidlustatav. Maanteeametil ei teki kas kooskõlastatud või kooskõlastamata planeeringute alusel teede väljaehitamise kohustust. Planeeringud on strateegilised dokumendid, mis kavandavad pikaajalist visiooni ruumi arengust. Võib juhtuda, et mõned visioonid jäävad erinevatelpõhjustel realiseerimata.

Ehitusluba on EhS kohaselt vaja avalikult kasutatava tee rajamiseks, (ümberehitamiseks) ning laiendamiseks. Lisaks on ehitusluba vajalik avalikkusele ligipääsetava eratee rajamiseks või laiendamiseks. Kui tee asukoht on olemasolevas või tulevikus koostatavas planeeringus määratletud ning soovitakse asuda ehitusprojekti koostama, siis projekteerimistingimused on planeeringu ning ehitusloa vaheliseks etapiks. Mõeldud on, et projekteerimistingimused asendavad senise eelprojekti regulatsiooni.

Ülal kirjeldatud juhtudel, kus tegu oli avalikult kasutatava tee või avalikkusele ligipääsetava eratee rajamise või laiendamisega on detailplaneeringu puudumisel asukoha ja muude ehituslike tingimuste täpsustamiseks vajalikud projekteerimistingimused. Projekteerimistingimused on vajalikud ainult siis, kui planeering on liiga üldine, et aru saada näiteks sellest, millistel kinnisasjadel tee täpselt paikneb. Projekteerimistingimused ei ole vajalikud mitte niivõrd kohaliku omavalitsuse või Maanteeameti jaoks, vaid üksikisiku jaoks, kes tahab saada teada täpset tee asukohta ning talle tekkivaid mõjutusi.

Seetõttu on vastav muudatus tee valdkonnas väga oluline, sest projekteerimistingimused on haldusaktina vaidlustatavad. Lisaks on nende menetlus haldusmenetlus, kus tuleb need samad puudutatud isikud ära kuulata ning neile selgitada, mida ehitamine ja rajatav tee nende jaoks kaasa toob. Saadud arvamusi tuleb projekteerimistingimuste andmise otsuses kaaluda ja põhjendada. Näiteks tuleb põhjendada, miks ei ole üksikisikute õigused ülemääraselt kahjustatud väidetavast suurest müratasemest, mis kaasneb uue teega. Nende vaidluste viimine ehitusloa menetlusse on mõlema poole jaoks tunduvalt kulukam, sest tellija on teinud kulutusi tee projekteerimiseks. Mida varem saab teega seonduvad üldised vaidlused peetud, seda vähem ressursse kulub hilisemalt ehitusprojekti ümbertegemisele.

Riigikohus on leidnud, et tee eelprojekt ei ole regulatiivse toimega otsustus, vaid omaniku ettekujutus kavandatavast teest. Siduvus tekib projekti alusel taotletud ehitusloa väljastamisel.72 Seetõttu ei olnud mõistlik tuua TeeS-st üle tee eelprojekti regulatsiooni. Kuna tee asukoha valik on nii isikute õigusi kui ka huvisid oluliselt mõjutada võiv otsus, on vajalik selle põhjendamine, kaalumine, isikute kaasamine sellise otsuse tegemisse ning vajadusel ka vaidlustamise võimaldamine. Kui võimaldada isikutel menetluses osaleda planeeringu koostamise faasis, võib seal pakutud lahendus jääda liiga üldiseks, et inimesel tekiks arusaam teda mõjutada võivatest asjaoludest. Kui isik seejärel ehitusloa andmise

69 EhS §-s 138 ja 139 on sätestatud väärteokoosseisud ehitus- või kasutusloa puudumise kohta. 70 RKHK 4.05.2006, 3-3-1-28-06.71 EhS § 28 jj. 72 RKHK 20.12.2011, 3-3-1-59-11.

22

menetluses avastab, et tee asukoht tekitab talle probleeme, siis võib vaidlustamine olla keeruline. Lisaks on nii hilises etapis vaidlustamine koormav ka tee ehitajale, kuna selleks ajaks on tõenäoliselt tehtud suuri kulutusi ehitusprojekti koostamiseks.

Teede valdkonnas on asjaosalistel haldusorganitel võimalik ise määratleda, milliseid tingimusi konkreetsel juhul projekteerimistingimustega antakse. Olulisemad tingimused on ilmselt tee täpne asukoht ja liikluskorraldusnõuded. Samuti võib olla tegu näiteks mahasõidule vms esitatavate nõuetega ning teed puudutavate teenindavate rajatiste ehitustingimuste määramisega. Eelprojekti asendamine projekteerimistingimustega on eelkõige oluline muudatus üksikisiku jaoks. Muudatus seisneb selles, et eelprojektil on haldusakti tähendus ning et seda on võimalik vaidlustada.

Ehitusluba

Teatud juhtudel on ehitise ehitamine loareservatsiooniga tegevus. Ehitusloa kohustuslikkus tuleneb EhS lisast 1. EhS üldosa koosmõjus tee eriosaga reguleerivad teid puudutavat ehitusloa sisu ning menetlust73.

Ehitusluba annab õiguse ehitada ehitusprojektis kirjeldatud ehitist. Seega annab avalik võim heakskiidu kogu ehitusprojektile. Ehitusprojekt võib sisaldada mitmesuguseid ehitisi – nii loakohustuslikke, teavitamiskohustuslikke kui ka vaba ehitustegevuse alla kuuluvaid ehitisi.

Teede valdkonnas on ehitusluba vajalik:1) kui rajatakse, ehitatakse ümber, laiendatakse või lammutatakse avalikult kasutatavat teed. 2) kui rajatakse või laiendatakse avalikkusele ligipääsetavat erateed. 3) kui rajatakse, ehitatakse ümber, laiendatakse, asendatakse või lammutatakse silda, viadukti või tunnelit.

TeeS sätestab, et ehitusluba on vajalik avalikult kasutatava tee ehitamiseks või remontimiseks, kui nende tööde tegemiseks on vajalik projekti koostamine. Projekti koostamise kohustuslikud tööd aga ei ilmne seaduse tekstis, vaid on kehtestatud määrusega. See tähendab, et TeeS alusel oli ehitusloakohustuslikkus sisustatud alamaktis. Seda ei saa pidada heaks lahenduseks, kuna tee ehitusloa menetlusest on puudutatud ka kolmandad isikud, kellele peab olema selge, millise tegevusega kaasneb loamenetlus. Loamenetlus on nende jaoks oluline, sest nad võivad soovida seal osaleda või samuti ise esitada taotlusi menetluse alustamiseks. Lisaks ei ole vastav alamakt selge, sest loetletud ei ole tegevused, milleks on vajalik ehitusprojekt. Määrus loetleb hoopis teetööde kirjelduse kohustuslikke tegevusi.

Oluline on teada, et EhS üldosa74 annab pädevale asutusele75 võimaluse nõuda teavitamist või luba ehitiste puhul, mis ei ole tabelis kajastatud. Tabelis kajastamata (ka teede valdkond) ehitisi ning nendele teavitamis- või loakohustuse määramisel tuleb hinnata ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele.

Erinevalt vanast EhS-st ei ole enam reguleeritud, kes võib loataotluse esitada. Reguleeritud on ehitusloa taotluses esitatavad andmed. Andmete koosseisu on võimalik alamaktis vastavalt erivaldkonnale täpsustada. Kuna tee eriosa ei sätesta tee ehitusloa taotlusele erinõudeid, siis tuleb lähtuda EhS üldosast ning ehitusloa taotluses tuleb märkida seal sätestatud andmed. Ehitusloa taotluse vorminõuded on võimalik määruses sisustada76 eriosa vajadustest tulenevalt. Teede valdkonnas on ilmselt pigem tegu erandliku juhtumiga, kui keegi taotleb avalikult kasutatava tee ehitamist. Avalikult kasutatava tee ehitamine toimub omanikupoolse soovi avaldumisel ja seetõttu ei ole ehitusloa menetluse algatamiseks vajalik taotlust esitada.77 Kuigi taotlust ei esitata, tuleb siiski näiteks Maanteeametil koostada korrektne ehitusluba (haldusakt). Erandlik olukord, kui esitatakse taotlus ehitusloa saamiseks, võib ilmneda näiteks avalikult kasutatavale teele väljasõidu/juurdepääsu rajamisel. Samas näiteks avalikkusele ligipääsetava eratee puhul on põhimõtteliselt alati vajalik esitada korrektne ehitusloa taotlus.

73 EhS § 38 jj. 74 EhS § 35 lõige 4 ja § 38 lõige 3. 75 Maanteeamet või kohalik omavalitsus EhS § 101. 76 EhS § 40 lõige 4. 77 HMS § 35 lõige 1 punkt 2 - haldusmenetlus haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks algab haldusorgani initsiatiivil algatatud haldusmenetluses menetlusosalise teavitamisega menetlusest.

23

Tee-ehitusprojekt võib sisaldada mitmesugust tegevust. Näiteks võib olla tegu lammutamise ning uue teerajamisega või olemasoleva ümberehitamisega. Kui tabelis on vastavad tegevused sätestatud loakohustuslikena, vajab iga selline tegevus luba. See ei tähenda, et iga tegevuse jaoks oleks vajalik eraldi menetlus või taotluse esitamine. Üks ehitusprojekt võib sisaldada mitmeetapilist tegevust (lammutamine-rajamine) ning neid võib käsitleda ühes ehitusloas. Oluline on, et kaasatavad isikud saaksid aru, et toimub erinevaid tegevusi ja mis on nende tegevuste mõju neile.

EhS üldosas on sätestatud ehitusloa kontrolliese78. Ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seaduses sätestatud juhul peab ehitis vastama riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule. Tee eriosas ei ole sätestatud täiendavaid nõudeid tee ehitusloa kontrolliesemele. See tähendab, et loa andmisel kontrollitakse üldosa nõuete täitmist.

Võrdluseks, et TeeS-s on ehitusloa kontrolliese mõnevõrra erinev. Kontrollitakse vastavust projekteerimise normidele, teetöid puudutavatele normidele ning õigusaktidele. Samas näiteks ei nõuta vastavust planeeringutele, eelprojektile vms alusdokumentidele.

Järgnevalt võimaldab EhS üldosa anda ehitusloale kõrvaltingimusi79. Kõrvaltingimused annavad loale paindlikkuse. Näiteks saab kõrvaltingimustega muuta ehitusloa kehtivust või lubada sama ehitusloa alusel püstitada korduvalt sama ehitist erinevates asukohtades. Sama ehitise erinevatesse asukohtadesse paigutamine tähendab, et juba loa andmisel on teada, kus on vastavad erinevad asukohad. Tee eriosa ei anna teede jaoks täiendavaid kõrvaltingimusi, seega tuleb lähtuda üldosast. Kuna üldosas on kõrvaltingimuste nimekiri sätestatud „eelkõige“ loeteluna, siis võib loa andja teede jaoks loale lisada täiendavaid tingimusi enda vajadustest tulenevalt.

See ei tähenda, et kõrvaltingimusi saab määratleda suvaliselt. Nagu põhihaldusaktki, peavad kõrvaltingimused vastama haldusaktile esitatavatele nõuetele. See tähendab, et kõrvaltingimused peavad olema proportsionaalsed, kaalutlusvigadeta, kooskõlas kehtiva õiguse ning õiguse üldpõhimõtetega ning nende andmiseks peab olema õiguslik alus. Võrdlusena võib välja tuua, et ka TeeS sisaldas kõrvaltingimust ehitus- või remonditööde tähtaja andmise, töö alustamisest teatamise kohustuse ning omanikujärelevalve tegija ja tema kohustuste kohta.

Sarnaselt TeeS-s sätestatud normidega on tee ehitusloa andmiseks aega 30 päeva. Uuena tuleneb üldosast, et tee-ehitamiseks vajalikud kooskõlastused tuleb kooskõlastajatel anda 10 päeva jooksul.80 Lisaks annavad ehitusloale oma hinnangu isikud, kelle õigusi tee-ehitamine võib puudutada. Üldosast tuleneb nõue, et vajadusel kaasatakse ehitatava kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikud. Vajadust tuleb hinnata selle järgi, kas tee-ehitamisest võib olla ebaproportsionaalselt riivatud kellegi õigus või huvi. Näiteks kas võivad olla riivatud omandipõhiõigus, ettevõtlusvabadus, kodu puutumatus vms. Tee-ehitamise puhul ei ole ilmselt väga suurt kaalutlusruumi piirneva kinnisasja omaniku kaasamisel, kuna on suhteliselt selge, et vastava kinnisasja omaniku õigused on riivatud. Suhteliselt intensiivne riive kaasneb juba kaitsevööndi tekkimisega vastava isiku maale.

Üldosas on ka kehtestatud, et ehitamise alustamisest (sh täielikust lammutamisest) teavitatakse ehitusloa andjat vähemalt 3 päeva enne ehitamise alustamist. Ehitamise alustamise teatises esitatakse muuhulgas andmed omanikujärelevalve tegija kohta. Võrdluseks, et TeeS reguleeris, et ehitusloas võib määratleda töö alustamisest teavitamist. See tähendab, et TeeS andis pädevale asutusele kaalutlusõiguse, kas ta soovis töö alustamisest teada saada või mitte. Uue seaduse kohaselt ei ole pädeval asutusel sellist valikuvõimaust. Kõikide loakohustuslike tegevuste alustamisest teavitatakse pädevat asutust.

Kui tee-ehitamiseks on ehitusluba antud, siis kehtib see 5 aastat81. Loas saab määratleda lühema või pikema tähtaja (vt kõrvaltingimused). Kui loa tähtaja (või ka muu tingimuse) muutmine on loas kõrvaltingimusena määratud, siis ei pea kohaldama tavapäraseid haldusakti kehtetuks tunnistamise

78 Loa kontrolliesemeks nimetatakse nõuete kogumit, millele vastavust kontrollitakse loa andmisel. Loa saab anda, kui esitatud taotlus on kooskõlas kontrolliesemes loetletud nõuetega. 79 Ehitusloa kõrvaltingimuste pikemat selgitust vaata ehitusseadustiku seletuskirja lk 79 jj. Internetis: http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-f9b761fb9b92/Ehitusseadustik/. 80 EhS § 42 lõige 5 II lause. 81 EhS § 45 lõige 1.

24

sätteid (HMS § 64 jj). Näiteks ei pea arvestama isiku usaldusega, sh tema õiguspärase ootusega loa samal kujul kehtima jäämise osas. Võrdluseks, et TeeS nägi ette võimaluse, et ehitusluba tunnistatakse kehtetuks, kui ehitamisega ei ole alustatud ühe aasta jooksul loa andmisest.

Erinevalt TeeS-s sätestatust, on üldosa kohaldumise tõttu oluliselt laiemad loa andmisest keeldumise ning selle kehtetuks tunnistamise alused. Näiteks võib ehitusloa andmisest täiendavalt keelduda, kui isikute õigustele kaasneb ebaproportsionaalne riive või kinnisasjale on planeerimismenetluses kehtestatud ehituskeeld. Erinevalt Tees-st ei viita EhS üldosa82 isikute õiguste kaitse hindamisel asjaõigusseaduses sätestatud naabrusõiguste regulatsioonile. See tähendab, et klassikalised naabrusõiguste kaitse vaidlused jäävad tsiviilõiguslikeks vaidlusteks. Ehitusloa vaidlustamise raames kaalutakse ainult isikute haldusmenetluslikke õigusi. See tähendab, et kohus saab hinnata, kas isikud olid kaasatud, kas neid kuulati ära ja kas neile selgitati piisavalt. Samuti, kas antud haldusakt on menetlus- ja vormivigadeta. Kehtetuks tunnistamise puhul on oluline tähelepanu juhtida sellele, et ehitusluba tunnistatakse kehtetuks, kui on muudetud ehitise olulisi tingimusi ehitamise käigus. Näiteks on oluliste tingimuste muutumine tehniliste näitajate muutmine.83 Olulised tehnilised näitajad ja nende muutmine peaks ehitises kaasa tooma ka olulisi muudatusi, näiteks vähesel määral tee laiuse korrigeerimine ei too ilmselt kaasa olulist tehniliste näitajate muudatust. Muudatuse olulise hindamisel on kõige lihtsam võtta appi n.-ö. kõrvaltvaataja objektiivne pilk. Kui juba valmis ehitatud asja ehitusluba tunnistatakse kehtetuks oluliselt muutunud tingimuste tõttu, tuleb algatada uus ehitusloa menetlus ning läbida samad menetlusetapid, sh kooskõlastamise ja arvamuse avaldamine.

Kasutusluba

Teatud juhtudel on ehitise kasutamine loareservatsiooniga tegevus. Kasutusloa kohustuslikkus tuleneb EhS lisast 2. Teede valdkonnas on kasutusluba kohustuslik, kui on püstitatud (uus) avalikkusele ligipääsetav eratee, sild, tunnel või viadukt.

Lisaks nõuetele vastavuse kontrollile on kasutusloal teine oluline funktsioon – sellega määratakse ehitise kasutusotstarve. Tee eriosa kontekstis ei oma see ilmselt väga suurt tähendust. Tähendus on pigem sellises olukorras, kus ehitise kasutusotstarve on võimalik ümber kujundada viisil, et see muutub ulatuslikult – näiteks tehasehoone elamuks. Sellise muudatuse tegemine võib samuti nõuda loamenetlust, sest muudatustest võivad tuleneda mõjud, mida on vajalik kooskõlastada või mille kohta on vajalik küsida arvamust.

Kasutusluba antakse, kui ehitist on võimalik kasutada nõuetele ning kasutusotstarbele vastavalt. Nõuded, mida kasutusloa andmisel kontrollitakse, tulenevad EhS üldosast, tee ehitamise kvaliteedi ning ka tee ehitusprojektile esitatavates nõuetest, aga ka liiklusseadusest. Kuna kasutusloa menetluses kontrollitakse, kas ehitist on võimalik kasutusotstarbele vastavalt kasutada, siis kontrollitakse ka seda, kas algsest ehitusprojektist on kinni peetud ning kas ehitatud on vajaliku kvaliteediga (kui ehitamise kvaliteedile on alamaktis nõuded sätestatud). Tee eriosas ei ole sätestatud kasutusloa täpsemat kontrollieset, mis võimaldaks kontrollitavaid nõudeid rohkem piiritleda.

Sarnaselt TeeS-ga on EhS üldosas sätestatud võimalus, et ehitisele (teele) võib anda osakasutusloa, kui ehitis on valmis ning seda on võimalik ohutult kasutada. Osakasutusloa andmine tähendab, et kasutusluba antakse erinevate tee osade kaupa eraldi. Loa andmiseks tuleb läbida kasutusloa menetlus. Pädev asutus ei või osalist luba andmata lubada asja kasutada. Erinevalt ehitusloast (ehitusluba antakse ehitusprojektile) antakse kasutusluba iga ehitise kohta eraldi – kui ehitise osas on kasutusluba nõutav. See tähendab, et iga ehitis saab selles osas eraldi registrikande. Teede kontekstis ei lahutata teed ja sellega seonduvaid rajatisi. Küll aga saab sellisel viisil eristada näiteks hoonet ja sellega külgnevat avalikkusele ligipääsetavat erateed.

Eraldi registrikanne on vajalik erinevate kasutusotstarvetega ehitiste eristamiseks. Kuigi igale ehitisele tuleb anda eraldiseisev kasutusluba ei tähenda see, et taotleja ei võiks esitada kompleksloa taotlust, mis sisaldab mitut erinevat kasutusluba vajavat ehitist. Sarnaselt ehitusloaga, võib kasutusloa taotlus sisaldada kasutusteatise kohustuslikke ehitisi, mille osas võib lugeda teavitamiskohustuse täidetuks kasutusloa taotluse esitamisega. Kui tegu on ainult tee-ehitusega, siis tõenäoliselt ei ole vastavad

82 EhS § 12 lõige 3 - ehitamisel tuleb arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu.83 EhS § 46 lõige 1 punkt 1.

25

sätted asjakohased. Küll aga võivad need sätted osutuda vajalikeks, kui teega koos projekteeritakse ja ehitatakse näiteks hooneid või muid teest iseseisvaid rajatisi.

Tee kasutusloa menetlus käib samasuguste menetlussätete järgi kui ehitusloa menetlus. Seega siinkohal täpseid menetlussätteid üle ei korrata.

Erisustena tasub esile tõsta näiteks kõrvaltingimuste määramist kasutusloale. Kõrvaltingimustena saab näiteks määrata kasutusloa kehtivuse tähtaja, panna lisakohustuse, et osakasutusloa saamisel tuleb ehitisele tervikuna taotleda kasutusluba teatud tähtaja jooksul või pädeva isiku arvamuse tellimine ehitise või ehitusprojekti kohta.

Veel tasub tähelepanu pöörata kasutusloa andmisest keeldumise alustele, kus kasutusluba ei anta nõuetele, alusdokumentidele, ehitise ehitusprojektile mittevastavuse, ohu ilmnemise või muudele nõuetele mittevastavuse tõttu.

Riigilõivud

Riigilõivud teede valdkonnas on ette nähtud ainult avalikkusele ligipääsetava eratee ehitus- või kasutusloa taotluse läbivaatamise eest. Avalikult kasutatavate teede ehitamiseks või kasutamiseks ei ole riigilõivu ette nähtud.

Ehitusloa riigilõivu suurus on 250 ning lammutamise korral 30 eurot. Kasutusloa riigilõiv on 60 eurot. Riigilõiv tasutakse kohalikule omavalitsusele enne taotluse esitamist.

3. Teedega seonduvad muud küsimused

3.1 Tee kaitsevöönd

Ehitise kaitsevöönd on ehitisealune ning seda ümbritsev maa-ala, mille ulatuses on kinnisasja omanikul kohustus taluda võõrast ehitist ning mille piires on kinnisasja kasutamine ja sellel tegutsemine piiratud ohutuse ning ehitise toimivuse tagamiseks.84 Avalikult kasutatavate teede korral on tee kaitsevöönd teed ümbritsev maa-ala85.

Kaitsevööndite üldregulatsiooni peamine eesmärk on sätestada ehitise omanikule kohustus taluda võõrast ehitist ning selle kaitsevööndi ulatuses ka muid kinnisasja kasutamise kitsendusi. Kui ehitise omanikule kuulub ühtlasi ka ehitisealune maa, ei ole tegemist võõra ehitise talumisega ja seega seisneb sellisel juhul ehitise kaitsevöönd ainult kaitsevööndis sätestatud piirangute järgimises.

Kaitsevööndi ohutuse tagamise eesmärk on kahepoolne: ühest küljest on kaitsevööndi mõte vältida ohtusid ehitisele, kuid teisalt on kaitsevööndi otstarbeks ka ehitisest endast lähtuvate ohtude vältimine ning nende realiseerumise riski vähendamine.

Kuna kaitsevööndi üheks eesmärgiks on tagada ohutus, hakkavad sellega seotud piirangud kehtima ehitise kasutuselevõtust, hoolimata sellest kas ehitis on ehitatud seaduslikult või mitte. Mõistagi ei tekki aga ebaseaduslikult ehitatud ehitise talumise kohustust enne ehitise seadustamist.

Kuigi kaitsevööndite sätestamisel tuleb lähtuda ÜVÕRKS-i eelnõu kontseptsioonis kirjapandust, ei tähenda see, et kaitsevööndid oleksid ainult tehnorajatistel. EhS kaitsevööndite osas käsitletud ehitised ei ole seega sünonüümsed AÕS §-s 158 ja §-s 158¹ sätestatud tehnovõrkude ja -rajatistega. Ehitise kaitsevööndi üldsätted laienevad esmajärgus ehitusseadustikus sätestatud kaitsevööndiga ehitistele (teed, raudteed, kanalisatsiooniehitised jne), kuid välistada ei saa võimalust kujundada ehitusseadustiku kaitsevööndi sätetest üldosa ka kõikidele muudele piirangutega seotud ehitiste kaitsevööndeile (nt lennuvälja ja kopteriväljaku lähiümbrus jne). Praegu sellised kaitsevööndeid üldiselt reguleerivad sätted puuduvad.

Planeeringute ja projekteerimistingimuste koostamisel peab haldusorgan arvestama ehitamise tekkida võivate võimalike kaitsevöönditega. Ühtlasi tähendab see, et menetlusse tuleb muude isikute kõrval

84 EhS § 70.85 EhS § 71 lõige 1

26

kindlasti kaasata ka kaitsevööndisse jäävate kinnisasjade omanikud ja ka kinnisasja suhtes seatud piiratud asjaõiguste omanikud (nt hoonestusõiguse omanik ja kasutusvaldaja).86

Kaitsevööndi määratlemine

Andmed kaitsevööndi olemasolu, selle sisu ja ruumilise ulatuse kohta kantakse maakatastrisse. Andmed maakatastrisse kandmiseks esitab kaitsevööndiga ehitise omanik. Kui uue ehitise ehitamisel või juba olemasoleva ehitise asukoha muutmisel ei ole kaitsevööndit puudutavate andmete kandmiseks maakatastrisse esitatud avaldust 30 päeva jooksul pärast ehitise valmimist või selle ümberpaigutamist, ei teki ehitise talumiskohustust ning kinnisasja omanikul on õigus nõuda selle eemaldamist oma kinnisasjalt.87

EhS-s on määratletud Euroopa teedevõrgu maantee kaitsevöönd, mis on kuni 50 m mõlema sõidurea välimisest servast. Ülejäänud maanteede laius on kuni 30 m sõidurea välimisest servast. Veel on seaduse tasemel teede valdkonnas konkreetselt määratletud tänava kaitsevöönd, mis on 10 meetrit äärmise sõiduraja välimisest servast.88

Konkreetsete numbriliste näitajate sätestamiseks on võimalik anda määrus, mis lubab täpsustada kaitsevööndi ulatust, tegutsemist kaitsevööndis ning kaitsevööndi tähistamise korda.

Kaitsevööndist tulenevate piirangute eest hüvitise küsimine

PS § 32 lg 2 lauses 2 sätestatud omandiõiguse piiramisele seatud lihtne piiriklausel tähendab, et üldjuhul võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole põhiseadusega vastuolus89. Planeerimisseaduse ja ehitusseaduse eelnõu koostamise seisukohalt oli oluline PS § 32 lg 1 lauses 2 sisalduv lõik „seaduses sätestatud juhtudel ja korras“, mis nõuab seega planeerimis- ja ehitusõiguses sisalduvate võimalike omandi võõrandamist omaniku nõusolekuta puudutavate olukordade ja hüvitise maksmise küsimuste reguleerimist seaduses.

Riigikohus ei ole lõplikult lahendanud küsimust, kuidas eristada nõusolekuta võõrandamist ja muid omandi kitsendusi. Õiguskirjanduses on pakutud lähtuda riive intensiivsuse kriteeriumist90, millest on kahe riive eristamise probleemsematel juhtudel kahjuks vähe abi ja mis oma ebamäärasuse tõttu ei sobi esmajoones põhiliseks kriteeriumiks riivete eristamisel91. Saksamaa õiguskirjanduses on leitud, et sundvõõrandamisolukorrana tuleks näha „projektipõhist“ omandipõhiõiguse riivet ning omandikitsendusena riivet, mida saab iseloomustada „objektipõhisena“: omandi kitsendamine on objektipõhine, sest ta puudutab omandieseme (õiguslikke) omadusi, sundvõõrandamine seevastu projektipõhine, sest tema kaudu kantakse omandi ese (või osa sellest: nt kasutamisõigus) kellelegi teisele üle mingi eesmärgi täitmiseks.92 Kokkuvõtvalt võib seega järeldada, et omaniku nõusolekuta võõrandamise eripäraks muude omandi kitsenduste kõrval on omandi elemendi üleminek; omandi muud kitsendused aga ainult piiravad omaniku õiguslikku võimu eseme suhtes, sõltumata omaniku isikust.93

Kaitsevööndite regulatsioon on seega muu omandipõhiõigust puudutav kitsendust, mille alusel ei toimu omandi üleminekut teisele isikule. Omandikitsendused ei ole üldjuhul hüvitatavad. See tähendab, et vähemalt põhiseadusest ei tulene otsest nõuet planeeringuga põhjustatud omandi kitsenduse hüvitamiseks. See aga ei tähenda, et hüvitamiskohustus ei ole üldse mõeldav: Proportsionaalsuse põhimõttest94 tuleneva sätestatud riive proportsionaalsuse tagamiseks võib olla 86 Kaitsevööndite üldsätte pikemat selgitust vaata ehitusseadustiku seletuskirja lk 113 jj. Internetis: http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-f9b761fb9b92/Ehitusseadustik/.87 EhS § 70 lõige 7. 88 EhS § 71 lõige 3. 89 RKPjKo 17. aprill 2012, nr 3-4-1-25-11, p 37; RKPjKo 30. aprill 2004 nr 3-4-1-3-04, p 27; RKTKm 13. mai 2001 nr 3-2-1-49-03, p’d 33 ja 3490 Ernits, M., komm. 5.1 jj91 Vt lähemalt: Nõmm, H. Torud, trassid, traadid. Tehnorajatiste talumiskohustus kui omandipõhiõiguse riive. Magistritöö. Tartu Ülikool, 2013, lk 47 jj92 Lege, J. Art. 14 GG für Fortgeschrittene. 45 Fragen zum Eigentum, die Sie nicht überall finden. Unter besonderer Berücksichtigung des baurechts. – Zeitschrift für das juristische Studium, 2012, 44, 2893 Sundvõõrandamise ja kitsenduste olemuse kohta vaata täpsemalt planeerimisseaduse seletuskirja lk 12 jj. Internetis: http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/fc811573-8339-4f19-8064-9679fd001f43/Planeerimisseadus/. 94 PS § 11.

27

vajalik riivega põhjustatud kahju hüvitamine. Hüvitise suuruse osas on seejuures küsitav, kas proportsionaalsuse nõude täitmiseks peab hüvitama kogu kitsenduse väärtuse või piisab sellest, et pärast saadud hüvitise „mahaarvamist“ oleks kitsendus proportsionaalne. Hüvitamiskohustuslike ja ilma hüvitiseta taluda tulevate piirangute eristamine on kaalumise küsimus, kus tuleb arvestada riive intensiivsust.

Saksamaa õiguslik regulatsioon lähtub sellest, et hüvitamiskohustuslikena koheldakse eelkõige selliseid omandiriiveid, millega antakse ala avalikku kasutusse või millega kitsendatakse oluliselt kinnisasja ehituslikku kasutust. Kui vaadelda kaitsevööndite regulatsiooni ning sätestatud kitsendusi, siis pigem ei ole kitsenduste näol tegemist koheselt ebaproportsionaalsete piirangutega. Piirangud on võimalik kõrvaldada kaitsevööndiga ehitise omaniku nõusolekul.

Kui vaadelda kaitsevööndi üldsättest ning tee erisättest tulenevaid keelde, siis kindlasti üks intensiivsemaid on keeld ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist, sealhulgas eemaldada ning kuhjata pinnast. Kui ehitise (tee) kaitsevöönd tekib kinnisasjale pärast selle omandamist, see tähendab, et kinnisasja omanik ei ole ostnud juba olemasoleva kaitsevööndiga ehitist, siis võib ehituskeeld olla keeld, mida tuleks ülaltoodud tingimustel hüvitada. Tegu võib olla ka olukorraga, kus kinnisasi tuleks sundvõõrandada, sest seda ei ole võimalik selle tavapärasel eesmärgil kasutada.

Kinnisasja omanik, kelle maale ulatub tee kaitsevöönd, peab lubama kõrvaldada nähtavust piirava istandiku, puu, põõsa või liiklusele ohtliku rajatise.95 Kinnisasja omanikul on õigus nõuda, et teda teavitataks kaitsevööndis toimuvatest ehitus- ja remonttöödest ning et tegutsetaks tema õigusi kõige vähem riivavamal viisil.96 Kinnisasja omanikku peab küll vastavatest töödest teavitama, kuid tal ei ole õigus keelata näiteks nähtavust piiravate puude eemaldamist.

Kui kaitsevööndis langetatakse puid, siis on nende puude jätkuvaks omanikuks kinnisasja omanik. Neid ei või ära vedada või kasutada kaitsevööndiga ehitise omaniku hüvanguks, kui kaitsevööndiga ehitise omanik ei ole kinnisasja omanikuga kokku leppinud teisiti. Pärast nimetatud tööde teostamist, tuleb tagada kinnisasja korrashoid97. See tähendab, et kinnisasja omanikuga tuleks kokku leppida, kuhu ladustatakse maha võetud puud ja põõsad.

Kaitsevööndite kattumine

Kui samale kinnisasjale ehitatakse mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb võimaluse korral eelistada kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses ning kinnisasja koormamist vähimal võimalikul viisil. Eeldatakse, et ühe kaitsevööndiga ehitise kaitsevööndisse võib ehitada teise kaitsevööndiga ehitise.

Kui ühte kinnisasja läbib mitu kaitsevööndiga ehitist, tuleb kinnisasja minimaalse koormamise nõudest lähtuvalt eelistada kaitsevööndite ruumilist kattumist võimalikult suures ulatuses (nt igasugused liinid tee kaitsevööndis). Selle tagamiseks sätestatakse lõikes 5 põhimõtteline eeldus, mille kohaselt võib ühe ehitise kaitsevööndisse ehitada teise kaitsevööndiga ehitise. Vastupidist peab tõestama sellest huvitatud isik.

Sätte eesmärgiks on tagada, et kui kaalutakse uue ehitise ehitamist, mis tekitab kaitsevööndi, siis oleks asukohavalikul eelistatud juba olemasolev (teise ehitise) kaitsevöönd, s.t uus ehitis ehitataks vana kaitsevööndi sisse. See kehtib samamoodi ka siis kui mõlemat ehitist ehitatakse korraga. Sätte eesmärgiks ei ole aga sundida ettevõtjaid, eelkõige võrguettevõtjaid, oma ehitisi (nt tehnovõrke) ehitama korraga, s.t sätet ei tohiks kasutada ehitusloa andmisest keeldumise alusena põhjendusel, et kinnisasja vähima koormamise nõudest tuleneb, et ühe tehnovõrgu ehitamisel tuleks samal ajal ära ehitada ka kõik muud mõeldavad tehnovõrgud.98

Kui mitme ehitise kaitsevööndid kattuvad, siis peavad kaitsevööndiga ehitiste omanikud järgima üksteise kaitsevööndites tegutsemisel vastava ehitise kohta käivaid sätteid. Näiteks, kui liiniomanik tegutseb teel või selle kaitsevööndis, tuleb järgida kaitsevööndite üldsättest tulenevaid piiranguid ning

95 EhS § 72 lõige 2. 96 EhS § 70 lõige 5. 97 EhS § 70 lõige 5 punkt 3.98 Ehitusseadustiku seletuskiri lk 118 jj. Internetis: http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/9e8a422c-beb8-476c-897c-f9b761fb9b92/Ehitusseadustik/.

28

tee erisättest tulenevaid piiranguid. Ka liiniomanikul on põhimõtteliselt vajalik tee omaniku nõusolek kaitsevööndis tegutsemiseks. Ainuke erisus on, et eeldatakse nõusolekut ehitada üks kaitsevööndiga ehitis teise kaitsevööndiga ehitise kaitsevööndisse.

Kui erinevate kaitsevööndiga ehitiste kaitsevööndid kattuvad ning nad on ühiselt huvitatud näiteks kaitsevööndis asuvate puude või põõsaste eemaldamisest, siis üldreeglina peaksid nad tegutsema koos. Kui on võimalik välja selgitada, et kaitsevööndis asuv puu või põõsas häirib ainult raudteed ning näiteks mitte tee omanikku, siis peab vastavate puude või põõsaste raiumisega tegelema raudtee omanik. Kui ollakse ühiselt huvitatud puude ja põõsaste raiumisest, siis tuleks vastavad kulutused kanda ühiselt.

Kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib kõrvale kalduda kaitsevööndiga ehitise omaniku nõusolekul, kui see ei vähenda ehitise ohutust. Nõusoleku andmise eest ei või kaitsevööndiga ehitise omanik võtta tasu ega nõuda selliste lisapiirangute kehtestamist, mis ei seondu ohutusega. Ehitise omanik ei või nõusoleku andmisest põhjendamatult keelduda. Kaitsevööndiga ehitise omanikul on õigus nõuda, et kaitsevööndis tegutsev isik on kaitsevööndiga ehitise omaniku vahetu järelevalve all.99

Kaitsevööndiga ehitise omanik annab tasuta andmeid ehitise asukoha kohta kinnisasja omanikule ja selle õiguspärasele kasutajale.

3.2 Tee ja sellel paiknev rajatis

Teel paikneva teise isiku omandis oleva teevälise rajatise, sealhulgas melioratsiooni- ja hüdrotehnilise rajatise, korrashoiu tagab teevälise rajatise omanik, mis ei välista tee omaniku vastutust isiku ees, kellel tekkis kahju tee seisundinõuetele mittevastavuse tõttu. Teevälise rajatise omanik vastutab tee omaniku ees võlaõigusseaduses sätestatud korras.100

Sätte eesmärk on reguleerida olukorda, kus teel tekkinud kahju eest vastutab kolmanda isiku ees tee omanik. Isegi, kui kahju on tegelikkuses tekitanud teeväline rajatis. Teevälise rajatise omanikul on kohustus hoida oma rajatis korras viisil, et sellest ei tekiks ohtu kolmandatele isikutele. Teeväline rajatis peab olema korras selliselt, et teele esitatavad seisundinõuded oleksid rajatist puudutavas osas täidetud.

Sõltub tee ja sellel paikneva rajatise omanike omavahelistest suhetest, mille alusel kujuneb hilisem kahju hüvitamise alus. Kui nende omavahelise suhte alus on näiteksleping, siis rakendatakse kahju hüvitamisel VÕS lepingust tuleneva kahju hüvitamise sätteid. Kui nende vahel puudub lepinguline suhe, siis on võimalik kahju nõuda deliktiõiguse alusel. Tee omanikul on lisaks võimalik hüvitatud kahju hilisemalt sisse nõuda VÕS alusel, kus on reguleeritud teise isiku kohustuse täitmisest tulenev nõudeõigus.

99 EhS § 70 lõige 3. 100 EhS § 97 lõige 5.

29