· Web viewStanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - rodinný dom súpisné č. 500 s príslušenstvom, postavený na pozemku parcela č. 1104, zapísaný na liste vlastníctva

Znalec: Ing. Peter Villant, Agátová 539/4, 962 71 Dudince, +421 948 161 064, [email protected], www.znalec.cc

Zadávateľ: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, 917 01 Trnava, IČO: 36 233 935, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Trnava, oddiel: Sro, vložka č. 11681/T

Číslo spisu (objednávky): 181/2015

ZNALECKÝ POSUDOKČíslo: 181/2015

Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - rodinný dom súpisné č. 500 s príslušenstvom, postavený na pozemku parcela č. 1104, zapísaný na liste vlastníctva č. 1039 a pozemky parcela č. 1104, 1105 zapísané na liste vlastníctva č. 985, k. ú. Svätý Anton, okres Banská Štiavnica, obec Svätý Anton, pre účel výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou.

Počet listov (z toho príloh): 36 (9)Počet odovzdaných vyhotovení: 4

Znalec: Ing. Peter Villant číslo posudku: 181/2015

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca:Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - rodinný dom súpisné č. 500 s príslušenstvom, postavený na pozemku parcela č. 1104, zapísaný na liste vlastníctva č. 1039 a pozemky parcela č. 1104, 1105 zapísané na liste vlastníctva č. 985, k. ú. Svätý Anton, okres Banská Štiavnica, obec Svätý Anton, pre účel výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou.

2. Účel znaleckého posudku:Podklad pre dobrovoľnú dražbu podľa zák. č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách.

3. Dátum vyžiadania posudku: 27.11.2015

4. Dátum ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok: 18.12.2015

5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku:

5.1. Dodané objednávateľom:- Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku- Znalecký posudok č. 36/2002 vypracovaný Ing. Jozef Varga

5.2. Obstarané znalcom:- Fotodokumentácia externého prostredia rodinného domu- Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 1039 zo dňa 20.12.2015- Výpis z Katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 985 zo dňa 20.12.2015- Kópia katastrálnej mapy zo dňa 20.12.2015

6. Použitý právny predpis:- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty.

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:- Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov- Zákon č. 93/2006 Z.z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláškač. 490//2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkova náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 400/2006 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláškač. 491/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláškač. 492/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška490/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 565/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláškač. 491/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláškač. 492/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 490/2004Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 34/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004Z.z.

Strana 2


- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004Z.z.- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.- Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam.- Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonávazákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálnyzákon) v znení neskorších predpisov.- Zákon NR SR č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.- Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita vEDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3- Katastrálny portál na internete (www.katasterportal.sk)

8. Osobitné požiadavky objednávateľa: neboli vznesené

II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

2. Všeobecné údaje:

Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty.

2.1. Výber použitej metódy:

Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie pre výpočet všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 3. štvrťrok 2015.

2.2. Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti:

Miestna obhliadka bola vykonaná 18.12.2015. Objekt nebol majiteľom sprístupnený. Fotodokumentáciu exteriéru nehnuteľnosti som vykonal tiež dňa 18.12.2015.

2.3. Vlastnícke a evidenčné údaje:

Strana 3


Strana 4


Strana 5


2.4. Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom:

Znalcovi boli poskytnuté vyššie uvedené pôvodné stavebno-právne doklady k ohodnocovanej nehnuteľnosti. Stavebno-technický stav nehnuteľnosti nie je v rozpore s poskytnutou dokumentáciou. Na nehnuteľnosť sa neviažu žiadne iné ťarchy, okrem zapísaných na liste vlastníctva a iné záväzky znalcovi nie sú známe. Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, pre opis a výpočet VŠH som použil údaje zo znaleckého posudku č. 36/2002 vypracovaný Ing. Jozefom Vargom.

2.5. Predmetom ohodnotenia sú nasledovné nehnuteľnosti:

- Dom súpisné č. 500, zapísaný na liste vlastníctva č. 1039, na pozemku parcela č. 1104- Príslušenstvo a pozemky parcela KN č. 1104, 1105 zapísané na liste vlastníctva č. 985, k. ú. Svätý Anton, okres Banská Štiavnica, obec Svätý Anton

2.6. Nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:

Nie sú žiadne.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom súpisné č. 500 k. ú. Svätý Anton

POPIS STAVBY

Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, pre opis a výpočet VŠH som použil údaje zo znaleckého posudku č. 36/2002 vypracovaný Ing. Jozefom Vargom.Predmetom ohodnotenia je samostatne stojai prízemný nepodpivničený dom s obývaným podkrovím nachádzajúci sa na pozemku parcela č. 1104 v obci Svätý Anton. Obvodové murivo hr. 40 cm, strecha je sedlová, krytina škridlová so žľabmi a zvodmi. Vonkajšia úprava fasády je hladká stierka. Okná sú drevené dvojité, v podkroví strešné okná v rovine strechy. Prízemie pozostáva zo vstupnej predsiene, obývacej izby, kuchyne, kotolne, práčovne, posilňovne, samostatného WC s umývadlom, komory, jedálne. Podkrovný priestor pozostáva zo štyroch izieb, kúpeľne, samostatného WC, chodby a balkóna. Rodinný dom je vybavený kompeltným ústredným vykurovaním s kotlom na tuhé palivo, radiátory panelové, rozvod teplej a studenej vody na prízemí a v podkroví.

Strana 6


ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytovéKS: 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. NP 1999 130,44 130,44 120/130,44=0,920

1. Podkrovie 1999 125,40 125,4 120/125,4=0,957

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE

Bod Položka Hodnota

2 Základy

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960

4 Murivo

4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm

1000

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400

7 Stropy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760

8 Krovy

8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov 445

10 Krytiny strechy na krove

10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 800

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače)

65

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.2 z pozinkovaného plechu 20

14. Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.6 cementový poter 180

Strana 7


17 Dvere

17.2 plné alebo zasklené dyhované 190

18 Okná

18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280

30 Rozvod vody

30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55

Spolu 6545

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) 20

34 Zdroj teplej vody

34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks)

65

35 Zdroj vykurovania

35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks)

60

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30

39 Záchod

39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35

40 Vnútorné obklady

40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15

45 Elektrický rozvádzač

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240

Spolu 640

1. PODKROVIE

Bod Položka Hodnota

4 Murivo

4.6.b drevené zrubové v hrúbke nad 16 do 20 cm 2310

Strana 8


5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400

7 Stropy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)

13.2 z pozinkovaného plechu 20

14. Fasádne omietky

14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260

17 Dvere

17.2 plné alebo zasklené dyhované 190

18 Okná

18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.2 keramické dlažby 150

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280

30 Rozvod vody

30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55

Spolu 5405

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

39 Záchod

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25

41 Balkón

41.2 výmery do 5 m2 (1 ks) 105

45 Elektrický rozvádzač

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240

Spolu 370

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,298Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m2]

1. NP (6545 + 640 * 0,920)/30,1260 236,80

1. Podkrovie (5405 + 370 * 0,957)/30,1260 191,17

Strana 9


TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. NP 1999 16 84 100 16,00 84,00

1. Podkrovie 1999 16 84 100 16,00 84,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [€]

1. NP z roku 1999

Východisková hodnota 236,80 €/m2*130,44 m2*2,298*0,95 67 432,01

Technická hodnota 84,00% z 67 432,01 56 642,89

1. Podkrovie z roku 1999

Východisková hodnota 191,17 €/m2*125,40 m2*2,298*0,95 52 334,84

Technická hodnota 84,00% z 52 334,84 43 961,27

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie 67 432,01 56 642,89

1. podkrovné podlažie 52 334,84 43 961,27

Spolu 119 766,85 100 604,16

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

a) Analýza polohy nehnuteľnostíRodinný dom s. č. 500, ktorý je predmetom ohodnotenia leží na pozemku parc. č. 1104 v obci Svätý Anton. Prístup na pozemok je po miestnej komunikácii. Obec sa nachádza na cestnej trase Banská Štiavnica - Krupina. Od okresného mesta Banská Štiavnica je vzdialená cca do 10 km. V obci sa nachádza základná občianska vybavenosť. Nachádza sa tu aj známy poľovnícky kaštieľ. V letnom období je tu čulý turistický ruch.

b) Analýza využitia nehnuteľnostíDom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať.

c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťouVzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, pre opis a výpočet VŠH som použil údaje zo znaleckého posudku č. 36/2002 vypracovaný Ing. Jozefom Vargom. Nebolo možné overiť stavebnotechnický a vizuálny stav interiéru domu, rovnako aj jeho vybavenosť. Okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva už žiadne iné riziká nie sú známe.

3.1 STAVBY

Strana 10


3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE

Metóda polohovej diferenciácie spočíva v úprave technickej hodnoty nehnuteľnosti a východiskovej hodnoty pozemkov, pokiaľ sú súčasťou nehnuteľnosti, koeficientom polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Technická hodnota nehnuteľnosti sa rovná jeho východiskovej hodnote zníženej o hodnotu vyjadrujúcu jeho opotrebenie. Pod východiskovou hodnotou sa pritom rozumie znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné rovnaký alebo porovnateľný byt nadobudnúť výstavbou v čase ohodnotenia na danom mieste. Pritom budem postupovať podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Technická hodnota sa ďalej upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase, ktoré sú obsiahnuté v koeficiente polohovej diferenciácie stanovenom podľa hodnoteného typu nehnuteľnosti a podľa jednotlivých vonkajších účinkov ovplyvňujúcich posudzovanú nehnuteľnosť. Koeficient polohovej diferenciácie sa vypočíta váhovým priemerom hodnotení 16 stanovených znakov posudzovanej nehnuteľnosti, ku ktorým sa priradí lineárne interpolovaná hodnota odhadnutého priemerného koeficientu polohovej diferenciácie v 5 kvalitatívnych triedach. Použitý koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 3. Q 2015 (2,298). Pre stanovenie všeobecnej hodnoty predmetu znaleckého posudku v súlade s charakterom nehnuteľnosti použijem v záujme dosiahnutia čo najvyššej objektivity metódu polohovej diferenciácie.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600

III. trieda Priemerný koeficient 0,300

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270) 0,030

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDIVáha

vI

VýsledokkPDI*vI

1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,165 13 2,15

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,300 30 9,00

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0,600 8 4,80

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,900 7 6,30

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0,300 6 1,80

6 Typ nehnuteľnosti

veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením.

I. 0,900 10 9,00

Strana 11


7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 %

III. 0,300 9 2,70

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,40

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná

III. 0,300 5 1,50

10 Konfigurácia terénu

južný svah o sklone 5% - 25% II. 0,600 6 3,60

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy

III. 0,300 7 2,10

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica, alebo autobus IV. 0,165 7 1,16

13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

III. 0,300 10 3,00

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod.

I. 0,900 8 7,20

15Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti

I. 0,900 9 8,10

16Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,300 8 2,40

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby

IV. 0,165 7 1,16

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,12

19 Názor znalca

problematická nehnuteľnosť IV. 0,165 20 3,30

Spolu 180 74,78

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 74,78/ 180 0,415

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 100 604,16 € * 0,415 41 750,73 €

Strana 12


3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Pozemky k. ú. Svätý Anton, LV č. 985

Parcela Druh pozemku VzorecSpolu

výmera [m2]Podiel Výmera [m2]

1104 zastavané plochy a nádvoria 133 133,00 1/1 133,00

1105 zastavané plochy a nádvoria 985 985,00 1/1 985,00

Spolu výmera 1 118,00

Obec: Svätý AntonVýchodisková hodnota: VHMJ = 3,32 €/m2

Označenie a názov koeficientu

HodnotenieHodnota

koeficientu

kS

koeficient všeobecnej situácie

3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

0,90

kV

koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD

koeficient dopravných vzťahov

3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.

0,90

kP

koeficient obchodnej a priemyselnej polohy

3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20

kI

koeficient technickej infraštruktúry pozemku

2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,10

kZ

koeficient povyšujúcich faktorov

1. nevyskytuje sa 1,00

kR

koeficient redukujúcich faktorov

1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,10 * 1,00 * 1,00 1,0692

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 €/m2 * 1,0692 3,55 €/m2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 118,00 m2 * 3,55 €/m2 3 968,90 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Strana 13


Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€]

parcela č. 1104 472,15

parcela č. 1105 3 496,75

Spolu 3 968,90

Strana 14


III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia :Stavby:Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 41 750,73 €Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

Pozemky:Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 3 968,90 €Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [€]

Stavby

Rodinný dom súpisné č. 500 k. ú. Svätý Anton 41 750,73

Pozemky

Pozemky k. ú. Svätý Anton, LV č. 985 - parc. č. 1104 (133 m2) 472,15

Pozemky k. ú. Svätý Anton, LV č. 985 - parc. č. 1105 (985 m2) 3 496,75

Spolu VŠH 45 719,63

Zaokrúhlená VŠH spolu 45 700,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 45 700,00 €Slovom: Štyridsaťpäťtisícsedemsto Eur

3. MIMORIADNE RIZIKÁ

V danej lokalite neboli zistené žiadne riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti, okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva. Vzhľadom na skutočnosť, že nehnuteľnosť nebola sprístupnená, nebolo možné zistiť jej stavebnotechnický a vizuálny stav, ako aj vybavenosť rodinného domu. Tento fakt považujem za vysoké riziko.

V Dudinciach dňa 20.12.2015 Ing. Peter Villant

Strana 15


IV. PRÍLOHY

1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku

2. Výpis z Katastra nehnuteľností, list vlastníctva č. 1039 zo dňa 20.12.2015

3. Výpis z Katastra nehnuteľností, list vlastníctva č. 985 zo dňa 20.12.2015

4. Kópia katastrálnej mapy zo dňa 20.12.2015

5. Pôdorysy

6. Fotodokumentácia exteriéru

Strana 16


V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore Stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností a pozemné stavby, evidenčné číslo znalca : 914920. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 181/2015 znaleckého denníka č. 3. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 181/2015.

Ing. Peter Villant znalec

Strana 17

Documents

· Web viewStanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - rodinný dom súpisné č. 500 s príslušenstvom, postavený na pozemku parcela č. 1104, zapísaný na liste vlastníctva