Embed Size (px)
Citation preview
Znalecký posudek č.4002
ke stanovení obvyklé (tržní) ceny spoluvlastnického podílu id.1/16 jednotky: bytu č.1065/9 v
bytovém domě čp.1065, Palackého ul.19 v kat.úz. Litoměřice vč. podílu vel. 2600/51808 na
společných částech domu a na pozemcích parc.č.3186 a 3187, obec Litoměřice, okres
Litoměřice, kraj Ústecký – včetně ocenění práv a závad s nemovitými věcmi spojených.
Objednatel posudku: JUDr.Igor OLMA soudní exekutor,
nám.Míru 53/59
568 02 S v i t a v y
Účel posudku: exekuční řízení
č.j. 111 EX 3039/15 pro soudního exekutora
JUDr. Igora Olmu, Svitavy
Podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle obecných metodik tržního
oceňování a podle stavu ke dni 22.10.2017 posudek vypracoval:
Roman Čech, soudní znalec
412 01 Litoměřice, Pokratická 448/50
Posudek obsahuje 13 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.
V Litoměřicích, 28. 10. 2017
– 2 –
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
A. Nález
1. Znalecký úkol
Věc exekuce:
Oprávněný: Home Credit, a.s. se sídlem Nové sady 996/25 602 00 Brno
Povinný: Irena Urbánková, bytem Palackého 1065/19, 412 01 Litoměřice
Na základě usnesení č.j.111 EX/15-35 ze dne 18.10. 2017, doručeného znalci 20.10.2017
soudního exekutora Exekutorského úřadu Svitavy JUDr. Igora Olmy je úkolem znalce:
• stanovit obvyklou cenu id.1/2 nemovitých věcí a jejich příslušenství
• popsat nemovité veci a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního
exekutora č.j. 111 EX 3039/15-11 ze dne 15.9.2015 a č.j. 111 EX 3039/15-12 ze dne
15.9.2015 • popsat oznámená anebo jinak známá břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní
práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti
Prohlídka domu byla provedena, prohlídka bytu umožněna nebyla. Jeho ocenění bylo možno
vypracovat pouze podle informací, podaných přítomnými podílovými spoluvlastníky. Místního
šetření dne 22.10.2017 se zůčastnila povinná p. Irena Urbánková a p.Štefan Urbánek osobně a
podali znalci informace o bytu. Podle nich je uzavřený byt cca 3 roky opuštěn, zcela mimo
provoz.
Povinná p. Irena Urbánková jako podílový spoluvlastník id.1/16 předmětného bytu, ani
p.Štefan Urbánek (otec), jakožto podílový spoluvlastník dalšího podílu id.1/6, nedisponuje a
nikdy nedisponovala klíči od vstupních dveří tohoto bytu a nikdy také neuzavírala žádnou
nájemní ani jinou smlouvou, týkající se práva tento byt komukoliv užívat.
Ani údaje o posledním uživateli, event. o jakýchkoliv listinných dokladech k užívání bytu nejsou
přítomným účastníkům místního šetření osobě známy.
3. Podklady pro vypracování posudku
- usnesení o ustanovení znalce č.j. 111 EX 3,39/15-35 ze dne 18.10.2017, doruč,20.10.2017
- exekuční příkaz č.j.111 EX/15-11 ze dne 15.9.2015 soudního exekutora Exekutorského úřadu
Svitavy JUDr. Igora Olmy
- výpisy z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu Litoměřice, LV č.4470 a 8047 pro kat.úz.
Litoměřice ze dne 9.10.2017
- zapsané prohlášení vlastníka s právními účinky vkladu do KN ke dni 5.10.2017
- údaje o součástech bytu a jeho rozloze ze zapsaného Prohlášení vlastníka
- údaje o stáří budovy získané laskavostí Stavebního úřadu MÚ v Litoměřicích
- informace povinné osoby ohledně prováděných pracích na bytě a domě
– 3 –
- výsledky místního šetření ze dne 22.10.2017
- údaje o lokalitě z hlediska širších vztahů a trhu s obdobnými nemovitými věcmi v místě a čase
- vyhláška č.443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o
oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů
- obecné zásady pro odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitostí
- komentář MF-ČR k určování obvyklé ceny ze dne 25.9.2014
4. Vlastnické a evidenční údaje
Oceňované nemovitosti jsou zapsány v KN u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální
pracoviště Litoměřice se sídlem v Litoměřicích na listu vlastnictví čís.4470 a 8047 pro kat.úz.
Litoměřice pro:
• SJM Bříza Jan a Břízová Libuše, Palackého 1065/19, Předměstí, 41201 Litoměřice, id.1/8
• Holík Miroslav, Palackého 1065/19, Předměstí, 41201 Litoměřice - podíl id. 1/16
• Holík Miroslav, Palackého 1065/19, Předměstí, 41201 Litoměřice - podíl id. 1/16
• Hollmannová Jana Mgr., Vančurova 849/4, Předměstí, 41201 Litoměřice - podíl id. 1/8
• Ivančo Petr, Nezvalova 1823/31, Předměstí, 41201 Litoměřice - podíl id.1/8
• Königsmark Alan, Bezručova 173, 41148 Křešice - podíl id.1/8
• Mikynová Marie, Palackého 1065/19, Předměstí, 41201 Litoměřice - podíl id.1/8
• Urbánek Štefan, Palackého 1065/19, Předměstí, 41201 Litoměřice - podíl id. 1/16
• Urbánková Irena, Palackého 1065/19, Předměstí, 41201 Litoměřice -podíl id.1/16 • Závorková Šárka, č. p. 342, 41141 Žitenice - podíl id. 1/8
5. Dokumentace a skutečnost
K vypracování znaleckého posudku nebyla k budově doložena stavební dokumentace ověřená
stavebním úřadem. Oceňované nemovité věci jsem prohlédl a posoudil tak, jak lze zjistit na
místě samém při ohledání, dále podle doložených dokladů a informací získaných při místním
šetření. Účelové určení hlavní stavby je dáno nálezem znalce ve smyslu ust.§3 odst.2., zákona
č.151/97 Sb., o oceňování majetku a části první vyhlášky č.501/2006 Sb., ve znění pozdějších
předpisů.
Popis domu: Jedná se o čtyřpodlažní třípatrovou celopodsklepenou stavbu masivně zděné konstrukce se
sedlovou střechou na dřevěném krovu. Situována je jako střední sekce v oboustranné řadové
uliční zástavbě v horní části Palackého ulice - severozápadně od Mírového náměstí. Stavební
plány podle kterých byl dům vystavěn, ani ty, které by dokumentovaly užívání jednotlivých
místností, resp. povolené změny, nebyly na stavebním úřadě ani u správy domu k dispozici.
Dům je podle zákl č.72/1994 Sb., rozdělen na 9 jednotek - bytů. Obsahuje 4 nadzemní a jedno
podzemní podlaží. V I.PP je jeden byt ve spoluvlastnictví všech ostatních vlastníků bytů a
domovní příslušenství (společné prostory); v nadzemních podlažích je celkem (po dvojicích)
situováno 8 bytů, vesměs vel.2+1 s příslušenstvím. Podstřešní prostor není stavebně technicky
vybaven k účelovému využití, je jen rozdělen latěním pro jednotlivé nájemníky.
Z hlediska dispozice jde o dvoutraktový dům masivně zděné konstrukce z cihel v tl.45 cm,
stropy nad suterénem železobetonové monolitické druhu HENEBIGUE, ostatní zřejmě dřevěné
tesařské polospalné, krov sedlový vaznicové soustavy se stojatou stolicí a soustavou kleštin.
– 4 –
Domem prostupuje dvouramenná visuté schodiště z přímých žulových stupňů s kovovým
nýtovaným zábradlím. Do domu je přivedena pitná voda, odkanalizováni do ul. stoky bez
předčištění, napojení na městský rozvod zemního plynu, el. proud 230V, v domě min. jedna
telef. účastnická stanice, anténní rozvod společný.
Technický stav domu odpovídá jeho stáří; prvky dlouhodobé životnosti jsou původní, ostatní
prvky postupně obměňovány, anebo opraveny resp. zrekostruovány; celková rekonstrukce však
domu dosud nebyla realizována. Byl jsem informován o těchto úpravách prováděných na době v
posledních letech:
• r.1985 rekonstrukce části plynovodu
• r.1994 obova částí klempířských prvků a nové hromosvody
• r.1998 obnova uliční fasády
• průběžné opravy střešní krytiny
Dezolátní je dosud dvorní fasáda, zhoršený stav vykazuje původní strřešní krytina, oplechování
říms a parapetů, zejména venkovní křídla pův.drřevěných oken i části prkenných podlah. Je
zřejmé že po privatizaci byly některé byty již rekonstruovány-údaje o tom však nejsou k
dispozici. Popis oceňovaného bytu viz oceňovací část posudku.
Podle ust.§38 odst.2 použité oceňovací vyhlášky obsahuje cena bytu určená porovnávacím
způsobem i příslušný podíl na ceně příslušenství domu čp.1065; podle informací spoluvlastníka
se jedná o tyto venkovní úpravy:
• neveřejné části přípojek vody, kanalizace, elektro a plynu
• zpevněná část stísněného dvorku (původní cihly naplocho)
• oplocení pozemků
6. Obsah posudku
I. Příslušenství stavby a pozemky
1) Trvalé porosty - podíl id.1/16
2) Pozemky - podíl id.1/16
II. Byt
1) Byt č.1065/9 podíl id.1/16
III. Ocenění souvisejících práv a závad
IV. Závěr – odhad ceny obvyklé (tržní)
B. Posudek
Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1:
– 5 –
Ceny bytů v Litoměřicích, zejména ve zděné zástavbě v širším cxentru města, patří trvale mezi
nejvyšší v Ústeckém kraji.
Z hlediska současné zjištěné nabídky a poptávky hodnotím podíl id. 1/2 nemovitostí jako
obtížně obchodovatelný, leda v rámci vypořádání mezi spoluvlastníky. Důvodem k tomu jsou v
praxi často citelná omezení vlastnických práv, způsobovaná ze vzájemných vztahů jednotlivých
podílových spoluvlastníků při hospodaření se společnou věcí. Spory totiž vznikají nejčastěji
kupř. při převodu podílu (evemt. ve vazbě na předkupní právo), dále pak při reálném dělení
vnitřních prostor bytu, nebo obsazování jeho volných částí a pod.
Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu)
trhu s nemovitými věcmi
III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,04
2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek,
jehož součástí je stavba (stejný vlastník),
nebo jednotka, nebo jednotka se
spoluvlastnickým podílem na pozemku
0,00
3 Změny v okolí s vlivem na
prodejnost nem. věci
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00
4 Vliv právních vztahů na
prodejnost (např. prodej podílu,
pronájem, právo stavby)
I. Negativní –0,02
5 Ostatní neuvedené (např. nový
investiční záměr, energetická
úspornost, vysoká ekonomická
návratnost)
III. Vlivy zvyšující cenu 0,20
6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím
výskytu záplav
1,00
7 Hospodářsko-správní význam
obce
znak se neposuzuje 1,00
8 Poloha obce znak se neposuzuje 1,00
9 Občanská vybavenost obce znak se neposuzuje 1,00 5
Index trhu: IT = P6 × P7 × P8 × P9 × (1 + Pi) = 1,220 i = 1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Poloha v širším centru obce, v původní zděné zástavbě, lokalita vyhledávaná pro bydlení.
Oceňovaný spoluvlastnický podíl se váže také ke dvorku a zahrádce u domu.
Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném
funkčním celku
1,00
2 Převažující zástavba v okolí
pozemku a životní prostředí
I. Rezidenční zástavba 0,04
3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02
4 Možnost napojení pozemku na
inženýrské sítě, které jsou v
obci
I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v
obci nebo obec bez sítí
0,00
5 Občanská vybavenost v okolí
pozemku
I. V okolí nemovité věci je dostupná
občanská vybavenost obce
0,00
– 6 –
6 Dopravní dostupnost k
pozemku
V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné
parkovací možnosti; nebo příjezd po
nezpevněné komunikaci s možností
parkování na pozemku
0,00
7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá
dostupnost centra obce
0,02
8 Poloha pozemku nebo stavby z
hlediska komerční využitelnosti
II. Bez možnosti komerčního využití stavby
na pozemku
0,00
9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00
11 Vlivy ostatní neuvedené III. Vlivy zvyšující cenu 0,25 11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,330 i = 2
I. Příslušenství stavby a pozemky
1) Trvalé porosty - podíl id.1/16 – § 40 - § 47 Na pozemcích ve funkčním celku v posudku oceňovaných, se nacházejí ovocné dřeviny i
okrasné rostliny - jako porosty smíšené. Celková pokryvná plocha oceňovaných trvalých porostů
na těchto pozemcích nepřesahuje vyhláškou stanovený limit 1500 m2 (pokryvnou plochou se v
daném případě rozumí plocha kolmých průmětů obsahu všech korun jednotlivých rostlin na
povrch pozemku, jehož jsou součástí)
Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena
5 m2 zast.pl. a nádvoří 3187 0,085 1 981,8040 Kč 842,27 Kč
35 m2 zahrada 3186 0,065 1 981,8040 Kč 4 508,60 Kč
Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: = 5 350,87 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl: × 1 / 16
Cena po úpravě: = 334,43 Kč
Trvalé porosty - podíl id.1/16 – zjištěná cena: 334,43 Kč
2) Pozemky - podíl id.1/16 – § 4 Bývalé okresní město s cca 24 16 obyvateli, s velmi dobře rozvinutou občanskou vybaveností vč.
MHD bus, nemocnice, nového Labského mostu s přivaděčem na dálnici D-08. Město má velmi
dobrou také územní přípravou s rezervami ploch pro bydlení i další podnikatelské aktivity. Na
severním okraji města nová výstavba mnoha desítek rodinných domů, i skupinová výstavba
bytová, na jihu soubor nákupních budov a hal; domy i byty se zde tradičně dobře obchodují.
Podle údajů z Katastru nemovitostí jsou předmětem ocenění následující pozemky, které se
oceňují podle skutečného užití podle jednotlivých ustanovení cenového předpisu a jeho příloh.
Přitom se zohledňují i předpisem uváděné územní vlivy v daném místě. Pro město Litoměřice
není zpracována platná cenová mapa stavebních pozemků
– 7 –
Pozemky a dům s oceňovaným bytem leží v horní části ul. Palackého, v řadové souvislé
oboustranné zástavbě ve směru od středu města k nádraží ČD - jako její vnitřní sekce. Veškerá
městská vybavenost je v běžné pěší dostupnosti, MHD bus cca 100 m, rozvodné sítě úplné, jen
omezené a negarantované parkování v ulici a okolí. Povrch pozemků je rovinatý, rozvodné sítě
úplné. Pozemek parc.č.3187 je z valné části zastavěn bytovým domem čp. 1065, část výměry
tvoří zpevněný dvorek, pozemek parc.č.3186 je zahradou; oba pozemky spolu tvoří jednotný
funkční celek s přímým vstupem z veřejné komunikace.
Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3
Název obce: Litoměřice
Název okresu: Litoměřice
Základní cena pozemku: ZC = 1 234,– Kč/m2
Index trhu: IT = 1,220
Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Pi
1 Geometrický tvar pozemku a
velikost pozemku
II. Tvar bez vlivu na využití 0,00
2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
ostatní orientace
0,00
3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00
4 Chráněná území a ochranná
pásma
III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně,
nebo národní park
–0,01
5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00
6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 + Pi = 0,990 i = 1 Index polohy: IP = 1,330
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,606
§ 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 981,8040 Kč/m
2
Parc. č. Název Výměra [m2] Cena [Kč]
3187 zast.pl. a nádvoří, bydlení, čp.1065 252 499 414,61
3186 zahrada 218 432 033,27
Součet: 470 931 447,88
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl: × 1 / 16
Cena po úpravě: = 58 215,49 Kč
Pozemky - podíl id.1/16 – zjištěná cena: 58 215,49 Kč
Rekapitulace cen příslušenství stavby a pozemků včetně opotřebení:
1) Trvalé porosty - podíl id.1/16 334,43 Kč
2) Pozemky - podíl id.1/16 58 215,49 Kč
Cena příslušenství stavby a pozemků činí ke dni odhadu celkem: 58 549,92 Kč Byt č.1065/9 podíl id.1/16 – spoluvlastnický podíl: 2 600 / 51 808 2 938,35 Kč
– 8 –
II. Byt
1) Byt č.1065/9 podíl id.1/16 – § 38 Oceňovaný byt č.1065/9 se nachází se v I.PP, přístup do něj nebyl umožněn (viz kap. 2 vpředu
posudku), byt není asi 3 roky užíván, je v podílovém spoluvlastnictví 10 ti fyzických osob.
Podle podaných informací od 2 podílových spoluvlastníků z místního šetření 22.10.2017 byt
vznikl asi před 40 ti roky v prostoru původní prádelny jako provizorium. Až následně kolem r.
2009 byl stavebně technicky vybaven hyg. zařízením (koupelna se sprchou a WC). Vnitřní
omítky hladké, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké, podlahy betonové, vytápění elektrické
přímotopnými tělesy, teplá voda z el. bojleru. Stav bytu se v ocenění uvažuje jako zhoršený.
Plocha bytu podle zapsaného prohlášení vlastníka je 26,00 m2.
Podlahové plochy jednotky (PP):
pokoj 19,30 m2
WC + 2,60 m2
koupelna + 4,10 m2
Podlahové plochy jednotky – celkem: = 26,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1:
Kraj: Ústecký
Obec: Litoměřice
Počet obyvatel: 24 106
Základní cena (ZC): 14 942,– Kč/m2
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2
Popis znaku Hodnocení znaku Vi 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická
konstrukce vyzdívaná
0,10
2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna,
sušárna, sklad
0,00
3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00
4 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu –0,05
5 Orientace obyt. místností ke
světovým stranám
I. Okna jen na sever nebo bez výhledu –0,01
6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00
7 Další vybavení bytu a prostory
užívané spolu s bytem
I. Standardní vybavení, bez dalších prostor –0,03
8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn –0,02
9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00
10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad
provedení menších stavebních úprav)
0,85*
* Rok výstavby / kolaudace: 1928
Rok celkové rekonstrukce: 2009
Stáří stavby (y): 23
Zvýšení koeficientu s: 0,04
Koeficient pro úpravu (s): 0,925 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,778 i=1
– 9 –
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 11 624,88 Kč/m2
Index trhu (IT): 1,220
Index polohy (IP): 1,330
Cena bytu určená porovnávacím způsobem:
CBP = PP × ZCU × IT × IP = 26,00 × 11 624,88 × 1,220 × 1,330 = 490 425,79 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti:
Cena příslušenství stavby a pozemků = 58 549,92 Kč
Spoluvlastnický podíl: × 2 600 / 51 808
Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 938,35 Kč
+ 2 938,35 Kč
Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 493 364,14 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem
Vlastnický podíl: × 1 / 16
Cena po úpravě: = 30 835,26 Kč
Byt č.1065/9 podíl id.1/16 – zjištěná cena: 30 835,26 Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen příslušenství stavby a pozemků včetně opotřebení:
1) Trvalé porosty - podíl id.1/16 334,43 Kč
2) Pozemky - podíl id.1/16 58 215,49 Kč
Cena příslušenství stavby a pozemků činí ke dni odhadu celkem: 58 549,92 Kč Byt č.1065/9 podíl id.1/16 – spoluvlastnický podíl: 2 600 / 51 808 2 938,35 Kč
Výsledné ceny bytu:
1) Byt č.1065/9 podíl id.1/16 30 835,26 Kč
Cena po zaokrouhlení podle § 50: 30 840,– Kč
Určená cena: 30 840,– Kč
Cena slovy: třicettisícosmsetčtyřicet Kč
D. Ocenění práv a závad s nemovitými věcmi spojených:
Ke zpracování posudku nebyly doloženy a znalci nejsou známy žádné v KN nezapsané listiny
ohledně event. předkupních práv, výhrad zpětné koupě, práv odpovídajících věcným břemenům,
výměnku ani nájemnímu či pachtovnímu právu - jejichž existenci měl povinný nařízeno ve
stanovené lhůtě oznámit insolvenčnímu správci - viz. kap.2 posudku..
– 10 –
Podle doloženého výpisů z KN - LV č.8047 ze dne 9.10.2017 - jsou k předmětným nemovitým
věcem zapsána pouze tato omezení vlastnických práv, která prodejem zanikají:
• zahájení exekuce (8 záznamů)
Zapsaná práva a závady ve smyslu ust. § 336a a násl. o.s.ř., k předmětným nemovitým
věcem se neoceňují, zpeněžením nemovitých věcí zaniknou, tj. nemají vliv na zjištěnou
cenu.
E. Odhad obvyklé (tržní ) ceny
Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek a služba oceňují obvyklou cenou,
pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona
rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo
při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni
ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího
ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně
prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se
rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a
kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě
vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se
porovnáním. V odhadu obvyklé ceny se neurčuje absolutní hodnota nemovité věci, ale interpretuje se chování
kupujících na trhu ve vztahu k dané nemovité věci. Vždy jde o subjektivní názor,
vykonstruovaný na základě dostupných a relevantních informací k datu zpracování posudku,
přičemž se vychází z oceňovacích způsobů v zákoně uvedených:
Nákladový způsob.
Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a
podle jeho stavu ke dni ocenění. Jde v podstatě o zjištění věcné hodnoty. Ve svém principu by
měla vždy vycházet z reprodukční ceny nemovité věci, přiměřeně snížené o opotřebení s
ohledem k jejímu stavebně technickému stavu a další předpokládané životnosti.
Této reprodukční ceně snížené za opotřebení by se měla (obecně u všech nemovitých věcí)
konečně přiblížit i cena zjištěná podle jednotlivých ustanovení použité aktuální oceňovací
vyhlášky, která prakticky plní legislativní záměr - sbližovat zjištěné ceny podle oceňovacího
předpisu s cenami sjednanými
Výnosový způsob. Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z
předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové
míry).
Pro oceňování tímto způsobem musí být známy realizované prodejní ceny konkrétních
souměřitelných objektů a zároveň i známy příjmy z pronájmů těchto objektů - a to jak
dosažitelné v daném místě a čase, tak i skutečné, již realizované (obvyklé nájemné), pokud jej
vůbec trh u konkrétního druhu nemovité věci již vytvořil. Takové údaje v tomto konkrétním
případě nejsou z veřejných zdrojů k dispozici.
– 11 –
Porovnávací způsob. Je prakticky nejdůležitějším způsobem, kterým lze vůbec odhadnout obvyklou cenu nemovitosti.
Vychází se z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou
sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související
věci. K tomu je však třeba nesmírná řada informací, tedy spíše statistický soubor, ze kterého
teprve vůbec může ocenění porovnávacím způsobem vzejít. K tomto však v tomto konkrétním
případě nebylo možno získat věrohodný a statisticky významný soubor již sjednaných cen
dostatečně porovnatelných nemovitých věcí podobného charakteru a vlastností, jako ty zde
oceňované.
Bylo proto třeba v souladu s Komentářem MF-ČR ze dne 25.9.2014 použít náhradní metodiku.
Pro tento případ ocenění byl k určení obvyklé ceny použito v souladu s ust. §2, §3 odst.2 a §9
odst.5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ocenění podle současně platné cenové
vyhlášky - a to zjištěnou cenou podle vyhlášky č. 443/2016 Sb., k provedení tohoto zákona
(oceňovací vyhláška).
Aktuální a v posudku použitá oceňovací vyhláška MF-ČR totiž obsahuje ceny, vycházející ze
skutečně realizovaných cen (z uskutečněných prodejů), které vkládají pracovníci územních
pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě ustanovení § 33 odst. 3 oceňovacího
zákona, z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním do statistického programu, který je
v gesci Generálního finančního ředitelství. Základní ceny jsou zde určeny ve výši průměrných
kupních cen podle druhu nemovité věci a lokality, přičemž také vyhláškou stanovené indexy
umožňují při oceněňování co nejpřesněji specifikovat prakticky veškeré vlastnosti oceňované
nemovité věci, především:
• vliv polohy, který vyjadřuje rozdíl mezi porovnávanou a oceňovanou nemovitostí z hlediska
kvality a komfortností jednotlivých lokalit nejen z hlediska samotného bydlení, ale i parkovacích
možností, dopravní obslužnosti, místní infrastruktury a občanské vybavenosti a pod.
• vliv technického stavu, který zohledňuje technický stav porovnávané a oceňované nemovité
věci s ohledem na dosud prováděnou údržbu atd., včetně rozdílů doby předpokládané zbytkové
životnosti staveb.
• vliv vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení porovnatelné a
oceňované nemovité věci.
• vliv prodejnosti, který vyjadřuje vztah mezi aktuální poptávkou a nabídkou po nemovitých
věcech daného typu a zohledňuje vyjednávací prostor nabízejícího i aktuální obchodovatelnost.
• vliv funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob využití, event. možnost
alternativního využití oceňovaných nemovitých věcí k jiným účelům, a z toho plynoucí funkční
omezení, resp. očekávanou výnosnost posuzované nemovité věci.
Vyhodnocení - závěr - odhad ceny obvyklé (tržní)
Posoudil jsem všechna vpředu posudku uvedená zjištění ve vztahu k popsaným vlastnostem
předmětných nemovitých věcí a k jejich stavu. Skutečností zůstává, že každá nemovitá věc je
jedinečná; i ta, která se od jiné, co do vnější podoby, nedá odlišit, zaujímá vždy jiné místo a
může mít i zcela odlišnou cenu.
– 12 –
Výhody:
• výhoda dopravní dostupnosti městského centra, MHD bus cca 100 m
• krátká pěší dostupnost obč. vybavenosti vč. školy a školky, i volné přírody - Mostná hora
Nevýhody:
• sklepní byt velmi omezené podlahové plochy a vybavení
• nedostatkem parkovacích míst u domu i jeho okolí
Z á v ě r
Podle zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle
ustanovení § 2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením
skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle
zmíněného ustanovení a komentáře MF-ČR ze dne 25.9.2014 - a určí se cena zjištěná.
Po provedené celkové analýze, na základě dlouhodobého sledování
realitního trhu považuji z nadepsaných důvodů u předmětných nemovitých věcí
cenu podílu id.1/16 zjištěnou podle aktuální oceňovací vyhlášky po zaokrouhlení
ve výši
30 800 Kč tj. slovy: třicettisícosmset Kč
současně za cenu obvyklou (tržní)
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně i v závěru posudku. Jeho platnost je
omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
V Litoměřicích 28. 10. 2017
Roman Čech soudní znalec
Pokratická 448/50
412 01 Litoměřice
602960098, 416741946
F. Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem pod
č.j. Spr. 4135/72 ze dne 6. listopadu 1972 pro základní obor - stavebnictví a ekonomiku,
odvětví stavby obytné a zemědělské a stavební odvětví různá - ceny a odhady nemovitostí.
– 13 –
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4002 znaleckého deníku.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4002 podle připojené likvidace.
G. Seznam příloh
LV č.8047 ze dne 9.10.2017 (3 listy)
kopie kat. mapy 1:500 (1 list)
mapa širších vztahů (1 list)
Poznámka: na titulu uliční průčelí od východu
