Upload
others
View
1
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Ing. Peter Rafaj, Starohorská 42, 974 11 Banská Bystrica
Znalec v odbore Stavebníctvo, odvetvie Pozemné stavby
a Odhad hodnoty nehnuteľností
č.t. : 0905 459542, [email protected] ------------------------------------------------------------------------
Zadávateľ posudku : Rozhlas a televízia Slovenska ( IČO 47232480 ) Mlynská dolina
845 45 Bratislava
Štúdio Banská Bystrica
Prof. Sáru č.1
975 68 Banská Bystrica
Číslo spisu ( objednávky ) : OV 2021271 zo dňa 20.1.2015
ZNALECKÝ POSUDOK
číslo 09/2015
Vo veci : Stanovenie všeobecnej hodnoty budovy štúdia RTVS, Rudlovská cesta orient.č.1, Banská Bystrica - budovy súp.č.1716
na parc.č.104/1, budovy súp.č.485 na parc.č.104/2,
príslušenstva a pozemkov parc.č.104/1, 104/2 a 104/3
na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici k.ú. Banská
Bystrica pre účel prevodu vlastníckeho práva.
Počet strán posudku : 69 ( 29 ) ( z toho príloh )
Počet odovzdaných
vyhotovení : 3
V Banskej Bystrici dňa 22.1.2015
Znalecký posudok č.09/2015 List č.2
I. ÚVODNÁ ČASŤ
1. Úloha znalca : Stanovenie všeobecnej hodnoty budovy štúdia RTVS, Rudlovská cesta orient.č.1,
Banská Bystrica - budovy súp.č.1716 na parc.č.104/1, budovy súp.č.485
na parc.č.104/2, príslušenstva a pozemkov parc.č.104/1, 104/2 a 104/3
na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú. Banská Bystrica
2. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Prevodu vlastníckeho práva.
3. Dátum vyžiadania posudku : 20.1.2015
4. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebne technického
stavu): 19.1.2015
5. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 19.1.2015
6. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 6.1 Dodané zadávateľom : - Stavebné povolenie na pôvodný objekt zn. Výst 4847/1959, ev.č.53/1959 vydané
MsÚ v Banskej Bystrici dňa 4.9.1959 ( fotokópia originálu zo Štátneho
archívu Banská Bystrica )
- Žiadosť o vydanie stavebného povolenia na budovu KPÚ-II. etapa ( prístavba )
zn.379/1960-Ne vydaná Krajským investorským útvarom Banská Bystrica dňa
12.8.1960 ( fotokópia originálu zo Štátneho archívu Banská Bystrica )
- Stavebné povolenie na prístavbu zn. Výst 4299/1960, ev.č.12/1961 vydané MsÚ
v Banskej Bystrici v januári 1961 ( fotokópia originálu zo Štátneho
archívu Banská Bystrica )
- Hospodárska zmluva č.001-ZP-1987 zo dňa 23.10.1987 ( originál )
- Rozhodnutie č.MH 511-1/1987-P1 o pridelení nebytových priestorov vydané
ONV v Banskej Bystrici dňa 22.10.1987 ( originál )
- Hospodárska zmluva o dodatočnom užívaní národného majetku zo dňa 28.12.1987
( originál )
- Platobný výmer č.248622/2013 k dani z nehnuteľnosti na rok 2013 zo dňa
21.6.2013 ( originál )
- Poistná zmluva je vystavená na všetky objekty vo vlastníctve Slovenskej
televízie, neexistuje len na predmetnú stavbu a tak doložená nebola
- Písomná objednávka č. OV 2021271 na vypracovanie znaleckého posudku
zo dňa 20.1.2015
6.2 Obstarané znalcom : - Výpis z listu vlastníctva č.3426 vytvorený cez katastrálny portál
dňa 19.1.2015
- Informatívna kópia katastrálnej mapy vytvorená cez katastrálny portál
dňa 19.1.2015
- Kópia katastrálnej mapy obj. 813.6a.3.601-5393/2009, mapový list BB 6-3/33,
6-4/11, k.ú. Banská Bystrica, vydaná Správou katastra v Banskej Bystrici
dňa 27.7.2009 ( originál )
- Zakreslenie zamerania skutkového stavu nehnuteľností dňa 19.1.2015
- Fotodokumentácia stavieb a pozemkov zo dňa 19.1.2015
- Indexy cien stavebných prác podľa ŠÚ SR na precenenie do cenovej úrovne
3. štvrťroka 2014 pre odbor stavebníctvo ako celok
7. Použitý právny predpis : - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.605/2008 a 492/2004 Zb.
o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a Vyhláška č.254/2010.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.3
8. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene
a doplnení niektorých zákonov
- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 ktorou
sa mení vyhláška č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.
o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých
zákonov
- STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov
- Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vypracovaná
ÚSI v Žiline v roku 2001
- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení
zákona č.103/1990 Zb. a zákona č. 262/1992 Zb.
- Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky
č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností
a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon)
v znení neskorších predpisov.
- Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej
klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy
- Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z.,
ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.
- Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
v znení neskorších predpisov.
9. Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú.
II. POSUDOK
1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE
a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty
majetku, Vyhl.č.605/2008 a Vyhl.č.254/2010. Použitá je metóda polohovej
diferenciácie a kombinovaná metóda. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej
hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ
stavby.
Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov
publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb
(ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych
štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2014
b) Vlastnícke a evidenčné údaje : - Výpis z listu vlastníctva č.3426 vytvorený cez katastrálny portál
dňa 19.1.2015
A. Majetková podstata: Pozemky
Parc.č.104/1 - zastavané plochy o výmere 1417 m2
Parc.č.104/2 - zastavané plochy o výmere 1400 m2
Parc.č.104/3 - zastavané plochy o výmere 15 m2
Stavby
Budova súp.č.1716 na parc.č.104/1
Budova súp.č.485 na parc.č.104/2
Garáže na parc.č.104/1
Garáže na parc.č.104/2
Prístrešok pre prenosový voz na parc.č.104/2
Znalecký posudok č.09/2015 List č.4
Oporný múr na parc.č.104/2
Plot na parc.č.104/1
Vonkajšie úpravy na parc.č.104/1 a 104/2
Technologické zariadenie objektu a inventár nie sú predmetom znaleckého
posudku.
B. Vlastník : Rozhlas a televízia Slovenska ( IČO 47232480 ) Mlynská dolina
845 45 Bratislava v podiele 1/1
C. Ťarchy: - Bez zápisu.
c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka nehnuteľností bola vykonaná dňa 19.1.2015 za prítomnosti znalca a
zástupcu vlastníka pána Turňu. Pri obhliadke bola vyhotovená fotodokumentácia
objektov, ktorá je prílohou znaleckého posudku. Záznamy miestneho zamerania
boli spracované v dokumentácii objektov, ktorá je taktiež prílohou znaleckého
posudku. Zameranie bolo vykonané za pomoci laserového meracieho prístroja
HILTI PD 32.
d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : - Projektová dokumentácia bola poskytnutá neúplná. Zameranie bolo vyhotovené
meraním laserovým meračom. Skutkový stav je zakreslený v prílohe znaleckého
posudku.
- Na základe preskúmania právnej dokumentácie Správy katastra konštatujem, že
ohodnocované stavby sú evidované v KN popisne aj v geometrických informáci-
ách. Predložená právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom.
c) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb a v súlade s dokladmi o vlastníctve: Budova súp.č.1716 na parc.č.104/1
Budova súp.č.485 na parc.č.104/2
Garáže na parc.č.104/1
Garáže na parc.č.104/2
Prístrešok pre prenosový voz na parc.č.104/2
Oporný múr na parc.č.104/2
Plot na parc.č.104/1
Vonkajšie úpravy na parc.č.104/1 a 104/2
Parc.č.104/1 - zastavané plochy o výmere 1417 m2
Parc.č.104/2 - zastavané plochy o výmere 1400 m2
Parc.č.104/3 - zastavané plochy o výmere 15 m2
d) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Nie sú.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY
2.1 ZLÚČENÉ STAVBY
2.1.1 Budova štúdia RTVS na Rudlovskej ceste orient.č.1
Predmetom ohodnotenia je budova Štúdia RTVS Banská Bystrica postavená na
Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú. Banská Bystrica.
Postavená je na rohu jednej z hlavných obchodných ulíc v centre mesta, na rohu
ulíc Skuteckého a Rudlovská cesta. Hlavné bystrické námestie je vzdialené cca
800 metrov.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.5
V budove ešte minulý rok sídlil Rozhlas a televízia Slovenska, organizačná
zložka Slovenská televízia, Štúdio Banská Bystrica. Stavba je súčasťou dvoch
navzájom prepojených častí - budovy súp.č.súp.č.1716 postavenej na
parc.č.104/1 v roku 1961 a budovy súp.č.485 postavenej na parc.č.104/2 v roku
1963 ako prístavby ( II. etapa ) bývalého KPÚ Banská Bystrica.
Keďže každá časť má pridelené samostatné súpisné číslo, má samostatnú
parcelu a každá časť je schopná samostatnej prevádzky, je ohodnotenie vykonané
po jednotlivých budovách.
2.1.1.1 Budova súp.č.1716 na parc.č.104/1
Predmetom ohodnotenia je budova súp.č.1716 postavená na parc.č.104/1 na
Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú. Banská Bystrica.
Postavená je na rohu jednej z hlavných obchodných ulíc v centre mesta, na rohu
ulíc Skuteckého a Rudlovská cesta. Hlavné bystrické námestie je vzdialené cca
800 metrov.
V budove ešte minulý rok sídlil Rozhlas a televízia Slovenska, organizačná
zložka Slovenská televízia, Štúdio Banská Bystrica.
Pôvodne v objekte sídlila projektová organizácia Stavoprojekt, š.p. Banská
Bystrica, budova bola postavená v roku 1961 ako administratívna budova Kraj-
ského projektového ústavu ( KPÚ ) Banská Bystrica. Technický stav a konštruk-
čné vyhotovenie zodpovedá uvedenému veku a primeranej údržbe. V roku 1987, keď
Stavoprojekt dokončil novú budovu, do ktorej sa presťahoval, bola táto pôvodná
budova odovzdaná do užívania vtedy ešte Československej televízii v SR Brati-
slava, Krajskej redakcii Banská Bystrica. V súčasnosti budova nie je užívaná,
je vysťahovaná, RTVS ju užívala asi do polovice roku 2014.
V zmysle bývalej Jednotnej klasifikácie stavebných objektov ( JKSO ) platnej
do 1.5.2000 je stavba klasifikovaná ako budova, nakoľko nespĺňa kritériá pre
určovanie halových objektov. V zmysle novej Klasifikácie stavieb ( KS ) má
stavba zatriedenie KS 1274 ( predtým JKSO 801 68 ).
Stavba má štyri nadzemné podlažia, jedno podzemné podlažie, je celkovo
päťpodlažná. Stredom každého podlažia vedie chodba, z ktorej sú vstupy do
jednotlivých miestností. V budove sa nachádzajú nasledovné priestory :
- 1.P.P. ( suterén ) - chodba, plynová kotolňa, regulačná stanica plynu,
dielne, rozvodne, sklady, CO kryt, sociálne zariadenia
- 1.N.P. ( prízemie ) - schodisko, vstupný vestibul, chodba, telefónna
ústredňa, jedáleň, výdaj jedál, sklady, kancelárie, trafostanica,
sociálne zariadenia
- 2.N.P. ( 1. poschodie ) - schodisko, chodba, kancelária riaditeľa,
zasadačka, kancelárie, sociálne zariadenia
- 3.N.P. ( 2. poschodie ) - schodisko, chodba, kancelárie, sociálne
zariadenia, bývalé TV štúdio, réžia, vysielacie pracovisko,
technická kontrola
- 4.N.P. ( 3. poschodie ) - chodba, kancelárie, sociálne zariadenia, bývalé
dabingy, terasa
Budova súp.č.1716 je založená je na betónových pätkách, konštrukčný systém
tvorí železo betónový skelet, výplňové murivo je z tehál plných pálených
hrúbky 45 cm ( preto uvažujem so životnosťou 100 rokov ), vonkajšie omietky sú
brizolitové, vnútorné hladké. Podlahy v suteréne sú betónové s poterom, na
chodbách na ostatných podlažiach sú koberce, v kanceláriách sú koberce a
povlak PVC, v sociálnych zariadeniach sú keramické dlažby. Prefabrikované
schodisko má povrch z terazzovej mazaniny.
Stropy sú prefabrikované rovné, v chodbách a v technologických miestno-
stiach sú znížené sadrokartónové podhľady. Plochá strecha s miernym spádom do
strán má živičnú krytinu, úplné klampiarske konštrukcie a bleskozvod. Okná sú
nové plastové s izolačnými dvojsklami a oplechovanými parapetmi, dvere hladké
plné do oceľových zárubní.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.6
Zdrojom vykurovania je vlastná plynová kotolňa v suteréne ( 1.P.P. ),
radiátory prevládajú liatinové článkové.
V sociálnych zariadeniach sú umývadlá, WC misy a pisoáre bežného štandardu,
sú tu pákové batérie a keramické obklady stien.
V objekte je zavedená svetelná elektroinštalácia, v suteréne a v technolo-
gických miestnostiach aj motorická, je tu rozvod studenej a teplej vody, v
suteréne rozvod zemného plynu. Zavedená je tu počítačová sieť, v TV štúdiu,
réžii a niektorých technologických priestoroch je nainštalovaná klimatizácia.
Z tohto dôvodu uvažujem v koeficiente vybavenia objektu pre položku ostatné so
stavom 1,8.
Objekt je napojený na rozvody vody, kanalizácie, STL plynovod, NN rozvody
a telekomunikačné rozvody. Uvedené siete vedú v ceste pred budovou.
POPIS PODLAŽÍ
1. Podzemné
Na 1.P.P. ( suterén ) sa nachádza schodisko, chodba, plynová kotolňa,
regulačná stanica plynu, dielne, rozvodne, sklady, CO kryt, sociálne
zariadenia.
1. Nadzemné
Na 1.N.P. ( prízemie ) sa nachádza schodisko, vstupný vestibul, chodba,
telefónna ústredňa, jedáleň, výdaj jedál, sklady, kancelárie, trafostanica,
sociálne zariadenia.
2. Nadzemné
Na 2.N.P. ( 1. poschodie ) sa nachádza schodisko, chodba, kancelária
riaditeľa, zasadačka, kancelárie, sociálne zariadenia.
3. Nadzemné
Na 3.N.P. ( 2. poschodie ) sa nachádza schodisko, chodba, kancelárie,
sociálne zariadenia, TV štúdio, réžia, vysielacie pracovisko, technická
kontrola.
4. Nadzemné
Na 4.N.P. ( 3. poschodie ) sa nachádza chodba, kancelárie, sociálne
zariadenia, dabingy, terasa.
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY
Výpočet Obstavaný priestor [m
3]
Oz = (13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7+9,3*2,7)*0,3 225,17
Os = (13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7+9,3*2,7)*3,0 2 251,67
Ov = (45,0*13,8*13,2)+(5,9*15,3+5,25*2,7)*9,9 9 231,21
Ot = (13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7+9,3*2,7)*0,3 225,17
Obstavaný priestor stavby celkom 11 933,22
Znalecký posudok č.09/2015 List č.7
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Zatriedenie stavby:
JKSO: budovy technickoprevádzkové
KS: 1220 Budovy pre administratívu
Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 802 / 30,1260 = 93,01 €/m3
Koeficient konštrukcie: kK = 0,993 (montovaná z dielcov betónových
tyčových)
Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu
Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr.
Výpočet výšky (h)
h [m]
Podzemné 1 13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7+9,3*2,7 750,56 3,0 3
Nadzemné 1 13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7 725,45 Repr. 3,3 3,3
Nadzemné 2 13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7 725,45 Repr. 3,3 3,3
Nadzemné 3 13,8*45,0+5,9*15,3+5,25*2,7 725,45 Repr. 3,3 3,3
Nadzemné 4 13,8*45,0 621 3,3 3,3
Priemerná zastavaná plocha: (725,45 + 725,45 + 725,45) / 3 = 725,45 m2
Priemerná výška podlaží: (750,56 * 3 + 725,45 * 3,3 + 725,45 * 3,3 + 725,45 * 3,3 + 621 * 3,3) / (750,56 + 725,45 + 725,45 + 725,45 + 621) = 3,24 m
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 725,45) = 0,9531
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3,24) = 0,9481
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel hodnotenej stavby [%]
Konštrukcie podľa RU
1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 7,60
2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,00 17,00 16,12
3 Stropy 9,00 1,00 9,00 8,55
4 Zastrešenie bez krytiny 7,00 1,00 7,00 6,65
5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,90
6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,95
7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 6,65
8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,85
9 Vnútorné keramické obklady 2,00 1,00 2,00 1,90
10 Schody 3,00 1,00 3,00 2,85
11 Dvere 3,00 1,00 3,00 2,85
12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00
13 Okná 5,00 1,30 6,50 6,17
14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 2,85
Znalecký posudok č.09/2015 List č.8
15 Vykurovanie 4,00 1,00 4,00 3,80
16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 5,70
17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,95
18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 2,85
19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 2,85
20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,95
21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,90
22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00
23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 1,00 3,00 2,85
24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00
25 Ostatné 6,00 1,80 10,80 10,26
Spolu 100,00 105,30 100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 105,30 / 100 = 1,0530
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3]
VH = 93,01 €/m3 * 2,251 * 1,0530 * 0,9531 * 0,9481 * 0,993 * 1,10
VH = 217,6046 €/m3
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Budova súp.č.1716
na parc.č.104/1 1961 54 46 100 54,00 46,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 217,6046 €/m3 * 11933,22 m3 2 596 723,56
Technická hodnota 46,00 % z 2 596 723,56 € 1 194 492,84
2.1.1.2 Budova súp.č.485 na parc.č.104/2
Predmetom ohodnotenia je budova súp.č.485 postavená na parc.č.104/2 na
Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú. Banská Bystrica.
Postavená je na rohu jednej z hlavných obchodných ulíc v centre mesta, na rohu
ulíc Skuteckého a Rudlovská cesta. Hlavné bystrické námestie je vzdialené cca
800 metrov.
V budove ešte minulý rok sídlil Rozhlas a televízia Slovenska, organizačná
zložka Slovenská televízia, Štúdio Banská Bystrica. Budova bola pôvodne
Znalecký posudok č.09/2015 List č.9
postavená ako prístavba k hlavnej budove súp.č.1716, kde sídlila projektová
organizácia Stavoprojekt, š.p. Banská Bystrica, predtým KPÚ Baská Bystrica.
Táto budova ( prístavba ) bola postavená v roku 1963 ako administratívna
budova Krajského projektového ústavu ( KPÚ ) Banská Bystrica - II. etapa.
Pôvodná, hlavná budova bývalého KPÚ bola postavená v roku 1961. Technický stav
a konštrukčné vyhotovenie zodpovedá uvedenému veku a primeranej údržbe. V roku
1987, keď Stavoprojekt dokončil novú budovu, do ktorej sa presťahoval, bola
táto budova ( prístavba ) odovzdaná do užívania vtedy ešte Československej
televízii v SR Bratislava, Krajskej redakcii Banská Bystrica. V súčasnosti
budova nie je užívaná, je vysťahovaná, RTVS ju užívala asi do polovice roku
2014.
V zmysle bývalej Jednotnej klasifikácie stavebných objektov ( JKSO ) platnej
do 1.5.2000 je stavba klasifikovaná ako budova, nakoľko nespĺňa kritériá pre
určovanie halových objektov. V zmysle novej Klasifikácie stavieb ( KS ) má
stavba zatriedenie KS 1274 ( predtým JKSO 801 68 ).
Stavba má štyri nadzemné podlažia, pod menšou časťou dispozície má jedno
podzemné podlažie, je celkovo päťpodlažná. Stredom každého podlažia vedie
chodba, z ktorej sú vstupy do jednotlivých miestností. V budove sa nachádzajú
nasledovné priestory :
- 1.P.P. ( suterén ) - schodisko, chodba, sklady
- 1.N.P. ( prízemie ) - schodisko, chodba, sklady, zasadačka, dva pohotovostné
byty
- 2.N.P. ( 1. poschodie ) - schodisko, chodba, sklady ( bývalé kancelárie ),
sociálne zariadenia
- 3.N.P. ( 2. poschodie ) - schodisko, chodba, kancelárie, sociálne
zariadenia, dve strižne, sklady, herecká miestnosť
- 4.N.P. ( 3. poschodie ) - chodba, priestory v stave rekonštrukcie, vybúrané
priečky a podlahy, priestory nie sú schopné užívania, vyžadujú
nákladnú rekonštrukciu
Budova súp.č.485 je založená je na betónových pätkách, konštrukčný systém
tvorí železo betónový skelet, výplňové murivo je z tehál plných pálených
hrúbky 45 cm ( preto uvažujem so životnosťou 100 rokov ), vonkajšie omietky sú
brizolitové, vnútorné hladké. Podlahy v suteréne sú betónové s poterom, na
chodbách na ostatných podlažiach a v kanceláriách je povlak PVC, v sociálnych
zariadeniach sú keramické dlažby. Prefabrikované schodisko má povrch z PVC.
Stropy sú prefabrikované rovné, plochá strecha s miernym spádom do strán má
živičnú krytinu, úplné klampiarske konštrukcie a bleskozvod. Okná sú pôvodné
drevené zdvojené s oplechovanými parapetmi, dvere hladké plné do oceľových
zárubní.
Celé 4.N.P. ( 3. poschodie ) je v stave rekonštrukcie, vybúrané sú priečky
a podlahy, priestory nie sú schopné užívania, vyžadujú nákladnú rekonštrukciu.
Z tohto dôvodu uvažujem s dokončenosťou niektorých konštrukcií ( podlahy,
vnútorné omietky, dvere ) 75 %.
Zdrojom vykurovania je vlastná plynová kotolňa v suteréne ( 1.P.P. ) budovy
súp.č.1716, radiátory prevládajú liatinové článkové. V sociálnych zariadeniach
sú umývadlá, WC misy a pisoáre bežného štandardu, sú tu keramické obklady
stien.
V objekte je zavedená svetelná elektroinštalácia, v technologických
miestnostiach aj motorická, je tu rozvod studenej a teplej vody, nie je tu
rozvod zemného plynu, tento je len v budove súp.č.1716.
Objekt je napojený na rozvody vody, kanalizácie, STL plynovod, NN rozvody
a telekomunikačné rozvody. Uvedené siete vedú v ceste pred budovou.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.10
POPIS PODLAŽÍ
1. Podzemné
Na 1.P.P. ( suterén ) sa nachádza schodisko, chodba, sklady.
1. Nadzemné
Na 1.N.P. ( prízemie ) sa nachádza schodisko, chodba, sklady, zasadačka, dva
pohotovostné byty.
2. Nadzemné
Na 2.N.P. ( 1. poschodie ) sa nachádza schodisko, chodba, sklady ( bývalé
kancelárie ), sociálne zariadenia .
3. Nadzemné
Na 3.N.P. ( 2. poschodie ) sa nachádza schodisko, chodba, kancelárie,
sociálne zariadenia, dve strižne, sklady, herecká miestnosť.
4. Nadzemné
Na 4.N.P. ( 3. poschodie ) sa nachádza chodba, priestory v stave
rekonštrukcie, vybúrané priečky a podlahy,
priestory nie sú schopné užívania, vyžadujú nákladnú rekonštrukciu.
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY
Výpočet Obstavaný priestor [m3]
Oz = (31,9*13,8)*0,3 132,07
Os = (13,8*6,3+9,0*8,97)*3,1 519,78
Ov = (31,9*13,8)*13,2 5 810,90
Ot = (31,9*13,8)*0,3 132,07
Obstavaný priestor stavby celkom 6 594,82
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Zatriedenie stavby:
JKSO: budovy technickoprevádzkové
KS: 1220 Budovy pre administratívu
Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 802 / 30,1260 = 93,01 €/m3
Koeficient konštrukcie: kK = 0,993 (montovaná z dielcov betónových
tyčových)
Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu
Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]
Podzemné 1 13,8*6,3+9,0*8,9 167,04 3,1 3,1
Nadzemné 1 13,8*31,9 440,22 Repr
. 3,3 3,3
Nadzemné 2 13,8*31,9 440,22 Repr 3,3 3,3
Znalecký posudok č.09/2015 List č.11
.
Nadzemné 3 13,8*31,9 440,22 Repr
. 3,3 3,3
Nadzemné 4 13,8*31,9 440,22 Repr
. 3,3 3,3
Priemerná zastavaná plocha: (440,22 + 440,22 + 440,22 + 440,22) / 4 = 440,22 m2
Priemerná výška podlaží: (167,04 * 3,1 + 440,22 * 3,3 + 440,22 * 3,3 + 440,22 * 3,3 + 440,22 * 3,3) / (167,04 + 440,22 + 440,22 + 440,22 + 440,22) = 3,28 m
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 440,22) = 0,9745
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3,28) = 0,9402
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel hodnotenej stavby [%]
Dokonč. [%]
Výsledný podiel prvku na dokonč. [%]
Konštrukcie podľa RU
1 Základy vrát. zemných
prác 8,00 1,00 8,00 8,29 100 8,29
2 Zvislé konštrukcie 17,00 1,00 17,00 17,60 100 17,60
3 Stropy 9,00 1,00 9,00 9,33 100 9,33
4 Zastrešenie bez
krytiny 7,00 1,00 7,00 7,25 100 7,25
5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,07 100 2,07
6 Klampiarske
konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,04 100 1,04
7 Úpravy vnútorných
povrchov 7,00 1,00 7,00 7,25 75 5,44
8 Úpravy vonkajších
povrchov 3,00 1,00 3,00 3,11 100 3,11
9 Vnútorné keramické
obklady 2,00 1,00 2,00 2,07 100 2,07
10 Schody 3,00 1,00 3,00 3,11 100 3,11
11 Dvere 3,00 1,00 3,00 3,11 75 2,33
12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 100 0,00
13 Okná 5,00 1,00 5,00 5,18 100 5,18
14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,11 100 3,11
15 Vykurovanie 4,00 1,00 4,00 4,15 100 4,15
16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,22 75 4,67
17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,04 100 1,04
18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 3,11 100 3,11
19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,11 100 3,11
20 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00
21 Ohrev teplej vody 2,00 0,70 1,40 1,45 100 1,45
Znalecký posudok č.09/2015 List č.12
22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 100 0,00
23 Hygienické zariadenia
a WC 3,00 0,70 2,10 2,18 100 2,18
24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 100 0,00
25 Ostatné 6,00 1,00 6,00 6,22 100 6,22
Spolu 100,00 96,50 100,00 95,86
Rozostavanosť stavby: 95,86 %
Nedokončenosť stavby: 4,14 %
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 96,50 / 100 = 0,9650
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3]
VH = 93,01 €/m3 * 2,251 * 0,9650 * 0,9745 * 0,9402 * 0,993 * 1,10
VH = 202,1978 €/m3
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Budova súp.č.485
na parc.č.104/2 1963 52 48 100 52,00 48,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota dokončenej
stavby
6594,82 m3 * 202,1978 €/m3 1 333 458,10
Nedokončenosť -4,14 % z 1 333 458,10 -55 205,17
Východisková
hodnota 1 278 252,93
Technická hodnota 48,00 % z 1 278 252,93 € 613 561,41
Dokončenosť stavby: (1 278 252,93€ / 1 333 458,10€) * 100 % = 95,86 %
Znalecký posudok č.09/2015 List č.13
2.1.1.3 Vyhodnotenie - Budova štúdia RTVS na Rudlovskej ceste orient.č.1
Číslo Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]
1. Budova súp.č.1716
na parc.č.104/1 2 596 723,56 1 194 492,84
2. Budova súp.č.485
na parc.č.104/2 1 278 252,93 613 561,41
Spolu 3 874 976,49 1 808 054,25
2.2 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY)
2.2.1 Garáže na parc.č.104/1
Predmetom ohodnotenia sú garáže postavené na parc.č.104/1 ( spodný dvor )
na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú. Banská Bystrica.
Postavené boli pravdepodobne v roku 1961 spolu s budovou súp.č.1716. Žiadny
doklad o veku sa nezachoval.
V zmysle bývalej Jednotnej klasifikácie stavebných objektov ( JKSO ) platnej
do 1.5.2000 je stavba klasifikovaná ako budova, nakoľko nespĺňa kritériá pre
určovanie halových objektov. V zmysle novej Klasifikácie stavieb ( KS ) má
stavba zatriedenie KS 1242 ( predtým JKSO 812 62 ).
Stavba má jedno nadzemné podlažie, nachádzajú sa tu dve neúmerne dlhé gará-
žové státia pre osobné automobily. Garáže priamo susedia s hlavnou budovou
súp.č.1716, založené sú na betónových základových pásoch, murivo je pravde-
podobne z pórobetónových tvárnic, hrúbka nosných stien je 40 cm, vonkajšie
omietky sú brizolitové, vnútorné hladké. Podlaha je hrubá betónová, strop
prefabrikovaný rovný, plytká pultová strecha má živičnú krytinu z asfal-
tovaných pásov, žľab a zvod z pozinkovaného plechu. Vráta sú oceľové otváravé,
v garážach je zavedená svetelná elektroinštalácia.
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY
Výpočet Obstavaný priestor [m
3]
Oz = (7,2*12,2)*0,2 17,57
Ov = (7,2*12,2)*2,8 245,95
Obstavaný priestor stavby celkom 263,52
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Zatriedenie stavby:
JKSO: budovy garáží osobných automobilov
KS: 1242 Garážové budovy
Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 129 / 30,1260 = 70,67 €/m3
Koeficient konštrukcie: kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)
Znalecký posudok č.09/2015 List č.14
Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu
Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]
Nadzemné 1 7,2*12,2 87,84 Repr. 2,8 2,8
Priemerná zastavaná plocha: (87,84) / 1 = 87,84 m2
Priemerná výška podlaží: (87,84 * 2,8) / (87,84) = 2,80 m
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 87,84) = 1,1932
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 2,8) = 1,0500
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel hodnotenej stavby [%]
Konštrukcie podľa RU
1 Základy vrát. zemných prác 11,00 1,00 11,00 14,91
2 Zvislé konštrukcie 26,00 1,00 26,00 35,21
3 Stropy 12,00 1,00 12,00 16,26
4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 8,13
5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,71
6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,36
7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 5,42
8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 4,07
9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00
10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,00
11 Dvere 2,00 0,00 0,00 0,00
12 Vráta 3,00 1,00 3,00 4,07
13 Okná 3,00 0,00 0,00 0,00
14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 4,07
15 Vykurovanie 1,00 0,00 0,00 0,00
16 Elektroinštalácia 7,00 0,40 2,80 3,79
17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00
18 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00
19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00
20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00
21 Ohrev teplej vody 1,00 0,00 0,00 0,00
22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00
23 Hygienické zariadenia a WC 2,00 0,00 0,00 0,00
24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0,00
25 Ostatné 6,00 0,00 0,00 0,00
Spolu 100,00 73,80 100,00
Znalecký posudok č.09/2015 List č.15
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 73,80 / 100 = 0,7380
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3]
VH = 70,67 €/m3 * 2,251 * 0,7380 * 1,1932 * 1,0500 * 0,939 * 1,10
VH = 151,9245 €/m3
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Garáže na
parc.č.104/1 1961 54 16 70 77,14 22,86
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 151,9245 €/m3 * 263,52 m3 40 035,14
Technická hodnota 22,86 % z 40 035,14 € 9 152,03
2.2.2 Garáže na parc.č.104/2
Predmetom ohodnotenia sú garáže postavené na parc.č.104/2 ( horný dvor )
na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú. Banská Bystrica.
Postavené boli pravdepodobne v roku 1963 spolu s budovou súp.č.485 ( bývalou
prístavbou KPÚ ). Žiadny doklad o veku sa nezachoval.
V zmysle bývalej Jednotnej klasifikácie stavebných objektov ( JKSO ) platnej
do 1.5.2000 je stavba klasifikovaná ako budova, nakoľko nespĺňa kritériá pre
určovanie halových objektov. V zmysle novej Klasifikácie stavieb ( KS ) má
stavba zatriedenie KS 1242 ( predtým JKSO 812 62 ).
Stavba má jedno nadzemné podlažie, nachádzajú sa tu tri garážové státia pre
osobné automobily. Garáže sú založené na betónových základových pásoch, murivo
je pravdepodobne z pórobetónových tvárnic, hrúbka nosných stien je 30 cm,
vonkajšie omietky sú brizolitové, vnútorné hladké. Podlaha je hrubá betónová,
strop prefabrikovaný rovný, pultová strecha má plechovú krytinu, žľab a zvod
z pozinkovaného plechu. Jedno okno z bočnej strany má výplň zo sklobetónových
tvaroviek, vráta sú oceľové otváravé. V garážach je zavedená svetelná elektro-
inštalácia.
OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY
Výpočet Obstavaný priestor [m3]
Oz = (10,1*6,0)*0,2 12,12
Ov = (10,1*6,0)*3,0 181,80
Ot = 6,0*1,1*0,5*10,1 33,33
Obstavaný priestor stavby celkom 227,25
Znalecký posudok č.09/2015 List č.16
STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU
Zatriedenie stavby:
JKSO: budovy garáží osobných automobilov
KS: 1242 Garážové budovy
Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 129 / 30,1260 = 70,67 €/m3
Koeficient konštrukcie: kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)
Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu
Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m2] Repr. Výpočet výšky (h) h [m]
Nadzemné 1 10,1*6,0 60,6 Repr
. 3,0 3
Priemerná zastavaná plocha: (60,6) / 1 = 60,60 m2
Priemerná výška podlaží: (60,6 * 3) / (60,6) = 3,00 m
Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 60,6) = 1,3160
Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3) = 1,0000
Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu
Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi
Koef. štand. ksi
Úprava podielu cpi * ksi
Cenový podiel hodnotenej stavby [%]
Konštrukcie podľa RU
1 Základy vrát. zemných prác 11,00 1,00 11,00 14,84
2 Zvislé konštrukcie 26,00 1,00 26,00 35,09
3 Stropy 12,00 1,00 12,00 16,19
4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 8,10
5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,70
6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,35
7 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 5,40
8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 4,05
9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00
10 Schody 2,00 0,00 0,00 0,00
11 Dvere 2,00 0,00 0,00 0,00
12 Vráta 3,00 1,00 3,00 4,05
13 Okná 3,00 0,10 0,30 0,40
14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 4,05
15 Vykurovanie 1,00 0,00 0,00 0,00
16 Elektroinštalácia 7,00 0,40 2,80 3,78
17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00
18 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00
19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00
Znalecký posudok č.09/2015 List č.17
20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00
21 Ohrev teplej vody 1,00 0,00 0,00 0,00
22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00
23 Hygienické zariadenia a WC 2,00 0,00 0,00 0,00
24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0,00
25 Ostatné 6,00 0,00 0,00 0,00
Spolu 100,00 74,10 100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti: kV = 74,10 / 100 = 0,7410
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3]
VH = 70,67 €/m3 * 2,251 * 0,7410 * 1,3160 * 1,0000 * 0,939 * 1,10
VH = 160,2297 €/m3
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Garáže na
parc.č.104/2 1963 52 18 70 74,29 25,71
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 160,2297 €/m3 * 227,25 m3 36 412,20
Technická hodnota 25,71 % z 36 412,20 € 9 361,58
2.3 DROBNÉ STAVBY
2.3.1 Prístrešok pre prenosový voz na parc.č.104/2
V zadnej časti dvora na parc.č.104/2 bol v roku 1997 osadený oceľový prí-
strešok pre prenosový voz. Jedná sa v podstate o typovú oceľovú garáž voľne
položenú na upravenom teréne betónového dvora. Steny garáže sú z oceľových
plechov, strop nie je, plytká sedlová strecha nemá žľaby ani zvody. Vráta sú
oceľové otváravé.
Objekt vzhľadom na jeho zastavanú plochu nemá charakter drobnej stavby v
zmysle ustanovení platných predpisov, avšak medzi rozpočtovými ukazovateľmi
(ďalej RU) Metodiky sa obdobná stavba nenachádza a hodnotená stavba má obdobný
charakter ako drobné stavby a slúži ako príslušenstvo k hlavnej stavbe - t.j.
plní doplnkovú funkciu k tejto stavbe, stanovenie východiskovej hodnoty (ďalej
VH) objektu je počítané bodovo ako v prípadoch drobných stavieb, nakoľko
Znalecký posudok č.09/2015 List č.18
stanovením východiskovej hodnoty na základe RU pre nebytové budovy, by
stanovená VH nezodpovedala reálnym nadobúdacím nákladom na tento typ stavby.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne
KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy
KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované
MERNÉ JEDNOTKY
Podlažie Začiatok užívania
Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP
1. NP 1997 4,6*11,3 51,98 18/51,98=0,346
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa
zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE
Bod Položka Hodnota
2 Základy a podmurovka
2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod
rohmi pref. garáže 115
3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo
stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 675
5 Krov
5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680
Spolu 1470
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:
22 Vráta
22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295
Spolu 295
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia:
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [€/m
2]
1. NP (1470 + 295 * 0,346)/30,1260 52,18
Znalecký posudok č.09/2015 List č.19
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
1. NP 1997 18 12 30 60,00 40,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 52,18 €/m2*51,98 m2*2,251*1,10 6 715,97
Technická hodnota 40,00% z 6 715,97 2 686,39
2.4 PLOTY
2.4.1 Plot na parc.č.104/1
V spodnej časti dvora parc.č.104/1 je medzi parcelami č.104/1 a 106 posta-
vený plot na betónovej podmurovke. Plot tvoria oceľové rámy s pletivom kotvené
do oceľových stĺpikov, výška výplne je 1,4 m. Plot je z roku 1970. Vstup do
dvora parc.č.104/1 je oceľovou vstupnou bránou z kovových profilov, vstup na
parcelu č.104/2 ( hore ) je oceľovou plnou bránou.
ZATRIEDENIE STAVBY
JKSO: 815 2 Oplotenie
KS: 2 ex Inžinierske stavby
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Pol. č.
Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ
1. Základy vrátane zemných prác:
z kameňa a betónu 22,40m 700 23,24 €/m
2. Podmurovka:
betónová monolitická alebo
prefabrikovaná 22,40m 926 30,74 €/m
Spolu: 53,98 €/m
3. Výplň plotu:
z rámového pletiva, alebo z
oceľovej tyčoviny v ráme 31,36m2 435 14,44 €/m
4. Plotové vráta:
a) plechové plné 1 ks 7435 246,80 €/ks
b) kovové s drôtenou výplňou alebo
z kovových profilov 1 ks 7505 249,12 €/ks
Znalecký posudok č.09/2015 List č.20
Dĺžka plotu: 22,4 m
Pohľadová plocha výplne: 22,4*1,4 = 31,36 m2
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Plot na
parc.č.104/1 1970 45 5 50 90,00 10,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
(22,40m * 53,98 €/m + 31,36m2 * 14,44
€/m2 + 1ks * 246,80 €/ks + 1ks * 249,12
€/ks) * 2,251 * 1,10
5 343,20
Technická hodnota 10,00 % z 5 343,20 € 534,32
2.5 VONKAJŠIE ÚPRAVY
2.5.1 Vodovodná prípojka pre budovu súp.č.1716
Predmetom ohodnotenia je vodovodná prípojka pre budovu súp.č.1716 postavenú
na parcele č.104/1. Prípojka bola postavená spolu s hlavnou budovou v roku
1961.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
Položka: 1.2.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1860/30,1260 = 61,74 €/bm
Počet merných jednotiek: 5,4 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vodovodná
prípojka pre 1961 54 6 60 90,00 10,00
Znalecký posudok č.09/2015 List č.21
budovu súp.č.1716
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 5,4 bm * 61,74 €/bm * 2,251 * 1,10 825,52
Technická hodnota 10,00 % z 825,52 € 82,55
2.5.2 Vodovodná prípojka pre budovu súp.č.485
Predmetom ohodnotenia je vodovodná prípojka pre budovu súp.č.485 postavenú
na parcele č.104/2. Prípojka bola postavená spolu s prístavbou k hlavnej
budove v roku 1963.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)
Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie
Položka: 1.2.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1860/30,1260 = 61,74 €/bm
Počet merných jednotiek: 5,4 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Vodovodná
prípojka pre
budovu súp.č.485
1963 52 8 60 86,67 13,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 5,4 bm * 61,74 €/bm * 2,251 * 1,10 825,52
Technická hodnota 13,33 % z 825,52 € 110,04
2.5.3 Kanalizačná prípojka na parc.č.104/1 a 104/2
Predmetom ohodnotenia je kanalizačná prípojka DN 150 pre obidve budovy
súp.č.485 aj 1716. Prípojka vedie dvorom parc.č.104/1 a 104/2 a zaústená
Znalecký posudok č.09/2015 List č.22
je do vetvy uličnej kanalizácie vedenej v Skuteckého ulici pred objektom.
Vybudovaná bola v roku 1961.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)
Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové
Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 €/bm
Počet merných jednotiek: 77,3 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Kanalizačná
prípojka na
parc.č.104/1 a
104/2
1961 54 16 70 77,14 22,86
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 77,3 bm * 35,19 €/bm * 2,251 * 1,10 6 735,46
Technická hodnota 22,86 % z 6 735,46 € 1 539,73
2.5.4 NN prípojka na parc.č.104/1
Predmetom ohodnotenia je zemná prípojka NN pre budovu súp.č.1716 postavenú
na parcele č.104/1. Prípojka bola vybudovaná niekedy okolo roku 1975 a vedie
od Rudlovskej cesty priamo k budove súp.č.1716, kde je samostatné meranie
spotreby.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
Bod: 7.1. NN prípojky
Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm
Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 €/bm
Počet káblov: 4
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 €/bm
Počet merných jednotiek: 5,4 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Znalecký posudok č.09/2015 List č.23
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
NN prípojka na
parc.č.104/1 1975 40 5 45 88,89 11,11
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
5,4 bm * (20,25 €/bm + 3 * 12,15 €/bm) *
2,251 * 1,10 758,13
Technická hodnota 11,11 % z 758,13 € 84,23
2.5.5 NN prípojka na parc.č.104/2
Predmetom ohodnotenia je zemná prípojka NN pre budovu súp.č.485 postavenú
na parcele č.104/2. Prípojka bola vybudovaná niekedy okolo roku 1975 a vedie
od Rudlovskej cesty priamo k budove súp.č.485, kde je samostatné meranie
spotreby.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)
Bod: 7.1. NN prípojky
Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm
Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 €/bm
Počet káblov: 4
Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 €/bm
Počet merných jednotiek: 5,4 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
NN prípojka na
parc.č.104/2 1975 40 5 45 88,89 11,11
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
5,4 bm * (20,25 €/bm + 3 * 12,15 €/bm) *
2,251 * 1,10 758,13
Technická hodnota 11,11 % z 758,13 € 84,23
Znalecký posudok č.09/2015 List č.24
2.5.6 Plynová prípojka na parc.č.104/1
Predmetom ohodnotenia je STL plynová prípojka DN 40 z oceľového potrubia
vedená dvorom parc.č.104/1 do plynovej kotolne vybudovanej v suteréne budovy
súp.č.1716.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5)
Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm
Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Kód KS2: 2221 Miestne plynovody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 €/bm
Počet merných jednotiek: 25,7 bm
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Plynová prípojka
na parc.č.104/1 1975 40 10 50 80,00 20,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota 25,7 bm * 15,27 €/bm * 2,251 * 1,10 971,72
Technická hodnota 20,00 % z 971,72 € 194,34
2.5.7 Asfaltová plocha na parc.č.104/1 - spodný dvor
Plocha spodného dvora ( parcela č.104/1 ) bola v roku 1983 vyasfaltovaná.
Pôvodne to bola betónová plocha dvora, pred garážami bola betónová dlažba.
Takto je aj vedená v inventárnej karte majetku.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod: 8.6. Plochy s povrchom asfaltovým
Položka: 8.6.a) Liaty asfalt hr. 30 mm, podklad betónový
obaľované kamenivo
Kód KS: 2111 Cestné komunikácie
Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 450/30,1260 = 14,94 €/m2 ZP
Počet merných jednotiek: 32,3*8,0 = 258,4 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
Znalecký posudok č.09/2015 List č.25
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Asfaltová plocha
na parc.č.104/1 -
spodný dvor
1983 32 18 50 64,00 36,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
258,4 m2 ZP * 14,94 €/m2 ZP * 2,251 *
1,10 9 558,97
Technická hodnota 36,00 % z 9 558,97 € 3 441,23
2.5.8 Betónová plocha na parc.č.104/2 - horný dvor
Plocha horného dvora ( parcela č.104/2 ) bola v roku 1963 vybetónovaná.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)
Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu
Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm
Kód KS: 2111 Cestné komunikácie
Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 €/m2 ZP
Počet merných jednotiek: 12,9*28,5+7,0*6,7 = 414,55 m2 ZP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Betónová plocha
na parc.č.104/2 -
horný dvor
1963 52 8 60 86,67 13,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
414,55 m2 ZP * 8,63 €/m2 ZP * 2,251 *
1,10 8 858,41
Technická hodnota 13,33 % z 8 858,41 € 1 180,83
Znalecký posudok č.09/2015 List č.26
2.5.9 Oporný múr na parc.č.104/2
V hornej časti dvora parc.č.104/2 bol v roku 1963 vybetónovaný oporný múr
šírky 0,3 m. Výška múru je 1,1 m nad upraveným terénom ( výška so základom je
1,7 m ), dĺžka 26,1 m.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ
Kategória: 9. Oporné múry (JKSO 815 4)
Bod: 9.4. Železobetónové - monolitické
Kód KS: 2ex Jednobytové budovy
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1555/30,1260 = 51,62 €/m3 OP
Počet merných jednotiek: 26,1*0,3*(1,1+0,6) = 13,31 m3 OP
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,251
Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,10
TECHNICKÝ STAV
Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným
odhadom
Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]
Oporný múr na
parc.č.104/2 1963 52 8 60 86,67 13,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA
Názov Výpočet Hodnota [€]
Východisková
hodnota
13,31 m3 OP * 51,62 €/m3 OP * 2,251 *
1,10 1 701,23
Technická hodnota 13,33 % z 1 701,23 € 226,77
Znalecký posudok č.09/2015 List č.27
2.6 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY
Názov Východisková hodnota [€] Technická hodnota [€]
Budova štúdia RTVS na Rudlovskej
ceste orient.č.1 3 874 976,49 1 808 054,25
Garáže na parc.č.104/1 40 035,14 9 152,03
Garáže na parc.č.104/2 36 412,20 9 361,58
Prístrešok pre prenosový voz na
parc.č.104/2 6 715,97 2 686,39
Plot na parc.č.104/1 5 343,20 534,32
Vodovodná prípojka pre budovu
súp.č.1716 825,52 82,55
Vodovodná prípojka pre budovu
súp.č.485 825,52 110,04
Kanalizačná prípojka na parc.č.104/1
a 104/2 6 735,46 1 539,73
NN prípojka na parc.č.104/1 758,13 84,23
NN prípojka na parc.č.104/2 758,13 84,23
Plynová prípojka na parc.č.104/1 971,72 194,34
Asfaltová plocha na parc.č.104/1 -
spodný dvor 9 558,97 3 441,23
Betónová plocha na parc.č.104/2 -
horný dvor 8 858,41 1 180,83
Oporný múr na parc.č.104/2 1 701,23 226,77
Celkom: 3 994 476,09 1 836 732,52
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY
3.1 STAVBY
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY
a) Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaný objekt Slovenskej televízie, Štúdia Banská Bystrica na
Rudlovskej ceste orient.č.1, pozostáva- júci z dvoch budov - súp.č.485 na
parc.č.104/2 a súp.č.1716 na parc.č.140/1 je postavený v širšom centre mesta
asi 800 m od hlavného bystrického námestia. Situovaný je na rohu jednej z
hlavných obchodných ulíc - na rohu ulíc Skuteckého a Rudlovská cesta. Neďaleko
poniže vedú hlavné trasy MHD, v okolí prevláda zastúpenie úradov, administra-
tívnych objektov, sú tu banky, súdy, sieť obchodov a služieb. Vybudované sú tu
všetky inžinierske siete. Pozemky pri budovách sú rovinaté, priamo prístupné z
verejnej komunikácie.
V meste je rozvinuté školstvo, zdravotníctvo, úrady, je tu dôležitý želez-
ničný uzol a blízke letisko Sliač. Polohu bytového domu vzhľadom k centru
obce, komunikačným a dopravným väzbám hodnotím ako širšie centrum mesta.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.28
b) Analýza využitia nehnuteľnosti: V čase ohodnotenia nebola ohodnocovaná nehnuteľnosť využívaná na svoj
pôvodný účel, budova bola vysťahovaná a technológia demontovaná. V budove
súp.č.1716 sa nachádzajú administratívne priestory, bývalé TV štúdio s
príslušným technologickým zázemím, pomocné prevádzky - sklady, dielne,
sociálne zariadenia, plynová kotolňa. V budove súp.č.485 sú kancelárie,
prevládajú však sklady, na 4.N.P. ( 3. poschodie ) sú priestory v stave
rekonštrukcie, vybúrané priečky a podlahy, priestory nie sú schopné užívania.
Po príslušnej rekonštrukcii je tu možné vybudovať kancelárie, alebo podobné
prevádzky.
Objekt je vo väčšej časti ( okrem spomínaného 4.N.P. budovy súp.č.485 )
udržiavaný v priemernom technickom stave, je tu možnosť jeho využitia na rôzne
administartívne účely. Jestvujúce inžinierske siete, spevnené plochy a
bezproblémový prístup a hlavne poloha v širšom centre mesta zvyšujú atrak-
tivitu pozemkov.
c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: - V danej lokalite neboli zistené iné riziká spojené s využívaním nehnuteľ-
ností. Naopak, oblasť je vzhľadom na svoju polohu a prístupnosť veľmi
vyhľadávaná.
Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Meto-
dikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v
Žiline v roku 2001. Vzhľadom na situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v oblasti,
veľkosť sídelného útvaru, polohu, napojenie na cestnú sieť, typ nehnuteľností
a dopyt po nehnuteľnostiach podobného charakteru v danej lokalite mesta je vo
výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške
0,5.
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie : 0,5
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:
Trieda Výpočet Hodnota
I. trieda III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000) 1,500
II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000
III. trieda Priemerný koeficient 0,500
IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275
V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500 - 0,450) 0,050
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:
Číslo Popis Trieda kPDI Váha vI
Výsledok kPDI*vI
1 Trh s nehnuteľnosťami
dopyt v porovnaní s ponukou je v
rovnováhe III. 0,500 13 6,50
2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
obchodné centrá hlavné ulice a vybrané
sídliská I. 1,500 30 45,00
3 Súčasný technický stav nehnuteľností
nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,500 8 4,00
4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti
Znalecký posudok č.09/2015 List č.29
objekty administratívnej, občianskej
vybavenosti a služieb, bez zázemia,
parkov s obmedzeným prístupom a pod.
II. 1,000 7 7,00
5 Príslušenstvo nehnuteľnosti
príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné,
majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti -
jeho podiel na celkovej cene je menší
ako 20%
II. 1,000 6 6,00
6 Typ nehnuteľnosti
priaznivý typ - obchodný a prevádzkový
objekt s parkoviskom II. 1,000 10 10,00
7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti
dostatočná ponuka pracovných možností v
dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 1,000 9 9,00
8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby
priemerná hustota obyvateľstva II. 1,000 6 6,00
9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
orientácia hlavných miestností
čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,500 5 2,50
10 Konfigurácia terénu
rovinatý, alebo mierne svahovitý
pozemok o sklone do 5% I. 1,500 6 9,00
11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby
elektrická prípojka, vodovod, prípojka
plynu, kanalizácia, telefón, spoločná
anténa
II. 1,000 7 7,00
12 Doprava v okolí nehnuteľnosti
železnica, autobus, miestna doprava,
taxislužba, letisko, lodná doprava a
pod.
I. 1,500 7 10,50
13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra)
krajský úrad, súd, banka, daňový úrad,
vysoká škola, nemocnica, divadlo,
kompletná sieť obchodov a služieb
I. 1,500 10 15,00
14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby
žiadne prírodné útvary v bezprostrednom
okolí V. 0,050 8 0,40
15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby
bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,000 9 9,00
16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.
bez zmeny III. 0,500 8 4,00
17 Možnosti ďalšieho rozšírenia
žiadna možnosť rozšírenia V. 0,050 7 0,35
18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
bežný prenájom nehnuteľností III. 0,500 4 2,00
Znalecký posudok č.09/2015 List č.30
19 Názor znalca
dobrá nehnuteľnosť II. 1,000 20 20,00
Spolu 180 173,25
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej
diferenciácie kPD = 173,25/ 180 0,963
Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 1 836 732,52 €
* 0,963 1 768 773,42 €
3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA
3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA
Pri výpočte výnosovej hodnoty uvažujem s dobou výnosovosti - 15 rokov, pri
výpočte výnosu z budúceho predaja uplatňujem odhadovaný náklad vo výške 0,5 %
z likvidačnej hodnoty - na sprostredkovanie resp. realizáciu predaja.
Diskontnú sadzbu počítam v zmysle posledne publikovaných údajov NBS vo výške
0,05 % ( ECB ), mieru rizika vo výške 15,0 %.
Pri výpočte hrubého výnosu jednotlivých priestorov vychádzam zo skutočného
nájmu v danom mieste a čase, podkladom pre stanovenie nájmu boli údaje získané
od miestnych realitných kancelárií. Nájom za administratívne priestory v
lokalite sa pohybuje okolo 80,-EUR/m2/rok, pre priestory v suteréne uvažujem
30,-EUR/m2/rok. Pre garáže uvažujem nájom 10,- EUR/mesiac na jednu garáž, čo
predstavuje 120,-EUR/rok pre jednu garáž. Celkový počet garáží je 5.
Objednávateľ nepredložil nájomnú zmluvu, objekt nie je v prenájme iným
subjektom.
Hrubý výnos objektu je počítaný za predpokladu prenajatia všetkých
priestorov, pričom výška nevyužitého nájomného je odhadovaná na 32 % ( čo
zodpovedá cca 4 mesiace ).
K dispozícii som mal podklad vlastníka nehnuteľnosti - daň z nehnuteľnosti
na rok 2013 bola podľa platobného výmeru stanovená pre stavbu a príslušné
pozemky spolu 5 270,42 EUR.
Poistenie stavby bez technológie nie je samostatne vyčlenené, ani samostatné
poistenie stavby v Banskej Bystrici, vlastník má poistené všetky stavby na
území Slovenska jednou poistnou zmluvou. Predpokladám poistné za ohodnocované
stavby ale bez technológie 1 promile z východiskovej hodnoty.
Hrubý výnos
Pri výpočte hrubého výnosu jednotlivých priestorov vychádzam zo skutočného
nájmu v danom mieste a čase, podkladom pre stanovenie nájmu boli údaje získané
od miestnych realitných kancelárií. Nájom za administratívne priestory v
lokalite sa pohybuje okolo 80,-EUR/m2/rok, pre priestory v suteréne ( sklady,
dielne ) uvažujem 30,-EUR/m2/rok.
Pre garáže uvažujem nájom 10,- EUR/mesiac na jednu garáž, čo predstavuje
120,-EUR/rok pre jednu garáž. Celkový počet garáží je 5.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.31
Objednávateľ nepredložil nájomnú zmluvu, objekt nie je v súčasnosti v
prenájme iným subjektom.
Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ Nájomné [€/MJ/rok]
Nájomné spolu [€/rok]
Budova súp.č.1716 na p.č.104/1 - ostatné podlažia
1.N.P. ( prízemie ) 583,2 583,20 m2 80,00 46 656,00
2.N.P. ( 1. poschodie ) 583,2 583,20 m2 80,00 46 656,00
3.N.P. ( 2. poschodie ) 583,2 583,20 m2 80,00 46 656,00
4.N.P. ( 3. poschodie ) 496,8 496,80 m2 80,00 39 744,00
Budova súp.č.485 na parc.č.104/2 -ostatné podlažia
1.N.P. ( prízemie ) 352,6 352,60 m2 80,00 28 208,00
2.N.P. ( 1. poschodie ) 352,6 352,60 m2 80,00 28 208,00
3.N.P. ( 2. poschodie ) 352,6 352,60 m2 80,00 28 208,00
4.N.P. ( 3. poschodie ) 352,6 352,60 m2 80,00 28 208,00
Budova súp.č.1716 na parc.č.140/1 - suterén
1.P.P. ( suterén ) 602,3 602,30 m2 30,00 18 069,00
Budova súp.č.485 na parc.č.104/2 - suterén
1.P.P. ( suterén ) 142,4 142,40 m2 30,00 4 272,00
Garáže - celkom 5 garáží
Garáže 5 5,00 Kus 120,00 600,00
Hrubý výnos spolu: 315 485,00
Podiel pozemku na dosahovaní výnosu
Názov Výpočet Spolu [€/rok]
Podiel pozemku na výnose 9210+9100+98 18 408,00
Hrubý výnos stavby: 315 485,00 - 18 408,00 = 297 077,00 €/rok
Náklady
Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [€/rok]
Prevádzkové náklady
Poistenie nehnuteľností 0,10 % z 3 994 476,09 3 994,48
Daň z nehnuteľností 5270,42 5 270,42
Náklady na údržbu
Bežná údržba 1,00 % z 3 994 476,09 39 944,76
Správne náklady
Znalecký posudok č.09/2015 List č.32
Správne náklady 3,00 % z 297 077,00 8 912,31
Náklady spolu: 58 121,97
Odhad straty
Názov Výpočet Spolu [€/rok]
Odhad straty 32% z 297 077,00 95 064,64
Odčerpateľný zdroj
Hrubý výnos stavby [€/rok]
Náklady [€/rok] Odhad straty [€/rok] Odčerpateľný zdroj [€/rok]
297 077,00 58 121,97 95 064,64 143 890,39
Výpočet výnosovej hodnoty
Doba úžitkovosti: 15 r.
Základná úroková sadzba ECB: i = 0,05 %/rok
Miera rizika: r = 15,00 %/rok
Zaťaženie daňou z príjmu: d = 3,60 %/rok
Úroková miera: u = 0,05 + 15,00 + 3,60 = 18,65 %/rok
Kapitalizačný úrokomer: k = 18,65 / 100 = 0,1865
Likvidačná hodnota
Názov Výpočet Spolu [€]
VŠH metódou poloh.difer. 1 768 773,42
Likvidačné náklady:
Realizácia možného predaja 0,50 % z 1 768 773,42 € 8 843,87
Likvidačná hodnota: 1 759 929,55
Výnosová hodnota
HV = OZ * (1 + k)n - 1
(1 + k)n * k +
HL
(1 + k)n
HV = 143 890,39 * (1 + 0,1865)15 - 1
(1 + 0,1865)15 * 0,1865 +
1 759 929,55
(1 + 0,1865)15
HV = 712 191,71 + 135 356,51 = 847 548,22 €
3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY
Technická hodnota stavieb (TH) : 1 836 732,52 €
Výnosová hodnota (HV) : 847 548,22 €
Znalecký posudok č.09/2015 List č.33
Určenie váh podľa Neageliho:
Rozdiel:
R = TH - HV
HV * 100 =
1 836 732,52 - 847 548,22
847 548,22 * 100 = 116,71%
Váha technickej hodnoty: b = 1
Váha výnosovej hodnoty: a = 5
Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou:
VŠHs = a * HV + b * TH
a + b
VŠHs = (5 * 847 548,22) + (1 * 1 836 732,52)
5 + 1 = 1 012 412,27 €
3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY
Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [€]
Metóda polohovej diferenciácie 1 768 773,42
Kombinovaná metóda 1 012 412,27
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
VŠH stavieb = 1 768 773,42 €
3.2 POZEMKY
3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE
3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU
3.2.1.1.1 Pozemok parc.č.104/1
Pozemok parc.č.104/1 je na výpise z listu vlastníctva č.3426 vedený ako
zastavané plochy o výmere 1417 m2. Jedná sa o pozemok zastavaný budovou
súp.č.1716 a priľahlý dvor s garážami na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej
Bystrici, k.ú. Banská Bystrica. V budove sídli t.č. ešte Rozhlas a televízia
Slovenska, organizačná zložka Slovenská televízia, Štúdio Banská Bystrica.
Pozemok je rovinatý, nachádza sa na rohu jednej z hlavných obchodných ulíc
v centre mesta, na rohu ulíc Skuteckého a Rudlovská cesta. Hlavné bystrické
námestie je vzdialené cca 800 metrov, neďaleko poniže vedú hlavné trasy MHD.
V okolí prevláda zastúpenie úradov, administratívnych objektov, banky, súdy,
sieť obchodov a služieb. Vybudované sú tu všetky inžinierske siete.
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m
2]
Podiel Výmera [m
2]
104/1 zastavaná plocha a
nádvorie 1417 1417,00 1/1 1417,00
Znalecký posudok č.09/2015 List č.34
Obec: Banská Bystrica
Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 €/m2
Označenie a názov koeficientu
Hodnotenie Hodnota koeficientu
kS
koeficient
všeobecnej
situácie
6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách
od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti
miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné
oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne
oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000
obyvateľov
1,40
kV
koeficient
intenzity využitia
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné
bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi,
nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým
vybavením
1,00
kD
koeficient
dopravných vzťahov
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku
hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta
vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
kP
koeficient
obchodnej a
priemyselnej
polohy
2. obchodná poloha a byty 1,50
kI
koeficient
technickej
infraštruktúry
pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40
kZ
koeficient
povyšujúcich
faktorov
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak
to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej
hodnote
1,20
kR
koeficient
redukujúcich
faktorov
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej
diferenciácie
kPD = 1,40 * 1,00 * 1,00 * 1,50
* 1,40 * 1,20 * 1,00 3,5280
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m
2 *
3,5280 93,70 €/m2
Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 417,00 m
2
* 93,70 €/m2 132 772,90 €
3.2.1.1.2 Pozemok parc.č.104/2
Pozemok parc.č.104/2 je na výpise z listu vlastníctva č.3426 vedený ako
zastavané plochy o výmere 1400 m2. Jedná sa o pozemok zastavaný budovou
súp.č.485 a priľahlý dvor s garážami na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej
Bystrici, k.ú. Banská Bystrica. V budove sídli t.č. ešte Rozhlas a televízia
Slovenska, organizačná zložka Slovenská televízia, Štúdio Banská Bystrica,
jedná sa o prístavbu hlavnej prevádzkovej budovy.
Znalecký posudok č.09/2015 List č.35
Pozemok je rovinatý, nachádza sa na rohu jednej z hlavných obchodných ulíc
v centre mesta, na rohu ulíc Skuteckého a Rudlovská cesta. Hlavné bystrické
námestie je vzdialené cca 800 metrov, neďaleko poniže vedú hlavné trasy MHD.
V okolí prevláda zastúpenie úradov, administratívnych objektov, banky, súdy,
sieť obchodov a služieb. Vybudované sú tu všetky inžinierske siete.
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m
2]
Podiel Výmera [m
2]
104/2 zastavaná plocha a
nádvorie 1400 1400,00 1/1 1400,00
Obec: Banská Bystrica
Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 €/m2
Označenie a názov koeficientu
Hodnotenie Hodnota koeficientu
kS
koeficient
všeobecnej
situácie
6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách
od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti
miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné
oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne
oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000
obyvateľov
1,40
kV
koeficient
intenzity využitia
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné
bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi,
nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým
vybavením
1,00
kD
koeficient
dopravných vzťahov
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku
hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta
vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
kP
koeficient
obchodnej a
priemyselnej
polohy
2. obchodná poloha a byty 1,50
kI
koeficient
technickej
infraštruktúry
pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40
kZ
koeficient
povyšujúcich
faktorov
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak
to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej
hodnote
1,20
kR
koeficient
redukujúcich
faktorov
1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej
diferenciácie
kPD = 1,40 * 1,00 * 1,00 * 1,50
* 1,40 * 1,20 * 1,00 3,5280
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m
2 *
3,5280 93,70 €/m2
Znalecký posudok č.09/2015 List č.36
Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 400,00 m
2
* 93,70 €/m2 131 180,00 €
3.2.1.1.3 Pozemok parc.č.104/3
Pozemok parc.č.104/3 je na výpise z listu vlastníctva č.3426 vedený ako
zastavané plochy o výmere 15 m2. Jedná sa o pozemok v susedstve garáži vo dvore
budovy súp.č.485 na Rudlovskej ceste orient.č.1 v Banskej Bystrici, k.ú.
Banská Bystrica.
Hlavné bystrické námestie je vzdialené cca 800 metrov, neďaleko poniže
vedú hlavné trasy MHD. V okolí prevláda zastúpenie úradov, administratívnych
objektov, banky, súdy, sieť obchodov a služieb. Vybudované sú tu všetky
inžinierske siete.
Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m
2]
Podiel Výmera [m
2]
104/3 zastavaná plocha a
nádvorie 15 15,00 1/1 15,00
Obec: Banská Bystrica
Východisková hodnota: VHMJ = 26,56 €/m2
Označenie a názov koeficientu
Hodnotenie Hodnota koeficientu
kS
koeficient
všeobecnej
situácie
6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách
od 50 000 do 100 000 obyvateľov, obytné časti
miest nad 100 000 obyvateľov, luxusné obytné
oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, exkluzívne
oblasti rodinných domov v dosahu miest nad 100 000
obyvateľov
1,40
kV
koeficient
intenzity využitia
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné
bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi,
nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým
vybavením
1,00
kD
koeficient
dopravných vzťahov
4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku
hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta
vlastným autom do centra (10 min), územie mesta
1,00
kP
koeficient
obchodnej a
priemyselnej
polohy
2. obchodná poloha a byty 1,50
kI
koeficient
technickej
infraštruktúry
pozemku
4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40
kZ
koeficient
povyšujúcich
faktorov
5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak
to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej
hodnote
1,20
kR
koeficient
redukujúcich
faktorov
1,00
Znalecký posudok č.09/2015 List č.37
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU
Názov Výpočet Hodnota
Koeficient polohovej
diferenciácie
kPD = 1,40 * 1,00 * 1,00 * 1,50
* 1,40 * 1,20 * 1,00 3,5280
Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m
2 *
3,5280 93,70 €/m2
Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 15,00 m
2 *
93,70 €/m2 1 405,50 €
Znalecký posudok č.09/2015 List č.38
III. ZÁVER
1. VŠEOBECNÁ HODNOTA
Rekapitulácia :
Stavby:
Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 1 012 412,27 €
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 1 768 773,42 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 265 358,40 €
Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej
diferenciácie
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY
Názov Všeobecná hodnota [€]
Stavby
Budova štúdia RTVS na Rudlovskej ceste orient.č.1 1 741 156,25
Garáže na parc.č.104/1 8 813,40
Garáže na parc.č.104/2 9 015,20
Prístrešok pre prenosový voz na parc.č.104/2 2 586,99
Plot na parc.č.104/1 514,55
Vodovodná prípojka pre budovu súp.č.1716 79,50
Vodovodná prípojka pre budovu súp.č.485 105,97
Kanalizačná prípojka na parc.č.104/1 a 104/2 1 482,76
NN prípojka na parc.č.104/1 81,11
NN prípojka na parc.č.104/2 81,11
Plynová prípojka na parc.č.104/1 187,15
Asfaltová plocha na parc.č.104/1 - spodný dvor 3 313,90
Betónová plocha na parc.č.104/2 - horný dvor 1 137,14
Oporný múr na parc.č.104/2 218,38
Spolu stavby 1 768 773,42
Pozemky
Pozemok parc.č.104/1 (1 417 m2) 132 772,90
Pozemok parc.č.104/2 (1 400 m2) 131 180,00
Pozemok parc.č.104/3 (15 m2) 1 405,50
Spolu pozemky (2 832,00 m2) 265 358,40
Znalecký posudok č.09/2015 List č.39
Spolu VŠH 2 034 131,82
Zaokrúhlená VŠH spolu 2 030 000,00
SKK 61 155 780,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 2 030 000,00 €
Slovom: Dvamiliónytridsaťtisíc Eur
Konverzný kurz 1 € = 30,1260 SKK
V Banskej Bystrici dňa 22.1.2015 Ing. Peter Rafaj
IV. PRÍLOHY
- Výpis z listu vlastníctva č.3426 vytvorený cez katastrálny portál
- Kópia katastrálnej mapy vytvorená cez katastrálny portál
- Kópia katastrálnej mapy z KN
- Fotodokumentácia objektu ( štyri listy )
- Situácia
- Pôdorys 1.P.P.
- Pôdorys 1.N.P.
- Pôdorys 2.N.P.
- Pôdorys 3.N.P.
- Pôdorys 4.N.P.
- Rezy A, B, C, D objektom ( štyri listy )
- Garáže na parc.č.104/1
- Garáže na parc.č.104/2
- Písomná objednávka
- Platobný výmer k dani z nehnuteľnosti
- Stavebné povolenie na pôvodný objekt ( dva listy )
- Žiadosť o vydanie stavebného povolenia na budovu KPÚ-II. etapa ( prístavba )
- Stavebné povolenie na prístavbu ( dva listy )
- Hospodárska zmluva
- Rozhodnutie o pridelení nebytových priestorov
- Hospodárska zmluva o dodatočnom užívaní národného majetku
Znalecký posudok č.09/2015 List č.40
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov,
tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej
republiky pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Pozemné stavby a Odhad hodnoty
nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca 912892.
Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 09/2015 znaleckého denníka
č.17.
Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe
priloženého dokladu.
V Banskej Bystrici dňa 22.1.2015 Ing. Peter Rafaj