ZNALECKÝ POSUDEK O CEN Ě OBVYKLÉ číslo 1380-099/2017

NEMOVITÁ V ĚC: Komerční objekt včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Staňkov, k.ú. Staňkov-město Adresa nemovité věci: Americká 351, 345 61 Staňkov Vlastník stavby: Nataša Němcová, Ostromeč 19, 346 01 Velký Malahov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemků: Nataša Němcová, Ostromeč 19, 346 01 Velký Malahov, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL: Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, Soudní exekutor JUDr. Jiří Janečka, Ph.D. Adresa objednatele: V Bezovce 1896/6, 301 00 Plzeň

ZHOTOVITEL : JUDr. Karel Mošna Adresa zhotovitele: Jasanová 345/16, 326 00 Plzeň

IČ: 64875806 telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz

ÚČEL OCENĚNÍ: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 178 EX 2360/10

OBVYKLÁ CENA OBJEKTU 350 000 Kč Datum místního šetření: 29.5.2017 Stav ke dni : 29.5.2017

Počet stran: 10 stran Počet příloh: 26 stran Počet vyhotovení: 3

V Plzni, dne 19.6.2017 JUDr. Karel Mošna

- 2 -

NÁLEZ

Znalecký úkol Znaleckým úkolem je určení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.654/1 o výměře 592 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Staňkov I č.p. 351 - občanské vybavení, na pozemku parc.č. st.654/1, pozemku parc.č. st.654/2 o výměře 191 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba ve vlastnictví jiného vlastníka (stavba bez čp/če - občanské vybavení), a pozemku parc.č. 785/8 o výměře 191 m2 zahrada, vše v katastrálním území Staňkov-město, obec Staňkov, okres Domažlice.

Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely tohoto ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací metoda: Pro ocenění objektu byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání. Tato metoda pro ocenění nemovitosti (staveb a pozemků) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době (max. 6 měsíců) realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných (porovnatelných) nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách a úkolem znalce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být pouze nemovitosti stejného charakteru.

Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX 2360/10-61 ze dne 4.5.2017 a výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1556 ze dne 3.5.2017, znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne 28.5.2017. Dne 29.5.2017 bylo ohledání nemovitostí a byla pořízena fotodokumentace, povinná se k ohledání nedostavila, poskytla však telefonické informace o objektu.

- 3 -

Místopis Oceňovaný objekt se nachází v jihozápadní části zastavěného území města Staňkov, po pravé straně Americké ulice, ve vzdálenosti cca 500 m od centra města. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy, ze severovýchodu na objekt navazuje zahradnictví, ze severozápadu, výrobní objekt. V místě objektu jsou uloženy všechny inženýrské sítě, přístup k objektu je zajištěn z jihozápadní strany z veřejné komunikace s povrchem ze silničních panelů. Město Staňkov leží v severovýchodní části okresu Domažlice, při komunikaci 1.třídy ve směru z Plzně do České Kubice a Furth im Waldu, v úseku mezi Holýšovem a Horšovským Týnem, ve vzdálenosti cca 20 km severovýchodně od Domažlic a 40 km jihozápadně od centra Plzně.. Ve města jsou uloženy všechny inženýrské sítě, nachází se zde kompletní občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji, pracovní příležitosti v místě jsou dobré.

SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: � bytová zóna � průmyslová zóna Okolí : � bytová zóna � průmyslová zóna � ostatní � nákupní zóna � ostatní � nákupní zóna Přípojky: � / � voda � / � kanalizace � / � plyn Přípojky: � / � voda � / � kanalizace � / � plyn veř. / vl. � / � elektro � telefon veř. / vl. � / � elektro � telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): � MHD � železnice � autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): � dálnice/silnice I. tř. � silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku � zpevněná komunikace � nezpevněná komunikace

Celkový popis Oceňovaný objekt sestává ze dvou téměř rovinných na sebe navazujících stavebních pozemků a z jednoho navazujícího pozemku zahrady, když součástí jednoho stavebního pozemku je dvoupodlažní stavba č.p. 351 s přístavbou kotelny, a na druhém stavebním pozemku stojí stavba bývalého autosalonu ve vlastnictví jiného vlastníka. Obě stavby jsou vzájemně propojeny a tvoří tak jeden funkční celek Součástí nezastavěné části stavebního pozemku a pozemku zahrady jsou dále štěrkové zpevněné plochy, ocelová vrata, přípojky inženýrských sítí a náletové porosty, pozemky však nejsou oploceny a jejich celková výměra činí 974 m2. Hlavní stavba je svým charakterem volně stojící komerční objekt o dvou nadzemních podlažích zastřešený plochou střechou. Z hlediska vnitřní dispozice se v přízemí nachází prodejna náhradních dílů (38,00 m2), chodba (10,90 m2), vstupní prostor do objektu (4,65 m2), kancelář (16,60 m2), sklad (43,80 m2), sprchy (7,15 m2), WC (1,10 m2 a 1,10 m2), umývárny (4,50 m2 a 1,40 m2) a prostor schodiště (9,40 m2 ), v patře se dále nachází chodba (9,10 m2), 2 kanceláře (21,50 m2 a 16,80 m2), umývárna (2,60 m2), WC (1,10 m2) a sklad (4,70 m2), a dále bývalý byt správce sestávající ze 3 pokojů (25,50 m2, 16,80 m2 a 14,90 m2), kuchyně (10,30 m2), chodby (12,05 m2), koupelny (5,50 m2), WC se sprchou (3,40 m2) a komory 4,70 m2). Celková zastavěná plocha stavby činí 296 m2, celková užitná plocha stavby činí 287,55 m2. Stavba je založena na betonových pasech, obvodové stěny jsou vyzděné z cihel a tvárnic, omítky jsou vápenné štukové, střecha plochá s krytinou ze svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu, stropy železobetonové s rovným podhledem, schodiště železobetonové s povrchem teraco, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, vstupní dveře plastové, na podlahách je keramická dlažba, betonová mazanina a PVC. Vnitřní vybavení objektu včetně elektroinstalace bylo v minulosti odstraněno, zůstal zde pouze jeden nefunkční el. boiler, vana a několik umyvadel. Objekt byl původně vytápěn ústředním teplovodním systémem s kotlem na pevná paliva umístěným v kotelně, která ovšem při prohlídce nebyla zpřístupněna, topná tělesa byla v minulosti

- 4 -

demontována a odvezena. Objekt je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován patrně do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť. Dle typu stavby a použitých konstrukčních prvků byla původní stavba postavena patrně kolem roku 1965. Objekt byl užíván jako prodejna náhradních dílů v přízemí a jako kancelářské prostory a byt správce v patře cca do roku 2000, od té doby je prázdný, komukoliv volně přístupný, a ke dni ocenění je ve velmi špatném až havarijním stavu. Objekt je vlhký s výskytem rozsáhlých plísní zejména v přízemí, do objektu zatéká částečně střechou a rozbitými okny, prakticky všechny konstrukce krátkodobé životnosti (okna, dveře, podlahové krytiny, vybavení koupelen, kuchyní a WC) jsou již dožité nebo zničené, všechny kovové konstrukce včetně kotlů, radiátorů a elektroinstalace byly demontovány a odvezeny. Na objektu však patrné poruchy nosných konstrukcí.

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: � Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru

nemovitostí � Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru

nemovitostí � Stav stavby umožňuje podpis zástavní

smlouvy (vznikla věc) � Stav stavby neumožňuje podpis zástavní

smlouvy � Skutečné užívání stavby není v rozporu s její

kolaudací � Skutečné užívání stavby je v rozporu s její

kolaudací � Přístup k nemovité věci přímo z veřejné

komunikace je zajištěn � Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z

veřejné komunikace � Na pozemku je stavba jiného vlastníka

Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou � Nemovitá věc není situována v záplavovém

území � Nemovitá věc situována v záplavovém území

Věcná břemena a obdobná zatížení: � Zástavní právo � Exekuce Komentář: Na nemovitých věcech váznou zástavní práva exekutorská, zástavní právo soudcovské, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, vše dle přiloženého LV

Ostatní rizika: � Stavby s výrazně zhoršeným technickým

stavem

� Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Objekt není pronajat, je volně přístupný, není dlouhodobě užíván a jeho stavebně technický stav je výrazně zhoršený

OBSAH 1. Porovnávací hodnota

1.1. Porovnávací hodnota

- 5 -

OCENĚNÍ

1. Porovnávací hodnota

1.1. Porovnávací hodnota

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 455,05 m2

Zastavěná plocha: 487,00 m2

Plocha pozemku: 974,00 m2

Srovnatelné nemovité věci:

Název: Komerční objekt Holýšov Lokalita: okres Domažlice Popis: Objekt v průmyslové zóně obce Holýšov, okr. Domažlice. Nemovitost leží na

vlastním pozemku o celkové rozloze 1358 m2, z čehož zastavěná plocha činí 417 m2, jedná se o bývalý areál kotelny. Součástí tohoto objektu je zpevněná, vybetonovaná plocha, kterou je možno využít k další stavbě. V místě jsou všechny inženýrské sítě, komunikace k objektu je betonová, vhodná i pro nákl. dopravu. Objekt je možno využít k různým komerčním účelům, k výrobě, skladu, autoopravně, popř. jako ubytovací zařízení, kanceláří apod.

Pozemek: 1 358,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,80 K2 Poloha objektu - lepší poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K4 Celkový stav - lepší stav 0,90 K5 Vliv pozemku - větší pozemek 0,90 K6 Velikost objektu - srovnatelná 1,00

Zdroj: www.sreality.cz

Cena Celkový koeficient KC Upravená cena 690 000 Kč 0,58 402 408 Kč

Název: Komerční objekt Malechov Lokalita: okres Klatovy Popis: Bývalý mlýn s pozemkem o celkové výměře 1970 m2 na okraji obce Malechov.

Obec Malechov se nachází 4 km od města Švihov (hlavního tahu Plzeň - Klatovy) a od okresního města Klatovy 9 km, kde je veškerá občanská vybavenost.

Pozemek: 1 970,00 m2

Užitná plocha: 1 200,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,80 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K4 Celkový stav - lepší stav 0,90 K5 Vliv pozemku - výrazně větší pozemek 0,80 K6 Velikost objektu - výrazně větší objekt 0,80

Zdroj: www.sreality.cz

Cena Celkový koeficient KC Upravená cena 900 000 Kč 0,46 414 720 Kč

- 6 -

Název: Výrobní hala Chudenice Lokalita: okres Klatovy Popis: Dvě rozlehlé budovy v centru obce Chudenice. Dvě stavení, postavená naproti

starému zámku na sebe přímo navazují. Budovy byly využívány ke skladování a zpracování dřeva. Nabízíme k prodeji dvě rozlehlé budovy v centru obce Chudenice; Klatovy 15 km. Dvě stavení, postavená naproti starému zámku na sebe přímo navazují. Vnitřní betonová podlahová plocha činí 490 m2. Do budov je zavedena elektřina 220/380 V, voda z obecního vodovodu, odpady jsou svedeny do vlastní jímky, napojení na veřejnou kanalizaci je možné. Plyn zaveden není, ale plynovodní řad je v komunikaci před prodávaným objektem. Budovy byly využívány ke skladování a zpracování dřeva. Příčkami je oddělen prostor, ve kterém bylo dřevo sušeno. Výhodou je velká světlost a široká vrata, která umožňují vjezd větších strojů k manipulaci s materiálem. Prostorný dvůr (plocha 768 m2) před budovami je oplocený a umožňuje vjezd přímo z místní asfaltové komunikace. V horní budově je v části umístěna bývalá stáj.

Pozemek: 659,00 m2

Užitná plocha: 490,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,80 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K4 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,80 K5 Vliv pozemku - menší pozemek 1,10 K6 Velikost objektu – větší objekt 0,90

Zdroj: www.sreality.cz

Cena Celkový koeficient KC Upravená cena 749 000 Kč 0,63 474 566 Kč

Název: Komerční objekt Bezdružice Lokalita: okres Tachov Popis: Zavedené stavebniny na vlastním pozemku v centru Bezdružic v ulici Regulačních

gard, okr. Tachov. Na pozemku se nachází velká stodola, menší stodola a dům s kancelářským zázemím. IS – vytápění - lokální tuhá, vodovodní řád, kanalizace, el. 230/400V.

Pozemek: 1 017,00 m2

Užitná plocha: 800,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,80 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K4 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,80 K5 Vliv pozemku - srovnatelný 1,00 K6 Velikost objektu – výrazně větší objekt 0,80

Zdroj: www.sreality.cz

Cena Celkový koeficient KC Upravená cena 599 000 Kč 0,51 306 688 Kč

- 7 -

Název: Komerční objekt Krašov Lokalita: okres Plzeň - sever Popis: Jednopatrová zděná budova cca 700 metrů od obce Bezvěrov, ležící na hlavním

tahu z Plzně do Karlových Varů. Budova byla využívaná jako podniková ubytovna. V přízemí se nacházejí 2 kanceláře, společenská místnost, kuchyně, soc. zařízení (2 sprchové kouty, 2 WC), 7 pokojů s předsíní a umyvadlem. V patře se nachází dalších 7 pokojů s předsíní, umyvadlem a soc. zařízením (1 sprchový kout, 1 WC). Vytápění a ohřev vody je zajišťován elektrokotlem, Voda je z obecního vodovodu, odpad je sveden do jímky. Budova je ve velmi dobrém stavebním stavu, součástí prodeje je pozemek u budovy o výměře 1.500 m2. Vhodné využití jako turistická ubytovna, domov pro seniory, škola v přírodě, apod.

Pozemek: 1 500,00 m2

Užitná plocha: 600,00 m2

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce 0,80 K2 Poloha objektu - srovnatelná 1,00 K3 Provedení a vybavení - srovnatelné 1,00 K4 Celkový stav - výrazně lepší stav 0,80 K5 Vliv pozemku - výrazně větší pozemek 0,80 K6 Velikost objektu – výrazně větší objekt 0,80

Zdroj: www.sreality.cz

Cena Celkový koeficient KC Upravená cena 1 500 000 Kč 0,41 614 400 Kč

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena 306 688 Kč/ks Průměrná jednotková porovnávací cena 442 556 Kč/ks Maximální jednotková porovnávací cena 614 400 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 442 556 Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny 442 556

Stavba jiného vlastníka na parc.č. st.654/2 * 0,80 = 354 044,80

Výsledná porovnávací hodnota 354 045 Kč

- 8 -

REKAPITULACE OCEN ĚNÍ

Komentář ke stanovení výsledné ceny Vzhledem k tomu, že z důvodu velmi špatného stavebně technického stavu objektu nebylo možné použít výnosovou metodu, která náleží k základním metodám ocenění komerčních objektů, byla pro ocenění byla použita porovnávací metoda na bázi přímého porovnání, která v tomto případě nejlépe ukazuje na reálné postavení oceňované nemovitosti na současném trhu v daném segmentu. Vzhledem k tomu, že nebyly k dispozici žádné srovnatelné vzorky ze skutečně realizovaných prodejů, byly použity vzorky z realitní inzerce s použitím příslušných koeficientů zohledňujících rozdíly mezi oceňovaným objektem a porovnávanými vzorky. Trh v oblasti nemovitostí v daném regionu v segmentu komerčních objektů vykazuje v současné době výrazný převis nabídky nad poptávkou, s výrazně menším objemem obchodovaných objektů obdobného charakteru. Výhodou oceňovaného objektu na trhu je přímý přístup k objektu z veřejné komunikace, možnost napojení objektu na všechny inženýrské sítě a skutečnost, že součástí objektu je vlastní pozemek. Naopak nevýhodou je omezená možnost příjezdu kamionů, a zejména pak skutečnost, že na pozemku parc.č. st.654/2 stojí stavba ve vlastnictví jiného vlastníka, a havarijní stav stavby, vyžadující buď kompletní rekonstrukci nebo spíše odstranění stavby a využití pozemku pro výstavbu nového objektu. Po právní stránce je oceňovaný objekt zatížen právními povinnostmi vyplývajícími ze zástavních práv, z nařízených exekucí a z exekučních příkazů k prodeji nemovitých věcí, na objektu neváznou žádné jiné právní vady, které by ovlivňovaly obvyklou cenu objektu, jako jsou věcná břemena apod.. Objekt není dlouhodobě využíván, ke dni ocenění je volně přístupný bez jakéhokoliv zabezpečení, v objektu přespávají osoby bez domova. Hodnota objektu není dotčena žádnými negativními vlivy životního prostředí, není však vyloučeno, že objekt představuje určité riziko tohoto charakteru pro své okolí. S ohledem na shora uvedené skutečnosti a s ohledem na situaci na trhu s nemovitostmi v daném regionu a segmentu lze konstatovat, že umístění objektu na trhu bude velmi problematické, a znalec proto navrhuje vyjádřit hodnotu objektu níže uvedenou obvyklou cenou.

- 9 -

REKAPITULACE VÝSLEDNÝCH CEN

Porovnávací hodnota 354 045 Kč

Obvyklá cena objektu

350 000 Kč

slovy: Třistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6

V Plzni 19.6.2017

JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16 326 00 Plzeň telefon: 777651711 e-mail: karel.mosna@seznam.cz Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 1.12.2010 pod č.j. Spr 1143/2010, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti.

Tento znalecký posudek jsem vyhotovil v souladu s ustanovením § 127a zákona č. 99/1963 Sb., v platném znění a v souladu s tímto ustanovením zákona prohlašuji, že jsem si vědom všech následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1380-099/2017 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1380-099/2017.

- 10 -

SEZNAM PODKLAD Ů A PŘÍLOH

Podklady a přílohy počet stran A4 příloze

Fotodokumentace 2 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Janečky, Ph.D. č.j. 178 EX 2360/10-61 ze dne 4.5.2017

2

Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1556 ze dne 3.5.2017 14 Snímek z katastrální mapy ze dne 28.5.2017 1 Inzertní nabídky komerčních objektů z portálu www.sreality.cz ze dne 18.6.2017

5

- 11 -

Fotodokumentace

- 12 -