VÂNIA VEIGA RODRIGUES
MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A
ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Dissertação apresentada ao Curso de PósGraduação em Engenharia Civil daUniversidade Federal Fluminense, comorequisito parcial para obtenção do Graude Mestre. Área de Concentração:Produção Civil.
Orientador: Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA – D. Sc.
Co-orientador: Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES - D. Sc.
NITERÓI2001
VÂNIA VEIGA RODRIGUES
MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADO A ESTUDOS DEVIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO DE
PRÉDIOS RESIDENCIAIS
Dissertação apresentada ao Curso de PósGraduação em Engenharia Civil daUniversidade Federal Fluminense, comorequisito parcial para obtenção do Graude Mestre. Área de Concentração:Produção Civil.
Aprovada em 20 de dezembro de 2001
BANCA EXAMINADORA
________________________________________________________
Prof. JOSÉ MURILO FERRAZ SARAIVA, D. Sc.- OrientadorUniversidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. CARLOS ALBERTO PEREIRA SOARES, D. Sc.- Co-orientadorUniversidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. MIGUEL LUIZ RIBEIRO FERREIRA, D. Sc.Universidade Federal Fluminense
________________________________________________________
Prof. JOÃO LUIZ CALMON NOGUEIRA DA GAMA, D. Ing.Universidade Federal do Espírito Santo
NITERÓI2001
693.97R696 Rodrigues, Vânia Veiga2001 Modelo de análise de risco aplicado a estudos de viabilidade
para construção e incorporação de prédios residenciais /Vânia Veiga Rodrigues. – NiteróiUFF/CTC, 2001.
236 f.
Dissertação (Mestrado) – Engenharia Civil, Universidade
Federal Fluminense, 2001.
1. Edificações. 2. Construções - Gerenciamento. 3. Análise de risco.I. Título.
DEDICATÓRIA
Ao plano perfeito de Deus que incluiu
em meu destino a realização deste
trabalho.
Com muito amor para Aline, Carolina e
Fabiane, por lhes roubar tanto tempo a
fim de escrever esta dissertação.
AGRADECIMENTOS
Ao prof. José Murilo Ferraz Saraiva, meu orientador, pela competência,
segurança, tranqüilidade e paciente incentivo na escolha do tema desta
dissertação.
Ao prof. Carlos Alberto Pereira Soares, meu co-orientador, pela competência,
segurança, paciência e apoio profissional dedicado ao longo deste trabalho.
Ao prof. Miguel Luiz Ribeiro Ferreira, pelo estímulo e valiosa ajuda com
competente conhecimento profissional referente ao tema da dissertação.
Aos meus pais, responsáveis pelos meus primeiros conhecimentos escolares.
À amiga de graduação e do Curso de Mestrado Kátia Araújo Allende, pela
presença amiga e carinhosamente incentivadora, recebida durante todo o período
de elaboração deste trabalho.
Aos professores Isar Trajano Costa, Nélio Dominguez Pizzolato e Orlando Celso
Longo que contribuíram com preciosas informações para a realização desta
dissertação.
Aos professores, colegas e funcionários do Programa de Pós Graduação em
Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense.
A CAPES pelo suporte financeiro fornecido ao longo do Curso de Mestrado.
Meu profundo apreço a todos os outros, aqui e ali, que tornaram este trabalho
possível.
AGRADECIMENTOS ESPECIAIS
Às empresas entrevistadas, que com boa vontade e profissionalismo contribuíram
para a realização deste trabalho:
Anfra Construções e Incorporações Ltda
Brejatuba S/A
Cheade Engenharia Ltda
Construtora Fernandes Maciel Ltda
JM Construções Ltda
LRM Projetos e Construções Ltda
Patrimóvel Consultoria Imobiliária
Pinto de Almeida Engenharia Ltda
Placon Planejamento, Construção e Incorporação Ltda
Prêmio Construtora Ltda
São Clemente Empreendimentos Comerciais S/A
Scon Sabrina Construção e Engenharia Ltda
RG Côrtes Engenharia S/A
RJZ Engenharia Ltda
Rubi Construções Ltda
Conasa Construtora S/A
Sertenge S/A
Soter Sociedade Técnica de Engenharia S/A
AGRADECIMENTOS CARINHOSAMENTE ESPECIAIS
Ao amigo e colega de profissão Protásio Ferreira e Castro, pelo apoio e estímulo
prestado no sentido de cursar o Mestrado em Engenharia Civil e ajuda na escolha
da linha de pesquisa.
Ao professor de graduação e amigo Rogério Gomes Côrtes, minha imensa
gratidão pelo apoio e incentivo recebido para meu ingresso no Curso de Mestrado
em Engenharia Civil e sobretudo pela amizade estimulante e cooperação
profissional, presente durante toda a realização deste trabalho.
“A verdadeira dificuldade não está em
aceitar idéias novas, mais sim em
escapar das antigas” (John Maynard
Keynes, economista inglês, 1883 –
1946).
8
SUMÁRIO
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 13
LISTA DE FIGURAS 14
LISTA DE GRÁFICOS 15
LISTA DE QUADROS 17
LISTA DE TABELAS 18
RESUMO 19
ABSTRACT 20
1. INTRODUÇÃO 21
1.1. Apresentação 21
1.2. Objetivos 23
1.3. Metodologia e Organização da Pesquisa 24
1.4. Estruturação do Trabalho 25
2. O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO 28
2.1. Introdução 28
2.2. Risco e Incerteza – Conceitos Básicos 30
2.3. Risco e Incerteza – Diferenças Básicas 32
2.4. Categorias Principais de Risco 33
2.5. Atitudes Diante da Exposição ao Risco 34
2.6. Histórico da Análise de Risco 35
2.7. O Gerenciamento de Riscos 42
2.8. As Técnicas de Identificação de Riscos 45
2.9 As Técnicas de Análise de Risco 46
9
2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista 47
2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e 48
Ajuste Pela Certeza Equivalente
2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco 48
2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco 48
2.9.3.2 Pesquisa de Mercado 49
2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de 52
Fenômenos da Natureza
2.9.3.4 Criação de Cenários 53
2.9.3.5 Análise de Impactos Entre Eventos 53
2.9.3.6 Técnica Delphus 54
2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas 55
2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco 56
2.9.4.1 Probabilidade 56
2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade 56
2.9.4.3 Teste de Sensibilidade 60
2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença 60
2.9.4.5 Regressão 62
2.9.4.6 Correlação 63
2.9.4.7 PERT-Risco 65
2.9.4.8 Árvore de Decisão 68
2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo 69
3. O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO 74
3.1 Introdução 74
3.2 O Incorporador 75
3.3 Pessoas Envolvidas no Empreendimento Imobiliário 75
3.4 O Estudo Preliminar do Terreno 77
3.5 O Estudo de Viabilidade Construtiva do Terreno 78
3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno 78
3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação 79
3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura 80
3.6 Análise da Viabilidade Econômica do Empreendimento 81
10
3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento 81
3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades 82
Imobiliárias
3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação 83
3.6.2.1 Custo do Terreno 84
3.6.2.2 Custo da Construção 84
3.6.2.3 Despesas Financeiras 86
3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias 86
3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento 87
3.6.4 Considerações Finais 89
3.7 A Negociação do Terreno 89
3.7.1 Análise do Terreno 90
3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno 90
3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata 91
do Terreno
3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda 91
3.8 O Arquivamento do Memorial de Incorporação 92
3.9 O Contrato de Construção 93
3.10 O Lançamento do Empreendimento 94
4. DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO 95
PRATICADA PELAS CONSTRUTORAS
4.1 Técnica Utilizada 95
4.2 Etapas da Pesquisa de Campo 96
4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho
da Amostra 97
4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário 98
4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados
Obtidos 101
4.2.4 Análise dos Dados Obtidos 103
4.2.4.1 Características Gerais 103
4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no
Empreendimento 104
11
4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos
Com Relação ao Prazo 111
4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos
Com Relação ao Custo 114
4.2.4.5 Estratégia Utilizada para Controle dos Riscos
Com Relação à Execução 119
4.3 Análise da Metodologia de Análise de Risco Praticada Pelas
Construtoras Entrevistadas 123
5. PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO 128
5.1 Introdução 128
5.2 Descrição do Modelo 128
5.2.1 Primeira Etapa do Modelo 129
5.2.2 Segunda Etapa do Modelo 130
5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento 131
5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 132
6. ESTUDO DE CASO 149
6.1 Introdução 149
6.2 Caracterização do Empreendimento 149
6.3 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco 154
6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e
Construção de Cenários 154
6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo 156
6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla 160
7. CONCLUSÃO 162
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 166
APÊNDICES 171
Apêndice I - Modelo do Questionário Aplicado nas Construtoras 172
Apêndice II - Resumo das Entrevistas nas Construtoras 178
12
Apêndice III - Tabulação dos Dados Obtidos nas Construtoras 203
Apêndice IV - Resultados da Tabulação dos Dados Obtidos nas
Construtoras 210
Apêndice V – Valores de Custo de Construção/m2 Gerados Através
da Simulação de Monte Carlo 217
Apêndice VI – Resumo e Aplicação dos Dados Obtidos na Empresa
de Consultoria Imobiliária 220
Apêndice VII –Resumo e Aplicação dos Dados das Unidades
Imobiliárias do Empreendimento Utilizado no
Estudo de Caso 226
ANEXOS 228
Anexo I - Estudo de Viabilidade do Corretor 229
Anexo II - 1º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 231
Anexo III - 2º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 233
Anexo IV - 3º Estudo de Viabilidade Construtiva da Empresa 235
13
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABC Activity Based Consting
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
AGREE Advisory Group on Reliability of Eletronic Equipment
CII Comissão da Indústria Imobiliária
CPM Critical Path Method
CV Coeficiente de variação
DTC Data de término mais cedo
DTT Data de término mais tarde
EMOP Empresa Municipal de Obras Públicas
FMEA Failure Mode and Effects Analysis
GR Gerenciamento de Riscos
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPHAN Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
ISO International Organization Standardization
ISS Imposto Sobre Serviço
MTBF Média de tempo entre falhas
PERT Program Evaluation and Review Tecnique
PHA Preliminary Hazard Risk
PIS Programa de Integração Social
SAC Serviço de Atendimento ao Cliente
SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas
SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial
SINDUSCON Sindicato da Indústria a Construção Civil
SINIAS Société Nationale dês Industries Aéronautiques et Spatiale
VE Valor esperado
14
LISTA DE FIGURAS
Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de risco 42
Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística 58
Figura 2.3 – Curva de utilidade 59
Figura 2.4 – Curva de indiferença 61
Figura 2.5 – Curva de distribuição normal 65
Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica 68
Figura 2.7 – Resultados de uma simulação de Monte Carlo 70
aplicada a um cronograma de projeto
Figura 2.8 – Convergência de caminho 71
Figura 2.9 – Histograma de freqüência 72
Figura 2.10 – Curva de freqüência acumulada 72
Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas 76
em um processo de incorporação imobiliária
Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete 96
Figura 5.1 – Distribuição Beta para diferentes valores dos
parâmetros de forma α e β 138
Figura 5.2 - Curva de freqüência acumulada de valores 140
gerados através da simulação de Monte Carlo
15
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR 88
Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas 104
Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos? 104
Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo
empreendimento? 105
Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos
Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno? 106
Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra
do terreno? 106
Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação
dos parâmetros construtivos do terreno? 107
Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação
das medidas do terreno? 108
Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto? 108
Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam
o empreendimento sem financiamento bancário? 109
Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas
do empreendimento? 110
Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no
mercado? 110
Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa
apresentar para ocorrer redução do lucro? 111
Gráfico 4.13 – Como é gerenciado o risco com relação ao prazo? 112
Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de
computador 112
Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está
atrasada? 113
Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a: 113
Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/
planejamento? 114
Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo? 115
16
Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento? 115
Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento? 116
Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo? 116
Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços? 117
Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação? 117
Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos? 118
Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das composições
de custo? Em que época? 119
Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO? 120
Gráfico 4.27 – A alta administração está envolvida com programas de
incentivo à qualidade? 120
Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a
qualidade final? 121
Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra? 122
Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em
garantia de qualidade? 122
Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade? 122
Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 50 simulações de Monte Carlo 157
Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 100 simulações de Monte Carlo 158
Gráfico 6.3 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 300 simulações de Monte Carlo 159
17
LISTA DE QUADROS
Quadro 2.1 – The RisK – uncertainty continuum 33
Quadro 2.2 – Categorias principais de risco 33
Quadro 4.1 – Resumo das entrevistas 101
Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas 102
Quadro 4.3 – Tabulação dos dados 102
Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por
nº de empregados 103
Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica 131
Quadro 5.2 - Teste de sensibilidade 135
Quadro 6.1 – Quadro resumo dos tipos e números de unidades
imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade
construtiva 150
Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica 152
Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso 155
Quadro 6.4 – Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações 157
Quadro 6.5 – Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações 158
Quadro 6.6 – Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações 159
18
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1 144
Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2 144
Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3 145
Tabela 5.4 - Tabela representativa da variável x9 146
Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11 146
Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12 147
19
RESUMO
A utilização de técnicas de análise de risco em empreendimentosimobiliários, tipologia incorporação e construção de edifícios residenciais visa,sobretudo, possibilitar ao empreendedor, durante o processo decisório, avaliar osriscos aos quais estará sujeito o empreendimento e a tomada de decisões maissegura, resultando desta forma, na otimização dos lucros.
Inicialmente, a presente dissertação com base em pesquisa bibliográficadefine o que é risco, incerteza, gerenciamento de risco, identifica as técnicas deanálise de risco existentes na literatura atual e caracteriza o empreendimento emestudo.
Em seguida, apresenta-se diagnóstico da metodologia praticada pelasconstrutoras na análise de risco deste tipo de empreendimento, obtido através daconfrontação da revisão bibliográfica com pesquisa de campo composta dequestionários e entrevistas, realizada em quatorze construtoras localizadas noestado do Rio de Janeiro.
Finalizando, com base na revisão bibliográfica e na pesquisa de campo, éapresentado um modelo de análise de risco, a ser utilizado pelas empresasconstrutoras, no estudo de viabilidade de empreendimentos similares ao do temado presente trabalho e um estudo de caso onde se aplica o modelo apresentado.
20
ABSTRACT
The main purpose of this present essay is to reap profits from risk analysistechniques of incorporation of immovable enterprises and buildings structures. Toutilize those techniques we aim, above all, to make possible to the undertakeduring the process of decision, to appraise the risks of the undertaking adventureand make the most assured decisions resulting from this, the optimism of profits.
Initially was made a bibliographic investigation to identify the risk analysistechniques that exists in the present literature and characterizes the enterprise wenow examine.
After the bibliographic investigation, a field research in fourteen constructingcompanies in Rio de Janeiro took place through questions and interviews with thepurpose of comparison of the research theory and the methodology practiced bythe constructing companies in risk analysis of this type of enterprise, with theobtained results presented e commented.
Based upon the bibliographic revision and field research, propositions ofdirectives of a model of risk analysis construction are presented, to be used byenterprises building construction in a study of similar undertake viability to thesubject of this present study.
And finally, with the purpose of a better understanding of this theme aproposed directives, a practical application is presented through a case study.
1 - INTRODUÇÃO
1.1 APRESENTAÇÃO
Pode-se facilmente observar que até algum tempo atrás, a construção civil
brasileira obtinha lucros com facilidade, atuando num mercado que apresentava
legislação branda e pouca exigência por parte dos clientes. Hoje a construção civil
enfrenta crises, onde o lucro passou a ser imposto pelo preço de mercado e pelo
custo da produção. Assim sendo é imprescindível que as construtoras possam
garantir os lucros previamente estimados, relativos à construção de seus
empreendimentos imobiliários, uma vez que atualmente os mesmos já se
encontram em patamares naturalmente mais baixos. Desta forma, torna-se
importante e necessária a aplicação, por parte das construtoras, de técnicas de
análise de risco que possibilitem a identificação dos riscos realmente envolvidos
quando do estudo de viabilidade para o lançamento de um empreendimento desta
natureza, uma vez que a gestão de análise de risco realizada atualmente pelas
construtoras caracteriza-se por ser assistemática ou subjetiva, sendo decorrente
na maioria das vezes da própria experiência profissional dos empreendedores.
Na literatura referente ao tema existem diversas técnicas quantitativas,
bem como qualitativas, com as quais torna-se possível avaliar os riscos aos quais
estará sujeito o empreendimento. Assim sendo, na avaliação do risco de um novo
empreendimento imobiliário, o processo decisório deve começar com as
informações existentes, admitir determinadas possibilidades e com a utilização de
técnicas de análise de risco estabelecidas chegar a informações seguras sobre o
futuro do mesmo.
22
Diante do cenário econômico brasileiro atual pressupõe-se que, mais do
que nunca, a meta principal de uma construtora seja a preservação de seu lucro
que somente poderá ocorrer se a mesma executar seus empreendimentos
cumprindo o prazo, mantendo o custo final dentro do intervalo inicialmente
calculado, executando a obra com qualidade, obtendo assim a satisfação do
cliente.
Assim sendo, para que as construtoras assegurem um adequado
comportamento frente às condições do mercado, que se torna cada vez mais
competitivo, faz-se necessário o conhecimento prévio e preciso dos riscos
existentes em um novo empreendimento imobiliário, através de mecanismo de
análise de risco, assegurando ao mesmo tempo incremento de competitividade,
lucratividade e qualidade.
A relevância de proposição de diretrizes, para adoção de um modelo de análise
de risco consiste no fato de possibilitar às construtoras compararem o lucro previsto com
o obtido, detectar possíveis falhas, erros e situações de risco, bem como analisar os
resultados em geral, tomando medidas corretivas que possibilitem melhorias nos seus
lucros.
É importante salientar que uma vez que os empreendimentos imobiliários
de uma construtora podem ser de diversos tipos, tais como: loteamentos,
construção de prédios comerciais, construção de condomínios, construção de
casas residenciais, etc; esta dissertação irá abordar apenas a gestão de análise
de risco na construção de prédios residenciais.
Como poderá ser observado ao longo do presente trabalho, o levantamento
de dados ocorre praticamente durante todo o tempo da realização do mesmo.
Desta forma, naturalmente conclui-se que o levantamento de dados é de vital
importância para que o objetivo desta dissertação seja alcançado dentro de
parâmetros que evidenciem a realidade de nossos dias. Assim sendo, todo o
levantamento de dados foi executado dentro de cuidadosa atenção e com
23
preocupação de coletar dados confiáveis e verdadeiros, visando obter uma
amostra representativa da população amostrada.
A amostra considerada neste trabalho refere-se aos dados obtidos em
construtoras estabelecidas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro e em
empresa de consultoria imobiliária sediada em Niterói, responsável pela
comercialização dos empreendimentos de todas as construtoras de Niterói que
colaboraram com este trabalho.
1.2 OBJETIVOS
a) Geral
Construir um modelo de análise de risco, capaz de avaliar os principais
riscos realmente envolvidos no estudo de viabilidade para incorporação e
construção de edifícios residenciais.
b) Específicos
• Pesquisar técnicas de análise de risco propostas por alguns autores e
caracterizar o empreendimento em estudo;
• Identificar sistemas de análise de risco utilizados pelas construtoras,
especificamente em construção de edifícios residenciais, diagnosticando as
respectivas metodologias;
• Submeter os sistemas identificados à análise, com o objetivo de detectar
falhas, aspectos relevantes e aqueles favoráveis e desfavoráveis para as
construtoras;
• Propor um modelo de análise de risco, cujos parâmetros estejam em
conformidade com a necessidade e realidade das construtoras de edifícios
residenciais.
24
1.3 METODOLOGIA E ORGANIZAÇÃO DA PESQUISA
Com a finalidade de alcançar o objetivo proposto, este trabalho foi
submetido ao cumprimento das etapas a seguir:
a) Pesquisa Bibliográfica;
b) Pesquisa de campo;
c) Análise dos dados encontrados;
d) Proposição de modelo de análise de risco.
O trabalho foi iniciado através da pesquisa bibliográfica junto às bibliotecas
da Universidade Federal Fluminense - UFF e Universidade Federal do Rio de
Janeiro - UFRJ e serviços de busca da Internet, pesquisando em livros, revistas,
artigos, anais e notas de aula, assuntos relevantes e relacionados ao objetivo da
dissertação. Pesquisou-se sobre incorporação imobiliária, custos, gestão,
orçamento, apropriação, risco, incerteza, gerenciamento de risco, técnicas de
identificação de risco e técnicas de análise de risco propostas por alguns autores.
Em seguida deu-se prosseguimento ao trabalho executando-se pesquisa
de campo, através de visitas a pequenas e médias construtoras, com a intenção
de diagnosticar as metodologias de análise de risco utilizadas atualmente pelas
mesmas. Esta pesquisa de campo, que se encontra descrita com maiores
detalhes no capítulo IV, consistiu basicamente de:
a) Escolha e contato de construtoras representativas do setor em estudo, o que
possibilitou o diagnóstico da metodologia de análise de risco utilizada
atualmente por estas;
b) Elaboração de questionário inicial;
25
c) Aplicação do questionário inicial junto às construtoras;
d) Adaptação e reformulação do questionário inicial;
e) Elaboração de questionário definitivo;
f) Aplicação do questionário definitivo junto às construtoras.
Imediatamente após o término da pesquisa de campo, teve início a fase de
análise dos dados encontrados, obedecendo aos seguintes passos:
a) Seleção dos resultados comparáveis e confiáveis dos demais resultados
encontrados quando da aplicação dos questionários;
b) Tabulação dos resultados;
c) Análise dos resultados propriamente dita.
Com embasamento na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico da
metodologia de análise de risco utilizada atualmente pelas construtoras, elaborou-
se uma proposição de modelo de análise de risco, assim como críticas, sugestões
e/ou recomendações de metodologias já utilizadas. Para propor o citado modelo
fez-se necessário realizar pesquisa de campo junto à empresa de consultoria
imobiliária, cuja metodologia será mais detalhadamente descrita no capítulo V.
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO
A presente dissertação é composta de corpo principal da mesma contendo
7 (sete) capítulos, 7 (sete) apêndices e 4 (quatro) anexos.
26
No corrente capítulo faz-se a apresentação do trabalho, cita-se a relevância
da abordagem do tema para a construção civil, são relacionados os objetivos
desta dissertação, caracteriza-se a metodologia utilizada na elaboração da
mesma e finaliza-se apresentando a estruturação do trabalho.
O segundo capítulo inicia com breve introdução sobre o processo decisório,
são apresentados conceitos básicos de risco e incerteza, definições e diferenças
entre os dois conceitos propostas por alguns autores, as categorias principais de
riscos, e os comportamentos possíveis de um investidor perante o risco. Discorre-
se também sobre a evolução histórica da análise de risco, define-se o processo
de gerenciamento de risco, são citadas algumas técnicas de identificação de
riscos e descritas algumas técnicas de análise de risco existentes na literatura
atual.
O terceiro capítulo é destinado a caracterizar o que é um empreendimento
imobiliário do tipo construção de prédio residencial, quais os procedimentos
necessários durante seu estudo de viabilidade, para sua incorporação e seu
lançamento para as vendas.
No quarto capítulo apresenta-se o diagnóstico da metodologia de análise
de risco em uso pelas construtoras, no estudo de viabilidade para incorporação e
construção de prédios residenciais. Além disso, é caracterizada a técnica utilizada
na pesquisa de campo e na definição do diagnóstico, relatando-se o procedimento
utilizado para levantamento, tabulação e análise dos dados.
No quinto capítulo propõe-se um modelo de análise de risco, a ser utilizado
pelas construtoras no estudo de viabilidade para incorporação e construção de
prédios residenciais, sendo também apresentada a pesquisa de campo com a
respectiva metodologia e análise dos resultados, utilizada na construção do
modelo proposto.
No sexto capítulo é apresentada uma aplicação prática do modelo proposto
no quinto capítulo, através de um estudo de caso.
27
No sétimo capítulo é apresentada a conclusão e comentários a respeito de
aspectos positivos e negativos observados na metodologia diagnosticada no
quarto capítulo.
Nos apêndices (I ao VII), são respectivamente apresentados: o modelo do
questionário definitivo aplicado nas construtoras; resumo, tabulação e resultados
da tabulação dos dados obtidos nas entrevistas junto às construtoras; valores de
custo de construção/m2 gerados através da simulação de Monte Carlo; resumo e
aplicação dos dados obtidos junto à empresa de consultoria imobiliária e resumo
e aplicação dos dados das unidades imobiliárias do empreendimento utilizado no
estudo de caso. Os anexos (I ao IV), constam de estudos de viabilidade, citados
no estudo de caso apresentado no sexto capítulo.
2 – O RISCO E AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
Em atendimento ao que foi proposto no capítulo I desta dissertação, o
presente capítulo inicia com uma breve introdução sobre o processo decisório.
Em seguida são apresentados os conceitos básicos de risco e incerteza,
assim como algumas definições referentes aos conceitos propostas por alguns
autores. São também caracterizadas as diferenças entre risco e incerteza, citadas
as categorias principais de riscos e as atitudes possíveis de serem adotadas pelo
ser humano, diante da exposição ao risco.
O capítulo continua através do relato da evolução histórica da análise de
risco, define o processo de gerenciamento de riscos e finaliza citando e
comentando algumas técnicas utilizadas para identificar riscos, assim como
técnicas de análise de risco existentes na literatura.
2.1 INTRODUÇÃO
Ao longo de todo o processo de planejamento e de construção de um novo
empreendimento imobiliário, ou seja, desde a fase de estudo de viabilidade até a
entrega do mesmo aos proprietários, o empreendedor está permanentemente
sujeito à tomada de decisões, que objetivam otimizar os lucros e garantir o retorno
do capital investido.
29
Durante a tomada de decisão, normalmente o empreendedor elabora
análises que se baseiam quase sempre em estimativas de valores e na própria
experiência profissional; porém, por melhores e mais otimistas, ou piores e mais
pessimistas que sejam estas análises, não existe nenhuma certeza com relação
aos resultados futuros estimados pelas mesmas, uma vez que estes resultados
poderão sofrer modificações, ocasionadas por influências tanto internas como
externas, sob as quais o empreendimento poderá estar sujeito ao longo de sua
execução.
Desta forma, conclui-se que o ato de decidir pode ser considerado como o
evento de maior relevância durante o processo decisório. Assim sendo, torna-se
imprescindível que as decisões possam ser tomadas dentro de condições as mais
seguras possíveis, procurando-se para tal adotar critérios científicos, de forma
que ocorra máxima redução dos riscos aos quais estará sujeito o novo
empreendimento. “Esta decisão que ocorre no presente, mantém vínculos ao
mesmo tempo com o passado e com o futuro; representa o fim do passado e o
início do futuro” (SECURATO, 1993, p.18).
Além de tudo, é importante lembrar que os critérios científicos que deverão
ser adotados durante todo o processo decisório, poderão sofrer influências quer
de fatores psicológicos quer de subjetivos. Com relação a fatores que podem
influenciar uma decisão, tal como a experiência, vale ressaltar a seguinte citação:
“A experiência provém do conjunto de situações vividas por uma pessoa eserá tanto maior quanto maior for o número de exposições ao processodecisório[...]. Naturalmente, acreditamos que a experiência venha com otempo, mas achamos que é fundamental para a organização expor aomáximo seus quadros à participação do processo decisório, fazendo comque este tempo seja minorado”. (SECURATO, 1993, p.18).
Assim sendo, pode-se concluir que os riscos envolvidos em um novo
empreendimento podem ser minimizados através de dois procedimentos, quais
sejam: fazendo-se uso da longa experiência de especialistas submetidos diversas
30
vezes a processos decisórios semelhantes, ou utilizando-se técnicas de análise
de risco adequadas ao perfil do empreendimento em estudo.
A utilização simultânea e combinada da experiência do empreendedor e de
técnicas de análise de risco, durante o processo decisório, pode então ser
considerada como uma forma otimizada para redução de riscos durante o
processo de planejamento e execução do empreendimento.
2.2 RISCO E INCERTEZA – CONCEITOS BÁSICOS
Durante todo o processo de planejamento e de construção de um
empreendimento imobiliário, muitas decisões são tomadas com base nas
expectativas sobre o futuro do mesmo, que é amplamente desconhecido. Isto
significa dizer que as decisões que são tomadas baseadas em hipóteses,
previsões, estimativas ou expectativas de possíveis situações futuras, implicam
em aceitar riscos e incertezas.
O risco e a incerteza são conceitos abstratos e naturais ao ser humano,
uma vez que o mesmo já nasce convivendo com eles e precisa estar sempre em
seu dia a dia realizando planos e projeções com relação ao futuro.
No gerenciamento de projetos, risco e incerteza podem ser definidos
como: “Risk and uncertainty characterize situations where the actual outcome for
a particular event or activity is likely to deviate from the estimate or forecast
value” (RAFETERY, 1996, p.5). Desta forma, é possível concluir que o risco e a
incerteza estarão presentes no processo de construção de um empreendimento
imobiliário, todas as vezes que houver a possibilidade de quaisquer resultados
encontrados, estarem em desacordo com aqueles previamente estimados.
Os riscos inerentes ao planejamento e construção de um
empreendimento imobiliário podem pertencer a duas fontes distintas,
classificadas como internas e externas ao empreendimento. Dentre as fontes de
31
risco internas ao empreendimento pode-se citar a localização do canteiro de
obras, dificuldade de acesso ao mesmo, complexidade e tamanho do
empreendimento, novidades no mesmo em relação a empreendimentos
anteriores, alterações de projeto e estimativas de custos e/ou de prazos
errôneas. Analogamente, características de mercado, inflação, instabilidade
política e/ou econômica, condições climáticas, disponibilidade de mão-de-obra e
de materiais, financiamento quando o empreendimento depende de agente
financeiro externo, mudanças na legislação, crises internacionais e condições
ambientais são exemplos de fontes de risco externas ao empreendimento. Com
base nas fontes de risco mencionadas por último, o risco também pode ser
definido da seguinte forma:
Exposure to the possibility of economic and financial loss or gain, physicaldamage or injury, or delay as a consequence of the uncertainty associatedwith pursuing a particular course of action.” (CHAPMAN, apud RAFERETY,1996, p.6)
De acordo com a definição acima citada, compreende-se que aspectos
externos ao empreendimento podem resultar em expor o mesmo à possibilidade
financeira ou econômica de prejuízo ou lucro, dano ou perda física e até mesmo
atraso, como conseqüência da impossibilidade de garantir-se que determinadas
etapas aconteçam da forma inicialmente planejada.
Dentre as definições sugeridas por outros autores pesquisados, é
relevante ainda comentar que o risco segundo LIMMER (1997, p.141), pode ser
considerado como: “A perda potencial resultante de um incidente futuro, sendo,
geralmente, subestimada antes da sua ocorrência e superestimada depois”. E
de acordo com VALERIANO (1998, p.363): “Possibilidade da ocorrência de um
resultado indesejável, como conseqüência da ocorrência de qualquer evento”.
32
2.3 RISCO E INCERTEZA – DIFERENÇAS BÁSICAS
Alguns dos autores pesquisados consideram diferenças entre risco e
incerteza, associando os conceitos com o nível de precisão apresentado pelas
estimativas.
Para que uma situação de risco possa ser caracterizada em relação à
uma determinada variável, faz-se necessário que a variável em questão esteja
subordinada à uma distribuição de probabilidade conhecida, o que permite que
as probabilidades de determinados eventos futuros possam ser calculadas. Ao
contrário do risco, a presença de incerteza é diagnosticada quando a
distribuição de probabilidade da variável não pode ser determinada.
Em geral o risco existe quando as estimativas futuras de uma variável são
realizadas dentro de algum grau de precisão e a incerteza ocorre na maioria das
vezes em situações de fenômenos não repetitivos onde não é possível
estabelecer qualquer nível de precisão.
A incerteza pode ainda ser dividida entre incerteza estruturada e não
estruturada. Apesar de, em ambas, a distribuição de probabilidade da variável
em estudo não ser conhecida, na estruturada os possíveis cenários futuros
podem ser previstos, enquanto que na não estruturada os mesmos não podem
ser identificados.
Resumidamente pode-se diferenciar risco de incerteza da seguinte forma:
“Risco é uma incerteza que pode ser medida; ao contrário, incerteza é umrisco que não pode ser avaliado. Portanto, o objetivo do empreendedor éfazer com que as incertezas se transformem em riscos e estes, por sua vez,em certezas” ( KASSAI, 2000, p.100).
De acordo com RAFETERY (1996, p.8), as diferenças entre risco e
incerteza podem ser resumidas conforme se vê no quadro 2.1:
33
Quadro 2.1 – The risk – uncertainty continuum Adaptado de: RAFETERY (1996, p.8)
Risk Uncertainty
Quantifiable Non-quantifiable
Statistical assessment Subjective probability
“Hard” data Informed opinion
Assim, resumidamente pode-se dizer que o risco é quantificável, aceita
análise estatística e os dados analisados são objetivos. A incerteza não pode ser
quantificada, apresenta uma probabilidade subjetiva e opinião informada.
2.4 CATEGORIAS PRINCIPAIS DE RISCO
O risco apresenta dois componentes que são a probabilidade de sua
ocorrência e o impacto causado pelo efeito indesejável. Assim sendo,
combinando-se a probabilidade com o tipo de impacto ocasionado, podem ocorrer
quatro categorias de risco descritas a seguir:
Quadro 2.2 – Categorias principais de risco Adaptado de: FERREIRA (2001)
Impacto
Alto Baixo
Probabilidade
Alta ( I ) (II)
Baixa (III) (IV)
Dentre as categorias de risco mencionadas, a de menor relevância é a (IV)
com baixa probabilidade e baixo impacto. De qualquer forma, é necessário que
este tipo de risco seja estimado, para verificar a possibilidade do mesmo poder
34
conduzir procedimentos não críticos para caminhos críticos e conseqüentes
situações de risco expressivas. Na gestão de risco atual, todas as possibilidades
de risco devem ser consideradas desde o início de um novo empreendimento.
Após a análise inicial de todos os riscos envolvidos, poderá ser feita a
desconsideração dos riscos de baixo impacto, tanto os de alta como os de baixa
probabilidade, caracterizando-os como sem importância ou de importância
secundária.
2.5 ATITUDES DIANTE DA EXPOSIÇÃO AO RISCO
A exposição ao risco pode ser considerada como o produto da
probabilidade de uma determinada situação ocorrer e o impacto ocasionado por
ela, podendo este último ser positivo ou negativo. Segundo RAFETERY (1996,
p.9), tem-se que: “The exposure to risk would be given by the probability of the
event multiplied by the extent of the potential loss and gain”.
No processo decisório, não se pode levar apenas em consideração os
riscos aos quais estará sujeito o empreendimento, sendo de extrema importância
a atitude do empreendedor diante da exposição ao risco, para a decisão. Esta
importância decorre do fato de que de forma geral o empreendedor comum é
bastante sensível à possibilidade de grandes prejuízos, sendo que por outro lado,
conforme sua possibilidade de ganho vai aumentado, em contrapartida sua
sensibilidade de percepção deste aumento tende a diminuir.
As atitudes do ser humano diante da presença de risco classificam-se em:
• Aversão ao risco;
• Propensão ou ousadia ao risco;
• Indiferença ou neutralidade ao risco.
35
2.6 HISTÓRICO DA ANÁLISE DE RISCO
Pode-se afirmar que a análise de risco tem suas origens no princípio da era
industrial, especificamente no segmento de confiabilidade. Tanto o conceito como
o início do desenvolvimento dos métodos para avaliar a confiabilidade de um
sistema, surgiram há aproximadamente cinqüenta anos atrás.
Como conseqüências do prosseguimento dos estudos referentes à
confiabilidade industrial aparecem, cerca de dez anos mais tarde, os conceitos de
manutenção e segurança, embora não seja muito fácil fazer uma distinção entre
os históricos destes conceitos no mundo industrial, uma vez que os mesmos
tiveram seus usos variáveis, dependendo da área ou ramificação da indústria que
os aplicava.
No período compreendido entre o início da era industrial até a década de
40, as técnicas para avaliação da confiabilidade, segurança e riscos nos projetos,
eram praticamente baseadas na intuição e na experiência dos projetistas da
época.
De acordo com BAZOVSKY (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), dois dos
primeiros trabalhos para a avaliação dos riscos referentes à segurança, foram
aqueles realizados por Pugsley, e publicados pelo London’s Aeronautical
Research Council em 1939 e 1942, nos quais foram questionadas, todas as falhas
possíveis, que poderiam ter ocasionado um acidente ocorrido na época em uma
aeronave. Até então, os métodos utilizados para garantir a confiabilidade e
segurança das instalações industriais, bem como dos equipamentos, eram mais
resultados da arte do que propriamente de metodologias científicas.
Os conceitos de confiabilidade, segurança e risco continuaram suas
evoluções, impulsionadas pela ocorrência de diversos e grandes desastres
industriais. Como exemplo disto, LAGADEC (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), cita o
acidente do Titanic, considerado o maior e mais poderoso navio de linha regular,
que afundou durante sua viagem de lançamento em abril de 1912, após haver se
36
chocado com um iceberg, ocasionando a morte de aproximadamente 1500
pessoas. Neste caso, o procedimento adotado pelo projetista para eliminar as
possibilidades de risco, foi o de reforçar amplamente as regiões consideradas
como críticas no navio.
HAVILAND e PIERCE (apud VILLEMEUR, 1992, p.4), relatam que no início
de 1926, Pierce comentou que o axioma; “uma corrente não é mais forte do que o
seu elo mais fraco” apresentava implicações matemáticas importantes. Diante
disto, os primeiros engenheiros preocupados com os estudos de confiabilidade,
segurança e risco, passaram a adotar a teoria do axioma, admitindo então, o fato
de que quando se vai aumentando gradualmente a carga aplicada na corrente,
até sua ruptura, a mesma dar-se-á no seu elo mais fraco.
Partindo da premissa do axioma citado anteriormente, BAZOVSKY (apud
VILLEMEUR, 1992, p.5), relata que o primeiro modelo para avaliar a
confiabilidade, surgiu na Alemanha na década de 40, quando o projeto do sexto
míssil estava sendo desenvolvido, uma vez que a série inicial do mesmo foi
considerada não confiável, diante do fato de que os mísseis explodiam em seus
lançamentos ou caíam por terra. Assim sendo os engenheiros envolvidos no
projeto, compreenderam que da mesma forma, o míssil precisava ser tão
confiável, como a mais frágil de suas partes, uma vez que peças consideradas
como elos fortes, também haviam falhado em alguns testes, ocasionando o
fracasso da missão. As pesquisas relacionadas com a confiabilidade de mísseis
continuaram progredindo nos Estados Unidos resultando nas primeiras
publicações nesta especialidade, de acordo com HAVILAND (apud VILLEMEUR,
1992, p.6).
Em outro segmento, também nos Estados Unidos e ainda na década de 40,
foram feitos esforços no aprimoramento da qualidade, com o objetivo de melhorar
a confiabilidade. Como resultado deste procedimento, é possível citar o sucesso
que a General Motors Corporation obteve na expansão da vida útil dos motores
de tração, utilizados nas locomotivas, de 250.000 milhas para 1.000.000 milhas.
37
Considerável progresso foi conquistado nesta década com relação à
confiabilidade, através da melhoria e controle da qualidade, lançamento de cursos
e livros correlatos e a utilização de estudos estatísticos.
CALABRESE (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), relata que ainda neste
período, métodos probabilísticos foram desenvolvidos com o objetivo de
determinar a capacidade dos sistemas de distribuição elétrica, suprindo os
consumidores dos serviços elétricos através de sistemas confiáveis.
A necessidade de confiabilidade torna-se indispensável no contexto
tecnológico desta época e em 1949 de acordo com BLOCH (apud VILLEMEUR,
1992, p.6), surge a famosa lei de Murphy: “If anything can go wrong, it will!” (Se
alguma coisa pode dar errado, ela dará!). Esta lei torna-se de grande importância,
sendo na época um dos ensinamentos do programa da Base Aérea dos Estados
Unidos, apresentado à imprensa durante uma conferência, e sendo utilizada até
os dias atuais, por imposição da persistência da falência tecnológica.
Ainda na década de 40, nos Estados Unidos, RAFETERY (1996), afirma
estarem as origens das técnicas de análise de risco e do gerenciamento de risco,
especificamente no ramo de seguros.
Confiabilidade como um ramo da engenharia, de acordo com VILLEMEUR
(1992), nasceu nos Estados Unidos, na década de 50, particularmente no
segmento da eletrônica. A crescente complexidade dos sistemas eletrônicos e
especialmente dos equipamentos militares, ocasionou um considerável aumento
das falhas nos mesmos, resultando em redução do prazo de utilização destes
equipamentos, e custos consideráveis com manutenção, uma vez que a mão de
obra utilizada para diagnosticar os defeitos, precisava ser altamente
especializada. LEES (apud VILLEMEUR, 1992, p.6), narra o fato de que na
Marinha Americana, o número de determinado tubo eletrônico destruído,
aumentou de 60 em 1937, para 3200 em 1952 e ainda a constatação obtida
através de levantamentos, de que o tempo de utilização destes tubos, era na
realidade de apenas 30% da vida útil prevista.
38
Como conseqüência dos fatos relatados, O’CONNOR (apud VILLEMEUR,
1992, p.7) descreve a criação da Advisory Group on Reliability of Eletronic
Equipment (AGREE), um grupo consultivo em confiabilidade de aparelhos
eletrônicos, fundado em 1952 pelo Departamento de Defesa e as indústrias
eletrônicas dos Estados Unidos.
Lentamente na AGREE, foi desenvolvendo-se a idéia de que era mais
sensato uma maior dedicação no projeto dos equipamentos confiáveis, do que
reparar as falhas que ocorriam, chegando a conclusão de que o custo em
exponencial ocasionado pela falta de confiabilidade precisava ser interrompido.
Para tanto alguns procedimentos foram sugeridos pelo grupo, como por exemplo,
antes de uma grande produção de um determinado equipamento ser iniciada, o
mesmo deveria ser testado em ambientes muito rigorosos, de forma a detectar os
pontos falhos e corrigi-los. O grupo também aconselhou de que a média de tempo
entre falhas (MTBF), poderia ser utilizada com um grau de confiança satisfatório,
porém para tanto era necessário descobrir a média de tempo entre falhas atual,
para que esta pudesse ser superada pela média requerida. Este foi o primeiro
critério de confiabilidade, aplicado na produção em massa de componentes
eletrônicos. De acordo com a U.S. MILITARY STANDART (apud VILLEMEUR,
1992, p.7) o relatório com as conclusões da AGRRE foi acatado pelo
Departamento de Defesa Americano, que o publicou como um padrão militar
americano, sob o nome de Reliability Demonstration Exponencial Distribuition.
Mais adiante, já na década de 60, verificou-se o aparecimento de novas
técnicas para avaliar confiabilidade, com aplicação em diversas áreas. Conforme
VILLEMEUR (1992), a primeira análise dos componentes de falha e seus efeitos
na performance do sistema e na segurança da peça e das pessoas, foi realizada
nesta década. Deste ponto em diante, vários outros estudos foram desenvolvidos,
principalmente nas indústrias aeronáutica e aeroespacial.
Em 1961, de acordo com HENLEY (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), Watson
da Bell Telefhone Laboratories introduziu o conceito do Fault Tree Method
(Método da Árvore de Falha), como um método para avaliar a confiabilidade do
39
sistema projetado para controlar o lançamento de míssil da milícia americana.
Mais tarde, conforme HAASL (apud VILLEMEUR, 1992, p.8,), o conceito foi
novamente utilizado em projetos de Boeing, construindo-se então o Fault Tree
Method.
Outra técnica de análise de risco que teve o início de seu desenvolvimento
no início dos anos 60, também na indústria aeronáutica, foi a Failure Mode and
Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e Efeito de Falha). Esta técnica veio a
ser introduzida ao final da década de 60, nos regulamentos impostos pela
indústria aeronáutica americana.
Enquanto isso, na França, conforme relata LIEVENS (apud VILLEMEUR,
1992, p.8), por solicitação da Société Nationale des Industries Aéronautiques et
Spatiale (SNIAS), foi desenvolvido o Gathered Fault Conbination Method para
avaliar a confiabilidade e analisar os riscos do projeto do Concorde e do Airbus.
Este método pode ser considerado como um resultado do FMEA, sendo imposto
pelos regulamentos franceses também no final dos anos 60.
Ainda nesta década, estudos probabilísticos referentes à confiabilidade e
riscos, foram constantemente expandindo-se e sendo integrados aos projetos.
Segundo VILLEMEUR (1992), uma das maiores aplicações foi a introdução de
critérios probabilísticos no projeto de aeronaves, desta forma, realizando aquilo
que Pugsley havia proposto trinta anos antes. Também nesta época, na França,
LIEVENS (apud VILLEMEUR, 1992, p.9), cita a utilização de conceitos
probabilísticos no projeto do Concorde.
Nos anos seguintes, os empenhos em desenvolver métodos para avaliar
confiabilidade e analisar riscos, refletiram em uma significativa redução das
necessidades de manutenção e reparos, assim como redução de seus
respectivos custos, confirmando desta forma, os méritos referentes ao estudo
desses métodos.
40
Nas décadas de 70 e 80, as usinas nucleares foram responsáveis pela
inovação realizada nos métodos de análise de risco, conforme NUREG 74/014
(apud VILLEMEUR, 1992, p.10), em 1975 foi publicada a primeira abrangente
avaliação dos riscos referentes às usinas nucleares, conhecida pelo nome de
Rasmussen’s Report. Como parte deste trabalho, outras técnicas de análise de
risco foram desenvolvidas, incluindo o Event Tree Method (Método da Árvore de
Evento) utilizado para avaliar cenários de acidentes e o conceito do Fault Tree
Method introduzido anteriormente pela indústria aeronáutica, foi totalmente
adaptado para a área nuclear.
De qualquer forma, as conclusões desta primeira avaliação foram muito
questionadas e em 1977, por solicitação da American Safety Authorities um grupo
de peritos foi montado para avaliar o Rasmussen’s Report. Conforme consta em
NUREG/CR, 0400 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foram encontradas falhas com
relação à subestimação das margens de incerteza dos dados, comportamento
humano, razões das causas de riscos comuns e consequentemente dos
resultados. As conclusões deste novo relatório, que é conhecido atualmente pelo
nome de Lewis’s Report, foram adaptadas pelas autoridades em segurança, que
recomendaram que as técnicas de análise de risco precisavam continuar
desenvolvendo-se e tendo seu uso cada vez mais difundido.
De acordo com KEMENY (apud VILLEMEUR, 1992, p.11), outro fato que
contribuiu bastante para o aperfeiçoamento das técnicas de análise de risco que
faziam uso de conceitos probabilísticos, foi o acidente da Three Mile Island, cuja
comissão responsável pela análise do acidente, elaborou um relatório para o
presidente dos Estados Unidos em 1979, emitindo suas conclusões sobre as
causas do mesmo e recomendando que as técnicas de análise de risco
probabilísticas tivessem seu uso constantemente ampliado.
Progressivamente, desde 1980, os estudos relativos à análise de risco em
usinas nucleares foram aumentando e LEVINE (apud VILLEMEUR, 1992, p.11),
cita que em 1984, mais de vinte estudos de análise de risco em usinas nucleares
41
já haviam sido realizados e publicados, e que outros estavam sendo
desenvolvidos.
Outro acontecimento relevante ocorrido nesta época, de acordo com o
NUREG/CR 2300 (apud VILLEMEUR, 1992, p.11) foi a publicação em 1983, de
um guia chamado PRA, a pedido das autoridades em segurança americanas,
onde era proposta uma metodologia para avaliação dos riscos em usinas
nucleares. A análise de risco foi também realizada em outros setores industriais,
como por exemplo, na usina petroquímica da ilha de Canvey na Inglaterra, no final
da década de 70.
Ë importante salientar que no início da década de 80, não havia ainda um
consenso por parte dos especialistas, com relação à utilização das técnicas de
análise de risco, porém pode-se considerar que foi nesta época que as mesmas
foram parcialmente introduzidas nos empreendimentos ou projetos e
constantemente aperfeiçoadas até os dias atuais. Percebe-se também que o
interesse dos engenheiros, gerentes e especialistas com relação à segurança,
confiabilidade, qualidade e manutenção vem expandindo-se gradualmente, o que
deu origem a um ramo da engenharia que é possível chamar de gestão de riscos.
A gestão de riscos envolve diversos conceitos, quantificação limitada, e
ferramentas matemáticas, assim como as técnicas utilizadas para medição e
previsão das quantidades. Este é o tema da presente dissertação que está
essencialmente focada na identificação, análise e tratamento dos riscos
envolvidos no estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliários,
especificamente na construção de edifícios residenciais.
42
2.7 O GERENCIAMENTO DE RISCOS
O objetivo principal do gerenciamento de riscos ou GR é a eliminação ou
redução dos riscos possíveis, identificados em um empreendimento.
Segundo VALERIANO (1998), a finalidade básica do GR, é o da criação do
que se pode chamar de produtos do gerenciamento de riscos. Como exemplo
destes produtos, é possível citar a estratégia ou metodologia a ser usada no
gerenciamento dos riscos, onde deverão estar especificados procedimentos e
informações importantes e necessárias ao processo decisório, no que diz respeito
aos riscos que poderão ser admitidos no decorrer do processo.
Em um empreendimento imobiliário, o gerenciamento de riscos pode e
deve ser realizado em todas as fases do mesmo, desde o estudo de viabilidade
para compra do terreno, até o final da construção do projeto, podendo inclusive
ser aplicado em todos os níveis, setores de trabalho ou atividades.
O processo de gerenciamento de riscos compõe-se de quatro etapas,
conforme ilustrado na figura 2.1.
Planejamento do GR
Sistema tratamento Avaliação dos
de riscos riscos
Avaliação de opções
Figura 2.1 – Etapas do gerenciamento de riscos Fonte: VALERIANO (1998, p.367)
43
Na etapa de planejamento, a meta principal deve ser a etapa subseqüente,
ou seja, a de avaliação dos riscos. Deste modo, a equipe envolvida no GR deverá
estabelecer nesta fase, a estratégia a ser utilizada no gerenciamento dos riscos,
definindo prazos, capacitações necessárias, técnicas de análise de risco a serem
adotadas, custos e sistemas para controle e retroalimentação do sistema de
gerenciamento de riscos.
O processo continua com a etapa de avaliação dos riscos, que
principalmente identificará os eventos que podem ocasionar efeitos indesejáveis
em relação ao retorno do investimento, execução, prazos e custos e avaliará com
o uso de técnicas de análise de riscos apropriadas definidas na etapa anterior, a
probabilidade da ocorrência dos riscos, assim como, as conseqüências ou
impactos causados pelos mesmos.
Ao término da etapa de avaliação dos riscos, inicia-se a etapa de avaliação
das opções, que objetiva principalmente identificar as melhores opções para
tratamento dos riscos, ou seja, aquelas que apresentem melhor relação
custo/benefício.
A quarta etapa diz respeito ao sistema de tratamento dos riscos, que
ocorrerá através da opção de tratamento definida na terceira etapa. Conforme
VALERIANO (1998), as opções que podem ser utilizadas para tratamento dos
riscos dividem-se em redução ou aceitação do risco. A redução do risco pode
acontecer de duas formas possíveis:
• Redução da probabilidade de sua ocorrência;
• Redução das conseqüências ou dos impactos resultantes.
A aceitação do risco pode ocorrer após uma comparação que tenha
resultado positivo, realizada entre os resultados que o empreendimento objetiva e
os impactos negativos causados pela presença de riscos.
44
Em seguida à aceitação do risco, VALERIANO (1998), cita algumas formas
pelas quais o risco ainda poderá ser tratado. São elas:
• Remoção do risco através do balanceamento entre desempenho, custo e
prazo, sendo exemplo disso a utilização de material mais confiável e previsão
de maior tempo para execução de certa atividade;
• Controlar o risco fazendo uso de procedimentos que possam minimizar ou
anular o mesmo; como por exemplo, a criação de uma atividade paralela ou
complementar;
• Transferir o risco para outro setor ou atividade, procurando realizar
compensações referentes ao desempenho, prazos e custos;
• Aceitar o risco da forma como ele se apresenta, ou seja, sem decréscimo de
sua probabilidade ou de seu impacto, procedimento este que normalmente
compromete a execução, o prazo e o custo, parâmetros que por segurança
devem ser estimados neste caso com certo acréscimo, de forma a compensar
a possível ocorrência do efeito indesejável;
• Realização de pesquisas e análises mais detalhadas, de forma a disponibilizar
melhores informações para reduzir as incertezas e por conseqüência os
riscos.
É importante ressaltar que o sistema de gerenciamento de riscos deve ser
provido de permanente acompanhamento e controle, para detectar possíveis
riscos remanescentes após o tratamento dos mesmos, bem como a possibilidade
da existência de eventos indesejáveis não previstos inicialmente, de tal forma que
o sistema possa ser implementado, aperfeiçoado e retroalimentado com novos
dados, sempre que necessário.
45
2.8 AS TÉCNICAS DE IDENTIFICAÇÃO DE RISCOS
Na seção anterior verificou-se que durante o processo de gerenciamento
de riscos, especificamente na fase de avaliação, são realizados dois
procedimentos, quais sejam: a identificação e posterior análise dos possíveis
riscos.
Para realizar a identificação dos riscos envolvidos em um empreendimento,
existem técnicas específicas, que de acordo com CHAPMAN (1998), classificam-
se em:
• Identificação conduzida exclusivamente através do analista de risco;
• Identificação conduzida pelo analista de risco que se baseia em entrevista
realizada com um ou mais componentes do empreendimento ou projeto;
• Identificação através da condução do analista de risco, que se baseia em
grupos de trabalho.
Com referência às técnicas de identificação de riscos baseadas em grupos
de trabalho, CHAPMAN (1998) cita os exemplos das técnicas de Brainstorming,
técnica de grupo nominal e técnica Delphus.
A técnica de Brainstroming e a técnica de grupo nominal, conforme
FERREIRA (apud CHAPMAN, 2001), são compotas das seguintes etapas:
I – Técnica de Brainstorming
• Sessão preliminar para definição dos pontos principais do problema e das
soluções aceitáveis;
• Seção prévia à seção de Brainstorming, para possível redefinição do
problema;
46
• Seção de Brainstorming;
• Aquisição subsequente de idéias;
• Seleção das idéias mais promissoras;
• Desenvolvimento das idéias selecionadas;
• Verificação e apresentação das idéias selecionadas.
II – Técnica de Grupo Nominal
• Criação de idéias escritas por cada componente do grupo de forma silenciosa;
• Apresentação das idéias criadas ao grupo, através de frases simples
colocadas em cartões ou tiras de papel;
• Cada idéia apresentada é comentada pelo grupo, de forma a serem
esclarecidas e avaliadas;
• Votação individual das idéias por ordem de prioridade.
A técnica Delphus, que também pode ser utilizada como uma técnica de
análise de riscos, é apresentada adiante na seção 2.9.3.7.
2.9 AS TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
De acordo com o que já foi exposto no presente capítulo, compreende-se
que o risco ocorre de maneira permanente, durante todo o período de concepção
e construção de um empreendimento imobiliário. Como conseqüência deste fato,
nos últimos anos a utilização da análise de risco nos empreendimentos tem sido
47
cada vez mais relevante, uma vez que ela pode auxiliar no processo decisório dos
mesmos.
Dentre as vantagens da utilização da análise de risco em novos projetos,
pode-se citar: possibilidade de calcular a probabilidade da construção de um
empreendimento acontecer dentro do prazo inicialmente estabelecido, verificação
do risco do custo do metro quadrado da construção encontrado estar dentro do
intervalo do custo previsto, avaliação dos riscos existentes em um
empreendimento que depende de agente financiador externo, assim como avaliar
os riscos de lançamento de determinado produto em determinada localidade ou
época.
Pode-se estimar o risco lançando-se mão de diversas técnicas de análise
de risco, sendo que estas podem ser quantitativas, quando estão fundamentadas
em teorias matemáticas e são utilizados modelos estatísticos e probabilísticos, ou
podem ser ainda qualitativas, que são as utilizadas em especial quando não
existem informações ou dados suficientes para tomar-se uma decisão, sendo
baseadas na maioria das vezes na experiência de especialistas ou análise de
dados históricos.
2.9.1 Projeções Otimista, Esperada e Pessimista
De acordo com KASSAI (2000), é muito importante que quando uma
situação esperada dentro de um empreendimento seja analisada, faça-se também
a análise de duas outras projeções da situação, uma mais otimista e outra mais
pessimista, possibilitando desta forma, que dois extremos da situação esperada
sejam analisados, bem como, verificar a sensibilidade ao risco existente nas
situações projetadas. Atenção especial deve ser dedicada na elaboração destas
projeções, de tal forma, que o bom senso e experiência das pessoas envolvidas
no processo, não acabem por subestimar ou superestimar quaisquer dados ou
informações fornecidas. Esta metodologia de elaboração de projeções, não
constitui uma técnica de análise de risco propriamente dita, porém, a mesma pode
48
ser considerada como uma forma simples e preliminar de avaliação dos riscos
inerentes a um empreendimento ou investimento.
2.9.2 Acréscimo de Risco à Taxa de Desconto e Ajuste Pela CertezaEquivalente
Constituindo ainda duas outras formas para avaliação preliminar ou inicial
dos riscos em empreendimentos, KASSAI (2000), ainda cita a possibilidade de se
trabalhar com um fluxo de caixa descontado, atribuindo-se certa taxa de desconto
ou taxa de atratividade à taxa de desconto, permitindo desta forma, que se
associe taxas de desconto baixas aos empreendimentos considerados de baixo
risco, e da mesma forma, taxas de desconto mais altas aos empreendimentos que
se caracterizarem como de risco mais elevado. A segunda maneira de avaliar os
riscos em um empreendimento, de forma direta, seria a utilização de fatores que
ajustariam percentualmente a entrada de créditos esperados, para um valor real
de entrada de créditos, aceitos pelo indivíduo que realiza a tomada de decisão.
Estes fatores também chamados de equivalentes à certeza, objetivam transformar
os créditos ou fluxos de caixa esperados em montantes certos, descontando os
mesmos pela taxa de desconto livre de risco, garantindo desta forma, que a taxa
de desconto não seja utilizada em duplicidade.
2.9.3 Técnicas Qualitativas de Análise de Risco
2.9.3.1 Análise Preliminar de Risco – PHA
A Análise Preliminar de Risco (PHA), foi utilizada pela primeira vez nos
Estados Unidos, na década de 60, precisamente para analisar a segurança e os
riscos existentes na propulsão de projéteis. Em seguida o método foi formalizado
pelas empresas de Boeing, sendo desde então utilizado em diversas áreas, tais
como, indústria aeronáutica, química e nuclear. No início dos anos 80, a técnica
49
passou a ser utilizada também na França por recomendação da União das
Indústrias Químicas.
VILLEMEUR (1992), cita os objetivos desta técnica, como sendo os
seguintes:
• Identificação das situações de perigo ou risco existentes na instalação ou
projeto;
• Avaliação da severidade ou impacto das conseqüências, referentes às
situações de perigo ou risco identificadas;
• Determinação de todos os possíveis procedimentos para eliminação ou
redução das situações de perigo ou risco avaliadas.
A PHA, como o próprio nome sugere, deve ser utilizada de forma geral, em
estudos preliminares para avaliação de riscos, devendo e podendo ser
complementada com a aplicação de outras técnicas de análise de risco, quando a
situação solicita a pesquisa de dados mais profundos, ou quando um risco de alto
impacto é identificado.
Esta técnica de análise de risco deve preferencialmente ser utilizada,
desde o estudo de viabilidade de um novo empreendimento ou projeto, ou o mais
cedo possível, de forma que ao longo dos mesmos, as possíveis situações de
perigo e respectivas conseqüências sejam identificadas e registradas
periodicamente em um guide-list.
2.9.3.2 Pesquisa de Mercado
Trata-se de uma abordagem, com o objetivo de avaliar riscos, onde os
parâmetros de maior relevância a serem avaliados são obtidos através da
aplicação de questionários e/ou entrevistas em uma amostra de consumidores
50
criteriosamente selecionada, de forma que as preferências e opiniões dos
mesmos, sobre determinado produto, possam ser definidas após a pesquisa.
É comum que, durante o estudo de viabilidade da construção de um
edifício, a pesquisa de mercado seja realizada pela construtora, em primeiro lugar
para avaliar a possibilidade da compra do terreno e em segundo lugar para definir
o tipo de imóvel a ser construído, ou seja, o produto a ser comercializado
futuramente.
A pesquisa de mercado para levar a resultados confiáveis precisa ser bem
planejada e executada, de forma que o somatório dos erros cometidos, seja
minimizado o quanto possível. Os erros presentes nas pesquisas de mercado,
normalmente são classificados em duas categorias:
a) Erros referentes à amostragem
Tais erros estão diretamente relacionados a um processo deficiente de
amostragem. Como o objetivo principal da Estatística é permitir inferência
(previsões, decisões, etc) acerca de uma população, tomando como base as
informações contidas na amostra, erros grosseiros na retirada da amostra
conduzirão necessariamente a previsões equivocadas. As principais fontes de
erros seriam: procedimentos inadequados na seleção da amostra, questionários
mal formulados e tamanho da amostra deficiente.
b) Erros de avaliação dos resultados
Estes tipos de erros dizem respeito à realização da pesquisa de forma
satisfatória e de que forma os resultados são utilizados. Podem ser partilhados
em formulação errônea de perguntas, uso de ferramentas estatísticas não
apropriadas para avaliação dos dados e interpretação e uso incorreto das
informações obtidas.
51
Como a soma total de erros que são cometidos em uma pesquisa de
mercado, corresponde aos descritos nos dois tipos de erro, ignorar uma das duas
fontes de erro, pode conduzir o resultado final a conclusões muito diferentes da
realidade.
Conforme FUTRELL (1994), é possível enumerar dez razões como
causadoras de falha das pesquisas de mercado, sendo que as duas primeiras
referem-se aos erros comuns da escolha da amostra e as demais estão
relacionadas com os erros de avaliação dos resultados da pesquisa. São elas:
• Falha no uso de métodos estatísticos na escolha da amostra;
• Ignorar as não respostas;
• Trabalhar as percepções do consumidor de forma objetiva;
• Tratar as pesquisas como um evento, não como um processo;
• Realizar perguntas não especificadas;
• Não realizar todas as perguntas necessárias;
• Uso incorreto ou incompleto dos métodos de análise dos dados;
• Ignorar os resultados da pesquisa;
• Usar os resultados da pesquisa incorretamente.
FUTRELL (1994), alerta para o fato de que as empresas não devem perder o
estímulo, diante destas dez armadilhas encontradas nas pesquisas de mercado.
Se elas puderem ser evitadas e se as limitações dos resultados da pesquisa
forem conhecidos, é possível que pesquisas de mercado eficientes sejam
realizadas. Desta forma, as empresas podem através da utilização desta
52
ferramenta de avaliação de risco, adquirir muito conhecimento sobre as
necessidades e expectativas de seus consumidores e descobrir uma maneira de
satisfaze-los.
2.9.3.3 Analogias Históricas e Analogias de Fenômenos da Natureza
Em um novo empreendimento é possível fazer previsões com relação aos
futuros resultados do mesmo, tomando-se por base dados históricos referentes a
um empreendimento semelhante realizado anteriormente.
Este procedimento consiste em uma técnica de análise de risco chamada
de analogia histórica, onde principalmente procura-se estabelecer o grau de
semelhança entre os dois empreendimentos a serem comparados e diante de
uma situação nova ao empreendimento que serve de base para comparação,
verificar como o mesmo poderia ter sido alterado, possibilitando desta forma
estimar qual o comportamento e os resultados possíveis do novo
empreendimento.
Em empreendimentos de Construção de Edifícios, é muito comum que
dados orçamentários pertencentes a projetos anteriores, sejam utilizados para
simular os futuros resultados de um novo empreendimento. Como exemplo disso,
pode-se citar a utilização do valor do custo/m2 de construção ocorrido em um
determinado edifício, para realizar o estudo de viabilidade de construção de outro,
que possua especificações técnicas similares ao anterior.
Outra técnica que pode ser de grande auxílio para analisar riscos em
empreendimentos e projetos, consiste na utilização da analogia de fenômenos da
natureza. A titulo de ilustração seja considerada a construção de uma ponte sobre
um rio, do qual tenha-se registro do nível de cheia dos últimos quinze anos. Assim
sendo, o dado histórico do nível de cheia máxima ocorrida neste rio, pode ser
considerado no projeto de execução da ponte.
53
Da mesma forma, registros históricos de índices pluviométricos altos, em
determinada época do ano para certa localidade, podem auxiliar no sentido de
evitar a execução das fundações de uma edificação neste período.
2.9.3.4 Criação de Cenários
A técnica de criação de cenários conforme KASSAI (2000), resume-se
basicamente em permitir visualizar como um empreendimento pode se
desenvolver, através da criação de uma seqüência lógica de acontecimentos ou
eventos envolvidos e da interpretação de como eles interagem entre si, bem como
a que resultados podem conduzir o empreendimento.
O cenário criado pode auxiliar o empreendedor a analisar situações não
rotineiras, perceber de que forma situações hipotéticas, tanto positivas quanto
negativas acontecem e a forma de atuação requerida para alcançar ou evitar
essas situações, conforme o caso. Como vantagem ainda da utilização desta
técnica, verifica-se a possibilidade da análise do dinamismo de determinados
cenários criados, que de outra forma não seriam considerados.
A criação de cenários constitui uma técnica, que pode ser utilizada de
forma complementar a analise de risco através de técnicas quantitativas. A
exemplo disso, cita-se sua utilização em conjunto com o teste de sensibilidade,
que pode avaliar quanto uma variável é sensível diante de determinado cenário
criado.
2.9.3.5 Análise de Impactos entre Eventos
Esta técnica objetiva estabelecer qual o impacto ocasionado pela
ocorrência de determinado evento a todos os demais eventos que com ele estão
relacionados.
54
KASSAI (2000), descreve a construção da análise de impactos entre
eventos, conforme os seguintes passos:
• Identificação dos eventos que podem ocorrer e suas respectivas
probabilidades; que pode ser feita através do uso da técnica Delphi,
experiência do especialista, analogias históricas ou outras técnicas
qualitativas adequadas;
• Determinação da interdependência dos eventos identificados, para
verificação de possíveis inconsistências;
• Criação de uma matriz com as probabilidades de ocorrências dos
eventos identificados;
• Admitindo que os eventos podem ser considerados, não considerados e
até serem classificados como eventos certos, calcular a matriz para
todas as situações estabelecidas.
2.9.3.6 Técnica Delphus
A técnica Delphus basicamente consiste em obter a opinião de um grupo
de especialistas sobre determinada questão, sem que ocorra contato pessoal
entre os mesmos, desta forma, proporcionando igualdade entre os participantes e
evitando que a opinião de uns seja alterada pelo poder de liderança ou
capacidade de persuasão de outros, ou por diferenças hierárquicas.
Esta técnica pode ser resumida através dos procedimentos seguintes:
• Definição do assunto a ser abordado;
• Elaboração de questionário pelo grupo de coordenação do processo;
55
• Escolha dos especialistas que responderão ao questionário, possuidores de
experiência ou conhecimento no assunto a ser pesquisado;
• Aplicação do questionário mantendo os especialistas no anonimato;
• Processamento pela coordenação das respostas obtidas e elaboração de novo
questionário, incorporando os novos dados levantados ao mesmo; de forma
que os especialistas sejam retroalimentados, permitindo que o segundo
questionário possa ser respondido com melhor consenso dos mesmos;
• Nova coleta de opiniões e retroalimentação dos especialistas com os
resultados do novo questionário;
• Repetição do processo até que o resultado do consenso seja representado por
uma opinião clara e razoável ou até que ocorra uma estabilidade entre as
opiniões.
2.9.3.7 Técnica do Painel de Especialistas
Analogamente à técnica Delphus, esta técnica consiste em obter um
consenso sobre determinado assunto, através da opinião de um grupo de
especialistas, escolhidos previamente e convocados para algumas reuniões.
A vantagem desta técnica em relação à técnica Delphus, KASSAI (2000),
cita a de que como o contato é direto e pessoal, o resultado desejado é obtido em
menos tempo e com um custo menor. Em contrapartida o resultado refletirá muito
mais a dinâmica do grupo do que um consenso propriamente dito, uma vez que a
opinião de alguns participantes, pode ser afetada pela opinião de outros com
personalidades mais fortes ou por diferenças hierárquicas.
56
2.9.4 Técnicas Quantitativas de Análise de Risco
2.9.4.1 Probabilidade
Em um empreendimento o risco está sempre associado à possibilidade da
ocorrência de situações futuras diretamente relacionadas ao insucesso do
mesmo. Chamando-se de { S} e { F} , respectivamente, os eventos sucesso e
fracasso relacionado ao mesmo espaço amostral, sabe-se da Teoria das
Probabilidades, que:
P(F) = 1 – P(S) (2.1)
Portanto, o risco pode ser definido como sendo:
Risco = 1 – P(S); (2.2)
onde P(S) representa a probabilidade de sucesso.
Como o resultado de um investimento pode assumir diversos valores, para
melhor praticidade, é usual que se divida os resultados encontrados em faixas de
valores, atribuindo a cada uma delas uma probabilidade de ocorrência. Este
procedimento tem como objetivo, utilizar a lei dos grandes números, onde o
limn→∞
Frelativa = p(evento), para avaliar as probabilidades dos eventos e a construção
da distribuição de probabilidades da variável.
2.9.4.2 Valor Monetário Esperado e Curva de Utilidade
O valor monetário esperado VME de um empreendimento, por definição, é
igual ao somatório das esperanças dos possíveis resultados.
57
A esperança ou expectância de um determinado valor monetário VM é
representada por E(VM). Sabendo-se que, sendo VM uma variável aleatória
discreta que pode assumir os valores vM1, vM2, ..., vMn, e p1, p2, ..., pn, as
respectivas probabilidades dos valores, a esperança de VM, é definida por:
E(VM) = p1.vM1 + p2.vM2 + ... + pn.vMn (2.3)
Ou seja:
E(VM) =i
n
=∑
1
pi.vMi = ∑ p.VM (2.4)
Se na expressão acima considerar-se a probabilidade como freqüência
relativa de uma amostra de tamanho T, teremos que a esperança de VM será igual
à média aritmética VM da amostra em questão
Como a probabilidade pode ser considerada o limite da freqüência relativa
quando T aumenta indefinidamente, é possível interpretar que, neste caso, E(VM)
assume o valor da média do universo do qual a amostra foi retirada.
Desta forma, frente aos diversos resultados possíveis que um
empreendimento pode apresentar e suas respectivas probabilidades associadas,
o valor monetário esperado VME ou também chamado equivalente certo,
corresponde à média aritmética da distribuição.
Na prática, porém, a técnica do valor esperado não deve ser utilizada
isoladamente, uma vez que empreendimentos que possuam teoricamente valores
esperados iguais, podem, no entanto apresentar riscos diferentes. Assim sendo,
torna-se importante conhecer o grau de dispersão dos valores em torno do valor
esperado. Esta dispersão é medida através do desvio padrão, e que corresponde
por sua vez ao risco associado ao valor monetário esperado VME.
58
Através da figura 2.2 é possível verificar que empreendimentos como A e
B, que possuem o mesmo valor monetário esperado, no entanto, apresentam
riscos diferentes, sendo o risco de B (δB) superior ao de A (δA), uma vez que o
empreendimento B apresenta maior dispersão dos resultados possíveis, em
relação à média.
f (VM) )V(A
Mδ < )V(B Mδ
A
B
)V(EV(E MM B)A= VM
Figura 2.2 – Gráfico de distribuição probabilística Adaptado de: KASSAI (2000)
Desta maneira, é possível dizer que o comportamento do indivíduo frente
ao risco é bastante relevante na tomada de decisão. O entendimento dos
diferentes comportamentos dos investidores diante da presença de riscos pode
ser auxiliado através do conceito de utilidade, que consiste basicamente em
estabelecer que as pessoas não focam sua maior preocupação no valor
monetário esperado, mas sim no acréscimo de utilidade que maiores valores
monetários acarretariam.
A figura 2.3 é apresentada para ilustrar melhor o conceito de utilidade, bem
como, os possíveis comportamentos do indivíduo frente ao risco. Seja um
empreendimento com dois possíveis resultados R1 e R2, e ainda que a
probabilidade de R1 seja igual a de R2, ou seja, de 50%. Como conseqüência
59
disto, o valor monetário esperado representado por VME, estará localizado
exatamente no meio do intervalo entre R1 e R2.
Utilidade
U(R2) B
U(VMAR) C
U(VME)
U(VMOR) D
U(R1)
A
R1 VMAR VME VMOR R2 Resultados
Figura 2.3 – Curva de utilidade
Adaptado de: RAFETERY (1996, p.63)
O indivíduo averso ao risco investiria apenas até o valor monetário VMAR
menor do que VME, e seu comportamento pode ser representado pela curva de
utilidade ACB, cuja concavidade será tanto maior, quanto maior for sua aversão
ao risco.
Analogamente, o indivíduo ousado ou propenso ao risco investiria até o
valor monetário VMOR maior do que o VME, sendo seu comportamento
representado pela curva de utilidade ADB, que terá sua convexidade aumentada,
tanto quanto maior for a ousadia ou propensão ao risco do indivíduo.
60
O indivíduo neutro ou indiferente ao risco acompanha normalmente o VME,
e seu comportamento pode ser ilustrado pela reta AB.
2.9.4.3 Teste de Sensibilidade
Esta técnica de análise de risco objetiva verificar o efeito que uma
modificação em um parâmetro de entrada pode causar nos resultados desejados
ou esperados para um empreendimento. De maneira geral, o uso desta técnica é
recomendado quando não existem quaisquer informações referentes à
distribuição de probabilidades da variável.
Verifica-se a sensibilidade do empreendimento através da variação dos
parâmetros relacionados com o mesmo, desta forma, aqueles onde pequenas
variações são capazes de modificar de forma substancial os resultados
esperados, são ditos parâmetros para os quais o empreendimento é muito
sensível.
Na prática é bastante comum a utilização do teste de sensibilidade em
conjunto com a criação de cenários, verificando desta forma os impactos que
determinados cenários podem acarretar nos resultados de um projeto.
2.9.4.4 Coeficiente de Variação e Curva de Indiferença
Conforme visto em 2.8.4.2, o desvio padrão mede a dispersão absoluta dos
valores obtidos, em relação à média ou valor esperado. O coeficiente de variação,
por sua vez, analisa o risco por unidade de retorno pretendido, ou seja, mede a
dispersão relativa dos resultados em torno do valor esperado. Assim sendo o
coeficiente de variação CV, é a razão entre o desvio padrão σ e o valor esperado
VE:
61
CV = σ
VE (2.5)
Como o valor esperado em um empreendimento, pode variar de acordo
com o comportamento do investidor diante da possibilidade de riscos, isto quer
dizer, de ousadia, neutralidade ou aversão, é conveniente que se realize uma
análise dos valores esperados possíveis para um determinado desvio padrão,
através da curva de indiferença dos investidores ilustrada na figura 2.4.
Risco
A
7 B
5 C
3
7 9 11 13 Retorno Esperado
Figura 2.4 – Curva de indiferença Fonte: KASSAI (2000)
Com base na figura 2.4, KASSAI (2000), relaciona as seguintes
conclusões:
• Quando o risco for considerado zero, todos os tipos de investidores terão
retornos do investimento idênticos e iguais a sete;
• Investidor representado pela curva A, é considerado o que possui menor grau
de aversão ao risco, pois para um risco igual a cinco, ele solicita um aumento
em relação ao valor esperado de apenas dois;
62
• Para o mesmo risco de cinco, o investidor B exige um aumento no valor
esperado de quatro;
• Analogamente para o risco igual a cinco, o investidor C impõe que o valor
esperado seja acrescido de seis;
• Como o investidor A pode ser considerado o mais ousado, dentre os três
investidores, provavelmente ele aceitará com mais facilidade, situações que
envolvam maior possibilidade de retorno, mesmo que elas possuam maior
grau de risco.
Diante do exposto, conclui-se que a curva de indiferença pode prestar
grande auxílio, nos momentos em que se faz necessário analisar as decisões de
um novo investimento, relacionando-as com o tipo de comportamento do
investidor frente ao risco.
2.9.4.5 Regressão
É muito comum durante um processo de avaliação de riscos em um
empreendimento, desejar-se saber qual o comportamento de uma variável
dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes.
Uma das principais preocupações ao se analisar dados, é a de criar
modelos que explicitem como a variável dependente se comporta em relação as
demais, tendo em vista que, diante de cenários futuros de incertezas, incertezas
estas representadas por variáveis aleatórias ou acidentais, torna-se útil
estabelecer, com base em resultados de empreendimentos anteriores, uma
função matemática que explique o relacionamento entre as variáveis em análise.
Esta função matemática estabelecida denomina-se curva de ajustamento, que
poderá ser utilizada para estimar comportamentos futuros de uma ou mais
variáveis, desde que o grau de dispersão dos dados não seja elevado.
63
O grau ou qualidade de ajustamento da curva em relação aos dados é
denominado de aderência, e é representada pelo somatório dos quadrados dos
desvios da variável dependente em relação à curva de ajustamento. Se o grau de
aderência é grande, diz-se que o ajustamento da curva é satisfatório, caso
contrário diz-se ser insatisfatório, ou seja, a curva que melhor representará a
regressão da variável dependente para a variável independente, será aquela que
apresentar maior valor para a aderência e será denominada curva dos mínimos
quadrados.
A regressão quando for mais bem representada pela equação de uma reta,
é chamada de regressão linear. Estando na regressão envolvidas apenas duas
variáveis, trata-se de uma regressão simples, analogamente quando estão
relacionadas mais de duas variáveis a regressão é chamada de múltipla.
O cálculo da regressão entre variáveis pode ser realizado com a planilha
eletrônica Excel através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de
dados.
2.9.4.6 Correlação
Enquanto na regressão, deseja-se saber qual o comportamento de uma
variável dependente, em relação a uma ou mais variáveis independentes, na
correlação objetiva-se determinar quanto uma equação linear, ou de outro tipo,
explica o relacionamento entre as variáveis, ou seja, o quanto essas variáveis se
movem em conjunto.
Para quantificar este relacionamento é utilizado o coeficiente de correlação
r ou de Pearson, em homenagem ao matemático Karl Pearson, responsável pelo
desenvolvimento da técnica.
Conforme KASSAI (2000), o coeficiente de correlação pode variar de (-1)
para dados que possuem correlação negativa perfeita, até (+1) para aqueles que
64
apresentam correlação positiva perfeita, podendo ser analisado conforme dois
aspectos que seriam o sinal e a magnitude.
O sinal significa o sinal do coeficiente angular de uma reta fictícia que num
diagrama de dispersão seria ajustada aos dados, sendo que quando for negativo
significa que a variável analisada tem correlação negativa, ou seja, quando uma
cresce a outra decresce, e quando positivo as variáveis possuem correlação
negativa, isto é, à medida que uma cresce a outra tende também. Além destas
duas possibilidades o coeficiente de Pearson pode ser também igual a zero, o que
significa dizer que as variáveis são definidas como não correlacionadas.
Com relação à magnitude, pode-se dizer que ela representa o quanto os
pontos do diagrama de dispersão estão próximos à reta fictícia, assim sendo
coeficientes próximos de (-1) ou (+1) traduzem grande proximidade dos pontos
em relação à reta, por sua vez os coeficientes angulares próximos de zero
significam grande dispersão dos pontos.
Da mesma maneira que a regressão, a correlação é dita simples quando
estiverem envolvidas apenas duas variáveis e múltipla quando se tratar da
correlação entre mais de duas variáveis.
A técnica da correlação pode ser de muita utilidade, uma vez que variáveis
como custo de construção, preço de venda, custo de aquisição do terreno,
despesas com propaganda e corretagens e lucro, estão todas fortemente
correlacionadas entre si. Desta forma a correlação pode ajudar no sentido de
obter-se um retorno máximo, para determinado risco, ou ainda redução do risco
para determinado retorno pretendido.
É possível verificar a correlação entre variáveis, bem como traçar o gráfico
de dispersão, fazendo-se uso do teste ANOVA da planilha eletrônica Excel,
através da função regressão do ícone Ferramentas/Análise de dados.
65
2.9.4.7 PERT-Risco
A utilização da técnica de PERT-Risco na construção de um
empreendimento imobiliário pode ser resumida, como sendo o cálculo da
probabilidade de que o término de uma etapa ou de todo o empreendimento,
ocorram dentro de datas inicialmente estabelecidas pelo caminho crítico no
PERT-Tempo.
Para realização do cálculo da probabilidade, admite-se que as datas de
término possíveis possuem distribuição Gaussiana ou normal Como a área da
curva normal representa na figura 2.5, é considerada como sendo igual à unidade,
ou seja, 100 % a probabilidade de um empreendimento terminar dentro de um
prazo igual ou menor a um tempo T determinado, corresponde na curva normal à
área à esquerda de T, e analogamente a probabilidade de empreendimento
ultrapassar o tempo T, é representada pela área da curva normal à direita de T.
T1 T T2
Figura 2.5 – Curva de distribuição normal
Adaptado de: LIMMER (1997)
A área delimitada pela curva normal e o eixo das freqüências é dividida em
duas partes iguais, pela média de todas as freqüências M. Desta forma, a
probabilidade para o evento T≤M será; P [T≤M] igual a 50%. A probabilidade de
ocorrência de um tempo T1 menor que M será de 50% menos a área
compreendida entre T1 e T e o risco da ocorrência de um tempo T2 superior a T
será de 50% mais a área compreendida entre T e T2.
66
LIMMER (1997), caracteriza a técnica do PERT-Risco, como sendo uma
variável aleatória Z, definida pela comparação da diferença entre um tempo
determinado T e o tempo correspondente à média M do conjunto ao qual T
pertence, com o desvio padrão do conjunto em questão. Ou seja:
z = T T− M
σ (2.6)
É possível demonstrar que, se a variável T possui distribuição normal, a
variável aleatória z possuirá distribuição normal com média igual a zero e
variância igual à unidade, distribuição essa conhecida pelo nome de distribuição
normal reduzida. A variável aleatória reduzida z tem sua distribuição de
probabilidade tabelada em diversos livros de estatística. Com o valor calculado de
z, entra-se na tabela referida e encontra-se a probabilidade de ocorrência do
tempo T. Para a realização do cálculo de z faz-se necessário definir as variáveis
T, TM e σ.
Nos casos onde os tempos de duração das atividades do empreendimento
forem considerados variáveis aleatórias independentes, teremos que a variância
total do tempo de duração do empreendimento será igual à soma das variâncias
dos tempos de duração de todas as atividades, assim como o tempo esperado
total para término do empreendimento, será igual à soma dos tempos esperados
para término das atividades que o compõem.
Em função da disponibilidade de informações, LIMMER (1997), estabelece
três critérios para cálculo da variância do tempo de duração de cada atividade do
empreendimento:
• Análise da distribuição de freqüência dos tempos de duração da atividade;
• Utilizando a data de término mais cedo (DTC) ou tempo otimista A e a data de
término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista B, ambas estimadas pelo
PERT-Tempo, sendo o cálculo da variância dado por:
67
υ =−
B A
6
2
; (2.7)
• Estimando-se o tempo de duração da atividade, com base em
empreendimentos anteriores, atribuindo valores de K conforme o grau de
confiança da duração estimada e calculando a variância através da expressão:
υ =−
B T
K
E2
; (2.8)
onde B é a data de término mais tarde (DTT) ou tempo pessimista, e TE é o tempo
esperado que será utilizado no lugar do tempo relativo à média M, que neste caso
é desconhecida, e será calculado pela expressão:
TE = 6
4 BMA +×+ ; (2.9)
adotando-se os valores de K igual a 1; 1,5; 2 e 3 conforme o grau de confiança
dos tempos estimados, classificados como fraco, médio, bom e ótimo
respectivamente.
68
2.9.4.8 Árvore de Decisão
A técnica da árvore de decisão consiste em uma metodologia para
avaliação de riscos, através da utilização de um diagrama, composto de nós
quadrados e arredondados e ramificações emanadas dos mesmos, conforme
ilustrado na figura 2.6.
Figura 2.6 – Árvore de decisão – representação gráfica Adaptado de: KASSAI (2000)
Em geral, convenciona-se que os nós quadrados representam o momento
em que uma decisão será tomada e os nós arredondados momentos onde a
natureza irá decidir, ou seja, probabilisticamente, caracterizando desta forma, nós
de eventos aleatórios ou de incerteza. Os nós quadrados apresentam braços de
ramificação, que representam as possíveis decisões a serem tomadas e os
respectivos valores relacionados com as mesmas. Nas ramificações provenientes
dos nós arredondados ou de incerteza, constam as probabilidades de cada uma
delas, assim como os resultados obtidos ao final das mesmas. O aspecto e
tamanho do diagrama irão depender diretamente da quantidade de ações
possíveis e dos eventos aleatórios relacionados com as mesmas.
69
De acordo com KASSAI (2000), a árvore de decisão pode ser definida
como:
“É uma técnica utilizada para analisar o processo de decisões por meio deum diagrama, onde podemos visualizar as conseqüências de decisõesatuais e futuras, bem como os eventos aleatórios relacionados e asrespectivas probabilidades de ocorrência” ( KASSAI, 2000, p.113).
A árvore de decisão, que pode ser também utilizada para realizar
simulações, apresenta duas características importantes como ferramenta de
análise de risco, que seriam a atribuição de probabilidades de ocorrência aos
eventos e a visualização gráfica das variáveis envolvidas.
2.9.4.9 Simulação de Monte Carlo
A simulação de Monte Carlo consiste basicamente na geração artificial da
probabilidade de ocorrência de determinados eventos, ou seja, na geração de
valores aleatórios que irão pertencer a uma função densidade de probabilidade
pré-estabelecida, com características definidas por intermédio da simulação. A
expressão básica para geração de valores aleatórios é: xi = −1F (ri), onde F é a
função de distribuição acumulada da variável x e ri = número aleatório ∈ [0,1]. Os
valores aleatórios ri podem ser gerados através da função random, existente em
linguagens de programação de computadores ou em programas de computador
apropriados. Recomenda-se, para um grande número de simulações, a utilização
de algoritmos específicos na geração dos números aleatórios.
LIMMER (1997) e FLANAGAN (1993), além de fornecerem uma breve
explanação sobre o método, citam ainda sua utilização para determinação do
risco de não se cumprir prazos ou custos inicialmente estabelecidos para um
projeto/empreendimento.
70
Com os resultados obtidos através da simulação de Monte Carlo, é
possível então traçar o histograma de freqüência, assim como a curva de
freqüência acumulada dos mesmos.
A curva de freqüência acumulada ou curva S, obtida através dos resultados
de uma simulação de Monte Carlo aplicada a um cronograma de projeto,
encontra-se representada na figura 2.7, onde é possível interpretar a existência
de uma probabilidade de 50%, de que o término do projeto ocorra em 145 dias
contados da sua data de início. As datas à esquerda e à direita de 145 dias são
as que apresentam respectivamente maior e menor risco do não cumprimento do
prazo estimado para término do projeto.
Probabilidade acumulada
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0 110 120 130 140 150 160 170 180 Dias após o início do projeto
Figura 2.7 - Resultados de uma simulação de Monte Carlo
aplicada a um cronograma de projeto
Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)
De acordo com o PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001), o método
de Monte Carlo deve ser utilizado na simulação do cronograma em projetos
grandes e complexos, uma vez que os métodos tradicionais como o Critical Path
Method (CPM) e o Program Evaluation and Review Technique (PERT) não levam
71
em consideração caminhos convergentes, o que pode acarretar a subestimação
da duração de atividades e consequentemente do projeto. Na figura 2.8 é
apresentado um exemplo deste fato. Considerando que as atividades 1, 2 e 3
possuem duração estimada de 15 dias ±3 dias, a duração total do marco A até o
marco B, calculada pelo CPM será de 15 dias, porém se ocorrer um atraso em
uma das atividades, a duração real entre os dois marcos será maior, mesmo que
as demais atividades sejam concluídas dentro do prazo estabelecido.
Atividade 1 12, 15, 18
Marco Atividade 2 Marco A 12, 15, 18 B
Atividade 3 12, 15, 18
Figura 2.8 – Convergência de caminho
Adaptado de: PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2001)
Nas figuras 2.9 e 2.10, respectivamente é representado o histograma de
freqüência e a curva S, ambos referentes aos resultados obtidos de uma
simulação de Monte Carlo, utilizada para verificar a probabilidade de ocorrência
de um determinado valor, atribuído ao custo/m2 de construção de um edifício.
O histograma de freqüência da figura 2.9 mostra que o valor mais provável
para o custo/m2 do empreendimento em questão deverá estar entre R$470,00 e
R$496,00.
A curva de freqüência acumulada representada na figura 2.10 mostra 500
simulações conduzidas pelo método de Monte Carlo. Ë possível concluir através
da mesma, que a probabilidade do custo/m2 do empreendimento em questão ser
menor do que aproximadamente R$481,00 é de 50%, e ainda a probabilidade de
80% de que o mesmo seja inferior a R$ 531,00.
72
Freqüência (%)
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
405 418 431 444 457 470 483 496 509 522 535 546 561 574 587 600 613
Estimativas de custo
Figura 2.9– Histograma de freqüência
Adaptado de: FLANAGAN (1993)
Nº de simulações
500
400
300
250
200
100
461 481 531
0
393 429 466 503 540 577 Resultados
Figura 2.10– Curva de freqüência acumulada
Adaptado de: FLANAGAN (1993)
73
Admitindo-se a título de ilustração, que o valor estimado pelo especialista
em custos para o empreendimento a ser construído seja de R$ 461,00/m2, é
possível verificar através da curva de freqüência acumulada, que a probabilidade
do custo real não ultrapassar o estimado é de apenas 30%, enquanto que o
histograma de freqüência indica a probabilidade de aproximadamente 60% de que
o custo real varie 10% em torno do custo estimado.
Assim sendo, é possível concluir que a estimativa do especialista encontra-
se abaixo dos valores indicados pela simulação de Monte Carlo. Porém, é
importante ressaltar que esta técnica não representa uma ferramenta para
substituir o julgamento do especialista, e sim um método de análise de risco que
pode auxiliar o mesmo em decisões que solicitem fechamentos mais minuciosos.
3 – O EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Uma vez que o tema da presente dissertação está focado na utilização de
técnicas de análise de risco em construção de edifícios residenciais, o corrente
capítulo inicia através da definição deste tipo de empreendimento, cita os
requisitos necessários a uma pessoa física ou jurídica para empreende-lo, assim
como a interação entre todas as pessoas envolvidas durante seu planejamento e
execução.
Dá-se prosseguimento, através do relato sobre o estudo preliminar e de
viabilidade construtiva do terreno onde se pretende construir a edificação,
descrição da análise da viabilidade econômica do empreendimento, citando as
receitas, despesas e taxa de rentabilidade referente ao mesmo e finaliza
comentando sobre a negociação do terreno e lançamento do edifício para as
vendas.
3.1 INTRODUÇÃO
O empreendimento Construção de Edifícios Residenciais de que trata a
presente dissertação, consiste em uma incorporação imobiliária, atividade
mercantil, que já existia mesmo antes de sua regulamentação através da Lei
Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964.
Com o advento da mencionada lei, a figura do incorporador ou empresa
mercantil imobiliária, passou a ter seus deveres, direitos, obrigações e
responsabilidades definidas, garantindo desta forma, determinada estabilidade
para os adquirentes das unidades imobiliárias.
75
A incorporação visa entre outros objetivos, permitir ao incorporador. após
atendimento às exigências da lei, realizar a atividade de lançamento das
unidades autônomas para as vendas ao longo da construção do edifício, ou seja,
antes da conclusão do empreendimento imobiliário.
3.2 O INCORPORADOR
De acordo com a Lei Federal nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, o
incorporador tanto pode ser uma pessoa física como jurídica, atuando na área de
comércio ou não, devendo, no entanto cumprir as exigências abaixo:
• Ser o proprietário do terreno onde será construída a edificação,
promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário;
• Deverá possuir o título de propriedade do terreno devidamente
registrado ou promessa irretratável e irrevogável de compra e venda, de
cessão de direitos ou de permuta no qual exista cláusula de emissão na
posse do imóvel, e no qual não haja estipulações impeditivas de sua
alienação em frações ideais e inclua permissão para demolição e
construção;
• Ser o construtor ou corretor de imóveis, desde que nestes casos possua
instrumento público fornecido pelo proprietário do terreno, atestando ao
mesmo plenos poderes para realização de todos os procedimentos
necessários à alienação das frações ideais do terreno.
3.3 PESSOAS ENVOLVIDAS NO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Durante todo o processo de construção do empreendimento imobiliário,
que começa com a negociação do terreno e termina com a entrega da edificação
aos proprietários, estão envolvidas diversas pessoas físicas ou jurídicas que se
76
relacionam entre si, tais como: o proprietário do terreno, incorporador, construtor,
projetistas, especialista em vendas, instituições financeiras e proprietários das
unidades autônomas.
Na figura 3.1 são ilustrados os relacionamentos possíveis entre as pessoas
envolvidas em um processo de incorporação imobiliária.
ESPECIALISTA PROPRIETÁRIO
DE VENDAS FINAL
PROPRIETÁRIO INSTITUIÇÃO
DO TERRENO INCORPORADOR FINANCEIRA
PROJETISTAS CONSTRUTOR
Figura 3.1 – Relacionamento entre as pessoas envolvidas em um
processo de incorporação imobiliária
Adaptado de: GUETTA (1984)
Na prática, o diagrama representado na figura 3.1 pode apresentar
algumas variações, uma vez que pessoas envolvidas no processo podem
acumular atribuições, assim como novas relações podem ser acrescentadas ou
suprimidas. Como exemplo destas alterações, é possível, dentre outras, citar:
• O construtor e o incorporador podem ser constituídos pela mesma
pessoa;
• Entre o incorporador e o proprietário do terreno podem ocorrer
situações de intermediação;
77
• A empresa especialista na venda das unidades pode ser responsável
também pela propaganda e publicidade do empreendimento;
• As vendas das unidades imobiliárias podem ser realizadas diretamente
pelo incorporador;
• Os projetistas podem pertencer ao quadro técnico do construtor.
3.4 O ESTUDO PRELIMINAR DO TERRENO
Tendo a incorporadora oportunidade de aquisição de um terreno,
normalmente ela realiza estudo preliminar do mesmo, para constatar se é
interessante continuar o processo de avaliação, através de estudo de viabilidade
construtiva do terreno ou se a proposta deve ser recusada.
Nesta etapa devem ser considerados, principalmente, fatores como preço,
dimensões e localização do terreno. A localização pode apresentar vantagens e
facilidades tais como: ruas com pavimentação, transportes, fluxo de pedestres,
sistemas de abastecimento de água, energia elétrica e telefonia, rede de
esgotamento sanitário, sistema de coleta de lixo, escolas, serviços, clubes e
praias. Como aspectos negativos devem ser considerados dentre outros,
proximidade de favelas, penitenciárias, casa de espetáculo noturna, usina de lixo,
matadouro, indústria poluente, cemitério, necrotério, viaduto e possibilidade de
deslizamento ou alagamento.
De acordo com DA CUNHA (1984), a primeira e mais importante análise no
planejamento de um empreendimento imobiliário, está relacionada com a
localização do mesmo, ou seja, com o terreno onde será erguida a edificação.
78
3.5 O ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO
Considerando a incorporadora a proposta como interessante, o processo
de análise continua através do estudo de viabilidade construtiva do terreno, que é
composto de três etapas: avaliação do aproveitamento arquitetônico, definição da
tipologia do empreendimento e caracterização do projeto de arquitetura.
3.5.1 O Aproveitamento Arquitetônico do Terreno
Conhecidas as dimensões do terreno, torna-se necessário verificar seu
aproveitamento arquitetônico, uma vez que terrenos com dimensões idênticas
poderão ter aproveitamentos arquitetônicos diferentes e compatíveis com o local
onde estão situados. Além disso, o tipo de edificação a ser construída, bem como
o seu uso devem se enquadrar com os tipos adequados e tolerados na região
onde está localizado o terreno.
Para definir-se o produto a ser construído, outros fatores estabelecidos
pelo respectivo Código de Obras Municipal, devem ser cumulativamente
atendidos:
• Respeitar a área total de edificação e a taxa de ocupação máxima
permitidas para o terreno, o gabarito máximo estabelecido para o
logradouro, o posicionamento permitido relativo ao logradouro e
construções adjacentes e o número máximo de edificações admitido por
lote;
• Apresentar o número de vagas para guarda de veículos, determinado
em função da área útil das unidades imobiliárias estipulada para a
região;
• Possuir unidades residenciais com áreas úteis mínimas estabelecidas
para a localidade.
79
Referências topográficas constatadas em levantamentos locais ou em
aerofotos podem também determinar o aproveitamento do terreno. Como exemplo
disso é possível citar: a cota de soleira do terreno, utilizada para determinar o
número máximo de pavimentos que pode ter uma edificação em áreas onde não
existem gabaritos estabelecidos, a existência de aclives ou declives no terreno e
de curso(s) deágua, acarretando a existência de áreas não edificantes ou de
desvios desse(s) curso(s).
Outras normas e legislações específicas, além do Código de Obras
Municipal do local onde se pretende construir a edificação, podem interferir no
aproveitamento arquitetônico do terreno, dentre outras se tem: portarias do
Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional - IPHAN, legislação
específica para loteamentos e Código de Incêndio. Desta forma, recomenda-se
que o estudo do aproveitamento arquitetônico do terreno seja realizado por um
especialista, que poderá ser um arquiteto pertencente ao quadro técnico
permanente da incorporadora ou membro de um escritório de arquitetura que
preste consultoria para a mesma.
3.5.2 Definição da Tipologia da Edificação
A tipologia da edificação a ser construída, deve ser definida principalmente
com base nos seguintes fatores:
• Verificação do tipo, uso e padrão de construção que predominam nas
edificações vizinhas;
• Identificação do sistema de vida da população local;
• Verificação da densidade demográfica local;
• Determinação do público alvo através da identificação de seu nível
social, necessidades de espaços e segurança e preferências de lazer;
80
• Compatibilização do empreendimento com a capacidade aquisitiva do
público alvo;
• Existência de serviços locais tais como: transporte, educação, saúde,
comércio e bancário.
Quando a incorporadora já realizou outros empreendimentos anteriores na
região em estudo, é usual que a mesma faça uso da sua experiência pregressa,
combinada com a assessoria da empresa especialista em vendas na escolha da
tipologia do produto a ser edificado.
Nos casos em que a incorporadora esteja analisando a viabilidade de um
empreendimento em local onde não tenha atuado anteriormente, a contratação de
uma pesquisa de mercado pode auxiliá-la na definição do tipo de produto, assim
como do potencial dos futuros compradores.
3.5.3 Caracterização do Projeto de Arquitetura
Verificado o aproveitamento arquitetônico do terreno e da tipologia do
empreendimento em estudo, torna-se possível então caracterizar o projeto de
arquitetura, com definição dentre outros itens; das áreas e número de
compartimentos integrantes das unidades imobiliárias, padrão de acabamento da
edificação, número de vagas de garagem e áreas de uso comum.
Na prática, é comum que a incorporadora caracterize mais de um projeto
de arquitetura e que possuam basicamente área privativa e número de unidades
imobiliárias diferentes, com o objetivo de verificar a viabilidade econômica de
cada um deles, adotando aquele que apresentar melhor resultado.
81
3.6 ANÁLISE DA VIABILIDADE ECONÔMICA DO EMPREENDIMENTO
Com base no projeto de arquitetura caracterizado, parte-se para a
verificação da taxa de rentabilidade e do lucro do empreendimento, sendo
necessário definir alguns conceitos a serem utilizados:
• O lucro de um investimento, representado por L é medido através da
diferença entre o valor presente dos fluxos de caixa positivos (receitas)
e o valor presente dos fluxos de caixa negativos (despesas).
Representado o total de receitas por R e o total de despesas por D, o
lucro será dado por: L = R – D;
• O índice de lucratividade de um investimento, representado por IL é
medido por meio da relação entre o valor presente dos fluxos de caixa
positivos (receitas) e o valor presente dos fluxos de caixa negativos
(despesas); ou seja, IL = R/D;
• A taxa de rentabilidade de um investimento, representada por TR reflete
o retorno desse investimento em termos relativos, sendo determinada a
partir do índice de lucratividade IL menos um, ou seja, TR = R/D – 1.
3.6.1 Potencial de Receita do Empreendimento
O potencial de receita do empreendimento é calculado através do
somatório das receitas por tipo de unidade imobiliária. Como exemplo disso,
suponha um empreendimento com as seguintes características:
• T1, T2, T3,...,Tn os tipos possíveis de unidades imobiliárias com áreas
privativas diferentes;
• N1, N2, N3,...,Nn os números totais de unidades imobiliárias por tipo,
descontadas as respectivas unidades referentes as permutas no local;
82
• P1, P2, P3,...,Pn os preços de venda de cada tipo de unidade imobiliária;
• R1, R2, R3,...,Rn as receitas totais de cada tipo de unidade imobiliária
obtidas pelos produtos N1.P1, N2.P2, N3.P3,..., Nn.Pn.
A receita total do empreendimento denominada R é dada por:
R = R1 + R2 + R3 +,...,+Rn = Ri
i
n
=∑
1
(3.1)
3.6.1.1 Estimação do Valor de Venda das Unidades Imobiliárias
Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, em geral as
incorporadoras solicitam consultoria a uma corretora, e em parceria utilizam o
método comparativo, que consiste basicamente em atribuir valor a uma unidade
imobiliária, através da comparação com valores de outras, localizadas na mesma
região e com características construtivas semelhantes.
A futura tabela de vendas do empreendimento, composta dos preços das
respectivas unidades imobiliárias, normalmente é determinada através da
comparação com tabelas de vendas referentes a empreendimentos similares
existentes nas proximidades, podendo ser obtidas em corretoras imobiliárias.
Segundo DA CUNHA (1984), os preços nominais das unidades imobiliárias
integrantes da tabela de vendas podem variar de acordo com os principais
fatores:
a) Edificações Residenciais
• Diferenciação por blocos (frente, fundos), prumadas (frente, lateral,
fundos) e por pavimentos;
83
• Insolação, vista, paisagem ou ângulo visual e nível de ruído;
• Diferenciação por áreas privativas;
• Número de vagas de garagem.
b) Edificações Comerciais
• Diferenciação por blocos e prumadas;
• Diferenciação de posicionamento de lojas (frente de rua principal,
secundária, galeria);
• Perímetro de frente das lojas;
• Relação entre o perímetro de frente e profundidade das lojas;
• Proximidade de ruas e acessos em lojas de galeria;
• Facilidades de acesso ou de tráfego de clientes;
• Vista, paisagem ou ângulo visual;
• Diferenciação por áreas privativas e número de vagas de garagem;
• Espaços corridos que beneficiam-se de áreas de circulação.
3.6.2 Custos Gerados Pela Incorporação
O custo total para realizar a incorporação é composto de diversas
despesas que basicamente podem ser resumidas em: custo do terreno, custo da
84
construção, encargos financeiros referentes a financiamento bancário e despesas
relativas à venda das unidades imobiliárias.
3.6.2.1 Custo do Terreno
O custo referente à aquisição do terreno onde se pretende construir a
edificação, basicamente é composto das despesas a seguir:
• Valor monetário parte paga em dinheiro e respectivo custo financeiro,
referente ao período compreendido entre a data de compra do terreno e
a prevista para início das obras;
• Permutas em imóveis que não pertencem ao empreendimento;
• Permutas em unidades imobiliárias pertencentes ao empreendimento;
• Valor da corretagem, taxa de legalização, imposto de transmissão e
laudêmio.
3.6.2.2 Custo da Construção
O custo da construção do empreendimento em estudo será composto de
dois tipos de custos: diretos e indiretos. Os custos diretos referem-se as despesas
com os insumos que são necessários para execução das atividades de
construção, ou seja, são os relativos aos materiais de construção, mão-de-obra e
meios de produção. Os custos indiretos são aqueles que não podem ser
atribuídos diretamente as atividades e são função da estrutura do
empreendimento e da incorporadora e/ou construtora. Em geral, compõe-se de:
despesas com a administração central e da obra, mobilização e desmobilização
da obra, serviços topográficos, alvará, maquetes, registro do memorial de
incorporação, projetos, stand de vendas, impostos federais, estaduais e
85
municipais (contribuição social, imposto de renda, ISS, PIS e COFINS) e taxa de
administração da construtora quando incorporadora não for a construtora.
Para estimar o custo direto, a incorporadora e/ou construtora baseia-se no
custo direto/m2 de empreendimentos com especificações técnicas e padrão de
acabamento semelhantes ao empreendimento em estudo. O custo direto total
será o produto do custo direto/ m2 tomado como base e a área equivalente total
estimada da futura construção. O valor do custo direto/ m2 utilizado para estimar o
custo direto do empreendimento, em geral pode ser obtido de duas formas
distintas:
• Através de publicações mensais oficiais, que divulgam os custos
obtidos com a utilização de lotes de materiais e de mão-de-obra, que
representam o custo de edifícios padronizados, sendo em geral
adotados, nos casos em que a empresa não possui departamento de
orçamento;
• Junto ao departamento de orçamento da empresa, com base em
empreendimentos anteriores de mesma tipologia.
O custo direto total da construção tomada como referência, corresponde ao
somatório dos custos totais de todas as atividades ou serviços integrantes da
construção, que por sua vez correspondem ao produto entre o custo unitário e
quantidade total de cada atividade.
Para determinar-se o custo unitário de cada atividade ou serviço, é preciso
que se conheçam os coeficientes de composição de custo e os preços dos
insumos que pertencem à atividade.
O custo unitário baseia-se em coeficientes de composição de custo
unitária, que significam as quantidades de materiais, mão-de-obra e
equipamentos necessários para realizar uma unidade de medição de cada
atividade ou serviço.
86
Os coeficientes de composição de custo podem ser da própria empresa,
obtidos através da apropriação dos insumos ou coeficientes de publicações tais
como; Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos – TCPO da Editora
PINI, Empresa Municipal de Obras Públicas - EMOP, Revista Boletim de Custos,
Revista da Construção, etc.
De acordo com DA SILVA (1996), a apropriação dos insumos está baseada
no acompanhamento das atividades, permitindo que a empresa conheça seus
próprios índices de consumo, podendo ser realizada com o auxílio de uma série
de impressos para coleta de dados e de relatórios que irão fornecer o custo de
cada insumo nos diversos serviços ou atividades.
3.6.2.3 Despesas Financeiras
Quando a construção do empreendimento ou parte dela for realizada com
recursos provenientes de financiamentos bancários, a incorporadora deverá
prever no estudo de viabilidade as despesas referentes ao financiamento.
Outro aspecto muito importante referente ao financiamento bancário e
merecedor de análise no estudo de viabilidade é a diferença entre o índice de
reajuste do financiamento e o índice de aumento do custo da construção, uma vez
que pode ocorrer uma discrepância considerável entre eles.
3.6.2.4 Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias
As despesas referentes à venda das unidades imobiliárias, normalmente
são compostas dos valores gastos com corretagem, publicidade PIS e COFINS.
Estes valores são calculados através de taxas percentuais aplicadas sobre o valor
bruto de venda das unidades imobiliárias ou emissão direta da nota fiscal e/ou
fatura.
87
As taxas de corretagem e propaganda em geral totalizam 5%, podendo
variar em função da localidade e tamanho do empreendimento, do tipo de
publicidade a ser feita, e das características de cada negócio.
O valor do COFINS corresponde a partir de 03/02/99 a 3% e o PIS ao valor
calculado aplicando-se a taxa de 0,65%.
3.6.3 Análise da Taxa de Rentabilidade do Empreendimento
Com o potencial de receita do empreendimento, assim como os custos
gerados pela incorporação estimados, torna-se possível avaliar a taxa de
rentabilidade do empreendimento.
Na maioria das vezes, no estudo de viabilidade econômica podem ocorrer
três tipos de situação:
a) Em função de uma taxa de rentabilidade estabelecida pela incorporadora,
definir a proposta máxima que poderá ser feita para aquisição de determinado
terreno;
b) Para determinado preço do terreno, definir o custo/m2 máximo que poderá ter
a construção, para atender uma taxa de rentabilidade desejada;
c) Definir qual o potencial de receita mínimo, necessário para atender uma taxa
de rentabilidade estabelecida, para determinado preço a ser pago pelo terreno.
Para análise da taxa de rentabilidade do empreendimento, GUETTA
(1984), cita dentre outros, a utilização do índice representativo de receita,
denominado de IR, definido conforme a seguir:
RI = R D
R
− = 1−D
R (3.2)
88
onde R representa o potencial de receita do empreendimento e D o somatório das
despesas geradas pela incorporação.
Conforme o valor assumido por RI , podem ocorrer quatro tipos de
situações, relacionadas com a taxa de rentabilidade do empreendimento, são
elas:
a) Taxa de rentabilidade máxima; quando o limD
R
D
R→−
=
0
1 1;
b) Prejuízo máximo; quando o limD
R
D
R→∞−
= −∞1 ;
c) Não ocorrer lucro nem prejuízo, nos casos em queD
R= 1;
c) Ocorrer taxa de rentabilidade inferior à máxima, quando ] [D
R∈ 01; .
Geralmente as incorporações com boa taxa de rentabilidade, situam-se na
faixa de valores de RI , de acordo com o representado no gráfico 3.1.
IR
100%
25%
18%
0 1 D/R
Gráfico 3.1 – Gráfico representativo de IR Adaptado de: GUETTA (1984)
89
3.6.4 Considerações Finais
Ë importante esclarecer que a análise acima descrita trata-se de uma
verificação contábil dos valores envolvidos, sem levar em consideração a
influência do fator tempo.
Após a verificação da viabilidade econômica do empreendimento, deve-se
proceder à análise financeira, que consistirá no lançamento dos valores
considerados, em fluxos de caixa que estejam sujeitos à ação de taxas de juros
ao longo do tempo.
Diversos fatores, como por exemplo a velocidade das vendas das unidades
imobiliárias, podem alterar um fluxo de caixa inicialmente definido, desta forma,
não será objeto de estudo da presente dissertação a análise financeira do
empreendimento, sendo os valores definidos no estudo da viabilidade econômica
considerados como determinísticos.
3.7 A NEGOCIAÇÃO DO TERRENO
Realizado o estudo de viabilidade construtiva do terreno, fixado o preço e
as condições de pagamento e em função da taxa rentabilidade, for constatado de
que o mesmo interessa à incorporadora para realizar o empreendimento, antes de
efetuar a transação de compra, é necessário verificar a situação jurídica e fiscal
do terreno e de seu proprietário, solicitar o instrumento de opção de compra e
venda ao proprietário e estabelecer as garantias que serão dadas ao mesmo,
para que ele forneça a quitação imediata do terreno. De acordo com
CARNEIRO(1984), estes procedimentos podem ser relacionados conforme se
segue:
90
3.7.1 Análise do Terreno
Inicialmente é necessário verificar a titularidade do terreno, através de
certidão vintenária solicitada ao respectivo cartório de registro, e também
constatar se o terreno encontra-se isento de quaisquer tipos de ônus, com base
em certidões e quitações que demonstrem sua situação fiscal.
Em seguida é importante verificar se as medidas do terreno tiradas em
visita ao local, conferem com as que constam na escritura. Uma vez detectadas
divergências nas metragens e estando o projeto preliminar desenvolvido com
base nas medidas reais, torna-se necessária a verificação de custo e prazo para a
retificação das mesmas, pelo fato da retificação ser indispensável para o
arquivamento do memorial de incorporação do empreendimento. Com prazo e
custo determinados, deve então a incorporadora analisar se é interessante adiar o
lançamento da incorporação e arcar com as custas para a retificação, podendo
em determinados casos resultar no desinteresse pela compra do terreno.
Outro aspecto muito importante a ser analisado é o diagnóstico do estado
de conservação das construções vizinhas, que pode, nos casos de imóveis muito
antigos ou com problemas estruturais, acarretar a necessidade de realizar vistoria
judicial, com o objetivo de resguardar a incorporadora e/ou construtora da
responsabilidade por danos originados antes da construção do empreendimento e
que podem resultar em custos expressivos, assim como no embargo da
construção.
3.7.2 Análise Jurídica Fiscal do Proprietário do Terreno
Verificada a titularidade do terreno e sua regularidade jurídica fiscal, deve a
incorporadora analisar a situação jurídica fiscal do seu proprietário, sendo
necessário para tal, as seguintes certidões:
• Certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais;
91
• Certidões negativas dos respectivos cartórios de interdições, tutelas e
curatelas; cartórios distribuidores cíveis e criminais e cartórios de
protesto de títulos;
Quando o proprietário for pessoa jurídica, deve também ser solicitada
certidão negativa de débito para com a Previdência Social e cópia do contrato
social com todas as alterações contratuais ou cópia dos estatutos com a ata da
assembléia que elegeu os últimos diretores, nos casos de sociedade limitada ou
sociedade anônima respectivamente.
3.7.3 Determinação das Garantias Para Quitação Imediata do Terreno
Nos casos em que a forma de pagamento estabelecida para compra do
terreno não seja à vista, torna-se indispensável determinar o tipo de garantia que
será fornecida ao proprietário, para que ele concorde em dar de imediato quitação
na compra do terreno, sendo este requisito imprescindível para que possa a
incorporadora lançar o empreendimento e se for o caso, solicitar financiamento
bancário.
Normalmente o tipo de garantia a ser fornecida, deve ser função da forma
de pagamento estipulada e da rentabilidade esperada do empreendimento, sendo
exemplo dessas garantias: seguro, caução de títulos, penhor e hipoteca. Contudo,
devem ser evitados tipos de garantia que envolvam o patrimônio da incorporadora
3.7.4 O Instrumento de Opção de Compra e Venda
Antes de adquirir o terreno em caráter definitivo, é prudente, porém não
obrigatório, que a incorporadora solicite ao proprietário o instrumento de opção de
compra e venda, no qual fique estabelecido um prazo que seja suficiente para
elaboração do projeto executivo de arquitetura, aprovação do mesmo na
respectiva prefeitura municipal, realização de procedimentos complementares
92
relativos à análise do terreno e de seu proprietário e verificações finais junto aos
órgãos públicos, para confirmar a ausência de quaisquer tipos de restrições
referentes ao terreno.
De acordo com CARNEIRO (1984), no instrumento de opção deverá
constar cláusula que outorgue à incorporadora procuração para aprovar o projeto
na prefeitura, ficando inclusive a aprovação condicionada à realização da
escritura que efetivará a aquisição do terreno.
Nas situações em que na forma de pagamento estabelecida para compra
do terreno constarem permutas, é conveniente que o instrumento de opção
possua cláusula prevendo possíveis alternativas para o projeto de arquitetura,
desde que o valor comercial das unidades imobiliárias a serem permutadas
permaneça inalterado. Este procedimento visa descartar a possibilidade do
proprietário do terreno declinar da transação, alegando o fato do projeto aprovado
não corresponder à sua expectativa.
3.8 O ARQUIVAMENTO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO
Com a compra do terreno efetuada e o projeto de arquitetura aprovado,
deverá a incorporadora proceder ao arquivamento do memorial de incorporação
no registro de imóveis competente, sem o qual não poderá a mesma iniciar o
processo de venda das unidades imobiliárias.
Para elaboração do memorial de incorporação, a incorporadora deverá
reunir a documentação prevista no artigo 32 da Lei Federal nº 4591, de 16 de
dezembro de 1964 e seguir o previsto na NBR 12721 de agosto de 1992, uma vez
que esta norma disciplina todo o processo de condomínio e da incorporação, cuja
elaboração foi atribuída à ABNT, pelo referido Decreto-lei.
A partir da data de entrada do memorial de incorporação no registro de
imóveis, os fiscais terão, segundo a lei, quinze dias úteis para apresentar por
93
escrito as exigências que forem necessárias, que cumpridas pela incorporadora,
terão quinze dias úteis para realizar o arquivamento. Desta forma, quando houver
necessidade do rápido arquivamento do memorial de incorporação visando iniciar
as vendas, é prudente que a documentação ingresse o mais cedo possível no
cartório, providenciando a incorporadora nos primeiros quinze dias,
simultaneamente os documentos eventualmente faltantes quando da data de
ingresso e os exigidos pela fiscalização, minimizando desta forma o prazo total
necessário ao arquivamento.
3.9 O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
Quando a construtora não for a própria incorporadora, deverá ser realizado
o contrato para construção da obra, exigindo esta fase atenção especial, pois a
contratação da construção representa uma das etapas mais importantes do
processo de incorporação, pelas implicações comerciais e jurídicas que podem
ocorrer durante a construção e depois da entrega das unidades imobiliárias.
As formas mais comuns de contrato entre incorporadora e construtora são:
• Construção por Administração;
• Construção por Empreitada;
• Associação da Construtora à Incorporadora.
No presente trabalho serão somente analisados os casos em que
incorporadora e construtora são constituídas pela mesma pessoa, desta forma
maiores detalhes a respeito dos tipos de contrato citados acima, deverão ser
obtidos em bibliografia complementar.
94
3.10 O LANÇAMENTO DO EMPREENDIMENTO
Com o memorial de incorporação devidamente arquivado no registro de
imóveis competente, poderá então a incorporadora lançar a unidades imobiliárias
para as vendas, contudo o sucesso do lançamento será função de diversos
fatores tais como:
• Escolha da empresa especialista em vendas que irá realizar o
lançamento;
• Estudo minucioso da tabela de vendas que será adotada;
• Distribuição das condições de pagamento de forma a atender ao fluxo
de caixa esperado pela incorporadora e condições aquisitivas do
público alvo;
• Tema central de comunicação do produto, peças de promoção e
publicidade, tipo de mídia e material da equipe de vendas.
4 - DIAGNÓSTICO DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA
PELAS CONSTRUTORAS
O corrente capítulo estabelece um diagnóstico da referida metodologia, a
partir dos dados coletados na pesquisa de campo, caracteriza a técnica utilizada
na mesma, assim como na definição do diagnóstico, relatando como se
realizaram o levantamento, a tabulação e a análise dos dados.
4.1 TÉCNICA UTILIZADA
Na pesquisa de campo, onde foram levantados os dados necessários à
elaboração do diagnóstico objeto deste capítulo, utilizou-se o Método de Enquete,
aplicado sob a forma simultânea de questionários escritos e entrevistas baseadas
em diálogos pessoais com os entrevistados.
Segundo TRAJANO (1998), o Método de Enquete está estruturado sob o
Método de Delfos que se baseia na premissa heurística de que, um único
especialista sobre determinado assunto, possui menores chances de realizar
previsões corretas referentes ao mesmo, do que as chances de um grupo de
especialistas. Assim sendo, o Método de Enquete objetiva obter o consenso de
um grupo de especialistas sobre determinado assunto, mantendo-os no
anonimato e desenvolve-se através das fases ilustradas na figura 4.1.
96
DEFINIÇÃO DO TEMA A SER PESQUISADO
QUALIFICAÇÃO DOS ESPECIALISTAS
DETERMINAÇÃO DO TAMANHO DA AMOSTRA
PREPARO E APLICAÇÃO DOS QUESTIONÁRIOS
PROCESSAMENTO DOS QUESTIONÁRIOS RESPONDIDOS
É NECESSÁRIA A ADEQUAÇÃO DO QUESTIONÁRIO EM SIM
FUNÇÃO DE NOVOS DADOS?
NÃO
COMPILAÇÃO DAS RESPOSTAS E
DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO FINAL
Figura 4.1 – Fluxograma do Método de Enquete
Adaptado de: DA SILVA (1996)
4.2 ETAPAS DA PESQUISA DE CAMPO
A pesquisa de campo estruturada de acordo com a metodologia descrita
em 4.1, constituiu-se das etapas descritas a seguir:
97
4.2.1 Escolha dos Especialistas e Determinação do Tamanho da Amostra
Na escolha das empresas especialistas em construção de prédios
residenciais, verificou-se a necessidade de manter-se contato com diretores das
mesmas, uma vez que, provavelmente apenas pessoas com esta posição na
empresa teriam conhecimento e autonomia para responder alguns dos itens que
comporiam o questionário, assim como autorizar que os dados obtidos através da
aplicação dele e o nome da empresa fossem citados neste trabalho como fontes
de referência.
O processo de contato com as empresas foi um pouco lento e iniciou-se
com entrevista ao diretor presidente da R.G. Cortês Engenharia S/A, que se
prontificou a marcar entrevistas com diretores de outras construtoras sediadas em
Niterói, resultando no agendamento de oito novas empresas.
Dentre essas empresas estava a Soter Sociedade Técnica de Engenharia
S/A, que por intermédio de seu diretor presidente, foi possível a autora entrar em
contato com o diretor executivo da construtora Pinto de Almeida Engenharia Ltda,
marcando entrevista nesta empresa.
Durante a entrevista ao diretor executivo da Pinto de Almeida Engenharia
Ltda, ficou combinado que ele, também presidente da Comissão da Indústria
Imobiliária – CII, permitiria que a autora fizesse uma breve explanação do tema
deste trabalho, em reunião da citada comissão, que seria realizada em 02.05.01
na sede do Sinduscon-RJ, onde estariam presentes construtoras sediadas no
município do Rio de Janeiro. Nesta reunião obteve-se então, permissão das
demais empresas para serem entrevistadas, completando desta forma o tamanho
da amostra utilizada.
Entrevistou-se um total de 14 empresas construtoras de prédios
residenciais, localizadas nos municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, pois
conforme já mencionado anteriormente, de acordo com TRAJANO (1998), o
Método de Enquete baseia-se no Método de Delfos, sendo que os tratadistas
98
deste último, recomendam que a pesquisa comece com no mínimo de 14 a 16
especialistas entrevistados e se elimine os que estiverem em discordância com os
demais componentes da amostra, de tal forma que sejam garantidos no mínimo
de 8 a 12 especialistas que forneçam respostas confiáveis.
4.2.2 Elaboração e Aplicação do Questionário
A revisão bibliográfica permitiu identificar os procedimentos necessários a
serem realizados pela incorporadora/construtora, durante o estudo de viabilidade,
assim como verificar a necessidade de obter-se informações dos parâmetros que
influenciam no custo e valor de venda do empreendimento, tais como: prazo,
orçamento, planejamento e qualidade. Desta forma, o questionário aplicado junto
às construtoras e apresentado no apêndice I, é composto de cinco itens abaixo
relacionados:
1 – Características Gerais
Este item possui o objetivo de caracterizar a empresa, através da obtenção
de dados referentes ao tempo de atuação no mercado, nº de funcionários, média
de faturamento anual, custo de construção médio/m2 adotado pela empresa, nº de
prédios construídos e em construção, área média construída por ano e padrão de
construção.
2 – Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento
No item dois, procurou-se detectar se a empresa conhece alguma técnica
de análise de risco; os tipos de riscos considerados em um novo
empreendimento; se possui metodologia própria para avaliar riscos; se realiza
estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade de estudo de viabilidade
construtiva e que parâmetros são analisados nesta fase; se realiza estudo de
99
viabilidade construtiva do terreno e de que forma; se contrata pesquisa de
mercado para compra do terreno; se o estudo de viabilidade para compra do
terreno é aprovado em reunião de diretoria ou por mais de uma pessoa; se é feita
consulta à prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno e se
as dimensões do mesmo são confirmadas no local; se em casos de medidas
diferentes e havendo o interesse da empresa na compra do terreno, são
levantados custo e prazo para retificação das mesmas; se faz pesquisa de
mercado para definir o produto e pesquisa com corretores para questionar a
venda das unidades. imobiliárias; se quando uma margem de resultados elevada
é identificada, assume riscos de lançamento do empreendimento sem
financiamento; que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto; se
possui estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos; que
competências essenciais à empresa precisa apresentar para competir no
mercado; que características um empreendimento precisa possuir para ser
considerado um insucesso e qual o percentual de cada uma delas na opinião da
empresa.
3 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
No item três, buscaram-se informações sobre a estratégia utilizada pela
empresa para controle de riscos referentes ao prazo de execução do
empreendimento, questionando quais as ferramentas que são utilizadas para
gerenciar estes riscos; se a empresa faz uso de algum software para gerenciar os
prazos da obra; que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada e
quais as causas de possíveis atrasos.
4 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
Através do item quatro, foram pesquisadas informações referentes ao
gerenciamento de custos da empresa, verificando se o orçamento das obras é
feito na própria empresa e quem o elabora; qual a fonte dos índices usados no
100
orçamento; qual a metodologia utilizada para cálculo do erro do orçamento, de
quanto é o erro e quais as principais causas do mesmo; se a empresa realiza a
apropriação dos serviços, há quanto tempo e com que freqüência; qual a
metodologia utilizada na apropriação; quais os serviços apropriados e qual o
critério de escolha; se a empresa apropria mão de obra subempreitada e
equipamentos e de que forma; com que objetivos a empresa realiza a apropriação
dos serviços; se é feita atualização dos coeficientes das composições de custo,
em que época e qual o coeficiente utilizado na atualização.
5 – Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução
No item cinco, procurou-se detectar quais os procedimentos realizados pela
empresa para garantir a qualidade na execução das obras; verificou-se se a
empresa possui certificação da ISO e há quanto tempo; quais os procedimentos
empregados para garantir a qualidade final; se a alta administração está
comprometida com programas de incentivo à qualidade e de que forma; se
investe em qualificação de mão de obra e de que maneira; se possui Serviço de
Atendimento ao Cliente – SAC; se utiliza metodologia para identificar o nível de
satisfação dos clientes; se têm funcionários especializados em garantia de
qualidade; se possui Manual de Qualidade e há quanto tempo e se faz uso de
metodologia para aferição de resultados alcançados com programa de qualidade.
As entrevistas e aplicação dos questionários foram realizadas pessoalmente
pela autora, no período de 27.03.01 a 19.07.01, sendo que as pessoas
entrevistadas constavam de diretores, engenheiros de obras e engenheiros do
setor de custos.
Ao término das entrevistas, os dados foram tabulados em tabelas, de
maneira que as respostas obtidas pudessem ser padronizadas e comparadas. No
entanto, durante esta fase que se encontra mais detalhadamente descrita no item
4.2.3, ocorreram dúvidas em algumas respostas e necessidade da inclusão de
novas perguntas no questionário preliminar que não haviam sido feitas. Assim
101
sendo, foram realizadas as alterações necessárias no questionário, aplicando-o
novamente junto às construtoras em caráter definitivo.
Após a tabulação dos dados do questionário definitivo, foi necessário
retornar às construtoras que forneceram algumas respostas divergentes das
demais construtoras. Informou-se às mesmas os resultados encontrados,
solicitando novo posicionamento com relação à(s) resposta(s) divergente(s).
4.2.3 Processamento, Conversão e Tabulação dos Dados Obtidos
Como pode ser observado, o questionário definitivo aplicado junto às
construtoras é muito dissertativo, dando margem a respostas longas, o que torna
a comparação entre elas um tanto difícil. Desta forma, utilizou-se metodologia
descrita por DA SILVA (1996), de maneira que a comparação e análise dos dados
obtidos fossem facilitadas.
Inicialmente, as respostas foram digitadas da forma como foram respondidas
(respostas não trabalhadas) em quadros comparativos, conforme ilustrado no
quadro 4.1. Estes quadros podem ser consultados no apêndice II.
Quadro 4.1 - Resumo das entrevistas Adaptado de: DA SILVA (1996)
RESPOSTASPERGUNTAS
Empresa 1 Empresa 2 Empresa 3 Empresa 4
102
Em seguida, relacionou-se as diversas respostas obtidas, com o objetivo de
comparar as respostas de todas as empresas entre si, transformando-as em
respostas de múltipla escolha, segundo o modelo do quadro 4.2. Este
procedimento pode ser analisado pesquisando-se o apêndice III.
Quadro 4.2 – Conversão das entrevistas
Adaptado de: DA SILVA (1996)
PERGUNTASEMPRESAS
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
Empresa 1
Empresa 2
Empresa 3
Através da realização do procedimento descrito, tornou-se possível tabular
todas as respostas, após classificação das mesmas em confiáveis e não
confiáveis, determinando-se então o resultado global da pesquisa. A tabulação foi
realizada segundo o quadro 4.3 abaixo representado e seus resultados são
apresentados no apêndice IV.
Nas perguntas em que as empresas citam mais de uma resposta,
considerou-se na tabulação a média ponderada, atribuindo-se o mesmo
percentual para cada resposta citada. Desta forma, se para uma pergunta,
determinada empresa citou quatro respostas, foi atribuído para cada uma delas a
freqüência de 25%.
Quadro 4.3 – Tabulação dos dados
Adaptado de: DA SILVA (1996)
PERGUNTA
Resposta (s) Freqüência % sobre a freqüência total
103
4.2.4 Análise dos Dados Obtidos
4.2.4.1 Características Gerais
Na classificação das empresas, considerou-se apenas o número de
funcionários, pelo fato de que outros dados tais como faturamento e área de
construída anual foram fornecidos sem muita precisão ou sendo citados apenas
dados da filial no Estado do Rio de Janeiro de algumas empresas entrevistadas.
Nesta classificação utilizou-se o critério do SEBRAE, conforme o representado no
quadro 4.4.
Quadro 4.4 – Classificação do porte da empresa por nº de empregados
Fonte: SEBRAE (2001)
Classificação Indústria ComércioPrestação de
Serviços
Micro empresa 1 a 19 1 a 9 1 a 9
Pequena empresa 20 a 99 10 a 49 10 a 49
Média empresa 100 a 499 50 a 99 50 a 99
Grande empresa Acima de 500 Acima de 100 Acima de 100
Segundo DA SILVA (1996), o critério SEBRAE é o mesmo utilizado pelo
IBGE, precisando porém, serem realizadas algumas considerações:
• O IBGE considera a construção civil como indústria, uma vez que recebe
matéria prima e a transforma em produto vendável;
• São considerados os totais operacionais mais o administrativo;
Assim sendo, é possível verificar que a maioria das empresas que participou
da pesquisa de campo deste trabalho é de médio porte, sendo a distribuição
encontrada representada no gráfico 4.1.
104
CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS ENTREVISTADAS
28,57%
50,00%
21,43%
pequeno
médio
grande
Gráfico 4.1 – Classificação das empresas entrevistadas
Fonte: da autora
4.2.4.2 Estudo de Viabilidade e Estratégia Utilizada no Empreendimento
O resultado da tabulação dos dados indica que todas as empresas
consideradas não têm conhecimento de nenhuma das técnicas de análise de
risco apresentadas no capítulo II do presente trabalho e que foram citadas pela
autora durante a realização das entrevistas. No entanto, conforme ilustrado no
gráfico 4.2, 42,86% das empresas disseram possuir metodologia informatizada
para analisar riscos, 28,57% realizam metodologia, porém não é informatizada e
28,57% relataram não dispor de metodologia neste sentido.
A EMPRESA POSSUI METODOLOGIA PARA ANALISAR RISCOS?
28,57%
28,57%
42,86%
Metodologia Informatizada
Metodologia Não Informatizada
Não Possui Metodologia
Gráfico 4.2 – A empresa possui metodologia para analisar riscos?
105
Na análise de um novo empreendimento, conforme previsto no item 3.4
deste trabalho e ilustrado no gráfico 4.3, o aspecto considerado pelas
construtoras entrevistadas como de maior importância com relação ao risco
refere-se à localização do terreno (48,22%), em seguida elas consideram a
possível taxa de rentabilidade do empreendimento (24,43%). Fatores como
instabilidade jurídica dos contratos de compra e venda de imóveis financiados,
demanda de mercado, lançamento de produtos similares pelas construtoras
concorrentes, possibilidade de embargos judiciais na localidade do terreno
totalizam 13,64%, a tipologia do empreendimento representa 10,14% e a
perspectiva de comercialização 3,57%.
QUAIS OS RISCOS CONSIDERADOS EM UM NOVO EMPREENDIMENTO?
48,22%
24,43%
10,14%
3,57%
13,64%
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
1
Localização
Rentabilidade
Tipologia
Comercialização
Outros
Gráfico 4.3 – Quais os riscos considerados em um novo empreendimento?
Todas as empresas entrevistadas realizam o estudo preliminar e o de
viabilidade construtiva do terreno, adotando procedimentos similares aos
descritos em 3.4 e 3.5 respectivamente e citaram analisar durante estas etapas os
seguintes parâmetros: localização do terreno (33,36%), a tipologia do
empreendimento (21,43%), preço, condições de pagamento e dimensões do
terreno (16,07%), o aproveitamento arquitetônico (12,50%) e outros fatores como
preço de venda das unidades imobilárias, público alvo, empreendimentos
similares vizinhos em construção, documentação, topografia e tipo de solo do
terreno (16,64%). Os percentuais encontrados para cada um dos fatores citados
podem ser mais bem visualizados através do gráfico 4.4.
106
QUAIS OS PARÂMETROS ANALISADOS DURANTE OS ESTUDOS PRELIMINAR E DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DO TERRENO?
33,36%
21,43%
16,07%13,50%
16,64%
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
0,3
0,35
0,4
1
Localização
Tipologia
Preço e Dimensôes
Aprov. Arquitetônico
Outros
Gráfico 4.4 – Quais os parâmetros analisados durante os Estudos Preliminar e o de Viabilidade Construtiva do terreno?
Conforme representado no gráfico 4.5, a maioria da empresas declarou
não fazer uso de pesquisa de mercado para comprar um novo terreno (75,00%),
fazendo uso da própria experiência no mercado. Algumas construtoras contratam
empresa especializada para realizar a pesquisa em situações especiais ou
quando pretendem construir em uma nova localidade (8,33%) e outras (16,67%)
declararam questionar a compra de um novo terreno apenas com corretores e/ou
empresa(s) especialista(s) em vendas.
A EMPRESA FAZ PESQUISA DE MERCADO PARA COMPRA DO TERRENO?
75,00%
16,67%
8,33%
0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
1
Própria Experiência
Apenas com Corretores
Em Situações Especiais
Gráfico 4.5 – A empresa faz Pesquisa de Mercado para compra do terreno?
107
Através das entrevistas foi possível verificar que todas as construtoras
abordadas analisam a viabilidade econômica de novos empreendimentos de
maneira similar à descrita em 3.6, porém em 50% delas a análise da viabilidade
econômica, assim com a decisão de comprar o terreno cabe a uma única pessoa,
sendo que na outra metade estes procedimentos são realizados por pelo menos
dois sócios.
Constatou-se que em todas as empresas, o aproveitamento arquitetônico e
a caracterização do projeto de arquitetura descrito em 3.5.1 e 3.5.3
respectivamente são realizados por escritório de arquitetura terceirizado e ainda
que todas elas sempre procedem à conferência das medidas do terreno no local
citada em 3.7. Contudo, conforme ilustrada no gráfico 4.6 uma pequena parte
(7,14%) não consulta a prefeitura municipal para verificação dos parâmetros
construtivos do terreno descritos em 3.5.2, atribuindo esta responsabilidade ao
arquiteto contratado, outras (7,14%) consultam apenas em caso de dúvida e a
maioria (85,72%) sempre realiza este procedimento.
A EMPRESA FAZ CONSULTA A PREFEITURA PARA VERIFICAÇÃO DOS PARÂMETROS CONSTRUTIVOS DO TERRENO?
7,14% 7,14%
85,72%
Consulta o Arquiteto Contratado
Apenas em Casos de Dúvida
Sim. Sempre
Gráfico 4.6 – A empresa faz consulta a Prefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do terreno?
Quando são encontradas discrepâncias entre as medidas do terreno
tiradas em visita ao local e as constantes na escritura, metade das construtoras
relatou que nos casos em que as retificações são indispensáveis para aprovação
do projeto de arquitetura, sempre são verificados custo e prazo necessário para
efetuar às mesmas, porém, outras (42,86%) disseram somente levantar os dados
em questão, em casos de grande interesse no ponto do terreno e algumas
108
(7,14%) declararam que desistem da aquisição do terreno neste tipo de situação.
O comportamento das empresas referente a este item pode ser mais bem
analisado através do gráfico 4.7.
É VERIFICADO PRAZO E CUSTO NECESSÁRIO PARA RETIFICAÇÃO DAS MEDIDAS DO TERRENO?
7,14%
42,86% 50,00%
Sim.Sempre
Casos de Grande Interesse
Desistem do Terreno
Gráfico 4.7 – É verificado prazo e custo necessário para retificação das medidas do terreno?
Na definição da tipologia do empreendimento ou tipo de produto relatado
em 3.5.2, conforme representado no gráfico 4.8, constata-se que 42,86% das
empresas entrevistadas não fazem uso de pesquisa de mercado e utilizam a
própria experiência neste sentido, 10,71% eventualmente contratam empresa
especializada para efetuar a pesquisa e 46,43% utilizam a experiência dos
corretores e/ou de empresa(s) especialista(s) em vendas. Além disso, a maioria
das empresas (85.72%) declarou sempre questionar a venda dos produtos com
corretores, o restante (14,28%) divide-se em empresas que utilizam
eventualmente a experiência de empresa especialista em vendas e aquelas que
nunca a utilizam para este fim.
É REALIZADA PESQUISA DE MERCADO PARA DEFINIR O PRODUTO?
42,86%
10,71%
46,43% Não, usam a própria experiência
Eventualmente Contratam Empresa
Não, usam a experiência dos corretores
Gráfico 4.8 – É realizada Pesquisa de Mercado para definir o produto?
109
Com relação ao lançamento do empreendimento antes da obtenção de
financiamento bancário, em decorrência de alta taxa de rentabilidade, de acordo
com gráfico 4.9, é relevante dizer que 23,08% das construtoras disseram não
utilizar financiamentos bancários construindo com recursos próprios; 7,70%
somente lançam seus empreendimentos com financiamento bancário e 69,23%
arriscam lançar sem financiamento, solicitando-o durante a obra, porém
declararam que esta decisão não depende apenas da taxa de rentabilidade,
sendo influenciada também por fatores como: disponibilidade financeira da
empresa, do público alvo, nível de confiança do produto a ser lançado e
competitividade do produto com produtos de outras.construtoras
EM FUNÇÃO DE UMA TAXA DE RENTABILIDADE MAIS ALTA LANÇAM O EMPREENDIMENTO SEM FINANCIAMENTO BANCÁRIO?
69,23% 7,70%
23,08% Não Utilizam Financiamento Bancário
Somente Lançam Com Financiamento
Arriscam Lançar Sem Financiamento
Gráfico 4.9 – Em função de uma taxa de rentabilidade mais alta lançam o empreendimento sem financiamento bancário?
Para estimar o valor de venda das unidades imobiliárias, constatou-se que
as construtoras utilizam o método comparativo e os fatores descritos em 3.6.1.1,
sendo que 71,43% relataram que preferem lançar um novo empreendimento
fazendo uso de tabela de venda conservadora, composta de preços apresentando
o menor lucro possível e realizando aumentos gradativos conforme o
aquecimento das vendas. Este procedimento visa principalmente testar a
aceitação do produto pelo mercado e evitar redução da tabela no caso de baixa
velocidade de venda. Em contrapartida, 28,57% declararam não realizar aumento
da tabela de venda, exceto no caso de produtos concluídos, sendo o preço de
lançamento do empreendimento estudado detalhadamente, para que não exista a
possibilidade de redução dos valores adotados na tabela de lançamento. Estes
resultados estão ilustrados no gráfico 4.10.
110
QUAL A ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA MONTAR A TABELA DE VENDAS DO EMPREENDIMENTO ?
71,43%28,57% Tabela Conservadora Com
Aumentos GradativosNão Realizam Aumento daTabela
Gráfico 4.10 – Qual a estratégia utilizada para montar a tabela de vendas do empreendimento?
Na opinião das empresas entrevistadas, conforme ilustrado no gráfico 4.11,
as competências essenciais que uma construtora precisa apresentar para
competir no mercado são: qualidade (26,79%), departamento de
orçamento/planejamento bem ajustado (22,64%), ser conhecida no local onde
pretende construir (15,43%), pontualidade (11,82) e outras (23,21%) que incluem
qualidade no atendimento antes e depois da comercialização, relação mais
pessoal com os clientes, tradição de cumprimento das obrigações contratuais,
boas referências comerciais e bancárias, possuir o produto solicitado pelo
mercado e não possuir estoque comprando apenas o que for consumir.
QUAIS AS COMPETÊNCIAS ESSENCIAIS NECESSÁRIAS PARA COMPETIR NO MERCADO?
26,79%
22,64%
15,43%
11,82%
23,21%
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
0,3
1
Qualidade
Setor Orçamento/PlanejamentoAjustado
Ser Conhecida no Local
Pontualidade
Outros
Gráfico 4.11 – Quais as competências necessárias para competir no mercado?
Quando as empresas foram solicitadas a indicar as características que um
empreendimento precisa apresentar para que ocorra redução do lucro
111
inicialmente estimado, as respostas encontradas, considerando-se o mesmo grau
de importância para todas foram: comercialização abaixo da prevista (41,72%),
custo acima do previsto (17,86%), prazo ultrapassado (7,14%), alto custo com
manutenção (16,64%) e localização inadequada (16,64%). No entanto, como
pode ser visualizado através do gráfico 4.12, quando se pediu que as empresas
indicassem as respostas com as respectivas prioridades, verificou-se que elas
consideraram a comercialização abaixo da prevista em primeiro lugar (72,73%),
seguida do custo acima do previsto (18,18%) e da localização inadequada
(9,09%).
QUE CARACTERÍSTICAS UM EMPREEENDIMENTO PRECISA APRESENTAR PARA OCORRER REDUÇÃO DO LUCRO?
9,09%
18,18%
72,73%
Comercialização Abaixo daPrevistaCusto Acima do Previsto
Localização Inadequada
Gráfico 4.12 – Que características um empreendimento precisa apresentar para ocorrer redução do lucro?
4.2.4.3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
A pesquisa evidenciou que a maior parte das empresas (92,86%) gerencia
o prazo de suas obras através do cronograma de barras ou gráfico de Gantt e o
restante (7,14%) declarou fazer uso de cronograma em rede, utilizando-se dos
recursos da rede PERT/CPM. Estes resultados encontram-se representados no
gráfico 4.13.
112
COMO É GERENCIADO O RISCO COM RELAÇÃO AO PRAZO ?
92,86%
7,14%
Rede PERT/CPMGráfico de Gantt
Gráfico 4.13 - Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?
Os cronogramas mencionados são traçados utilizando-se programas de
computador em 71,43% das empresas, sendo que algumas utilizam programas
desenvolvidos especialmente para elas. No entanto, conforme apresentado no
gráfico 4.14, em 28,57% das construtoras consideradas os cronogramas ainda
são traçados manualmente.
O CRONOGRAMA É TRAÇADO UTILIZANDO-SE PROGRAMA DE COMPUTADOR?
71,43%
28,57% Não. ManualmenteSim
Gráfico 4.14 – O cronograma é traçado utilizando-se programa de computador?
Em situações de atraso de etapas ou serviços, segundo ilustrado no gráfico
4.15, dentre as empresas entrevistadas 58,33% declararam preferencialmente
reavaliar o cronograma inicialmente estabelecido, ajustando-o caso necessário ou
compensando o atraso adiantando outras etapas; 25% delas procedem
imediatamente ao aumento do efetivo, principalmente nos casos em que o serviço
em questão utiliza mão de obra terceirizada e 16,67% disseram que em primeiro
lugar procuram identificar com precisão as causas do atraso, para então tomarem
113
as medidas cabíveis como: aumento do efetivo, remanejamento de pessoal,
ajuste do cronograma, etc.
QUE ESTRATÉGIAS SÃO UTILIZADAS QUANDO A OBRA ESTÁ ATRASADA?
16,67%
25,00% 58,33%
Reavaliação do Cronograma
Aumento do Efetivo
Identificação das Causas p/Tomar Decisões
Gráfico 4.15 – Que estratégias são utilizadas quando a obra está atrasada?
As entrevistas identificaram que as principais causas de atraso nas obras
apontadas pelas construtoras e representadas no gráfico 4.16 são: deficiência de
gerenciamento da equipe de obra (29,08%), deficiência do setor de
orçamento/planejamento (20,77%), falhas na execução dos serviços com
conseqüente retrabalho (17,61%); fatores como burocracia e prazos do serviço
público e concessionárias de serviços, velocidade de venda do empreendimento
abaixo da esperada, dificuldade de mão de obra qualificada para executar certos
serviços e atraso nos prazos de entrega dos projetos e especificações técnicas
para a equipe de obra (12,15%); deficiência do controle de qualidade (9,61%),
condições climáticas (6,70%) e instabilidade político-econômica (4,08%).
A S C A U S A S D O A T R A S O P O D E M S E R A T R IB U ÍD A S A :
2 9 ,0 8 %
2 0 ,7 7 %
1 2 ,1 5 %9 ,6 1 %
6 ,7 0 %4 ,0 8 %
0
0 ,0 5
0 ,1
0 ,1 5
0 ,2
0 ,2 5
0 ,3
0 ,3 5
1
G e r e n c ia m e n to
S e to r O r ç a m e n to /P la n e ja m e n to
O u tr o s
C o n tr o le d e Q u a l id a d e
C o n d iç õ e s C l im á t ic a s
In s t . P o l ít ic a -e c o n ô m ic a
Gráfico 4.16 – As causas do atraso podem ser atribuídas a:
114
4.2.4.4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
A pesquisa de campo também mostrou que grande parte das empresas
(64,29%) possui setor de orçamento/planejamento informatizado, 7,14% não
possuem o departamento e o orçamento da obra é realizado pela equipe que irá
realizar a mesma e 28,57 % das empresas não possuem o departamento em
questão, sendo o orçamento, o planejamento e o gerenciamento do custo da obra
realizado por empresa terceirizada. Estes percentuais são ilustrados no gráfico
4.17.
A EMPRESA POSSUI SETOR DE ORÇAMENTO/PLANEJAMENTO?
7,14%
28,57% 64,29%
Sim e Informatizado
Serviço Terceirizado
Não. Orçamento Feito PelaEquipe de Obra
Gráfico 4.17 – A empresa possui departamento de orçamento/ planejamento?
Com relação aos coeficientes de composição de custo, conforme ilustrado
no gráfico 4.18, constatou-se que 73,08% das empresas utilizam coeficientes
próprios obtidos através da experiência e de apropriação dos insumos, 23,08%
fazem uso de coeficientes retirados de publicações e 3,84% adotam coeficientes
da empresa terceirizada que realiza os orçamentos. Contudo, o que pode ser
observado pela autora durante as entrevistas foi que as empresas em geral
misturam diversas fontes de coeficientes de composição de custo, ou seja, usam
simultaneamente os próprios coeficientes para determinados serviços e
coeficientes de fontes externas para outros.
115
QUAL A FONTE DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÕES DE CUSTO?
3,84%23,08%
73,08%
Coeficientes Próprios
Publicações
Empresa Terceirizada
Gráfico 4.18 – Qual a fonte dos coeficientes das composições de custo?
Para calcular o erro do orçamento da obra, todas as construtoras
entrevistadas consideram a diferença entre o custo previsto e o custo orçado para
a obra. Entretanto, de acordo com o gráfico 4.19, 50% delas disseram que a
margem de erro dos orçamentos é de até ± 5%, 42,86% das empresas citaram
uma margem de erro entre ± 5 a 10% e 7,14% que o erro encontrado é superior
a ± 10%.
QUAL A MARGEM DE ERRO DO ORÇAMENTO?
7,14%
42,86% 50,00%
Mais ou Menos Até 5%
Mais ou Menos Entre 5% a10%Superior a Mais ou Menos10%
Gráfico 4.19 – Qual a margem de erro do orçamento?
As principais causas da diferença encontrada entre o orçamento previsto e
o custo real apontadas pelas empresas e ilustradas no gráfico 4.20 são:
deficiências no gerenciamento da equipe de obra (28,43%), deficiências do setor
de orçamento/planejamento (23,14%), falhas na execução dos serviços com
conseqüente retrabalho (17,14%); fatores como falta de comunicação entre o
departamento de orçamento e da equipe da obra, modificações de projeto e/ou de
especificações, burocracia de órgãos públicos e uso de novas tecnologias
116
(12,50%); deficiência do controle de qualidade (8,57%), instabilidade político-
econômica (6,43%) e condições climáticas (3,79%).
Q U A IS A S C A U S A S D O E R R O D O O R Ç A M E N T O ?
2 8 ,4 3 %
2 3 ,1 4 %
1 7 ,1 4 %
1 2 ,5 0 %
8 ,5 7 %
6 ,4 3 %
3 ,7 9 %
0
0 ,05
0 ,1
0 ,15
0 ,2
0 ,25
0 ,3
1
G e re n c ia m e n to
S e to r O rç a m e n to /P la n e ja m e n to
F a lh a s n a E x e c u ç ã o /R e tra b a lh o
O u tro s
C o n tro le d e Q u a lid a d e
In s t. P o lític a -e c o n ô m ic a
C o n d iç õ e s C lim á tic a s
Gráfico 4.20 – Quais as causas do erro do orçamento?
Todas as construtoras declararam realizar a apropriação de custo, no
entanto é relevante esclarecer que não se fez distinção entre as empresas que
realizam a apropriação por serviço e aquelas que fazem a apropriação para
controle do custo global da obra. A maioria delas (57,14%), conforme ilustrado no
gráfico 4.21 informou que realiza a apropriação há mais de cinco anos e o
restante (42,86%) realiza há menos de cinco anos. Entretanto, considerando-se
que a empresa entrevistada mais jovem tem dez anos de atuação no mercado, é
interessante comentar ainda que 35,71% delas declararam realizar a apropriação
de custos há menos de três anos e 14,28% há menos de um ano.
É REALIZADA A APROPRIAÇÃO DE CUSTO? HÁ QUANTO TEMPO?
42,86%
57,14% Sim. Há mais de 5 anos.Sim. Há menos de 5 anos.
Gráfico 4.21 – É realizada a apropriação de custo? Há quanto tempo?
117
Na maioria das empresas (78,57%) os materiais são apropriados através
das notas fiscais e a mão de obra levantando-se a quantidade de homem/hora
(H/h), as demais se dividem em apropriar os materiais através de notas de
transferência entre obras e relatórios feitos nas obras, já a mão de obra é
apropriada utilizando-se apenas as medições dos empreiteiros que terceirizam os
serviços. Além disso, como ilustrado no gráfico 4.22, em 85,72% das empresas
todos os serviços são apropriados e em apenas 14,28% apropriam-se somente os
serviços mais expressivos escolhidos através da curva ABC.
QUAL O CRITÉRIO DE ESCOLHA DOS SERVIÇOS APROPRIADOS?
14,28%
85,72%Todos os Serviços sãoApropriadosMais Expressivos SegundoCurva ABC
Gráfico 4.22 – Qual o critério de escolha dos serviços?
Outro aspecto observado com relação à apropriação de custo é o de que
todas as empresas realizam esta atividade diariamente, no entanto, segundo o
gráfico 4.23, com o intuito de controlar o custo das obras as empresas emitem
relatórios com o valor realmente pago para cada insumo e serviço, sendo que em
92,86% delas esses relatórios ocorrem mensalmente e em 7,14%
quinzenalmente.
COM QUE FREQÜÊNCIA É REALIZADA A APROPRIAÇÃO?
92,86%
7,14%Lançamento Diário eRelatório MensalLançamento Diário eRelatório Quinzenal
Gráfico 4.23 – Com que freqüência é realizada a apropriação?
118
Quando se questionou as empresas com relação à apropriação da mão de
obra subempreitada e dos equipamentos o resultado obtido foi que em 75,00%
delas a apropriação destes itens é feita em separado, entrando a mão de obra no
custo do empreendimento através das notas fiscais ou medições dos empreiteiros
e os equipamentos com o valor de aluguel, inclusive nos casos de equipamentos
próprios, onde são considerados os valores para aluguel cobrados no mercado.
Conforme o gráfico 4.24, os objetivos pelos quais as construtoras realizam
a apropriação de custo são: comparar o orçamento real com o previsto (26,39%),
verificar a perda de materiais e a produtividade da mão de obra (26,39%), verificar
o custo real do empreendimento (26,39%) e atualizar os coeficientes das
composições de custo no banco de dados da empresa (20,83%).
A EMPRESA REALIZA A APROPRIAÇÃO COM QUE OBJETIVOS?
26,39% 26,39% 26,39%
20,83%
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
0,3
1
Comparar c/ Orçamento Inicial
Verificar a Produtividade
Verificar o Custo Real doEmpreendimentoAtualizar os Coef. dasComposições de Custo
Gráfico 4.24 – A empresa realiza a apropriação com que objetivos?
A atualização dos coeficientes das composições de custo é executada pela
maioria das construtoras entrevistadas. Através do gráfico 4.25 é possível verificar
que em 42,87% delas este procedimento é feito antes de começar uma nova
obra, em 21,43% faz-se ao término da obra, em 14,28% ao término do serviço;
em 7,14% sempre em determinado mês do ano e 14,28 % não executam a
atualização. O valor utilizado pelas empresas que realizam a atualização em
90,91% dos casos é aquele mais confiável e em 9,09% o valor médio das últimas
obras executadas.
119
É FEITA A ATUALIZAÇÃO DOS COEFICIENTES DAS COMPOSIÇÔES DE CUSTO? EM QUE ÉPOCA?
42,87%
21,43%
14,28%
7,14%
14,28%
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
0,3
0,35
0,4
0,45
0,5
1
Sim. Antes de Uma Obra Nova
Sim. Ao Término da Obra
Sim. Ao Término do Serviço
Sim. Em Determinado Mês do Ano
Não Atualizam
Gráfico 4.25 – É feita a atualização dos coeficientes das compo- sições de custo? Em que época?
4.2.4.5 Estratégia Utilizada no Controle de Riscos com Relação à Execução
As entrevistas evidenciaram que apenas 7,14% das construtoras possuem
certificação ISO 9002 da International Organization for Standardization, 28,57%
encontram-se em fase de certificação, estando esta prevista para este ano ainda
e a maioria das construtoras, ou seja, 64,29% não possuem a certificação, sendo
que estes percentuais podem ser visualizados através do gráfico 4.26. No
entanto, conforme pode ser visualizado no gráfico 4.27, apesar do baixo índice de
certificação a pesquisa também identificou que em 83,33% das empresas a alta
administração está envolvida de alguma forma com programas de incentivo a
qualidade como, por exemplo, participação de membros da diretoria em cursos de
qualidade promovidos no Sinduscon – Sindicato da Indústria da Construção Civil,
atribuição da responsabilidade da implantação do Sistema de Qualidade a
funcionários da alta administração, acompanhamento realizado pela diretoria dos
indicadores determinados pelo Comitê da Qualidade, premiação dos resultados,
incentivo ao treinamento e participação da diretoria das reuniões mensais do
Comitê de Qualidade, restando 16,67% onde a alta administração não está
envolvida em incentivar tais programas.
120
A EMPRESA POSSUI CERTIFICAÇÃO ISO?
64,29%28,57%
7,14%Não
Em Fase de Certificação
Sim
Gráfico 4.26 – A empresa possui certificação ISO?
A ALTA ADMINISTRAÇÃO ESTÁ COMPROMETIDA COM PROGRAMAS DE INCENTIVO À QUALIDADE?
83,33%
16,67%0,00%
Sim Não
Gráfico 4.27 – A alta administração está comprometida com programas de incentivo à qualidade?
Os procedimentos empregados pelas construtoras no sentido de garantir o
desempenho e a qualidade identificados pela pesquisa de campo encontram-se
assim distribuídos: procedimentos conforme a política da qualidade, motivação
dos funcionários para modificações culturais de hábitos, cumprimento rigoroso
dos padrões especificados, inspeções através do Comitê de Qualidade,
preservação das mesmas equipes técnicas dos canteiros de obra há pelo menos
dez anos, treinamentos e manutenção dos funcionários sempre bem informados
sobre a empresa (31,58%); controle diário do engenheiro residente (20,21%),
ensaios tecnológicos e testes de materiais (19,64%), visita diária ou semanal do
supervisor de obras em todos os canteiros (18,43%) e utilização de materiais com
certificado da ISO e de fornecedores cadastrados (10,14%). Os resultados
referentes a este item estão ilustrados no gráfico 4.28.
121
QUAIS OS PROCEDIM ENTOS EM PREGADOS PARA ASSEGURAR A QUALIDADE FINAL?
31,58%
20,21%
19,64% 18,43%
10,14%
0
0,05
0,1
0,15
0,2
0,25
0,3
0,35
1
Cum prir o PadrãoEspecificado e Outros
Controle Diário doEngenheiro
Ensaios e Testes deMateriais
Visita do Supervisor deObras
Materiais c/ ISO e Forn.Cadastrados
Gráfico 4.28 – Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?
No que se refere à qualificação de mão de obra, segundo representado no
gráfico 4.29, grande parte das construtoras (67,86%) declararam investir de
alguma forma neste sentido, seja através de palestras, treinamento ou cursos. No
entanto, através dos questionários pode-se perceber que a qualificação é na
maioria das vezes destinada ao pessoal da equipe de obra e da administração
central, porém também é possível verificar que algumas empresas já se
encontram preocupadas com a qualificação do pessoal operacional através de
treinamento e diferença salarial para os que estão há mais de dois anos na
função, palestras nos canteiros de obra, participação no projeto “Alfabetizar é
Construir” que incentiva a alfabetização nos canteiros de obra, concursos da
“Pequena Melhoria” com distribuição de brindes e eventualmente treinamentos
através de cursos do SEBRAE e SENAI. É interessante também comentar que
17,86% das empresas disseram investir na qualidade de vida no trabalho
promovendo jogos, visitas, almoços e passeios de confraternização e que 14,28%
não investem em qualificação de mão de obra.
Outros aspectos importantes relacionados com a qualidade e ilustrados nos
gráficos 4.30 e 4.31, respectivamente, são: apenas 41,67% das empresas
entrevistadas disseram possuir em seus quadros técnicos pelo menos um
122
funcionário especializado em garantia de qualidade e 64,29% delas possuem
algum tipo de “Manual de Qualidade” ou este se encontra em fase de elaboração.
INVESTEM EM QUALIFICAÇÃO DE MÃO DE OBRA?
14,28%17,86%
67,86%
Sim. Palestras, Treinamentoou CursosSim. Outros
Não
Gráfico 4.29 – Investem em qualificação de mão de obra?
A EMPRESA POSSUI FUNCIONÁRIOS ESPECIALIZADOS EM GARANTIA DE QUALIDADE?
58,33%41,67%
0,00%
NãoSim
Gráfico 4.30 – A empresa possui funcionários especializados em garantia de qualidade?
POSSUEM MANUAL DE QUALIDADE?
64,29%35,71%
0,00%
Sim/ou EmElaboraçãoNão
Gráfico 4.31 – Possuem Manual de Qualidade?
123
A maioria das empresas consultadas (85,72%) declarou possuir Serviço de
Atendimento ao Cliente – SAC, ou algum departamento ou técnico responsável
pelo atendimento, entretanto apenas 42,86 % das construtoras fazem uso de
alguma metodologia para identificar o nível de satisfação dos clientes atendidos e
apenas 14,28% delas utilizam procedimentos para aferição dos resultados
alcançados com programas de qualidade.
4.3 ANÁLISE DA METODOLOGIA DE ANÁLISE DE RISCO PRATICADA
PELAS CONSTRUTORAS ENTREVISTADAS
Com base nos resultados obtidos, realiza-se aqui uma análise resumida
dos aspectos positivos e negativos apresentados pelas construtoras
entrevistadas.
A gestão de riscos realizada atualmente pelas construtoras, conforme
previsto no capítulo I deste trabalho pode ser classificada em assistemática,
subjetiva e decorrente em geral da própria experiência dos empresários, sendo
que estes não fazem uso de técnicas de análise de risco por puro
desconhecimento destas técnicas e ainda do quanto elas poderiam auxilia-los no
processo decisório que envolve o estudo de viabilidade e a execução de seus
empreendimentos.
A metodologia que parte das empresas entrevistadas declarou proceder,
na realidade trata-se de uma simples verificação contábil das receitas e despesas
envolvidas no empreendimento e descritas anteriormente no item 3.6. Entretanto,
é razoável dizer que durante o estudo de viabilidade as empresas efetuam a
Análise Preliminar de Risco PHA descrita em 2.9.3.1, quando realizam
praticamente todos os procedimentos descritos no capítulo III, tais como:
• Avaliação das vantagens e desvantagens referentes à localização do
terreno;
124
• Verificação do aproveitamento arquitetônico e definição do tipo de
edificação de acordo com o Código de Obras Municipal e outras normas
e/ou legislações específicas quando for o caso;
• Definição da tipologia do empreendimento baseando-se em fatores
como o tipo, uso e padrão das construções predominantes no entorno,
sistema de vida e hábitos da população local, densidade demográfica
da localidade, determinação do público alvo através de seu nível social,
necessidades de espaços e preferências de lazer e compatibilização do
valor de venda do produto com o poder aquisitivo do público alvo
identificado;
• Caracterização do projeto de arquitetura em função do aproveitamento
arquitetônico e da tipologia do empreendimento previamente definida;
• Confirmação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno e de
seu proprietário, confrontação das dimensões do terreno constantes na
escritura com as aferidas no local e análise do estado de conservação
das construções vizinhas com o objetivo de evitar embargos judiciais e
despesas futuras;
• Escolha das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário do
terreno nos casos de compra parcelada, de forma que este forneça de
imediato a quitação do terreno, para que a construtora possa lançar o
empreendimento e solicitar o financiamento bancário;
• Elaboração do Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for o
caso.
A pesquisa de campo para compra do terreno e definição da tipologia do
empreendimento também não é uma técnica muito utilizada entre as empresas
entrevistadas, sendo que elas a realizam eventualmente e quase sempre nos
125
casos em que irão construir em uma localidade onde ainda não o tenham feito
anteriormente.
Com relação ao gerenciamento do prazo, pode-se afirmar que as empresas
por utilizarem em sua maioria o gráfico de Gantt como gerenciador da obra no
tempo e não possuírem hábito e tradição de uso da rede PERT/CPM, ficam
tolhidas de se beneficiarem com facilidade das técnicas do PERT-Risco e da
Simulação de Monte Carlo na análise de risco do não cumprimento de prazos.
Contudo, as empresas que traçam seus cronogramas por intermédio de
programas de computadores, possuem ainda a facilidade de gerenciarem melhor
a alocação dos recursos necessários ao empreendimento no tempo, uma vez que
os cronogramas de materiais, mão de obra e equipamentos podem ser emitidos
com bastante facilidade por estes programas e quaisquer ajustes que se façam
necessários tornam-se mais visíveis e práticos com o uso dessas ferramentas
oferecidas pela informática.
Pode-se facilmente identificar que o custo da construção definido no item
3.6.2.2 seja a maior despesa gerada pela incorporação, assim sendo um
mecanismo de gestão de custo torna-se imprescindível ao longo da construção do
empreendimento, para que as construtoras mantenham ou na melhor das
hipóteses superem o índice de lucratividade estimado na fase de análise da
viabilidade econômica do empreendimento. Para uma prefeita gestão de custos é
imprescindível que a empresa possua um departamento de orçamento bem
ajustado, sendo que algumas das empresas entrevistadas ainda não o possuem e
em outras este setor funciona fora da empresa em firma terceirizada.
Outro aspecto muito importante no gerenciamento dos custos é o fato de
que o consumo de materiais, mão de obra e equipamentos é diferente em cada
canteiro de obra de cada construtora, desta forma é imprescindível que uma
construtora conheça seus próprios coeficientes de consumo que somente podem
ser obtidos através da apropriação de custo, de forma que ao utilizarem
determinado valor de custo/m2 de construção no estudo de viabilidade, possam
126
estar lançando mão de um parâmetro o mais próximo possível de suas
realidades.
Uma parte das empresas entrevistadas não realiza a apropriação por
serviços, fazendo apenas o controle de todos os insumos gastos, assim sendo
estas empresas não têm condições de conhecer seus coeficientes de composição
de custo, ficando impossibilitadas inclusive de avaliarem com precisão, se o custo
de determinado serviço está caro ou barato para as suas realidades. Além disso,
não poderão verificar a produtividade de seus operários e dos equipamentos e se
houve desperdício de materiais, uma vez que através da apropriação de custo
também se pode avaliar estes parâmetros.
Outra parcela das empresas revelou não apropriar a mão de obra
subempreitada e os equipamentos por serviços, desta forma elas passarão pelas
mesmas dificuldades em determinados serviços que as empresas que não fazem
a apropriação.
A qualidade também é um dos fatores de grande importância na indústria
imobiliária pelo fato de que a falta de qualidade, no mínimo irá gerar retrabalho,
desperdício e alto custo com manutenção do empreendimento após a entrega,
reduzindo conseqüentemente o lucro estimado no estudo de viabilidade.
É sabido que na indústria imobiliária brasileira, o relacionamento da
construtora com seus clientes tornou-se muito importante em virtude de um
mercado consumidor cada dia mais exigente e seletivo. Além do mais, a maioria
dos donos de construtoras não imaginam a grande quantidade de desperdícios
que acontece em seus canteiros de obra e que o custo referente a essas perdas
pode significar um percentual significativo de suas vendas. Por outro lado, fatores
como competitividade acirrada neste mercado, o Programa Brasileiro de
Qualidade e Produtividade e o Código de Defesa do Consumidor levam ao
cumprimento das premissas da ISO. Porém, só é possível alcançar qualidade,
aumentar a produtividade e diminuir o desperdício através de programas de
qualidade, treinamentos e melhoria da qualidade de vida no trabalho. No entanto,
127
entre as empresas que participaram da pesquisa de campo, uma parte não
possui ainda programas internos de qualidade e produtividade, não investe em
qualificação de mão de obra e qualidade de vida no trabalho, não possuem
“Manual de Qualidade” e metodologia para aferição do nível de satisfação de
seus clientes.
5 - PROPOSIÇÃO DE MODELO DE ANÁLISE DE RISCO
5.1 INTRODUÇÃO
O corrente capítulo, embasado na pesquisa bibliográfica e no diagnóstico
do sistema de análise de risco utilizado pelas construtoras, estabelecido a partir
dos dados obtidos na pesquisa de campo, apresenta modelo de análise de risco a
ser utilizado em estudos de viabilidade para incorporação e construção de
edifícios residenciais.
5.2 DESCRIÇÃO DO MODELO
O modelo proposto tem como objetivo a redução dos riscos presentes no
estudo de viabilidade, gerenciando-os através de metodologia de apoio ao
processo decisório, constituída de procedimentos e aplicação de técnicas de
análise de riscos específicas.
O modelo está estruturado em duas etapas, sendo utilizada para
gerenciamento dos riscos envolvidos, metodologia qualitativa e quantitativa na
primeira e segunda etapa respectivamente.
129
5.2.1 Primeira Etapa do Modelo
Esta etapa consiste na aplicação de metodologia qualitativa, representada
por uma lista de procedimentos que deverão ser realizados durante o estudo
preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno, e em sua fase de
negociação.
Uma técnica bastante adequada para a primeira etapa do modelo é a
Análise Preliminar de Risco – PHA descrita no item 2.9.3.1. Como um dos
objetivos básicos desta técnica vem a ser a identificação das situações de perigo
ou riscos existentes na instalação ou projeto, ela poderá ser utilizada com
sucesso durante os estudos e a negociação do terreno, tendo em vista que, nessa
fase inicial, o empreendedor se depara com uma lista considerável de incertezas.
Erros grosseiros na avaliação de riscos relacionados com variáveis importantes
poderão conduzir ao fracasso total do empreendimento. Devido a este fato,
recomenda-se a utilização de técnicas, não só para identificar as possíveis
situações de risco, como também para classificá-las segundo graus de
importância. Portanto, tomando-se como referencial básico o exposto no capitulo
três, é possível detectar a necessidade da adoção dos seguintes procedimentos:
a) Durante o estudo preliminar e o estudo de viabilidade construtiva do terreno
• Avaliação das características referentes à localização do terreno,
relacionando vantagens, facilidades e aspectos negativos, de acordo
com o descrito no item 3.4;
• Verificação do aproveitamento arquitetônico possível para o terreno,
respeitando os fatores relacionados no item 3.5.1;
• Definição da tipologia do empreendimento com base no exposto no
item 3.5.2;
130
• Caracterização dos possíveis projetos de arquitetura a serem
analisados pela construtora, definidos através do aproveitamento
arquitetônico e da tipologia do empreendimento conforme descrito em
3.5.3.
b) Durante a negociação do terreno
• Verificação da titularidade e da situação jurídica fiscal do terreno,
confrontação das dimensões constantes na escritura com as obtidas no
local e avaliação do estado de conservação das construções vizinhas,
de acordo com o exposto em 3.7.1;
• Análise da situação jurídica fiscal do proprietário do terreno através dos
documentos relacionados em 3.7.2;
• Determinação das garantias que poderão ser fornecidas ao proprietário
do terreno, nos casos em que a modalidade de pagamento não seja à
vista, de acordo com o recomendado em 3.7.3;
• Elaboração de Instrumento de Opção de Compra e Venda, quando for
o caso, onde constem prazo e cláusulas conforme estabelecido em
3.7.4.
5.2.2 Segunda Etapa do Modelo
Esta etapa consiste na utilização de técnicas para analisar os riscos
envolvidos no cálculo do lucro e conseqüentemente, na taxa de rentabilidade
estimada na fase de análise da viabilidade econômica do empreendimento
descrita em 3.6.
131
5.2.2.1 Cálculo do Lucro do Empreendimento
Considerando que R é o total de receitas do empreendimento calculado de
acordo com o previsto em 3.6.1, D o total de despesas segundo estabelecido em
3.6.2 e igual à soma do custo do terreno T, custo da construção C, despesas de
venda das unidades imobiliárias V e despesas de financiamento bancário F,
elabora-se de acordo com o quadro 5.1, o resumo da viabilidade econômica, com
o objetivo de calcular o lucro e a taxa de rentabilidade esperada para o
empreendimento.
Quadro 5.1 – Quadro resumo da viabilidade econômica
Fonte: da Autora
RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – DATA:
Empreendimento/Endereço:
1) Receitas
1.1 ) N1.P1 = R1 R1
1.2 ) N2.P2 = R2 R2
1.3 ) N3.P3 = R3 R3
1.n ) Nn.Pn + Rn Rn
Total de Receitas (R1 + R2 + R3 +,...,+ Rn) R
2) Despesas
2.1) Custo do terreno T
2.2) Custo da Construção – custo/m2 x área de
construçãoC
2.3) Despesas de Financiamento Bancário F
2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias V
2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total
de receitas R)0,05 x R
2.4.2) PIS e COFINS ( 3,65% sobre o total de
receitas R)0,0365 x R
Total de Despesas (T + C + F + V) D
Lucro (R - D) L
Taxa de Rentabilidade (R/D - 1) TR
132
Conforme ilustrado no quadro 5.1, verifica-se que o lucro do
empreendimento é função de R, T, C, V e F, ou seja:
L = f(R, T, C, V, F). (5.1)
Considerando que as despesas de venda das unidades imobiliárias V,
conforme previsto em 3.6.2.4 perfazem um total de 8,65%, referentes à
corretagem, propaganda, PIS e COFINS, aplicados sobre o total da receita R, o
lucro L será dado pela equação abaixo:
L = 0,9135 R – T – C – F (5.2)
5.2.2.2 Aplicação de Técnicas de Análise de Risco
I) Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários
Na composição do lucro deste tipo de empreendimento estão envolvidas
diversas variáveis, sendo as distribuições de probabilidade de algumas delas
desconhecidas, deste modo, esta etapa utiliza-se inicialmente da técnica do teste
de sensibilidade em combinação com cenários otimista, esperado e pessimista,
possibilitando, desta forma, a identificação das variáveis que, ao sofrerem
pequenas variações relativas, são capazes de alterar substancialmente o lucro
projetado, assim como analisar situações extremas à determinada situação
esperada, quanto à sensibilidade ao risco.
Como as despesas de financiamento são calculadas sobre o valor total do
financiamento que é uma constante, o valor de venda do empreendimento é
função do preço de mercado e não do custo da construção e as despesas de
venda serão computadas considerando-se apenas 91,35 % do valor de venda das
unidades imobiliárias, percebe-se com facilidade que as variáveis envolvidas na
formação do lucro podem ser consideradas independentes, o que permite a
133
utilização do teste de sensibilidade considerando a variação de cada uma delas
isoladamente.
No teste de sensibilidade adotado, o lucro do empreendimento é abordado
segundo três cenários distintos, descritos a seguir:
• Cenário Otimista – cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor
maior do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Esperado – cenário no qual considera-se o lucro igual ao
estimado no estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Pessimista - cenário no qual arbitra-se para o lucro um valor
menor do que o estimado no estudo de viabilidade econômica;
Para tanto são construídos os quadros I e II, de acordo com o quadro 5.2,
onde são relacionados, respectivamente os novos valores e as variações relativas
das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a
variável lucro em cada cenário.
O valor de venda/m2 utilizado no cenário esperado do quadro I é calculado
através da relação entre a receita líquida e a área total de construção, sendo a
receita líquida do empreendimento dada pela diferença entre a receita R e as
despesas de venda das unidades imobiliárias V.
Para uma determinada variável x e com cenário estipulado c, a variação
relativa ( )xVr será dada por:
(((( )))) %x
xxcxVr 1000
0 ××××−−−−
==== (5.3)
Sendo:
134
x0 = valor da variável para o cenário esperado
xc = valor da variável para o cenário estipulado c
Segundo empreendimentos similares pesquisados e conforme poderá ser
comprovado por intermédio do estudo de caso que será apresentado no capítulo
VI, através da aplicação do teste de sensibilidade verifica-se com facilidade que
para a mesma alteração do lucro, é necessária variação relativa do custo de
construção/m2 ou do valor de venda/m2 bem menor do que para as demais
variáveis, o que significa dizer que o lucro do empreendimento é muito sensível a
estas duas variáveis. Desta forma, o modelo continua através da aplicação de
técnicas de análise de risco, que possibilitem avaliar a probabilidade de
ocorrência de determinados valores para estas duas variáveis.
Para estimar a probabilidade de ocorrência de determinado valor
considerado para custo/m2 o modelo proposto faz uso da simulação de Monte
Carlo, através da adoção de amostra representada por valores históricos de
custo/m2 de empreendimentos similares, construídos anteriormente e corrigidos
monetariamente para a mesma data considerada.
Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, o modelo
recomenda o uso de regressão linear múltipla composta de uma variável
dependente, explicada por doze variáveis independentes, adiante definidas.
135
Quadro 5.2 – Teste de sensibilidade
Fonte: da autora
QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS
VariáveisCenário
Otimista
Cenário
Esperado
Cenário
Pessimista
Custo doTerreno
Valor devenda/m2
Custo deConstrução/m2
Despesas deFinanciamento
QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS
VariáveisCenário
Otimista
Cenário
Esperado
Cenário
Pessimista
Custo doTerreno
Zero
Valor devenda/m2
Zero
Custo deConstrução/m2
Zero
Despesas deFinanciamento
Zero
136
II) Aplicação da Simulação de Monte Carlo
A simulação de Monte Carlo, conforme citado no capítulo dois, gera
artificialmente a probabilidade de ocorrência de determinados eventos, podendo
também ser utilizada para avaliar a probabilidade de ocorrência de um valor
estimado para custo/m2 de um empreendimento. Assim sendo, este modelo faz
uso desta técnica, para avaliar a probabilidade de ocorrer determinado valor
adotado para custo/m2, no item 2.2 do estudo de viabilidade econômica
apresentado no quadro 5.1.
A base matemática para a utilização do Método de Monte Carlo na
avaliação de probabilidades de eventos é fornecida pela Formulação de Bernoulli
da Lei dos Grandes Números, ou seja:
lim PN ∞∞∞∞→→→→
[ |fA - p| < ε ] = 1 para todo ε > 0, sendo nesse sentido que fA
converge para p.
Onde:
fA = freqüência relativa do evento A;
p = probabilidade do evento A
O primeiro passo para aplicação desta técnica é a identificação da
distribuição de probabilidade da variável para a qual se deseja avaliar a
probabilidade. Os tipos mais comuns de distribuição de probabilidade são:
• Uniforme;
• Triangular;
• Normal
• Poisson;
137
• Binomial;
• Lognormal;
• Exponencial;
• Geométrica;
• Hipergeométrica;
• Weibull;
• Beta
No entanto, segundo FLANAGAN (1993), a escolha da distribuição de
probabilidade é a parte mais difícil do processo que envolve a simulação de
Monte Carlo. Além da distribuição de probabilidade possuir média e variância da
amostra histórica considerada na simulação, é necessário que ela também
apresente as seguintes características:
• Precisa ser facilmente identificável para determinada amostra, assim
como, a distribuição normal é totalmente identificada pela média e
variância;
• Poder ser atualizada com facilidade, através da introdução de novos
dados históricos;
• Flexibilidade podendo tomar uma grande variedade de formas, como,
por exemplo, ser assintótica à esquerda ou à direita;
• Possuir pontos definidos que possam ser escolhidos individualmente.
Deste modo, FLANAGAN (1993), adota a distribuição beta para distribuição
de probabilidades da variável custo/m2, uma vez que o conjunto formado pelas
distribuições deste tipo é o único capaz de apresentar simultaneamente todas as
características acima.
138
Sabe-se que a distribuição beta é caracterizada pela seguinte função
densidade de probabilidade:
(((( ))))(((( )))) (((( )))) (((( )))) ,X1X)x(Xf −−−−
−−−−ββββ⋅⋅⋅⋅−−−−αααα⋅⋅⋅⋅ββββΓΓΓΓ⋅⋅⋅⋅ααααΓΓΓΓ
ββββ++++ααααΓΓΓΓ====11 10 ≤≤≤≤≤≤≤≤ x (5.4)
Onde os parâmetros α e β assumem apenas valores positivos. O
coeficiente (((( ))))(((( )))) (((( ))))ββββΓΓΓΓ⋅⋅⋅⋅ααααΓΓΓΓ
ββββ++++ααααΓΓΓΓ pode ser representado por (((( ))))ββββαααα ,B
1 , onde (((( )))) (((( )))) (((( ))))(((( ))))ββββ++++ααααΓΓΓΓ
ββββΓΓΓΓ⋅⋅⋅⋅ααααΓΓΓΓ====ββββαααα ,B é
conhecida como função beta.
Os parâmetros α e β são considerados parâmetros de forma; diferentes
combinações de seus valores dão origem a uma variedade de formas da função
densidade, conferindo flexibilidade à mesma. Na figura 5.1 são ilustradas algumas
das formas possíveis.
(((( ))))xfX
,1=α 7=β
,2=α 6=β
,4=α 4=β
x
Figura 5.1– Distribuição Beta para diferentes valores dos parâmetros de forma αααα e ββββ
Fonte: da autora
139
Escolhida a distribuição de probabilidade, a seguir devem ser gerados n
números aleatórios ri ∈ [ 0,1 ], para cálculo de n valores aleatórios através da
equação xi = ( )rF i1− , sendo x a variável custo/m2 e F sua função de distribuição
acumulada.
Sabe-se que a função de distribuição acumulada associada a distribuição
beta é dada por (((( )))) (((( ))))ββββαααα====ββββαααα ,IX;;XF , sendo (((( ))))ββββαααα ,IX , a função beta incompleta.
Os números e valores aleatórios podem ser gerados com a utilização do
programa aplicativo Mathcad 2000 Professional, através da função rbeta, do ícone
inserir função/números aleatórios. Porém, para realizar este procedimento é
necessário informar ao programa os valores s1 e s2 que correspondem
respectivamente aos parâmetros α e β da função beta, que são calculados
através da resolução do sistema formado pelas equações (5.5) e (5.6) abaixo
relacionadas:
mx = α
β+α (5.5)
( ) ( )12
2
+β+αβ+αβ⋅α=δ
⋅x (5.6)
onde mx e δ2x são os valores da média e da variância da amostra
respectivamente.
Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor
gerado em n intervalos de classe de mesma amplitude; determinando o número
de valores gerados que caem dentro de cada intervalo de classe e considerando
os números encontrados de forma acumulada, traça-se o gráfico custo/m2 x nº de
simulações representado na figura 5.2, que tanto pode fornecer a probabilidade
de ocorrência de um valor para custo/m2 menor de que determinado valor a ser
140
utilizado no estudo de viabilidade econômica, quanto estimar que valor deve ser
adotado para determinada probabilidade.
Nº de Simulações N
Y2
Y1
0
X1 X2 Custo/m2
Figura 5.2– Curva de freqüência acumulada de valores gerados através da simulação de Monte Carlo
Fonte: da autora
Assim sendo, o gráfico da figura 5.2 indica que
para um total de N simulações, a probabilidade de ocorrer um valor para custo/m2
menor que X1 é de Y1/N e ainda que existe uma probabilidade de Y2/N de ocorrer
um valor menor que X2.
Outro aspecto muito importante na simulação de Monte Carlo diz respeito
ao número de interações necessárias. Em geral quanto maior o número de
simulações, melhor a curva de distribuição acumulada refletirá a gama de
resultados possíveis. No entanto, FLANAGAN (1993) indica a utilização do teste
do qui-quadrado para verificar se a quantidade de simulações realizadas é
suficiente.
Suponha-se que, N valores de custo/m2 gerados através da simulação de
Monte Carlo sejam divididos em IC intervalos de classe IC1, IC2,..., ICn,
141
apresentando respectivamente o1, o2, , on freqüências de valores observadas,
que conforme as regras de probabilidade deveriam apresentar para os mesmos
intervalos de classe, as freqüências da amostra considerada e1, e2, , en,
denominadas freqüências esperadas ou teóricas.
A medida da discrepância existente entre as freqüências observadas e
esperadas, é dada pela estatística qui-quadrado, representada por χ2 e expressa
pela equação:
( )+
−=χ
e
eo
1
22 11 ( )
+−e
eo
2
2
22 !+( )
e
enonn
− 2
=
( )∑
−=
=
n
j je
ejoj1
(5.7)
O valor de χ2 calculado através de (5.7), é chamado de não-corrigido e é
utilizado para grandes amostras. Nos casos de pequenas amostras, nas quais
cada intervalo de classe possua freqüência esperada entre 5 e 10, recomenda-se
calcular também o valor corrigido de χ2 através da correção de Yates para
continuidade, que transforma a expressão (5.7) em:
( )( ) ( ) ( )
=−−
++−−
+−−
=χe
,enon
e
,eo
e
,eo
ncorrigido
50502250112
2
2
1
2
2 !
=( )
∑−−
=
n
j e j
,ejoj1
2
50 (5.8)
Em seguida compara-se os valores corrigido e não corrigido de χ2.Se os
dois valores conduzirem a uma mesma conclusão, referente a uma hipótese,
como sua rejeição em determinado nível de significância, conclui-se que o
número de interações realizado é suficiente para o nível de significância
142
considerado. Caso contrário, deve-se aumentar o número de interações até
ocorra convergência entre as conclusões obtidas a partir dos valores corrigido e
não-corrigido de χ2
Para tanto, os valores corrigido e não corrigido de χ2 devem ser
comparados com os valores percentis de χ2 da distribuição de qui quadrado,
tabelados em função do número de graus de liberdade e nível de significância O
número de graus de liberdade representado por ν , será dado pelo número de
intervalos de classe considerados IC menos uma unidade, ou seja:
1−=ν IC (5.9)
Uma outra alternativa mais simples, para a avaliação do número de
interações seria fornecida através da expressão:
( )δ⋅ε
−≥2
1 ppN (5.10)
Onde:
p = probabilidade a ser estimada pelo Método de Monte Carlo;
ε = erro máximo para a estimativa de p;
δ = coeficiente de variação.
Considerando-se o percentil 95 como um valor razoável para a variável
custo/m2 e tomando-se para os valores de ε e δ, respectivamente 0,03 (3%) e 0,2,
a aplicação da expressão (5.10) fornecerá para N o valor de 264 interações.
É claro que esse valor de N deve ser considerado apenas como uma
avaliação inicial do número de simulações. A aplicação da fórmula (5.10),
143
simultaneamente com a utilização do teste do qui-quadrado, fornecerá uma
estratégia adequada para orientar o pesquisador no sentido de verificar se o valor
de N está correto ou não.
III) Aplicação de Regressão Linear Múltipla
A utilização da inferência estatística objetiva antes de tudo, minimizar a
interferência subjetiva do construtor ou da corretora imobiliária na estimação do
valor de venda do empreendimento, deste modo, o presente modelo adota o uso
da técnica de regressão linear múltipla, após ter-se verificado de que forma o
valor de venda da unidade imobiliária se comporta, segundo as variáveis
independentes responsáveis por sua formação. Para tanto, foi realizada pesquisa
de campo através da seguinte metodologia:
a) Contato com a empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária Ltda, localizada no
município de Niterói, responsável pela propaganda e venda dos empreendimentos
de mais de 80% das empresas entrevistadas no capítulo IV, para verificar se a
mesma estaria disposta a colaborar com o presente trabalho, através do
fornecimento de dados de apartamentos pertencentes a empreendimentos
imobiliários vendidos por intermédio dela.
b) Após consentimento do diretor da citada empresa, em agosto de 2001, foram
realizadas visitas à mesma, onde foram levantados dados referentes a sessenta
apartamentos pertencentes a vinte e dois prédios residenciais distintos, em fase
de construção localizados na cidade de Niterói. Os imóveis considerados na
pesquisa haviam sido vendidos até sessenta dias antes da data da primeira visita,
sendo levantados seus respectivos preços de venda para pagamento à vista e de
doze variáveis responsáveis pela formação desses preços.Dentre as diversas
variáveis que explicam o preço de venda de uma unidade imobiliária, citadas em
3.6.1.1; foram levantados dados das seguintes variáveis: nº do pavimento, padrão
de acabamento, setor/bairro, área privativa, nº de quartos, nº de suítes, nº de
vagas de garagem, área de lazer, nº de varandas, vista, nº de unidades por
144
pavimento, nº e tipo de dependência de empregada, sendo que todos eles
encontram-se relacionados no apêndice VI.
c) Lançamento dos dados pesquisados na planilha eletrônica Excel, de
acordo com as representações e convenções para as variáveis, definidas
abaixo:
! Pavimento – variável qualitativa referente ao pavimento em que se situam
os imóveis pesquisados; representada por x1 e de acordo com a convenção
da tabela 5.1:
Tabela 5.1 – Tabela representativa da variável x1
Pavimento (x1) Convenção
1º 1
2º 2
" "
nº n
! Padrão de Acabamento – variável qualitativa, referente ao padrão de
acabamento dos imóveis pesquisados, representada por x2 e segundo a
convenção da tabela 5.2:
Tabela 5.2 - Tabela representativa da variável x2
Padrão de
Acabamento (x2)Convenção
Popular 1
Médio 2
Médio/Alto 3
Alto 4
Alto Luxo 5
145
! Setor/Bairro – Variável qualitativa referente ao bairro e setor de
localização dos imóveis pesquisados, representada por x3 e a convenção
da tabela 5.3:
Tabela 5.3 - Tabela representativa da variável x3
Bairro ou Setor (x3) Convenção
Centro 1
São Domingos 2
Vital Brasil 3
Santa Rosa 4
Boa Viagem 5
Ingá 6
Icaraí 7
Jardim Icaraí 8
! Área Privativa – variável quantitativa relativa à área privativa em metros
quadrados de cada um dos imóveis pesquisados, representada por x4.
! Nº de Quartos - variável quantitativa relativa ao nº de quartos de cada um
dos imóveis pesquisados, representada por x5.
! Nº de Suítes - variável quantitativa relativa ao nº de suítes de cada um dos
imóveis pesquisados, representada por x6.
! Nº de Vagas de Garagem - variável quantitativa relativa ao nº de vagas de
garagem pertencentes a cada um dos imóveis pesquisados, representada
por x7.
! Nº de Varandas - variável quantitativa relativa ao nº de varandas
existentes em cada um dos imóveis pesquisados, representada por x8.
146
! Vista - variável qualitativa relativa ao ângulo visual de cada um dos imóveis
pesquisados, representada por x9 e segundo a convenção da tabela 5.4:
Tabela 5.4 – Tabela representativa da variável x9
Vista ou ângulo
Visual (x9)Convenção
Fundos 1
Lateral 2
Frente 3
! Nº de Unidades/Pavimento - variável quantitativa relativa ao nº de
unidades imobiliárias existentes em cada pavimento dos imóveis
pesquisados, representada por x10.
! Dependência de Empregada - variável qualitativa relativa ao tipo de
dependência de empregada existentes em cada um dos imóveis
pesquisados, representada por x11 e segundo a convenção da tabela 5.5:
Tabela 5.5 - Tabela representativa da variável x11
Tipo de Dependência de Empregada (x11) Convenção
Banheiro de Empregada 1
01 Dependência de Empregada Completa 2
02 Dependências de Empregada Completas 3
! Área de Lazer – variável qualitativa referente às instalações existentes na
área de lazer dos imóveis pesquisados, representada por x12 e segundo a
convenção da tabela 5.6:
147
Tabela 5.6 - Tabela representativa da variável x12
Área de Lazer (x12) Convenção
Salão de Festas 1
Salão de Festas e Piscina 2
Salão de Festas, Piscina, Sauna e Sala de Ginástica 3
Sauna e Sala de Massagem 4
Salão de Festas, Piscina, Sauna, Sala de Ginástica e
Churrasqueira5
Salão de Festas, Piscina, Sauna, Salão de Jogos,
Churrasqueira e Home Theater6
Salão de Festas, Piscina, Sala de Ginástica,
Churrasqueira, Campo de Futebol e Área Livre7
Hidromassagem, Sauna, Sala de Jogos, Serviços,
Lavanderia e Recepção com Telefonista8
! Preço de Venda – Variável referente ao preço de venda de cada um dos
imóveis pesquisados considerando-se valor para pagamento à vista,
representada por y.
d) Cálculo da regressão linear múltipla através do teste ANOVA da planilha
eletrônica Excel, considerando-se a variável y como dependente ou
explicada pelas variáveis x1 a x12, sendo estas variáveis obviamente
independentes entre si.
O resumo dos resultados obtidos através do cálculo da regressão é
apresentado no apêndice VI, sendo possível através da análise do mesmo
concluir que:
! O coeficiente de correlação de aproximadamente 0,9728 indica uma
forte correlação entre a variável dependente y e as variáveis
independentes x1 a x12, quando estas variam simultaneamente;
148
! O coeficiente de determinação de 94,63% indica que a variável
dependente y é explicada por este percentual pelas variáveis
independentes x1 a x12, restando apenas 5,37% atribuídos a variáveis
que não foram consideradas no modelo;
! O valor do F calculado é maior que o valor do F tabelado pela
distribuição dos pontos críticos do F Snedcor, desta forma, rejeita-se a
hipótese da não regressão;
! A equação de regressão é:
Y = -167639,37 + 2331,60 x1 + 34583,35 x2 – 14652,07x3 +
+ 1704,22 x4 +29190,76 x5 + 2221,79 x6 + 27735,46 x7 +
+ 22467,01 x8 + 8253,26 x9 + 7397,68 x10 – 19862,16 x11 –
– 2847,95 x12.
Assim sendo, para estimar o valor de venda de cada unidade imobiliária a
ser utilizado no estudo de viabilidade econômica de determinado
empreendimento, realiza-se a metodologia descrita acima, pesquisando-se no
mínimo dados referentes a trinta empreendimentos, possibilitando desta forma,
adotar a teoria das grandes amostras.
Calcula-se o preço de venda de cada uma das unidades imobiliárias
componentes do empreendimento em estudo, através da equação de regressão
encontrada para a amostra utilizada. A receita total do empreendimento R a ser
utilizada no estudo de viabilidade econômica do quadro 5.1, será dada pelo
somatório de todos os preços de venda calculados.
6 – ESTUDO DE CASO
6.1 INTRODUÇÃO
Com o objetivo de um melhor entendimento da segunda etapa do modelo
proposto no quinto capítulo, o presente capítulo apresenta um exemplo prático
através de um estudo de caso, onde serão aplicadas as técnicas de análise de
risco escolhidas.
6.2 CARACTERIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO
Trata-se de empreendimento da construtora R G Côrtes Engenharia S/A,
tipologia edifício residencial, atualmente em construção, localizado à Rua Hernani
Pires de Melo nº 01, São Domingos, Niterói – RJ. É importante salientar que o
presente estudo de caso abordará apenas a análise da viabilidade econômica do
empreendimento, desta forma, será considerado que a construtora realizou os
procedimentos recomendados na primeira etapa do modelo apresentado no
capítulo cinco.
Em junho de 1998, a construtora recebeu oferta para compra do terreno em
questão, onde era proposto preço de R$ 600.000,00 para pagamento à vista,
sendo que o corretor proponente apresentou estudo de viabilidade construtiva,
onde constavam 1.041,00 m2 de área total do terreno, 6.364,00 m2 de área de
aproveitamento arquitetônico e previsão para construção de cinqüenta e quatro
150
apartamentos compostos de sala, dois quartos, banheiro, cozinha, área de serviço
e banheiro de empregada, conforme constante no anexo I.
Diante da área total de construção constante no estudo de viabilidade
construtiva apresentado pelo corretor e do preço proposto para compra do
terreno, houve interesse inicial da construtora em adquiri-lo, o que fez com que
ela realizasse imediatamente o levantamento das dimensões reais no local, com o
objetivo de confrontá-las com as constantes na escritura e no estudo de
viabilidade construtiva ofertado.
Após o levantamento, ficou constatado que havia divergências entre as
dimensões, sendo as obtidas no local maiores do que as previstas na escritura.
Assim sendo, a construtora realizou três novos estudos de viabilidade construtiva,
sendo os dois primeiros baseados nas dimensões constantes na escritura, nos
quais era considerada uma nova área de aproveitamento arquitetônico de
6.651,74 m2 e o terceiro elaborado a partir das dimensões aferidas no local,
totalizando 7.259,00 m2 de área construída.
O tipo e o número de unidades imobiliárias previstas em cada um dos três
estudos desenvolvidos pela construtora, ilustrados respectivamente pelos anexos
II, III e IV, encontram-se relacionados no quadro 6.1.
Quadro 6.1 - Quadro resumo dos tipos e números de unidades imobiliárias previstas nos estudos de viabilidade construtiva
Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A
Estudo de
Viabilidade
Apto
2 quartos
Apto
3 quartos
Cobertura
3 quartos
Cobertura
4 quartos
1º 48 - 6 -
2º 24 24 3 3
3º 8 40 1 5
151
Uma vez que o terceiro estudo de viabilidade desenvolvido pela construtora
apresentava um número maior de unidades imobiliárias com três quartos e
conseqüentemente maior potencial de receita, a construtora verificou junto à
Prefeitura Municipal prazo e custo necessário para retificação das dimensões do
terreno, de tal forma a realizar o empreendimento com base neste estudo de
viabilidade, que somente seria possível após a retificação.
Considerando prazo e custo para retificação das dimensões, o preço final
para aquisição do terreno incluindo despesas de corretagem, taxa de legalização,
imposto de transmissão, laudêmio e custo financeiro referente ao período
compreendido entre a data de compra do terreno e a data prevista para início da
construção passaria então de R$600.000,00 para aproximadamente
R$720.000,00, podendo variar segundo o prazo real para a retificação.
A partir do novo valor estimado para aquisição do terreno, a construtora
elaborou o estudo de viabilidade econômica do empreendimento apresentado no
quadro 6.2.
152
Quadro 6.2 – Quadro resumo da viabilidade econômica
Fonte: R G Côrtes Engenharia S/A
RESUMO DA VIABILIDADE ECONÔMICA – NOVEMBRO/1998
Empreendimento: Rua Hernani Melo nº 01 – São Domingos – Niterói- RJ
1 ) Receitas
1.1) 40 apartamentos de 3 quartos – 40 x R$ 120.000,00R$4.800.000,00
1.2) 08 apartamentos de 2 quartos – 08 x R$ 90.000,00 R$ 720.000,00
1.3) 05 coberturas de 3 quartos - 05 x R$ 130.000,00 R$ 130.000,00
1.4) 01 cobertura de 2 quartos - 05 x R$ 180.000,00 R$ 900.000,00
Total de Receitas (R) R$6.550.000,00
2) Despesas
2.1) Custo do terreno R$ 720.000,00
2.2) Custo da Construção – R$ 440,00/m2 x 7.259,00 m2 R$3.193.960,00
2.3) Despesas de Financiamento Bancário R$ 324.000,00
2.4) Despesas de Venda das Unidades Imobiliárias
2.4.1) Corretagem e Propaganda (5% sobre o total
de receitas)
R$ 327.500,00
2.4.2) PIS e COFINS (3,65% sobre o total de
receitas)
R$ 239.075,00
Total de Despesas (D) R$4.804.535,00
Lucro (L) R$1.745.465,00
Taxa de Rentabilidade (TR) 36,33 %
Os dados constantes no quadro 6.2 são complementados através das
seguintes informações:
• Para estimar o valor de RS 440,00 para custo/m2 de construção,
estando nele incluídos todos os custos diretos e indiretos relacionados
em 3.6.2.2, a empresa baseou-se nos custos/m2 corrigidos
monetariamente para a mesma data, de prédios residenciais similares
153
que ela havia construído anteriormente, ou seja, com mesmo padrão
de acabamento, mesmas especificações técnicas e com área de
construção total próxima a do empreendimento em análise. É
importante também citar que a empresa utiliza coeficientes de
composição de custos próprios, obtidos através da apropriação
constante de todos os insumos utilizados na construção dos edifícios e
retroalimenta continuamente o banco de dados do departamento de
orçamento, desta forma, sabendo sempre ao final de cada
empreendimento qual o seu custo real.
• Na avaliação do custo financeiro decorrente de possível financiamento
bancário, a empresa utilizou taxas vigentes em contratos de
financiamento de outros empreendimentos em execução na época.
• Os valores de venda das unidades imobiliárias foram estimados
através da comparação com outros imóveis, com características
semelhantes e situados nas proximidades, podendo ser imóveis de
empreendimentos da própria construtora ou de outras. Além disso,
foram adotados valores médios de acordo com o nº de compartimentos
e área privativa prevista, não sendo consideradas variações de preço
referentes ao pavimento, vista, coluna, etc.
• Dividindo-se o valor total de receitas pela área total de construção do
empreendimento que é de 7.259m2, chega-se a um valor de venda/m2
médio de aproximadamente R$902,33.
Em função da taxa de rentabilidade encontrada a construtora resolveu
adquirir o terreno em estudo, através de pagamento à vista. Em seguida tomou as
providências necessárias à retificação das dimensões do terreno, uma vez que o
custo referente a este procedimento já havia sido considerado no estudo de
viabilidade econômica.
154
6.3 APLICAÇÃO DE TÉCNICAS DE ANÁLISE DE RISCO
6.3.1 Aplicação de Teste de Sensibilidade e Construção de Cenários
Conforme recomendado no capítulo cinco, na aplicação do teste de
sensibilidade, o lucro estimado pela construtora para o empreendimento será
abordado segundo três cenários distintos, descritos a seguir:
• Cenário Otimista – cenário no qual o lucro é 5% maior que o estimado
no estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Esperado – cenário no qual o lucro é igual ao estimado no
estudo de viabilidade econômica;
• Cenário Pessimista - cenário no qual o lucro é igual a 80% do estimado
no estudo de viabilidade econômica;
Nos quadros I e II do teste de sensibilidade apresentado no quadro 6.3,
estão relacionados respectivamente, os novos valores e as variações relativas
das variáveis, necessárias ao atendimento das condições estabelecidas para a
variável lucro em cada cenário.
O custo do terreno não será tratado de forma determinística, porque apesar
do custo referente à retificação das dimensões já ter sido considerado, poderá
este ainda sofrer alterações, em função de possíveis variações do prazo estimado
para a retificação das dimensões e aprovação do projeto de arquitetura.
155
Quadro 6.3 – Teste de sensibilidade do estudo de caso
Fonte: da autora
QUADRO – I - NOVOS VALORES DAS VARIÁVEIS
VariáveisCenário
Otimista
Cenário
Esperado
Cenário
Pessimista
Custo doTerreno
R$ 632.726,75 R$ 720.000,00 R$ 1.069.093,00
Valor devenda/m2
R$ 836,30 R$ 824,28 R$ 776,19
Custo deConstrução/m2
R$ 427,98 R$ 440,00 R$ 488,09
Despesas deFinanciamento
236.726,75 R$ 324.000,00 R$ 673.093,00
QUADRO – II – VARIAÇÃO RELATIVA DAS VARIÁVEIS
VariáveisCenário
Otimista
Cenário
Esperado
Cenário
Pessimista
Custo doTerreno
13,80% Zero 48,49%
Valor devenda/m2
1,46% Zero 6,20%
Custo deConstrução/m2
2,98% Zero 10,93%
Despesas deFinanciamento
36,87% Zero 107,75%
156
De acordo com o previsto no capítulo cinco, através do teste de
sensibilidade apresentado, é possível verificar que para a mesma alteração do
lucro, é necessária variação relativa do custo de construção/m2 ou do valor de
venda/m2, bem menor do que para as demais variáveis. Desta forma, o estudo de
caso continua através da aplicação de técnicas de análise de risco, que
possibilitem avaliar a probabilidade de ocorrência de determinados valores para
estas duas variáveis.
6.3.2 Aplicação da Simulação de Monte Carlo
Supondo, a título de exemplo, que os empreendimentos nos quais a
construtora se baseou para estimar o valor de R$ 440,00/m2 constante no quadro
6.2, tenham apresentado os seguintes valores em reais para custo de
construção/m2: 407,00; 413,00; 418,00; 426,00; 430,00; 435,00; 440,00; 446,00;
451,00; 455,00; 462,00; 467,00 e 470,00.
Os valores encontrados para a média e desvio padrão da amostra são
respectivamente R$ 440,00/m2 e R$ 20,65/m2. Reduzindo estes dois valores a
milésima parte e em seguida substituindo-os nas equações (5.5) e (5.6)
relacionadas no capítulo cinco, tem-se:
0,440 = β+α
α; (6.1)
( ) ( ) ( )1020650 2
2
+β+αβ+αβ⋅α=
⋅, . (6.2)
Resolvendo-se o sistema formado pelas equações acima, são encontrados
os seguintes valores para α e β:
α = 577,23;
β = 734,64
157
Informando os valores de α e β no Mathcad 2000 Professional foram
realizadas inicialmente 50 (cinqüenta) interações, resultando em cinqüenta
valores para custo/m2 apresentados no apêndice V.
Dividindo-se o intervalo compreendido entre o menor e o maior valor de
custo/m2 da amostra, em sete intervalos de classe, foram encontradas as
freqüências de valores para os intervalos considerados relacionadas no quadro
6.4.
Quadro 6.4 - Quadro das freqüências obtidas em 50 simulações
Fonte: da autora
Intervalo de
Classe
400
a
410
411
a
420
421
a
430
431
a
440
441
a
450
451
a
460
461
a
470
Freqüência 0 5 8 12 14 9 2
Através das freqüências acumuladas para os intervalos de classe
considerados acima, traçou-se o gráfico 6.1 abaixo.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470
Custo/m2
Nº
de
Sim
ula
çõ
es
Gráfico 6.1 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 50 simulações de Monte Carlo
Fonte: da autora
158
Realizando-se o mesmo procedimento para 100 e 300 interações, foram
obtidas para os valores de custo/m2 relacionados no apêndice V, respectivamente
as freqüências dos quadros 6.5 e 6.6 e as curvas de freqüência acumulada dos
gráficos 6.2 e 6.3.
Quadro 6.5 - Quadro das freqüências obtidas em 100 simulações
Fonte: da autora
Intervalo de
Classe
400
a
410
411
a
420
421
a
430
431
a
440
441
a
450
451
a
460
461
a
470
Freqüência 3 4 11 28 29 16 9
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
400-410 411-420 421-430 431-440 441-450 451-460 461-470
Custo/m2
Nº
de
Sim
ula
çõ
es
Gráfico 6.2 – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 100 simulações de Monte Carlo
Fonte: da autora
159
Quadro 6.6 - Quadro das freqüências obtidas em 300 simulações
Fonte: da autora
Intervalo de
Classe
400
a
410
411
a
420
421
a
430
431
a
440
441
a
450
451
a
460
461
a
470
Freqüência 7 16 44 78 83 43 29
0
50
100
150
200
250
300
400 a 410 411 a 420 421 a 430 431 a 440 441 a 450 451 a 460 461 a 470
Custo/m2
Nº
de
Sim
ula
çõ
es
Gráfico 6.3: – Curva de freqüência acumulada de valores gerados
através de 300 simulações de Monte Carlo
Fonte: da autora
Entretanto, conforme calculado no capítulo V, através da expressão (5.10)
que indicou a necessidade de serem realizadas 264 interações, foi feito, segundo
as recomendações de FLANAGAN (1993), também citadas no referido capítulo, o
teste do qui-quadrado (χ2) para os dados referentes a 300 simulações,
verificando-se um valor para o χφ2
observado ( )χφ2 igual a 3,02. Sendo o χφ
2
crítico igual a 9,49, para um nível de significância igual a 5%, tem-se que a
160
distribuição beta considerada ajusta-se de forma satisfatória aos dados do
problema
Através das curvas de freqüência acumulada representadas nos gráficos
6.1, 6.2 e 6.3, são observadas, respectivamente, as probabilidades aproximadas
de 50%, 46% e 48% de ocorrer um valor para custo/m2 menor do que o valor de
R$ 440,00 utilizado pela construtora no estudo de viabilidade econômica. Desta
forma, conclui-se que o valor adotado não era o ideal, expondo o
empreendimento a um risco de alta probabilidade e alto impacto, uma vez que o
lucro do mesmo é muito sensível a pequenas alterações da variável custo/m2.
Caso o empreendedor tivesse a intenção de trabalhar com um nível de
confiança de 95%, as curvas de freqüência acumulada traçadas indicam um valor
de aproximadamente R$ 460,00 a ser utilizado para a variável custo/m2.
Foram realizadas outras simulações com 50, 100 e 200 interações cujos
valores gerados, freqüências e curvas de freqüência acumuladas não serão
mostrados no presente trabalho, pelo fato de que em cada processo da simulação
de Monte Carlo os valores gerados jamais serão os mesmos. No entanto, cita-se
que as probabilidades encontradas para a ocorrência de valores para custo/m2
menores do que R$ 440,00, variaram entre 42% e 52%. Assim sendo, conclui-se
que a técnica da simulação de Monte Carlo não objetiva precisar probabilidade,
porém intenciona fornecer sua ordem de grandeza, de forma que esta funcione
como uma ferramenta de apoio à tomada de decisão.
6.3.3 Aplicação de Regressão Linear Múltipla
Inicialmente, antes da utilização da regressão linear múltipla, faz-se
necessário informar que para estimar os preços de venda das unidades
imobiliárias pertencentes ao empreendimento deste estudo de caso, será utilizada
a equação de regressão determinada no capítulo cinco, a partir dos dados
coletados junto à empresa Patrimóvel Consultoria Imobiliária. Este procedimento
161
decorre do fato de que obter dados de empreendimentos vendidos na mesma
época em que foi realizado o estudo de viabilidade do corrente estudo de caso, ou
seja, de junho de 1998, acarretaria em difícil pesquisa de campo não relevante
para o objetivo deste trabalho. Assim sendo, a técnica da regressão objetiva
apenas exemplificar de que forma a construtora poderia ter estimado os valores
de venda das unidades imobiliárias; porém os preços calculados através da
técnica são referentes ao mês de agosto de 2001.
Os dados das 54 unidades imobiliárias foram levantados segundo as
variáveis x1 a x12 e convenções definidas no capítulo cinco, estando os mesmos
relacionados no apêndice VII.
Os valores de venda encontrados para as unidades imobiliárias, através da
função tendência, do ícone colar função da planilha eletrônica Excel são os
relacionados no apêndice VII. Assim sendo, o valor a ser utilizado como receita
total no estudo de viabilidade econômica do empreendimento, corresponde ao
somatório de todos os valores de venda encontrados, ou seja, a R$ 9.630.758,30.
7 - CONCLUSÃO
Conforme colocado no início deste trabalho, a construção imobiliária
brasileira passou a atuar num mercado cada dia mais competitivo e a atender
clientes cada dia mais exigentes. O lucro passou a ser estabelecido pelo custo da
produção e pelo preço de mercado e a metodologia empregada pelos
empreendedores deste segmento, na análise dos riscos, é na maioria dos casos
subjetiva e resultante de suas próprias experiências. Desta forma, os fatores
citados despertaram na autora o interesse em elaborar um modelo de análise de
risco, a ser utilizado como uma ferramenta de apoio ao processo decisório
envolvido em estudos de viabilidade para construção e incorporação de prédios
residenciais.
Assim sendo, após pesquisa bibliográfica, foi possível apresentar conceitos
sobre risco e incerteza, diferenças entre esses dois conceitos, citar as categorias
principais de riscos e os possíveis comportamentos de um investidor diante do
risco. Além disso, a pesquisa bibliográfica tornou possível discorrer sobre a
evolução histórica da análise de risco, descrever resumidamente sobre o
gerenciamento de riscos, apresentar técnicas para identificação de riscos e
principalmente descrever técnicas de análise de risco quantitativas, assim como,
qualitativas propostas por alguns autores.
163
A pesquisa bibliográfica também foi importante para que o trabalho
pudesse caracterizar o empreendimento em estudo, descrever os procedimentos
necessários ao longo de seu estudo de viabilidade, sua incorporação e seu
lançamento para as vendas, assim como identificar as variáveis e as pessoas
envolvidas nestas etapas.
O estudo também diagnosticou a metodologia de análise de risco utilizada
atualmente pelas empresas construtoras de prédios residenciais localizadas nos
municípios de Niterói e do Rio de Janeiro, utilizando-se de pesquisa de campo,
através da aplicação de questionários e entrevistas realizadas pessoalmente pela
autora, onde foram levantados procedimentos realizados pelas construtoras
durante o estudo de viabilidade e parâmetros que têm influência direta no custo e
no valor de venda do empreendimento, tais como: prazo, orçamento,
planejamento e qualidade.
A pesquisa de campo confirmou o previsto no início do trabalho, ou seja, o
fato de que as construtoras entrevistadas não fazem uso de uma metodologia
científica e formalizada para analisar os riscos de seus empreendimentos,
confundindo, na maioria das vezes, a verificação contábil entre as despesas e as
receitas presentes nos estudos de viabilidade, com técnicas de análise de risco
propriamente ditas. Além disso, foi possível concluir que os empreendedores não
utilizam técnicas de análise de risco, em decorrência do mero desconhecimento
das mesmas e do quanto elas poderiam servir de ferramenta de apoio nos
estudos de viabilidade e na execução de seus empreendimentos imobiliários.
Ao final da pesquisa bibliográfica e da pesquisa de campo, concluiu-se que
a utilização de uma metodologia de análise de risco, por parte das construtoras, é
fundamental para auxiliá-las na estimação correta do lucro considerado nos
estudos de viabilidade de seus empreendimentos, Assim sendo, foi construído e
proposto no capítulo V, um modelo de análise de risco dividido em duas etapas,
onde se faz uso de metodologia qualitativa e quantitativa, respectivamente, a ser
aplicado em estudos de viabilidade de empreendimentos similares ao abordado.
164
No capítulo VI, apresentou-se uma aplicação prática do modelo proposto,
através de um estudo de caso, no entanto, em complementação e para correta
utilização do referido modelo, se fazem necessárias algumas considerações.
A técnica da simulação de Monte Carlo precisa ser necessariamente
aplicada em valores históricos de custo/m2 de cada construtora, desta forma, é
possível concluir que para fazer uso do modelo proposto por este trabalho, é
imprescindível que uma construtora possua, antes de qualquer coisa, um
gerenciamento de custos eficaz, de tal forma, que os valores adotados na
amostragem representem a sua realidade. Entretanto, uma gestão de custos
eficiente significa também, que uma construtora precisa conhecer e trabalhar com
seus próprios coeficientes de produção, o que só é possível através da prática da
apropriação de serviços, que possibilitará principalmente conhecer índices como:
consumo de materiais, mão de obra e equipamentos, produtividade da mão de
obra e dos equipamentos e perda de materiais.
È fundamental que o custo para construção do empreendimento, estimado
no estudo de viabilidade, seja gerenciado durante a execução da obra,
comparando-se periodicamente o realizado com o previsto, através do controle de
prazo, de recursos, de custos e da qualidade, de tal forma que se obtenha
redução de custos mantendo sempre a qualidade, otimizando, desta forma, o
lucro inicialmente previsto.
Na utilização da regressão múltipla devem ser adotadas grandes amostras,
que para a Estatística, no mínimo devem ser pesquisados dados referentes a
trinta unidades imobiliárias. Outro cuidado a ser tomado refere-se ao fato de que a
amostra considerada seja representativa da população da qual ela foi extraída,
sendo que quanto maior for o tamanho da amostra, melhor será a precisão da
equação de regressão obtida.
Na estimação do valor de venda das unidades imobiliárias, podem ainda
ser consideradas e pesquisadas outras variáveis explicativas de sua formação
tais como:
165
• Padrão construtivo do entorno;
• Infraestrutura existente na localidade;
• Área útil de circulação ou de corredor interno;
• Área útil de varanda;
• Nº de elevadores;
• Insolação;
• Oferta de unidades imobiliárias similares;
• Prazo para entrega do empreendimento (Habite-se).
Finalizando, resumidamente, conclui-se que para o setor da construção
civil abordado neste trabalho, a gestão de riscos encontra-se num estágio
bastante embrionário de desenvolvimento. Assim sendo, a utilização de outras
técnicas tais como Failure Mode and Effects Analysis (FMEA) (Análise do Modo e
Efeito de Falha) indicada para análise qualitativa de riscos, Árvore de Decisão,
Valor Monetário Esperado, PERT-Risco, assim como, quaisquer outras dentre as
citadas no capítulo II poderiam ser temas de futuras dissertações, contribuindo
desta forma, para o desenvolvimento de novas ferramentas que auxiliem a análise
de riscos em Empreendimentos Imobiliários Residenciais. Além disso, o
desenvolvimento de novos estudos referentes ao tema abordado propiciaria uma
maior conscientização das construtoras deste segmento da importância do
gerenciamento de riscos, não somente na fase de estudo de viabilidade e sim ao
longo de todo o ciclo de vida de seus empreendimentos.
166
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RIGGS, James Lear. Administração da produção: planejamento, análise econtrole. São Paulo: Atlas. 1976. 365p. 1. v.
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SANCHEZ, Manuel. Control de costos en la construcciõn. 13. ed. Barcelona:Ediciones CEAC. 1977. 315p.
SANVICENTE, Antonio Zoroatto. Administração financeira. 3. ed. São Paulo:Atlas. 1988. 283p.
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VILLEMEUR, A. Reliability, availability, maintainability and safetyassessment. New York: John Wiley and Sons. 1992. 1.v.
171
APÊNDICES
172
APÊNDICE I
MODELO DO QUESTIONÁRIO APLICADO NASCONSTRUTORAS
173
ENTREVISTA REALIZADA EM CONSTRUTORAS DEPRÉDIOS RESIDENCIAIS
TEMA ABORDADO: MODELO DE ANÁLISE DE RISCO APLICADOA ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA CONSTRUÇÃO E
INCORPORAÇÃO DE PRÉDIOS RESIDENCIAIS
1. Características Gerais: Data:
1.1 Razão Social:
1.2 Endereço/telefone:
1.3 Tempo de atuação no mercado:
1.4 Entrevistado(s)/ cargo(s) do(s) entrevistado(s):
1.5 Atribuições do(s) entrevistado(s) na construtora:
1.6 Nº de funcionários na administração central:
1.7 Nº de funcionários no(s) canteiro(s) de obra:
1.8 Média de Faturamento por ano:
1.9 Custo médio/m2 utilizado pelo departamento de orçamento:
1.10 O custo/m2 acima refere-se a área real ou a área equivalente?
1.11 Nº de obras já realizadas:
1.12 Nº de obras em andamento:
1.13 Total médio de área construída por ano:
1.14 Padrão de construção:
2 Estudo de Viabilidade/Estratégia Utilizada no Empreendimento
2.1 Possui conhecimento de alguma técnica de análise de risco? Quais?
174
2.2 Em um novo empreendimento que tipo(s) de risco(s) são considerados pelaempresa?
2.3 A empresa possui metodologia para avaliar riscos? É informatizado?
2.4 Ë realizado estudo preliminar do terreno para verificar a possibilidade deestudo de viabilidade construtiva?
2.5 Na fase de estudo preliminar do terreno que parâmetros são analisados?
2.6 É feito estudo de viabilidade construtiva do terreno? De que forma? Quemfaz? Qual o departamento?
2.7 Faz-se pesquisa de mercado para compra do terreno? Quando? De queforma?
2.8 O estudo de viabilidade para compra do terreno é aprovado em reunião dediretoria ou por mais de uma pessoa?
2.9 Durante o estudo de viabilidade construtiva do terreno é feita consulta aprefeitura para verificação dos parâmetros construtivos do mesmo?
2.10 Faz confirmação das medidas do terreno no local? Sempre?
2.11 Em caso de medidas diferentes, verifica o custo e prazo necessário pararetificação das mesmas? Sempre?
2.12 Ë realizada pesquisa de mercado para definir o produto? Sempre? De queforma?
2.13 É realizada pesquisa com corretores para questionar a venda? Sempre?
2.14 Em função de uma margem de resultados mais elevada, assume riscos delançamento sem financiamento ou espera uma época mais adequada? Queparâmetros interferem nesta decisão?
2.15 Que cuidados são tomados na hora de dar preço ao produto?
2.16 Tem estratégia de aumento de tabela para redução de insucessos?Descreva - a.
175
2.17 Na sua opinião quais as competências essenciais que uma construtoraprecisa ter para competir neste mercado?( ) departamento de orçamento bem ajustado( ) qualidade( ) ser conhecida no local onde será realizado o empreendimento( ) outros, descreva
2.18 Na sua opinião que características teria um empreendimento para serconsiderado um insucesso ou um modo de falha?( ) comercialização abaixo da prevista( ) custo acima do previsto( ) prazo ultrapassado( ) alto custo com manutenção( ) outras, descreva.
2.19 Dentre as características acima descritas, qual o percentual de incidênciade cada uma delas, dentro do universo dos empreendimentosconsiderados como “Modo de Falha?”
3 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Prazo
3.1 Como é gerenciado o risco com relação ao prazo?( ) rede PERT/CPM( ) gráfico de GANTT (cronograma físico)( ) outros .Descreva.
3.2 Utiliza software para controle do prazo da obra? Qual?
3.3 Que estratégias utilizam quando a obra está atrasada?
3.4 As causas do atraso podem ser atribuídas a:( ) falhas na execução/retrabalho( ) deficiência no controle de qualidade( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra( ) instabilidade político econômica( ) condições climáticas( ) outras
176
4 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação ao Custo
4.1 A empresa possui departamento de orçamento/planejamento? Éinformatizado?
4.2 Quem elabora o orçamento da obra?
4.3 Qual a fonte dos índices utilizados no orçamento?
4.4 Qual a metodologia utilizada para cálculo da margem de erro doorçamento?
4.5 Qual a margem de erro do orçamento?
4.6 As causas do erro podem ser atribuídas a:( ) falhas na execução/retrabalho( ) deficiência no controle de qualidade( ) deficiências do departamento de orçamento/planejamento( ) deficiência de gerenciamento da equipe da obra( ) instabilidade político econômica( ) condições climáticas( ) outras
4.7 É feita apropriação de custo? Há quanto tempo?
4.8 Qual a metodologia utilizada na apropriação?
4.9 Com que frequência é feita a apropriação?
4.10 Quais os serviços apropriados? Qual o critério de escolha dos mesmos?
4.11 É apropriada a mão de obra subempreitada? E dos equipamentos?
4.12 A empresa realiza a apropriação com que propósito(s)?( ) comparar com o orçamento inicial( ) verificar a produtividade( ) verificar o custo real do empreendimento( ) atualização dos coeficientes das composições de custo( ) outros.
177
4.13 A empresa realiza a atualização dos coeficientes das composições decusto? Em que época?( ) término do serviço( ) término da obra( ) antes de começar uma nova obra( ) outros
4.14 Qual o coeficiente utilizado na atualização?( ) o maior valor das obras executadas( ) o valor médio das obras executadas( ) o valor mais confiável( ) outros
5 Estratégia Utilizada para Controle de Riscos com Relação à Execução
5.1 A empresa possui certificado ISO (International OrganizationStandardization) ? Há quanto tempo?
5.2 Quais os procedimentos empregados para assegurar a qualidade final?Descreva.
5.3 A alta administração está comprometida com programas de incentivo àqualidade? De que forma?
5.4 Investe em qualificação de mão de obra? De que forma ?( ) treinamento( ) palestras( ) outros
5.5 Possui SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente)?
5.6 Utiliza metodologia para identificação do nível de satisfação do cliente?Qual?
5.7 Possui funcionários especializados em garantia de qualidade? Quais?
5.8 Possui “Manual de Qualidade?” Há quanto tempo?
5.9 Faz uso de metodologia para aferição dos resultados alcançados comprograma de qualidade? Descreva.
178
APÊNDICE II
RESUMO DAS ENTREVISTAS NAS CONSTRUTORAS
179
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A
Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/A
PlaconPlanejamento,Construção e
Incorporação Ltda
Tempo de atuação 10 anos 37 anos 20 anos 20 anos
Nº de FuncionáriosAdm. central: 16Obras: 250Total: 266
Adm. central: 60Obras: 1200Total: 1260
Adm. central: 12Obras: 300Total: 312
Adm. central: 15Obras: 150Total: 165
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000.,00 R$ 35.000.000,00 R$ 25.000.000,00R$ 7.000.000,00 aR$ 8.000.000,00
Custo de construção/m2 R$ 500,00/ m2 de área realR$ 550,00/ m2 de áreaequivalente
R$ 680,00/ m2 de áreaequivalente
R$ 600,00/ m2 de áreaequivalente
Nº de obras realizadas 03 prédios 143 prédios 27 prédios 17 prédios
Nº de obras em andamento 03 11 06 03
Área construída/ano 12.000,00 m2 50.000,00 m2 20.000,00 m2 30.000,00 m2
Padrão de construção Normal/alto Médio/alto Médio/médio alto médio
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1 Não. Não. Não. Não.
Pergunta 2.2
Ponto, produto adequado,margem de lucro e
instabilidade jurídica doscontratos.
Ponto, produto, acabamento,condições de pagamento e
público alvo.
Situação (favelas, serviços,qualidade – diferenciação),
investimento/taxa de retorno,liquidez, curva de valorização
local.
Retorno doinvestimento/se vaivender ou não/risco
comercial
Pergunta 2.3 Sim/não Sim, e é informatizado. Sim/Sim. Não.
180
Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A
Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/A
PlaconPlanejamento,Construção e
Incorporação Ltda
Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.
Pergunta 2.5Preço, localização,
confrontações e mercadoconsumidor.
Estudo de massa e ponto.Verificação da situação local
e do entorno e dadocumentação legal.
Nº de unidades a seremconstruídas, nº de vagas,metragem quadrada de
construção, tipo deempreendimento/imóvel.
Pergunta 2.6Sim, estudo de massa pelo
arquiteto terceirizado.
Sim, feito pelo arquitetoexterno (contratado), c/orientação da empresa,
realizando simulações deprojetos.
Sim, terceirizado através deescritório de arquitetura.
Sim, pelo diretor GilbertoGonçalves.
Pergunta 2.7 Não.Não, usamos algumas
pesquisas já existentes. Ex:quarto e sala em Niterói
Sim, uma vez focado osegmento de mercado de
nosso interesse, detonamosa pesquisa via corretores.
Sim, sempre, consultandoa área de vendas, no
caso a Patrimóvel.
Pergunta 2.8 Não.Sim, em reunião de diretoria
(5 membros).Sim, pelo menos duas.
Não, apenas pelo diretorGilberto Gonçalves.
Pergunta 2.9 Sim.Sim, pelo arquiteto
contratado.Sempre, pelo arquiteto.
Sim, pelo arquiteto daempresa, que prestaserviços à mesma.
Pergunta 2.10 Sim, sempre.Sim, sempre. O topógrafo vaiao local fazer as verificações.
Sempre. Sim, sempre.
Pergunta 2.11 Sim. Sempre.Sim, sempre, em caso demuito interesse no ponto.
Sempre que houverinteresse, acontece.
Não, não compra oterreno, porém não é
regra geral.
Pergunta 2.12 Não.Sim, sempre que necessário,no caso de aprimoramento
do produto.
Algumas vezes, por empresaespecializada.
Sim, sempre consultandoo especialista de vendas
(Patrimóvel).
181
Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A
Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/A
PlaconPlanejamento,Construção e
Incorporação Ltda
Pergunta 2.13 Sim. Sempre.Sim. Sempre, apenas com
corretores.Sempre. Sim. Sempre
Pergunta 2.14Sim. Cash Flow da
empresa e margem deresultado.
Depende doempreendimento, do público
alvo e do resultado.
Sim. Função da taxa deretorno do negócio, situaçãofavorável de mercado e deinformações privilegiadas.
Normalmente a empresalança o empreendimentosem financiamento. Hádez anos a Placon nãoutiliza financiamentos
bancários.
Pergunta 2.15Pesquisa dos preços dosconcorrentes e descontos
nas primeiras vendas.
Que atenda o lucro mínimoesperado e que esteja
compatível com o mercado.
Estudos profundos daformação do preço emcondição de “stress”.
Consulta a empresaespecialista em vendas.Não lança por um preçoque corra o risco de serdecrescido mais tarde.
Pergunta 2.16
Lança mais baixo eaumento gradativo emfunção do aquecimento
das vendas.
Sim, ajuste conforme oandamento das vendas.
Procura-se não correr o riscode precisar abaixar a tabela.
Não. Não aumenta a tabela.Exceção obra produto
pronto.
Prefere lançar por umpreço mais baixo e ir
aumentando o mesmoconforme as vendas
forem ocorrendo.
Pergunta 2.17
Departamento deorçamento bem ajustado,
qualidade e cumprirsempre as programações
propostas, sejam nolançamento, sejam nos
contratos.
Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, serconhecida no local, atenderas expectativas do cliente
dentro da Política deQualidade da empresa.
Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, serconhecida no local, tradição
de cumprimento dasobrigações, relatórios
fotográficos do histórico daempresa e boas referências
comerciais e bancáriasdisponíveis.
Departamento deorçamento bem ajustado,qualidade, ser conhecida
no local, possuindo onome da empresa de bom
conceito.
182
Nome da empresaR.G.Côrtes
Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/A
PlaconPlanejamento,Construção e
Incorporação Ltda
Perguntas 2.18 e 2.19
Comercialização abaixo daprevista (40%), custo
acima do previsto (40%) ealto custo c/ manutenção
(20%).
Lucro abaixo do previsto.Inadequação do produto ao
local.
Comercializaçãomuitíssimo abaixo da
prevista.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT
Cronograma físico-financeiro acompanhado
mês a mês e relatóriomensal p/ gerenciar o
prazo.
Pergunta 3.2 Sim, próprio. Sim, programas próprios. Sim, ferramenta própria.
Sim, o cronograma físicoé traçado por intermédio
do software Primavera e ocontrole permanente dos
prazos parciais érealizado utilizando-se o
Volare e o Excel.
Pergunta 3.3Aumento do efetivo,
revisão do cronograma.Procuram diagnosticar a
causa do atraso e sana-la.Redimensionamento das
prioridades e do cronograma.
Ajuste do cronograma,mantendo sempre o prazo
final.
Pergunta 3.4
Deficiência no controle dequalidade e de
gerenciamento da equipeda obra.
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência do departamentode orçamento e de
gerenciamento da equipe daobra, instabilidade políticoeconômica e condições
climáticas.
Falhas naexecução/retrabalho e
prazos do poder público econcessionárias de serviços.
Deficiência degerenciamento da equipe
da obra, instabilidadepolítico-econômica econdições climáticas.
183
Nome da empresaR.G.Côrtes
Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/A
PlaconPlanejamento,Construção e
Incorporação Ltda
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim. Sim/Sim, há 4 meses.
Pergunta 4.2Engenheiro deplanejamento.
O departamento deorçamento.
Equipe de orçamento.
Orçamento inicial feito pelodiretor, usando custo/m2 da
revistaConstrução/Sinduscon. O
departamento de custoelabora orçamento mais
detalhado.
Pergunta 4.3 Índices próprios.Índices próprios,
eventualmente índicesoficiais.
Próprios, PINI e EMOPeventualmente.
PINI, porém há 4 mesesestão adequando-os àrealidade da empresa.
Pergunta 4.4Diferença do previsto para
o real ma obra.Diferença entre o previsto e o
orçado na obra.Diferença entre o previstoe o realizado no negócio.
A diferença entre oorçamento previsto e o
orçamento real em cadaserviço para cada obra.
Pergunta 4.5 ± 10 % ± 5 a 10% + 3,5 a 4 % 5%
Pergunta 4.6
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência no controle dequalidade, do setor de
orçamento e degerenciamento da equipe
da obra, instabilidadepolítico-econômica.
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência do setor deorçamento e de
gerenciamento da equipe daobra, instabilidade político-
econômica e condiçõesclimáticas.
Deficiências dodepartamento deorçamento e de
comunicação entre aequipe que “assume” o
orçamento e a que orçou.
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência no controle dequalidade, do setor de
orçamento e degerenciamento da equipe da
obra.
Pergunta 4.7 Sim, há 7 anos. Sim, há mais de 20 anos. Sim. 3 anos. Sim, desde 4 meses atrás.
184
Nome da empresaR.G.Côrtes
Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/APlacon Planejamento,
Construção eIncorporação Ltda
Pergunta 4.8
Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota
fiscal e notas detransferência entre obras.
Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota
fiscal.
Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota
fiscal.
Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – relatório
feito na obra/nota fiscal.
Pergunta 4.9Lançamento diário efechamento mensal.
Lançamento diário efechamento mensal
Lançamento diário efechamento mensal
Lançamento diário efechamento mensal
Pergunta 4.10Todos os serviços são
apropriados.Todos os serviços são
apropriados.Os mais expressivos da
curva ABC.Todos os serviços são
apropriados.
Pergunta 4.11
Sim, através das notasfiscais. Não, a maioria dosequipamentos é própria e aempresa aluga para cada
obra.
Sim, a mão de obrasubempreitada é apropriadae os equipamentos são na
maioria próprios.
Não, conformemedição.Sim, a obra pagaaluguel dos equipamentos.
Mão de obra subempreitada– preço global.
Equipamentos – maioriapróprio e entram no custo da
obra utilizando-se 25% dovalor de aquisição
Pergunta 4.12
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento eatualizar os coeficientes
das composições de custo.
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento e atualizaros coeficientes das
composições de custo.
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento eatualizar os coeficientes
das composições de custo.A impressão do controleostensivo inibe iniciativas
hostis.
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento e atualizaros coeficientes das
composições de custo.Principalmente para reduziro custo, pois assim pode-se
vender mais barato.
Pergunta 4.13Sim, antes de começar
uma nova obra.Sim, antes de começar uma
nova obra.Sim, ao término da obra. Sim, ao término do serviço.
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável O valor mais confiávelO valor médio das obras
executadas.
185
Nome da empresaR.G.Côrtes
Engenharia S/APinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/APlacon Planejamento,
Construção eIncorporação Ltda
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Pergunta 5.1 Não. Sim, dede 1999.
Sim, há 4 anos na Bahia.No Rio de Janeiro está emprocesso de certificação,nível B, planejado para
08/09/2001.
Não, a empresa está há 2meses em fase de
implantação do sistema dequalidade.
Pergunta 5.2
Supervisão semanal daempresa, notas dadas por
uma comissão formadapela diretoria e outros
convidados c/ sistema degratificação, ensaios
tecnológicos e materiaisde procedência
conhecida.
Procedimentos conformepolítica de qualidade.
Motivação dosfuncionários para
modificação cultural dehábitos, ensaios de
materiais, exigência degarantia dos fornecedores,
racionalização dasatividades e busca do
aperfeiçoamentotecnológico.
Seguem o padrãoespecificado, o gerente dasobras visita todas as obras
todos os dias. Controlediário do engenheiro
residente
Pergunta 5.3Sim, procurando a
certificação da ISSO 9002.Sim, ISO 9002.
Sim, participação dadiretoria no SINDUSCON,programas de qualidade e
compromisso com omercado.
Sim, o diretor geral émembro do Comitê de
Qualidade e outro membroda alta administração é o
responsável pelaimplantação do Sistema de
Qualidade.
Pergunta 5.4Sim, treinamento e
palestras.
Sim, treinamento. Palestras,confraternizações, concurso
da pequena melhoria c/ ganhode brindes, não possuem
analfabetos nas obras, poistem escolinha.
Sim, treinamento epalestras
Treinamento e diferençasalarial na mesma atividade,
para aqueles queencontram-se há mais de 2
anos na função.
Pergunta 5.5 Não. Sim. Sim.Sim, no departamento de
engenharia.
186
Nome da empresa R.G.CôrtesEngenharia S/A
Pinto de AlmeidaEngenharia Ltda
Sertenge S/APlacon Planejamento,
Construção eIncorporação Ltda
Pergunta 5.6 Não.Sim, pesquisa ao cliente e
pesquisa pós entrega.
Sim, consulta sobresatisfação e convites para
lançamento de novosempreendimentos.
Não.
Pergunta 5.7Sim, gerente de
Planejamento é o RA.Sim. Não. Não.
Pergunta 5.8 Não.Sim, desde 1999 quando
foram certificados.Sim, 4 a 5 anos. Não.
Pergunta 5.9 Não. Sim, pesquisa ao cliente. Ainda não.
Não, acreditam que aprópria certificação
proporcionará o uso demetodologia.
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresa PrêmioConstrutora
L R M Projetos eConstruções Ltda
ConstrutoraFernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Tempo de atuaçãoFundada em 1986.Opera há 5 anos nomercado imobiliário.
12 anos 16 anos 24 anos
Nº de FuncionáriosAdm. central: 22Obras: 270Total: 292
Adm. central: 07Obras: 72Total: 79
Adm. central: 12Obras: 150Total: 162
Adm. central: 08Obras: 70Total: 78
Média de faturamento/ano R$ 6.000.000,00 R$ 3.200.000,00 R$ 10.000.000,00 ± R$ 3.000.000,00
Custo de construção/m2 R$ 800,00/ m2 de áreaequivalente
R$ 600,00/ m2 de área realR$ 400,00 a 600,00/ m2 deárea equivalente
R$ 500,00/ m2 de área real.
Nº de obras realizadas ± 15 empreendimentosimobiliários.
10 prédios 20 prédios12 prédios no Estado do Rio
de Janeiro
Nº de obras em andamento 08 01 prédio 02 prédios 01 prédio
187
Nome da empresa PrêmioConstrutora
L R M Projetos eConstruções Ltda
ConstrutoraFernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Área construída/ano 10.000,00 m2 ± 3.615,38 m2 10.000,00 m2 12.000,00 m2
Padrão de construção Alto Médio/alto Médio/médio alto normal
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1Não, usamos metodologia
própria.Não.
Sim, análise preliminar derisco.
Não.
Pergunta 2.2Local e retorno econômico
financeiro.Localização do terreno edemanda de mercado.
Retorno capital, custofinanceiro (taxa de juros) e
comportamentoconcorrência.
Comercialização e produto.
Pergunta 2.3 Sim e é informatizada. Sim, e é informatizada.Sim, mas não éinformatizada.
Sim, porém não éinformatizada.
Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.
Pergunta 2.5
As dimensões e oaproveitamento
arquitetônico do terreno,volume geral de vendas e
preço do terreno.
Localização, dimensões,preço, gabarito e tipo de
produto.
Aproveitamento arquitetônicolocal, preço e forma de
pagamento..
Ponto, forma de pagamento,preço e permuta..
Pergunta 2.6
Sim, análise de viabilidadeeconômica com software
específico, feito pelaengenharia eDepartamento
Financeiro/Comercial.
Sim, fazendo um estudopreliminar de arquitetura por
empresa contratada pelaLRM.
Sim, análise estática edinâmica realizadas pelo
diretor Vicente.
Sim, é feito um estudo demassa por arquiteto
terceirizado.
Pergunta 2.7
Raramente, somentequando o porte do negócio
exige, contratandoempresa especializada.
Não, usamos a experiênciada empresa.
Não, pois o mercado étransparente.
Não.
Pergunta 2.8 Sim, em média 3 pessoas. Sim, aprovado por 2 sócios. Não.Não, aprovado apenas pelo
diretor presidente.
188
Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e
Construções LtdaConstrutora
Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Pergunta 2.9 Sim, sempre.Sim, através de escritório de
arquitetura.Sim, via consulta ao arquiteto
e ao código.Sim, pelo arquiteto.
Pergunta 2.10 Sim, sempre.Sim, sempre. O topógrafoconfirma as medidas antes
do estudo preliminar.Sim. Sempre.
Pergunta 2.11 Sim, sempre.
Normalmente não compramo terreno, a não ser que este
seja excepcionalmentelocalizado.
Sim, sempre. Sempre.
Pergunta 2.12 Não. Não.Sim, sempre consulto tabelade oferta dos concorrentes.
Não porque conhecemos omercado onde trabalhamos.
Pergunta 2.13 Sim. Sempre. Sim, nem sempre.Sim , mas como avaliação do
trabalho.Sempre
Pergunta 2.14Sim, até hoje trabalhamos
sem financiamentobancário.
Sim, se houver confiança noproduto à venda e
disponibilidade financeira daempresa.
Não, pois a legislação doCDC - Código de Defesa do
Consumidor não permite.
Sim, recurso próprio(maioria)
Pergunta 2.15Geralmente trabalhamos c/
tabela conservadoraprevendo aumento futuro.
Sondagem do mercado deimóveis semelhantes novos e
em construção
Dar margem mínima delucro, para poder melhoraresta margem em caso de
procura aquecida.
Preço definido pelo mercado.
Pergunta 2.16 Idem pergunta 2.15Lançamento c/ preço “justo”,p/ reajustes de acordo com a
velocidade das vendas.Ponto de equilíbrio.
Aumento gradativo conformevendas.
Pergunta 2.17
Qualidade, ser conhecidano local, pontualidade e
qualidade no atendimentoao cliente.
Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, ser
conhecida no local e ter oproduto solicitado pelo
mercado.
Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade e
pontualidade.
Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade, serconhecida no local e entrega
de obra no prazo..
189
Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e
Construções LtdaConstrutora
Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Perguntas 2.18 e 2.19
Comercialização abaixo daprevista (35%), custo
acima do previsto (35%),prazo ultrapassado (15%)
e alto custo commanutenção (15%).
Comercialização abaixo daprevista (35%), custo acima
do previsto (50%), prazoultrapassado (4%), alto custo
com manutenção (1%) evelocidade de vendas abaixo
da prevista (10%)..
Comercialização abaixo daprevista (80%) e custo acima
do previsto (20%),
Comercialização abaixo daprevista (70%), custo acima
do previsto (10%), prazoultrapassado (5%) e altocusto com manutenção
(15%).
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTTRede PERT/CPM (empresa)e Gráfico de GANTT (banco
financiador)Gráfico de GANTT
Pergunta 3.2 Não. Não.Sim o software de orçamento
(terceirizado).Sim, desenvolvido pela
empresa.
Pergunta 3.3Em cada caso, estuda-se a
recuperação docronograma
Adiantar etapas posteriorespara compensar.
Tento adiantar outras tarefase reforço nas prestadoras de
serviço.
Verificação das causas doatraso para correção
Pergunta 3.4
Falhas naexecução/retrabalho
deficiência no controle dequalidade e do
gerenciamento da equipeda obra, velocidade dasvendas e burocracia dos
serviços públicos.
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência de gerenciamentoda equipe da obra e
burocracia dos serviçospúblicos.
Falhas naexecução/retrabalho
deficiência no controle dequalidade, do departamento
de orçamento e degerenciamento da equipe da
obra.
Deficiência do departamentode orçamento e de
gerenciamento da equipe daobra.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Sim,sim.Possui, mas não é
informatizado.Serviço terceirizado Empresa terceirizada.
Pergunta 4.2 Engenheiro de orçamento. O trabalho é terceirizado EXEG – Consultoria. Empresa terceirizada
Pergunta 4.3Índices próprios e apoio de
revistas especializadas(PINI)..
Sinduscon e PINI. PINI/Boletins de Custo. EMOP/índices próprios.
190
Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e
Construções LtdaConstrutora
Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Pergunta 4.4Diferença entre o previsto
e o realizado por obra.A diferença entre o previsto e
o real na obra.Diferença por obra, de custo
orçado e incorrido.A diferença entre o orçado eo realizado em cada obra.
Pergunta 4.5 ± 10 % até 10% 5 % ± 10 %
Pergunta 4.6Modificações de projeto e
especificações.
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência do setor deorçamento e de
gerenciamento da equipe daobra, burocracia de órgãos
públicos e uso de novastecnologias,
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência de gerenciamentoda equipe da obra,
Deficiência no controle dequalidade e do setor deorçamento, instabilidade
político-econômica,condições climáticas e folga
prevista para o agentefinanceiro..
Pergunta 4.7 Sim, sempre. Sim, há 3 anos. Sim, há 3 anos. Sim, há 5anos.
Pergunta 4.8Mão de obra – h/h por
serviço. Materiais – notafiscal.
Mão de obra – h/h porserviço. Materiais – nota
fiscal.
Mão de obra – h/h.Materiais – nota fiscal.
Mão de obra – h/h.Materiais – nota fiscal.
Pergunta 4.9Lançamento diário efechamento mensal.
Lançamento diário efechamento mensal
QuinzenalmenteLançamento diário efechamento mensal
Pergunta 4.10Todos os serviços são
apropriados.Todos os serviços são
apropriados.Todos os serviços são
apropriadosTodos os serviços são
apropriados.
Pergunta 4.11Controle por faturamento
do empreiteiro e osequipamentos por locação.
Não, o controle é por notafiscal. Equipamentos, a
maioria é alugada, os quesão da empresa entram nocusto da obra como acervo.
Sim, via nota fiscal deserviços. Via taxa de
depreciação.
Não – pagamento da notafiscal.Equipamento próprio –
custo lançado na obra emque foi comprado.
Pergunta 4.12
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento, atualizaros coeficientes das
composições de custo.
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar o custo real
do empreendimento eatualizar os coeficientes das
composições de custo.
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento.
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento e atualizaros coeficientes das
composições de custo..
191
Nome da empresa Prêmio ConstrutoraL R M Projetos e
Construções LtdaConstrutora
Fernandes Maciel Ltda Brejatuba S/A
Pergunta 4.13Sim, antes de começar
uma nova obra.Não.
Sim, antes de começar umanova obra, via terceirização.
Não.
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. Em branco.O valor apropriado na última
obra.Em branco.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Pergunta 5.1Não. Em fase de
certificação 1º nível.Não. Não. Não.
Pergunta 5.2
Instalação do Comitê deQualidade que gerenciaas atividades acessórias,
como: ensaios,formulários, etc.
Materiais – compra comcontrole de entrega.Exemplo:inspeção visual, medidas etestes. Serviços – controlefeito pelos engenheiros eencarregados de obra.
Conferência e testes nosinsumos e treinamento de
empregados.
Testes de materiais,utilização de materiais de
fornecedores cadastrados evisita diária do diretor técnico
na obra.
Pergunta 5.3Sim, um dos diretoresparticipa do Comitê de
Qualidade.Não. Sim, ver 5.2.
Sim, diretor fazendo curso deQualidade no Sinduscon.
Pergunta 5.4Sim, treinamento e cursos
externos.Não, Sim, treinamento. Sim, treinamento e palestras.
Pergunta 5.5 Sim.Sim, possuímos um técnico
que atende aos clientes.Sim, serviço de secretariado
e manutenção.Sim.
Pergunta 5.6
Sim, através deacompanhamento deindicador determinado
pelo Comitê de Qualidade.
Não. Não. Não.
Pergunta 5.7 Não. Não.Sim, engenheiro e estagiário
de cada obra.
Em formação (RepresentanteAdministrativo) – Técnico de
Edificações.
Pergunta 5.8 Sim, há 3 meses. Não. Não.Sim. Nível B do Sinduscon
desde abril/2001.
Pergunta 5.9 Sim, em fase inicial. Não. Não. Não.
192
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresaSão Clemente
EmpreendimentosComerciais S/A
Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A
Scon SabrinaConstruções e
Engenharia LtdaEmpresa X
Tempo de atuação 20anosFundada em jan/67. Opera há 21
anos no mercado imobiliário.14 anos 22 anos
Nº de Funcionários
Adm. central: 20Obras: 500Terceirizado:1500Total: 520 (empresa)
Adm. central: 40Obras: 1.000Terceirizado:200Total: 1040 (empresa)
Adm. central: 08Obras: 30Total: 38
Adm. central: 19Obras: 41Terceirizado:160Total: 60(empresa)
Média defaturamento/ano
R$ 12.000.000,00≅ R$ 15.000.000,00(incorporações)
R$ 2.600.000,00 ± R$ 12.000.000,00
Custo de construção/m2 R$ 700,00/ m2 de áreaequivalente
R$ 540,00/ m2 de área realR$ 630,00/ m2 de área equivalente.
R$ 620,00/ m2 de áreareal
R$ 620,00/ m2 de área real(excluindo custo administrativo)
Nº de obras realizadas 30 obras. Aproximadamente 40 prédios 06 prédios 25
Nº de obras emandamento
08 03 prédios 05 prédios04 edifícios c/ aprox. 32.000m2
no total
Área construída/ano 15.000,00 m2 15.000,00 a 16.000,00 m2 8.000,00 m2 22.000,00 m2 (média últimos 2anos)
Padrão de construção Alto Bom/normal Alto Médio/alto
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1 Não. Não. Técnica própria. Não.
Pergunta 2.2Custo do terreno, custo
de obra e valor de venda.
Retorno do capital investido eavaliação de possibilidade mínima
de embargos judiciais
Retorno do capital 3 anos,escolha do tipo de produto
e vizinhança.
A localização, ou seja, pontocomercial é a maior
preocupação quanto ao risco.
193
Nome da empresaSão Clemente
EmpreendimentosComerciais S/A
Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A
Scon SabrinaConstruções e
Engenharia LtdaEmpresa X
Pergunta 2.3Experiência pessoal. Não
há informatização.Não. Sim, sim. Não.
Pergunta 2.4 Sim. Sim. Sim. Sim.
Pergunta 2.5 Produto, preço de venda.Localização, vizinhança e vocação
do local.
Localização, topografia etipo de solo do terreno.
Estudo de mercado, tipode cliente e qual o
produto.
Local, insolação, novasconstruções vizinhas, trânsito.
Pergunta 2.6 Sim, terceirizado.
Sim, feito pelo departamentotécnico de obras civis. Conferência
de medidas, ângulos econfrontações. Sondagem do
terreno em casos de ausência deedificações similares no entorno
Sim, feito pela diretoria.Análise dos seguintes
parâmetros dentre outros:custo do terreno/permuta,nº de unidades e de vagasde garagem, custo/m2 de
construção, preço devenda, etc comparando-os
com o volume geral devendas.
Sim, é feito pela diretoriacomercial. Analisamos o preçodo terreno, custo da obra, VGV,
velocidade de venda,possibilidade de financiamento,condições de pagamento, se é
comercial ou residencial.
Pergunta 2.7Sim, com especialistas da
área.
Não, atuamos somente em Niterói,onde conhecemos bem o
mercado.Sim.
Não na localidade ondeatuamos.
Pergunta 2.8 Sim. Sim. Somente pelo presidente. Sim.Não, a decisão cabe ao diretor
comercial.
Pergunta 2.9Sim, pelo arquiteto
terceirizado.Somente em caso de dúvida.
Sim, é fundamental, semconsulta não haverá
compra.Não.
Pergunta 2.10 Sim.Sim. Sim. Sim, sempre. Sim, sempre.
194
Nome da empresaSão Clemente
EmpreendimentosComerciais S/A
Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A
Scon SabrinaConstruções e
Engenharia LtdaEmpresa X
Pergunta 2.11Sim, em caso deinteresse inicial.
Sim, nos casos em que aretificação de metragem seja
imprescindível.Sim, sempre. Sim.Sim.
Pergunta 2.12 Não. Sempre, com corretores.Sim, sempre com os
corretores.Sim.Com especialistas de
venda. Outros incorporadores.
Pergunta 2.13 Sim. Sim. Sim, c/ a empresa de vendas. Sim. SempreNão. Esta equipe (Patrimóvel)
detém ± 95% do mercadoonde atuamos.
Pergunta 2.14Sim. Margem de lucro
elevada.
Sim, quando o produto destina-sea classe de alta renda e quando há
boa perspectiva de venda.
Normalmente espera-se aépoca.
Sim, o lançamento semfinanciamento não depende demargem mais elevada e sim de
parâmetros como: demanda,competitividade, etc.
Pergunta 2.15Pesquisa cuidadosa do
preço de mercado.Conhecer preço e produto dos
concorrentes nas proximidades.Procurar informação sobre
o preço correto.
Velocidade de venda desejada,limite que o mercado absorve,
condições de pagamento,financiamento bancário.
Pergunta 2.16Sim, aumento de acordo
com o resultado dasvendas.
Cautela para evitar necessidadede redução da tabela. Sempre é
melhor aumentar gradativamente opreço.
Normalmente usa-se omenor preço, aumentado-
o gradualmente.Não.
Pergunta 2.17
Departamento deorçamento bem ajustado,qualidade e atendimento
ao cliente pré e pós-venda.
Qualidade, cumprir prazos,atendimento aos clientes e
credibilidade.
Departamento deorçamento bem ajustado,qualidade, ser conhecidano local e pontualidade.
Departamento de orçamentobem ajustado, qualidade,
pontualidade e relação maispessoal com o cliente.
Perguntas 2.18 e 2.19
Comercialização abaixoda prevista (90%), custoacima do previsto (5%) e
alto custo commanutenção (5%).
Ponto/localização inadequada(70%)
Comercialização abaixoda prevista (80%), custo
acima do previsto (50%) ealto custo com
manutenção (20%).
Custo acima do previsto, altocusto com manutenção,localização equivocada e
programa equivocado. Nãosabe avaliar os percentuais,
pois depende doempreendimento
195
Nome da empresaSão Clemente
EmpreendimentosComerciais S/A
Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A
Scon SabrinaConstruções e
Engenharia LtdaEmpresa X
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Pergunta 3.1 Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT
Pergunta 3.2 Não. Não. Sim, próprio.
Em 1º estágio – MS Project(cronograma físico-financeiro).
Para acompanhamento dasobras – Volare.
Pergunta 3.3 Em branco.
A maioria da nossa mão-de-obra éterceirizada. Quando há atraso
passamos para o empreiteiro queaumenta o número de operários
e/ou horas extras.
Em branco.
Apenas a administração dasobras é composta por
funcionários da empresa. Orestante é subempreitada.
Quando há atraso o empreiteiroaumenta o nº de funcionários
e/ou horas extras.
Pergunta 3.4 Em branco.
Deficiência do departamento deorçamento/planejamento/financeiroe de gerenciamento da equipe da
obra (não é o caso daSoter).Dificuldade de mão-de-obrano mercado em função do preço
que a construtora paga (casoSoter)
Falhas naexecução/retrabalho
deficiência no controle dequalidade, do
departamento deorçamento e de
gerenciamento da equipeda obra.
Falhas naexecução/retrabalho,.deficiênciado departamento de orçamentoe de gerenciamento da equipeda obra e atraso nos projetos e
nas especificações..
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Não. Não Sim. Sim Sim. Sim. Sim, há 3 anos.
Pergunta 4.2 A própria equipe da obra. Planejamento/diretoria técnica. Engenheiros e estagiários.
O levantamento das quantidadeé feito pelos estagiários das
obras e o orçamento é feito pelaarquiteta de orçamento
Pergunta 4.3 Em branco.Índices próprios, eventualmente
PINI.Próprios.
Base TCPO sendo ajustadapara a realidade da empresa.
196
Nome da empresaSão Clemente
EmpreendimentosComerciais S/A
Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A
Scon SabrinaConstruções e
Engenharia LtdaEmpresa X
Pergunta 4.4Aplica-se um percentual
de 10%.Diferença entre o previsto corrigido
em ICC e UPF e o real por obra.Diferença entre previsto e
real (na obra).Diferença entre previsto e
realizado na obra.
Pergunta 4.5 2 a 3% ± 2 % 2% 5 a 10 %
Pergunta 4.6
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência degerenciamento da equipe
da obra,
Deficiência do setor de orçamento,por falta de serviços similaresanteriores (inovações) e degerenciamento da equipe da
obra.Instabilidade políticoeconômica e alteração de projeto.
Falhas naexecução/retrabalho,
deficiência no controle dequalidade, do
departamento deorçamento e de
gerenciamento da equipeda obra.
Falhas na execução/retrabalho,deficiência no controle de
qualidade, do departamento deorçamento (diferença entre
coeficientes utilizados e itensnão orçados antes.) e de
gerenciamento da equipe daobra.
Pergunta 4.7 Sim, sempre. Sim. Sempre. Sempre.Sim, foi iniciada há 1 ano e
meio.
Pergunta 4.8Mão de obra – h/h por
serviço. Materiais – notafiscal.
Mão de obra – h/h por serviço.Materiais – nota fiscal.
Mão de obra – h/h.Materiais – nota fiscal.
Mão de obra – controle decontratos de empreiteiros
(preço global).Materiais – nota fiscal.
Pergunta 4.9 Mensal.Lançamento diário e fechamento
mensalMensal. Mensal.
Pergunta 4.10 Todos. Todos. ± 80% - curva ABC. Todos.
Pergunta 4.11
Não. Equipamentos :Custo + manutenção para
a obra que eles foraminicialmente adquiridos esomente manutenção nas
demais obras.
Mão de obra – medição nota fiscal.Equipamentos próprios entramcomo aluguel no custo da obra,
por tempo corrido, por obra.
Mão de obra – nemsempre. Equipamentos –aluguel, mesmo próprio.
Mão de obra – não. Osequipamentos são alugados.
Pergunta 4.12
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar o custo
real do empreendimento,atualizar os coeficientes
das composições decusto.
Comparar c/ orçamento inicial (2),verificar a produtividade (3),
verificar o custo real doempreendimento (1) e atualizar oscoeficientes das composições de
custo (3).
Comparar c/ orçamentoinicial, verificar a
produtividade, verificar ocusto real do
empreendimento e atualizaros coeficientes das
composições de custo.
Comparar c/ orçamento inicial,verificar o custo real do
empreendimento e atualizar oscoeficientes das composições
de custo.
197
Nome da empresaSão Clemente
EmpreendimentosComerciais S/A
Soter Sociedade Técnicade Engenharia S/A
Scon SabrinaConstruções e
Engenharia LtdaEmpresa X
Pergunta 4.13Sim, ao término do
serviço.Sim, antes de começar uma nova
obra.Sim, ao término da obra. Sim, ao término da obra.
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável.O valor mais confiável,
mais próximo dos valoresmédios.
Não aconteceu ainda. Atendência é o valor mais
confiável.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Pergunta 5.1 Não. Não. Não.Não.Obs: a empresa fez curso
para certificação a nível C
Pergunta 5.2
Fiscalização efetiva emtodas as fases dos
diversos serviços, comacompanhamento diáriodo supervisor de obras.
Mantém engenheiro e 2 estagiáriosem cada obra, supervisor visita asobras 2 a 3 vezes por semana.As
equipes técnicas dos canteiros(engenheiro, mestre, encarregado,etc) são as mesmas há pelo menos
10 anos.
Uso de materiais comISO. Utilização de
laboratórios.
Visita diária do supervisor nasobras e fiscalização doengenheiro residente.
Pergunta 5.3Sim, premiando os
resultados.Não. Sim, de cima para baixo.
Sim. A empresa incentiva otreinamento.
Pergunta 5.4 Não.Sim. Treinamento, palestras e
confraternizações.Sim, palestras.
Sim. Treinamento, palestras,projeto “Alfabetizar é Construir”,
festas e passeios.
Pergunta 5.5 Sim. Sim. Sim.Sim. Departamento de
assistência técnica.
Pergunta 5.6Sim. Avaliação das
observações feitas pelosclientes.
Não. Não. Sim. Questionários.
Pergunta 5.7 Não. Sim. Nível C do Sinduscon.Sim. Gerente de
Qualidade.Sim. Engenheiro supervisor,diretor técnico e arquiteta.
Pergunta 5.8 Não.Sim. Nível C do Sinduscon há 2
anos.Em execução.
Sim, nível C do Sinduscon. Há1 ano e meio.
Pergunta 5.9 Não. Não. Não. Não.
198
CARACTERÍSTICAS GERAIS
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Tempo de atuação 25 anos. 21 anos
Nº de Funcionários Adm. central: 12 - Obras: 160 - Total: 172Adm. central: 08 - Obras: 115 ( sendo 40% terceirizado) -
Total: 123Média defaturamento/ano
Aproximadamente R$ 15.000.000,00 R$ 5.000.000,00
Custo de construção/m2 R$ 550,00/ m2 de área equivalente. R$ 650,00/ m2 de área real
Nº de obras realizadas 43 incorporações. O6 prédios
Nº de obras emandamento
03 prédios 02 prédios
Área construída/ano 8.000,00 m2 13.000,00 m2
Padrão de construção Médio/alto Alto
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1 Não. A empresa possui critério próprio para avaliação de risco. Não.
Pergunta 2.2A empresa considera como parâmetro de maior importância a“vizinhança”, em todos os seus aspectos tais como água, luz,
acesso, existência de favela próxima, etc.Vai vender?
Pergunta 2.3Conforme mencionado em 2.1 a empresa possui critério
próprio para avaliação de risco e é informatizado.Não.
Pergunta 2.4 Sim. Sim.
Pergunta 2.5Vizinhança (muito importante), preço do terreno, localização,
dimensões e possibilidade de financiamento. A empresatrabalha sempre com financiamento bancário.
Ponto.
199
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 2.6Sim, faz-se um estudo de massa para verificação do nº de
unidades e vagas a serem construídas, metragem quadradade construção, etc. É realizado pelo departamento próprio.
Sim, fazemos um estudo de aproveitamento (quantidade etipo de unidade) e volume de construção. È feito pelo
escritório de arquitetura terceirizado.
Pergunta 2.7Em Niterói, não faz a pesquisa. 90% dos empreendimentos
são em Niterói, onde a empresa possui um grandeconhecimento, usando assim a própria experiência.
Não o mercado é transparente.
Pergunta 2.8 Não apenas pelo presidente. Sim, por dois sócios.
Pergunta 2.9 Sim, pela arquiteta da empresa.Sim, sempre. O escritório de arquitetura já sabe os
parâmetros gerais de Niterói, onde atuamos.
Pergunta 2.10 Sim. Sempre. Sim.
Pergunta 2.11Não. O interesse pelo terreno continua desde que as medidas
reais do mesmo comportem o projeto pretendido, pois otrabalho para retificação é muito grande.
Sim, pois isto pode inviabilizar o empreendimento.
Pergunta 2.12Em Niterói não, utiliza a experiência própria, porém para
lançamento na cidade do Rio de Janeiro já fez pesquisa nestesentido.
Sim e de forma elementar: consulta aos corretores devenda.
Pergunta 2.13
Sempre troca idéias com o assessor contábil, verificandosempre também o que está acontecendo no mercado. É
também realizada pesquisa com a empresa especialista emvendas.
Sim, sempre.
Pergunta 2.14Sim, lança-o sem financiamento e solicita-o no decorrer da
obra.Sempre lançamos sem financiamento imobiliário.
Pergunta 2.15Avaliação criteriosa dos parâmetros preçoxvalor, ou seja, o
preço do produtoxpreço que a população possa pagar.De liquidez da venda (rapidez da venda).
Pergunta 2.16Não, pois o preço de lançamento é muito bem estudado para
que não ocorra necessidade de mudança do mesmo.Não.
200
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 2.17
Departamento de orçamento bem ajustado, qualidade, serconhecida no local do empreendimento, boa vizinhança no
empreendimento (muito importante), fluxo de caixa muito bemajustado, lançar o produto não disponível no mercado e não
possuir estoque, comprando apenas o que for gastar.
Produto certo no ponto certo.
Perguntas 2.18 e 2.19Comercialização abaixo da prevista, custo acima do previsto,
prazo ultrapassado e alto custo com manutenção.
Comercialização abaixo da prevista (100%). A empresaquando lança um empreendimento considera vender 70%
em 90 dias.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZO
Pergunta 3.1 Rede PERT/CPM e Gráfico de GANTT Gráfico de GANTT.
Pergunta 3.2 Sim, software desenvolvido por empresa de consultoria. Sim, através de programa próprio.
Pergunta 3.3
Nas reuniões mensais do Controle de Qualidade, faz-se oplanejamento para ajuste do cronograma. Ex: se a obra estiver
atrasada no item concreto, faz-se opção pelo concretobombeado, contrata mais mão de obra, etc.
Análise do cronograma com incremento de mão-de-obrae/ou remanejamento de etapas e serviços.
Pergunta 3.4Deficiência do departamento de orçamento/planejamento e de
gerenciamento da equipe da obra e condições climáticas.Deficiência de gerenciamento da equipe da obra (1),
deficiências do departamento de orçamento/planejamento(2) e falhas na execução/retrabalho (3).
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTO
Pergunta 4.1 Sim, e é informatizado.Não, no momento é terceirizado. Em fase de implantação
de seu próprio departamento.
Pergunta 4.2 O coordenador de planejamento. Firma terceirizada.
Pergunta 4.3 Índices próprios, ocasionalmente PINI.Parte é índices de experiência da própria empresa e outros
trazidos pela empresa terceirizada.
Pergunta 4.4Diferença entre o orçamento previsto da obra e o orçamento
real da obra.Diferença entre o orçamento previsto e o real de cada obra.
Pergunta 4.5 ± 1% 10 a 12%
201
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 4.6Deficiência do setor de orçamento/planejamento e de
gerenciamento da equipe da obra e condições climática(fundações).
Deficiência do setor de orçamento/planejamento (1) e degerenciamento da equipe da obra (2).
Pergunta 4.7Sim, desde 1994, sendo realizada pelos
apontadores/almoxarifes.Sim. O6 anos.
Pergunta 4.8 Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – pedido de compra. Mão de obra – h/h por serviço. Materiais – Nota Fiscal.
Pergunta 4.9 Mensalmente. Mensal.
Pergunta 4.10 Todos. Todos os serviços.
Pergunta 4.11Mão de obra subempreitada - medição. Equipamentos – sãona maioria próprios e entram no custo da obra lançando-se ocusto de manutenção que cada equipamento gasta na obra.
Não. Os pagamentos são feitos através de mediçõesquinzenais. Os equipamentos são alugados e 50% são
próprios. Nos equipamentos próprios de maior porte é feitauma simulação de aluguel com redução de 50% do valor.Ferramentas e pequenos equipamentos é feita uma venda
com redução de 60% do valor de mercado.
Pergunta 4.12Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,verificar o custo real do empreendimento e atualizar oscoeficientes das composições de custo (fundamental).
Comparar c/ orçamento inicial, verificar a produtividade,verificar o custo real do empreendimento (1º lugar) eatualizar os coeficientes das composições de custo.
Pergunta 4.13 Uma vez no ano no mês de junho. Sim, em alguns serviços antes de começar uma nova obra.
Pergunta 4.14 O valor mais confiável. O valor mais confiável.
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃO
Pergunta 5.1 A empresa está com a certificação prevista para maio/2001. Não.
Pergunta 5.2
Observação de erros e falhas, bem como de quem ocasionouos mesmos. A empresa tem grande preocupação em manteros funcionários muitos bem informados pela própria empresa,tendo o cuidado de que qualquer nova notícia seja dada antes
que a mesma possa aparecer de forma distorcida.
Supervisão e orientação permanente dos técnicos dasobras, através de visitas, artigos técnicos e muita cobrança.
202
Nome da empresa Empresa Y Empresa Z
Pergunta 5.3 Sim, através das reuniões mensais do Comitê de Qualidade. Sim. Descrita acima.
Pergunta 5.4
Sim. Treinamentos através de cursos do SEBRAE, possuindoem seu quadro vários funcionários diplomados. Investe
também na Qualidade de Vida no Trabalho promovendo jogos,visitas e passeios de confraternização.
Eventualmente alguns funcionários são mandados a cursosde SENAI.
Pergunta 5.5 Sim. Não. Atendemos, porém não temos um setor específico.
Pergunta 5.6
Sim, atendem a solicitação do cliente e telefonam depois dealgum tempo para verificar se o mesmo foi bem atendido. Aempresa possui como tema: “O cliente é a nossa meta” e,
além disso, todos os clientes da empresa recebemmensalmente o jornal da mesma.
Não.
Pergunta 5.7Sim, possuem um coordenador do Sistema de Qualidade e um
responsável pelo mesmo em cada canteiro de obras/setoradministrativo.
Não.
Pergunta 5.8Sim, a elaboração do Manual de Qualidade está em
andamento, sendo que alguns procedimentos já se encontramimplantados.
Nível C Sinduscon.
Pergunta 5.9
Não, em termos financeiros ainda não é possível mensurar osresultados alcançados com o programa de qualidade, porémsubjetivamente já existe percepção neste sentido, uma vez
que, por exemplo, o nível de acidentes já é bem menor.
Não.
Observação: As empresas denominadas X, Y e Z foram aquelas que embora tenham concordado em participar do trabalho,
não consentiram que seus nomes fossem citados como fonte de referência, no entanto, os questionários originais de todas as
empresas, respondidos de próprio punho e assinados pelos respectivos entrevistados se encontram na secretaria do Programa
de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal Fluminense para possíveis consultas.
203
APÊNDICE III
TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOS NASCONSTRUTORAS
204
CARACTERÍSTICAS GERAIS
EMPRESASTempo deatuação(anos)
Nºfuncionários
total
Médiafaturamentopor ano (R$)
Custoconstrução/m2
(R$)
Nº obrasrealizadas(edifícios)
Nº obras emandamento(edifícios)
Áreaconstruída
por ano (m2)
Padrão deconstrução
R.G.Côrtes 10 266 6.000,00500,00 (área
real) 03 03 12.000 Normal/Alto
Pinto de Almeida 37 1260 35.000,00550,00 (áreaequivalente) 143 11 50.000 Médio/Alto
Sertenge RJ 20 312 20.000,00 680,00 (áreaequivalente) 27 06 20.000
Médio/MédioAlto
Placon 20 165 8.000,00600,00 (áreaequivalente) 17 03 30.000 Médio
Prêmio 25 292 6.000,00800,00 (áreaequivalente) 15 08 10.000 Alto
LRM 12 79 3.200,00 600,00 (áreareal) 10 01 ± 3.600 Médio/Alto
Fernandes Maciel 16 152 10.000,00400,00 a 600,00
(áreaequivalente)
20 02 10.000Médio/Médio
Alto
Brejatuba RJ 24 78 3.000,00500,00 (área
real) 12 01 12.000 Normal
São Clemente 20 520 12.000,00 700,00 (áreaequivalente) 30 08 15.000 Alto
Soter 34 1040 15.000,00540,00 (áreareal) 630,00(equivalente)
± 40 0315.000 a16.000
Normal
Scon 14 38 2.600,00620,00 (área
real) 06 05 8.000 Alto
X 22 60 12.000,00620,00 (área
real) 25 0422.000 (últimos
2 anos)Médio/Alto
Y 25 172 15.000,00 550,00 (áreaequivalente) 43 03 8.000 Médio/Alto
Z 21 123 5.000,00650,00 (área
real) 06 02 13.000 Alto
205
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTOPERGUNTAS
EMPRESAS 2.1 2.2 2.3 2.4 e 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 e 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 e 2.16
R.G.Côrtes a a, b, c, e c a, b, c, d a a a a a a a a aPinto de Almeida a a, b. e b a, c, d a a b a b a, b a a aSertenge RJ a a, c, e b a, e a c b a b a, b a a bPlacon a c, d a c, d ? c a a c c a a aPrêmio a a, c b b, c, e a a; b b a a a a a aLRM a a, b b a, b, c, d a a b a b a b a aFernandes Maciel ? a c a, b, c ? a a a a c a ? aBrejatuba RJ a a c a, b a a a a a a a a aSão Clemente a c c b, d a ? b a b a, c a a aSoter a c, e a a, d a, b a a c b c a a aScon ? a, b, c b a, d, e a, b ? b a a c a b aX a a a a, d, e a, b a a b a c c a bY a a, e b a, b, e a, b a, b a a a a, b a a bZ a a a a a a b a b c a a b
Perguntas/Respostas:
2.1) (a) não; (b) sim2.2) (a) localização/vizinhança, (b) produto; (c) taxa de rentabilidade; (d) comercialização; (e) outros2.3) (a) não; (b) sim e é informatizada; (c) sim e não é informatizada2.4 e 2.5) (a) sim/ localização; (b) sim/preço; (c) aproveitamento arquitetônico; (d) tipo de produto; (e) outros2.6) (a) sim, através de metodologia descrita no item 3.5 do capítulo 3 com arquiteto terceirizado; (b) outros2.7) (a) não, usando a própria experiência; (b) eventualmente com empresa contratada; (c) apenas com corretores2.8) (a) não, apenas por uma pessoa; (c) sim, por mais de uma pessoa2.9 e 2.10) (a) sim/sim, sempre, (b) não/sim, sempre; (c) em caso de dúvida/sim, sempre2.11) (a) sim, sempre, (b) apenas em caso de muito interesse no ponto; (c) não compra o terreno2.12) (a) não; (b) algumas vezes com empresa especializada; (c) sim, com corretores/empresa especialista em vendas2.13) (a) sim, sempre, (b) sim, nem sempre; (c) não.2.14) (a) sim, (b) não.2.15 e 2.16) (a) aumento gradativo conforme aquecimento das vendas (b) não aumentam a tabela a não ser p/produto pronto
206
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTOPERGUNTAS
EMPRESAS 2.17 2.18 2.19
R.G.Côrtes a, b, e a, b, d aPinto de Almeida a, b, c a aSertenge RJ a, b, c, e e bPlacon a, b, c a aPrêmio b, c, d, e a, b, c, d aLRM a, b, c, e a, b, c, d cFernandes Maciel a, b, d a, b aBrejatuba RJ a, b, c, d a, b, c, d aSão Clemente a, b, e a, b, d aSoter b, d, e e bScon a, b, c, d a, b, d ?X a, b, d, e a, d, e ?Y a, b, c, e a, b, c, d ?Z e a a
Perguntas/Respostas:
2.17) (a) departamento de orçamento bem ajustado; (b) qualidade; (c) ser conhecida no local; (d) pontualidade; (e) outros2.18) (a) comercialização abaixo da prevista, (b) custo acima do previsto; (c) prazo ultrapassado; (d) alto custo com manutenção; (e) localização/ponto inadequado2.19) (a) Comercialização abaixo da prevista com fator de maior importância; (b) localização inadequada como fator de maior importância (c) custo acima do previsto como fator de maior importâncial
207
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO PRAZOPERGUNTAS
EMPRESAS 3.1 3.2 3.3 3.4
R.G.Côrtes a a a, c b, dPinto de Almeida a a b a, c, d, e, fSertenge RJ a a c a, gPlacon a a c d, e, fPrêmio a b c a, b, d, gLRM a b c a, c, d, gFernandes Maciel a, b a c a, b, c, dBrejatuba RJ a a b c, dSão Clemente a b ? ?Soter a b a c, d, gScon a a ? a, b, c, dX a a a a, c, d gY a, b a c c, d, fZ a a a, c a, c, d
Perguntas/Respostas:
3.1) (a) Gráfico de GANTT; (b) rede PERT/CPM3.2) (a) sim; (b) não3.3) (a) aumento de mão de obra; (b) identificação das causas; (c) revisão do cronograma3.4) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras
208
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AO CUSTOPERGUNTAS
EMPRESAS 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14
R.G.Côrtes a a a a b a, b, c, d, e a a, b a a a a, b, c, d c cPinto de Almeida a a a a b a, c, d, e, f a a a a a a, b, c, d c cSertenge RJ a a a a a c, d b a a b a a, b, c, d b cPlacon a a b a a a, b, c, d, b a, b a a a, b a, b, c, d a bPrêmio a a a a b g a a a a a a, b, c, d c cLRM c c b a b a, c, d, g b a a a a, b ? e ?Fernandes Maciel c c b a a a, d b a b a a, b a, b, c c ?Brejatuba RJ c c a a b b, c, e, g b a a a a, b a, b, c e ?São Clemente b b ? ? a a, d a a a a a, b ? a cSoter a a a a a c, d, e, g a a a a a a, b, c, d c cScon a a a a a a, b, c, d a a a b a a, b, c, d b cX a a, b a a b a, b, c, d b b a a a a, b, c, d b cY a a a a a c, d, f a b a a a, b a, b, c, d d cZ c c a, c a c c, d a a a a a, b a, b, c, d c c
Perguntas/Respostas:4.1) (a) sim/sim; (b) não; (c) serviço terceirizado4.2) (a) Equipe de orçamento/planejamento; (b) equipe de obra; (c) empresa terceirizada4.3) (a) próprios e eventualmente índices oficiais; (b) índices oficiais, PINI, EMOP; (c) índices trazidos por empresa terceirizada4.4) (a) diferença entre o orçamento previsto e o real na obra; (b) outros4.5) (a) até ± 5 %; (b) entre ± 5 a 10 %; (c) acima de ± 10%4.6) (a) falhas na execução/retrabalho; (b) deficiência no controle de qualidade; (c) deficiências do departamento de orçamento; (d) deficiência de gerenciamento da equipe da obra; (e) instabilidade político econômica; (f) condições climáticas; (g) outras4.7) (a) sim, há mais de 5 anos; (b) sim, há menos de cinco anos4.8) (a) material – nota fiscal/mão de obra – Homem/hora; (b) outros4.9) (a) lançamento diário/fechamento mensal; (b) lançamento diário/fechamento quinzenal4.10) (a) todos os serviços são apropriados; (b) conforme curva ABC4.11) (a) mão de obra subempreitada entra no custo da obra através de nota fiscal/medição, equipamentos entram como valor de aluguel, sendo próprios ou não; (b) outros4.12) (a) comparar com o orçamento inicial; (b) verificar a produtividade; (c) verificar o custo real do empreendimento (d) atualização dos coeficientes das composições de custo4.13) (a) sim, ao término do serviço; (b) sim, ao término da obra; (c) sim, antes de começar uma nova obra; (d) sim, outros; (e) não4.14) (a) o maior valor das obras executadas; (b) o valor médio das obras executadas; (c) o valor mais confiável
209
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO À EXECUÇÃOPERGUNTAS
EMPRESAS 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9
R.G.Côrtes C a, c, d, e a a B b ? b bPinto de Almeida A e a a, b A a A a aSertenge RJ B c, d, e a a A a B a bPlacon B a, b, e a a, b A b B b bPrêmio B c, e a a A a B a aLRM C b, c, e b c A b B b bFernandes Maciel C b, c ? a A b ? b bBrejatuba RJ C a, c, d a a A b B a bSão Clemente C a, b a c A a B b bSoter C a, b, e b a, b A b A a bScon C c, d a a A b A a bX C a, b a a, b A a A a bY B e a a, b A a A a bZ C a, b, e ? a B b B a b
Perguntas/Respostas:
5.1) (a) sim; (b) em fase de certificação; (c) não5.2) (a) visita diária ou semanal do supervisor de obras; (b) controle diário do engenheiro residente; (c) ensaios tecnológicos e testes; (d) utilização de materiais com ISO e de fornecedores cadastrados; (e) outros5.3) (a) sim. (b) não5.4) (a) sim, palestras, treinamentos e cursos; (b) sim, outros; (c) não;5.5) (a) sim; (b) não5.6) (a) sim; (b) não5.7) (a) sim; (b) não5.8) (a) sim ou em elaboração; (b) não5.9) (a) sim; (b) não
210
APÊNDICE IV
RESULTADOS DA TABULAÇÃO DOS DADOS OBTIDOSNAS CONSTRUTORAS
211
CLASSIFICAÇÃO DAS EMPRESAS
Classificação das Empresas em pequena, média e grandeResposta Freqüência % sobre total de 14pequena 4 28,57
média 7 50,00grande 3 21,43
ESTUDO DE VIABILIDADE/ESTRATÉGIA UTILIZADA NO EMPREENDIMENTO
Pergunta 2.1Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 12 100
Pergunta 2.2Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x1 + 1/3x3 + 1/2x3 + 1x4 = 6,75 48,22b 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14c 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x3 + 1x1 = 3,42 24,43d 1/2x1 = 0,5 3,57e 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x2 = 1,91 13,64
Pergunta 2.3Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 4 28,57b 6 42,86c 4 28,57
Perguntas 2.4 e 2.5Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x2 + 1/3x5 + 1/2x3 + 1 = 4,67 33,36b 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x2 = 2,25 16,07c 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x1 = 1,75 12,50d 1/4x2 + 1/3x3 + 1/2x3 = 3,00 21,43e 1/3x4 + 1/2x1 = 2,33 16,64
Pergunta 2.6Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/2x4 + 1x6 = 10 83,33b 1/2x4 = 2 16,67
Pergunta 2.7Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/2x2 + 1x8 = 9 75,00b 1/2x1 = 1 8,33c 1x2 = 2 16,67
212
Pergunta 2.8Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1x7 = 7 50,00b 1x7 = 7 50,00
Pergunta 2.9 e 2.10Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72b 1 7,14c 1 7,14
Pergunta 2.11Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 7 50,00b 6 42,86c 1 7,14
Pergunta 2.12Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x4 + 1x4 = 6 42,86b 1/2x3 = 1,5 10,71c 1/2x1 + 1x6 = 6,5 46,43
Pergunta 2.13Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72b 1 7,14c 1 7,14
Pergunta 2.14Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 12 92,30b 1 7,70
Perguntas 2.15 e 2.16Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 10 71,43b 4 28,57
Pergunta 2.17Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x6 + 1/3x5 = 3,17 22,64b 1/4x7 + 1/3x6 = 3,75 26,79c 1/4x6 + 1/3x2 = 2,16 15,43d 1/4x4 + 1/3x2 = 1,67 11,93e 1/4x5 + 1/3x3 + 1 = 3,25 23,21
213
Pergunta 2.18Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x4 + 1/3x4 + 1/2x1 + 3x1 = 5,84 41,72b 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2 x1 = 2,5 17,86c 1/4x4 = 1 7,14d 1/4x4 + 1/3x4 = 2,33 16,64e 1/3x3 + 1x2 = 2,33 16,64
Pergunta 2.19Resposta Freqüência % sobre total de 11
a 8 72,73b 2 18,18c 1 9,09
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AOPRAZO
Pergunta 3.1Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x2 + 1x12 = 13 92,86b 1/2x2 = 1 7,14
Pergunta 3.2Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 10 71,43b 4 28,57
Pergunta 3.3Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/2x2 + 1x2 = 3 25,00b 1x2 = 2 16,67c 1/2x2 + 1x6 = 7 58,33
Pergunta 3.4Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x1 = 2,29 17,61b 1/4x3 + 1/2 x1 = 1,25 9,61c 1/5x1 + 1/4x4 + 1/3x3 + 1/2x1 = 2,7 20,77d 1/5x1 + 1/4x5 + 1/3x4 + 1/2x2 = 3,78 29,08e 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 4,08f 1/5x1 + 1/3x2 = 0,87 6,70g 1/4x3 + 1/3x1 + 1/2x1 = 1,58 12,15
214
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO AOCUSTO
Pergunta 4.1Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 9 64,29b 1 7,14c 4 28,57
Pergunta 4.2Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x1 + 1x8 = 8,5 60,72b 1/2x1 + 1x1 = 1,5 10,71c 4 28,57
Pergunta 4.3Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 1/2x1 + 1x9 = 9,5 73,08b 3 23,08c 1/2x1 =0,5 3,84
Pergunta 4.4Resposta Freqüência % sobre total de 13
a 13 100
Pergunta 4.5Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 7 50,00b 6 42,86c 1 7,14
Pergunta 4.6Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/5x2 + 1/4x4 + 1/2x2 = 2,4 17,14b 1/5x1 + 1/4x4 = 1,2 8,57c 1/5x2 + 1/4x6 + 1/3x1 + 1/2x2 = 3,24 23,14d 1/5x2 + 1/4x5 + 1/3x1 + 1/2x4 = 3,98 28,43e 1/5x2 + 1/4x2 = 0,9 6,43f 1/5x1 + 1/3x1 = 0,53 3,79g 1/4x3 + 1x1 = 1,75 12,50
Pergunta 4.7Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 8 57,14b 6 42,86
Pergunta 4.8Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x1 +1x10 = 11 78,57b 1/2x1 + 1x2 = 3 21,43
215
Pergunta 4.9Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 13 92,86b 1 7,14
Pergunta 4.10Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72b 2 14,28
Pergunta 4.11Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x7 + 1x7 = 10,5 75,00b 1/2x7 + 3,5 25,00
Pergunta 4.12Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39b 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39c 1/4x10 + 1/3x2 = 3,16 26,39d 1/4x10 = 2,5 20,83
Pergunta 4.13Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 2 14,28b 3 21,43c 6 42,87d 1 7,14e 2 14,28
Pergunta 4.14Resposta Freqüência % sobre total de 11
a - -b 1 9,09c 10 90,91
ESTRATÉGIA UTILIZADA PARA CONTROLE DE RISCOS COM RELAÇÃO ÀEXECUÇÃO
Pergunta 5.1Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1 7,14b 4 28,57c 9 64,29
216
Pergunta 5.2Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/4x1 + 1/3x4+ 1/2x2 = 2,58 18,43b 1/3x4+ 1/2x3= 2,83 20,21c 1/4x1+ 1/3x3 + 1/2x3= 2,75 19,64d 1/4x1 + 1/3x2 + 1/2x1 = 1,42 10,14e 1/4x1 + 1/3x5 + 1/2x1 + 1x2 = 4,42 31,58
Pergunta 5.3Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 10 83,33b 2 16,67
Pergunta 5.4Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 1/2x5 + 1x7 = 9,5 67,86b 1/2x5 = 2,5 17,86c 1x2 = 2 14,28
Pergunta 5.5Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 12 85,72b 2 14,28
Pergunta 5.6Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 6 42,86b 8 57,14
Pergunta 5.7Resposta Freqüência % sobre total de 12
a 5 41,67b 7 58,33
Pergunta 5.8Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 9 64,29b 5 35,71
Pergunta 5.9Resposta Freqüência % sobre total de 14
a 2 14,28b 12 85,72
217
APÊNDICE V
VALORES DE CUSTO DE CONSTRUÇÃO/m2 GERADOSATRAVÉS DA SIMULAÇÃO DE MONTE CARLO
218
APÊNDICE V
Valores Obtidos Através De 50 Interações
431 450 419 437 455
431 423 438 448 417
417 458 455 435 445
423 427 439 442 456
435 438 436 456 464
450 442 435 430 448
417 430 448 445 423
441 426 448 435 449
465 445 421 433 453
455 453 416 444 454
Valores Obtidos Através De 100 Interações
470 409 437 411 447 436 435 456 441 444
440 452 434 448 452 431 459 437 427 470
455 442 469 443 471 443 445 418 453 440
435 436 410 428 453 429 422 445 447 455
433 409 446 433 466 443 448 444 447 439
432 425 457 441 455 449 426 448 450 426
438 451 437 438 437 464 467 415 437 428
426 446 431 439 445 432 452 441 431 447
439 428 434 441 447 425 442 449 433 445
437 449 455 432 456 458 470 415 452 470
219
APÊNDICE V
Valores Obtidos Através De 300 Interações
457 439 439 443 465 449 442 448 424 449
461 449 430 437 423 434 455 437 434 452
462 453 430 431 470 441 434 438 428 450
461 432 438 441 457 441 426 400 467 456
409 431 455 449 452 449 470 442 446 449
450 449 419 427 436 470 457 470 439 461
439 436 451 427 424 438 434 448 431 414
436 435 441 429 444 426 434 427 449 465
456 433 430 441 441 448 410 433 447 468
433 428 446 446 445 425 439 430 466 430
449 442 423 427 422 435 426 454 432 442
420 444 439 441 412 407 431 432 419 422
448 417 450 422 441 451 446 456 432 435
436 459 459 414 436 450 438 431 438 445
438 446 451 438 444 443 451 421 452 454
441 430 461 458 450 437 447 409 436 448
439 435 454 425 449 451 442 449 429 447
448 450 430 463 449 434 436 445 436 439
455 421 408 453 470 455 451 437 442 436
427 463 434 456 448 420 421 435 413 416
422 434 437 439 446 426 415 436 424 430
445 432 426 459 441 426 453 453 446 438
442 433 464 443 437 437 452 453 463 446
446 441 463 425 444 420 430 452 435 454
441 433 446 437 420 443 439 440 462 440
468 445 458 470 425 452 442 422 426 470
449 442 449 459 415 434 441 437 463 465
454 442 451 415 432 434 445 450 444 438
435 433 443 464 421 411 431 469 437 444
445 458 424 461 431 451 460 444 432 409
220
APÊNDICE VI
RESUMO E RESULTADOS DA APLICAÇÃO DOS DADOSOBTIDOS NA EMPRESA DE CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
221
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas
Varanda Vista nº deunid
Dep. Lazer e Preço de
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem
(F/Fdos/L)
porpav.
Emp. Serviços Venda (R$)
Saramago 801 Médio/Alto J I 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 190.000,00
Saramago 1401 Médio/Alto J I 105,40 3 1 2 1 Frente 4 completa 3 220.000,00
Tour D'Argent 702 Médio Ingá 97,15 3 1 2 2 Frente 6 completa 1 173.000,00
Tour D'Argent 905 Médio Ingá 91,83 3 1 1 2 Fundos 6 completa 1 168.000,00
Tour D'Argent 1203 Médio Ingá 89,67 3 1 1 2 Lateral 6 completa 1 162.000,00
Sevilha 1101 Médio/Alto Icaraí 111,76 3 1 2 2 Frente 2 completa 3 240.000,00
Sevilha 902 Médio/Alto Icaraí 112,09 3 1 2 2 Fundos 2 completa 3 185.000,00
Versailles 702 Médio Sta Rosa 67,32 2 1 1 1 Frente 10 Banheiro 1 130.000,00
Versailles 507 Médio Sta Rosa 50,57 2 - 1 - Fundos 10 Banheiro 1 104.000,00
Versailles 509 Médio Sta Rosa 52,26 2 - 1 - Lateral 10 Banheiro 1 108.000,00
Porta Portese 1301 Alto Luxo Icaraí 98,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 205.000,00
Porta Portese 402 Alto Luxo Icaraí 105,00 2 1 1 1 Frente 2 completa 4 175.000,00
Loft Place 1301 Alto Luxo Ingá 48,20 1 - 1 1 Frente 4 - 8 118.000,00
Loft Place 1503 Alto Luxo Ingá 50,87 1 - 1 1 Fundos 4 - 8 97.500,00
Loft Place 904 Alto Luxo Ingá 41,95 1 - 1 1 Lateral 4 - 8 89.000,00
Maranello 701 Médio/Alto J I 124,57 3 1 2 2 Frente 3 completa 5 220.000,00
Maranello 1103 Médio/Alto J I 104,40 3 1 2 1 Frente 3 completa 5 190.000,00
Maranello 602 Médio/Alto J I 88,78 2 1 2 1 Frente 3 completa 5 145.000,00
222
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas
Varanda Vista nº deunid
Dep. Lazer e Preço de
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem
(F/Fdos/L)
porpav.
Emp. Serviços Venda (R$)
Park Place 1001 Alto J I 142,00 4 2 2 1 Frente 4 completa 6 315.000,00
Park Place 604 Alto J I 142,00 4 2 2 1 Fundos 4 completa 6 273.000,00
York Place 1503 Médio/Alto Icaraí 84,50 3 1 1 1 Frente 10 completa 6 210.000,00
York Place 1408 Médio/Alto Icaraí 84,50 3 1 1 1 Fundos 10 completa 6 174.000,00
York Place 1404 Médio/Alto Icaraí 65,69 2 1 1 1 Lateral 10 completa 6 155.000,00
LibertyResidence
601 Médio/Alto J I 138,78 4 2 2 1 Frente 3 completa 2 255.000,00
LibertyResidence
1202 Médio/Alto J I 144,13 4 1 2 2 Frente 3 completa 2 305.000,00
TerrazzoAtlantico
601 Alto Luxo B.Viagem 159,80 4 2 3 2 Frente 3 completa 3 540.000,00
TerrazzoAtlantico
1003 Alto Luxo B.Viagem 156,40 4 2 3 2 Frente 3 completa 3 500.000,00
Bel Villagio 901 Alto Icaraí 132,62 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 320.000,00
Bel Villagio 1204 Alto Icaraí 141,11 4 1 2 1 Lateral 4 completa 3 385.000,00
Bel Villagio 503 Alto Icaraí 144,71 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 315.000,00
Taormina 801 Médio/Alto J I 102,00 3 1 2 1 Frente 4 completa 1 185.000,00
Taormina 1004 Médio/Alto J I 97,00 3 1 2 1 Fundos 4 completa 1 168.000,00
Taormina 503 Médio/Alto J I 101,00 3 1 1 1 Lateral 4 completa 1 135.000,00
Villa Delquar 701 Alto Luxo J I 242,48 4 4 3 1 Frente 1 2completas
3 490.000,00
Villa Delquar 1401 Alto Luxo J I 242,48 4 4 3 1 Frente 1 2completas
3 540.000,00
Villa Fiordaliso 501 Médio Ingá 106,56 4 1 2 1 Frente 4 completa 3 240.000,00
223
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas
Varanda Vista nº deunid
Dep. Lazer e Preço de
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem
(F/Fdos/L)
porpav.
Emp. Serviços Venda (R$)
Villa Fiordaliso 1104 Médio Ingá 97,68 4 1 2 1 Fundos 4 completa 3 212.000,00
El Greco 301 Médio/Alto Icaraí 95,24 3 1 2 1 Frente 2 completa 1 180.000,00
El Greco 702 Médio/Alto Icaraí 95,24 3 1 2 1 Fundos 2 completa 1 170.000,00
Calle Venezia 801 Médio/Alto Icaraí 130,90 4 1 2 1 Frente 5 completa 1 285.000,00
Calle Venezia 303 Médio/Alto Icaraí 146,80 4 2 2 1 Fundos 5 completa 1 270.000,00
Calle Venezia 1204 Médio/Alto Icaraí 97,22 3 1 2 1 Fundos 5 completa 1 190.000,00
Jardim Icaraí 1001 Médio/Alto J I 105,16 3 1 2 1 Frente 6 completa 1 205.000,00
Jardim Icaraí 305 Médio/Alto J I 99,24 3 1 1 1 Fundos 6 completa 1 148.000,00
Jardim Icaraí 1404 Médio/Alto J I 102,48 3 1 2 1 Fundos 6 completa 1 190.000,00
Jardim Icaraí 1503 Médio/Alto J I 106,46 3 1 2 1 Frente 6 completa 1 230.000,00
Chácara Itaguaí 401 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Frente 10 completa 7 196.000,00
Chácara Itaguaí 706 Médio Sta Rosa 95,69 3 1 2 1 Fundos 10 completa 7 180.000,00
Chácara Itaguaí 704 Médio Sta Rosa 76,91 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 174.000,00
Chácara Itaguaí 310 Médio Sta Rosa 72,93 2 1 1 1 Lateral 10 completa 7 121.000,00
La Parva 601 Popular Sta Rosa 55,22 2 - 1 1 Frente 6 - 1 88.000,00
La Parva 1205 Popular Sta Rosa 55,62 2 - 1 1 Fundos 6 - 1 99.000,00
La Parva 404 Popular Sta Rosa 43,44 1 - 1 1 Lateral 6 - 1 67.000,00
La Parva 1203 Popular Sta Rosa 43,44 1 - 1 1 Lateral 6 - 1 73.000,00
Santorini 301 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 161.000,00
224
Empreen- Unidade Padrão de Setor Área Nº de Nº de Nº deVagas
Varanda Vista nº deunid
Dep. Lazer e Preço de
dimento Imobiliária Acabamento Bairro Privativa Quartos Suítes deGaragem
(F/Fdos/L)
porpav.
Emp. Serviços Venda (R$)
Santorini 1302 Médio Vital Brasil 94,90 3 1 2 1 Frente 5 completa 1 170.000,00
Santorini 203 Médio Vital Brasil 76,25 2 1 1 1 Fundos 5 completa 1 126.000,00
Santorini 1205 Médio Vital Brasil 74,70 2 1 1 1 Fundos 5 completa 1 138.000,00
Saint Barth 501 Alto J I 110,15 3 2 2 1 Frente 4 completa 3 240.000,00
Saint Barth 1303 Alto J I 102,90 3 1 2 1 Fundos 4 completa 3 205.000,00
225
RESUMO DOS RESULTADOS
Estatística de regressãoR múltiplo 0,972771110R-Quadrado 0,946283633R-quadrado ajustado 0,932568816Erro padrão 27490,00374Observações 60
ANOVAgl SQ MQ F
Regressão 12 6,25694E+11 52141185956 68,99717465Resíduo 47 35517914356 755700305,4Total 59 6,61212E+11
F de significação1,19291E-25
Coeficientes Erro padrão Stat t valor-PInterseção -167639,3743 31873,56492 -5,259511281 3,48022E-06X1 2331,598233 1034,446922 2,253956373 0,028901807X2 34583,34799 5625,596573 6,147498765 1,60927E-07X3 -14652,07418 3022,920929 -4,846992204 1,40845E-05X4 1704,222837 371,5709825 4,586533711 3,35245E-05X5 29190,76053 9633,979591 3,029979486 0,00396743X6 2221,789883 13865,74668 0,160235863 0,873381983X7 27735,45895 11273,299 2,460278838 0,017614391X8 22467,01292 9806,464934 2,291040969 0,026490173X9 8253,257622 4324,565081 1,908459572 0,062449827X10 7397,678163 2336,239203 3,166490038 0,002708911X11 -19862,15848 9002,148181 -2,206379863 0,032280254X12 -2847,95034 2081,179075 -1,368431181 0,177683291
95% inferiores 95% superiores Inferior 95,0% Superior 95,0%-231760,6557 -103518,0929 -231760,6557 -103518,0929250,5614132 4412,635052 250,5614132 4412,63505223266,11812 45900,57785 23266,11812 45900,57785
-20733,40094 -8570,747411 -20733,40094 -8570,747411956,7191433 2451,726531 956,7191433 2451,7265319809,711762 48571,8093 9809,711762 48571,8093
-25672,46816 30116,04792 -25672,46816 30116,047925056,528032 50414,38986 5056,528032 50414,389862738,968732 42195,05711 2738,968732 42195,05711
-446,6369472 16953,15219 -446,6369472 16953,152192697,775543 12097,58078 2697,775543 12097,58078-37972,1276 -1752,189355 -37972,1276 -1752,189355
-7034,738652 1338,837972 -7034,738652 1338,837972
226
APÊNDICE VII
RESUMO E APLICAÇÃO DOS DADOS DAS UNIDADESIMOBILIÁRIAS DO EMPREENDIMENTO UTILIZADO NO
ESTUDO DE CASO
227
Edifício Pontevedra
Rua Hernani Melo nº 01 – Niterói - RJ
UnidadeImobiliária
Área Privativa(m2)
Valor deVenda (R$)
UnidadeImobiliária
Área Privativa(m2)
Valor deVenda (R$)
501 110,40 157.796,15 904 117,10 178.540,84502 109,70 156.603,20 905 83,11 134.954,03503 118,70 171.941,20 906 110,50 159.039,71504 117,10 169.214,45 1001 110,40 169.454,14505 83,11 125.627,64 1002 109,70 168.261,19506 110,50 149.713,32 1003 118,70 183.599,19601 110,40 160.127,75 1004 117,10 180.872,44602 109,70 158.934,79 1005 83,11 137.285,63603 118,70 174.272,80 1006 110,50 161.371,31604 117,10 171.546,04 1101 110,40 171.785,74605 83,11 127.959,24 1102 109,70 170.592,79606 110,50 152.044,92 1103 118,70 185.930,79701 110,40 162.459,35 1104 117,10 183.204,03702 109,70 161.266,39 1105 83,11 139.617,23703 118,70 176.604,40 1106 110,50 163.702,91704 117,10 173.877,64 1201 110,40 174.117,34705 83,11 130.290,84 1202 109,70 172.924,38706 110,50 154.376,51 1203 118,70 188.262,39801 110,40 164.790,95 1204 117,10 185.535,63802 109,70 163.597,99 1205 83,11 141.948,83803 118,70 178.936,00 1206 110,50 166.034,50804 117,10 176.209,24 COB1301 165,60 298.257,50805 83,11 132.622,43 COB1302 181,00 324.502,53806 110,50 156.708,11 COB1303 178,00 319.389,86901 110,40 167.122,55 COB1304 176,00 315.981,42902 109,70 165.929,59 COB1305 125,00 243.345,08903 118,70 181.267,59 COB1306 165,80 290.345,08
Dados Complementares:
• Somando-se todos os valores de venda calculados através da regressão, encontra-se ovalor de venda total do empreendimento referente ao mês de agosto de 2001 de R$9.630.758,30.
• Padrão de acabamento considerado: Médio;• Área de lazer: salão de festas;• As unidades imobiliárias do 501 a 1206 possuem uma vaga de garagem;• As coberturas 1301 a 1306 possuem duas vagas de garagem;• As colunas 01, 02 e 03 possuem vista de frente e as colunas 05 e 06 vista lateral;• Todas as unidades imobiliárias possuem dependência de empregada completa.
228
ANEXOS
229
ANEXO I
ESTUDO DE VIABILIDADE DO CORRETOR
230
231
ANEXO II
Iº ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DAEMPRESA
232
233
ANEXO III
2º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DAEMPRESA
234
235
ANEXO IV
3º ESTUDO DE VIABILIDADE CONSTRUTIVA DAEMPRESA
236
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