1
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
NỘI DUNG
VĨ MÔ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN Tín dụng cho Ngành Bất Động Sản
Bất Động Sản đất ở tại TP HCM và Hà Nội
Bất Động Sản văn phòng tại TP HCM và
Hà Nội
Bất Động Sản bán lẻ tại TP HCM và Hà
Nội
TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BĐS
NIÊM YẾT Tồn kho
Lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS
Giá trị BĐS sẽ bàn giao
Mức Nợ vay các doanh nghiệp
MỘT SỐ DN ĐÁNG CHÚ Ý NDN - Lượng tiền gửi cao hơn vốn
hóa 60%
NTL – Các dự án Khu đô thị và chung
cư đã đến giai đoạn khai thác
BAX - Khu đất nền mở bán bắt đầu
mang lại lợi nhuận lớn
TIP - Hooạt động ổn định, cổ tức tiền
lớn
ITA - Quỹ đất lớn tuy nhiên tốc độ bán
hàng chậm
CCL – Khu đô thị 5A vẫn còn tiềm năng
tăng trưởng
BÁO CÁO NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
Tháng 6/2019
2
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
VĨ MÔ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS)
1. Tín dụng cho Ngành Bất Động Sản được điều tiết thận trọng
Giai đoạn 2007-2009, tín dụng cho ngành tín dụng tăng cao kỷ lục, ước đạt 12% tổng dư nợ trong nền
kinh tế. Đây cũng là giai đoạn giá Bất động sản tại Việt Nam tăng mạnh vượt quá giá trị thực, gây nên
bong bóng và giá giảm mạnh từ năm 2010.
Ngay sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, nhằm ổn định nền kinh tế, việc cắt giảm tín dụng đặc biệt là cơ
cấu cho vay với nhóm BĐS được giảm mạnh từ trên 11% xuống 5,4% trong năm 2012. Điều này đã
khiến giá BĐS giảm mạnh và rơi vào tình trạng đóng băng.
Sau khi nền kinh tế đã có những dấu hiệu dần ổn định, tín dụng BĐS dần được gia tăng, cùng với đó là
tình hình giao dịch BĐS cũng được cải thiện từ cuối năm 2014, đầu 2015.
Đến hết năm 2018, tín dụng cho lĩnh vực Bất Động Sản ước tính chiếm 7,5% dư nợ cho vay. Tuy nhiên
tổng tín dụng dành cho BĐS không chỉ bao gồm những con số thống kê đơn thuần về tỷ lệ cho vay BĐS.
Trên thực tế rất nhiều ngân hàng đã lách hạn mức cho vay lĩnh vực BĐS bằng cách giải ngân qua các
gói cho vay tiêu dùng, dưới hình thức và mục đích sửa chữa/mua BĐS. Đây là mức tín dụng không bao
gồm các khoản cho vay tiêu dùng mục đích sửa nhà/mua BĐS. Trường hợp tính cả các khoản vay này,
ước tính dư nợ cho vay BĐS chiếm tỷ trọng ~ 16% toàn hệ thống.
Bên cạnh đó, để kích hoạt thị trường BĐS sôi động trở lại, cũng như một lượng tiền lớn đang nằm ở
BĐS không được quay vòng, từ cuối năm 2013 ngân hàng nhà nước đã tung ra gói tín dụng 30 nghìn tỷ
đồng với lãi suất ưu đãi cho lĩnh vực BĐS.
Hình 1: Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS (Không bao gồm tín dụng tiêu dùng) Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp
9.5%
12.0%11.1%
5.4%
8.8%5.9%
7.5%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
2003 2005 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Hệ số rủi ro khoảnvay BĐS điều chỉnhtừ 250% còn 150%
Nghị quyết 11/NQ-CP Vv thắt chặt tíndụng BĐS khiếnBĐS đóng băng2011-2013
Siết tín dụng BĐS,
chuyển dòng vốn sang
sản xuất, dịch vụ
Lĩnh vực BĐS ở Việt Nam là một lĩnh vực tuy tăng trưởng dài theo thời gian tuy nhiên cũng có tính chu kỳ và
phụ thuộc khá nhiều vào các chính sách vĩ mô của nhà nước liên quan tới cấp tín dụng cho lĩnh vực này.
3
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Cuối cùng là sự hồi phục của nền kinh tế giúp gia tăng nhu cầu sửa chữa nhà, mua/bán Bất Động Sản,
thuê mặt bằng cũng giúp thị trường hấp thụ tốt dù nguồn cung liên tục gia tăng. Giai đoạn 2015-2017,
tín dụng tiêu dùng có mức tăng trưởng rất mạnh, bình quân 55%/năm.
Mặc dù có giao dịch tích cực trở lại, tỷ trọng dư nợ trong lĩnh vực Bất Động Sản vẫn được kiểm soát
chặt và thận trọng nhờ các quy định về tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, các chỉ tiêu an toàn
tài chính và kiểm soát nợ xấu của Ngân hàng.
2. Bất Động Sản đất ở tại TP HCM và Hà Nội - Khả năng hấp thụ đang suy giảm Không chỉ trong lĩnh vực BĐS, mà nói chung trong gần như các lĩnh vực kinh tế, việc xem xét các yếu tố
cung cầu, giúp cho nhà phân tích, cũng như nhà đầu tư có được cái nhìn rõ hơn về thị trường. Để đánh
giá về lực cầu của BĐS chúng ta có thể đánh giá qua những con số về tỷ lệ hấp thụ. Tuy không có những
thống kê thật đầy đủ về toàn bộ khả năng hấp thụ, nhưng chúng ta có thể biết được tỷ lệ hấp thụ chung
của lĩnh vực BĐS qua con số về tỷ lệ hấp thụ tại các đợt mở bán.
Số liệu Hình 3 và Hình 4 bao gồm tỷ lệ giao dịch thành công khi bắt đầu mở bán đối với nhà mới, chưa
bao gồm các giao dịch thứ cấp và các giao dịch sau đợt mở bán. Chúng tôi cũng lưu ý Nhà đầu tư số
liệu trong ngành BĐS chưa thực sự đồng nhất giữa các nguồn và DNSE tổng hợp từ tất cả các nguồn
như Savills, CBRE ....
Tổng lượng bán thành công tại thị trường TP HCM trong năm 2018 không tăng trưởng mạnh so với
năm 2017, chỉ ở mức ~ 48 nghìn căn. Đến quý I/2019, số lượng nhà được tiêu thụ tiếp tục suy giảm.
Không chỉ từ phía người mua, các đơn vị cung cấp cũng đã chủ động điều tiết, giảm mạnh số lượng mở
bán mới, dẫn tới mặc sự tăng về tỷ lệ hấp thụ từ 74% lên 88%.
Hình 2: Tín dụng tiêu dùng tăng trưởng chậm lại Nguồn: NHNN, DNSE tổng hợp
2.0%
53.0%
-27.0%
30.0%
65.0%
29.3%
3.1%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
0
300
600
900
1,200
1,500
Quy mô tín dụng tiêu dùng Tăng trưởng tín dụng tiêu dùng
Nghìn tỷ VND
Tuy nhiên để đánh giá diễn biến thị trường Bất Động Sản trong những năm tiếp theo cần phải nghiên
cứu kỹ hơn những con số về tỷ lệ hấp thụ và số lượng giao dịch BĐS cũng như các con số về hàng
tồn kho để có thể kết luận xem liệu thị trường BĐS đã đạt đỉnh, đã bão hòa ở phân khúc nào và liệu
có lặp lại kịch bản của năm 2010.
4
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Trong quý I/2019, số lượng giao dịch thành công xuống mức ~ 7.000 căn, chiếm 53% số lượng mở bán.
Thị trường Bất Động Sản kém sôi động vào quý I, do ảnh hưởng từ tết âm lịch và các căn hộ thường
được bàn giao vào cuối năm, tuy nhiên chúng tôi cũng nhận định thị trường Bất Động Sản tại TP HCM
đã có dấu hiệu chững lại trong 1 năm qua và khó tăng trưởng mạnh như giai đoạn trước đây.
Hình 3: Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ tại TP HCM (Đã giao dịch thành công) Nguồn: DNSE tổng hợp
42% 40%
50%
74%88%
53%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
2014 2015 2016 2017 2018 QI/2019
Lượng bán hạng C Lượng bán hạng B Lượng bán hạng A Tỷ lệ hấp thụ
Căn
Hình 4: Lượng bán và tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội (Đã giao dịch thành công) Nguồn: DNSE tổng hợp
73%
55%
29%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
2014 2015 2016 2017 2018 QI/2019
Lượng bán hạng C Lượng bán hạng B Lượng bán hạng A Tỷ lệ hấp thụ
Căn
5
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Tại thị trường Hà Nội, nhà ở hạng C (mức giá thấp nhất) không tăng trưởng trong 4 năm qua. Phân
khúc trung cấp và cao cấp được giao dịch tốt hơn, đặc biệt là hạng B.
Lượng cung ít hơn khu vực TP HCM cũng là nguyên nhân giúp lượng căn hộ hạng B được tiêu thụ tốt.
Trong 4 năm qua, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội cũng liên tục suy giảm. Chúng tôi nhận định thị
trường BĐS tại Hà Nội cũng đã chững lại. Mặc dù vậy, các căn hộ trung, cao cấp vẫn thu hút người mua
do nguồn cung hiện tại chỉ còn ở phía Tây Hà Nội. Nguồn cung tại Trung tâm và phía Đông đã hết.
Nội dung
Tổng cung Lượng giao dịch Tỷ lệ hấp thụ
Căn QoQ YoY Căn QoQ YoY Tỷ lệ QoQ YoY
BĐS Đất ở TP HCM 12.000 -34% -57% 6.400 -42% -52% 53% -7% 5%
Hà Nội 34.400 -5% 43% 9.800 14% 70% 29% -3% 4%
Thống kê giao dịch đất ở tại TPHCM, Hà Nội quý I/2019 Nguồn: DNSE tổng hợp
3. Bất Động Sản văn phòng tại TP HCM và Hà Nội – Giá thuê tăng ổn định
Hình 5: Bất Động Sản văn phòng cho thuê tại TP Hồ Chí Minh Nguồn: DNSE tổng hợp
2627.0
28.530.0
0
8
16
24
32
0
400
800
1,200
1,600
2,000
2015 2016 2017 2018 QI/2019
Sàn đã thuê Sàn trống Giá thuê bình quân
Nghìn m2 USD/m2
tháng
Tựu chung lại chúng ta có thể thấy bức tranh tổng thể của lĩnh vực BĐS về mặc cung cầu đang có dấu
hiệu chững lại ở cả hai phía. Bản thân các doanh nghiệp BĐS đã chủ động giảm tiến độ phát triển các
dự án và cung hàng ra thị trường. Về phía cầu, đánh giá gián tiếp qua tỷ lệ hấp thụ tại đợt mở bán,
có thể thấy đang có dấu hiệu chững lại đáng kể. Bên cạnh đó NHNN cũng chủ động thay đổi các chính
sách liên quan đến tín dụng BĐS nhằm tránh nguy cơ về bong bóng BĐS. Có thể nói với các phân
khúc về nhà chung cư, thị trường đã đạt đỉnh và bão hòa.
6
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Tại thị trường văn phòng cho thuê, mức giá tăng trưởng ổn định hơn qua các năm. Do đây là thị trường
gắn trực tiếp với nhu cầu của các doanh nghiệp và thời gian thanh toán tiền thuê thường ngắn, mức
biến động giá tại thị trường này không lớn.
Nền kinh tế tiếp tục đà tăng trưởng nhờ cả nội lực trong nước và dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kỳ
vọng giúp nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên chúng tôi nhận định,
mức giá cho thuê vẫn sẽ ổn định trong thời gian tới.
Tại thị trường Hà Nội, nguồn cung từ khu vực Tây Hà Nội sẽ lớn hơn trong tương lai do quỹ đất vẫn
còn. Trong khi đó, phía Trung tâm và phía Đông sẽ khó phát sinh thêm văn phòng mới mà chỉ nhượng
lại các mặt bằng cũ với mức giá ít biến động.
Nội dung Tổng cung Giá thuê Tỷ lệ lấp đầy
Triệu m2 QoQ YoY USD/m2/tháng QoQ YoY Tỷ lệ QoQ YoY
BĐS Văn
phòng
TP HCM 1,8 0% 3% 31 2% 8% 98% 1% 2%
Hà Nội 1,8 4% 7% 20 2% 5% 92% -2% -1%
Thống kê giá cho thuê văn phòng tại TPHCM, Hà Nội quý I/2019 Nguồn: DNSE tổng hợp
4. Bất Động Sản bán lẻ tại TP HCM và Hà Nội
Hình 6: Bất Động Sản cho thuê bán lẻ tại TP Hồ Chí Minh Nguồn: DNSE tổng hợp
0
20
40
60
80
100
120
140
0
2
4
6
8
10
12
2014 2015 2016 2017 2018 QI/2019
Sàn đã thuê Sàn trống Giá trung tâm Giá ngoài trung tâm
Triệu m2 USD/m2
tháng
7
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Tương tự như lĩnh vực BĐS văn phòng, lĩnh vực BĐS bán lẻ cũng không có biến động giá lớn do gắn
trực tiếp với nhu cầu thực của người kinh doanh.
Nội dung Tổng cung Giá thuê Tỷ lệ lấp đầy
Triệu m2 QoQ YoY USD/m2/tháng QoQ YoY Tỷ lệ QoQ YoY
BĐS Bán lẻ TP HCM 1,4 7% 14% 49 -2% -1% 96% 0% 4%
Hà Nội 1,4 1% 7% 43 2% 20% 96% 2% -1%
Thống kê giá BĐS cho thuê bán lẻ tại TPHCM, Hà Nội quý I/2019 Nguồn: DNSE tổng
hợp
I. CHỈ SỐ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT
1. Tồn kho BĐS tại các doanh nghiệp niêm yết ~ 197 nghìn tỷ
Hình 7: Giá trị tồn kho của 54 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết Nguồn: DNSE tổng hợp
130,945159,788
191,433 197,833
50,181
53,214
92,70198,713
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
2016 2017 2018 QI/2019
Hàng tồn kho Xây dựng dở dang
Tỷ đồng
Hiện nay những thống kê về tình trạng hàng tồn kho BĐS không đồng nhất và có sự chênh lệch lớn.
Chính vì vậy chúng tôi thống kê con số về hàng tồn kho của các doanh nghiệp niêm yết để dự đoán
về tình trạng tồn kho chung của ngành
8
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
Theo số liệu của Bộ Xây Dựng, tồn kho BĐS hiện đang là ~ 20 nghìn tỷ đồng, trong khi thống kê từ Hiệp
hội BĐS TP HCM, tồn kho hiện là 202 nghìn tỷ đồng, gấp 10 lần và đây là con số thống kê từ 65 doanh
nghiệp BĐS niêm yết (gấp 5 lần con số của Bộ Xây Dựng và bằng nửa con số ước tính của Horea).
Có sự khác biệt rất lớn từ các con số thống kê do cách tính toán và thời điểm thống kê của các tổ chức.
Theo thống kê của chúng tôi, lượng tồn kho BĐS sẽ bao gồm toàn bộ các Tài sản sẵn sàng để bán và
các tài sản sẽ hoàn thành xây dựng trong 12 tháng tới. Đối với các công trình đang xây dựng có thời
gian trên 12 tháng, cần xét riêng vào Tài sản dở dang, do trong ngắn hạn các công trình này chưa tác
động mạnh tới lượng cung thực tế trên thị trường.
Xét trong 54 doanh nghiệp đang niêm yết, giá trị tồn kho cuối quý I/2019 đạt ~ 197 nghìn tỷ và Tài sản
đang xây dựng dở dang (thời gian còn lại để hoàn thành trên 12 tháng) là ~ 98 nghìn tỷ. Chúng tôi cũng
lưu ý đây là số liệu tổng hợp từ các doanh nghiệp đang niêm yết, bao gồm cả các khu nghỉ dưỡng,
khách sạn và giá trị xây dựng các hạng mục khác.
2. Lợi nhuận sau thuế năm 2018 tăng trưởng mạnh
Năm 2018, lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS niêm yết đạt kỷ lục, cao hơn 104% so với 2017. Do đặc thù
ngành BĐS, tiến độ hạch toán Doanh thu/Lợi nhuận khi bàn giao nhà cho Khách hàng, do đó mức tăng
lợi nhuận có độ trễ hơn so với thời điểm ký kết hợp đồng.
Chúng tôi nhận định, năm 2018-2019 sẽ là năm lợi nhuận các Doanh nghiệp BĐS được hạch toán lớn
nhất, tương đồng với lượng tồn kho lớn năm 2018-2019, trễ 1 năm so với thống kê giao dịch nhà thành
công năm 2017-2018 (Hình 3, hình 4).
Hình 8: Lợi nhuận sau thuế các năm Nguồn: DNSE tổng hợp
13,53516,740
34,232
5,690
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
2016 2017 2018 QI/2019
Lợi nhuận sau thuế
Tỷ đồng
Có thể thấy tình trạng tồn kho tăng rất mạnh (gần gấp đôi) trong năm 2018 và bước sang 2019 vẫn
đang tăng nhẹ. Đây là một áp lực cung tiềm ẩn rất lớn trong giai đoạn tới và có thể gây nên tình
trạng giảm giá BĐS đặc biệt ở các dự án chung cư xa trung tâm và không có hệ thống cơ sở hạ tầng,
giao thông tốt.
9
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
3. Giá trị BĐS chờ bàn giao trong ngắn hạn đã chững lại
Giá trị doanh thu nhận trước chưa hạch toán có ~ 100 nghìn tỷ đồng vào cuối quý I/2019, tương ứng ~
50% giá trị tồn kho tại Doanh nghiệp.
Mức doanh thu chờ hạch toán tăng nhẹ so với cuối 2018 và giảm ~ 12% so với cuối 2017. Cùng với tỷ
lệ giao dịch thành công suy giảm tại cả 2 thị trường lớn là TP Hà Nội và TP HCM, chúng tôi dự báo mức
đỉnh của các Doanh nghiệp BĐS rơi vào năm 2018 và 2019. Các căn hộ, nhà ở mở bán thành công sẽ
giảm cả về nguồn cung và nhu cầu, do đó mức lợi nhuận ngành BĐS trong trung hạn sẽ không nhiều
đột biến. Các doanh nghiệp có thể tăng trưởng lợi nhuận sẽ là nhóm sở hữu đất nền và tăng giá mạnh
nhờ đà phát triển của hạ tầng xung quanh.
Tuy nhiên, cùng với chính sách tín dụng thận trọng, được kiểm soát tốt từ 2011-2013 tới nay, chúng
tôi dự báo giá nhà, đất sẽ không suy giảm mạnh. Các giao dịch sẽ giảm bớt về thanh khoản với mức giá
được giữ ổn định hơn.
4. Mức đòn bẩy tăng cao
Tỷ lệ mở bán thành công hạ thấp, cùng chính sách thắt chặt tín dụng khiến nguồn vốn chiếm dụng của
Khách hàng không cao, các doanh nghiệp BĐS đã phải vay nợ nhiều hơn, đặc biệt trong năm 2018 để
tài trợ cho các giai đoạn xây dựng tiếp theo.
Giá trị nợ vay ~ 189 nghìn tỷ và doanh thu chưa thực hiện ~ 100 nghìn tỷ, tương đương mức tồn kho ~
200 nghìn tỷ và xây dựng dở dang dài hạn ~ 98 nghìn tỷ. Bên cạnh đó, nợ vay dài hạn cũng chiếm tỷ
trọng chính với 135 nghìn tỷ, nợ ngắn hạn chỉ 53 nghìn tỷ và tăng chậm hơn trong 3 năm qua. Chúng
tôi đánh giá việc vay nợ ở các doanh nghiệp BĐS chủ yếu để xây dựng các công trình, không có tính
chất đầu cơ lớn.
Hình 9: Doanh thu chờ hạch toán không tăng trưởng mạnh Nguồn: DNSE tổng hợp
78,999
99,955
73,81886,163
5,998
11,783
13,686
13,532
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
2016 2017 2018 QI/2019
Doanh thu chờ hạch toán ngắn hạn Doanh thu chờ hạch toán dài hạn
Tỷ đồng
10
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
II. CẬP NHẬT CHUNG CÁC DOANH NGHIỆP ĐÃ KHUYẾN NGHỊ
Hình 10: Nợ vay của các doanh nghiệp BĐS niêm yết Nguồn: DNSE tổng hợp
31,661 45,897 52,475 53,761
60,66964,276
130,499 135,360
28,11135,773
52,73641,046
0
50,000
100,000
150,000
200,000
2016 2017 2018 QI/2019
Nợ vay ngắn hạn Nợ vay dài hạn Tiền và tương đương tiền
Tỷ đồng
Hình 11: Biên lợi nhuận gộp một số cty BĐS Nguồn: DNSE tổng hợp
40% 43%
56%
79%74%
43%
23%30%
35%
23% 24% 27%
46%
67%
43%
53%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
NDN NTL BAX TIP D2D HDG HDC NLG CEO VRE DIG VHM THG L14 CCL C21
Chính sách tín dụng cho BĐS đang được kiểm soát tốt ở các khách hàng cá nhân và các doanh nghiệp
cung cấp sản phẩm. Do đó, mặc dù Lợi nhuận ngành Bất động sản có thể chững lại trong thời gian
tới, việc suy thoái như giai đoạn 2011-2013 là khó xảy ra do các giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu
thực. Các dòng vốn ngắn hạn chưa có dấu hiệu chảy vào BĐS vượt kiểm soát.
Dựa trên những phân tích chung về thị trường BĐS đã tiến tới giai đoạn bão hòa với phân khúc nhà
chung cư. Báo cáo này vì thế tập trung vào các doanh nghiệp BĐS vùng ven hay các doanh nghiệp có
được tiến độ cung hàng vào đúng thời điểm sôi động nhất của thị trường. Từ đó các doanh nghiệp
này đều có được giá bán các dự án tốt. Bên cạnh đó các doanh nghiệp phát triển BĐS vùng ven tập
trung vào phân khúc đất nền, đa phần là các doanh nghiệp đã phát triển được quỹ đất với giá rẻ từ
rất lâu, từ đó đẩy chi phí giá vốn xuống rất thấp cũng như có được biên lợi nhuận gộp cao (50%-80%)
11
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
1. NDN - Lượng tiền gửi cao hơn vốn hóa 60%
Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (NDN) có hoạt động chính là xây dựng, kinh doanh bất động
sản tại Đà Nẵng. Trong 2 năm qua, dự án chính của NDN là khu chung cư Mornachy A và B. Hiện tại, cả
2 tòa đều đã bán xong. Tòa A đã bàn giao xong, tòa B dự kiến bàn giao trong quý IV/2019 và quý I/2020.
- Toàn bộ dự án đã được mở bán xong giúp NDN nhận trước được lượng vốn rất lớn cho quá trình
xây dựng hạ tầng. Tính đến cuối quý I/2019, NDN chỉ vay nợ 49 tỷ đồng trong khi lượng tiền gửi ~
1.200 tỷ đồng. Dự kiến đến quý I/2020, NDN bàn giao nhà và ghi nhận toàn bộ lợi nhuận cho dự án,
tổng tài sản của công ty lớn hơn vốn hóa ~60% và chủ yếu tài sản nằm ở tiền gửi tiết kiệm, tính
thanh khoản rất cao.
- Rủi ro của NDN đến từ các quỹ đất dự án gối đầu hiện nay đã không còn. Sau năm 2019, NDN chủ
yếu hoạt động trong mảng hạ tầng nước và tìm kiếm quỹ đất mới trong bối cảnh đơn giá đất Đà
Nẵng đã tăng lên rất cao.
2. NTL – Các dự án Khu đô thị và chung cư đã đến giai đoạn khai thác
Công ty CP Phát triển Đô thị Từ Liêm (NTL) là đơn vị kinh doanh BĐS. Ngoài các dự án đang kinh doanh
hiện tại NTL còn chủ động mở rộng quỹ đất, liên tục có các dự án gối đầu đảm bảo được hoạt động kinh
doanh ổn định dài hạn.
Doanh thu, lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn
- Kế hoạch 2019, tổng doanh thu đạt khoảng 810 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế khoảng 295 tỷ đồng,
tăng 130% so với 2018. Trong đó, KĐTM Bắc quốc lộ 32 sẽ là nguồn doanh thu và lợi nhuận chính
Hình 12: Cơ cấu tài chính của NDN
0
0.5
1
1.5
2
2.5
0
200
400
600
800
1,000
1,200
(lần)(tỷ đồng)
Vay, nợ tài chính
Tiền, Đầu tư tài chính ngắn hạn
Tiền/Vốn hóa
Chung cư Mornachy
12
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
khoảng 260 tỷ. Ngoài ra một số nguồn thu khác từ công nợ và bán nốt những căn còn lại thuộc dự
án Lideco Hạ Long với lợi nhuận đóng góp khoảng 35 tỷ.
- Việc đạt được kế hoạch 295 tỷ được đánh giá là khả thi khi việc ghi nhận doanh thu từ phần BĐS đã
bán được của 2 dự án này đã là rất lớn (chưa tính đến việc mở bán tiếp theo).
Tiềm năng lớn trong dà hạn nhờ quỹ đất lớn và vị trí đắc địa
Dự án Vị trí Diện tích (ha) Chi tiết
Chung cư No11 Dịch Vọng, Hà Nội 0.5 Đang trong quá trình GPMB
KĐT Cao Thắng Hà Nầm, Quảng Ninh 23 Đã xong GPMB, đang thi công
KĐTM Núi Phạm Núi Phạm, Quảng Ninh 68 Đang hoàn thiện hồ sơ đấu giá vào Q2/2019
LIDECO Trần Hưng Đạo
Trần Hưng Đạo, Quảng Ninh 7.04 Đang kinh doanh: 853 căn hộ và 28 shophouse
KĐT Bắc QL32 Trạm Trôi, Hoài Đức 38.9 Đang kinh doanh: 694 căn nhà vườn
- NTL có nền tảng tài chính tốt, nợ vay chỉ 131 tỷ trong khi tổng tài sản ước tính 2.533 tỷ đồng. Các lô
đất cũng ở vị trí đắc địa, giá đất tăng mạnh kèm các khu đã bắt đầu đưa vào khai thác, có dòng tiền.
Hoạt động của công ty an toàn, hiệu quả và phù hợp với các Nhà đầu tư trung, dài hạn. Trong ngắn
hạn, giá đất tăng cùng triển vọng lợi nhuận tốt cũng có thể giúp giao dịch của NTL tích cực. Giá trị sổ
sách của NTL ước tính 32.000 đ/cp.
KĐT Bắc QL32 – Hoài Đức Chung cư Lideco – Hạ Long
13
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
3. BAX – KHU ĐẤT NỀN MỞ BÁN BẮT ĐẦU MANG LẠI LỢI NHUẬN LỚN
Công ty CP Thống Nhất (BAX) hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản Khu công nghiệp và xây dựng, kinh
doanh Khu dân cư.
- Mảng BĐS Khu công nghiệp trong 5 năm qua
mang lại dòng tiền ổn định, tỷ lệ lấp đầy đã ~ 100%. Trong quý I/2019, BAX lần đầu tiên ghi nhận lợi
nhuận đột biến từ khu dân cư Bàu Xéo. Trong các năm tiếp theo, công ty tiếp tục mở bán khu dân cư
hiện tại do cơ sở hạ tầng đã được xây dựng xong, đang hoàn thiện để khai thác. Khu dân cư Bàu Xéo
sẽ mang lại lợi nhuận đột biến, hỗ trợ tốt giá của BAX trong trung hạn.
- Tuy nhiên, mức tăng giá của BAX trong năm 2019 đã gần như phản ánh lợi nhuận trong tương lai của
doanh nghiệp. Do đó, Nhà đầu tư mua BAX cần có mức chiết khấu nhằm mang lại biên an toàn cho
trung hạn.
- Mức giá trị sổ sách của BAX ước tính 58.000 đ/cp.
Hình 13: Các mảng lợi nhuận của BAX
33,404
45,082
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
Lợi nhuận gộp bán đấtLợi nhuận gộp khácLợi nhuận gộp cho thuê KCN
Tr VND
KDC Bàu Xéo – Đồng Nai
14
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
4. TIP – HOẠT ĐỘNG ỔN ĐỊNH, CỔ TỨC TIỀN LỚN Công ty CP Phát triển KCN Tín Nghĩa (TIP) cũng là doanh nghiệp hoạt động trong cả lĩnh vực Bất động
sản Khu công nghiệp và xây dựng, bán nền khu dân cư.
- Khu công nghiệp Tín Nghĩa, hiện đã lấp đầy
100%. Lợi nhuận gộp ghi nhận trong 5 năm qua tương đối ổn định và đóng góp tối thiểu 50% lợi
nhuận cho toàn công ty. Bên cạnh việc phát triển Khu công nghiệp, TIP cũng xây dựng và phân lô,
bán nền các lô đất thuộc sở hữu, trong đó 2 dự án đóng góp chính cho lợi nhuận trong 5 năm qua
là Khu Dân cư 18ha Tam Phước (TIP là đơn vị bán trực tiếp) và Khu Dân cư Thạnh Phú (Do công ty
con của TIP phân phối).
- Trong tương lai, TIP không có nhiều mảng hoạt động đột biến về doanh thu, lợi nhuận. Mức định
giá hiện tại phù hợp với doanh nghiệp hoạt động ổn định. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận mảng bán
khu dân cư chủ yếu từ tăng giá và tốc độ bán đất.
Hình 14: Cơ cấu lợi nhuận gộp của TIP
49,16060,168 55,225
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
2014 2015 2016 2017 2018
LNG cho thuê KCN LNG bán đất ở
Tr VND
KDC Tam Phước – Đồng Nai
15
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
5. ITA - Quỹ đất lớn tuy nhiên tốc độ bán hàng chậm
- Công ty CP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo
(Mã ITA) hoạt động trong lĩnh vực BĐS KCN
và kinh doanh BĐS đất nền, khu dân cư.
- Hiện KCN Tân Tạo đã lấp đầy 100% trong khi
khu Tân Đức cũng đã lấp đầy 100% khu hiện
hữu. Khu mở rộng Tân Đức lấp đầy 60%.
Mảng BĐS KCN của ITA chỉ mang lại nguồn
thu ổn định trong khi sự đột biến trong thời
gian tới là chưa nhiều.
- Các dự án Bất động sản của ITA tập trung
xung quanh địa bàn các KCN. Các dự án đã
đưa vào kinh doanh chủ yếu là đất nền tái
định cư từ việc xây dựng KCN và các chung cư
dành cho công nhân KCN và một số chung cư
kinh doanh khác. Tuy nhiên, tốc độ bán hàng
của ITA trong các năm qua rất chậm.
Dự án KDC Vị trí Diện tích Chi tiết
Đất nền tái định cư và thương mại (GD1+GD2)
Đức Hòa, Long An 187.3ha 6,000 nền tái định cư và nền thương mại. 2018 mở bán và bàn giao đất nền thương mại, phần nền tái định cư còn 52.800 m2 đang hoàn thiện.
Căn hộ Tân Đức Star Đức Hòa, Long An 99.4ha Nhà ở chuyên gia
Căn hộ Tân Đức Star Đức Hòa, Long An 99.4ha Nhà ở chuyên gia
Chung cư Tân Đức Plaza Đức Hòa, Long An Nhà ở dành cho công nhân KCN
Chung cư Tân Tạo Plaza Bình Chánh, Tp.HCM 28 ha 530 căn căn hộ, đã bàn giao phần lớn cho CN tại KCN
Everde City Tân Đức Đức Hòa, Long An 356 ha 3 khu, Q1/2019 mở bán đất nhà ở liền kề ở 4.6ha khu B ~ 329 lô nền.
Hình 15: Cơ cấu doanh thu của ITA
145
588
95
512
27484
483
27
416
74
0
200
400
600
800
1000
1200
2014 2015 2016 2017 2018
Doanh thu thuê KCN Doanh thu thuần cho thuê KCN
Tỷ đồng
16
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
- Rủi ro lớn nhất đối với ITA là khó kiểm soát được dòng tiền do khoản phải thu lớn và các công ty con,
công ty liên kết nhiều. Sỡ hữu lên tới 6 công ty con và 3 công ty liên kết, tỷ trọng doanh thu của các công
ty này chiếm tới 70% tổng doanh thu được việc hạch toán doanh thu hợp nhất.
- Bên cạnh đó, các khoản phải thu chủ yếu đến từ việc thu hồi vốn đã đầu tư vào CTCP Đầu tư và Phát
triển Năng lượng Tân Tạo (TEDC) và CTCP Năng lượng Tân Tạo 2 (TED) với số tiền lần lượt 1,753 tỷ đồng
và 418 tỷ đồng. Ngoài ra, ITA còn có một khoản phải thu tiền cho thuê đất đối với TEC từ việc cho thuê
đất đối với dự án tại Khu Nhiệt điện Kiên Lương do dự án này bị thu hồi.
- Đối với các Nhà đầu tư thận trọng, cần quan sát kỹ hơn kết quả HĐKD của ITA trong thời gian tới và chờ
khi kết quả thực sự triển vọng, tăng trưởng tốt.
6. CCL – KĐT 5A VẪN CÒN DƯ ĐỊA TĂNG TRƯỞNG
Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Dầu khí Cửu Long (CCL) với hoạt động kinh doanh chính
của Công ty là đầu tư phát triển dự án bất động sản với dự án chủ lực là KĐT 5A – Sóc Trăng. Ngoài ra,
cơ cấu doanh thu lợi nhuận của CCL còn đến từ hoạt động kinh doanh thủy sản của công ty con, đóng
góp từ năm 2018.
Dự án KĐT 5A còn nhiều dư địa tăng trưởng và kỳ vọng mang lại biên lợi nhuận cao hơn.
- Với tổng diện tích 110,92 ha, trong đó diện tích đất khai thác kinh doanh là 59.7ha, dự án KĐT 5A là dự
án chủ lực duy nhất của CCL mang lại dòng tiền cho Công ty từ năm 2009, được quy hoạch thành 5 tiểu
dự án với các mục đích phát triển đồng bộ là giải quyết nhu cầu đất ở cho dân tái định cư và phát triển
các công trình đô thị cao cấp.
Eveder City Tân Đức – Long An
17
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |
- Với kế hoạch phân lô bán nền được thực hiện từ năm 2017, tốc độ bán hàng đang diễn ra rất tích cực
nhờ triển vọng BĐS tại khu vực miền Tây Nam Bộ giúp CCL đạt được tăng trưởng doanh thu và đóng góp
biên lợi nhuận cao hơn với kế hoạch tăng gia bán 2 lần vào năm 2019.
Kết quả kinh doanh tăng trưởng ấn tượng
- CCL có sự tăng trưởng mạnh mẽ và đều đặn 4 năm liên tục từ 2015, lợi nhuận tăng trưởng đến 3
con số. Tình hình nhà đất ở Sóc Trăng đang nở rộ nhờ lợi thế hạ tầng giao thông đô thi ngày càng
được hoàn thiện, nhiều nhà đầu tư mua để dự trữ, trong đó có rất nhiều nhà đầu tư đến từ Trung
Quốc giúp tốc độ tiêu thụ và giá bán BĐS được gia tăng.
- Rủi ro lớ nhất của CCL là thiếu dự án gối đầu trong dài hạn. Tính từ ngày mới thành lập (cuối năm
2007) đến nay, Công ty mới chỉ đang tập trung xây dựng và khai thác một dự án BĐS duy nhất và
hiệ ntại vẫn chưa khai thác hết. Đây sẽ là rủi ro nếu tiến độ bán hàng chậm, trong khi sóng BĐS
sớm chất dứt và rơi vào chu kỳ 10 năm khủng hoảng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận kinh
doanh.
Đẩt kinh doanh
Diện tích (ha)
1. Đất ở 46.4
- Đất ở biệt thự 10.7
- Đất liền kề phố 33.4
- Đất nhà ở XH 2.3
2. Đất TM-DV 13.3
Tổng đất kinh doanh 59.7
Tổng nền đất ở theo quy hoạch
2,245
Số căn đã xây dựng 895
Số căn đã bán 640
Số căn còn lại chưa bán 255
Số nền còn lại 1,350
Số nền đã bán 1,065
Số nền còn lại chưa bán 285
42.01%42.89%
0%
20%
40%
60%
0
40
80
120
160
2015 2016 2017 2018 Q1/2019
tỷ đồng
Hình 16: Doanh thu và lợi nhuận gộp kinh doanh BĐS
Doanh thu Biên LNG
KĐT 5A– Sóc Trăng
18
DAINAM Research | Báo cáo Ngành Bất Động Sản
www.dnse.com.vn |
TUYÊN BỐ MIỄN TRÁCH NHIỆM
Các thông tin trong báo cáo này được Công ty Cổ phần chứng khoán
Đại Nam đưa ra dựa trên nguồn thông tin mà chúng tôi coi là đáng tin
cậy. Tuy nhiên, DNSE không đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và cập nhật
của những thông tin này.
Các nhận định được đưa ra trong báo cáo này mang tính chất chủ quan
của chuyên viên phân tích. Các nhà đầu tư sử dụng báo cáo này như
nguồn tư liệu tham khảo tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu tư
của mình.
Thông tin liên hệ
CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN ĐẠI NAM
DAINAM SECURITIES JOINT STOCK COMPANY
Ts. Đỗ Thái Hưng
Email:[email protected]
Chuyên viên
Phạm Quốc Anh
Email:[email protected]
Trụ sở: Tầng 5, Time Tower – tòa nhà HACC1,
số 35 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội
Tel: (04) 7304 7304
Fax: (04) 6262 0656
Website: www.dnse.com.vn